Katastar nepokretnosti 2

Nastavna jedinica 3:

Vlasnički registri

Stevan Marošan

Katastar nepokretnosti 2

Cilj nastavne jedinice:

Da se razume značaj vlasničkih registara

Uvod

• Na zemljištu se odvijaju razne aktivnosti.

• Svako društvo zakonima definiše prava na zemljištu.

• Ko je vlasnik zemljišta, a ko je korisnik i kako ga koristi, važne su informacije.

• Interesi na zemljištu igraju važnu ulogu u funkcionisanju svakog društva.

• Interesi se mogu definisati kao odnos između osobe i zemljišta kao i prava na osnovu kojih se koristi zemljište.

Uvod

• Odnos prema zemljištu je društveni odnos i ide „ruku pod ruku“ sa društvenim uređenjem.

• Prava su definisana zakonom i tesno su povezana sa političkim i društvenim uređenjem kao i sa religijskim uverenjima.

• Prava nisu večna, ona se menjaju kako se i društva menjaju.

• Sticanje prava na zemljištu danas se omugućava svima, što utiče na ulaganje i razvoj društva.

Uvod

• Odnos prema zemljištu je dinamičan i menja se kroz istoriju.

• Na samim počecima razvoja civilizacije zemljište je smatrano zajedničkim dobrom koje nije ničije.

• Formiranjem prvih gradova zemljište se počinje prisvajati i postaje uzrok mnogih ratova.

Rimsko carstvo

• U klasičnom rimskom pravu nije bilo posebnog oblika sticanja i gašenja prava na nepokretnostima. Način sticanja prava na nepokretnim i pokretnim stvarima bio je jednak.

• Zbog čestih zloupotreba rimski car Leon I izdao je propis sa kojim je uredio način sastavljanja isprava vezano za poslove sa nepokretnostima.

Leon I (457.-474)

Rimsko carstvo

• Po propisu Leona I isprave su imale važeću snagu samo ako su bile sastavljene pred nadležnom javnom vlašću odnosno ako su bile upisane u službeni registar.

• Ovaj propis se može smatrati početkom formiranja vlasničkog registra.

• Posle propasti rimskog carstva dugo se ništa nije promenilo.

Doba feudalizma

• Feudalizam karakteriše vlasništvo nad zemljištem koje prisvajaju suvereni, a pojedincima - vlasteli se daju određena prava.

• Vlastela su bila obavezna prema državi.

• Obaveze nisu bile uvek u novcu ili proizvodima već često u obavezi da sa svojom vojskom učestviju u ratovima koje su vodili suvereni.

• Kmetovi nisu imali nikakvu vlast nad zemljištem.

Doba feudalizma

• U srednjem veku dolazi do razvoja evropskih gradova što je podstaklo da se u cilju veće sigurnosti sve transakcije upisuju u javne registre u svrhu njihovog objavljivanja.

• Pod uticajem nemačkog prava krajem 12. veka dolazi do usavršavanja ovog pravnog posla –uvode se notari koji su sastavljali ugovore.

• Kasnije se prenos prava na nepokretnostima obavljao i pred sudovima.

Doba feudalizma

• Mnogi gradovi su uveli obavezu polaganja ugovora u službene javne registre.

• Vremenom se broj transakcija uvećavao –registri su postali nepregledni što je otežavalo njihovo korišćenje.

• Da bi se registri unapredili ugovori su počeli da se razvrstavaju prema imenima nosilaca prava, pravnom karakteru upisa ili kvalitetu zemljišta.

Doba feudalizma

• Mnogi evropski gradovi su uvodili posebne registre za vlasnička prava i založna prava (založno pravo na nepokretnostima zove se hipoteka).

• Početkom 13. veka u Češkoj se uvodi jedan registar za sva stvarna prava na nepokretnostima zasnovan na načelima javnosti, konstitutivnosti upisa i istinitosti.

• Vodile su ga javne vlasti u Pragu za celu zemlju i van njega nisu se mogla steći sva stvarna prava.

Doba feudalizma

• Češka prva uvodi konstitutivnost upisa za razliku od ostalih upisa koji su imali samo deklerativna svojstva.

• Ovakav nači upisa uvodi se i u Poljskoj, Šleziji i Galiciji. Tako, i ako su, zemljišne knjige tvorevina nemačkog zakonodavstva po svojim osnovnim karakteristikama one su proizvod slovenskog prava.

• Osnovni nedostatak svih registara bio je neprecizan opis nepokretnosti – nedostajao je premer.

Doba kapitalizma

• Razvojem industrije značajno se menjaju odnosi ljudi prema zemljištu.

• Feudalizam nestaje, zemljište prelazi u privatno vlasništvo i postaje roba.

• Odnosi prema zemljištu postaju složeniji ne samo po pitanju vlasništva već i po načinu korišćenja.

Doba kapitalizma

• U 19. veku većina evropskih zemalja izradila je sisteme upisa koji su bazirani na katastarskom premeru.

• Premer je rađen i u 17. veku ali ti premeri izvođeni su parcijalno bez jedinstvene mreže geodetskih tačaka, nepreciznim i nepouzdanim metodama.

Osnovni sistemi upisa

Prema načinu upisa interesa na zemljištu poznata su dva pristupa, koja se razlikuju prema načinu sticanja prava kao i po polaznoj osnovi: Sistem upisa naslova i Sistem upisa isprava

203

Osnovna katastarska jedinica - parcela

Nosilac prava - osobaPravni odnos

Upis naslova

Upis isprava

Osnovni sistemi upisa

• U sistemu upisa naslova upisuje se pravnaposledica pravnog posla, a ne isprava kojom je pravni posao napravljen i u kojoj se opisije prenos prava.

• Upis naslova bazira se na upisu nepokrtnosti uz koju se povezuju interesi osoba.

• Kod upisa isprava pristup je suprotan – u prvom planu je osoba uz koju se onda povezuju nepokretnosti na kojima ima interes.

Sistem upisa isprava

• Kod sistema upisa isprava, sama isprava (ugovor) ne osigurava prenos prava. Zato je potrebno postojanje neprekinutog niza prethodnih isprava o istoj nepokretnosti.

• Sistem isprava ima mnogo nedostataka kao što je postojanje mogućnosti pravljenja više isprava o istoj nepokretnosti.

Sistem upisa isprava

• Sistem upisa isprava uobičajen je u SAD i zbog toga vlasnici nepokretnosti da bi dodatno osigurali pravo na nepokretnostima osiguravaju pravo na svoje nepokretnosti i kod osiguravajućih kuća.

• Jedan od sistema upisa isprava je i tapijski

sistem koji se sprovodio na područjima Otomanske imperije.

Sistem upisa naslova

• Kod upisa naslova pravo na nepokretnostima uspostavlja se upisom u registar u odnosu na već upisanu i jasno određenu nepokretnost.

• Kod ovog sistema nije moguće upisati više istih prava na istoj nepokretnosti.

• Pravo se stiče upisom, i registar je osnovni dokaz o postojanju prava.

Sistem upisa naslova

• Registre upisa naslova vode javne institucije i za ove registre garantuje država.

• Upis naslova je napredniji sistem i obezbeđuje veću sigurnost upisanih prava i manje troškove kod transakcija nepokretnosti.

• Postoje tri podsistema upisa naslova:– Engleski sistem

– Torrensov sistem

– Germanski (srednjeevropski)

Tapija – sistem upisa isprava

• Za teritoriju naše zemlje koja je bila pod Otomanskom imperijom dugo je važio tapijski sistem.

• Na osnovi Zakona o izdavanju tapija od 1930. god. tapiju je izdavala jedinica lokalne samouprave na zahtev vlasnika nepokretnosti u kojoj se konstatuju mere i površina kao i da nepokretnost nije predmet nikakvog spora i da vlast veruje da je lice koje je označeno u tapiji zaista vlasnik označene nepokretnosti.

Tapija – sistem upisa isprava

• Kod tapije važi načelo fakultativnosti - vlasnik mora da se obrati vlasti radi izdavanja tapije, ali i ako neko nema tapiju on može biti vlasnik nepokretnosti.

• Ako postoji katastarski plan tapija u tom slučaju sadrži broj parcele i položaj prema planu.

• Ako ne postoji katastarski plan nepokretnost u tapiji je bilo potrebno što tačnije opisati.

Tapija – sistem upisa isprava

• Prilikom izdavanja tapije, opština ističe objavu i poziva sve zaineresovane da dostave eventualne prigovore u roku od deset dana.

• Po isteku od deset dana opština tapiju dostavlja sudu koji tapiju potvrđuje ili odbija, dopunjuje ili stranke u sporu upućuje na parnicu.

• Tapijske knjige su javni registri i sadrže kopije izdatih tapija.

Engleski sistem (Land Registry) –sistem upisa naslova

• Ovaj sistem bazira se na Zakonu iz 1862. god.

• U početku upis nije bio obavezan.

• Kasnijim reformama Zakona uvedena je obaveza upisa zemljišta.

• Za svako zemljište postoji poseban uložak označen rednim brojem kako je predlog za upis primljen.

Engleski sistem (Land Registry) –sistem upisa naslova

• Uložak se sastoji iz sledećih delova:– Opis zemljišta-podaci o zemljištu (a. Proprerty

register)

– Nosioci prava i vrsta prava (b. Proprietorship register)

– Tereti (c. Charges register)

• U posebnom delu na topografskom planu na kojem je bojama označeno koji topografski simboli predstavljaju među, prikazan je posed.

Torrensov sistem – sistem upisanaslova

• Engleski doseljenici su Australiju smatrali ničijom zemljom.

• Aboridžini – domorodačko stanovništvo bilo je nomadsko i nije trajno držalo zemlju.

• Zemljište je proglašeno da pripada engleskoj kruni i uvedeni su engleski kolonijalni propisi.

Torrensov sistem – sistem upisanaslova

• Zemljište je delio guverner doseljenicima i zatvorenicima koji su odslužili kaznu.

• Opis dodeljenog zemljišta nije podrazumevao nacrt zemljišta.

• Tehnologija premera je bila nerazvijena a samim tim i upis je bio netačan.

Torrensov sistem – sistem upisanaslova

• Sir Robert Torrens 1858. god. uspostavio je u Južnoj Australiji sistem koji je podrazumevao tačni katastarski premer zemljišta.

Svako zemljište se merilo posebnoi prikazivalo na posebnommanualu i kao takvo moglo je bitiupisano u katastar.

Torrensov sistem – sistem upisanaslova

• Posle 1970. god. prostorni prikazi zemljišta su unapređeni tako što su povezani u jedinstven i celovit katastarski plan.

• Torrensov sistem je izuzetno pogodan za slabo naseljene teriorije i mnogo je jeftiniji za održavanje za razliku od drugih sistema.

Srednjeevropski sistem – katastar + zemljišna knjga

• Srednjeevropski sistem je dvojni sistem.

• Nepokretnosti se upisuju u katastar zemljišta a na osnovu toga se osnivaju zemljišne knjige u koje se upisuju prava na tim nepokretnostima.

Katastarski operatKatastarski plan

ZEMLJIŠNA KNJIGAOpis prava

+

Srednjeevropski sistem – katastar + zemljišna knjga

• Ta dva upisa su skoro uvek u nadležnosti posebnih institucija.

• Zemljišna knjiga je uvek u nadležnosti suda.

• Katastar je u nadležnosti izvršne vlasti.

• Usklađenost ove dve evidencije je do pojave računara bio veoma veliki problem, a usklađenost se obezbeđivala međusobnim izveštavanjem o sprovedenim promenama.

Zemljišna knjiga

• Zemljišna knjiga je zvanična evidencija javnih isprava u koju se upisuju stvarna prava na nepokretnostima i promet tih prava.

• U Jugoslaviji je 1930. god. Donet Zakon o zemljišnim knjigama.

• Na teritoriji uže Srbije uvedene su zemljišne knjige u onim opštinama gde je završen katastarski premer.

• U Vojvodini i Hrvatskoj zemljišne knjige su uvedene još 1855. god.

• U Bosni i Hercegovoni zemljišne knjige su uvedene 1886.god. a u Sloveniji i Dalmaciji 1872. god.

Zemljišna knjiga

• Jugoslavija 1945. – 1992. god.

Zemljišna knjiga

• Osnovna jedinica zemljišne knjige je zemljišno-

knjižno telo koje ima kao osnovu katastarsku parcelu.

• Zemljišno-knjižnom telu odgovara poseban zemljišno-knjižni uložak koji ima svoj broj, a svi ulošci u jednoj KO čine glavnu knjigu.

Zemljišna knjiga

• Zemljišno-knjižni ulošci sastoje se iz tri dela:

– Popisnog lista

– Vlasničkog lista

– Teretnog lista

• Popisni list sastoji se iz dva dela. U prvom delu upisuju se parcela odnosno parcele od kojih se sastoji zemljišno-knjižno telo a drugom delu pisuju se stvarna prava.

Zemljišna knjiga

• U vlasnički list upisuje se ime vlasnika ili nosioca prava korošćenja kao i osnova sticanja tog prava (kupoprodaja, poklon, nasledstvo...).

• Teretni list služi za upisivanje stvarnih prava kojim je nepokretnost opterćena (hipoteka, službenost, pravo doživotnog uživanja...)

Zemljišna knjiga

• U zemljišnoj knjizi postoje tri načina upisa:

– Uknjižba

– Predbeležba i

– Zabeležba

• Uknjižba predstavlja konačno sticanje prava i ona se upisuje u zemljišu knjigu na osnovu ugovora o kupoprodaji, poklona, zamena, sudskih presuda...

Zemljišna knjiga

• Predbeležba je uslovno sticanje ili gubljenje prava kada isprava ne sadrž sve elemente za uknjžbu nego samo neke.

• Zabeležba je upis nekih okolnosti koje utiču na promet prava nepokretnosti (zabrana otuđenja, opterećenje, hipoteka, eksproprijacija ...)

• Stanje u zemljišnoj knjizi mora u potpunosti odgovarati stanju u katastru!!!