Marsh Romania Asigurarea Titlului de Proprietate Conferinta Nationala ALB 23.10.2008
description
Transcript of Marsh Romania Asigurarea Titlului de Proprietate Conferinta Nationala ALB 23.10.2008
www.marsh.ro / www.marsh.com
Marsh Romania
Asigurarea Titlului de Proprietate
Conferinta Nationala ALB 23.10.2008
2Marsh Romania
DE CE ESTE NECESARA ASIGURAREA?
Doua intrebari de baza: - Cum pot deveni problematice anumite situatii?
- Ce modalitati de rezolvare sunt disponibile?
Dimensiunea riscului legal versus riscurile practice sau de la fata locului
3Marsh Romania
CE ACOPERA ASIGURAREA TITLULUI DE PROPRIETATE?
Orice tip de teren sau cladire (proprietate sau inchiriat).
Risc nominalizat, proprietatea in general sau ambele.
Polita speciala pentru ipoteci pentru a asigura dreptul de proprietate al debitorului si valabilitatea ipotecii.
Toate politele includ atat pierderea efectiva cat si acoperirea cheltuielilor de judecata in cazul in care apar revendicari sau litigii privind valabilitatea titlului.
O polita de asigurare, nu o garantie sau bond.
4Marsh Romania
PROVOCARI, CERERI DE DESPAGUBIRE SI COSTURI
Un titlu este revendicat cand o terta parte isi cere drepturile asupra lui sau neaga dreptul pretins de asigurat
Cererile de despagubire curente sau inregistrate in trecut sunt de o importanta imensa pentru asigurarea titlului de proprietate
Peste 50% din cererile asigurate au fost referitoare la acoperirea costurilor de aparare si legale (avocati, consultanti etc)
5Marsh Romania
Asigurarea Titlului de Proprietate - Acoperirea Completa
Acoperire Completa (Comprehensive Title Insurance)
termen folosit in mod curent in America in cazul tuturor tranzactiilor cu proprietati sau ipoteci
poate fi extinsa pentru a acoperi “riscuri nominalizate”
Costuri - Europa: 0,35% - 0,5% din valoarea terenului si cladirii sau a valorii de
imprumut (plus orice fel de taxa aplicabila primei de asigurare ) prima se plateste o data pentru toata perioada asigurata
Perioada asigurata: nedefinita (atat timp cat este detinuta proprietatea)
6Marsh Romania
Asigurarea Titlului de Proprietate - Riscuri Nominalizate
Riscuri nominalizate (Known Risks Title Insurance):
acopera numai riscurile identificate in cadrul procesului de due diligence
poate fi incheiata ca o polita de sine statatoare sau ca extensie la asigurarea completa
Costuri - Europa:
0,50% - 1% din valoarea terenului si cladirii sau a valorii de imprumut (plus orice fel de taxa aplicabila primei de asigurare )
Perioada asigurata: nedefinita (atat timp cat este detinuta proprietatea)
7Marsh Romania
ACOPERIREA RISCURILOR / DEFECTELOR IDENTIFICATE
Exemple: cereri de restituire / revendicare a proprietatii acorduri restrictive, conditii necunoscute privind proprietatea lipsa accesului la proprietate nereguli privind inregistrarea proprietatii sarcini / ipoteci posesie adversa / titlu posesoriu documente, titluri pierdute documente falsificate, fraude mostenitori prezumtivi, necunoscuti sau disparuti acte de mostenire incomplete, false erori in executarea, sigilarea, autentificarea, inregistrarea actelor
8Marsh Romania
Procesul de Incheiere a Politei
Subscriitorii evalueaza riscul. Prima de asigurare este cotata (o oferta indicativa)
In cazul in care se accepta oferta, asiguratorul : solicita un depozit nerambursabil ; sau solicita un angajament din partea asiguratului de a suporta o parte/ toate
cheltuielile juridice din buzunarul propriu.
Asiguratorul va solicita o opinie legala detaliata (de la avocatii sai sau ai asiguratului)
Asiguratorul confirma daca poate prelua sau nu riscul
In caz afirmativ polita poate fi emisa
Deduceri din prima de asigurare Daca un depozit a fost efectuat acesta se deduce din prima de asigurare
9Marsh Romania
TRANZACTII TIPICE
Identificarea cladirii, terenului sau proiectului
Negocierea termenilor comerciali si selectarea unei perioade pana la incheierea procesului de evaluare si verifcare a proprietatii
Inceperea procesului de verificare CAUTAREA UNEI OFERTE DE ASIGURARE
Identificarea problemelor RISCURI ASIGURATE
Solicita Declaratii & Garantii ATRIBUIREA POLITEI NOULUI CUMPARATOR PENTRU A FACILITA EXIT-UL
Cautarea unei solutii de asigurare pentru a facilita tranzactia
Incheierea sau renuntarea la afacere
10Marsh Romania
AVANTAJE
Reducerea costurilor aferente procesului de due diligence
Accelerarea si fluidizarea tranzactiilor
Facilitarea obtinerii unui imprumut / finantari
Puteti iesi dintr-o afacere fara Declaratii si Garantii
Avocatul se poate concentra asupra elementelor contractuale
Puteti acorda atentie sporita elementelor comerciale ale afacerii
Poate fi transmisa noului cumparator in baza unui act aditional
Poate fi incheiata oricand fie cu prilejul unei tranzactii, fie independent
Este flexibila (sumele asigurate pot fi majorate pe parcurs de exemplu pe
masura dezvoltarii proiectului imobiliar)
11Marsh Romania
BENEFICII
Ofera indemnizatie in cazul in care nu aveti nicio vina in producerea riscului
Nu trebuie dovedita neglijenta pentru a inainta o cerere de despagubire
Protectie impotriva fraudei
Libertatea de a adopta decizii comerciale
Protectie in cazul in care documentele controlate de avocati sunt false sau de ex. daca la o banca/societate de leasing solicitantul finantarii / creditului ipotecar prezinta acte de identitate false
Luxul de nu avea griji privind proprietatea dobandita
12Marsh Romania
PRODUSE SUPLINITOARE
Opinia legala: - Poate identifica riscurile, clientului ramanand sa-si asume sau nu
acele riscuri
- Necesitatea demonstrarii neglijentei avocatului pentru a putea inainta o cerere de despagubire impotriva acestuia
- Limitele la asigurarile profesionale ale avocatilor sunt mai reduse decat valoarea celor mai multe tranzactii si de obicei acopera intreaga activitate a avocatului nu un singur proiect
- Nu ofera protectie impotriva fraudei
13Marsh Romania
PRODUSE SUPLINITOARE
Garantie: – Poate fi costisitoare
– Poate sa nu prezinte substanta
– Urmatorul cumparator ar putea inchide tranzactia fara nicio garantie
– Nu ofera protectie impotriva fraudei
– Va expira
14Marsh Romania
Date de contact
Marsh Broker de Asigurare- ReasigurareMarsh Broker de Asigurare- Reasigurare
Sos. Nordului 24-26, Sector 1, Bucuresti
Tel: +40 21 2321874
Fax: +40 21 2322102
E-mail: [email protected]
www.marsh.ro / www.marsh.com
www.marsh.ro / www.marsh.com