MODEL ZA GARAŽE (GAR) - mvn.e-prostor.gov.si · Model za garaže (GAR) 9.5.2018 5 •...
Transcript of MODEL ZA GARAŽE (GAR) - mvn.e-prostor.gov.si · Model za garaže (GAR) 9.5.2018 5 •...
Model za garaže (GAR) 9.5.2018
1
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 1
MODEL ZA GARAŽE (GAR)
Melita [email protected]
• osnutek modela je umerjen na datum: 31. 3. 2017
Model za garaže (GAR)
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Model za garaže (GAR) 9.5.2018
2
Vsebina
1. Predmet vrednotenja po modelu GAR2. Fond nepremičnin, ki se vrednotijo po modelu GAR3. Število prodaj nepremičnin modela GAR4. Vplivi na izračun vrednosti po modelu GAR
- lokacija- velikost in starost- kakovost
5. Postopek izračuna posplošene vrednosti nepremičnin po modelu GAR6. Vrednostne ravni za model GAR7. Izračun posplošene vrednosti po modelu GAR
- izračun posplošene vrednosti po korakih- izračun posplošene vrednosti na več primerih
8. Kakovost določitve modela9. Posebne okoliščine
- seznam posebnih okoliščin za model GAR- primeri posebnih okoliščin
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 3
- del stavbe: garaža ali parkirni prostor
- določena je na podlagi analize trga garaž in dejanskega stanja, ki služi kot referenčna osnova za izračun vrednosti vseh nepremičnin, ki so uvrščene v model GAR
1. enota vrednotenja (po modelu GAR) = stavba z zemljiščem pod stavbo2. enota vrednotenja (po modelu glede na namensko rabo) = preostalo
• Predmet vrednotenja- Garaža kot samostojna stavba s pripadajočim zemljiščem ali del stavbe s pravico do pripadajočega zemljišča
in ostalih skupnih prostorov. - Namen: parkiranje motorjev, avtomobilov in drugih vozil- Posebnost: predmet vrednotenja je del stavbe skupaj s pripadajočim zemljiščem in prostori- Vrednotenje (stavb in delov stavb, ki so v REN-u razvrščeni kot):
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 4
• Osnovna enota vrednotenja
1. Predmet vrednotenja po modelu GAR
dejanska raba
garaža
parkirno mesto
Model za garaže (GAR) 9.5.2018
3
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
2. Fond nepremičnin, ki se vrednotijo z modelom GAR
8%
92%
Število nepr. modela GAR glede na število vseh delov stavb v Sloveniji
Število nepremičnin modela GAR
Število vseh delov stavb77,64%
22,36%
Nepremičnine modela GAR po dejanskih rabah
Garaža
Parkirno mesto
Dejanska raba Mediana površine dela stavbe
Mediana uporabne površine
Mediana leta izgradnje
Garaža 15,5 15,2 1985
Parkirno mesto 12,5 12,5 2005
Število nepremičnin, ki se vrednotijo z modelom GAR: cca. 170.000.
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 6
3. Število prodaj nepremičnin modela GAR
600
620
640
660
680
700
720
740
760
780
2015 2016 2017
Število prodaj po letih
Histogram preverjenih prodaj na prostem trgu, v katerih se je prodala le garaža ali parkirni prostor.
Model za garaže (GAR) 9.5.2018
4
• LOKACIJA- Vrednostne cone: območja, kjer imajo podobne nepremičnine približno
enake vrednosti- Vrednostne ravni (1-20): vsaki vrednostni coni pripada ena vrednostna
raven (min=1, max = 20) z vrednostjo za referenčno nepremičnino
• Velikost- površina prostora:
- za dejansko rabo garaža: 6 – garaža ,- za dejansko rabo 16 – parkirno mesto: 7 – parkirni prostor.
- referenčna nepremičnina: površina enaka 13 m2
• Kakovost- Faktorji vpliva: vpliv dejanske rabe na izračun vrednosti nepremičnine
VREDNOSTNE CONE
VREDNOSTNE RAVNI
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 7
4. Vplivi na izračun vrednosti nepremičnin po modelu GAR
Prostori
1 – bivalni prostor
2 – lokal prodajalna
3 – poslovni prostor
4 – prostor za množično uporabo
5 – proizvodni prostor
6 – garaža
7 – parkirni prostor
8 – shramba, sušilnica, pralnica
9 – klet
10 – odprta terasa, balkon, loža
11 – zaprta terasa, balkon, loža
12 – kmetijski prostor
13 – skupni komunikacijski prostor
14 – tehnični prostor
15 – skupne sanitarije
16 – prostor z omejeno uporabo
17 – nedokončan prostor
18 - ruševina
dejanska raba
15 – garaža
16 – parkirno mesto
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
• Lokacija- Vrednostne cone: območja, kjer imajo podobne nepremičnine približno
enake vrednosti- Vrednostne ravni (1-20): vsaki vrednostni coni pripada ena vrednostna
raven (min=1, max = 20) z vrednostjo za referenčno nepremičnino
• VELIKOST- površina prostora:
- za dejansko rabo GARAŽA: 6 – garaža ,- za dejansko rabo PARKIRNO MESTO: 7 – parkirni prostor.
- referenčna nepremičnina: površina enaka 13 m2
• Kakovost- Faktorji vpliva
8
2. Vplivi na izračun vrednosti nepremičnin po modelu GAR
Faktor velikosti garaže
Razred Opis Površina Faktor
1 Napake 0 m2
< P < 2 m2
0,20
2 Primerno za motorje 2 m2 ≤ P < 10 m2 0,50
3 Primerno za manjši avto 10 m2 ≤ P < 12 m2 0,90
4 Običajno parkirišče 12 m2 ≤ P < 15 m2 1,00
5 Večje parkirišče 15 m2 ≤ P < 150 m2 round(P/15; 2)
6 Število celih parkirišč 150 m2 ≤ P < 494 m2 rounddown(P/13; 0)
7 Znižanje za večjo količino 494 m2 ≤ P 0,98 ⋅ rounddown(P/13; 0)
8 Garaža ni prisotna 0,00
Prostori:P = 6 – garaža ali 7 – parkirni prostor
Model za garaže (GAR) 9.5.2018
5
• Lokacija- Vrednostne cone: območja, kjer imajo podobne nepremičnine približno
enake vrednosti- Vrednostne ravni (1-20): vsaki vrednostni coni pripada ena vrednostna
raven (min=1, max = 20) z vrednostjo za referenčno nepremičnino
• Velikost- površina prostora:
- za dejansko rabo garaža: 6 – garaža ,- za dejansko rabo 16 – parkirno mesto: 7 – parkirni prostor.
- referenčna nepremičnina: površina enaka 13 m2
• KAKOVOST- Faktorji vpliva: vpliv dejanske rabe na izračun vrednosti nepremičnine
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 9
4. Vplivi na izračun vrednosti nepremičnin po modelu GAR
Faktor lastnosti Faktor
15 – garaža s 10 m2 ≤ P ≤ 11 m2 0,90
15 – garaža s 10 m2 > P ALI P > 11 m2 1,00
16 – parkirno mesto 1,00
Kjer je:
• V - vrednost določena za del stavbe po modelu GAR,
• VTGAR - vrednost iz tabele vrednostnih ravni modela po modelu GAR,
• Fgar - faktor velikosti
• Flast - faktor lastnosti
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 10
5. Postopek izračuna posplošene vrednosti nepremičnin po modelu GAR
V = ( VTGAR × Fgar × Flast )
korak 3 korak 4korak 1,2
korak 5
V = VGAR
Model za garaže (GAR) 9.5.2018
6
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 11
Številka ravni
1 - 4
8 - 9
16 - 20
14 - 15
7
12 - 13
10 - 11
5 - 6
6. Vrednostne cone in vrednostne ravni za model GAR (datum modela: 31.3.2017)
7. Izračun posplošene vrednosti – po korakih (princip)
DEJANSKA RABA DELA STAVBE*: GARAŽA
PROSTORI DELA STAVBE*: 14,0 m2 (6-garaža)
POVRŠINA DELA STAVBE*: 14,0 m2
Model, VR Model GAR, VR = 15
Posplošena vrednost: PV (31.3.2017) = 9.470,00 €
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 12
• Primer št. 1: Ljubljana, Šiška
Vir izvornih podatkov:*REGISTER NEPREMIČNIN / GURS(REN, z dne 5. 2. 2018)
Model za garaže (GAR) 9.5.2018
7
V = ( VTGAR × Fgar × Flast ) korak 1,2
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 13
Korak 1: Določitev lokacije – vrednostne cone in vrednostne ravni
V = ( VTGAR × Fgar × Flast )
Podatki Izračun
DEJANSKA RABA*: GARAŽA
PROSTORI DELA STAVBE*: 6 – garaža: 14,0 m2 VTGAR = 9.470 €
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 14
Korak 2: Odčitek vrednosti iz vrednostne tabele VR15
korak 1,2
Model za garaže (GAR) 9.5.2018
8
V = ( VTGAR × Fgar × Flast )
Podatki
DEJANSKA RABA*: GARAŽA
PROSTORI DELA STAVBE*: 6 – garaža: 14,0 m2
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 15
korak 3
Korak 3: Določitev faktorja velikosti
Fgar = 1,00
Faktor velikosti garaže
Razred
Opis Površina Faktor
1 Napake 0 m2
< P < 2 m2
0,20
2 Primerno za motorje 2 m2 ≤ P < 10 m2 0,50
3 Primerno za manjši avto 10 m2 ≤ P < 12 m2 0,90
4 Običajno parkirišče 12 m2 ≤ P < 15 m2 1,00
5 Večje parkirišče 15 m2 ≤ P < 150 m2 round(P/15; 2)
6 Število celih parkirišč 150 m2 ≤ P < 494 m2 rounddown(P/13; 0)
7 Znižanje za večjo količino 494 m2 ≤ P 0,98 ⋅ rounddown(P/13; 0)
8 Garaža ni prisotna 0,00
Korak 4: Določitev faktorja lastnosti
korak 4
Faktor lastnosti Faktor
15 – garaža s 10 m2 ≤ P ≤ 11 m2 0,90
15 – garaža s 10 m2 > P ALI P > 11 m2 1,00
16 – parkirno mesto 1,00
Flast = 1,00
garaža
VGAR
= VTGAR
× FGAR
× Flast
= 9.470 € × 1 × 1 = 9.470 €
VGAR
= 9.470 €
zao
kro
ževa
nje
(2
3. č
len
ZM
VN
-1)
na
10 €
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 16
Korak 5: Končni izračun – produkt in zaokroževanje
Model za garaže (GAR) 9.5.2018
9
7. Izračun posplošene vrednosti - primeri
Podatki:
Vrednost dela stavbe VR13:
VTGAR = 6.830,00 €
Faktor za velikost: FGAR = 1,00
Faktor za lastnosti: Flast = 1,00
Izračun nove PV:
VGAR= 6.830,00 × 1,00 × 1,00 = 6.830,00 €Zaokroževanje (23. člen ZMVN-1) na 10 €
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 17
Vir izvornih podatkov:*REGISTER NEPREMIČNIN / GURS(REN, z dne 6. 2. 2018)
Primer št. 2: Maribor, VR13
DEJANSKA RABA DELA STAVBE*: GARAŽA
PROSTORI DELA STAVBE*: 14,0 m2 (6-garaža)
POVRŠINA DELA STAVBE*: 14,0 m2
Model, VR: Model GAR, VR = 13
Posplošena vrednost: PV (31. 3. 2017) = 6.830 €
Podatki:
Vrednost dela stavbe VR10:
VTGAR = 4.120,00 €
Faktor za velikost: FGAR = 1,00
Faktor za lastnosti: Flast = 1,00
Izračun nove PV:
VGAR = 4.120,00 × 1,00 × 1,00 = 4.120,00 €
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 18
Vir izvornih podatkov:*REGISTER NEPREMIČNIN / GURS(REN, z dne 6. 2. 2018)
7. Izračun posplošene vrednosti - primeriPrimer št. 3: Murska Sobota, VR10
DEJANSKA RABA DELA STAVBE*: PARKIRNO MESTO
PROSTORI DELA STAVBE*: 12,5 m2 (7-parkirni prostor)
POVRŠINA DELA STAVBE*: 12,5 m2
Model, VR: Model GAR, VR = 10
Posplošena vrednost: PV (31. 3. 2017) = 4.120 €
Zaokroževanje (23. člen ZMVN-1) na 10 €
Model za garaže (GAR) 9.5.2018
10
Podatki:
Vrednost dela stavbe VR8:
VTGAR = 2.910,00 €
Faktor za velikost: FGAR = 1,17
Faktor za lastnosti: Flast = 1,00
Izračun nove PTV:
VGAR = 2.910,00 × 1,17 × 1,00 = 3.404,70 €
DEJANSKA RABA DELA STAVBE*: GARAŽA
PROSTORI DELA STAVBE*: 17,5 m2 (6-garaža)
POVRŠINA DELA STAVBE*: 17,5 m2
Model, VR: Model GAR, VR = 10,
Posplošena vrednost: PV (31. 3. 2017) = 3.400 €
Zaokroževanje (23. člen ZMVN-1) na 10 €
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 19
Vir izvornih podatkov:*REGISTER NEPREMIČNIN / GURS(REN, z dne 6. 2. 2018)
7. Izračun posplošene vrednosti - primeriPrimer št. 4: Zasavje, VR10
37%
63%
Delež con
Na osnovi tržnih primerjav določene cone
Cone, določene iz socialno-ekonomskih dejavnikov ininterpolacijo
8. Kakovost določitve modela
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Merilo za umerjanje modela GAR: 0,8 � � ��
�� 1,2.
Srednja vrednost za �: 0,98.
88%
12%
Delež prodaj
Na osnovi tržnih primerjav določene cone
Cone, določene iz socialno-ekonomskih dejavnikov ininterpolacijo
Model za garaže (GAR) 9.5.2018
11
9. Posebne okoliščine (PO)
• Seznam PO za model GAR (iz predloge Pravilnika PO)
CENITEV NEPREMIČNINE
KAKOVOST
• Material škodljiv
MIKROLOKACIJA
• Prepoved bivanja, obratovanja, obdelave
• Prepoved prodaje
• Nelegalna zasedba
• Brez dostopa
• Stalna grožnja poplav
• Stalna grožnja plazov
POŠKODBE
• Stavba za rušenje zaradi poškodbe
• Stavba začasno neuporabna
• Nosilna konstrukcija stavbe poškodovana, uporaba mogoča
• Poškodbe delov stavb zaradi poplav
Slike: https://maribor24.si/kronika/foto-nenavadna-nezgoda-v-garazni-hisi-v-mariboru/, http://old.slovenskenovice.si/novice/slovenija/mineva-leto-od-poplav-ki-so-odnasale-zivljenja
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 21
Hvala za pozornost!
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 22