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    NORMAS PROFESIONALESDE

    VALUACIN

    Normas Profesionales de Valuacin 1996 Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C.

    Comisin de Normas

    Mara de los ngeles Daz de Len

    Pablo de Garay y CocaRuy J. Madero GarcaGonzalo E. Quiroga CantJulio E. Torres Coto Mazier (Director)Adolfo Zavala Muro

    Integrantes de la Comisin de Normas establecida por la Asociacin Nacional de InstitutosMexicanos de Valuacin, A.C., por acuerdo de Asamblea General celebrada en Toluca, Edo. deMxico, en julio de 1995.

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    Normas Profesionales de Valuacin

    C O N T E N I D ONota PreliminarPrefacioPRINCIPIOS GENERALESNorma I Aplicacin de las Normas Profesionales

    EL VALUADOR PROFESIONALNorma II Definicin de Valuador Profesional

    BASES DE VALUACIN

    Norma III Valor de Mercado como Base de ValuacinNorma IV Costo de Reposicin Depreciado como Base de Valuacin

    Norma V Informacin Sobre los Derechos de Propiedad

    Norma VI Determinacin de la Depreciacin

    Norma VII Clculo del rea y Volumen de los Edificios

    INFLUENCIA DE FACTORES ESPECIALES

    Norma VIII - Efecto de los Factores Ambientales sobre la Valoracin de laPropiedad

    Norma IX Valuacin de Inmuebles Ubicados en el Extranje ro

    VALUACIN PARA FINES ESPECIALESNorma X Valuacin de Inmuebles para fines de Garanta de Prstamo

    PLANTA Y MAQUINARIANorma XI Planta y Maquinaria Valuados como parte del Inmueble

    Norma XII Valuacin de Planta y MaquinariaEL INFORME DE VALUACINNorma XIII - Contenido del Informe de Valuacin

    Norma XIV Actualizacin de Valuaciones

    BIENES RURALESNorma XV Valuacin de Bienes Rurales.

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    NOTA PRELIMINAR

    Este trabajo se nutre de la larga historia que la Asociacin tiene como principal organismo

    profesional de los valuadores en Mxico y sigue la tradicin de normalizacin iniciada porel Instituto Mexicano de Valuacin (del Distrito Federal) que formul las Normas para laValuacin de Bienes Races aprobadas en la XVII Convencin Nacional de Valuacin.

    Representa el producto del trabajo conjunto de los valuadores de todo el Pas interesados encontar con un cuerpo de reglas de observancia general que orienten al usuario y fijen lasexpectativas de la profesin en cuanto a la calidad del trabajo que deben producir losprofesionales de esta rama en Mxico.

    Si bien, por haber sido dictadas por el propio gremio que las propone, carecen deobligatoriedad para el usuario y obligan, por decisin de la Asociacin, a los prestadores

    del servicio, confiamos que al demostrar su utilidad habrn de servir como base para laelaboracin de la Normas Mexicanas primero, y con el andar del tiempo y superfeccionamiento, de las Normas Oficiales que ya reclama nuestra profesin.

    El trabajo que ahora presentamos es producto de la voluntad de la Asociacin y de losInstitutos que la integran y se debe al esfuerzo conjunto y continuo de la Comisin deNormas creada por acuerdo de la III Asamblea General, reunida en la capital del Estado deMxico en julio de 1995. Las horas de estudio y anlisis individual, as como las invertidasen crtica y comentario conjunto durante la XXXI Convencin en Quertaro por todos locomisionados han permitido obtener, en tiempo perentorio, este volumen. Es indudable queslo merced al generoso esfuerzo y dedicacin de cada uno de ellos y a su experiencia y

    conocimientos, no solamente en materia valuatoria y de las diferentes especialidadesrelacionadas, sino en lingstica, semntica y gramtica, fue posible culminar con xito estatarea.

    Al reconocer y agradecer el esfuerzo de los distinguidos colegas Mara de los ngeles Dazde Len, Adolfo Zavala Muro, Ruy J. Madero Garca, Gonzalo E. Quiroga Cant y Pablode Garay y Coca se les hace justicia.

    La profesin tiene ahora la responsabilidad de completarlo utilizando las Normas y elCdigo que las complemente y presentando los comentarios y sugerencias que estime tilesy pertinentes para perfeccionarlos. Es preciso tener presente que este tipo de documentos

    por fuerza son dinmicos y perfectibles. Su avance depende de todos.

    Tijuana, B. Cfa., Marzo de 1996Comisin de Normas

    Julio E. Torres Coto M.Director

    PREFACIO

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    La Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C., en respuesta a lanecesidad que se percibe en el mbito econmico mexicano, del que incuestionablemente

    forman parte los profesionales de la Valuacin, tiene la satisfaccin de presentar lasNormas Profesionales de Valuacin que constituyen un cuerpo documental que precisa yregula la forma en que debe desarrollarse y prestarse este servicio profesional. Las Normastienen los siguientes propsitos:

    1. 1. Unificar la prctica profesional de los valuadores mexicanos asociados en losInstitutos que pertenecen a la Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos deValuacin, A.C.

    2. 2. Armonizar los principios de la prctica de Valuacin en Mxico con aquellos que sesiguen por los valuadores de otros pases.

    3. 3. Promover reglas uniformes de comportamiento en el seno de la profesinvaluatoria, para definir las responsabilidades profesionales y legales, as como loslmites de la responsabilidad civil.

    4. 4. Contribuir a formalizar los requerimientos y expectativas de los clientes conrelacin a los valuadores y permitir a stos influir en el contenido de sus contratos ycomisiones de Valuacin.

    5. 5. Proteger el inters de los clientes fijando los requisitos bajo los cuales debenrealizarse las valuaciones.

    6. 6. Auxiliar en la calificacin del trabajo de los valuadores individuales sobre la basede los criterios objetivos fijados por estas normas.

    Las Normas son congruentes con las que hasta la fecha han emitido, la UninPanamericana de Asociaciones de Valuacin (UPAV) y el International ValuationStandards Committee (IVSC), de las que la Asociacin forma parte. Toman en cuenta,tambin, disposiciones que aplican los valuadores de otros pases como los Estados Unidosde Amrica, Canad y Brasil, as como las adoptadas por las asociaciones de Valuadores enla Unin Europea.

    Debe hacerse nfasis en que estas normas son de carcter general y dinmicas. Debernampliarse y enriquecerse conforme las condiciones lo dicten. Igualmente se ir haciendonecesario desarrollar normas individuales adicionales cuando se lleguen a requerir en laprctica.

    El Cdigo de tica Profesional y Prcticas que Regulan el Ejercicio de la Valuacin formaparte integrante de estas Normas. La aplicacin de ese Cdigo por cada uno de losInstitutos asociados, habr de ser la base fundamental para ordenar el comportamientoprofesional de los miembros del gremio y cimentar el reconocimiento de nuestra profesin.

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    1. El Valuador es un profesional, persona de prestigio intachable, que:

    a) a) Posee amplio conocimiento de los procesos econmicos, sociales y polticosque condicionan y afectan el valor de los bienes;

    b) b) Ha recibido grado de licenciatura idnea con la Valuacin, de universidad oinstitucin educativa de nivel superior debidamente autorizada;

    c) c) Ha cursado y completado estudios de especializacin o maestra enValuacin, en programa acreditado o debidamente autorizado y reconocido, quevaliden su competencia en el rea o reas de Valuacin a las que se dedica y,

    d) d) Ha demostrado poseer la experiencia adecuada y ser competente en el rea reas de Valuacin en que practica.

    2. Estas normas se aplican igualmente a toda persona que realice trabajos valuatorios

    sujeto a cualquier otra autorizacin legal, que sean miembros de los Institutosafiliados a la Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C.

    3. El Valuador Profesional est obligado a actuar con sujecin a las leyes, a estasNormas Profesionales y al Cdigo de tica y Principios que regulan el Ejercicio dela Valuacin en Mxico, emitido por esta Asociacin Nacional de InstitutosMexicanos de Valuacin, A.C.

    4. El Valuador Profesional deber desarrollar su labor profesional de una maneracompetente e independiente; en el ejercicio de sus funciones; no podr recibir de laspartes interesadas ningn beneficio personal, obsequios o prebendas, con la

    excepcin de los honorarios que hayan quedado estipulados. Tales honorarios,preferentemente, no debern estar relacionados con o condicionados por el valorresultante para el bien en estudio [RJM1].

    5. Los honorarios del Valuador se basarn en factores que incluyan:

    a) a) El carcter, tamao y tipo del bien a valuar,b) b) La magnitud del compromiso de trabajo involucrado y en particular el

    relacionado con la investigacin de mercado y el esfuerzo requerido en la aplicacinde los enfoques, mtodos y tcnicas valuatorias elegidos,

    c) c) La competencia del Valuador,

    d) d) Los lmites de tiempo y los trminos para aceptar el trabajo,e) e) Los costos en que incurrir el Valuador al desarrollar el trabajo (v.g.impuestos, cobertura de riesgos, etc.)

    f) f) Los gastos adicionales que deba hacer el Valuador para la realizacin deltrabajo, como transporte fuera de su sitio habitual, viticos, hospedaje, contratacinde otros profesionales, no forman parte de los honorarios, son [RJM2]adicionales aellos, sern por cuenta del cliente, quien los cubrir por separado de los honorarios eindependientemente de ellos.

    6. Los requisitos de formacin acadmica sealados en 1. c implican que el Valuadordebe haber cursado satisfactoriamente y aprobado en examen oral, escrito o ambos,

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    segn lo requiera la institucin acadmica, cursos formales de por lo menos lassiguientes materias:

    a) a) Introduccin a la Valuacin (que incluir nociones de macro ymicroeconoma, economa urbana, procesos econmicos y conocimiento general dela ciencia y arte valuatorio, en particular de la forma como se practica en Mxico),

    b) b) Filosofa del Valor y tica,c) c) Ingeniera Econmica o Matemticas Financierasd) d) Ingeniera de Costos,e) e) Legislacin para Valuadores,f) f) Contabilidad,g) g) Estadstica y Probabilidad,h) h) Administracin y Mercadotecnia,i) i) Capitalizacin y Productividad

    j) j) Valuacin de Terrenos Urbanosk) k) Valuacin de Edificaciones y Otras Mejoras (Valuacin de

    Construcciones).De conformidad con la especialidad valuatoria a la que se dedique podr ser necesarioque acredite, adems, el estudio de:l) l) Valuacin de Bienes Agropecuarios,m) m) Valuacin de Maquinaria y Equipo,n) n) Valuacin Industrial o de Negocios.o) o) Otras especialidades valuatorias.El contenido programtico mnimo de cada una de las materias ser el que al efecto fije lapropia Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C., por conducto del

    Consejo Tcnico del Posgrado en Valuacin.

    7. Los procedimientos y sistemas de evaluacin para la acreditacin de los cursos de laespecialidad son los que establezca la Asociacin Nacional de Institutos Mexicanosde Valuacin, A.C., o los que en su caso fije cada una de las Universidades con lasque aquella haya convenido la imparticin de esta especialidad. La terminacin decualquier nivel de la especialidad requiere la presentacin de un trabajo formalconforme a lo que en cada caso estipule la Asociacin o la Universidad.

    8. La experiencia y competencia profesional a que se hace mrito en 1. d, secalificarn conforme a los procedimientos de evaluacin que establece la

    Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C.

    NORMA IIIVALOR DE MERCADO COMO BASE DE VALUACIN

    1. Valor de Mercado

    1.1 Valor de Mercado es el precio ms probable que podra obtenerse por un bien en elmercado suponiendo:

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    a) a) Una operacin directa en la que cada parte acta de manera racional y sinmotivacin especial,

    b) b) Hay voluntad en las dos partes (vendedor y comprador dispuestos),

    c) c) Que las partes conocen todas las circunstancias existentes que afectan elvalor,

    d) d) Que las partes actan sin presin alguna,e) e) Que transcurre tanto el tiempo necesario para exponer el bien en el

    mercado con publicidad apropiada, como el requerido para negociar la venta,teniendo en cuenta la naturaleza del bien y las condiciones del mercado.

    (Nota: Esta definicin se basa en y tiene la intencin de ser congruente con la definicin de valor de mercado adoptadapor el IVSC (antes TIAVSC) v.g. .....la cantidad estimada por la cual debera cambiarse un activo entre un compradordispuesto y un vendedor dispuesto en una transaccin directa despus de apropiada comercializacin en la cual las parteshayan actuado cada una con conocimiento, prudentemente y sin presiones).

    1.2 1.2 El Valor de Mercado se determina en el proceso de Valuacin. El Valuadordeber considerar que el bien se vende en la fecha de Valuacin conforme a losanteriores supuestos.

    1.3 1.3 La Valuacin deber reflejar las condiciones de mercado en la fecha a quese refiere la Valuacin y corresponder al precio al que se llegara al formalizar elcontrato de venta. Deber suponer que durante el periodo de exposicin del bien enel mercado y en el curso de la negociacin del contrato, los precios hanpermanecido sin cambio.

    1.4 1.4 El valuador deber sealar en su informe de Valuacin la fecha del avalo.Esta puede ser la fecha del informe o una fecha anterior. Esta disposicin no seaplica a los casos del prrafo 7 adelante.

    1.5 1.5 El valuador deber suponer que el bien ha sido ofrecido en venta en elmercado abierto por un periodo de tiempo suficiente para investigar el mercado, conapropiada comercializacin y la negociacin del precio de venta.

    1.6 1.6 El valor de mercado deber reflejar el valor del bien para un uso diverso delque tiene a la fecha a que se refiere la Valuacin, solamente si pueden anticiparse enmercado ofertas para dar un uso alterno al bien.

    1.7 1.7 El Valor de Mercado no deber incrementarse por suma alguna que reflejeel pago de impuestos o derechos que deban correr a cargo de un compradorpotencial, en particular el IVA. Esto deber consignarse con suficiente claridad en elinforme de Valuacin.

    2. Categoras de Valor de Mercado

    2.1 2.1 Esta Norma identifica las siguientes categoras de valor de mercadoconforme a la definicin dada arriba:

    Valor de mercado para el uso existente, Valor de mercado para un uso alterno, Valor de mercado para uso ptimo (Uso mejor y ms productivo), Valor de mercado para venta forzosa, Valor de mercado para venta futura,

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    Las categoras de valor de mercado aplicables en cada caso dependern de:

    a) a) Los trminos del contrato para el trabajo de Valuacin,b) b) El objeto del avalo,c) c) El estado del mercado y las caractersticas especficas relacionadas con el

    bien en cuestin,2.2. 2.2. El valuador debe estipular y justificar en el informe de avalo la categora

    de valor de mercado que ha adoptado.2.3. 2.3. El valuador deber aconsejar a su cliente de las consecuencias de adoptar

    una categora de valor de mercado y los posibles resultados de adoptar una distinta.

    3. Valor de Mercado para Uso Existente

    3.1. 3.1. El Valor de Mercado para el uso existente se entiende que es el valor demercado definido en 1.1, sujeto al supuesto adicional de que el bien continuar ensu uso actual.

    3.2. 3.2. El valor de mercado para uso existente excluye cualquier valor anticipadopara un uso alterno o incremento de valor conectado con cualquier proceso deinversin especial. Sin embargo, el valor de uso existente deber tomar en cuentalos cambios de valor conectados con la ampliacin o restriccin de las edificacionesy el desarrollo potencial de tierras excedentes (en consonancia con el uso actual),suponiendo que tales trabajos no afectaran ni interrumpiran el uso actual del bien.

    3.3. 3.3. El valor de mercado para uso existente, se tasa bajo el supuesto de que elbien est en concordancia con lo previsto en el PDUCP. Si el uso del bien en ese

    plan se define como de naturaleza temporal el valuador deber considerar el valorde mercado para el uso actual as como el valor de mercado tomando en cuenta lasrestricciones del PDUCP. En estas circunstancias el valor de mercado puede sermayor o menor que el valor para uso existente.

    3.4. 3.4. El uso existente de la tierra no tiene porqu ser la actividad efectivamentedesarrollada en el bien en estudio. Es suficiente tomar en cuenta la naturalezageneral de la actividad actual. As, por ejemplo (excluyendo restriccionesespeciales) edificios industriales similares, tendrn valores similaresindependientemente de sus actividades productivas especficas y los localescomerciales en una misma zona, tendrn valores similares independientemente de lanaturaleza de los bienes que en ellos se expendan.

    3.5. 3.5. La base de Valuacin para uso existente puede aplicarse especialmente abienes ocupados por una negociacin para su propio uso, suponiendo que el negociohabr de continuar operando en el futuro previsible. Se aplica en particular a bienescomprados o vendidos como negocios en marcha completamente equipados.

    4. Valor de Mercado para Uso Alterno.

    4.1 4.1 El valor de Mercado para uso alterno refleja el uso potencial posible de unbien para propsitos distintos del uso actual. Si el valor para uso alterno difieresubstancialmente del valor para su uso actual, sto deber explicarlo claramente elvaluador en su informe de avalo.

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    4.2 4.2 Si un bien ocupado por un negocio para su propio uso es objeto deValuacin, entonces suponiendo que el negocio continuar sus operaciones,cualquier valor para uso alterno al que se llegue bajo el supuesto de liquidacin,

    cierre o traslado del negocio a otro sitio, debe excluirse. Sin embargo tal valorpodra ser importante para determinar el valor de todos los activos de un negocio,del cual el bien valuado es tan solo uno de los componentes.

    4.3 4.3 La tierra, edificios y dems mejoras, tratados como fuente de ingresos oprevistos para desarrollo futuro, debern valuarse tomando en cuenta cualquier usoalterno potencial.

    4.4 4.4 En todos los casos el valor para uso alterno deber basarse en informacin ydatos concretos que respalden el potencial para uso alterno. El valuador no deberhacer suposiciones infundadas oirreales a este respecto.

    5. Valor de Mercado para Uso ptimo (Uso Mejor y Ms Productivo)

    5.1 5.1 El valor de mercado para uso ptimo es una variante especfica del valor demercado para uso alterno. Esta expresin de valor se fija sobre la base del supuestoadicional de que la propiedad habr de usarse de la manera ms eficiente (uso mejory ms productivo).

    5.2 5.2 El valor de mercado para uso ptimo refleja el uso ms eficiente y mejordel bien entendido como legal, fsicamente posible, financieramente viable y queresulta en el valor ms alto.

    5.3 5.3 Se llega al valor de mercado para uso ptimo con sujecin a los supuestosarriba sealados y conforme a los principios para establecer el valor de mercadopara uso alterno. Debera aplicarse particularmente a la Valuacin de tierra para

    desarrollar. La Valuacin deber hacer caso omiso del uso actual o anticipado delbien si tal destino impide el uso mejor y ms productivo del inmueble.5.4 5.4 Al adoptar el supuesto anterior para llegar al valor de mercado para uso

    ptimo, el valuador deber valuar el bien independientemente de que el compradordispuesto tenga los medios, la necesidad o la posibilidad de usar el inmueble en talforma, pero sujeto a las provisiones del prrafo 5.2

    5.5 5.5 El valor de mercado para uso ptimo deber basarse en informacin y datosconcretos que respalden el potencial para tal uso. El valuador no deber hacersuposiciones infundadas o irreales a este respecto.

    6. Valor de Mercado Para Venta Forzada

    6.1. El valor de mercado para venta forzada es el que se obtendra bajo el supuesto deque hay restricciones de tiempo o de otro tipo para la venta de la propiedad quenormalmente no se consideraran satisfactorias o razonables en trminos del tiempoapropiado que se requerira para la comercializacin y formalizacin de una venta.

    6.2. Para llegar al valor de mercado para venta forzosa el valuador deber describir ysubstanciar en su informe de avalo las restricciones supuestas que ha consideradonecesarias, o aquellas que derivan de las instrucciones del cliente.

    7. Valor de Mercado para Venta Futura

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    7.1. 7.1. El valor de mercado para venta futura es el valor de mercado que puedeanticiparse tendra el bien a la fecha de venta.

    7.2. 7.2. El valor de mercado para venta futura deber determinarse slo en el casoque el cliente, recin haya decidido vender su propiedad o en el caso de que elcliente deseara saber el valor de mercado del bien pasado el periodo de tiempo quese requiera para las actividades que se especifican en 1.5.

    En tales casos el valuador deber:

    a) a) Formular una opinin del tiempo que se requiere para el desarrollo de lasactividades especificadas en el aparte 1.1 e, conforme al tipo de bien objeto delavalo.

    b) b) Indicar en su informe de avalo que se ha separado de la definicin de

    valor de mercado citada en el prrafo 1 y har referencia ms especficamente alincumplimiento de condiciones estipuladas en el prrafo 1.1 e.

    c) c) Analizar el mercado del inmueble a la fecha en que terminara el periodo detiempo que se ha indicado.

    d) d) Toda vez que se trata de una deduccin a futuro y que el Valuador estsujeto al anlisis de contingencias de origen externo, que por lo general sonimposibles de predecir y cuantificar con precisin, podr incluir en su informe deValuacin una clusula de limitacin de responsabilidad que exprese con todaclaridad que:

    Se han tomado en consideracin todos los datos disponibles a la fecha para

    emitir una opinin sobre un resultado posible que, por el solo hecho demanejarse a futuro puede quedar sujeta a variaciones importantes. Por tal raznel Valuador de ninguna manera garantiza o asume responsabilidad por sucumplimiento.

    7.3. Al determinar el valor de mercado para venta futura, el valuador deber tomar encuenta todas las circunstancias existentes o que pudiera ser capaz de anticipar almomento de hacer su Valuacin.

    8. Enfoques, Mtodos y Tcnicas Bsicaspara Establecer el Valor de Mercado

    8.1. 8.1. Para llegar al Valor de Mercado debern usarse los siguientes enfoques,dependiendo de la naturaleza de la propiedad y el propsito de la Valuacin.a) a) Enfoque comparativo,b) b) Enfoque de ingresos,

    8.2 8.2 El mtodo de comparacin del precio de venta deber aplicarse en elenfoque comparativo para la determinacin del valor de mercado.

    8.3 8.3 En el enfoque de ingresos debern aplicarse los siguientes mtodos ytcnicas:

    a) a) Mtodo de inversin usando:

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    - - La fsica directa de capitalizacin del ingreso.- - La fsica del flujo de caja descontado.

    b) b) Mtodo de utilidades.c) c) Mtodo residual.

    NORMA IVCOSTO DE REPOSICIN DEPRECIADO

    COMO BASE DE VALUACIN

    1. El costo de reposicin depreciado se aplica como base de Valuacin de inmuebles:

    - - si se requiere por reglamentacin o normatividad especial.

    - - para inmuebles especiales que rara vez o nunca, se venden en elmercado para su uso actual

    1.1. 1.1. La Valuacin de una propiedad sobre la base de costo de reposicindepreciado exige:

    a) a) La determinacin del valor de la tierra para el uso actual,b) b) Una estimacin del costo de los edificios y de los dems elementos de la

    propiedad,c) c) La valoracin de la depreciacin de los edificios y dems elementos como

    resultado de su edad, obsolescencia econmica y funcional y factores ambientales yde otro tipo,

    d) d) Establecimiento del costo neto de reposicin despus de que se deducen delcosto bruto de reposicin los importes que corresponden a depreciacin.1.2. 1.2. El costo de reposicin depreciado incluye el valor de la tierra y el costo de

    reposicin de los edificios y otros elementos de la propiedad, menos el importe de ladepreciacin (costo neto de reposicin). La depreciacin es una medida y expresinde la prdida de valor de los edificios derivada de sus condiciones fsicas yfuncionales y tambin de factores ambientales.

    1.3. 1.3. La valoracin de la propiedad basada en el costo de reposicin se hacedesde el punto de vista del comprador potencial (no de un contratista) y supone queel comprador no pagara ms por la propiedad que lo que le costara reponer eledificio en el mismo sitio, suponiendo la misma edad y obsolescencia de las

    edificaciones.1.4. 1.4. El valuador deber explicar en su informe las razones que le indicaron laconveniencia de utilizar en su Valuacin este procedimiento.

    1.5. 1.5. El valuador deber sealar en su informe valuatorio la fecha del avalo ascomo la fecha a la cual ha referido el grado de depreciacin que se ha determinado.Puede ser la fecha del informe de Valuacin o una fecha anterior si as lo requierendisposiciones legislativas o normativas especficas.

    1.6. 1.6. El costo de reposicin depreciado puede ser aplicable an en los casos enque el terreno se tenga bajo arrendamiento (o en fideicomiso) a largo plazo, en tantoque las edificaciones se tengan en propiedad absoluta.

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    1.7. 1.7. Debe hacerse notar que en algunos casos sujetos a reglamentacin odisposiciones especficas, el valuador debe fijar el costo neto de reposicin de losedificios y otros elementos de la propiedad deduciendo nicamente la depreciacin

    que resulta del desgaste tcnico de tales edificios y sus elementos.

    2. Determinacin del Valor de la Tierra

    2.1. 2.1. El costo de reposicin de la tierra es el importe (precio) que habra depagarse por adquirir tierra para la misma funcin (tipo de uso), calidad y ubicacin,que la haga comparable con la tierra en estudio.

    2.2. 2.2. An cuando la Valuacin se refiere al inmueble en estudio, en algunassituaciones puede ser aconsejable valuar la tierra para el uso existente mediante lacomparacin del costo de adquirir tierra sustituta en la misma localizacinigualmente utilizable para el uso actual. El sitio substituto debera tener las mismas

    caractersticas que el predio en estudio con la excepcin de aquellas del sitio objetode avalo que no son crticas para el uso actual. Si el terreno en estudio es mayor delo necesario para el uso de los edificios existentes o edificios modernos que lossubstituyan, la superficie del terreno substituto podra reducirse a menos de lasuperficie del terreno estudiado.

    2.3. 2.3. Si una parte del terreno en estudio puede venderse sin afectar el uso actual,el Valuador deber ponderar si es apropiado valuar esa porcin excedente sobre labase de valor para uso alterno.

    2.4. 2.4. El Valuador debe primero considerar si el enfoque de comparacin y elmtodo de comparacin de precio podran aplicarse a determinar el valor de latierra. La deduccin del valor del terreno en una Valuacin de costo de reposicin

    puede resultar complicada, porque de acuerdo con los criterios sealados atrs, lapropiedad por su naturaleza, no sea una para la cual existe mercado. En esascircunstancias pueden aplicarse otros mtodos y tcnicas de Valuacin (v.g. elmtodo residual).

    3. Estimacin del Costo de Reposicin de las Edificaciones

    3.1. 3.1. La forma en que se estima el costo bruto de reposicin de los edificiosdepende de cuales de los siguientes supuestos adopta el Valuador:

    a) a) El costo de reposicin se toma como el costo de erigir una rplica del

    edificio existente tomando en cuenta los tipos de materiales, estructuras ysoluciones funcionales.b) b) El costo de reposicin se toma como el costo de erigir un edificio sustituto

    moderno con la misma superficie til y que cumpla las mismas funciones, peroconstruido con materiales modernos y empleando tcnicas modernas de edificacin.

    3.2. El supuesto 3.1 anterior deber limitarse a los siguientes casos:

    a) a) Si as lo requieren disposiciones legales especiales,b) b) Si los edificios existentes se deben conservar (o reconstruir), v.g. edificios

    catalogados de importancia histrica.

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    c) c) En cualquier otro caso justificado.

    3.3. 3.3. Antes de estimar el costo de reposicin de acuerdo con el supuesto 3.1.b.,

    debe darse debida consideracin a la posibilidad de alojar la actividad actual en unedificio ms pequeo, en razn de cambios tecnolgicos u otras razones. En todocaso el edificio moderno sustituto deber reflejar los cambios tecnolgicos pararealizar la actividad presente, as como satisfacer los requisitos de uso actuales.

    3.4. 3.4. En su informe el Valuador no deber estimar el costo de erigir el edificio enel futuro, sino el costo de completar la edificacin en periodo fijo de tiempo tal queel edificio habra de estar listo para ocupacin a la fecha de Valuacin.

    3.5. 3.5. El costo de reposicin deber incluir los costos necesarios para proveer lasinstalaciones auxiliares que se requieren para el uso apropiado del inmueble, elcosto de preparar la documentacin de diseo, supervisin y otros costos (v.g.participacin) que se justifican conforme a la reglamentacin local.

    3.6. 3.6. El costo de reposicin de los edificios se estima por el Valuador mediante laaplicacin de la que resulte apropiada entre las siguientes tcnicas:

    a) a) Fsica detallada (presupuesto por conceptos individuales),b) b) Fsica de elementos integrados (presupuesto por ensambles),c) c) Fsica de estimacin global.

    El Valuador deber seleccionar la fsica apropiada tomando en cuenta el propsitodel avalo, el tipo y condicin (incluyendo edad) de los edificios.

    4. Determinacin de la Depreciacin

    4.1. El Valuador deber valorar el nivel de depreciacin de acuerdo a los principios quese sealan en la Norma VI.

    Norma V

    Informacin Sobre los Derechos de Propiedad

    1. Por cuanto la forma en que se detenta la propiedad o las modalidades que la Ley leimpone afecta o puede afectar el valor de un inmueble, es obligacin del valuadorexaminar los documentos que establecen los derechos que se tienen sobre aquel que

    se vala.

    Para hacer sto el valuador deber:

    1.1. 1.1. Obtener del cliente documentos que demuestren:a) a) Quien y con que fundamento legal ostenta los derechos de propiedad o

    quien y con que fundamento legal es el propietario del inmueble o la parte valuada;b) b) Que derechos (propiedad absoluta, usufructo, condominio) o servidumbres

    (arrendamiento, fideicomiso) gravan al inmueble;c) c) En que consiste la propiedad, donde se ubica, cual es su situacin jurdica y

    la fecha en que fueron construidas las edificaciones y dems mejoras;

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    d) d) El uso actual del inmueble o el que se contempla conforme al Plan deDesarrollo Urbano local;

    e) e) Cualesquiera decisiones administrativas o judiciales relacionadas con el

    inmueble en estudio o parte de l.

    1.2. 1.2. Si los documentos proporcionados provocan dudas en la mente delValuador o si el cliente no puede presentarlos, el valuador deber determinar lasituacin legal del inmueble en cuestin basndose en explicaciones apropiadas,declaraciones del cliente y el examen de la documentacin legal disponible. Si stano fuere suficiente podr, comunicndolo previamente al cliente, acudir a fuentesoficiales como Registro Pblico de la Propiedad, Oficinas Catastrales o cualquieraotra que pueda proporcionar informacin adecuada. Esta tarea se consideraradicional a la encomienda valuatoria y el Valuador devengar honorariosadicionales por este trabajo.

    Se deber hacer mencin concreta y clara en el informe de avalo, de las fuentes deinformacin que se hayan utilizado para este objeto.

    1.3. 1.3. Obtener del cliente la base legal, trminos contractuales y en particular elprecio de adquisicin de la propiedad en la medida en que esta informacin resultepertinente para la determinacin del valor.

    1.4. 1.4. Constatar con informacin del propietario si la propiedad ha sido ofrecidapara venta, cuando y bajo que condiciones.

    2. Debern incluirse en el informe de avalo los datos relativos a la situacin legal dela propiedad. En particular, el Valuador deber indicar todas las restricciones,gravmenes y servidumbres que la afecten (incluyendo hipotecas, derechos de paso

    y alineamiento, etc.) indicando cuales han debido tomarse en cuenta en suValuacin.

    3. Si como resultado del arreglo a que se ha llegado con el cliente o por otras razonesno conectadas con el Valuador, ste ha quedado restringido en su examen de la situacinlegal del inmueble, tal situacin deber mencionarse con toda claridad y explicarse en elinforme valuatorio.

    Norma VIDeterminacin de la Depreciacin

    1. 1. El Valuador deber analizar la depreciacin de la propiedad determinandosu impacto sobre el valor del inmueble en estudio.

    2. 2. El Valuador definir y estimar personalmente la depreciacin, en esteaspecto no estar limitado ni por cualquier reglamentacin dictada en materia dedepreciacin de los edificios o las mejoras, ni por tablas o frmulas matemticaspresentadas en la literatura.

    3. 3. Se entiende que la depreciacin es la prdida de valor del inmueble o bienen estudio que surge de factores tcnicos (fsicos), funcionales (de uso), ambientalesy externos al bien (econmicos).

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    4.4. 4.4. Econmica - la que se origina en factores externos, tales como:a) a) Adeudos en el pago de contribuciones y otras obligaciones de carcter

    tributario.b) b) Cuotas pendientes de liquidacin por aportacin para mejoras de tipo

    comunitario.c) c) Cesiones de derechos sobre superficies que hayan sido afectadas por acto

    administrativo del Gobierno o que queden condicionadas por disposicin de leyes yreglamentos.

    d) d) Cambios en el uso del suelo y otras disposiciones de planificacinderivadas de planes de desarrollo urbano o de zonificacin.

    5. Si el Valuador ha determinado en forma separada las depreciaciones Fsica,Funcional, Ambiental y Econmica, y obtenido diferentes resultados para cada una de ellas,

    deber adoptar la suma ms alta en trminos porcentuales.

    NORMA VIICLCULO DEL REA

    Y VOLUMEN DE LOS EDIFICIOS

    1. 1. Se entiende por rea bruta o rea total de edificacin la suma de lassuperficies que en cada nivel de un edificio estn circundadas por muros, cualquieraque sea el material de que estn fabricados y cubiertas de manera permanente.

    2. 2. Se define como rea neta o rea til la superficie que resulta de

    restar del rea bruta aquella que en cada nivel ocupen los muros envolventesy divisorios permanentes. Es permisible determinar el rea neta deedificacin mediante medicin directa en el sitio entre los paramentosinteriores de los muros envolventes o divisorios. Cuando el avalo seformule sobre la base de superficie neta determinada en sta forma deber,incluirse en el informe una clusula que precise:

    El rea ha sido calculada entre paramentos interiores de los muros perimetrales ydivisorios del edificio.

    3. 3. El volumen de edificacin se calcular conforme a las disposiciones que al

    efecto establezcan las normas oficiales aplicables, si las hubiere. Cuando se calculeel volumen de cualquier anexo que forme parte de un edificio, el Valuador debertomar en cuenta la parte proporcional de la superficie de tales anexos con relacin ala superficie total del edificio conforme a las disposiciones legales vigentes. Elinforme valuatorio deber incluir una explicacin detallada en cuanto al mtodoempleado para el clculo del volumen de los anexos.

    4. 4. Las superficies de terreno, lotes y tierra cultivable debern basarse en lainformacin contenida en los registros catastrales y, a falta de estos, en lainformacin de las escrituras.

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    5. 5. En caso de discrepancia entre las reas que aparecen en los registros decatastro inmobiliario y la contenida en los libros del Registro Pblico de laPropiedad y de Comercio, el valuador deber comunicarlo al cliente con el

    propsito de que se formule la correccin necesaria

    6. 6. Si no se elimina la discrepancia a que se hace referencia en 5 para la fechade elaboracin del informe valuatorio, el Valuador deber utilizar la informacincontenida en los registros catastrales. En tal caso, el Valuador deber incluir en suinforme una clusula que estipule la superficie utilizada con una nota en la que seexplique que las diferencias mencionadas en 5, no fueron eliminadas con antelacina la preparacin del informe valuatorio.

    NORMA VIIIEFECTO DE LOS FACTORES AMBIENTALES

    SOBRE LA VALORACIN DE LA PROPIEDAD

    Al preparar el avalo de una propiedad deber considerarse el efecto tanto positivo comonegativo de los factores ambientales, especialmente cuando su efecto sea mayor sobre elbien en estudio que sobre propiedades comparables.

    1. 1. El Valuador deber determinar el efecto de los factores ambientalestomando en cuenta los resultados de cualquier examen realizado por l o porespecialistas adecuadamente calificados, especialmente cuando una inspeccinpreliminar de la propiedad sugiera que el efecto de tales factores, es o puede llegar aser importante.

    2. 2. Los factores ambientales que pueden afectar el valor de un inmueble demanera especial son los que se presentan en la siguiente lista:

    a) a) Vecindad con plantas industriales dainas al medio natural,b) b) Emisin de polvos e impurezas,c) c) Ruido,d) d) Cauces de aguas subterrneas,e) e) Humedad y nivel de aguas friticas,f) f) Socavones de minas,g) g) Falta de iluminacin o asoleamiento,

    h) h) Efectos de contaminacin qumica y radiolgica,i) i) Vecindad de parques y reas recreativas.j) j) Otros

    3. 3. Si el Valuador carece de la competencia para examinar y analizar losproblemas especializados relacionados con factores ambientales, deber solicitar unanlisis ambiental u obtener asesora adecuada antes de formular el informe deavalo. Tal estudio y el costo que llegue a representar sern por cuenta del cliente yno se considerarn parte de los honorarios del Valuador.

    4. 4. La reduccin de valor debida al efecto de factores ambientales se determinausando los mismos mtodos y tcnicas que en la medicin de la prdida de valor

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    debida a obsolescencia funcional. En particular el costo de limpiar los residuostxicos o eliminar los daos debidos a minas puede compararse con el costo derestituir inmuebles obsoletos a su condicin original. Debe hacerse notar, sin

    embargo, que el valor de mercado de un inmueble despus de deducir el costo delimpieza puede ser mayor o menor que el que se indica mediante tales clculos.

    5. 5. El costo de restituir el inmueble a su condicin anterior no contaminadaincluye:

    a) a) Retiro o eliminacin de la contaminacin del suelo,b) b) Establecimiento de un control de contaminacin ms efectivo,c) c) Rediseo de las plantas de produccin,d) d) Pago de multas y compensacin por la violacin de legislacin o

    reglamentacin relacionada con la proteccin del medio ambiente natural,e) e) Seguros contra daos futuros, conforme los establezca o exija la legislacin

    en vigor.

    6. El Valuador deber determinar si:

    a) a) Es posible eliminar realmente la fuente de contaminacin o la amenaza decontaminacin tomando en cuenta tambin consideraciones econmicas y legales,

    b) b) Puede limitarse la contaminacin o la amenaza de contaminacin hasta elgrado de por lo menos hacer posible el uso del inmueble durante un periodo detiempo limitado,

    c) c) Es posible de alguna manera reducir la contaminacin,d) d) Puede justificarse el costo de garantizarse contra daos futuros.

    Para determinar estas posibilidades el Valuador podr solicitar asesora deespecialistas adecuados o de una dependencia que trate con la proteccin del medioambiente. Esas personas debern mencionarse en el informe de Valuacinanexndose a l, sus opiniones.

    6. 6. Si existe la posibilidad de retirar la fuente de contaminacin o sus efectos,debe tomarse en cuenta en el avalo el costo de eliminacin, as como otros factoresque afecten el valor del inmueble y, especialmente:

    a) a) La imposibilidad de proveer el saneamiento completo del inmueble,b) b) Mala reputacin de l predio en el mercado,

    c) c) Riesgo de contaminacin renovada,d) d) Compensacin por los trastornos que ocasione en el uso del inmueble,e) e) El riesgo de cambios en la legislacin y reglamentacin ambiental.

    NORMA IXVALUACIN DE INMUEBLES UBICADOS EN EL EXTRANJERO

    O FUERA DE LA PLAZA DE TRABAJO DEL VALUADOR

    Salvo que disposiciones especficas establezcan otra cosa, la valuacin de propiedadesinmobiliarias situadas fuera de la plaza de residencia del Valuador o en el extranjero deberrealizarse conforme a los siguientes principios:

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    1. 1. El Valuador solamente podr aceptar el trabajo de valuacin de inmueblesubicados fuera de su plaza o en el extranjero si est familiarizado con el mercado

    inmobiliario en la localidad dada y cuenta con la necesaria experiencia. Si elValuador carece de tal experiencia deber asegurarse de realizar la valuacinconjuntamente con un Valuador del lugar en que est ubicada la propiedad, que estadecuadamente calificado y cuente con la debida experiencia valuatoria.

    Debe mencionarse en el Informe de Valuacin a cualquier Valuador local que colabore enla realizacin del avalo.

    2. 2. El informe de valuacin relacionado con bienes situados en el extranjero,deber incluir:

    a) a) Una estimacin del valor de mercado o el costo de reposicin depreciado

    del inmueble, dependiendo del propsito de la valuacin;b) b) Una declaracin que confirme si se ha dado la debida consideracin a las

    leyes impositivas del pas en donde se ubica el inmueble o se localizan los bienesobjeto del avalo y si la valuacin refleja cualesquiera cantidades adicionalesrelacionados con la conversin de la moneda;

    c) c) Tablas de tipo de cambio, an cuando el informe de avalo deber citar losvalores tanto en la moneda local del pas de ubicacin del inmueble como en lamoneda del pas en que se formula el avalo, estipulando las fechas, tipos decambio y las fuentes de informacin en que se apoyo el Valuador en conexin contales tipos.

    3. 3. El Informe de Valuacin relacionado con bienes situados fuera de la plaza delValuador, pero en el mismo pas, deber incluir:a) a) Una estimacin del valor de mercado o el costo de reposicin depreciado

    del inmueble, dependiendo del propsito de la valuacin;b) b) Una declaracin que confirme que se ha dado la debida consideracin a las

    leyes impositivas del Estado y Municipio en donde se ubica el inmueble o selocalizan los bienes que se valan.

    c) c) En tratndose de bienes inmuebles, se sealar claramente que se hantenido en cuenta las disposiciones locales de planificacin urbana y zonificacin, ascomo cualesquiera otras que sean pertinentes por su efecto en el valor de este tipode bienes.

    4. 4. El Valuador deber examinar en detalle e indicar en su informe de valuacin todaslas diferencias esenciales legales, de costumbre y de prctica entre su pas y plaza y laplaza, Estado o pa s en el que lleva a cabo la valuacin.

    5. 5. Si hay diferencias esenciales en el mtodo o la prctica adoptada de valuacin o enlas reglas de contabilidad entre el pas del cliente y el pas en que se ubica la propiedado se localizan los bienes, entonces debern observarse las prcticas del pas del clienteen primer lugar, sujeto a que esas diferencias y acciones del valuador quedendebidamente estipuladas en el informe.

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    6. 6. El Valuador deber incluir en su informe, informacin sobre las leyes impositivasdel pas en que el bien valuado se ubica, que afecten la venta o compra de ese inmueble.Si debido a esas leyes los costos de venta o compra del inmueble llegaran a ser tan altos

    que la cantidad total gastada o recibida por la compra o venta sera significativamentediferente del valor determinado para el inmueble, entonces sto deber claramenteexponerse en el informe.

    Deber incluir informacin similar y hacer igual consideracin en el caso de bienessituados en el pas del Valuador, pero fuera de la plaza y Estado de su residencia.

    NORMA XVALUACIN DE INMUEBLES PARA FINES

    DE GARANTA DE PRSTAMO

    Los prstamos de un acreedor pueden garantizarse por hipoteca sobre la tierra, los edificios,el predio o derechos materiales o reales especficos. Son aceptados tambin otros mtodosde garantizar los prstamos y la prenda sobre inmuebles.

    La valuacin de inmuebles o derechos con base en los cuales se garantizan tales crditosdebern realizarse sobre la base de valor de mercado.

    1. 1. La valuacin de un inmueble para el objeto de garantizar un prstamo o unahipoteca deber realizarse por un Valuador que:

    1.1. 1.1. No tiene relacin personal ni oficial con el propietario o persona autorizada

    para tratar con relacin a la propiedad,1.2. 1.2. No es empleado ni del acreedor ni de su asesor legal,1.3. 1.3. No es el acreditado ni su cnyuge o pariente,1.4. 1.4. No recibe remuneracin y que de ninguna manera tiene relacin o depende

    de que el crdito en cuestin se otorgue o no.

    2. 2. El Valuador siempre deber determinar el valor de mercado para el usoactual, habida cuenta de que:

    2.1. 2.1. El Informe de Valuacin deber describir claramente el propsito y la basede la valuacin y si existen razones importantes el Valuador podr modificar elconcepto de valor de mercado siempre que las razones queden debidamente

    explicadas y justificadas en el mismo documento.2.2. 2.2. El informe de avalo, aparte de exponer el valor de mercado para uso actualpuede incluir el valor de mercado para uso alterno del inmueble siempre que steltimo sea consistente con el Plan de Desarrollo Urbano Local y se justifique conlos cambios reales o potenciales de demanda que surjan de factores tecnolgicos,sociales, de mercado, etc.

    3. 3. El mtodo de valuacin que adopte el Valuador tambin depende del tipode inmueble que constituir la garanta. Si se trata de:

    3.1. 3.1. Un inmueble tpico entonces, para:

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    a) a) Terreno edificaciones y accesiones que produce un flujo de ingresopresente o futuro, la valuacin se lleva a cabo de acuerdo al valor de mercado parael uso actual o anticipado,

    b) b) Terreno, edificaciones y elementos accesorios ocupados por el propietarioy sus familiares, que no genera ingresos -la valuacin se realizar sobre la base devalor de mercado para el uso actual,

    c) c) Terreno, edificios y accesiones ocupados por la empresa propietaria, lavaluacin deber llevarse a cabo sobre la base de valor de mercado para el usoactual,

    d) d) Terreno, edificios y accesiones en proceso de construccin.e) e) Si el prstamo ha de ser otorgado despus de la terminacin de la

    construccin o parcialmente a la terminacin y parcialmente cuando el inmueble yasea productivo o haya sido totalmente arrendado:

    - - la valuacin deber realizarse sobre la base de valor de mercado para unuso consistente con el propsito de la edificacin;

    - - si el prstamo se entrega en parcialidades a lo largo del proceso deconstruccin, el valor de mercado se estima tomando en cuenta el progresode los trabajos a la fecha de valuacin o el valor de mercado del inmuebledespus de la terminacin de la construccin despus de deducir el valor dela obra an por realizar tomando en consideracin el nivel de precios a lafecha de valuacin.

    3.2. 3.2. Edificios especializados o de escasa comerciabilidad -v.g. aquellos que no

    se incluyen en 3.1- no son adecuados como garanta de prstamo. Por tanto elValuador slo puede valuar el terreno para su uso actual.

    4. 4. Si se pide al Valuador que emita opinin en cuanto a si el inmueble esadecuado como garanta de prstamo, entonces deber indicar en el informe deavalo todas las circunstancias que puedan aumentar o reducir el riesgo delacreedor.

    Sin embargo, en todo caso el acreedor es responsable de la evaluacin o valoracindel riesgo.

    Las circunstancias que pueden pesar en la evaluacin del riesgo del acreedor son, enparticular:

    4.1. 4.1. La condicin fsica del inmueble,4.2. 4.2. La adecuacin del inmueble para su uso actual y para un uso alterno

    potencial de conformidad con la planificacin del sitio y las disposicionesreglamentarias de edificacin,

    4.3. 4.3. El ingreso presente o esperado del inmueble o el ingreso que se esperahabr de obtenerse de una ampliacin o reconstruccin del inmueble,

    4.4. 4.4. La vida econmica de los edificios y sus complementos,

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    4.5. 4.5. La ocupacin de los edificios y obras complementarias por el propietario,sus familiares u otras personas en virtud de un ttulo legal especfico,

    4.6. 4.6. El potencial econmico del inmueble, el valuador deber indicar las

    posibles fluctuaciones en la prosperidad econmica del inmueble y la fuente de lainformacin obtenida y utilizada.

    5. 5. Si el acreedor solicita al Valuador que aconseje sobre el monto mximo delcrdito que puede otorgarse, ste puede basar su consejo en el valor del inmuebleque ha de usarse como garanta del prstamo. Debe, sin embargo, hacer laestipulacin de se trata de una cantidad basada en el valor del inmueble sinconsiderar otros factores o costos que pueden afectar el monto del prstamootorgado.

    6. 6. El prestamista negocia con el cliente los trminos y condiciones sobre las

    que ha de otorgarse el prstamo y en particular el monto del mismo, la forma depago del capital, la tasa de inters y los ingresos que se derivarn de la propiedadpara cubrir el pago del prstamo.

    Cuando se evala el riesgo y se fijan los trminos del prstamo, el prestamista considera nosolamente el informe de valuacin elaborado por el Valuador sino tambin las condicionesdel mercado de prstamos y la situacin financiera del acreditado. Una opinin delValuador, como se cita en 4, es slo de naturaleza informal y no puede prejuzgar el montodel crdito que se otorgar. Se deber incluir en el informe de avalo una clusula que enforma clara precise sto y seale el lmite de la responsabilidad del Valuador con relacin aeste aspecto.

    7. 7. Con las salvedades del caso y las excepciones lgicas, los principios arribaenunciados son aplicables cuando los bienes ofrecidos en garanta no soninmuebles.

    8. 8. Los principios sealados en esta Norma se aplican tambin a situacionesrelacionadas con todos los tipos de arreglos de crditos y prstamos autorizados porla ley

    NORMA XIPLANTA Y MAQUINARIA VALUADOSCOMO PARTE DEL INMUEBLE

    1. 1. Una partida de planta y maquinaria puede valuarse como parte delinmueble si constituye un componente del inmueble y si es necesaria para eladecuado funcionamiento del inmueble o parte del inmueble.

    2. 2. La Valuacin del inmueble no incluye la Valuacin de planta, maquinaria yequipo usados total o parcialmente en conexin con procesos industriales,

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    tecnolgicos o de otro tipo. Esa planta y maquinaria se valan conforme a la NormaXII.

    3. 3. La planta, maquinaria y equipo valuados como componentes integrales dela tierra, edificaciones y elementos accesorios, debern describirse claramente en elinforme de Valuacin.

    4. 4. El Valuador deber decidir qu partidas habr de incluir en su Valuacintomando en cuenta el propsito del avalo, tipo de inmueble, tipo de maquinaria,planta y equipo y su situacin legal.

    5. 5. Las instalaciones de servicio, el cableado subterrneo y la plantaconectados con ellas sern por lo general valuados como partes integrales delterreno, edificios o elementos accesorios, particularmente las siguientes:

    a) Electricidad:

    - - cables de alimentacin, instalaciones, cuartos de transformadores y suequipo, unidades de generacin de fuerza,

    - - en edificios no industriales las instalaciones internas o de fuerza eiluminacin desde el tablero hasta puntos en los muros o cielos,

    - - en edificios industriales instalaciones internas de fuerza e iluminacin

    desde el tablero hasta los puntos en muros y cielos, excluyendo

    instalaciones y circuitos que constituyan el equipo de maquinaria y plantano valuados como parte del inmueble.

    - - instalaciones externas con alambrado y accesorios incluyendo lasestructuras

    b) Telefona, comunicacin interna, sonido ambiental, ductos y cableado de televisin.c) Gas:

    - - lneas de gas con medidores y tuberas desde medidores que se empleen

    para fines no conectados con procesos tecnolgicosd) Agua:- - pozos, barrenos de perforacin, tomas de agua, cuartos de equipo y

    accesorios, estaciones de bombeo, instalaciones con lneas de agua, plantasde tratamiento, tanques, estructuras y construcciones necesarias para instalaro localizar la(s) planta(s) o instalaciones,

    e) Sistema de drenaje:

    - - sistema sanitario y pluvial,

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    - - plantas de tratamiento de aguas cloacales no conectadas con lapurificacin de agua y otros lquidos usados en procesos tecnolgicos oproduccin.

    f) Calefaccin y agua caliente:

    - - calderas e instalaciones complementarias con tanques de combustible,instalaciones y accesorios incluyendo calentadores, radiadores a base devapor o agua caliente para calefaccin y otros fines no conectados conprocesos tecnolgicos (produccin).

    g) Acondicionamiento de aire y ventilacin:

    - - acondicionadores de aire e instalaciones, ductos, tiros o pozos,

    extractores de ventilacin excluyendo aquellos que sirven a maquinaria yplanta que no se vala como parte del inmueble.

    h) Equipo y sistema de proteccin contra fuego:

    - - hidrantes, bombas y lneas de agua, sistemas de aspersores, detectoresde humo, alarmas contra fuego y contra robo.

    i) Elevadores y gras viajeras:

    - - elevadores de personal y de carga, escaleras y bandas transportadoras

    peatonales diseadas y destinadas para uso en conexin con el uso generalde los edificios,

    - - rieles para elevadores y gras viajeras cuando forman parte integral deledificio,

    - - normalmente se excluyen de esta parte de la Valuacin lostransportadores, gras, gras viajeras, etc.

    j) Estructuras incluyendo:

    - chimeneas de mampostera, concreto o acero, equipo de los cuartos decalderas, calentadores de agua, filtros de agua,

    - - cercos internos y externos,

    - - calles, caminos, patios y superficies pavimentadas,

    - - vas frreas,

    - - puentes y construcciones y cuartos para transportadores.

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    6. 6. Las estructuras que forman parte integral o complementaria de maquinariay planta utilizados en los procesos tecnolgicos normalmente habrn de excluirsepara valuarse por separado. Esto tambin deber aplicarse a estructuras que no se

    usan para los procesos tecnolgicos, si el Valuador considera apropiado y necesariotratar esas estructuras por separado en congruencia con el inventario de activos fijoso conforme a las instrucciones del cliente.

    7. 7. Alcance de la Valuacin.

    7.1. 7.1. La planta y maquinaria, incluyendo las instalaciones que forman partecomponente del inmueble debern valuarse junto con el inmueble en estudio.

    7.2. 7.2. Con base a las instrucciones del cliente un enfoque distinto puede surgir.

    8. Distribucin del Valor.

    8.1. Dependiendo del objeto del avalo, puede ser necesario hacer en el informe deValuacin un desglose o distribucin del valor entre los componentes individualescomo sigue:

    a) a) Terreno, edificio y elementos accesorios,b) b) Planta y maquinaria que forman parte del inmueble.

    8.2. En los casos en sea aplicable 8.1. deber claramente estipularse en el informe deValuacin que:

    a) a) El valor del inmueble en estudio se obtuvo como un todo y que el desglose

    de valores es solamente una distribucin convencional de ese valor total,b) b) El valor derivado se refiere al inmueble incluyendo planta y maquinaria yla parte proporcional del valor no puede separarse del contexto y tratarse porseparado,

    c) c) En caso de separacin de una partida, pieza o elemento de planta ymaquinaria del inmueble, su valor o el valor del inmueble resultante cambiara yrequerir una nueva valoracin.

    NORMA XIIVALUACIN DE PLANTA Y MAQUINARIA

    1. Previo al inicio del proceso de Valuacin de planta y maquinaria deber de

    clasificarse y proceder a su divisin en:

    1.1. 1.1. Planta y maquinaria que constituye parte integrante del inmueble (terreno,edificios o elementos accesorios), necesaria para el funcionamiento del inmueble yque se vala como parte del inmueble conforme a la Norma XI.

    1.2. 1.2. La planta y maquinaria que no constituyen parte del inmueble y que estnsiendo sujetos de Valuacin separada.

    Tal divisin debe relacionarse claramente en el informe de Valuacin.

    2. La planta y maquinaria puede valuarse para diversos propsitos, en particular:

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    a) a) En conexin con privatizacin,b) b) Para divisin o fusin de empresas,c) c) En conexin con el traslado de la propiedad, incluyendo venta, aportacin a

    una sociedad, permuta, etc.,d) d) Garanta de prstamo,e) e) Para determinar depreciacin,f) f) Para efectos de seguro,g) g) Para efectos impositivos y aduaneros,h) h) Liquidacin del negocio,i) i) Para determinar la viabilidad de emprender reparaciones,j) j) Para otros propsitos.

    2. 2. El Valuador realiza el avalo de planta y maquinaria teniendo en cuenta elobjeto del estudio, las disposiciones legales y el tipo de planta y maquinaria que ha

    de valuarse. stos criterios se toman en consideracin al seleccionar las bases y elmtodo por aplicar. Atendiendo al objeto o propsito del avalo, el Valuador podradoptar un mtodo de Valuacin diferente con relacin a planta y maquinaria, que elque se ha adoptado para la Valuacin de tierra y edificaciones.

    3. 3. Mtodos de Valuacin.

    Dependiendo del propsito de la valoracin, pueden determinarse los siguientesvalores:

    a) a) Costo neto de reposicin,b) b) Valor de mercado,

    c) c) Valor determinado por otro mtodo si as se requiere en atencin areglamentacin especfica.

    5. Costo neto de reposicin.5.1. 5.1. El costo neto de reposicin se fija teniendo en cuenta la vida til econmica

    de las partidas valuadas. Se llega al valor estimando el costo bruto de reposicinactual de cada elemento, pieza o partida y deduciendo una consideracin pordepreciacin que refleje el efecto de uso y desgaste tcnico, la edad y obsolescencia;su disponibilidad, adecuacin y limitaciones de uso.

    a) a) El costo bruto de reposicin actual es el costo de cambiar el elemento,pieza de equipo o partida, tomando en cuenta el costo de instalar una nueva pieza de

    equipo, de planta o maquinaria de la misma o similar capacidad de produccin opotencial de servicio.b) b) El Valuador llega a este valor basado en la informacin de productores o

    calculando el costo de producir el elemento o pieza de maquinaria por un fabricantemedio, usando tcnicas y materiales actuales.

    5.2. 5.2. Si existen datos de mercado apropiados, el costo neto de reposicin actualpuede tomarse como el costo de adquirir en el mercado abierto una pieza demaquinaria o elemento similar, que tenga la misma vida til econmica remanenteque la pieza considerada, incrementado en el costo de instalacin deduciendo unacantidad por depreciacin.

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    5.3. 5.3. Despus de estimar el costo bruto de reposicin actual, el Valuador deberconsiderar qu deducciones debern hacerse por depreciacin, tomando en cuenta

    las condiciones tcnicas, modernidad y adecuacin de la pieza de equipo que sevala, dando debida consideracin a lo siguiente:

    5.3.1. 5.3.1. Obsolescencia fsica o tcnica.Al determinar la depreciacin por obsolescencia fsica o tcnica no debernutilizarse tasas porcentuales sino que deben tomarse en cuenta los siguientesfactores:

    - - edad, intensidad de trabajo y esfuerzo en su uso presente,- - condicin de la trabajabilidad de la planta o maquinaria,- - frecuencia de fallas,

    - - naturaleza y fechas de las reparaciones- - condiciones tcnicas de la planta o maquinaria,- - muestras o seales de descuido en el trabajo del personal de

    mantenimiento, evidenciado por factores como: orden en las estaciones detrabajo, defectos, raspones, fugas de aceite, picaduras de xido, muestras oseas de actividad poco profesional,

    - - costo de mantener el equipo en su condicin actual comparado con unonuevo.

    Si la planta o maquinaria est sujeta a verificacin o inspeccin fsica peridica, elValuador deber tomar en cuenta los datos de la documentacin apropiada.

    El grado de obsolescencia fsica o tcnica se determina sobre la base de observacine inspeccin de la pieza o elemento trabajando y ociosa. En casos especialesrelacionados con la Valuacin de planta y maquinaria de naturaleza tecnolgicaimportante relativos a seguridad en el trabajo, el Valuador, antes de realizar suValuacin deber pedir al cliente un informe de un especialista sobre la adecuacinpara el trabajo de la pieza de planta o maquinaria en cuestin.

    5.3.2. Indicador de obsolescencia fsica

    - - El indicador de obsolescencia fsica se determina mediante la

    comparacin de la pieza o equipo que se est valuando con piezas o equipossimilares que se estn produciendo actualmente tomando en cuenta factorestales como productividad, calidad de produccin, costo en uso, ergonoma,seguridad en el trabajo e inconvenientes ambientales.

    5.3.3. ndice de obsolescencia econmica

    La obsolescencia econmica es el deterioro de la deseabilidad o vida til de un biencomo resultado de factores externos a l, tales como fuerzas econmicas o cambiosen el entorno que afectan las relaciones de oferta y demanda en el mercado. Laprdida en el uso o valor de un bien resultante de los factores de obsolescencia

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    haya sido debidamente convocada y anunciada, que la puja sea pblica y abierta yque el precio se pague de contado.

    NORMA XIII

    CONTENIDO DEL INFORME DE VALUACIN

    1. 1. El Informe de Valuacin deber formularse por escrito de manera clarareflejando la posicin objetiva y legal, contendr toda la informacin necesaria parapresentar el razonamiento y conclusiones del Valuador al llegar al valor del bien enestudio.

    2. 2. Todo Informe de Valuacin deber incluir:

    2.1. 2.1. Objeto o Propsito de la Valuacin- sto es la naturaleza de lasinstrucciones del cliente, el uso que habr de darse al avalo y los requerimientos

    especficos del cliente con relacin a la Valuacin as como cualesquieradisposiciones legales que rijan al tipo de propiedad que ha de valuarse.

    2.2. 2.2. Sujeto de la Valuacin - Descripcin detallada de la propiedad indicandosu ubicacin, caractersticas, ttulo de propiedad, facturas y uso legal. Tambin sedeber indicar claramente el sujeto de la Valuacin.

    2.3. 2.3. Fecha de la Valuacin y Fecha de la Inspeccin- El valor de la propiedadque se expresa en el Informe de Valuacin se fija para una fecha determinada. Amenos que resulte evidente de las instrucciones del cliente o por disposicin legal,la Valuacin deber tomar en cuenta el nivel de valores a la fecha de Valuacin. Sinembargo, el estado fsico y legal del inmueble deber tomarse a la fecha deinspeccin. Cualquier desviacin con respecto a este principio deber quedar

    claramente sealada en el Informe de Valuacin.

    3. Adems el Informe o Certificado de Valuacin deber cubrir y hacer mencin de lossiguientes aspectos:

    3.1. Base de Valuacin,

    Como regla general ser Valor de Mercado Abierto o Costo de Reposicin. ElValuador debe seleccionar la base de Valuacin atendiendo a su objeto y a las exigenciaslegales y reglamentarias, cuidando de no dejarse influenciar en este aspecto por el cliente.Si el Valuador elige la adopcin de una base de Valuacin distinta a las recomendadas en

    estas Normas, deber sustentar en detalle tal decisin. Si el valor para el uso existentedifiriera notablemente de un valor de uso alterno y si el cliente tiene inters en el usoalterno el Valuador tambin deber determinar el valor para el uso alterno.

    3.2. Informacin y Suposiciones.

    El Valuador debe describir las fuentes, el tipo y las caractersticas de la informacinusada para el avalo. Estas pueden provenir de:

    a) a) Documentos, tales como las inscripciones en los registros de la Propiedad,de Comercio, catastrales, documentacin geodsica, fallos judiciales, fallos o

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    determinaciones de autoridades administrativas, contratos civiles relacionados conlos inmuebles, etc., en el caso de tratarse de este tipo de bienes; de notas de venta,facturas, pedimentos de importacin, cotizaciones de proveedores, catlogos, etc.,

    en tratndose de muebles, maquinaria y equipo y de los que sean pertinentes yutilizables, cuando sea otro tipo de bienes el que se vala,

    b) b) Inspeccin local, que deber ser realizada personalmente y documentarseen forma debida por el Valuador en la fecha que se precise en el Informe deValuacin. No se limitar a observacin externa, sino que buscar determinar el tipoy caractersticas de la estructura y el grado de depreciacin de los edificios, plantas,obras complementarias en el terreno y el uso que da al inmueble el propietario o elocupante. Igualmente se buscar identificar la planta, las mquinas y piezas deequipo, estudiando sus condiciones de operacin, edad y grado de obsolescencia.La inspeccin local que se realice en el predio deber dar como resultado por lomenos:

    - - descripcin detallada,- - formalicen de una opinin sobre su uso ptimo,- - comparacin con otros inmuebles, cuando sea el caso y con maquinaria

    y equipo similar nuevo, en el estudio de valor de este tipo de bienesLa inspeccin local podr no ser posible o de extensin limitada por las siguientesrazones:

    i) i) Fsica - si los edificios hubieren sido demolidos o movidos o si el inmueblese localiza en el extranjero y su inspeccin es imposible,

    ii) ii) Legal - si se veda el paso al Valuador a la propiedad o al sitio en donde

    estn los bienes a valuar.iii) Contractual - si el acuerdo entre el cliente y el Valuador prev la imposibilidad derealizar la inspeccin.

    Cada una de estas circunstancias deber anotarse y describirse en detalle en elInforme de Valuacin. Si esta Valuacin se prepara por ms de un Valuador, deberidentificarse al Valuador que haya llevado a cabo la inspeccin local, sealndose lafecha en que se realiz sta.

    c) Informacin de terceros: la informacin obtenida de otros Valuadores, deorganismos pblicos, descentralizados o privados, agencias inmobiliarias, etc.,

    puede ser fuente de informacin de apoyo para el Valuador. Si ste considera que lainformacin obtenida debe ser verificada y no le es posible hacerlo, debe incluir unanota clara en tal sentido.

    4. Condicin Fsica - Si el inmueble objeto de Valuacin incluye edificios, plantay obras accesorias, el Valuador deber describir su condicin fsica. Deberestipular si se ha realizado un levantamiento estructural y los resultados de cualquierestudio de este tipo. Tambin deber evaluar y determinar la condicin ycomportamiento de la planta e instalaciones. Si detecta desgaste en la condicinfsica del inmueble, habr de hacer las deducciones apropiadas, dejndolasclaramente indicadas en el Informe de Valuacin.

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    En tratndose de maquinaria y equipo igualmente se deber cuidar de verificar lascondiciones fsicas de cada pieza y de las partes crticas de cada una de ellas. El

    desgaste que detecte dar motivo a deducciones que se explicarn claramente en elInforme.

    5. Designacin del Inmueble.

    Cuando el avalo se refiere a bienes inmuebles, antes de elaborar su trabajo, elValuador deber determinar si el uso del inmueble es congruente con lasdisposiciones del Plan de Desarrollo Urbano correspondiente e indicar loconducente en su informe. Si as lo instruye el cliente, el Valuador deberdeterminar el uso mejor y ms productivo del inmueble conforme a las previsionesdel citado Plan y la viabilidad econmica.

    6. En casos especficos, por ejemplo los que surjan de la extensin del informe o porinstrucciones del cliente, el Valuador puede emitir un informe resumido. Talinforme deber contener sus conclusiones bsicas con relacin a los diversoselementos del informe completo. Solamente puede emitirse sobre la base de queexiste un informe completo entendindose que forma parte integrante de aquel.

    7. Clusula de No Publicacin

    El Informe de Valuacin deber incluir una clusula estipulando que:

    a) a) No puede publicarse en todo o en parte en documento alguno sin elconsentimiento escrito del Valuador y sin antes acordar con l la forma y elcontenido de tal publicacin,

    b) b) No podr ser utilizado para ningn propsito u objeto diverso al estipuladoen el Informe de Valuacin.

    8. Limitacin de la Responsabilidad.

    El Informe de Valuacin puede incluir clusulas adicionales:

    a) a) Modificando la responsabilidad del Valuador. En particular puede excluir

    cualquier responsabilidad con relacin a vicios ocultos que no puedan serdetectados durante una inspeccin ocular o mediante el examen de documentacintcnica o legal,

    b) b) Estipulando que cualquier descripcin de las condiciones fsicas de lasconstrucciones, edificaciones y mejoras contenida en el Informe de Valuacin no sebasa en un estudio o levantamiento estructural.

    9. Firma del Valuador o Valuadores

    La firma no solamente deber indicar el nombre completo del Valuador, sinotambin sus ttulos, registros y acreditaciones. Un Valuador calificado o autorizado

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    deber indicar el nmero de su autorizacin o registro. El Valuador tambin deberindicar el nombre de la Asociacin profesional a la que pertenece. La firma delValuador deber aparecer directamente al calce de la Valuacin.

    NORMA XIVACTUALIZACIN DE LAS VALUACIONES

    1. 1. La actualizacin de una Valuacin consiste en la preparacin de un Informede Valuacin de alcance limitado con el objeto de revisar una Valuacin anteriortomando en cuenta el periodo de tiempo transcurrido, cambios en el mercadoinmobiliario o el de bienes sujetos a estudio, algn requisito para la exclusin oinclusin de ciertas suposiciones y otras circunstancias que afecten el cambio devalor de la propiedad que se estudia.

    2. 2. En tratndose de inmuebles, si el inmueble en cuestin ha sufrido cambiosmateriales, algn cambio en su situacin legal, cambios de caractersticas o de usocomo resultado de modificaciones al Plan de Desarrollo Urbano, no deberactualizarse la Valuacin anterior, sino realizarse una nueva Valuacin.

    3. 3. El Valuador deber rehusarse a actualizar una Valuacin si ha de serutilizada para un objeto o propsito distinto al propsito u objeto de la Valuacinoriginal o si el mercado correspondiente ha cambiado de manera tal que requiera laadopcin de un mtodo de Valuacin diferente para llegar al valor actualizado.

    4. 4. Si una Valuacin se realiz ms de un ao antes de la fecha en que se

    solicita la actualizacin, no se podr actualizar an cuando no surjan lascircunstancias a que se hace referencia en 2 y 3. En tal caso deber llevarse a cabouna nueva Valuacin.

    5. 5. Un Valuador puede actualizar una Valuacin o parte de ella solamentecuando l haya realizado la Valuacin original.

    6. 6. Si una Valuacin actual ha de realizarse por dos o ms Valuadoresentonces, an cuando uno de esos Valuadores haya realizado la Valuacin anterior,aquella no podr actualizarse. En tal caso la Valuacin actual deber considerarsecomo un trabajo nuevo.

    7. 7. La actualizacin de una Valuacin siempre deber ir precedida por unainspeccin ocular local del inmueble o de los bienes en cuestin, salvo que porrazones vlidas que el Valuador deber ponderar y justificar, y que expondr yexplicar claramente en el Informe, no sea posible realizar tal inspeccin o si laValuacin ha sido hecha bajo supuestos especiales. Si no ha sido posible llevar acabo la inspeccin de la propiedad o de los bienes en estudio o si el alcance de lainspeccin ha sido restringido, el Valuador indicar esta circunstancia en su Informede Valuacin.

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    8. 8. En el caso de Valuacin inmobiliaria, el Valuador deber decidir si para elfin de actualizar una Valuacin deber volver a medir el inmueble o parte de l.Debe respaldar su decisin debidamente en el Informe de Valuacin.

    9. 9. Al actualizar una Valuacin el Valuador no puede omitir el examen de lasituacin legal, uso y designacin del inmueble conforme a Plan de DesarrolloUrbano.

    10. 10. El Valuador deber indicar en el Informe de Valuacin correspondiente a laactualizacin, los hechos y datos adoptados de la Valuacin previa que no han sidoreexaminados.

    11. 11. La actualizacin de cualquier Valuacin implica el anlisis de la totalidadde la informacin pertinente relacionada con el o los bienes que se estudian. En este

    proceso se descarta por inaceptable el uso de factores, coeficientes o ndices que nosean producto del anlisis directo del Valuador para el caso especfico.

    12. 12. Cuando en el periodo que media entre el avalo original y la actualizacinse han sucedido cambios bruscos en la Economa general del Pas, no se deberealizar la actualizacin. Es estos casos se deber hacer una nueva Valuacin en elcurso de la cual se estudien y analicen todos los factores del nuevo entornoeconmico.

    NORMA XVVALUACIN DE BIENES RURALES

    1. Objetivo

    1.1. Esta norma fija las condiciones exigibles para la valuacin de bienes inmueblesrurales, de sus frutos y de los derechos sobre ellos y tiene por objeto:

    a) a) Clasificar la naturaleza de los inmuebles rurales, de sus frutos y de losderechos a valuar,

    b) b) Establecer la terminologa y metodologa que deban utilizarse en trabajosvaluatorios de este tipo,

    c) c) Definir la metodologa bsica aplicable a este tipo de valuaciones,d) d) Establecer los criterios a ser utilizados en los trabajos de valuacin,

    e) e) Establecer las directrices para la presentacin de los dictmenes.1.2. 1.2. Esta Norma se aplicar a todos los trabajos que sirvan para la valuacin deinmuebles rurales, de sus frutos y de los derechos reales sobre ellos.

    1.3. 1.3. La determinacin del valor mencionado en 1.2, es responsabilidad ycompetencia exclusiva de valuadores profesionales debidamente calificadosconforme a lo establecido en la Norma II.

    2. Normas Complementarias

    Son aplicables paralelamente a la presente todas las Normas Profesionales deValuacin, en particular, las Normas XI y XII

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    2.1. 2.1. En la aplicacin de esta Norma se respetarn tambin las disposicionescontenidas en el Cdigo de tica y Prcticas que Regulan el Ejercicio de la

    Valuacin.

    3. Definiciones

    Para los efectos de esta Norma se adoptan las siguientes definiciones:

    3.1. 3.1. Valuacin - Determinacin del valor en precio justo, en trminos dedinero, de un bien, de un fruto o de un derecho especfico, a una fecha determinaday para un fin debidamente estipulado.

    3.2. 3.2. Aprovechamiento eficiente - Mximo aprovechamiento factible de lograrpara el lugar, en un momento dado, utilizando los recursos disponibles de la

    tecnologa adecuada, en congruencia con la tendencia econmica y vocacin de usodel entorno inmediato.

    3.3. 3.3. Mejoras de Capital - Mejoras permanentes que se incorporan al suelo,cuya remocin implica alteracin, destruccin, prdida total o parcial. Las mscomunes son los siguientes:

    3.3.1. 3.3.1. Sistemas de riego:

    a) Pozosb) Canalesc) Acequias

    d) Presase) Bombas y motoresf) Sistemas subterrneos de distribucin de agua.

    3.3.2 Comunicaciones:

    a) Caminosb) Lneas de electricidadc) Lneas telefnicas.

    3.3.3 Construcciones y edificaciones:

    a) Establosb) Granerosc) Trojesd) Corralese) Cercas y bardasf) Bebedoresg) Silosh) Otros

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    Estas mejoras, en su conjunto, contribuyen al valor total de una finca, su valorse incrementa frecuentemente en el valor de la tierra. Cuando se valan porseparado se utiliza el mtodo de reposicin.

    3.4. Mejoras reproductivas - Cultivos comerciales o domsticas implantados en elterreno, cuya remocin implica prdida total o parcial, comprende cultivos perennes,bosques y pastos cultivados y que, aunque no pueden separarse del suelo, podrn tenervalor por separado en el mercado de propiedades rurales.3.5. Campo de arbitrio - Margen dentro del cual el valuador puede decidir.

    3.6. 3.6. Mejoras al suelo - Obras y traba jos de conservacin de eficiencias y decorreccin de deficiencias del suelo agrolgico, con vista a su mejoraprovechamiento y a la optimizacin de la capacidad de produccin.

    3.7. 3.7. Maquinaria y equipo - Insumos destinados a la explotacin de la tierra, alriego, la defensa fitosanitaria, a la correccin y fertilizacin, al procesamiento de laproduccin, a la circulacin, a los transportes. Comprende mquinas industrialesfijas, mquinas agrcolas e implementos, equipos para riego, fertilizacin y dedrenaje, vehculos, animales y otros.

    3.8. 3.8. Recursos naturales - Recursos que se encuentran en el suelo y que sonexplotables y constituyen bienes econmicos. El dominio directo de los recursosnaturales corresponde a la Nacin que, con el derecho que la Ley le otorga deimponer a la propiedad privada modalidades que dicta el inters pblico, puedeconcesionar y condicionar el aprovechamiento de los recursos naturales para cuidar

    su conservacin.

    Se incluyen entre los ms importantes:

    a) a) Minerales o sustancias que constituyen depsitos cuya naturaleza seadistinta de los componentes de los suelos,

    b) b) Yacimientos minerales u orgnicos de materias susceptibles de utilizadascomo fertilizantes,

    c) c) Las aguas de los mares territoriales y aguas marinas interiores,d) d) Las salinas formadas directamente por las aguas marinas,e) e) Las lagunas o esteros,

    f) f) Los lagos interiores,g) g) Los ros y sus afluentes,h) h) Los manantiales,i) i) La fauna silvestre que exista en la propiedad,j) j) La pesca existente en las corrientes o depsitos naturales que existan en la

    propiedadk) k) La cacera de ejemplares deseables segn la Ley,

    3.9. 3.9. Inmueble rural - Predio rstico, cualquier predio que se encuentrelocalizado fuera de un rea definida como urbana por cualquier disposicin legal ojurdica, que se destina a la explotacin extractiva, o a la produccin agrcola,

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    4.1.1. 4.1.1. Patrimonio familiar,4.1.2. 4.1.2. Pequea propiedad,4.1.3. 4.1.3. Parcela ejidal,

    4.1.4. 4.1.4. Terreno ejidal colectivo,4.1.5. 4.1.5. Parcela Comunal,4.1.6. 4.1.6. Terrenos de comunidades rurales,4.1.7. 4.1.7. Empresa rural.

    4.2. Componentes:

    4.2.1. Tierras:

    a) a) Aptas para cultivos anuales,b) b) Aptas para cultivos perennes y de aptitud restringida para cultivos anuales.

    c) c) Aptas para pastos y bosques y de aptitud limitada para algunos cultivosperennes.

    d) d) Inaptas para cultivos productivos.

    4.2.2. 4.2.2. Mejoras:

    a) Construcciones:- - edificios- - bordos, presas, modificaciones a las condiciones naturales del terreno

    - - instalaciones

    b) Cultivos:- - perennes- - anuales- - cclicos.

    4.2.3. Obras y trabajos de mejora de las tierras

    a) Desmonteb) Proteccin (cercas)

    c) Correccin (Nivelacin, bordos)d) Mantenimiento (Chapaleos, fertilizacin)e) Sistematizacin

    4.2.4. Equipos:

    a) Mquinas industriales fijas,c) c) Mquinas agrcolas e implementos,d) d) Vehculos,e) e) Semovientes (de trabajo y de transporte),f) f) Otros

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    4.2.5. Recursos naturales:

    a) Forestalesb) Hdricosc) Minerales

    4.3. Rentas:

    a) a) Rentas de explotacin directa,b) b) Alquileres,c) c) Arrendamiento y aparceras.

    4.4. Derechos

    a) a) Servidumbres,b) b) Usufructos,c) c) Concesiones,d) d) Comodatos,e) e) Derechos sucesorios,f) f) Derechos de posesin,g) g) Otros.

    5. Notaciones, Simbologa y Convenciones

    Para los efectos de la presente Norma se adoptan las notaciones, smbolos grficos yconvencionales que, habiendo sido normalizados conforme a las previsiones de laLey, sean aplicables.

    6. Metodologa Bsica Aplicable

    6.1. 6.1. Son aplicables en la valuacin de bienes rurales los mtodos directos, tantocomo los indirectos.

    6.1.1. Los mtodos directos son:

    a) a) Mtodo Comparativo o de Mercado,b) b) Mtodo de Costo o de Reproduccin,c) c) Mtodo de Costo de Produccin.

    6.1.2. Los mtodos indirectos son:

    a) a) Mtodo de Ingreso o de Renta, (Mtodo de capitalizacin de rentas),b) b) Mtodo Analtico o de Productividad,c) c) Mtodo Residual.

    7. Precisin Requerida

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    7.1 7.1 Toda valuacin es un trabajo de investigacin que tiene como propsitodeterminar a expresin de valor requerida conforme a las estipulaciones del cliente,

    las disposiciones legales y las Normas de prctica profesional aplicables. ElValuador deber cuidar que su trabajo responda a estas condicionantes.

    7.2 7.2 Para producir una valuacin con el mximo grado de confiabilidad, elValuador deber cerciorarse de cada uno de los elementos que contribuyen paraformar la conviccin de valor y:

    a) a) Verificar la confiabilidad de cada uno de los elementos y datos utilizadosen cuanto a:

    - - la idoneidad y completa identificacin de las fuentes de informacin,- - actualidad- - detalle de la descripcin de sus caractersticas,

    - - su semejanza o grado de comparabilidad con el inmueble objeto de lavaluacin, en lo que concierne a su ubicacin, uso, forma, grado deaprovechamiento, caractersticas fsicas y adaptacin a su entorno,debidamente verificada.

    b) Verificar la confiabilidad de los elementos y datos a que se refiere a, en cuanto a:

    - - uniformidad de los elementos entre s,- - contemporaneidad de los mismos,- - que el nmero de datos de la misma naturaleza efectivamente utilizados

    sea igual o mayor de tres.

    c) Que el tratamiento que se d a los elementos para homogeneizarlos permita obtener:

    - - equivalencia financiera, en los casos de valor a plazo mediante latransformacin en valor a la vista por el descuento compuesto de losintereses de mercado, incrementados por la previsin de inflacin inferidade los doce meses anteriores,

    - - equivalencia temporal mediante la transposicin de los valores de loselementos, considerando la variacin de valor de la moneda y lavalorizacin efectiva de los inmuebles inferida, justificando tal inferenciamediante estudio de regresin, equivalencia de ubicacin por la

    transposicin de los elementos, obedeciendo a criterios tcnicamenteconsagrados que sean verificables por herramienta matemtica,- - equivalencia de caractersticas, utilizndose criterios tcnicamente

    aceptados, coeficientes, ndices, factores, grficas o tablas, dando el debidocrdito a las fuentes y a los supuestos tericos utilizados en su elaboracin,que debern ser especficos para el tipo de inmueble objeto de la valuacin.

    d) d) Las tasas de capitalizacin, cuando se apliquen mtodos indirectos, debernjustificarse y comprobarse con informacin de mercado o estadstica.

    e) e) Cuando no existan datos de mercado suficientes relacionados conoperaciones recientes, en conjunto con ellos podrn utilizarse datos de fechas

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    anteriores actualizados (corregidos monetariamente), tomando en cuenta laapreciacin real mediante tratamiento estadstico econmico y fundamentando laaproximacin del modelo matemtico con elementos contemporneos en mercados

    equivalentes. Adems se determinar el valor por medio del mtodo de rentabilidadsegn la produccin del inmueble, tomando en cuenta su ptima utilizacin.

    f) f) El valor ponderado por el valuador deber quedar comprendido en unintervalo de confianza del 80% en torno al valor ms probable calculado mediantemtodo estadstico y, en los casos de regresin deber verificarse la hiptesis de suexistencia en el anlisis de la variacin del nivel de confianza mnima de un 90%,

    g) g) El valor final ser el resultado del empleo de ms de un mtodo, siempreque ello sea posible y necesario, atendiendo a los requisitos de precisin exigidos enlos incisos anteriores. En la imposibilidad de usar ms de un mtodo o en el caso deadoptarse el resultado obtenido de uno solo de ellos, se deber justificar la raznpara utilizar un solo mtodos y el valor resultante.

    8. Condiciones Especiales

    8.1 Desarrollo del Proceso de Valuacin

    8.1.1 Supuestos.

    Los requisitos que se sealan desde 8.1.1.1 hasta 8.1.1.3. deben preceder al procesode valuacin.

    8.1.1.1. La definicin del objeto del avalo permitir al valuador establecerel grado de detalle de las actividades bsicas, el nivel de precisin compatible y las dems

    circunstancias que pueden influir en el valor del bien a valuar.

    8.1.1.2. La identificacin del inmueble a valuar deber ser proporcionadapor quien solicite el avalo e incluir planos, memorias descriptivas y documentacinfotogrfica con el grado de detalle que justifiquen los fines del avalo, debiendoproporcionarse todos los elementos que influyen en la fijacin del valor y comprender latotalidad del inmueble y la caracterizacin de los frutos y derechos, cuando sea necesario.

    8.2 Actividades Bsicas

    8.2.1 Inspeccin

    Permitir la clasificacin del bien por valuar con relacin al universo al quepertenece, adems de la verificacin y complementacin de los elementos referentes a lossupuestos y deber suministrar:

    8.2.1.1 Caractersticas de la regin, comprendiendo:

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    a) a) caractersticas fsicas, determinantes, en gran medida, para efectos de valuacin.Deben considerarse, primordialmente:

    Calidad del suelo Uso potencial Cultivos existentes o uso actual Disponibilidad de agua, para uso domstico, irrigacin, abrevaderos, etc. Topografa de l terreno, Grado de erosin Acceso al predio, Calidad y condiciones de las mejoras, Condiciones climticas y ambientales de la regin.

    b) b) infraestructura existente:

    Energa elctrica, telfono, red vial, otras;

    c) c) equipamiento y servicios comunitarios:

    Transporte colectivo y de la produccin, recreacin, enseanza ycultura, red bancaria, comercio, mercado, seguridad, salud y asistencia pblica;

    d) d)

    potencial de utilizacin:Situacin econmica de la zona; restricciones de uso o factores

    limitantes que afectan el uso potencial del suelo agrcola. Para fines de valuacin sonsignificativos, entre otros, los siguientes;

    Deficiencia en la disponibilidad de agua, Pendiente del terreno, Erosin, Salinidad, Susceptibilidad de inundacin, Frecuencia de heladas y otros factores climatolgicos adversos

    como vientos violentos, granizadas y otros.

    Son de considerar igualmente las condiciones especiales y ventajasno explotadas, as como posibilidades de comercializacin ydisponibilidad de mano de obra;

    e) clasificacin de la regin:

    Fundamentada en sus caractersticas (agrcola, frutcola, ganadera,sea que se trate de tierras de temporal o de riego;

  • 7/25/2019 Normas Valuacion Mexico

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    8.2.1.2 Definicin del bien en estudio, incluyendo:

    a) a) denominacin;

    b) b) situacin geogrfica, legal y econmica;c) c) uso actual o potencial del inmueble;d) d) ubicacin y localizacin;

    - Clasificacin segn las condiciones del sistema de caminos y lafacilidad de circulacin, teniendo en cuenta los aspectos regionales, as como lascaractersticas y explotacin del inmueble.

    e) e) plano del uso actual;f) f) identificacin agrolgica y clasificacin de las tierras segn

    la capacidad de uso y produccin;

    g) g) descripcin de las explotaciones (cultivos u otros tipos deact