Massenbewertung von Erbbaugrundstücken€¦ · Grundstücksmarkt erfassen, die auf andere Weise...

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Massenbewertung von Erbbaugrundstücken

Vortrag beim Erbbaurechtskongress 2015

Hans Christian Schmidt, Comes Real GmbH

Kassel, 24. Februar 2015


Zusammenfassung

• Comes Real hat ein Tool für die Massenbewertung von Erbbaugrundstücken entwickelt, das den Kernanforderungen der ImmoWertV entspricht und parallel auch Berechnungen im Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF) ermöglicht

• Das Programm hat seine Praxistauglichkeit bei Bewertungen für verschiedene Eigentümer großer Grundstücksbestände bewiesen

• Die Erbbaugrundstücke großer Bestandshalter werden häufig nur sporadisch, pauschal und oft nicht sachgerecht bewertet. Die Folgen liegen auf der Hand:


Ausgangssituation

• Comes Real wurde Ende 2013 von einem großen Bestandshalter beauftragt, die Grundlagen und Möglichkeiten einer ressourcenschonenden Massenbewertung von Erbbaugrundstücken zu prüfen

• Eine Vorgabe war, die entsprechende Bewertung „möglichst nahe“ an den deutschen normierten Verfahren (ImmoWertV) durchzuführen

• Es zeigte sich früh, dass eine solche Bewertung nur mittels eines komplexen Berechnungstools durchführbar ist

Dieses Tool sollte dem Auftraggeber nach Durchführung der Erstbewertung für Folgebewertungen zur Verfügung stehen. Wichtig war daher auch eine möglichst einfache Bedienbarkeit

• Eine große Zahl von Bewertungsgegenständen sowie eine nicht optimale Datenlage führen regelmäßig dazu, dass den gesetzlichen Anforderungen nicht in vollem Umfange entsprochen werden kann bzw. einzelne Pauschalannahmen getroffen werden müssen

• Mit diesen Einschränkungen sind die einschlägigen Vorschriften von ImmoWertV und WertR im Rahmen des Wertermittlungs-Modells aber gleichwohl bestimmend


Vorbereitung

Studie von Comes Real:

o Grundlagen der Bewertung von Erbbaugrundstücken o Ausgangslage und Modellüberlegungen o Bewertungsverfahren: Portfolio- und Massenbewertungen

• Methodik • Bodenwert • Liegenschaftszinssatz • Differenzierter Erbbauzins • Anpassungsfaktoren • Entschädigungsregelungen nach Beendigung • Zu- / Abschläge

o Bewertungsmodell: Aufbau und Umsetzung o Erstbewertung: Maßnahmen und Massen o Kritische Analyse der Ergebnisse


Portfolio-Daten

• Die Werte der Erbbaugrundstücke (Stiftungsvermögen) wurden bis 2013 pauschal auf der Grundlage von Bodenrichtwerten festgestellt und nur in Einzelfällen angepasst

• Das erste der durch Comes Real neu bewerteten Grundstücksvermögen umfasst 3.449 verschiedene Flurstücke mit einer Gesamtfläche von rund 235 ha

• Das betreffende Portfolio generiert einen jährlichen Erbbauzins von gut 5 Mio. €

• Die mit großem Abstand wichtigste Nutzung der betreffenden Grundstücke ist „Wohnen“ (88% der Gesamtfläche)

• Die (nach dem jährlichen Erbbauzins) gewichtete vertragliche Gesamtlaufzeit aller Erbbaurechtsverträge liegt bei rund 98 Jahren, 2% der Verträge haben eine Laufzeit von unter 90 Jahren und nur 11 Stück eine solche von unter 60 Jahren

• Per Anfang 2013 lag die gewichtete Restlaufzeit aller Verträge bei gut 67 Jahren


Datenbank des Auftraggebers

• Die Informationen zu den Erbbaugrundstücken werden mit einer CAFM-Software erfasst und gepflegt. Die Software verfügt über Schnittstellen für den Datenexport und -import in gängigen Formaten

• Der Einsatz des Bewertungs-Tool von Comes Real setzt diverse objektspezifische Mindestinformationen voraus (in erster Linie Stammdaten, aber auch z.B. den aktuellen Erbbauzins), die zu einem beliebigen Stichtag in ein geeignetes Format (z.B. MS Excel) zu exportieren sind

• Relevante Datenbankfelder des Auftraggebers (CAFM-Software):

Vertrags-ID FlurstücksNr.

Eigentümer-ID Gemarkung Grundstücks-ID Gewann/Str.

Vertrag vom (TT.MM.JJJJ) Fläche (qm) Laufzeit (Jahre) weitere Flurstücke

Vertragsende (TT.MM.JJJJ) aktueller Erbbauzins (EUR) Anpassungsklausel vertraglicher Erbbauzins (EUR)

Anpassung in % Zahlungsbeginn (TT.MM.JJJJ) Nutzungsart (abschl. Katalog)


Bewertungsmethodik: Vergleichswertverfahren

• Die Wertermittlungsrichtlinien (WertR) empfehlen die Wertermittlung im Vergleichswertverfahren, wenn für das zu bewertende Erbbaugrundstück Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen:

Ableitung aus bebauten Erbbaurechten, die mit der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit hinreichend übereinstimmen. Maßgebliche Kriterien der Vergleichbarkeit: Bebauung, Erbbauzins, Bodenwertniveau, Restlaufzeit, Anpassungsmöglichkeit

• Eine sachgerechte Anwendung des Vergleichswertverfahren ist bei Erbbaugrund-stücken nur selten möglich:

Verfahren beschränkt sich in der Praxis auf baugleiche, benachbarte Grundstücke

• Kann das Vergleichswertverfahren nicht angewendet werden, setzt sich der Wert des Erbbaugrundstücks aus dem Bodenwertanteil und ggf. dem Gebäudewert-anteil zusammen (finanzmathematische Methode)

• Auch das vorliegende Portfolio wurde daher in der als Sekundärmethodik vorgesehenen finanzmathematischen Methode (WertR 4.3.2.2) bewertet


Bewertungsmethodik: Finanzmathematisches Verfahren

• Der Bodenwertanteil errechnet sich über zwei wesentliche Komponenten:

o den über die Restlaufzeit des Erbbaurechts abgezinsten Bodenwert, und o den über die Restlaufzeit kapitalisierten / abgezinsten Erbbauzins

Der Bodenwert wird im Vergleichswertverfahren ermittelt. Üblich ist die Verwendung der von Gutachterausschüssen festgestellten Bodenrichtwerten

Bodenwert und verbleibende Erbbauzinszahlungen werden mit dem (i.d.R. vom Gutachterausschuss festgestellten) Liegenschaftszins abgezinst

• Der Gebäudewertanteil kann sich ergeben, wenn

o die Restnutzungsdauer eines aufstehenden Gebäudes die Restlaufzeit des Erbbaurechts erheblich übersteigt („Kurzläufer“) , und

o das betreffende Gebäude nach Beendigung des Erbbaurechts nicht oder nur teilweise zu entschädigen ist

Hierbei ist grundsätzlich zu unterscheiden zwischen Sachwertobjekten (etwa EFH, DHH) und solchen, bei denen der Ertragswert festzustellen ist (MFH, Gewerbeobjekte)



Ende Laufzeit Erbbaurecht

Bo

den

wer

t u

nb

elas

tet

Abzinsung Bodenwert

Abzinsung (laufende) Erbbauzinsen

Summe der Wertbestandteile x Marktanpassungsfaktor

= Wert des Erbbaugrundstücks

Abzinsung Gebäudewert (Vergleichswert, Sachwert, Ertragswert)

Gebäude- Wertanteil (wenn zutreffend)

Boden- wertanteil

€

Grafische Darstellung


Erforderliche Daten und deren Herkunft (Auswahl)

Detail Benötigte Daten Herkunft Bodenwert des Grundstücks Grundstücksgröße

Bodenrichtwert DB Auftraggeber Gutachterausschuß

Angemessener Erbbauzins Bodenwert (€) Liegenschaftszins

Gutachter Gutachterausschuß/ Pauschalannahme

Tatsächlich gezahlter Erbbauzins Aktueller Erbbauzins (€) DB Auftraggeber jährlicher Wertvorteil /-nachteil Barwert des jährlichen Wertvorteils /-nachteils

Liegenschaftszins Restnutzungsdauer

Gutachterausschuß/ Pauschalannahme DB Auftraggeber

Wert des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks

ggf.: Gebäudewertanteil („Kurzläufer“) Sachwert, grobe Schätzung

Grundstücksdaten, Restlaufzeit, Entschädigungsregelung Kubaturen, Baukosten

DB Auftraggeber extern: Geodaten, BKI

Erbbaugrundstücksfaktoren, Zu- und Abschläge

Vergl. Erbbaugrundstücke, Inhalt ErbbRV, Marktdaten

Gutachterausschuß DB Auftraggeber, Gutachter


DB = Datenbank



Eignung für die Massenbewertung

- Es werden nur wenige externe Daten benötigt. Diese gehören zum „Standard-programm“ der Gutachterausschüsse (Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze)

- Mögliche Abweichungen bei der Ermittlung des unbelasteten Bodenwertes werden durch Abzinsungseffekte minimiert Ggf. Wertkontrolle/Wertanpassung von „werttreibenden“ Grundstücken mit kurzen Vertragslaufzeiten: diese können leicht identifiziert werden

- Die Standardisierung von Liegenschaftszinssätzen ist möglich (Bewertungsliteratur; Nutzungsart, demographische Kennziffern etc.)

- „interne Daten“ (Grundstücksgröße, Erbbauzins, Laufzeit) sind in der Datenbank des Auftraggebers vorhanden: keine Fehleranfälligkeit des Modells bei korrekten Auftraggeberdaten

- Ein Gebäudewertanteil fällt nur an, wenn wirtschaftliche Restnutzungsdauer die Vertragslaufzeit übersteigt (und der Restwert nicht entschädigt werden muss)

Die finanzmathematische Methode ist für eine Massenbewertung ungleich praktikabler als die Vergleichswertermittlung!


Bewertungsmethodik: Bodenwerte/Bodenrichtwerte

• Wenn sich ein Bodenwert nicht im Vergleichswertverfahren ermitteln lässt, werden die durch die Gutachterausschüsse ermittelte Bodenrichtwerte herangezogen

• Bodenrichtwerte für unbelastete Grundstücke (§ 196 Abs. 1 BauGB) sind bei den Gutachterausschüssen i.d.R. flächendeckend vorhanden

Soweit für einzelne Bundesländer die Ausschüsse individuell abgefragt werden müssen (z.B. in Baden-Württemberg) stehen aktuelle, entsprechend Auftraggeber-Vorgaben formatierte Daten über Dienstleister zur Verfügung

Dieser Weg ist bei Massenbewertungen in der Regel zu wählen

• Wertunschärfen bei pauschaler, nicht individualisierter Übernahme von Bodenrichtwerten werden in einem Massenmodell bei langen Laufzeiten durch Abzinsungseffekte minimiert

• Einzelne, besonders „werttreibende“ Grundstücke (kurze Restlaufzeiten, große Flächen) können durch das Modell leicht identifiziert („TOP X“) und sodann ggf. einzeln überprüft werden


Bewertungsmethodik: Liegenschaftszinsen

• Bei Erbbaugrundstücken liegen dem Volleigentum vergleichbare Informationen der Gutachterausschüsse für Liegenschaftszinsen nicht vor

• In der Regel wird bei der Bewertung auf die Daten vergleichbarer Grundstücke im Volleigentum zurückgegriffen

Soweit die Ausschüsse keine solchen Daten veröffentlichen, werden sie vom Gutachter unter Berücksichtigung vergleichbarer Werte im Portfolio und auf der Grundlage der allgemeinen Bewertungsliteratur festgestellt

• In der Literatur werden Korrekturen des „unbelasteten Liegenschaftszinses“ für die Anwendung auf Erbbaugrundstücke diskutiert:

Erfordernis einer Korrektur nach unten, da durch die öffentliche Hand und die Kirchen häufig - etwa zur Unterstützung der Schaffung von Wohneigentum - nur ein vergleichsweise niedriger Erbbauzins verlangt wird

Erfordernis einer Korrektur nach oben, da der Wert eines Erbbaugrundstücks für einen langen Zeitraum von der Wertentwicklung am Grundstücksmarkt abgekoppelt und nur mit einem unterproportional steigenden (Lebens-haltungskosten-) Index verbunden ist

• Der Einfluss dieser entgegengesetzt wirkenden Korrekturfaktoren auf den Liegen-schaftszins ist aber (insb. bei Massenbewertungen) praktisch nicht nachweisbar


WFM = Wert gem. finanzmathematischem Modell WUG = Bodenwert unbelastetes Grundstück n = Restlaufzeit des Erbbaurechts in Jahren q = Zinsfaktor q = 1+p/100, wobei p = Zins in % nach Art und Lage auf dem Grundstücksmarkt Zt = vertraglich/gesetzlich zulässiger Zins (€/m²) Za = angemessener Erbbauzins (€/m²)

• Für die Wertermittlung nach WertR ist neben dem „tatsächlich gezahlten“ auch der „angemessene“ Erbbauzins zu berücksichtigen:

Bewertungsmethodik: differenzierte Erbbauzinsen

• In der Bewertungsliteratur wird die Auffassung vertreten, dass der tatsächlich gezahlte und der angemessene Erbbauzins mit jeweils unterschiedlichen Zinssätzen zu kapitalisieren sind, um die langfristige Differenz zwischen

steigenden Bodenwerten einerseits, und Laufender/m Erbbauzinsanpassung/Lebenshaltungskostenindex andererseits

abzubilden

• Das Bewertungs-Tool sieht diese Möglichkeit vor, unterschiedliche Kapitalisierungs-zinssätze können berücksichtigt werden:

„Voreinstellung“ ist der Ansatz von Werth, wonach ein pauschaler Unterschied von 2% die Differenz in gebotener und ausreichender Weise abbildet


Bewertungsmethodik: Erbbaugrundstücksfaktoren

• Gem. §14 ImmoWertV sind die finanzmathematisch errechneten Werte von Erbbaugrundstücken mit Faktoren („Erbbaugrundstücksfaktoren“) anzupassen

Diese Faktoren sollen aus dem Verhältnis geeigneter (tatsächlicher) Kaufpreise zu den finanzmathematisch errechneten Werten von entsprechenden Erbbaugrundstücken abgeleitet werden und so Marktverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfassen, die auf andere Weise nicht berücksichtigt werden

• Solche Faktoren werden von den Gutachterausschüssen regelmäßig nicht ermittelt

• Für eine (ggf. auch pauschale) Ableitung/Ermittlung der Faktoren sind in den Datenbanken der bewerteten Portfolien keine ausreichend signifikanten Grundstückdaten vorhanden

Im Rechenmodell können Erbbaugrundstücksfaktoren aber pauschal (z.B. auf der Basis bestimmter Cluster oder Bandbreiten) angesetzt werden


Bewertungs-Tool: Strukturelle Vorüberlegungen

• Angesichts der Komplexität der unterschiedlichen Bewertungsvorgänge kam nur die weitgehende Programmierung des Tools in Betracht. Hier lag die Ausführung in vba („Visual Basic for Applications“) nahe, einer von Microsoft entwickelten, einfachen Programmiersprache, die nahtlos in Excel integriert ist

• Diese „ereignisgesteuerte“ Programmiersprache kann nach Eingaben oder Mausklicks eines Anwenders umfangreiche vordefinierte Aktionen / Berechnungsschritte ausführen

• Mit der Integration in Excel sind die Ausführbarkeit auf praktisch jedem Arbeitsplatz und eine hohe Nutzerakzeptanz sichergestellt

• Dem Bewertungsablauf möglichst sinnvoll nachgebildet, besteht das Tool aus 5 verschiedenen Eingabe- und Berechnungsmodulen. Eine Erweiterung / Anpassung sowohl der Masken als auch des Programmablaufs ist möglich


Bewertungs-Tool: Anwendung / Usability

Import von Stammdaten, Generierung von Listen

• Da die Datenbank ursprünglich nur Gemarkungen und Straßennamen enthielt, waren die für die automatisierte Massenabfrage von Bodenrichtwerten und ggf. Liegenschaftszinsen erforderlichen Adressdaten zu ergänzen

• Hierfür wurde ein weiteres (Mini-) Tool programmiert, das automatisch die postalischen Adressen der Grundstücke ermittelt und sie für die Zuspielung externer Daten strukturiert

So können alle Informationen ausgegeben werden, die für die Erhebung der erforderlichen Daten nötig sind (zur direkten Weiterverwendung durch den Dienstleister, als Input für Datenbank oder batch-Online-Recherche)

• In der betreffenden Maske des Tools kann auch die Ausgabe der „TOP X“ ( = die nach Erbbauzins wichtigsten Grundstücke des Portfolios) gewählt werden :

Da regelmäßig keine Informationen zum aktuellen Zustand des Grundstücks (z.B. Infrastruktur, Nachbarschaft, Anbindung) vorlagen, wurden auf diese Weise die individuell zu besichtigenden bzw. zu bewertenden Grundstücke bestimmt


Import von Stammdaten, Generierung von Listen

• In gleicher Weise können die Basisdaten gefiltert/ausgegeben werden, die für die (Pauschal-) Bewertung von aufstehenden Gebäuden nötig sind („Kurzläufer“: Gebäudewertvergütung bei Ende des Erbbaurechts):

Bewertungs-Tool: Anwendung / Usability

Lfd# Art CRID# PLZ Ort Strasse / Gem. Flurstück Nutzung Fläche ges.

(qm)

WEG WEG:

Zähler

WEG:

Nenner

Fläche

anteil.

ErbbZ

tatsächl.

Vertrag ab Sach-

/ErtrW

1 Kurz 105385 3035/20 Wobau/selbstgenutzt 424 424 137 30.07.49 SW




5 Kurz 105381 3035/16 Wobau/fremdgenutzt 501 501 162 30.07.49 EW

7 Kurz 105377 3035/6 Wobau/selbstgenutzt 475 WEG 1 4 119 159 01.04.95 SW

6 Kurz 105376 3035/6 Wobau/selbstgenutzt 475 WEG 3 4 356 479 01.04.95 SW


9 Kurz 107827 8144 gewerblich 1.440 1.440 6.718 26.06.06 EW

10 Kurz 107826 8143 gewerblich 1.531 1.531 8.775 21.11.05 EW


12 Kurz 105581 3271 Wobau/selbstgenutzt 336 336 130 09.05.50 SW

13 Kurz 105582 3276 Wobau/selbstgenutzt 337 337 130 09.05.50 SW

• Auf der Grundlage dieser Daten sowie weiterer Recherchen und Berechnungen erfolgte eine vereinfachte Wertermittlung der betreffenden aufstehenden Gebäude (s.u.)


Bewertungs-Tool: Eingabemasken und Programmsteuerung

Import von Stammdaten – Generierung von Listen


Bewertung aufstehender Gebäude

• Im konkreten Fall gab es keine Informationen zu möglichen aufstehenden Gebäuden. Auf der Grundlage von Datenbankinformationen ...

o Datum Begründung des Erbbaurechts o (Rest-) Laufzeit o Nutzungsart des Grundstücks o Grundstücksbezeichnung, Adresse

• … wurden typische Kennziffern (z.B. Gesamtnutzungsdauern), Luftbilder und Geodaten identifiziert. Auf dieser Basis wurden dann u.a. Alter, Flächen und ungefähre Kubaturen der Gebäude ermittelt

• Unter Ansatz einschlägiger Baukostenindizes („BKI Baukostenindex“) wurden sodann überschlägige Sachwerte errechnet

• Sachwerte waren mangels erforderlicher Daten auch für solche Gebäude anzusetzen, die eigentlich in anderen Verfahren (etwa nach ihrem Ertrag) zu bewerten sind

Vereinfachte Sachwertermittlung bei fehlenden Gebäudedaten




Ermittlung der BGF über Luftbilder (Geschosse, ggf. Schätzung Baujahr) und Vermessungsportale (Fläche)

Standardisierte Ermittlung der Neubaukosten, z.B. über BKI-Kostendatenbank oder NHK

Übertragung der Daten in Objektdatenbank (dort Altersabschreibung, Entschädigungsregelung etc.)




Der (abgezinste) Wert eines auf dem Erbbaugrundstück befindlichen Gebäudes ist zu ermitteln, wenn

• die (Rest-) Nutzungsdauer des aufstehenden Gebäudes länger ist als die (Rest-) Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages, und

• der Gebäudewert nicht oder nur teilweise durch den Grundstückseigentümer zu entschädigen ist: nur dann kommt dem Gebäude ein zu berücksichtigender „eigener Wert“ zu

Konkretes Portfolio #1: 79 „Kurzläufer“ Gebäude-Neuwert 25,2 Mio. EUR - abgezinst 730 TEUR


Erfassung von Bodenrichtwerten und Liegenschaftszinsen



Berechnung von Anpassungsfaktoren



Start der Wertermittlungs-Berechnungen (ImmoWertV und/oder DCF)



Export der Ergebnisse im CAFM-Format



Massenbewertung von Erbbaugrundstücken PLZ von 10000 #BEZUG!

Zusammenfassung der wichtigsten Ausgangsdaten und Ergebnisse PLZ bis 99999 #BEZUG!

Stichtag: 1.01.2014

Grundstücksnutzung (Di fferenzierung nach Kleiber aaO)

G Einheiten Flächen

gem. Tabelle

m²

Flächen tatsächl.

(WEG kons.) m²

BRW €/m²

NEU

Bodenwert €

NEU

LZ (gew.n.

ErbbZ)

Wert CR € Wert in

% CRWert €

CR/m²

Wert CR €

DCF NEU

Wert in

% CRWert €

CR/m²

Wohnen 4.316 3.764.090 1.887.976 199,7 377.068.255 3,06% 195.448.529 92,5% 103,5 197.450.529 91,0% 104,6

Garage 2 2.534 66 114,5 7.544 5,50% 5.541 0,0% 84,1 7.184 0,0% 109,0

Büro/Praxis/Verwaltung 5 16.345 1.069 218,7 233.806 5,50% 110.704 0,1% 103,5 153.277 0,1% 143,4

Industrie/Werkstatt/Lager x 4 6.714 6.714 90,8 609.829 6,00% 171.046 0,1% 25,5 172.028 0,1% 25,6

Gewerbe allgemein 77 241.586 209.228 99,4 20.795.676 5,51% 8.744.642 4,1% 41,8 10.921.180 5,0% 52,2

Heim/Krankenhaus x 3 6.302 6.302 222,2 1.400.595 6,00% 1.274.981 0,6% 202,3 1.486.120 0,7% 235,8

Schule x 4 33.279 33.279 81,1 2.697.410 6,00% 188.180 0,1% 5,7 302.995 0,1% 9,1

Sport/Freizeit x 1 2.506 2.506 58,0 145.348 6,00% 41.670 0,0% 16,6 45.453 0,0% 18,1

Gemeinde/Veranstaltung/KiGA x 23 53.448 48.682 105,0 5.111.355 6,00% 1.181.510 0,6% 24,3 1.475.900 0,7% 30,3

Öffentlich allgemein x 33 80.582 80.582 127,2 10.253.046 6,00% 2.623.226 1,2% 32,6 3.089.635 1,4% 38,3

Außenanlage x 38 21.518 16.658 82,6 1.376.595 6,00% 308.138 0,1% 18,5 381.372 0,2% 22,9

Sonstiges 23 45.571 43.754 130,2 5.697.334 5,50% 1.213.492 0,6% 27,7 1.497.116 0,7% 34,2x = grds. Gemeinbedarfsflächen

Gesamt 4.529 4.274.475 2.336.816 182,0 425.396.794 3,45% 211.311.658 100,0% 90,4 216.982.789 100,0% 92,9

DCF-BerechnungImmoWertV

Werte nur beispielhaft!

Bewertungs-Tool: Ausgaben

# #

zuge-ordnet

PLZ Gemarkung Adresse Flurstück Nutzung1 Nutzung2 Gemein-

bedarfs-

fläche

Grundstück

Fläche ges.

qm

WEG Anteil

%

Grund-

stücks-anteil

qm

RestLZ

ErbbR Jahre

ErbbZ

'zugeordnet'

ges.

Reserve 2 BRW €/qm Bodenwert LZ % Erbbauzins

angemessen

EUR

Erbbauzins

tatsächlich

EUR

Diff. ErbbZ

angem/tats

EUR

Verviel-

fältiger

Gesamtwert

ErzbO EUR

Wert ErzbO

je Objekt

EUR

Grundstücks-

wert

unbebaut €

Grundstücks-

wert unbeb.

ErbbZ korr.

Rang Wert

ErzbO je

Objekt

Wert ErzbO

€/qm

Gebäude-

wert zu

ermitteln

tatsächl.

Verzinsung

ErzbO

Reserve2 MAF Wert-

Abschlag

GrdstWert

nach

Faktoren

etc.

Gebäude

Neuwert

ohne Grdst.

Gebäude

Reinertrag

Gebäude-

wert b.

Ablauf inkl

Heimfall

Wert des

belasteten

Grundstücks

100382 100382 79199 Kirchzarten Höfener Straße 50243/1 Wobau/selbstgenutztWohnen 917 100,0% 917 8,62 5.930 480,0 440.160 3,00% 13.205 1.251 11.954 137.550 137.550 290.926 341.134 X 0,91% 0,83 1,00 249.000 6.553 297.479

100461 100460 79249 Merzhausen Friedhofweg 18 und 18 A232/4 Wobau/selbstgenutztWohnen 798 100,0% 798 42,93 14.310 440,0 351.120 3,00% 10.534 1.557 8.977 119.700 119.700 136.023 98.715 X 1,30% 1,00 1,00 397.000 20.079 156.103

100657 100657 77933 Reichenbach (Lahr/Schwarzwald)Burgstraße 131172 Wobau/selbstgenutztWohnen 547 100,0% 547 9,75 65 150,0 82.050 3,00% 2.462 65 2.397 82.050 82.050 49.638 61.506 X 0,08% 0,80 1,00 344.000 9.889 59.527

100718 100717 79215 Elzach Am Finkenacker 3621/2 Wobau/selbstgenutztWohnen 935 100,0% 935 8,30 6.084 200,0 187.000 3,00% 5.610 118 5.492 140.250 140.250 147.161 146.304 X 0,08% 1,00 1,00 401.000 10.554 157.715

102116 102116 77743 Ichenheim Blumenstraße 73123/3 Wobau/selbstgenutztWohnen 626 100,0% 626 14,58 104 90,0 56.340 3,00% 1.690 104 1.586 93.900 93.900 30.267 36.617 X 0,11% 0,80 1,00 244.000 9.412 39.679

102256 102235 79787 OberlauchringenKonstanzer Äcker 1619/1 Wobau/fremdgenutztWohnen 1.427 100,0% 1.427 10,61 364 100,0 142.700 3,50% 4.995 159 4.836 214.050 214.050 80.369 99.077 X 0,07% 0,80 1,00 272.000 8.036 88.405

102293 102293 78073 Dürrheim Friedenstraße 2020/3 Wobau/selbstgenutztWohnen 734 100,0% 734 8,36 96 200,0 146.800 3,00% 4.404 96 4.308 110.100 110.100 92.297 114.674 X 0,09% 0,80 1,00 247.000 6.501 98.798

Zusammenfassende Darstellung der wichtigsten Bewertungsergebnisse („Statistik“)

Darstellung der wichtigsten Annahmen und Ergebnisse je Grundstück


• Für signifikante Cluster der automatisierten Bewertungen (Clusterung nach Standort, Grundstücksnutzung und -größe, Restlaufzeit) wurden zu Prüfzwecken individuelle Einzelbewertungen durchgeführt

Dabei lagen die Abweichungen in der Regel unter 10 %

• Maßgeblicher Grund für Abweichungen im normierten Verfahren war der pauschale Ansatz der Liegenschaftszinsen im automatisierten Massenverfahren:

Die bei der Massenbewertung pauschal nach Nutzungsarten differenzierten Liegenschaftszinsen und der einheitliche Abschlag für Gemeinbedarfsflächen waren bei individueller Betrachtung regelmäßig zu korrigieren

• Im Rahmen der Bewertung eines hinreichend großen und diversifizierten Grundstücksportfolios (wie vorliegend) wird aber eine sehr hohe Überein-stimmung zwischen Massen- und Einzelbewertung erzielt

• Die Abweichungen bei Bewertungen im nicht-normierten (DCF-) Verfahren bewegten sich in einem ähnlichen Rahmen

• Die Bewertungsergebnisse von normiertem (ImmoWertV) und nicht-normiertem (DCF) Verfahren wiesen zum Teil größere Differenzen auf:

Hauptgrund war die fehlende „Feinjustierung“ zwischen Liegenschaftszinsen einerseits und Diskontierungs-/ Kapitalisierungszinsen andererseits

Bewertungs-Tool: Kritische Analyse der Ergebnisse


Bewertung aufstehender Gebäude im Entschädigungsfall

• Die mit vergleichsweise hohem Aufwand verbundene Bewertung von aufstehenden Immobilien bei „Kurzläufern“ hatte nur minimalen Einfluss auf das Gesamtergebnis:

Bei 79 zu bewertenden Gebäuden mit unterschiedlichen Entschädigungsregelungen (Portfolio #1) lag beispielsweise der nicht zu entschädigende Gesamtwert der Gebäude insgesamt unter 1% des Portfoliowertes

• In Abhängigkeit von Datenlage, Bewertungszweck und nach Analyse der Objekte wird daher wegen

der nur grob überschlägigen Ermittlung bei unzureichender Datenlage teilweise nicht einschlägiger Bewertungsverfahren („Sach- statt

Ertragswertverfahren“)

häufig auf die Gebäudebewertungen verzichtet werden können

Bewertungs-Tool: Kritische Analyse der Ergebnisse


• Auch wenn - modellbedingt - vereinzelt spürbare Differenzen zwischen automatisiert und individuell errechneten Einzelwerten feststellbar sind , führt die Massenbewertung von Erbbaugrundstücken mit dem Tool zu einem Gesamtergebnis, das annähernd der Summe der Einzelbewertungen entspricht

• Eine entsprechende Signifikanz konnte bei der Bewertung von vier verschiedenen, heterogenen Portfolien mit Gesamtflächen von rund 350 ha und einem Gesamt-Verkehrswert von rund 365 Mio. EUR festgestellt werden. Der Verkehrswert der Erbbaugrundstücke liegt bei durchschnittlich ca. 55% der aktuellen Bodenrichtwerte

• Mit dem Tool können auch unterschiedliche Portfolio-Szenarien durchgespielt und so Best- und Worst Case Annahmen dargestellt werden:

Welchen Einfluss haben z.B. Grundstücksverkäufe und -ausgaben, geänderte (Rest-) Laufzeiten, angepasste Liegenschaftszinsen auf die Bewertung?

Abschließende Würdigung


Vielen Dank !


Ansprechpartner

Hans Christian Schmidt, Partner

Tätigkeitsschwerpunkte: Strategie- und Organisationsberatung, Immobilienbewertung Asset Management-Beratung, Due Diligence-Prüfung, Transaktionsbegleitung, IT-Implementierung

Ausbildung: Volljurist, Immobilienökonom ebs (European Business School), „Chartered Surveyor“ (Immobiliensachverständiger)

Werdegang: Handlungsbevollmächtigter Aareal Bank AG, Prokurist Allgemeine Immobilien Holding AG, Geschäftsführer BGIS GmbH (Immobilien-verwaltung und -vertrieb), Geschäftsführer IC Group (Fondsinitiator, Asset Management), Vorstand IC Invest SICAV (Offener Immobilienfonds), Geschäftsführer Wertgrund Asset Management GmbH, Aufsichtsrat Wertgrund Immobilien AG, diverse Beiratsmandate

Besonderes: Fellow der „Royal Institution of Chartered Surveyors“ (FRICS), Vorsitzender der Prüfungsausschüsse von RICS Deutschland und RICS Schweiz. Dozent bei verschiedenen Hochschulen (Schwerpunktthema „Immobilien Due Diligence “). Mitglied der BRSI Bundesvereinigung Restrukturierung, Sanierung und Interim Management

Comes Real GmbH Perfallstr. 1 D - 81675 München

+49 (0) 89/4524675-40 [email protected]

www.comesreal.de

Massenbewertung von Erbbaugrundstücken€¦ · Grundstücksmarkt erfassen, die auf andere Weise...

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