MODELO INTERNO DE ESTIMACIÓN SECTOR INDUSTRIAL, LOCALES ... · 4.1 El mercado de locales...

Informe de mercado2010

MODELO INTERNO DE ESTIMACIÓN

SECTOR INDUSTRIAL, LOCALES COMERCIALES Y

OFICINAS

Nº 2 - Junio de 2010

Informe de mercado. Sector industrial, mercado de oficinas y locales. Junio de 2010.

www.instai.es Página 2 de 20

ÍNDICE

Pág.

1. Introducción 2

2. Marco económico 4

2.1 Previsiones económicas 5

3. Mercado de naves industriales 6

3.1 Indicador del Clima Industrial (ICI) y empleo en el sector 6

3.2 Precios medios de venta y alquiler en el mercado industrial 8

3.2.1 Precios de venta y rentas en Barcelona. 2009 8

3.2.2 Precios de venta y rentas en Madrid. 2009 11

4. Mercado de locales comerciales 13

4.1 El mercado de locales comerciales, evolución próxima 13

4.2 Precios medios de venta y alquiler en el mercado de locales 13

4.2.2 El mercado de locales en Barcelona. Precios y Rentas. 2009 14

4.2.2 El mercado de locales en Madrid. Precios y Rentas. 2009 14

4.2.3 El mercado de locales en Málaga. Precios y Rentas. 2009 15

5. Mercado de oficinas 16

5.1 El mercado de oficinas, evolución próxima 16

5.2 Precios medios de venta y alquiler en el mercado de oficinas 17

5.2.1 El mercado de oficinas en Barcelona. Precios y Rentas. 2009 17

5.2.2 El mercado de oficinas en Madrid. Precios y Rentas. 2009 18



El presente informe de mercado se efectúa con la finalidad de recopilar en un único documento la información existente sobre la coyuntura de los tipos de inmuebles naves industriales, locales comerciales y oficinas, en 2009 y primer trimestre de 2010.

A partir de datos recopilados del Instituto Nacional de Estadística, Banco de España, Ministerio de Fomento, Asociación Hipotecaria Española, etc. y de corporaciones privadas como el departamento de estudios de La Caixa, Forcadell, Aguirre-Newman, CB Richard Ellis, se ha recopilado información para agruparla en el presente estudio y tener un panorama generalizado de la evolución de la coyuntura en los sectores inmobiliarios industrial, de oficinas y comercial.

En primer lugar se describe la evolución de las variables macroeconómicas más relevantes, para a continuación desarrollar en detalle cada coyuntura sectorial antedicha.

Se han resumido una serie de factores que inciden sobre aspectos económicos de los sectores. En primer lugar, se desarrolla la evolución de las tasas e índices más conocidos del marco económico español, para seguidamente introducir los propios de cada tipo de inmueble en particular.



El bienio 2008-2009 no se ha caracterizado por la continuación del periodo de expansión dominante de los años predecesores. La renombrada crisis en la que nos encontramos ha afectado a todos los sectores económicos sin diferenciación alguna.

En este epígrafe se analiza la evolución reciente de los indicadores económicos que mejor describen el desarrollo de la actividad española.

PIB

El declive del PIB nacional comienza en el año 2007, alcanzando su punto más límite inferior en el segundo trimestre de 2009 (-4,2%), a partir del cual inicia su recuperación.

INFLACIÓN

El IPC, que representa el crecimiento de los precios respecto al periodo anterior, cerró el año 2009 con un suave descenso del 0,3% en media anual.

EMPLEO Y PARO

El paro se ha incrementado en 1.900.000 personas desde diciembre de 2007, situándose actualmente en el 20% de la población activa. Este nivel es el más alto desde 1996.

EPA. Tasa de paro

mar-07 8,47% jun-07 7,95% sep-07 8,03% dic-07 8,60% mar-08 9,63% jun-08 10,44% sep-08 11,33% dic-08 13,91% mar-09 17,36% jun-09 17,92% sep-09 17,93% dic-09 18,83% mar-10 20,05%

Fuente: INE

TIPOS DE INTERÉS. EURIBOR

El tipo europeo de oferta interbancaria alcanzó el 4,8% en media en el año 2008, para seguidamente descolgarse al 1,6% el año posterior. Los últimos datos mensuales publicados sobre el EURIBOR, muestran una evolución estable del tipo alrededor del 1,23%.



2.1 Previsiones económicas.

En España, el PIB ha soportado variaciones negativas desde el cuarto trimestre de 2008 hasta finales del 2009, para los periodos posteriores las proyecciones publicadas por los organismos públicos no ofrecen datos demasiado alentadores.

Para el año 2010 se estima el inicio del una etapa de estancamiento o de un ligero crecimiento del PIB, en el entorno al 1%. Esta información aunque positiva se va a mantener para los próximos dos años. El Fondo Monetario Internacional (FMI) prevé que el crecimiento del PIB en el 2010 será de un 0,3% y Consensus Economics Forecast considera que el crecimiento será del 1,2%. Para el año 2011 se cree que la situación mejora con un promedio entre los organismos del 1,3%.

Proyecciones de organismos públicos (en %) Fecha de

publicación PIB Inflación

2009 2010 2011 2009 2010 2011 FMI oct-09 -4,20 0,30 1,30 0,30 0,80 0,80

Encuesta de expertos en previsión económica oct-09 -3,90 1,00 1,60 0,30 1,20 1,60

Comisión Europea nov-09 -4,00 0,70 1,50 0,30 1,10 1,50 Consensus Economics Forecast nov-09 -3,80 1,20 1,50 0,30 1,10 1,50 OCDE nov-09 -4,00 0,90 1,70 0,20 0,90 0,70 Eurosistema dic-09 -4,1/-3,9 0,1/1,5 0,2/2,2 0,3/0,3 0,9/1,7 0,8/2,0

Fuente: Banco de España

Respecto a la inflación, todos los organismos se aproximan en su evolución interanual. Mientras que en el año 2009 se aprecian caídas en el índice de precios al consumo hasta llegar al -1,4%, los precios de los productos de mercado se espera comiencen a crecer a partir del 2010 en un 1%. El FMI es el organismo que ofrece los porcentajes más modestos del crecimiento del IPC; 0,8 en 2010 y 2011.

Asimismo, son destacables las estimaciones de la OCDE en cuanto a IPC, puesto que prevé un 0,90% para el año 2010 y un 0,70% para el 2011. Por otro lado, los expertos en previsión económica y la Comisión Europea consideran que el IPC rondará el 1,6% en 2011, superior al del 2010.

En relación al paro, la situación a marzo de 2010 mostraba una tasa del 20,05%, es decir, más de cuatro millones de personas en edad de trabajar se encontraban sin empleo. La fundación de Cajas de Ahorros (FUNCAS) en sus previsiones mantiene este nivel para los años 2010 y 2011.

La información sobre previsiones en este apartado planteadas han de tomarse como orientativas, puesto que en una situación de crisis global, las estimaciones macroeconómicas pueden variar con cierta facilidad.



3.1 Indicador de Clima Industrial (ICI) y empleo en el sector.

La inversión en un edificio industrial conlleva un riesgo considerable, en lo referente a que una actividad económica está muy vinculada a la evolución de los ciclos económicos, y no asegura la permanencia de beneficios. Como consecuencia, la rentabilidad que se exige por iniciar la actividad en el sector industrial tiene que ser notable.

El sector industrial en el año 2009 ha soportado un descenso de su actividad reflejada en las expectativas de los empresarios. El Indicador de Clima Industrial (ICI) es el principal indicador sintético que puede extraerse de la Encuesta de Coyuntura Industrial1 y que presenta el mayor o menor optimismo de los empresarios del sector industrial respecto a la situación actual de su actividad y sus perspectivas de evolución futura.

En el mes de mayo el saldo del ICI en España se situó, tras corregir los datos de variaciones estacionales, en -17,5 puntos, lo que representa un descenso de 2,0 puntos respecto al nivel del mes anterior.

En términos intermensuales, el descenso del ICI se debe fundamentalmente al deterioro de las opiniones empresariales sobre la tendencia de la producción que disminuye -5,2 puntos y el nivel de stocks de productos terminados que aumentan 3,5 puntos. Por el lado positivo, las opiniones sobre el nivel de la cartera de pedidos mejoran 2,5 puntos.

En términos interanuales, se observa una mejora del ICI de 15,2 puntos respecto a mayo pasado debido a la mejor situación de la tendencia de la producción (aumenta 12,5 puntos), de los stocks de productos terminados (disminuyen 12,8 puntos) y de la cartera de pedidos (mejora 20,4 puntos).

Fuente: Ministerio de Industria, Turismo y Comercio.

1 La Encuesta de Coyuntura Industrial, así como el Indicador del Clima Industrial (ICI), es publicado por el Ministerio de Industria, Turismo y Comercio.

ICI

mar-07 2,4 jun-07 0,2 sep-07 -1,3 dic-07 -1,4 mar-08 -7,7 jun-08 -17,3 sep-08 -21,8 dic-08 -34,6 mar-09 -36,8 jun-09 -31,2 sep-09 -24,8 dic-09 -22,6 mar-10 -18,4 abr-10 -15,5 may-10 -17,5



Analizando el sector en términos de empleo,los trabajadores dedicados al sector industrial han descendido en más de medio millón de activos en los últimos dos años.

La tasa de paro en la rama industrial no sigue el comportamiento general de la economía. Mientras que el número de desempleados en España continúa en aumento a principios del presente año, la tasa de paro en el sector industrial se incrementa inter trimestralmente hasta mediados de 2009, periodo en el que cambia de tendencia.

Industria

manufacturera

Nº de parados. Miles de

personas

Tasa de paro respecto a su

rama de actividad

Tasa de paro respecto al

total de la población activa

Tasa de paro

nacional

mar-08 156,1 4,83% 0,69% 9,63% jun-08 174,9 5,51% 0,77% 10,44% sep-08 198,2 6,30% 0,86% 11,33% dic-08 270,6 8,84% 1,17% 13,91% mar-09 351,7 11,76% 1,52% 17,36% jun-09 367,7 12,66% 1,59% 17,92% sep-09 339,3 12,07% 1,48% 17,93% dic-09 313,4 11,43% 1,36% 18,83% mar-10 282,1 10,68% 1,23% 20,05%

Fuente: INE

Ante este panorama en el que se inicia una mejora en las expectativas de recuperación económica industrial es de esperar también una mejora acorde en la vitalidad de la actividad inmobiliaria del sector.



3.2 Precios medios de venta y alquiler en el mercado industrial.

El mercado inmobiliario industrial ha sufrido en 2009 una interrupción en la dinámica de la actividad que le precedía. El aumento generalizado del stock disponible y la disminución de la demanda industrial respecto al año 2008 ha sido la situación predominante en este año.

En esta línea, en 2009 tanto los precios de venta como las rentas solicitadas para el alquiler de naves industriales se han visto mermados para intentar adecuarse al equilibrio del nuevo nivel de demanda.

Se detecta una preferencia hacia el arrendamiento de naves industriales en oposición a la propiedad de las mismas. En un escenario de rentas de alquiler más atractivas, las empresas manufactureras se reubican a zonas más favorables para la continuación de su actividad.

3.2.1 PRECIOS DE VENTA Y RENTAS EN BARCELONA. 2009

La sobreoferta de superficie industrial ha provocado un descenso generalizado de los precios de naves tanto de venta como de alquiler en la comunidad catalana.

La venta de naves industriales ha frenado su número de transacciones en comparación con las operaciones resueltas de arrendamiento. En el segundo semestre de 2009 se compraron un 70% menos de inmuebles industriales que en el año pasado.

El descenso de precios ha sido generalizado, destacando más las variaciones negativas a medida que la nave se distancia de Barcelona. La industria catalana encuentra su máxima concentración en el primer cinturón de la ciudad de Barcelona formado por las zonas del Barcelonés, Baix Llobregat, Vallès Occidental y Vallès Oriental.

El desarrollo de nuevos proyectos logísticos e industriales para los próximos meses, en un contexto en el que la alta disponibilidad existente de edificaciones industriales y la escasa demanda es predominante, solo se llevarán a cabo aquellos en los que tanto el promotor como la entidad financiadora se garanticen la existencia de de un inquilino para el proyecto y por lo tanto la obtención de rentas aseguradas, es decir, “proyectos llave en mano”. En los demás casos, existe una paralización de construcción de nuevas áreas industriales.



En el último tramo del año 2009, se observó una ligera recuperación en el número de compraventas de naves que se espera consolidar a partir del segundo semestre de 2010.

Precios de venta por comarcas

2º sem´09 (€/m2)Rentas por comarcas

2º sem´09 (€/m2/mes)

PrecioMedio

PrecioMáximo

PrecioMedio

PrecioMáximo

Alt Penedès 710 1.167 Alt Penedès 3,80 4,50 Anoia 662 964 Anoia 3,04 4,47 Bages 757 891 Bages 3,50 4,93 Baix Llobregat 1.055 1.580 Baix Llobregat 4,47 6,99 Barcelonès 1.330 1.974 Barcelonès 5,38 7,21 Garraf 1.084 1.100 Garraf 4,59 5,50 Maresme 1.102 1.489 Maresme 4,44 5,48 Osona 889 1.074 Osona 3,93 5,18 Vallès Occidental 996 1.555 Vallès Occidental 4,38 5,89 Vallès Oriental 923 1.293 Vallès Oriental 4,10 5,45

Fuente: Informe de mercado Industrial Forcadell, 2º semestre de 2009.

Antepuesto a las preferencias de los propietarios, la baja demanda de compra de naves industriales hace que los titulares se inclinen por el contrato en alquiler con opción a compra, sustituyendo a una difícil venta tradicional en las circunstancias actuales.

El entorno económico estimula el comportamiento de los arrendadores para que ofrezcan sus inmuebles a precios más competitivos con la intención de ser los primeros en alquilar. Ante este comportamiento, los arrendatarios aprovechan la ocasión para encontrar la renta que mejore sus condiciones actuales por el mayor tiempo posible. Por estos motivos el volumen de transacciones de naves industriales de alquiler ascendió un 35% en el segundo semestre de 2009 respecto al primer semestre del año en Cataluña. Esta cifra se desprende del Informe de Mercado Industrial relativo al segundo semestre de 2009 de la consultora inmobiliaria Forcadell.

A continuación se presentan los precios y rentas del mercado de inmuebles industriales, como información recogida de la misma consultora inmobiliaria Forcadell para el segundo semestre de 2009.



ESTUDIO DE PRECIOS Y RENTAS MÍNIMOS Y MÁXIMOS (según Zonas FORCADELL y municipios industriales) 2º semestre de 2009

ZONA MUNICIPIO NAVES EN VENTA

(€/m2)ZONA MUNICIPIO

NAVES EN ALQUILER (€/m2/mes)

Mínimo Máximo Mínimo Máximo A Precios medio zona 1.009 1.505 A Precios medio zona 4,23 6,03A-1 Gavà 963 1.470 A-1 Gavà 3,84 5,52 Prat de Llobregat, El 930 1.342 Prat de Llobregat, El 4,14 5,70 Sant Boi de Llobregat 979 1.465 Sant Boi de Llobregat 4,34 5,75 Viladecans 955 1.430 Viladecans 3,75 5,52A-2 Cornellà de Llobregat 1.041 1.580 A-2 Cornellà de Llobregat 4,44 6,99 Esplugues de Llobregat 990 1.495 Esplugues de Llobregat 4,23 5,80 Hospitalet de Llobregat 1.100 1.974 Hospitalet de Llobregat 4,62 7,21 Sant Joan Despí 965 1.470 Sant Joan Despí 4,12 6,04 Sant Just Desvern 950 1.465 Sant Just Desvern 4,10 6,04A-3 Badalona 1.041 1.450 A-3 Badalona 4,66 6,40 Barcelona 1.184 1.639 Barcelona 4,72 6,75 Montgat 975 1.326 Montgat 4,00 5,20 Sant Adrià de Besòs 1.041 1.580 Sant Adrià de Besòs 4,46 6,00 Sta. Coloma de Gramanet 1.007 1.390 Sta. Coloma de Gramanet 3,80 5,53B Precios medio zona 826 1.202 B Precios medio zona 3,53 5,09B-1 Molins de Rei 900 1.365 B-1 Molins de Rei 3,90 5,55 Pallejà 871 1.300 Pallejà 3,45 5,20 Papiol, El 750 1.148 Papiol, El 3,45 4,93 Sant Feliu de Llobregat 920 1.360 Sant Feliu de Llobregat 3,90 5,54B-2 Barberà del Vallès 874 1.210 B-2 Barberà del Vallès 3,70 5,40 Cerdanyola 885 1.235 Cerdanyola 3,60 5,40 Llagosta, La 862 1.210 Llagosta, La 3,60 5,15 Mollet del Vallès 879 1.205 Mollet del Vallès 3,67 5,09 Montcada i Reixac 910 1.555 Montcada i Reixac 4,12 5,89 Ripollet 820 1.225 Ripollet 3,82 5,17B-3 Castellbisbal 754 1.145 B-3 Castellbisbal 3,57 5,30 Rubí 829 1.225 Rubí 3,50 5,24 Sant Andreu de la Barca 796 1.149 Sant Andreu de la Barca 3,55 4,99 Sant Cugat del Vallès 977 1.330 Sant Cugat del Vallès 3,84 5,34B-4 Lliçà de Munt 711 1.040 B-4 Lliçà de Munt 3,15 4,68 Lliçà de Vall 744 1.060 Lliçà de Vall 3,27 4,90 Palau de Plegamans 732 1.070 Palau de Plegamans 3,18 4,65 Parets del Vallès 786 1.160 Parets del Vallès 3,39 4,74 Polinyà del Vallès 749 1.108 Polinyà del Vallès 3,20 4,67 Sta. Perpètua de Mogoda 779 1.100 Sta. Perpètua de Mogoda 3,45 4,90B-5 Caldes de Montbui 748 1.040 B-5 Caldes de Montbui 2,90 4,14C Precios medio zona 754 1.072 C Precios medio zona 3,37 4,74C-1 Cervelló 770 1.105 C-1 Cervelló 3,45 4,85 Sant Vicenç dels Horts 792 1.140 Sant Vicenç dels Horts 3,65 5,10 Sta. Coloma de Cervelló 821 1.095 Sta. Coloma de Cervelló 3,34 4,90 Vallirana 679 945 Vallirana 2,61 3,74C-2 Abrera 780 1.001 C-2 Abrera 3,21 4,64 Esparreguera 738 973 Esparreguera 3,04 4,46 Martorell 724 1.023 Martorell 3,27 4,69 Olesa de Monserrat 707 951 Olesa de Monserrat 3,01 3,68 Sant Esteve Sesrovires 699 946 Sant Esteve Sesrovires 3,11 4,43C-3 Castellar del Valles 762 1.083 C-3 Castellar del Valles 3,28 4,66 Sabadell 817 1.335 Sabadell 3,92 5,18 Sant Quirze del Vallès 802 1.230 Sant Quirze del Vallès 3,85 5,27 Terrassa 818 1.182 Terrassa 3,92 5,18 Viladecavalls 721 995 Viladecavalls 3,16 4,59C-4 Martorelles 685 1.040 C-4 Martorelles 3,37 4,65 Montmeló 742 1.130 Montmeló 3,56 5,45 Montornès 753 1.049 Montornès 3,50 5,10D Precios medio zona 738 1.076 D Precios medio zona 3,24 4,63D-1 Canovelles 711 1.030 D-1 Canovelles 3,17 4,53 Franqueses del Vallès, Les 710 1.020 Franqueses del Vallès, Les 3,22 4,43 Garriga, La 694 1.045 Garriga, La 3,04 4,14 Granollers 844 1.293 Granollers 3,69 4,40 La Roca 736 1.040 La Roca 3,07 4,51 Mataró 898 1.489 Mataró 4,01 5,48D-2 Cardedeu 669 925 D-2 Cardedeu 2,99 4,40 Sant Celoni 677 921 Sant Celoni 2,97 4,35 Llinars del Vallès 705 918 Llinars del Vallès 2,99 4,40E Precios medio zona 658 1.031 E Precios medio zona 2,70 4,68E-1 Igualada 600 964 E-1 Igualada 2,23 4,47 Manresa 593 891 Manresa 2,30 3,83 Sant Fruitós del Bages 576 814 Sant Fruitós del Bages 2,33 4,93 Sitges 850 1.100 Sitges 3,50 5,50 Sta. Margarida i els Monjos 588 774 Sta. Margarida i els Monjos 2,47 3,84 Vic 614 1.074 Vic 2,64 5,18 Vilafranca del Penedés 664 1.167 Vilafranca del Penedés 2,95 5,50 Vilanova i la Geltrú 780 1.462 Vilanova i la Geltrú 3,21 5,18

Fuente: Consultoría Inmobiliaria Forcadell



3.2.2 PRECIOS DE VENTA Y RENTAS EN MADRID. 2009

La menor demanda del usuario final, junto con la entrada de nuevas edificaciones de uso industrial, en 2009 ha presionado los precios en este mercado a la baja, especialmente en el producto en venta, impulsando otras alternativas como puede ser el alquiler con opción a compra en condiciones muy ventajosas para el arrendatario.

Las áreas industriales más cercanas a Madrid capital, están sufriendo un paulatino cambio hacia usos terciarios y residenciales, ejerciendo un desplazamiento industrial a zonas más lejanas de los núcleos urbanos.

Los precios relativos al sector industrial tanto en venta como en alquiler se han visto afectados disminuyendo respecto del año anterior, de igual forma influidos por la baja demanda enlazada con el incremento stock libre disponible.

Fuente: Aguirre-Newman. Estudio de mercado Industrial-Logístico. Nov.2009.

La caída de los precios se ha registrado con mayor intensidad en las zonas con mayor superficie disponible, localizadas en el entorno próximo a la A-2 y en la segunda y tercera corona madrileña.

3.3 Índice Industrial provincial de La Caixa.

El Índice Industrial publicado en el anuario económico de España del departamento de estudios de La Caixa es un Índice comparativo de la importancia de la industria (incluida la construcción). El índice se elabora en función de la cuota tributaria (cuota de tarifa) del impuesto de actividades económicas correspondiente a las actividades industriales. Su valor refleja el peso relativo de la industria de una comunidad autónoma (provincia o municipio) respecto al total de España.

Barcelona, Madrid y Valencia son las provincias con más importancia en el peso de su actividad industrial.

Asimismo, según este índice, la provincia que más variación interanual negativa ha sufrido en el sector es Islas Baleares. En esta misma tendencia negativa se encuentran Valencia y Barcelona (posiciones 7 y 8 respectivamente).

2008 2009 Var.(%)

Precio Medio de Venta Industrial (€/m2)

1.363 1.220 -10,5%

Precio Medio de Alquiler Industrial (€/m2/mes)

6,35 5,80 -8,7%



A continuación se presenta el ranking de las 10 provincias españolas con mayor Índice Industrial.

Las condiciones macroeconómicas actuales continúan afectando a la deficiencia de pedidos industriales, y en consecuencia a la producción, negativamente. Por este motivo, los operadores han decidido congelar sus planes de expansión hasta que la confianza de los mismos en la recuperación coyuntural económica les afiance inversiones con buenos resultados. En tanto, la consecución de márgenes sigue efectuándose por reducción de costes. No obstante, la etapa más difícil de la recesión ya se ha pasado, y aunque continuamos con unos niveles bajos de absorción, se atisba una recuperación suave y a largo plazo en el sector industrial.

Índice Industrial La Caixa

RANKING 2008 2009

1 Barcelona Barcelona

2 Madrid Madrid

3 Valencia Valencia

4 Vizcaya Vizcaya

5 Alicante Alicante

6 Tarragona Guipúzcoa

7 Guipúzcoa Tarragona

8 Murcia Murcia

9 Asturias Navarra

10 Navarra Zaragoza



4.1 El mercado de locales comerciales, evolución próxima

En este epígrafe se recoge la información que Aguirre Newman publica periódicamente en el informe sobre coyuntura y tendencias del mercado de locales comerciales en ejes “High Street”. En él se analizan las principales variables que han afectado a este mercado en las ciudades de Madrid, Barcelona y Málaga, así como las perspectivas de evolución para el año en curso.

De forma general, en el año 2009 se ha podido observar un gran interés por la evolución en la confianza del consumidor y por sus niveles de consumo, ya que es un factor directamente relacionado con las ventas de los operadores comerciales. Por otro lado, la tasa de disponibilidad al seguir en aumento ha impulsado a un descenso de los precios, más acusado en los ejes secundarios en el primer semestre del año.

Madrid y Barcelona se encuentran en el quinto y séptimo puesto dentro del ranking de ciudades con rentas unitarias más elevadas del mundo en las vías “Prime”, situándose al nivel de ciudades como Milán o Berlín y por encima de ciudades como Viena o Lisboa.

Por su parte, en las zonas Prime, los márgenes de negociación podrían situarse entre un 10% y un 20%, hecho que provocaría descensos puntuales en aquellos locales que presenten peores ubicaciones, si bien la tónica general en estas zonas será la estabilidad de precios.

4.2 Precios medios de venta y alquiler en el mercado de locales

En cuanto a lo sucedido en el primer trimestre del 2010, el incremento de la disponibilidad y el ajuste de los precios de alquiler han abierto la posibilidad para muchos operadores comerciales de encontrar localizaciones para sus negocios en ejes comerciales donde hubiese sido impensable para ellos ubicarse durante el anterior ciclo de expansión económica.

Comparativa de precios máximos €/m2/mes por Zona Madrid Barcelona Málaga

Zona Prime 245,0 190,0 124,5 Ejes secundarios 57,0 50,0 26,5

Comparativa de la demanda Madrid Barcelona Málaga

<200m2 71% 47% 83%200-400 m2 20% 31% 10%400-700m2 7% 15% 5%>700m2 3% 6% 2%

Comparativa de disponibilidad Madrid Barcelona Málaga

Zona Prime 4,0% 3,7% 3,8%Ejes secundarios 7,8% 6,8% 28,2%

Fuente: Aguirre Newman



4.2.1 EL MERCADO DE LOCALES EN BARCELONA. PRECIOS Y RENTAS. 2009

La tendencia alcista de los precios de alquiler que se observaba en los últimos años ha desaparecido, dejando a su paso un comportamiento muy variable en función de las zonas. En términos generales, las calles “Prime” de Barcelona se han incrementado de media un 2%. En concreto cabe destacar la calle Portal de l´Angel, con un incremento del precio de un 10%. El caso contrario lo encontramos en Ronda Universitat, con una caída del 13% en las rentas.

En los precios de venta, sin embargo, se aprecia una tendencia negativa en todas las vías. Igualmente que lo acontecido en las rentas, la Ronda de Universitat es la vía en la que más han descendido los precios de venta, un 22%.

El tipo de local predominante y más demandado, en un 47%, de la ciudad condal, tanto en zona Prime como en los ejes secundarios es el de superficie inferior a 200 m2. El 31% tienen superficies entre 200 y 400 m2, y los locales con superficies superiores a 400 m2 fueron demandados por un 21%.

Los sectores de actividad más activos siguen siendo el sector de “moda y complementos” ocupando casi el 38% del total de locales. En segundo lugar se encuentra el sector hostelero, que supone aproximadamente el 17% de la oferta analizada.

4.2.2 EL MERCADO DE LOCALES EN MADRID. PRECIOS Y RENTAS. 2009

Según Aguirre Newman, la existencia del temor a la desocupación de los inmuebles ha provocado un escaso incremento de las rentas y un aumento de tasas de rentabilidad exigidas. Este comportamiento de la oferta hacia el ajuste ha hecho que los precios de venta de los locales continúen en descenso durante el año 2009, encontrándose, incluso, en niveles inferiores a los registrados en el año 2008. En concreto, el Informe elaborado por la consultora cuantifica la caída de los precios de venta, en Madrid, entre el 9,9% registrado en la calle Bravo Murillo y el 23,3% experimentado en el Paseo de la Habana.

Asimismo, cabe destacar la evolución en el comportamiento de los alquileres de la calle Preciados y el eje de Gran Vía, ya que actualmente y debido a la fase bajista los niveles de rentas se pueden asemejar a los del año 2008.

Por parte de los precios de alquiler, podrían experimentar ligeras subidas en las zonas “Prime” y comerciales de la capital, pero en ningún caso el aumento sería superior al 8%. Por el contrario, las zonas descentralizadas experimentaron a lo largo del año 2009 los primeros descensos de las rentas de sus locales.

Manteniendo la tendencia de 2008, en el año 2009 los precios de venta han sufrido un ligero descenso, si bien, menos marcado que el caso de los precios de alquiler. La moderación de la caída del precio de venta de los locales comerciales se debe a que la rentabilidad exigida por los inversores en las zonas analizadas ha experimentado un ligero ajuste situándose estas en niveles inferiores a 2008.



La disponibilidad en el mercado de Madrid ha aumentado sensiblemente, situándose en el 4,8% de media en los ejes analizados por la consultora.

El análisis de oferta, el 71% de los locales comerciales ejercen su actividad en superficies menores a los 200 m2, y la actividad predominante, al igual que en Barcelona, es para finalidades de “moda y complementos”. De hecho, estos operadores en 2008 abarcaban el 40% del total de la oferta.

4.2.3 EL MERCADO DE LOCALES EN MÁLAGA. PRECIOS Y RENTAS. 2009

En términos generales los precios de alquiler en el mercado de Málaga han registrado a lo lardo de los últimos 12 meses un ajuste generalizado en la mayoría de los ejes analizados que se traduce en un descenso conjunto del 15% respecto a los precios de alquiler del año pasado.

La calle Marqués de Larios se consolida un año más como la calle más exclusiva de la ciudad, con precios máximos del en torno a 124 €/m2/mes. Por otro lado, es preciso destacar que los precios mínimos se han registrado en la calle Héroes de Sostoa, donde se paga en estos momentos alrededor de 6,5 €/ m2/mes.

En el mercado de locales de Málaga destaca el descenso generalizado en los precios medios de venta de todas las zonas, registrándose la mayor caída (un 22%) en uno de sus ejes comerciales (Zona del Centro Comercial Larios).

Las tasas de disponibilidad irán en aumento y los precios medios de alquiler se ajustarán en las zonas secundarias. En la zona Prime se descartan subidas significativas de los precios de alquiler, pudiendo darse descensos puntuales en aquellos locales peor posicionados. Los operadores del sector servicios se presentan como los más dinámicos en este mercado, con un 23% de los locales, y en 2010 se prevé que esta evolución siga en aumento, ya que su clientela es más recurrente y estable que la de otros sectores.

El 83% de la demanda total de locales comerciales analizados en Málaga, cuentan con una superficie inferior a 200 m2, mientras que los locales con superficies superiores a 400 m2

no superan el 7% del total.



5.1 El mercado de oficinas, evolución próxima

El mercado de oficinas ha cerrado con un balance negativo en 2009. El continuado aumento del desempleo, unido a las dificultades financieras, han lastrado el crecimiento económico nacional, y este se encuentra directamente conexo al mercado de oficinas, es decir, hasta que la situación económica no mejore, el mercado inmobiliario, y concretamente el de oficinas tampoco lo hará.

El número de empresas y personas que se declararon en concurso de acreedores en 2009 alcanzó la cifra record de 5.922 (un 79,6% más que en 2008).

En contraste, el comienzo del nuevo año ha venido acompañado con un estímulo de la confianza de los empresarios, reflejada en un ligero incremento de la contratación de oficinas. Aun así, la actividad predominante de los mercados sigue girando en torno a la reducción de espacios alquilados por las empresas, que se han visto obligadas a reducir u optimizar su capacidad productiva y, por consiguiente, reajustar sus necesidades inmobiliarias. Es prioritario los acontecimientos relacionados con los alquileres, la rotación de cartera y los movimientos corporativos antes de llevar a cabo planes de expansión.

Los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona empiezan a mostrar síntomas de estabilización muy paralelos.

Aunque el mercado de oficinas en España ha iniciado el año con síntomas que aportan optimismo en términos de absorción y cierta resistencia al descenso generalizado de rentas, el stock no crecerá de manera significativa hasta, por lo menos, el ejercicio de 2012.



5.2 Precios medios de venta y alquiler en el mercado de oficinas

Hay que resaltar que a la hora de elegir producto, la demanda muestra claramente preferencia por edificios nuevos o de reciente construcción.

El mercado del alquiler también parece desplazarse del letargo de la crisis, aunque existen signos evidentes de recuperación en la demanda de oficinas, los inquilinos se siguen mostrando cautos.

5.2.1 EL MERCADO DE OFICINAS EN BARCELONA. PRECIOS Y RENTAS. 2009

El primer trimestre de 2010 se inicia con un aumento de la confianza de los empresarios reflejada en el incremento de la contratación de oficinas. El primer trimestre del año se ocuparon aproximadamente 95.000 m2 en Barcelona, un 73,2% más que en el mismo trimestre de 2009.

Precios Venta Oficinas Barcelona

2º sem´09 Precios Alquiler

Oficinas Barcelona 2º sem´09

Zona Precio Medio (€/m2 const.)*

Zona Precio Medio (€/m2/mes)

Precio Máximo (€/m2/mes)

Zona Prime 6.725 Zona Prime 20,64 28,00 Zona D-1 (Distrito de Negocios) 5.320 Zona D-1 (Distrito de Negocios) 17,71 23,50 Zona Centro 3.746 Zona Centro 14,42 21,00 Nuevos Distritos de Negocios 4.379 Nuevos Distritos de Negocios 15,88 23,00 Periferia 2.773 Periferia 12,66 20,00 Barcelona 3.875 Barcelona 15,36 28,00

* Valores medios de mercado para la compraventa de entidades independientes para usuarios finales en edificio de propiedad horizontal y no válidos para la compraventa de edificios ni inmuebles de inversión.

Fuente: Consultoría Inmobiliaria Forcadell

La entrada de nueva oferta al mercado de oficinas de Barcelona durante el primer trimestre de 2010 ha sido prácticamente nula. En consecuencia, el stock se mantiene en los 5,3 millones de m2. Sin embargo, la tasa de disponibilidad ha repuntado en términos intertrimestrales del 10,2 al 10,7%.



5.2.2 EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID. PRECIOS Y RENTAS 2009

El stock de oficinas en Madrid a finales de 2009 alcanzaba los 11.919.615 m2. En relación al año 2008, la superficie ofertada y destinada a este tipo de inmueble se ha mantenido estable. Igualmente, mejora el volumen de absorción bruta en el segundo semestre del año, la demanda efectiva creció en un 27% respecto al primer semestre de 2009, sin embargo, la contratación acumulada se redujo en un 36% con respecto la cifra de 2008.

Continúa el aumento generalizado de la desocupación en todas las zonas pasando del 8,4% en julio de 2009 al 9,2% en enero de 2010. En la actualidad se encuentran disponibles 1.100.000 m2 de oficinas en edificios de uso exclusivo.

A continuación se detalle la evolución entre 2008 y 2009 de los principales parámetros del mercado de oficinas en Madrid:

VariableMADRID

2008 2009 Variación 08/09 Stock (m2) 11.554.436 11.919.615 3,2% Precio Medio de Alquiler 2ºSem 09 CDN (€/m2/mes) 38,95 30,67 -21,3% Precio Medio de Alquiler 2ºSem 09 DEC (€/m2/mes) 18,49 14,42 -22,0% Nueva oferta (m2) 337.356 365.179 8,2%

CDN; Centro Distrito de Negocios DEC; Zona Descentralizada

Fuente: Aguirre Newman

En relación a los precios, estos persisten en su descenso. Durante el segundo semestre de 2009 se ha producido un descenso del 17,5% en las rentas medias con respecto al segundo semestre del año anterior. A pesar de esto, cabe destacar que durante el segundo semestre de 2009, el descenso de los alquileres ha sido sensiblemente inferior en porcentaje a los primeros seis meses del año (7,9%).

Durante los tres primeros meses del año, en la localidad de Madrid, se han incorporado cerca de 80.000 m2 al stock y 20.000 m2 reingresan en el mercado tras su rehabilitación, superando así en un 54% la cifra alcanzada del año anterior. La tasa de disponibilidad del mercado de oficinas ronda el 11,5%.

Para el presente año quedan por salir menos de 35.000 m² en varios proyectos, y en 2011 el volumen de oferta especulativa no alcanzará los 125.000 m². En 2012, en caso de producirse la activación de ciertos proyectos que están a punto de arrancar, podría crecer ligeramente hasta los 150.000 m². Se estima una reducción de la nueva oferta en edificios de nueva construcción o rehabilitación para los años 2010 y 2011 con respecto a periodos anteriores.



El parque de oficinas de la Ciudad Condal es aproximadamente la mitad que el de Madrid, y sin embargo, cerró el primer trimestre con unos niveles de contratación similares a los de la capital, concretamente 94.648 m2.

Las perspectivas que se publican para los dos próximos años, indican una reducción de la oferta. Se estima que durante el 2010 entren al mercado 252.830 m2, una cifra muy similar a la prevista para el año 2011. De los nuevos proyectos cabe destacar la entrada al mercado de Torre Cristal en el Distrito de Negocios. Igualmente, para el total del año 2010, pese a la incertidumbre económica se espera que la contratación mejore ligeramente con respecto al año 2009, pudiendo situarse en torno a los 340.000 m2.

En cuanto a la disponibilidad en el mercado, se estima que se comportará de una forma más estable a lo largo del 2010, aumentando ligeramente en el Distrito de Negocios.

Dados los niveles de desocupación actuales y futuros, así como la escasa fortaleza de la demanda, los precios van a continuar ajustándose a lo largo de 2010, si bien, el porcentaje de reducción será menor al registrado en 2009.



Informe de mercado2010

BIBLIOGRAFÍA

Forcadell

Aguirre Newman

Savills Research

Jones Lang LaSalle

MODELO INTERNO DE ESTIMACIÓN SECTOR INDUSTRIAL, LOCALES ... · 4.1 El mercado de locales...

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