Mindestmiete für die Vermietung durch

Körperschaften des öffentlichen Rechts

Dr. Peter Pilz Mag. (FH) Petra Simonis-Ehtreiber

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Inhaltsverzeichnis

• Vermietung gemäß Rz 265 UStR

• Gewerbliche Vermietung gemäß Rz 263 UStR

• Weitere Vorgehensweise

• Musterbeispiele

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Vermietung gemäß Rz 265 UStR

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Vermietung und Verpachtung Rz 265 UStR - Alt

Kriterien bis 31.12.2010• Bestandsvertrag nach § 1090 ABGB• Entgeltlichkeit• Deckung der Betriebskosten §§21 bis 24 MRG• 1,5 % jährliche Afa-Komponente der Anschaffungs- bzw.

Herstellungskosten einschließlich aktivierungspflichtiger Aufwendungen und Kosten von Großreparaturen

• Diese Kriterien gelten für „NEUE“ Verträge ab 1.1.2008• Für bestehende Verträge vor 1.1.2008 galt die Verrechnung der

Betriebskosten

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Vermietung und Verpachtung Rz 265 UStR - Neu

Kriterien ab 1.1.2011 • Bestandsvertrag nach § 1090 ABGB• Entgeltlichkeit• Deckung der Betriebskosten §§21 bis 24 MRG• 1,5 % jährliche Afa-Komponente der Anschaffungs- bzw.

Herstellungskosten inkl. Grund und Boden einschließlich aktivierungspflichtiger Aufwendungen und Kosten von Großreparaturen

• Subventionen bzw. Zuwendungen iSd § 3 Abs. 1 Z 6 EStG kürzen die Afa-Bemessungsgrundlage nicht

• Drittkosten sind ungekürzt zu berücksichtigen• Bereits ab 1.1.2008 bei „Neue Verträge“ anzuwenden• Bestehende Bestandsverträge bereits vor 1.1.2008 sind ab

1.1.2011mit den neuen Kriterien auszustatten

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Betriebskosten gem. §§21 - 24 MRG nach Rz 265 UStR

• Als Betriebskosten gelten die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für– Wasser, Kanal, Müll– Beleuchtung– Heizkosten– Versicherung– Ausgaben für die Verwaltung– Aufwendungen für die Hausbesorger– Öffentliche Abgaben (Grundsteuer, usw.)

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Afa Komponente nach Rz 265 UStR

• Grundsätzlich sind die historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder Aufwendungen für Großreparaturen zu berücksichtigen

• Sind diese nicht mehr bekannt, – so ist der Wert des Grundstückes im Schätzungswege zu ermitteln– als Afa-Bemessungsgrundlage ist der gemeine Wert iSd § 10 BewG

1955 idgF zu berücksichtigen– der Gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im

gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre

– kann glaubhaft gemacht werden, dass Grund und Boden unentgeltlich erworben wurde, kann dieser außer Ansatz gelassen werden

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Vermietung von historischen Gebäuden

• Wert der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder Aufwendungen für Großreparaturen die NICHT mehr bekannt sind– Entweder Bewertungsgutachten oder– Vergleichsrechnung

• Mindestmiete auf Basis der Sachbezugswerte für die lohnsteuerliche Wohnraumbewertung oder

• 1,5 % der Vorsteuerabzug gebracht habenden Anschaffungs-, Herstellungs- und Großreparaturkosten

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Subventionen gemäß § 3 Abs. 1 Z 6 EStG nach Rz 265 UStR

• Subventionen dürfen nicht von der Afa-Bemessungs-grundlage abgezogen werden:– Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln (Pflichtbeiträge aufgrund

gesetzlicher Anordnung, EU-Zuschüsse) – Zinsenzuschüsse– Aufgrund von gesetzlicher Ermächtigung oder eines Beschlusses

eines Organs gewährt werden

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Drittkosten und Eigenleistungen

• Drittkosten sind ungekürzt in der Miete weiterzuverrechnen, – Anmietungskosten (z.B. Pacht von Dritten)

– Leasingkosten (lt. Anfrage inkl. Kaution)

– Kosten eines Baurechts, usw.

• Eigenleistungen sind in die Anschaffungskosten hinzuzurechnen

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Mietenkalkulation nach Rz 265 UStR

Vermietung durch die Gemeinde Rz 265 UStR

+ 1,5 % Afa-Komponente

+ Betriebskosten gem. §§ 21 - 24 MRG

= Miete Netto

+ 20% Umsatzsteuer

= Miete Brutto

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Gewerbliche Vermietung gemäß

Rz 263 UStR

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Gewerbliche Vermietung/Verpachtung

Gewerbliche Vermietung• Voraussetzungen gem. § 2 KStG 1988

– Wirtschaftlich selbstständige Einrichtung

– Privatwirtschaftliche Tätigkeit

– Wirtschaftliches Gewicht der Tätigkeit - mindestens EUR 2.900,-

– Nachthaltigkeit der Tätigkeit

Beispiele: Veranstaltungshalle mit Nebenleistung

Verpachtung einer Beteiligung gewerblicher Art • Kantinen, Gasthäuser, Freibäder, usw.

Fallen nicht unter Rz 265 UStR

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Weitere Vorgehensweise

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Was ist zukünftig zu tun?

• Gibt es eine Vermietung seitens der Gemeinde bzw. wird eine Vermietung geplant?

• Wurden Mietvorauszahlungen bzw. Eigenleistungen berücksichtigt?– Mietvorauszahlungen/Eigenleistungen:

• In welcher Höhe?• Der Umsatzsteuer unterworfen?• Bereits aufgelöst?• Anzurechnen?

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Vermietung von Gebäuden (I)

Errichtung vor 2002 mit Vorsteuerabzug

Zukünftig Investitionen

Umsatzsteuerpflichtige Miete nach

Rz 265 UStR

Keine zukünftig Investitionen

Umsatzsteuerfreie Miete

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Vermietung von Gebäuden (II)

Errichtung nach 2002 mit Vorsteuerabzug

Keine umsatzsteuerpflichtige

Vermietung

VorsteuerberichtigungUmsatzsteuerpflichtige

Vermietung

Mindestmiete nach Rz 265 UStR

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Vorsteuerberichtigung (I)

• Gemäß § 6 Abs. 1 Z 16 UStG – Vermietung und Verpachtung von Grundstücke und von Geschäfträumen sowie anderen Räumlichkeiten = Keine Vorsteuer und keine Umsatzsteuer

• Gemäß § 6 Abs. 2 UStG – Optierung auf steuerpflichtige Vermietung= Vorsteuerabzug und Umsatzsteuer

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Vorsteuerberichtigung (II)

• Vorsteuerberichtigung nach § 12 Abs. 10 UStG – bei Nutzungsänderung

– Innerhalb von 10 Jahren ab der erstmaligen Inbetriebnahme

– Umsatzsteuerfreie Vermietung = Keine zukünftige Vorsteuer bei Investitionen bzw. Betriebskosten

= Vertragsänderungen

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Vorsteuerberichtigung (III)

• Vorsteuerberichtigung nach § 12 Abs. 10 UStG

Vorsteuerabzug im Jahr 2003 iHv. EUR 100.000,-

BetriebJahre 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Vorsteuerberichtigung für die Jahre 2011 bis 2012 iHv. EUR 20.000,-

Umsatzsteuerfreie Vermietung

Umsatzsteuerpflichtige Vermietung

p.a.

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Steuerbefreiung

• Umstieg auf Steuerbefreiung bei Errichtungskosten vor 2002– Vertragsänderung – KEIN Umsatzsteuerausweis

– Beim Finanzamt keine Mitteilung notwendig

• Umstieg auf Steuerbefreiung bei Errichtungskosten nach 2002– Vertragsänderung – KEIN Umsatzsteuerausweis

– Beim Finanzamt keine Mitteilung notwendig

– Vorsteuerberichtigung

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Beschlussfassung

• Vertragsänderung und Gebührenermittlung• Beschlussfassung im Gemeinderat• Genehmigung der Aufsichtsbehörde gemäß § 90 Abs. 1 Z 3

steiermärkische Gemeindeordnung– Folgende von der Gemeinde getätigte Rechtsgeschäfte und

getroffene Maßnahmen sind an die eine Genehmigung der Aufsichtsbehörde gebunden

• Der Abschluss von Bestandsverträgen mit einer Laufzeit von mehr als 120 Monaten

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Musterbeispiele

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Beispiele Rz 265 UStR - Errichtung vor dem Jahr 2002

• Die Errichtung der Sportanlage erfolgt im Jahr 1999 mit Vorsteuer-abzug.

Anschaffungskosten 500.000,00Grund und Boden 200.000,00Betriebskosten 8.500,00

EURAbschreibungskomponente 1,50% 10.500,00Betriebskosten 8.500,00Summe der Mindestmiete netto 19.000,00zuzüglich 20 % Ust 3.800,00Summe der Mindestmiete brutto 22.800,00

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Lösung 265 UStR - Errichtung vor dem Jahr 2002

1. Variante - zukünftiger Vorsteuerabzug gewünscht (weitere Investitionen)

= jährliche Mindestmiete zuzüglich 20% Umsatzsteuer in Höhe

von EUR 22.800,- zu verrechnen.

2. Variante – kein zukünftiger Vorsteuerabzug

= Option auf Steuerbefreiung

= Keine Vorsteuer für zukünftige Investitionen und für die

Betriebskosten

= Die Miethöhe ist frei vereinbar und unterliegt nicht der

Umsatzsteuer

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• Die Errichtung der Sportanlage erfolgt im Jahr 2004 mit Vorsteuer-abzug.

Anschaffungskosten 500.000,00Grund und Boden 200.000,00Betriebskosten 8.500,00

EURAbschreibungskomponente 1,50% 10.500,00Betriebskosten 8.500,00Summe der Mindestmiete netto 19.000,00zuzüglich 20 % Ust 3.800,00Summe der Mindestmiete brutto 22.800,00

Beispiele UStR 265 - Errichtung nach dem Jahr 2002

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Lösung UStR 265 - Errichtung nach dem Jahr 2002 (I)

1. Variante - zukünftig Vorsteuer abziehen= eine jährliche Mindestmiete zuzüglich 20% Umsatzsteuer in

Höhe von EUR 22.800,- zu verrechnen.= Optierung auf Steuerbefreiung ab dem Jahr 2014 möglich

2. Variante – kein zukünftiger Vorsteuerabzug= Vorsteuerberichtigung in Höhe von 3/10 zu je EUR 10.000,- pro

Jahr = EUR 30.000,-= Keine Vorsteuer für zukünftige Investitionen und für die

Betriebskosten = Die Miethöhe ist frei vereinbar und unterliegt nicht der Umsatzsteuer

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• Lösungsvorschlag Variante 1

– Die Höhe der Umsatzsteuer ist geringer als die Höhe der Vorsteuerberichtigung.

Berechnung der höheren Belastung EUR

Variante 1:Umsatzsteuer auf die Afa-Komponente für 3 Jahre 6.300,00

Variante 2:Vorsteuerberichtigung für die Jahre 2011 bis 2013 30.000,00

Lösung UStR 265 - Errichtung nach dem Jahr 2002 (II)

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Beispiel - Sachbezugswert/Rz 265 UStR

• Richtwert in der Steiermark ab 1.4.2010 EUR 6,76/m²• Verminderung dieses Richtwertes um 10% Umsatzsteuer und

25% Betriebskosten• 50-iger Abschlag für Nichtwohnraum• 30-iger Abschlag bei niedrigem Ausstattungsstandard oder

Sanierungsbedürftigkeit• Keller- und Dachbodenräume (soweit diese keine Wohnzwecke

dienen) sowie Treppen, offene Balkone und Terrassen außer Ansatz

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Beispiele - Sachbezugswert/Rz 265 UStR

PlanungsprämissenVermietung eine Wohnung in der Steiermark ab 1.1.2011

Der Richtwert in der Steiermark beträgt EUR 6,76/m²

Gesamt Nutzfläche beträgt 300 m², die sanierungsbedürftige Wohnung beträgt 60 m².

Eine Dachreparatur im Jahr 1980 wurde in Höhe von EUR 25.726,18 inkl. 18% Vorsteuer für das gesamte Gebäude vorgenommen.

Die Generalsanierung kostet im Jahr 2005 EUR 250.000,- für das gesamte Gebäude (Heizung, Sanitäranlagen, Vollwärmeschutz, usw.).

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Lösung - Sachbezugswert/Rz 265 UStR (I)

1.) Sachbezugswertberechnung - nicht sanierungsbedürftig EUR/m²

Verminderung um 10% Umsatzsteuer 6,76abzüglich 25 % Betriebskosten (BK) -1,69

Netto Miete ohne Ust und BK 5,07

50% Abschlag da Nichtwohnraum 0,00

Zischensumme 5,07

30% Abschlag Sanierungsbedürftig 0,00

Zischensumme 5,07

Mindestmiete monatlich für die 60 m² Wohnung 304,20

Mindestmiete jährlich für die 60 m² Wohnung 3.650,40

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Lösung - Sachbezugswert/Rz 265 UStR (II)

2.) 1,5 % Vorsteuerabzug-Kontroll-Berechnung

2.1.) DachsanierungFür die Dachsanierung im Jahr 1980 wurde ein 18%-ige Vorsteuerabzug vorgenommen.

Kosten für die Dachsanierung EURSanierung Brutto 25.726,18

dividiert durch 1,18 netto 21.801,85

Betrag pro m² 72,67

Betrag für die 60m² Wohnung pro Jahr 4.360,37

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Lösung - Sachbezugswert/Rz 265 UStR (III)

Laut Finanzamt muss daher der höhere Mindestjahresmietbetrag aus der Sachbezugswertmethode in Höhe von EUR 4.360,37 als Entgelt ohne Betriebskosten verrechnet werden, um im umsatzsteuer-rechtlich-unternehmerischen Bereich zu bleiben.

2.2.) Generalsanierung 2005Für die Dachsanierung im Jahr 2005 wurde ein 20%-ige Vorsteuerabzug vorgenommen.

Kosten für die Generalsanierung EURSanierung Netto 250.000,00

Betrag pro m² 833,33

Betrag für die 60m² Wohnung pro Jahr 50.000,00

Kosten jährlich für die Dachsanierung für die 60 m² Wohnung 4.360,37Kosten jährlich für die Generalsanierung für die 60 m² Wohnung 50.000,00Summe der anteiligen Anschaffungskosten für die 60 m² Wohnung 54.360,37

davon 1,5 % Mindestjahresmiete lt. 1,5% Vorsteuerabzug-Kontroll-Berechnung 815,41

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Kontakt/Information

Dr. Peter PilzWirtschafttreuhänder und Steuerberater, geschäftsführender Gesellschafter von BFP und Kommunal-s

Tätigkeitsschwerpunkte:

Beratung von Körperschaften öffentlichen Rechts, betriebswirtschaftliche Beratung im öffentlichen Bereich, Maastrichtberatung, Projektentwicklung, Sanierungsberatung, Rechtsformgestaltung, Ausgliederungen.

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Kontakt/Information

Mag.(FH) Petra Simonis-EhtreiberTeamleiterin, Steuersachbearbeitervon BFP und Kommunal-s

Tätigkeitsschwerpunkte:

Beratung von Körperschaften öffentlichen Rechts, betriebswirtschaftliche Beratung im öffentlichen Bereich, Vereine, Ausgliederungen.

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Kommunal-s GmbH

Steuerberatungsgesellschaft

8010 Graz, Schubertstraße 62

Tel.: +43 (316) 321950 – 850

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