Menging koop- en sociale huurwoningen in woonblokken · 1 Menging koop- en sociale huurwoningen in...
39
1 Menging koop- en sociale huurwoningen in woonblokken Een onderzoek naar de beleefde aspecten van menging door bewoners Door: Raymond Frederiks, Student BSc Sociale Geografie & Planologie UvA Al s onderdeel van onderzoeksstag e bij de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC)
Transcript of Menging koop- en sociale huurwoningen in woonblokken · 1 Menging koop- en sociale huurwoningen in...
1
Menging koop- en sociale
huurwoningen in woonblokken
Een onderzoek naar de beleefde aspecten van menging door bewoners
Door: Raymond Frederiks, Student BSc Sociale Geografie & Planologie UvA
Als onderdeel van onderzoeksstage bij de Amsterdamse Federatie
van Woningcorporaties (AFWC)
2
3
Inhoudsopgave 1: Introductie ............................................................................................................................. .. 4
2: Theoretisch kader ..................................................................................................................... 7
2.1: Effecten van menging ................................................................................................................... 7
2.2: Buurtrelaties en samenleven ....................................................................................................... 8
3: Onderzoeksopzet........................................................................................................ ............ 11
3.1 Deelvragen................................................................................................................................... 11
3.2 Gemengd wonen en eigendom ................................................................................................... 12
3.2: Toepassing en beperkingen methoden van onderzoek ............................................................. 13
3.4: Spreiding en motivering casussen .............................................................................................. 14
4: Casussen ............................................................................................................................. ... 16
4.1: De Amsterdamse woningmarkt in beeld.................................................................................... 16
4.2 Overzicht VvE’s ............................................................................................................................ 18
4.2.1: Casus Voorsteven .................................................................................................................... 19
4.2.2: Casus IJburg complex X............................................................................................................ 20
4.2.3: Casus Lutma ............................................................................................................................ 21
4.2.4: Casus Hertspieghelweg ........................................................................................................... 22
4.2.5: Casus Kattenburg..................................................................................................................... 23
5: Tevredenheid over Samenleven .............................................................................................. 25
5.1: Contact tussen bewoners ........................................................................................................... 25
5:2 Overlast ....................................................................................................................................... 26
5.3: Verantwoordelijkheid................................................................................................................. 28
6: Overleg en participatie binnen VvE ......................................................................................... 30
6.1 Participatie .................................................................................................................................. 30
6.2: Aanpak corporatiemedewerkers VvE ......................................................................................... 31
7: Conclusie en aanbevelingen .................................................................................................... 34
Waarom menging? ........................................................................................................................ 34
Wat zijn de ervaringen over menging op blokniveau na de verkoop van huurwoningen? ........... 34
Hoe verloopt het overleg binnen de VvE in gemengde woonblokken met betrekking tot de
casussen?....................................................................................................................................... 36
Bronnenlijst ............................................................................................................................... 38
4
1: Introductie
“Door het, sinds de jaren tachtig door
corporaties, systematisch mengen van
toegevoegde woningen en het differentiëren in
geherstructureerde wijken, is er geen sprake
van problematische segregatie in de
volkshuisvesting.” (De Vernieuwde Stad, 2014)
Deze zin volgde uit de reactie van ‘De
Vernieuwde Stad’, een platform van
grootstedelijke woningcorporaties, op het
ingediende wetsvoorstel tot de herziening van
de woningwet. Het mengen van sociale huur-
en koopwoningen, ook differentiatie van de
woningvoorraad genoemd, is al enige tijd
onderdeel van beleid op de Nederlandse
woningmarkt. Met name de grote steden is dit
van toepassing, waarbij deze mix in
verschillende vormen en maten tot uiting
komt. Het aanbieden van een gemengd
woningaanbod bij nieuwbouwcomplexen is
bijvoorbeeld een mengingsvorm, maar ook de
verkoop van sociale huurwoningen leidt tot
menging. Over de implementatie van deze
mengingsvorm bestaat discussie, vooral over
de sociale en economische gevolgen van
menging voor de buurt.
Op het grootstedelijk schaalniveau wordt
differentiatie in de woningvoorraad vooral
aangevoerd als middel om de diversiteit en
daarmee de sociaaleconomische achterstand
van buurtbewoners te voorkomen. Hierbij
worden extreme vormen van ongelijkheid,
zoals de vorming van ‘banlieus’ in Parijs, in
ieder geval gedeeltelijk voorkomen (RIGO,
2011). In deze context is menging bedoeld om
sociaaleconomische verschillen tussen
buurten aanzienlijk te verminderen.
In de onderstaande afbeelding wordt duidelijk
in hoeverre buurten in Amsterdam, waar dit
onderzoek als casus zal worden gebruikt,
tegenwoordig gemengd zijn naar eigendom.
Daarbij is het aantal lichtgekleurde buurten,
dus gemengde wijken, flink gestegen ten
opzichte van de oude situatie.
Figuur 1: Menging buurten in Amsterdam (Bron: AFWC, 2013)
Naar de effecten van menging op het
schaalniveau van buurten is na analyse
gebleken dat daar al een aantal onderzoeken
gedaan zijn op dat gebied. Recentelijk kwam
onderzoeker Barend Wind (2014) tot de
conclusie in de studie ‘Verkoop van
corporatiewoningen en de gevolgen voor het
buurtkapitaal’ dat de verkoop van
corporatiewoningen weinig tot geen invloed
heeft op het buurtkapitaal. Het buurtkapitaal
werd in deze studie omschreven als een
‘hulpbron die ontstaat uit de externe effecten
van interactie tussen mensen binnen een
eenzelfde geografische context, en de status
die buitenstaanders daar aan toekennen’.
Volgens de studie van Van Ham (2014) is het
effect van sociale stijging, de mate waarin
daarnaast niet bewezen. Maar op een lager
schaalniveau, namelijk op dat van
woonblokken, is er nog steeds ruimte voor
onderzoek. Eigenaren en huurders zijn daar
door elkaar gemengd, terwijl zij mogelijk een
andere sociaaleconomische achtergrond
hebben.
Bewoners binnen woonblokken ondervinden
direct de gevolgen van menging als
beleidsvorm. Het onderzoek dat is uitgevoerd
met betrekking tot menging focust zich
voornamelijk op statistische en demografische
5
effecten van menging. Maar hoe bewoners
menging feitelijk ervaren en of dit aansluit bij
hun woonwensen is vaak nog onduidelijk. Om
daar op in te springen zal er in dit onderzoek
door middel van kwalitatieve methoden van
onderzoek en het afnemen van
semigestructureerde interviews, gekeken
worden hoe menging wordt ervaren door
zowel sociale huurders als eigenaren. Zo kan
er op exploratieve wijze een beeld worden
geschetst van de manier waarop bewoners
differentiatie van de woningvoorraad op
complexniveau waarderen. Verspreid over
meerdere case studies ontstaat daardoor een
beeld van hoe menging binnen Amsterdam
binnen woonblokken wordt ‘beleefd’. De
vraag die daarin van belang is, is in welke
mate menging van invloed is op de
leefbaarheid voor de bewoners binnen het
woonblok. Welke verschillen zien zij, en wat
vinden zij van hun medebewoners?
Naast de mogelijke invloed van de verkoop van
sociale huurwoningen op het samenleven
ontstaat er met de verkoop van huurwoningen
nog een ander effect op complexniveau. Met
de toestroom van eigenaren, is er op
complexniveau een wettelijke verplichting tot
het oprichten van een Vereniging van
Eigenaars (VvE). Het beheer is in een
gemengd complex geregeld binnen de VvE.
Daarbij hebben de woningcorporaties als
grooteigenaar van meerdere appartementen
en particuliere eigenaren zeggenschap. In dit
geval veranderd de positie van de huurders,
omdat ze in hun wensen niet meer alleen met
de corporatie te maken hebben, maar ook
met de VvE. Deze is nu immers
eindverantwoordelijk, en de vraag is in welke
mate huurders dan nog invloed hebben op de
beslissingen die gemaakt worden, en in welke
mate zij kunnen participeren in de VvE.
Op zowel het organisatorische als op het
gebied van samenleven treden er op
complexniveau door de verkoop van
huurwoningen veranderingen op. Dit
onderzoek onderscheidt zich ten opzichte van
de literatuur die al bestaat over menging dus
op twee aspecten. Het eerste aspect is het
schaalniveau, waar in plaats van de effecten
van menging voor de buurt, nu de gevolgen op
blokniveau centraal staan. Daarnaast ligt de
focus niet op het evalueren van de
veronderstelde theoretische effecten van
menging, maar op de praktische aspecten. Dit
onderzoek laat de gevolgen van menging door
de ogen van bewoners zien, in plaats van door
de ogen van beleidsmakers. Centraal staat dan
hoe bewoners in de praktijk menging ervaren.
Het doel van dit onderzoek is om bewoners,
woningcorporaties en beleidsmakers inzicht te
bieden waar differentiatie in de
woningvoorraad door middel van de verkoop
van huurwoningen toe heeft geleid. Door
middel van het spreiden van casussen over
verschillende buurten en corporaties in
Amsterdam wordt er in dit onderzoek voor
gezorgd dat er een zo algemeen mogelijk
beeld ontstaat. In dit onderzoek is gekozen
voor een stapsgewijze aanpak. Het begint met
relevante theorieën over menging en
samenleven. Vervolgens zal de
onderzoeksopzet toegelicht worden, waarna
de casusselectie verder wordt toegelicht en
individueel besproken. Tot slot worden de
onderzoeksresultaten gepresenteerd, en
volgen aanbevelingen over de wijze waarop
woningcorporaties omgaan met het overleg
tussen bewoners in de VvE.
Zoals gezegd in de introductie ligt de focus op
de ervaringen van bewoners met betrekking
tot samenleven en de wijze hoe een VvE
functioneert binnen gemengde complexen. De
hoofdvraag luidt dan als volgt:
“Hoe ervaren zowel huurders als eigenaren
menging binnen woonblokken, die ontstaat
als gevolg van de verkoop van
6
huurwoningen, met betrekking tot
tevredenheid over samenleven en beheer?”
Voordat op exploratieve wijze duidelijk wordt
gemaakt wat de gevolgen zijn van de verkoop
van huurwoningen, wordt er in dit onderzoek
ook beknopt gekeken naar de motieven achter
deze verkoop . Deze motieven zullen
terugkomen in het theorieonderzoek, waarbij
er gekeken wordt naar de meer algemene
doelen en effecten van menging door middel
van de verkoop van sociale huurwoningen.
Niet elke corporatie hanteert dezelfde doelen
bij het mengen binnen woonblokken. Bij het
verder inzoomen op de casussen zal nog
nadrukkelijker terugkomen hoedanig er per
complex verkocht is. Verder ga inzoomen op
de cases zal ik deze verder evalueren. De
eerste deelvraag luidt dan als volgt:
“Waarom wordt er gekozen voor het mengen
van sociale huur- en koopwoningen binnen
woonblokken door middel van de verkoop van
huurwoningen?”
De tweede deelvraag spitst zich toe op de
ervaringen van bewoners over hun woonblok,
en hoe men hun woonblok beleefd. “Wat zijn
de ervaringen van eigenaren en huurders met
betrekking tot mengen van koop en huur
binnen hun woonblok?” Deze worden weer
uitgesplitst in de volgende componenten:
“Hoe waarderen huurders/eigenaren hun
woonblok, zowel fysiek als sociaal?” en
vervolgens “In hoeverre heeft menging
volgens huurders/eigenaren invloed op deze
waardering?”
Daarna ga ik kijken op welke manier het
overleg binnen de VvE wordt vormgegeven
per VvE. De tweede deelvraag is dan de
volgende: “Hoe verloopt het overleg binnen de
VvE in gemengde woonblokken met betrekking
tot de casussen?” Deze splits ik uit in de
volgende vragen:
“Hoe kijken bewoners, zowel
eigenaren als huurders tegen
participatie aan in de VvE?”
“Hoe pakken woningcorporaties het
overleg binnen de VvE aan?”
“Welke modellen van
huurdersparticipatie worden er
toegepast per VvE?”
7
2: Theoretisch kader
2.1: Effecten van menging In de literatuur over menging van koop- en
huurwoningen zijn een aantal (mogelijke)
effecten benoemd die het gevolg zijn van deze
beleidsmaatregel. Deze effecten zijn mogelijk
ook zichtbaar op blokniveau. Sociale,
economische en demografische effecten
kunnen het resultaat zijn.
2.1.1: Sociale effecten van menging Aan
de keuze voor differentiatie als
beleidsmaatregel liggen ook sociale motieven
ten grondslag. Vermeende effecten die
menging van koop- en sociale huurwoningen
zou moeten opleveren kennen een
sociaaleconomisch en een sociaal cultureel
aspect (Dingemans et al, 2009) Onder het
sociaaleconomische gedeelte wordt vooral de
beperkte kans op sociale stijging verstaan.
Deze effecten worden buurteffecten
genoemd. Een eenzijdig samengestelde buurt
met veel kansarmen leidt mogelijk tot minder
kansen bij het vinden van werk en beperking
van de persoonlijke ontwikkeling (Ouwehand,
2006). Het schaalniveau waarop hier wordt
gekeken is vooral naar buurten ten opzichte
van het stedelijk gemiddelde (RIGO, 1997).
Het onderzoeken en vaststellen in hoeverre de
buurt invloed heeft op sociale stijging is in de
praktijk lastig. Vaak wordt ook de causaliteit
omgedraaid. Een buurt heeft niet per se een
effect op het inkomen, maar het vestigen in
een buurt wordt beïnvloed door
inkomensmogelijkheden (CPB, 2011). Het is
daarom lastig vast te stellen of het mengen
van buurten significante effecten kan hebben
op sociale stijging van een woonblok.
Desalniettemin wordt door differentiatie
kansarme bewoners de kans geboden om
tussen hogere inkomens te wonen (VROM,
2000). Daarnaast is deze vorm van mengen op
basis van eigendom wel een middel om
middeninkomens te faciliteren. Daarmee kan
de sociale compositie van een buurt worden
beïnvloed (Boterman & Van Gent, 2013).
Daarnaast is de sociaal-culturele invalshoek
een veelgenoemd aspect van ruimtelijke
differentiatie. Centrale begrippen zijn daarbij
de woonomgeving, sociale samenhang,
gevoelens van sociale veiligheid, afwijkend
gedrag, criminaliteit en tevredenheid (VROM,
2000). Daarbij gaat het met betrekking tot
differentiatie of menging dan wel scheiding
zorgt voor overlast. Het gaat er hierbij om in
hoeverre verschillen in de
bevolkingssamenstelling, in mijn onderzoek
vooral op schaalniveau van het woonblok, al
kan leiden tot sociale problematiek en
leefbaarheidsproblemen.
Het meten van de leefbaarheid is een
gehanteerde maatstaaf om deze invalshoek te
onderzoeken (RIGO, 1997). Hierbij wordt ook
onderscheid gemaakt tussen leefstijlgroepen.
Hierbij ontstaat ook het risico dat
verschillende leefstijlgroepen elkaar niet
begrijpen. Veel eigenaren in oudere
complexen bemerken snel de voor- en
nadelen van de fysieke omgeving van de
woning, maar de minder tastbare sociale
omstandigheden zijn bij aanvang onbekend
(Koopman, 2010).
2.1.2: Economische effecten van menging
De ruimtelijk-economische effecten van
menging zijn vaak het gevolg van maatregelen
om de economische waarde van een buurt op
te vijzelen. Het mengen van koop- en
huurwoningen in buurten die minder populair
zijn in de grootstedelijke omgeving komen tot
stand door middel van de verkoop van sociale
huurwoningen. De doelgroep die hierbij wordt
gehanteerd zijn de sociale stijgers in de buurt,
voormalige huurders die verder gaan in hun
wooncarrière (Koopman, 2010).
De waardering van een buurt kan door het
vasthouden van deze stijgers vergroot
worden, maar het effect op de prijsvorming
8
blijft in buurten met een mindere reputatie
minimaal, omdat de schaarste van een
woningtype bepalend is voor de prijs
(Koopman, 2010). Echter blijft het aantrekken
van gezinnen, middeninkomens en
welgestelde senioren prioriteit, omdat dit ten
goede komt aan de economische draagkracht
van het gebied (VROM, 2000).
2.1.3: Demografische effecten van
menging Strategieën om koop en huurwoningen met
elkaar te mixen leiden ook tot veranderingen
in bevolkingssamenstelling van de buurt.
Eigenaren hebben vaak een andere
sociaaleconomische achtergrond. Door
sommige wetenschappers wordt de verkoop
van corporatiebezit als beleidsvorm gezien als
een verkapte strategie ten behoeve van
‘gentrification’ (Lees, 2008). Dit zou ook leiden
tot verplaatsing van sociale huur uit
aantrekkelijke locaties.
De aankoop van sociale huurwoningen door
individuele huishoudens is niet alleen van
invloed op de sociale compositie van een
buurt. Het kopen van een woning is ook een
keuze van een individueel huishouden waarbij
ook factoren zoals etniciteit, leeftijd en woon
carrière van invloed zijn. In buurten met een
grote vraag naar woningen is de verkoop van
huurwoningen vaak een oorzaak van
gentrification, terwijl dit in buurten met
beperkte vraag kan leiden tot vermindering
van status van de buurt. Vanuit beleidsmakers
is de verkoop van sociale huurwoningen
vanuit een aantal discoursen aangedragen.
Het stimuleren van eigenaarschap, stedelijke
vernieuwing en het benutten van de ‘value
gap’, het gat tussen de huidige en potentiële
waarde van vastgoed, zijn vaak genoemd.
(Boterman & Van Gent, 2013). De
gezinssamenstelling is door de verkoop van
huurwoningen veranderd. Daarnaast is de
diversiteit van de bevolking in sommige
buurten in Amsterdam toegenomen, terwijl in
andere buurten de samenstelling juist
homogeen is geworden.
2.2: Buurtrelaties en samenleven Voordat in dit onderzoek zal worden
ingezoomd op het aspect van samenleven bij
gemengde buurten complexen, volgt er nu
eerst een overzicht van bestaande literatuur
over samenleven in de buurt en op
blokniveau.
2.2.1: Sociale samenhang en publieke
familiariteit
Volgens het Sociaal Cultureel Planbureau
(2009) zijn de relaties die men met hun buren
hebben in Nederland over het algemeen erg
zwak. Er zijn daarbij een viertal voorwaarden
gesteld die bepalend zijn voor
gemeenschapsvorming in de buurt.
1. Er moet gelegenheid zijn elkaar te
ontmoeten
2. Er moet sociaal kapitaal aanwezig zijn,
men moet weten dat een ander iets
kan bieden
3. Er moet sprake zijn van wederzijdse
afhankelijkheid
4. Er moet sprake zijn van een beperkt
aantal alternatieven voor contact ten
opzichte van de buren
De conclusie die het SCP trekt is dat
hoogopgeleiden minder behoefte hebben aan
gemeenschapsvorming in de buurt, omdat zij
sterkere bindingen op bijvoorbeeld het werk
ervaren. Homogeniteit qua inkomen werkt
daarnaast bevorderlijk op de
gemeenschapsvorming, terwijl grote
verschillen in inkomen dit kan tegenwerken.
Een beperkt gemeenschapsgevoel leidt niet
per se tot verloedering maar kan wel leiden
tot beperkte sociale controle, waardoor de
bereidheid tot ingrijpen verminderd.
Blokland (2009) beargumenteert dit, door te
stellen dat in buurten waar de publieke
familiariteit gering is, men niet weet wat ze
9
van elkaar kunnen verwachten. Deze
onzekerheid maakt een buurt extra
kwetsbaar, omdat het opbouwen van
onderling vertrouwen tussen bewoners die
elkaar niet kennen lastiger is. Het ontbreken
van goede informatie over de buurtbewoners
werkt dan ook vaak stereotyperingen en
wij/zij denken in de hand. Op deze manier kan
publieke familiariteit als een voorwaarde voor
prettig en veilig samenleven genoemd
worden. Daarentegen komt in het onderzoek
van Blokland naar voren dat ook juist afstand
en publieke anonimiteit ervaren kan worden
als prettig. In de onderstaande figuur zijn de
dimensies van publieke familiariteit zichtbaar.
Figuur 2: Dimensies publieke familiariteit (Bron: Blokland, 2009)
Daarbij zijn twee dimensies van belang bij
publieke familiariteit. Enerzijds de mate van
toegang tot de ruimte, verdeeld in publieke of
meer private ontmoetingsplekken. De andere
dimensie heeft betrekking op de mate waarin
we informatie geven of verstrekken (Blokland,
2009). Daarbij is het de vraag of het contact
tussen bewoners anoniem en oppervlakkig is
of juist intiem.
2.2.2: Woningbezit en sociaal kapitaal
Verhuizingen zijn voor bepaalde groepen
direct gerelateerd aan een toename of
afname van financiële bronnen ten opzichte
van de woonsituatie daarvoor (Wittebrood &
Permentier, 2011). Zo verhuist men
bijvoorbeeld van een huur- naar een
koopwoning, omdat men de financiële
middelen heeft vergaard om een huis te
kunnen kopen. In wijken die in 2007 door
toenmalig minister Vogelaar werden
aangemerkt als krachtwijken, is duidelijk dat
de bewoners die vertrekken een uit die wijken
relatief vooruitgaan wat betreft woonsituatie
en inkomen.
Wanneer middenklasse gezinnen zich
vestigen in een van deze aandachtswijken, is
dat veelal omdat de woon-werk afstand
relatief beperkt is, en de prijs-kwaliteit
verhouding gunstig is ten opzichte van de
overige wijken. Wittebrood & Permentier
(2011) concluderen dat het sociale leven van
deze bewoners zich veelal afspeelt buiten
deze wijken, afgezien van contacten met
buren via de VvE. Vaak is de behoefte tot
contact met buren ook beperkt in verband
met een drukke leefstijl.
Daarentegen zijn er ook groepen bewoners die
meer binding hebben met hun leefomgeving
dan anderen. Dit zijn vaak autochtone
bewoners die al langere tijd in de buurt wonen
in naoorlogse wijken. Deze bewoners hebben
een netwerk in de buurt, veelal via
bewonersorganisaties zoals een
huurdersvereniging of een
bewonerscommissie. Daarnaast zijn het ook
veelal niet-westerse migranten met contacten
in de buurt, dat zich echter veelal beperkt tot
de eigen etniciteit (Wittebrood & Permentier,
2011).
Bij de verkoop van sociale huurwoningen in
deze krachtwijken, stijgt ook de sociale
cohesie volgens dit onderzoek. Dit omdat
men, zo wordt verondersteld, meer wil
investeren in hun eigen leefomgeving.
Daarnaast heeft het een gunstig effect op de
10
veiligheidsbeleving en criminaliteit. Deze
veronderstelde positieve effecten worden
door menig aantal andere wetenschappers
echter niet gedeeld. Zo zijn er enerzijds
auteurs die benadrukken dat nieuwe
bewoners stabiliteit brengen, terwijl andere
auteurs stellen dat de oorspronkelijke
bewoners nauwelijks profiteren (Wind, 2015).
Naast het gunstige effect van de verkoop van
woningen in krachtwijken op de sociale
cohesie, wordt in het onderzoek van Veldboer
et al. (2011), ook geconcludeerd dat het
verruimen van het koopaanbod in Amsterdam
ook gunstige effecten heeft voor het
buurtvertrouwen in zowel vooroorlogse
gentrification gebieden als naoorlogse
stedelijke vernieuwingswijken. Het
buurtvertrouwen is gedefinieerd als een
optelsom van tevredenheid, de mate waarin
men zich thuis, de sociale omgang in de buurt
en het oordeel over de betrokkenheid van
bewoners. Hier heeft het aanbrengen van
meer diversiteit in woningen en daarmee
bewoners tot positieve veranderingen geleid.
Dit staat dan weer haaks op de theorie van
Robert Putnam (2007), die stelt dat een
grotere mate van diversiteit in bijvoorbeeld
inkomen juist niet bevorderlijk is voor de
sociale samenhang in de buurt. Hipp & Perrin
(2009) ondersteunen dit beeld door te stellen
dat grote verschillen in inkomen, leeftijd en de
aanwezigheid van kinderen leidt tot een
vermindering van bindingen in de buurt. Wat
het aanbrengen van een gedifferentieerd
woningaanbod door de verkoop van sociale
huurwoningen betekent bestaat dan in de
wetenschap dus voldoende discussie.
11
3: Onderzoeksopzet
3.1 Deelvragen
Deelvraag 1
In dit onderzoek zal er gebruik worden
gemaakt van kwalitatieve methoden van
onderzoek. Het doel is om op exploratieve
wijze in kaart brengen hoe het mengen van
koop- en sociale huurwoningen door
bewoners wordt beleefd. De eerste deelvraag
is vrij algemeen, en is in de theorie al aan bod
gekomen.
“Waarom wordt er gekozen voor het mengen
van sociale huur- en koopwoningen binnen
woonblokken?”
Wel zal er nog meer gekeken naar de
motivatie van de woningcorporaties per
casus, en dan waarom zij verkopen.
Beleidsdocumenten waarin deze beleidskeuze
wordt toegelicht zijn daarbij belangrijke data.
Daarnaast kunnen interviews dit
ondersteunen als er onduidelijkheden of
beperkingen zijn in de beschikbare data. De
eerste deelvraag is dus toegespitst op waarom
er gemengd wordt.
Deelvraag 2
In de tweede deelvraag komen de meningen
van bewoners van gemengde complexen over
het samenleven aan bod. Door middel van
interviews onder bewoners, zowel huur als
koop, moet een compleet beeld ontstaan van
de beleving van deze mengingsvorm. Deze
deelvraag luidt als volgt:
“Wat zijn de ervaringen van eigenaren en
huurders met betrekking tot mengen van koop
en huur binnen hun woonblok?”
Bij deze deelvraag zal gebruik worden
gemaakt van een thematische
analysemethode. Deze analysemethode is
voor dit onderzoek geschikt, omdat deze
methode de betekenis die bewoners geven
aan samenleven in gemengde complexen
overzichtelijk naar voren brengt. Het sterkste
punt van deze methode is dat het de
kwalitatieve data in dit onderzoek
vergelijkbaar en overzichtelijk maakt. Overlast,
contact en verantwoordelijkheid zijn de
thema’s die behandeld worden, en in tabellen
zullen deze variabelen die van invloed zijn op
de tevredenheid in de buurt naast elkaar
gelegd en vergeleken worden.
Hieronder is een conceptueel model gegeven.
In deze deelvraag wordt vooral de relatie
onderzocht tussen een veranderde
samenstelling van een woonblok na verkoop,
en de invloed daarvan op het samenleven.
Deze vraag spitst zich dus toe op de pijl tussen
De effecten van de verkoop van sociale
huurwoningen op blokniveau is een gefaseerd
proces. Het volgende model geeft de
conceptuele relatie :
Verkoop corporatiewoningen
Samenstelling woonblok
Tevredenheid samenleven
Figuur 3.1: Conceptueel model
Verondersteld wordt dat de verkoop van
corporatiewoningen leidt tot een andere
demografische samenstelling van een
woonblok. Na de verkoop van woningen
vestigen zich andere huishoudens in het
betreffende woonblok. Dit leidt aannemelijk
tot veranderingen in samenleven. Alhoewel de
dataverzameling in deze deelvraag gericht is
op de laatste fase, is het niet zo dat slechts de
tevredenheid onderzocht wordt. Door de
cases zo goed mogelijk te beschrijven met
betrekking tot de samenstelling van de buurt
waarin het blok gelegen is, houdt dit
12
onderzoek ook rekening met locatie
afhankelijke variabelen die van invloed zijn op
het samenleven.
Deelvraag 3
De derde deelvraag spitst zich toe op het
overleg binnen de VvE. Door middel van
kwalitatieve interviews uit te zetten met
corporatiemedewerkers en VvE besturen zal in
dit onderzoek duidelijk worden hoe het
overleg en beheer van de onderzochte
gemengde complexen vorm is gegeven. Deze
data die hiermee verzameld wordt, wordt
gebruikt om de actoren per casus in beeld te
brengen. Daarbij staat de mate van invloed en
belang van actoren die betrokken zijn bij
gemengde complexen centraal. Dit heeft
betrekking op de derde deelvraag:
“Hoe verloopt het overleg binnen de VvE in
gemengde woonblokken met betrekking tot de
casussen?”
Daarbij worden gebiedsbeheerders, dan wel
VvE coördinatoren van woningcorporaties
geïnterviewd die de eigenaarsrol in de VvE
vertolken in de algemene ledenvergadering
van de VvE zelf. Door middel van een
actorenanalyse wordt per casus in beeld
gebracht hoe deze actoren functioneren, en
hoe de betrokken woningcorporaties het
overleg binnen de VvE aanpakken. Als basis is
het volgende model gegeven:
verenigd zijn. De woningcorporatie behartigt
als grooteigenaar de belangen van hun
huurders in de VvE. Daarom is er geen directe
verbinding tussen de huurders en de VvE. Wel
zijn er verschillende methoden te bedenken
waarin huurders directer inspraak in de VvE
hebben. In de huidige context is duidelijk dat
er vraag is naar meer experimentele vormen
van betrokkenheid van huurders in de VvE. In
de Amsterdamse Samenwerkingsafspraken
tussen de Huurdersvereniging Amsterdam, de
Amsterdamse woningcorporaties en de
Gemeente Amsterdam wordt
huurdersvertegenwoordiging in de VvE
genoemd als pilot waarbij er wordt
toegewerkt naar volwaardig partnerschap
tussen bewoners (AFWC, 2015)
3.2 Gemengd wonen en eigendom Als een corporatie overgaat tot de verkoop
van sociale huurwoningen binnen een
complex vindt er een overgang plaats naar het
appartementsrecht, waardoor een corporatie
niet meer volledig eigenaar is, maar gedeeld
eigenaar als lid van de Vereniging van
Eigenaren (VvE). De VvE beslist onder andere
over de instandhouding en het onderhoud in
het gebouw, de manier waarop men met
elkaar omgaat en het netjes houden van
gemeenschappelijke ruimtes. Bij complexen
waarin de eigendomssituatie gemengd is
behartigt de corporatie de belangen van zijn
huurders in de VvE.
Particuliere eigenaren
Corporatie
VvE
Sociale
huurders
Deze situatie kan ook tot problemen leiden. In
sommige gevallen stellen huurders opgemerkt
te hebben dat de corporatie alleen hun eigen
financiële belangen behartigt. Dit leidt ertoe
dat er onder de huurders vraag bestaat naar
modellen waar zij kunnen meebeslissen
(NUL20, 2011). Daarnaast worden vanuit de
kant van particuliere eigenaren deFiguur 3.2: Actorenscan
De VvE is een vereniging waarbij alle
eigenaren van een deel van het complex
woningcorporaties verweten misbruik te
maken van hun meerderheidsbelang in de
VvE, en dan specifiek in complexen waar de
corporatie nog relatief gezien eigenaar is van
13
een hoog percentage van de woningen (NVM,
Z.J.).
Verder zijn er behalve problemen met
betrekking tot de eigendomssituatie ook
algemene problemen die worden gesignaleerd
in gemengde woonblokken (WSWonen, Z.J.):
Gebrekkige communicatie tussen
huurders, corporatie en eigenaren
Geen contact tussen eigenaren en
huurders
Verschil in waardering voor belang
leefbaarheid
Verschil in waardering voor belang
onderhoud
Complicaties op juridisch gebied:
Appartementsrecht versus huurrecht
Dubbelrol corporaties: Zowel
functioneren als eigenaar als stem van
huurders
Huurders maken zich zorgen over het beheer
als de corporatie het meerderheidsbelang
verliest (WSWONEN, Z.J.). De mate van
menging is daarom mede bepalend voor de
manier waarop corporaties huurders de
vrijheid geven om mee te beslissen in plaats
van meepraten. Er zijn drie modellen
genoemd waarin de mate van inspraak van
huurders in de VvE kan worden geregeld. Het
eerste model betrekt zich op scheiding van
eigenaren en huurders. De
bewonerscommissie overlegt met de
verhuurder, en deze draagt de voorstellen die
daar werden aangedragen voor aan de VvE.
Dit is dus het meest basale voorbeeld, welke
al eerder ter sprake is gekomen.
Bij het tweede model is er sprake van een
adviescommissie, dan wel
bewonerscommissie, waar zowel huurders als
eigenaren in zitten. Deze brengt niet-bindend
advies uit aan de VvE. Bij het derde model
hebben huurders mandaat van de verhuurder
om namens hen te beslissen in de VvE. Dit kan
betrekking hebben op alle besluiten maar ook
op bepaalde besluiten, zoals over leefbaarheid
(WSWonen, Z.J.)
3.3: Toepassing en beperkingen
methoden van onderzoek Dit onderzoek is dus als volgt gestructureerd:
Er zal gebruik worden gemaakt van
kwalitatieve methoden van onderzoek. Dit
omdat de betekenis die bewoners zelf geven
aan het samenleven hetgeen is dat
onderzocht wordt. Per casus is de richtlijn om
ten minste twee huurders en tenminste twee
particuliere eigenaren te interviewen. Dit om
te voorkomen dat er een eenzijdig beeld
ontstaat per casus. Het is mogelijk dat
respondenten onderling, zij het eveneens
eigenaar of huurder, een hele andere mening
over het samenleven zijn toegedaan. Door
middel van de narratieve analysemethode
zullen de interviews geanalyseerd worden. De
afhankelijke variabele is in dit geval
tevredenheid over samenleven, waarop de
onafhankelijke variabelen de intensiteit van
het contact, de mate van
verantwoordelijkheid die bewoners nemen en
de mate van overlast bepalend zijn.
Met de interviews zullen in ieder geval een
aantal thema’s afgewerkt worden. Aan de
bewoners worden een aantal vragen
voorgelegd wat zij vinden van het samenleven
in het complex, gesplitst in de eerder
genoemde variabelen. Door in de interviews
te kijken naar in hoeverre bewoners
samenleven in verband brengen met
eigendom, is het mogelijk om een beeld te
scheppen van hoe deze mengingsvorm wordt
beleefd door bewoners. Daarnaast zijn er per
buurt factoren die van invloed zijn op het
prettig samenleven. Door te kijken naar
meerdere complexen over meerdere buurten
is het daarom makkelijker om rekening te
houden met lokale factoren die van invloed
zijn op prettig samenleven.
14
Deze kwalitatieve methoden leveren echter
wel beperkingen op. Omdat dit onderzoek
exploratief van aard is, is het lastig om
repliceerbaarheid na te streven. Voor aanvang
van dit onderzoek bestond er nog weinig grip
op welke variabelen van invloed zijn. Hierdoor
wordt slechts een beeld geschetst van hoe
menging beleefd en ervaren wordt door
bewoners. De externe validiteit komt door
deze onderzoeksmethode ook in het geding.
Het is lastig deze resultaten te generaliseren,
omdat de beleving van menging op
complexniveau enorm kan verschillen. Zo
kunnen in naburig gelegen complexen totaal
andere resultaten mogelijk zijn. Door het
aantal van vijf casussen wordt hier al enigszins
rekening mee gehouden. Echter is het ook niet
het doel om generaliserende uitspraken te
doen, maar eerder om te ontdekken wat er
speelt onder bewoners als het gaat om
mengen van koop- en huurwoningen.
Het is verleidelijk om als onderzoeker
generaliserende uitspraken te willen doen. In
dit onderzoek zal dat juist niet gebeuren. Wel
zal hier per casus benoemd worden wat er op
is gevallen, in hoeverre menging van invloed is
op samenleven en in hoeverre de buurt en de
corporatie daarin een rol heeft gespeeld. Ook
zullen de stappen die genomen zijn zo
nauwkeurig mogelijk beschreven worden,
zodat duidelijk wordt waarom en welke
bewoners en VvE experts zijn geïnterviewd.
3.4: Spreiding en motivering
casussen Bij de casusselectie is gekeken naar een
diverse selectie van cases, verspreid over
verschillende buurten en over verschillende
woningcorporaties. Dit omdat de
bevolkingssamenstelling en dus de
achtergrond van de koper kan verschillen per
buurt en dus per wooncomplex. Dit bleek ook
uit het onderzoek van Boterman & Van Gent
(2014), die opmerkten dat de verkoop van
sociale huurwoningen in sommige buurten tot
diversiteit qua bewoners heeft geleid, maar in
sommige buurten weer tot homogeniteit. Het
zou dus kunnen dat er daardoor in
verschillende buurten andere effecten zijn te
signaleren dan in anderen. Om te kijken in
hoeverre locatie een rol kan spelen in de
beleving van gemengde woonblokken wordt
in dit onderzoek de samenstelling van de
buurt daarom toegelicht. .
Daarnaast is gekozen voor verschillende
woningcorporaties, omdat woningcorporaties
vooral in het VvE vraagstuk verschillend
kunnen handelen. Zo kan het bijvoorbeeld
voorkomen dat de ene corporatie huurders
meer stem geeft in een VvE dan anderen. Om
zoveel mogelijk begrip te krijgen van
variabelen die meespelen in de manier
waarop menging beleefd wordt, wordt
daarom een breed aantal corporaties en
buurten gehanteerd.
De woningcorporaties die meewerken met dit
onderzoek, respectievelijk De Alliantie, De
Key, Rochdale, Stadgenoot en Ymere, waren
vrij zelf complexen aan te dragen die zich
lenen voor onderzoek. In dit onderzoek zullen
daarom geen conclusies getrokken worden
over goed dan wel minder goed beleid van
een corporatie ten opzichte van de anderen.
Dit omdat sommige corporaties de voorkeur
geven aan het onderzoeken van positieve
voorbeelden, terwijl anderen behoefte
hebben aan een evaluatie van complexen
waar bekend is dat er minder goed wordt
samengeleefd.
In de onderstaande tabel is te zien welke cases
worden gehanteerd in het onderzoek. De
eerste voorwaarde is een minimum van 50
woningen per VvE. Dit omdat het aannemelijk
is dat grotere VvE’s een meer algemeen beeld
scheppen van menging dan kleine VvE’s.
Daarnaast moet er sprake zijn van minimaal
30% particuliere eigenaren dan wel huurders
15
per VvE complex. Een significant
mengingspercentage is noodzakelijk omdat
gevolgen van menging voor bewoners minder
snel op zullen vallen met een klein percentage
gemengde voorraad.
Een laatste voorwaarde is dat de complexen
gemengd zijn als gevolg van de verkoop van
sociale huurwoningen. Desalniettemin wordt
in dit onderzoek een afwijkende case
meegenomen. De VvE op IJburg was bij
aanvang al gemengd. Dit omdat dan bekeken
kan worden in hoe een bij aanvang gemengd
complex kan verschillen ten opzichte van de
andere cases.
16
4.1: De Amsterdamse
woningmarkt in beeld 3000
In de afgelopen decennia heeft de 2500
Eigendom Stad
Koop 113694 (28%)
Sociale Huur 181882 (46%)
Particuliere huur 102989 (26%)
Totaal 398565 (100%)
4: Casussen
Verkoop sociale huurwoningen in Amsterdam
Amsterdamse woningmarkt de trend van
liberalisering op de woningmarkt gevolgd.
Door de verkoop van sociale huurwoningen en
stedelijke vernieuwingsstrategieën met
betrekking tot het mengen van koop- en
sociale huurwoningen op nieuwbouwlocaties
ontstaat een steeds gemengder aanbod op de
Amsterdamse woningmarkt. De meest recente
cijfers laten de volgende verdeling zien:
2000
1500
1000
500
0
Grafiek 1: Verkoop sociale huurwoningen in Amsterdam (Bron: AFWC, 2015)
Verkopen in aantal
Tabel 4.1: Eigendom in Amsterdam Bron: O+S Gemeente Amsterdam, 2014
In het convenant verkoop en splitsing sociale
huurwoningen is bepaald in welke mate
corporaties zijn bevoegd huurwoningen te
verkopen. 10 jaar geleden, in 2004, lag het
aandeel sociale huurwoningen op 53% van de
totale woningvoorraad, en in 2009 lag het
aantal op 49% van de totale voorraad.
(Gemeente Amsterdam, 2004 & 2009). In 10
jaar tijd is er dus een relatieve afname van 7%
te meten. In de onderstaande grafiek is de
ontwikkeling van de woningvoorraad in
Amsterdam te zien.
Deze ontwikkeling, namelijk afname van de
sociale huurvoorraad, is er een die parallel
loopt aan de verkoop van sociale
huurwoningen.
Geregeld stijgt het aantal verkopen per jaar
tot boven de 2000 VHE’s per jaar. Het
uitgangspunt is dat dit in de toekomst terug
wordt gedrongen naar maximaal 2000
verkopen per jaar, zo blijkt uit de
samenwerkingsafspraken tussen de
Huurdersvereniging Amsterdam, de
Amsterdamse woningcorporaties en de
Gemeente Amsterdam (AFWC, 2015).
Gezamenlijk zullen er door de corporaties nog
1200 woningen per jaar bijgebouwd worden in
de sociale voorraad.
In deze samenwerkingsafspraken wordt
gepleit voor een behoud van 35% aan sociale
woningbouw per buurt, om het beleid dat
gericht is op gemengde wijken in stand te
houden. Toch kan er omwille van de
leefbaarheid in de buurt over worden gegaan
tot verdere verkoop en liberalisatie van
sociale huurwoningen. Het aantal verkopen
zet zich echter wel voort, en de afspraak is dat
de sociale huurvoorraad per 1 januari 2019
ten minste 162.000 woningen bedraagt. De
trend naar een toenemend aantal gemengde
VvE’s zet zich in Amsterdam voort, en
daarmee wordt de behoefte naar passend
beleid omtrent gemengde VvE’s niet minder
groot.
17
Wat betreft ontwikkelingen in de
woningvoorraad op buurtniveau zijn er veel
verschillen op buurtniveau. Het ligt in de lijn
der verwachting dat er het meeste woningen
worden verkocht in buurten die onderhevig
zijn aan een grote vraag van buitenaf,
voornamelijk buurten binnen de ring die erg in
trek zijn bij hoogopgeleide professionals. Deze
verwachting is echter niet op Amsterdam van
toepassing. Vanaf 1998 is er een aantal van
23824 woningen verkocht aan particulieren in
de gemeente Amsterdam (AFWC, 2015). Echter
is het stadsdeel Noord waar over deze periode
de meeste woningen zijn verkocht (5038),
gevolgd door stadsdeel West (4786) en
stadsdeel Zuid-Oost (3796).
Deze variatie kan mede het gevolg zijn van
stedelijke vernieuwingsstrategieën. In het
wijkactieplan kansrijk Amsterdam Noord
(2007) wordt er bijvoorbeeld ingezet op de
verkoop van sociale huurwoningen met als
doel de leefbaarheid en veiligheid te
verbeteren. De mate waarin en waar
woningcorporaties mogen verkopen is ook
middels de convenant Splitsen en Verkoop
Sociale Huurwoningen 2011-2020 (2011)
geregeld.
Figuur 4.1: Marktgebieden in Amsterdam (Bron: Gemeente Amsterdam, 2011)
Op de bovenstaande kaart is Amsterdam
verdeeld in een drietal marktgebieden. Daarbij
worden er restricties opgelegd per
marktgebied in hoeverre er nog verkocht mag
worden. Voor marktgebied 1 is bijvoorbeeld
bepaald dat er minder verkocht mag worden.
Volgens deze afspraken is het echter wel een
doelstelling om in een aantal buurten
hierbinnen meer differentiatie aan te brengen.
De Diamantbuurt en Oostelijke Eilanden en
Kadijken, waarbinnen beiden te onderzoeken
VvE’s gelegen zijn, zijn daar voorbeelden van.
In de volgende paragraaf wordt meer
informatie over de VvE’s gegeven, onder
andere op welke locatie deze VvE’s gelegen
zijn.
18
4.2 Overzicht VvE’s
Complex Corporatie Stadsdeel Buurt Aantal woningen
% verkocht Huurders/eigenaren
VvE Voorsteven
Stadgenoot Noord Banne-Buiksloot 331 41% 195/136
VvE IJburg Complex x
Ymere Oost IJburg 95 36% 60/35
VvE Lutma De Alliantie Zuid Diamantbuurt 163 56% 72/91
VvE Hertspieghel weg
Rochdale West Bos en Lommer 181 40% 111/70
VvE Kattenburg
De Key Centrum Oostelijke 380 31% 263/117 Eilanden en Kadijken
Tabel 4.2: Overzicht cases
Figuur 4.2: Locaties cases Bron: Eigen productie
19
(In aantal Banne- Stadsdeel Stad woningen) Buikslot Noord
Koop 1475 11114 113694 (26%) (28%) (28%)
Sociale Huur
Particuliere huur
3924 26613 181882 (69%) (66%) (46%)
304 2437 102989 (5%) (6%) (26%)
Totaal 5703 40164 398565 (100%) (100%) (100%)
Samenleven tussen groepen
6,8 6,8 7
Betrokkenheid
Overlast
(subjectief)
6,0 6,2 6,3 7,7 7,4 7,3
4.2.1: Casus Voorsteven De VvE Voorsteven is een complex van
Stadgenoot, gelegen in de buurt Banne
Buiksloot, gedeelte Banne Noord. Dit complex
werd in 1977 opgeleverd en bestond
toentertijd uitsluitend uit sociale
woningbouw. De Banne is de laatste decennia
onderdeel geweest van stedelijke
vernieuwingsstrategieën. De strategie voor
deze buurt is uiteengezet in Het Wijkactieplan
Kansrijk Amsterdam Noord (2007). Dit omdat
de buurt zichtbaar verloederde, en de
bevolkingssamenstelling erg homogeen was
met voornamelijk allochtone en oudere
bewoners. Dit heeft geleid tot sloop van
sociale huurwoningen en nieuwbouw,
waarvan een aandeel van 30% sociale
huurwoningen zijn. (Platform 31, Z.J.) Verder
zijn woningcorporaties in deze buurt
overgegaan tot de verkoop van sociale
huurwoningen.
Tabel 4.3a: Verdeling Eigendom Voorsteven (Bron: O+S 2014)
Het aandeel koopwoningen was in 2013
bijvoorbeeld 28%, het aandeel sociale huur
67% en het aandeel particuliere huur 5% (WiA,
2013). Ten opzichte van het gemiddelde in
Amsterdam, namelijk 46% sociale huur, is dit
een groot aandeel sociale huurwoningen.
Stadsdeel Noord en de Banne Noord worden
gekenmerkt als autochtone volksbuurten.
Deze buurten kennen volgens een recent
onderzoek van Open Society Foundations
(2014) een hoge mate van buurtbinding, en
een arbeidersmentaliteit. Daarnaast
kenmerken veel buurten in stadsdeel Noord
met een grote groep autochtone bewoners
met een groot onderling
gemeenschapsgevoel.
Banne- Buiksloot
Stadsdeel Stad
Figuur 4.3: Voorsteven
De doelen die hierbij werden aangedragen
waren het verbeteren van de
sociaaleconomische positie van de bewoners
en het versterken van de buurtbinding, In
deze buurt is menging naast een middel voor
corporaties om geld te genereren voor
herstructurering vooral een middel bij
stedelijke vernieuwing. Ten opzichte van
vroeger is de verdeling koop/huur in de Banne
Noord minder eenzijdig sociale huur, al ligt het
aandeel wel ver boven het stedelijk
gemiddelde.
Tabel 4.3b: Tevredenheidscijfers op buurtniveau (Bron: AFWC, 2013)
Tegelijkertijd is er echter een afkeer
geconstateerd van ‘nieuwkomers’, zijnde
migranten van niet-westerse afkomst als
‘yuppen’. “Nou je hebt hier twee soorten kopers, de
eerste om het oneerbiedige woord te
gebruiken: allochtonen, omdat het redelijk
goedkope woningen zijn, en je hebt
20
Koop 1013 17457 113694 (41%) (30%) (28%)
Sociale huur
Particuliere huur
1027 29187 181882 (41%) (50%) (46%)
459 11937 102989 (18%) (20%) (26%)
Totaal 2499 58581 398565 (100%) (100%) (100%)
Nederlandse kopers, en vanuit Nederlandse
kopers zie je wel dat zij het als hun eigendom
zien. Die staan veel eerder op de bres, terwijl
de allochtone kopers veel minder in die
richting zitten.”
In dit complex is het dus niet vanzelfsprekend
dat de eigenaren die zijn gekomen in een
hogere inkomensgroep zitten. De respondent
van de Huurdersvereniging Banne II zei
daarover het volgende:
“Diegene die hier komen wonen zijn over het
algemeen niet de meest draagkrachtige
mensen. Als je een woning kan kopen tussen
de 150.000-175.000 euro, dan heb je een
redelijk inkomen, maar het is niet het hoge
segment. Dus de mensen die kopen hierzo, die
hebben over het algemeen een modaal salaris
gemiddeld genomen. Wat je wel ziet is een
instroom van Turkse mensen. Daarin zie je
IJburg is ten opzichte van de stad Amsterdam
een buurt met een gematigd aantal sociale
huurwoningen, mede omdat deze wijk opgezet is
met veel ruimte voor ruimere gezinswoningen.
Ten opzichte van het Amsterdamse gemiddelde is
het nog steeds een wijk met een gering aandeel
sociale huurwoningen. Het complex is op verzoek
van de bewoners anoniem.
veranderingen, dat er vooral Turkse mensen
zijn komen wonen. Meer dan Marokkanen.”
Zo blijkt dat in deze VvE de verkoop van de
woning direct wordt gerelateerd aan afkomst.
De rapportagecijfers die men toekent aan de
woningen in de Banne Noord verschillen bijna
niet van het stedelijk gemiddelde.
IJburg Zuid
Stadsdeel Oost
Stad
4.2.2: Casus IJburg Complex X
IJburg is een van de laatste grootschalig
geplande stadsuitbreidingen in Amsterdam.
Deze wijk werd circa eind jaren ’90 gepland en
even later volgden de eerste woningen. Een
deel van IJburg is de laatste jaren op een
negatieve manier in het nieuws gekomen.
Onder bewoners van complexen met
gemengd koop- en sociale huurwoningen
werd vooral een onprettig woonklimaat
geconstateerd. Er werd met name geklaagd
over hangjeugd, vernieling en overlast van de
openbare ruimte, intimidatie en inbraken
(RIGO, 2009)
Tabel 4.4a: Verdeling Eigendom IJburg (Bron: O+S 2014)
IJburg Stadsdeel Stad
Samenleven tussen groepen
7,1 7 7
Betrokkenheid
Overlast
(subjectief)
6,8 6,4 6,3
7,8 7,4 7,3
Tabel 4.4b: Tevredenheidscijfers op buurtniveau (Bron: AFWC, 2013)
Het betreffende complex, IJburg complex X, is
een complex waar geklaagd werd over
hangjeugd, vernieling en overlast. Ten
opzichte van de andere complexen vormt dit
complex een uitzondering. Bij zijn oplevering
in 2007 was dit complex al gemengd sociale
huur en koopwoningen. In het in 2009
21
omschreven rapport van RIGO, het
woonklimaat op IJburg, werd al eens het
volgende omschreven:
“De menging tot op blokniveau heeft er op
IJburg toe geleid dat in sommige blokken een
veelheid aan soorten bewoners, met
uiteenlopende sociaal-economische status,
culturen en leefstijlen op elkaars lip woont en
elkaar niet kan ontlopen, zonder dat ze daar
expliciet voor hebben gekozen”
In dit complex is een verdeling van koop en
huurwoningen dus niet tot stand gekomen
door middel van verkoop van huurwoningen.
De verhouding, 60 huurders om 35 eigenaren,
stond dus van te voren ongeveer vast. Volgens
het VvE bestuur was het aanvankelijk de
bedoeling dat deze verhouding anders zou
zijn:
“In dit complex zou het verschil koop en huur
veel minder groot zijn. Nu is het 35% koop,
maar dat zou dus veel dichterbij elkaar
moeten zitten.”
4.2.3: Casus Lutma De VvE Lutma is een complex gelegen in de
Diamantbuurt. Deze buurt werd in de jaren 20
gebouwd in de Amsterdamse Schoolstijl. Deze
buurt kent wat betreft de woningvoorraad
een uitschieter naar boven, met een aandeel
van 76% corporatiewoningen. Dit ligt ver
boven het gemiddelde van het stadsdeel, dat
op 30% ligt.
Diamantbuurt Stadsdeel Stad Zuid
Koop 547 21967 113694 (11%) (29%) (28%)
Sociale Huur
Particuliere huur
3395 22680 181882 (75%) (29%) (46%)
609 32387 102989 (14%) (42%) (26%)
Totaal 4551 77034 398565 (100%) (100%) (100%)
Tabel 4.5a: Verdeling Eigendom Lutma (Bron: O+S 2014)
Ten opzichte van het stedelijk gemiddelde en
met name het gemiddelde in het stadsdeel
Zuid is de Diamantbuurt in veel opzichten een
uitschieter. In de onderstaande afbeelding is
rechts onderin een concentratie van
corporatiebezit te zien. Deze concentratie van
complexen vallen in de Diamantbuurt.
Figuur 4.4: Lutmastraat
Figuur 4.5: Locatie sociale woningbouw Diamantbuurt (Bron: AFWC, 2012)
Naast het feit dat dit gebied een hoge
concentratie van sociale huurwoningen kent,
vindt er langzamerhand een transitie plaats
door de verkoop van sociale huurwoningen.
Ten opzichte van Stadsdeel Amsterdam Zuid
kent de Diamantbuurt een groot aantal
minima gezinnen. Gemiddeld genomen zijn de
bewoners ook minder tevreden over hun
buurt dan het gemiddelde in Zuid, ondanks
dat deze tevredenheid in de afgelopen jaren
wel flink is toegenomen (AFWC, 2013)
22
Landlust Stadsdeel Stad
Samenleven tussen groepen
6,3 6,9 7
Betrokkenheid
Overlast
(subjectief)
5,6 6,2 6,3 6,8 7,1 7,3
Diamantbuurt Stadsdeel Stad
Samenleven tussen groepen
6,8 7,2 7
Betrokkenheid 6,1 6,4 6,3
Overlast (subjectief)
6,7 7,2 7,3
Tabel 4.5b: Tevredenheidscijfers op buurtniveau (Bron: AFWC, 2013)
Verder is het objectieve, dus de gemeten
veiligheid, toegenomen in de Diamantbuurt.
Desalniettemin wordt er nog steeds veel
overlast van jongeren ervaren (Gemeente
Amsterdam, 2014). Over de bewoners zei een
respondent die in dit complex een woning
gekocht heeft het volgende:
“Enerzijds juich ik het toe dat kopers
investeren in hun woning en daarmee het
complex een upgrade geven, anderzijds houd
ik van de bonte verzameling mensen hier,
mensen met verschillende sociale
achtergronden door elkaar.”
4.2.4: Casus Hertspieghelweg De VvE Hertspieghelweg is een complex van
woningbouwvereniging Rochdale, gelegen in
de wijk Landlust, in Amsterdam West. De wijk
werd eind jaren 30 gebouwd, en was
onderdeel van het Amsterdams Uitbreidings
Plan (AUP) dat eind jaren 30 van kracht werd.
Het aandeel sociale huurwoningen in deze
wijk ligt vrij dichtbij het stedelijk gemiddelde.
Het aandeel sociale huurwoningen is in deze
wijk 50%.
Tabel 4.6b: Tevredenheidscijfers op buurtniveau (Bron: AFWC, 2013)
De buurt Landlust wordt ten opzichte van de
stad en stadsdeel relatief laag beoordeeld.
Vooral de mate van betrokkenheid van
bewoners valt tegen ten opzichte van de rest.
Toch, zo blijkt uit interviews, is het
samenleven tussen bewoners niet onplezierig.
Over de bewoners zei een van de eigenaren
het volgende:
“Ik weet niet hoe het vroeger hier was, maar ik
heb slechte verhalen gehoord over deze buurt.
Ik denk wel dat als je verkoopt je wel meer een
mix krijgt. Niet meer alleen allochtone
huurders, zeg maar.”
Daarnaast zei de coördinator VvE’s van
Rochdale het volgende over het complex: “De tolerantie is daar wel heel goed. Maar in
westerpark bijvoorbeeld heb je meer wrijving.
Hier accepteren ze het Turkse gezinnetje.”
Landlust is, zo blijkt uit cijfers wat betreft
leefbaarheid, een buurt met een reputatie.
Men weet dan ook eerder dat men koopt in
een buurt met risico’s. Dat trekt aan de
andere kant mensen aan die durven te
investeren in dergelijke buurten.Landlust Stadsdeel
West Stad
Koop 2198 19773 113694 (23%) (27%) (28%)
Sociale
Huur
Particuliere
huur
4580 31595 181882 (50%) (43%) (46%)
2419 22732 102989 (27%) (30%) (26%)
Totaal 9197 74100 398565 (100%) (100%) (100%)
Tabel 4.6a: Eigendom Landlust (Bron: O+S 2014)
23
Figuur 4.6: Hertspieghelweg
4.2.5: Casus Kattenburg Vergeleken
met de rest van Stadsdeel Centrum kent de
buurt Oostelijke Eilanden en
Kadijken ook een relatief groot aandeel sociale
huurwoningen. Het aandeel van sociale
huurwoningen in deze buurt is echter wel
aanzienlijk afgenomen. In 2004 was dit
aandeel 75%, in 2009 was dit aandeel 66% van
de totale voorraad in de buurt (O+S
Amsterdam, 2009), en in 2014 was dit aandeel
gedaald naar 60% (O+S Amsterdam, 2014),
waardoor er in 10 jaar tijd een afname van
15%. Desalniettemin is deze buurt ten
opzichte van het stadsdeel Centrum een grote
uitschieter. Net als de Diamantbuurt kent deze
buurt een zeer hoog percentage sociale huur
ten opzichte van het Stadsdeel.
Oostelijke Stadsdeel Stad
Eilanden en Centrum Kadijken
Koop 1877 14847 113694 (27%) (29%) (28%)
Sociale Huur
Particuliere huur
4145 15522 181882 (60%) (31%) (46%)
880 19961 102989 (13%) (40%) (26%)
Totaal 6902 50330 398565 (100%) (100%) (100%)
Figuur 4.7a: Eigendom Oostelijke Eilanden & Kadijken (Bron: OIS 2014)
Oostelijke Stadsdeel Stad Eilanden en
Kadijken
Samenleven tussen groepen
7,1 7,3 7
Betrokkenheid 6,7 6,6 6,3 Overlast (subjectief)
7,6 7,3 7,3
Tabel 4.7b: Tevredenheidscijfers op buurtniveau (Bron: AFWC, 2013)
Deze daling in de sociale huurvoorraad heeft in
deze buurt geleid tot de nodige weerstand.
Initiatiefgroep ‘Stop de Uitverkoop’ is het
resultaat van een langere periode van verkoop
van sociale huurwoningen. Zij willen de wijk
toegankelijk houden voor diverse
doelgroepen. Daarbij moet volgens deze
actiegroep 50% van de totale voorraad sociale
huur blijven. Ook moet er een wijkaanpak
komen in plaats van verdeling op basis van
marktgebieden.
Figuur 4.7: Kattenburgerstraat
Ten opzichte van het bewogen en drukke
centrum van Amsterdam is deze wijk dan ook
in veel opzichten een uitzondering. Deze
buurt, en dan specifiek Kattenburg, wordt
gekenmerkt als een wijk met een
arbeidersachtergrond. De respondent van De
Key omschreef Kattenburg als volgt:
“En die huurders, Kattenburg heeft dan een
arbeidersachtergrond, een dorp in een grote
stad, de Kattenburger, die mensen kwamen
vroeger hun eiland niet af. Dat is natuurlijk
volstrekt aan het verdwijnen omdat wij
verkopen.”
24
Kattenburg kent dus een aanzienlijk aandeel
van mensen met een historie in de buurt. De
respondent en tevens voorzitster van
bewonerscomité Kattenburg omschreef dat
als volgt:
“Er wonen hier gewoon heel vele ouwe
getrouwe Kattenburgers die vroeger strijd
hebben gevoerd tegen hoge huren. Daar heb ik
zelf ook aan meegedaan. Maar die zijn hier
geboren, getogen en gaan ook dood hier.”
25
Sam
enle
ven
5: Tevredenheid over
Samenleven Aan de hand van de analysemethode die in
hoofdstuk 3 is besproken zal ik nu per thema,
welke uitvoerig zijn teruggekomen inde
gesprekken, laten zien wat de respondenten
zeggen over het samenleven in gemengde
complexen. De thema’s die uitvoerig zijn
teruggekomen in de gesprekken zijn de
intensiteit van het contact, overlast, de mate
van verantwoordelijkheid en participatie.
Daarbij is tevredenheid over samenleven de
onafhankelijke variabele, die beïnvloed wordt
door contact, overlast en betrokkenheid.
De participatie heeft zijn weerslag op
deelname in de VvE, en heeft daardoor geen
betrekking op samenleven. Bij de uitspraken
van zowel de eigenaren als huurders kijk ik
naar wat men over elkaar én over zichzelf zegt
met betrekking tot deze thema’s. Het
volgende schema geeft weer hoe de thema’s
zich tot elkaar verhouden.
Contact
Betrokkenheid
Overlast
Figuur 5.1: Variabelen bij samenleven
5.1: Contact tussen bewoners De intensiteit van het contact tussen de buren
is een variabele die voor bewoners een rol kan
spelen in de algehele tevredenheid over
samenleven. In de praktijk is het lastig
veranderingen in de intensiteit van het
contact toe te schrijven aan een meer
gemengde samenstelling van koop- en
huurwoningen. In de onderstaande tabel zijn
de uitspraken zichtbaar van zowel particuliere
eigenaren als huurders, en hoe zij daarmee de
intensiteit van het contact beleven.
Contact Particuliere eigenaren (Sociale) Huurders
Voorsteven “Ik begin op m’n eigen trap, daar “Bij sommige is dat wel het geval zijn huurders en kopers en die dat er minder wordt samengeleefd.
kunnen goed met elkaar door een Je kan wel zeggen naar verhouding deur. Maakt weinig uit of het nou is het intensiever dan elders.”
een huurder of koper is.”
IJburg “Wij als kopers kennen elkaar wel “De kinderen spelen veel met iets beter, omdat we ook elkaar.”
vergaderen”
“Sommige mensen groet ik bewust
“Nu gaat het iets beter, maar vanaf niet.”
het begin was het een groot
drama”
Lutma “Mijn contact met directe buren is “Het is wel rustiger geworden,
frequent en oppervlakkig...Over het vroeger was het vaker rumoerig op
algemeen hebben mensen het druk de gangen.”
met werk, kinderen en studie,
waardoor er weinig behoefte is aan
intensief contact met buren.”
Hertspieghelweg “Groeten doen we wel, maar verder “Ik heb wel contact met mensen in niet op de koffie. Daarvoor zijn we de buurt, maar niet veel met de
denk ik te verschillend.” buren.”
Kattenburg “Contact is er wel hoor, alleen heeft iedereen het gewoon druk. Met
“Er is wel contact, maar de kopers zijn vaak drukke gezinnen met
26
Tabel 5.1: Thema Intensiteit contact
sommige mensen heb je daarnaast meer dan met anderen”.
“Sfeer is prettig. Huurders zijn wat terughoudend in contact”
kinderen, dus daar heb je wat minder intensief contact mee. Niet iedereen begrijpt dat.”
“Jonge mensen werken tegenwoordig alle twee. De meeste vrouwen vroeger werkten hier niet. Dus die gingen stoepjes schoonmaken dus als je dat niet deed werd je er op gewezen. Nu nog steeds wel. En van de kopers, werken ze alle twee. Dus hebben ze ook minder contact met de oude Kattenburgers. Dus je krijgt er een soort vervreemding. Ik heb er zelf geen last van. Het is maar net hoe je zelf in elkaar zit.”
Wat in de bovenstaande tabel opvalt is dat
veel van de respondenten de intensiteit van
het contact niet in verband brengen met een
gemengd woningaanbod. Wel merken
huurders, die over het algemeen al langer
woonachtig zijn in de complexen Lutma en
Kattenburg, dat het contact voor hun gevoel
minder is geworden sinds er woningen zijn
verkocht. Dat heeft te maken met wijzigingen
in de bevolkingssamenstelling. Zo verdwijnen
op Kattenburg de échte Kattenburgers, die er
‘geboren worden en ook doodgaan’. De
volgende zaken komen naar voren wat betreft
contact in gemengde complexen:
1. Door huurders wordt het contact als
minder intensief ervaren naarmate er
particuliere eigenaren bijkomen
2. Eigenaren hebben minder behoefte
aan contact met de buren
3. Het contact tussen huurders en
particuliere eigenaren is beperkt.
4. Waar veel initiatief wordt genomen
door bewoners zelf, wordt het contact
op complexniveau dan weer goed
beoordeeld.
5:2 Overlast Voor de ervaringen over het samenleven
tussen bewoners binnen woonblokken is de
mate van overlast mede bepalend in de
beoordeling van samenleven door de
bewoners. Bij deze variabele kijk ik in welke
mate bewoners overlast ervaren en in welke
mate zij dat toeschrijven aan het mengen van
koop en sociale huurwoningen.
In de onderstaande tabel zijn de citaten
weergegeven met betrekking tot overlast op
complexniveau. Overlast wordt hier breed
genomen. Aangezien overlast door elke
bewoner anders kan worden ervaren, wordt in
dit gedeelte alles meegenomen wat bewoners
zelf als overlastgevend ervaren.
Overlast Particuliere eigenaar (Sociale) Huurder
Voorsteven “Er lopen wat asocialen in de “Er heeft hier laatst wel een buurt. Dat heeft niet met huur of liquidatie plaatsgevonden, dat koop te maken hoor.” heeft de spanningen wel even
verhoogd”
IJburg X “Er zijn zeker wat incidenten “Het zijn van die etters die hier geweest vanuit bewoners. problemen veroorzaken. Dan
27
Bedrijgingen etc. Kinderen van moet je eens kijken, die jochies sociale huurders zijn dat vooral. zijn vaak nog geen ouder dan Het zijn jongens van tussen de 12 15,16.” en 19. En daar hebben ze geen grip op.”
Lutma “De overlast van luidruchtige studenten is wat toegenomen.”
“Binnen maak je niet heel veel mee. Ik heb geen last van mijn buren. Soms heb je wel in de buurt wat problemen.”
Hertspieghelweg “Je hebt wel wat Marokkaanse “Sommige van die nieuwe jongens die hier rondhangen. Dat stelletjes klagen veel. Die zijn niet zijn wel de huurders vaak”. heel veel gewend denk ik dan.”
Kattenburg “Er zijn groepjes hangjongeren in
de portieken. Meestal kinderen van huurders uit andere blokken met dezelfde sleutel. Gebruik van wiet en urineren in de portieken is een probleem.”
Tabel 5.2: Mate van overlast
“Dat hangt ook af van hoe mensen het zelf zien. De ene vindt voetballende kinderen in de tuin al overlast. Ik vind dat zelf totaal geen probleem.”
“Sommige mensen vergeten dat ze vroeger zelf ook op straat speelden en domme dingen deden”.
Wat opvalt is dat als er sprake is van overlast,
er vanuit de groep particuliere eigenaren van
de VvE’s Kattenburg, Hertspieghelweg en
IJburg vaker wordt gesproken over huurders,
en dan met name over kinderen van huurders.
Dat is vooral gerelateerd aan hangjongeren in
de portieken die overlast geven. In de VvE
Lutma en Voorsteven wordt er over het
algemeen minder overlast ervaren. Dat heeft
bij de VvE Voorsteven te maken met de
sociale controle in de buurt. Men kan elkaar
aanspreken, en weet elkaar te vinden als er
echt problemen zijn. In het kader van
bekendheid met de buurt van de bewoners
levert het intensieve contact tussen bewoners
duidelijk voordeel op. Dat staat haaks op de
Lutmastraat, waar het contact minder
intensief is, maar waar weinig overlast wordt
ervaren.
Daarnaast wordt er vanuit huurdersperspectief
over het algemeen generiek gesproken wat
betreft overlast, en schrijven zij dat niet toe
aan particuliere eigenaren of andere huurders.
In de Hertspieghelweg en Kattenburg wordt
door de
huurders benoemd dat overlast door de
andere groep anders wordt ervaren dan door
hunzelf. Bij de VvE Lutma en Voorsteven
wordt er verder op portiekniveau weinig
overlast ervaren. Dit kan te maken hebben
met gewenning en bekendheid met de buurt.
Op de Hertspieghelweg en Kattenburg zijn de
particuliere eigenaren die zijn geïnterviewd
eigenaren van buitenaf, dus geen zittende
huurders. Wat voor bepaalde bewoners als
normaal wordt beschouwd, kan voor andere
bewoners ervaren worden als overlastgevend.
Verschillen tussen eigenaren en huurders
bestaan dan ook vooral uit situaties waarbij de
ene groep iets als overlast ziet, de ander als
normaal beschouwt. De probleemgezinnen op
IJburg die door de eigenaren worden genoemd
en de asocialen in Voorsteven zijn dan ook
terug te voeren op individuen die bepaald
gedrag als normaal beschouwen, en daarbij
significant afwijken van de rest, dan wel
particuliere eigenaar of huurder. De volgende
zaken
komen naar voren wat betreft overlast:
28
1. Bij overlast wijzen eigenaren naar 3. Sociale controle belangrijk voor
huurders, huurders zijn generiek in
hun oordeel
2. Verschil in opvatting wat overlast
inhoudt en wat niet
complexen die kwetsbaar zijn voor
overlast
5.3: Verantwoordelijkheid De mate van verantwoordelijkheid dat men
neemt is vooral op complexniveau een
bepalende factor in het samenleven. Simpele
voorbeelden van verantwoordelijkheid nemen
is bijvoorbeeld het trappenhuis vegen,
overlastgevende jongeren aanspreken of
bijvoorbeeld het correct stallen van de fiets.
Verantwoordelijkheid wordt dan als volgt
gedefinieerd: De mate waarop men op eigen
initiatief zorg draagt voor zowel de fysieke als
de sociale eigenschappen van het
wooncomplex.
Verantwoordelijkheid Particuliere eigenaar (Sociale) Huurder
Voorsteven “Maar als je naar huurders kijkt. “Vroeger maakten gewoon zelf Maar de oude huurders hebben alles schoon, met een zoiets van, de schoonmaakrooster en alles. Nu woningbouwvereniging moet het hebben vooral die gezinnen daar voor ons regelen. Terwijl de trend geen zin meer in.” nu een beetje is dat je zelf verantwoordelijkheid moet nemen.”
IJburg X
Lutma
“Van de huurders zie je heel “Ik wil wel wat doen. Ik wil het weinig initiatief. Voor ons voelt ook goed hebben hier. Maar wat het echt alsof we er alleen moet ik doen dan?” voorstaan.”
“Dat is mijns inziens echt “Soms heb ik wel het gevoel dat afhankelijk van de persoon en zijn ik meer doe dan de rest. Gewoon of haar achtergrond en niet van de boel netjes houden.” of de bewoner een huurder of eigenaar is. Er zijn eigenaren die hun woning keurig onderhouden, en eigenaren die rommel maken. Dat geldt ook voor de huurders.”
Hertspieghelweg
Kattenburg
“We hebben hier afgesproken dat we de binnenkant gezamenlijk schoon en veilig houden, dus geen troep op de gang of hangen.”
“De kopers zijn vaak sociaal “Ten opzichte van vroeger maken betrokken en men zet zich in voor mensen minder de trappen goed onderhoud. Huurders weten schoon bijvoorbeeld.” niet altijd de weg te vinden om actie te ondernemen.”
Tabel 5.3: Mate van verantwoordelijkheid
De mate waarin verantwoordelijkheid wordt
genomen is op verschillende vlakken
verschillend. Allereerst is het belangrijk tussen
huurders onderscheid te maken, tussen de
‘nieuwe’ huurders en de huurders van de
‘oude stempel’. Onder de laatste categorie
vallen de huurders die gewend zijn dat de
corporatie het onderhoud regelt. Daarentegen
29
is deze groep wel gewend om bijvoorbeeld 2. Voor de particuliere eigenaren
zelf het eigen trappenhuis te vegen en schoon
te houden.
De mate van verantwoordelijkheid heeft
daarnaast voor eigenaren een andere
betekenis dan voor huurders. Waar
particuliere eigenaren vallen onder het
appartementsrecht en dus direct eigenaar zijn
van het complex en daar verantwoordelijkheid
voor dragen, blijft theoretisch gezien de
verantwoordelijkheid van de huurder beperkt
tot de eigen woning waarvoor het via het
huurrecht een maandelijkse huursom voor
betaalt.
Uit de interviews komt naar voren dat vanuit
de kant van de sociale huurders
verantwoordelijkheid het in ieder geval
schoonhouden en aanspreken van
medebewoners omvat. Dit komt vooral omdat
traditioneel gezien huurders niet
verantwoordelijk zijn en verantwoordelijkheid
kennen buiten deze taken. Daarentegen zijn
particuliere eigenaren in complexwoningen
direct verantwoordelijk middels de VvE, en het
is daarom niet merkwaardig dat deze op dat
gebied meer verantwoordelijkheid nemen.
Door diezelfde particuliere eigenaren wordt in
het geval van IJburg, Voorsteven en
Kattenburg door de eigenaren benoemd dat
huurders zich vaak niet geneigd voelen om
initiatief te nemen op bijvoorbeeld gebied van
onderhoud en beheer. Hier lijkt een zekere
mismatch te ontstaan qua verwachtingen,
tussen aan de ene kant de eigenaren en aan de
andere kant de huurders. Opgesomd valt het
volgende op aan de citaten:
1. Verantwoordelijkheid nemen
betekent voor de huurders
schoonmaken en netjes houden van
het complex
betekent verantwoordelijkheid nemen
zorgen voor het goed onderhouden
van het gebouw
3. Verschil in benadering zorgt voor
mismatch in verwachtingen wat
betreft verantwoordelijkheid
30
6: Overleg en participatie
binnen VvE Naast de meningen van bewoners over de
mate van participatie is het uiteindelijk de
woningcorporatie die in grote lijnen bepaalt in
hoeverre hun huurders participeren, hoe en
door wie het onderhoud wordt uitgevoerd. In
de samenwerkingsafspraken tussen de
gemeente Amsterdam, de Huurdersvereniging
Amsterdam en de Amsterdamse
woningcorporaties (2015), is afgesproken dat
de positie van huurders binnen deze
complexen verbeterd gaat worden. Bij wijze
van pilot zal geëxperimenteerd worden hoe
dat vormgegeven kan worden. Om te kijken
hoe het overleg op dit moment ik elkaar zit
geven de volgende vragen sturing:
“Hoe kijken bewoners, zowel
eigenaren als huurders tegen
participatie aan in de VvE?”
“Hoe pakken woningcorporaties het
overleg binnen de VvE aan?”
“Welke modellen van
huurdersparticipatie worden er
toegepast per VvE?
6.1 Participatie
Participatie Particuliere eigenaar (Sociale) Huurder
Voorsteven “Maar dat interesseert de “We hebben binding met huurders niet, die zijn al blij dat Stadgenoot, en niet het VvE ze een huis hebben.” bestuur.”
“Het zou anders zijn als Stadgenoot de huurders een mandaat zou geven.”
IJburg X
Lutma
“Er is geen huurdersparticipatie “Ik woon hier goed, maar als wij en we weten ook echt niet of ze mee mogen praten willen we dat daar behoefte aan hebben. Want best” van hun kant horen we vrij weinig.”
“Persoonlijk zou ik het positief “Het is anders dan vroeger. Nu vinden als actieve huurders een bepalen ineens kopers dingen. adviserende rol krijgen in de VvE. Het zou wel prettig zijn als we Op dit moment worden de meer op de hoogte gehouden huurders in de VvE nog worden.” vertegenwoordigd door de gebiedscoördinator van De Alliantie.”
Hertspieghelweg
Kattenburg
“Het gaat goed zoals het nu gaat. Ik denk niet dat huurders betrekken in de VvE heel veel verschil gaat maken.”
“Zij zijn vertegenwoordigd in een “Niet iedereen is even betrokken. huurderscommissie. Zij mogen Maar wij zijn wel als comité wel meepraten, maar enkel heel actief. Ik denk dat wij wel meebeslissen over de tuin. Het is een verschil hebben gemaakt de ook goed zoals dat nu is.” laatste tijd.”
“Wij zijn als commissie daar wel heel actief in. De rest van de groep huurders iets minder”
31
Tabel 6.1: Meningen bewoners over participatie
Hoe het overleg kan verlopen binnen de VvE is
in paragraaf 3.3 al gedeeltelijk naar voren
gekomen. Er zijn verschillende modellen
denkbaar, vooral in de mate waarop huurders
kunnen participeren in de VvE en invloed kan
uitoefenen. In principe heeft de huurder geen
toegang tot de VvE. Onder dit kopje wordt
verder verkend in hoeverre huurders de wil
hebben om te participeren, in hoeverre
eigenaren participeren in dit overleg, en hoe
beiden tegen elkaar aankijken.
In alle cases overheerst bij de groep
particuliere eigenaren vooral veel
voorzichtigheid. Het effect van betrekken van
huurders in het overleg bij een VvE is vaak
onduidelijk en men weet niet wat ze van
elkaar kunnen verwachten. In de VvE
Kattenburg is de dialoog tussen de
bewonerscommissie en de VvE ten opzichte
van de andere cases een uitzondering wat
betreft huurdersparticipatie. In dit geval mag
de BC samen met de vertegenwoordiging van
de grooteigenaar meepraten in de VvE.
Daarnaast heeft de bewonerscommissie het
recht om mee te beslissen over de
gemeenschappelijke binnentuin.
In vier van de vijf gevallen participeren
huurders niet of nauwelijks in de VvE. In het
geval van de VvE Voorsteven is er wel direct
contact tussen de voorzitter van de
huurdersvereniging en het VvE bestuur. Het
contact verloopt in dit geval via de voorzitter
van de huurdersvereniging. Daarnaast is de
voorzitter van de VvE een voormalig huurder,
en kent men elkaar al langer.
1. Eigenaren zijn voorzichtig als het gaat
om huurdersparticipatie in de VvE
“We trekken ook samen met kopers op tegen de plannen hier in de buurt. Als er wat grotere problemen zijn helpen we elkaar. We zijn wel naar elkaar toegegroeid”.
2. Huurders zijn over het algemeen
terughoudend als het gaat om
participatie in de VvE
3. Beide kanten kunnen zich het beste
vinden in een milde vorm van
participatie (meepraten).
4. Participatie van huurders heeft geleid
tot toenadering bewoners
6.2: Aanpak
corporatiemedewerkers VvE Het overleg en beleid binnen de VvE wordt
door corporatiemedewerkers op verschillende
wijze en ook per VvE verschillend toegepast.
De positie van de corporatie in dit overleg is in
de praktijk ook onduidelijk en lastig, omdat zij
te maken hebben met verschillende posities
en belangen (Nijenhof, 2012). In formele zin
beslist de corporatie in een gemengd complex
niet meer alleen over investeringen in het
gebouw. Een corporatie heeft dan in een
gemengd complex zowel rekening te houden
met de wensen van de huurders als de
particuliere eigenaren.
Hoe het besturen en onderhouden van
gemengde complexen beter vormgegeven kan
worden bestaat tot op heden discussie. Wat
betreft participatie van huurders binnen de
VvE hangt de aanpak ook af van de VvE op
zich. Per casus is uitgezocht hoe het overleg in
de totaliteit is vormgegeven.
32
Aanpak Corporatiemedewerker (Gebiedsbeheerder/VvE Coördinator) huurdersparticipatie
Voorsteven “Ik koppel het niet per se aan aantallen, maar meer aan deskundigheid en kunde van de bewoners. Dus je hebt een zekere participatieladder. Sommige informeer je, en sommige laat je meebeslissen.”
IJburg X
Lutma
“Ik blijf nog altijd de contactpersoon voor de huurders richting de VvE. Huurders worden niet uitgenodigd tijdens de vergaderingen, omdat zij niet het recht hebben om besluiten te nemen. De verantwoordelijkheid die ik aan de huurders geef is om bij mij de punten die goed of niet goed gaan in het complex, bij mij te melden.”
“Dat is een traject dat al gaande is om te kijken of huurders meer invloed kunnen krijgen in de VvE. Dat gaat van een rol als toehoorder tot een mandaat. En dan kijken we tot waar dat mandaat rijkt. Dus niet wat planmatig onderhoud betreft maar wel zaken die bijvoorbeeld met leefbaarheid te maken hebben. Dat is iets wat we eigenlijk al heel lang doen. Dus als de VvE aangeeft dat er een regelement wordt opgesteld dan gaan we kijken of we bewoners daarbij kunnen betrekken. Voor dit complex geldt dit niet.”
Hertspieghelweg
Kattenburg
“Huurders willen op de hoogte worden gebracht wat er in de VvE gebeurt, eigenaren willen weten hoe de corporatie optreed richting de huurders. Maar in Zuid-Oost zit je vaak met de beheerder alleen in de vergadering. Daar interesseert niemand zich iets. En in de binnenstad kom je spijkers op laag water tegen. Dan denk je, jongen, dat je daar over klaagt”.
“Wij als coördinatoren zorgen dat de vertaling van de wensen van de huurder in de VvE plaatsvindt. Het meeste doen we uit ons hoofd, want we kennen onze huurders.”
“Ik zeg: ik ga op een aantal punten het stemrecht overplaatsen. Wat de Key blijft doen, is begroting, jaarrekening en onderhoud. Waar ik hun over ga laten stemmen, schoonmaken en tuinonderhoud. In feite berekenen we dat door in de servicekosten. En als onderwerp leefbaarheid bijgegeven. Dus sinds 2 jaar zitten ze nu bij de ledenvergadering. En die eigenaren vonden het eigenlijk wel een goed idee.”
Tabel 6.2: Aanpak corporatiemedewerkers huurdersparticipatie
Er is per corporatie en per
corporatiemedewerker onderscheid te maken
hoe men omgaat met inspraak in de VvE, ten
opzichte van de vroegere situatie. Het overleg
is in de basis zo geregeld als in paragraaf 3.2.
De corporatie brengt de eisen van de huurders
in het bestuur van de VvE. Conform de wet
overleg huurder verhuurder is deze vorm van
participatie geregeld. Dit is de meest basale
vorm.
In het geval van IJburg en Hertspieghelweg
wordt er gebruik gemaakt van dit model. De
wensen van de huurder worden meegenomen
door de coördinatoren. De coördinatoren van
Rochdale communiceren met de Sociaal
Beheerder, die de wensen van de huurders in
kaart brengt (Interview T. De Visser, 2015). De
gebiedsbeheerder van IJmere neemt de
wensen van de huurder mee in de
vergadering, de huurders hebben daarbij
inspraak in de VvE. Wel proberen beide
corporaties de formele
huurdersvertegenwoordiging, dus
bewonerscommissies, bij het overleg te
betrekken. Rochdale probeert huurders
middels brochures zoveel mogelijk te
informeren over de mogelijkheden binnen
gemengde complexen
33
Ten opzichte van deze top-down gerichte
manieren van beheer en overleg in gemengde
complexen, staan de manieren hoe
Stadgenoot en de Key het overleg binnen de
VvE vormgeeft hier anders tegenover. Bij deze
corporaties is in de betrokken cases
geëxperimenteerd met inspraak van huurders.
In beide gevallen mag een
vertegenwoordiging van huurders meepraten
in de VvE. Ook de Alliantie experimenteert
met pilots om huurders meer inspraak te
geven. In het geval van de Lutmastraat bleef
dat beperkt tot het meepraten over het
trappenhuis.
De mate van inspraak van huurders is echter
wel afhankelijk geweest van de capaciteiten
van de huurders en de VvE. De eigenaren
moeten daarbij enige invloed van huurders in
hun vergadering tolereren. Ook moeten ze
daarnaast toestemming geven om huurders
deel te laten nemen aan een vergadering. Aan
de andere kant moeten huurders
redelijkerwijs kennis en belang hebben bij
onderwerpen die besproken worden in de
VvE.
Vertegenwoordiging Meepraten Meebeslissen huurder in VvE door huurders huurders corporatie
Hertspieghelweg (Rochdale)
x
IJburg X (Ymere)
Voorsteven (Stadgenoot)
x
x x
Lutma (De Alliantie)
Kattenburg (De Key)
x x
x x x
Tabel 6.3: Vertegenwoordiging huurders per VvE
34
7: Conclusie en aanbevelingen
Waarom menging?
Allereerst is het doel van het onderzoek om
een beeld te schetsen hoe complexen met
gemengd koop- en sociale huurwoningen
worden beleefd door bewoners. De verkoop
van sociale huurwoningen zet zich door, en is
voor woningcorporaties noodzakelijk. Volgens
het convenant splitsing sociale huurwoningen
voorziet deze verkoop in de woningbehoefte
in Amsterdam, en levert het daarnaast geld op
voor noodzakelijke investeringen. Daarom kan
er in de toekomst verwacht worden dat het
aandeel van gemengde complexen alleen
maar gaat toenemen in de nabije toekomst.
Naast de veronderstelde theoretische effecten
van menging is de verkoop van huurwoningen
dus noodzaak. Dit beantwoordt gelijk de
eerste deelvraag: “Waarom wordt er gekozen
voor het mengen van sociale huur- en
koopwoningen binnen woonblokken?”. Per
buurt zijn er echter verschillende motieven
om over te gaan tot de verkoop van sociale
huurwoningen. In De Banne in stadsdeel
Noord is de verkoop van sociale
huurwoningen naast verkopen als noodzaak
een gevolg van stedelijke
vernieuwingsstrategieën, welke er in moesten
voorzien dat het aandeel koopwoningen zou
groeien in deze buurt. Daarnaast is de
gemengde VvE op IJburg een uiteenzetting
van de ambitie om daar ook een gemengd
stedelijk milieu te creëren.
Wat zijn de ervaringen over menging op
blokniveau na de verkoop van
huurwoningen?
De vraag wat de ervaringen van eigenaren en
huurders met betrekking tot mengen van
koop en huur binnen hun woonblok zijn levert
opvallende conclusies op. De vraag was de
volgende: “Wat zijn de ervaringen van
eigenaren
en huurders met betrekking tot mengen van
koop en huur binnen hun woonblok?”
Ten eerste zijn er weinig gevallen waar
bewoners zich zeer negatief over het mengen
van koop en huurwoningen op zich hebben
geuit. De uitzondering op deze regel is de
casus IJburg, waar gemengd wonen vooral
door de eigenaren wordt gezien als een
mislukking. Echter vormt deze casus op
zichzelf weer een uitzondering, omdat deze
VvE al bij aanvang gemengd was. Het mag
geen toeval heten dat een complex dat bij
aanvang gemengd was een negatieve
uitzondering is. Zoals uit het rapport van RIGO
(2009) bleek zijn de gemengde complexen op
IJburg voorbeelden van complexen met teveel
verschillende achtergronden op een te klein
oppervlak.
Het contact tussen aan de ene kant
particuliere eigenaren en aan de andere kant
huurders is beperkt. Vanuit de eigenaar in
Kattenburg werd geconstateerd dat het
contact minder is geworden, terwijl de
huurder in dat complex vaststelde dat het
contact ook anders is geworden vanwege de
gezinnen die zich er zijn gaan vestigen, terwijl
de ‘Kattenburgers’ die al geruime tijd in dat
complex wonen samen altijd gewend waren
dat men veel contact met de buren had. De
wijziging van huishoudens na verkoop is dan,
zoals in het conceptueel model is geschetst
van invloed op de wijze waarop er wordt
samengeleefd. Op basis van deze casussen kan
geconcludeerd worden dat verandering in
huishoudens door verkoop een direct effect
heeft op de intensiteit van het contact.
Uit het onderzoek van Wittebrood &
Permentier (2011) is gebleken dat de behoefte
aan lokale contacten het grootst is onder
autochtone bewoners met een lange
geschiedenis in de buurt, vaak met een
arbeidersachtergrond. Vaak wonen zij van
kinds af aan in dezelfde buurt, en kennen veel
35
gemeenschapsgevoel. Hetzelfde geldt voor
bepaalde etnische groepen die voordeel halen
uit lokale netwerken. Uit dit onderzoek komt
meermaals naar voren dat de behoefte tot
lokale contacten onder sociale huurders
groter is dan onder de, vaak nieuwe,
particuliere eigenaren in de buurt. Initiatieven
zoals ‘Stop de uitverkoop’ komen dan ook
voort uit niet zozeer problemen tussen
eigenaren en huurders, maar het verval van
persoonlijke netwerken in de buurt voor de
bewoner .
Wel is de mate van verantwoordelijkheid
nemen en de gradatie van overlast een punt
waarop particuliere eigenaren en huurders
van mening verschillen. Zowel particuliere
eigenaren en sociale huurders hebben
bepaalde verwachtingen van hun
medebewoners die voorvloeien uit hun
eigendomssituatie. De huurder, zo bleek uit
een aantal citaten, voelde zich
verantwoordelijk wat betreft het schoon
houden van de portiek, terwijl de eigenaar
algemeen onderhoud en de staat van het
gebouw ziet als zijn verantwoordelijkheid.
Deze mismatch in het nemen van
verantwoordelijkheid voor het complex kan
frustraties opleveren.
Daarnaast is de interpretatie van overlast
verschillend tussen huurders en particuliere
eigenaren. Als er gesproken wordt over
overlast kijken de eigenaren naar de huurders
als groep, in plaats van naar individuen als
bewoners die overlast geven. Huurders zijn
generiek in hun oordeel. Volgens hen is de
oorzaak van overlast niet terug te leiden naar
een groep, maar naar een individu. In het
eerste geval, als er sprake is van overlast,
worden vooral kinderen van huurders
genoemd als bronnen van overlast.
Terugkomend op de vraag: in de vier casussen
naast IJburg wordt de menging van koop en
huurwoningen als gevolg van de verkoop van
deze huurwoningen niet gezien als een
probleem. Er zijn wel structurele thema’s die
terugkomen in deze casussen als het gaat om
de verkoop van huurwoningen op blokniveau.
Volgens huurders gaat de verkoop van
sociale huurwoningen gepaard met
minder intensief contact op
portiekniveau. Eigenaren worden
gezien als minder toegankelijk
vanwege de vaak drukkere levensstijl.
Bewoners die hebben gekocht in
gemengde complexen vinden dat de
manier waarop er wordt
samengeleefd voldoende is. Wel
wordt eventuele overlast
toegeschreven aan (kinderen van)
huurders.
Sommige groepen huurders,
voornamelijk lang zittende huurders
op Kattenburg en in De Banne,
verwachten lokale betrokkenheid van
alle bewoners.
Eigenaren verwachten dat bewoners
netjes met de gedeelde faciliteiten
omgaan, en ook zorg dragen voor het
beheer ervan.
Hoe kan het dan dat de casus IJburg dan
dusdanig afwijkt van de rest? In IJburg
Complex X zijn het vooral de
gemeenschappelijke ruimten waar
confrontaties hebben plaatsgevonden. De
overlast begon al snel na oplevering, zo
hebben de respondenten ervaren. Daar
waar in De Banne, Hertspieghelweg en
Kattenburg ook incidenten hebben
plaatsgevonden, blijft de perceptie van
overlast in deze complexen beperkter. Hier
zijn verschillende redenen voor te noemen.
Allereerst komt het begrip publieke
familiariteit terug. Omdat het
complex op IJburg bij aanvang is gemengd met
verschillende culturen en leefstijlen, zijn de
stilzwijgende normen en waarden die
normaliter in gedeelde woonblokken gelden
nog onduidelijk. Men weet niet wat ze van
36
hun medebewoners kunnen verwachten. Het
problematische gedrag dat in dit complex is en
wordt vertoond, is voor sommigen gewoon en
voor anderen vreemd. Het minder goed
kennen van de buurt en omwonenden werkt
daarnaast stereotyperingen in de hand.
Een van de grootste factoren die van invloed is
op samenleven in een gemengd complex is de
mate waarop de publieke ruimte wordt
toegeëigend door een bepaalde groep. Op
IJburg waren kinderen van probleemgezinnen
dominant, wat tot ergernis heeft geleid bij de
groep eigenaren. Ook op Kattenburg
ontstonden in het verleden frustraties, omdat
de eigenaren aanvankelijk tegen de komst van
een tafeltennistafel in de gemeenschappelijke
binnentuin waren (H. Kraaij, persoonlijke
communicatie, Juni 2015). De VvE coördinator
van Rochdale geeft daarnaast als negatieve
casus een complex waar kinderen die in de
binnenplaats aan het voetballen waren als
probleem dat werd ervaren vanuit de hoek
van de eigenaren (T. Visser, persoonlijke
communicatie, Juni 2015). Op Kattenburg
heeft het initiatief vanuit bewoners en het
wijzen op gezamenlijke belangen vanuit zowel
de gebiedsbeheerder als de
bewonerscommissie er toe geleid dat er
voortaan afspraken werden gemaakt over de
publieke ruimte.
Om te voorkomen dat er in gemengde
complexen problemen ontstaan, dient men
‘ten alle tijden te voorkomen dat één groep
de publieke ruimte buitenproportioneel
toe-eigent.’
Bij de VvE’s Kattenburg en Voorsteven is dit
voorkomen door een grote mate van
participatie van bewoners. Dat had verder
weinig te maken met de locatie van het
complex. Volgens de gebiedsbeheerder van
de Key waren andere VvE’s in de buurt minder
goede voorbeelden. Een dialoog
binnen VvE’s met een grote mate aan publieke
ruimte en met aanwezigheid van huurders
kunnen ervoor zorgen dat er duidelijke
afspraken komen over het gebruik van de
publieke ruimte in een complex. Volgens de
gebiedsbeheerders van Stadgenoot en de Key
draagt het ook bij aan het bewust worden van
elkaars vaak wederzijdse belangen.
In de VvE Lutma en de VvE Hertspieghelweg
werd er door de huurders minder behoefte
ervaren om mee te beslissen in de VvE. Ten
opzichte van de andere VvE’s is de publieke
ruimte die hier wordt gedeeld veel meer
beperkt tot slechts gedeelde trappenhuizen.
Hoe verloopt het overleg binnen de VvE in
gemengde woonblokken met betrekking
tot de casussen?
De structurering van het overleg en de mate
van huurdersparticipatie is, zoals blijkt uit het
bovenstaande, afhankelijk van enerzijds
initiatief vanuit huurders zelf en de tolerantie
daarvoor vanuit eigenaren. Anderzijds blijkt de
behoefte tot participatie in de VvE groter als
huurdersbelangen worden geschaad binnen
de VvE. Vanuit de corporaties zijn er
verschillende modellen gehanteerd om het
overleg binnen de VvE en de participatie van
huurders daarin vorm te geven.
In het model op de volgende bladzijde zijn een
aantal factoren gegeven die bepalend zijn
gebleken voor de mate van inspraak van
huurders.
Belangen van huurders in Beleid corporatie
het complex
Inspraak huurders
Tolerantie eigenaren Participatie huurders
Figuur 7.1: Variabelen bij inspraak huurders
37
Of huurdersparticipatie dan daadwerkelijk
plaats vindt hangt dus van de bovenstaande
vier factoren af. Uit de casussen is gebleken
dat het laten participeren van huurders
positieve gevolgen kan hebben voor het
samenleven in gemengde complexen.
Terugkijkend op de theorie van Blokland
(2007) kan aangenomen worden dat de
complexen Hertspieghelweg en Lutma redelijk
anoniem zijn met oppervlakkig contact, en de
aanwezige ruimte privaat ingericht. Het risico
bestaat daarbij dat mensen langs elkaar heen
leven. Dit kan voor huurders met lokale
contacten als problematisch worden ervaren.
Echter is uit het onderzoek van Veldboer et al.
(2011) gebleken dat verandering als gevolg
van gentrification door huurders vaak als
positief wordt ervaren. De waardering van de
buurt gaat erop vooruit. Deze anonieme
complexen lenen zich dan ook stilzwijgend het
beste voor de verkoop van sociale
huurwoningen.
Daartegenover staan complexen met een
traditie van intensief contact en gedeelde
publieke ruimte. Kattenburg en Voorsteven
sluiten hierbij aan. Van alle casussen is hier
ook de meeste huurdersparticipatie terug te
zien. Complexen van deze aard, met veel
publieke ruimte en sociale verschillen,
behoeven extra aandacht. Met betrekking tot
concrete maatregelen om het samenleven in
gemengde complexen te verbeteren dient er
onderscheid te worden gemaakt tussen ‘softe’
en ‘harde’ maatregelen. Softe maatregelen
zijn:
Maak eigenaren al vroeg bewust van
de uitgangspunten van huurders
Faciliteer huurdersparticipatie in VvE
als de belangen tussen eigenaren en
(sociale) huurders niet gelijk zijn
Informeer huurders over het huren
binnen een gemengd complex en het
functioneren van de VvE
Agendeer de gezamenlijke belangen
tussen eigenaren en huurders in de VvE
Deze softe maatregelen zijn vooral
gericht op het bewustmaken van
bewoners over de verschillende
uitgangspunten onderling, tussen de
huurders en eigenaren. Naast deze softe
maatregelen zijn er een aantal harde
maatregelen om het samenleven in
gemengde complexen te verbeteren:
Verkoop geen huurwoningen of juist
heel veel in complexen met veel
gedeelde publieke ruimtes
School huurders en
bewonerscommissies tot formele
participant binnen de VvE
Gemengd koop en sociale huurwoningen als
gevolg van de verkoop van de huurwoningen
hoeft dus allerminst problematisch te
verlopen. In meer anonieme complexen wordt
diversiteit ook door eigenaren zelfs als positief
ervaren. Wel vereisen grotere complexen met
veel gedeelde voorzieningen en publieke
ruimte meer aandacht, omdat de manier
waarop men verantwoordelijkheid neemt
voor het complex kan verschillen tussen
eigenaren en sociale huurders. Juist deze
mismatch in verwachtingen van elkaar kan
voorkomen worden door als corporatie als
intermediair op te treden en interactie tussen
eigenaren en huurders, bijvoorbeeld binnen
de VvE, te faciliteren.
39
Bronnenlijst
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (2015). Jaarbericht 2015. Amsterdam: AFWC.
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, Huurdersvereniging Amsterdam & Gemeente Amsterdam (2015) Amsterdamse Samenwerkingsafspraken 2015- 2019. Amsterdam.
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (2012) Atlas Sociale Woningbouw, Amsterdam en region: 2012. Amsterdam: AFWC
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (2013) Wonen in Amsterdam 2013. Amsterdam: AFWC
Blokland ,T. Oog voor elkaar Veiligheidsbeleving en sociale controle in de grote stad otb Institute for Housing, Urban and Mobility Studies Technische Universiteit Delf (2009)
Boterman, W.R. & W.P.C. van Gent (2014)
"Housing Liberalization and Gentrification;
the Social Effects of Tenure Conversions in
Amsterdam", Tijdschrift voor Economische
en Sociale Geografie, 105 (2), 140-160.
Centraal Plan Bureau (2011) Buurteffecten
in perspectief, Den Haag
De Vernieuwde Stad (2014). Brief aan
minister Blok. Gedownload op 17-04-2014,
van
http://www.aedes.nl/binaries/downloads/w
o ningwet/reacties-andere-partijen/brief-
14006- minister-blok-030314-def.pdf
Dingemans, B. Van Welie, S. & Van Buchem,
J, (2009) Mixed communities, mixed
feelings?
Gemeente Amsterdam, Bureau Onderzoek
& Statistiek (2014), Stadsdelen in cijfers 2014. Amsterdam.
Gemeente Amsterdam & Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (2014), Wonen in Amsterdam 2013, Stadsdeelprofielen. Amsterdam.
Gemeente Amsterdam (2007) Wijkactieplan
Kansrijk Amsterdam Noord. Amsterdam.
Gemeente Amsterdam (2011) Convenant splitsen en verkoop sociale huurwoningen 2011 tot en met 2020.
Hipp, J.R. & Perrin, A.J. (2009) The
simultaneous effect of social distance and
physical distance on the formation of
neighborhood ties. City and Community
8(1):
5–25.
Koopman, M. (2009) Gemengd bouwen als oplossing voor de problemen in achterstandswijken. In; Musterd & Ostendorf (Red.) Problemen in wijken of probleemwijken. Pp. 147-156
Lees, L. (2008) Gentrification and social mixing: Towards an Inclusive Urban Renaissance? In: Urban Studies, November 2008.
Open Society Foundations (2014) At home
in Europe: Europe’s White Working Class
Communities. Londen: OSF.
Ouwehand, A. (2006) De vele sociale zegeningen van herstructurering, City Journaal nr. 6
Platform31 (Z.J.) Amsterdam Noord: De
Banne. Geraadpleegd op 11-05-2015
http://kennisbank.platform31.nl/pages/2762
6
/Amsterdam-Noord-De-Banne.html
Putnam R.D. (2007) E Pluribus Unum: Diversity and Community in the Twenty-first Century. The 2006 Johan Skytte Prize
40
Lecture. Scandinavian Political Studies, 30 (2), 137-174
RIGO (2009) Het woonklimaat op IJburg,
een evaluatie.
RIGO (2011). Gestuurd mengen, een
zoektocht naar kansrijke experimenten.
Geraadpleegd op
20-03-2015, van http://www.rigo.nl/nl-
NL/Publicaties/Publicatie/_p/itemID/2395/G
e stuurd-mengen.aspx
Sociale samenhang in de wijk NSV actualiteitencollege 2008 Maurice Gesthuizen Vic Veldheer (redactie) Sociaal en Cultureel Planbureau Den Haag, augustus 2009
Van Ham, M. (2014). De (on)zin van ruimtelijk spreidingsbeleid en het mengen van buurten. Als onderdeel van: Soort zoekt Soort, publicatie Platvorm 31.
Veldboer, L. Bergstra, M. & Kleinhans, R. (2011) Meer inkomensdiversiteit, meer buurtvertrouwen? Sociale tectoniek & vreedzame co-existentie in Amsterdamse Gentrification wijken, Den Haag: NCIS institute.
Wind, B. (2014). Verkoop van corporatiewoningen en de gevolgen voor het buurtkapitaal. Diemen: AMB.
Wittebrood, K. & Permentier, M. (2011): Wonen, wijken & interventies – Krachtwijkenbeleid in perspectief. Den Haag: SCP
WSWonen, (Z.J.) Folder gemengde complexen. Geraadpleegd op 24-04- 2015 http://www.wswonen.nl/site/wp- content/uploads/centrum/folder- gemengde- complexen_web.pd
