Manual Sindico RJ 15 v04

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    08-Dec-2015
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gestão de condominio

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  • Sumrio - Manual do Sndico Apsa

    1. O Condomnio - Leis, regulamentos e atribuies .............................................................021.1 Condomnio Edilcio - Lei 10.406, de 10/01/2002 ...........................................................021.2 Outras leis e decretos que afetam os condomnios .........................................................021.3 Conveno do Condomnio ................................................................................................031.4 Regimento interno ..............................................................................................................041.5 O Sndico .............................................................................................................................031.6 Subsndico ...........................................................................................................................041.7 Conselho Consultivo ..........................................................................................................041.8 Conselho fiscal ....................................................................................................................05

    2. A Administrao do Condomnio ........................................................................................05

    2.1 Administrao de pessoal ...............................................................................................052.1.1 Recrutamento, seleo e admisso de empregados...............................................052.1.2 Pagamento do empregado..........................................................................................072.1.3 Frias...........................................................................................................................092.1.4 Afastamento................................................................................................................102.1.5 Dissdios individuais .................................................................................................102.1.6 Resciso ......................................................................................................................11

    2.2 Pagamentos ......................................................................................................................12

    2.3 Gesto da conta ...............................................................................................................122.3.1 Assembleias ................................................................................................................142.3.2 Previso oramentria ................................................................................................162.3.3 Pagamento de cotas ...................................................................................................162.3.4 Prestao de contas ...................................................................................................18

    2.4 Documentos ....................................................................................................................19

    2.5 Manuteno......................................................................................................................202.5.1 Cuidados com o patromnio....................................................................................20

    3. Servios especiais - APSA .....................................................................................................213.1 Locaes de imveis ....................................................................................................213.2 Compra e venda de imveis ........................................................................................213.3 Instalao de condomnios ..........................................................................................21

    4. Canais de Atendimento APSA .............................................................................................214.1 Central de Atendimento ...............................................................................................214.2 Portal APSA na Internet - apsa.com.br .......................................................................224.3 rea Exclusiva de Clientes ...........................................................................................224.4 Compra e venda de imveis .........................................................................................234.5 Pontos de atendimento APSA ......................................................................................244.6 Grupo APSA e parceiros ...............................................................................................24

    5. Informaes teis ...................................................................................................................255.1 Processos importantes - fique por dentro dos prazos ................................................255.2 Sites importantes..........................................................................................................285.3 Telefones de emergncia...............................................................................................28

  • 1. O Condomnio - Leis, regulamentos e atribuies

    1.1 Condomnio Edilcio

    A principal Lei que deve ser consultada pelo Sndico o Cdigo Civil, Lei n 10.406, em vigor desde janeiro de 2013, assim como a antiga Lei n 4.591 de 1964. Atualmente, predomina o en-tendimento nos tribunais de que a Lei n 4.591 permanece em vigor em tudo que for compatvel com o Cdigo Civil. Em ambas as leis so definidas as obrigaes e direitos dos integrantes do condomnio, requisitos obrigatrios da conveno condominial, forma de administrao do con-domnio e outros detalhes essenciais.

    Nem sempre simples decidir qual a interpretao legal mais segura, por essa razo, o con-domnio, atravs de seu Sndico, pode buscar assessoria do escritrio Schneider Advogados As-sociados, que atua em parceria com a APSA.

    1.2 Outras leis e decretos que afetam os condomnios

    O Sndico tambm deve ter especial ateno legislao local. A seguir destacam-se apenas algumas das Leis da Cidade do Rio de Janeiro que afetam o cotidiano dos condomnios

    LEIS RELACIONADAS AOS CONDOMNIOS

    Referncia Nmero Dispe sobre

    Lei Municipal 33/0 Obrigatoriedade de os condomnios residenciais multifamiliares promoverem adaptaes para pessoas portadoras de deficincia de locomoo

    Lei Estadual 4808/06 A criao, a propriedade, a posse, a guarda, o uso, o transporte e a pre-sena temporria ou permanente de ces e gatos no mbito do Estado do Rio de Janeiro.

    Lei Estadual 395/99 A criao, a propriedade, a posse, a guarda, o uso, o transporte e a pre-sena temporria ou permanente de ces e gatos no mbito do Estado do Rio de Janeiro.

    Lei Municipal 437/06 Disponibilizao de sacos plsticos para recolhimento de fezes de animais domsticos por parte de condomnios residenciais.

    Lei Estadual 49/03 Limpeza e inspeo de aparelhos de ar-condicionado central.

    Lei Municipal 749/99 Gotejamento irregular proveniente de aparelhos de ar-condicionado

    Lei Estadual 893/9 Obrigatoriedade da limpeza e higienizao dos reservatrios de gua para fins de manuteno dos padres de potabilidade.

    Lei Estadual 96/85 Vedao de restrio de acesso aos edifcios de qualquer natureza, em virtude de raa, cor ou condio social.

    Lei Municipal 536/90 Colocao de aviso nas portarias dos edifcios do Municpio, alertando quanto proibio de se criar qualquer obstculo ao acesso de pessoas, em virtude de raa, cor ou atividade profissional, conforme dispe a Lei Estadual 96, de 7..85.

    Lei Municipal 369/03 Vedao qualquer forma de discriminao no acesso aos elevadores existentes no Municpio do Rio de Janeiro.

    Lei Municipal 87/99 Instalao de luz de emergncia no interior de elevadores dos prdios comerciais, residenciais e pblicos.

    Lei Municipal 983/00 Obrigatoriedade da instalao de botoeiras de cabina com sinalizao em braille e convencional nos elevadores dos edifcios que menciona.

  • 31.3 Conveno do Condomnio e frao ideal

    Conveno e Frao Ideal so dois termos que representam pilares fundamentais na ad-ministrao de um condomnio, sendo importante que o Sndico os conhea.

    A conveno um ato normativo que tem a mesma natureza de um tratado. No se trata ap-enas de um contrato plurilateral, pois, por Lei, tamanha sua importncia e fora que deve ser obedecida at mesmo por aqueles proprietrios, ocupantes ou visitantes que no a aprovaram/as-sinaram, desde que respeitado o qurum legal para sua aprovao (2/3 de todo o condomnio).

    Na conveno so normatizados todos os procedimentos do condomnio, como a forma de convocao, instalao e funcionamento das assembleias, eleio dos membros da administrao e demais regras necessrias para a manuteno da ordem e convvio da comunidade.

    Assim que uma pessoa adquire um imvel em condomnio, tambm adquire uma frao ideal. Essa frao pode se apresentar como um percentual, decimais e nem sempre proporcional rea do imvel. Quando a conveno no dispe sobre o assunto, tanto o peso do voto, quando o valor da contribuio de cada proprietrio no rateio de despesas deve ser proporcional sua frao ideal.

    1.4 Regimento interno

    O Regimento ou Regulamento faz parte da conveno e, por uma questo de costume e prti-ca de mercado, esclarece detalhes e disciplina normas mais cotidianas de conduta, incluindo

    Lei Municipal 66/90 Obrigatoriedade da presena de ascensoristas no interior de elevadores em prdios comerciais e mistos no Municpio do Rio de Janeiro.

    Lei Municipal 3860/04 Fixao de nmero de telefone para denncia contra violncia, abuso e explo-rao sexual infanto-juvenil.

    Lei Municipal 303/00 Obrigatoriedade da conservao, manuteno e/ou construo de marquises e muros.

    Lei Municipal 36/88 Obrigatoriedade da conservao das fachadas e das laterais de imveis reside