Modul 2 Project Delivery Methods
-
Upload
ahmad-ryan-faisal-azizie -
Category
Documents
-
view
492 -
download
7
Transcript of Modul 2 Project Delivery Methods
Modul 2: Sistem Pelaksanaan Proyek(Project Delivery Systems/PDS)
MA, IF, RZT, PFSI-3051 Manajemen KonstruksiFakultas Teknik Sipil dan Lingkungan ITB
SI-3051 Manajemen Konstruksi 2
ISI MODUL 2:Sistem Pelaksanaan Proyek
Berbagai Sistem Pelaksanaan ProyekSwakelola (owner-provided delivery)Tradisional (design-bid-build/DBB)Manajemen Konstruksi (construction
management/CM)Rancang Bangun (design-build/DB)Variasi DB
Muhamad Abduh, Ph.D.
SI-3051 Manajemen Konstruksi 3
Apa itu PDS?Setiap proyek melalui suatu daur hidup
proyek. Sistem pelaksanaan seluruh tahapan yang terkait dengan pihak-pihak yang akan terlibat dalam setiap tahapan disebut project delivery system (PDS) atau sistem pelaksanaan proyek.
Yang memilih dan menetapkan PDS adalah owner dengan pertimbangan:◦ Pengalaman, kebiasaan◦ Saran konsultan◦ Sumber dan kendala pembiayaan◦ Penggunaan sumber daya yang dimiliki◦ Keinginan stakeholder dari proyek
Muhamad Abduh, Ph.D.
SI-3051 Manajemen Konstruksi 4
Daur Hidup Proyek (review)
Muhamad Abduh, Ph.D.
Project formulation process
Planning process
Engineering and design process
Construction process
Use managem
ent process
Disposal process
Need
Awareness of need
ProjectConcept
formulation
Project Scope
definition
Full Projectdescription
Project Completion and
Acceptance For use
Fulfillment Of need
UserRequirements
Project FeasibilityAnd scope
Project EngineeringAnd design
Project Field engineeringAnd construction
Facility use and
management
Facilitydemolition
Or conversion
Siapa yang akan melaksanakan semua tahap ini?Apa owner sanggup melakukannya?
SI-3051 Manajemen Konstruksi 5
Pihak-pihak yang Terlibat dalam Proyek Konstruksi (review)
Pemilik
Pelaksana
Perancang
Muhamad Abduh, Ph.D.
Peran mana yang bisa dilakuakn oleh owner?
SI-3051 Manajemen Konstruksi 6
Berbagai PDSAda beberapa pilihan PDS untuk
owner:◦Swakelola (owner-provided delivery)◦Tradisional (design-bid-build/DBB)◦Manajemen Konstruksi (construction
management/CM)◦Rancang Bangun (design-build/DB)◦Variasi DB
Sistem tradisional merupakan sistem yang banyak dipakai baik owner pemerintah maupun swasta.
Muhamad Abduh, Ph.D.
SI-3051 Manajemen Konstruksi 7
Swakelola (owner-provided) Swakelola dilakukan jika lingkup pekerjaan sesuai
dengan keahlian, pengalaman, dan sumber daya yang dimiliki oleh owner.
Swakelola bisa dilakukan baik untuk perancangan maupun pelaksanaan.
Owner dapat menambahkan sumber daya pada bagian perancangan, mis. Penambahan seorang ahli perancangan.
Owner dapat pula berlaku sebagai general contractor yang mengelola beberapa sub-kontraktor pada saat pelaksanaan.
Dalam hal ini owner harus memiliki ijin praktek dan juga sertifikat yang memadai.
Contoh: Dinas Bina Marga melakukan swakelola untuk pekerjaan permeliharaan jalan dan jembatan.
Muhamad Abduh, Ph.D.
SI-3051 Manajemen Konstruksi 8
Tradisional (DBB) 1Merupakan PDS yang ditetapkan oleh
perundangan untuk pelaksanaan proyek pemerintah. Namun owner swasta pun banyak pula yang menggunakannya.
PDS ini digunakan jika owner membutuhkan baik perancang maupun pelaksana konstruksi.
PDS ini dibutuhkan owner dalam rangka:◦ Pengendalian yang tinggi kepada pihak2 yang ada◦ Owner dari fasilitas publik dan harus akuntabel
dalam pengeluaran dana milik publik◦ Ditetapkan oleh peraturan: menggunakan metoda
seleksi perancang berbasis kualifikasi serta menggunakan metoda kompetisi untuk pemilihan kontraktor
Muhamad Abduh, Ph.D.
SI-3051 Manajemen Konstruksi 9
Tradisional (DBB) 2Owner melihat bahwa tahapan pada
PDS tradisional yang bertahap sebagai manfaat untuk pemastian kualitas.
Owner harus memastikan dana tersedia, tujuan proyek, menetukan standard dan bentuk kontrak. Dalam hal ini owner akan melakukan tahapan planning dan conceptual design, terkadang dibantu pula oleh professional.
Perancang melakukan design dan juga mempersiapkan dokumen pengadaan untuk konstruksi.
Muhamad Abduh, Ph.D.
SI-3051 Manajemen Konstruksi 10
Tradisional (DBB) 3Dalam tahapan pengadaan (bid), calon
kontraktor berkompetisi mengusulkan proposal baik teknis maupun harga. Pemilihan biasanya didasarkan pada harga terendah yang telah memenuhi semua persyaratan yang ada. Namun, terkadang dapat pula dilakukan pemilihan berdasarkan sistem nilai, dimana harga penawaran adalah hanya salah satu kriteria yang dilihat.
Owner dapat pula melakukan pemilihan kontraktor dengan metoda perbandingan dan negosiasi.
Kontraktor kemudian melakukan pelaksanaan konstruksi (build). Dalam tahap ini owner akan memiliki perwakilan (representatives) baik dari sumber daya yang dimiliki maupun dari profesional yang dikontrak oleh owner untuk mengawasi pelaksanaan pekerjaan (pengawas).
Muhamad Abduh, Ph.D.
SI-3051 Manajemen Konstruksi 11
Manajemen Konstruksi (CM)Owner menugaskan CM untuk
membantunya membuat dokumen pengadaan dan mengawasi pelaksanaan konstruksi. Namun demikian, saat ini lingkup CM dalam membantu owner bisa melebar mulai dari awal daur hidup proyek.
Terdapat 2 jenis CM◦Agency Construction Management (ACM)◦Construction Manager-at-Risk (CM-at-
Risk)Muhamad Abduh, Ph.D.
SI-3051 Manajemen Konstruksi 12
Agency Construction Manager
Seorang CM berlaku sebagai agen dari owner untuk melakukan tugasnya sebagai owner dalam suatu proyek. CM dapat bertugas hanya dengan panggilan (on-call) atau selama proyek berlangsung. CM berlaku sebagai bagian dari internal organisasi owner.
Layanan CM ini dapat mencakup berbagai jenis PDS.Muhamad Abduh, Ph.D.
SI-3051 Manajemen Konstruksi 13
Construction Manager-at-RiskCM@Risk melakukan kontrak dengan
owner dalam dua tahap:◦Pada saat planning dan conceptual design,
bergabung dengan designer untuk perancangan. Dengan demikian, CM akan memberikan masukan kepada perancangan mengenai jadwal, biaya dan juga constructability.
◦Pada saat pelaksanaan konstruksi berlaku sebagai general contractor.
Dapat diterapkan strategi fast track.Banyak dipakai oleh owner swasta.
Muhamad Abduh, Ph.D.
SI-3051 Manajemen Konstruksi 14
Fast Tracking
Muhamad Abduh, Ph.D.
Normal
Perancangan
Konstruksi
Fast Track
Perancangan
Konstruksi
PenghematanWaktu
SI-3051 Manajemen Konstruksi 15
Rancang-Bangun (DB) 1DB adalah sistem pelaksanaan proyek yang
memiliki hanya satu entitas yang bertanggung jawab untuk perancangan dan pelaksanaan konstruksi sekaligus.
Pemilihan design-builder oleh owner dapat dilakukan dengan kompetitif maupun dengan negosiasi.
Dengan DB maka owner hanya akan berhubungan dengan satu entitas untuk dua tahapan proyek dan menghindari ketidaksepahaman antara perancang dan pelaksana.
Dengan sistem ini, maka fast track dapat dilakukan.
Muhamad Abduh, Ph.D.
SI-3051 Manajemen Konstruksi 16
Rancang-Bangun (DB) 2Biasanya pemilihan design-builder dilakukan
dengan pra-kualifikasi terlebih dahulu untuk mendapatkan daftar calon yang memenuhi kualifikasi tertentu, seperti pengalaman, reputasi, sumber dana, upaya lain yang terkait kesuksesan DB.
Untuk bangunan industri seperti pabrik dan power plant dikenal istilah yang mirip dengan DB, yaitu Engineering, Procurement, Construction (EPC). Dalam EPC satu entitas bertugas untuk melakukan kegiatan perancangan engineering, pembelian bahan dan alat, serta melakukan pelaksanaan konstruksi.
Muhamad Abduh, Ph.D.
SI-3051 Manajemen Konstruksi 17
Variasi DBTerdapat beragam arrangement
untuk kontrak DB yang menyediakan berbagai fungsi lain untuk melaksanakan proyek, seperti fungsi pendanaan, penyewaan, operasi dan pemeliharaan.
Beberapa ragam tersebut:◦Turnkey◦Variasi Turnkey◦Variasi Pendanaan
Muhamad Abduh, Ph.D.
SI-3051 Manajemen Konstruksi 18
Turnkey Karakteristik Turnkey adalah sama dengan DB tapi
ditambahkan tanggung jawab operasi dan pemeliharaan proyek kepada design-builder. Jadi ketika proyek selesai, design-builder ”turns over the keys”
Beberapa jenis Turnkey:◦ Design-Build-Operate-Transfer: waktu operasi
pendek (1 tahun).◦ Design-Build-Operate-Maintain: dikenal dengan
super turnkey, waktu operasi dan pemeliharaan yang lama (10-15 tahun)
◦ Design-Build-Own-Operate-Transfer: lebih luas cakupannya dan lebih lama operasi dan pemeliharaannya. Biasanya untuk infrastruktur seperti jalan dan jembatan tol. Dapat pula dikembangkan dengan skema pendanaan oleh pihak swasta atau developer.
Muhamad Abduh, Ph.D.
SI-3051 Manajemen Konstruksi 19
Variasi PendanaanKapital dari swasta dan partisipasi developer
menawarkan berbagai variasi kepada owner swasta dalam menjalankan DB.
Seperti:◦ Lease-develop-operate: owner memberikan operator
swasta untuk menyewa dalam jangka panjang, mengoperasikan, dan mengembangkan fasilitas yang ada. Operator swasta mendapatkan dana dari pihak lain untuk owner untuk mengembangkan fasilitas dan owner akan menggunakan sebagian dana leasing untuk membayar hutangnya. Operator yang akan melakukan planning dan conceptual design. Kemudian operator memilih design-builder untuk mengembangkan fasilitas.
◦ Public-private partnership (PPP): Owner adalah pemerintah yang mengundang pihak swasta untuk berpartisipasi dalam pengadaan infrastruktur untuk publik.
Muhamad Abduh, Ph.D.
SI-3051 Manajemen Konstruksi 20
Infrastructure Financing Schemes
Muhamad Abduh, Ph.D.
PUBLIC
Government
Private
Financial Instituti
on
Infrastructure Facilities
SI-3051 Manajemen Konstruksi 21
Variasi TurnkeyTerkadang skema pendanaan
diperkenalkan dalam turnkey, sehingga terdapat beberapa ragam lain:◦Finance, Design, Build, Transfer◦Finance, Design, Build, Operate,
Transfer◦Finance, Design, Build, Own,
Operate, Transfer
Muhamad Abduh, Ph.D.
SI-3051 Manajemen Konstruksi 22Muhamad Abduh, Ph.D.
Alternatif PDS
Project Delivery Methods
Stages
Preliminary Studies
Project Implement
.
Design Construction
Operation Transfer
Design-bid-award
Design-build
Turn-key
Build-operate
Build-operate-transfer
Sumber: Menheere & Pollalis 1996
SI-3051 Manajemen Konstruksi 23Muhamad Abduh, Ph.D.
Peran Swasta
Public Funds and Operator
Funded TurnkeyJoint Venture
Build Transfer OperateBuild Operate Transfer
Build Own Operate Transfer
Build Own OperateBuild Own Sell
Pri
vati
zati
on
Public
Private
Public Private
Partnership
Sumber: Menheere & Pollalis 1996
PEMBANGUNAN INFRASTRUKTUR
1. Tidak semata-mata menunggu investasi pemerintah; kemampuan pemerintah terbatas; menunggu, terlalu lama; kapasitas masyarakat (dana, teknologi, manajemen, sistem) perlu didayagunakan;
2. Terutama untuk infrastruktur yang mempunyai pengembalian langsung (jalan tol, air bersih, PLN, Telkom, dll.);
3. Teknologi informasi dan sistem perekonomian global (modern) memungkinkan hal ini;
4. Prinsip:a. Bagaimana mengumpulkan dana masyarakat;b. Bagaimana menyebar resiko.
SKEMA SEDERHANA
Tiga sumber dana investor:a. Pinjaman bank:
- jangka menengah;- bunga tinggi;- perlu jaminan.
b. Penerbitan surat utang:- kredibilitas;- perlu jaminan;
c. Pasar modal:- ada prosedur;- ada delay waktu;
Gambar : Skema lebih kompleksProject Financing (Jalan Tol)
SPV
Sponsor/Penjamin
PemegangKonsesi
ObligasiKonversi
Pembayaranbunga dan
cicilan utang
Kreditor
Arus kasOperator
Proyek
Kontrakpembangunanproyek
Material, jasa,& keahlian
Pembayaran
JasaPenggunajalan
Kontraktor
InvestorMinoritas
Keberadaan sponsor/penjamin optional
Pihak yang terlibat:
1. Pemegang konsensi (investor); 2. Kreditor; 3. Penjamin (sponsor); lembaga
asuransi;4. Kontraktor; supervisi;5. Operator;6. Masyarakat (pengguna).
KONSEP DASAR KERJASAMA PENDANAAN INVESTOR - KREDITOR
1. DEBT FINANCING: kreditor hanya meminjamkan dana, tidak ikut campur dalam urusan investasi;
2. OBLIGASI KONVERSI: pada saat proyek selesai, kreditor akan dilunasi, atau diberi opsi ikut mempunyai saham;
3. EQUITY FINANCING: kepemilikan investasi ditentukan semenjak awal.
Biaya investasi:
1. Biaya investasi (termasuk pembebasan lahan, perencanaan, supervisi);
2. Biaya bunga (kreditor); 3. Fee untuk penjamin; dan premi
asuransi.
Ketentuan dan variabel tender:
1. Ketentuan yang ditetapkan pemerintah:a. spesifikasi jalan tol;b. lama konsesi (30 tahun);c. ketentuan kenaikan tarif tol;d. ketentuan fee penjamin & premi asuransi.
2. Penawaran investor: tarif awal tol.
SI-3051 Manajemen Konstruksi 31
QUIZ 1: 15’Siap-siap
Muhamad Abduh, Ph.D.
SI-3051 Manajemen Konstruksi 32
QUIZ
Mulai: 05:08:27 PM
Apa itu Proyek?Apa itu Manajemen?Apa itu Manajemen Proyek?Apa itu Konstruksi?Apa itu Manajemen Konstruksi?
Muhamad Abduh, Ph.D.
SI-3051 Manajemen Konstruksi 33
WAKTU HABIS
Muhamad Abduh, Ph.D.
SI-3051 Manajemen Konstruksi 34
Jawaban Quiz 1 Proyek adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan untuk
mencapai suatu tujuan dengan batasan waktu tertentu. Manajemen adalah kegiatan merencanakan, mengorganisasi,
mengarahkan, mengevaluasi, dan mengendalikan sumber daya yang dimiliki untuk mencapai tujuan.
Manajemen Proyek adalah kegiatan merencanakan, mengorganisasi, mengarahkan, mengevaluasi, dan mengendalikan sumber daya yang dimiliki untuk melaksanakan suatu rangkaian kegiatan dalam mencapai tujuan dengan batas waktu tertentu.
Konstruksi adalah proses membangun suatu fasilitas fisik. Manajemen Konstruksi adalah kegiatan merencanakan,
mengorganisasi, mengarahkan, mengevaluasi, dan mengendalikan sumber daya yang dimiliki berupa (manpower, machine, materials, money, dan methods) untuk untuk menciptakan suatu fasilitas fisik dengan batas waktu tertentu.
Muhamad Abduh, Ph.D.