MietverhältnisinKriseundInsolvenz

Begegnungen am Jungfernstieg, 29.06.2016

Rechtsanwalt Martin GehlenInsolvenzverwalterBetriebswirt (IWW)Fachanwalt für Insolvenzrecht

Agenda

• ABLAUF DES INSOLVENZVERFAHRENS

• MIETVERHÄLTNIS VOR DER INSOLVENZ

• MIETVERHÄLTNIS NACH ERÖFFNUNG DES INSOLVENZVERFAHRENS

• BETRIEBSKOSTEN, SCHADENSERSATZ UND ZWANGSVOLLSTRECKUNG

• INSOLVENZANFECHTUNG

AblaufdesInsolvenzverfahrens

Wie geht ein Insolvenzverfahren?• Ziel des Insolvenzverfahrens: Gleichmäßige Befriedigung

aller Gläubiger• Insolvenzantrag Verbraucher/Unternehmer/Unternehmen• Gutachtenauftrag/vorläufige Verwaltung• Insolvenzgeld, Bewertung des Vermögens,

Liquiditätsplanung, Kunden- und Lieferantengespräche, Prüfung der Sanierungsmöglichkeiten, Investorensuche

• Eröffnung des Insolvenzverfahrens• Verteilung der Insolvenzmasse an die Gläubiger

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• ABLAUF DES INSOLVENZVERFAHRENS

• MIETVERHÄLTNIS VOR DER INSOLVENZ

• MIETVERHÄLTNIS NACH ERÖFFNUNG DES INSOLVENZVERFAHRENS

• BETRIEBSKOSTEN, SCHADENSERSATZ UND ZWANGSVOLLSTRECKUNG

• INSOLVENZANFECHTUNG

MietverhältnisvorderInsolvenz

Das Mietverhältnis ist insolvenzfest!

MietverhältnisvorderInsolvenz

Fakten• Insolvenz des Mieters ist kein Kündigungsgrund• Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens hat der

Insolvenzverwalter ein Wahlrecht, ob er den Mietvertrag erfüllt oder kündigt

• Offene Miete vor Stellung des Insolvenzantrages ist eine Insolvenzforderung

• Offene Miete ab Stellung des Insolvenzantrages bis zur Eröffnung des Verfahrens ist in der Regel eine Insolvenzforderung

MietverhältnisvorderInsolvenz

Über den Stand des Verfahrens erkundigen!

MietverhältnisvorderInsolvenz

Tipps für den Vermieter• Status des Insolvenzverfahrens:

www.insolvenzbekanntmachungen.de• Keine Zahlung von Mietrückständen erzwingen• Zahlungszusagen des vorläufigen Insolvenzverwalters

anfordern• Bei Abschluss des Mietvertrages trotz eidesstattlicher

Versicherung: Forderung als unerlaubte Handlung zur Insolvenztabelle anmelden

• Kein Zurückbehaltungsrecht (Vorenthalten der Mietsache) wegen rückständiger Mieten vor Eröffnung

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• INSOLVENZANFECHTUNG

MietverhältnisnachEröffnungdesInsolvenzverfahrens

Teilkündigung durch den Insolvenzverwalter möglich!

MietverhältnisnachEröffnungdesInsolvenzverfahrens

Fakten• Nach der Eröffnung entstehende Mietansprüche muss der

Insolvenzverwalter erfüllen - Masseverbindlichkeiten• Kündigungsmöglichkeiten Mieter/Verwalter: Frist 3 Monate• Kein Sonderkündigungsrecht des Vermieters• Kündigungssperre des Vermieters• Insolvenzverwalter wird das Mietverhältnis in der Regel

kündigen und die Zustimmung zur Fortführung durch den Mieter erklären

• Vertragliche Lösungsklauseln zugunsten des Vermieters sind unwirksam

MietverhältnisnachEröffnungdesInsolvenzverfahrens

Informationen über die Mieter beschaffen!

MietverhältnisnachEröffnungdesInsolvenzverfahrens

Aktiv werden!• Vermögensauskunft vor Abschluss von Mietverträgen• Vereinbarung von Sicherheiten wie- Kaution- Kündigungsrecht bei Nichtzahlung der Kaution- Notarielle Beurkundung des Geschäftsraummietvertrages

mit Unterwerfung unter sofortige Zwangsvollstreckung, insbesondere die sofortige Räumungsvollstreckung

• Ausschöpfung der gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten zur Vermeidung der Kündigungssperre

• Pragmatische Lösung bei auszugsunwilligen Mietern: Insolvenzantrag?

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• MIETVERHÄLTNIS VOR DER INSOLVENZ

• MIETVERHÄLTNIS NACH ERÖFFNUNG DES INSOLVENZVERFAHRENS

• BETRIEBSKOSTEN, SCHADENSERSATZ UND ZWANGSVOLLSTRECKUNG

• INSOLVENZANFECHTUNG

Betriebskosten,SchadensersatzundZwangsvollstreckung

Schadensersatzanspruch vor Eröffnung ist eine Insolvenzforderung

Betriebskosten,SchadensersatzundZwangsvollstreckung

Fakten• Anspruch aus Betriebskostennachzahlung ist eine

Insolvenzforderung• Zwischenablesungen im Zeitpunkt der Antragstellung und

unbedingt im Zeitpunkt der Eröffnung – Zuordnung Insolvenzforderung bzw. Masseverbindlichkeit

• Schadensersatzanspruch nach Eröffnung ist eine Masseverbindlichkeit

• Einzelzwangsvollstreckung vor Eröffnung: zulässig• Einzelzwangsvollstreckung nach Eröffnung: unzulässig• HINWEIS: Risiko bei Zwangsvollstreckung nach

drohender Insolvenz des Mieters, da Eröffnung trotz Titel zur Unterbrechung des Verfahrens führt!

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• ABLAUF DES INSOLVENZVERFAHRENS

• MIETVERHÄLTNIS VOR DER INSOLVENZ

• MIETVERHÄLTNIS NACH ERÖFFNUNG DES INSOLVENZVERFAHRENS

• BETRIEBSKOSTEN, SCHADENSERSATZ UND ZWANGSVOLLSTRECKUNG

• INSOLVENZANFECHTUNG

E.Insolvenzanfechtung

Rückforderung gezahlter Miete – ein Beispiel

Insolvenzanfechtung

Voraussetzungen der Anfechtung• Erhöhtes Risiko der Rückforderung gezahlter Mieten bis

3 Monate vor Antragstellung• Geringes Risiko der Rückforderung gezahlter Mieten bis

10 Jahre vor Antragstellung• Anfechtungsrisiko auch bei Zahlung der Miete durch Dritte• Zahlungsunfähigkeit/Überschuldung in Zeitpunkt der

Mietzahlung• Zahlung nicht in vertraglich geschuldeter Art• Gläubigerbenachteiligung• Kenntnis des Zahlungsempfängers

Insolvenzanfechtung

Typische Fälle der Insolvenzanfechtung• Zwangsvollstreckung kurz vor Insolvenzeröffnung• Mietzahlungen kurz vor Insolvenzeröffnung durch Mieter

oder Dritte• Bestellung von Sicherheiten kurz vor Insolvenzeröffnung

Insolvenzanfechtung

Verteidigung gegen Anfechtung• Keine Ratenzahlung vereinbaren bzw. vorher die

wirtschaftlichen Verhältnisse prüfen und dokumentieren• Zahlung im Zweifel besser auf jüngste Mietforderung

verlangen• Keine Dokumentation der Zahlungsunfähigkeit anfordern• Bargeschäftscharakter (Austausch von Leistung und

Gegenleistung innerhalb von 30 Tagen)• Nach Eingang des Anfechtungsschreibens: Reaktion zur

Vermeidung einer Klage durch den Insolvenzverwalter• Die meisten Verwalter sind vergleichsbereit• Beweislast liegt beim Insolvenzverwalter

MietverhältnisinKriseundInsolvenz

Begegnungen am Jungfernstieg, 29.06.2016

Rechtsanwalt Martin GehlenInsolvenzverwalterBetriebswirt (IWW)Fachanwalt für Insolvenzrecht

E-Mail: martin.gehlen@roemermann.comTel: 0511 / 32 66 0-0, www.roemermann.com

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