Mercado secundario de hipotecas · 2011. 10. 6. · manera de amortizar el capital en aquel plazo,...
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UNIVERSIDAD DR. JOSE MATIAS DELGADO FACULTAD DE ECONOMIA DR. SANTIAGO I. BARBERENA PROPUESTA PARA EL FUNCIONAMIENTO DE UN MERCADO SECUNDARIO DE HIPOTECAS EN LA BOLSA DE VALORES DE EL SALVADOR. PARA OPTAR AL TITULO DE LICENCIADO(A) EN ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS TESIS PRESENTADA POR CARLOS MAURICIO CARTAGENA CORTEZ SARA MAGDALENA CALDERÓN FLORES LUIS ALVARO SALAZAR HÉRNANDEZ SEPTIEMBRE, 2001 SAN SALVADOR, EL SALVADOR, CENTROAMÉRICA
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UNIVERSIDAD DR. JOSE MATIAS DELGADO FACULTAD DE ECONOMIA
DR. SANTIAGO I. BARBERENA
PROPUESTA PARA EL FUNCIONAMIENTO DE UN MERCADO SECUNDARIO DE HIPOTECAS EN LA
BOLSA DE VALORES DE EL SALVADOR.
PARA OPTAR AL TITULO DE LICENCIADO(A) EN ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS
TESIS PRESENTADA POR CARLOS MAURICIO CARTAGENA CORTEZ SARA MAGDALENA CALDERÓN FLORES
LUIS ALVARO SALAZAR HÉRNANDEZ
SEPTIEMBRE, 2001
SAN SALVADOR, EL SALVADOR, CENTROAMÉRICA
I N D I C E
INTRODUCCION I
1 ANTECEDENTES Y SITUACION ACTUAL 1
1.1 MERCADO SECUNDARIO DE HIPOTECAS 1
1.1.1 Mercados Secundarios de Hipotecas 4
1.1.2 Fideicomiso 5
1.1.3 Securitizacion de Hipotecas 7
1.1.3.1 Antecedentes en España 10
1.1.3.2 Antecedentes en México 10
1.1.3.3 Antecedentes en Argentina 10
1.1.3.4 Antecedentes de Chile 12
1.1.3.5 Antecedentes de Colombia 14
1.1.4 Mercado de Valores en El Salvador 15
2 MARCO TEORICO 19
2.1 MERCADO DE VALORES 19
2.1.1 Mercado de Dinero. 20
2.1.2 Mercado de capital 20
2.1.3 Clasificación de los mercados 21
2.1.4 Análisis del Mercado de Valores 26
2.1.5 Marco Legal Vigente 29
2.1.5.1 Leyes 29
2.1.5.2 Reglamentos 31
2.1.6 Participantes 33
2.1.6.1 Bolsa de Valores 33
2.1.6.2 Casas de Corredores de Bolsa 34
2.1.6.3 Sociedades de depósito y custodia de valores 34
2.1.6.4 Clasificadoras de Riesgo 35
2.1.6.5 Emisores 35
2.1.6.6 Ente Fiscalizador 35
2.2 FIDEICOMISO 36
2.2.1 Concepto 38
2.2.2 Marco legal vigente 47
2.3 TITULARIZACION DE ACTIVOS 49
2.3.1 Proceso 49
2.3.2 Títulos que se emiten 50
2.3.3 Actores en el proceso 51
3 INVESTIGACION DE CAMPO 53
3.1 OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN 53
3.1.1 Objetivo General 53
3.1.2 Objetivos Específicos 53
3.2 HIPÓTESIS DE LA INVESTIGACIÓN 54
3.2.1 Hipótesis General 54
3.2.2 Hipótesis Específicas 54
3.3 POBLACIÓN A INVESTIGAR 55
3.3.1 ESTRUCTURACION DE LA MUESTRA Y DEFINICIÓN DE
PROCEDIMIENTO DE RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN. 55
3.3.1.1 Diseño de la muestra 55
3.3.1.2 Recolección de datos 55
3.3.2 TABULACIÓN DE DATOS 56
3.3.3 Resultados de la Investigación 56
3.3.3.1 Guía de Entrevista para la Banca 56
3.3.3.2 Guía de Entrevista para Presidente y Gerente de la
Bolsa de Valores de El Salvador 69
3.3.3.3 Guia de Entrevista para el Superintendente de Valores 72
3.4 Limitaciones de la Investigación 77
4 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 78
4.1 CONCLUSIONES 78
4.2 RECOMENDACIONES 81
5 PROPUESTA PARA EL FUNCIONAMIENTO DEL MERCADO
SECUNDARIO DE HIPOTECAS EN LA BOLSA DE VALORES DE E L
SALVADOR 84
5.1 ESQUEMA DE LA PROPUESTA 84
5.2 DESCRIPCIÓN DEL ESQUEMA. 85
5.2.1 PARTES QUE INTERVIENEN EN EL PROCESO 85
5.2.1.1 El Originador 85
5.2.1.2 El colocador 95
5.2.1.3 Estructurador y Administrador de paquetes de Créditos Hipotecarios 95
5.2.2 Estandarización del producto 99
5.2.3 Reducción de Costos. 100
5.2.4 Mecanismos de Mejoramiento de Riesgos 102
5.2.5 Beneficios obtenidos por esta figura 105
5.2.6 Tendencia mundial 106
5.2.7 Elementos a Considerar en el Diseño. 110
5.3 DISEÑO DE UNA ESTRUCTURA ORGANIZATIVA PARA
SOCIEDADES TITULARIZADORAS 127
RECOMENDACIONES GENERALES: 128
6 BIBLIOGRAFÍA 130
ANEXOS 134
INTRODUCCION
El mercado secundario de hipotecas ha tenido auge en los últimos años en
muchos países, pero principalmente en Estados Unidos, que ha sido pionero
en estructuración de emisión con respaldo en hipotecas, permitiendo de esta
forma su negociación en mercados de valores.
Uno de los mecanismos utilizados para que estos activos (carteras
hipotecarias) puedan separarse de la empresa que los posee, y con cargo a
ellos, emitir, es la titularización de activos, sin embargo en nuestro país esta
figura financiera no existe.
Por otro lado, la cartera de préstamos hipotecarios para la adquisición de
vivienda a marzo de dos mil uno es de US $ 823 millones (Anexo 1), si a este
monto se le deduce la cartera vencida que asciende a US $ 70,9 millones
(Anexo 2), queda un potencial de carteras a negociar de US $ 752,8
millones.
En los siete años de funcionamiento de la Bolsa de Valores en El Salvador,
se han tenido experiencias de utilización de hipotecas para la emisión de
valores, bajo una modalidad parecida a los Asset Backed Bonds1, por
ejemplo, el Fondo Social para la Vivienda (FSV), realizó en 1994 una emisión
de certificados de inversión por 8 millones de dólares, que tenía como
garantía un pool de hipotecas de un saldo del 25% por encima del monto de
los valores emitidos; y en 1998, fueron autorizadas 5 emisiones más por un
monto de ¢655 millones, y así se han emitido valores con cargo en carteras
hipotecarias, pero sin las garantías que la figura como tal exige, como lo es,
principalmente, la separación de activos y la administración de patrimonios
autónomos que permite el aislamiento del riesgo existente en toda empresa
emisora.
El mercado de valores salvadoreño presenta actualmente déficit en oferta de
valores, lo que genera que los recursos existentes no sean eficientemente
asignados, generando distorsiones en los precios de los mismos.
Para contrarrestar esta problemática en este documento de tesis se hace una
propuesta, después de analizar los diferentes mecanismos que se utilizan
para la negociación de las hipotecas en mercado de valores, sobre el
desarrollo de la titularización de carteras hipotecarias, que representa la
alternativa jurídica para la negociación de estos activos, contemplándose una
reseña de los antecedentes del mercado secundario de hipotecas en países
que dieron el primer paso para su desarrollo e influyendo en países como
España, México, Argentina, Chile, Colombia.
1 Títulos valores emitidos en EEUU con respaldo de a ctivos o con respaldo de un conjunto de créditos
Para que en El Salvador se efectúen operaciones de esta índole es necesario
el análisis de estructura tales como el Mercado de Valores, el Fideicomiso, y
la titularización en sí.
Con el fin de demostrar que la titularización puede desarrollarse
exitosamente en el país, se presenta una investigación realizada a los
sectores involucrados para su implementación, conllevando objetivos propios
que comprueben las hipótesis trazadas en dicha investigación, concluyendo y
recomendando los aspectos que se deberán tomar en cuenta para su
funcionamiento.
Además presentando una propuesta esquematizada y descrita para su
funcionamiento en la Bolsa de Valores de El Salvador, tomando en cuenta
que la titularización de activos, consiste en un rediseño – mediante armado
de “paquetes” de activos – del flujo de caja que generan individualmente los
activos agrupados, a efectos de que los mismos sirvan de base para la
emisión de Títulos Valores o de Certificados de Participación que son
colocados entre distintos inversores.
La titularización, resulta particularmente útil para la negociación de créditos
hipotecarios, dado que:
� Permite el contacto directo entre los demandantes de recursos
monetarios con los inversionistas.
� Trata de brindar mayor rendimiento al inversionista, superior al que
pueda obtener a partir de inversiones financieras o bancarias
tradicionales.
� Beneficia al demandante de fondos con la obtención de dinero a un
costo menor que el del endeudamiento, y sobre todo, sin crearle
“papeles” (valores) que le signifiquen pasivos (obligaciones, papel
comercial) o cuya solución represente cargo al patrimonio contable
(acciones, partes beneficiarias).
� Se constituye en un mecanismo orientado a la disminución del costo
del dinero en el mercado, estas dependerán del manejo que se les dé
a las variables macroeconómicas del país.
� Posibilita la disminución del costo del endeudamiento para la
adquisición de vivienda e inmuebles, siempre que, además, se vayan
creando otras condiciones que deben combinarse, como por ejemplo:
La activación del crédito hipotecario con la existencia de inversionistas
de largo plazo.
� Contribuye al desarrollo del mercado de capitales.
Este mecanismo de estructuración de emisiones (titularización), ha resultado
en muchos países donde ha sido aplicada, una herramienta importante para
el financiamiento de proyecto de inversión, entre ellos, construcción de
viviendas, carreteras, etc., permitiendo además, que activos ilíquidos o de
baja rotación, como son las hipotecas, se conviertan en valores negociables
en mercados de valores formales, en donde existen potenciales
compradores.
La figura de Titularización en El Salvador es una alternativa para superar el
déficit habitacional existente y su impacto en la economía nacional, así como
en el desarrollo económico sostenible, es, hoy por hoy, una crisis que
desborda las posibilidades actuales del sistema financiero. Siendo la carencia
de recursos que satisfaga la demanda de financiamientos de vivienda, uno de
los factores de la crisis, ya que estos recursos provienen básicamente de las
entidades del sistema financiero y del Fondo Social para la Vivienda.
La razón principal para la creación de esta figura es la de facilitar al sector
vivienda lo necesario para la obtención de fondos que puedan eliminar o
disminuir sustancialmente el déficit habitacional que padece el país, ya que al
canalizar fondos de diferentes tipos de inversionistas, se amplía la fuente de
recursos para financiar vivienda, responsabilidad que, hasta la fecha, ha
recaído en financieras, bancos y el Fondo Social para la Vivienda (FSV).
Es indudable que la titularización tendrá un papel protagónico en los
próximos años, tanto por su sofisticación como por sus volúmenes de
negociación. Es ahí donde esta figura contribuirá en buena parte a lograr la
tan deseada profundización del mercado publico de valores salvadoreño.
1 ANTECEDENTES Y SITUACION ACTUAL
1.1 MERCADO SECUNDARIO DE HIPOTECAS
La hipoteca, data de la época de los babilonios, que usaban la tierra como
garantía para la construcción de diques y pantanos, necesarios para la
agricultura en el río Eufrasis. Los egipcios inventariaban las parcelas de
terrenos por diferentes fertibilidades.
Los romanos introdujeron la fiducia, documento que era traslativo de la tierra
además de llevar la transmisión de título. Luego de la caída del imperio
romano, los germanos desarrollaron la idea de usar la propiedad de la tierra
como garantía real y prenda, denominándose "calibre", combinándose con la
palabra (mort) para significar "prensa cerrada o hipoteca sobre la propiedad
inmobiliaria". En la primera mitad del siglo XIX se encuentran antecedentes
interesantes en Francia y en Alemania. 2
En Francia se establece una poderosa compañía investida de un monopolio
desde 1852 denominada “Credit Foncier”, que hacia préstamos a largo plazo,
50 años o más a un porcentaje que comprendía una anualidad calculada a
manera de amortizar el capital en aquel plazo, de suerte que al cumplirse
éste, el dueño de la propiedad quedaba libre de toda deuda.
2 Conferencia dictada en el seminario sobre Mercado Secundario de Hipotecas, en la Cámara Salvadoreña de la construcción, el 18 de nov iembre de 1993. Resumidos por el Dr. Guillermo Hidalgo Qüehl.
En Alemania se permitió que el dueño de la tierra pudiera crear de
antemano sobre su inmueble y antes de todo empréstito, créditos
hipotecarios que luego negociaba en la medida de sus necesidades, es decir
que emitían varios títulos con garantía de su tierra, girando con ellos cuando
un banquero emite cheques de caja sobre su propio banco.
Estos bonos permitían, según se decía, en una frase gráfica que el dueño de
la tierra la llevara en su bolsillo, representada por títulos y pudiera convertirla
en dinero, mediante préstamos obtenidos con garantía de aquella. Este
ingenioso sistema fue publicado por primera vez en Bremen, en 1860, con
base a un decreto gubernativo y constituye el antecedente de las cédulas
hipotecarias.
Estos sistemas influyeron en el auge del crédito hipotecario en otros países
europeos y así se fue desarrollando éste como institución.
Posteriormente se da el aparecimiento de las instituciones intermediarias,
principalmente como bancos hipotecarios. Son estos los que conceden
préstamos con garantía inmobiliaria, generalmente de primera hipoteca.
Los bancos comienzan a ampliar sus actividades haciendo emisiones de
obligaciones, principalmente bonos y cédulas hipotecarias, negociándose
estos títulos valores en un mercado extrabursátil.
Como no había mercado bursátil la venta de las cédulas hipotecarias fue muy
lenta y nunca alcanzó los montos que hubieran podido obtenerse si aquel
hubiera existido.
Las entidades bancarias o no bancarias(entidades financieras), comienzan a
otorgar prestamos hipotecarios al deudor, quien se compromete a devolverlo,
esperando la entidad financiera que le devuelvan ese préstamo en pagos
periódicos, concretándose una transferencia del préstamo, que sale del
activo del originador y pasa a ser propiedad del inversionista, sea directa o
indirectamente, dándose así la relación de un mercado secundario con la
entidad financiera y el inversionista.
En los tiempos modernos los primeros en invertir en hipotecas, fueron las
compañías de seguros que hacían seguros de vida, luego las cajas de
pensiones y a posterior las entidades de ahorro y préstamo, invirtiéndose en
los mercados secundarios donde muchos activos financieros de primer orden
se intercambian de viejos a nuevos propietarios; estos mercados proveían
liquidez para los activos financieros, haciéndolos más atractivos a los
ahorrantes e invirtiéndolos en la Bolsa de Valores que es un mercado de
capitales abierto al público de acuerdo con unas reglas preestablecidas
donde se realizan operaciones con títulos valores a libre cotización, con el
objeto de proporcionarles liquidez en el mercado secundario.
En EE.UU. en los últimos sesenta años, los préstamos negociados en el
mercado hipotecario secundario han sido instrumentos a largo plazo, con
interés fijo y con pago de amortización mensual de capital e interés,
amortizando el capital durante la vigencia del crédito. La mayor parte de los
bancos e instituciones que otorgan préstamos hipotecarios cuentan con
diferentes tipos de ofertas, como son las hipotecas de tasa fija.
Desde finales de los sesenta, las fluctuaciones en las tasas de interés han
proporcionado el surgimiento de una amplia variedad de Hipotecas con tasas
ajustables como alternativas a los préstamos de tasas fijas y mensualidades
iguales, teniendo cada préstamo una manera diferente de calcular cambios
en los rendimientos y que puede tener características importantes no
presentes en otros y que se ha necesitado de la comprensión básica de los
diferentes productos hipotecarios y poder distinguir sus características
individuales antes de salir al mercado a conseguir un préstamo.
1.1.1 Mercados Secundarios de Hipotecas
La consecución de recursos financieros de largo plazo y del menor costo es
un pilar básico para la economía y el sistema económico, ya que se han ido
desarrollando y evolucionan hacia nuevos tipos de negocios y transacciones
y su desarrollo se acentúa aun más en el mercado financiero donde
continuamente surgen nuevas variantes e innovaciones, ya sea en el aspecto
del otorgamiento de financiamiento, como el de nuevas propuestas para los
inversores, siendo dos los aspectos necesarios para alcanzar tal fin.
El primero es la existencia de instrumentos apropiados para la captación de
recursos de largo plazo, a fin de lograr una adecuada compatibilidad entre las
condiciones de los fondos utilizables para la concesión de créditos
hipotecarios, el otro aspecto es la existencia de fuentes de recursos que, por
su naturaleza y condiciones, sean capaces de ser atraídas hacia las
inversiones de largo plazo.
Por tal necesidad se ha inducido la generación de nuevas alternativas para la
movilización de recursos financieros entre ellas la Securitización de
Hipotecas, que es particular para los países con mercados primarios de
hipotecas más desarrollados y el fideicomiso.
1.1.2 Fideicomiso
Fideicomiso proviene del latín “fideicommissum” (de “fides”, fe y “commissus”,
confiado). “El fideicomiso es de origen romano; se introdujo principalmente
con dos objetos: primero, facilitar la testamentifacción buscando un medio de
que dispusiesen de sus bienes los peregrinos, o quienes por otras causas no
pudiesen hacer el testamento romano; segundo hacer llegar las herencias a
las personas incapacitadas por ley para ser herederas, pero que no obstante
merecen ser remuneradas por los servicios que habían prestado a los
testadores” 3.
En España se introducen los fideicomisos en su afán de imitar el derecho
romano ya que la forma de negocio de confianza que adopto este derecho
fue “el pactum fiduciae”, que tomo las figuras de la “fiducia cum creditore
contracta” y “fiducia cum amico contracta”.
En la primera tenía la finalidad de garantizar al acreedor el pago de una
deuda mediante la entrega en propiedad de una cosa, la que debía serle
restituida al hacerle efectivo el pago.
En la segunda, al contrario de lo anterior, el acto de entrega en propiedad de
la cosa a un “amico” se constituía en interés del fiduciante. La fiducia daba al
fiduciario la custodia o administración, pero frente a los terceros él era el
propietario del bien, “permaneciendo oculta la convención que limitaba sus
atribuciones.
3 Silvio V. LISOPRAWSKI, CLAUDIO M. KIPER, FIDEICOMI SO.DOMINIO FIDUCIARIO.SECURITIZACION. 2da. Edición,1996, p.93- 94
1.1.3 Securitizacion de Hipotecas
La securitización, bursatilización, etc., pero que en adelante se le llamara
titularización, como ha sido denominada en otros países en que se ha
desarrollado.
Si bien desde los años treinta se emitieron los “asset backed securities” la
década de los setenta es la que marca el origen de la “titularización” ,
conocido en el derecho anglosajón bajo la denominación “securitization”,
cuando la National Government Mortgage Association(“Ginnie Mae” )
desarrollo el “G.N.M.A pass –through”, un título garantizado por préstamos
hipotecarios de viviendas originados en la Federal Housing Administration
(F.H.A.) y la Veterans Administration (V.A.). Esta entidad asegura el pago
puntal del capital y la renta debidos a los tenedores de los títulos o
certificados de participación sobre el activo de que se trate. El inicio de estos
procesos de “Securitization” se da como consecuencia de las altas tasas de
interés en el otorgamiento de créditos y de la necesidad de entidades
financieras de reducir costos para la obtención de fondos. Por ese motivo,
muchos préstamos se transformaron en instrumentos negociables, a los que
se denomino Securitización del crédito. Así nacieron los títulos de deudas
respaldados, es decir garantizados por un activo real.4
4 La titularización de Activos a la Luz de la Ley de Mercado de Valores, por Dr. Roberto Gonzalez Torre.
El gobierno de los Estados Unidos creó un organismo que inició el mercado
de securitización, desarrollando un titulo garantizado por préstamos
hipotecarios para viviendas; de esta manera se incentivaba a las entidades
financieras a otorgar ciertos tipos de préstamos hipotecarios que se financian
con la emisión de títulos respaldados por dichas hipotecas y garantizados por
el gobierno.
Posteriormente se incorporan en la operatoria los bancos comerciales y las
sociedades de ahorro y préstamos para la vivienda5
Posteriormente en 1971 la Federal Home Loan Mortage Corp. (Freddie
Mac”), agente del Gobierno Federal, desarrolló los denominados “certificados
de participación”. Sería luego la década de los ochenta la que determinara la
expansión de la “securitization” en los Estados Unidos de América.
En Estados Unidos podemos encontrar el origen de la Titularización en la
década de mil novecientos treinta, cuando a raíz de la gran depresión, el
gobierno implementó mecanismos para proteger el ahorro del público y la
solvencia de las entidades financieras, creando agencias federales con el
objeto de garantizar el repago de los créditos hipotecarios. Estas agencias
federales fueron las antecesoras de las famosa Agencias Gubernamental
FNMA (Federal National Mortgage Asociation), cuyo objetivo era comprar y
5 Trabajo realizado para la Universidad de Buenos Ai res-Materia Derecho Privado, [email protected]
vender créditos hipotecarios garantizados por las agencias federales FHA
(Federal Home Asociation), para otorgar liquidez al mercado.
En 1954 la FNMA fue convertida en ente mixto, posteriormente en la década
de los sesenta (1968) fue dividida en dos, naciendo la GNMA (Government
National Mortgage Asociation ) agencia gubernamental de carácter federal y
la FNMA fue privatizada en su totalidad, impulsando el desarrollo del
Mercado de Valores respaldados por Hipotecas.
En 1970 se origino la primera emisión de valores con respaldo hipotecario,
los cuales se denominaron “Pass Through Certificates”, valores que le dan al
inversionista un derecho de propiedad y pro indiviso sobre el bloque de
hipotecas que respalda la emisión. Abriendo la Titularización de todo tipo de
hipotecas sin el respaldo de las agencias federales y de otros activos
crediticios, en varios países del mundo, siendo su característica primordial
que los títulos emitidos eran a largo plazo, lográndose así, un gran despegue
de la titularización.
En 1983 se dio un cambio donde ya no se hablaba solamente de valores
respaldados con hipotecas, sino de valores respaldados con activos (Asset
Backed Securities)
1.1.3.1 Antecedentes en España 6
En 1992 se consagró legalmente el mecanismo de Titularización, abriendo la
posibilidad de comenzar el proceso con transformación de Créditos
Hipotecarios en Títulos de Renta Fija, labor que desarrollan los fondos de
titulización hipotecaria.
El desarrollo del mecanismo de Titularización Hipotecaria en este país tiene
una amplia cobertura, considerándose que alrededor del 80% de los
préstamos hipotecarios otorgados son utilizados para la emisión de títulos.
1.1.3.2 Antecedentes en México 7
Se ha presentado un gran desarrollo del mecanismo de Titularización, el cual
ha sido implementado en todos los sectores de la economía (financiero,
industrial, servicios públicos) pudiéndose observar la Titularización de flujos
futuros (peajes) y de diversos tipos de cartera.
1.1.3.3 Antecedentes en Argentina 8
Se encuentra un principio de lo que a futuro se puede tomar como base para
la titularización, en lo que se ha denominado Titularización de Hipotecas,
6 La titularización en Colombia, “UNA VENTANA HACIA LA MODERNIZACION FINANCIERA ISBN 958-8007-07-0 SANTAFE BOGOTA D.C.-C OLOMBIA. P.17 7 idem 5. p.19 8 La titularización en Colombia, “UNA VENTANA HACIA LA MODERNIZACION FINANCIERA ISBN 958-8007-07-0 SANTAFE BOGOTA D.C.-C OLOMBIA. P.18
mecanismo empleado para la realización y venta de proyectos de
construcción con la intervención del Banco Hipotecario Nacional, el cual
otorga la financiación tanto para la construcción como para la adquisición de
las unidades construidas.
La Titularización de Hipotecas utiliza la figura jurídica del fideicomiso, para
implementar el financiamiento de mediano y largo plazo para proyectos de
construcción.
Es así como el originador o dueño de los bienes se constituye en fiduciante,
transfiriendo el dominio fiduciario sobre el inmueble y el proyecto de
construcción, al Banco Hipotecario Nacional, encargándose de que se
cumpla con la construcción, financiación y comercialización del proyecto, así
como de velar que la liquidación del fideicomiso sea de la manera mas
transparente.
El originador adquiere obligaciones que le genera el llevar a cabo el proyecto,
como la de ser garante de las obligaciones derivadas de la ejecución del
fideicomiso, adicionalmente debe obtener la calificación de riesgo del
proyecto y administrar la transferencia de hipotecas al Banco Hipotecario
Nacional, que es en este caso el Banco Nacional de Colombia.
1.1.3.4 Antecedentes de Chile 9
La Ley del Mercado de Valores de Chile contempla la reglamentación
concerniente a las Sociedades Securitizadoras (Titulizadoras).
La Sociedades Securitizadoras tienen como objeto exclusivo la adquisición
de créditos y la emisión de títulos de deuda de corto plazo. Cada emisión
origina la formación de patrimonios separados del patrimonio común de la
emisora.
Las Sociedades Securitizadoras están sometidas a la fiscalización de la
Superintendencia de Valores y los títulos de deuda que emitan deben
inscribirse en el Registro de Valores.
Créditos que pueden adquirir las Sociedades Securitizadoras para conformar
patrimonios y realizar emisiones:
1. Letras hipotecarias y mutuos hipotecarios
2. Los títulos de crédito que autorice la Superintendencia de Valores
9 La titularización en Colombia, “UNA VENTANA HACIA LA MODERNIZACION FINANCIERA ISBN 958-8007-07-0 SANTAFE BOGOTA D.C.-C OLOMBIA. P.19
Estas sociedades pueden administrar directamente los bienes integrantes de
los patrimonios separados que posean o encargar esta gestión a un banco,
sociedad financiera, administradora de mutuos hipotecarios endosables u
otras entidades que autorice la Superintendencia de Valores. Los títulos de
crédito y valores que integren el activo de los patrimonios separados deben
ser entregados en custodia a bancos, sociedades financieras, empresas de
depósito y custodia de valores y otras entidades expresamente autorizadas
por ley.
El contrato de emisión debe contener normas sobre:
1. Custodia de los títulos representativos de las inversiones de los patrimonios
separados.
2. Administración de excedentes
3. Rescate anticipado de los títulos de deuda de la emisión o sustitución de los
bienes que forman el activo del patrimonio separado, en el caso que los
créditos que lo integren fueren pagados anticipadamente en forma voluntaria
por el deudor, o porque el acreedor lo haya exigido, por razones legales o
contractuales que lo autoricen.
4. Formas y sistemas de comunicación de la sociedad con los tenedores de
títulos.
5. Opción del acreedor a cobrar el eventual saldo impago de su crédito, en el
patrimonio común del emisor.
La Ley de Valores contempla también todo lo relativo a la liquidación de los
patrimonios separados y las normas para la disolución de la sociedad
securitizadora.
1.1.3.5 Antecedentes de Colombia 10
El bosquejo de lo que es actualmente el mecanismo de Titularización en
Colombia lo empezamos a encontrar en 1905, cuando la Ley 50, estableció la
posibilidad de emitir Cédulas y Títulos representativos de derecho sobre
inmuebles, mecanismo que no tuvo acogida.
Posteriormente, se esboza un artículo de un Decreto relativo a emisiones de
Bonos por un número plural de entidades vigiladas o por la Superintendencia
Bancario o Superintendencia de Sociedades, un mecanismo asimilable a lo
que en la actualidad es la titularización, en esta norma se consagró la
posibilidad de que varias entidades conformen un patrimonio autónomo, en
una entidad fiduciaria para que respalde una emisión de bonos, mediante la
entrega de bienes por valor de una vez y media el monto del empréstito y de
sus intereses, se avale la totalidad de la emisión y la entidad fiduciaria se
haga cargo de la administración de la misma.
En 1991, se empieza a perfilar lo que más adelante se tomaría como base
para la Titularización. Es así, como se genera una resolución 7, de la
Comisión Nacional de Valores, La Ley 3 y la Resolución 51 del COMPES
aportan, la posibilidad de movilizar títulos de deuda pública a través de
fondos de valores y fondos comunes especiales mediante la emisión de
documentos a la orden, representativos de derechos de participación en el
fondo; la viabilidad de que la fiduciaria emita títulos de contenido crediticio
respaldados por inmuebles, para financiar proyectos inmobiliarios, y el hecho
de permitir la adquisición por parte de inversionistas de capital del exterior de
unidades o certificados de participación en fondos constituidos por acciones o
bonos mediante fiducia mercantil, encargo fiduciario o análogos.
Finalmente en el año de 1992, dados los antecedentes nacionales e
internacionales sobre la materia, la Superintendencia de Valores inicia con su
equipo de inmediatos colaboradores el desarrollo de la normatividad sobre
titularización, lo cual se logró cristalizar a través de una resolución.
1.1.4 Mercado de Valores en El Salvador
La titularización es una técnica financiera cuya práctica sé esta popularizando
en diferentes países latinoamericanos, al considerarse que contribuye al
desarrollo de los mercados de valores, especialmente en los últimos veinte
10 La titularización en Colombia, “UNA VENTANA HACIA LA MODERNIZACION FINANCIERA ISBN 958-8007-07-0 SANTAFE BOGOTA D.C.-C OLOMBIA. P.22
años en que se han experimentado transformaciones de los sistemas de
pensiones latinoamericanas cuyo inicio fue marcado por la experiencia
chilena, lo que se ha reproducido y desarrollado con algunas variantes en
Colombia, Argentina, Perú, México y últimamente en El Salvador.
El volumen de recursos que requieren ser invertidos en títulos valores, es de
tal magnitud que se vuelve imprescindible que las empresas financieras y
comerciales y todas aquellas que manejen activos con garantías y flujos de
fondos predecibles puedan beneficiarse con ese tipo de recursos de origen
interno, cuya característica de largo plazo permitirían a las entidades que los
usen, el poder desarrollar actividades productivas, especialmente de largo
plazo.
Los Mercados de Capitales son el ámbito económico donde se transan los
títulos valores producidos por la titularización de activos; este mercado
permite a las empresas y al estado formar capitales a mediano y largo plazo
con el propósito de financiar sus actividades.
El proceso de globalización de los mercados financieros esta privilegiando
esta técnica de financiación ya que esta permitiendo que no solo los
instrumentos financieros emitidos en los Estados Unidos sean los más
transados internacionalmente, si no que una vez que se supere todas las
limitantes y se llenen las formalidades implícita en un proceso de
titularización de activos puedan demandar fondos internacionales a través de
títulos generados en economías latinoamericanas o que puedan ser
transados, como es el caso de Argentina y Colombia, en bolsas
internacionales.
En El Salvador, cuando el Banco Hipotecario, fundado en 1935, inicia la
emisión y colocación de cédulas hipotecarias, que regularon en su momento
un mercado, el cual no se pudo desarrollar eficientemente en su totalidad por
lo que actualmente contamos con experiencias pasadas en otros países y
aprovechamos la experiencia para el futuro, pues precisamente la
colaboración y apoyo que puede prestar la bolsa de valores para un
desarrollo exitoso del “Mercado Secundario de Hipotecas” depende de la
mercadería que se disponga: Cédulas y Bonos hipotecarios, Certificados de
Vivienda, etc.
La Ley del Banco Hipotecario disponía que las emisiones se autorizaran
garantizadas con toda la cartera, el Fondo de Garantía y la responsabilidad
subsidiaria e ilimitada del estado; la distinción entre las cédulas y los bonos
hipotecarios radica en el plazo, denominándose Cédulas Hipotecarias las que
se emiten con vencimiento no menor de 3 años y denominándose
Certificados titularizados los que se emiten con vencimiento hasta de 3 años,
siendo estos conocidos como Bonos Hipotecarios.
Como no había mercado bursátil, la venta de las cédulas hipotecarias fue
muy lenta y nunca alcanzó los montos que hubieran podido obtenerse si
aquel pudiera haber existido, habiéndose trazado el panorama actual del
Mercado Secundario de Hipotecas en nuestro país.11
El desarrollo de ese mercado puede hacerse sin mayor demora pues existe
un potencial de hipotecas “muertas o dormidas” para iniciarlo y se tiene ya la
bolsa de valores, uno de cuyos campos principales es el desarrollo del
“Mercado Secundario” seguido de todo título valor, incluso de los títulos
valores relativos al financiamiento de vivienda.
Un rubro sobre el cual el Mercado de Hipotecas se ha desarrollado con
mayor profundidad en las diferentes experiencias internacionales, es el
relacionado con los préstamos hipotecarios para adquisición de viviendas,
registrándose volúmenes impresionantes sobre dichos financiamientos que
podrían ser titularizados.
Información proporcionada por el BCR para marzo del 2001, indicaba que en
el sistema financiero se manejaba un monto de 823,791.1112 en miles de
dólares en préstamos hipotecarios para adquisición de viviendas, lo cual
representa el 15.26% de la cartera total de préstamos de los bancos
comerciales.
11 Conferencia dictada en el Seminario sobre Mercado Secundario de Hipotecas, en la Cámara Salvadoreña de la Construcción, el 18 de Nov iembre de 1993. 12 Fuente: información remitida por los bancos para l a central de riesgos.
2 MARCO TEORICO
2.1 MERCADO DE VALORES
En el mercado de valores concurren personas que ofertan títulos valores y
personas que desean invertir su dinero en ellos para obtener ganancias, el
cual opera como un mercado corriente en donde se demandan y ofertan
productos, con la diferencia que en él se negocian títulos valores.
El Mercado de Valores representa un sector de la economía, donde
demandantes y oferentes de dinero, a través de la transacción de títulos
valores, encuentran alternativas de financiamiento y de inversión.
Las empresas ofrecen dos tipos de títulos a los inversionistas, los de deuda
que son obligaciones contractuales en donde el emisor se obliga a pagar al
vencimiento del plazo del mismo, el monto invertido por el inversor más una
tasa de interés. Por otro lado, están las acciones, en donde se participa en la
propiedad del emisor.
Los mercados de valores se dividen en mercado de dinero y mercados de
capitales.
2.1.1 Mercado de Dinero.
El Mercado de Dinero está conformado por transacciones de títulos de
deuda, a través de las cuales el emisor se obliga a restituir la cantidad
pagada por el inversionista por la compra de los títulos, en un período
establecido y con el reconocimiento de un rendimiento o interés.
La característica principal de este mercado, es que los instrumentos que se
negocian son de elevada liquidez y vencimiento a muy corto plazo. Algunos
de los principales contratos negociados en el Mercado de Dinero son:
� Reporto (préstamo de documentos con un premio).
� Papel Comercial (pagarés sin garantía específica).
� Bonos (títulos de deuda generalmente emitidos por el Estado).
� Pagarés Garantizados (con garantías específicas).
2.1.2 Mercado de capital
Es un mercado financiero a largo plazo, en el que concurren un conjunto de
negociaciones de compra–venta de capital social, representado por acciones
o contratos de opciones, así como inversiones de obligaciones de largo
plazo.
Se considera que es a largo plazo, dado que en el caso de las acciones
desde el punto de vista de la inversión, los resultados no se verán sino al final
del período o ejercicio financiero de la empresa, cuando de acuerdo a las
utilidades obtenidas, si las hubo, se disponga del pago de los dividendos. En
el caso de las obligaciones, se emiten valores a plazos mayores de cinco
años.
Estos mercados presentan una mayor sofisticación que los de dinero, tanto
por la cantidad como por la calidad de sus participantes, lo que permite la
negociación de una serie de productos financieros, como las opciones, cuyo
contrato otorga el derecho al inversionista o tomador a ejercer, si así lo
desea, la compra de las acciones negociadas, en un período establecido y
mediante el pago previo de una prima.
2.1.3 Clasificación de los mercados
En ambos mercados, de corto como de largo plazo, los títulos valores se
negocian en diversas etapas, al igual que existen una serie de productos
bursátiles que permiten un manejo financiero de las inversiones en la que los
inversores pueden efectuar una mayor diversificación de sus portafolios, lo
que les permite como consecuencia un mejor manejo del riesgo implícito en
transacciones de esta naturaleza.
Las etapas de negociación dentro de los mercados, están representadas por
los valores que participan en las distintas operaciones bursátiles, existiendo
dos principales, una denominado mercado primario y mercado secundario
que, de este último se derivan otros tipos de negociaciones en la que se
realizan operaciones con pacto de recompra o préstamos de valores.
a) Mercado Primario.
En este mercado se negocian títulos valores de una nueva emisión, dando
origen a la oferta pública para su posterior colocación en mercados de
valores organizados.
Estos valores que son emitidos por empresas emisoras autorizadas, deben
reunir una serie de requisitos para ser objeto de oferta pública, como
homogenización y clasificación de riesgo entre otras.
Las negociaciones en mercado primario pueden ser financiadas directamente
por los inversores, por la banca de inversión o utilizando los contratos de
colocación primaria o underwriting. Estos últimos permiten la compra total por
parte de los intermediarios bursátiles, quienes se comprometen a colocarlos
al mejor postor en un tiempo estipulado.
Algunos de los títulos que se transan en este mercado son:
� LETES (Letras del Tesoro)
� CAM (Certificado de Administración Monetaria)
� CEM (Certificado de Estabilización Monetaria)
� CI (Certificado de Inversión), emitidos en su mayor parte por los
bancos.
b) Mercado Secundario.
Es cuando se realiza la compra y venta de títulos-valores que ya han sido
adquiridos en el mercado primario, es decir, están en poder de los primeros
compradores y éstos desean volver a venderlos para recuperar su inversión.
Son operaciones que se realizan entre inversionistas, y que proporcionan
liquidez a los propietarios de los títulos.
El Mercado Secundario lo constituyen las subsecuentes transacciones
realizadas con los títulos del Mercado Primario.
Es el que dinamiza la economía, y a través del juego continuo de la oferta y
la demanda, establece los precios reales de los títulos y por ende el valor de
las propias empresas emisoras; tanto de títulos de propiedad o acciones
(Mercado de Capitales), o de títulos de deuda (Mercado de Dinero), es una
alternativa transparente y real tanto para los demandantes de financiamiento
como para los inversionistas.
Algunos de los títulos transados en este mercado son:
� CAM
� EUROBONOS
� CDPV (Certificados de depósito a plazo para la vivienda)
� CC ( Certificados Comerciales)
� CBD (Certificados Bancarios de Depósito)
c) Otras Formas de Negociación
Dependiendo del desarrollo del mercado, existen diversas formas de transar
los títulos que han sido colocados en el mercado, así se tienen:
� Operaciones de Reporto
Este contrato permite al propietario de valores obtener financiamiento
sin necesidad de vender sus valores. Así, el propietario de valores
"vende" sus valores que se compromete en recomprar en un plazo y a
un precio previamente fijados (el precio incluye los intereses).
Generalmente estos contratos son de corto plazo.
� Ventas en Corto.
Estas se realizan a través de préstamos de valores, permitiendo a los
dueños de valores ganar intereses por sus valores inmovilizados (no
piensan venderlos pronto). Los préstamos se realizan a través de
contratos privados entre los agentes de bolsa.
Los préstamos deben garantizarse con la entrega de valores, efectivo o
fianzas. En la mayoría de los préstamos se requiere que las garantías
excedan el valor del préstamo en un porcentaje determinado.
Como el precio de las acciones materia del préstamo puede subir por
encima del precio de la venta corta, los agentes de bolsa solicitan
garantías adicionales a los inversionistas. En todo momento hasta que
el préstamo se cubra, el valor de las garantías (dinero de la venta +
garantías adicionales) debe superar el valor de las acciones prestadas.
Luego los préstamos deben cubrirse mediante la devolución de
acciones. Si las expectativas de precio que llevaron a la venta en corto
fueron acertadas, el inversionista obtendrá una ganancia equivalente a
la diferencia entre el precio de la venta en corto y el precio de compra
de las acciones.
2.1.4 Análisis del Mercado de Valores
Se ha observado un crecimiento en el mercado de valores desde su
creación en 1992 a la fecha. A partir de 1997 los montos transados en el
mercado en general experimentaron un leve aumento debido al
surgimiento de las Administradoras de Fondos de Pensiones (AFP’s), de
la privatización de las telecomunicaciones, y de las compañías de
electricidad.
Por ejemplo los montos transados, que han mostrado una tendencia
creciente año tras año, se muestran en el siguiente gráfico.
Gráfico 1. MONTOS COMPARATIVOS TRANSADOS EN EL
MERCADO DE VALORES AL 31 DE DICIEMBRE DEL 2000
7,010
20,201 21,201
35,540
47,840
57,351
68,094
92,051
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
80,000
90,000
100,000
EN
MIL
LON
ES
DE
CO
LON
ES
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
AÑOS
63
144
20
1,524
27
88
17
1,053
2,478
0
4
1,617
5
2,417
541
0
0 500 1000 1500 2000 2500
Público
Privado
Público
Privado
Público
Privado
Primario
Secund P
RIM
A
SE
CU
N
RE
PO
RT
A
CC
ION 2001
2000
Gráfico 2. MONTOS TRANSADOS POR MERCADO
En este gráfico se refleja el predominio del mercado de reporto por lo que
se concluye que es un mercado de dinero en donde se realizan
mayormente operaciones de corto plazo.
a) Mercado Primario
El mercado primario reflejó un incremento en el volumen de montos
transados a diciembre del año 2000 de 1,391 millones de colones,
equivalentes a un 7.34% respecto al mismo mes del año anterior.
Gráfico 3. Montos Comparativos Por Mercado (1999-20 00)
En millones de Colones
Año 2000
Año 1999
18,945
27.82%
20,337
18.32%0
5000
10000
15000
20000
25000
b) Mercado Secundario
El mercado secundario reflejó un incremento en el volumen de montos
transados a diciembre del año 2000 de 1,890 millones de colones,
equivalentes a un 132.07% respecto al mismo mes del año anterior.
Gráfico 4. Montos Comparativos por Mercado (1999-20 00
en millones de Colones
Año 2000
Año 1999
1431
2.10%
3321
3.61%0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
2.1.5 Marco Legal Vigente
El marco legal vigente del mercado de valores salvadoreño esta dividido de
acuerdo a la siguiente estructura:
2.1.5.1 Leyes
a) Ley del Mercado de Valores
La finalidad de esta ley es regular la oferta pública de valores y a todos los
participantes del Mercado.
b) Ley Orgánica de la Superintendencia de Valores.
Faculta a la Superintendencia de Valores para que pueda ejercer la
función fiscalizadora de las sociedades que participan en el mercado,
entre las que se encuentra: la Bolsa de Valores, Casas de Corredores de
Bolsa, las Centrales de Depósito de Valores, los Almacenes Generales de
Depósito, las Sociedades Clasificadoras de Riesgo. Además le concede
facultades de vigilancia a los Auditores Externos de las sociedades
fiscalizadas.
c) Régimen Fiscal aplicado al Mercado de Valores.
Exime del pago de impuesto sobre la renta, a las personas naturales, que
obtengan utilidades, dividendos, premios, intereses, réditos, incluyendo
ganancias de capital, o cualquier otro beneficio, generados en inversiones
o en la compra venta de acciones o demás títulos valores, siempre y
cuando tales acciones o títulos valores pertenezcan a emisiones inscritas
y autorizadas por la Bolsa de Valores y la Superintendencia de Valores, y
la colocación de los mismos sea realizada a través de una bolsa de
valores legalmente autorizada.
d) Ley de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares.
Esta ley regula a los almacenes generales de depósito, que son
instituciones fiscalizadas por la Superintendencia de Valores.
e) Ley de Integración Monetaria.
La Ley de Integración Monetaria, que entró en vigencia a partir del 1 de
enero de 2001, estableció el dólar de Estados Unidos de América como
moneda de curso legal, dejándolo en iguales condiciones que el colón
salvadoreño. Además, reguló las operaciones financieras, incluyendo la
emisión de títulos valores, los cuales deben ser emitidos en dólares. Esto
generó cambios en la representación de los valores y los procedimientos
internos de cálculo de las operaciones realizadas a través de la bolsa por
el efecto de la conversión de las monedas.
2.1.5.2 Reglamentos
a) Reglamento de la Ley del Mercado de Valores
El objeto de este reglamento es desarrollar las normas e Instituciones
jurídicas contenidas en la Ley del Mercado de Valores.
b) Reglamento General Interno de la Central de Deposito de Valores.
Busca regular las operaciones del cual son objeto de custodia en la central
de deposito.
c) Reglamento para la Emisión de Valores en Moneda Extranjera
Este reglamento tiene como objetivo establecer disposiciones especiales
de registro, para que las sociedades emisoras de títulos valores en
moneda extranjera limiten su riesgo cambiario.
d) Reglamento General Interno del Mercado de Valores, Reglamento de
Relaciones Financieras de las Casas Corredoras de Bolsa, Reglamento
del Registro Público Bursátil.
Reglamentos que regulan las actividades en general del Mercado de
valores, casa corredoras de bolsa.
e) Reglamento para el calculo de pagos por operaciones en el mercado de
valores.
Como consecuencia de la Ley de Integración Monetaria, es que surge la
necesidad de emitir este Reglamento, en el que se norma respecto a los
decimales que se utilizan en los cálculos que se realizan en las
operaciones del mercado de valores.
f) Normas de Contabilización y Valorización de los Títulos Valores de la
Cartera de Inversiones de los Bancos (Anexo 3)
El objeto de estas normas es determinar los principios, métodos y
procedimientos que deben utilizar los bancos para valorizar sus
inversiones en títulos valores.
2.1.6 Participantes
2.1.6.1 Bolsa de Valores
La bolsa es el lugar, es el predio, el recinto en dónde los emisores concurren
y ofrecen los títulos que emitieron, los llamados títulos-valores (pueden ser
acciones, bonos, pagarés, etc.) y éstos pueden producir ganancias o
pérdidas a quien los adquiere y a quien los ofrece.
Su principal finalidad es la de facilitar y proveer a sus miembros y al público
en general de instalaciones, servicios, sistemas, y mecanismos adecuados
para posibilitar las operaciones y negociaciones de valores debidamente
registrados con legalidad y seguridad.
Proporcionar tales elementos es el objetivo de las Bolsas de Valores, estas
son Sociedades Anónimas de capital privado supervisadas por una institución
reguladora y estatal que proporcionan un espacio físico donde se llevan a
cabo y se certifican las operaciones bursátiles, de acuerdo a una ley o
reglamento operativo debidamente sancionado por el órgano legislativo y
nacional.
Las Bolsas de Valores establecen el comportamiento, los requisitos, horarios
e información requerida para que emisores e inversionistas puedan hacer sus
operaciones con seguridad y conocimiento.
2.1.6.2 Casas de Corredores de Bolsa
Son los intermediarios autorizados para operar en la Bolsa. Son sociedades
Anónimas especializadas que promueven, analizan y efectúan las
operaciones bursátiles, las cuales pueden hacerse directamente en el piso de
remate o Corro, y también electrónicamente.
En la actualidad existen 18 casas corredoras de bolsas activas, de las cuales,
9 están asociadas a bancos.
2.1.6.3 Sociedades de depósito y custodia de valore s
Es una institución que tiene como objetivo la guarda y administración física
de los títulos representativos de valores que se negocian en Bolsa y
comprueban la legalidad de los mismos.
Las sociedades de depósito y custodia de valores llevan el registro de las
operaciones transadas en el Mercado de Valores, y liquida y cancela los
documentos a la fecha de maduración de estos o a la fecha término de la
transacción bursátil, que puede ir desde el mismo día hasta, en el caso de los
futuros y opciones dentro de varios meses.
2.1.6.4 Clasificadoras de Riesgo
Las calificadoras son las entidades que realizan los análisis de los activos en
función de su riesgo crediticio, flujos de caja, y la seguridad jurídica del
vehículo emisor y del tipo de título, con el fin de definir una calificación de
riesgo y determinar el precio del mismo.
En la actualidad todas las emisiones deberán tener al menos una calificación,
en el caso específico de las Administradoras de Fondos de Pensiones
(AFP), por ley no pueden invertir los fondos que administran, sino en
emisiones que tengan dos calificaciones, efectuadas por dos empresas
calificadoras diferentes.
2.1.6.5 Emisores
Están constituidos por Bancos y financieras, compañías de seguros,
empresas del sector comercio, electricidad, comunicación, Industria y
servicios, AFP’s, estados y bancos Centroamericanos y Organismos
internacionales.
2.1.6.6 Ente Fiscalizador
En el país la entidad encargada de la fiscalización del mercado de valores, es
la Superintendencia de Valores, un organismo de carácter técnico adscrito al
Ministerio de Hacienda que tiene como finalidad regular y promover las
actividades realizadas a través del mercado público de valores, así como
efectuar el seguimiento y supervisión de los agentes que actúan en dicho
mercado.
Es el órgano estatal encargado de velar por que la Ley del Mercado de
Valores y Reglamentos, se cumplan en todo su rigor, para lo cual está
facultada a emitir normativa que le permite la aplicación tanto de la Ley como
de su reglamento. Además, tiene entre sus responsabilidad, llevar el registro
de los emisores y de las emisiones, así como de los demás participantes del
mercado, casas de corredores de bolsa, clasificadoras de riesgo, auditores
externos y administradores de las entidades fiscalizadas y sociedades de
depósito y custodia de valores, entre otras funciones que le definen su ley
orgánica para lograr el objetivo de fiscalización definido anteriormente.
Así, dentro de sus funciones autoriza a las Casas Corredoras de Bolsa, las
clasificadoras de riesgo y a todas aquellas entidades que tienen que ver con
el negocio bursátil.
2.2 FIDEICOMISO
Se puede afirmar, en términos generales, que el negocio fiduciario se
caracteriza por la existencia de un fin seriamente querido por las partes, para
cuya obtención se otorga a una de ellas de poderes que, no requeriría
jurídicamente para obtener la finalidad económica buscada.
Según Regelsberger “negocio fiduciario” es aquél cuya característica consiste
en la incongruencia o heterogeneidad entre el fin contemplado por las partes
y el medio jurídico empleado para lograrlo. De tal manera que el expediente
jurídico utilizado permitiría alcanzar mayores resultados que los realmente
obtenidos. Otro argumento expresado por Grassetti, nos dice que se entiende
por “negocio fiduciario” una manifestación de voluntad con la cuál se atribuye
a otro una titularidad de derecho en nombre propio pero en interés del
transfiriente o un tercero.
Las anteriores definiciones nos permiten destacar tres aspectos
fundamentales:
� En primer término, un elemento real constituido por la transferencia
plena de derechos, ya reales como la propiedad o personales como la
titularidad de un crédito, por parte del fideicomitente al fiduciario, en
forma de constituirlo frente a terceros como dueño o titular sin
limitación alguna y frente a sí mismo o al beneficiario.
� En segundo término está el elemento personal u obligacional, en virtud
del cual la titularidad del fiduciario se ve limitada en orden al
cumplimiento de la finalidad prevista por el fideicomitente. Dicho en
otras palabras, el fiduciario tiene una gama de facultades, derivadas de
la posición frente a terceros, pero estas se encuentran limitadas por las
obligaciones que haya contraído en virtud del acto constitutivo, por las
que adicionalmente señala la ley.
� Un tercer aspecto, es el riesgo de que el fiduciario abuse de sus
facultades, dado el exceso de poderes jurídicos que recibe y que
resultan de hacerlo propietario.
Tal consideración destaca, el alto grado de confianza implícito en los
negocios fiduciarios y el particular cuidado con que las legislaciones
establecen las cargas de conducta para el fiduciario y deducen a su cargo
una eventual responsabilidad.
2.2.1 Concepto
El Fideicomiso es un mandato a través del cual un Fideicomitente traspasa
Bienes y Derechos a un Fiduciario para su administración, en beneficio de un
Fideicomisario, que puede ser un tercero o el mismo Fideicomitente.
Los principales derechos y obligaciones del fideicomitente y del fiduciario, se
presentan en las siguientes tablas:
Tabla 1. Derechos y Obligaciones del Fideicomitente
Derechos Obligaciones
Designación del fiduciario o de sus sustitutos.
Pago de honorarios.
Modificación del fideicomiso. Pago de gastos.
Vigilancia de la gestión del fiduciario. Saneamiento para el caso de evicción.
Requerimientos de cuentas.
Revocación del fiduciario.
Tabla 2. Derechos y Obligaciones del Fiduciario
Derechos Obligaciones
La facultad de disponer,
tanto material como
jurídicamente, de un bien.
� Realizar todos los actos necesarios para el logro
del fideicomiso:
� Actos de dominio, de posesión de los bienes
Fideicomitidos y de administración.
Actos de uso y goce . � Facultad de administración.
El Fiduciario debe actuar como:
1. Administrador.
2. Con un cuidado diligente.
Derechos Obligaciones
Además, debe de efectuar los pagos a cargo del
fideicomiso, como pago de impuesto, seguros, etc
Derecho de posesión de
los bienes Fideicomitidos.
� Obligación de guardar secreto sobre el
fideicomiso.
� Obligación de no hacer competencia
� Mantener los bienes Fideicomitidos debidamente
separados de los demás bienes y de los
correspondientes a otros fideicomisos.
� Mantener en caja o en cuenta especial los fondos
que provengan del fideicomiso.
� Inversión de fondos.
� Transferir los bienes fideicomitidos al sustituto del
fiduciario.
� Obligaciones de declarar el impuesto sobre la
renta.
� Otras obligaciones del fiduciario.
� Obligaciones del fiduciario de una legitima.
� Prelación de fuentes para determinar las
facultades del fiduciario.
� Diligencia que debe poner el fiduciario en sus
gestiones.
Las responsabilidades del fiduciario van desde responsabilidad civil, ante
terceros, responsabilidad contractual y la deriva de obligaciones extra
contractuales, ante el beneficiario y el fideicomitente.
Los derechos y obligaciones del beneficiario, son principalmente, las
siguientes:
a) Derechos
i) Derechos que concede el acto constitutivo de acuerdo a las Leyes
Salvadoreñas.
� El objeto del fideicomiso ( lícito y posible según lo estipulado
por la ley para la constitución de Fideicomisos).
� Los derechos y obligaciones del fiduciario y del beneficiario de
acuerdo con las normas legales de orden público, de lo
contrario tal acto sería nulo.
ii) Exigir al fiduciario el fiel cumplimiento de sus obligaciones.
� Rendición de cuentas del fiduciario.
� Exigencia de responsabilidad del fiduciario.
� Indemnización de daños y perjuicios por los resultados de la
gestión dolosa o culposa del fiduciario.
iii) Impugnación de los actos anulables realizados por el fiduciario.
� .Derecho a proteger los bienes fideicomitidos:
� Oponerse a toda clase de medidas preventivas o ejecutivas
practicadas contra los bienes fideicomitidos:
� Otras acciones que puede ejercer el beneficiario
iv) Transferencia de los bienes fideicomitidos.
v) Remoción del fiduciario.
vi) Credibilidad del derecho del beneficiario.
b) Obligaciones
Las obligaciones del beneficiario, consisten básicamente:
i) En el pago de los honorarios y de los gastos en que haya incurrido
el fiduciario, igualmente, el beneficiario debe reparar al fiduciario,
cualquier daño o perjuicio que éste haya sufrido en el ejercicio de sus
gestiones.
ii) El Fideicomitente debe rembolsar al Fiduciario los avances y los
gastos que éste haya hecho para la ejecución del mandato y pagarle
sus salarios si lo ha prometido. Si no hay ninguna culpa imputable al
mandatario, el mandante no puede excusarse de hacer este
reembolso y pago, aunque el negocio no haya salido bien, ni hacer
reducir el monto de los gastos y avances bajo pretexto de que habrían
podido ser menores.
iii) Saneamiento para casos de evicción.
El fideicomiso implica un acto traslativo de dominio, por lo cual de él se deriva
la obligación para el beneficiario de responder por evicción, responsabilidad
mayor que se da, especialmente, en el caso de garantía, es importante
distinguir, que cuando el beneficiario responde al saneamiento, hay que
tomar en cuenta si el fideicomiso, es gratuito u oneroso, porque en el primer
caso referente a las donaciones, según la cual el beneficiario sólo sería
responsable de la evicción de la cosa y si expresamente se obligó a darla
La figura jurídica del Fideicomiso13 es de una gran versatilidad, y puede tener
múltiples usos y finalidades. Así, pues, nos referiremos en este caso al
Fideicomiso de Inversión:
a) Fideicomisos de Inversión
Esta forma de fideicomiso se da cuando el cliente entrega al Banco o
Institución Financiera una cierta cantidad de fondos para que éste los invierta
en valores que reúnan ciertas características, y para que los productos o
rendimientos de esta inversión sean entregados al beneficiario nombrado por
el propio fideicomitente de acuerdo a las instrucciones estipuladas en el
contrato.
El fideicomitente puede ser cualquier persona que cumpla con los requisitos
legales para poder serlo y que disponga de una suma de dinero o de un bien
que permita la iniciación del Contrato de Fideicomiso. El fideicomitente
puede reservarse determinados derechos dentro de los cuales pueden estar
ciertas normas para la inversión de los valores por parte del fiduciario; es
decir, el fideicomitente puede por ejemplo en cualquier momento ordenar al
fiduciario la liquidación o compra de específicos valores para entregar al
fondo, o puede establecer en el contrato que se le participe el tipo de
inversión que efectúe el Fiduciario.
El beneficiario puede ser cualquier persona que tenga la capacidad para ser
beneficiario. Generalmente en este tipo de Contrato de Inversión coincide con
el propio Fideicomitente, en otras palabras el Fideicomitente afecta una suma
en Fideicomiso para su propio beneficio.
13 Silvio V. LISOPRAWSKI, CLAUDIO M. KIPER, FIDEICOMI SO.DOMINIO FIDUCIARIO.SECURITIZACION. 2da. Edición,1996
Generalmente la materia del Fideicomiso de Inversión está representada por
la entrega material de una suma de dinero, pero eventualmente, podría serlo
de cualquier tipo de bienes muebles o inmuebles sobre los cuales el Banco
tuviera instrucciones de convertir en efectivo en un momento determinado y
desde esa época invertirlo de acuerdo a las normas que le dé el
Fideicomitente para regir esa inversión.
Los fines de este Fideicomiso son de que el fondo fiduciario sea invertido en
valores que cumplan con ciertas ventajas de seguridad y productividad, para
que los frutos de esa inversión sean puestos a disposición del beneficiario del
contrato. Los valores en los que se invierte esta modalidad de fideicomiso,
son generalmente valores de renta fija que ofrecen características de mucha
seguridad, aceptable rentabilidad y fácil de conversión o liquidación en
efectivo. Este tipo de valores esta generalmente representada por
certificados de plazo fijo, certificados de inversión, certificados de
estabilización monetaria (CEM), cédulas hipotecarias, bonos financieros
emitidos por sociedades financieras autorizadas para el fin, bonos
hipotecarios o quirografarios de empresas industriales de primer orden, y en
general los valores de renta fija de primera categoría.
La responsabilidad del Fiduciario es la de recibir el fondo fiduciario, invertirlo
de acuerdo a las normas que se le han pautado en el contrato y poner a la
disposición del beneficiario los productos que se obtengan de tal inversión.
Es asimismo responsabilidad suya el buen manejo y administración que haga
de aquel fondo de acuerdo a las normas legales que rigen al Fideicomiso en
El Salvador.
El Fiduciario tanto en ésta como en las demás modalidades del Fideicomiso
es responsable por el buen cuidado y diligencia en la administración del
fondo recibido en Fideicomiso que involucra la inversión por parte del
Fiduciario en ciertos y determinados valores según su criterio ( si es que así
los han determinado las normas que rigen al Fideicomiso), su
responsabilidad no involucra la devolución en efectivo del mismo capital
fideicometido, al término del Fideicomiso, si los valores que está
representando para ese momento no consiguen liquidación en el mercado, o
han bajado de cotización en las bolsas de valores y por tanto el monto del
capital que inicialmente se fideicometió, ha disminuido por tal causa.
El Fiduciario es responsable por que se cumplan en su totalidad las normas
que rigen el acto constitutivo del Fideicomiso; sin embargo si dentro de esas
normas se le ordena al fiduciario que invierta una parte del fondo en valores
de tipo especulativo, y estos al final del Fideicomiso han bajado su valor o
han mermado su capital en una parte considerable , tal hecho no será de la
responsabilidad del fiduciario. Este es un riesgo total del Fideicomitente y
beneficiario.
Entre otros pueden constituirse fideicomisos en las siguiente áreas:
Educación, para Fondo de Becas, de Seguros de Vida o Accidente, de
Jubilación y/o Pensión de Retiro, de Hospitalización y Geriatría, Inmobiliario,
etc.
2.2.2 Marco legal vigente
El marco legal vigente en El Salvador esta constituido de la siguiente manera:
a) Ley de Bancos y Financieras
Esta ley tiene por objeto regular la función de Intermediación Financiera y
las otras operaciones realizadas por los bancos, propiciando que estos
brinden a la población un servicio transparente, confiable y ágil, que
contribuya al desarrollo del país.
La Ley de Bancos y Financieras regula las actividades fiduciarias en el país,
solamente en los artículos 67 y 68, no habiendo una ley específica para ello,
como existe en otros países como Venezuela, México, Colombia, etc.
b) Código de Comercio
Regula las actividades comerciales que se desarrollan en el país, en lo que
respecta al Fideicomiso, los aspectos que rigen la materia están contenidos
en los artículos 883 al 906, en los cuales se refiere únicamente a los
Certificados Fiduciarios de Participación.
Posterior, el Código de Comercio regula todo lo referente al Fideicomiso en el
Articulo 1233 al 1262, ya en forma especifica y ampliamente determinando su
actividad legal, tanto sus derechos como sus obligaciones.
c) Ley del Impuesto sobre la Renta
Ley que tiene por finalidad determinar a los sujetos pasivos o contribuyentes
que están obligados al pago del impuesto sobre la renta.
Señala como sujetos pasivos de la obligación tributaria al Fideicomiso en el
Articulo 5 de esta ley, en el literal b), así como también se refiere
ampliamente en los artículos 9,10,22, 36, 37,67,92 y 95.
d) Ley del Impuesto al Valor Agregado
Ley que tiene por finalidad determinar a los sujetos pasivos o contribuyentes
que están obligados al pago del impuesto al valor agregado, previamente
determinando el hecho generador del impuesto.
Esta ley esta sujeta al Fideicomiso en los siguientes artículos.
Art. 16, el cual determina el hecho generador del pago del impuesto.
Art. 20 el cual declara sujeto del pago a los Fideicomisos.
e) Ley del impuesto sobre la transferencia de bien es raíces.
Ley que tiene por finalidad determinar quienes son sujetos obligados al pago
del impuesto que esta ley establece, ya sea persona natural o jurídica y que
adquiere bienes raíces.
En esta ley se regula el Fideicomiso en los siguientes artículos:
Articulo 1, numeral 9, Art. 2, 4, 116,
2.3 TITULARIZACION DE ACTIVOS
2.3.1 Proceso
Se conforma de varias etapas, teniendo como la primera en la generación de
un contrato crediticio y monto de la contratación de un préstamo. La segunda
etapa se da cuando el originador de los préstamos o prestatario, vende todos
los créditos que ha contratado a un vehículo de propósito especial.
Una vez que se define este vehículo de propósito especial, se emiten títulos
con respaldo de pool de deudas o activos. Con ello se logra que disminuya la
responsabilidad del originante ya que está traspasado la responsabilidad
sobre los activos al vehículo de propósito especial.
En general, este vehículo controla una serie de aspectos que permitirán el
titulo titularizado respaldado en esa cartera de activos. Algunos de estos
tienen que ver con la contra garantía de respaldo a la cartera de activos, la
administración de flujos de caja del manejo de la cartera de activos tanto de
la cobranza de los créditos que son parte del pool de préstamos, así como, la
distribución de ganancias a los inversionistas que han invertido en los títulos
securitizados.
El mecanismo legal para el proceso de titularización depende del vehículo del
propósito especial que el originador escoja, este a su vez determinará la
operatividad entre el originador y el mismo vehículo, así como las
características tributables.
2.3.2 Títulos que se emiten 14
� Pass through : Es la venta, cesión o endoso de activos del originador o
acreedor original a un ente jurídico llamado vehículo, quien emite los
títulos valores a ser colocados entre los inversores.
Estos se forman cuando la cartera se transmite por venta, cesión o endoso a
un vehículo que en general es un fideicomiso que se suscribe con un
fiduciario el cual emitirá certificados de participación posteriormente.
� Bonos respaldados por activos (asset backed bonds): Es la más
similar al tradicional préstamo con garantía en activos, en este tipo de
titularización se emite un valor respaldado por un conjunto de créditos.
Estos se garantizan por una cartera de préstamos u otros activos e incluso
por los certificados de participación.
Estos constituyen una emisión de títulos respaldados por deuda de manera
tal que los activos afectados a la garantía permanecen en el patrimonio del
emisor así como los títulos integran el pasivo del mismo.
� Pay through bonds o securities: En este título o emisión hay una
transmisión de los activos, pero los títulos son emitidos en función del
flujo de fondos que estos producen y figuran como deuda en el balance
del acreedor-originante. A diferencia de los asset backed bonds, la
amortización y los intereses previstos en los valores, se pagan con los
referidos flujos.
2.3.3 Actores en el proceso
Generalmente los actores en el proceso varia de acuerdo a los diferentes
países, sin embargo, en forma general los que tienen participación directa
son: Originador, Administrador, Vehículo de propósito especial o emisor,
Banco de Inversión o Underwriter, Depositario, Garante, Proveedor de
Fondos, Clasificadores de riesgo.
Adicionalmente y de acuerdo al Mercado, pueden participar: Bancos
Inversores, Agentes de Bolsa, Garantes, etc.
a) Garantías
Normalmente las garantías más utilizadas en los procesos desarrollados
en un Mercado de valores son:
� Sustituciones de Crédito
� Emisión de deuda Subordinada
� Avales, Fianzas
� Emisión de un monto mayor al valor de cartera
3 INVESTIGACION DE CAMPO
3.1 OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN
3.1.1 Objetivo General
Determinar si existe el mercado potencial de Hipotecas.
3.1.2 Objetivos Específicos
� Conocer si los requerimientos legales dela Bolsa de Valores permiten el
funcionamiento de un Mercado Secundario de Hipotecas.
� Conocer cuales son los requisitos de las Autoridades de la
Superintendencia de Valores para autorizar el funcionamiento del
Mercado Secundario de Hipotecas.
� Conocer el interés de las Casas Corredoras de Bienes Raíces sobre su
participación en un Mercado Secundario de Hipotecas en la Bolsa de
Valores analizar a los posibles emisores e inversionistas del mercado
secundario de hipotecas.
3.2 HIPÓTESIS DE LA INVESTIGACIÓN
3.2.1 Hipótesis General
Si existe Mercado Potencial de Hipotecas mayor será la factibilidad para su
funcionamiento en el mercado de valores.
3.2.2 Hipótesis Específicas
� Los requerimientos legales de la Bolsa de Valores permiten el
funcionamiento de un Mercado Secundario de Hipotecas.
� Los requisitos de las Autoridades de la Superintendencia de Valores
facilitan la autorización del funcionamiento del Mercado Secundario de
Hipotecas.
� Las Casas Corredoras de Bienes Raíces tienen interés en participar en
un Mercado Secundario de Hipotecas en la Bolsa de Valores.
3.3 POBLACIÓN A INVESTIGAR
La población a investigar será de:
Superintendente de Valores 1
Jefes de áreas relacionados con hipotecas en la
Banca Comercial
13
Presidente y Gerente de la Bolsa de Valores 2
3.3.1 ESTRUCTURACION DE LA MUESTRA Y DEFINICIÓN DE
PROCEDIMIENTO DE RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN.
3.3.1.1 Diseño de la muestra
Para cada una de las poblaciones antes mencionadas se hará un censo.
3.3.1.2 Recolección de datos
Para la recolección de información del Superintendente de la
Superintendencia de Valores, Jefes de Áreas relacionados con Hipotecas en
la Banca Comercial y al Presidente y Gerente de la Bolsa de Valores se
utilizó una entrevista mixta, en la que se elaboró un cuestionario estándar por
tipo de participantes, el que sirvió de base para dirigir al entrevistado y a
partir de allí, iniciar una entrevista abierta, para obtener información adicional
a los parámetros establecidos en el cuestionario.
3.3.2 TABULACIÓN DE DATOS
Para tratar los datos de la guía de entrevistas del Superintendente de la
Superintendencia de Valores, Jefes de Áreas relacionados con Hipotecas en
la Banca Comercial, y al Presidente y Gerente de la Bolsa de Valores se
utilizará un cuadro comparativo con las respuestas y análisis de cada uno, de
acuerdo al objetivo de cada pregunta para determinar y comprobar las
hipótesis.
3.3.3 Resultados de la Investigación
3.3.3.1 Guía de Entrevista para la Banca
a) Pregunta No.1
Consideraría el Banco utilizar su cartera hipotecaria como garantía de una
emisión de Títulos en la Bolsa de Valores.
i) Respuestas
Tabla I
Banco Respuesta
Cuscatlán
Si existiese una legislación en la cual ampararse
para esa emisión si estaríamos dispuestos a
considerarlo ya que la experiencia internacional nos
ha demostrado que es una excelente alternativa
para dar mayor liquidez a la banca con lo cual
invertir en proyectos de vivienda y disminuir el déficit
habitacional.
Agrícola
Por el conocimiento que tenemos de experiencias
internacionales sabemos que es una muy buena
opción para conseguir mayor liquidez a nuestra
banca, se tendría que evaluar el tipo de cartera
hipotecaria que se utilizaría para la emisión, pero si
contamos con lo necesario para llevar a cabo un
proyecto de esta índole, por lo que si lo
consideraríamos.
Comercio
Tendríamos que realizar un análisis profundo a
nuestra cartera hipotecaria para una emisión de
títulos en la Bolsa de Valores, pero definitivamente si
es una alternativa viable para el financiamiento de
Banco Respuesta más proyectos habitacionales, además que esto
proporciona una mayor liquidez a las instituciones
bancarias y minimiza en cierto punto los depósitos
de los ahorrantes, sin embargo, debe existir una
legislación que permita la creación de un Mercado
Secundario de Hipotecas el cual nos respalde
nuestra emisión.
Salvadoreño
Si estaríamos dispuestos a utilizar nuestra cartera
hipotecaria como un respaldo a títulos negociables
ya que en otros países de Latinoamérica y E. U. En
el cual existen mercados mas desarrollados de
Hipotecas si se ha demostrado que es un excelente
medio de financiamiento de vivienda, lo cual
contribuye a regular este Mercado haciendo mas
accesible a las personas la adquisición de viviendas.
Capital
A pesar de que manejamos una cartera hipotecaria
reducida si tenemos conocimiento de ser una
alternativa de inversión que conlleva excelentes
resultados para obtener liquidez, es buena la
experiencia que se tiene en el ámbito
latinoamericano.
Uno Por el momento no tendríamos capacidad de hacerlo
PROMERICA Nuestro sistema y marco regulatorio no esta apto
para crear un Mercado Secundario de hipotecas
Banco Respuesta
Hipotecario
Si se ha querido hacer desde varios años, si
embargo no ha sido posible debido a la carencia de
una legislación que permita el funcionamiento de
este tipo de Mercado, sin embargo, si se crea, si
estaríamos dispuestos a realizarlo.
Fomento
Agropecuario
Si se nos permite, lo haríamos ya que es una buena
alternativa para conseguir liquidez, tendríamos que
seleccionar el tipo de cartera hipotecaria que nos
soliciten.
Ahorromet
Scotiabank
Claro, tenemos experiencia como Scotiabank en
este tipo de mercados, sin embargo, en el país
tendría que existir reglas bien claras para estas
inversiones así como los mecanismos necesarios
para su consecución.
Credomatic
Por nuestro proceso de crecimiento no estaríamos
en la capacidad ya que nuestros objetivos están
actualmente centrados en otras estrategias
financieras.
Banco
Americano
No se consiguió entrevista.
ii) Tabulación
Tabla II. Tabulación de las respuestas obtenidas a los entrevistados.
Institución Respuesta Resumen %
Banco Cuscatlán Si Si 8 67%
Banco Agrícola Si No 4 33%
Banco
Salvadoreño Si
Total 12 100%
Banco de
Comercio Si
Banco Hipotecario Si
Banco de Fomento Si
Banco Promerica No
Banco Capital Si
Banco Uno No
Credomatic No
Ahorromet Si
Americano No
No. 1 : Consideraria el Banco utilizar su cartera hipotecaria como garantía de una emisión de títulos
valores en la Bolsa:
Si
No
iii) Objetivo
Conocer el interés de la banca en participar en la emisión de títulos en la
bolsa y así poder estimar si existe un Mercado potencial de Hipotecas.
iv) Análisis
El 67% de los entrevistados considera que si pudiese utilizar su cartera
hipotecaria como garantía para la emisión de títulos en la Bolsa de Valores
del país, lo que demuestra el interés de la banca en participar en un Mercado
de Hipotecas, con la salvedad que exista una legislación adecuada, la cual
asegure transparencia en la emisión de los títulos.
Los entrevistados hacen énfasis en que la experiencia internacional ha
demostrado que la creación de un Mercado Secundario de Hipotecas es una
fuente para el financiamiento de viviendas, lo que genera la disminución del
déficit habitacional, además de proveer de liquidez a la banca.
El 33% que no considera la emisión de títulos con respaldo de la cartera
hipotecaria , se debe a que consideran que tanto ellos como el medio no es
apto para la creación de un Mercado Secundario de Hipotecas.
PREGUNTA NO. 2
La colocación de sus títulos preferiría que fuera en Mercado de Capitales (en
propiedad) o en Mercado de Dinero (deuda).
i) Respuesta
Tabla III.
Banco Respuesta
Cuscatlán En el Mercado de capitales
Agrícola Capitales
Comercio Capitales
Salvadoreño Capitales
Capital Capitales
Uno No contesto
Banco Respuesta
Promerica No contesto
Hipotecario Capitales
Fomento Agropecuario Capitales
Ahorromet Scotiabank Capitales
Credomatic No contesto
Unibanco No contesto
ii) Tabulación
Tabla IV.
Respuesta Resumen %
Banco
Cuscatlán Capitales Capitales 8 67%
Banco Agrícola Capitales Deuda 0 0%
Banco
Salvadoreño Capitales No contesto 4 33%
Banco de
Comercio Capitales Total 12 100%
Banco
Hipotecario Capitales
Respuesta Resumen %
Banco de
Fomento Capitales
Promérica No Contesto
Banco Capital Capitales
Banco Uno No Contesto
Credomatic No Contesto
Ahorromet Capitales
Americano No Contesto
No. 2 : La colocación de sus titulos preferiria que fuera en mercado de capitales o de dinero?
Capitales
Deuda
No contesto
Objetivo:
Conocer el tipo de Mercado en el cual se realizarían las transacciones de los
títulos emitidos.
Análisis:
EL 67% considera que participarían en un Mercado de capitales, es decir de
propiedad, ya que consideran es el indicado para estas transacciones.
Al quedar establecido que se desarrollaría en el Mercado de capitales
estamos estableciendo que la Bolsa de Valores si permite el funcionamiento
de un Mercado Secundario de Hipotecas ya que existen condiciones para
que la banca pueda emitir títulos con garantía de carteras hipotecarias.
PREGUNTA No. 3
¿Consideraría factible el intercambio de sus títulos emitidos por Títulos
Gubernamentales de Deuda Soberana para refinanciar la reconstrucción de
El Salvador?
Tabla V.
Banco Respuesta
Cuscatlán Se tendría que analizar el costo beneficio del
intercambio, pero como una necesidad del país si lo
podríamos realizar.
Agrícola Consideramos que existen otras alternativas más
Banco Respuesta
viables para la reconstrucción del país
Comercio Sería muy riesgoso llevarlo a cabo.
Salvadoreño Es factible, pero habría que analizar el riesgo del
intercambio.
Capital No
Uno No
Promerica No
Hipotecario Si es factible ya que serían contra títulos emitidos por
el gobierno, los cuales se esta asegurando el retorno
de la inversión.
Fomento
Agropecuario
Si, sobre todo en estos momentos que se hace
necesario el buscar mecanismos de financiamiento de
viviendas.
Ahorromet
Scotiabank
No estaría dentro de nuestras estrategias
Credomatic No
Unibanco No
TABULACION
TABLA VI
Respuesta Resumen %
Banco
Cuscatlan Si Si 4 33%
Banco
Agrícola no No 7 58%
Banco
Salvadoreño no
No
contesto 1 8%
Banco de
Comercio Si Total 12 100%
Banco
Hipotecario Si
Banco de
Fomento Si
Promerica no
Banco Capital no
Banco Uno no
Credomatic no
Ahorromet no
Americano No
Contesto
¿Consideraría factible el intercambio de sus título s emitidos por Títulos Gubernamentales de Deuda
Soberana para refinanciar la reconstrucción de El Salvador
Si
No
No contesto
Objetivo:
Conocer el beneficio para el país a partir de la reconstrucción por los daños
de los terremotos al implementar un Mercado Secundario de Hipotecas:
Análisis:
El 58% los entrevistados considera que no negociaría el intercambio de sus
títulos con los de deuda soberana que emite el gobierno para la
reconstrucción del país.
Un 33% considera que si intercambiaría sus títulos por los de deuda
soberana ya que consideran que efectivamente si favorecería a la
reconstrucción del país, además de considerar que los títulos emitidos por el
gobierno tienen un grado de seguridad mayor que las demás emisiones.
Los que consideran no realizar el intercambio se basan en que prefieren estar
al margen de transacciones junto al gobierno, que prefieren ayudar a la
reconstrucción por sus medios.
3.3.3.2 Guía de Entrevista para Presidente y Gerent e de la
Bolsa de Valores de El Salvador
PREGUNTA No.1
De acuerdo al cuestionario anteriormente planteado, es posible de acuerdo a
la normatividad de la Bolsa efectuar estas operaciones.
Respuesta
Presidente
Por el momento no es posible, pero en conjunto a la
Superintendencia de Valores estamos creando una
normativa que haga posible realizar estas transacciones.
Estamos tomando experiencias de otros países como
Chile, Colombia, EE.UU.
En estos momentos puede funcionar este tipo de
mercados pero de una manera mas sencilla e informal.
Gerente
Se esta trabajando con base a experiencias
internacionales en la creación de este Mercado, por el
momento no es posible, pero en un mediano plazo si lo
será. Los países con programas de este tipo han
logrado beneficios importantes, tanto para las
instituciones participantes como para el sector vivienda
Objetivo:
Conocer si los requerimientos legales de la Bolsa de Valores permitirían el
funcionamiento de un Mercado Secundario de Hipotecas:
Análisis:
Queda definido que actualmente no existe una legislación que permita el
buen funcionamiento de este tipo de mercados, que ampare todos los
procesos que conlleve y permita una transparencia en las transacciones. Sin
embargo si podrá implementarse en un mediano plazo ya que se esta
trabajando en la creación de un marco regulatorio de este tipo de mercados.
Definitivamente las experiencias internacionales juegan un papel importante
en el desarrollo de este Mercado en nuestro país.
PREGUNTA No. 2
¿En que condiciones es posible efectuar estas operaciones?
Respuesta
Presidente
Principalmente tendría que ser una cartera hipotecaria
sana. Además de lo que anteriormente se plantea, que
deben existir las reglas del juego claras, tanto para los
inversionistas como para los originadores de los títulos.
Respuesta
Gerente
Deben plantearse condiciones tanto para los
originadores de los títulos como para los inversionistas,
bajo que ley tendrán que ampararse ambos para poder
participar en este Mercado, todo debe ser transparente
para que las emisiones de títulos sean respaldadas por
garantías reales y que previamente hayan sido
evaluadas por una clasificadora de riesgo.
Objetivo:
Conocer las condiciones necesarias para participar en un Mercado
Secundario de Hipotecas en el Mercado de Valores de El Salvador.
Análisis:
Prácticamente cada institución tendría que emitir títulos con garantía
hipotecaria de categoría “A”, a parte que sería necesario la certificación de
una clasificadora de riesgo, lo cual es beneficioso ya que permite a los
inversores tener confianza en los rendimientos de los títulos.
3.3.3.3 Guia de Entrevista para el Superintendente de Valores
PREGUNTA No. 1
¿La actual normativa legal del Mercado de Valores permite el funcionamiento
del Mercado Secundario de Hipotecas?
RESPUESTA
SU
PE
RIN
TE
ND
EN
TE
DE
VA
LOR
ES
Se ha formulado una ley de titularización la cual será la
base legal para la emisión de títulos valores con garantía
hipotecaria, es decir, un Mercado Secundario de
Hipotecas ya formalizado y mucho más complejo de lo
que actualmente se esta dando. Actualmente si no existe
un marco legal que permita desarrollar un Mercado
Secundario de Hipotecas complejo, se realizan
operaciones similares pero en menor escala a lo que
seria el mercado en un corto plazo.
Objetivo:
Conocer desde el punto de vista de la Superintendencia de Valores si
actualmente existe una normativa que permita el desarrollo de un Mercado
Secundario de Hipotecas.
Análisis:
No existe en estos momentos la normativa o la legislación necesaria que
permita a los participantes de un Mercado Secundario de Hipotecas
desarrollarse de una manera compleja para que puedan actuar basados en
reglas claras y transparentes, las cuales son necesarias para que puedan
determinar los riesgos y las posibles ganancias que generan estos mercados.
PREGUNTA No. 2
¿Qué condiciones facilitarían que la Superintendencia de Valores autorizara
el funcionamiento de un Mercado Secundario de Hipotecas en La Bolsa de
Valores de El Salvador?
RESPUESTA
SU
PE
RIN
TE
ND
EN
TE
DE
VA
LOR
ES
Pues se enviara en muy corto plazo un estudio de
ley para que sea aprobado por la Asamblea
Legislativa, ley en la cual se esta dando vida al
Mercado Secundario de Hipotecas en El Salvador,
esta ley contempla una serie de requisitos que
tendrán que tener todos los participantes de este
Mercado, principalmente es que la cartera
hipotecaria que se titularizara deberá exceder un
125% al valor de las emisiones de títulos, además
que tendrá que estar certificada por una clasificadora
de riesgo y que sea categoría “A” todos los créditos
a titularizar.
Objetivo:
Conocer las condiciones mínimas para que la Superintendencia de Valores
autorice un Mercado Secundario de Hipotecas en el país.
Análisis:
Las condiciones que la Superintendencia solicitará a los participantes en
general están basadas en una cartera sana a titularizar, es decir, tendrán que
asegurar el flujo de los pagos a los inversionistas, además tendrán que estar
certificados por una clasificadora de riesgo, lo que permitirá que los
inversionistas tengan la mayor seguridad posible del retorno de su inversión.
Los mecanismos de fondo para titularizar carteras hipotecarias estarán
contenidas en la ley de titularización que presentarán a la asamblea
próximamente.
PREGUNTA No. 3
¿Considera que los participantes en un Mercado Secundario de Hipotecas en
El Salvador reúnen las condiciones necesarias para el funcionamiento y
desarrollo de este mercado?
RESPUESTA
SU
PE
RIN
TE
ND
EN
TE
DE
VA
LOR
ES
Si las reúnen, tanto los bancos comerciales como
empresas constructoras, las cuales también pueden
participar en un Mercado Secundario de Hipotecas,
sobre todo ellos que mantienen proyectos de vivienda
estancados. Existiría solo el problema de que participar
en estos mercados resulta un tanto oneroso ya que se
incurre en muchos gastos, sobre todo contratar a la
clasificadora de riesgo, la creación del fideicomiso, etc
Esto hará que no cualquier institución o empresa ingrese
al Mercado.
Objetivo:
Conocer si los posibles participantes en un Mercado Secundario de
Hipotecas en El Salvador actualmente reúnen las condiciones necesarias
para el desarrollo de este Mercado.
Análisis:
Si es factible el desarrollo de este Mercado ya que los participantes si reúnen
las condiciones necesarias para su buen funcionamiento, partiendo de esto
podría tener éxito el que se desarrolle a niveles esperados que puedan
facilitar el acceso a vivienda a personas que anteriormente no lo tenían.
La aceptación en un futuro de estos títulos en los mercados puede permitir a
la banca comercial otorgar créditos a menor costo, ya que estas
instituciones solo transitoriamente tienen estos créditos en su balance,
evitando así el riesgo y el costo de fondeo
Las instituciones pueden incrementar la rentabilidad de su capital ya que el
proceso de originar cartera a largo plazo y venderla a corto plazo, permite
cobrar comisiones con mayor frecuencia, asimismo, las reservas de capital
se ven reducidas, ya que sé establecen sobre los créditos en el balance y no
sobre la totalidad de los créditos originados, lo que reduce efectivamente los
costos de fondeo y colocación
3.4 Limitaciones de la Investigación
El principal obstáculo para la elaboración del presente documento de tesis
fue la escasa bibliografía sobre Titularización de Activos existente en el país,
lo cual se subsanó con el material obtenido de los entrevistados y asesores.
Otro obstáculo importante, resultó, la falta de conocimiento del mercado de
valores por los autores del presente trabajo, que por ser un sector
especializado, requirió de esfuerzo adicional para investigar y comprender su
operatividad y la operatividad dentro de él, del mercado secundario de
hipotecas.
4 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
4.1 CONCLUSIONES
1. De acuerdo a las entrevistas y la investigación realizada, se ha podido
determinar que existe un mercado potencial de hipotecas en El Salvador, ya
que se tienen los activos (carteras hipotecarias) y los demás elementos
necesarios para participar.
2. No obstante, lo expresado en el numeral anterior, no existe una legislación
que permita el desarrollo del mercado secundario de hipotecas, dado que el
mismo está supeditado a la existencia de mecanismos que permitan
transparencia en las operaciones, en donde se regulen tanto la actividad de
la enajenación de las hipotecas, así como a los intermediarios que son los
encargados de ejecutar los procesos del referido mercado.
3. Dentro de los requisitos exigidos por las autoridades para autorizar el
funcionamiento de un Mercado de Hipotecas, están, principalmente, el
establecimiento de un adecuado Mercado de garantías para el cumplimiento
de las obligaciones que se generaran con la emisión de valores, los que
deberán ser objeto de oferta publica, lo cual conlleva que su negociación
debe realizarse en una bolsa de valores.
4. La investigación realizada a los principales participantes del Mercado de
valores donde se desarrolla es un Mercado Secundario de Hipotecas
(Superintendencia de Valores, Bolsa de Valores, Bancos,) determina que las
casas corredoras de bienes raíces no tendrían una participación activa en
este tipo de Mercado.
5. Mecanismos como el propuesto, son parte de las medidas que permitirán
sentar las bases a través de las cuales se canalizará a bajos costos
recursos para la construcción y adquisición de casas-habitación.
6. La capacidad del Sistema Bancario y de vivienda para satisfacer esta
demanda ha sido sobrepasada, por lo que se requiere crear mecanismos
que permitan disminuir el creciente déficit y eventualmente cubrir la
demanda.
7. La titularización como mecanismo jurídico y financiero de desintermediación
es una importante herramienta para las empresas, dado que les permite
financiarse bajo un esquema menos costoso que el tradicional (sistema
financiero).
8. Además, dada la estructuración que se genera a partir de este proceso
(titularización), le da una gama de opciones a los inversionistas, en cuanto a
plazos y niveles de riesgo, permitiéndoles mayor diversificación de sus
portafolios.
9. La titularización es una financiación fuera de balance y por ello los ingresos
de la venta de las cuentas a cobrar de la compañía (i) no se contabilizan
como una deuda en balance, mejorando todos los ratios de gestión y (ii)
pueden utilizarse para reducir deuda financiera más cara o para financiar la
expansión del negocio.
10. Existen garantías reales, ya que se trata de hipotecas sobre bienes
inmuebles con valor comercial, las cuales seria factible reciclar en caso de
incumplimiento.
11. Se incrementaría la rentabilidad del capital de las instituciones bancarias,
dado que se obtendría financiación de la cartera que volvería a invertirse.
12. Se incrementarían los recursos disponibles para vivienda, lo cual tendría
como resultado la colocación a bajas tasas de interés y por ende, fomentaría
el crecimiento económico.
13. Los compradores de los Certificados en el mercado secundario, en el corto
plazo, pueden tener una preferencia por éstos mismos debido a las
características de su rendimiento respecto a otros instrumentos, su plazo y
alta liquidez (efecto sustitución).
14. El esquema propuesto es una modernización del sistema hipotecario en
El Salvador, traduciéndose en la agilización y estandarización del
proceso de la originación (Mercado Primario) y en la liquidez y
profundidad del Mercado Secundario.
15. Es una herramienta financiera, que de implementarla, se utilizaría para la
emisión de valores con respaldo en otros activos diferentes a la
hipotecas, como tarjetas de crédito, créditos para la adquisición de
automóviles, créditos de agencias exportadoras y en general todos
aquellos que sean capaces de generar un flujo futuro capaz de hacer
frente a las obligaciones que se generan con los inversionistas.
4.2 RECOMENDACIONES
1. Que se emita una Ley de Titularización de Activos para que exista la
legislación adecuada para el funcionamiento de un Mercado
Secundario de Hipotecas en El Salvador, de tal manera que permita su
desarrollo transparente y ordenado.
2. Definir el proceso para evaluación de carteras a las instituciones que
participarán en el Mercado Secundario de Hipotecas, ya que esto
proporcionará seguridad a los inversionistas.
3. Definir en la Ley de Titularización de Activos las responsabilidades y
funciones de los participantes del Mercado Secundario de Hipotecas
en la Bolsa de Valores de El Salvador ya que esto contribuirá al buen
desarrollo y éxito del mercado.
4. Un mecanismo adicional, que ha sido usado en otros países para
aislar las carteras hipotecarias de los originadores es el fideicomiso,
por lo que se recomienda la evaluación de esta figura, para lo cual se
deberá reformar la Constitución de la República y la otras leyes
secundarias, con el fin de eliminar la restricción, entre otras, de que
éstos (los fideicomisos), sean administrados únicamente por bancos.
5. En general, el desarrollo de un mercado secundario de hipotecas,
como se ha demostrado anteriormente, es factible, sólo si se crean los
mecanismos necesarios para la implementación a través del mercado
de valores, para lo cual deben de crear las bases para una legislación
que permita su incorporación y como consecuencia, su utilización para
el financiamiento de las empresas que generan créditos respaldados
por hipotecas.
6. En ese sentido, se deberán considerar los siguientes aspectos, los que
son abordados extensamente en la propuesta que se presenta en el
siguiente capítulo:
� Costo fiscal neutral, lo que implica que la transferencia de los activos
aún cuando implique una separación total del emisor de los créditos,
no debe causar impuesto, dado que se estaría ante una doble
tributación.
� Se deberá mejorar el proceso de recuperación de los activos
titularizados, ya que son los generadores del flujo de efectivo para los
que deseen invertir.
� Se deberán establecer reglas que faciliten las transferencias de los
patrimonios autónomos, en caso de que pueda quebrar el vehículo de
propósito especial, denominados sociedades titularizadoras.
� Se debe imposibilitar a los tenedores de valores titularizados, el que
puedan solicitar la división del patrimonio.
� Las titularizadoras deben tener un capital mínimo para funcionar
como tal, esto para establecer barreras de entrada a la industria.
� Es necesario una verdadera valoración en el tiempo de activos a
titularizar.
� Se tendrá que normar la regulación de patrimonio y dejarse clara.
5 PROPUESTA PARA EL FUNCIONAMIENTO DEL MERCADO
SECUNDARIO DE HIPOTECAS EN LA BOLSA DE VALORES DE E L
SALVADOR
5.1 ESQUEMA DE LA PROPUESTA
TRANSFERENCIA
ORIGINADOR AGENTE DE
MANEJO
INVERSIONISTAS
BLOQUE DE ACTIVOS, BIENES, O FLUJOS DE CAJA FUTUROS
EMISION
5.2 DESCRIPCIÓN DEL ESQUEMA.
5.2.1 PARTES QUE INTERVIENEN EN EL PROCESO
5.2.1.1 El Originador
Es quien transfiere los bienes o activos base del proceso de titularización.
Puede ser cualquier persona natural o jurídica, nacional o extranjera. El
originador no se requiere para los casos de titularizaciones estructuradas a
partir de fondos comunes especiales o de fondos valores.
Contratará los servicios de una empresa estructuradora y administradora de
créditos hipotecarios, con la finalidad de seleccionar el paquete que se
pretende titularizar, de acuerdo a características previamente establecidas.
Información necesaria para la clasificación de una titularización de
créditos hipotecarios
1. Contrato de clasificación firmado.
2. Criterios de Selección de cartera.
3. Cartera a titularizar:
A. Base de datos, en archivo de computadora, con todas y cada una de
las hipotecas, como también datos agregados, incluyendo:
a. Saldo original del crédito.
b. Saldo actual del crédito.
c. Tasa de interés original del crédito.
d. Tasa de interés actual del crédito.
e. Relación crédito a valor de la propiedad.
f. Tipo de propiedad.
g. Tipo de hipoteca.
h. Propósito de la hipoteca.
i. Destino de la vivienda.
j. Plazo original del crédito.
k. Primera fecha de pago.
l. Fecha de madurez.
m. Estado del seguro de vida del tomador y seguros del inmueble
(incendio, terremoto, etc.)
n. Ciudad y departamento.
o. Estrato de servicios públicos del sector donde está ubicado el
inmueble.
p. Moras mensuales históricas de la cartera según la clasificación
siguiente:
� 31 a 60 días.
� 61 a 90 días.
� 91 ó más días.
q. Recuperaciones mensuales históricas de la cartera según la
siguiente clasificación:
� 31 a 60 días.
� 61 a 90 días.
� 91 ó más días.
r. Otra información que considere relevante.
s. Castigos y recuperaciones históricos de la cartera.
t. Pérdidas brutas.
u. Pérdidas netas.
B. Políticas y procedimientos de aprobación de créditos hipotecarios.
C. Información del servidor de las hipotecas.
a. Procedimientos de servicio, operación y recaudo.
b. Análisis histórico del portafolio, incluyendo moras y pérdidas
brutas y netas.
c. Descripción de los sistemas de amortización.
d. Metodología para cobros prejurídicos y jurídicos.
D. Borrador reciente de la documentación legal de la titularización.
� Contrato de fideicomiso.
� Prospecto de la emisión.
E. Tasa de interés de la emisión (títulos de contenido crediticio o mixto).
F. Clasificación deseada.
G. Soporte crediticio y de liquidez propuesto.
H. Mecanismo propuesto de asignación de pérdidas.
I. Proyección del flujo de caja.
4. Cartera General.
A. Historia de la cartera para los últimos cinco años (evaluado al final de
cada año):
a. Saldo anual.
b. Moras históricas según la clasificación siguiente:
� 31 a 60 días.
� 61 a 90 días.
� 91 ó más días.
c. Recuperaciones históricas según la clasificación siguiente:
� 31 a 60 días.
� 61 a 90 días.
� � 91 ó más días.
d. Castigos históricos de la cartera.
e. Periodicidad de pago (trimestral, mensual, etc.).
f. Descripción de los sistemas de amortización.
g. Tasa ponderada por monto de la cartera.
h. Promedio de edad de la cartera.
i. Número residual de contratos. Promedio de edad de la cartera.
j. Historia de prepagos para los últimos cinco años:
� Prepagos totales.
� Prepagos parciales.
B. Estado actual de la cartera.
� Saldo actual de la cartera.
� Periodicidad de pago.
� Programa de pagos por sistema de amortización.
� Promedio ponderado por monto, de la tasa de interés
residual.
� Número residual de contratos.
� Promedio de edad de la cartera.
5. Adicionalmente, para el seguimiento trimestral y la revisión anual de la
clasificación, deberán remitir la siguiente información:
A. Estado actual de la cartera titularizada:
a. Saldo actual de la cartera.
b. Periodicidad de pago.
c. Promedio ponderado por monto, de la tasa de interés residual.
d. Promedio ponderado por monto, de la madurez residual.
e. Número residual de contratos.
f. Promedio de edad de la cartera.
B. Estadísticas de desempeño:
a. Metodología de manejo de moras.
b. Moras e intereses de mora según la clasificación siguiente:
� 31 a 60 días.
� 61 a 90 días.
� 91 ó más días.
c. Recuperaciones según la siguiente clasificación:
� 31 a 60 días.
� 61 a 90 días.
� 91 ó más días.
d. Créditos en cobro prejurídicos y jurídicos.
e. Enajenaciones.
f. Pérdidas brutas.
g. Pérdidas netas.
6.- La institución estructuradora y administradora de créditos hipotecarios
junto al originador presentará la documentación necesaria ante la
Superintendencia de Valores, con la finalidad de que se les autorice
un monto determinado a titularizar. Es responsabilidad de esta
institución autorizar los montos en función de variables de política
monetaria como: Masa Monetaria, Inflación, Tasa de interés, etc.
7. Una vez obtenido el oficio de autorización por parte de la
Superintendencia de Valores, la institución solicitante procederá a
tramitar con el fideicomitente, el dictamen para determinar el monto
total nominal a titularizarse (para lo cual podrá solicitar un peritaje
independiente a alguna institución Clasificadora de Riesgo
independiente de la estructuradora.
8. El originador emitirá un dictamen en el que se determina el monto total
nominal sujeto a ser emitido y estimará sobre este, un margen
prudente de seguridad. Posteriormente, el banco determinará los
mecanismos de “mejoramiento de riesgo” que deberá tomar el
fiduciario con cargo al patrimonio titularizado antes de la emisión, con
la finalidad de proporcionar seguridad a los tenedores de los
“certificados titularizados”.
9. El Dictamen del fideicomitente se enviará a la Superintendencia de
Valores para que autorice la emisión de valores titularizados con las
Comentario [N1]: DEBEMOS HABLAR EN TERMINOS DE TITULARIZACIÓN, ACA EMPEZAMOS A HABLAR DE FIDEICOMISO, PORQUE UTILIZAMOS LA FIGURA DEL FIDEICOMITENTE.
características de tasa, plazo y clausulado de amortización que se
consideren adecuadas.
10. La Superintendencia de Valores autorizará el acta de emisión
mediante un oficio.
11. El fiduciario solicitará a alguna Calificadora de Valores, otorgue una
calificación de riesgo a la emisión autorizada. La participación de la
empresa calificadora es de vital importancia en el esquema debido a
que fomentará el crecimiento y desarrollo de un mercado secundario
que proporcione liquidez en el Sistema Financiero.
12. Una vez cubiertos todos los pasos anteriores, el fiduciario solicitará a
la Superintendencia de Valores la inscripción de los Certificados
titularizados en el registro correspondientes.
13. La Superintendencia de Valores le otorgará al Fideicomiso Maestro, la
inscripción y autorización de oferta pública de los Certificados
titularizados para ser colocados entre el gran público inversionista.
Cabe señalar que todos los trámites anteriores deberán ser gestionados por
la institución Estructuradora y Administradora de Créditos Hipotecarios y por
una Casa de Bolsa en representación del banco originador y de la fiduciaria,
con el fin de evitar retrasos o ineficiencias en el proceso.
5.2.1.2 El colocador
Es la entidad que, faculta por su objeto social, puede actuar como suscriptor
profesional o underwriter de una emisión. Aunque la existencia de esta
entidad no es indispensable en un proceso de titularización, puesto que el
mismo agente de manejo puede efectuar directamente la colocación de los
títulos en el mercado, se considera que la actuación de un underwriter puede
asegurar el éxito del proceso.
5.2.1.3 Estructurador y Administrador de paquetes d e Créditos
Hipotecarios
Es la entidad encargada de la administración, custodia y conservación de los
bienes o activos objeto de la titularización, así como del recaudo y
transferencia al agente de manejo de los flujos provenientes de dichos
activos o bienes.
Puede actuar como administrador de una titularización el originador de la
misma, el agente de manejo o una persona diferente. Sin embargo, la
actuación del administrador no exonera al agente de manejo de su
responsabilidad en la realización diligente de los actos necesarios para la
consecución de la finalidad perseguida en el proceso de titularización.
Además recauda los recursos provenientes de la emisión y se relaciona con
los inversionistas de acuerdo con los derechos incorporados en los títulos. El
agente de manejo debe velar por el manejo seguro y eficiente de los recursos
que ingresen al patrimonio
El Estructurador y Administrador de paquetes de Créditos Hipotecarios, es
una figura presente en todos los mercados en los que existe la posibilidad de
Titularizar estos créditos. Por lo general, es un banco que se ha
especializado en el área hipotecaria, y se dedica a adquirir temporalmente
hipotecas de otras instituciones, administrarlas, mejorar su calidad crediticia o
rematarlas, empaquetarlas y revenderlas, manteniendo en algunos casos la
función de dar servicios a dichos créditos, ya que el banco originador deja de
recolectar los pagos derivados del crédito.
Esta función de estructurador, es de gran importancia, ya que permite
mejorar la calidad de los créditos que eventualmente se venden en el
mercado, y a la vez dar liquidez y profundidad al Mercado Secundario
Hipotecario. Sin embargo, es conveniente resaltar que esta figura se tendrá
que ir moldeando paulatinamente a medida que el mercado de créditos
hipotecarios bursatilizados evolucione, lo que llevará a la creación y
especialización de áreas específicas dentro de los bancos que se dedicarán
a empaquetar créditos de este tipo.
Esta especialización, en la actividad de estructurar paquetes de créditos
hipotecarios, podrían ser en principio, más atractivos para los bancos de
tamaño mediano que para los grandes, ya que éstos últimos estarían
interesados en ser originadores, mientras que los primeros podrían adaptarse
rápidamente para desempeñar ésta actividad.
La estructura del sistema financiero en El Salvador es notablemente diferente
a la de los Estados Unidos, ya que existe un Banco Central que regula
organismos coordinados y dependientes del Ministerio de Hacienda y la
Superintendencia Financiera, grupos financieros, banca privada y nacional.
Por todo lo anterior se considera conveniente que al estructurarse el Mercado
Secundario de Hipotecas en El Salvador, se siga un modelo propio para su
desarrollo, de tal forma, las limitaciones legales (banca comercial y nacional)
y el gran número de instituciones originadoras de créditos hipotecarios que
en los Estados Unidos dieron origen a organismos nacionales para titularizar
hipotecas, no tienen un equivalente en el sistema financiero salvadoreño.
La situación del sistema financiero en El Salvador es muy diferente, se
cuenta solamente con 12 bancos, y 4 de ellos con presencia a nivel nacional,
abarcando un alto porcentaje del mercado bancario del país.
El esquema propuesto, tiene como un elemento principal, la creación de un
Patrimonio Autónomo, el cual emita “Certificados Titularizados”. Lo anterior
tiene su fundamento en:
1) La neutralidad del Patrimonio.
La entidad que administra el patrimonio autónomo, denominada
securitizadora, no debe tener “conflicto de intereses” con la parte
originadora, ya que este mejora la posición financiera y puede determinar
beneficios importantes para los inversionistas posibilitando la emisión de
los "certificados" o "títulos" que serán adquiridos por estos, y el
patrimonio será el que respaldará la emisión de los distintos tipos de
valores que se den. Valores correspondientes a cada tipo o serie, que
existan, y que deberán de reconocer iguales derechos a los
inversionistas, aunque puede establecer diferencias en los derechos
asignados a las distintas series, sin llegar al conflicto.
Los certificados de participación ordinarios amortizables o “Certificados
titularizados” se calificarán tomando como base la cartera sobre la cual se
emitieron, así como los mecanismos de mejoramiento de riesgo utilizados. No
se conocerá el o los bancos originadores de los créditos originales. De tal
forma, no habrá un recurso “implícito” por tratarse del titularizador de la
institución originadora o por mención de su nombre.
De igual manera, para evitar que se considere que estos títulos son
garantizados por el originador, la funciones de esta institución serán
exclusivamente las de un titularizador, es decir la vigilancia, del patrimonio de
los administradores de los fideicomisos. Se sugiere que los anuncios de
oferta pública, prospectos de colocación y cualquier publicación que se
hiciere, se resalte el hecho de que éstos títulos estarían respaldados
únicamente por el patrimonio titularizado y los mecanismos de mejoramiento
de riesgo y que el originador no los garantiza o respalda.
Otros participantes
• Garantes:
• Bancos de Inversión
5.2.2 Estandarización del producto
Actualmente hay poca estandarización en el criterio de otorgamiento de
créditos hipotecarios en El Salvador, por lo que se requiere de personas con
amplia experiencia en crédito para llevar a cabo esta función.
El originador tendría como administrador del fideicomiso la función de vigilar
que la cartera titularizada este en orden y se cuente con toda la
documentación legal.
La vigilancia y supervisión que imponga el administrador del fideicomiso junto
con las condiciones de calificación que exijan las instituciones que califique
las emisiones, serán los factores que detonen el proceso de estandarización
en el otorgamiento de créditos hipotecarios por las diversas instituciones.
5.2.3 Reducción de Costos.
El Hecho de que sea administradora de Fideicomiso, el que emita los
”Certificados titularizados”, abarata los costos de una manera significativa.
La emisión de Certificados de Participación Ordinarios Amortizables se
llevaría a cabo a través de administradora de fideicomiso y garantía en el
cual:
Originador : Instituciones de Banca Múltiple
Administrador: Institución Financiera.
Titularizadora: Los tenedores de los Certificados de Participación Ordinario
Amortizables, “Certificados titularizados”
Patrimonio Autónomo: Los derechos de crédito que afectarían los bancos y
cualquier otro bien o derecho que adquiera el fideicomiso.
Representante Común: El representante común de los tenedores de los
Certificados de Participación Ordinarios Amortizables debe actuar como
mandatario de estos, con las siguientes obligaciones y facultades
a) Comprobar la existencia de los derechos o bienes dados en
Fideicomisos y en su caso que se aseguren los bienes inmovilizados por
su valor o por el importe de los Certificados en circulación.
b) Recibir y conservar los fondos relativos como depositarios y aplicarlos
al pago de los bienes adquiridos en los términos que señale el acta de
emisión.
c) Ejercitar todas las acciones y derechos que al conjunto de los
tenedores de los Certificados correspondan por pagos de interés o de
capital o por virtud de las garantías señaladas para la emisión así como
los que requiera el desempeño de las funciones y deberes antes
referidos.
La titularizadora, tendrá la obligación de publicar trimestralmente en el boletín
de la Bolsa de Valores de El Salvador, el valor del Fideicomiso y los
rendimientos pagados a la fecha de dicha publicación.
Los fines de la administradora titularizadora serían los siguientes:
a) Emitir y colocar entre el público inversionista los “Certificados
Titularizados”.
b) Con los Recursos derivados de la colocación pagar a la banca comercial
el importe de los derechos de crédito titularizado.
c) Delegar la administración y la cobranza de los derechos de crédito a los
bancos comerciales.
d) Recibir de los bancos el importe de la cobranza de los derechos de
crédito para pagar los rendimientos de los certificados titularizados y
proteger el patrimonio de los tenedores de los títulos.
5.2.4 Mecanismos de Mejoramiento de Riesgos
Con la finalidad de garantizar al público inversionista, se requiere que la
calificadora de valores analice y considere mecanismos que mejoren el
riesgo del instrumento; para ello, se pueden clasificar varios tipos de riesgo:
a. Riesgo Sistémico
b. Riesgo Legal
c. Riesgo de Liquidez
Existe la contingencia de un desfasamiento o retraso en los pagos de
hipotecas al banco administrador de la cartera, relación a los pagos
que deben hacerse a los tenedores de los títulos.
Este riego, que es limitado y temporal, podría ser evitado a través de
la creación del Fondo de Reserva que cubra total o parcialmente el
rendimiento mínimo garantizado a pagarse en un trimestre
determinado.
Este fondo se constituirá temporalmente con fondos provenientes de
la colocación los cuales se reembolsarían a las instituciones
originadoras una vez que el diferencial entre las tasas de los créditos
y a la tasa de interés de los “Certificados titularizados” alcance
para cubrir el nivel determinado por estudios actuariales, el cual se
estima en un trimestre completo de intereses.
El comité Técnico de la administradora podrá, si así lo considera
conveniente, utilizar dichos recursos, sin mermar la cobertura de
riesgo de liquidez, para pagar anticipadamente series completas de
Certificados de Participación.
d. Riesgo Crediticio:
Este riesgo se refiere a la calidad de los créditos individuales
titularizados, la capacidad del individuo para hacer amortizaciones
anticipadas del crédito.
Esta problemática se resolverá a través de:
� Una dispersión geográfica y de actividad económica del acreditado
final.
� Titularizar créditos menores del 80% del valor comercial del
inmueble, y
� Seleccionar inmuebles con adecuado potencial de plusvalía.
e. Riesgo de Incumplimiento
Deberá hacerse un análisis actuarial del riesgo de un porcentaje de la
cartera titularizada pudiera no pagarse, lo que significaría que durante
un tiempo indeterminado dejarían de percibirse, flujo de intereses y
principal.
Una manera de cubrirse contra estos riesgos es a través de la
contratación de cartas de crédito con alguna institución bancaria, o
mediante una sobrecolateralización, es decir, incrementar un
porcentaje adicional de hipotecas al fideicomiso.
Otra forma de cubrir estos riesgos sería la de que la administradora
pudiera vender el derecho de crédito en “default” en el Mercado
Secundario de Hipotecas a alguna institución de crédito. Esta
institución podría a su vez dar un mandato al banco originador o por
su cuenta propia llevar a cabo el remate del bien inmueble.
Para poder llevar a cabo esta alternativa, es necesario dar libertad al
desarrollo del Mercado Secundario y promover la creación de la figura
del estructurador de paquetes de créditos hipotecarios.
5.2.5 Beneficios obtenidos por esta figura
Los países con programas de titularización de créditos hipotecarios han
logrado beneficios importantes, tanto para las instituciones participantes
como para el sector vivienda.
En lo referente a los créditos hipotecarios se puede mencionar que pudieron
atenderse de manera efectiva las demandas dé Vivienda de los países. De
igual forma, al tender a una estandarización de los créditos otorgados con el
fin de poderse eventualmente empaquetar y vender, se ha creado un
mercado ágil en el otorgamiento de créditos de éste tipo, ya que se
simplificaron los trámites y se, han convertido en créditos paramétricos.
La aceptación de estos títulos en los mercados ha permitido otorgar créditos
a menor costo, ya que las instituciones bancarias solo transitoriamente tienen
estos créditos en su balance, evitando así el riesgo y el costo de fondeo.
Las instituciones han incrementado la rentabilidad de su capital ya que el
proceso de originar cartera a largo plazo y venderla a corto plazo permite
cobrar comisiones con mayor frecuencia, asimismo, las reservas de capital
se ven reducidas, ya que sé establecen sobre los créditos en el balance y no
sobre la totalidad de los créditos originados, lo que reduce efectivamente los
costos de fondeo y colocación.
5.2.6 Tendencia mundial
Los futurólogos financieros opinan que la titularización desplazará a la
intermediación como la actividad preponderante de los bancos en un futuro
no muy lejano, ellos basan su afirmación en el simple hecho de que prestar
es más caro que el titularizar.
Algo que avala esta teoría, es el hecho de que en el periodo comprendido
entre 1983 y 1985 el comercio de hipotecas representó entre un 20% y un
30% de las utilidades en la industria financiera de los Estados Unidos, para
algunas firmas como Salomon Brothers y First Boston Corporation el
porcentaje es mayor. Debido a esto y a que la titularización de hipotecas se
ha convertido en una herramienta financiera importante, los bancos han
establecido y expandido áreas especificas para desarrollar esta actividad.
a) América Latina
En América Latina la titularización se esta desarrollando en varios países
como es el caso de Bolivia, puesto que uno de los grandes obstáculos que
impiden llegar a un nivel de profundización adecuado del mercado de valores
boliviano es la escasa oferta de títulos, la estructuración de procesos de
titularización permite ampliar la gama de posibilidades de emisión de valores
en el mercado.
Adicionalmente, facilita el acceso a nuevos participantes en el mercado que
encuentran beneficios al actuar como originadores de procesos, sin verse
obligados a cumplir con las exigencias que tendrían como emisores de
valores.
Con los anteriores objetivos, recientemente se han expedido una serie de
normas que posibilitan la estructuración de procesos de titularización a partir
de una diversidad de bienes o activos, entre ellos cartera hipotecaria.
Es importante resaltar que el modelo regulatorio adoptado en Bolivia
corresponde al colombiano, debido al especial éxito de esta figura en ese
país. Sin embargo, fue necesario incorporar una serie de ajustes que
permitieran su adaptación de conformidad con las condiciones particulares
del mercado boliviano.
Es importante considerar que, si bien es cierto en Bolivia se encuentra ya un
marco legal y reglamentario para la figura, aún no se ha tenido la experiencia
del primer proceso de titularización ni la primera sociedad de titularización en
funcionamiento. Lo anterior implica necesariamente la exigencia por parte de
las personas involucradas en este proceso, consistente en aplicar una alta
dosis de creatividad y decisión para poder lograr que los primeros esfuerzos
en la implementación de la figura sean exitosos.
El caso de Colombia aunque pueda parecer muy corto el tiempo que lleva la
titularización, los resultados obtenidos demuestran que esta figura puede
constituirse en una valiosa herramienta para coadyuvar en el proceso de
profundización del mercado de valores.
Hasta junio de 2.000 se habían ofertado en el mercado 73 procesos de
titularización por un monto de us $ 1.630 millones.
De estos procesos, la mayor participación, en relación con el monto en pesos
ofertado, la tienen los estructurados sobre cartera hipotecaria, abarcando el
23% del total y, con respecto al número de procesos, la titularización de
inmuebles construidos representa el 55% del total.
Por clase de título, el 62 % ha sido de participación, el 34% de contenido
crediticio y el 4% restante mixtos.
Vale la pena resaltar que, a pesar de que algunos de los primeros procesos
que salieron al mercado tuvieron problemas de baja colocación, el porcentaje
de efectividad del total de procesos, medido como el coeficiente entre valor
colocado sobre valor ofrecido, es del 92%.
Un resultado alentador en cuanto al éxito de la titularización en Colombia, ha
sido el alto interés de otros países como Perú, Ecuador y Bolivia en tomar
como modelo el caso colombiano, para estructurar la figura en sus mercados
locales. También, este esquema ha llamado la atención de grandes
inversionistas norteamericanos que ven en él una interesante alternativa de
inversión en mercados emergentes como el colombiano.
5.2.7 Elementos a Considerar en el Diseño.
a) Certificados titularizados
i) Características demandadas por el mercado.
El instrumento debe adecuarse a la dinámica operativa del
mercado de valores, en lo referente a tasa de rendimiento y
mecánica de manejo.
ii) Naturaleza de la operación.
Los "Certificados titularizados" son el vehículo a través del cual se
vendería la cartera hipotecaria de los bancos entre el público
inversionista, por lo que el instrumento debería poder reflejar de cierta
manera el comportamiento de los derechos titularizados; los tenedores
de los títulos recibirán flujos por concepto de intereses y capital con un
calendario y un patrón semejante a como lo hubieran recibido los bancos
originadores.
b) Fundamentación Legal
Los aspectos jurídicos relevantes de la "titularización" de los derechos de
crédito de la Banca comercial son, principalmente, la naturaleza jurídica
que tendría el instrumento, la regulación de la transmisión de los de
derechos de crédito que harían 12 bancos al fideicomiso correspondiente
y, la naturaleza jurídica de la delegación de la administración y cobranza
de los propios derechos de crédito.
Respecto al primer aspecto, el instrumento en cuestión sería un
Certificado de participación Ordinario Amortizable que se emitiría y que
daría a su tenedor el derecho a una parte alícuota de la titularidad y de
los frutos o rendimientos de los derechos de crédito.
La emisión de los "Certificados titularizados" se haría por el monto que
se fijara de conformidad con el dictamen que, al efecto, tendría que emitir
el originador respecto del valor de los bienes titularizados.
Cabe mencionar que dicha emisión se efectuaría mediante la declaración
unilateral de la fiduciaria expresada en escritura pública y que la misma
tendría que ser aprobada por la Superintendencia del Sistema
Financiero.
Finalmente, es pertinente hacer notar que para representar a los
tenedores de los "Certificados titularizados" se designaría un
representante común que obraría como mandatario de estos.
En lo que respecta al segundo punto, la afectación de la administradora
de los derechos de crédito que harían los bancos comerciales implicaría
la transmisión de su propiedad sin reserva de ninguna especie. Ahora
bien, dicha transmisión tendría que ser autorizada por el BCR, ya que
este precepto legal establece que las instituciones de crédito solo podrán
ceder o descontar su cartera a personas distintas a BCR, a otras
instituciones de crédito o a fideicomisos constituidos por el Gobierno para
el fomento económico, con la autorización expresa del propio BCR.
Es pertinente hacer notar que la transmisión de los derechos de crédito
incluirá todos los derechos accesorios a ellos, incluyendo la hipoteca y,
en su caso, los intereses vencidos. Así mismo es pertinente destacar que
la transmisión de los derechos de crédito a la administradora surtirá
efectos contra terceros a partir de la fecha en la que se le notificará a los
deudores de los propios derechos de crédito.
En cuanto al tercero y ultimo punto, la delegación de la administración y
cobranza dé los derechos de crédito tendría la naturaleza de una
comisión mercantil, lo cual sé traduciría en un mandato aplicado a actos
concretos de comercio que otorgaría la administradora a los Bancos
Comerciales con el fin de que éstos, actuando por cuenta de la
titularizadora, realizaran todos los actos necesarios para llevar a cabo
dicha administración y cobranza.
c) Lineamientos Generales que se deben Considerar en una Legislación
sobre Titularización de Activos
En el esquema que se propone para el país, los participantes en un proceso
de titularización, son: los originadores, sociedades titularizadoras, casas de
corredores de bolsa, bolsa de valores, inversionistas, centrales de depósito y
custodia de valores y clasificadoras de riesgo.
Además, es importante considerar las partes intervinientes en la
sobrecolaterización, que se constituyen en garantías adicionales que se
utilizan para lograr una mejor clasificación de riesgo y colocar los valores a
un precio bajo en el mercado.
Pueden, también participar la banca de inversión, que aunque no está
desarrollada podría ser un nuevo servicio que presten los bancos del
sistema, dada la necesidad de que entidades de este tipo, aseguren el flujo
proyectado durante un período dentro de un proceso de titularización.
Por lo tanto, la pregunta sería ¿cómo regular a cada uno de estos
participantes, para lograr transparencia en todas las etapas del proceso de
titularización?.
En primer lugar, se identifican dos grandes momentos uno, cuando se da la
tradición de los bienes y formación del fondo de titularización y, el otro,
cuando se da la emisión de los valores y todo el proceso de colocación,
negociación y liquidación de los valores. Sin embargo, hay uno que subyace
en todo el proceso, las gestiones de administración del fondo y la vigilancia
de dicha gestión que realiza un representante de los tenedores de bonos.
En ese sentido, se presentan los lineamientos generales que deben regularse
en el proceso de titularización.
Conformación del Fondo de Titularización
i) Contrato de titularización
Es el acto jurídico en el que se plasma el deseo de las partes de iniciar un
proceso de titularización, en el se detallan los activos que conformarán el
fondo, las características de la emisión, las funciones de la titularizadora y del
representante de los tenedores de bonos, así como otros aspectos que
generan la tradición de los activos.
ii) El originador
Debe establecerse si se permitirá que un mismo fondo reúna bienes o
activos de diferentes originadores, así como la obligatoriedad de éste en
cuanto a asegurar que los activos no provienen de lavado de dinero y que
realmente existen.
iii) Activos a Titularizarse
Una característica que es fundamental para que un activo pueda ser objeto
de titularización es que sea capaz de generar un flujo futuro periódicos y
predecibles. En ese sentido, debe de regularse que tipos de activos pueden
entrar en este proceso.
De acuerdo a la experiencia internacional se tiene que entre los activos de
otros países como Chile, Colombia y Perú han considerado estás: carteras
de crédito hipotecarios, créditos debidamente respaldados, leasing
habitacional, inmuebles, títulos valores y flujos de derechos que aún no han
sido registrados en el balance del originador, como es el caso del cobro de
peaje futuro.
No obstante, en la legislación, la práctica internacional señala que los activos
más utilizados para llevar a cabo este proceso son créditos otorgados por
entidades bancarias y de seguros (tarjetas de crédito, obligaciones de pólizas
de seguros) créditos para consumo y compra de bienes durables (vehículos,
cocinas, refrigeradoras), créditos para la exportación, cuentas por cobrar de
empresas de consumo masivo (agua, luz, teléfono)
En Colombia se inició con la titularización inmobiliaria, sin embargo, los flujos
proyectados por los constructores no se generaron, quedando sin respaldo
los títulos valores, es así como en ese país la figura ha decaído en tanto se
tiene mal precedente dada la experiencia de liquidar el fondo para hacer
frente a las obligaciones frente a los inversionistas.
La propuesta para El Salvador, dado que no se tiene experiencia sobre la
materia, sería que se iniciara con carteras de crédito y si estas tienen
respaldo hipotecario, la garantía es superior, lo cual vendría a potenciar la
figura y que entre con buenas señales para los inversionistas, ya que se
proyectarían a ser potenciales títulos a ser adquiridos por las administradoras
de fondos de pensiones.
Entre las características principales de los créditos a titularizar están:
� Debe ser posible una agrupación de un volumen relevante en cuantía
total y número de operaciones que facilite el análisis estadístico del
riesgo crediticio del conjunto.
� Debe existir homogeneidad en las operaciones crediticias que facilite y
abarate el proceso de titularización consecuente. Esta característica
supone la necesidad de armonizar otros aspectos específicos como los
procedimientos de revisión de los tipos de interés, la penalización por
cancelación anticipada, etc.
� Criterios de selección contrastados y suficientemente evaluables que
posteriormente faciliten la determinación y realización de la calificación.
� Los activos deben ser capaces de generar flujos periódicos y
predecibles.
� Diversificación geográfica y socio-económica de las operaciones a efecto
de diluir el riesgo crediticio.
iv) Administradoras
La administración como lo señala Fiorella Carvajal15, debe ser totalmente
independiente del originador y de quien hace las gestiones de cartera16, por
lo que la recomendación sería, dado que los bancos son los principales
dueños de cartera hipotecaria en el país, debe buscarse una estructura de
accionariado que sea totalmente independiente al sistema bancario, da tal
manera que no se generen incentivos perversos de manipulación de
información y conflictos de intereses entre ambos participantes.
Respecto a las administradoras, existen muchos aspectos a regular, entre los
que se encuentran:
� Autorización previa para constituirse, debiendo exigírseles requisitos de
operación como nómina de accionistas, estudio económico-financiero,
entre otros.
� Según la práctica internacional este capital no tiene relación con el monto
de el o los fondos que administre, por lo tanto el capital que se
establezca debe responder a las exigencias de administración, control
15 Gerente Jurídica, SUGEVAL Costa Rica 16 Generalmente, las gestiones de cartera comprende c obros a los deudores, notificación de obligaciones en mora, contabilizaci ón y registro de los pagos, recaudación e ingreso en las cuentas del fondo, pag o de comisiones e impuestos, tramites legales para la exigencia forzosa de las c antidades impagadas, conservación y custodia de los documentos contractuales.
interno, sistemas de información, especialistas que realicen
estructuraciones, etc.
� Plantear un esquema de salida que permita actuar expeditamente a la
entidad fiscalizadora, el cual debe contener, entre otros aspectos las
causales de disolución y liquidación, la transferencia de Fondos
Titularizados, la disolución y liquidación por fuerza de ley, la prelación de
pagos y todas aquellas acciones judiciales contra funcionarios y
empleados, que deben ejecutarse como resultado del establecimiento de
responsabilidades.
� Requisitos para los accionistas
� Deben de estar enfocados a regular el acceso a las sociedades de
propósito exclusivo, evitando conflicto de intereses con los que le
requieran el servicio de titularización.
Responsabilidad de la Sociedad Titularizadora
� Cumplir con los términos de las emisiones, conforme las garantías o
mecanismos de cobertura.
� Pagar contra el patrimonio de la Sociedad Titularizadora, las
indemnizaciones por responsabilidad civil derivado de daños y/o
perjuicios causados a los tenedores de valores debido a conductas
dolosas o culposas en su gestión .
� Informar sobre política de administración del FT a la SV
Funciones
Entre otras, se encuentran:
� Estructurar la emisión
� Administrar la emisión y suscripción primaria de valores respaldados
en los diferentes Fondos de Titularización que tenga a su cargo.
� Contratar por el fondo.
� Invertir y administrar los flujos generados por los bienes incorporados
a cada Fondo de Titularización
� Funciones que puede delegar: las referidas, únicamente, a la
administración de las carteras de créditos, como cobros, exigibilidad
legal de cuentas incobrables. Debe quedar explicitado en la Ley estas
funciones, las que no deben mezclarse con las señaladas en el literal
anterior.
Responsabilidades ante el ente regulador y ante los inversionistas
Básicamente son responsabilidad de información, en la que deberá definirse
qué se requerirá, su periodicidad y las formalidad de la emisión de la misma,
así como firmas que debe llevar y responsables de la información que se
presente.
v) Fondo de Titularización
Las características de autonomía y de control del fondo, el cual debe ser en
todo independiente a las operaciones del ente que lo administra, así se tiene
que aún cuando actúe en nombre de él, debe de presentar contabilidad y por
consiguientes, estados financieros de cada uno de los fondos que administre.
Respecto al fondo deberán considerarse en la regulación, los siguientes
aspectos:
Constitución
Debe definirse si la cesión de los bienes y/o activos que conformarán el
fondo, se transmitirán como una venta, esto a efecto de establecer los
requerimientos fiscales que tal operación conllevaría.
Inembargabilidad
Los activos que integran el fondo de titularización, de acuerdo a la
investigación internacional realizada, son inembargables y no podrán ser
sujetos de ningún tipo de medida cautelar o preventiva por los acreedores del
originador, ni de la titularizadora. Su existencia en el Fondo es
exclusivamente servir de respaldo para el pago de los valores emitidos.
Custodia y Depósitos de los bienes o activos que lo conforman.
En algunos países se establecen seguros para estos bienes, en todo caso
debe considerarse alguna forma de custodiarlos por un ente diferente a los
participantes en el proceso.
Contabilidad
Como se ha mencionado debe ser separada de la que lleva la titularizadora,
así como de los demás fondos que esta administra.
Forma de inversión de los flujos remanentes
Deben de establecerse parámetros que permitan resguardar los remanentes
de los flujos periódicos que va recibiendo la titularizadora, en ese sentido se
esperaría que se inviertan en valores emitidos por el estado o con
clasificación, sin perjuicio de depósitos bancarios para efectos de la liquidez
que deberá manejar para ir haciendo frente a las obligaciones que el fondo
adquiera, como pago de comisiones a intermediarios, etc.
Liquidación
Es importante definir los casos en que los tenedores, bajo la representación
de la Junta de Tenedores de Bonos y su representante, definen que el fondo
será liquidado, sin embargo, el ente regulador, debe establecer
procedimientos que permitan una liquidación transparente.
vi) Emisión de Valores
La emisión de los valores, debe sujetarse a las reglas establecidas en la ley
del Mercado de Valores, para la emisión de valores de oferta pública, sin
embargo has especificidades en este proceso, que hacen necesario regular
otros aspectos, relacionados con:
Plazo de los valores
El plazo de los valores debe estar acorde a la vida de los activos que lo
conforman.
Características de los valores a emitir
La financiación de la compra de las activos del fondo de titularización se hace
posible mediante la emisión de valores negociables. Los valores resultantes
de procesos de tiutularización han experimentado un alto grado de
innovación financiera desde las primeras emisiones en la década de los años
setenta, referida en los antecedentes de este documento. Sin embargo, las
características de los valores que se emiten, responden a los pass throug y
pay throug emitidos en sus origines en Estados Unidos, los cuales son:
� Pass through
Se emiten valores de participación y se da un traslado directo de los
flujos de principal e intereses a los inversionistas, según estos van
siendo devueltos por los deudores.
El valor que adquirido confiere un derecho de propiedad proporcional
sobre la cartera y con ello el derecho a percibir los flujos derivados de
las operaciones que la componen.
� Pay through
Se emiten valores de renta fijo o de contenido crediticio, en donde el
inversionista recibe flujos atendiendo a un plan de amortización fijado
para cada clase de emisión. En este caso el valor que adquiere el
inversionista incorpora un derecho de crédito contra el emisor.
Esta forma de emitir permite convertir operaciones crediticias a largo
plazo en valores que abarquen todo un abanico de vencimientos
desde el corto hasta el largo plazo.
Representante de Tenedores de Valores.
Debido a que en el país no se emiten bonos, esta figura no existe, sin
embargo, la experiencia en otros países ha sido significativa en cuanto a las
funciones que este representante adquiere, de allí la necesidad de que sea
un ente independiente de los involucrados en proporcionar los activos, de
administrarlos y emitirlos.
Dentro de sus funciones están, vigilar el cumplimiento por parte de la
titularizadora de las cláusulas contenidas en los contratos de titularización,
así como todas aquellas acciones que tienen que ver directamente con la
gestión que está efectúa sobre el fondo.
Lo pertinente definir en la Ley, es quién lo elige y quién financia sus
actividades, en otros países como Chile, todos los gastos que se incurren
para la emisión, incluyendo la remuneración a representante de tenedores de
bonos, han sido aplicados con cargo al fondo de titularización.
vii) Determinación y funciones del ente Regulador
En el literal a) del apartado de Administradoras, mencionó los requisitos de
autorización de éstas sociedades, y así en todo el proceso se requieren de
una serie de autorización y fiscalización para que los participantes realicen
adecuadamente las operaciones, de allí la importancia de un ente regulador
que permita el establecimiento de la figura en un ambiente transparente,
evitando prácticas insanas en un mercado de valores.
La discusión en cuanto al ente responsable de vigilar las operaciones de
estas empresas queda sajado cuando se establece que el fin último de las
mismas es administrar un fondo, que servirá de respaldo para la emisión de
valores a ser colocados en mercados formales de valores, por lo que su
fiscalización corresponde, en nuestro caso al ente regulador del mercado de
valores, la Superintendencia de Valores.
127
5.3 DISEÑO DE UNA ESTRUCTURA ORGANIZATIVA PARA SOCI EDADES TITULARIZADORAS
/2/2/2/2
RECOMENDACIONES GENERALES:
� Emitir una Ley de Titularización que especifique que institución será la
encargada de regular y quien será la encargada de fiscalizar a los
participantes del Mercado Secundario de Hipotecas.
� Creación de un fondo de reserva, y "seguros" de crédito estructurados
con cartas de crédito, permitirán asegurar el porcentaje de riesgo que
hay en cartera, para mejorar su calificación.
� Mantener asegurados contra daños y siniestros los inmuebles
hipotecados, mantener a los acreditados con seguros de vida, etc.
� Si existe un costo tributario para la transferencia de los activos a
titularizar el mismo sólo deberá pagarse una sola vez.
� Las titularizadoras deben tener un capital mínimo para funcionar como
tal.
� Estudiar la posibilidad de poder titularizar otros tipos de activos, como
tarjetas de crédito, créditos para la adquisición de automóviles y
créditos de agencias exportadoras.
� Facilitar a los inversionistas la información acerca de el riesgo y
rentabilidad de los títulos a emitir con garantías hipotecarias.
� Los activos a titularizar deberán ser separados completamente del
balance del originador.
� Definir las facultades de las compañías titularizadoras.
� Modernización del Centro Nacional de Registro para un mejor control
del estado legal de las hipotecas.
6 BIBLIOGRAFÍA
� Zepeda, Manuel (1998), Developing the secondary mortgage market in
México. Documento presentado en la 5ta. Conferencia Internacional Anual
de Financiamiento Inmobiliario, Maui, Hawai, EE.UU.,septiembre.
� Hermida, Federico ed,(1999), Desarrollo de los Mercados Primarios de
Hipotecas como base para la Titularización, (Perú: Unión Interamericana
para la Vivienda-UNIAPRAVI)[email protected]
� Matarrita, Rodrigo V. MSC, (1996), Evaluación de Alternativas de
Financiamiento por medio de la emisión de Títulos e n el Mercado local
para El Sistema Financiero Nacional para la Viviend a. (Alajuela, mutual,
BANHVI).
� Lozano, Vicente (1998) Financiamiento de Vivienda y Securitización de
Hipotecas en América Latina , (Washington, D.C Conferencia del Banco
Interamericano de Desarrollo, 2-3 de Noviembre).
� LISOPRAWSKI, Silvio V., KIPER, CLAUDIO M. (1996) FIDEICOMISO.
DOMINIO FIDUCIARIO. SECURITIZACION . (2da. Edición)
� Banco Mundial (1993) Housing: enabling markets to work. A world Bank
policy paper (Washington, D.C.: Banco Mundial).
� Gonzales-Arrieta, Gerardo (1995), “Housing policy and financing in Latin
America: a retrospective analysis and an alternative model,” en Housing
Finance International (Chicago: International Union of Housing Finance
Institutions-IUHFI), vol. IX, No.3, marzo, pp.21-26
� Lipski, Je Skorna, Lic. (1998), La Bursatilización como herramienta de
desarrollo del Mercado Secundario de Créditos Hipot ecarios. (México,
Octubre.9.)
� Arraigada, Camilo (1996), “Áreas de interés para una política habitacional
innovativa”, en CEPAL, La producción de la vivienda en América Latina y
el Caribe (Santiago de Chile: Comisión Económica para América Latina y el
Caribe-CEPAL), pp. 107-165.
� Schweitzer, Angela (1996), “Situación de la vivienda en América Latina y el
Caribe. “en : CEPAL, La producción de la vivienda en América Latina y
el Caribe (Santiago de Chile: Comisión Económica para América Latina y el
Caribe-CEPAL), pp.22-105
� La Superintendencia de Valores. (1997) La Titularización En Colombia
Una Ventana Hacia El Futuro,( COLOMBIA. ISBN-958-8007-07-0).
� Revista Bursátil de la Superintendencia de Valores, Edición 2000.
La titularización de Activos , (El Salvador: Abril-Junio, Revista bursátil,
Superintendencia de Valores).
� Revista Bursátil de la Superintendencia de Valores, Edición 2000.
La titularización de Activos , (El Salvador: julio-Septiembre, Revista
bursátil, Superintendencia de Valores).
� Gonzalez Torre, Roberto Dr., (1998), La titularización de Activos a la Luz
de la Ley de Valores. (Venezuela: Universidad Simon Bolivar-USB).
� Marcus, H. Beth (1995), “1er Simposium Internacional, Nuevas Modalidades
de Financiamiento de Viviendas para sectores de Medianos y bajos
recursos”, Mercado Secundario de Hipotecas, “La Experiencia
Norteamericana” (Ciudad de Panamá, 7-9 de Junio)
� Marcus, H. Beth (1995), “1er Simposium Internacional, Nuevas Modalidades
de Financiamiento de Viviendas para sectores de Medianos y bajos
recursos”, Mercado Secundario de Hipotecas, Posibilidades de
Implementación en America Latina (Ciudad de Panamá, 7-9 de Junio)
� Mathov, Gerardo J. Dr., Liberman, Oscar N. Lic. “La Titularización de la
Cartera Hipotecaria”, Operatoria , Titulización de Hipotecas .
� García, Victor (1998), Securitización en Chile. Mimeo (Santiago Chile).
� Gonzales-Arrieta, Gerardo, ed.(1996), Securitización de carteras
hipotecarias: iniciativas y experiencias latinoamer icanas y
extraregionales (Lima: Unión Interamericana para la Vivienda-UNIAPRAVI)
Comentario [N2]: NO ES CORRECTO VINCULAR AL LIC. JOSE ENRIQUE SORTO CON EL ARTICULO PUBLICADO EN LA REVISTA BURSÁTIL DE LA SUPERINTENDENCIA.
� Raviglione, Carlos (1998), Securitización de Hipotecas (Buenos Aires:
Trabajo para la Materia Derecho Privado) [email protected].
� Segrelles, Joan, Titulización de Activos , (NABISCO IBERIA).
� FannieMae, Folleto de la Federal National Mortage Association, Congreso
de Los Estados Unidos en 1938.
134
ANEXOS
135
136
ANEXO 3
NORMAS PARA LA CONTABILIZACION Y VALORIZACIÓN DE LO S
TITULOS VALORES DE LA CARTERA DE INVERSIONES DE LOS
BANCOS.
CAPITULO I
OBJETO Y SUJETOS
Art. 1. El objeto de estas normas, es determinar los principios, métodos y
procedimientos que deben utilizar los bancos para la valorización de sus
inversiones en títulos valores representativos de deuda, a través de lo
dispuesto en el literal c) del articulo 10 de la Ley Orgánica de la
Superintendencia del Sistema Financiero, en el articulo 224 de la Ley de
Bancos y el Articulo 444 del Código de Comercio.
Art. 2. Los sujetos obligados al cumplimiento de estas Normas son los
bancos y las sucursales de bancos extranjeros en el país, la expresión banco
utilizada en estas normas es comprensiva de sucursales de bancos
extranjeros.
CAPITULO II
VALORIZACIÓN Y CONTABILIZACION
Frecuencia de las valorizaciones
Art. 3. Las valorizaciones de los instrumentos financieros a que se refiere
esta norma se harán al final de cada mes y los métodos que a continuación
se describen se adoptaran con la prelación que están expuestos.
Valor de Mercado
Art. 4. Los títulos valores que se transen reiteradamente en el mercado
secundario bursátil de El Salvador, se deben valuar a su valor de mercado.
Se entenderá que un instrumento se ha transado reiteradamente cuando se
haya negociado al menos una vez en cada una de las cuatro ultimas
semanas a la fecha de referencia de la valuación, para lo cual deberán
consultarse las estadísticas de la Bolsa de Valores.
Este método consiste en comparar el valor contable de los títulos valores con
el valor de mercado. Se entiende por valor de mercado el promedio simple de
las transacciones ocurridas en las ultimas cuatro semanas. Si el valor de
mercado resulta menor que el valor contable, este ultimo se corregirá
creando una estimación o provisión en la cuenta complementaria de activo
que corresponda, cuando se presente el caso contrario, se mantendrá el
valor contable.
Para los fines de este método no se deben considerar las denominadas
operaciones de reporto.
En el caso que no se cumplan las condiciones para aplicar este método
deberá dársele cumplimiento al contenido en el articulo siguiente.
Categoría de Riesgo
Art. 5. Cuando se trate de títulos valores emitidos por entidades radicadas
en el país sin cotización en el mercado bursátil salvadoreño, se les deberá
constituir una provisión con base a la categoría de riesgo asignada por una
calificadora de riesgos inscrita en la Superintendencia de Valores, con base a
la tabla de Anexo 4.
Las categorías de riesgo y las calificaciones antes referidas, serán las que
proporcione la Superintendencia de Valores.
Los títulos emitidos o garantizados por el Banco Central de Reserva y por
otras entidades del Estado, pagaderos con fondos del Presupuesto Nacional,
deberán considerarse sin riesgo, para los propósitos de estas normas, por
consiguiente, el valor contable deberá ser igual al valor de registro inicial
establecido en el articulo 7 de estas normas.
Cuando se trate de títulos valores emitidos por entidades radicadas en el
extranjero el banco deberá obtener la calificación de riesgo del instrumento y
procederá conforme el inciso primero de este articulo, asignándole la
categoría de riesgos que mas se aproxime a la tabla del anexo 4. La
asimilación de la categoría de riesgo del instrumento con las emitidas por la
Superintendencia de Valores, deberá quedar documentada y autorizada por
quien corresponda según las políticas de cada banco.
En el caso que no se cumplan las condiciones para aplicar este método
deberá dársele cumplimiento al contenido en articulo siguiente.
Valor presente
Art. 6. Los títulos valores sin cotización en el Mercado bursátil salvadoreño
y sin clasificación de riesgo del instrumento o del emisor, excepto los
emitidos por las entidades mencionadas en el inciso tercero del articulo
anterior, se deben valuar a su valor presente.
Este método consiste en ajustar el valor contable de los títulos valores
calculándoles el valor presente, utilizando como tasa de descuento el
promedio simple que resulte de la tasa promedio mas alta del mes inmediato
anterior de los títulos valores emitidos por el Banco Central de Reserva
negociados en el mercado secundario de la Bolsa de Valores, según las
estadísticas de la Bolsa de Valores y la tasa promedio de las operaciones
activas que publica el banco antes citado. Por la diferencia entre el valor
contable y el valor presente determinado se deberá constituir la provisión o
estimación en la cuenta complementaria de activo correspondiente.
Registro inicial
Art. 7. Los títulos valores que adquiera el banco se deben contabilizar al
costo de adquisición neto de gastos de corretaje, comisiones y otras
erogaciones relacionadas con la compra.
Cuando los títulos valores se compren entre fechas de pago de intereses, los
devengados desde la fecha del ultimo pago hasta la de compra, no deberá
formar parte del costo de los mismos por lo que se registraran como
intereses por cobrar.
El corretaje, comisiones y cualquier erogación que se identifique con la
compra debe aplicarse a la cuenta de resultados correspondiente.
Constitución de provisiones
Art. 8. Las provisiones o estimaciones referidas en los artículos anteriores
se harán mensualmente, debitando los gastos de operación en la cuenta
denominada “Saneamiento de Inversiones Financieras e Intereses” y
acreditando la cuenta complementaria de activo denominada “Provisión para
valuación de Inversiones”.
Reconocimiento de perdidas
Art. 9. El reconocimiento de perdida en una inversión ocasionara un crédito
en la cuenta de activo que registra la inversión y se debitara la cuenta
complementaria de activo hasta por el valor provisionado correspondiente al
instrumento castigado, la diferencia si hubiere, se debitara a la cuenta de
gastos denominada “ Castigos de Activos de Intermediarios”.
Liberación de provisiones
Art. 10. Las liberaciones de provisiones ocasionaran un crédito en los
ingresos no operacionales, en la cuenta denominada “Liberación de
Reservas de Saneamiento” y un debito en la cuenta complementaria de
activo.
Las liberaciones de provisiones pueden ser ocasionadas por disminución del
requerimiento de provisiones, por redención del instrumento o por
transferencia del mismo.
CAPITULO III
OTRAS DISPOSICIONES Y VIGENCIA
Art. 11. Los Bonos del Fondo de Financiamiento de Reactivación de las
Actividades Productivas (FFRAP) y los saldos por cobrar por este concepto,
deberán valuarse con base a las normas para calificación de deudores
emitidas por la Superintendencia del Sistema Financiero.
Art. 12. Los bancos que al constituir las provisiones requeridas por estas
normas tengan una disminución del requerimiento de fondo patrimonial por
debajo del requerido legalmente, podrán presentar un plan para la
constitución de tales provisiones a la Superintendencia.
Art. 13. Lo no previsto en estas Normas será resuelto por el Consejo
Directivo de la Superintendencia del Sistema Financiero.
Art. 14. Las financieras constituidas con base a la Ley de Bancos y
Financieras, deberán cumplir con estas disposiciones.
Art. 15. Estas normas tendrán vigencia a partir del 1 de octubre del año dos
mil.
ANEXO 4
CATEGORÍAS DE CLASIFICACION
Categorías Provisión Emisiones de títulos de deuda a largo plazo
AAA Corresponde a aquellos instrumentos en que sus
emisores cuentan con la más alta capacidad de pago
de capital e intereses en los términos y plazos
pactados, la cual no se vería afectada ante posibles
cambios en el emisor, en la industria a que pertenece
o en la economía.
AA Corresponde a aquellos instrumentos en que sus
emisores cuentan con una muy alta capacidad de
pago de capital e intereses en los términos y plazos
pactados, la cual no se vería afectada ante posibles
cambios en el emisor, en la industria a que pertenece
o en la economía.
A 2% Corresponde a aquellos instrumentos en que sus
emisores cuentan con una buena capacidad de pago
de capital e intereses en los términos y plazos
pactados, pero esta es susceptible de deteriorarse
Categorías Provisión Emisiones de títulos de deuda a largo plazo
levemente ante posibles cambios en el emisor, en la
industria a que pertenece o en la economía.
BBB 5% Corresponde a aquellos instrumentos en que sus
emisores cuentan con una suficiente capacidad de
pago de capital e intereses en los términos y plazos
pactados, pero esta es susceptible de debilitarse
levemente ante posibles cambios en el emisor, en la
industria a que pertenece o en la economía.
BB 10% Corresponde a aquellos instrumentos en que sus
emisores cuentan con capacidad de pago de capital
e intereses en los términos y plazos pactados, pero
esta es variable y susceptible de deteriorarse ante
posibles cambios en el emisor, en la industria a que
pertenece o en la economía, pudiendo incurrirse en
retraso de el pago de intereses.
B 25% Corresponde a aquellos instrumentos en que sus
emisores cuentan con el mínimo de capacidad de
pago de capital e intereses en los términos y plazos
pactados, pero esta es muy variable y susceptible de
Categorías Provisión Emisiones de títulos de deuda a largo plazo
deteriorarse ante posibles cambios en el emisor, en
la industria a que pertenece o en la economía,
pudiendo incurrirse en perdida de intereses y capital.
C 50% Corresponde a aquellos instrumentos en que sus
emisores no cuentan con una capacidad de pago de
capital e intereses en los términos y plazos pactados,
existiendo alto riesgo de perdida de capital e
intereses.
D 75% Corresponde a aquellos instrumentos en que sus emisores no
cuentan con una capacidad para el de capital e intereses en los
términos y plazos pactados, y que presentan incumplimiento
efectivo de pago de intereses o capital o requerimiento de
quiebra en curso.
E 100% Corresponde a aquellos instrumentos cuyo emisor no ha
presentado información suficiente, o no tiene información
representativa para el periodo mínimo exigido para la
clasificación, además de no existir garantías suficientes.
Categorías Provisión Emisiones de títulos de deuda a corto plazo
N-1 Corresponde a aquellos instrumentos cuyos
emisores cuentan con la más alta capacidad de
pago de capital e intereses en los términos y
plazos pactados, la cual no se vería afectada
ante posibles cambios en el emisor, en la
industria a que pertenece o en la economía.
N-2 5% Corresponde a aquellos instrumentos cuyos
emisores cuentan con una buena capacidad de
pago de capital e intereses en los términos y
plazos pactados, pero esta es susceptible de
deteriorarse levemente ante posibles cambios en
el emisor, en la industria a que pertenece o en la
economía.
N-3 10% Corresponde a aquellos instrumentos en que sus
emisores cuentan con una suficiente capacidad
de pago de capital e intereses en los términos y
plazos pactados, pero esta es susceptible de
debilitarse levemente ante posibles cambios en
el emisor, en la industria a que pertenece o en la
economía.
Categorías Provisión Emisiones de títulos de deuda a corto plazo
N-4 25% Corresponde a aquellos instrumentos cuyos
emisores poseen una capacidad de pago de
capital e intereses en los términos y plazos
pactados, que no reúne los requisitos para
clasificar en los niveles N-1, N-2, N-3.
N-5 100% Corresponde a aquellos instrumentos cuyos
emisores no han proporcionado información
representativa para el periodo mínimo exigido
para la clasificación, además de no existir
garantías suficientes.
