Manual Do Sindico

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    13-Sep-2015
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Manual do Sindico

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    Novembro/ZOOS

    POLTICA DE PESSOAL. 30

    TRATAMENTO E COMPORTAMENTO 30

    PLANEJAMENTO, RECRUTAMENTO E SELEO 30

    TREI NAMENTO 31

    REMUNERAO 31

    FINAL DA HISTRIA: O SECOVI MAIS PRXIMO DE VOC 32

    SECOVI-SP: UMA GRANDE PARCERIA PARA OS CONDOMNIOS 33

    PERGUNTAS E RESPOSTAS 36

    DIREITO CIVIL 36

    DIREITO TRABALHISTA. 57

    LEI W 10.406/02- NOVO CDIGO CIVIL. 65

    ENDEREOS ELETRNICOS INTERESSANTES 72

    INFORMAES TEiS 73

    PAGAMENTOS 73

    TELEFONES DE EMERGNCiA 73

    CONTATOS - SECOVI-SP 74

    TABELA DE PRAZOS 75

    APRESENTAO 3

    ELEG ERAM-ME SNDICO E AGORA? 6

    O CONDOM N10 ....7

    UTI LIZAO 7

    A CONVENO DO CONDOMNIO 8

    REGIMENTO INTERNO 8

    ASSEMBLIA GERAL 11

    PREVISO ORAMENT RIA. 13

    DESPESAS 14

    FUNDO DE RESERVA 16

    DOCUMENTOS E OBRIGAES DO CONDOMNI0 16DEMONSTRATIVO FINANCEIRO MENSAL. 18

    COMO ESCOLHER E CONTRATAR UMAADMINISTRADORA 19

    MANUTENO PREDIAL ....22

    PONTOS A SEREM CHECADOS PERIODiCAMENTE 22

    ECONOMIZANDO ENERG IA ELTRiCA 23

    ECONOMIZANDO GUA 23

    SEGURANA DO CONDOMNIO 24

    SEGU RANA PATRIMONIAL. 24

    PREVENO DE ACIDENTES E INCNDIOS 27

    HIGIENE .. .. 28

    ITENS OBRIGATRIOS 28

    SEGUROS 29

    ,Indice

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  • SECOVIIlilo SINDICATO DA HABITAO

    Desde 1946

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    Elegera m-me snd ico e agora?

    Numa bela noite, na falta de melhor opo,resolvi descer ao salo de festas do edifciopara ver o que exatamente era umaassemblia geral.

    Havia menos de um ano que eu me mudarapara um condomnio, aps mais de 30 anosmorando em casas. Tudo era novidade.

    Sempre ouvi dizer que ser sndico era muitochato,causava aborrecimentos,indisposiocom os demaiscondminos, problemascoma administradorae chamadas pelo interfonenos horrios mais inconvenientespara tratarde assuntos, na maioriadas vezes, pessoaisou nada importantes. Isso quando noapareciaalgumlevantandosuspeitas sobreas prestaes de contas ou queixando-sedo aumento no valor do condomnio.

    Tudo ia bem at que a reunio empacou em um item da pauta: eleio dosndico, subsndico e conselho.

    O ento sndico, aps trs mandatos, estava se mudando para outra cidade.Posteriormente, soube que a razo dos trs mandatos foi a absoluta falta deinteressados em substitu-Io.

    Aps muitas consultas, discusses, apelos etc., todos se voltaram para mimcom ares de "voc nossa ltimaesperana".

    Tentei esquivar-me, mas a falta de experincia fez com que no soubessearrumar uma boa desculpa e acabei sendo eleito. Nem meu nome meusvizinhos sabiam, mas eu era o novo sndico do Edifcio Paraso.

    Subitamente a reunio terminou e uns poucos vizinhos desejaram-me sorte.Meu antecessor disse que me entregaria todos os documentos e que,

    qualquercoisa,era s falarcomo zeladorou coma administradora.Mudou-se dois dias depois.

    Voltei para o meu apartamento e aproveiteio intervalo da novelapara contar a novidade. Minha esposa levou as mos cabea.

    Minha sogra no conseguiu esconder um"arzinho"de sdica. Apenas o caulasentiu-se importantena condio de filho do sndico.

    No dia seguinte, contei a um colega de servio o que me acontecera. Apsbrincar comigo, disse: "No h com o que se preocupar.Voc uma pessoainteligente,equilibradae ver quecom algumaorientao,o encargo assumido.ser bem mais suave do que andam dizendo". Em seguida deu-me um cartoonde li "SECOVI-SP - O Sindicato da Habitao".Despediu-se dizendo: "ligue

    . ou visiteo site e voc recebera orientao necessria".Foi o que fiz, e recebi,o seguinte texto:

    O CONDOMNIO

    A palavra condomnio significa "propriedade comum". O condomnio agorachamado de condomnio edilcio pelo novo Cdigo Civil. Viver em condomnioexige um esprito diferente,uma vez que existem reas de domnio comum ereas privativas.O direitode uso da rea comum e a obrigao de conservaro que de t>dosso condies bsicas paraa vidaem condomnio. Em termosde propriedade,a cada rea privativacorresponder uma frao ideal na reacomum.

    Todos os condminos devemcontribuirpara suas despesas, alm de acatar onovo Cdigo Civil, a Conveno, o Regimento Interno e as decises dasassemblias.

    UTILIZAO

    Todos os participantesde um condomnio utilizam espas e equipamentoscomuns, tais como hall social, salo de festas, piscinas etc. Mesmo nas reasprivativas,a liberdade do morador,embora muitomaior,no total,visto queno poder afetar a liberdadedo outro.

    Em tese tudo muito simples. Porm, na hora do impasse, tpico do serhumano defender seus prprios interesses, que nem sempre correspondemaos do condomnio.

    Visando disciplinar os direitose os deveres de cada um, bem como a vida emcondomnio,existemtrsnormasbsicas: os arts.1.331a 1.358do novo CdigoCivil (Lei Federal n 10.406/02),comum a todos; a Conveno do Condomnio(uma espcie de "constituio"); e o Regimento Interno, estes ltimosespecficos para cada prdio.

    Boa parte da funo do sndico consiste em exigir a correta utilizaodas reas de umcondomnio, atravs do fiel cumprimentodas normasacimacitadas,da Convenodo Condomnio e do RegimentoInterno,alm de cuidar dos reparos necessrios sua conservao.

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    O Regimento Internopode constar ou no da prpriaConveno. Sua criaoou alteraodepende do qurum previsto na Conveno do Condomnio.A Conveno e o Regimento Interno,com o tempo, tendema desatualizar-se.O condomnio pode e deve promover revises peridicas nesses textos demodo a garantir-Ihes eficcia.

    CORPO DIRETIVO

    O corpo diretivo composto de sndico, subsndico (quando existente) eConselho Fiscal.

    Esse trippermiteinmerasvantagens. O sndico, que no de ferro,tambmtem direito ao lazer. Assim, salvo disposio contrria da Conveno, osubsndico, reservado sndico, assume imediatae transitoriamenteo seu lugar,enquanto o sndico estiver ausente.

    SNDICO o representantelegal do condomnio (arts. 1.347 e 1.348do novoCdigo Civil e art. 12, IX, do Cdigo de Processo Civil), em juzo ou fora dele,exercendo a gesto do condomnio, assessorado pelo conselho fiscal e/ouconsultivo.Todos eleitos pela assemblia geral.

    O sndico pode ser condmino ou no, pessoa fsica ou jurdica, estranha aocondomnio, salvo disposio contrria na Conveno. Ser eleito pela formae prazo previstos na mesma, sendo que seu mandato no pode exceder adois anos, permitidaa reeleio, sem limites.

    AS ATRIBUIES DO SNDICO

    Exercer a gesto internado condomnio referentea vigilncia, moralidadeesegurana, podendo contratar uma administradora para auxili-Io nessafuno;

    Selecionar, admitire demitirfuncionrios fixando-Ihesos salrios de acordocom a verba do oramentodo ano, respeitandoo piso salarial da categoria,com data-base em outubro de cada ano;

    Escolher empresas prestadorasde servios ou terceiros para execuo dasobras que interessem ao condomnio;

    Convocar as assemblias gerais dos condminos;

    Representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando,em juzo oufora dele, os atos necessrios defesa dos interesses comuns;

    Dar imediatoconhecimento assemblia da existnciade procedimento ~. ~judicial ou administrativo,de interesse do condomnio; ~,i

    Cumprir e fazer cumprir a Conveno, o Regimento Interno e as ~ ~

    determinaes das assemblias; ~ ;~/::;:~.~,.~f:i::3;-~ .." .c..;'~r.t' -~.'

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    REGIMENTO INTERNO

    o conjuntode normas e procedimentos referentesao comportamentoe conduta dos moradores e freqentadores, disciplinando o uso dasreas comuns e solucionando os problemas mais corriqueiros docondomnio apresentando, inclusive, penalidades aos infratores. ORegimento Interno no pode contrariara Conveno, sob pena de

    nljlidade daquilo que a contrarie.

    A CONVENO DO CONDOMNIO

    o conjuntodos direitose obrigaes, registradano Registro de Imveis, queregulamenta o comportamento e o rateio de despesas dos condminos,estabelecendo normas de utilizao tanto das reas privativas como das deuso comum, visando resguardar, em benefcio de todos, o patrimniocondominial e a moralidade no ambiente.

    PRINCIPAIS ITENS

    A discriminaoe individualizaodas unidades de propriedade exclusiva,extremadas uma das outras e das partes comuns;

    A determinaoda frao ideal atribudaa cada unidade, relativamenteaoterreno e partes comuns;

    O fim a que as unidades se destinam;

    A cota proporcional e o modo depagamentodas contribuies doscondminos para atender s despesasordinrias e extraordinriasdo condomnio;

    A sua forma de administrao;

    A competnciadas assemblias, forma desua convocao e qurum exigido para asdeliberaes;

    As sanes a que esto sujeitos oscondminos, ou possuidores;

    O Regimento Interno;

    A forma de alterao da Conveno;

    A Conveno, para ser criada ou modificada,exige o voto de no mnimo 2/3 dos condminos.

    Todos devem obedincia Conveno que, porsua vez, no pode contrariara legislao vigente.

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  • ,~~>SECOVlmo SINDICATO DA HABlrAO

    Desde 1946

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    Diligenciara conservao e a guarda das partescomuns alm de zelar pela prestao dosservios que interessem ao Condomnio;

    Elaborar a previso oramentria de cadaperodo;

    Cobrar e arrecadar dos condminos as suascontribuies (quotas partes, despesasordinrias, extraordinriase fundos);

    Prestar contas na assemblia geral ordinriadocondomnio;

    Guardar toda documentao administrativa,bancria, tcnica, fiscal, previdenciria etrabalhista;

    Contratar seguro de toda a edificao contra orisco de incndio o