MỤC LỤC M U i 1 - lib.hunre.edu.vnlib.hunre.edu.vn/Download.aspx?file=Dinh gia dat.pdf · i...

Svnonglam.org [email protected]

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU .............................................................................................................................. i

CHƯƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI ..................................................... 11. ĐẤT ĐAI ...................................................................................................................... 1

1.1. Khái niệm............................................................................................................... 11.2. Đặc trưng ............................................................................................................... 1

2. THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI .............................................................................................. 22.1. Khái niệm thị trường đất đai ................................................................................... 22.2. Yếu tố cấu thành thị trường đất đai ......................................................................... 22.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành thị trường đất đai ................................... 32.4. Vai trò của thị trường đất đai .................................................................................. 4

3. CÁC KHU VỰC CỦA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI .......................................................... 43.1. Thị trường đất đai thế giới ...................................................................................... 43.2. Thị trường đất đai Việt Nam................................................................................... 6

4. ĐẶC TRƯNG CỦA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI ............................................................ 114.1. Đặc trưng chung của thị trường đất đai ................................................................. 114.2. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua ................... 13

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 1 ..................................................................................... 15

CHƯƠNG II: GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT.................... 161. KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT ............................................................................................... 16

2. ĐẶC TRƯNG CỦA GIÁ ĐẤT .................................................................................... 172.1. Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả ............................................................. 172.2. Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành ................................................ 172.3. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai................................. 172.3. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định.............................................. 182.5. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt......................................................... 182.6. Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao................................................ 182.7. Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng......................................................................... 18

3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT ......................................................... 183.1. Nhân tố thông thường........................................................................................... 193.2. Nhân tố khu vực ................................................................................................... 223.3. Nhân tố cá biệt ..................................................................................................... 23

4. PHÂN LOẠI GIÁ ĐẤT ............................................................................................... 244.1. Giá thị trường....................................................................................................... 244.2. Giá quy định của Nhà nước .................................................................................. 28

5. CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ................................................................ 325.1. Địa tô ................................................................................................................... 325.2. Lãi xuất ngân hàng ............................................................................................... 345.3. Quan hệ cung cầu ................................................................................................. 36

BÀI TẬP CHƯƠNG 2..................................................................................................... 41


CHƯƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT................ 431. ĐỊNH GIÁ ĐẤT.......................................................................................................... 43

1.1. Khái niệm............................................................................................................. 43


1.2. Vai trò của định giá đất......................................................................................... 441.3. Công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới ................................................. 451.4. Công tác định giá đất ở Việt Nam ......................................................................... 50

2. THÔNG TIN TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT....................................................................... 512.1. Giá trị của thông tin trong định giá ....................................................................... 512.2. Phương pháp xác định thông tin............................................................................ 52

3. NHỮNG ĐẶC TRƯNG VỀ MUA BÁN ĐẤT ĐAI...................................................... 523.1. Đề nghị và lựa chọn của người bán và người mua................................................. 523.2. Phân tích và so sánh trong mua và bán.................................................................. 533.3. Quá trình đàm phán trong mua và bán .................................................................. 543.4. Mua bán trong tình huống đặc biệt........................................................................ 55

4. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ................................................................................ 554.1. Nguyên tắc thay thế .............................................................................................. 554.2. Nguyên tắc thu lợi ................................................................................................ 564.3. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất ........................................................................ 574.4. Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần ................................................................. 574.4. Nguyên tắc cạnh tranh .......................................................................................... 574.6. Nguyên tắc đóng góp............................................................................................ 584.7. Nguyên tắc biến động........................................................................................... 584.8. Nguyên tắc hòa hợp.............................................................................................. 584.9. Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai.............................................................................. 59


CHƯƠNG IV: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT ......................................................... 601. PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP ..................................................................................... 60

1.1. Khái quát về phương pháp thu nhập...................................................................... 601.2. Trình tự và phương pháp định giá theo phương pháp thu nhập.............................. 621.3. Ứng dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất............................................ 65

2. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP .................................................................... 662.1. Khái quát về phương pháp so sánh trực tiếp.......................................................... 662.2. Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp............................................ 712.3. Ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất ................................ 77

3. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ .................................................................................... 793.1. Khái quát về phương pháp thặng dư ..................................................................... 793.2. Trình tự định giá bằng phương pháp thặng dư....................................................... 823.3. Ứng dụng của định giá bằng phương pháp thặng dư ............................................. 85

4. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ........................................................................................... 864.1. Khái quát phương pháp chi phí ............................................................................. 864.2. Trình tự tiến hành phương pháp chi phí ................................................................ 884.3. Các phương pháp xác định chi phí ........................................................................ 884.4. Sự giảm giá tích luỹ và phương pháp đo giảm giá tích luỹ .................................... 904.5. Úng dụng định giá bằng phương pháp chi phí ....................................................... 92

5. PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HỒI QUY ................................................................... 925.1. Khái niệm cơ bản về hồi qui tuyến tính đơn giản .................................................. 925.2. Phương pháp phân tích hồi qui. ............................................................................ 935.3. Mô hình hồi qui tuyến tính dựa trên quan hệ nhân quả .......................................... 93

BÀI TẬP CHƯƠNG 4..................................................................................................... 95



CHƯƠNG 5: ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM................................................................. 971. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP................................................................... 97

1.1. Khung giá quy định .............................................................................................. 971.2. Xác định vùng đất hạng đất .................................................................................. 991.3. Định giá cho từng hạng đất ................................................................................. 1041.4. Định giá nhóm đất nông nghiệp ở Hà Nội........................................................... 106

2. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP.......................................................... 1082.1. Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn .......................................................... 1082.2. Định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị ................................................................. 1162.3. Xác định giá đất ở đô thị..................................................................................... 1252.4. Một số luật định giá áp dụng trong định giá đất đô thị......................................... 126

3. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH............................................................. 1293.1. Khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương............... 1293.2. Khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. ...................................................................................................... 129

BÀI TẬP CHƯƠNG 5 .................................................................................................. 130

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 5 ................................................................................... 131

TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................................................. 132

i

MỞ ĐẦU

Giáo trình Định giá đất được biên soạn dùng cho sinh viên ngành Quản lý Đất đai, nhằm trang bị cho sinh viên những kiến thức cơ bản nhất về đất đai, thị trường đất đai, giá đất, định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất trong nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN. Cung cấp cho sinh viên các phương pháp định giá cơ bản đang được áp dụng phổ biến trên thế giới và vận dụng các phương pháp đó để xác định giá đất trong hoàn cảnh thực tế ở nước ta.

Giáo trình "Định giá đất" được biên soạn theo đề cương chương trình khung đào tạo ngành quản lý đất đai đã được Bộ Giáo dục và Đào tạo phê duyệt.

Giáo trình do Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà bộ môn Quản lý Đất đai khoa Đất và Môi trường trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội chủ biên.

Nội dung của giáo trình gồm 5 chương:

- Chương 1: Đất đai và thị trường đất đai;

- Chương 2: Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất;

- Chương 3: Định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất;

- Chương 4: Phương pháp định giá đất;

- Chương 5: Định giá đất ở Việt Nam.

Trong đó chương 1, 2 và 5 do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà biên soạn, chương 3 và 4 do do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà và Thạc sĩ Nguyễn Văn Quân biên soạn.

Những kiến thức mà sinh viên phải nắm được khi học môn học Định giá đất là đất đai, giá đất, thị trường đất đai và định giá đất. Đồng thời học sinh phải hiểu được đặc tính đất đai liên quan đến định giá đất, các đặc điểm và khu vực của thị trường đất đai. Về giá đất học sinh phải nắm được khái niệm, đặc trưng và phải biết phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất. Khi xác định giá đất trong điều kiện Việt Nam sinh viên phải nắm được các loại giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất, các nguyên tắc cơ bản khi xác định giá đất và biết vận dụng quan hệ cung cầu trong dự báo thị trường đất đai... Ngoài ra trước khi hiểu và nắm được phương pháp xác định giá đất theo khung giá đất và xác định giá đất tại các địa phương ở Việt Nam hiện nay, sinh viên phải hiểu và biết cách vận dụng các phương pháp định giá đất phổ biến và thông dụng được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới.

Khi học môn học Định giá đất sinh viên có thể tham khảo thêm các kiến thức liên quan đến giá đất, thị trường đất đai, phương pháp định giá đất ở các tài liệu sau:

1. Bộ Tài chính (2004) Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004, Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

2. Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

3. Ngô Đức Cát (2000), Kinh tế tài nguyên đất, Nhà xuất bản Nông nghiệp.

4. Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh (2003), Lý luận và phương pháp định giá đất (Dịch từ tiếng Trung Quốc).

5. Đoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản, Nhà xuất bản khoa học và kỹ thuật.

7. Rost R. O. and H. G. Collins (1993), Land Valuation and Compensation in Australia Australian Institute of Valuers and Land Economists.

ii

Tuy đã hết sức cố gắng trong quá trình biên soạn, nhưng khó tránh khỏi những

thiếu sót. Tác giả rất mong nhận được ý kiến đóng góp của bạn đọc trong quá trình sử dụng

để giáo trình tiếp tục được hoàn chỉnh ở các lần biên soạn tiếp theo.

Hà nội ngày 15 tháng 12 năm 2005

TS. Hồ Thị Lam Trà

1

CHƯƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI

Chương I được tác giả Hồ Thị Lam Trà biên soạn nhằm cung cấp cho sinh viên những hiểu biết liên quan đến lĩnh vực định giá đất, trước khi nghiên cứu các vấn đề về giá đất, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất. Nội dung của chương 1 gồm:

- Đất đai (khái niệm và đặc trưng);

- Thị trường đất đai (khái niệm, yếu tố cấu thành, các nhân tố ảnh hưởng và vai trò) ;

- Các khu vực của thị trường đất đai (thế giới và Việt Nam);

- Đặc trưng của thị trường đất đai.

Yêu cầu sinh viên phải hiểu và nắm được các nội dung liên quan đến định giá đất, để có kiến thức vận dụng trong các chương tiếp theo.

1. ĐẤT ĐAI

1.1. Khái niệmĐất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và

mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên dưới đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và dưới đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thểbao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn.

Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.

Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, và chuyển tiếp qua các thế hệ, đồng thời cũng được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự)... nhưng chúng ta cần phải thấy rằng đất đai loại hàng hoá không đồng nhất, đa dạng, là loại tài sản mà giá thị trường không những chỉ phản ánh bản thân giá trị của đất mà còn phản ánh vị trí và các tài sản tạo lập gắn với đất đai.

Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên. Khác với các tài sản thông thường khác trong quá trình sử dụng thì đất đai không phải khấu hao, giá trị của đất không những không bị mất đi, mà ngày càng có xu hướng tăng lên.

1.2. Đặc trưng1. Có vị trí cố định. Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định đã quy

định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất. Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì... của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di dời. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng vềvị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng.

2. Có hạn về diện tích. Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến.

2

Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người. Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả. Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thịhoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân số ngày càng tăng. Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai.

3. Tính năng lâu bền. Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai.

4. Chất lượng khác nhau. Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước...) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa...) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp, có thể làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau. Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả sử dụng cao nhất. Như vậỵ trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu con người biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lượng của đất được nâng lên không ngừng.

2. THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI

2.1. Khái niệm thị trường đất đaiMột thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến

khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá.

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ởnước ta. Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.

2.2. Yếu tố cấu thành thị trường đất đaiMột thị trường được cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây:- Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền

quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật. Trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thểthị trường bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác.

- Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông qua thịtrường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai.

- Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa các chủ thể thị trường. Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống môi giới liên hệ giữa những người sản xuất, giữa những người tiêu dùng, giữa những người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người

3

sản xuất cùng loại, giữa những người tiêu dùng cùng loại và người tiêu dùng khác loại. Trong nền kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn đều là giới trung gian thị trường.

Đối với thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về đất đai, đất đai lưu thông trên thị trường chủ yếu là đất đai đã được khai thác sử dụng. Ở nước ta không tồn tại thịtrường chuyển quyền sở hữu đất đai do vậy trong các yếu tố cấu thành nên thị trường đất đai có điểm khác biệt quan trọng đó là: chủ thể thị trường. Lưu thông trên thị trường đất đai ở Việt Nam mang ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất, như vậy trong giao dịch của thị trường đất đai chủ thể thịtrường bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác đã có quyền sử dụng đất, tức là đã được nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước. Đồng thời Nhà nước cũng là một trong những chủ thể của thị trường đất đai khi thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu giao quyền sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất.

Cũng như nhiều thị trường khác, ngày nay thị trường đất đai không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia và tính quốc tế. Các giao dịch diễn ra trên thị trường đất đai khu vực thường quan tâm giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán như vị trí, hình thể, qui mô, kích thước thửa đất; hình thức và phương thức thanh toán... nhưng các giao dịch diễn ra trong thị trường đất đai quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa của các bên mua và bên bán. Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu trong thị trường này là các loại đất công nghiệp, thương mại - dịch vụ và tập trung tại các đô thị, vùng ven đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu kinh tế của các nhà đầu tư, các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài có quyền sử dụng các loại đất đó. Giới trung gian trong thị trường đất đai rất phong phú. Hiện nay trên thế giới hầu hết các trung tâm môi giới đất đai thuộc về tư nhân, ở Mỹ90% cơ sở môi giới về đất đai nằm trong tay tư nhân.

2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành thị trường đất đaiHiện nay các hoạt động kinh tế, xã hội chịu tác động của cơ chế thị trường. Đất đai cũng trở

thành đối tượng trao đổi, mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng và thị trường đất đai thực sự đã hình thành. Thị trường đất đai có những nét khác biệt các thị trường hàng hoá thông thường khác. Chúng ta có thể thấy thông qua những nhân tố ảnh hưởng đến quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai như sau:

a) Trình độ phát triển sản xuất hàng hoáTrình độ phát triển sản xuất hàng hoá gắn liền với trình độ phát triển của lực lượng sản xuất

và cùng với nó là trình độ phân công lao động xã hội. Đất đai từ chỗ là sản phẩm của tự nhiên, con người khai phá, cải tạo và sử dụng để sản xuất ra sản phẩm và các yêu cầu khác phục vụ cho cuộcsống của mình như xây dựng nhà ở, các công trình kiến trúc... Sản xuất ngày càng phát triển, những nhu cầu của con người ngày càng tăng và đất đai ngày càng khan hiếm. Vì vậy đất đai trở thành đối tượng của sự mua bán, trao đổi và cũng được thương mại hoá. Như vậy sự xuất hiện và phát triển nền sản xuất hàng hoá đã làm thay đổi cơ bản các quan hệ về ruộng đất, thị trường đất đai ra đời và phát triển.

b) Chế độ sở hữu ruộng đấtChế độ sở hữu ruộng đất đã trải qua quá trình hình thành và phát triển trong lịch sử, từ sở

hữu cộng đồng về ruộng đất của thị tộc, làng xã đến sở hữu tư nhân trong xã hội phong kiến và sởhữu ruộng đất theo quan hệ sở hữu tư bản chủ nghĩa. Đó là một quá trình lịch sử lâu dài. Chỉ đến khi có sở hữu tư nhân tư bản chủ nghĩa mới tạo tiền đề cho việc tích tụ và tập trung ruộng đất. Trong thời kỳ đầu của tích tụ tư bản diễn ra việc tước đoạt ruộng đất của nông dân và những trang trại nhỏ bé biến ruộng đất thành đồng cỏ chăn thả và thành các điền trang lớn sản xuất theo kiểu tư bản chủ nghĩa, hình thành các trang trại lớn đẩy hàng triệu nông dân không có ruộng đất phải đi làm thuê. Đó là điều kiện cho sự hình thành quan hệ ruộng đất tư bản chủ nghĩa và thị trường đất đai ra đời.

4

c) Cầu về đất đaiXét trên tổng quĩ đất đai thì cung của đất đai là một đường thẳng đứng. Sự biến động về

cung của các loại đất đai theo mục đích sử dụng đất cũng được quy định chặt chẽ theo các tiêu chuẩn kinh tế - kỹ thuật nhất định tuỳ thuộc vào mỗi quốc gia. Cầu của đất đai là nhu cầu phát sinh do sự tăng lên của nhu cầu con người đối với sản phẩm từ đất đai và các nhu cầu khác của các ngành sản xuất, của nhu cầu xây dựng nhà ở. Áp lực của cầu luôn tăng lên, trong mọi trường hợp và đối với mọi loại đất, do đó xét trên tổng thể thì giá đất đai do cầu quyết định.

Tóm lại: Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thịtrường đất đai gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá, với cơ chế thịtrường. Tuy nhiên, thị trường đất đai hình thành chậm và chịu tác động của nhiều nhân tố. Trong điều kiện nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, đất đai cũng tham gia vào quá trình vận hành đó và thị trường đất đai cũng chịu sự tác động như các thị trường khác. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường đất đai chính là quá trình phát triển các quan hệ đất đai hình thành trong lịch sử, chỉ đến một giai đoạn lịch sử nhất định đất đai mới thực sự tham gia vào thị trường và khi đó thịtrường đất đai mới ra đời.

2.4. Vai trò của thị trường đất đaiThị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi

nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là:- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong

những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất.

- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng... tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý.

- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính. Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế.

- Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất. Đây là điều kiện rất quan trọng để đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng trong nền kinh tế. Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.

- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được.

- Đối với các nước chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường thì thị trường đất đai còn đảm bảo sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong kinh doanh và hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm, gắn thị trường đất đai với các chủ trương chính sách lớn của Nhà nước như cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê... các doanh nghiệp nhà nước.

3. CÁC KHU VỰC CỦA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAIThị trường đất đai không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia và quốc tế. Việc

phân biệt thị trường khu vực, thị trường quốc gia hay quốc tế chủ yếu để giúp người định giá nhận dạng thị trường đất đai trong quá trình phân tích, đánh giá. Trên thực tế, không có một thị trường nào tồn tại một cách độc lập, chúng luôn đan xen, tác động lẫn nhau thành một thị trường thống nhất.

3.1. Thị trường đất đai thế giới Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác

lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thịtrường đất đai. Tại đây có các trang trại với qui mô lớn hàng ngàn hecta. Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn

5

sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai.

Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới.

Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã và đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai, như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư nhân về đất đai trong nền kinh tế thị trường. Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nước đã đề ra chính sách hạn điền, nhiều nước vẫn còn hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai.

Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó.

Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm và một số cácmảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, và trong một số trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình.

Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước.

Ở nhiều nước thuộc Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước trong SNG hiện nay đã sửa đổi luật pháp đểcho phép người nông dân được quyền chuyển nhượng đất với một số điều kiện cụ thể.

Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam.

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tư bản đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mởrộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu hướng gia tăng giá đất với tốc độ tăng của thị trường hàng hoá.

Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sửdụng đất. Ngay trong thời kỳ Chủ nghĩa Xã hội giáo điều, nhiều nước XHCN cũ ngăn cản việc mua bán đất thì ở Nam Tư và Ba Lan luật pháp vẫn cho phép tư nhân thuê ruộng. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tư nhân, cá thể có thể thuê ruộng hay một sốkhu đất để kinh doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là thị trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài.

6

3.2. Thị trường đất đai Việt Nam

a) Quá trình phát triển của thị trường đất đai Việt NamỞ nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỉ qua có

nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành 2 giai đoạn sau đây:

Giai đoạn trước 1992Trước năm 1945, thị trường đất đai hầu như không tồn tại. Thời kỳ này giá đất được thể hiện

bằng tiền, nhưng cũng có khi được quy đổi bằng giá trị tài sản thông qua việc gán nợ của nông dân đối với các tầng lớp địa chủ bóc lột.

Từ 1945 đến trước 1980

Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai (Nhà nước, tập thể, cá nhân) trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bịhạn chế theo quá trình "công hữu hoá đất đai". Thị trường đất đai hầu như không được pháp luật thừa nhận trên thực tế. Tuy trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và qui mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu tư nhân gắn với khuôn viên đất để ở và sang nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoả hồng (chuyển quyền cho thuê). Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật.

Nhu cầu về hình thành một thị trường đất đai trở nên bức xúc trong những năm 80, khi đất nước bắt tay vào công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế nhiều thành phần. Trong thời kỳ này, dân cư có cơ hội về kinh doanh, việc làm và thu nhập, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, nhất là sau khi có Luật Đầu tư nước ngoài, nhu cầu về đất đai, đất xây dựng cơ sở hạ tầng, đất công nghiệp, thương mại dịch vụ và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Nhà nước bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, nới lỏng nhiều loại thủ tục, đặc biệt là thủ tục hộ khẩu, trước hết ở thành thị, các giao dịch có yếu tố đất đai, nhà ở trở nên sôi động, chủ yếu được thông qua các hình thức chuyển nhượng nhà ở (đối với dân cư), nhà xưởng (đối với các doanh nghiệp) cùng với quyền sử dụng đất. Quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh, tăng nhanh đầu tư, đặc biệt là đầu tư nước ngoài, nhu cầu về đất đai, nhất là đất công nghiệp, thương mại và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Tại các đô thị lớn như thủ đô Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, do tốc độ đô thị hoá cao, tỷ lệ dân số cơ học tăng nhanh, cùng với việc Nhà nước bỏ chế độbao cấp về nhà ở, thay vào đó là chủ trương "Nhà nước và nhân dân cùng làm", các giao dịch về đất đai và bất động sản bắt đầu sôi động, đặc biệt là giao dịch về nhà ở, ngoài những giao dịch trong dân cư, các doanh nghiệp Nhà nước cũng là nhân tố tích cực trong quá trình này.

Hiến pháp nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 quy định đất đai thuộc sởhữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (1986) nền kinh tế nước ta bắt đầu chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, Luật Đất đai 1988 quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao cho một số quyền sử dụng đất nhất định phù hợp với cơ chế quản lý Nhà nước về đất đai thời kỳ đó, có một số chế định quan trọng như: quy định về những đối tượng được Nhà nước giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm thời, các nguyên tắc sử dụng đất, quy định nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, chế độ quản lý đất, phân loại đất và quy định cụ thể có hệ thống về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Trong điều kiện hệ thống pháp lý chưa đầy đủ, đặc biệt là về đất đai, kinh tế thị trường càng mở rộng, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những vướng mắc cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết chưa xong thì nảy sinh thêm những khó khăn và rắc rối mới. Giá đất tăng cao, "hàng hoá quyền sửdụng đất" không được đánh giá đúng và nhất quán, việc giao, cho thuê đất không được điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện trì trệ, các vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đai chưa rõ, chưa có qui định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng đất đai của các doanh nghiệp kể cả doanh nghiệp nhà nước. Cùng với yếu tố Nhà nước giao đất cho các doanh nghiệp quốc doanh để góp vốn liên doanh với nước ngoài, hệ thống tín dụng nhân dân bị

7

đổ bể, đất đai, nhà cửa được phát mại để trả nợ. Tỷ giá đồng tiền Việt Nam so với đồng đô la Mỹgiữ ở mức cao so với tỷ giá thực, đồng thời các nước XHCN ở Đông Âu tan vỡ, người lao động Việt Nam trở về nước cùng với những khoản thu nhập có được, đã làm cho thị trường bất động sản bùng nổ, chủ yếu là cơn sốt đất đai, với mức giá nhảy vọt đã để lại những hậu quả phức tạp, có nhiều mặt tiêu cực mà cho đến nay vẫn chưa giải quyết được như giao dịch phi chính qui, quĩ đất bịlạm dụng và lãng phí, nguồn thu của ngân sách bị thất thoát, tạo bất bình đẳng về cơ hội làm ăn và tha hoá một bộ phận đội ngũ cán bộ. Trong lĩnh vực bất động sản, kiện tụng của dân liên quan đến nhà, đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ kiện tụng (trên 60%).

Giai đoạn từ 1992 đến nayĐầu những năm 1990, các quan hệ giao dịch nhà ở phát triển, mặc dù Nhà nước đã có những

chính sách giảm dần chế độ phân phối nhà, nhưng không ít các cơ quan vẫn xây dựng các khu nhà tập thể dưới dạng nhà cấp 4 để phân cho các đối tượng (kèm theo diện tích đất), việc cho thuê nhà hưởng hoả hồng của Nhà nước diễn ra phổ biến, hiện tượng tranh chấp và tiêu cực về nhà ở xuất hiện. Trước tình hình đó, pháp lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành là cơ sở pháp lý để điều chỉnh các mối quan hệ giao dịch về quyền sở hữu nhà ở, mua, bán cho thuê nhà ở, thuế kinh doanh nhà ở. Việc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 là chủ trương đúng đắn, sáng tạo của Đảng và Nhà nước, trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật Đất đai 1988.

Trong hoạt động của thị trường đất đai trong đó có quyền sử dụng đất chuyển sang một giai đoạn mới đánh dấu sự đổi mới của chính sách pháp luật đất đai, Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hoá Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của người sử dụng đất (khoản 3- điều 3), theo đó các quyền năng của người sử dụng đất được xác định, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, xuất phát từ 5 quyền này, đất đai được xác định là loại tài sản có giá thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai 1993, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hoá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ Điều 690 đến Điều 744 và các hình thức hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sửdụng đất. Giai đoạn này, thị trường nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất khu vực đô thị phát triển mạnh thông qua các hình thức chuyển nhượng theo các "kênh ngầm", trước tình hình đó, Chính phủban hành các Nghị định 61/1994/NĐ-CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 60/1994/NĐ-CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, đây là văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có tính điều hành cao, trong đó quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổchức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Sau 5 năm thi hành Luật Đất đai 1993, sự phát triển của hoạt động giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có những chính sách mới điều chỉnh các quan hệ pháp luật về đất đai, cùng với việc cần thiết phải có các quy định bổ sung, sửa đổi để khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1993. Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 được Quốc hội khoá X thông qua, một số nội dung quan trọng được bổ sung là quyền của tổ chức và cá nhân được Nhà nước cho thuê đất cũng được thực hiện các quyền sử dụng đất, theo đó các Nghị định hướng dẫn triển khai, thực hiện Luật Đất đai sửa đổi bổ sung như Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999, Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000, Nghị định 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 và Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 quy định chi tiết Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật Thuế sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuếchuyển quyền sử dụng đất; thu tiền thuế sử dụng đất, có thể đánh giá Nghị định 17/1999/NĐ-CP là văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này vì nó đáp ứng được những nhu cầu bức xúc trong công tác quản lý sử dụng đất đai lúc bấy giờ, Nghị định số 17 quy định các thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đã tạo lập được khung pháp lý cơ bản cho thị trường quyền sử dụng đất vận hành.

Đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà - đất trong tình hình mới, đồng thời đểtăng cường tính đồng bộ giữa chính sách pháp Luật Đất đai đối với các đạo luật khác, Quốc hội khoá X thông qua Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai lần 2 ngày 29/6/2001. Ngoài việc bổ sung các chế định về phân cấp thẩm quyền nhiều hơn cho chính quyền địa phương các cấp,

8

Luật bổ sung thêm quyền bảo lãnh cho các chủ thể sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam, quy định các điều kiện mua nhà kèm theo quyền sử dụng đất, một số Nghị định mới liên quan đến lĩnh vực đất đai được ban hành như Nghị định 79/2001/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 17, Nghị định 81/2001/NĐ-CP về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai 1998, Luật Đất đai 2003 tại điều 5 quy định về sở hữu đất đai: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu… Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sửdụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất."

Chính phủ đã ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Về thi hành Luật Đất đai 2003, quy định những việc cụ thể liên quan đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Tuy nhiên cho đến nay ở nước ta chưa có những văn bản quy định về thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung, nhưng tổng hợp hệ thống các văn bản pháp luật, chính sách pháp Luật Đất đai hiện hành đã tạo ra được một khung thể chế nhất định, tạo điều kiện cho các thị trường này hoạt động đó là:

- Thị trường quyền sử dụng đất được công nhận;- Nhà nước quản lý, quyết định hàng hoá quyền sử dụng đất cho thị trường hoạt động thông

qua việc giao đất, cho thuê đất và Nhà nước tham gia các hình thức giao dịch có yếu tố thị trường như giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất;

- Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư, xây dựng nhà ở để bán, cho thuê; đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính Phủ phê duyệt để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

b) Các khu vực của thị trường đất đai Việt NamTheo qui định của pháp luật nước ta, chỉ khi có quyền sử dụng các loại đất mới tham gia vào

giao dịch trên thị trường đất đai. Như vậy các chủ sử dụng đất trước tiên phải có được quyền sửdụng đất, muốn vậy họ phải được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp); bước tiếp theo họ phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng đất (thị trường thứ cấp). Việc phân định thịtrường sơ cấp, thị trường thứ cấp về đất đai chỉ là một trong những cách tiếp cận nhằm thể hiện những quan hệ ban đầu (Nhà nước - người sử dụng), và những quan hệ tiếp theo (người sử dụng -người sử dụng).

Thị trường sơ cấp về đất đaiThị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với tư cách là đại diện

chủ sở hữu toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (gọi tắt là các chủ sử dụng đất) (hình 1.1).

Về phía Nhà nước: Nhà nước thực hiện chức năng giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chấm dứt quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất; xác lập quyền sử dụng đất và quyền thuê đất cho các chủ sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD).Về phía người sử dụng đất. Người sử dụng đất tham gia thị trường này gồm: các hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm nhà ở; tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế đầu tư, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định. Căn cứ vào Luật Đất đai 2003 Chính phủ đã ban hành hai Nghị định (Nghị định 198/2004/NĐ-CP về tiền sử dụng đất và Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất). Hai Nghị định này đã có những quy định khá thông thoáng đối với thị trường đất đai hiện tại.

9

Hình 1.1. Thị trường sơ cấp về đất đai

Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính (117/2004/TT-BTC) đã mở rộng đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.Theo đó, ngoài đối tượng được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê (Luật Đất đai hiện hành), quy định mới còn cho phép thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, đất sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; Cho phép nhà đầu tư tự lựa chọn hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất...

Chính phủ không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ở mà đất đó đã sử dụng trước ngày 15/10/1993 hoặc đối với hộ gia đình cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đất đó được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà còn nợ tiền sử dụng đất.

Chính phủ cũng áp dụng cơ chế thu tiền sử dụng đất có thời hạn đối với đất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, đất dùng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối. Quy định này tạo điều kiện cho các doanh nghiệp lựa chọn hình thức sử dụng đất.

Bên cạnh đó, sẽ thực hiện thu tiền sử dụng đất bằng việc đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Thực hiện theo phương án này sẽ hạn chế thất thoát nguồn tài chính thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước; góp phần thực hiện sự bình đẳng về nghĩa vụ tài chính giữa các thành phần kinh tế được Nhà nước giao đất, xoá bỏ bao cấp qua đất đai.

Các cơ quan chức năng cũng sẽ đơn giản thủ tục hành chính thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ bằng cách thực hiện cơ chế một cửa khi người dân được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, chỉ phải tiếp xúc với cơ quan Tài nguyên và Môi trường.

Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và thông tư 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất lần này ''đổi mới'' ở chỗ ''thu hẹp phạm vi bồi thường, hỗ trợ và tái định cư''. Điều đó có nghĩa là Nhà nước thu hẹp phạm vi thu hồi đất tạo điều kiện cho quan hệ tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất, (thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất). Đó cũng chính là việc tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển.

NHÀ NƯỚC

Giao đất không

thu tiền

Giao đất có thu tiền

Cho thuê đất

Thu hồi đất

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT

10

Cụ thể, Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, trong các trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phát triển và các dự án đầu tư lớn.

Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì nhà đầu tư được tự do nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất.

Thông tư hướng dẫn: Nhà nước là người tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng; tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thì không phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái đinh cư; trong trường hợp người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

Việc bồi thường đất ở sát với thực tế sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân; việc xác định đất ở để bồi thường đối với trường hợp có vườn, ao theo hướng tôn trọng thực tế đã giải quyết được những vướng mắc cơ bản lâu nay của nhân dân,

Đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư (thửa đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư và đất vườn ao liền kề với đất ở trong khu dân cư, ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng tiền bằng từ 20%-50% mức bồi thường đất ở liền kề. Quy định này phù hợp với thực tế sử dụng đất đảm bảo hợp lý lợi ích của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình cá nhân không kể thời gian đã sử dụng dài hay ngắn, hao mòn ít hay nhiều đều được bồi thường bằng giá xây dựng mới của nhà và công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Các UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người có đất bị thu hồi, khu tái đinh cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn. Những quy định đổi mới này đảm bảo sẵn sàng nơi tái định cư cho người bị Nhà nước thu hồi đất.

Thời gian tới, Chính phủ sẽ bỏ khâu thẩm định toàn bộ phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nghị định này quy định chỉ thẩm định việc áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ, áp giá đất giá tài sản để tính bồi thường, bố trí tái định cư của những dự án thu hồi đất có liên quan từ hai quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên hoặc dự án mà phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư do UBND cấp tỉnh phê duyệt.

Tiếp đó, Chính phủ đẩy mạnh hơn nữa việc thực hiện nhà đầu tư tự thoả thuận bồi thường hỗ trợ tái định cư thay cho việc Nhà nước phải đứng ra tổ chức bồi thường hỗ trợ tái định cư bằng cách: trường hợp người được giao đất, được thuê đất hoặc tổ chức phát triển quỹ đất thoả thuận được với người bị thu hồi đất về mức bồi thường, hỗ trợ theo quy định của pháp luật thì thực hiện theo sự thoả thuận đó; khi thu hồi đất Nhà nước không tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ. Nhà nước sẽ giao cho UBND các tỉnh, thành quyết định tổ chức thực hiện bồi thường và tái định cư hoặc phân cấp cho UBND cấp dưới trực tiếp tổ chức thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư.

Thị trường thứ cấp về đất đaiĐây là thị trường thực hiện quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất được pháp luật qui

định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trịquyền sử dụng đất (hình 1.2). Thị trường này, về mặt pháp lý đã được công nhận, tuy nhiên qui mô của thị trường này phụ thuộc rất nhiều vào thị trường sơ cấp, tức là khả năng cung về đất cho các chủ sử dụng đất một cách hợp pháp (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT

(đã nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước)

11

Hình 1.2. Thị trường thứ cấp về đất đai

Luật Đất đai (1993) được ban hành với quy định về giao đất ổn định lâu dài cho người sử dụng gắn với các quyền sử dụng đất được mở rộng gần với quyền sở hữu. Ngoài quyền sử dụng đất theo mục đích quy định khi được giao, người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất. Do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đã xuất hiện từ những năm trước khi có Luật Đất đai (1993). Trong thời gian này quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chưa được luật pháp quy định và việc chuyển nhượng, mua bán đất đai bị cấm. Do vậy các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai của dân cư ở thời kỳ này diễn ra tự phát và hoàn toàn là những quan hệ chuyển nhượng, mua bán ngầm. Sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy để cụ thể hoá các quy định của Luật, trong đó việc thừa nhận đất đai có giá và quy định khung giá đất có một ý nghĩa quan trọng. Nhờ vậy các quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất (thường được nói tắt là chuyển nhượng, mua bán đất đai) ngày càng phổ biến, sôi động và trở thành một lĩnh vực hoạt động kinh doanh; thị trường đất đai hình thành ngày càng rõ nét. Luật Đất đai 1998 đã bổ sung thêm quyền góp vốn bằng đất đối với chủ sử dụng đất. Như vậy đối với người sử dụng đất được thực hiện 6 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao đất

4. ĐẶC TRƯNG CỦA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI

4.1. Đặc trưng chung của thị trường đất đai

a) Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường

trong thuyết kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trịtrao đổi là giống nhau. Khi không thoả mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo.

Trong thị trường hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua bán, nhưng trong thị trường đất đai từng lô/thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí. Đồng thời số lượng người tham gia thị trường đất đai không nhiều và chỉ nắm được ít thông tin (chưa đầy đủ). Ngoài ra,

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Chuyển nhượng

đất

Chuyển đổi

đất

Cho thuê cho thuê lại đất

Thế chấp đất

Thừa kế đất

Góp vốn bằng

đất

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT(đã nhận quyền sử dụng đất từ các chủ sử dụng đất)

12

thị trường đất đai có tính xác định và phân hoá cao theo như kiểu, loại đất. Cung về đất đai là tương đối cố định, trong khi đó cầu về đất đai hoàn toàn không ổn định. Mức độ hoàn hảo của thị trường đất đai thấp hơn thị trường hàng hoá tiêu dùng và các thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sựcan thiệp nhiều hơn của nhà nước, đặc biệt trong công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung...).

b) Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của đất

làm cho cung của đất không đổi. Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng tăng làm cho thịtrường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội. Trong điều kiện một thị trường thông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá. Kinh nghiệm nhiều nước cho thấy việc đầu cơ vào đất đai hoặc bất động sản có thể làm vỡ thế cân bằng phát triển, "tạo ra tam giác nợ" gồm các bên ngân hàng, dân cư và các nhà đầu tư kinh doanh, gây nhiều hậu quả về mặt kinh tế và xã hội.

Hàng hoá đất đai có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào rất quan trọng của các ngành sản xuất kinh doanh. Việc khai thông thị trường đất đai sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh đất đai mà cả với các tổ chức sử dụng hàng hoá đất đai vào kinh doanh trong các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ.... một cách hiệu quả.

Tất cả các tổ chức sản xuất kinh doanh và tuyệt đại bộ phận hộ dân cư đều có nhu cầu tham gia vào thị trường đất đai với tư cách người mua, người bán, người cho thuê hoặc thuê, người giao hoặc nhận thừa kế, người thế chấp, hoặc nhận thế chấp, người phát mại... đất đai hàng hoá. Do cơ cấu cung - cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía Nhà nước áp dụng đối với các đối tượng khác nhau nên thị trường đất đai dễ bị phân khúc, nếu thiếu sự phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra những biệt lập làm giảm tính hiệu quả của thị trường này.

Ở nước ta quyền sở hữu đất đai thuộc về Nhà nước (sở hữu toàn dân về đất đai), vì vậy, không có thị trường quyền sở hữu đất đai mà chỉ có thị trường quyền sử dụng đất. Các hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản nói chung và thị trường đất đai là các giao dịch về quyền sửdụng đất và quyền sở hữu nhà. Đồng thời Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai: quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kếhoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. hay nói cách khác Nhà nước độc quyền trong việc giao quyền sử dụng đất và hạn mức sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân... điều tiết khả năng cung cho thị trường đất đai.

Trong thị trường hàng hoá thông thường khác, hàng hoá và các nguồn lực sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất hay có giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất. Nhưng đối với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cốđịnh và không thể tái tạo được, nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng giảm quá mức, nhưng người ta không thểchuyển chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc quyền rất cao.

Tại Điều 5, Luật Đất đai 2003 quy định: Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất...

Do đó Nhà nước không chỉ tham gia hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai mà còn với tư cách là đại diện cho toàn bộ lợi ích của toàn dân trong việc điều tiết kế hoạch đối với thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng. Nhà nước có quyền quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất. Tại Điều 24 Luật Đất đai 2003 quy định về kỳquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc

13

trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là mười năm; kỳ kếhoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là năm năm.

Như vậy căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt sẽ xác định được khả năng cung về đất cho thị trường đất đai trong khoảng thời gian xác định. Tính kế hoạch trong thị trường đất đai đã được thể hiện. Tuy nhiên ở nước ta hiện nay trong quá trình đổi mới kinh tế, thực hiện trong cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước, sự phát triển kinh tế, xã hội đang làm tăng lên những nhu cầu về đất đai, thị trường đất đai đã có lúc rất sôi động, có thời kỳ tạo nên những cơn sốt đất.

c) Thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toànDo quyền sở hữu đất đai là duy nhất đó là Nhà nước, tính cạnh tranh của thị trường đất đai

mang đặc thù riêng, đó là người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) cạnh tranh quyền sử dụng đất được Nhà nước giao khi họ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các công ty khai thác đất đai có tính độc lập tương đối cạnh tranh trong việc thuê hoặc bán hàng hoá tư bản đất đai của các công ty đó trên thị trường đất đai. Các tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc được Nhà nước cho thuê đất thì cạnh tranh trong việc cho thuê lại hoặc chuyển nhượng đất đai sau quá trình đầu tư và tôn tạo.

Tính cạnh tranh của thị trường đất đai khác với các thị trường cạnh tranh ở nhiều khía cạnh, bao gồm:

- Hàng hoá và dịch vụ trong thị trường cạnh tranh là giống nhau và có thể thay thế cho nhau. trong thị trường đất đai, mỗi thửa đất có một vị trí độc nhất vô nhị.

- Trong thị trường cạnh tranh, số lượng người mua và người bán rất lớn và không có một ai trong số họ có thể tác động làm thay đổi đến giá thị trường. Trong thị trường đất đai, có thể có trường hợp người mua rất ưng với mảnh đất cần mua và người bán rất muốn bán mảnh đất cần bán, trong các trường hợp như vậy, bên mua và bên bán sẵn sàng chấp nhận giá bán cao hoặc thấp hơn giá thị trường miễn sao họ đạt được ý nguyện của mình.

- Một thị trường cạnh tranh phải không có những trở ngại hoặc những sự kích động do con người gây ra, còn thị trường đất đai chịu ảnh hưởng bởi một loạt những quy định của chính quyền địa phương và Nhà nước như qui hoạch sử dụng đất, qui hoạch và các luật về xây dựng, lãi suất, thuế, các quyền của người sử dụng đất...

- Trong thị trường cạnh tranh, người mua và người bán đều có kiến thức và được thông báo đầy đủ về các điều kiện thị trường, còn người mua và người bán trong thị trường đất đai thường chỉnhận được một lượng thông tin rất nghèo nàn và độ tin cậy kém. Nhiều người trong số những người mua hoặc bán không thường xuyên và không quen thuộc các thủ tục mua bán trên thị trường.

Mặc dù thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn, nhưng ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá đất. Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng là những đối tượng thay thế gần như nhau.

d) Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tếThị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị "nóng" khi nền kinh tế có

mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội. Đồng thời các yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng... đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường. Việc tổ chức thị trường không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hoá cộng đồng, phân hoá xã hội và tạo những bất bình trong xã hội. do vậy khi không được tổ chức và thông tin đầy đủ, trong điều kiện vĩ mô không ổn định thì thị trường này sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện những nước chưa trải qua kinh tếthị trường và trình độ dân trí thấp.

4.2. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tính

chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:

14

a) Thị trường đất đai mang nặng tính tự phátTính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung -

cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là trong một thời gian dài chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa nói riêng. Do chưa nhận thức đầy đủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường, đồng thời vừa vận động theo định hướng của Nhà nước. Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động trong một thị trường không chính thức.

b) Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường với những cơn

sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống xã hội. Trong gần 10 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai cơn sốt đất vào các năm 1993 – 1995 và 2000 – 2002. Trong thời gian sốt đất giá đất tăng nhanh, đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, có thời kỳ giá đất tăng đột biến, đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư.

Ở Hà Nội, cơn sốt đất vừa qua diễn ra trong khoảng 2 năm, từ tháng 4-2000 đến 4-2002. Trong thời gian trên giá đất tại Hà Nội tăng từ 3 đến 5 lần so với trước khi sốt đất. Đặc biệt là trong khoảng thời gian từ tháng 4/2001 đến 4/2002 giá nhà đất của thành phố tăng đột biến và tăng cao liên tục, việc mua bán nhà đất diễn ra sôi sục, người mua trong nhiều trường hợp không cần mặc cả, không quan tâm tới tính hợp lệ của giấy tờ nhà đất. Giá đất ở Hà Nội vào tháng 3/2002 lên cao hơn so với mức giá thuộc khung giá đất của thành phố tới 11,25 lần. Ở các địa phương khác, giá nhà đất không biến động lớn bằng Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh nhưng cũng có những biến động bất thường và tác động tiêu cực đến các hoạt động kinh tế và đời sống của dân cư.

Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên. Phần lớn người đi mua đất không phải để xây dựng nhà ở hay để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh mà là để bán kiếm lời khi giá đất lên cao hoặc để giữ tiền do tâm lý sợ tiền mất giá. Mặt khác, những thông tin ảo do các môi giới và một số người đầu cơ đất tung ta nhằm đẩy giá đất lên cao để thu lợi cũng tác động lớn đến giá đất.

c) Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nướcViệc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếu được thực hiện theo

phương thức trao tay. Các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước. Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các “văn phòng nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước. Ở Hà Nội có hàng trăm “văn phòng”, “trung tâm” loại này; ở thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1300 doanh nghiệp kinh doanh nhà đất và nhiều “văn phòng”, “trung tâm” kinh doanh nhà đất bất hợp pháp. Theo ước tính có tới 70 – 80% lượng giao dịch trên thị trường nhà đất diễn ra dưới dạng các quan hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay.

Nguyên nhân chủ yếu và có ảnh hưởng quyết định của tình trạng này là sự buông lỏng quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản, nói chung và thị trường đất đai nói riêng, cụ thể là:

- Do chưa chú ý đúng mức tới thị trường bất động sản và chưa thừa nhận thị trường đất đai nên Nhà nước chưa có khung pháp lý rõ ràng cho thị trường bất động sản nói chung, thị trường đất đai nói riêng hoạt động và do đó các cơ quan Nhà nước hầu như không quản lý được các tổ chức và cá nhân tham gia vào thị trường đất đai và bất động sản.

15

- Công tác quy hoạch sử dụng đất đai chưa được coi trọng và chưa được tổ chức thực hiện tốt, nhất là đối với đất ở cho dân cư tại các đô thị. Trong khi đó dân cư đô thị tăng nhanh, đồng thời thu nhập và sức mua của dân cư được nâng cao làm cho cầu về đất ở vượt quá cung. Điều này làm cho kinh doanh đất đai có lợi nhuận cao và do đó khuyến khích các hoạt động đầu cơ đất đai. Hiện tượng đầu cơ đất đai diễn ra rất phổ biến và đa dạng trong các cơ quan quản lý Nhà nước lại hầu như chưa quan tâm và chưa có các biện pháp cần thiết, kịp thời để kiểm soát và ngăn ngừa các hiện tượng đầu cơ.

- Thông tin về thị trường bất động sản nói chung, thị trường đất đai nói riêng chưa được chú ý nên những người có nhu cầu sử dụng đất rất khó tiếp cận được với những thông tin cần thiết và chính xác. Đây là điều kiện cho các thông tin sai lệch nhằm mục đích trục lợi của những người môi giới và đầu cơ đất phát huy tác dụng tiêu cực.

- Việc quản lý thị trường tiền tệ, tín dụng còn có những bất cập, trong đó đáng chú ý là một số ngân hàng và tổ chức tín dụng chưa quản lý và giám sát chặt chẽ việc sử dụng các khoản tiền vay của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nên một số doanh nghiệp đã sử dụng tiền vay đầu tư để đầu cơ đất kiếm lời.

Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập và quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm soát được của thị trường đất đai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây dựng một thị trường đất đai có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn.

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 11. Phân tích những đặc trưng của đất đai ảnh hưởng đến việc xác định giá đất.

2. Phân tích các yếu tố cấu thành thị trường đất đai.

3. Việc phân các khu vực của thị trường đất đai có ý nghĩa gì trong quá trình định giá đất ởViệt Nam.

4. Phân tích các đặc trưng của thị trường đất đai.

16

CHƯƠNG II: GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Chương II được tác giả Hồ Thị Lam Trà biên soạn nhằm cung cấp cho sinh viên những hiểu biết về giá đất bao gồm:

- Khái niệm;

- Đặc trưng;

- Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ;

- Phân loại giá đất ;

- Cơ sở khoa học xác định.

Yêu cầu sinh viên phải nắm được các vấn đề liên quan đến giá đất và biết vận dụng quan hệ cung cầu trong dự báo thị trường đất đai.

1. KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤTĐất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói,

giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cảquyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu.

Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4 Luật đất đai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.

Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003):

1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện

các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Thời gian qua giá đất trên thị trường biến động mạnh, việc xác định giá đất quy định thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và chậm được sửa đổi, bổ sung. Giá đất do Nhà nước xác định không phản ánh đúng và thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai. Vì vậy, giá đất do Nhà nước ban hành không có tính khả thi và không áp dụng được trên thực tế. Do vậy Luật đất đai 2003

17

quy định: giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất... nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh... Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường.

2. ĐẶC TRƯNG CỦA GIÁ ĐẤTTrong quá trình đổi mới nền kinh tế-xã hội của nước ta, cơ chế quản lý kinh tế thị trường

đang từng bước được hình thành. Luật đất đai hiện hành quy định người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh. Vì vậy đặc trưng của giá đất nói chung khác với đặc trưng của giá các loại hàng hoá thông thường khác. Sự khác nhau này có thể thấy ở một số đặc trưng sau:

2.1. Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cảNguồn gốc giá cả là giá trị bản thân hàng hóa đất đai không có tính di động, cái có thể

chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là thu lợi và quyền lợi của đất đó. Cho nên giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất. Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so với giá cả hàng hoá thông thường vì thị trường đất đai không hoàn thiện. Giá đất không hoàn toàn bị các yếu tố kinh tế (yếu tố vật chất) chi phối mà có nơi, có lúc, có trường hợp còn bị yếu tố tâm lý (yếu tố tinh thần) chi phối. Người mua đất có thể chấp nhận giá cao hơn khi họcho rằng mảnh đất đó là thích hợp với họ để định cư trên đó. Ngoài ra giá đất bị chi phối bởi các mục đích và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng đất đó, sự chi phối này thường là phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất

2.2. Giá đất không giống nhau về thời gian hình thànhCác hàng hóa thông thường có một thị trường tương đối hoàn chỉnh, có thể tiêu chuẩn hóa,

dễ so sánh, giá cả cuả các hàng hoá hình thành dễ dàng trong thời gian ngắn; trong khi đó đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, thời gian hình thành giá cả dài, giá cảđược hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, và cơ bản khó so sánh với nhau, khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể. Như vậy giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài, đồng thời nó biến động và phụthuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi trường, quy hoạch sử dụng đất, xây dựng cơ sở hạtầng... đặc biệt là trong lĩnh vực tạo nhu yếu phẩm để duy trì cuộc sống cho con người cũng như góp phần tạo ra môi trường sinh thái, người sử dụng đất phải có trách nhiệm đối với xã hội khi sửdụng đất làm tư liệu sản xuất trong nông nghiệp, lâm nghiệp...

2.3. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đaiĐối với hàng hoá thông thường do lao động làm ra thì giá cả cao hay thấp do giá thành sản

xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá cả,

18

cũng không có giá thành sản xuất, mà giá cả đất đai phản ánh là giá trị tài nguyên và tài sản trên đó. Như vậy giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư. Tuy nhiên, khi khai phá đất đai thì có giá thành của sản phẩm, nhưng những chi phí đó chỉ đủ điều kiện để trở thành một bộ phận của giá đất khi có hiệu quả thực tế. Định giá đất sẽ phải thông qua chỉ tiêu tổng hợp là khả năng sinh lợi và vốn đầu tư... điều này rất phức tạp. Do đó không thể tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn của đất (hiểu theo nghĩa rộng).

Trong thực tế khi khai phá đất đai là có giá thành, nên trong giá cả đất đai cần được thể hiện. Nhưng phần giá cả khai phá đó chủ yếu là đầu tư vào đất đai và thu lợi đầu tư tương ứng, thực chất là phụ gia của giá đất.

2.3. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết địnhTrong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung

cầu. Nhưng trong thị trường đất đai thì cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung cấp kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo sự phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất. Về tổng quan và lâu dài giá đất thường bị cán cân quan hệ cung cầu tác động với xu thế cung có hạn nhưng cầu luôn luôn tăng do sức ép của gia tăng dân số. Do vậy giá đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu của xã hội vì khả năng cung của đất đai ít thay đổi và có giới hạn.

2.5. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệtDo đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả thị trường

của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng. Ngoài ra, trong cùng một thành phố, tính cá biệt và vị trí của thửa đất ảnh hưởng rất khác nhau đến giá của thửa đất. Do vậy đối với giá đất thì rất khó tiêu chuẩn hóa, vì mảnh đất khác nhau, loại đất khác nhau có giá cả rất khác nhau. Như vậy giá đất chứa dựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực và tính cá biệt của giá đất là lớn hơn rất nhiều so với giá hàng hoá thông thường vì nó phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số. Ngoài ra vị trí có tính cá biệt, từ đó rất khó tiêu chuẩn hoá và nhất thể hoá trong việc định giá đất.

2.6. Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu haoHàng hóa thông thường có hiện tượng khấu hao, có nghĩa là thời gian sử dụng càng lâu thì

giá trị càng giảm, nhưng sử dụng đất không những không có hiện tượng khấu hao, mà còn có hiện tượng tăng giá trị, nên giá cả thường tăng lên tự nhiên theo sự phát triển kinh tế, xã hội. Nhưng do trong thị trường đất đai nước ta đối với những mảnh đất có thời hạn sử dụng thì quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng ngày càng giảm và giá cả quyền sử dụng đất ban đầu ngày càng tiêu hao, do đó quyền sử dụng đất cũng sẽ hạ xuống.

2.7. Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràngGiá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng

hóa thông thường. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai (diện tích đất tự nhiên của mỗi quốc gia và của cả thế giới là có hạn) nên tính co dãn trong cung cấp nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng lộ rõ cụ thể tăng lên, thứ đến, do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên.

3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các nhân tố ảnh hưởng

tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng. Có thể theo mối quan hệ giữa các nhân tố đó với đất và phạm vi ảnh hưởng để phân thành nhân tố thông thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt.

19

3.1. Nhân tố thông thườngNhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng

đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất.

a) Nhân tố hành chínhNhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất. Nhà nước xuất

phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế việc sử dụng một loại đất nào đó... Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự can thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.

Nhân tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất có: Chế độ đất; chế độ nhà ở; quy hoạch đô thị; chính sách giá đất; chính sách thuế; chế độ quản lý giao thông và sự biến đổi về hành chính...

Chế độ về đất: Chế độ đất bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất... Chế độ về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất. Ở nước ta trong một thời gian dài thực hiện chế độ sử dụng đất, nghiêm cấm việc mua bán cho thuê, phương thức lưu chuyển đất chỉ có cấp phát, do đó thực ra không tồn tại giá đất. Theo đà cải cách chế độ sử dụng đất, đất trởthành hàng hóa đặc biệt bắt đầu hội nhập vào lĩnh vực lưu thông, từ đó xuất hiện giá cả đất để thực hiện đền bù kinh tế trong nhượng độ quyền sử dụng đất. Đồng thời cùng với việc hoàn thiện một bước chế độ sử dụng đất phải trả tiền, dưới tác động của kinh tế thị trường, sự tăng giảm của giá đất càng phù hợp với quy luật thị trường.

Chế độ nhà ở: Từ giải phóng đến nay chế độ nhà ở truyền thống ở nước ta là chế độ phúc lợi tiền thuê thấp. Vốn đầu tư vào tài sản nhà đất không thể thông qua họat động kinh doanh của bản thân nó để thu hồi, chỉ có thể dựa vào tài chính Nhà nước cấp phát để duy trì. Cho nên trong tình trạng này, trong tiền thuê nhà không bao hàm tiền thuê đất, giá đất. Mục tiêu của cải cách chếđộ nhà ở là hủy bỏ việc bù đắp đó, từ đó mà xúc tiến quay vòng đầu tư lành mạnh vào tài sản nhà đất, thúc đẩy việc thực hiện giá đất hợp lý

Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Cùng một mảnh đất dùng cho kinh doanh, dùng cho nhà ở và công nghiệp, giá đất khác biệt nhau rất lớn. Nhìn chung mà nói, đất dùng cho kinh doanh có hiệu quả lớn nhất, thứ đến là dùng cho nhà ở, đất dùng cho công nghiệp có hiệu quảthấp hơn. Việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất. Suất dung tích là tỷ lệgiữa tổng diện tích xây dựng với tổng diện tích đất sử dụng trong khu đất xây dựng, nếu suất dung tích lớn, thì trên một đơn vị diện tích đất sử dụng có diện tích xây dựng lớn, có thể thu được lợi cao, vì vậy mà giá cho đơn vị diện tích đất cũng cao; ngược lại thì giá đất lại thấp. Ở những khu vực hạn chế suất dung tích, sự cao thấp của tỷ lệ dung tích trực tiếp ảnh hưởng giá đất cao thấp trong khu vực bị hạn chế đó.

Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá cả đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới lỏng quản lý đối với giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên; chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá của đất, từ đó làm cho mức giá đất hạ xuống hoặc ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến đất cao thấp.

Chính sách thuế: Mức thuế phải gánh chịu cao hay thấp, bất kể xí nghiệp hay cá nhân, nó đều có quan hệ ảnh hưởng rất lớn. Thuế tăng thì tích lũy của xí nghiệp, dân cư giảm, nên giá cả đất giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp. Lúc này các xí nghiệp không đủsức hoặc không muốn mở rộng đầu tư, khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.

Thay đổi về hành chính: Thay đổi về hành chính nói chung đều làm cho giá cả đất ở đó tăng. Thay đổi hành chính thường phân thành hai loại, một là nâng cấp, ví như một thành phố được

20

nâng cấp tử đô thị loại 2 lên đô thị loại 1, hoặc nơi nào đó không phải là thị trấn nâng lên thành thịtrấn... một loại khác là tuy cấp bậc không thay đổi, nhưng quyền quản lý chuyển từ khu này sang khu khác được chính sách ưu đãi thu hút hàng loạt đầu tư nước ngoài, phát triển kinh tế nhanh chóng, từ đó kéo theo giá đất tăng lên.

b) Nhân tố nhân khẩuTrạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. ảnh hưởng của nhân tố

nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.

Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên. Ví dụ như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năn 1956 ~ 1960 là 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%, còn ở Mỹ năm 1956 năm 1966, tỷ lệ biến động giá cả đất chỉ là 5,5 ~ 6,9%. Nguyên nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là nước có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật là thấp, yêu cầu đất không căng thẳng như Nhật Bản, do đó mức tăng giá đất tương đối nhỏ.

Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn định môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên.

Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng đểxây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng.

c) Nhân tố xã hộiXã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng

đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.

Trạng thái ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.

An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. Ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tươngquan với tình trạng ổn định cục diện chính trị.

Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.

Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc đẩy quá trình đô thị hóa. Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường.

21

d) Nhân tố quốc tếSự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn

cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước.

Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệvới sự phát triển kinh tế của quốc gia khác. Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không có ngoại lệ. Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu năm 1929 giá đất ở nước Mỹ hạ thấp nhanh chóng, từ đỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống đến điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng lên lại.

Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao; ngược lại những quốc gia đối lập nhau thường thi hành phong tỏa kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và lưu thông tiền tệ. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo.

e) Nhân tố kinh tếSự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh

hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.

Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên. Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế.

Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Đây là nguyên lý "tính thống nhất giữa dự trữ và đầu tư" trong kinh tế học. Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất.

Tích lũy tư bản phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ và nguyện vọng dự trữ quyết định. Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh. Nhìn từ góc độ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản khác, cho nên khi các gia đình thông thường mua đất phải qua một thời kỳ tích cóp khá dài. Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà. Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau. Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt.

Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị

22

trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.

Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở. Cho khi xem xét thị trường đất từ sự thay đổi mức độthu nhập và mức độ tiêu dùng có thể rút ra kết luận sau đây: Một là tỷ lệ số gia đình có thu nhập cao được ở nhà chuyên dùng để ở là tương đối cao. Hai là tỷ lệ gia đình có thu nhập cao được sử dụng nhà mới xây dựng là tương đối cao. Ba là tỷ lệ những người có thu nhập cao tự có nhà ở tương đối cao, còn người thuê nhà thì thu nhập là tương đối thấp. Bốn là bình quân diện tích nhà ở tính theo đầu người trong gia đình thường tỷ lệ thuận với bình quân mức thu nhập tính theo đầu người.

Biến động vật giá: Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến từng người. Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng cùng chung xu thế "nước lên thuyền lên". Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp. Điều đó mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung không đủ cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối với giá đất.

Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệhiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi suất.

Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng có tính toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những nhân tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về mức giá đất. Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt. Do đó cần phân tích thêm một bước ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt.

3.2. Nhân tố khu vựcNhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc

tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cảđất đai trong địa phương đó.

a) Vị tríNhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể

từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.

b) Điều kiện giao thôngĐiều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao thông của địa

phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông...

c) Điều kiện thiết bị hạ tầngĐiều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm hai loại lớn là thiết bị hạ

tầng và thiết bị phục vụ. Đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệsố bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự li...

23

d) Chất lượng môi trườngChất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và

môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn... cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực.

e) Hạn chế của quy hoạch đô thịNhân tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu

vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực...Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu

chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị. Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện...

3.3. Nhân tố cá biệtNhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh

hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất.

a) Diện tíchDiện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều

không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.

b) Chiều rộngChiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của

người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.

c) Chiều sâuTrong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đềuờnhong thuận

lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.

d) Hình dáng Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình

thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ởnên ảnh hưởng đến giá đất.

đ) Độ dốc Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá

đất.

e) Điều kiện cơ sở hạ tầngĐiều kiện cơ sở hạ tầng có liên quan đến giá đất là: hệ thống trường học, bệnh viện, rạp

chiếu bóng, hệ thống điện, điện thoại, internet...

f) Hạn chế của quy hoạch đô thịNhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất,

chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất...

g)Vị trí đấtThửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa để đến bến xe, trường học,

công viên, bách hóa... Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.

24

h) Thời hạn sử dụng đấtNhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh

hưởng đến giá đất.

4. PHÂN LOẠI GIÁ ĐẤTTrên thực tế có hai loại giá đất: giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Hai giá này

đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất và người sử dụng đất-người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sửdụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Giá bán quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự đó do các bên tựthoả thuận và giá này thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”.

4.1. Giá thị trường

a) Giá cả, giá cả thị trường, giá danh nghĩa, giá thựcGiá trị là lượng tiêu hao lao động của loài người nói chung kết tinh trong hàng hóa. Số

lượng lao động đó lớn hay nhỏ không thể thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong điều kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng tiền tệ. Như vậy tiền tệ là vật ngang giá của hàng hóa nói chung, có chức năng biểu hiện giá trị hàng hóa. Hơn nữa, giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi. Do đó, giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết định. Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không có nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp cùng nhất trí với nhau. Trong thực tế giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn không nhất trí là thường xuyên. Lý do là giá cả ngoài quyết định giá trị, còn chịu ảnh hưởng của giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu. Trong điều kiện kinh tế thị trường tư bản chủ nghĩa, giá cả tự phát lên xuống theo tình hình cung cầu của thị trường. Trong điều kiện kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, giá cả hàng hóa ít quan trọng, tuyệt đại đa số giá cả hàng hóa do thị trường hình thành đều được Nhà nước điều tiết trên tầm vĩ mô. Giá cả có vai trò quan trọng về truyền tải thông tin kinh tế, điều tiết hoạt động kinh tế, bố trí tài nguyên kinh tế trong nền kinh tế quốc dân.

Trên thị trường khi cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản đáp ứng được cầu thì giá cả phù hợp với giá trị. Tuy nhiên trường hợp này ít khi xảy ra. Nếu cung thấp hơn cầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị. Ngược lại, nếu cung vượt cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị.

Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản thân hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng), và quan hệ cung - cầu về hàng hóa. Giá cả được quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dưới sự tác động của quy luật kinh tế tự phát, trước hết là của quy luật giá trị. Trong nền sản xuất hàng hóa giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá trị, còn trong điều kiện của chủ nghĩa tư bản, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất. Giá cả thị trường xoay quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trường).

Giá cả thị trường, giá cả hàng hóa và dịch vụ được hình thành trên thị trường; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu sự tác động của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung-cầu. Giá cả thị trường lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung-cầu chung và quan hệ cung cầu của từng loại hàng, từng lúc, từng nơi. Giá trị của hàng hóa và dịch vụ là cơ sở khách quan của giá cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trường mới hình thành giá cả và mới có thể xác định được tương đối sát đúng giá trị của chúng. Giá cả thị trường là tín hiệu của thị trường, tín hiệu của mối quan hệ (cân đối hay không cân đối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung, và giữa cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất định, trong một thời gian và ở một địa điểm nhất định; hơn nữa, đó không phải là tín hiệu của bất cứ một loại cầu nào, như nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lí mà là tín hiệu của cầu có khả năng thanh toán của xã hội đối với sản phẩm. Giá cả thị trường có tác dụng hướng dẫn người sản xuất, kích thích cải tiến kĩ thuật, cải tiến quản lí nhằm tăng năng suất lao động, cải

25

tiến quản lí lưu thông, nâng cao chất lượng hàng hóa, dịch vụ, phục vụ tốt người tiêu dùng và thu lợi nhuận cao.

Giá mua bán thực tế, là những sự kiện mang tính lịch sử và những ước tính giá trị, là giá cảgiả định và sẽ không thể như nhau. Nói cách khác, các thuật ngữ giá cả và giá trị sử dụng trong định giá đất là không đồng nghĩa, mặc dù chúng thường xuyên được sử dụng như là chúng đồng nghĩa. Giá cả là những chỉ số của giá trị. Nhiệm vụ của người định giá là xác định mức độ để theo đó thịtrường có tính cạnh tranh, do đó, họ có thể điều chỉnh giá mua bán chấp nhận được như thế nào đểtrở thành những chỉ số của giá trị.

Giá cả ruộng đất. Trong chủ nghĩa tư bản, giá cả ruộng đất là địa tô hàng năm được tư bản hóa hay là chi phí phải trả để có quyền thu địa tô có giá trị tương đương trên mảnh đất ấy. Khi mua một mảnh đất, thực chất là người mua đã mua quyền có được thu nhập từ khoảnh đất ấy. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm của lao động của con người, cho nên tự bản thân nó không phải là hàng hóa, không có giá trị và giá cả (không kể những thiết bị, công trình do con người thiết lập nên hay độ màu mỡ do con người tạo thêm trên miếng đất canh tác). Nhưng trong nền sản xuất hàng hóa, nhất là dưới chủ nghĩa tư bản, ruộng đất đã trở thành một loại hàng hóa phổbiến và là đối tượng mua bán, nó có giá cả. Nhưng giá cả ruộng đất là một phạm trù vô lí, song có thật; nó phản ánh quyền tư hữu ruộng đất dưới chủ nghĩa tư bản. Trong mọi nền sản xuất hàng hóa, ruộng đất trên thực tế là đối tượng mua bán, cho thuê, đấu thầu, cho nên nó có giá cả, và nó gắn với phạm trù địa tô. Ðịa tô tư bản chủ nghĩa là một bộ phận của giá trị thặng dư do công nhân làm thuê trong nông nghiệp tạo ra, và là phần cao hơn do nhà tư bản thuê ruộng đất trả cho người chủ sở hữu ruộng đất để được quyền sử dụng ruộng đất ấy. Ðịa tô tư bản chủ nghĩa gắn liền với hai loại độc quyền: loại thứ nhất là độc quyền tư bản chủ nghĩa kinh doanh, xem ruộng đất là đối tượng kinh doanh; nó xuất phát từ tình trạng hạn chế của ruộng đất và kinh doanh riêng lẻ; điều đó dẫn tới giá hàng nông sản sản xuất ra được quyết định bởi những điều kiện sản xuất xấu nhất; lợi nhuận thu được trên những miếng đất tốt hơn hoặc trong những điều kiện hao phí tư bản có hiệu suất cao hơn, sẽ tạo thành địa tô chênh lệch. Loại thứ hai là độc quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất, do cấu tạo hữu cơ của tư bản nông nghiệp thấp hơn tư bản công nghiệp, từ đó hình thành địa tô tuyệt đối. Với sự phát triển của chủ nghĩa tư bản, quy mô các loại địa tô tăng lên, giá cả ruộng đất là địa tô hóa tư bản do đó cũng tăng lên. Giá cả ruộng đất được quy định bởi hai yếu tố: lượng địa tô mà hàng năm ruộng đất đem lại, và mức lợi tức mà ngân hàng trả cho người gửi tiền. Cụ thể là giá cả ruộng đất bằng số lượng tiền mà nếu đem gửi tiết kiệm ngân hàng thì hàng năm sẽ đem lại một lượng lợi tức bằng lượng địa tô của khoảnh đất ấy đem lại. Ví dụ: một khoảnh đất hàng năm đem lại 300.000 đồng địa tô, tỉ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng là 4% thì giá cả khoảnh đất ấy sẽ là:

300.000 x 100 =7.500.000 đồng

4

Ở Việt Nam, Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lí, Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng lâu dài, và các tổ chức, cá nhân người nước ngoài cũng được Nhà nước cho thuê đất. Người sử dụng ruộng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ruộng đất. Theo Luật Đất đai của Việt Nam (công bố ngày 24/7/1993), Nhà nước xác định khung giá các loại đất để tínhthuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Việc quy định khung giá đất là để làm phương tiện và để thuận tiện cho việc quản lí đất, chứ không phải là làm cơ sở cho việc mua bán. Song trên thực tế, ruộng đất cũng trở thành đối tượng mua bán và có giá cả. Nhà nước quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và từng thời gian.

Giá danh nghĩa (giá tuyệt đối), được quy đổi theo ngoại tệ mạnh (đô la Mỹ) thường xuyên được thể hiện trên thị trường bao hàm cả mức độ lạm phát.

Giá thực (giá cân đối) chính là giá sau khi đã loại bỏ yếu tố lạm phat.

26

b) Giá trị thị trườngGiá trị thị trường được hình thành trên thị trường, xét trong mối tương quan giữa quy mô và

cơ cấu sản xuất với quy mô và cơ cấu nhu cầu của thị trường nhất định của hàng hóa. Giá trị thị trường có thể là giá trị được hình thành trong điều kiện sản xuất trung bình của xã hội, hay trong điều kiện sản xuất và lưu thông nhất định cung ứng phần lớn hàng hóa cho nhu cầu xã hội mà trực tiếp nhà nhu cầu thị trường. Dưới chủ nghĩa tư bản độc quyền, hình thành hai loại giá cả: giá cả không độc quyền là giá cả hàng hóa của các tổ chức không độc quyền bán ra, và giá cả độc quyền là giá cả hàng hóa của các tổ chức độc quyền bán ra. Ðặc điểm của giá cả độc quyền là ở chỗ nó chênh lệch với giá trị một cách lâu dài và ổn định. Ở Việt Nam, trên cơ sở vận dụng phương thức kinh doanh kết hợp kế hoạch hóa với cơ chế thị trường sau khi thực hiện đường lối đổi mới năm 1986, nhất là từ 1990, đã thực hiện cơ chế giá hình thành theo cơ chế thị trường có sự điều tiết của nhà nước, thay cho cơ chế kế hoạch hóa tập trung và bao cấp trước kia.

Giá trị thị trường là giá trị xã hội của hàng hóa được hình thành từ cạnh tranh trong nội bộ ngành. Giá trị thị trường của hàng hóa không phải là giá trị cá biệt của hàng hóa, nó được quy định nhờ thời gian lao động xã hội tất yếu của hàng hóa. Một mặt, giá trị thị trường là giá trị bình quân của hàng hóa được tạo ra từ một ngành sản xuất. Mặt khác, giá trị cá biệt của loại hàng hóa đó mà số lượng sản phẩm rất lớn được cấu thành từ ngành này được sinh ra trong điều kiện bình quân của ngành này. Trong tình hình nói chung mà hàng hóa của xí nghiệp sản xuất trong điều kiện trung bình, nhưng lại chiếm số lượng lớn rõ rệt của ngành, còn số lượng sản xuất của xí nghiệp bậc cao và xí nghiệp bậc thấp lại đại thể bằng nhau, như thế có thể sinh ra hiện tượng bài xích tiêu thụ lẫn nhau. Bởi vậy, giá trị thị trường sẽ do giá trị cá biệt của hàng hóa làm ra trong điều kiện sản xuất trung bình quyết định. Trong tình hình đặc thù, hàng hóa làm ra chiếm số lượng lớn trong ngành đó, có thể được tạo ra trong điều kiện sản xuất tốt nhất hoặc xấu nhất, thì lúc đó giá trị thị trường sẽ do giá trị cá biệt của hàng hóa do xí nghiệp tốt nhất hoặc xấu nhất làm ra, quyết định. Tóm lại, sự hình thành của giá trị thị trường là lấy tiêu đề từ cạnh tranh trong nội bộ ngành. Do cạnh tranh giữa các xí nghiệp nội bộ ngành làm cho hàng hóa không thể căn cứ vào giá trị xã hội, tức là giá trị thị trường bình quân, thống nhất để bán ra. Bởi vậy, giá trị thị trường phản ánh quan hệ sản xuất cạnh tranh lẫn nhau giữa những người sản xuất hàng hóa trong một ngành sản xuất.

Quyết định của Bộ Tài Chính 24 /2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 Về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam quy định “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”.

Nội dung trên đây được hiểu như sau:

- “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường...” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá.

- "vào thời điểm thẩm định giá..." là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá trị tài sản.

- "giữa một bên là người mua sẵn sàng mua..." là người đang có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường.

- "và một bên là người bán sẵn sàng bán..." là người bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường.

- “điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường.

27

Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán.

Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hòan tòan tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.

Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:

- Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường.

- Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường.

Giá trị thị trường của một lô đất là giá có thể thực hiện cao nhất của lô đất đó trong thịtrường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong những điều kiện thị trường xác định. Trên thực tế, việc mua bán điễn ra sòng phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ vềthị trường và tài sản, nên giá trị thị trường không phải chịu tác động của bất kỳ sự kích động quá mức nào.

Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sựtác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh; nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Xét về phương diện tổng quát, giá bán quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sử dụng mảnh đất đó trên thực tế trong một không gian và thời gian xác định.

Giá trị thị trường của đất đai được xác định dựa trên cơ sở các yếu tố sau:- Sự thoả thuận, nhất trí giữa người bán và người mua;

- Mục đích của người mua và bán đất;- Nhu cầu về đất đai của thị trường;- Tác động của môi trường sống và xã hội;- Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt. Lưu ý trong khi điều tra giá trị thị trường của đất đai trong những trường hợp mua bán đặc

biệt như: ép giá, mua bán trong gia đình...

c) Giá trị sử dụngĐối với đất đai, trong cùng một thời điểm một lô đất có thể được sử dụng vào nhiều mục

đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng phải xác định một mục đích sử dụng chính -gọi là mục đích sử dụng xác định. Mục đích sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó được xác định căn cứ vào mục đích đầu tư của người sử dụng đất. ở Việt Nam mục đích sử dụng chính của mảnh đất xác định là mục đích sử dụng đất được xác định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Các mục đích sử dụng khác của mảnh đất đó do các yếu tố khách quan khác tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sửdụng. Trong lý thuyết kinh tế các nhà kinh tế vẫn thường gọi chúng là giá trị tiềm năng.

d) Giá trị trao đổi Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá trị thị trường của

chính mảnh đất đó là một. Thông thường giá trị trao đổi được xác định căn cứ vào giá cho thuê của một mảnh đất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm và các tiện ích tương tự như mảnh đất chủ thể.

Ví dụ: Người ta có thể xác định giá trị trao đổi của lô đất A, nếu biết giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất của lô đất B với điều kiện sau đây:

Lô đất B có các đặc điểm và tiện ích tương tự như lô đất A;Việc chuyển nhượng lô đất B diễn ra thoả mãn các điều kiện của thị trường mở và cạnh

28

tranh, tức là loại trừ các cuộc mua bán không tuân theo nguyên tắc hình thành giá trị thị trường;Thời gian lô đất B được chuyển nhượng gần với thời gian xác định giá trị trao đổi của lô đất

A.

đ) Giá trị tiềm năngGiá trị tiềm năng được xác định dựa vào quy họach sử dụng đất đã được UBND cấp có thẩm

quyền phê duyệt và vào mục đích đầu tư của người sử dụng đất.Ví dụ: Một lô đất có vị trí mặt tiền tại một phố trung tâm của một đô thị thuận lợi cho việc

kinh doanh thương nghiệp, dịch vụ, nhưng người chủ lô đất này trước đó đã xây dựng ngôi nhà với mục đích chủ yếu để ở (giá trị sử dụng chính), đã được cấp hoặc được giao vào mục đích sử dụng để ở. Bên cạnh đó ta còn thấy ngoài giá trị sử dụng chính là để ở, nó còn các giá trị khác do vị trí địa lý của nó tạo ra, như giá trị sử dụng để kinh doanh thương mại, dịch vụ... giá trị sử dụng để kinh doanh thương mại, dịch vụ của lô đất ngoài mục đích chính là để ở, được gọi là giá trị tiềm năng của lô đất đó, khi trong quy hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đến năm nào đó có thể đưa vào kinh doanh thương nghiệp, dịch vụ...

e) Giá trị bảo hiểmGiá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của lô đất hay của mảnh đất do các

bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thoả thuận. Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thoảthuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữu lô đất (người được bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm.

f) Giá trị thế chấpGiá trị thế chấp của lô đất hay của mảnh đất được xác định căn cứ giá thị trường của lô đất

hay của mảnh đất đó. Tuỳ theo mỗi loại lô đất hay mảnh đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không có giá trị thế chấp. Thông thường và phần lớn các lô đất hay mảnh đất đều có giá trị thếchấp. Những lô đất hay mảnh đất không được quyền chuyển nhượng vì một lý do giàng buộc nào đó thì lô đất hay mảnh đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp.

g) Giá cho thuêGiá cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ sử dụng đất trong

suốt thời gian thuê đất. Tuỳ theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm. Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa đất và mức lãi suất mà người chủ sử dụng đất yêu cầu.

4.2. Giá quy định của Nhà nước

a) Giá cứng, giá trần và giá sàn Trong nền kinh tế thị trường, giá cả được xem là yếu tố điều tiết hoạt động kinh tế, hình

thành tự phát thông qua các quan hệ cung - cầu về hàng hóa trên thị trường. Song, tác động của quan hệ cung - cầu không phải lúc nào cũng diễn ra một cách thông suốt, mà chịu sự chi phối của nhiều yếu tố hạn chế hay khuếch đại. Vì vậy, Nhà nước phải có chính sách và biện pháp can thiệp để tác động trong một phạm vi nhất định đến cơ chế hình thành giá cả khi cần thiết. Giá cứng là loại giá mà Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả thị trường, phù hợp với lợi ích chung của xã hội, góp phần ổn định thị trường. Giá cứng được quy định có thể cao, thấp hoặc bằng với giá thị trường. Mọi giao dịch chỉ được thừa nhận ở mức giá quy định này. Nhà nước quy định mức giá tối đa (giá trần), mức giá tối thiểu (giá sàn). Khi giá lên cao Nhà nước phải sử dụng giá trần để nhằm kéo giá xuống và khi giá xuống thấp thì Nhà nước phải đặt ra giá sàn cao hơn giá cả thị trường để nâng giá lên.

“Trần giá” làm cho người bán, về mặt pháp lý, không cho phép đòi cao hơn một giá tối đa nhất định và thường được đưa ra khi thiếu hàng hoá, để hạn chế không cho giá tăng lên một mức đáng kể. Ví dụ: Giá lương thực và thực phẩm cao, có thể dẫn đến tình hình khó khăn cho tầng lớp người nghèo. Khi phải đương đầu với tình trạng thiếu lương thực trong cả nước, chính phủ có thể đặt ra “trần giá” đối với đối với lương thực, để người nghèo vẫn có thể mua dù chỉ là một lượng

29

lương thực.

Giá thuê nhà S

D S’

R0

R1

R2 S’

S D

0 Q2 Q1 Qo Số lượng nhà thuê

Ngược lại mục tiêu định trần giá làm cho giảm giá với người tiêu dùng, thì mục tiêu đặt giá sàn là làm tăng giá cho người sản xuất hoặc người cung ứng. Ví dụ về giá sàn là mức tiền công tối thiểu tính theo giờ trong cả nước, nó sẽ tăng tiềm công cho người lao động.

Ví dụ: Ảnh hưởng của trần giá thuê nhà. Với đường cầu DD và đường cung SS thị trường tự do cân bằng tại điểm E. Nếu đưa trần giá thuê nhà R1 thì lúc đầu đường cung chỉ giảm từ Qo đến Q1. Thời gian càng lâu, lượng cung trở nên nhạy bén hơn với giá thuê và đường cung quay về vị trí S’S’. Việc kiểm soát giá thuê nhà bây giờ tạo ra một mức giảm lượng cung lớn hơn và lượng cung giảm đến Q2. Như vậy việc trần giá thuê nhà phần nào kìm hãm sự phát triển của thị trường cho thuê nhà (mức cung về nhà cho thuê giảm).

b) Khung giá các loại đấtLuật đất đai ban hành ngày 14/7/1993 đã thừa nhận việc chuyển quyền sử dụng đất và khẳng

định đất là tài sản có giá, Nhà nước xác định giá các loại đất. Điều 694 Bộ luật Dân sự qui định các bên tham gia thị trường thoả thuận giá trên cơ sở khung giá do Nhà nước ban hành. Căn cứ Điều 12 Luật đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành một số Nghị định liên quan đến giá đất bao gồm: Nghịđịnh 80/NĐ-CP ngày 6/11/1993 quy định khung giá các loại đất; Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 thay thế Nghị định 80/NĐ-CP quy định khung giá các loại đất và Nghị định 17/NĐ-CP ngày 21/3/1998 Cụ thể:

- Nghị định số 80/NĐ-CP ngày 6/11/1993 về việc quy định khung giá các loại đất. Nội dung cơ bản của Nghị định này là qui định bảng khung giá chuẩn tối thiểu các loại đất (không quy định mức giá tối đa).

- Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ qui định khung giá các loại đất (thay thế Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993). Trong Nghị định giá đất được quy định theo các loại đất (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư ở nông thôn, đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp và đất đô thị) ở mức giá tối thiểu và giá tối đa theo các hạng đất và vị trí của từng khu vực.

- Nghị định 17/NĐ-CP ngày 21/3/1998. Nội dung chính của Nghị định là tiếp tục nới rộng hệ số K là 50%. Vì vậy, cho đến ngày 05/4/1998 (ngày Nghị định 17/NĐ-CP ngày 21/3/1998 có hiệu lực), hệ số điều chỉnh K được nới rộng từ 0,25 đến 2,7 lần.

Luật đất đai 2003 (Điều 56) đã chỉ ra giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo:“Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình

thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

30

Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định’’.

Để cụ thể hoá Luật Đất đai 2003 ngày 16/11/2004, Thủ tuớng Phan Văn Khải ký Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại đất. Nghị định gồm 4 chương, 17 điều và bảng khung giá các loại đất, trong đó quy định đối tượng điều chỉnh, phạm vi áp dụng, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất, định giá các loại đất tại địa phương.

1. Giá đất do Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP sử dụng làm căn cứ để:

a) Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

b) Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003;

c) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003;

d) Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp Nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003;

đ) Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;

g) Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, thì mức giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn mức giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định tại Nghị định này.

Theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP, căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép.

Về việc điều chỉnh khung giá các loại đất, Nghị định cũng nêu rõ, khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây chênh lệch giá lớn tăng từ 30% trở lên so với gái tối đa hoặc giảm 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá quy định thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng một số hoặc tất cả khung giá đất mới trình Chính phủ điều chỉnh. Đối với đất tại các khu vực

31

giáp ranh, trong trường hợp đặc biệt mức giá có thể chênh lệch nhau nhưng tỷ lệ chênh lệch tối đa không quá 20%.

Tại các địa phương, khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường của những loại đất, vị trí đất nhất định (trong điều kiện bình thường tại địa phương) có biến động liên tục kéo dài từ 60 ngày trở lên gây chênh lệch giá lớn, giảm 10% trở lên so với giá do UBND cấp tỉnh quyết định thì sẽ điều chỉnh theo hướng giảm xuống. Nếu tăng 20% trở lên so với giá UBND cấp tỉnh quyết định, sẽ phải tăng giá; tuy nhiên tỷ lệ điều chỉnh không vượt quá 20% mức giá tối đa của khung giá được quy định tại Nghị định này.

Khung giá đất ban hành kèm theo Nghị định này được quy định cho các loại đất được phân loại tại Điều 13 Luật Đất đai gồm:

a) Đối với nhóm đất nông nghiệp: khung giá được quy định theo các loại đất: đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối, theo 3 loại xã: đồng bằng; trung du và miền núi.

Khung giá các loại đất trồng cây hàng năm quy định với mức thấp nhất là 1.000 đồng/m2 đối với xã miền núi, cao nhất 90.000 đồng/m2 đối với xã đồng bằng.

Đối với đất trồng cây lâu năm thấp nhất tại xã miền núi 800 đồng/m2, cao nhất tại xã đồng bằng 105.000 đồng/m2.

Giá đất rừng sản xuất thấp nhất tại xã miền núi 500 đồng/m2, cao nhất tại xã đồng bằng 40.000 đồng/m2 với đất rừng sản xuất.

Đất nuôi trồng thuỷ sản giá đất thấp nhất tại xã miền núi 500 đồng/m2, cao nhất với xã đồng bằng 90.000 đồng/m2.

Giá đất làm muối được quy định thống nhất trong cả nước, giá thấp nhất là 1.500 đồng/m2, mức giá thấp nhất là 41 nghìn đồng/m2.

b) Đối với nhóm đất phi nông nghiệp:

Khung giá đất ở tại nông thôn xã đồng bằng tối thiểu là 10.000 đồng/m2, tối đa là 1.250.000 đồng/m2; xã trung du giá tối thiểu là 3.500 đồng/m2, tối đa 850.000/m2; xã miền núi giá tối thiểu 2.500 đồng/m2, giá tối đa 600.000 đồng/m2.

Khung giá đất ở tại đô thị được quy định cho từng loại đô thị: loại đặc biệt (tối thiểu 1.500.000 đồng/m2, tối đa 67.500.000 đồng/m2); loại I (giá tối thiểu 400.000 đồng/m2, giá tối đa 42.500.000 đồng/m2); loại II (giá tối thiểu 150.000 đồng/m2, giá tối đa 30.000.000 triệu đồng/m2); loại III (giá tối thiểu 120.000 đồng/m2, giá tối đa 19.500.000 đồng/m2); loại IV (giá tối thiểu 50.000/m2, giá tối đa 13.350.000 đồng/m2); loại V (giá tối thiểu 30.000 đồng/m2, giá tối đa 6.700.000 đồng/m2).

Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn được quy định giá thấp nhất 2.500 đồng/m2 tại xã miền núi, cao nhất 900.000 đồng/m2 tại xã đồng bằng.

Với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị, mức giá thấp nhất 15.000 đồng/m2

tại đô thị loại V, cao nhất 47.810.000 đồng/m2 tại đô thị đặc biệt.

c) Đối với nhóm đất chưa sử dụng

Đối với các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây, khi cần phải có giá để tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật loại đất này, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá của các loại đất liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và phương pháp xác định giá đất đối với loại đất liền kề quy định tại Điều 13 Nghị định 188/2004/NĐ-CP để định mức giá đất phù hợp. Khi đất chưa sử dụng được cấp có thẩm quyền cho phép đưa vào sử dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khung giá đất cùng loại, cùng mục đích sử dụng do Chính phủ quy định để định mức giá đất cụ thể.

Như vậy giá đất do Nhà nước quy định giúp cho người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất

32

đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng và pháp luật.

c) Giá đấu giá quyền sử dụng đấtĐấu giá là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - Ai trả giá cao nhất thì

được.

Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất.

Ngày 31 tháng 8 năm 2005 Thủ tướng Chính phủ ra Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Tại Điều 10 của Quyết định này quy định giá khởi điểm và bước giá để đấu giá:

"Giá khởi điểm đấu giá

a) Nguyên tắc xác định giá khởi điểm

Giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất thực tế trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định giá khởi điểm theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá. Giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất, giá thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.

b) Thẩm quyền quyết định giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hoặc phân cấp việc quyết định theo thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.

Bước giá đấu giá là phần chênh lệch giữa mức giá trả cao nhất của vòng đấu trước trực tiếp với mức giá do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất công bố cho vòng đấu tiếp theo. Căn cứ vào thực tế của địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định việc xác định bước giá hoặc không cần quy định việc xác định bước giá cho phù hợp."

Luật Đất đai 2003 đã quy định về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sửdụng đất tại Điều 58 như sau: Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sửdụng đất không được thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.

5. CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

5.1. Địa tôĐịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp

cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Ðã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ nghĩa xã hội. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản.

33

Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Trong nông nghiệp, do sản lượng thu được trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu của xã hội, nên người ta còn phải kinh doanh trên cả những thửa ruộng có điều kiện sản xuất kém thuận lợi, loại đất xấu và không thuận lợi về vị trí. Giá cả sản xuất xã hội của nông phẩm lại được quy định trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất xấu nhất. Do đó, những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Nguồn gốc của địa tô chênh lệch do lao động nông nghiệp tạo ra. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh. Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước.

Ðịa tô tuyệt đối, người sở hữu đất đai nhờ mượn quyền sở hữu đất mà thu được địa tô là số dư của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất mà người làm nông nghiệp tạo ra. Trong chế độ chủ nghĩa tư bản, người sở hữu đất cho thuê đất nhất loạt thu về số địa tô nhất định, nếu không thà để đất hoang. Loại này không kể là đất tốt hay xấu, đều phải nộp địa tô cho người sở hữu đất. Nó là số chênh của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất. Trong thời kì lâu dài của sự phát triển tư bản chủ nghĩa, kĩ thuật sản xuất nông nghiệp lạc hậu so với kĩ thuật sản xuất công nghiệp, cấu thành hữu cơ của tư bản nông nghiệp cũng tương đối thấp, tư bản khả biến chiếm tỉ trọng lớn có thể thuê được nhiều công nhân, làm ra càng nhiều giá trị thặng dư. Bởi thế trong điều kiện đầu tư giống nhau, tỉ suất giá trị thặng dư giống nhau, nông nghiệp mang lại giá trị thặng dư nhiều hơn trong công nghiệp, hàng nông sản bán ra theo giá trị cao hơn giá cả sản xuất, số chênh của nó chính là địa tô tuyệt đối. Do sự độc quyền tư hữu đất đai gây trở ngại cho tài sản cố định chuyển nhập vào ngành nông nghiệp, giá trị thặng dư tương đối nhiều của ngành nông nghiệp sẽ không tham gia vào quá trình bình quân hóa lợi nhuận toàn xã hội, hàng nông sản vẫn có thể thường xuyên bán ra với giá trị cao hơn giá cả sản xuất, nhờ đó mà tạo ra địa tô tuyệt đối cho người sở hữu đất đai. Giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp làm ra là nguồn gốc của địa tô tuyệt đối. Sự độc quyền tư hữu đất đai là nguyên nhân căn bản hình thành địa tô tuyệt đối. Cấu thành hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn cấu thành hữu cơ của tư bản bình quân xã hội là điều kiện hình thành địa tô tuyệt đối. Trong các nước tư bản hiện đại, cùng với sự phát triển của kĩ thuật nông nghiệp, cấu thành hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp bằng cấu thành hữu cơ tư bản trong công nghiệp, thậm chí còn cao hơn trong công nghiệp, trong tình hình này, địa tô tuyệt đối sẽ không phải là số chênh giá trị hàng nông sản cao hơn giá cả sản xuất, mà là đến từ giá cả độc quyền của hàng nông sản.

Loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp nhất thiết phải nộp cho địa chủ, do chế độ độc quyền tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp tư bản chủ nghĩa. Do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn trong công nghiệp, nên với một lượng tư bản ứng ra như nhau, có tỉ suất giá trị thặng dư như nhau, nhưng giá trị thặng dư được tạo ra trong nông nghiệp bao giờ cũng cao hơn trong công nghiệp. Chế độ độc quyền tư hữu về ruộng đất đã ngăn trở sự tự do di chuyển tư bản từ các ngành khác vào nông nghiệp nên trong nông nghiệp tư bản chủ nghĩa, giá trị của nông sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất chung. Số chênh lệch giữa giá trị của nông sản phẩm và giá cả sản xuất chung chính là địa tô tuyệt đối. Nguồn gốc của địa tô tuyệt đối là một bộ phận của giá trị thặng dư do lao động không công của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô tuyệt đối làm tăng giá cả nông sản phẩm, ảnh hưởng xấu đến đời sống của những người lao động. Việc quốc hữu hóa ruộng đất sẽ xóa bỏ chế độ độc quyền tư hữu về ruộng đất và do đó sẽ xóa bỏ địa tô tuyệt đối.

34

Ở Việt Nam, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt của nông nghiệp, lâm nghiệp, không gì thay thế được, và là tài nguyên quý giá của quốc gia. Nhà nước chuyển quyền sử dụng ruộng đất lâu dài cho nông dân, và người sử dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất; cho người nước ngoài thuê đất để lập doanh nghiệp hay để xây dựng trụ sở cơ quan ngoại giao; cho phép các tổ chức, cá nhân người Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh với người nước ngoài được góp vốn pháp định bằng giá trị đất sử dụng. Tuy hình thức địa tô tuyệt đối không còn, nhưng ruộng đất vẫn là một tư liệu sản xuất có giá trị và người sử dụng vẫn phải trả giá như là một loại địa tô.

Sự khác nhau về vị trí đất đai, như xa hay gần thành phố cũng có thể làm cho chủ nông trường thu lợi khác nhau. Phí vận chuyển của nông trường cách xa thành phố, giá thành cao; ngược lại ở gần thành phố thì phí vận chuyển sẽ thấp. Nếu nông trường xa thành phố bán hàng nông sản thu được lợi nhuận bình quân, thì nông trường gần thành phố bán hàng nông sản cùng một giá (với hàng của nông trường thành phố) sẽ thu được lợi nhuận siêu ngạch.

Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp có thể căn cứ vào mức độ của 5 yếu tố cơ bản sau đây: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất. Đối với mỗi yếu tố lại chia thành nhiều mức khác nhau. Tổng hợp lại của cả 5 yếu tố đó sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất. Đó là cơ sở để định giá đất.

Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp.

5.2. Lãi xuất ngân hàngLãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay

giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở đểxác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứkhông quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.

Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan đến các điều luật không nhất quán thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:

Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất mang lại.Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí sử dụng đất. Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại - chi phí sử dụng

đất - chi phí cho lãi suất - Et.Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Công thức này được giải thích

như sau: Nhà kinh doanh đất đai coi tiền thuê đất là một khoản chi phí. Để có khoản này anh ta phải

35

vay ngân hàng với lãi suất nào đó, do vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải được xem như một khoản chi phí. Ngoài ra, để cho miếng đất có thể sinh lời, anh ta phải đầu tư thêm các chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này cũng phải được xem như một khoản chi nữa. Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh đất đai sãn sàng trả tiền thuê cao hơn.

Trong hội thảo về thị trường đất do tổ chức Nông nghiệp và Lương thực thế giới (FAO) phối hợp với Uỷ ban kế hoạch Nhà nước tổ chức tại Hà Nội tháng 1-1993 trong khuôn khổ dự án TCP/VIE/2252 giáo sư Nhật Bản Juriohayami giới thiệu công thức tính giá cho thuê đất căn cứ thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng.

Giá đất = Yt/(1+i)t Trường hợp thu nhập không có thuế: Yt = R.Qt - C

Trong đó:Y: Thu nhập trên 1 ha trong năm (còn gọi là "thu nhập kỳ vọng")R: Giá sản phẩm thời điểm tQ: Sản lượng thu hoạch (Sản lượng đầu ra) trong năm.C: Chi phí bỏ ra trong nămt: Thời gian

i: Lãi suất ngân hàngTuy nhiên do đặc điểm đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cả các quốc gia đều đánh

thuế đất (thuế sử dụng đất) và như vậy thuế đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất, trong trường hợp thuế đất do người thuê đất tức người sử dụng đất đóng thì thu nhập của họ được điều chỉnh như sau Yt = R . Q - C - T và lúc đó giá trị của đất để làm căn cứ xác định giá cho thuê đất là:

G = (Yo - To) + (Y1- T1) + ... + (Yt - Tt) / (1 + i)t

Qua đó ta thấy thuế đất sẽ giảm thu nhập của người sử dụng đất và làm giảm giá đất hay nói cách khác giá đất dùng làm căn cứ xác định giá cho thuê đất.

Nếu ta coi đất như một tài sản thì giá đất được tính như sau:PL = PLt / (1+r)t (t = 1, )Trong đó PL là giá đất tính như giá trị của một loại tài sảnPLt là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t xác địnhHãy lấy một ví dụ đơn giản, giả sử rằng một mảnh đất có thể bị bỏ hoang sau một giai đoạn

là hai năm, nhưng trong hai năm đó nó có thể được sử dụng để trồng lúa hay một vài cây trồng khác. Giả sử thu nhập là 100 nghìn/ha mỗi năm và lãi suất là 5%. Người nông dân có hai lựa chọn hoặc bán đất ngay bây giờ hoặc tiếp tục kiếm thu nhập từ đất trong vòng 2 năm tới. Thu nhập chỉthu được khi kết thúc mùa vụ, còn quyết định bán hay không bán đất phải làm ngay đầu vụ. Câu hỏi ở đây là: giá trị của đất đai tại thời điểm hiện tại là bao nhiêu. Lưu ý rằng chúng ta đã giả sử là nông dân có một lựa chọn nữa là gửi tiền của họ vào ngân hàng với lãi suất là 5%. Nếu tiền được gửi vào ngân hàng thì họ sẽ có một lượng tiền là:

100 nghìn * 1,05 + 105 nghìn * 1,05 = 212,25 nghìnhay 100 nghìn * 1,05 + 100 nghìn * 1,052 = 212,05 nghìnVới một cách đơn giản, giá trị của 100 nghìn vào cuối năm thứ nhất là 100 nghìn/1,05 =

95,238 nghìn hôm nay, bởi vì nếu ta gửi 95,238 nghìn vào ngân hàng hôm nay với lãi suất 5% thì sẽnhận được 100 nghìn vào cuối năm.

Do đó, để quy đổi giá trị tương lai về hiện tại thì chia nó với 1 cộng lãi suất. Còn để tính giá trị hiện tại trong tương lai thì nhân nó với 1 cộng lãi suất.

Như vậy vấn đề đất đai ở đây là phải tìm ra giá trị hiện tại của luồng hoa lợi từ đất thu được trong tương lai. Bởi giá trị hiện tại là 100 nghìn trong hai năm tới sẽ là:

100 nghìn/ 1,05 + 100 nghìn / 1,052 = 185,94 nghìnLượng tiền thu được vào cuối năm thứ hai đầu tiên phải bị chiết khấu trở lại vào cuối năm

thứ nhất và do đó nó như sau:100 nghìn / 1,05 = 95,238 nghìn95,238 nghìn / 1,05 = 90,703 nghìnVà tổng của hai giá trị này là 185,94 nghìn. Do đó giá trị của mảnh đất vào thời điểm đầu

36

năm thứ nhất là 185,94 nghìn. Đây là cách tính toán về cơ bản xác định giá trị của một tài sản nếu nó có thu nhập trong tương lai. Với nghĩa như vậy, đất đai là một loại tài sản ở rất nhiều nước. ỞViệt Nam, cá nhân không có quyền sở hữu riêng về đất, thì không có giá trị này. Quyền sử dụng vềđất đai cũng có giá trị, tuy nhiên có nhiều nhân tố khác ảnh hưởng tới giá trị đó.

Nhân tố có ảnh hưởng tới hoa lợi của đất và cũng có ảnh hưởng tới thu nhập thuần của đất, đó là khoảng cách tới thị trường trung tâm và độ màu mỡ của đất.

Ở công thức trên ngụ ý hoa lợi là không thay đổi trong chu kỳ sống của tài sản. Nói chung điều nay không hoàn toàn đúng. Luồng hoa lợi PLt hoàn toàn biến động theo thời gian, bởi thế tốt hơn chúng ta nên viết P Lt(t) như là một hàm của thời gian. Sự thay đổi trong kỹ thuật, trong giá sản phẩm và giá đầu vào, giá các yếu tố sản xuất và nó sẽ làm thay đổi giá trị của tài sản và hoa lợi trong năm cụ thể. Ngay cả lãi suất cũng biến đổi qua thời gian. Bởi thế công thức trên được viết như sau:

PL = P Lt(t) / (1+r(t))t (t = 1, )

Do đó nếu dự kiến luồng hoa lợi hay địa tô trong tương lai sẽ tăng lên thì cũng sẽ tăng giá trịcủa tài sản và ngược lại nếu dự đoán luồng địa tô trong tương lai giảm đi, nó sẽ làm giảm giá trị tài sản. Hoa lợi trong giai đoạn đầu cao hơn sẽ làm tăng giá nhiều hơn là giai đoạn sau. Lãi suất tăng sẽlàm giảm giá trị của đất và ngược lại. Sự dự đoán tăng trong tương lai xa sẽ ảnh hưởng ít đến giá trịtài sản.

5.3. Quan hệ cung cầuTrong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại

điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. (2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng.

Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả.

(1) Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về cung hoặc cầu.(2) Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao dịch,

các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn.Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả. Nhất là đất đai ở

nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai. Ngoài ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích động thái. Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từsự xem xét tình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tương lai.

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thịtrường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp.

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở

37

tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình.

Trước đây, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông chưa phát triển, thị trường đất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thương mại - dịch vụ gần trung tâm. Điều đó, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá quá lớn giữa đất đai ở vị trí trung tâm với đất đai vùng ngoại vi đô thị. Ngày nay, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông phát triển. Thời gian để từ ngoại ô vào trung tâm đô thị đã rút ngắn. Vì vậy, nhu cầu đối với đất đai vùng ngoại ô tăng lên nhanh chóng và lượng cung cũng tăng lên đáng kể. Sự chênh lệch giá giữa đất đai ở trung tâm và đất đai vùng ngoại ô thành phố cũng theo đó được rút ngắn lại. Tuy nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục.

Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng.

Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được, luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch... cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5 -3% năm, Chính phủ chưa có khả năng sắp xếp là một trong những yếu tố tạo lên sự mất cân đối giữa lao động và đất đai. Đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động.

Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất, đó là đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho phép các tổ chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có 6 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn. Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụđất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở.

c) Cung về đất và các yếu tố ảnh hưởngCung về đất là số lượng các loại đất mà xã hội dùng cho sản xuất và sinh hoạt do lãnh thổ

cung cấp. Có thể chia cung về đất làm hai loại cung tự nhiên và cung kinh tế.

Cung tự nhiên là số lượng đất đai của trái đất đã khai thác sử dụng và tài nguyên đất đai chưa khai thác sử dụng. Cung tự nhiên tương đối ổn định và không có tính co dãn. Cung tự nhiên chịu ảnh hưởng của các yếu tố: các điều kiện phù hợp cho sản xuất và sinh hoạt của con người; các điều kiện về thổ nhưỡng và khí hậu phù hợp với sự sinh trưởng và phát triển của động thực vật; có thể cung cấp tài nguyên, nước ngọt và các điều kiện cần thiết khác cho con người và sản xuất phát triển.

Khi đất đai tự nhiên được đầu tư lao động để khai thác và sử dụng sẽ trở thành nguồn đất đai cung cấp trực tiếp cho sản xuất và đời sống con người trở thành nguồn cung kinh tế về đất đai. Cung kinh tế chỉ biến động trong phạm vi cung tự nhiên và có tính đàn hồi. Biến đổi của lượng cung kinh tế về đất đai không chỉ là biến đổi tổng lượng mà còn biến đổi trên số lượng và diện tích của một loại đất sử dụng nào đó. Ta có thể thấy ở các phần sau đây.

Cung nhóm đất nông nghiệpTrong cơ chế thị trường, mức cung về nhóm đất nông nghiệp có thể tăng hoặc giảm, mặc dù

về lý thuyết diện tích đất đai được xem như không thay đổi và mức cung cũng không biến động. Sựtăng lên của mức cung nhóm đất nông nghiệp chủ yếu là quá trình chuyển những diện tích đất chưa

38

sử dụng thành đất nông nghiệp mới khai phá có thể dùng trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc đểnuôi trồng thuỷ sản. Tuy mức độ có thể nhiều ít khác nhau, nhưng hầu như năm nào nhóm đất nông nghiệp cũng được tăng lên bằng cách này. Do vậy trong cân đối đất đai, đặc biệt trong phạm vi rộng, nói chung không thể không đề cập đến sự chuyển hoá . Quá trình này tuy làm tăng cung đất nông nghiệp nhưng lại ít tạo sự sôi động thị trường đất nông nghiệp.

Quá trình lưu chuyển trong nhóm đất nông nghiệp giữa các chủ thể tuy không làm tăng tổng cung của nhóm đất nông nghiệp của nền kinh tế, song vai trò của nó khá quan trọng trong quá trình phát triển nền sản xuất nông nghiệp, cũng như làm sôi động thị trường đất nông nghiệp.

Nắm được mức tăng về cung của đất nông nghiệp giúp ta dễ dàng tìm ra và phân tích các nhân tố làm tăng mức cung trong thị trường đất đai. Điều đó phụ thuộc trước hết vào chính sách khai hoang của Nhà nước trong từng thời kỳ. Các nhân tố chi phối trong mức độ lưu chuyển đất nông nghiệp giữa các chủ thể với nhau bao gồm: cơ chế quản lý đất nông nghiệp; các chính sách vềđất nông nghiệp; trình độ sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp; phong tục tập quán của nông dân...

Về suy giảm mức cung nhóm đất nông nghiệp có thể biểu hiện ở xu hướng chuyển nhanh đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp do quá trình đô thị hoá đang diễn ra ngày càng nhanh, mạnh ở hầu hết các quốc gia, các vùng. Nội dung chuyển này bao gồm: dành đất để hình thành khu công nghiệp mới; đất để sản xuất vật liệu xây dựng; đất cho công nghiệp khai khoáng; giao thông; thuỷ lợi; du lịch...

Sự tác động đến quá trình giảm cung đất nông nghiệp cũng do nhiều nhân tố tác động đến như: các chính sách và cơ chế quản lý vĩ mô nền kinh tế; tốc độ phát triển của công nghiệp hoá, đô thị hoá và hiện đại hoá nền kinh tế quốc dân...

Cung nhóm đất phi nông nghiệpDo nhu cầu về nhóm đất phi nông nghiệp không ngừng tăng lên, vì thế bất luận hoàn cảnh

kinh tế-xã hội của một quốc gia như thế nào, nguồn cung nhóm đất phi nông nghiệp cũng sẽ tăng lên. Trên thực tế, nhóm đất phi nông nghiệp được hình thành từ ba nguồn sau đây:

Thứ nhất, từ nhóm đất nông nghiệp, ở hầu hết các quốc gia, dù Nhà nước không muốn, nhưng sự chuyển hoá nhóm đất nông nghiệp thành nhóm đất phi nông nghiệp ở trong các đô thị vẫn là nguồn chủ yếu. Điều này xuất phát từ đặc điểm hình thành các đô thị. Phần lớn đô thị được hình thành và phát triển trong lòng các vùng nông nghiệp truyền thống của mỗi quốc gia. Sự chuyển hoá ngày càng nhiều từ nhóm đất nông nghiệp thành nhóm đất phi nông nghiệp đang là thách thức lớn đối với hệ thống quản lý Nhà nước ở hầu hết các quốc gia trên thế giới. Việt Nam cũng không nằm ngoài số đó. Hệ thống quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này cần đáp ứng hai yêu cầu cơ bản: kìm giữ được tốc chuyển hoá ở mức hợp lý, tức là không để tình trạng căng thẳng về đất ở các đô thị xảy ra, vừa không làm mất an toàn lương thực quốc gia; đồng thời cần có cơ chế thích hợp để hình thành quỹ tài chính phục vụ cho khai phá các vùng đất mới, nhằm bù đắp một phần sự hao hụt nhóm đất nông nghiệp do đô thị hoá đặc biệt là đất sản xuất nông nghiệp.

Nguồn thứ hai làm cung nhóm đất phi nông nghiệp là nhóm đất chưa sử dụng ven đô. Đây là nguồn quan trọng đối với các đô thị hình thành và phát triển không phải trong lòng các vùng nông nghiệp truyền thống của mỗi quốc gia.

Nguồn thứ ba tăng cung nhóm đất phi nông nghiệp là sự lưu chuyển trong nội bộ nhóm đất phi nông nghiệp. Đó là sự chuyển nhượng quyền sử dụng các thành phần khác nhau của nhóm đất phi nông nghiệp giữa các chủ thể đang sử dụng đất.

Với hai nguồn trên vừa có ý nghĩa trong quan hệ cung-cầu nhóm đất phi nông nghiệp, vừa làm tăng tổng cung nhóm đất phi nông nghiệp. Với nguồn thứ ba này tuy không làm tổng cung nhóm đất phi nông nghiệp, song lại có ý nghĩa lớn trong quan hệ cung cầu nhóm đất phi nông nghiệp, trong sự sôi động của thị trường nhóm đất phi nông nghiệp do mức cầu quyết định.

Các nhân tố ảnh hưởng đến cung nhóm đất phi nông nghiệp chính là các nhân tố ảnh hưởng đến ba nguồn nói trên. Nó bao gồm từ việc quy hoạch địa điểm, quy mô của các đô thị đến các chính sách, cơ chế quản lý đất đai nói chung và quản lý nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp nói riêng.

39

b) Cầu về đất và các yếu tố ảnh hưởngNhu cầu của con người về đất phục vụ sản xuất và sinh hoạt phân ra hai loại lớn: nhu cầu

nhóm đất nông nghiệp và nhu cầu về đất phi nông nghiệp.

Cầu nhóm đất nông nghiệpBiến động của cầu nhóm đất nông nghiệp là kết quả của các xu hướng làm tăng hay làm

giảm lượng cầu gây nên. Diện tích nhóm đất nông nghiệp có thể phải tăng lên để đáp ứng nhu cầu nông sản cho xã hội. Nhu cầu này buộc xã hội phải có sự chuyển hoá các loại chưa sử dụng sang nhóm đất nông nghiệp. Nhu cầu của xã hội về nông sản trong cơ chế thị trường có thể được phản ánh qua giá nông sản trên thị trường, hoặc cũng có thể nhận thấy nhờ các phân tích khoa học của các nhà hoạnh định chính sách.

Trên thực tế, xét về tổng thể có thể lượng cầu nhóm đất nông nghiệp không biến động, hoặc biến động ít, do nhu cầu nhóm đất nông nghiệp xét trong mối quan hệ với các loại đất khác là cân bằng. Tuy nhiên ngay cả trong trường hợp đó, xét trong nội bộ ngành nông nghiệp vẫn có sự biến động về mức cầu nhóm đất nông nghiệp. Sự biến động trong nội bộ đó là do cầu của các chủ thểtrong nông nghiệp biến động. Diễn biến nội bộ đó do một số chủ thể không cần nhóm đất nông nghiệp nữa, ngược lại một số khác lại cần thêm đất để tạo thêm việc làm, tạo thu nhập cho mình bằng kinh doanh sản xuất nông nghiệp. Cũng có một số chủ thể cần mua thêm đất nhằm đảm bảo ổn định cuộc sống cho các thế hệ mai sau của họ...

Xét về lâu dài, trong quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá nền kinh tế, tổng lượng cầu về nhóm đất nông nghiệp có xu hướng giảm tương đối, và sẽ làm giảm tuyệt đối so với các loại đất khác, cũng như so với nhu cầu lượng nông sản của xã hội. Cơ sở của xu hướng này là sự phát triển của lực lượng sản xuất của xã hội ngày càng cao tạo điều kiện để tăng năng xuất cây trồng vật nuôi trong nông nghiệp. Điều đó làm cho nhu cầu về diện tích nhóm đất nông nghiệp tăng chậm hơn tốc độ tăng nhu cầu nông sản của xã hội. Ngoài ra còn một nguyên nhân khá quan trọng là xu hướng giảm sút tương đối tỷ xuất lợi nhuận của sản xuất nông nghiệp so với các ngành khác. Nguyên nhân này làm cho các thế hệ trước thường không rời bỏ nông nghiệp ở nông thôn để sang ngành khác. Tuy nhiên không phải tất cả người có ruộng muốn đi đều thực hiện được nguyện vọng của mình.

Cầu nhóm đất phi nông nghiệpMức cầu nhóm đất phi nông nghiệp có xu hướng ngày càng tăng do quy mô và tốc độ tăng

lên nhanh chóng của quá trình đô thị hoá.Xu thế công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế tất yếu kéo theo xu thế đô thị hoá: các đô

thị cũ ngày càng mở rộng quy mô, ở nhiều nơi lại xuất hiện nhiều điểm đô thị mới. các khu công nghiệp mới tăng lên với tốc độ cao cũng kéo theo sự hình thành hệ thống dịch vụ và cuộc sống đô thị ở các khu đó.

Khi phân tích các nhân tố tác động đến xu hướng tăng lượng cầu nhóm đất phi nông nghiệp, ngoài các nhân tố đã nêu trên, còn cần chú ý đến khía cạnh chính sách của vấn đề. Nói chung mức độ tác động của mỗi nhân tố còn phụ thuộc vào hệ thống chính sách của Nhà nước liên quan đến sựphát triển các đô thị và các khu công nghiệp. Đồng thời các nhân tố ảnh hưởng đến tình hình cung về nhóm đất phi nông nghiệp cũng cần đề cập đến khi phân tích mức cầu nhóm đất phi nông nghiệp.

c) Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầuCó thể thiết lập một biểu cung minh hoạ mối quan hệ giữa số lượng đất đai mà một nhà đầu

tư hoặc một nhóm các nhà đầu tư có khả năng cung cấp với các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian cho trước. Cũng giống như thiết lập một biểu cầu, để thiết lập biểu cung cần giả định rằng chỉ có một yếu tố quyết định làm thay đổi cung đó là giá loại đất đai mà biểu cung minh hoạ. Các yếu tố khác còn lại của cung không có ảnh hưởng đến giá đất là hằng số.

40

Giá đất

Cung về đất

G1

G E

Cầu về đất

L1 L L2 Số lượng đất

Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình

Hình 2.1. là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình điển hình, minh hoạ sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình điển hình. Giá đất đai được xác định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E). Điểm E được gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L).

Nếu giá được cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng những người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó. Tình huống này sẽ không ổn định. Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức và người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi giá G được thiết lập. Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định. Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng.

D

Giá D1 S

G A

G1 B

41

L1 L Số lượng đất

Hình 2.2. Sự thay đổi về cầu

Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc cầu. Hình 2.2. minh hoạ sự thay đổi về nhu cầu. Điểm cắt nhau giữa đồ thị cung (S) và đồ thị cầu (D) tại điểm E cho thấy giá cân bằng là G và số lượng đất đai được bán là L. Đồ thị cầu (D1) là đồ thị cầu mới đã giảm sút. Số lượng cầu về đất đai nhỏ hơn so với số lượng đất đai được đòi hỏi ở từng mức giá. Sựchuyển dịch này có thể xảy ra do một trong năm yếu tố tác động đến cầu đã thay đổi: như thu nhập của những người mua có tiềm lực đã giảm sút; hoặc những người tiêu dùng có tiềm lực tin rằng giá đất sắp tới sẽ giảm và đã quyết định hoãn mua sắm. Sự cân bằng mới được lập tại điểm B. Giá mới sẽ là G1 và số lượng mới được bán sẽ là L1.

S

Giá D S1

G E

G1 E1

L L1 Số lượng đất

Hình 2.3. Sự thay đổi về cung

Hình 2.3. minh hoạ những tác động của sự tăng lên về cung. Sự tăng lên đó có thể do đổi mới công nghệ hiện đại hoặc do tỉ lệ lãi tiền vay giảm làm cho việc xây dựng nhà mới rẻ hơn. Những người sản xuất sẽ đồng ý cung cấp một số lượng lớn hơn ở từng mức giá. Kết quả là đồ thị cung mới (S1) và một cân bằng mới được xác lập tại điểm B. Trong một nền kinh tế nói chung nếu không có sự đổi mới công nghệ mang tính nhẩy vọt, thì giá cả của hàng hoá tương ứng với sự giao cắt giữa cung và cầu sẽ được hình thành nhanh chóng và tương đối ổn định. Giá sẽ ở trạng thái cân bằng bởi vì sự tác động của cung, cầu là bằng nhau. Trong thị trường đất đai, các các yếu tố nội tại từ phía cầu (không phải là giá đất đai) như thu nhập hoặc trì hoãn mua sắm... làm cho cầu thay đổi thường xuyên tạo ra những chuyển dịch trong đồ thị cầu.

Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn định lâu dài. Do đó, trạng thái cân bằng giữa giá và số lượng đất đai cũng ít khi đạt được sự ổn định lâu dài. Cân bằng-Mất cân bằng-Cân bằng mới được xác lập-Mất cân bằng. Hiện tượng trên được lập đi lập lại liên tiếp tạo thành các chu kỳ thị trường. Thời gian giữa hai chu kỳ của thị trường hàng hoá thường là rất ngắn và không cố định. Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất ít khi thay đổi. Đây chính là cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối.

BÀI TẬP CHƯƠNG 2

Bài tập 1

42

Có một công ty kinh doanh nhà đất tại địa phương có khả năng cung cấp 4 mảnh đất, số người muốn mua sẽ phụ thuộc vào giá mà công ty đặt ra. Dưới đây là số liệu điều tra về khả năng chi trả của người dân mà công ty thu thập được.

STT Tên người muốn mua đất Khả năng chi trả (triệu đồng)

1 Nguyễn Văn An 850

2 Trần Văn Anh 500

3 Đinh Văn Sáng 250

4 Trịnh Ngọc Lâm 100

5 Nguyễn Thị Mai 650

6 Hoàng Văn Bình 350

7 Lê Đức Sâm 150

1. Vẽ đường cầu đối với người muốn mua đất;

2. Bạn là chuyên gia về định giá, bạn đề nghị mức giá nào để không có trội cầu, giải thích ngắn gọn;

3. Công ty kinh doanh nhà đất cho rằng khi cấp cho người có nhu cầu nên thu một khoản tiền, số tiền này đảm bảo cho tất cả những người có nhu cầu đều có thể trả được, vậy số tiền này là bao nhiêu, giải thích ngắn gọn.

Bài tập 2Giả sử bạn chịu trách nhiệm trong quản lý thị trường nhà ở tại địa phương, số liệu về mặt

lịch sử cho thấy rằng đường cung và cầu “tiêu biểu” có thể áp dụng được cho lĩnh vực nhà ở. Đối với mỗi tình huống sau đây bạn hãy đưa ra 2 dự đoán: Thứ nhất sự dịch chuyển đường cầu. Thứ hai lượng cung và lượng cầu có thay đổi hay không?

1. Ước tính rằng dân số giảm khoảng 15% do có sự di chuyển một số cơ quan sang địa phương khác;

2. Bộ Tài chính dự báo rằng mức thu nhập của người dân địa phương sẽ cao hơn, giả sử rằng dự báo trên là đáng tin cậy;

3. Thuế chuyển quyền sử dụng bất động sản giảm từ 2% xuống còn 1%;

3. Số công ty kinh doanh nhà ở tại địa phương sẽ tăng lên 50%.

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 2

1. Hãy trình bày hiểu biết của mình về giá đất.

2. Hãy phân tích các đặc trưng của giá đất liên quan đến giá đất

3. Hãy trình bày các loại giá đất trong điều kiện Việt Nam hiện nay.

4. Tại sao nói địa tô là một trong những cơ sở khoa học xác định giá đất.

5. Trình bày hiểu biết của mình về cung của đất đai trong thị trường đất đai.

6. Trình bày hiểu biết của mình về cầu của đất đai trong thị trường đất đai.

43

CHƯƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤTBiên soạn chương III là 2 tác giả Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân. Nội dung của

chương III gồm các vấn đề liên quan đến định giá đất:

- Định giá đất (khái niệm, đặc trưng, công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam);

- Thông tin trong định giá đất;

- Những đặc trưng về mua bán đất đai;

- Nguyên tắc định giá đất.

Yêu cầu sinh viên học xong chương III phải nắm được các vấn đề cơ bản liên quan đến định giá đất, đặc biệt phải hiểu và biết vận dụng các nguyên tắc trong quá trình định giá đất.

1. ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1.1. Khái niệmỞ Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào các mục đích xác định. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Tại điều 5 Luật đất 2003 quy định về sở hữu đất của nước ta: “Đất thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện quyền

định đoạt đối với đất như sau:1. Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất);

2. Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;

3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

4. Định giá đất. Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất thông qua các chính sách tài chính

về đất như sau:

1. Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

2. Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

3. Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho

thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.”

Như vậy định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất của Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa người quản lý và người sử dụng. Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê... và Nhà nước có quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức thống nhất các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với người sử dụng đáp ứng được nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát triển của nền kinh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa.

Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người quản lý và người sử dụng đất, giữa người sử dụng đất với nhau.

Đồng thời đất là một tài sản, vì vậy định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường, bên cạnh đó đất là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Như trên đã nêu

44

định giá chỉ có thể là sự ước tính về giá trị, với định giá đất thì khó tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác. Với các đặc điểm nêu trên, bước đầu chúng tôi tạm đưa ra khái niệm về định giá đất sau đây: Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.

Để định giá đất là người định giá căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của thửa đất theo hạng đất và khả năng cho thu nhập thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu nhập từ đất và chính sách sử dụng đất , rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền nào đó trong quyền sử dụng đất .

Đất tuy cũng có thể giao dịch như là hàng hóa, nhưng không phải là sản phẩm của lao động con người làm ra nên không có giá trị. Giá cả của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa thông thường. Điều đó quyết định rằng định giá đất phải có phương pháp đặc biệt của riêng mình. Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất , cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của các nhân tố đối với giá đất mới có thể chính xác đưa ra giá cả của đất .

Định giá đất phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất, sự hình thành giá cả cuối cùng của đất là quyết định bởi hai bên giao dịch. Có thể nói rằng giá cả đất hình thành từ thị trường, không nắm đầy đủ tình hình giao dịch của thị trường đất, không biết được tình hình cung cầu của đất , không nắm vững được xu thế phát triển của quá khứ hiện tại và tương lai, sẽ không định được giá cả công bằng chính xác và khách quan.

Định giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất của Chính phủ. Ví dụ quy hoạch thành phố thị trấn của Chính phủ có ảnh hưởng to lớn đến giá đất. Cùng một loại đất quy hoạch có thể làm tăng giá trị của nó lên năm hay mười lần sau một đêm và cũng có thể làm cho chẳng ai hỏi tới. Nếu không cân nhắc chính sách của Chính phủ thì kết quả định giá đất khó lòng nói rằng công bằng chính đáng hợp lý.

Định giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng định giá. Cùng một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể cách nhau rất lớn. Cho nên trước khi định giá phải thông qua việc điều tra tài liệu đăng ký đất và khảo sát hiện trường để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi của đối tượng đất định giá.

Giá đất được xác định do công tác định giá ra là giá cả đất đó ở một thời điểm nhất định, đó là vì giá đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự biến hóa phát triển của kinh tế, xã hội. Nếu không biết được giá cả đất được định là giá cả của thời điểm nào, thì giá cả được định ra không có ý nghĩa gì.

1.2. Vai trò của định giá đất Định giá bao giờ cũng gắn với một tài sản cụ thể và tại một thời điểm xác định. Không thể

định giá một vật không được xác định trong không gian, cũng như không thể định giá một tài sản mà kết quả đúng với mọi thời điểm của thời gian. Một tài sản xác định trên thị trường tại một thời điểm xác định là điều kiện cần và đủ để người định giá tiến hành công việc định giá. Tuy mọi cuộc định giá tài sản đều có chung một mục tiêu, đó là xác định giá của tài sản có trên thị trường, nhưng điều mà người định giá quan tâm hơn trước khi tiến hành định giá đó là giá tài sản cần được xác định là loại giá trị nào (giá trị thị trường, giá trị thế chấp, giá trị bảo hiểm hay giá trị tiềm năng) và nhằm phục vụ cho mục đích gì (để Nhà nước làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, hoặc để tính tiền khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất... hay làm cơ sở cho người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự như chuyển đổi, chuyển nhượng đất, thế chấp, cho thê, thừa kế quyền sử dụng đất...)

Như vậy, định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác:

1. Cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất , góp phần ổn định thị trường đất .

45

2. Cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: cho thuê, thế chấp, cầm cố.3. Cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi.4. Cơ sở cho việc sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất.Định giá đất còn đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi giải quyết sự

tranh chấp đất , xây dựng và thực hiện luật pháp về đất .Lưu ý trong định giá đất, đất trở thành hàng hoá, và được coi là tài sản. Nó được xác định vị

trí không chỉ trong bề mặt mà cả không gian và tầng sâu.

1.3. Công tác định giá đất ở một số nước trên thế giớia) Định giá đất và bất động sản tại một số nước Đông Nam Á và Trung Quốc

Trong nền kinh tế thị trường, người ta quan niệm thửa đất và ngôi nhà xây dựng trong khuôn viên thửa đất đó là một tài sản gọi là BĐS. Pháp luật nhiều nước như ở Anh, Pháp, Malaysia, Singapore coi BĐS là một chế định pháp luật và có cả một bộ luật riêng để điều chỉnh, gọi là bộ luật BĐS. Trong lĩnh vực định giá, định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng đã được các nước tư bản phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới quan tâm đầu tư, nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua, cho đến nay nhiều nước đã ổn định về hệ thống tổ chức cơ quan định giá bất động sản từ trung ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế rõ ràng và rất có hiệu quả; với một đội ngũ cán bộ khoa học, cán bộ chuyên môn gồm hàng ngàn người được đào tạo chính quy trong các trường đại học chuyên ngành, đang làm việc trong các cơ quan định giá của Nhà nước và của tư nhân, tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho ngân sách quốc gia. Dưới đây là một số mô hình tổ chức cơ quan định giá bất động sản và cơ chế hoạt động của nó tại một số nước Đông Nam á và Trung Quốc. Đây là các nước có nhiều điểm tương đồng với Việt Nam để nghiên cứu.

Tổ chức

Thái LanHệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại một cấp trung

ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá. CVA được thành lập từ năm 1978. hiện có 201 cán bộ, gồm 5 phòng: phòng Hành chính; phòng Định giá; phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá; phòng Truy cập số liệu và lưu giữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối quỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiền cho những người không có đất hoặc ít đất).

Malaysia Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất

động sản được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; Bang; và quận (huyện).

- Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: "Cục Dịch vụ định giá bất động sản " gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH. JPPH trực thuộc Bộ Tài chính, Giám đốc JPPH do bộ trưởng bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước bộ trưởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan mình.

- Tại cấp Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi bang có một chi nhánh của JPPH. Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt đọng của cơ quan mình.

- Tại cấp Quận (Huyện): Có một số ít Quận (huyện) được JPPH đặt văn phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu trách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định, Giám đốc văn phòng định giá do giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm.

SingaporeHệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một cấp trung ương gồm

2 cơ quan: Văn phòng Đất đai trực thuộc bộ Tư pháp và văn phòng Định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài Chính.

Trung Quốc

46

Vấn đề định giá bất động sản được Nhà nước Trung Quốc quan tâm từ đầu thập kỷ 90 của thế kỷ 20. Tháng 8/1992 "Trung tâm tư vấn và định giá bất động sản" gọi tắt tiếng Anh là CRECAC được thành lập. CRECAC có 8 phòng, 1 văn phòng và 3 viện với 44 cán bộ chuyên môn, ngoài ra CERCAC còn có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với khoảng 300 cán bộ chuyên môn.

Chức năng Các cơ quan định giá bất động sản của Thái Lan, Malaysia, Trung Quốc và văn phòng Đất

đai trực thuộc Bộ Tư pháp của Singapore về cơ bản có chức năng tương tự nhau đó là: Thực hiện quản lý Nhà nước về định giá bất động sản trên phạm vi cả nước (ở Trung Quốc gọi là cung cấp các dịch vụ phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS).

JPPH của Malaysia và CRECAC của Trung Quốc ngoài chức năng chính nói trên, còn được giao thêm chức năng thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá bất động sản, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán bất động sản.

Riêng Singapore, văn phòng định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài chính chỉ thực hiện việc định giá bất động sản và dịch vụ về bất động sản, không có chức năng quản lý Nhà nước về bất động sản.

Nhiệm vụ Các cơ quan định giá bất động sản của 4 nước nói trên có những nhiệm vụ cơ bản tương tự

nhau, tuy nhiên đối với JPPH của Malaysia, những nhiệm vụ được chính phủ Malaysia giao rõ ràng và chi tiết hơn, cụ thể gồm 4 nhiệm vụ sau đây:

- Thực hiện công tác định giá bất động sản phục vụ các mục đích thu thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật, gồm: Định giá bất động sản ban đầu; Định giá bất động sản phát sinh mới trong năm; Định giá bất động sản có sự tăng, giảm về giá trị trong năm; Định giá bất động sản định kỳ (5 năm một lần); Đánh giá doanh thu hàng năm từ bất động sản (giá trị hàng năm của bất động sản) hỗ trợ việc đánh thuế thu nhập.

- Thực hiện việc định giá tư vấn về bất động sản cho các mục đích sau: Tích tụ đất đai (thu hồi đất, mua đất, khai thác đất hoang); Cho thuê bất động sản; Tín dụng nhà ở; Bảo hiểm bất động sản; Chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Xây dựng đường điện; Tư nhân hoá và hợp tác hoá bất động sản; Xây dựng các dự án khả thi về bất động sản; Quản lý tài sản; Môi giới bất động sản.

- Đào tạo cán bộ định giá bất động sản ở trình độ đại học và trên đại học.

- Dịch vụ thông tin về: Đánh giá hàng năm về thị trường bất động sản (đối với những bất động sản có giá trị trên 1 triệu RM (Đồng tiền Malaysia); Bán đất đai; Các vụ chuyển nhượng bất động sản; Bảng danh mục về giá nhà; Thông tin về bất động sản có giá trị trên 1 triệu RM.

Cơ chế hoạt động Ở Thái Lan và Trung Quốc, cơ quan định giá bất động sản trực thuộc Cục Đất đai, ở

Malaysia cơ quan định giá trực thuộc bộ Tài chính, còn ở Singapore các cơ quan định giá trực thuộc bộ Tư pháp và bộ Tài chính. Tuy có sự khác nhau về cơ quan trực thuộc, nhưng cơ chế hoạt động của định giá bất động sản tại mỗi nước cũng gần tương tự nhau.

Cơ quan định giá bất động sản tại bốn nước là những cơ quan độc lập về tổ chức và quản lý chuyên môn trực tuyến; Người đứng đầu cơ quan định giá trung ương của mỗi nước do bộ trưởng cơ quan chủ quản trực tiếp của nước đó bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Bộ trưởng về toàn bộ hoạt động quản lý Nhà nước về định giá bất động sản của cơ quan mình.

Riêng các nước Thái Lan, Malaysia, Singapore trong một số lĩnh vực chuyên môn như: phê duyệt quy trình quy phạm định giá bất động sản; thẩm định và phê duyệt lần cuối bảng giá trị bất động sản hàng năm của các địa phương trong cả nước; hoặc giá trị những bất động sản mới phát sinh trong năm (do sự tách nhập), Cơ quan định giá trung ương về bất động sản của mỗi nước còn chịu sự chi phối của một tổ chức Nhà nước goị là "Uỷ ban Định giá trung ương". UB định giá trung ương do chính phủ của mỗi nước thành lập gồm các thành viên là đại diện của một số Bộ, Ngành và tổ chức khác có liên quan như: bộ Tài chính; bộ Tư pháp; Ngân hàng trung ương; Cục Đất đai; đại điện cơ quan định giá trung ương; đại diện các tổ chức định giá tư nhân... Uỷ ban định giá trung

47

ương là một tổ chức liên ngành hoạt động độc lập có tính chất thời vụ. Trong hoạt động định giá bất động sản, các cơ quan định giá bất động sản có mối liên hệ trực tiếp thường xuyên với cơ quan đăng ký đất trong việc tiếp nhận các thông tin về bất động sản như: bằng khoán đất, tình trạng pháp lý của các thửa đất, lô đất, hồ sơ kỹ thuật thửa đất kèm theo bản đồ địa chính làm nền cho bản đồ giá đất.

Đối tượng ở Thái Lan, Malaysia, Singapore các cơ quan định giá bất động sản chỉ định giá các tài sản

thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật bất động sản. ở Trung Quốc các tài sản định giá là tài sản được Bộ luật Dân sự quy định là bất động sản. Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng bất động sản (đối với đất đô thị ở một số thành phố lớn). Riêng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp việc định giá được thực hiện đối với từng khu vực lớn gọi là "BLOCK"

Phạm vi Chủ yếu định giá các bất động sản thuộc đối tượng phải đánh thuế, thu lệ phí hoặc để Nhà

nước đền bù khi thu hồi đất.

b) Định giá đất của Nhật bảnĐịnh giá đất ở Nhật bản gọi là bình giá địa sản và giám định, hệ thống phương pháp và chế

độ quản lý đều tương đối thành thục và hoàn chỉnh.

Cơ sở của bình giá giám định địa sản ở Nhật bản

Lúc đầu việc bình giá giám định địa sản ở Nhật bản là do Ngân hàng làm đại lý thực hiện, thuộc về phạm vi nghiệp vụ của Ngân hàng. Trước đại chiến Thế giới lần thứ II, nhiệm vụ bình giá đất đai ngoài việc thoả mãn nhu cầu mua bán của tư nhân trong một bộ phận của xã hội ra, chủ yếu là để đáp ứng yêu cầu của cơ quan Chính phủ tính toán đền bù trong trưng dụng đất. Sau đại chiến Thế giới lần thứ II, nghiệp vụ có liên quan đến định giá dần dần thoát ly khỏi Ngân hàng, nhiều địa phương đều thành lập các tổ chức hiệp hội giám định bất động sản, Sở nghiên cứu bất động sản chuyên môn hoạt động nghiệp vụ bình giá giám định bất động sản bao gồm cả đất đai, đối tượng yêu cầu định giá giám định cũng là từ phía các cơ quan nhà nước, đất đai công cộng quan trọng, rồi nhanh chóng mở rộng ra đến các xí nghiệp tư nhân dân gian và cá nhân.

Chế độ định giá giám định đất đai hiện hành của Nhật bản là xác lập trên cơ sở của “Luật bình giá giám định bất động sản” thông qua ngày 16.7.1963 và chính thức thực hiện năm 1964.

Vào những năm 60, giá cả đất đai Nhật bản tăng đột biến, cho nên, phát sinh nhiều vấn đề xã hội như khó có được đất đai sử dụng công cộng, đầu tư vào đất đai quá nóng. Để giải quyết những vấn đề và mâu thuẫn đó, ngày 6.3.1963 hiệp hội đã đề xuất với đại thần xây dựng “Tờ trình về xác lập chế độ bình giá giám định bất động sản”, trên cơ sở đó, Nhật bản lập ra “Luật giám định bất động sản”, năm 1964 định ra “Tiêu chuẩn cơ bản bình giá giám định bất động sản”. Từ đó các chế độ có liên quan đến bình giá giám định đất đai ở Nhật bản dần dần được chính thức hoá và trở thành chế độ.

Cái gọi là bất động sản trong “dân pháp” (luật dân sự) của Nhật bản giải thích là đất đai và vật gắn liền, còn bình giá giám định bất động sản là việc phán định giá trị kinh tế đối với đất đai, vật kiến trúc và các loại quyền lợi ngoài quyền sở hữu đất đai và vật kiến trúc, và dùng hình thức tiền tệ để thể hiện những giá trị đó. Về mặt vật lý thì bất động sản là đất đai và vật kiến trúc phụ thuộc vào đất đai, còn bình giá giám định bất động sản là lấy việc phán đoán giá trị làm mục đích, nghĩa là nặng về việc phán đoán những lợi ích mà quyền lợi đối với nó có thể sản sinh ra. Loại quyền lợi có thể sản sinh ra lợi ích kinh tế đó chủ yếu có hai mặt nội dung sau đây:

Thứ nhất, quyền sở hữu đất đai và vật kiến trúc. Loại quyền sở hữu này không chỉ bao gồm quyền sở hữu hoàn toàn, không bị ràng buộc, mà còn bao gồm cả quyền sở hữu về những quyền lợi khác. Ví dụ có phụ thêm quyền sở hữu về quyền mượn đất (đất để).

Thứ hai, quyền lợi tài sản ngoài ra độc lập với quyền sở hữu đất đai, vật kiến trúc, như quyền mượn đất, quyền trên đất, quyền thuê, quyền đầu tư đất đi kèm với quyền sở hữu.

48

Bình giá giám định bất động sản chính là việc phán đoán chuẩn xác đối với những quyền lợi nói trên trong hoạt động kinh tế cụ thể, đặc biệt là tiến hành bình giá một cách rõ ràng đối với lợi ích kinh tế mà các loại quyền lợi có thể sản sinh ra.

Trong bình giá giám định bất động sản ở Nhật bản, người ta đã tiến hành bình giá giám định một cách tương đối độc lập giữa đất đai và vật kiến trúc, điểm này là tương đối đặc sắc. Chủ yếu là vì ở Nhật bản quyền lợi về đất đai và quyền lợi về vật kiến trúc chia ra tương đối rõ ràng, kỹ thuật bình giá đất đai và kỹ thuật bình giá vật kiến trúc khác nhau tương đối lớn; giá cả đất đai của Nhật bản rất cao, giữ vị trí chủ đạo trong cấu thành giá cả bất động sản; ngoài ra, lần theo truyền thống mà xem thì đại đa số cơ cấu bình giá giám định bất động sản đều đặt trọng tâm vào bình giá đất đai, chính vì những mặt trên đây nên bình giá giám định bất động sản của Nhật bản chủ yếu thiên về bình giá giá cả đất đai.

Trong vấn đề nghiên cứu giá cả đất đai, nghiên cứu lý luận bất động sản Nhật bản cho rằng, giá cả đất đai là phản ánh của giá trị kinh tế đất đai, mà giá trị kinh tế đất đai là được quyết định bởi 3 yếu tố hiệu quả sử dụng đất, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu cùng tác động. Cái gọi là bình giá đối với giá cả đất đai chính là phải giải thích cơ chế tác dụng lẫn nhau, kết hợp lẫn nhau giữa 3 mặt hiệu quả sử dụng đất đai, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, rồi từ đó để phán đoán giá trị kinh tế; đồng thời còn phải căn cứ vào kỹ thuật bình giá nhất định để nắm được và phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị kinh tế của đất đai được phản ánh trên giá cả, và mức độ ảnh hưởng của các các loại nhân tố, cuối cùng tiến hành phán đoán một các hợp lý, chính xác đối với giá cả đất đai.

c) Định giá đất của Đức

Tổ chức và nhiệm vụ định giá đất đaiĐịnh giá đất đai là nói về việc xác định một giá cả giao dịch mua bán mỗi mét vuông đất đai

trong khu vực xây dựng và khu vực phi xây dựng. Ở Đức, giao dịch địa sản cũng như giao dịch các hàng hoá và thương phẩm khác, là tuân theo quy định kinh tế thị trường một cách độc lập, căn cứ vào cung cầu để điều tiết giá cả, mọi người đều có thể mua vào hoặc bán ra theo giá cả công bố trên thị trường địa sản.

Giá cả giao dịch trên thị trường địa sản được quyết định bởi các loại nhân tố. Đối với người chủ địa sản và người mua, thì thường họ không nắm vững lắm các thông tin trên thị trường địa sản, và cũng không có đủ những tri thức chuyên môn có liên quan đến việc mua bán địa sản. Cho nên, họ không thể xác định giá cả giao dịch địa sản một cách tương đối chính xác. Do đó để có thể xác định giá cả giao dịch một cách chính xác, cần phải có một số chuyên gia thông qua việc quan sát liên tục động thái của thị trường địa sản, thông qua quan sát và nghiên cứu các yếu tố về cơ cấu tài sản, nhà cửa, giá trị kinh tế của vị trí tài sản, xu thế phát triển từ nay về sau để định giá. Các chuyên gia này bao gồm kỹ sư định giá, kiến trúc sư, công trình sư, kỹ sư kinh tế và luật sư. Để làm công việc này một cách có hiệu quả và chính đáng, cần phải xây dựng một cơ cấu chuyên môn với chức quyền tương ứng. Căn cứ vào sổ tay “Luật xây dựng” của Đức thì việc định giá địa sản là do một cơ quan chuyên môn độc lập phụ trách, đó là Uỷ ban định giá đất đai. Vị trí của Uỷ ban này ở các bang là không hoàn toàn giống nhau. Ví dụ: ở Bang Saxe thì bố trí trong Cục địa tịch, lãnh đạo Cục địa tịch là chủ tịch của Uỷ ban; còn ở bang Morson thì nằm trong Cục tài chính. Nhưng xu thế sau này, cũng sẽ chuyển từ Cục tài chính sang Cục địa tịch. Bất luận là Uỷ ban nằm trong Cục địa tịch hay Cục tài chính thì chức quyền của nó đều hoàn toàn độc lập, không chịu sự ràng buộc hoặc can thiệp của bất kỳ ai. Để tránh thiên lệch, thành viên của Uỷ ban được thay đổi 4-5 năm một lần. Dưới Uỷ ban định giá là văn phòng phụ trách công việc hàng ngày, văn phòng này là cơ quan thường trực, thường đóng ở Cục địa tịch, các huyện (thị trấn) của Đức đều có Uỷ ban định giá và văn phòng, ở Bang và Vùng thì có Uỷ ban định giá cao cấp phụ trách công tác định giá của khu vực trực thuộc.

1. Thành phần của Uỷ ban định giá: Uỷ ban này gồm trên 20 người hợp thành, bao gồm 1 Chủ tịch và một số chuyên gia, họ đều là những chuyên gia về định giá địa sản và định giá các loại tài sản khác, trong lĩnh vực định giá thu thuế cần có một quan chức của bộ môn tài chính có kinh nghiệm.

49

2. Nhiệm vụ của Uỷ ban định giá:

(1) Nếu những cơ quan hoặc cá nhân sau đây đề xuất xin phép định giá thì Uỷ ban định giá cần phải tiến hành định giá đối với thửa đất có kiến trúc, thửa đất phi kiến trúc và quyền lợi địa sản: A. Cơ quan chủ quản phải hoàn thành nhiệm vụ định giá theo quy định của “Sổ tay luật xây dựng”. B. Cơ quan chủ quản phải tiến hành xác định giá cả địa sản, mức tiền đền bù địa sản hoặc quyền lợi về địa sản theo các quy định khác của pháp luật; C. Chủ địa sản, người có cùng quyền lợi, người có lợi ích khác, người thừa kế tài sản, luật sư tư nhân và người công chứng; D. Cơ quan toà án và tư pháp.

Kết quả định giá loại đất của Uỷ ban định giá chủ yếu là có tác dụng trong việc xác định giá cả giao dịch khi giao dịch địa sản; khi mua bán trao tay địa sản, đối với Nhà nước là có tác dụng trọng tài; khi đất đai bị trưng dụng thì có tác dụng xác định mức đền bù; ngoài ra, kết quả định giá còn thường được sử dụng trong việc xử lý tài sản công hữu tư nhân (như thừa kế, phân chia) cho nên, loại định giá này rất giống với định giá đất tiêu chuẩn của nước ta.

(2) Uỷ ban định giá ngoài việc định giá đền bù do sự tổn thất về quyền lợi ra còn định giá đền bù cho những người khác có quyền thừa kế tài sản.

(3) Uỷ ban định giá lãnh đạo và thẩm tra giá cả mua bán và việc thu thập, biên tập số liệu cần thiết khác cho nhu cầu của công tác định giá. Cơ quan công chứng có nghĩa vụ giao nộp phó bản, hợp đồng giao dịch cho Uỷ ban định giá.

(4) Uỷ ban định giá cần phải giữ cho chủ địa sản phó bản kết quả định giá.

(5) Nếu không có quy định và thoả thuận khác thì kết quả định giá của Uỷ ban định giá là không có hiệu lực ràng buộc.

(6) Định giá đất được công bố công khai làm giá cả tham khảo.

Ở Đức cứ cách một năm đến 2 năm, Uỷ ban định giá các Bang tiến hành chỉnh lý giá cả giao dịch địa sản theo vùng của từng khu vực, tính giá bình quân của từng khu vực và công bố cho công chúng, loại giá cả bình quân này gọi là giá cả tham khảo công khai, tương tự với giá đất chuẩn cơ bản của nước ta.

Khi xác định giá cả tham khảo công khai, Uỷ ban định giá mời toàn bộ Uỷ viên họp hội nghị, trong hội nghị chuẩn bị bản đồ công tác, trên bản đồ ghi rõ giá cả mẫu giao dịch địa sản của từng khu vực và giá cả địa sản tham khảo công khai được đề nghị. Uỷ ban tiến hành thảo luận về kiến nghị đối với giá cả tham khảo công khai và ra quyết định, sau đó lấy kết quả quyết định hợp thành bảng giá đất tiêu chuẩn và bản đồ giá đất để công bố và bán ra, đồng thời tiếp thu tư vấn của mọi tổ chức và cá nhân.

Khi định giá tham khảo công khai, trong mỗi khu hành chính, giá cả giao dịch thu thập được phải là giá cả đất đai của các trạng thái phát triển khác nhau. Trong khu vực xây dựng, giá cả tham khảo của đất đai xác định bằng giá cả giao dịch thị trường và xác định vào cuối mỗi năm. Đối với khu vực cá biệt, phải xác định giá đất tham khảo vào thời gian khác nhau, thì có thể do cơ quan chủ quản xin phép xác định theo quy định của “Sổ tay luật xây dựng”.

Nếu chất lượng đất của một vùng nào đó bị thay đổi vì kế hoạch xây dựng hoặc các biện pháp khác, thì khi sửa đôi giá đất đai tham khảo công khai lần sau, phải định giá trên cơ sở chất lượng đất đai đã thay đổi, có thể thống nhất với tình trạng địa sản khi định giá để thu thuế địa sản tại thời điểm mới nhất để định giá tham khảo công khai.

Giá đất đai tham khảo công khai cần được công bố và thông tin cho cơ quan chủ quản tài chính.

3. Quyền hạn của Uỷ ban định giá:

(1) Uỷ ban định giá được thuyết minh đối với địa sản và địa sản dùng để so sánh về mức tiền mặt phải trả, mức tiền đền bù trưng dụng trong việc chỉnh lý đất đai. Để thu nhập giá cả giao dịch và số liệu cần thiết cho việc định giá, Uỷ ban định giá có quyền yêu cầu chủ địa sản và những người có quyền lợi khác trình bày các tài liệu, tư liệu có liên quan. Chủ địa sản và những người đảm nhiệm cần để cho nhân viên định giá với sự đồng ý của nghiệp chủ đi vào nhà ở đó.

50

(2) Toà án và các cơ quan cần có sự hỗ trợ tư pháp và tư vấn Nhà nước đối với Uỷ ban định giá.

4. Nhiệm vụ chủ yếu của Văn phòng Uỷ ban định giá địa sản: (1) Công tác chuẩn bị và công tác thường ngày của Uỷ ban; (2) Biên tập giá cả địa sản; (3)Thu thập tài liệu dùng để định giá địa sản; (4) Quản lý nhân viên định giá; (5) Tiến hành phân tích thị trường địa sản; (6) Xuất bản báo cáo thị trường địa sản; (7) Tiến hành công tác biên tập giá cả tham khảo công khai, giá cả giao dịch và công tác tư vấn tương ứng.

5. Những quy định pháp luật có liên quan

(1) Với sự đồng ý của Nghị viện Liên bang, với hình thức pháp lệnh, nhân danh Chính phủ Liên bang công bố các quy định về giá cả đất đai và thu thập số liệu cần thiết để định giá.

(2) Thông qua hình thức pháp lệnh, nhân danh Chính phủ Bang: Quy định thành lập Uỷ ban định giá và sự hợp tác và quyết nghị cho chuyên viên định giá trong những tình huống đặc biệt mà “sổ tay Luật xây dựng” không đề cập; Quy định nhiệm vụ của Chủ tịch; Quy định về bố trí và nhiệm vụ của văn phòng; Quy định tiến hành thu thập giá cả mua bán, xác định giá cả đất đai tham khảo, công bố giá cả đất đai tham khảo và các số liệu khác, tư vấn cho các hộ sử dụng; Quy định cơ quan quản lý đất đai nộp số liệu và tài liệu có liên quan cho Uỷ ban định giá; Quy định những nhiệm vụ khác của Uỷ ban định giá; Quy định về tiền bổ trợ của Uỷ ban định giá.

6. Quản lý giá đất của Đức

Nước Đức thực hiện chính sách ổn định giá đất, về mặt quản lý, chủ yếu dùng các biện pháp sau đây: (1) Chính phủ có quyền trưng mua đất đai tư nhân, khi Nhà nước cần có thể dùng phương thức trưng mua hoặc chuyển đổi mà không phải là mua giá cao. (2) Chính Phủ có quyền ưu tiên mua trước đối với một số lượng đất đai nhất định, có thể căn cứ vào giá đất bình thường và nhu cầu của phát triển đô thị, tiến hành quyền ưu tiên mua một số loại đất trong giao dịch địa sản. (3) khi Chính phủ trưng mua hoặc mua đất đai, lấy giá cả tham khảo công khai làm giá cả hạn chế. Trong các giao dịch thị trường thông thường thì giá cả tham khảo công khai có tác dụng để tham khảo. (4) Chỉ có Chính phủ nắm quyền lợi trong việc chuyển đất nông nghiệp thành đất xây dựng, và thông qua việc chỉnh lý đất đai, chọn thời gian và số lượng thích hợp để chuyển đất xây dựng vào thị trường, kiềm chế đầu cơ địa sản.

1.4. Công tác định giá đất ở Việt NamĐiều 56 Luật Đất đai 2003 quy định: Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất;

khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định; Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.

Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ ngày 25 tháng 12 năm 2001; Căn cứ Luật Đất đai số 13/2003/QH 11 ngày 26 tháng 11 năm 2003; Căn cứ Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH ngày 26 tháng 4 năm 2002, Ngày 16/11/2004 Chính phủ đã ban hành Nghị Định 188/2004/NĐ-CP Về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Nghị định này quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và định giá các loại đất cụ thể tại địa phương.

Ban hành kèm theo Nghị định này là 9 khung giá đất (tối thiểu và tối đa), ứng với các loại đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất ở nông thôn, đất ở tại đô thị, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tạị đô thị. Chênh lệch giữa mức giá tối thiểu của loại đất rẻ

51

nhất và mức giá tối đa của loại đất đắt nhất có thể lên đến 134.000 lần (đất rừng sản xuất: 500 đồng/m2, đất ở đô thị: 67,5 triệu đồng/m2). Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá quy định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng một số hoặc tất cả khung giá đất mới trình Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp.

Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất quy định tại Nghị Định 188/2004/NĐ-CP và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Đồng thời hàng năm Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải thực hiện việc điều chỉnh lại loại đất, loại đường phố và vị trí đất khi có những thay đổi do quy hoạch, đầu tư nâng cấp hoặc xây dựng mới kết cấu hạ tầng làm thay đổi loại đất, hạng đất, loại đường phố và vị trí đất đã phân loại trước đó.

Để tiến hành các công tác định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương, cơ quan định giá đất có thẩm quyền bao gồm: phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ định giá như Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường các cơ quan này giao nhiệm vụ cho từng người định giá; về phía UBND tỉnh, thành phố gồm Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường. Các cơ quan này sẽ trao trách nhiệm cho các thành viên định giá đất. Các thành viên định giá đất là những người được các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho từng vụ việc cụ thể, thông qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá đất đai phục vụ cho một mục đích của từng cuộc định giá cụ thể.

2. THÔNG TIN TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤTĐịnh giá bất động sản (đất và công trình trên đất) cần dựa trên các thông tin thu thập về bất

động sản đó. Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin cậy thì định giá càng chính xác.

Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị bất động sản, thu thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của bất động sản.

2.1. Giá trị của thông tin trong định giáNhững quyết định mà người mua hàng hoá đưa ra thường trong những điều kiện bất định.

Nếu có được nhiều thông tin hơn thì người mua hàng hoá có thể dự đoán chính xác hơn và giảm được rủi ro. Thông tin là một loại hàng hoá có giá trị nên người ta sẵn sàng trả tiền để mua chúng. Giá trị của thông tin đầy đủ là khoản chênh lệch giữa giá trị kỳ vọng của phương án lựa chọn khi có đầy đủ thông tin và giá trị kỳ vọng khi thông tin không đầy đủ.

Thông tin thực: là các thông tin hợp thức, đúng quy định của pháp luật, bao gồm:

a) Quyền sở hữu, sử dụng+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà

+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá theo đúng chế độ và quy định của Nhà nước.v..v..

b) Đặc điểm về đất đai+ Diện tích

+ Kích thước

+ Vị trí

+ Địa hình

c) Những thông tin khác liên quan đến giá trị của đất đai+ Thông tin về quy hoạch sử dụng đất

+ Thông tin về kế hoạch sử dụng đất

+ Thông tin về những hạn chế của tài sản

52

Tất cả những thông tin này đều được cấp có thẩm quyền xác nhận.

2.2. Phương pháp xác định thông tinNguồn thông tin là nơi phát ra các tin tức, tín hiệu. Nguồn tin chia thành nhiều loại: nguồn

liên tục, nguồn đứt quãng, nguồn bên trong, nguồn bên ngoài, nguồn đầu tiên, nguồn cấp hai.

Nguồn tin quyết định nội dung tin tức và là tiền đề sinh ra tin tức. Chúng ta xem xét đến các nguồn tin về đất đai như sau:

- Các văn tự do các cơ quản lý, bảo quản và lưu giữ.

- Văn tự, thông tin do chủ sử dụng, sử hữu cung cấp.- Ngoài ra cần điều tra trong quần chúng để xác minh thêm về những thông tin đã thu được

theo định lượng và chất lượng, nguồn gốc và dư luận. Đặc biệt là chú ý đến tranh chấp nếu có.

Các thông tin cần thu thập theo các nội dung:

+ Văn tự về đất: sở hữu, sử dụng, thuê mướn…

+ Tên và địa chỉ chủ nhân

+ Mô tả về đất: kích thước, diện tích, đặc điểm

+ Những hạn chế hoặc giới hạn.

+ Những chi tiết về chuyển nhượng: giá cả, lý do, mục đích, thời gian.

+ Định giá các công trình đầu tư theo từng chi tiết.

+ Khả năng sử dụng đất hiện tại và dự kiến.

+ Đặc điểm và khả năng các cơ sở dịch vụ, phục vụ, giao thông, tưới tiêu điện nước…

3. NHỮNG ĐẶC TRƯNG VỀ MUA BÁN ĐẤT ĐAITrong quá trình trao đổi mua bán, đặc biệt là quá trình trao đổi mua bán đất người mua và

người bán đều phải có những cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng, do đó người mua và người bán tạo nên những tác động khác nhau đến giá đất. Chúng ta có thể thấy qua sự phân tích đề nghị và lựa chọn của người bán và người mua hàng hoá nói chung và đất nói riêng.

3.1. Đề nghị và lựa chọn của người bán và người mua

a) Đề nghị trong mua và bánTâm lý của người bán và người mua là khác nhau, cụ thể là: người bán muốn bán với giá

cao, trong quá trình trao đổi mua bán họ cố gắng phân tích để chỉ ra những mặt mạnh, những ưu điểm và thuận lợi của đất họ định bán, nhưng họ che dấu những bất lợi, những mặt hạn chế của chính đất đó...; còn người mua thì bao giờ cũng muốn mua rẻ, họ luôn tìm ra những bất lợi, những hạn chế của đất , nhưng lại cố gắng che dấu những ưu điểm, những thuận lợi mà họ tìm ra của đất đó... Do đó người định giá phải hiểu được đặc điểm cụ thể của đất , đánh giá chính xác những mặt mạnh, mặt yếu nào của đất cũng như những suy nghĩ, đề xuất của cả hai bên, từ đó xác định được giá trị thực của tài sản.

Lưu ý: Người bán có thể chỉ là một nhưng người mua thì nhiều, từ đó cần tìm hiểu những đềnghị, yêu cầu của số đông người mua, đồng thời xác định được nhu cầu đích thực với loại đất đó.

b) Sự lựa chọn để mua và bánTrong quá trình mua bán đất, người mua cần cân nhắc để đi đến quyết định mua đất theo các

tiêu chí sau:- Mục đích sử dụng: do nhu cầu sử dụng người mua lựa chọn và tìm mua đất, sau quá trình

xem xét thấy rằng đất định mua phù hợp với mục đích sử dụng của họ, thị họ sẽ mua (tuy nhiên có thể sau khi mua lô đất đó hay tài sản đó, người mua cần phải sửa chữa đôi chút cho phù hợp với mục đích sử dụng của mình). Người bán sẽ ước tính những khả năng sử dụng có thể đạt được của lô đất đó để đề xuất giá với người định giá hoặc người mua.

- Khả năng tài chính: tuỳ theo khả năng tài chính mà có nhiều người mua sẽ có khả năng trả

53

giá cao cho một lô đất đã lựa chọn, tuy nhiên người ta sẽ quyết định lựa chọn mảnh đất phù hợp với khả năng tài chính của họ.

- Thời điểm: thời điểm để mua và bán đóng vai trò tương đối quan trọng, lựa chọn này chủyếu theo sở thích của người mua, tâm lý của cả người mua và người bán, hoặc cũng có khi do những cơn sốt tạo nên. Thực tế tại những thời điểm có cơn sốt thì sự mua bán diễn ra nhanh chóng hơn.

3.2. Phân tích và so sánh trong mua và bán

a) Phân tích trong mua và bánSự phân tích trong quá trình mua và bán là yêu cầu cần thiết. Khi nhận được yêu cầu định

giá đất, người định giá cần điều tra, tập hợp các thông tin và phân tích trên cơ sở các nguyên tắc định giá, từ đó đưa ra được một giá hợp lý cho đất đó. Khi phân tích phải phân tích chi tiết về đất và các công trình đầu tư trên đất theo giá trị thực và giá trị thị trường. Trên cơ sở phân tích những chi tiết đó để tìm ra những yếu tố, những chi tiết cần điều chỉnh giá đất .

- Giá đất được đưa ra trên cơ sở phân tích cơ sở khoa học, cơ sở kinh tế, và cân nhắc lợi nhuận do sử dụng đất mang lại có tính toán đến lãi suất ngân hàng, để người bán và người mua xem xét và quyết định.

- Phân tích sự biến động của giá thị trường trong quá khứ, hiện tại và tương lai, sự tác động của chính sách quản lý đất và đất , sự vận động của giá đất trong quan hệ cung cầu về đất , giá vật tư khi đầu tư cho xây dựng và sản xuất... Khi phân tích giá đất nông nghiệp cần phân tích giá nông sản phẩm, đặc biệt những nông sản phẩm đang có giá trên thị trường, xu hướng phát triển trong thời gian trước mắt của nông sản phẩm đó.

b) So sánh trong mua và bánTrong mua bán so sánh là cách để xác định giá đất hay đất có các đặc tính và các điều kiện

tương tự nhau. So sánh được áp dụng khi xác định giá đất và cả khi xác định giá trị tài sản đầu tư hiện có trên đất, trong đất hoặc vào đất. Trong quá trình so sánh có thể dùng phương pháp khấu trừđi phần đã sử dụng, phần khấu hao, phần hư hại của tài sản đó.

Sử dụng biện pháp so sánh để đưa ra giá sát thực sau khi phân tích các thông tin đã được điều tra. Tuỳ thuộc vào kỹ năng, kinh nghiệm, người định giá cần điều chỉnh giá cho phù hợp với thị trường hiện tại trong vùng cụ thể. Trong quá trình so sánh cần chú ý một số vấn đề sau.

Tình hình sử dụng đất hiện tại và tiềm năng sử dụng đấtTình hình sử dụng đất hiện tại: hiện trạng sử dụng đất là một trong những hướng sử dụng

đất, người sử dụng có thể không cần thay đổi mục đích sử dụng hiện tại, nếu xét thấy hiện trạng sửdụng đất là phù hợp nhất. Trong quá trình định giá cần so sánh hiện trạng sử dụng đất với sử dụng đất tốt hơn và xấu hơn, thu nhập do sử dụng đất có thể mang lại. Từ đó tìm ra những hạn chế, khó khăn trong quá trình sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp cần chỉ ra được: điều kiện địa hình, chếđộ nước, tình hình tưới tiêu, chế độ canh tác... Đối với đất đô thị, thị trấn, dân cư nông thôn cần chỉrõ tình trạng sử dụng hiện tại, những hạn chế gì cần khắc phục.

Tiềm năng sử dụng đất. Trên cơ sở đánh giá hiện trạng sử dụng đất, phải tìm hiểu những mô hình, kết quả sử dụng tốt nhất hiện thời và dự kiến sử dụng tốt nhất trong tương lai. Tìm hiểu các dựán quy hoạch sắp thực hiện trong vùng, các dự kiến cải tạo công trình, xây dựng đầu tư để đất có thểsử dụng tốt nhất. Tham khảo phương án quy hoạch đô thị, kế hoạch phát triển đô thị trong tương lai, so sánh với giá đất ở những khu vực khác có điều kiện tương tự để xác định được giá đất sát hơn.

Vị tríCần phân tích đặc điểm giống và khác nhau về vị trí khi xác định giá. Đối với đất nông

nghiệp vị trí quyết định đến sự thuận lợi khi vận chuyển nông sản phẩm (xa hay gần), quyết định lợi nhuận do sử dụng đất mang lại (đất tốt hay xấu), và quyết định khả năng sử dụng đất... Vị trí tốt và thuận lợi giá cao hơn. Đối với đất đô thị vị trí cũng rất quan trọng nó chi phối đến giá đất rất lớn. ởnhững vị trí gần trung tâm của khu đô thị, phố chính giá sẽ cao hơn những vị trí ở xa...

Thời gianGiá đất trong cơ chế thị trường thay đổi theo thời gian thậm chí thay đổi từng ngày. Vì vậy

khi định giá đất cần phải nắm bắt giá đất thường xuyên và cần xác định rõ ngày tháng và những ghi

54

chú cần thiết theo mốc thời gian. Đối với các nước phát triển giá đất hay đất được theo dõi hàng ngày, nó là cơ sở để xác định giá đất theo quá trình biến động của nó.

Đặc điểm về đấtKhi định giá người định giá cần phải lưu ý đến các đặc điểm của đất như:

- Diện tích (lớn, bé là bao nhiêu), hình dạng (vuông, chữ nhật hay đa giác, nở hay thót hậu...);

- Kích thước (dài, rộng, đặc biệt quan tâm đến mặt tiền)

- Hướng (hướng thuận lợi nhất là hướng đông, các hướng đông bắc và đông nam cũng được coi là hướng đông), và độ cao tương đối so với các thửa đất khác trong vùng.

- Cấu tạo địa chất toàn vùng, đặc biệt được quan tâm đối với đất phục vụ cho xây dựng. Đối với đất phục vụ cho sản xuất nông nghiệp cần quan tâm đến độ nhiễm mặn, và các tính chất hoá học khác của đất.

Cơ sở hạ tầngCơ sở hạ tầng phục vụ cho đời sống xã hội: đường giao thông, điện, nước, chợ, trường học,

bệnh viện, nhà trẻ, các điều kiện về môi trường sống khác.Ngoài ra cơ sở hạ tầng: phục vụ sản xuất công nghiệp là nhà xưởng, kho tàng, bến bãi...; phục vụsản xuất nông nghiệp là thuỷ lợi, cơ sở chế biến, thị trường...

Văn tự về đấtVăn tự về đất thể hiện mọi quyền về đất theo luật pháp. Nội dung của văn tự xác định các

quyền: sở hữu, sử dụng, thuê mướn, cầm cố, thế chấp, thừa kế... đối với đất đó. Mỗi quyền về đất sẽ tạo nên giá đất khác nhau. Người định giá cần phải nắm xác minh chính xác quyền của đất đó, làm cơ sở cho việc định giá, tránh những sai lầm đáng tiếc không nên có khi xác định giá của đất.

3.3. Quá trình đàm phán trong mua và bánCác bên tham gia đàm phán có những thoả thuận chi phối đến lợi ích của họ khi thực hiện

một giao dịch mua, bán. Mục đích của họ trong đàm phán là đạt được nhiều lợi íchcho mình, nếu một bên đàm phán có thế mạnh hơn bên kia (có tiềm lực tri thức, quyền lực kinh tế, chính trị,…) thì họ sẽ tìm cách tận dụng các thế mạnh đó để tăng cường lợi ích cho mình. Trong đa phần các giao dịch một bên đàm phán bao giờ cũng muốn giành lấy các thuận lợi cho mình và đẩy khó khăn cho đối tác. Nếu hai bên đều muốn tăng cường lợi ích cho mình cùng một lúc dựng lên những khó khăn cho đối tác thì có thể sẽ đi đến một kết quả tồi tệ hơn so với lúc ban đầu.

Thông thường đàm phán giữa hai bên bị chi phối bởi các điều khoản thuận cho nên cần có một luật pháp nghiêm minh giám sát về thi hành nếu không sẽ dẫn đến đổ vỡ trong đàm phán. Nhưvây, để hạn chế điều này các thoả thuận đặt ra phải có tính tự cưỡng chế.

a) Tìm tiêu điểm trong đàm phánCó rất nhiều kết cục với các cách phân chia lợi tức khác nhau do vậy xuất hiện khả năng

trong việc nên chọn kết quả nào. Việc thoả thuận đòi hỏi phải có sự ước đoán của mỗi bên về điều mà bên kia sẽ đồng ý. Một tiêu điểm sẽ xuất hiện nếu tình huống cụ thể của cuộc đàm phán hướng sự quan tâm của các bên đàm phán vào một kết cục cụ thể nhờ sự phối hợp ước đoán của họ. Một kết cục cụ thể có thể được làm nổi bật như một tiêu điểm nhờ vào tiền lệ lịch sử, hoặc nhờ vào tính đối xứng, chẳng hạn như việc phân chia đều.

b) Sức mạnh đàm phánCác cuộc đàm phán thường căn cứ vào quy tắc có qua có lại tức là người ta thoả thuận với

nhau trên nguyên tắc cùng tôn trọng lẫn nhau. Bên cạnh đó có hình thức đàm phán mà trong đó hai bên tìm cách hạ thấp lợi ích của nhau “Trừ phi anh giúp tôi, bằng không tôi sẽ gây thiệt hại cho anh”, việc sử dụng chiến thuật tấn công này dựa trên niềm tin một bên cho rằng mình có thế đàm phán mạnh hơn so với đối tác.

Những cơ hội lựa chọn khác nhau là nguồn gốc của sức mạnh đàm phán, để cải thiện vị thế đàm phán của mình, một cách chơi tấn công là làm cho cơ hội lựa chọn của đối phương trở nên tồi tệ hơn. Đây chính là mục đích của những chiến lược đàm phán tấn công. Nếu đối phương phụ thuộc

55

vào bạn trong một khía cạnh kinh tế khác thì đó chính là thế mạnh đàm phán của bạn, tuy nhiên nhưđã nói ở trên sẽ là tồi tệ nếu đối tác của bạn cũng có ưu thế về một lĩnh vực nào đó và thực hiện biện pháp trả đũa. Bài học rút ra được chính là chiến thuật đàm phán tấn công có thể thành công nếu nhằm vào đối tác có khả năng trả đũa kém và những đối tác bị hạn chế về trình độ, năng lực.

Nếu như một trong những bên tham dự đàm phán thay đổi chiến lược, chẳng hạn chuyển sang chiến lược tấn công thì sẽ làm xáo trộn cân bằng cũ và không có gì đảm bảo rằng cân bằng mới xuất hiện sẽ hiệu quả hơn, mối nguy hiểm chính là sự đổ vỡ của đàm phán khi chuyển hướng sang chiến lược tấn công.

3.4. Mua bán trong tình huống đặc biệtMua bán đất hoàn toàn theo nguyên tắc tự nguyện và tự do song cũng có liên quan đến quản

lý thị trường, giá định ra phải được công nhận. Một tình huống muabán sau đây sẽ ảnh hưởng đến giá thực.

a) Bán bắt buộc- Bán đất cầm cố;- Khi chủ sở hữu, sử dụng gặp rủi ro: ốm, đau, phá sản, làm ăn thua lỗ;- Di chuyển đi nơi khác; - Bị sức ép của chính quyền, chẳng hạn tăng thuế;- Bị sức ép của gia đình, họ hàng;- Chính phủ trưng thu, trưng dụng;- Yếu tố tinh thần;- Văn tự, giấy tờ không hoàn chỉnh.

b) Mua bắt buộc- Mua để mở rộng trang trại, qui mô;- Mua làm đường đi;- Mua để có nguồn nước, các cơ sở dịch vụ;- Người mua bị gia đình ràng buộc, ép buộc.

4. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤTGiá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu

quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này lại luôn luôn ở thế biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính xác.

Trước khi chúng ta nghiên cứu về phương pháp định giá, đầu tiên cần nắm vững nguyên tắc cơ bản của định giá đất đai, lấy đó làm kim chỉ nam, phân tích cẩn thận các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai, sử dụng một cách linh hoạt các phương pháp định giá đất đai, đưa ra những phán đoán phù hợp đối với giá cả đất đai.

Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trước hết được hiểu đó là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và thường được thừa nhận có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường. Sau nữa cũng cần phải nhấn mạnh rằng những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau. Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sẽ được trình bày dưới đây:

4.1. Nguyên tắc thay thếCăn cứ vào quy luật vận động thị trường, trong cùng một thị trường hàng hóa, khi hàng hóa

hoặc hiệu quả cung cấp dịch vụ giống nhau hoặc tương tự như nhau thì hàng hóa có giá thấp nhất sẽthu hút nhu cầu cao nhất. Khi có hai loại hàng hóa trở lên có tính thay thế hoặc dịch vụ cùng tồn tại thì giá cả hàng hóa hoặc dịch vụ phải chờ sau khi so sánh và phân tích ảnh hưởng lẫn nhau mới

56

quyết định. Giá đất cũng tuân thủ quy luật thay thế. Giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó. Nói cách khác giữa những thửa đất tương đồng về giá trị sử dụng, có khả năng thay thế nhau sẽ ảnh hưởng lẫn nhau và cạnh tranh làm cho giá ràng buộc lẫn nhau theo hướng dần tới đồng nhất. Như vậy nguyên tắc thay thế trong định giá đất có thể khái quát như sau:

(1) Mức giá cả đất đai được quyết định bởi giá cả của đất đai có tính thay thế với tính chất tương đồng;

(2) Mức giá cả đất đai là do những người mua bán hiểu biết nhất về tình hình thị trường quyết định sau khi so sánh theo các giao dịch thực tế trên thị trường;

(3) Giá cả đất đai có thể thông qua việc so sánh theo các điều kiện của thửa đất và giá trị sửdụng để xác định.

Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai. Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở. Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính không di động, tính cá biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất rất khó tìm được vật thay thếcó điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau như các hàng hóa thông thường, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều kiện đất đai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế.

Trên thực tế nguyên tắc thay thế có quan hệ nguồn gốc tương đối sâu xa với phương pháp hoàn vốn thu lợi, vì giá cả của mảnh đất nào đó, nếu có khả năng thay thế, thì có thể xác định một cách nhanh chóng mức đầu tư và giá cả của những thửa đất khác cũng sản sinh ra thu lợi ròng giống với nó. Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi, kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá.

4.2. Nguyên tắc thu lợi Đối với việc định giá, điều quan trọng không phải là quá khứ mà là tương lai. Ý nghĩa quan

trọng của việc thu lợi trong quá khứ là ở chỗ cung cấp căn cứ để suy đoán hướng biến động về khảnăng thu lợi trong tương lai. Vì vậy, giá cả hàng hóa là do sự phản ánh tổng thu lợi trong tương lai của hàng hóa đó quyết định. Đất đai cũng như vậy, giá cả của nó cũng bị giao động theo sự biến động của các nhân tố tạo thành thu lợi theo dự kiến. Cho nên nhà đầu tư đất đai tiến hành đầu tư sau khi đã dự toán thu lợi hoặc hiệu quả mà đất đó có thể đem lại trong tương lai. Nghĩa là yêu cầu người định giá phải biết tình hình thu lợi trong quá khứ, đồng thời tiến hành phân tích kỹ càng vềhiện trạng thị trường đất đai, xu thế phát triển tình hình kinh tế chính trị và ảnh hưởng của quy định chính sách đối với thị trường đất đai, dự tính chính xác tổng lợi nhuận và giá cả thu lợi mà đất đó có thể mang lại cho người có quyền sử dụng đất hiện tại và trong tương lai.

Tính toán về thu lợi dự kiến là phải khách quan và hợp lý. Nó yêu cầu nhân viên định giá phải phân tích đối với các nhân tố hình thành giá cả, đồng thời dự tính một cách khách quan và hợp lý xu thế biến động trong tương lai, phải loại trừ những dự tính sử dụng thoát ly hiện thực hoặc thu lợi do đầu cơ và sử dụng đất đai trái pháp luật.

Nguyên tắc thu lợi đối với việc định giá đất đai cần điều tra phân tích trong khi định giá đất, tỷ lệ lãi ròng và hoàn vốn là rất trọng yếu. Định giá đất đai trong thực tiễn, cần xác định rõ các phương pháp. Nguyên tắc thu lợi là vô cùng quan trọng đối với phân tích khu vực trong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu lợi ròng và suất lợi tức hoàn vốn. Trong thực tiễn định giá đất, định giá theo phương pháp thặng dư và xác định thu lợi đất đai trong định giá theo phương pháp hoàn vốn đều là ứng dụng cụ thể của nguyên tắc thu lợi.

57

4.3. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhấtDo đất đai có tính đa dạng trong sử dụng, phương thức sử dụng khác nhau có thể đem lại thu

nhập khác nhau cho người có quyền sử dụng đất, hơn nữa người có quyửng dụng đất đai đều mong muốn thu lợi càng nhiều trên đất mình đang sử dụng, mục đích đó làm căn cứ để xác định phương thức sử dụng đất, cho nên tiền đề của giá cả đất đai là phát huy hiệu quả cao nhất của việc sử dụng đất đai đó. Thông thường, đất đai trong các thành phố hiện nay lẽ ra là ở trong trạng thái được sửdụng hiệu quả nhất, nhưng sự thật là không như vậy. Việc sử dụng đất đai của nhiều thành phố là chưa thật hợp lý, do kéo dài chế độ sử dụng đất không trả tiền, không thời hạn trước đây, nên hiện tượng này càng phổ biến.

Khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất, thì không nên chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoán chính xác trong tình hình nào thì lô đất đó được sử dụng hiệu quả nhất. Ví dụ: Đất nông nghiệp ở thành phố thì phương thức sử dụng tốt nhất lại không phải là nông nghiệp, đối với những thửa đất đó thì không thể dùng phương pháp định giá đất nông nghiệp để định giá.

Khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố cần phải nghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phương thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; nếu không được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như thế nào; phương thức sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy trì được bao lâu. Trong đó việc phán định tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả nhất có vai trò quan trọng, vì ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi và phương thức sử dụng trong tương lai có liên quan đến nguyên tắc dự đoán.

Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho đến tương lai.

4.4. Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dầnNguyên tắc hiệu quả tới hạn giảm dần trong kinh tế học là khi gia tăng số lượng đơn vị đầu

vào của các yếu tố sản xuất thì thu nhập ròng gia tăng theo, nhưng sau khi đạt đến một số lượng nào đó, nếu tiếp tục cho thêm đầu tư thì thu nhập ròng không còn gia tăng theo tỷ lệ đầu tư thêm.

Đầu tư đất đai cũng theo nguyên tắc đó. Giả thiết trong khu đất nào đó xây nhà cao tầng, sốtầng tăng lên thì thu nhập ròng tăng theo tương ứng, nhưng sau khi vượt quá một số tầng nào đó thì thu nhập khó có thể tăng theo cùng tỷ lệ, số tầng đạt được thu nhập cao nhất đó, về kinh tế là có lợi nhất. Để xác định được điểm này, cần phải tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu của các kiến trúc có chiều cao khác nhau, dự toán thu nhập, chi phí, kinh doanh... để tìm ra được điểm ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập. Vận dụng nguyên tắc này có thể tìm ra điểm sử dụng tới hạn của đất đai, tức là điểm thu lợi tối đa, cũng có thể gọi là điểm sử dụng hiệu quả nhất. Cho nên nguyên tắc này và nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất có liên quan mật thiết với nhau. Trên thực tế, dưới mọi điều kiện xác định, giữa đất đai, lao động, đồng vốn, trình độ quản lý đều tồn tại một tổ hợp tối ưu nhất định, vượt qua một hạn độ nhất định, sự tiếp tục gia tăng của mỗi yếu tố không làm cho thu lợi tăng theo tỷ lệ tương ứng. Nguyên tắc này chứng minh rằng, gia tăng giá thành không nhất thiết khiến giá cảđất đai gia tăng theo.

4.4. Nguyên tắc cạnh tranh Cạnh tranh trong hàng hóa thông thường là phát sinh giữa hai bên cung cầu, giá cả chính là

kết quả cạnh tranh tại điểm cân bằng của mối quan hệ cung cầu. Kết quả của cạnh tranh hàng hóa là hai bên cung cầu đều không thể kỳ vọng thu được lợi nhuận siêu ngạch ngoài mức lợi nhuận hợp lý.

Đất đai có đặc điểm là: cố định về vị trí, có hạn về diện tích, tính cá biệt của từng thửa đất... đặc biệt khi lượng cung cấp đất chỉ có một cấp do Nhà nước quyết định, do vậy khó dẫn đến cạnh tranh. Cạnh tranh trong thị trường đất đai phần lớn là xảy ra giữa các bên có nhu cầu với nhau. Cạnh tranh giữa người có nhu cầu lại phát sinh khi giá thửa đất đó thấp hơn một cách rõ ràng so với khả năng thu lợi. Đối với những loại đất mà tính thay thế tương đối nhỏ, thì giá cả càng có xu hướng tăng lên. Như đất dùng cho mục đích kinh doanh, lượng cung cấp ít, khả năng thay thế ít, vì

58

thế tính cạnh tranh của nó khốc liệt hơn đất ở và đất khác, đẩy giá đất lên nhanh. Cho nên nguyên tắc cạnh tranh và nguyên tắc thay thế có quan hệ mật thiết với nhau.

Đối với nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất nói trên, nguyên tắc cạnh tranh cũng là một trong những nguyên tắc cơ sở. Vì sử dụng hiệu quả nhất là nói về phương thức sử dụng đất trong một thời gian nhất định có thể cho thu nhập tối đa, cho nên sử dụng hiệu quả nhất là căn cứ vào số lượng lợi ích sẽ thu được để xác định.

Còn từ nguyên tắc cạnh tranh có thể nói rõ mức độ cạnh tranh bên ngoài đất đai là như thế nào, đối với mức độ thu lợi lớn hay nhỏ có ảnh hưởng rất quan trọng. Nên có thể trở thành một nguyên tắc để phán đoán sử dụng hiệu quả nhất.

Nguyên tắc cạnh tranh cũng là một trong những nguyên tắc cơ sở của phương pháp thu lợi hoàn vốn. Vì thu lợi ròng của phương pháp này là được dự tính trên cơ sở phán đoán một cách chính xác mối quan hệ cung cầu, mối quan hệ cạnh tranh trên thị trường đất đai tại một thời kỳ nhất định trong tương lai.

4.6. Nguyên tắc đóng gópTrong kinh tế học, đánh giá giá trị lớn nhỏ của yếu tố sản xuất có thể dựa vào sự đóng góp

nhiều hay ít vào tổng lợi ích để quyết định. Đối với định giá đất, nguyên tắc này có nghĩa là tổng thu lợi của bất động sản, là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấu thành: đất đai và vật kiến trúc... Trong đó thu lợi của một bộ phận nào đó mang lại, đối với tổng lợi ích mà nói là mối quan hệgiữa bộ phận và tổng thể. Khi định giá, có thể dùng phương pháp hoàn vốn để dự tính riêng giá đất, giá tài sản, rồi tiến tới đánh giá toàn bộ bất động sản; cũng có thể căn cứ vào giá cả toàn bộ bất động sản và giá cả các bộ phận cấu thành, rồi dùng phương pháp thặng dư để dự tính giá cả đất đai. Như vậy nguyên tắc đóng góp là ứng dụng nguyên tắc tăng dần giảm dần và cũng là cơ sở định giá của phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư.

Đồng thời, nguyên tắc này còn có thể dùng vào việc đầu tư tiếp cho đất hoặc các vật kiến trúc vào cải tạo, tu sửa từng phần bất động sản. Nó có thể căn cứ vào khả năng đóng góp lớn hay nhỏ cho toàn bộ giá bất động sản để phán đoán sự đầu tư thêm liệu có thích hợp; cũng có thể dùng nguyên tắc này để phán đoán mức tăng của việc sử dụng hiệu quả nhất, nghĩa là so sánh việc sửdụng hiệu quả nhất hiện tại với việc sử dụng hiệu quả nhất sau khi đầu tư với nhau để xác định điểm thu lợi ròng lớn nhất.

4.7. Nguyên tắc biến độngGiá cả của hàng hóa thông thường là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá.

Giá cả đất đai cũng giống như vậy. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng.

Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt, và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố chung, nhân tố khu vực, cùng tính cá biệt dẫn đến sự biến động của những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai. Do đó nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau. Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác.

4.8. Nguyên tắc hòa hợpĐất đai vốn nằm trong môi trường tự nhiên xã hội nhất định và phải hòa hợp với môi trường

xung quanh vì đất đai có thể thích ứng với môi trường xung quanh thì phát huy được cao nhất vềhiệu quả sử dụng hoặc thu lợi, cho nên phân tích đất đai có hòa hợp với hoàn cảnh ở đó không, thì có thể phán đoán được mảnh đất ấy đã được sử dụng có hiệu quả nhất hay không. Cho nên khi định giá đất, nhất thiết phải phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai với môi trường xung quanh phán đoán xem có hòa hợp hay không, điều này trực tiếp liên quan đến khối lượng thu lợi và giá cả của

59

thửa đất đó. Ví dụ, trong một trung tâm thương nghiệp cấp thấp lại bố trí cửa hàng chuyên doanh hàng cao cấp do không hòa hợp với môi trường xung quanh, nên rất khó có được thu lợi cao.

4.9. Nguyên tắc ưu tiên cho đất đaiCăn cứ vào yêu cầu chung của hoạt động kinh tế, xã hội, nhà kinh doanh phải có một khoản

vốn nhất định mới mua được đất đai, chi trả tiền đất, tiếp theo là xây dựng nhà xưởng và mua sắm thiết bị rồi bắt đầu sản xuất. Đối với việc phát triển tài sản nhà đất cũng phải trước hết là chi trả tiền đất để có quyền sử dụng đất sau đó mới phát triển nhà ở rồi thông qua các hoạt động kinh doanh như tiêu thụ, cho thuê để dần dần thu hồi tiền đất và vốn đầu tư. Cho nên giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước khi bước vào hoạt động kinh doanh sản xuất. Trong hoạt động kinh tế thực tiễn ở nước ta, đại bộ phận người sử dụng đất không phải chi trả tiền đất mà vẫn có quyền sử dụng đất, giá đất hoặc tiền thuê đất thể hiện trong lợi nhuận siêu ngạch của người kinh doanh. Do nước ta còn chưa hình thành lợi nhuận bình quân xã hội một số ngành nghề bị hao tổn theo chính sách, từ đó trong hoạt động kinh doanh của một số xí nghiệp sử dụng đất không thể hiện được giá đất, nhưng không phải đất không có giá, giá đất trở thành một khoản bù đắp của Nhà nước đối với xí nghiệp; đối với việc định giá đất trong giao dịch nhà đất hoặc phát triển đất đai, cũng thường gặp phải trường hợp đương sự khai man giá giao dịch tổng hợp hoặc giá nhà quá cao nên khi dùng phương pháp thặng dư hoặc thu lợi hoàn vốn để tính giá đất thì có hiện tượng giá đất bằng không hoặc số âm. Đồng thời nước ta, chế độ sở hữu về đất đô thị và nhà ở là không giống nhau, đất đai thuộc sở hữu nhà nước, còn nhà ở có thể thuộc sở hữu nhà nước, đơn vị hoặc cá nhân. Do đó khi định giá đất cần kiên trì nguyên tắc ưu tiên cho đất đai, đối với những ngành nghề hao tổn hoặc ngành nghề phát triển kinh doanh tài sản nhà đất không thể chỉ dùng phương pháp thặng dư và thu lợi hoàn vốn để định giá, mà phải kiên trì sử dụng nhiều phương pháp như phương pháp so sánh, phương pháp tiếp cận giá thành... để định giá một cách tổng hợp, để bảo đảm tính toán được giá cả đất đai một cách khách quan hợp lý.

Điều cần chú ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất, ngoài việc cần phải hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá cả đất đai chính xác.

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 31. Hãy phân tích vai trò của công tác định giá đất trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai?

2. Tại sao khi định giá đất phải phân tích các thông tin liên quan liên quan đến giá đất?

3. Hãy phân tích các đặc trưng về mua và bán đất đai trong khi xác định giá đất?

4. Có bao nhiêu nguyên tắc được vận dụng trong quá trình định giá đất? Theo bạn nguyên tắc nào là quan trọng nhất? Tại sao?

60

CHƯƠNG IV: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Chương IV được 2 tác giả Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân biên soạn. Nội dung của chương IV nhằm cung cấp cho sinh viên một số phương pháp định giá đất thông dụng đang được áp dụng ở một số nước trong khu vực và Việt Nam:

- Phương pháp thu nhập;

- Phương pháp so sánh trực tiếp;

- Phương pháp thặng dư;

- Phương pháp chi phí;

- Phương pháp phân tích hồi quy.

Yêu cầu sau khi học xong chương IV sinh viên phải biết vận dụng các phương pháp định giá đất trong điều kiện cụ thể.

1. PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

1.1. Khái quát về phương pháp thu nhập

a) Định nghĩa phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó

cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất thu nhập khác. Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.

b) Nguyên lý của phương pháp thu nhập Đất đai có tính cố định và tính cá biệt về vị trí, tính không gia tăng về diện tích, tính lâu dài

trong sử dụng... khi có quyền sử dụng một thửa đất nào đó, thì đất đai không những có thể cung cấp những thu nhập hiện thời cho người sử dụng, mà còn có thể duy trì có được thu nhập đó trong những năm sau. Những thu nhập đó được tính theo giá trị hiện hành (gọi là giá trị thu nhập hoặc giá trị vốn) bằng một suất lợi tức hoàn vốn nhất định, nó sẽ thể hiện được giá trị thực chất của đất đai đó, và cũng là giá trị trao đổi khách quan thích hợp, đó chính là nguyên lý của phương pháp thu nhập.

Ví dụ một thửa đất nào đó, mỗi năm mỗi m2 có thể sản sinh ra 100 nghìn đồng thu nhập, người sở hữu đất đai có thể bằng lòng về thu nhập chỉ với mức 5% lãi suất hoàn vốn, vậy thì giá cảthu nhập đất đai của người sở hữu đó phải là 2 triệu đồng mỗi m2. Nghĩa là giá đất sẽ bằng thu nhập hàng năm của đất đai ÷ suất lợi tức hoàn vốn đất đai. Nếu người đó gửi 2 triệu đồng vào ngân hàng với lãi hàng năm là 5%, thì thu nhập hàng năm của người đó nhận được cũng ngang với mức thu nhập 1 m2 đất đai nói trên. Cho nên, đối với người sử dụng đất đó, 1 m2 đất giá 2 triệu đồng là ngang bằng với giá trị của vốn.

Như vậy cách lý giải của phương pháp thu nhập trên đây chỉ là một hình thức đặc biệt trong điều kiện thu nhập từ đất đai hàng năm không thay đổi, suất lợi tức hoàn vốn đất đai hàng năm không thay đổi và số năm sử dụng đất là không có hạn định. Nếu 3 nhân tố này thay đổi thì công thức tính toán giá cả thu nhập đất đai sẽ thay đổi, điều này sẽ được nêu ở các công thức sử dụng trong phương pháp thu nhập.

b) Quan hệ giữa thu nhập với địa tôĐất đai là cơ sở của hoạt động kinh tế xã hội. Nhưng vì tính khác biệt về vị trí đất đai và

điều kiện tự nhiên của đất đai khác nhau, tạo cho người sử dụng có thể khai thác đất đai theo các cách khác nhau để có được thu nhập từ đất. Vì tồn tại của quyền sở hữu đất, do đó lợi ích có được từ việc sử dụng đất sẽ được chuyển hoá thành địa tô. Cũng có nghĩa địa tô là thu nhập của người sở

61

hữu dựa vào quyền sở hữu đất đai, là hình thức kinh tế mà quyền sở hữu đất đai dựa vào đó để thực hiện, nghĩa là quyền lợi mà người sở hữu thu nhập được từ đất đai. Do đó hai mặt thu nhập đất đai và địa tô là thống nhất về lượng, có sự khác biệt này là do sự bóc tách giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng, làm cho những thu nhập từ đất đai, đối với người sử dụng đất gọi là thu nhập đất đai, còn đối với người sở hữu thì gọi là địa tô.

c) Công thức cơ bản của phương pháp thu nhập 1. Thu nhập đất đai hàng năm không thay đổi

Nếu thu nhập của đất đai hàng năm không thay đổi, tỷ suất lợi tức hoàn vốn đất đai không thay đổi và lớn hơn 0, số năm sử dụng là vô hạn thì công thức tính toán giá cả đất đai là:

P = r

a (4-1)

Trong đó: P - Giá cả đất đai a - Thu nhập của đất đai r - Tỷ suất hoàn vốn đất đai

2. Thu nhập đất đai hàng năm thay đổi

Khi thu nhập hàng năm của đất đai thay đổi theo thời gian do sự thay đổi trong kỹ thuật, trong giá sản phẩm, giá đầu vào, giá các yếu tố sản xuất, nó sẽ làm thay đổi giá trị của đất đai và hoa lợi trong từng năm cụ thể. Đồng thời lãi suất cũng biến đổi theo thời gian. Giá đất được tính theo công thức:

P = P L(t)

(t = 1, ) (4-2)(1+r(t))

t

Trong đó :

P là giá cả của đất đai

P L(t) là thu nhập đất đai ở năm thứ t

t là thời gian mà mảnh đất cho thu nhập

r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai

3. Xác định thu nhập nhiều năm cho một thời hạn cố định

Công thức dùng để xác định thu nhập nhiều năm cho một thời hạn cố định m năm, với lãi suất i% trên 1 năm, tức là yếu tố lãi theo giá trị hiện tại của một đồng một năm (PVIFA) trong m năm với lãi suất i% / một năm, có dạng như sau:

PVIFA =

1 -1

(4-3)(1+i)m

i

Trong đó: PVIFA giá trị hiện tại của một đồng một năm

i là lãi suất ngân hàng bình quân một năm

m là số năm cho thuê theo thời hạn

d) Đặc điểm và phạm vi ứng dụng của phương pháp thu nhập

Đặc điểm của phương pháp thu nhập1. Phương pháp thu nhập là có cơ sở lý luận. Lý luận về địa tô và lý luận về phân phối các

yếu tố sản xuất là căn cứ lý luận của phương pháp thu nhập. Thu nhập sản sinh từ tổ hợp các yếu tốđất đai, lao động, vốn... phải do các nhân tố này phân phối. Thu nhập quy về đất đai phải là địa tô và thu nhập do việc sử dụng đất đai đem lại. Giá cả đất đai có thể có được từ việc lấy tổng thu nhập trừ đi những khoản thu nhập từ các yếu tố khác, sau đó dùng một suất lợi tức nhất định để hoàn vốn

62

từ thu nhập đất đai .2. Phương pháp thu nhập là xác định giá cả bằng con đường thu nhập, nên giá cả có được

gọi là "giá cả thu nhập". Phương pháp này coi đất đai như là một khoản tiền, nếu đem gửi ngân hàng, mỗi năm có thể thu được một khoản lợi tức nhất định, lợi tức đó được xem như là thu nhập của đất đai, do đó việc xác định khả năng cho thu nhập của đất đai là có thể tìm ra giá cả đất đai.

3. Độ chính xác của của giá đất xác định theo phương pháp thu nhập được quyết định bởi mức độ chính xác của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức hoàn vốn. Việc xác định thu nhập của đất đai có chuẩn xác hay không, lựa chọn suất lợi tức hoàn vốn có thích hợp hay không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả xác định giá cả đất đai. Cho nên tính toán thu nhập đất đai và xác định suất lợi tức hoàn vốn là khâu then chốt của phương pháp thu nhập.

Phạm vi ứng dụng phương pháp thu nhậpPhương pháp thu nhập là là phương pháp dựa vào thu nhập của đất đai để xác định giá cả

đất đai, nó chỉ phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản hoặc tài sản nhà đất có thu lợi. Ví dụ, tài sản nhà đất cho thuê hoặc định giá nhà đất dùng cho xí nghiệp... đều có thể dùng phương pháp này. Phương pháp thu nhập là một loại phương pháp định giá có căn cứ lý luận và khả năng ứng dụng rất rộng. Đối với việc định giá các bất động sản không cho thu nhập, đất dùng cho mục đích công ích như cơ quan, trường học, công viên... thì phương pháp này không phù hợp. Đồng thời, vì phương pháp thu nhập chủ yếu là phù hợp đối với tài sản đất đai hoặc nhà đất có thu nhập, mà việc tìm ra thu nhập ổn định đối với đất đai và suất lợi tức hoàn vốn phù hợp lại chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tế nói chung và cả sự phát triển của thị trường nhà đất, nên xác định được thu nhập là một việc làm khó khăn, (đây là một hạn chế của phương pháp thu nhập).

1.2. Trình tự và phương pháp định giá theo phương pháp thu nhập

a) Trình tự định giá1. Tính tổng thu nhập. Tổng thu nhập có được từ kết hợp của các yếu tố thiết bị, lao động,

kinh doanh... có liên quan đối với đất đai có mục đích thu nhập. Khi tính tổng thu nhập thì trước tiên phân tích các loại thu nhập có thể sản sinh, sau đó căn cứ vào những nguyên tắc thông thường, liên tục và ổn định để xác định tổng thu nhập của đất đai.

2. Tính tổng chi phí và chi phí khấu hao, thu nhập nhà ở... Tổng chi phí bao gồm chi phí laođộng và chi phí vốn trực tiếp đầu tư để có được thu nhập. Trong những tình hình khác nhau thì tổng chi phí bao gồm những hạng mục khác nhau. Cho nên, khi tính tổng chi phí, trước tiên, phải phân tích các khoản chi phí có thể có, sau đó trên cơ sở phân tích toàn diện, tính tổng số chi phí tất yếu bình thường trong một năm thì có được tổng chi phí.

3. Tính thu nhập của đất đai. Lấy tổng thu nhập trừ đi tổng chi phí và chi phí khấu hao nhà ở, thu nhập nhà ở, thì có được thu nhập ròng.

4. Xác định suất lợi tức hoàn vốn phù hợp. Suất lợi tức hoàn vốn là nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất cao hay thấp, cần phải lựa chọn một cách thận trọng. Thông thường phải thông qua nhiều con đường để xác định mọi khả năng của suất lợi tức hoàn vốn, sau đó lại thông qua phân tích tổng hợp, so sánh, để xác định suất lợi tức hoàn vốn có thể sử dụng.

5. Lựa chọn công thức tính giá đất. Căn cứ các điều kiện về đối tượng xác định và mục đích xác định để lựa chọn công thức tính tương ứng, dùng suất lợi tức hoàn vốn tương ứng với thu nhập để tiến hành hoàn vốn thì có được giá cả thu nhập của đất đai hoặc tài sản nhà đất.

b) Tính tổng thu nhập Thu nhập đất đai có thể chia ra thu nhập thực tế và thu nhập khách quan. Thu nhập thực tế là

thu nhập có được từ thực tế, do đó năng lực cá nhân có ảnh hưởng rất lớn đến thu nhập thực tế nên không thể dùng nó làm căn cứ xác định. Thu nhập khách quan là thu nhập thông thường nói chung sau khi đã loại trừ các yếu tố thuộc loại đặc thù, ngẫu nhiên trong thu nhập, có thể trực tiếp dùng nó để xác định.

Thu nhập của đất đai cũng có thể chia ra thu nhập hữu hình và thu nhập vô hình. Thu nhập hữu hình là những thu nhập có thể biểu hiện bằng hình thức tiền tệ, còn thu nhập vô hình thì khó dùng hình thức tiền tệ để thể hiện.

63

Khi tính thu nhập cần phải phân tích toàn diện các loại thu nhập theo những nguyên tắc nhất định, xác định hợp lý những thu nhập khách quan. Khi xác định thu nhập khách quan thường phải xem xét đến các điều kiện dưới đây:

1. Về mặt khách quan, tổng thu nhập đất đai là thu nhập có được từ người sử dụng bình thường có tố chất tốt.

2. Thu nhập đó phải được duy trì và sản sinh có quy luật, nghĩa là sử dụng loại thu nhập có được một cách ổn định và lâu dài.

3. Thu nhập đó phải an toàn tin cậy, có nghĩa là cố gắng loại trừ rủi ro của thu nhập.

c) Tính tổng chi phíCăn cứ vào tư liệu thực tế để tính tổng chi phí có thể chia ra các tình huống sau:

Tính tổng chi phí trong cho thuê đất đaiThông thường khi cho thuê đất thì tổng chi phí đất đai phát sinh bao gồm:1. Thuế đất đai. Phát sinh do người sử dụng đất và cho thuê đất, thuế sử dụng đất.2. Chi phí quản lý. Là tiền lương cho nhân viên quản lý và những chi phí khác. Thường là

tính theo 3% mức tiền thuê hàng năm.3. Chi phí duy trì. Là chi phí phát sinh trong quá trình sử dụng đất như cấp thoát nước, sửa

chữa đường sá...Tính tổng chi phí trong cho thuê nhà đất

Căn cứ vào phân tích các nhân tố cấu thành trong cho thuê nhà đất, tổng chi phí khi tính thu nhập của đất đai bao gồm:

1. Chi phí quản lý. Là chi phí tất yếu cần cho việc quản lý khi tiến hành cho thuê nhà đất. Chia thành 2 phần: một là tiền chi cho giá trị của vật tiêu hao trong quá trình kinh doanh cho thuê; một nữa là tiền chi cho lương của nhân viên quản lý. Có 2 phương pháp tính chi phí quản lý: một là tính theo bình quân diện tích quản lý; hai là tính theo một tỷ lệ nhất định, thông thường tính bằng 2~5% thu nhập.

2. Chi phí duy tu. Là chi phí sửa chữa nhà cửa hàng năm để đảm bảo sử dụng được bình thường. Phương pháp tính tương đối phức tạp, để thuận tiện cho việc tính thường tính bằng 1,5-2% của giá xây dựng lại tài sản .

3. Chi phí bảo hiểm. Là chi phí chi cho công ty bảo hiểm để tài sản nhà đất của mình tránh được những tổn thất ngoài ý muốn. Thường là tính bằng cách lấy giá trị xây dựng lại tài sản hoặc giá trị hiện hành nhân với tỷ lệ chi phí bảo hiểm, có thể lấy từ 1,5-2%.

4. Tiền thuế. Là thuế tài sản nhà và thuế doanh nghiệp mà người sở hữu nhà nộp cho cơ quan thuế vụ theo những quy định có liên quan. Về tiêu chuẩn thu thuế thì Nhà nước có quy định.

5. Chi phí tổn thất nhà trống. Là tổn thất về thu nhập của chủ cho thuê do nhà để trống, phải xác định sau khi tính theo tỷ lệ bỏ trống và thời gian bỏ trống ở địa phương, thường là tính tổn thất bằng nửa tháng tiền thuê cho mỗi năm.

6. Tính chi phí khấu hao nhà. Chi phí khấu hao là phần giá trị trong tiền thuê để bù vào những hao hụt về nhà cửa trong quá trình sử dụng. Công thức tính là:

Chi phí khấu hao năm =Giá nhà gốc - Giá còn lại

Niên hạn sử dụng

=Giá nhà gốc – Giá còn lại x (1- tỷ lệ còn lại)

Niên hạn sử dụng

Giá nhà gốc, niên hạn sử dụng và giá trị còn lại trong công thức là biến đổi theo sự khác nhau theo kết cấu và cấp của nhà.

Đầu tư tài sản nhà không giống với những đầu tư khác, đều với mục đích là thu được lợi ích tương ứng, chỉ khi thu nhập cao hơn suất lợi tức một khoản tương ứng, thì nhà đầu tư mới tiến hành đầu tư. (Phần vượt quá lãi suất ngân hàng có thể xem là thu nhập siêu ngạch xí nghiệp), nếu không

64

thì họ sẽ chọn cách gửi vốn vào ngân hàng để có thu nhập bằng suất lợi tức tương ứng. Cho nên có thể thấy rằng suất lợi tức thể hiện là một phần của thu nhập đầu tư. Khi nhà đầu tư thông qua vay vốn để đầu tư, một phần trong thu nhập đầu tư dùng vốn tự có để đầu tư, thì toàn bộ thu nhập là thu nhập của mình (một phần trong đó có thể hiểu rằng do lợi tức tiền vay chuyển hoá sang); nếu các hạng mục đầu tư giống nhau, thì bất kể là sử dụng vốn tự có hay vốn đi vay thì thu nhập đầu tư đều như nhau. Như vậy khi tìm giá cả đất đai có thể dùng tổng thu nhập trừ đi các khoản chi phí nói trên, thu nhập nhà ở và phí khấu hao hàng năm để tính, không nên xem suất lợi tức là một khoản chi phí để trừ trùng lặp một lần nữa.Tính tổng chi phí trong thu nhập kinh doanh của xí nghiệp

Tổng chi phí kinh doanh của xí nghiệp thường bao gồm: phí nguyên liệu, phí vận tải, phí khấu hao, phí quản lý thông thường, tiền lương công nhân viên chức và tiền thuế...

Khi tính tổng chi phí kinh doanh dưới những phương thức sử dụng đất khác nhau nói trên, phải căn cứ vào tình hình thực tế để xác định các hạng mục chi phí, căn cứ vào những hạng mục thực tế mà người cho thuê phải đảm nhận để làm chuẩn trong tính toán. Nếu các khoản duy tu, bảo hiểm nhà ở là do người thuê đảm nhận thì trong khoản thu tiền thuê không bao gồm những chi phí này, những chi phí đó cũng không tính vào tổng chi phí kinh doanh để khấu trừ.

d) Xác định thu nhập ròng

Xác định thu nhập ròng cho thuê tài sản nhà đấtCăn cứ vào tính tổng thu nhập và chi phí nói trên, là có được thu nhập cho thuê tài sản nhà

đất:Thu nhập ròng cho thuê tài sản nhà đất =

Tổng thu nhập cho thuê tài sản nhà đất - Tổng chi phí cho thuê

Xác định thu nhập ròng cho thuê nhàThu nhập ròng cho thuê nhà là phần thu nhập về nhà khi cho thuê nhà đất, công thức tính là:Thu nhập ròng cho thuê nhà = Giá trị hiện hành của nhà x Suất hoàn vốn nhà

Tính thu nhập ròng đất đaiTính thu nhập ròng đất đai có thể căn cứ vào đối tượng xác định cụ thể để lựa chọn những

phương thức tính khác nhau.Tính thu nhập ròng đất đai trong cho thuê đất đai

Thu nhập ròng đất đai = Tiền thuê – (phí quản lý + phí duy tu + thuế).Tính thu nhập ròng đất đai trong cho thuê nhà đất

Thu nhập ròng đất đai = Thu nhập hàng năm cho thuê tài sản nhà đất - Thu nhập hàng năm về nhà ở.Tính thu nhập ròng đất đai trong tài sản nhà đất của những xí nghiệp thông thường

Thu nhập ròng của đất đai là phần còn lại của thu nhập sau khi đã trừ đi các khoản giá nguyên liệu, phí vận tải, phí khấu hao, tiền lương, lợi nhuận, thuế và các khoản chi phí khác.Tính thu nhập ròng đất đai của người sử dụng

Có thể dùng phương pháp gián tiếp để tính thu nhập ròng đất đai của người sử dụng, nghĩa là so sánh với thu nhập ròng của loại đất đai tương tự, lân cận và thông qua so sánh với các nhân tốcá biệt để tiến hành điều chỉnh một cách thích đáng, sau đó xác định thu nhập ròng của đất đai đó.Tính thu nhập ròng của đất đai chờ phát triển

Có thể dùng phương pháp thặng dư tương tự để tính ra thu nhập ròng của đất đai chờ phát triển. Trước tiên giả thiết thu nhập ròng có thể có được của tài sản nhà đất chờ phát triển trong điều kiện sử dụng có hiệu quả nhất, sau đó trừ đi những chi phí tất yếu để có được thu nhập đó để tính ra thu nhập ròng đất đai của đối tượng xác định.

e) Xác định suất lợi tức hoàn vốn

Khái niệm về suất lợi tức hoàn vốnSuất lợi tức hoàn vốn đất đai là suất lợi tức để chuyển thu nhập đất đai thành giá cả đất đai.

Xác định suất lợi tức phù hợp là một trong những vấn đề then chốt trong việc tính giá cả đất đai một cách chính xác theo phương pháp thu nhập.

65

Suất lợi tức hoàn vốn đất đai, là suất lợi tức hoàn vốn dùng để tính giá cả đất đai, khi coi thu nhập tương ứng là thu nhập sản sinh từ đất đai. Suất lợi tức hoàn vốn được lựa chọn là suất lợi tức hoàn vốn đất đai tương ứng. Phương pháp xác định suất lợi tức hoàn vốn

(1) Dùng phương pháp so sánh giá cả và thu nhập của đất đai tương tự hoặc giống nhau trên thị trường. Để tránh tính ngẫu nhiên, thường phải khảo sát nhiều thửa đất để tính giá trị bình quân của thu nhập và giá cả. Phương pháp cụ thể là: Chọn 4 thửa đất trở lên mới phát sinh giao dịch mà loại hình và tính chất đều có những đặc điểm tương tự với thửa đất chờ định giá, rồi lấy bình quân tỷ suất giữa thu nhập với giá cả của các mẫu để làm suất lợi tức hoàn vốn.

(2) Thông qua phương pháp lấy suất lợi tức an toàn cộng thêm giá trị điều chỉnh rủi ro đểtìm suất lợi tức hoàn vốn. Suất lợi tức an toàn là lợi nhuận đầu tư của vốn mà không gặp rủi ro, có thể dùng suất lợi tức tiền gửi định kỳ 1 năm tại ngân hàng làm suất lợi tức an toàn. Căn cứ vào kết quả phân tích ảnh hưởng của các nhân tố kinh tế xã hội đối với đất đai chờ xác định để xác định giá trị điều chỉnh rủi ro. Tức là, suất lợi tức hoàn vốn = suất lợi tức an toàn + giá trị điều chỉnh rủi ro.

(3) Phương pháp sắp xếp các loại đầu tư và rủi ro, suất thu lợi, phương pháp cụ thể là: đem các loại hình đầu tư trong xã hội (như tiết kiệm ngân hàng, khoản vay, kho bạc nhà nước, trái phiếu, cổ phiếu...) suất thu lợi, theo to nhỏ xếp từ thấp lên cao, sau đó dựa vào kinh nghiệm để phán đoán xem nên đặt suất lợi tức hoàn vốn của đất đai chờ xác định vào trong phạm vi nào, từ đó để tìm ra trị số cụ thể của suất lợi tức hoàn vốn cần thiết.

f) Xác định giá cả đất đaiSau khi đã xác định được thu nhập đất đai, chọn suất lợi tức hoàn vốn thích hợp, thay vào

công thức tính toán, thì sẽ có được giá cả thu nhập tính thử của đất đai.Nếu muốn dùng phương pháp thu nhập để xác định giá cả bất động sản thì phải chọn dùng

suất lợi tức hoàn vốn tổng hợp tiến hành hoàn vốn đối với thu nhập cho thuê tài sản nhà đất mà tính ra.

Thông thường nên chọn nhiều suất lợi tức hoàn vốn có khả năng, tính ra mấy mức giá cả rồi tiến hành phân tích so sánh giữa chúng để xác định mức giá có khả năng. Đồng thời, cũng cần căn cứ vào tình hình cụ thể, trong những điều kiện cho phép, sử dụng những phương pháp định giá khác. Ví dụ dùng phương pháp so sánh trực tiếp để thử tính giá đất để kiểm chứng kết quả xác định.

1.3. Ứng dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đấtTại một thành phố có toà nhà 2 tầng, diện tích chiếm dụng đất là 36 m2, diện tích xây dựng

nhà ở là 34m2, toàn bộ ngôi nhà này đã cho thuê vào tháng 1 năm 2002, thu nhập tiền thuê tháng là 4,5 triệu đồng và chi tiền cọc là 100 triệu đồng. Hiện nay đã biết giá xây dựng lại ngôi nhà đó là 2 triệu đồng 1m2, đến khi xác định thì đã sử dụng được 15 năm, suất khấu hao tài sản là 1,2%, độ tăng trưởng tiền thuê loại nhà này ở thành phố đó là 10% so với năm 2002, suất lợi tức tiền gửi ngân hàng định kỳ 1 năm hiện nay là 5%, phí quản lý tính theo 3% tiền thuê năm, phí duy tu là 1,5% giá trị hiện hành, mỗi năm có nửa tháng bỏ trống, phí bảo hiểm nhà ở mỗi năm là 1 triệu đồng, đồng thời theo những quy định có liên quan của Chính phủ, khi cho thuê toà nhà này, mỗi năm phải nộp 1,45 triệu đồng thuế sử dụng đất, 0,75 triệu đồng thuế nhà.

Xác định giá đất của ngôi nhà này tại tháng 3 năm 2005.

a) Tính tổng thu nhập hàng năm của đất đai và căn nhàNgôi nhà này cho thuê năm 2002 nên phải điều chỉnh thu nhập tiền thuê về mức của năm

2005. Qua điều tra, độ tăng trưởng tiền thuê loại nhà này ở thành phố đó là 10% so với năm 2002, nên thu nhập tiền thuê hàng tháng của ngôi nhà đó phải là:

A1 = 4,5 x ( 1 + 20% ) = 5,4 triệu đồng/thángSuất lợi tức tiền gửi ngân hàng định kỳ 1 năm hiện nay là 5%, thì thu nhập gián tiếp hàng

năm của tiền đặt cọc đó là:A2 = 100 x 5% = 5 triệu đồng/năm

Tổng thu nhập hàng năm của đất đai và căn nhà đó là:A = 12 x A1 + A2 = 69,8 triệu đồng/năm.

66

b) Tính toán tổng chi phí kinh doanh đất đaiTheo quy định hàng năm phải nộp thuế đất (C1) và thuế nhà (C2) là:

C1 = 0,145 triệu đồng/nămC2 = 0,750 triệu đồng/năm

Trong thời gian cho thuê ngôi nhà đó, phí quản lý tính theo 3% tiền thuê năm, thì:C3 = 69,8 x 3% = 2,094 triệu đồng/năm

Tính toán phí duy tu, theo quy định của điạ phương, phí duy tu là 1,5% giá trị hiện hành của toà nhà.

Căn cứ vào điều kiện trên, giá trị hiện hành của toà nhà là:2 34 x 2 (1 0,012 15) = 111,52 triệu đồngC4 = 111,52 1,5% = 1,673 triệu đồng/năm

Tính toán phí khấu hao (C5)C5 = Giá cả làm mới căn nhà Suất khấu hao năm = 2 x 34 x 2 0,012 = 1,632 triệu đồng /năm

Tính toán phí tổn thất tiền thuê (mỗi năm có nửa tháng bỏ trống) thì:C6 = 69,8 24 = 2,908 triệu đồng

Tính toán phí bảo hiểm, phí bảo hiểm nhà ở bằng:C7 = 1 triệu đồng/năm

c) Tính toán thu nhập ròng đất đaiTính toán thu nhập chung của đất và nhà

Ab = A - C = A1 + A2 - C1 - C2 - C3 - C4 - C5 - C6 - C7

= 59,598 triệu đồng/nămXác định suất lợi tức hoàn vốn toà nhà, suất hoàn vốn toà nhà này được xác định từ suất lợi

tức tiền gửi và suất lợi tức thực tế tính thu chỉ số vật giá hàng năm từ 2002 đến 2005, (bỏ qua quá trình tính toán), tính ra suất hoàn vốn căn nhà là 7%.

Tính thu nhập ròng của căn nhà = Giá trị hiện hành căn nhà Suất hoàn vốn căn nhà = 136 0,07 = 9,52 triệu đồng

Tính thu nhập ròng đất đai = Tổng thu nhập ròng nhà ở đất đai - Thu nhập ròng căn nhà = 59,598 - 9,52 triệu đồng = 50,078 triệu đồng

Xác định suất hoàn vốn đất đai, dựa vào suất hoàn vốn tổng hợp tính được từ suất lợi tức định kỳ 1 năm và chỉ số vật giá thời kỳ 2002~2005 là 6,55%, nên xác định suất lợi tức hoàn vốn đất đai là 6%.

d) Xác định giá đất

Tổng giá cả đất đai =Thu nhập ròng của đất đai

Suất lợi tức hoàn vốn đất đai

= 50,078 6% = 834,633 triệu đồngGiá đất theo đơn vị diện tích = 834,633 36 = 23,184 triệu đồng/m2.

2. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP

2.1. Khái quát về phương pháp so sánh trực tiếp

a) Định nghĩa phương pháp so sánh trực tiếpPhương pháp so sánh trực tiếp, còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những

phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, và cũng là một trong những phương pháp thông dụng được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới.

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã

67

được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá.

b) Nguyên lý cơ bản của phương pháp so sánh trực tiếpTheo lý luận kinh tế học thì hàng hoá có cùng công dụng trong một thị trường thì phải có

cùng một giá cả, nghĩa là có mối quan hệ thay thế cùng tồn tại trên thị trường. Cho nên trong định giá đất, khi giữa thửa đất chờ xác định giá và các thửa đất đã giao dịch trong thời gian gần khác dùng để so sánh có tính tương quan và tính thay thế. Thửa đất chờ định giá được bán ra trên thị trường, thì sẽ có những phản ứng của thị trường tương tự, từ đó mà tính ra giá cả đất đai chờ định giá.

Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm căn cứ lý luận chủ yếu, nguyên lý cơ bản được thể hiện tại hình 4-1 dưới đây:

Mẫu giao dịch thực tế 1

So sánh


So sánh Thửa đất chờ định giá

Hiệu chỉnh

Giá cả của thửa đất chờ định giá


So sánh

Hình 4.1: Sơ đồ về nguyên lý của phương pháp so sánh trực tiếp

Khi định giá đất bằng phương pháp so sánh trực tiếp thực chất là quá trình so sánh giá cả đất đai và hiệu quả sử dụng đất đai trong thị trường. Do tính cố định về vị trí và tính cá biệt của đất đai nên trong thực tế khó tìm được 2 thửa đất hoàn toàn giống nhau. Nhưng trong cùng một thị trường, đối với người mua, thì hành vi phải chi ra một giá tương đương với vật dùng so sánh, để mua vào một vật thay thế tương quan thoả mãn được yêu cầu là có thể chấp nhận được, còn đối với người bán, khi tiến hành giao dịch đất đai, mọi người bán hiểu biết đều căn cứ vào nguyên tắc thay thế để so sánh đầy đủ thửa đất chờ giao dịch của mình với giá cả đất đai tương tự đã giao dịch trên thị trường, sau đó mới quyết định hành vi của mình. Hai bên mua bán đều căn cứ vào sự so sánh giá cả đất đai, theo quan hệ thay thế đó làm cho giá cả hướng về sự thống nhất ở một mức độ nhất định.

Như vậy khi tiến hành định giá đối với đất đai, có thể sử dụng giá cả của thửa đất đã được trao đổi thực tế, có tính thay thế cùng loại với thửa đất chờ định giá để tính ra giá cả của thửa đất chờ định giá.

c) Những khái niệm có liên quan trong phương pháp so sánh trực tiếp1. Thửa đất tương tự, là thửa đất tương tự hoặc giống về đặc tính khu vực của vị trí cùng với

điều kiện và nhân tố ảnh hưởng đến giá đất.

2. Thửa đất so sánh, là thửa đất hoặc loại đất được lựa chọn của mẫu giao dịch dùng để so sánh có thể thay thế với thửa đất chờ định giá.

3. Thửa đất tiêu chuẩn, là một số thửa đất trong một khu vực xác định, có đủ điều kiện để mang tính đại biểu tương ứng trong một phạm vi nhất định, có thể dùng làm tiêu chuẩn để so sánh.

4. Hiệu chỉnh tình huống giao dịch, là việc loại trừ những sai lệch về giá cả giao dịch được tạo thành bởi một số nhân tố đặc thù trong giao dịch.

5. Suất dung tích, là tỷ lệ giữa tổng diện tích xây dựng của tài sản với diện tích của cả khu đất.

68

6. Nhân tố khu vực, là nhân tố phát sinh ảnh hưởng đối với mức giá cả đất đai từ sự kết hợp của các nhân tố tự nhiên với các yếu tố kinh tế, xã hội hành chính, văn hoá... tại khu vực có thửa đất.

7. Nhân tố cá biệt, là các điều kiện của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất.

8. Chỉ số giá đất, là tỷ lệ phần trăm tương đối để chuyển mức giá đất ở một điều kiện nhất định thành giá đất tương ứng với một điều kiện chuẩn nào đó bằng một phương pháp toán học.

d) Công thức cơ bản của phương pháp so sánh trực tiếpCăn cứ vào yêu cầu của so sánh trực tiếp, trình tự của phương pháp so sánh trực tiếp thể

hiện. Trong một cuộc định giá, ngoài việc tiến hành hiệu chỉnh 4 khoản cơ bản: hiệu chỉnh tình huống; hiệu chỉnh thời gian; hiểu chỉnh nhân tố khu vực và hiệu chỉnh nhân tố cá biệt, còn phải hiệu chỉnh suất dung tích và số năm sử dụng... Tóm tắt theo sơ đồ sau:

Giá cả thửa đất của mẫu

so sánh

Hiệu chỉnh tình huống

Hiệu chỉnh thời gian

Hiệu chỉnh suất dung

tích

Hiệu chỉnh nhân tố khu

vực

Hiệu chỉnh nhân tố cá

biệt

Hiệu chỉnh số năm sử

dụng

Giá cả thửa đất chờ định giá

Hình 4.2: Sơ đồ chi tiết của quá trình so sánh trực tiếp

Quá trình so sánh trực tiếp trên có thể biểu hiện bằng công thức:

PD = PB x A x B x D x E (4-4)

Trong đó: PB là giá cả thửa đất của mẫu so sánh

Chỉ số tình huống bình thườngA =

Chỉ số tình huống thửa đất mẫu so sánh

Chỉ số giá đất tại kỳ định giá của thửa đất chờ định giáB =

Chỉ số giá đất tại kỳ giao dịch của thửa đất mẫu so sánh

Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa đất chờ định giáD =

Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa đất mẫu so sánh

Chỉ số điều kiện nhân tố cá biệt của thửa đất chờ định giáE =

Chỉ số điều kiện nhân tố cá biệt của thửa đất mẫu so sánh

Như vậy, công thức 4-4 cũng có thể biểu thị bằng công thức 4-5:

Giá cả thửa đất chờ định giá =Giá cả thửa đất

mẫu để so sánh

x

100100

100

100xxx (4-5)

69

Khoản đầu tiên trong công thức có tử số 100, thể hiện chỉ số tình huống phải xác định khi mẫu giao dịch so sánh phát sinh trong tình hình mua bán bình thường hoặc chỉ số tình huống định giá của thửa đất chờ định giá là 100%; khoản thứ hai có mẫu số 100, thể hiện chỉ số giá cả của ngày định giá xác định khi chỉ số giá cả của các mua bán đương thời là 100; Tử số của khoản thứ 3 và thứ 4 là 100, thể hiện chỉ số điều kiện nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt của thửa đất mẫu so sánh phải xác định bằng cách so sánh, khi chỉ số điều kiện nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt của thửa đất chờ định giá là 100%.

Hoặc công thức 4-6:

Giá cả thửa đất chờ định giá =Giá cả thửa đất

mẫu so sánh x

100100100

100xxx (4-6)

Khoản thứ nhất và thứ hai giống với trên, 2 khoản sau có mẫu số 100, thể hiện chỉ số điều kiện nhân tố khu vực và chỉ số điều kiện nhân tố cá biệt của thửa đất chờ định giá phải xác định bằng so sánh, khi chỉ số điều kiện nhân tố khu vực và chỉ số nhân tố điều kiện cá biệt của thửa đất mẫu so sánh là 100%.

Hoặc công thức 4-7:

Giá cả thửa đất chờ định giá =

Giá cả thửa đất

tiêu chuẩn

x

100100100100

100xxxx (4-7)

Khoản thứ nhất, khoản thứ 2 trong công thức giống với trên, 3 khoản sau có mẫu số 100 thể hiện chỉ số điều kiện của thửa đất tiêu chuẩn là 100%, nếu điều kiện nhân tố của thửa đất chờ định giá tốt hơn thửa đất tiêu chuẩn thì chỉ số điều kiện nhân tố tương ứng lớn hơn 100%.

f) Đặc điểm và điều kiện của phương pháp so sánh trực tiếp

Đặc điểm của phương pháp so sánh trực tiếp(1) Phương pháp so sánh trực tiếp có tính thực tế, nên dễ được chấp nhận. Phương pháp so

sánh trực tiếp dùng mẫu giao dịch mới được thực hiện có khả năng thay thế đối với thửa đất chờ định giá làm tiêu chuẩn so sánh rồi hiệu chỉnh để tính ra giá cả của thửa đất chờ định giá, nên có thể phản ảnh được tình hình thị trường gần thời điểm xác định giá đất, và cũng làm cho giá cả được tính ra có tính thực tế, dễ được tiếp nhận.

(2) Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng nguyên tắc thay thế tính ra giá thửa đất. Phương pháp so sánh trực tiếp là căn cứ vào giá cả của mẫu giao dịch đã thực hiện, sử dụng nguyên tắc thay thế với đất đai chờ định giá rồi so sánh để tính ra giá cả của đất đai chờ định giá.

(3) Phương pháp so sánh trực tiếp thiếu cơ sở lý luận, giá cả của đất đai được xác định căn cứ vào giá cả thực tế, do vậy phương pháp này là phương pháp thực dụng, phát sinh từ thực tiễn, và đã được sử dụng rộng rãi, nhưng lý luận của phương pháp còn chưa hoàn thiện.

(4) Phương pháp so sánh trực tiếp yêu cầu nhân viên định giá phải có khả năng vận dụng thực tế. Khi áp dụng phương pháp so sánh phải tiến hành hiệu chỉnh, so sánh hàng loạt khoản mục về tình hình thị trường, ngày giao dịch, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt... nên yêu cầu nhân viên định giá phải có trang bị tri thức về nhiều mặt và kinh nghiệm, nếu không sẽ khó có được kết quả khách quan và chính xác.

(5) Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở, xác định một cách chính xác giá trị sử dụng đất và các nhân tố ảnh hưởng là cơ sở để nâng cao độ chính xác khi xác định giá đất đai.

Điều kiện sử dụng phương pháp so sánh trực tiếpSử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, phải dựa trên điều kiện cơ bản là một thị trường đất

đai phát triển lành mạnh, và nắm được đầy đủ thông tin của các mẫu giao dịch. Điều kiện của

70

phương pháp so sánh trực tiếp là thị trường đất đai phát triển và tư liệu mẫu giao dịch phong phú. Do vậy phương pháp so sánh chỉ phù hợp để sử dụng đối với những vùng có một lượng lớn các mẫu giao dịch, và các mẫu giao dịch phải có tính tương quan và có khả năng thay thế đối với thửa đất chờ định giá, đối với những vùng mà số lượng mẫu giao dịch ít hoặc không có mẫu giao dịch thì không thể sử dụng phương pháp này.

Những điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp như sau:

(1) Số lượng mẫu giao dịch thị trường đất đai phải đủ để phân tích, so sánh khi xác định giá đất. Thông thường số lượng mẫu giao dịch có từ 10 trở lên là điều kiện lý tưởng để so sánh, trong đó có 3 mẫu là cơ bản nhất (lý tưởng nhất), mới có thể thoả mãn được yêu cầu khi áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất. Nếu lượng mẫu giao dịch quá ít (ít hơn 10), có thể tạo ra tình trạng không khách quan trong quá trình so sánh xác định giá đất.

(2) Thông tin mẫu giao dịch có tính tương quan và có khả năng thay thế với đất đai chờ định giá. Sự đầy đủ về tư liệu mẫu giao dịch thị trường đương nhiên là rất quan trọng, những thông tin đó còn phải có tính tương quan với đất đai chờ định giá, mà mức độ tương quan càng lớn thì kết quả xác định giá đất so sánh cũng sẽ càng tốt, trong số thông tin của 10 mẫu giao dịch phải có, thì thông tin của 3 mẫu giao dịch cơ bản phải có khả năng thay thế lớn nhất.

(3) Độ tin cậy của tài liệu. Độ tin cậy của thông tin giao dịch đất đai phải bảo đảm cho việc nâng cao độ chính xác của phương pháp so sánh khi xác định giá đất, cho nên thứ nhất là phải bảo đảm độ tin cậy về nguồn gốc của tài liệu; thứ hai là phải tiến hành hiệu chỉnh đối với mẫu giao dịch về tình hình giao dịch, nhân tố khu vực, nhân tố cá biệt và thời gian giao dịch, từ đó mới bảo đảm được độ tin cậy và tính phù hợp của tài liệu.

(4) Tính hợp pháp. Khi dùng phương pháp so sánh để xác định giá đất giá đất, không những phải loại trừ những thông tin giao dịch thị trường đất đai không hợp lý, mà còn phải chú ý nghiên cứu những quy định pháp luật có liên quan, như quy hoạch đô thị về mục đích sử dụng đất, tính hạn chế của suất dung tích... tất yếu sẽ dẫn đến sự biến động giá đất giao dịch, tạo ra sự chênh lệch rõ ràng về giá đất. Cho nên khi dùng phương pháp so sánh để tính giá phải lựa chọn những thông tin mẫu giao dịch tương tự với những quy định pháp luật của đất đai chờ định giá để làm căn cứ phân tích, so sánh.

g) Phạm vi ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp so sánh trực tiếp có thể vận dụng vào việc xác định giá cả và tiền thuê của các

loại hình thức giao dịch bất động sản hay đất đai như mua bán, cho thuê, thế chấp... Đối với việc xác định giá đất giá của các loại giao dịch, chỉ cần có thông tin của mẫu giao dịch phù hợp, có quan hệ thay thế, có thể thông qua hiệu chỉnh so sánh để xác định giá cả bất động sản hay đất đai chờ định giá của hình thức tương ứng.

Xác định giá cả của đất đaiKhi dùng phương pháp này, trước hết phải lựa chọn mẫu giao dịch đất đai cùng mục đích sử

dụng, những nhân tố cần phải xem xét khi hiệu chỉnh cũng chủ yếu là những nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất đai. Tiến hành hiệu chỉnh so sánh như vậy mới có thể xác định giá đất của thửa đất chờ định giá một cách chuẩn xác.

Phương pháp này đã được trình bày chi tiết ở phần trên. Nhưng điều đáng chú ý là vấn đề đối tượng cần xác định giá là giá cả đất đai, mà trên đất còn tồn tại nhiều công trình, do vậy trong quá trình xác định giá đất có thể tính ra giá cả của các công trình và ảnh hưởng của sự tồn tại các công trình đối với hiệu quả sử dụng đất, và có thể lấy tổng giá trừ đi mà không ảnh hưởng đối với việc xác định giá đất.

Xác định giá của các công trình trên đấtCũng như trên, khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp trước tiên phải chọn mẫu giao

dịch cùng loại hình, rồi dùng tính toán hiệu chỉnh để xác định giá của các công trình trên đất chờ định giá. Nhưng vì đối tượng xác định giá đất là công trình, cho nên đối với các nhân tố hiệu chỉnh so sánh, ngoài việc phải xem xét những nhân tố thông thường ra, còn phải gia tăng phản ảnh những

71

nhân tố về đặc tính của công trình, như diện tích tài sản , kết cấu, nguyên liệu, trang trí, tình trạng thiết bị, màu sắc và điều kiện sử dụng.... để thuận tiện cho việc xác định giá đất chính xác mức giá cả của các công trình.

Xác định giá cả đất đai và các công trình Phương pháp xác định giá đất về cơ bản là giống với phần trên, chỉ là khi tiến hành phân

tích so sánh phải chú ý đến vấn đề thuộc quyền của đất đai và các công trình, vì sự khác biệt về quan hệ quyền lợi cụ thể cũng sẽ ảnh hưởng đến mức giá cả tổng thể.

Xác định tiền thuêXác định tiền thuê bằng phương pháp so sánh trực tiếp là một loại phương pháp dùng

phương pháp so sánh để so sánh đối chiếu thửa đất chờ định giá với mẫu đất cho thuê thực tế có điều kiện tương tự để có được tiền thuê đất chờ định giá. Phương pháp này thích hợp với những trường hợp xác định giá đất tiền thuê theo hợp đồng mới và tiền thuê tiếp tục, là một trong những phương pháp cơ bản để xác định giá đất tiền thuê bất động sản. Phương pháp này thích hợp với vùng đất có thị trường phát triển, có nhiều mẫu cho thuê, mức độ tương quan giữa đất đai chờ định giá với mẫu cho thuê thực tế là phù hợp.

2.2. Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp có thể biểu thị bằng hình 4-3:

Thu thập tài liệu giao dịch

Xác định mẫu giao dịch so sánh

Tiến hành hiệu chỉnh tình hình giao dịch thị trường

Hiệu chỉnh về thời gian

Hiệu chỉnh nhân tố khu vực, cá biệt

Hiệu chỉnh niên hạn sử dụng

Hiệu chỉnh suất dung tích

Xác định giá cả đất đai

Hình 4.3. Trình tự định giá theo phương phápso sánh trực tiếp

Trình tự xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp có thể tóm tắt theo sơ đồ (hình 4.3).

Sau đây sẽ trình bày cụ thể từng bước trong phương pháp so sánh trực tiếp.

a) Thu thập thông tin giao dịchThu thập thông tin về giao dịch trong thị trường đất đai, là điều kiện tiền đề và cơ sở của

việc xác định giá đất giá cả đất đai bằng phương pháp so sánh. Nếu thông tin quá ít, sẽ làm cho kết

72

quả xác định giá đất không đủ chính xác, thậm chí còn có thể làm cho phương pháp so sánh không thể thực hiện được.

Bảng 4.1. Biểu điều tra mẫu giao dịch

Hạng mụcTrạng thái



Địa điểm

Nhântố

khuvực

Khoảng cách đến trung tâm dịch vụ thương nghiệp

Cấp thành phố

Nhântốcá

biệt

Ðịa hình, địa chất

Loại sử dụng Cấp quậnTrạng thái sử dụng Cấp tiểu khu Diện tích

Giá cả giao dịch

Tổng giá Khoảng cách đến thiết bị công cộng

Thiết bị văn thể Chiều rộng

chiều sâuGiá đất đai

Thiết bị công cộng

Giá tài sản Tình hình đường

sá

Chiều rộng Hình dáng

Tình trạng tài sản

Diện tíchLưu lượng xe Loại hình giáp

mặt đườngKết cấu

Tình hình giao thông công cộng

Số tuyếnCông dụng

Lưu lượng tuyến Vị trí giáp mặt

đườngHình thức Khoảng cách

đến các thiết bị giao thông đối ngoại

Ga xe lửaNgày giao dịch Bến xe ô tô Chiều sâu giáp

mặt đườngTình hình giao dịch CảngGiá đất tiêu chuẩn Sân bay

Suất dung tíchNgày điều tra Cấp, thoát nước

Khác

Cấp điện, nhiệt KhácCung cấp khí đốt

Hạn chế về quy hoạch

Thông tin Hạn chế về sử dụngKhác Ghi chú

Nội dung thu thập mẫu giao dịch thường bao gồm, địa điểm của đất đai, mục đích sử dụng, diện tích, hình dáng, điều kiện giao thông trong vùng, giá cả giao dịch, ngày giao dịch thành, tình hình cơ bản của hai bên giao dịch, cho đến tình hình thị trường giao dịch...

Đối với mỗi mẫu giao dịch thu thập được đều phải kiểm tra cẩn thận để đảm bảo độ chính xác của tài liệu.

Có nhiều cách để thu thập mẫu giao dịch, thường có:

(1). Tra đọc thông tin giao dịch tài sản nhà đất của các cơ quan chính phủ có liên quan;

(2). Tra đọc tin tức giao dịch tài sản nhà đất trên báo chí có liên quan;

(3). Điều tra phỏng vấn người làm kinh doanh tài sản nhà đất để tìm hiểu các loại thông tin;

(4). Bằng những cách khác

b) Lựa chọn mẫu giao dịch so sánhLựa chọn mẫu giao dịch so sánh là từ trong rất nhiều mẫu giao dịch thị trường, căn cứ vào

các điều kiện của đối tượng phải xác định giá đất cụ thể để chọn ra mẫu có điều kiện phù hợp và tiến hành so sánh. Việc lựa chọn mẫu so sánh có thích hợp hay không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả xác định giá đất, nên bước này cũng là công việc cơ bản quan trọng. Khi lựa chọn mẫu giao dịch để tham khảo so sánh, phải đáp ứng với những yêu cầu sau đây:

(1) Cùng với mục đích sử dụng với đất đai chờ định giá.

Mục đích sử dụng ở đây là nói về phương thức sử dụng cụ thể, ví dụ như đất phi nông nghiệp dùng vào mục đích: nhà làm việc, cửa hàng ăn, cửa hàng bán lẻ, khách sạn, nhà ở, nhà kho...

73

(2) Phải giống với hình thức giao dịch của đất đai chờ định giá. Hình thức giao dịch ở đây chủ yếu là nói về các hình thức mua bán, cho thuê, thế chấp, đóng cổ phần...

(3) Mẫu giao dịch phải là giao dịch bình thường tức là giao dịch phải công khai, bình đẳng và tự nguyện.

(4) Đặc điểm khu vực và điều kiện cá biệt của thửa đất phải tương tự với khu vực có đất đai chờ định giá. Vì phương pháp so sánh là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở lý luận nên mẫu giao dịch so sánh được sử dụng phải có khả năng thay thế đối với đất đai chờ định giá. Mẫu giao dịch dùng để thay thế phải trong cùng một khu vực có đặc tính giống với nơi có đất đai chờ định giá, hoặc nằm trong cùng một khu vực của vòng cung cầu tương tự, và cả các điều kiện cá biệt của thửađất cũng là tương tự với nhau.

(5) Thời gian giao dịch phải gần với ngày định giá hoặc có thể tiến hành hiệu chỉnh. Thông thường, nếu thị trường tương đối ổn định, hiệu lực của kỳ so sánh có thể kéo dài, nghĩa là có thể chọn những giao dịch của mấy năm trước dùng để so sánh. Nếu thị trường biến đổi tương đối nhanh chóng thì thời kỳ hữu hiệu của mẫu so sánh dài nhất cũng không quá 3 năm.

c) Hiệu chỉnh tình huống giao dịch thị trườngHiệu chỉnh tình huống giao dịch thị trường là loại trừ một số sai lệch tạo thành bởi một số

nhân tố đặc thù trong hành vi giao dịch. Do những tính chất đặc thù của thị trường đất đai, như tính không thể di chuyển của vật giao dịch, tính không hoàn toàn của thị trường... giá cả giao dịch là được hình thành theo từng giao dịch riêng biệt, thường dễ bị ảnh hưởng của một số nhân tố đặc thù đương thời mà hình thành nên những sai lệch, không phù hợp để trực tiếp sử dụng làm đối tượng so sánh. Khi giá đất được xác định bằng phương pháp so sánh trực tiếp thì phải tiến hành so sánh phân tích tình huống thị trường.

Những nhân tố đặc thù trong hành vi giao dịch rất phức tạp, chủ yếu có thể có mấy loại sau đây:

(1) Giao dịch giữa những người có một mối quan hệ lợi ích nhất định. Như những hoạt động giao dịch đất đai giữa những người bạn thân, giữa những công ty có quan hệ lợi ích với nhau, giữa công nhân viên chức với công ty... Những giao dịch này thường đều được tiến hành với giá cả thấp hơn giá thị trường, cho nên không phù hợp để trực tiếp dùng nó làm mẫu giao dịch so sánh.

(2) Có động cơ đặc biệt khi giao dịch, như cần bán gấp dễ làm cho giá lệch xuống thấp hoặc mua gấp thì giá sẽ lệch lên cao so với giá thị trường.

(3) Bên mua hoặc bên bán không hiểu biết tình hình thị trường làm cho giá cả giao dịch cao hơn hoặc thấp hơn so với giá thực trên thị trường.

(4) Những tình huống giao dịch đặc thù khác. Hiện nay những thửa đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ dễ dàng trao đổi trên thị trường hơn và giá của nó cũng cao hơn.

Trình tự hiệu chỉnh tình huống giao dịch bao gồm:

(1) Loại trừ những mẫu giao dịch không bình thường. Nghĩa là phải loại trừ những mẫu không thuộc về hoặc đã vượt quá phạm vi hiệu chỉnh.

(2) Xác định mức độ ảnh hưởng của các loại nhân tố đặc thù đối với giá cả đất đai bình thường, nghĩa là phải phân tích dưới tình huống bình thường các đặc thù đó thì giá cả đất đai có thể phát sinh sai lệch như thế nào. Phương pháp xác định là có thể phân tích tính toán thông tin giao dịch đã có để xác định hệ số hiệu chỉnh, hoặc cũng có thể dựa vào sự tích luỹ kinh nghiệm của định giá để đưa ra tỷ lệ hiệu chỉnh phù hợp.

(3) Dùng hệ số hiệu chỉnh để hiệu chỉnh mẫu giao dịch cụ thể. Công thức tính như sau:

Giá cả mẫu giao dịch sau khi đã hiệu chỉnh tình

huống

=

Giá cả mẫu giao dịch so

sánh

x

chỉ số tình huống thửa đất chờ định giá hoặc tình huống bình thường

(4-8)

Chỉ số tình huống thửa đất mẫu so sánh

74

d) Hiệu chỉnh thời gianNgày giao dịch của mẫu giao dịch với ngày định giá của thửa đất chờ định giá là khác nhau.

Thông thường thì ngày giao dịch là phát sinh trước, và ngày định giá là phát sinh sau. Giữa thời gian đó, giá cả đất đai rất có khả năng thay đổi, cho nên cần phải hiệu chỉnh thời gian để giá cả của mẫu so sánh phù hợp với tình hình thị trường thực tế của ngày định giá.

Để hiệu chỉnh thời gian, phải phân tích tính toán sự biến động của chỉ số giá đất, để hiệu đính giá cả giao dịch thành giá cả ngày định giá. Công thức tính toán như sau:

Giá cả mẫu giao dịch đã hiệu chỉnh ngày

định giá=

Giá cả mẫu giao dịch x

Chỉ số giá cả của ngày định giá

(4-9)Chỉ số giá cả ngày giao dịch

Ngoài việc dùng chỉ số giá cả để tiến hành hiệu chỉnh thời gian như nói ở trên, còn có thể thông qua thu thập khối lượng lớn thông tin mẫu giao dịch, phân tích quy luật biến động của giá đất và thời gian để tính ra chỉ số biến động của giá đất mà tiến hành hiệu chỉnh thời gian đối với mẫu giao dịch. Như có thể xây dựng tương quan giữa giá đất và thời gian, tính ra hệ số tương quan rồi dùng chỉ số đó để hiệu chỉnh mẫu giao dịch.

e) Hiệu chỉnh nhân tố khu vựcNhân tố khu vực là đặc tính khu vực được tạo ra bởi sự kết hợp của điều kiện tự nhiên với

các nhân tố xã hội, kinh tế, hành chính... trong khu vực, và là nhân tố ảnh hưởng đến giá cả của đất đai. Nội dung chủ yếu của nhân tố khu vực gồm sự phát triển của khu vực, tình trạng giao thông, cơ sở hạ tầng, môi trường... của khu vực.

Sự phát triển của khu vực là quy mô phát triển dịch vụ thương nghiệp và sự ảnh hưởng của nó đối với việc sử dụng đất. Thường thì quy mô phát triển của dịch vụ thương nghiệp càng cao thì hiệu quả tích tụ của sử dụng đất đai càng cao, đồng thời khoảng cách đến trung tâm dịch vụ thương mại tăng thì hiệu quả sử dụng đất có xu thế giảm dần.

Tình trạng giao thông là mức độ thuận tiện của khu vực với bên ngoài bao gồm tình trạng đường xá, khoảng cách đến nhà ga, bến tầu... Tình trạng giao thông tốt thì giá đất cao, cho nên điều kiện giao thông tốt hay xấu ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất cao hay thấp.

Cơ sở hạ tầng bao gồm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đó là tình trạng về cấp thoát nước, cấp điện, thông tin, trường tiểu học, rạp chiếu phim, bệnh viện... trong khu vực có đồng bộ hay không, điều này rất có ý nghĩa khi xác định giá đất phục vụ mục đích để ở.

Môi trường chủ yếu là mức độ tốt xấu của môi trường trong khu vực, cây xanh của môi trường, mức độ tươi đẹp cũng là những nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến hiệu ích sử dụng đất.

Thông qua việc hiệu chỉnh đối với nhân tố khu vực, có thể loại trừ sự sai lệch về giá cả giữa mẫu giao dịch với thửa đất chờ định giá gây ra bởi sự khác nhau về đặc tính khu vực. Cho nên, hiệu chỉnh nhân tố khu vực là một hiệu chỉnh cơ bản trong những điểm khó và trọng điểm của phương pháp so sánh trực tiếp.

Hiệu chỉnh nhân tố khu vực trong phương pháp so sánh trực tiếp bao gồm các bước sau đây:

a. Xác định phần tử so sánh. Là căn cứ vào đối tượng xác định giá đất cụ thể dể lựa chọn nội dung các phần tử so sánh trong nhân tố khu vực được xác định. Có thể tham khảo bảng điều tra 4.1 về các khoản mục phần tử so sánh.

b. Tìm các hệ số hiệu chỉnh của các phần tử so sánh .

Đối với việc hiệu chỉnh so sánh của nhân tố khu vực, sau khi đã xác định được khoản mục phần tử so sánh, phải chuyển điều kiện của các phần tử thành chỉ số định lượng có thể so sánh. Nói chung, phương pháp xác định chỉ số định lượng của các phần tử so sánh có mấy loại sau đây:

75

Dùng cự ly làm thước đo để so sánh. Như so sánh các cự ly đến trung tâm dịch vụ thương nghiệp, cự ly đến một đầu mối giao thông công cộng nào đó... Căn cứ vào cự ly để so sánh.

Dùng số điểm ảnh hưởng tính được bằng công thức số học hoặc công thức kinh nghiệm làm thước đo để so sánh. Nghĩa là dùng một công thức nhất định tính toán ra số điểm ảnh hưởng của nhân tố, rồi lấy điểm số làm căn cứ để so sánh.

Về phương thức so sánh của các phần tử trong nhân tố, có thể dùng phương pháp so sánh trực tiếp, cũng có thể dùng phương pháp so sánh gián tiếp. Phương pháp so sánh trực tiếp là trực tiếp đánh giá sự khác biệt của thửa đất chờ định giá với thửa đất mẫu so sánh, xác định hệ số hiệu chỉnh so sánh. Như có thể lấy chỉ số điều kiện một phần tử nào đó của thửa đất chờ định giá làm cơ số (100%), đem so sánh với chỉ số điều kiện phần tử đó của thửa đất mẫu giao dịch, nếu phần tử đó tốt hơn của thửa đất chờ định giá, thì chỉ số điều kiện phần tử đó của mẫu so sánh lớn hơn 100%, nếu phần tử kém hơn đất chờ định giá thì chỉ số điều kiện phần tử đó của mẫu so sánh nhỏ hơn 100%. Phương pháp so sánh gián tiếp, là phương pháp thông qua so sánh đất tiêu chuẩn (thửa đất) với thửa đất chờ định giá và thửa đất mẫu so sánh để lập nên quan hệ so sánh giữa thửa đất chờ địnhgiá với mẫu đất so sánh. Như có thể lấy chỉ số điều kiện một phần tử của thửa đất tiêu chuẩn làm cơ số - 100%, đồng thời xác định giá đất giá trị chỉ số điều kiện của các phần tử thửa đất chờ định giá và thửa đất mẫu giao dịch, rồi thông qua thửa đất tiêu chuẩn mà xây dựng quan hệ so sánh giữa thửa đất chờ định giá với thửa đất mẫu so sánh.

Trên cơ sở phân tích quan hệ tương quan giữa giá đất với các phần tử ảnh hưởng, tổng kết thành tiêu chuẩn lượng hoá và quy luật của các điều kiện phần tử, khi định giá cụ thể, căn cứ vào điều kiện chỉ tiêu các phần tử đối chiếu với quy luật và tiêu chuẩn nói trên, và dựa vào kinh nghiệm của người định giá để xác định chỉ số điều kiện của các nhân tố và hệ số hiệu chỉnh.

c. Dùng hệ số hiệu chỉnh nhân tố khu vực tính toán được để tiến hành hiệu chỉnh nhân tố khu vực.

Công thức tính toán như sau:

Giá cả mẫu so sánh sau khi hiệu chỉnh nhân tố khu vực

=Giá cả mẫu giao dịch so

sánhx

Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa đất chờ định giá

(4-10)Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa

đất mẫu so sánh

f) Hiệu chỉnh nhân tố cá biệtNhân tố cá biệt là những nhân tố cấu thành đặc tính cá biệt của thửa đất (điều kiện thửa đất)

và sản sinh ảnh hưởng đối với giá cả. Nội dung của việc so sánh nhân tố cá biệt chủ yếu có diện tích, hình dáng đất đai (thửa đất), địa hình, địa chất, chiều sâu của thửa đất so với mặt đường, vị trí mặt đường...

Diện tích thửa đất ảnh hưởng trực tiếp đến sử dụng đất đai. Với những mục đích sử dụng khác nhau, thường đều có yêu cầu về diện tích phù hợp nhất, diện tích quá nhỏ thì không thuận lợi cho việc sử dụng; diện tích quá lớn lại sẽ ảnh hưởng đến hiệu ích sử dụng. Vì vậy diện tích có phù hợp hay không là tiêu chí quan trọng để phân tích hiệu quả sử dụng đất.

Hình dáng của thửa đất khác nhau cũng ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất đai. Trong điều kiện bình thường, thì thửa đất hình chữ nhật hoặc hình vuông là thuận lợi cho việc sử dụng hơn là những thửa đất có hình tam giác hoặc hình bất quy tắc.

Điều kiện địa hình, địa chất của thửa đất cũng ảnh hưởng trực tiếp đến sử dụng đất, như điều kiện địa hình bằng phẳng địa chất tốt sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Hiệu quả sử dụng thửa đất thường có quy luật giảm dần theo chiều sâu giáp mặt đường phố. Trong điều kiện với một chiều rộng nhất định, nếu chiều sâu giáp đường phố càng sâu thì hiệu quả

76

sử dụng đất càng kém, và khi tỷ lệ giữa chiều rộng, chiều sâu đạt được trạng thái phù hợp thì hiệu quả sử dụng đất là tốt nhất.

Vị trí tiếp giáp mặt đường khác nhau của thửa đất có ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng, nói chung xét từ việc sử dụng cho mục đích thương nghiệp, thửa đất nằm ở góc phố có hiệu quả lớn hơn rất nhiều so với thửa đất giáp mặt phố thông thường, và giữa đất ở góc phố ngã tư với đất ở góc phố ngã ba cũng tồn tại những khác biệt về tiện ích sử dụng.

Mục đích hiệu chỉnh nhân tố cá biệt là phải thông qua hiệu chỉnh loại trừ những khác biệt về giá cả giữa thửa đất chờ định giá với thửa đất mẫu so sánh do những sai khác về nhân tố cá biệt tạo nên, để thuận lợi cho việc xác định giá đất giá cả của thửa đất chờ định giá.

Phương pháp hiệu chỉnh nhân tố cá biệt bao gồm các bước:

(1) Xác định nhân tố so sánh;

(2) Đánh giá hệ số điều chỉnh so sánh của các nhân tố;

(3) Dùng hệ số hiệu chỉnh so sánh để hiệu chỉnh giá đất... Trình tự phương pháp và công thức tính toán về cơ bản giống với phương pháp hiệu chỉnh nhân tố khu vực.

Do ảnh hưởng của nhân tố khu vực đối với việc sử dụng đất có những đặc điểm riêng nên phương pháp xác định giá đất hệ số hiệu chỉnh so sánh phần tử không hoàn toàn giống với phương pháp xác định giá đất của nhân tố khu vực, ngoài việc có thể dùng kinh nghiệm để cho điểm làm thước đo so sánh ra, còn có thể dùng phương pháp tiến hành phân tích quan hệ tương quan của các phân tử trong nhân tố với giá đất để xác định hệ số ảnh hưởng giá đất của các phần tử cá biệt.

g) Hiệu chỉnh số năm sử dụngSố năm sử dụng đất đai là theo thoả thuận trong giao dịch. Số năm sử dụng đất đai dài hay

ngắn trực tiếp ảnh hưởng khả năng thu nhập của đất đai. Nếu sau khi xác định được khả năng thu nhập hàng năm của đất đai, thời hạn sử dụng đất đai càng dài, tổng thu nhập đất đai càng nhiều, thì hiệu quả sử dụng đất cũng càng cao, và do đó giá cả đất đai cũng nâng cao. Cho nên, thông qua hiệu chỉnh số năm sử dụng đất, có thể loại trừ những khác biệt về giá cả đất đai do thời hạn sử dụng đất không giống nhau tạo nên.

(1) Tính toán hệ số hiệu chỉnh năm sử dụng, hệ số hiệu chỉnh niên hạn theo công thức sau đây:

K = n

m

r

r

)1(11

)1/(11

(4-11)

Trong đó: K - hệ số hiệu chỉnh niên kỳ để hiệu chỉnh niên kỳ của mẫu so sánh thành niên kỳ sử dụng thửa đất chờ định giá.

r - Suất lợi tức hoàn vốn.

m - niên kỳ sử dụng của thửa đất chờ định giá.

n - niên kỳ sử dụng của mẫu so sánh.

(2) Dùng hệ số hiệu chỉnh niên kỳ để tiến hành hiệu chỉnh niên kỳ đối với giá đất mẫu giao dịch, sẽ có:

Giá đất sau khi hiệu chỉnh niên kỳ = Giá cả mẫu giao dịch x K

h) Hiệu chỉnh suất dung tíchNhư đã nói ở trên, suất dung tích là tỷ lệ của tổng diện tích xây dựng so với diện tích của cả

thửa đất. Trong khu vực đô thị, thì quy hoạch đô thị có những quy định hạn chế nhất định đối với suất dung tích của khu vực đó. Suất dung tích lớn hay nhỏ ảnh hưởng trực tiếp đến mức độ sử dụng đất cao hay thấp. Nói chung, suất dung tích càng lớn, hiệu quả sử dụng đất sẽ càng cao, từ đó mà giá đất cũng được nâng cao tương ứng, cho nên khi xác định giá đất giá đất phải tiến hành hiệu chỉnh suất dung tích, thông qua hiệu chỉnh suất dung tích, loại trừ được những sai khác về mức giá đất do sự khác nhau về suất dung tích tạo ra.

77

Phương pháp hiệu chỉnh cụ thể của việc hiệu chỉnh suất dung tích cũng dùng hệ số hiệu chỉnh để hiệu chỉnh giá đất. Hiệu chỉnh suất dung tích trước tiên phải điều tra phỏng vấn để biết được chỉ tiêu được quy định về suất dung tích, và mức hiện trạng của suất dung tích theo quy hoạch đô thị của khu vực có đất chờ định giá. Sau đó căn cứ vào phân tích tương quan của suất dung tích với giá đất, xây dựng hệ số hiệu chỉnh suất dung tích, cuối cùng dùng hệ số hiệu chỉnh suất dung tích để hiệu chỉnh giá đất được điều chỉnh.

Hiệu chỉnh suất dung tích có thể dùng công thức sau đây để tính toán:

Giá cả mẫu giao dịch sau khi hiệu chỉnh suất dung

tích

=Giá cả

thửa đất so sánh

x

Hệ số hiệu chỉnh suất dung tích của thửa đất chờ định giá

(4-12)

Hệ số hiệu chỉnh suất dung tích của thửa đất mẫu so sánh

i) Xác định cuối cùng giá cả đất đaiMẫu so sánh giao dịch thị trường được xác định qua lựa chọn, sau khi dùng các công thức

tương quan để tiến hành hiệu chỉnh tình huống, hiệu chỉnh thời gian, hiệu chỉnh nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt, hiệu chỉnh niên hạn sử dụng, hiệu chỉnh suất dung tích... thì sẽ có được giá cả chuẩn so sánh tính thử của đất đai chờ bình xét.

Vì trong quá trình dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất, phải lựa chọn nhiều mẫu giao dịch so sánh, nên sau khi thông qua hiệu chỉnh sẽ có nhiều giá chuẩn so sánh tính thử tương ứng, mà giá chuẩn so sánh của thửa đất chờ định giá cuối cùng chỉ có thể là 1, cho nên cần phải tiến hành phân tích so sánh đối với từng giá cả chuẩn so sánh tính thử, để xác định tổng hợp giá chuẩn so sánh hợp lý của thửa đất chờ định giá.

Có 2 loại phương pháp cơ bản xác định tổng hợp giá đất để xử lý đối với nhiều giá cả chuẩn so sánh:

1. Phương pháp bình quân giản đơn. Trực tiếp lấy trị số bình quân của nhiều giá chuẩn so sánh làm kết quả tổng hợp cuối cùng.

2. Lấy số trung gian hoặc số chiếm đa số trong số nhiều giá chuẩn so sánh làm kết quả tổng hợp của giá đất.

Trong xác định giá đất thực tế bằng phương pháp so sánh trực tiếp, thì việc xác định giá đất chuẩn so sánh hợp lý cuối cùng là cần phải sau khi căn cứ vào xử lý số học, lại còn phải thêm vào đó sự phán đoán, phân tích theo kinh nghiệm của nhiều mặt mới quyết định được.

2.3. Ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đấtTrong một thành phố nào đó có một thửa đất nhà ở cần phải xác định giá, căn cứ vào điều

kiện của địa phương, đã chọn được 4 thửa đất tương tự đã giao dịch, tình huống giao dịch của mấy thửa đất đó là thống nhất với thửa đất chờ định giá, các so sánh điều kiện khác như trong bảng 4.2.

Về ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt đối với giá đất, kết quả so sánh điều kiện thửa đất chờ định giá với điều kiện thửa đất mẫu như kê trong bảng 3.2, con số trong bảng là dương, biểu thị thửa đất chờ định giá ưu thế hơn thửa đất đã giao dịch, con số to hay nhỏ biểu hiện mức độ tốt xấu của thửa đất chờ định giá.

Bảng 4.2.

Hạng mụcĐất đai

chờ định giá

Mẫu so sánh A

Mẫu so sánh B

Mẫu so sánh C

Mẫu so sánh D

Mục đích sử dụng Nhà ở Nhà ở Nhà ở Nhà ở Nhà ở

Ngày giao dịch thànhNgày định giá 10.2004

10.2003 12.2003 8.2004 4.2003

78

Giá cả giao dịch thành 12 triệu/m2 13 triệu/m2 14 triệu/m2 10 triệu/m2

Suất dung tích 2 3 3 4 2

Điều kiện khu vực

Vị trí 0 -2% -3% 0 -3%

Cơ sở hạ tầng

0 -1% -2% +2% 0

Giao thông 0 -2% 0 +3% -2%

Điều kiện cá biệt

Địa thế 0 -2% +1% 0 -2%

Hình dáng 0 +3% 0 +5% -4%

Khác 0 -2% -3% 0 -2%

Biết chỉ số giá cả của thành phố đó tháng 1.2003 là 10,0, sau đó mỗi tháng tăng lên 1%, hệ số hiệu chỉnh suất dung tích như trong bảng 3.

Bảng 4.3.

Suất dung tích 1 2 3 4 5

Hệ số hiệu chỉnh 1 1,8 2,4 3,0 3,5

Theo những điều kiện trên đây tính toán giá cả đơn vị đất đai của thửa đất nhà ở này vào tháng 10 năm 2004.

Quá trình định giáCăn cứ vào các điều kiện nêu trên, dùng phương pháp so sánh trực tiếp tiến hành xác định

giá đất.

Tình huống giao dịch là thống nhất, nên miễn tiến hành hiệu chỉnh tình huống giao dịch.

Xây dựng bảng chỉ số giá đất của địa phương.

Căn cứ vào những điều kiện đã cho, chỉ số giá đất tháng 1 năm 2003 là 10,0, sau đó mỗi

tháng tăng 1%, vậy chỉ số giá cả của địa phương như trong Bảng 4.4.

Bảng 4.4.

Thời gian 1/

2003

2/

2003

4/

2003

10/

2003

12/

2003

1/

2004

8/

2004

10/

2004

Chỉ số giá đất 100 101 103 109 111 112 119 121

Hiệu chỉnh suất dung tích đã có bảng hệ số hiệu chỉnh tương ứng.

Xác định chỉ số điều kiện của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt.

Căn cứ điều kiện của đề mục, chữ số trong bảng 3.4. là kết quả so sánh giữa thửa đất chờ định giá với từng thửa đất mẫu, số dương biểu thị đất chờ định giá ưu việt hơn đất mẫu so sánh, và điều kiện nhân tố lớn hơn 100. Trong ví dụ này lại lấy đất chờ định giá để so sánh với từng nhân tố trong khu vực và nhân tố cá biệt của thửa đất giao dịch thành, mà trong nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt còn chia ra nhiều phần tử riêng biệt, nên việc hiệu chỉnh của 2 nhân tố này phải dùng công thức trong chương này.

Tính toán giá cả đất đai các mẫu sau khi hiệu chỉnh.

79

Xác định đơn giá thửa đất chờ định giá.

Hiệu chỉnh tình

huống

Hiệu chỉnh thời gian

Hiệu chỉnh suất dung tích

Hiệu chỉnh nhân

tố khu vực

Hiệu chỉnh nhân tố các biệt

A. 12 x100

100x

109

121x

4,2

8,1x

100

95x

100

99x = 9,396 (triệu/m2)

B. 13 x100

100x

119

121x

4,2

8,1x

100

95x

100

98x = 9,807 (triệu/m2)

C. 14 x100

100x

119

121x

0,3

8,1x

100

105x

100

105x = 9,417 (triệu/m2)

D. 10 x100

100x

103

121x

8,1

8,1x

100

95x

100

92x = 10,267 (triệu/m2)

Vì sự khác biệt về giá cả tính thử của 4 tính toán nói trên không lớn, nên dùng phép bình quân để tính được đơn giá của thửa đất chờ định giá là:

4

1( A + B + C + D ) = 9,720 (triệu/m2)

3. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

3.1. Khái quát về phương pháp thặng dư

a) Ðịnh nghĩa phương pháp thặng dưPhương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết, hay phương pháp tính

ngược. Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập. Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất động sản được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình. Như vậy phương pháp thặng dư là một loại phương pháp trên cơ sở tính toán giá cả giao dịch bình thường của bất động sản đã hoàn thành việc phát triển, sau khi khấu trừ chi phí xây dựng công trình và các chi phí như chi phí nghiệp vụ liên quan đến xây dựng, mua bán, lợi tức, thuế... Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá.

b) Nguyên lý của phương pháp thặng dư Nguyên lý của phương pháp thặng dư dựa trên lý luận: nếu có một người muốn mua một

thửa đất để tiến hành phát triển, hy vọng có được một mức lợi nhuận không ít hơn lợi nhuận bình thường khi đầu tư số tiền đó vào chỗ khác, lúc đó giá cả cao nhất mà ông ta tình nguyện chi cho thửa đất đó là mức còn lại sau khi lấy giá nhà (giá hỗn hợp nhà đất trong tương lai được dự tính) trừ đi chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, lợi nhuận và thuế.

Ngoài ra, phương pháp thặng dư còn có thể thông qua việc tính ra thu nhập để có được giá cả của đất đai hoặc nhà ở.

Phương pháp thặng dư ngoài việc dùng để định giá đất đai ra, còn được sử dụng nhiều trong định giá các hạng mục phát triển tài sản nhà đất và quyết sách đầu tư. Cụ thể có thể ứng dụng ở 3 mặt sau đây:

80

1. Xác định giá cả cao nhất mà nhà đầu tư có đất chờ phát triển có thể chi trả. Ðối với mỗi hạng mục phát triển, nhà đầu tư phải phân tích và dự toán giá cả bất động sản sau khi đã hoàn thành phát triển, giá thành phát triển và lợi nhuận bình thường mà ông ta cần thu được, từ đó để xác định giá cao nhất của khu đất mà ông ta chi trả được, giá mua thực tế của nhà đầu tư phải thấp hơn hoặc bằng với giá đó để bảo đảm được thu nhập bình thường.

2. Xác định lợi nhuận định kỳ của hạng mục phát triển cụ thể. Sau khi có được đất đai, chi phí để có được đất lúc đó là chi phí đã biết, lấy tổng giá trị phát triển đất đai, trừ đi chi phí mua đất, chi phí phát triển thì phần còn lại là lợi nhuận thu được từ hạng mục phát triển đó. Nếu khoản lợi nhuận đó cao hơn hoặc bằng với lợi nhuận mong muốn của nhà đầu tư thì hạng mục đó là khả thi, nếu không thì hạng mục đó phải tiến hành chậm lại hoặc tạm thời huỷ bỏ.

3. Xác định chi phí giá thành cao nhất có thể phát sinh trong các hạng mục phát triển. Khi đã xác định được chi phí mua đất và lợi nhuận mong muốn, thì có thể dùng phương pháp thặng dư để tính toán số khống chế cao nhất của các chi phí giá thành trong quá trình phát triển để đảm bảo chi phí giá thành của các hạng mục trong quá trình phát triển được khống chế một cách có hiệu quả.

c) Công thức tính toán của phương pháp thặng dưCăn cứ vào nguyên lý của phương pháp thặng dư, công thức cơ bản dùng phương pháp

thặng dư để xác định giá đất như sau:

V = A - ( B + C ) (4-13)

Trong đó: V là giá cả của đất được mua để phát triển;

A là tổng giá trị phát triển hoặc giá trị vốn của bất động sản sau khi đã hoàn thành phát triển;

B là giá thành phát triển của tất cả hạng mục phát triển;

C là lợi nhuận hợp lý của người phát triển.

Hoặc

Giá đất

=Giá nhà - Chi phí xây dựng (1 + i + r + p + ir + ip)

(4-14)1 + r + p

Trong đó: i là cơ số của chi phí xây dựng dùng để tính tỷ lệ phần trăm chi phí cho nhân viên chuyên môn;

r là suất lợi tức bình thường;

p là suất lợi tức bình thường.

Lưu ý cả 2 công thức này chưa tính đến trường hợp phát sinh giá đất và chi phí của các hạng mục vào những thời gian khác nhau, nghĩa là chưa tính đến sự khác nhau về giá trị theo thời gian của các chi phí phát triển, mà trong công tác định giá thực tế, phải xem xét một cách cẩn thận đối với thời gian của giá đất và đầu tư cho các khoản chi phí và thời gian cụ thể có được thu nhập, những phân tích cụ thể thì xem những nội dung có liên quan của mục 1 chương này, mà không nên máy móc sử dụng công thức này.

d) Ðặc điểm của phương pháp thặng dư và phạm vi ứng dụng

Ðặc điểm của phương pháp thặng dư

Căn cứ vào nguyên lý và công thức tính toán của phương pháp thặng dư, định giá theo phương pháp thặng dư là phân tích trên góc độ của thương gia phát triển, để tính toán chi phí cao nhất có thể chi ra để mua đất. Độ tin cậy của phương pháp thặng dư quyết định bởi mấy điểm sau đây:

(1) Xác định chính xác phương thức sử dụng đất tốt nhất (bao gồm mục đích sử dụng, cường độ sử dụng, kiểu dáng của công trình, cảnh quan bên ngoài, thiết bị nội thất và bố cục...) dựa trên nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc hợp pháp của định giá đất đai;

81

(2) Phán đoán chính xác giá tiêu thụ cả đất đai và công trình sau khi hoàn thành xây dựng, trên cơ sở nắm chắc tình hình thị trường bất động sản và quan hệ cung cầu;

(3) Xác định chính xác chi phí phát triển đất đai và lợi nhuận bình thường của công trình...

Phương pháp thặng dư có những giả thiết và điều kiện sau đây:

(1) Mặc dù tổng giá bất động sản hoặc tiền thuê cho đến việc chi trả cho giá thành của các khoản đều là phát sinh trong tương lai, nhưng tất cả các số liệu về tổng giá bất động sản, tiền thuê và giá thành sử dụng trong định giá theo phương pháp thặng dư đều căn cứ vào số liệu trước mắt để tính ra. Ðó là vì rất khó dự tính được một cách chuẩn xác giá thành, tiền thuê và những biến động nhỏ của giá cả trong tương lai, đồng thời trong thời gian phát triển, không những tiền thuê hoặc giá tiêu thụ sẽ tăng lên (hạ xuống), mà các loại giá thành phát triển cũng sẽ tăng lên (hạ xuống). Cho nên trong định giá bằng phương pháp thặng dư ẩn chứa một giả thiết là: những biến động liên quan trong việc định giá theo phương pháp thặng dư đó, trong thời gian phát triển sẽ không phát sinh những biến động lớn. Ðương nhiên, nếu dùng phương pháp định giá để tiến hành tính khả thi của các hạng mục hoặc phân tích quyết sách đầu tư, cũng có thể thông qua phân tích và điều tra tỉ mỉ thị trường để dự tính số liệu về tiền thuê định kỳ, giá tiêu thụ và giá thành, hoặc tiến hành cân nhắc sự thay đổi thu chi một cách chính xác hơn.

(2) Giả thiết tiền thuê và giá cả giao dịch bất động sản sẽ không hạ thấp trong thời gian phát triển, đồng thời không xét đến những ảnh hưởng của vật giá tăng lên.

(3) Giả thiết việc đầu tư vào giá thành các khoản trong thời gian phát triển là đồng đều hoặc đồng đều trong từng giai đoạn.

Những điều kiện giả thiết nói trên được thể hiện càng rõ ràng trong định giá theo phương pháp thặng dư ở nước ngoài (Trung Quốc, Nhật Bản...)

Phạm vi áp dụng của phương pháp thặng dưTừ công thức tính toán và đặc điểm của phương pháp thặng dư, có thể thấy phương pháp

thặng dư chủ yếu là dùng để xác định giá đất cho mấy loại hình sau đây:

(1) Ðịnh giá cho đất đai chờ phát triển;

(2) Ðịnh giá nhà đất tái phát triển phải di chuyển cải tạo, lúc đó chi phí xây dựng trong công thức còn bao gồm cả chi phí di chuyển.

(3) Ðịnh giá đất đai hoặc công trình nhà đất có thể sử dụng trực tiếp khi chỉ chỉnh lý xong đất đai hoặc nhà ở, lúc đó giá nhà trong công thức là giá đất sau chỉnh lý, chi phí xây dựng là chi phí chỉnh lý.

(4) Định giá đất trong công trình nhà đất hiện có, nghĩa là lấy giá nhà đất trừ đi giá nhà, phần còn lại là giá đất.

Như vây, khi không thể dùng các phương pháp khác để nắm được giá cả đất đai hoặc công trình một cách rõ ràng, thì phương pháp thặng dư là phương pháp có hiệu quả để định giá đất trong công trình nhà đất hiện có. Ví dụ, khi phải tiến hành định giá đất có kèm theo công trình, mặc dầu có thể dùng phương pháp so sánh mẫu thực tế để tìm ra giá cả của đất trống, nhưng đối với tình hình vì có công trình mà làm cho giá đất bị hạ thấp, thì phải giảm giá bao nhiêu, nếu chỉ dựa vào phương pháp so sánh mẫu thực tế thì khó đưa ra kết quả chính xác, còn dùng phương pháp thặng dư thì có thể tính ra được giá cả đất đai có kèm theo công trình. Tuy nhiên, khi công trình là tương đối mới và trong trạng thái được sử dụng hiệu quả nhất, thì phương pháp thặng dư mới là phương pháp hiệu quả nhất; nếu không thì dùng phương pháp này cũng không chắc có được giá cả thích hợp. Phương pháp nói trên là có hiệu quả để bình xét giá đất có kèm công trình. Về lý luận là như vậy, nhưng trên thực tế thì đa số lại khó có được giá cả thích hợp. Ví dụ, khi nhà cửa được xây dựng không lâu, mà sử dụng không phải là hiệu quả nhất, thì dùng phương pháp dư đất đai để tìm ra giá đất thoả đáng là tương đối khó khăn; nếu công trình đã cũ, tiền thuê rẻ, có sai lệch về thu nhập từ đất đai, thì tìm ra được giá cả thu nhập đất đai một cách thoả đáng cũng khó khăn.

Trong định giá bằng phương pháp thặng dư, do bao gồm tương đối nhiều nhân tố có thể thay đổi, nên có khi kết quả định giá khác nhau rất xa giữa những người định giá khác nhau đối với cùng

82

một thửa đất. Ðiều này càng thể hiện tính chất quan trọng của kinh nghiệm của người định giá và tài liệu. Xét từ thị trường bất động sản hiện nay, khi đất đai có giá trị phát triển hoặc tiềm năng phát triển, phương pháp thặng dư vẫn là một phương pháp định giá quan trọng đáng tin cậy và thực dụng.

3.2. Trình tự định giá bằng phương pháp thặng dưCăn cứ vào ngyuên lý và đặc điểm của phương pháp thặng dư, trình tự của phương pháp

thặng dư như sau:

1. Ðiều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá;2. Xác định phương thức sử dụng phát triển đất đai tốt nhất;

3. Xác định tổng giá bất động sản sau khi phát triển;

4. Tính toán chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, thuế, chi phí cho thuê và lợi nhuận mà người phát triển cần có...

a) Ðiều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá (1) Ðiều tra vị trí của đất đai, nắm chắc tính chất của thành phố có thửa đất với hiện trạng sử

dụng và điều kiện đất đai xung quanh, để cung cấp căn cứ cho việc lựa chọn phương thức sử dụng tốt nhất.

(2) Ðiều tra rõ diện tích, hình dáng đất đai, tình hình địa chất, thiết bị cơ sở, để cung cấp căn cứ có việc tính toán chi phí xây dựng.

(3) Ðiều tra yêu cầu sử dụng đất đai, nắm chắc quy định của chính phủ đối với việc sử dụng thửa đất đó, suất dung tích, tỷ lệ che phủ, hạn chế về chiều cao xây dựng... để phục vụ cho việc xác định quy mô, hình dáng của công trình.

(4) Ðiều tra tình hình về quyền lợi của thửa đất đó, bao gồm việc làm rõ tính chất của quyền lợi, niên hạn sử dụng, có được tiếp tục hay không, và những quy định có liên quan về chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp... nắm được tình hình của các quyền này chủ yếu là để phục vụ cho việc xác định giá trị của bất động sản, giá tiêu thụ, và tiền cho thuê... sau khi hoàn thành việc phát triển.

b) Xác định phương thức sử dụng phát triển tốt nhấtTrong phạm vi cho phép theo những hạn chế về quy hoạch và quản lý của Chính phủ, căn cứ

vào điều kiện đất đai, điều kiện thị trường đất đai đã điều tra được, để xác định phương thức sử dụng tốt nhất đối với thửa đất, bao gồm (mục đích sử dụng, tỷ lệ dung tích xây dựng, tỷ lệ che phủ đất đai, chiều cao xây dựng...) Trong việc lựa chọn phương thức tốt nhất để phát triển, thì điều kiện quan trọng nhất là phải chọn được mục đích sử dụng đất tốt nhất. Khi lựa chọn mục đích sử dụng đất, phải tính đến nhu cầu của xã hội và xu thế phát triển trong tương lai của loại sử dụng đó, nghĩa là phải phân tích năng lực tiếp nhận của thị trường địa phương, trong thời gian hạng mục đó hoàn thành, cần nhất là loại hình công trình nhà đất nào. Ví dụ, một thửa đất nào đó Chính phủ quy định là để xây dựng khách sạn, chung cư hoặc toà nhà văn phòng, nhưng khi định giá thực tế thì nên chọn loại sử dụng nào? Trước hết phải điều tra so sánh quan hệ cung cầu và xu hướng đối với khách sạn, chung cư, toà nhà làm việc của thành phố và khu vực có thửa đất đó. Nếu nhu cầu của xã hội đối với khách sạn, nhà văn phòng bắt đầu có xu thế bão hoà, biểu hiện ở xu thế giảm tỷ lệ khách thuê phòng, tỷ lệ cho thuê phòng làm việc... nhưng số người muốn thuê hoặc mua nhà chung cư lại tăng dần, và gần đây lượng nhà chung cư có thể cung cấp lại tương đối ít, thì có thể chọn xây dựng nhà chung cư là mục đích sử dụng tốt nhất của thửa đất đó.

c) Xác định tổng giá bất động sản sau khi hoàn thành phát triểnCăn cứ vào loại hình phát triển của bất động sản, tổng giá bất động sản sau khi hoàn thành

phát triển (tổng giá trị phát triển) có thể tính được theo hai cách:

(1) Ðối với bất động sản như nhà ở, nhà xưởng công nghiệp... thì phải theo giá cả giao dịch thị trường của những bất động sản cùng loại sử dụng, cùng tính chất và kết cấu trên thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển).

83

2. Ðối với bất động sản cho thuê hoặc bất động sản thương nghiệp, thì việc xác định tổng giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển, có thể căn cứ vào mức tiền thuê và mức chi phí cho thuê của các bất động sản cùng loại sử dụng, cùng tính chất, kết cấu và điều kiện trang trí trên thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định thu nhập của việc cho thuê bất động sản được phát triển, rồi dùng phương pháp thu nhập để chuyển thu nhập thành tổng giá bất động sản. Khi xác định cụ thể, cần phải đánh giá mấy yếu tố sau đây: tiền thuê tháng hoặc tiền thuê năm trên một đơn vị diện tích; mức chi phí cho thuê bất động sản; suất lợi tức hoàn vốn bất động sản; diện tích có thể cho thuê.

Ví dụ, căn cứ vào mức tiền thuê trong 1 tháng trong thị trường nhà đất hiện nay, những bất động sản tương tự với bất động sản được phát triển là 200 nghìn đồng cho mỗi m2, trong đó chi phí quản lý là 30%, tỷ lệ hoàn vốn của loại bất động sản này là 8%, tổng diện tích sử dụng là 4.000 m2, tỷ lệ có thể cho thuê là 85%, thì tổng giá của bất động sản được phát triển có thể xác định là:

200 x (1 - 30%) x 12 x 4.000 x 85% x %8

1= 7.140 triệu đồng

d) Tính toán các khoản chi phí (1) Tính toán chi phí xây dựng

Chi phí xây dựng bao gồm chi phí công trình trực tiếp, chi phí công trình gián tiếp, lợi nhuận nhà thầu xây dựng... có thể tính bằng phương pháp so sánh, nghĩa là thông qua chi phí xây dựng thông thường hoặc bình quân của công trình tương tự hiện nay của địa phương để tính ra, cũng có thể dùng phương pháp dự toán khái quát công trình xây dựng để tính toán. Chi phí xây dựng thường là thông qua tổng diện tích xây dựng và giá thành đơn vị diện tích xây dựng để tính toán ra.

(2) Tính toán chi phí nghiệp vụ

Chi phí nghiệp vụ bao gồm chi phí thiết kế kiến trúc, chi phí dự toán công trình... thường là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của chi phí xây dựng.

(3) Tính toán chi phí ngoài dự kiến

Trong phương pháp thặng dư, để bảo đảm tính an toàn của kết quả định giá, thường phải chuẩn bị có khoản chi phí ngoài dự kiến, thường là 2 ~ 5% của tổng chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ.

(4) Xác định chu kỳ xây dựng phát triển, tính toán lợi tức vốn phải trả

Chu kỳ xây dựng phát triển là nói về khoảng thời gian từ khi có được đất cho đến khi tiêu thụ hoặc cho thuê hết bất động sản, có thể chia ra 3 giai đoạn: thời kỳ thiết kế quy hoạch và dự toán công trình (từ khi có đất khởi công xây dựng), thời kỳ xây dựng công trình (từ khi khởi công đến hoàn thành xây dựng), thời kỳ để trống hoặc tiêu thụ (từ khi hoàn thành xây dựng đến hoàn tất tiêu thụ). Chu kỳ xây dựng phát triển phải căn cứ vào nghiên cứu tính khả thi của các hạng mục, đặc điểm của các hạng mục, yêu cầu kỹ thuật của công trình và tình hình của thị trường bất động sản... để xác định một cách tổng hợp.

Lợi tức là giá thành tài chính của toàn bộ dự toán vốn của phát triển. Vốn phải trả cho phát triển bất động sản bao gồm khoản tiền về giá đất, chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ và chi phí ngoài dự kiến... những khoản chi phí này có thời gian đầu tư khác nhau trong quá trình xây dựng bất động sản. Ví dụ: khoản tiền về giá đất là giá phải trả để có được quyền sử dụng đất đai, khi có được quyền sử dụng đất là phải chi trả; chi phí nghiệp vụ và chi phí ngoài sự kiến thì từ khi khởi động công trình và từng bước theo tiến triển của công trình, đến khi công trình được hoàn công. Có thể hiểu rằng trong thời kỳ xây dựng thì đầu tư đều đặn. Các khoản vốn chi ra này phải sau khi hoàn tất việc tiêu thụ mới thu hồi được toàn bộ, cho nên các khoản chi phí này là có thời gian chiếm dụng khác nhau trong quá trình xây dựng. Khi xác định mức lợi tức là phải căn cứ vào mức chi phí về tiền đất, chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ và thời gian chiếm dụng của từng khoản trong quá trình phát triển của bất động sản, lãi suất tiền vay cao thay thấp để tính toán. Ví dụ: Mức lợi tức tiền đất thì lấy toàn bộ dự toán tiền đất trong cả chu kỳ xây dựng để tính toán lợi tức của chi phí xây

84

dựng, chi phí nghiệp vụ thì tính theo một nửa thời kỳ xây dựng, hoặc một nửa chi phí số liệu đầu tư theo năm thì có thể chi tiết hoá, như thời kỳ xây dựng 2 năm, phần đầu tư vào năm thứ nhất thì thời kỳ tính toán thành 1 năm rưỡi, phần đầu tư vào năm thứ hai thì tính lợi tức nửa năm...); trong thời kỳ để trống hoặc tiêu thụ sau khi hoàn công thì lợi tức chi phí phát triển, chi phí nghiệp vụ phải tính toàn bộ cho cả thời kỳ.

(5) Tính toán tiền thuế

Tiền thuế chủ yếu là nói về thuế trong tiêu thụ bất động sản sau khi hoàn công, các khoản này phải được tính toán theo chính sách thuế hiện hành của Chính phủ, thường là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản sau khi hoàn công.

(6) Tính toán chi phí cho thuê bất động sản sau khi được xây dựng xong

Chi phí cho thuê chủ yếu là nói về chi phí đại lý môi giới cho thuê hoặc tiêu thụ bất động sản sau khi hoàn công, chi phí quảng cáo tiêu thụ thị trường, chi phí thủ tục mua bán... thường được tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản hoặc tiền thuê.

(7) Tính toán lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển

Lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển thường là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản hoặc tổng vốn dự chi (theo một tỷ lệ nhất định của tổng vốn dự chi để tính toán lợi nhuận, thì tỷ lệ đó thường gọi là tỷ lệ thù lao thu hồi đầu tư), tỷ lệ này cao hay thấp là phụ thuộc vào sự khác nhau của từng khu vực và loại hình của các hạng mục. Ví dụ: tỷ lệ thường dùng để tính toán lợi nhuận khi định giá theo phương pháp thặng dư ở nước Anh thường bằng 20% tổng vốn dự chi hoặc 17% tổng giá bất động sản. Ở trung Quốc quy định: lợi nhuận của thương nhân phát triển phải tính theo một tỷ lệ thù lao thu hồi vốn đầu tư giống nhau theo những thời kỳ đầu tư khác nhau, trong đó thời gian đầu tư 1 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 20%, thời gian đầu tư 2 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 30%, thời gian đầu tư 3 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 40%. Có khi cũng dùng tỷ lệ lợi nhuận hàng năm để tính toán lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển, phương pháp tính toán tương tự như phương pháp tính toán lợi tức kể trên.

e) Tính toán và xác định mức giáKhi tính toán, thường lấy những số liệu nói trên trực tiếp điền vào các công thức ban đầu để

tiến hành tính toán, tức là:

Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ - Chi phí ngoài dự kiến - Lợi tức - Chi phí cho thuê - Tiền thuế - Lợi nhuận thích hợp của thương nhân phát triển.

Lúc đó tuy trong phần lợi tức ở bên phải cũng bao gồm cả số chưa biết về giá đất, lợi nhuận nếu tính theo tỷ lệ thù lao thu hồi vốn hoặc lợi nhuận hàng năm cũng gồm có số chưa biết về giá đất nhưng trong đẳng thức chỉ có giá đất là số chưa biết, nên không ảnh hưởng đến việc tính toán mức giá đất. Trong tính toán định giá theo phương pháp thặng dư cũng có thể dùng một loại phương thức tính toán khác, để tránh xuất hiện tình huống 2 vế của đẳng thức đều có số chưa biết. Nghĩa là khi tính toán lợi tức, chỉ xem xét lợi tức của chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, chi phí ngoài dự kiến, lợi tức về giá đất tạm thời không tính, sau đó điền số liệu vào công thức là có thể có được mức giá đất, chỉ có điều mức giá đất đó là mức giá đất của bất động sản khi hoàn thành phát triển, chỉ cần bổ sung cập nhật là có được giá đất hiện hành. Ðó là một loại phương pháp thường dùng trong tính toán định giá theo phương pháp thặng dư ở nước ngoài. Ðiều cần nói là: thực chất của 2 phương pháp này là hoàn toàn giống nhau, nghĩa là trị số của 2 vế trong đẳng thức phải là trong cùng một thời điểm và kết quả tính toán phải hoàn toàn thống nhất.

Giá trị thặng dư tính toán được theo công thức nêu trên là chi phí lớn nhất mà thương nhân có thể chi trả để có được vùng đất phát triển trong điều kiện lúc đó. Do khi thương nhân nhận được quyền sử dụng khu đất, ngoài việc chi trả khoản tiền về giá đất, còn phải chi trả các chi phí về thủ tục pháp luật có liên quan đến việc nhận quyền sử dụng đất, chi phí về định giá đất và chi phí đăng ký cấp giấy chứng nhận... Cho nên phải trừ các khoản này trong giá trị thặng dư mới có được giá đất. Các chi phí phải trừ nói trên, thường là tính theo một tỷ lệ của giá đất chưa biết. Ví dụ, giá trị

85

thặng dư tính toán theo phương pháp thặng dư có được là 1000 triệu đồng, chi phí thủ tục pháp luật về quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tính toán theo 2% giá đất, thì có được giá đất của thửa đất chờ định giá là: 1000 ÷ (1 + 2%) = 981,4 (triệu đồng). Cuối cùng căn cứ vào mức giá đất tính được, kết hợp với kinh nghiệm của người định giá và các nhân tố khác để xác định tổng hợp giá đất.

3.3. Ứng dụng của định giá bằng phương pháp thặng dư

a) Đối tượng định giáThửa đất chờ định giá là khu đất trống, đã được quy hoạch cho phép xây dựng, tổng diện

tích xây dựng là 800 m2, niên hạn sử dụng đất là 50 năm.

Một công ty phát triển nào đó muốn tham gia đấu giá thửa đất đó, yêu cầu tính toán mức giá đất cao nhất có thể bỏ giá trong điều kiện trước mắt.

b) Quá trình định giá(1) Lựa chọn phương pháp định giá. Thửa đất này là đất trống chờ phát triển, phù hợp với

việc dùng phương pháp thặng dư để định giá.

(2) Xác định phương thức sử dụng tốt nhất. theo yêu cầu của quy hoạch thành thị, phương thức sử dụng phát triển tốt nhất của thửa đất đó là xây dựng nhà chung cư 8.000 m2.

(3) Ðiều tra thị trường, xác định thời gian xây dựng, giá trị phát triển và giá thành đầu tư... căn cứ vào điều tra thị trường của công ty đó và phân tích tính khả thi của các hạng mục này là 2 năm, sau đó có được quyền sử dụng đất là có thể khởi công, xây dựng xong là có thể cho bên ngoài thuê, tỷ lệ cho thuê dự tính là 90%, tiền thuê hàng năm của mỗi m2 xây dựng được dự tính là 300 nghìn đồng, chi phí cho thuê hàng năm là bằng 25% tiền thuê đất hàng năm. Dự toán chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ của mỗi m2 xây dựng là 2,5 triệu đồng, chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ của năm thứ nhất chiếm 40%, đầu tư năm thứ 2 là 60% còn lại. Trước mắt lãi suất tiền vay năm là 12%, suất hoàn vốn tổng hợp bất động sản của địa phương là 8%, chi phí pháp luật quyền sử dụng đất, đăng ký là 3% giá đất, công ty phát triển này yêu cầu tổng lợi nhuận không được thấp hơn 15% tổng giá bất động sản được phát triển.

(4) Tính giá đất

Áp dụng công thức tính toán giá đất:

Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ - Lợi tức - Thuế -Lợi nhuận của thương nhân phát triển.

Cách 1: trực tiếp tính toán lợi tức giá đất(1) Tính toán tổng giá bất động sản, dùng phương pháp thu nhập, thời hạn sử dụng 50 năm,

thời kỳ phát triển 2 năm, niên hạn có thể thu nhập là 48 năm.

Thu nhập hàng năm cho thuê bất động sản = 400.000 x 800 x 90% x (1 - 25%) = 324 triệu đồng.

Tổng giá bất động sản: 280,949.3])%81

1(1[

%8

324 48

(triệu đồng)

(2) Chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 2,5 x 800 = 2.000 (triệu đồng)

(3) Tổng lợi tức = giá đất x [(1 + 12%)2 - 1] + 2.000 x 40% x [(1 + 12%)1,5 - 1] + 2.000 x 60% x [( 1 + 12% )0,5 - 1]

= 0,2544 x giá đất + 218,2 (triệu đồng)

Dùng tính toán phúc lợi để tính toán lợi tức, thời gian tính lãi cho đến khi tiêu thụ hết thì kết thúc. Ðầu tư cho giá đất là suốt cả chu kỳ phát triển, thời gian tính lãi là 2 năm, đầu tư cho chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ là liên tục không gián đoạn, khi tính lãi, giả thiết là các năm đều có đầu tư đồng đều về xây dựng và nghiệp vụ, cho nên lượng đầu tư hàng năm tính theo bình quân nửa

86

năm một của năm đó, thời gian tính lãi cho lượng đầu tư của năm thứ nhất và năm thứ hai lần lượt là 1,5 năm và 0,5 năm.

(4) Lợi nhuận của thương nhân phát triển

= 3.949,280 x 15% = 592,392 (triệu đồng)

(5) Thuế cho thuê bất động sản đã được xem xét khi xác định tổng giá bất động sản.

(6) Lấy những số liệu trên điền vào công thức, có:

Giá đất = 3.949,280 – 2.000 - ( 0,2544 x giá đất + 218,2 ) – 592,392

Giá đất = 755,9072544,1

688,138.1 (triệu đồng)

(7) Vì thương nhân phát triển phải chi trả 3% giá đất cho chi phí pháp luật, định giá khi nhân được quyền sử dụng khu đất, nên giá đất mà thương nhân phát triển có thể chi trả là phải đem (6) trừ đi những chi phí nói trên.

Khoản giá cao nhất mà thương nhân có thể trả

= 316,881%31

755,907

(triệu đồng)

Cách 2: trong lợi tức không tính lợi tức của giá đất.

Tính toán tổng giá bất động sản, chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ, lợi nhuận, giống với phương thức 1, cho nên có:

(1) Tổng giá bất động sản = 3.949,280 (triệu đồng)

(2) Chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 2.000 (triệu đồng)

(3) Lợi tức của chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 2.000 x 40% x [(1 + 12%)1,5 - 1] + 2.000 x 60% x [( 1 + 12% )0,5 - 1] = 148,24 + 69,96 = 218,2 (triệu đồng).

(4) Lợi nhuận của thương nhân = 592,392 (triệu đồng)

(5) Ðiền vào công thức là có thể có được giá cả đất đai khi hoàn thành phát triển đất đai.

Giá đất khi hoàn thành phát triển = (1) – (2) – (3) – (4)

= 3.949,280 – 2.000 – 218,2 – 592,392

= 1.138,688 (triệu đồng)

(6) Do giá cả của (5) là giá cả khi hoàn thành phát triển, nghĩa là giá cả sau 2 năm, cho nên:

Giá cả hiện nay của khu đất = 755,907%)121(

688,138.12

(triệu đồng)

(7) Giá đất mà thương nhân có thể trả = 316,881%31

755,907

(triệu đồng)

4. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ

4.1. Khái quát phương pháp chi phí

a) Cơ sở lý luậnTrong số các bất động sản đa đạng, có một số bất động sản được thiết lập và sử dụng cho

một mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể. Ví dụ điển hình như là nhà thờ, bệnh viện, trường học, các trạm cảnh sát... hay các bất động sản tương tự thực hiện các chức năng không sinh lời. Trong hầu hết các trường hợp, những bất động sản đó được xây dựng bởi các nhà chức trách hay tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt, và thường là không có các tổ chức thay thế khác cần đến các bất động sản đó.

Do vậy, không xảy ra việc bán những bất động sản đó ở trên thị trường, tức là không có những tài liệu bán làm cơ sở cho sự so sánh của người định giá. Việc định giá giá trị đối với những bất động sản như vậy được hình thành từ nguyên tắc thay thế, gọi là phương pháp chi phí, với giả

87

định rằng giá trị của bất động sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.

Cơ sở lập luận của phương pháp này là cho rằng một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có cùng một lợi ích tương tự.

Giả thiết: Các công trình xây dựng ở trên miếng đất đã khai thác tới mức sử dụng cao nhất và tốt nhất (gọi là HBU).

Giá thị trường của bất động sản = RC . (1-d) + LVHBU

Trong đó:

RC = chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế

d = Giảm giá tích luỹ để phản ánh sự giảm năng suất lao động của công trình.

LVHBU: Giá trị của miếng đất dựa trên giả thiết rằng các công trình đang tồn tại khai thác địa điểm đạt tới mức sử dụng cao nhất và tốt nhất.

Lý do kinh tế của việc sử dụng phương pháp: Nếu các công trình đang tồn tại trên miếng đất không được khai thác địa điểm tới mức cao nhất và tốt nhất, nghĩa là công trình không còn ý nghĩa kinh tế nào khác ngoài ý nghĩa tận dụng giá trị còn lại.

Ví dụ: Có thể xem xét với trường hợp ngôi nhà gỗ 1 tầng được xây dựng từ thời trước chiến tranh nằm trên một khu vực cho phép xây dựng nhà cao 10 tầng. Khi đó định giá nên tiến hành trên cơ sở cho rằng địa điểm là thích hợp cho việc xây dựng và phát triển lại.

Trong trường hợp đó định giá dựa trên cơ sở sử dụng công trình đang tồn tại (EU) có thể vẫn được tiến hành nếu có sự hướng dẫn cụ thể. Khi đó cần ghi rõ trong báo cáo định giá rằng đây là trường hợp EU chứ không phải là trường hợp sử dụng cao nhất và tốt nhất HBU.

Từ ví dụ đối với người mua ngôi nhà gỗ 1 tầng trên có 2 khả năng lựa chọn là: Mua sản phẩm cuối cùng từ thị trường để sử dụng; Mua 1 lô đất, tự lo chi phí xây dựng công trình mới trên địa điểm đó.

Khi này người định giá tiến hành 2 định giá theo sử dụng cao nhất và tốt nhất (HBU) và theo công trình đang tồn tại (EU). Quy tắc để lựa chọn quyết định đối với người mua ngôi nhà là: lựa chọn tái phát triển khu đất nếu VHBU > VEU.

b) Những hạn chế Phương pháp chi phí có các mặt hạn chế sau đây:

Do phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường, nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp đã đề cập đến ở phần phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối với phương pháp chi phí.

Chi phí không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.

Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đẵ bằng với giá trị toàn bộ.

Việc ước tính giảm giá tích luỹ có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện do có những sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như không có một phương pháp riêng biệt nào được chấp nhận rộng rãi để ước tính giảm giá.

Người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này.

Đánh giá chung cho rằng phương pháp này không có giá trị cao trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp. Nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu lực.

c) Phạm vi áp dụng và yêu cầu Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá trong các trường hợp sau:

88

- Định giá bất động sản cho mục đích sử dụng riêng biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu... là các tài sản ít có những chứng cớ so sánh thị trường;

- Định giá cho các mục đích bảo hiểm;

- Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu.

4.2. Trình tự tiến hành phương pháp chi phíPhương pháp chi phí bao gồm các bước thực hiện sau:

Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu định giá, coi như miếng đất đó là trống. Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.

Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất.

Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích luỹ của các công trình xây dưng hiện có trên miếng đất.

Khấu trừ khoản giảm giá tích luỹ trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có được chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích luỹ.

Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ước tính của miếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí

4.3. Các phương pháp xác định chi phíCó 2 phương pháp xác định chi phí giảm giá trong định giá: chi phí tái tạo; chi phí thay thế.

a) Chi phí tái tạoChi phí tái tạo là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình xây dựng thay thế

giống hệt với công trình đang được định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình mục tiêu đó. Nghĩa là chi phí xây dựng công trình tái tạo là bản sao chính xác của các công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, thiết kế, cách trang trí và chất lượng tay nghề, kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính không hiệu quả hoặc lỗi thời của nó. Về mặt lý luận phương pháp này được coi là phương pháp cho giá trị chính xác hơn, nhưng là phương pháp không thực tế, khi thực hiện đối với các công trình lỗi thời cũ kỹ, bởi vì sẽ khó tìm ra nguồn kinh phí để tái tạo lại cái không hiệu quả và đã lỗi thời.

b) Chi phí thay thếChi phí thay thế chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương

đương với công trình đang được định giá theo đúng những tiêu chuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành. Điều đó có nghĩa rằng: các nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật hiện đại được sử dụng trong việc xây dựng công trình; Tất cả các bộ phận có chức năng lỗi thời đều bị loại bỏ.

Thông thường phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính toán ít hơn phương pháp chi phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và không cần thiết, và tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành. Do đó nó được coi là phương pháp có tính thực tiễn cao hơn so với phương pháp chi phí tái tạo, trong thực tế việc đánh giá theo chi phí thay thế được sử dụng nhiều hơn so với đánh giá theo chi phí tái tạo.

c) Các phương pháp ước tính chi phíTrong việc ước tính chi phí xây dựng hiện tại, điều quan trọng là phải tính tới tất cả các chi

phí có liên quan, có thể phân thành chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp.

Các chi phí trực tiếp bao gồm chi phí lao động và nguyên vật liệu:

Lao động làm thuê cho các chủ thầu chính và phụ;Các nguyên vật liệu đã được sử dụng vào công trình từ lúc bắt đầu tới lúc kết thúc;Thiết bị đi thuê hoặc sở hữu;Dịch vụ điện tạm thời;

89

Lãi và các chi phí quản lý của nhà xây dựng.

Các chi phí gián tiếp có tầm quan trọng ngang với chi phí trực tiếp, gồm:

Các chi phí dịch vụ chuyên nghiệp, bao gồm các phí pháp lý, định giá, tính khả thi tài chính, kỹ thuật, kiến trúc và giám sát;

Các lãi vay nợ xây dựng;Các công tác quản lý bất động sản;Các chi phí quản lý công trình;Tiền thuê đất theo hợp đồng nếu có;Thuế bất động sản;Các trả giá để đẩy mạnh công trình;Tất cả các chi phí mang tính chất tạm thời khác.

Nghiệp vụ ước tính chi phí được đào tạo trong các trường kiến trúc và xây dựng, người ước tính chi phí là nhà kỹ thuật nói chung không quan tâm đến giá trị. Nhiệm vụ của nhà định giá là chuyển đổi chi phí thành giá trị qua việc xem xét tác động của các điều kiện thị trường và việc nhận dạng các nguyên nhân giảm giá.

Các nhà kiến trúc, xây dựng và nhà định giá hiện đang sử dụng các phương pháp sau để ước tính chi phí:

1. Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng

Phương pháp này nói chung được sử dụng bởi các chuyên gia tính chi phí có kinh nghiệm khi ước tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, được hoàn thành phù hợp với các kế hoạch và chi tiết kỹ thuật xây dựng. Tất cả các chi phí được tính toán chi tiết đến mỗi lao động và từng loại nguyên vật liệu xây dựng, thiết bị phục vụ yêu cầu chi tiết kỹ thuật... cuối cùng cộng với tỷ lệ phần trăm phí quảm lý và lợi nhuận của người xây dựng.

Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng được làm cẩn thận sẽ cho kết quả ước tính chi phí chính xác. Khi áp dụng phương pháp này đòi hỏi tốn nhiều công sức và thời gian.

2. Phương pháp khảo sát số lượng

Phương pháp này tương đối đơn giản hơn trong việc áp dụng và tốn ít thời gian hơn so với phương pháp trên. Trong phương pháp này các chi phí cho công việc xây dựng được nhà hợp đồng chính tập hợp từ tất cả các nhà thầu phụ. Trong thực tế, các hoạt động chi tiết và kỹ thuật của công nghiệp xây dựng, nhằm áp dụng phương pháp này đảm bảo cho kết quả tương đối chính xác.

3. Phương pháp chi phí mỗi đơn vị theo kết cấu xây dựng

Phương pháp này được nhà thầu chính hạng mục hoá và tập hợp từ tất cả các nhà thầu phụ, như: chi phí bê tông được tính theo đơn vị m3; mái, nền, ốp gạch men... theo đơn vị m2; tường gạch, ống nước... theo đơn vị m, phục vụ cho công việc sửa chữa thay thế hoặc ước tính chi phí xây dựng bổ sung, nó không được nhà xây dựng áp dụng thường xuyên, và không khuyến nghị các nhà định giá bất động sản sử dụng như là công cụ để định giá bất động sản.

4. Phương pháp so sánh thị trường

Phương pháp này được nhà kiến trúc, nhà xây dựng và nhà định giá sử dụng khi việc ước tính chi phí cần có kết quả nhanh chóng. Theo phương pháp này, các chi phí theo đơn vị m3 hay m2

được tính bằng cách chia tổng chi phí xây dựng của các kết cấu của công trình tương tự hoàn thành mới đây cho khối m3 hay m2 chứa dựng bên trong kết cấu đó. Các công trình này phải tương tự về kích thước, thiết kế, chất lượng và hoàn thành việc xây dựng mới đây (trong vòng 3-6 tháng). Các kết quả đạt được sau đó được nhân với tổng số m3 hay m2 của công trình mục tiêu, tổng số cuối cùng được cộng thêm phần trăm phí kiến trúc, chi phí quản lý hành chính và lãi của nhà xây dựng.

Khó khăn chủ yếu và nguyên nhân gây ra sự không chính xác của phương pháp so sánh thị trường là trong thực tế không có 2 ngôi nhà nào giống nhau hoàn toàn về kiểu dáng và chất lượng xây dựng. Muốn ước tính chi phí có thể tin tưởng được thì cần phải tính toán chi phí m3 hay m2 cho các ngôi nhà tiêu chuẩn theo kích thước đã cho, ngoại trừ chi phí đất, rồi tiến hành điều chỉnh các

90

khác biệt về kích thước, chu vi, hình dạng của ngôi nhà, cũng như về chất lượng của các đặc trưng như là phòng tắm, sàn, đặc biệt là các thiết bị lắp đặt cố định, độ cao trần...

4.4. Sự giảm giá tích luỹ và phương pháp đo giảm giá tích luỹ

a) Sự giảm giá tích luỹ Sự giảm giá tích luỹ là tổng số giảm giá của tất cả các nguồn được đo bằng hiệu số của chi

phí xây dựng lại mới các công trình xây dựng, với giá trị hiện tại của các công trình xây dựng đó ở vào thời điểm đánh giá. Trong thực tế, có khả năng một tài sản tăng giá chứ không phải giảm giá, điều này xảy ra khi có sự khan hiếm bất thường (hoặc như tài sản là đồ cổ). Sự tăng giá cũng có thể xảy ra khi lạm phát làm yếu đi sức mua của đồng tiền. Các trường hợp tăng giá bị loại trừ không được xem xét trong phần này.

Cần phải lưu ý đến sự khác nhau giữa sự giảm giá và sự khấu hao, đó cũng là sự khác nhau giữa nhiệm vụ của nhà định giá và nhà kế toán. Nhiệm vụ của nhà định giá là ước tính số lượng giảm giá tích luỹ của tài sản, không quan tâm đến khấu hao dự tính để bồi hoàn cho người cho người chủ sở hữu những mất mát giá trị của đầu tư ban đầu. Nhà định giá phải quan tâm đến giá trị hiện tại của các quyền tương lai đối với thu nhập tạo ra từ tài sản

Ví dụ: Tính giảm giá tích luỹ của một tài sản nhà ở, nếu chúng ta biết chi phí thay thế hiện hành của tài sản đó tính được là 800 triệu đồng, và biết giá bán thị trường hiện hành của tài sản tương tự cùng ở trong điều kiện tương tự là 600 triệu đồng. Câu trả lời giảm giá tích luỹ của tài sản là 200 triệu đồng hay 25%.

Như vậy, thị trường tự động phản ánh sự thu nhỏ tính hữu ích của tài sản qua mức giá thấp hơn từ tất cả các nguyên nhân: tuổi, hư hỏng tự nhiên, hoặc do con người, hoặc do lỗi thời chức năng hoặc bên ngoài.

Các nguyên nhân chính gây giảm giá tích luỹ là: sự giảm giá tự nhiên; lỗi thời chức năng; lỗi thời bên ngoài.

Sự giảm giá tự nhiên: hư hỏng qua quá trình sử dụng; hoạt động của các yếu tố như tuổi, sự phá huỷ của mối mọt và các vật hại, sự tàn phá của các cơn bão hoặc nhiệt độ cao; sự hư hỏng do con người gây ra như sao lãng, nước, chất nổ hoặc do người phá hoại. Có thể phân loại: giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa được và giảm giá tự nhiên không sửa chữa được. Nhiệm vụ của sửa chữa là: sửa chữa các thiếu sót để tạo ra hoạt động có hiệu quả; những sửa chữa có liên quan đến việc làm tăng thêm giá trị hoặc tăng thêm thu nhập hoạt động thực của tài sản. Sự giảm giá có dự tính trước bao gồm các chi phí cần thiết cho các hạng mục chủ yếu cần phải được bảo dưỡng thay thế hoặc trang bị lại theo giai đoạn, bao gồm: mái, cấp nước, dây điện, nhiệt, sơn lại theo chu kỳ và hoàn chỉnh lại bề mặt bên trong và bên ngoài. Dạng khác của giảm giá có thể sửa chữa được là các trì hoãn sửa chữa được đo như phần trăm của chi phí mới. Trong giảm giá tự nhiên không sửa chữa được cần đo mất mát tích luỹ do hư hỏng bởi tuổi thọ kéo dài của các phần chịu tải nặng của công trình.

Lỗi thời chức năng: do sai sót trong thiết kế như trần nhà quá cao hoặc quá thấp, vị trí bếp, phòng tắm, phòng ngủ... không thích hợp, lãng phí diện tích; Sự không đầy đủ trong kết cấu như tường và trần không có cách âm, không có đủ dây điện, ống nước, quạt, nhiệt... và thiếu chức năng khác gây hạn chế sự dụng tài sản có hiệu quả; sự thừa quá mức các phương tiện kết cấu: hệ thống sưởi hoặc làm lạnh quá cỡ, các phòng tắm, phòng bếp quá nhiều, tường dày quá mức bình thường; lỗi thời về thiết bị như kiểu bếp lỗi thời, thiết bị cấp nước nống không có điều khiển tự động... Có thể phân ra: lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được và lỗi thời chức năng không thể sửa chữa được.

Lỗi thời bên ngoài: các nguy hiểm và phiền toái bên cạnh như luồng giao thông, khói, bụi, tiếng động...; các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu các công trình; các công trình nâng cao ở bên trên hoặc bên dười đất làm ảnh hưởng đến giá trị của miếng đất; việc giảm yêu cầu gây ra do sự di chuyển dân số, sự suy thoái kinh tế, hoặc các yếu tố kinh tế khác làm cho giá trị tài sản thấp hơn. Có thể phân ra: lỗi thời bên ngoài có thể sửa chữa được và lỗi thời bên ngoài không thể sửa chữa được.

91

Ngoài ra sự giảm giá còn phải kể đến các hư hỏng về vật lý. Có những hư hỏng về vật lý có thể sữa chữa được: hỏng mái; hỏng vòi và ống nước; hỏng đường đi bộ và đường ôtô; bảo dưỡng kém các bức tường ngoài; hỏng vật liệu trang trí; hỏng sàn; hỏng vách; hỏng bồn tắm; hỏng thiết bị bếp; hỏng bơm nước; hỏng thiết bị thông gió và nhiệt; hỏng điện; nứt sàn... Nhưng có những hư hỏng về vật lý không thể sữa chữa được, đó là các hư hỏng của các hạng mục không thể thay thế được.

b) Phương pháp đo giảm giá tích luỹSự điều tra và quan sát là quan trọng trong việc thu thập tài liệu giảm giá. Để thực hiện được

phương pháp này người định giá phải phân loại giảm giá, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài. Trong đó lại chia ra sự giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa được và sự giảm giá tự nhiên không thể sửa chữa được, cũng như sự lỗi thời chức năng không thể sửa chữa được và sự lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được. Dựa trên sự điều tra chi tiết và cẩn thận lập danh sách tất cả các bảo dưỡng, hiện đại hoá, nâng cao và sửa chữa của các giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa được và sự lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được. Ước tính chi phí để tiến hành các hạng mục đó, cần có sự thận trọng để không bị trùng lặp.

Đối với sự giảm giá tự nhiên không thể sửa chữa được người định giá có thể được sử dụng 1 trong 2 phương pháp sau: phương pháp giá trị cấu thành toàn bộ; và phương pháp giá trị cấu thành riêng rẽ, để tính toán tích luỹ do hư hỏng bởi tuổi thọ kéo dài. Thông qua điều tra và quan sát thu thập tài liệu về các nguyên nhân của giảm giá, nhà định giá phải thiết lập một cách tương ứng ước tính tỷ lệ hết thời hạn của các cơ cấu khác nhau trong mối liên quan với tổng số chi phí thay thế đơn vị của chúng.

Phương pháp giá trị cấu thành toàn bộ được nhà định giá áp dụng để ước tính tích luỹ phần trăm mất mát của các phần cơ cấu cấu thành đối với ước tính chi phí thay thế của các phần đó.

Các thành phần cơ cấu hay cấu thànhChi phí thay thế

(triệu đồng)- Móng 36,00- Tường 99,00- Các vách ngăn 36,00- Kết cấu mái 21,00- Dầm và các liên kết 28,00- Cột 6,00

Tổng cộng 226,00Cộng với

8% chi phí kiến trúc 18,0812% chi phí quản lý hành chính và lãi 27,12

Tổng số chi phí thay thế cấu thành 271,33Ước tính theo dõi giảm giá tự nhiên

không thay thế được 15%(*) 4,07

(*) Dựa trên tỷ lệ tuổi hiệu quả đối với tuổi thọ thông thường của các công trình xây dựng

Phương pháp giá trị cấu thành riêng rẽ tương tự như phương pháp trên, ngoại trừ áp dụng tỷ lệ giảm giá đối với mỗi một cấu thành xem xét. Thông thường phương pháp này chỉ áp dụng đối với các hạng mục cơ cấu có cuộc sống ngẵn hạn như là: mái, điện, nước, thảm, nhiệt và điều hoà không khí... Thể hiện trong bảng sau:

Cấu thành các bộ phận cơ cấu

Chi phíthay thế

(triệu đồng)

Tuổihiệu quả

(năm)

Tuổi thông thường

mở rộng

Sự giảm giá

Phần trăm (%)Tiền

(triệu đồng)

92

- Móng 36 9 60 15 5,40- Tường 99 9 60 15 14,85- Các vách ngăn 36 9 60 15 5,40- Xà và các kết nối 28 9 60 15 4,20- Kết cấu mái 21 9 60 15 3,15- Cột 6 9 60 15 0,90- Mái 14 10 20 50 7,20- Máy điều hoà 26 8 15 53 13,78- Thảm 20 10 12 83 16,60Tổng cộng chi phí thay thế

286 71,48

4.5. Úng dụng định giá bằng phương pháp chi phí

a) Đối tượng định giáCông ty ABC sở hữu và đang hoạt động một trung tâm giải trí 5 năm tuổi. Nó cần được định

giá cho mục đích báo cáo tài chính của công ty.

Trung tâm giải trí có diện tích sàn là 10.000 m2 và diện tích đất là 3.000 m2. Khu đất trên đó trung tâm giải trí định vị là đất toàn quyền sở hữu.

Chi phí xây dựng hiện hành của trung tâm giải trí được ước tính là 1,8 triệu đồng/m2. Tuổi kinh tế của các công trình trong trung tâm giải trí được ước tính là 50 năm. Mới đây, một địa điểm có thể so sánh được đã được Nhà nước bán trong một hợp đồng cho thuê 60 năm cho sử dụng làm trung tâm giải trí với mức giá 1,6 triệu đồng/m2.

b) Quá trình định giáGiá trị thị trường của đất trống:

3.000 m2 x 2 triệu đồng/ m2 = 6 tỷ đồng

(Mức giá đất sở hữu toàn quyền 2 triệu đồng/m2 tính được là từ mức giá đất cho thuê 60 năm đã biết là 1,6 triêu đồng/m2 quy đổi ra bằng cách lấy hệ số chuyển đổi là 0,8 : 1,6 triệu đồng/m2 : 0,8 = 2 triệu đồng/m2)

Chi phí hiện hành của các công trình

10.000 m2 x 1,8 triệu đồng/m2 = 18 tỷ đồng

Giảm giá tích luỹ trên các công trình đang tồn tại

[(5/50) x 100%] x 18 tỷ đồng = 1,8 tỷ đồng

Chi phí thay thế giảm giá của các công trình là

18 tỷ đồng - 1,8 tỷ đồng = 16,2 tỷ đồng

Giá trị thị trường của tài sản

16,2 tỷ đồng + 6 tỷ đồng = 22,2 tỷ đồng.

5. PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HỒI QUY

5.1. Khái niệm cơ bản về hồi qui tuyến tính đơn giản Mô hình hồi qui tuyến tính đơn giản (Simple Linear Regression Model).

Để mô hình hoá quan hệ tuyến tính trong đó diễn tả sự thay đổi của biến Y theo biến X cho trước người ta sử dụng mô hình hồi qui tuyến tính đơn giản.

Mô hình hồi qui tuyến tính đơn giản có dạng sau:

(Mô hình hồi tuyến tính đơn giản Y theo X).

Yi : Giá trị của biến phụ thuộc Y trong lần quan sát thứ i.

93

Xi : Giá trị của biến độc lập X trong lần quan sát thứ i.

ei : Giá trị đối với sự giao động ngẫu nhiên hay sai số trong lần quan sát thứ i

A: Là thông số diễn tả tung độ gốc của đường hồi qui của tập hợp chính, hay A là giá trị trung bình của biến phụ thuộc Y khi biến độc lập X thay đổi 1 đơn vị.

B: Là thông số diễn tả độ dốc của đường hồi qui của tập hợp chính hay B diễn tả sự thay đổi của giá trị trung bình của biến phụ thuộc Y khi biến độc lập X thay đổi 1 đơn vị.

5.2. Phương pháp phân tích hồi qui.

a) Cơ sở lý luậnPhương pháp này dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi qui, trên cơ sở các giao dịch thu thập

trên thị trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản để từ đó dự báo cho các bất động sản khác.

b) Phạm vi áp dụng và yêu cầu của phương pháp:- Phạm vi áp dụng

Phương pháp này áp dụng đối với những bất động sản thường xuyên giao dịch trên thị trường, các yếu tố tác động đến giá bất động sản dễ dàng được điều tra.

- Yêu cầu của phương pháp:

Các thông tin thu nhận được phải đầy đủ và chính xác, có thể kiểm chứng được trên thực tế.

Vì là phương pháp mang tính chất toán học nên nhà thẩm định phải có kiến thức về toán học (Bài toàn hồi qui) và có thể sử dụng tin học trong việc thành lập mô hình định giá.

c) Các bước tiến hành phương pháp:Bước 1: Điều tra giá bán của những tài sản tương tự, các yếu tố của bất động sản có thể tác

động đến giá bất động sản.

Bước 2: Lựa chọn mô hình hồi qui phù hợp để xem xét mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá bất động sản.

Bước 3: Xác định mô hình tốt nhất và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố.

Bước 4: Xác định được các yếu tố của bất động sản cần định giá và đưa vào mô hình để xác định giá bất động sản.

d) Kỹ thuật tính toán áp dụng trong phương pháp:Trong khi phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản thì cần xem xét đến mức độ

ảnh hưởng của các yếu tố, xác định mối tương quan của yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản với giá bất động sản, kiểm định lại sự tương quan theo các chỉ số kiểm định (Ttar, Fvv)

Sắp xếp các yếu tố và chạy mô hình hồi qui để sử dụng thành thạo, cần nắm bắt được tin học trong đó xác định các mô hình và trong mỗi một mô hình xác định được các giá trị kiểm định.

e) Những điều cần chú ý trong phương phápGiá bất động sản điều tra phải gần với thời gian định giá, số liệu điều tra nên theo cùng một

đơn vị thời gian hoặc có thể điều tra lúc giá bắt đầu tăng hoặc bắt đầu giảm.

Cần xây dựng đồ thị mối quan hệ của giá bất động sản với các yếu tố ảnh hưởng.

5.3. Mô hình hồi qui tuyến tính dựa trên quan hệ nhân quảThuật ngữ hồi qui được Francis Galton đưa ra lần đầu tiên. Trong một bài viết nổi tiếng,

Galton tìm ra rằng mặc dù có xu hướng bố mẹ cao đẻ con cao và bố mẹ thấp đẻ con thấp, chiều cao trung bình của trẻ em do những ông bố bà mẹ cùng một chiều cao sinh ra có xu hướng tiến tới hay “hồi qui” ở chiều cao trung bình của toàn bộ dân số. Nói cách khác, chiều của trẻ em của những ông bố bà mẹ cao hay thấp một cách bất thường có xu hướng tiến tới chiều cao trung bình của toàn dân số . Quy luật hồi qui chung của Galton được xác nhận bởi bạn ông là Karl Pearson, người thu thập hơn một ngàn số liệu về chiều cao của các thành viên trong các nhóm gia đình. Karl Pearson tìm ra rằng chiều cao trung bình của các cháu trai trong một nhóm những người cha thấp lớn hơn nhiều

94

chiều cao của những người cha, và như vậy “hồi qui” chiều cao của trẻ em trai cao và thấp về chiều cao trung bình của tất cả đàn ông. Theo cách nói của Galton đó là “hồi qui về trung bình” (Regression to mediocrity).

Mặc dù phân tích hồi qui tập trung vào sự phụ thuộc của một biến vào các biến khác, nó không nhất thiết bao hàm quan hệ nhân quả. Theo cách nói của Kendall và Stuart “ Một quan hệ thống kê, mặc dù mạnh và mặc dù có tính gợi ý, không bao giờ có thể thiết lập mối quan hệ nhân quả: các quan điểm của chúng ta về quan hệ nhân quả phải nằm ngoài thống kê, nó phải đến từ lý thuyết khác”.

Trong ví dụ về sản lượng vụ mùa , không có nguyên nhân thống kê để giả sử rằng lượng mưa không phụ thuộc vào sản lượng vụ mùa. Thực tế chúng ta xem sản lượng vụ mùa phụ thuộc vào lượng mưa (giữa những yếu tố khác) là do những xem xét phi thống kê: ý niệm chung cho thấy rằng quan hệ này không thể đảo ngược do ta không thể kiểm soát được lượng mưa bằng cách thay đổi sản lượng vụ mùa.

Trong tất cả các ví dụ, điểm cần chú ý là một quan hệ thống kê tự nó không thể bao hàm quan hệ nhân quả một cách logíc. Để quy mối quan hệ nhân quả, người ta phải cần tới các xem xét có trước hay xem xét lý thuyết.

Chúng ta xem xét công thức tổng quát của mô hình

Y= βo + β1X1 + β2X2 + β3X3 +…….βnXn

Trong đó Y là biến phụ thuộc, nó phụ thuộc vào các loại biến X1, X2, X3….Xn.

Các biến X1, X2, X3…..Xn là các biến độc lập tác độc đến biến phụ thuộc, là nguyên nhân gây dẫn đến kết quả là tác động đến biến Y.

Bài toán hồi qui tuyến tính dựa trên quan hệ nhân quả đó là các biến X1,, X2, X3,…Xn có một cơ sở lý thuyết tác động đến biến Y.

Hệ số βo là tung độ gốc của mô hình, hệ số β1, β2, β3…..βn được xác định qua quá trình điều tra, nó phản ánh mức độ tác động của các yếu tố đến biến Y.

Để khẳng định được một yếu tố X tác động đến Y với một độ tin cậy nhất định người ta dựa vào chỉ số kiểm định Tstat được tính cho từng hệ số β.

Ví dụ điều tra giá đất và các yếu tố chi phối đến giá đất của 1 đường phố thu được kết quả ở bảng sau.

Bảng 4.5. Bảng giá đất điều tra

Số Thứ tự

Họ và tên Gía đấtBề rộng mặt tiền

(mét)

Khoảng cách đến mặt tiền

(mét)1 Nguyễn Văn Anh 15,0 4,5 7,02 Nguyễn Văn Bên 13,0 4,0 10,03 Nguyễn Thị Cảnh 12,5 3,5 10,54 Nguyễn Thị Dung 11,0 3,0 11,55 Nguyễn Văn Em 10,0 3,0 13,06 Nguyễn Thị Giang 9,8 3,0 14,07 Nguyễn Văn Giang 9,5 2,8 14,58 Nguyễn Thị Hương 8,4 4,5 30,09 Nguyễn Văn Vân 8,2 4,5 31,510 Nguyễn Thị Khương 8,0 4,2 33,511 Nguyễn Văn Lam 7,5 4,0 34,012 Nguyễn Mạnh Mai 6,0 3,5 34,013 Nguyễn Văn Ông 5,5 3,4 34,0

95

14 Nguyễn Văn Phong 5,0 3,0 34,015 Nguyễn Thị Quy 3,5 5,0 42,016 Nguyễn Văn Râm 3,0 4,0 43,017 Nguyễn Thị Sương 2,9 3,5 46,018 Nguyễn Tuyết Thành 2,6 3,0 47,019 Nguyễn Văn Uông 2,5 3,0 48,020 Nguyễn Thị Vinh 2,2 2,7 49,5

Theo phương pháp hồi qui ta có phương trình mối quan hệ giữa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như sau:

Y = o + 1x1+2x2+… + nxn

Trong đó Y là giá đất, x là các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Dựa vào số liệu điều tra, chúng ta xác định các hệ số (dùng phần mềm máy tính EXCEL) trong ví dụ trên có 2 yếu tố chúng ta thu thập được ảnh hưởng đến giá đất là mặt tiền và khoảng cách của thửa đất so với mặt tiền đường phố. Ta xác định được o =10, 96, 1=1,06, 2=-0.25. Giá trị kiểm định Tstart yếu tố mặt tiền = 3.53 và Tstart yếu tố KCMĐ = -18.16 đều cho thấy các yếu tố Mặt tiền và KCMĐ ảnh hưởng đến giá đất với độ tin cậy 95%.

Ta xây dựng được mối quan hệ giữa giá đất với các yếu tố mặt tiền và KCMĐ theo phương trình sau:

Giá đất = 10,96+1,05*X1-0,25*X2

Khi xác định giá đất của thửa đất bất kỳ trong khu vực điều tra chỉ cần thay các giá trị mặt tiền của thửa đất và khoảng cách của thửa đất tới mặt tiền đường phố.

BÀI TẬP CHƯƠNG 41.Giá trị cho thuê của một bất động sản là khách sạn biến động trong 10 năm như sau:

Cuối năm 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Giá trị cho thuê (triệu đồng)

20 22 24 26 28 30 32 34 36 38

Trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà hàng khách sạn có rủi ro hơn rất nhiều việc gửi tiền vào ngân hàng, người đầu tư vào kinh doanh khách sạn yêu cầu lợi nhuận lớn hơn 5% năm so với đầu tư gửi tiền vào ngân hàng, biết lãi suất ngân hàng là 7% năm.

a. Nếu thuê khách sạn trên trong 10 năm, giá trả vào thời điểm hiện tại là bao nhiêu?

b. Nếu như ước tính khách sạn này từ năm thứ 11 trở đi cho lợi nhuận là 40 triệu đồng một năm, anh chị mua khách sạn này với giá bao nhiêu?

2. Tại một thành phố nào đó, cần xác định giá cho thửa đất ký hiệu là H, hiện đã thu thập được 7 thửa đất có điều kiện tương tự với thửa đất chờ định giá, các điều kiện như trong bảng.

Hạng mục

Giá thửa đất giao dịch

thành (triệu đồng/m2)

Thời gian giao dịch

Suất dung tích

So sánh vị trí

So sánh hình dáng

So sánh nhân tố khu vực

So sánh nhân tố cá biệt

A 5,8 2002 1,3 0 - 5% 0 0

B 6,2 2003 1,2 3% 0 0 - 4%

C 6,6 2003 1,4 0 - 2% 0 0

96

D 7,0 2004 1,4 0 0 - 3% 0

E 6,8 2004 1,3 0 0 +3% 0

F 7,3 2005 1,2 +2% 0 - 5% 0

G 7,4 2005 1,3 0 0 0 - 3%

H 2005 1,0 0 0 0 0

Giả thiết lấy giá đất của thành phố đó năm 2002 làm năm gốc, suất tăng trưởng hàng năm so với 2002 là 12%. Đối với suất dung tích, thì suất dung tích của loại này thấp nhất là 1, theo phân tích thống kê, đất đai của loại đất này trong thành phố, mỗi khi suất dung tích tăng lên 0,1 tỷ lệ giá đơn vị thửa đất với suất dung tích là 1, thì giá đất tăng 5%. Việc hiệu chỉnh giá đất đối với nhân tố vị trí, hình dáng, khu vực, nhân tố cá biệt, đều so sánh với thửa đất chờ định giá, chữ số trong biểu là âm, thể hiện điều kiện của thửa đất giao dịch thành là kém hơn thửa đất chờ định giá, nếu số liệu trong biểu là dương thể hiện điều kiện của thửa đất giao dịch thành là tốt hơn thửa đất chờ định giá; con số thể hiện phạm vi hiệu chỉnh đối với giá cả đất đai của thửa đất.

Căn cứ vào những điều kiện nêu trên, tính giá của thửa đất H năm 2005.

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 41. Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm của phương

pháp thu nhập. Điều kiện nào thì thực hiện được phương pháp thu nhập?

2. Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm của phương pháp so sánh trực tiếp. Điều kiện nào thì thực hiện được phương pháp so sánh trực tiếp?

3. Phương pháp thặng dư dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm của phương pháp thặng dư. Điều kiện nào thì thực hiện được phương pháp thặng dư?

4. Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm của phương pháp chi phí. Điều kiện nào thì thực hiện được phương pháp chi phí?

5. Phương pháp phân tích hồi quy dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Điều kiện nào thì áp dụng được mô hình nhân quả?

97

CHƯƠNG 5: ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM

Biên soạn chương V là tác giả Hồ Thị Lam Trà. Nội dung của chương V là phương pháp định giá đất cụ thể đang được áp dụng tại Việt Nam:

- Định giá nhóm đất nông nghiệp;

- Định giá nhóm đất phi nông nghiệp;

- Định giá đất ở khu vực giáp ranh.

Yêu cầu sinh viên học xong chương này phải biết cách xác định giá đất quy định trong điều kiện Việt Nam hiện nay, trên cơ sở phân hạng đất nông nghiệp, phân loại đô thị, phân loại đường phố, phân loại vị trí trong từng khu vực cụ thể.

1. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP

1.1. Khung giá quy định Điều 13 Luật Đất đai 2003 quy định nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất:

a) Ðất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;

b) Ðất trồng cây lâu năm;

c) Ðất rừng sản xuất;

d) Ðất rừng phòng hộ;

đ) Ðất rừng đặc dụng;

e) Ðất nuôi trồng thuỷ sản;

g) Ðất làm muối;

h) Ðất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.

Theo quy định của Chính phủ trong Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, đất nông nghiệp được quy định ở 5 bảng giá theo 3 vùng (đồng bằng, trung du và miền núi). Đối với mỗi vùng để thuận lợi cho các địa phương tiến hành xác định giá đất quy định, khung giá chỉ quy định giá tối đa và giá tối thiểu.

Khung giá đất trồng cây hàng năm được quy định dao động từ 1,0 đến 90,0 nghìn đồng/m2, các xã vùng đồng bằng giá tối thiểu là 4,0 nghìn đồng/m2 và giá tối đa là 90,0 nghìn đồng/m2, các xã vùng trung du giá tối thiểu là 3,0 nghìn đồng/m2 và giá tối đa là 70,0 nghìn đồng/m2, các xã miền núi giá tối thiểu là 1,0 nghìn đồng/m2 và giá tối đa là 47,5 nghìn đồng/m2 (bảng 5.1)

Bảng 5. 1. Khung giá đất trồng cây hàng năm

Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi

Mức giáGiá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

4,0 90,0 3,0 70,0 1,0 47,5

(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)

Đối với đất trồng cây lâu năm (bảng 5.2), giá đất dao động từ 0,8 đến 105,0 nghìn đồng/m2, các xã đồng bằng giá tối thiểu là 5,0 nghìn đồng/m2 và giá tối đa là 105,0 nghìn đồng/m2.

Bảng 5. 2. Khung giá đất trồng cây lâu năm


98



Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

5,0 105,0 3,5 65,0 0,8 45,0


Giá đất rừng sản xuất được quy định với giá cao nhất là 40 nghìn đồng/m2 và giá thấp nhất là 500 đồng/m2 theo các xã thuộc 3 vùng đồng bằng, trung du và miền núi (bảng 5.3.) .

Bảng 5. 3. Khung giá đất rừng sản xuất




Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

1,5 40,0 0,8 25,5 0,5 20,0(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)

Đất nuôi trồng thuỷ sản cũng được quy định theo 3 vùng với mức giá cao nhất là 90 nghìn đồng/m2 và thấp nhất là 500 đồng/m2 (bảng 5.4.) Đối với xã đồng bằng giá tối thiểu là 3,0 nghìn đồng/m2 và giá tối đa là 90,0 nghìn đồng/m2.

Bảng 5. 4. Khung giá đất nuôi trồng thuỷ sản



Mức giá

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

3,0 90,0 2,0 50,0 0,5 24,0


Đất làm muối được quy định chung trong cả nước giá tối thiểu là 1,5 nghìn đồng/m2 và giá tối đa là 41,0 nghìn đồng/m2 (bảng 5.5.).

Bảng 5. 5. Khung giá đất làm muối


Cả nước

Mức giáGiá tối thiểu Giá tối đa

1,5 41,0


Ðối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất rừng sản xuất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và căn cứ phương pháp định giá đất rừng sản xuất quy định tại Ðiều 13 Nghị định 188/2004/NĐ-CP để định mức giá phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

Ðối với các loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá các loại đất nông nghiệp liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và căn cứ phương pháp định giá đất đối với loại đất nông nghiệp liền kề quy định tại Ðiều 13 Nghị định 188/2004/NĐ-CP để định mức giá cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

99

1.2. Xác định vùng đất hạng đất Theo quy định tại Ðiều 9 của Nghị định 188/2004/NĐ-CP căn cứ để xác định giá đối với đất

trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác là vùng và hạng đất. Do vậy trước khi tiến hành xác định giá đất đối với đất nông nghiệp phải tiến hành phân vùng và phân hạng đất.

a) Xác định vùng đất Nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn được quy định ở Ðiều 8 Nghị định 188/2004/NĐ-CP

như sau:a) Ðồng bằng là vùng đất thấp, tương đối bằng phẳng và có độ cao ngang với mặt nước biển.

Mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hoá thuận lợi hơn trung du, miền núi.

b) Trung du là vùng đất có độ cao vừa phải (thấp hơn miền núi, cao hơn đồng bằng), bao gồm đại bộ phận diện tích là đồi. Mật độ dân số thấp hơn đồng bằng, cao hơn miền núi, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hoá kém thuận lợi hơn so với đồng bằng nhưng thuận lợi hơn miền núi.

c) Miền núi là vùng đất cao hơn vùng trung du, bao gồm đại bộ phận diện tích là núi cao, địa hình phức tạp. Mật độ dân số thấp; kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hoá kém thuận lợi hơn trung du.

Các xã được công nhận là miền núi theo quy định của Uỷ ban Dân tộc và Miền núi (nay là Uỷ ban Dân tộc).

Căn cứ vào nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn, tiến hành xác định vùng đất đối với khu vực cần xác định giá đất, để giới hạn giá tối đa và giá tối thiểu của từng vùng đất đối với địa phương.

b) Xác định hạng đất

Nguyên tắc phân hạng đấtĐiều 8, Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định: hạng đất để định giá đất áp dụng theo hạng

đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp ở địa phương, được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của Nhà nước. Trường hợp các tỉnh đã phân hạng đất, mà hạng đất đó đang được áp dụng để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp thì sử dụng kết quả phân hạng đất đó để định giá đất và chỉ thay đổi khi cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của Nhà nước.

Tiến hành phân hạng đất để định giá cho các loại đất: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ. (Thông tư 114/2004/TT-BTC).

Ðiều 7, Luật Thuế Sử dụng Đất Nông nghiệp (ngày 10/7/1993) quy định: Ðất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản được chia làm 6 hạng, đất trồng cây lâu năm được chia làm 5 hạng.

Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 quy định căn cứ để phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp là các yếu tố chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu. Tiêu chuẩn của từng yếu tố được xác định như sau :

1. Yếu tố chất đất là độ phì của đất thích hợp với từng loại cây trồng; đối với đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản còn bao gồm độ muối và nguồn dinh dưỡng của nước.

2. Yếu tố vị trí của đất là khoảng cách so với nơi cư trú của người sử dụng đất, khoảng cách so với thị trường tiêu thụ nông sản phẩm theo từng trường hợp cụ thể.

3. Yếu tố địa hình của đất là độ bằng phẳng, độ dốc, độ trũng hoặc ngập úng của mảnh đất.

4. Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết là nhiệt độ trung bình hàng năm và các tháng trong năm; lượng mưa trung bình hàng năm và các tháng trong năm; số tháng khô hạn trong năm; tần suất xuất hiện lũ, bão, sương muối, gió khô nóng trong năm và từng tháng; độ ẩm ảnh hưởng đến sinh trưởng của cây trồng.

100

Yếu tố điều kiện tưới tiêu đối với đất trồng cây hàng năm là mức độ tưới tiêu chủ động; đối với đất trồng cây lâu năm là mức độ gần, xa nguồn nước hoặc không có nguồn nước và điều kiện thoát nước.

Tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất Việc xác định tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất được quy định ở Thông tư liên bộ số

92/TT-LB ngày 10/11/1993 cụ thể:

1. Yếu tố chất đất: Chất đất là độ phì của đất (loại đất, độ dày canh tác hoặc độ dày tầng đất, hàm lượng mùn...) thích hợp với từng loại cây trồng; đối với đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản còn bao gồm độ muối và nguồn dinh dưỡng của nước. Yếu tố chất đất của các cây trồng chính cụ thể như sau:

a. Ðối với đất trồng lúa:

- Ðất có độ phì cao (10 điểm) gồm đất phù sa thuộc hệ thống sông Hồng, hệ thống sông Cửu Long, hệ thống sông Thái Bình, hạ lưu sông Thu Bồn, hạ lưu sông Ba

- Ðất có độ phì trung bình (7 điểm) gồm đất phù sa của các sông khác; đất phèn ít và trung bình, đất mặn ít và trung bình của đồng bằng sông Hồng và đồng bằng sông Cửu Long.

- Ðất có độ phì thấp (5 điểm) gồm đất phù sa bị úng nước, đất xám, đất dốc tụ, đất đỏ vàng biến đổi do trồng lúa nước, đất phèn ít và phèn trung bình, đất mặn ít và mặn trung bình không thuộc đồng bằng sông Hồng và đồng bằng sông Cửu Long.

- Ðất có độ phì quá thấp (2 điểm) gồm đất phèn nhiều, đất mặn nhiều, đất trũng lầy, đất cát biển, đất bạc màu... các loại đất này phải cải tạo mới sản xuất được.

b. Ðối với đất có mặt nước mặn lợ nuôi trồng thuỷ sản:

- Ðất có độ phì cao (10 điểm) gồm đất phù sa, đất cát bùn giàu nguồn dinh dưỡng.

- Ðất có độ phì trung bình (7 điểm) là đất phèn ít, có hàm lượng dinh dưỡng thấp.

- Ðất có độ phì thấp (5 điểm) là đất có độ phèn trung bình phải cải tạo mới nuôi trồng được.

- Ðất có độ phì quá thấp (2 điểm) gồm đất phèn nhiều, đất lầy, đất cát rất nghèo dinh dưỡng phải cải tạo lâu mới nuôi trồng được.

c. Ðối với đất trồng cây ăn quả lâu năm:

- Ðất có độ phì cao (10 điểm) là các loại đất phù hợp với từng loại cây trồng ở từng địa phương, có tầng dày trên 100 cm, có hàm lượng mùn trên 2,5%.

- Ðất có độ phì trung bình (8 điểm) là các loại đất tương đối phù hợp với từng loại cây trồng ở từng địa phương, có tầng dầy từ 70 cm đến 100cm, có hàm lượng mùn từ 1% đến 2,5%.

- Ðất có độ phì quá thấp (6 điểm) là đất có tầng dầy dưới 70cm có lẫn cát, đá sỏi nhiều, có hàm lượng mùn dưới 1%, muốn trồng cây lâu năm phải đầu tư cải tạo nhiều mới sản xuất được.

2. Yếu tố vị trí

a. Ðối với đất trồng cây hàng năm: Yếu tố vị trí được xác định từ nơi sản xuất tới nơi cư trú của hộ sử dụng đất. Nơi cư trú của hộ sử dụng đất được xác định là trung tâm của thôn (xóm), ấp, bản nơi có đất, có thang điểm: 7, 5, 3, 1.

b. Ðối với đất trồng cây lâu năm (trừ đất rừng trồng) và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản: Yếu tố vị trí được xác định từ trung tâm thôn (xóm), ấp, bản nơi có đất tới thị xã, thành phố gần nhất. Riêng đối với các doanh nghiệp được tính từ trụ sở doanh nghiệp tới xã, thành phố gần nhất, có thang điểm: 6, 4, 2 đối với đất trồng cây lâu năm và thang điểm: 7; 5; 3; 1 đối với đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản.

3. Yếu tố địa hình

Theo quy định tại Ðiều 1 Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 và chi tiết tại bảng tiêu chuẩn từng yếu tố để phân hạng đất tính thuế của các cây trồng chính.

Ðối với đất trồng cây hàng năm và mặt nước nuôi trồng thuỷ sản có thang điểm: 8; 6; 4; 2.

101

Ðối với đất cây ăn quả lâu năm có thang điểm: 8; 6; 4.

4. Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết

Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết bao gồm các điều kiện nhiệt độ trung bình hàng năm; lượng mưa trung bình hàng năm; lượng gió, bão, lũ trong năm; số tháng khô hạn, số tháng nóng (gió Lào); lượng sương muối. Những yếu tố này được đánh giá ở hai mức độ hạn chế hoặc không hạn chế đến việc sinh trưởng của cây trồng. Mỗi yếu tố được đánh giá là hạn chế nếu yếu tố ấy diễn ra thường xuyên lặp đi lặp lại hàng năm làm ảnh hưởng đến việc sinh trưởng của cây trồng. Những yếu tố này được tổng hợp đánh giá tiêu chuẩn theo từng loại cây trồng trên đất như sau:

a. Ðối với đất trồng lúa:

- Thuận lợi cho việc trồng lúa, không có hạn chế gì (10 điểm) tức là không có yếu tố nào xấu nhất.

- Tương đối thuận lợi cho việc trồng lúa trong đó có 1 điều kiện hạn chế (7 điểm), điều kiện đó xấu nhất như nói ở trên.

- Tương đối thuận lợi cho việc trồng lúa trong đó có 2 điều kiện xấu nhất (5 điểm).

- Không thuận lợi cho việc trồng lúa có ít nhất 4 điều kiện hạn chế (2 điểm) như bão, lũ, sương muối, gió Lào.

b. Ðối với đất có mặt nước mặn lợ nuôi trồng thuỷ sản được xác định tương tự như đất trồng lúa.

c. Ðối với đất cây ăn quả lâu năm, đất rừng trồng được phân chia làm 3 mức phù hợp với từng loại cây trồng: thuận lợi (10 điểm), tương đối thuận lợi (8 điểm) và ít thuận lợi (6 điểm).

5. Yếu tố điều kiện tưới tiêu (chế độ nước) bao gồm cả phần Nhà nước đầu tư và tưới tiêu tự nhiên.

a. Ðối với đất trồng lúa và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản được chia làm 4 mức theo bảng tiêu chuẩn của từng yếu tố để phân hạng đất tính thuế kèm theo Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 của Chính phủ. Bốn mức tương ứng thang điểm: 10, 7, 5, 2.

b. Ðối với đất cây ăn quả lâu năm được chia làm 3 mức: thuận lợi (10 điểm), tương đối thuận lợi (8 điểm), ít thuận lợi (6 điểm) phù hợp với từng loại cây trồng ở từng địa phương.

Bảng 5. 6. Tiêu chuẩn của từng yếu tố để phân hạng đất đối với đất trồng lúa

Số TT Tiêu chuẩn các yếu tố ĐiểmI. Chất đất

1 Ðất có độ phì cao 102 Ðất có độ phì trung bình 73 Ðất có độ phì thấp 54 Ðất có độ phì thấp, phải cải tạo nhiều mới sản xuất được 2

II. Vị trí1 Cách nơi cư trú của hộ sử dụng đất dưới 3km 72 Cách nơi cư trú của hộ sử dụng đất từ 3km đến dưới 5km 53 Cách nơi cư trú của hộ sử dụng đất từ 5km đến 8km 34 Cách nơi cư trú của hộ sử dụng đất trên 8km 1

III. Địa hình1 Ðịa hình bằng phẳng, vàn 82 Ðịa hình bằng phẳng, vàn cao 63 Ðịa hình vàn thấp 44 Ðịa hình cao, trũng 2

IV. Ðiều kiện khí hậu, thời tiết1 Thuận lợi với việc trồng lúa, không có hạn chế gì 102 Tương đối thuận lợi với việc trồng lúa, có một điều kiện hạn chế 73 Tương đối thuận lợi với việc trồng lúa có,hai đến ba điều kiện hạn chế 5

4Không thuận lợi cho việc trồng lúa, có ít nhất 4 điều kiện hạn chế: bão, lũ, sương muối, gió Lào

2

102

V. Ðiều kiện tưới tiêu1 Tưới tiêu chủ động trên 70% thời gian cần tưới tiêu 102 Tưới tiêu chủ động từ 50% đến 70% thời gian cần tưới tiêu 73 Tưới tiêu chủ động dưới 50% thời gian cần tưới tiêu 54 Dựa vào nước trời, bị úng ngập, khô hạn 2

(Nghị định số 73-CP ngày 25/10/1993)

Bảng 5. 7. Tiêu chuẩn của từng yếu tố để phân hạng đất đối với đất có mặt nước mặn, lợ nuôi trồng thuỷ sản

Số thứ tự Tiêu chuẩn các yếu tố điểm ĐiểmI. Chất đất

1 Ðất có độ phì cao 102 Ðất có độ phì trung bình 73 Ðất có độ phì thấp 54 Ðất có độ phì quá thấp, phải cải tạo lâu dài mới trồng được 2

II. Vị trí1 Cách đô thị dưới 20km 72 Cách đô thị từ 20km đến dưới 50km 53 Cách đô thị từ 50km đến 80km 34 Cách đô thị trên 80km 1

III. Ðịa hình1 Bằng phẳng, độ ngập nước cao, công trình được bảo vệ an toàn 8

2Bằng phẳng, độ ngập nước tương đối cao, công trình được bảo vệ an toàn

6

3Tương đối bằng phẳng, độ ngập nước trung bình, độ an toàn của công trình bị hạn chế

4

4 Bãi cao, độ ngập nước thấp, độ an toàn công trình kém 2IV. Ðiều kiện khí hậu, thời tiết

1 Thuận lợi nhất cho việc nuôi trồng thuỷ sản 102 Thuận lợi cho việc nuôi trồng thuỷ sản 73 Tương đối thuận lợi cho việc nuôi trồng thuỷ sản 54 Không thuận lợi cho việc nuôi trồng thuỷ sản 2

V. Ðiều kiện tưới tiêu

1Ðộ muối quanh năm ổn định, giàu nguồn dinh dưỡng và nguồn thức ăn cho các đối tượng nuôi trồng (độ phì cao)

10

2Ðộ muối biến động, tương đối giàu nguồn dinh dưỡng và thức cho các đối tượng nuôi trồng (độ phì khá)

7

3Ðộ muối biến động theo mùa nhưng biên độ không lớn (độ phì trung bình)

5

4Ðộ muối không ổn định, biến động rất lớn theo mùa (độ phì quá thấp)

2


(*) Số điểm của từng hạng đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản cũng tương tự như số điểm quy định cho từng hạng đất trồng lúa.

Bảng 5. 8. Tiêu chuẩn của từng yếu tố để phân hạng đất đối với đất trồng cây ăn quả lâu năm

Số TT Tiêu chuẩn các yếu tố ĐiểmI. Chất đất

1 Ðất có độ phì cao 102 Ðất có độ phì trung bình 83 Ðất có độ phì quá thấp, phải cải tạo mới sản xuất được 6

103

II. Vị trí 1 Cách đô thị dưới 30 km 62 Cách đô thị từ 30 đến 80 km 43 Cách đô thị trên 80 km 2

III. Ðịa hình 1 Ðộ dốc từ 0-8 độ 82 Ðộ dốc từ 8-15 độ 63 Ðộ dốc trên 15-20 độ 4

IV. Ðiều kiện khí hậu, thời tiết 1 Thuận lợi cho việc trồng cây ăn quả 102 Tương đối thuận lợi cho việc trồng cây ăn quả 83 Ít thuận lợi cho việc trồng cây ăn quả 6

V. Ðiều kiện tưới tiêu (chế độ nước)

1Khả năng tiêu nước tốt; nguy cơ ngập úng không có; gần nguồn nước tưới

10

2Khả năng tưới tiêu nước trung bình; nguy cơ ngập úng không có; tương đối gần nguồn nước tưới

8

3 Khả năng tiêu nước kém; có nguy cơ ngập úng; xa nguồn nước tưới 6


Quy định điểm xác định hạng đất

Bảng 5. 9. Quy định điểm xác định hạng đất của đất trồng cây hàng năm

Hạng đất Tổng số điểm của 5 yếu tố

ITừ 39 điểm trở lên và trong 4 yếu tố: chất đất, khí hậu, thời tiết, điều kiện tưới tiêu, địa hình không có yếu tố nào xấu

II Từ 33 đến 38 điểm III Từ 27 đến 32 điểm IV Từ 21 đến 26 điểm V Từ 15 đến 20 điểmVI Dưới 15 điểm


Lưu ý khi phân hạng đất trồng cây hàng năm thực hiện phân hạng đất trồng lúa trước, trên cơ sở đó phân hạng đất trồng các loại cây khác(Thông tư liên bộ số 92/TT-LB ngày 10/11/1993).

Khi phân hạng đất đối với đất trồng lúa phải dựa vào tiêu chuẩn hạng đất của 5 yếu tố là chủ yếu và kết hợp với việc tham khảo năng suất bình quân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm. Năng suất đạt được là yếu tố kiểm tra lại việc phân hạng đất theo 5 yếu tố như sau:

- Ruộng đất được xếp vào cùng một hạng đất tính thuế phải có cùng tiêu chuẩn của 5 yếu tố; trường hợp cùng đạt tiêu chuẩn hạng đất của 5 yếu tố, nhưng năng suất đạt được khác nhau, thì vẫn cùng một hạng đất tính thuế.

- Ruộng đất cùng đạt được năng suất như nhau nhưng khác nhau về tiêu chuẩn hạng đất theo 5 yếu tố, thì ruộng có thang điểm của 5 yếu tố đạt cao sẽ xếp vào hạng đất tính thuế cao, ruộng có thang điểm của 5 yếu tố đạt thấp sẽ xếp vào hạng tính thuế thấp.

Năng suất dùng để tham khảo, kiểm tra việc phân hạng đất tính thuế là năng suất đạt được trong điều kiện thời tiết bình thường với trình độ canh tác và thâm canh trung bình ở địa phương.

104

Khi phân hạng đất đối với đất trồng các loại cây hàng năm, phải dựa trên tiêu chuẩn hạng đất của 5 yếu tố và kết quả phân hạng đất lúa, so sánh 5 yếu tố của hạng đất trồng lúa ở nơi liền cạnh hoặc gần nhất với 5 yếu tố của đất trồng cây hàng năm khác.

Ngoài ra tại Thông tư liên bộ số 92 /TT-LB ngày 10/11/1993 có lưu ý: Ðối với đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản:

Ðất có mặt nước vừa nuôi trồng thuỷ sản vừa trồng cây hàng năm, thì thực hiện phân hạng đất tính thuế như đất trồng cây hàng năm.

Ao, hồ, đầm dùng vào nuôi trồng thuỷ sản, thực hiện phân hạng đất theo trồng cây hàng năm liền cạnh hoặc nơi gần nhất.

Quy định điểm cho từng hạng đất đối với cây lâu năm được thay đổi tại Điều 1 Quyết định số 619-TTg ngày 27/12/1993 của Thủ tướng Chính phủ về vệc điều chỉnh tổng hợp điểm hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp như sau:

Bảng 5. 10. Quy định điểm cho từng hạng đất đối với cây lâu năm

Hạng đất Tổng số điểm của 5 yếu tố

ITừ 40 điểm trở lên và trong 4 yếu tố: chất đất, khí hậu, thời tiết, điều kiện tưới tiêu, địa hình không có yếu tố nào xấu nhất

II Từ 36 đến 39 điểm III Từ 32 đến 36 điểm IV Từ 28 đến 31 điểm V Dưới 28 điểm

(Quyết định số 619-TTg ngày 27/12/1993)

b) Ðối với đất làm muối được chia theo vị trí. Vị trí của đất làm muối được xác định căn cứ vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc gần đường giao thông, theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đồng muối gần kho muối nhất hoặc gần đường giao thông nhất; các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho muối hơn và xa đường giao thông hơn. (Điều 9, Nghị định 188/2004/NĐ-CP)

1.3. Định giá cho từng hạng đất

a) Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuấtĐối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản

xuất, thực hiện định giá cho từng hạng đất phân chia theo 3 vùng đồng bằng, trung du và miền núi.

Trường hợp cùng một loại đất nông nghiệp nói trên lại nuôi hoặc trồng nhiều loại cây, con khác nhau, thì chỉ qui định một mức giá đất thống nhất cho từng hạng đất theo đất nuôi trồng một loại cây, con chủ yếu trong vùng (ví dụ như đất trồng lúa của vùng đất trồng cây hàng năm); không qui định giá đất của cùng một hạng đất của cùng một loại đất nông nghiệp trong cùng vùng đất khác biệt theo từng cây, con khác nhau.

Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá cho từng hạng đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:

+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng hạng đất

Tiến hành xác định giá cho mỗi hạng đất bằng cách áp dụng các phương pháp thu nhập xác định giá đất như hướng dẫn tại mục I Thông tư 144/2004/BTC-TT.

Ví dụ, áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất trồng lúa (đất trồng cây hàng năm) hạng IV tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện C, tỉnh X ở vùng Đồng bằng sông Cửu Long một năm sản xuất được 3 vụ lúa, theo số liệu giả định sau:

Đơn vị tính

Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003

Tổng sản lượng lúa cả năm kg 15.000 20.000 12.000Giá bán bình quân năm đồng/kg 2.500 2.500 2.700Tổng thu nhập đồng 37.500.000 50.000.000 32.400.000

105

Giá thành đồng/kg 1.150 1.100 1.250Chi phí sản xuất đồng 17.250.000 22.000.000 1000.000Lãi suất tiền gửi tiết kiệm (*) kỳ hạn 12 tháng

% 6,5 7,0 7,5

() Giả định đó là mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm, của loại tiết kiệm có kỳ hạn 12 tháng tại Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, là ngân hàng quốc doanh có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trong số các ngân hàng thương mại quốc doanh tại địa phương.

+ Tổng thu nhập của 3 năm là 119.900.000 đ/ha.

+ Tổng chi phí sản xuất 3 năm là 54.250.000 đ/ha.

+ Thu nhập thuần bình quân một năm là:

3

000.650.65

3

000.250.54000.900.119

= 21.883.333 (đ/ha)

+ Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tại ngân hàng thương mại quốc doanh loại kỳ hạn 12 tháng bình quân trong 3 năm là 7%/năm.

+ Giá trị 1 hecta (10.000m2) đất trồng lúa tính theo công thức:

Giá đất ước tính =Thu nhập thuần hàng năm thu được từ thửa đất

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng

sẽ là:

Giá trị 1 héc ta đất trồng lúa

=21.883.333

7x 100 = 312.619.000 (đ/ha)

hoặc 31.260 đ/m2

Như vậy, giá trị đất trồng lúa (cây hàng năm) hạng IV tại xã X nói trên ước tính khoảng 31.260 đ/m2.

Tương tự cách trên sẽ xác định giá đất cho các hạng đất còn lại. Mức giá này là một căn cứ để xây dựng phương án giá đất, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức giá đất cụ thể.

+ Cách thứ hai: Định giá đất hạng 1, sau đó sử dụng hệ số hạng đất định giá để định giá cho các hạng đất còn lại.

Cách thức định giá đất hạng 1 thực hiện như cách định giá trực tiếp cho từng hạng đất nêu trên.

Căn cứ tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất tính thuế hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hạng đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng hệ số hạng đất để định giá đất theo nguyên tắc: Đất hạng 1 có mức giá cao nhất ứng với hệ số 1, đất các hạng tiếp sau có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn.

Hệ số hạng đất định giá là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng của các hạng đất so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hạng 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất tính thuế so với đất hạng 1.

Giá đất của các loại đất được tính theo hạng đất nêu trên được tính bằng cách lấy mức giá đất của hạng đất đã xác định được (hạng 1) nhân với hệ số định giá đất của từng hạng đất.

Ví dụ: Giả định xác định giá đất trồng cây hàng năm hạng 1 xã đồng bằng tại huyện X, tỉnh H theo khung giá đất trồng cây hàng năm do Chính phủ quy định là 80.000 đ/m2; các hệ số hạng đất định giá đã xây dựng được từ hạng 1 đến hạng 6 theo thứ tự là: 1; 0,85; 0,67; 0,50; 0,32; 0,1 thì giá đất của các hạng đất tiếp sau hạng 1 được tính cụ thể như sau:

Hạng đất Hệ số hạng đất

định giá

Giá hạng đất xác định trước (đ/m2)

Giá các hạng đất cụ thể (đ/m2)

106

1 2 3 4 = 2 x 3Hạng 1

Hạng 2

Hạng 3

Hạng 4

Hạng 5

Hạng 6

1,00

0,85

0,67

0,50

0,32

0,10

80.000

80.000

68.000

53.000

40.000

2600

8.000

Ở những nơi không có đất hạng 1 thì lấy hạng đất cao nhất của từng loại đất làm hệ số 1. Các mức giá xây dựng này là cơ sở để xây dựng phương án giá đất, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức giá đất cụ thể.

b) Đất làm muốiĐối với đất làm muối, thực hiện định giá theo vị trí đất. Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí

đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất theo nguyên tắc; đất tại vị trí số 1 có mức giá cao nhất, ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp sau có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn. Cách thức xác định giá đất cho từng vị trí đất thực hiện tương tự như cách xác định giá cho từng hạng đất như hướng dẫn ở trên.

1.4. Định giá nhóm đất nông nghiệp ở Hà Nội

a). Phân khu vực Căn cứ vào tiêu chí phân vùng của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính

phủ, ngày 29/12/2004 UBND Thành phố Hà Nội ra Quyết định số 199/2004/QĐ-UB về việc: Ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng tại khu vực các xã, thị trấn thuộc các quận, huyện được phân theo khu vực (xã đồng bằng, xã trung du), cụ thể:

Các xã vùng đồng bằng bao gồm các xã thuộc huyện Từ Liêm, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh, các phường thuộc các quận Hai Bà Trưng, Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống đa, Cầu Giấy, Tây Hồ, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên và các xã Phù Lỗ, Phú Minh, Phú Cường, Thanh Xuân, Mai Đình, Quang Tiến, Xuân Thu, Kim Lũ, Trung Giã, Đức Hoà, Tân Minh, Bắc Phú, Đông Xuân, Tân Dân, Tân Hưng, Việt Long, Hiền Ninh, Xuân Giang, Tiên Dược, Phù Linh thuộc huyện Sóc Sơn.

Xã vùng trung du bao gồm các xã: Nam Sơn, Bắc Sơn, Minh Trí, Minh Phú, Hồng Kỳ thuộc huyện Sóc Sơn.

b) Phân hạng đấtViệc phân hạng đất nông nghiệp được áp dụng theo kết quả phân hạng đất của thành phố khi

thực hiện Nghị định 73/CP của Chính phủ. Trên địa bàn thành phố đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản của các xã vùng đồng bằng được phân thành 4 hạng, các vùng trung du được phân thành 6 hạng. Đất trồng cây lâu năm, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất được phân thành 5 hạng ở tất cả các xã trung du. ở các xã đồng bằng đất trồng cây lâu năm cũng được phân thành 5 hạng.

c) Giá đất quy địnhGiá quy định cho đất nông nghiệp của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội được quy định

trong Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 bao gồm: giá đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản (bảng 5.6), giá đất trồng cây lâu năm (bảng 5.7), giá đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất (bảng 5.8).

Giá đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản trong thành phố được chia ra 2 loại xã: xã đồng bằng và xã trung du (bảng 5.11). ở các xã đồng bằng đất trồng cây hàng năm và đất nuôi trồng thuỷ sản được phân thành 4 hạng, giá đất hạng 1 là 108 nghìn đồng/m2 và hạng 4 là 54 nghìn đồng/m2, ở các xã trung du giá đất hạng 1 là 86,4 nghìn đồng/m2 và hạng 6 là 36 nghìn đồng/m2.

107

Bảng 5. 11. Giá đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản Đơn vị tính: Đồng/m2

Hạng Xã đồng bằng Xã trung du

1 108.000 86.400

2 90.000 72.000

3 72.000 60.000

4 54.000 50.000

5 45.000* 42.000

6 38.000* 36.000

(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội,

*Quyết định số 72/2005/QĐ-UB ngày 13/5/2005 của UBND thành phố Hà Nội)

Giá đất trồng cây hàng năm được chia thành 5 hạng cho 2 loại xã vùng đồng bằng và vùng trung du. Mức giá cho đất hạng 1 của xã đồng bằng là 126 nghìn đồng/m2 xã trung du là 100,8 nghìn đồng/m2, và hạng 5 của xã đồng bằng là 48 nghìn đồng/m2 và xã trung du là 37,8 nghìn đồng/m2 (bảng 5.12)

Bảng 5. 12. Giá đất trồng cây lâu năm

Đơn vị tính: Đồng/m2

Hạng Xã đồng bằng Xã trung du

1 126.000 100.800

2 108.000 86.400

3 84.000 67.200

4 63.600 51.600

5 48.000 37.800

(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội)

Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất (bảng 5.13) được chia thành 5 hạng với giá đất hạng 1 là 25,5 nghìn đồng/m2 và hạng 5 là 7,65 nghìn đồng/m2.

Bảng 5. 13. Giá đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất Đơn vị tính: Đồng/m2

Hạng Xã trung du

1 25.500

2 21.000

3 16.6004 12.2005 7.650


d) Xác định giá cho từng thửa đấtGiá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây

lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng tại khu vực các xã, thị trấn thuộc

108

các huyện và các phường thuộc quận Hoàng Mai, Long Biên mà trước ngày 6 tháng 11 năm 2003 (ngày Chính phủ ban hành Nghị định số 132/2003/NĐ-CP về điều chỉnh địa giới hành chính để thành lập quận Long Biên và Hoàng Mai là các xã, thị trấn thuộc huyện Gia Lâm và Thanh Trì) được xác định căn cứ vào mục đích sử dụng khi giao, cho thuê và hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và được phân theo khu vực (xã đồng bằng, xã trung du), quy định tại bảng 5.11, bảng 5.12, bảng 5.13.

Giá đất nông nghiệp tại khu vực các quận nội thành cũ (trừ các phường thuộc quận Hoàng Mai, Long Biên mà trước ngày 6 tháng 11 năm 2003, Chính phủ ban hành Nghị định số 132/2003/NĐ-CP về điều chỉnh địa giới hành chính để thành lập quận Long Biên và Hoàng Mai là các xã, thị trấn thuộc huyện Gia Lâm và Thanh Trì) được xác định bằng 2 lần giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm có cùng hạng đất.

Giá đất vườn, ao nằm xen kẽ trong khu vực đất ở tại nông thôn nhưng không được cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận là đất ở hoặc không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận là đất ở được xác định bằng 1,5 lần giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm cùng hạng đất nhưng không cao hơn giá đất ở liền kề.

Căn cứ vào hạng đất nông nghiệp đã được phân hạng theo Nghị định 73/NĐ-CP ngày 25/10/1993, giá quy định của UBND thành phố Hà Nội cho các loại đất, hạng đất nông nghiệp (bảng 5.6, 5.7 và 5.8), và xã đã được phân vùng theo Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội, chúng ta sẽ xác định giá cho từng thửa đất cụ thể.

2. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆPNhóm đất phi nông nghiệp được quy định tại Điều 13 Luật đất đai 2003 bao gồm:

a) Ðất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Ðất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;

c) Ðất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d) Ðất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

đ) Ðất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;

e) Ðất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;

g) Ðất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;

h) Ðất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

i) Ðất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

k) Ðất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

2.1. Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn

a) Khung giá đất phi nông nghiệp ở nông thônTại điều 9 Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định: đất ở tại nông thôn, đất sản xuất, kinh

doanh phi nông nghiệp tại nông thôn và các loại đất phi nông nghiệp khác ở nông thôn như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của

109

Chính phủ được xếp theo vị trí của từng loại đất, chia theo ba loại xã trong địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi để định giá theo khung giá quy định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP.

Giá đất ở tại nông thôn cũng được chia theo 3 vùng (đồng bằng, trung du và miền núi) với mức giá tối thiểu của vùng đồng bằng là 10 nghìn đồng/m2 và mức giá tối đa là 1.250 nghìn đồng/m2 (bảng 5.14).

Bảng 5. 14. Khung giá đất ở tại nông thôn



Mức giá

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

10,0 1.250,0 4,5 850,0 2,5 600,0


Giá đất kinh doanh phi tại nông thôn cũng được chia theo 3 vùng (đồng bằng, trung du và miền núi) (bảng 5.15) với mức giá tối thiểu của vùng đồng bằng là 10 nghìn đồng/m2 và mức giá tối đa là 900 nghìn đồng/m2.

Bảng 5. 15. Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn



Mức giá

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

10,0 900,0 4,5 600,0 2,5 350,0


b) Tiêu chuẩn xếp loại vị trí Vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã được chia theo 3 khu vực thuộc địa giới hành chính

cấp xã:

- Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần Uỷ ban nhân dân xã, trường học, chợ, trạm y tế); gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất; hoặc không nằm tại khu vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao thông hoặc gần chợ nông thôn.

- Khu vực 2: nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu chế xuất.

- Khu vực 3: là những vị trí còn lại trên địa bàn xã.

Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc: khu vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; khu vực 2 và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.

Vị trí của từng loại đất trong từng khu vực được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền của các trục đường giao thông và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông chính nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.

c) Xác định giá đất phi nông nghiệp ở nông thônĐất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, thực hiện định giá theo vị trí

đất ở ba khu vực đất tại địa phương. Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng khu vực đất theo nguyên tắc: Đất tại vị trí

110

số 1 của khu vực nào có mức giá cao nhất tại khu vực đó, ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp sau của các khu vực đất tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn. Cách thức xác định giá đất cho từng vị trí đất thực hiện tương tự như cách xác định giá cho từng vị trí đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị.

Riêng đối với một số vị trí đất ở tại nông thôn có mặt tiền liền cạnh với các trục đường giao thông chính (tỉnh lộ, quốc lộ), hoặc nằm tiếp giáp khu công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch nên đặc biệt thuận lợi cho việc kinh doanh và làm dịch vụ, có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường cao; thì giá đất được qui định cao hơn, nhưng mức tối đa không được cao hơn quá 3 lần mức giá tối đa của khung giá đất ở tại nông thôn qui định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể và quy định số lượng ví trí đối với loại đất này để định giá.

d) Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn của Hà NộiPhân khu vực

Để phục vụ cho công tác định giá đất ở khu vực nông thôn, theo quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 UBND Thành phố Hà Nội về việc: Ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, thì các xã vùng ngoại thành Hà nội được phân thành: xã giáp ranh nội thành, xã vùng đồng bằng và xã vùng trung du. Như vậy đối với đất phi nông nghiệp ở nông thôn chỉ tính đến các xã vùng đồng bằng và vùng trung du. Toàn thành phố Hà Nội có 75 xã thuộc vùng nông thôn, trong đó có 70 xã vùng đồng bằng và 5 xã vùng trung du. Cụ thể:

Xã vùng đồng bằng

Huyện Từ Liêm bao gồm các xã: Xuân Phương, Phú Diễn, Minh Khai, Tây Tựu, Thượng Cát, Liên Mạc, Thuỵ Phương, Tây Mỗ, Đại Mỗ.

Huyện Thanh Trì bao gồm các xã: Ngũ Hiệp, Hữu Hoà, Ngọc Hồi, Vĩnh Quỳnh, Duyên Hà, Đông Mỹ, Liên Ninh, Tả Thanh Oai, Đại áng, Vạn Phúc.

Huyện Gia Lâm bao gồm các xã: Yên Viên, Ninh Hiệp, Dương Xá, Phú Thị, Yên Thường, Đình Xuyên, Dương Hà, Kiêu Kỵ, Đa Tốn, Đặng Xá, Bát Tràng, Phù Đổng, Trung Mầu, Dương Quang, Kim Sơn, Lệ Chi, Kim Lan, Văn Đức.

Huyện Đông Anh bao gồm các xã: Nguyên Khê, Uy Nỗ, Hải Bối, Tiên Dương, Cổ Loa, Xuân Canh, Đông Hội, Mai Lâm, Vĩnh Ngọc, Kim Chung, Nam Hồng, Võng La, Bắc Hồng, Vân Nội, Xuân Nộn, Việt Hùng, Kim Nỗ, Dục Tú, Tầm Xá, Vân Hà, Đại Mạch, Liên Hà, Thuỵ Lâm.

Huyện Sóc Sơn bao gồm các xã: Phù Lỗ, Phú Minh, Phú Cường, Thanh Xuân, Mai Đình, Quang Tiến, Xuân Thu, Kim Lũ, Trung Giã, Đức Hoà, Tân Minh, Bắc Phú, Đông Xuân, Tân Dân, Tân Hưng, Việt Long, Hiền Ninh, Xuân Giang, Tiên Dược, Phù Linh.

Xã vùng trung du bao gồm các xã: Nam Sơn, Bắc Sơn, Minh Trí, Minh Phú, Hồng Kỳ thuộc huyện Sóc Sơn.

Đồng thời để xác định giá đất cho đất phi nông nghiệp, UBND thành phố Hà Nội tiến hành phân loại các trục đường chính ngoại thành thành phố Hà Nội theo 3 loại đường phố chính. Toàn bộ các đường thuộc 5 huyện ngoại thành thành phố Hà Nội thể hiện ở bảng 5.16.

Bảng 5. 16. Phân loại đường trục chính ngoại thành thành phố Hà Nội

Số TT Đoạn đườngPhân loại

I Huyện Từ Liêma Quốc lộ

1- Đường 32+ Cầu Diễn (Hồ Tùng Mậu - Cầu vượt đường sắt) I

111

+ Cầu vượt đường sắt đến hết địa phận Hà Nội II2 + Đường Láng - Hoà Lạc Ib Đường địa phương

3Đường đê Sông Hồng (từ địa phận huyện Từ Liêm qua cầu Thăng Long đến hết địa phận Từ Liêm (xã Thượng Cát)

III

4

Đường 69*

+ Đoạn 1: từ giáp địa phận quận Cầu Giấy đến đường Phạm Văn Đồng*

+ Đoạn 2: từ đường Phạm Văn Đồng đến hết địa phận xã Đông Ngạc*

+ Đoạn 3: Đoạn qua xã Thụy Phương

IIIVII

5

Đường 70+ Đoạn từ ngã ba đi Quốc Oai đến hết địa phận Hà Nội + Đoạn từ thôn Ngọc Trục Đại Mỗ đến Nhổn+ Đoạn từ Nhổn đến đê Sông Hồng

IIIIIIII

6 Đường 72 (ngã ba Biển Sắt - hết địa phận Từ Liêm) II7 Đường Kinh tế Miền Tây III8 Đường Liên Mạc - Phú Diễn III

9Đường Thuỵ Phương - Thượng Cát (tạm gọi) (Cống Liên Mạc - đường 70 xã Thượng Cát)

III

10 Đường vào Trại gà (từ hết thị Cầu Diễn - Sông Pheo) III11 Đường vào xí nghiệp Vi sinh III12 Đường Yên Hoà đến xã Đại Mỗ II13 Đoạn từ đường 69 đi Đại học Cảnh sát, Mỏ Địa chất III

14Đường đê Sông Hồng* Đoạn từ địa phận quận Tây Hồ qua xã Đông Ngạc

III

II Huyện Thanh Trìa Quốc lộ1 Quốc lộ 1A từ cuối Thị trấn Văn Điển đến hết địa phận huyện Thanh Trì I2 Quốc lộ 1B Pháp Vân - Cầu Giẽ (địa phận huyện Thanh Trì) Ib Đường địa phương3 Đường đê Sông Hồng (đoạn Huyện Thanh Trì) II4 Đoạn từ Ngọc Hồi đến Đê Sông Hồng II5 Đoạn hết Thị trấn Văn Điển - Giáp địa phận Hà Tây II6 Đường Liên xã (Thị trấn Văn Điển qua xã Tam Hiệp Hoàng Liệt) III

7Đường liên xã Đông Mỹ - Vạn Phúc - Đê sông Hồng (Đông Mỹ - Đê sông Hồng)

III

8 Đường liên xã Liên Ninh (từ Liên Ninh - Đại áng) III

9Đường liên xã QL 70- Tả Thanh Oai + Đoạn Quốc lộ 70 đến đường rẽ vào thôn Siêu Quần.+ Từ đường rẽ vào thôn Siêu Quần đến địa phận Hà Tây

IIIII

10 Đường liên xã QL1A - Liên Ninh - Đông Mỹ (Từ QL1A - Đông Mỹ) III11 Đường Ngọc Hồi - Yên Kiện - Lạc Thị III12 Đường từ cuối Thị trấn Văn Điển - Tứ Hiệp - Đê sông Hồng III

13Đường vào xã Vĩnh Quỳnh - Đại áng+ Từ cuối Thị trấn Văn Điển đến cuối Xã Vĩnh Quỳnh.+ Từ cuối xã Vĩnh Quỳnh đến Hà Tây

II

III14 Kim Giang (từ Đại Kim - QL 70) IIIIII Huyện Gia Lâma Quốc lộ1 Cuối phố Hà Huy Tập đến hết địa phận Hà Nội II2 - Quốc lộ 5

112

+ Nguyễn Văn Linh đến hết địa phận xã Trâu Quỳ I+ Dương Xá đến hết địa phận Hà Nội II

3 - Quốc lộ 179 III4 - Quốc lộ 181 (từ 179 đến hết địa phận Hà Nội) IIIb Đường địa phương5 - Cổ Bi (dốc Hội-đường QLộ 5) III6 - Dốc Lã - Trung Mầu III7 - Dốc Vân - Dốc Lã (Yên Viên) III8 - Đường Kiên Thành (từ quốc lộ 5 đến 179 cũ) III9 - Đường từ ĐHNN 1 đi Bát Tràng (hoặc đê sông Hồng) III10 - Đường từ Đa Tốn đi đê Sông Hồng III11 - Đường từ Đa Tốn đi Kiêu Kị III12 - Đường trong Đại học NN1 (áp dụng với trục chính) II13 - Ngô Xuân Quảng II14 - Ninh Hiệp - Đình Xuyên - Dương Hà III15 - Phan Đăng Lưu III16 - Thiên Đức (Hà Huy Tập - Dốc Vân) II17 - Từ Hà Huy Tập vào Đình Xuyên III18 - Vành đai III (đi Lạng Sơn thuộc quận Long Biên) IIV Huyện Đông Anha Quốc lộ1 Quốc lộ 3

- Đoạn Cầu Đuống - Cầu Đôi I- Đoạn Thị trấn Đông Anh - Phù Lỗ I

2 - Đường Bắc Thăng Long - Quốc lộ 3 I3 - Đường Bắc Thăng Long - Nội Bài II4 Quốc lộ 3 đi bến phà Đông Trù IIIb Đường địa phương5 Chợ Sa (Cổ Loa) đi Chợ Tó III6 Đường từ quốc lộ 3 đi nông trường Đông Anh II đi ga Bắc Hồng III7 Đường từ Trung tâm Y tế Huyện đi Đền Sái III8 Đường từ cầu Kênh giữa - Nam Hồng - Cầu Đò So III9 Đường từ Trạm biến thế đi đường cao tốc III10 Quốc lộ 3 đi ga Đông Anh, ấp Tó, Uy Nỗ, Việt Hùng III

11 Quốc lộ 23B* III

12 Cầu kênh giữa đi UBND xã Kim Nỗ III13 Chợ Kim đi Nguyên Khê đi Bắc Hồng III14 Ga Cổ Loa đi Cổng Trắng đi ấp Tó III15 Cổng trắng đi ga Cổ Loa đi Dục Tú III16 Ngã ba chợ Vân Trì đi chợ Bỏi III17 Ngã ba đồng Lủi đi chợ Cổ Loa III18 Quốc lộ 3 đi Xưởng phim đi Cổ Loa III19 Chợ Sa vào khu di tích Cổ Loa III20 Đường từ Vân Nội đi Kim Nỗ, Kim Chung III21 Đường Nam Hà ( từ xãViệt Hùng vào xã Vân Hà ) III22 Đường Kinh tế Miền Đông III23 Chợ Vân Trì đi Ga Bắc Hồng IIIV Huyện Sóc Sơna Quốc lộ

113

1 Quốc lộ 2- Đoạn từ Phù Lỗ đến hết xã Thanh Xuân I- Cuối xã Thanh Xuân đến hết địa phận Hà Nội II- Đoạn từ Quốc lộ 2 vào sân bay Nội Bài I

2Đường Bắc Thăng Long - Nội Bài (thuộc các xã Phú Cường, Quang Tiến, Thanh Xuân)

II

3 Quốc lộ 3- Đoạn từ Phù Lỗ đến hết Phù Linh I- Đoạn thuộc các xã Trung Giã, Tân Minh. II

4 Đường 131 IIb Đường địa phương5 Đường Phù Lỗ - Đò Lo III6 Đường Nỉ đi Cà phê Tân Phúc (đường 35) III7 Đường từ Quốc lộ 3 đi đền Sóc III8 Đường từ Quốc lộ 3 đi Minh Trí, Xuân Hoà III9 Đường 35 đi Bắc Sơn III10 Đường 131 đi Bắc Phú III11 Đường 131 - Hiền Ninh III12 Núi Đôi - Thá III13 Quốc lộ 3 - Cầu Vát III

(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội, *Quyết định số 72/2005/QĐ-UB ngày 13/5/2005 của UBND thành phố Hà Nội)

Giá đất quy định

Giá đất ở và giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khu vực ven trục đường giao thông có tên trong bảng 5.16 chia thành 3 loại đường (I, II, III) và 4 vị trí (1, 2, 3, 4), được quy định tại bảng 5.17.

Bảng 5. 17. Giá đất ở và giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khu vực ven trục đường giao thông

Đơn vị tính: đồng/m2

Vị trí lô đấtĐất ở

Đoạn loại I Đoạn loại II Đoạn loại III Vị trí 1 áp dụng trong

phạm vi từ chỉ giới hè đường đến 200m

3 750 000 3 000 000 2 600 000Vị trí 2 2 800 000 2 300 000 1 900 000Vị trí 3 2 200 000 1 800 000 1 500 000Vị trí 4 1 700 000 1 400 000 1 250 000

Ngoài 200m tính từ chỉ giới hè đường

Theo giá đất khu dân cư nông thôn

Vị trí lô đấtGiá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

Đoạn loại I Đoạn loại II Đoạn loại III Vị trí 1 áp dụng trong

phạm vi từ chỉ giới hè đường đến 200m

2 630 000 2 100 000 1 830 000Vị trí 2 1 690 000 1 380 000 1 180 000Vị trí 3 1 210 000 1 120 000 1 000 000Vị trí 4 1 050 000 1 000 000 950 000

Ngoài 200m tính từ chỉ giới hè đường

Theo giá đất khu dân cư nông thôn


114

Giá đất trong khu vực nông thôn được quy định đến từng xã trong các huyện ngoại thành thành phố Hà Nội cho đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (bảng 5.18). Mức giá đất ở được xây dựng cao nhất là các xã thuộc huyện Từ Liêm và Thanh Trì (Xuân Phương, Phú Diễn, Minh Khai, Ngũ Hiệp) là 1,25 triệu đồng/m2. Các xã có mức giá đất ở thấp nhất (100 nghìn đồng/m2) là Nam Sơn, Bắc Sơn, Hồng Kỳ thuộc huyện Sóc Sơn.

Bảng 5. 18. Giá đất ở nông thôn

Đơn vị tính: đồng/m2

Số thứ tự Tên địa phương

Mức giá

Đất ởĐất sản xuất kinh doanh phi nông

nghiệpI Huyện Từ Liêm1 Xã Xuân Phương 1 250 000 900 0002 Xã Phú Diễn 1 250 000 900 0003 Xã Minh Khai 1 250 000 900 0004 Xã Tây Tựu 1 000 000 750 0005 Xã Thượng Cát 1 000 000 750 0006 Xã Liên Mạc 920 000 700 0007 Xã Thuỵ Phương 920 000 700 0008 Xã Tây Mỗ 920 000 700 0009 Xã Đại Mỗ 1 000 000 750 000

II Huyện Thanh Trì1 Xã Ngũ Hiệp 1 250 000 900 0002 Xã Hữu Hoà 920 000 700 0003 Xã Ngọc Hồi 920 000 700 0004 Xã Vĩnh Quỳnh 1 000 000 750 0005 Xã Duyên Hà 800 000 600 0006 Xã Đông Mỹ 800 000 600 0007 Xã Liên Ninh 920 000 700 0008 Xã Tả Thanh Oai 800 000 600 0009 Xã Đại áng 800 000 600 000

10 Xã Vạn Phúc 800 000 600 000

III Huyện Gia Lâm1 Xã Yên Viên 920 000 700 0002 Xã Ninh Hiệp 920 000 700 0003 Xã Dương Xá 800 000 600 0004 Xã Phú Thị 650 000 500 0005 Xã Yên Thường 800 000 600 0006 Xã Đình Xuyên 920 000 750 0007 Xã Dương Hà 920 000 750 0008 Xã Kiêu Kỵ 650 000 500 0009 Xã Đa Tốn 650 000 500 000

10 Xã Đặng Xá 650 000 500 00011 Xã Bát Tràng 800 000 600 00012 Xã Phù Đổng 650 000 500 00013 Xã Trung Mầu 650 000 500 00014 Xã Dương Quang 650 000 500 00015 Xã Kim Sơn 650 000 500 00016 Xã Lệ Chi 500 000 350 000

115

17 Xã Kim Lan 650 000 500 00018 Xã Văn Đức 650 000 500 000

IV Huyện Đông Anh1 Xã Nguyên Khê 650 000 500 0002 Xã Uy Nỗ 800 000 600 0003 Xã Hải Bối 800 000 600 0004 Xã Tiên Dương 650 000 500 0005 Xã Cổ Loa 500 000 350 0006 Xã Xuân Canh 500 000 350 0007 Xã Đông Hội 500 000 350 0008 Xã Mai Lâm 650 000 500 0009 Xã Vĩnh Ngọc 650 000 500 000

10 Xã Kim Chung 800 000 600 00011 Xã Nam Hồng 800 000 600 00012 Xã Võng La 650 000 500 00013 Xã Bắc Hồng 650 000 500 00014 Xã Vân Nội 650 000 500 00015 Xã Xuân Nộn 650 000 500 00016 Xã Việt Hùng 500 000 350 00017 Xã Kim Nỗ 650 000 500 00018 Xã Dục Tú 500 000 350 00019 Xã Tầm Xá 650 000 500 00020 Xã Vân Hà 500 000 350 00021 Xã Đại Mạch 650 000 500 00022 Xã Liên Hà 500 000 350 00023 Xã Thuỵ Lâm 500 000 350 000

V Huyện Sóc Sơn1 Xã Phù Lỗ 650 000 500 0002 Xã Phú Minh 650 000 500 0003 Xã Phú Cường 650 000 500 0004 Xã Thanh Xuân 650 000 500 0005 Xã Mai Đình 650 000 500 0006 Xã Quang Tiến 650 000 500 0007 Xã Xuân Thu 350 000 250 0008 Xã Kim Lũ 350 000 250 0009 Xã Trung Giã 500 000 350 000

10 Xã Đức Hoà 500 000 350 00011 Xã Tân Minh 500 000 350 00012 Xã Bắc Phú 350 000 250 00013 Xã Đông Xuân 500 000 350 00014 Xã Tân Dân 350 000 250 00015 Xã Tân Hưng 350 000 250 00016 Xã Việt Long 350 000 250 00017 Xã Hiền Ninh 500 000 350 00018 Xã Xuân Giang 350 000 250 00019 Xã Tiên Dược 650 000 500 00020 Xã Phù Linh 500 000 350 00021 Xã Nam Sơn 100 000 90 00022 Xã Bắc Sơn 100 000 90 000

116

23 Xã Minh Trí 200 000 150 00024 Xã Minh Phú 200 000 150 00025 Xã Hồng Kỳ 100 000 90 000


Để xác định giá đất phi nông nghiệp ở khu vực nông thôn tại thành phố Hà Nội phải biết được các đường trục chính thuộc ngoại thành Hà Nội (bảng 5.16). Khi xác định giá đất trong khu vực cần biết được đường trục chính của mình nằm ở loại nào, căn cứ vào bảng giá quy định cho đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khu vực ven trục đường giao thông (bảng 5.17) để xác định giá cho từng thửa đất nằm trong phạm vi cách 200 m so với đường giao thông, các vị trí nằm ngoài phạm vi 200 m giá đất được tính theo bảng giá đất ở và kinh doanh khu vực nông thôn bảng 5.18.

2.2. Định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị

a) Khung giá quy địnhÐô thị là nơi tập trung dân cư, với cơ cấu lao động chủ yếu là lao động phi nông nghiệp, là

trung tâm thương nghiệp và có thể là công nghiệp, thành phố hay thị trấn... Nói cách khác đó là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá của cả nước, của một vùng, của một tỉnh hay một huyện nào đó. Nền kinh tế càng phát triển thì càng có nhiều đô thị và quy mô của các đô thị càng lớn.

Đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất để định giá.

Khung giá đất ở tại đô thị được quy định theo mức giá tối thiểu và giá tối đa cho 6 loại đô thị, dao động từ 30 nghìn đồng/m2 đến 67,5 triệu đồng/m2 (bảng 5.19)

Bảng 5. 19. Khung giá đất ở tại đô thị


Loại đô thị

Ðặc biệt I II

Mức giáG.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa

1.500,0 67.500,0 400,0 42.500,0 150,0 30.000,0Loại đô

thịIII IV V


120,0 19.500,0 50,0 13.350,0 30,0 6.700,0


Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị được quy định ở bảng 5.17, giá tối thiểu thấp nhất của đô thị loại V là 15 nghìn đồng/m2, giá tối đa của đô thị đặc biệt là 47,81 triệu đồng/m2.

Bảng 5. 20. Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị


Loại đô thị

Ðặc biệt I II


1.000,0 47.810,0 250,0 29.500,0 100,0 20.000,0

117

Loại đô thị

III IV V


50,0 13.500,0 40,0 8.500,0 15,0 4.500,0


b) Phân loại đô thịKhoản 1, Ðiều 3 Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 có quy định: đô thị bao gồm

thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị. Ðô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước. Ðối với thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V.

Mục đích của việc phân loại đô thịMục đích của việc phân loại đô thị và xác định cấp quản lý đô thị được quy định ở Ðiều 2

Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001. Việc phân loại đô thị và xác định cấp quản lý đô thịnhằm xác lập cơ sở cho việc:

1. Tổ chức, sắp xếp và phát triển hệ thống đô thị trong cả nước;2. Phân cấp quản lý đô thị;3. Lập, xét duyệt quy hoạch xây dựng đô thị;4. Xây dựng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, các tiêu chuẩn, các chính sách và cơ

chế quản lý phát triển đô thị.

Các yếu tố cơ bản phân loại đô thịKhoản 2, Ðiều 3 Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 có quy định các yếu tố cơ bản

phân loại đô thị là:1. Chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ nhất định;2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động tối thiểu là 65%;3. Cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của nhân dân tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu chuẩn, quy định đối với từng loại đô thị;4. Quy mô dân số ít nhất là 4.000 người;5. Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô thị.

Các loại đô thị Ðô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị

loại III, đô thị loại IV và đô thị loại V (Chương II Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001)

Ðô thị loại đặc biệt Ðô thị loại đặc biệt phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây :

1. Thủ đô hoặc đô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học-kỹ thuật, đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của cả nước;

2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 90% trở lên;3. Có cơ sở hạ tầng được xây dựng về cơ bản đồng bộ và hoàn chỉnh;4. Quy mô dân số từ 1,5 triệu người trở lên;5. Mật độ dân số bình quân từ 1000 người/km2 trở lên.Ðô thị loại I Ðô thị loại I phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây:1. Ðô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, du lịch,

dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc của cả nước;

2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 85% trở lên;

118

3. Có cơ sở hạ tầng được xây dựng nhiều mặt đồng bộ và hoàn chỉnh;4. Quy mô dân số từ 50 vạn người trở lên;5. Mật độ dân số bình quân từ 12.000 người/km2 trở lên.Ðô thị loại II Ðô thị loại II phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây:1. Ðô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, du lịch,

dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong vùng tỉnh, vùng liên tỉnh hoặc cả nước, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với cả nước;

2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 80% trở lên;3. Có cơ sở hạ tầng được xây dựng nhiều mặt tiến tới tương đối đồng bộ và hoàn chỉnh;4. Quy mô dân số từ 25 vạn người trở lên;5. Mật độ dân số bình quân từ 10.000 người/km2 trở lên.Ðô thị loại IIIÐô thị loại III phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây:1. Ðô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, dịch vụ,

đầu mối giao thông, giao lưu trong tỉnh hoặc vùng liên tỉnh, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với vùng liên tỉnh;

2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 75% trở lên;3. Có cơ sở hạ tầng được xây dựng từng mặt đồng bộ và hoàn chỉnh;4. Quy mô dân số từ 10 vạn người trở lên;5. Mật độ dân số bình quân từ 8.000 người/km2 trở lên.Ðô thị loại IV Ðô thị loại IV phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây: 1. Ðô thị với chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về chính trị, kinh tế, văn

hoá, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong tỉnh, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của một tỉnh hoặc một vùng trong tỉnh;

2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 70% trở lên;3. Có cơ sở hạ tầng đã hoặc đang được xây dựng từng mặt đồng bộ và hoàn chỉnh;4. Quy mô dân số từ 5 vạn người trở lên;5. Mật độ dân số bình quân từ 6.000 người/km2 trở lên.

Ðô thị loại V Ðô thị loại V phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây:1. Ðô thị với chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về chính trị, kinh tế, văn

hoá và dịch vụ, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của một huyện hoặc một cụm xã;2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 65% trở lên;3. Có cơ sở hạ tầng đã hoặc đang được xây dựng nhưng chưa đồng bộ và hoàn chỉnh;4. Quy mô dân số từ 4.000 người trở lên;5. Mật độ dân số bình quân từ 2.000 người/km2 trở lên.Lưu ý: Tiêu chuẩn phân loại đô thị áp dụng cho các trường hợp đặc biệt (đối với một số đô

thị loại III, loại IV và loại V) (Ðiều 14).1. Ðối với các đô thị ở miền núi, vùng cao, vùng sâu, vùng xa và hải đảo? thì các tiêu chuẩn

quy định cho từng loại đô thị có thể thấp hơn, nhưng phải đảm bảo mức tối thiểu bằng 70% mức tiêu chuẩn quy định tại các Ðiều 8, 9, 10, 11, 12, 13 của Nghị định này.

2. Ðối với các đô thị có chức năng nghỉ mát, du lịch, điều dưỡng, các đô thị nghiên cứu khoa học, đào tạo thì tiêu chuẩn quy mô dân số thường trú có thể thấp hơn, nhưng phải đạt 70% so với mức quy định; riêng tiêu chuẩn mật độ dân số bình quân của các đô thị nghỉ mát du lịch và điều dưỡng cho phép thấp hơn, nhưng tối thiểu phải đạt 50% so với mức quy định tại các Ðiều 8, 9, 10, 11, 12, 13 của Nghị định này.

Tiêu chuẩn phân loại đô thịBảng 5. 21. Tiêu chuẩn đánh giá phân loại đô thị

119

(Thông tư liên tịch số 02/2002-TTLT-BXD-TCCP)

1 Theo yếu tố chức năng 251 Theo chỉ tiêu vị trí và phạm vi ảnh hưởng của đô thị 10

152 Theo chỉ tiêu kinh tế ?xã hội2 Theo yếu tố tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động 203 Theo yếu tố cơ sở hạ tầng 30

1 Nhà ở 52 Công trình công cộng 43 Giao thông 54 Cấp nước 45 Thoát nước 46 Cấp điện và chiếu sáng đô thị 37 Thông tin và bưu điện 28 Vệ sinh môi trường đô thị 3

4 Theo yếu tố quy mô dân số đô thị 155 Theo yếu tố mật độ dân số 10

Tổng 100

Bảng 5. 22. Ðánh gíá theo chỉ tiêu vị trí và phạm vi ảnh hưởng của đô thị (10 điểm)

TTLoại đô thị

Chỉ tiêu vị trí và phạm vi ảnh hưởng Ðiểm

1Ðặc biệt

Thủ đô, thành phố trực thuộc Trung ương, đô thị trung tâm tổng hợp cấp quốc gia

10

Thành phố trực thuộc Trung ương, đô thị trung tâm tổng hợp cấp quốc gia

7

2 I

Thành phố trực thuộc Trung ương, đô thị trung tâm tổng hợp cấp quốc gia

10

Thành phố trực thuộc Trung ương, đô thị trung tâm chuyên ngành cấp quốc gia, trung tâm tổng hợp vùng

7

3 II

Thành phố trực thuộc Trung ương hoặc thành phố thuộc tỉnh, đô thị trung tâm chuyên ngành cấp quốc gia và trung tâm tổng hợp cấp vùng

10

Thành phố trực thuộc Trung ương hoặc thành phố thuộctỉnh, đô thị trung tâm chuyên ngành cấp vùng và trung tâm tổng hợp cấp tỉnh

7

4 III

Thành phố trực thuộc tỉnh, đô thị trung tâm chuyên ngành cấp vùng và trung tâm tổng hợp cấp tỉnh

10

Thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, đô thị trung tâm tổng hợp cấp tỉnh

7

5 IV

Thị xã tỉnh lỵ thuộc tỉnh, đô thị trung tâm tổng hợp cấp tỉnh 10Thị xã thuộc tỉnh, thuộc thành phố trực thuộc trung ương, đô thị trung tâm chuyên ngành cấp tỉnh hoặc thị trấn trung tâm tổng hợp của huyện và trung tâm chuyên ngành của tỉnh

7

6 V

Thị xã thuộc tỉnh, thị trấn huyện lỵ thuộc huyện và là trung tâm tổng hợp cấp huyện

10

Thị trấn thuộc huyện, đô thị trung tâm chuyên ngành cấp huyện và trung tâm tổng hợp cấp tiểu vùng

7

120

Bảng 5. 23. Ðánh giá theo chỉ tiêu kinh tế-xã hội

TT Loại đô thị

Chỉ tiêu

Ðặc biệt

1 2 3 4 5 Ðiểm

1Tổng thu ngân sách trên địa bàn (tỷ đồng/năm)

> 1000

500>

10040 > 20 10 3

700 350 70 28 14 7 2,1

2Thu nhập bình quân đầu người năm(USD/người)

> 1000

900 600 500 400 300 3

700 630 420 350 280 210 2,1

3Cân đối thu chi ngân sách(chi thường xuyên)

Cân đối dư

Cân đối dư

Cân đối dư

Cân đối dư

Cânđối dư

Cân đối đủ hoặc

dư2

Cânđối đủ

Cân đối đủ

Cân đối đủ

Cân đối đủ

Cân đối

thiếu< 20%

Cân đối thiếu

< 30%1,4

4Mức tăng trưởng kinh tế trung bình năm (%)

Trên 10%

9% 7% 6% 5% 4% 3

Trên 7%

6,3% 4,9% 4,2% 3,5% 2,8% 2,1

5Tỷ lệ các hộ nghèo (%)

Dưới 7%

Dưới 9%

Dưới 10%

Dưới 12%

Dưới 15%

Dưới 17%

2

Dưới 10%

Dưới 13%

Dưới 15%

Dưới 17%

Dưới 20%

Dưới 25%

1,4

6

Mức tăng dân số hàng năm (%), trong đó mức tăng dân số tự nhiên phải đảm bảo chỉ tiêu kế hoạch hoá phát triển dân số của mỗi địa phương

Trên2,2%

Trên2,0%

Trên1,8%

Trên1,6%

Trên1,4%

Trên1,2%

2

Trên1,5%

Trên1,4%

Trên1,2%

Trên1,1%

Trên1,0%

Trên0,9%

1,4

Bảng 5. 24. Ðánh giá phân loại đô thị theo yếu tố tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động (20 điểm)

TT Ðiểm

Loại đô thị

Chỉ tiêu lao động phi nông nghiệp (%)65 70 75 80 85 90 100

1 Ðặc biệt 14 202 I 14 20 203 II 14 20 20 204 III 14 20 20 20 205 IV 14 20 20 20 20 206 V 14 20 20 20 20 20 20

Bảng 5. 25. Ðánh giá tiêu chuẩn phân loại đô thị theo yếu tố cơ sở hạ tầng (30 điểm)

TT Các chỉ tiêu Thang Ðiểm Các chỉ tiêu đánh giá xếp

121

điểm loại đô thị

1 Nhà ở 5A 5,0

A: Ðạt được hoặc vượt tiêu chuẩn, quy phạm, quy chuẩn thiết kế quy hoạch xây dựng và các quy định hiện hành các loại đô thị

B 3,5

2 Công trình công cộng 4A 4,0B 2,8

3 Giao thông 5A 5,0B 3,5

4 Cấp nước 4A 4,0B 2,8

5 Cấp điện, chiếu sáng 3A 3,0

B: Ðạt mức tối thiểu bằng 70% so với quy định của quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy phạm thiết kế quy hoạch xây dựng và các quy định hiện hành các loại đô thị

B 2,1

6Thoát nước mưa, nước bẩn

4A 4,0B 2,8

7 Thông tin, bưu điện 2A 2,0B 1,4

8Vệ sinh môi trường đô thị

3A 3,0B 2,1

Bảng 5. 26. Các chỉ tiêu về nhà ở và công trình công cộng

TT Chỉ tiêu Ðơn vị Loại đô thịÐặc biệt

I II III IV V

1Diện tích xây dựng nhà ở

m2sàn/người

10 10 10 12 12 12

2Tỷ lệ nhà ở kiên cố so với tổng quỹ nhà

%Trên 60

60 60 40 40 30

3Ðất xây dựng công trình công cộng cấp khu ở

m2/người

1,5-2,01,5-2,0

1,5-2,0

1,0-1,5

1,0-1,51,0-1,5

4 Chỉ tiêu đất dân dụngm2/người

54-61 54-61 54-61 61-78 61-78 61-78

5Ðất xây dựng công trình phục vụ công cộng cấp đô thị

m2/người

4-5 4-5 4-5 3-5 3-4 3-3,5

Bảng 5. 27. Các chỉ tiêu về giao thông

TT Chỉ tiêu Ðơn vịLoại đô thịÐặc biệt

I II III IV V

1 Ðầu mối giao thông Cấp

Quốc tếQuốc gia

Quốc tếQuốc gia

Quốc giaVùng

VùngTỉnh

Tỉnh Tiểu vùng

Tiểuvùng

2Tỷ lệ đất giao thông đô thị với đất xây dựng đô thị

% 24-26 23-25 21-23 18-20 16-18 16-18

122

3Mật độ đường chính (đường rải nhựa)

km/km2 4,5-5 4,5-5 4,5-5 3,5-4 3,5-4 3-3,5

4 Tỷ lệ vận tải hành khách công cộng tối thiểu

% 10 6 4 2 0 0

Bảng 5. 28. Chỉ tiêu cấp nước

TT Chỉ tiêu Ðơn vịLoại đô thị

Ðặc biệt I II III IV V

1Tiêu chuẩn cấp nước sinh hoạt

lít/người/ngày 150 120 100 80 80 80

2Tỷ lệ số dân được

cấp nước sạch% 80 80 70 70 60 50

Bảng 5. 29. Chỉ tiêu thoát nước

TT Chỉ tiêu Ðơn vị Loại đô thị

Ðặc biệt I II III IV V

1Mật độ đường ống thoát nước chính

km/km2 4,5-5 4,5-5 4,5-5 3,5-4 3,5-4 3-3,5

2Tỷ lệ nước bẩn được thu gom và xử lý

% 80 80 60 60 30 20

Bảng 5. 30. Chỉ tiêu về cấp điện và chiếu sáng đô thị

TT Chỉ tiêu Ðơn vị Loại đô thịÐặc biệt I II III IV V

1Chỉ tiêu cấp điện sinh hoạt

kWh/ng/ năm

> 1000 1000 700 700 350 250

2Tỷ lệ đường phố chính được chiếu sáng

% 100 100 95 90 85 80

Bảng 5. 31. Chỉ tiêu về thông tin và bưu điện

TT Chỉ tiêu Ðơn vị Loại đô thịÐặc biệt I II III IV V

1Bình quân số máy trên số dân

máy/100 người 10 8 8 6 6 4

Bảng 5. 32. Chỉ tiêu về vệ sinh môi trường

TT Chỉ tiêu Ðơn vịLoại đô thị

Ðặc biệt

I II III IV V

1Ðất cây xanh toàn đô thị

m2/người

>15 >10 >10 >10 710 7

123

2Ðất cây xanh công cộng (trong khu dân dụng)

m2/người

8 8 7 7 7 4

3

Tỷ lệ rác và các chất thải rắn được thu gom, xử lý bằng công nghệ thích hợp

% 100 90 90 90 80 65

Bảng 5. 33. Ðánh giá tiêu chuẩn phân loại đô thị theo yếu tố quy mô dân số đô thị (15 điểm)

TT Ðiểm

Loại đô thị

Quy mô dân số đô thị (1000 người)4 50 100 250 500 1500 >1500

1 Ðặc biệt 10 152 I 10 15 153 II 10 15 15 154 III 10 15 15 15 155 IV 10 15 15 15 15 156 V 10 15 15 15 15 15 15

Bảng 5. 34. Ðánh giá tiêu chuẩn phân loại đô thị theo yếu tố mật độ dân số đô thị (10 điểm)

TT ÐiểmLoại đô thị

Ðơn vị người/km2

4000 6000 8000 10000 12000 15000 >150001 Ðặc biệt 7 102 I 7 10 103 II 7 10 10 104 III 7 10 10 10 105 IV 7 10 10 10 10 106 V 7 10 10 10 10 10 10

Bảng 5. 35. Ðánh giá tổng hợp các tiêu chuẩn phân loại đô thị

TT Các yếu tố đánh giá Ðơn vịThang điểm

Các chỉ tiêuTổng số điểmHiện

trạngQHXD đợt đầu

1 Chức năng 25 17-25

2Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp

% 20 15-20

3 Cơ sở hạ tầng

30 21-30

3.1. Nhà ở3.2. Công trình công cộng3.3. Giao thông3.4. Cấp nước3. Cấp điện, chiếu sáng3.6. Thoát nước3.7. Thông tin liên lạc3.8. VSMT đô thị

4 Dân số người 10 10-15

124

5 Mật độ dân số ng/km2 15 7-10Tổng cộng 70-100

c) Phân loại đường phốLoại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch. (NĐ-188)

Căn cứ vào thông tư số 114/TT-BTC ngày 26/11/2004 của liên Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất xây dựng tiêu chuẩn phân loại đường phố.

Ðường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi. Ðường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. (NĐ-188)

Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng. (NĐ-188)

Tiêu chuẩn phân loại đường phố

Ðường phố loại I: là nơi có điều kiện đặc biệt thuận lợi đối với hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng đồng bộ, có giá đất thực tế cao nhất.

Ðường phố loại II: là nơi có điều kiện thuận lợi đối với hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ, có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình đường phố loại I.

Ðường phố loại III: là nơi có điều kiện tương đối thuận lợi đối với hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng chủ yếu đồng bộ: cấp điện, cấp nước và thoát nước, có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình đường phố loại II.

Ðường phố loại IV: làcác đường phố còn lại, có giá đất thực tế trung bình thấp nhất và thấp hơn giá đất thực tế trung bình đường phố loại III.

Một đường phố có nhiều đoạn đường có khả năng sinh lợi, giá đất và cơ sở hạ tầng và các tiêu chuẩn khác nhau thì từng đoạn đường được xếp loại đường phố tương ứng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Ðối với những đô thị có các tiểu vùng khac nhau về điều kiện sinh lợi và giá đất thì mỗi tiểu vùng đều có hệ thống các loại đường phố theo cách phân loại như trên.

d) Phân loại vị trí Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.

Căn cứ vào loại đường phố đã được UBND tỉnh, thành phố quyết định, phân loại vị trí đất cụ thể như sau:

Vị trí 1: áp dụng đối với đất ở mặt tiền.

Vị trí 2: áp dụng đối với đất trong ngõ, hẻm của đường phố có điều kiện sinh hoạt thuận lợi (xe ô-tô hoặc xe ba bánh vào tận nơi...).

125

Vị trí 3: áp dụng đối với đất của những hộ độc lập nhưng phải đi qua nhà mặt tiền, đất ở trong hẻm của đường phố có điều kiện sinh hoạt kém hơn vị trí 2 (ô-tô hoặc xe 3 bánh không vào được...).

Vị trí 4: áp dụng đối với đất trong ngõ, trong hẻm của các ngõ, các hẻm thuộc vị trí 2, vị trí 3 nêu trên và các vị trí còn lại khác mà điều kiện sinh hoạt rất kém.

Trong mỗi loại đường phố không nhất thiết phải xếp đủ 4 vị trí đất, mà căn cứ vào từng đường phố để xếp, có thể xếp ít vị trí hơn, nhưng phải xếp từ vị trí 1 tương ứng với mức giá cao nhất trở xuống.

2.3. Xác định giá đất ở đô thị

a) Cơ sở - Tiêu chuẩn thiết kế qui hoạch xây dựng đô thị TCN 82-81 ngày 19/2/1981 về phân loại đường đô thị.

- Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị.

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại đất

- Thông tư 114/2004/TT-BTC về Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất .

- Các dữ liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị (giá thị trường) tại địa phương được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất

b) Trình tự và phương pháp Bước 1. Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị

Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước quy định cho đô thị mà chúng ta đang cần xác định giá.

Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đô thị

1. Phân loại đường phố

2. Phân loại vị trí

Bước 3: Xác định giá cho từng vị trí

Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá cho từng vị trí đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:

+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất:

Trong mỗi vị trí đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ thể lựa chọn ra tối thiểu ba (03) thửa đất tại các địa điểm khác nhau có tính đại diện cho cả vị trí đất. Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phương pháp xác định giá đất theo cách ở Phần 8. và tính giá một đơn vị diện tích (m2) của từng thửa đất.

Giá đất của từng vị trí (tính trên một mét vuông) được xác định là mức giá bình quân của các mức giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.

+ Cách thứ hai: Định giá đất vị trí 1 của từng khu vực, từng loại đường phố hoặc từng đường phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại của từng khu vực, từng loại đường phố hoặc từng đường phố.

Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho từng vị trí đất nêu trên.

Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng loại đường phố của các loại đô thị theo nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 của đường phố nào có mức giá cao nhất của đường phố đó ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo của từng loại đường phố tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn.

Hệ số vị trí định giá đất của tất cả các loại đất nêu trên là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất so với vị trí số 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa các tiêu thức của từng vị trí đất.

126

Giá đất của tất cả các loại đất được định theo vị trí nêu trên được tính bằng cách lấy mức giá đất của vị trí đất đã xác định được (vị trí 1) nhân với hệ số vị trí định giá đất của từng loại đất.

Ví dụ: Giả định xác định giá đất ở, vị trí 1 đường loại 1 đô thị đặc biệt theo khung giá do Chính phủ quy định là 67.000.000đ/m2; các hệ số vị trí định giá đã xây dựng được từ vị trí 1 đến vị trí 4 của đường loại 1 theo thứ tự là : 1; 0,8; 0,65; 0,4 thì giá đất của các vị trí tiếp theo vị trí số 1 như sau:

Vị trí đất

Hệ số vị trí

định giá

Giá vị trí đất xác định trước

(1.000đ/m2)

Giá các vị trí đất cụ thể (1.000đ/m2)

1 2 3 4 = 2 x 3

Vị trí số 1

Vị trí số 2

Vị trí số 3

Vị trí số 4

1,00

0,80

0,65

0,40

67.000

67.000

53.600

43.550

26.800

Ðối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các thị xã, thị trấn, khu đô thị mới chưa được xếp loại đô thị nằm ở khu vực đất nông thôn (ngoài địa giới của đất đô thị như thành phố, thị xã đã được xếp loại đô thị), khi định giá đất cụ thể được áp dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị loại V quy định tại Khoản 1 và giới hạn cho phép vận dụng qui định tại Khoản 2 Ðiều 6 Nghị định số 188/2004/NÐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

2.4. Một số luật định giá áp dụng trong định giá đất đô thị

a) Luật Hoffman và Hoffman-NeillLuật Hoffman và Hoffman-Neill được phát biểu đầu tiên khoảng năm 1866. Luật này được áp dụng đối với mảnh đất hình chữ nhật, dựa trên giả định rằng 50 ft đầu từ mặt tiền của một lô đất có độ sâu 100 ft, có giá trị bằng 2/3 giá trị của lô đất. Luật này đã được tính toán theo bảng độ sâu chia theo đơn vị độ dài của Anh là ft Với độ sâu từ 1-200 ft. 1 ft = 12 incher; 1incher = 2,54 cm

b) Luật HarperLuật này nguyên gốc là ở Luân đôn; nó là cách tốt nhất để nhớ, người định giá hay sinh

viên không nhất thiết phải tuân theo hoặc thứ tự để giảng giải cho độ sâu. Luật này được áp dụng đối với mảnh đất hình chữ nhật, nguyên tắc này là giá trị của một lô đất thay đổi trực tiếp với căn bậc 2 của độ sâu, và nhân tố độ sâu là giá trị căn bậc hai của độ sâu so với độ sâu của lô đât.

df = 10 d / D

df = Nhân tố độ sâu, d, D = Ðộ sâu (ft)

Ví dụ: Giá trị của lô đất có chiều sâu là 50 ft sẽ xấp xỉ 0,7 (hay 70%) giá trị lô đất tương tự có chiều sâu 100 ft (với cùng bề rộng mặt tiền). Nếu chiều sâu của lô đất là 81 ft, sẽ có giá trị bằng 0,9 (hay 90%) giá trị của lô đất tương tự có chiều sâu 100 ft (với cùng chiều rộng mặt tiền).

D

d

127

d) Luật 4-3-2-1Luật này chia 40% giá trị của một lô đất có chiều sâu là 100 ft. đến 25 ft. đầu tiên; 30% giá

trị đến 25 ft. thứ 2; 20% đến 25 ft. thứ 3; và 10% còn lại là phần tư cuối cùng.

Nó sẽ tương đương với độ sâu 50 ft. của luật Hoffman-Neill có giá trị là 66.7%; luật Harper là 70,7%; và luật 4-3-2-1 là 70%. Ðiều đó đáng lưu ý để tìm ra những nguyên tắc mà chúng thay đổi sẽ cho những kết quả với những lý do khác nhau.

100

10% 25

20% 25

30% 25

40% 25

e) Nguyên tắc tính giá trị của lô đất có hình thể không bình thường (Nguyên tắc của Úc)

Một nguyên tắc được sử dụng nhiều ở Úc để xác định giá trị của những lô đất có hình thể không bình thường. Trước tiên phải xác định được mặt tiền tương đương. Chiều rộng mặt tiền tương đương bằng hai lần mặt tiền cộng thêm vào chiều rộng của đường đáy và chia kết quả làm 3. Giá trị của lô đất bằng giá trị của 1 đơn vị gốc nhân với chiều rộng mặt tiền tương đương và nhân tố độ sâu.

d = (2dm + dđ) / 3

d: chiều rộng mặt tiền tương đương?

dm: chiều rộng mặt tiền

dđ: chiều dài đáy

dđ

dm

Ví dụVí dụ 1: Tính giá trị của các lô đất sau

Giá 1m mặt tiền là 100 triệu đồng;

Giá đất = G * d * df

100 R

128

50 Q25 P

5m 5m 5m

G là giá 1m mặt đường

d là chiều dài mặt tiền

df là hệ số chiều sâu

GR = 100 triệu * 5m * 10 100/100 = 500 triệu

GQ = 100 triệu * 5m * 10 50 / 100 = 100 * 5m * 0,70 = 350 triệu đồng

GP = 100 triệu * 5m * 10 25 / 100 = 100 * 5m * 0,50 = 250 triệu đồng

Ví dụ 2: tính giá lô đất X và Y

GX+Y = 100 triệu * 10 * 10 100/100 = 1.000 triệu đồng

GY = 100 triệu * 5m * 10 50 / 100 = 350 triệu đồngGX = GX+Y - GY = 1.000 - 350 = 650 triệu đồng

Y 100

X 50

5 m 5m

Ví dụ 3: Tính giá lô đất H, J, M, N, O, P.

Áp dụng công thức d = (2dm + dđ) / 3

Ta có giá trị của các lô đất như sau:

GH = 100 triệu * (2 * 7 + 3)/ 3 * 1 = 567 triệu đồng

GJ? = 100 triệu * (2 * 3 + 7)/ 3 * 1 = 433 triệu đồng

GM = 100 triệu * (2 * 5 + 0)/ 3 * 1 = 334 triệu đồng

GN = 100 triệu * (2 * 0 + 5)/ 3 * 1 = 166 triệu đồng

GP = 100 triệu * (2 * 5 + 0)/ 3 * 0,7 = 233,8 triệu đồng

129

GQ = 100 triệu * (2 * 0 + 5)/ 3 * 0,3 = 49,8 triệu đồng

3 7 5 5

N O

H J

100

M 50 P

7 3 5 5

3. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH

3.1. Khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.a) Ðối với đất nông nghiệp tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 500 mét.

b) Ðối với đất phi nông nghiệp ở nông thôn tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 300 mét.

c) Ðối với đất phi nông nghiệp ở đô thị thuộc cùng một loại đô thị thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 200 mét.

d) Trường hợp khu vực đất giữa các tỉnh bị ngăn cách bởi sông, hồ, kênh có chiều rộng từ 100 mét trở xuống thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ bờ sông, bờ hồ, bờ kênh của mỗi bên sông, bên hồ, bên kênh vào sâu địa giới của mỗi tỉnh theo quy định tại điểm a, b, c khoản này. Nếu chiều rộng của sông, hồ, kênh trên 100 mét thì không xếp loại đất giáp ranh.

Nguyên tắca) Khi định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Uỷ ban nhân dân các tỉnh có đất giáp ranh phải căn cứ vào quy định tại khoản 1 Ðiều 12 Nghị định này thoả thuận với nhau về giá đất, kế hoạch điều chỉnh giá đất tại khu vực giáp ranh, theo nguyên tắc:

- Ðất giáp ranh thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá do Chính phủ quy định đối với loại đất đó.

- Ðối với đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương như quy định tại khoản 1 Ðiều 12 Nghị định này nếu có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

Trường hợp đặc biệt mức giá có thể chênh lệch nhau, nhưng tỷ lệ chênh lệch tối đa không quá 20%.

b) Trường hợp các tỉnh có đất tại khu vực giáp ranh như qui định tại điểm a khoản 1 Ðiều này mà không thoả thuận được với nhau để quy định mức giá, thì báo cáo Bộ Tài chính quyết định.

3.2. Khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã trong tỉnh, thành phố cho phù hợp.Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh vận dụng các nguyên tắc định giá đất tại khu vực giáp ranh quy định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định và vận dụng các nguyên tắc định giá đất tại khu vực giáp ranh để quy định giá đất cụ thể tại khu vực đất giáp ranh cho phù hợp.

130

BÀI TẬP CHƯƠNG 51. Xác định giá đất trồng lúa (đất trồng cây hàng năm) hạng III tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện C, tỉnh X ở vùng Đồng bằng sông Cửu Long một năm sản xuất được 3 vụ lúa, theo số liệu giả định sau:

Đơn vị tính Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004

Tổng sản lượng lúa cả năm kg 17.000 22.000 15.000

Giá bán bình quân năm đ/kg 2.500 2.500 2.700

Tổng thu nhập đồng 42.500.000 55.000.000 40.500.000

Giá thành đ/kg 1.150 1.100 1.250

Chi phí sản xuất đồng 19.550.000 24.200.000 18.750.000

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm (*) kỳ hạn 12 tháng

%/năm 7,5 7,0 8,5

2. Một xã đồng bằng tại huyện của tỉnh X theo khung giá đất trồng cây hàng năm do Chính phủ quy định là 70.000 đ/m2; các hệ số hạng đất định giá đã xây dựng được từ hạng 1 đến hạng 6 theo thứ tự là: 1; 0,87; 0,70; 0,52; 0,37; 0,15. Hãy xác định giá đất trồng cây hàng năm của các hạng đất còn lại cho xã.

3. Ông A hiện đang sử dụng 1000 m2 đất trồng cây hàng năm của xã đồng bằng tại huyện X của một tỉnh (như bài 2). Trong đó đất hạng 1 là 400 m2, đất hạng 2 là 300 m2, đất hạng 3 là 200 m2 và đất hang 4 là 100 m2. Hãy tính thuế sử dụng đất nông nghiệp cho gia đình ông A năm 2005, biết rằng thuế nông nghiệp phải trả là bằng 5% giá đất hiện hành.

4. Hãy xác định giá đất ở của các vị trí 2, 3 và 4 cuả các đường loại I, II, III, IV, biết giá thị trường trung bình của vị trí 1 đường loại I, II, III, IV tương ứng của đô thị đặc biệt là 54, 50, 45 và 40 triệu đồng/m2; các hệ số vị trí định giá đã xây dựng được từ vị trí 1 đến vị trí 4 của đường loại I, II, III, IV theo thứ tự là: 1; 0,85; 0,70 và 0,50.

5. Cho 3 mảnh đất như hình vẽ:

Mảnh X mặt tiền 4m, sâu 20m

Mảnh Y mặt tiền 5m, sâu 12m

Mảnh Z mặt tiền 6m, sâu 25m

Biết giá thị trường mảnh X là 100 triệu

Hãy xác định giá của mảnh Y và Z?

Z-25X-20

Y-12

4m 5m 6m

131

6. Cho 3 mảnh đất như hình vẽ

Mảnh X mặt tiền 5m, sâu 20m

Mảnh Y mặt tiền 6m, sâu 18m

Mảnh Z mặt tiền 4m, sâu 25m

Biết giá thị trường mảnh X là 100 triệu

Hãy xác định giá của mảnh Y và Z

Z-25

X-20Y-18

5m 6m 4m

7. Một mảnh đất hình thang ABCD (như hình vẽ) trong đó AB là mặt tiền đường phố, AB song song với CD, AB = 65m, CD = 95m, AD = 72m, độ sâu thửa đất là 70m.

Chia mảnh đất làm 2 phần bởi một đường thẳng vuông góc với mặt phố, anh, chị hãy xác định kích thước mỗi phần để hai mảnh đất có giá đất bằng nhau.

CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 51. Anh hay chị hiểu gì về giá đất quy định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004

của Chính phủ.

2. Tại sao phải phân vùng và phân hạng đất khi xác định giá đất nông nghiệp? Cơ sở của phân vùng và phân hạng đất là gì?

3. Phân loại đô thị, phân loại đường phố và phân loại vị trí có ý nghĩa gì đối với định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị?

D C

A B

95m

132

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp và Công nghiệp Thực phẩm, Tổng cục Quản lý Ruộng đất số 92-TT/LB ngày 10/11/1993 hướng dẫn thi hành Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 của Chính phủ quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. 1993

Bộ Tài chính. Cơ sở khoa học và giải pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường Bất động sản ở Việt Nam. 2001

Bộ Tài chính. Thông tư 114/2004/BTC-TT ngày 26/11/2004 hướng dẫn thi hành Nghị định 188/2004-NĐ-CP. 2004

Bộ Xây dựng - Ban Tổ chức cán bộ Chính phủ Số 02/2002/TTLT-BXD-TCCBCP ngày 08/3/2002 Hướng dẫn về phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị. 2002

Bộ Xây dựng-Bộ Kế hoạch và Đầu tư- Bộ Tài nguyên và Môi Trường-Bộ Tài Chính. Hội thảo Khoa học: Phát triển và Quản lý thị trường Bất động sản Việt Nam. 2003

Ngô Đức Cát. Kinh tế tài nguyên đất Nhà xuất bản Nông nghiệp. 2000

Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh. Lý luận và phương pháp định giá đất (Dịch từ tiếng Trung Quốc). 2003

Chính phủ. Nghị định số 73-CP ngày 25/10/1993 quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sửdụng đất nông nghiệp. 1993

Chính phủ. Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 của về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị. 2001

Chính phủ. Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2004

Hội khoa học kỹ thuật Xây dựng Việt Nam. Kỷ yếu hội thảo: Đền bù và giải phóng mặt bằng các dự án xây dựng ở Việt Nam. 2002

Murray J. F. N., B.A., D. Litt. Principles and Practice of Valuation Commonwealth Institute of Valuers. 1959

Tổng cục Địa chính. Bài giảng Định giá đất. 2001

Tổng cục Địa chính. Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai. 2001

Thủ tướng Chính phủ. Quyết định số 619-TTg ngày 27/12/1993 về vệc điều chỉnh tổng hợp điểm hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. 1993

Rost R. O. and H. G. Collins. Land Valuation and Compensation in Australia Australian Institute of Valuers and Land Economists. 1993

Nguyễn Văn Xây. Một số giải pháp tài chính cơ bản góp phần thực đẩy sự phát triển thị trường bất động sản ở nước ta trong thời gian tới. 2001

Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội. Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội Về việc: Ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2004

Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội. Quyết định số 72/2005/QĐ-UB ngày 13/5/2005 về việc Bổ sung, điều chỉnh bảng phụ lục kèm theo Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 củaUBND thành phố về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2005

MỤC LỤC M U i 1 - lib.hunre.edu.vnlib.hunre.edu.vn/Download.aspx?file=Dinh gia dat.pdf · i...

Documents

Transcript of MỤC LỤC M U i 1 - lib.hunre.edu.vnlib.hunre.edu.vn/Download.aspx?file=Dinh gia dat.pdf · i...