MANAJEMEN PROYEK KONSTRUKSI

MANAJEMEN KONTRAK KONSTRUKSI

POKOK BAHASAN

1. Bentuk – Bentuk Kontrak Konstruksi

2. Aspek Yang Terkandung Dalam Kontrak Konstruksi

3. Sistem Kontrak Konstruksi Internasional

4. Perencanaan Kontrak5. Pembentukan/Penyusunan Kontrak6. Administrasi Kontrak

BENTUK KONTRAK KONSTRUKSI

Aspek Perhitunngan

Biaya

• Fixed Lump Sum Price

• Unit Price

Aspek Perhitungan

Jasa

• Biaya Tanpa Jasa

• Biaya ditambah Jasa

• Biaya Ditambah Jasa Pasti

Aspek Cara Pembayaran

• Bulanan• Prestasi• Pra

Pendanaan Penuh dari Penyedia Jasa

Aspek Pembagian

Tugas• Konvension

al• Spesialis• Rancang

Bangun• EPC• BOT/BLT• Swakelola• DLL

ASPEK PERHITUNGAN BIAYA

FIXED LUMP SUM PRICE

Volume Kontrak Tidak Boleh Diukur Ulang

Harga penawaran tidak boleh diubah kecuali:

Pada salah satu volume dan harga satuan

Resiko akibat perubahan karena koreksi aritmatik menjadi tanggung jawab

penyedia jasaPenyedia jasa memikul semua resiko

ASPEK PERHITUNGAN JASA

• Tempat Ibadah• Yayasan Sosial

Biaya Tanpa Jasa

• Biasanya dalam bentuk persentase• Tidak ada batasan yang jelas yang dapat

dikategorikan sebgai biaya• Peluang keuntungan bgi Penyedia Jasa• Peluang rugi bagi Penggunan Jasa

Biaya Ditambah

Jasa• Imbalan/jasa bervariasi tergantung

besarnya biaya• Jumlah fee sudah ditetapkan• Beresiko bagi Penggunan Jasa karena

karena tidak ada batas biaya yang diperlukan

Biaya ditambah Jasa Pasti

ASPEK CARA PEMBAYARAN

Bulanan

• Prestasi penyedia jasa dihitung setiap akhir bulan dan dibayar setiap bulan

• PP No. 29/2000 Pasal 20 Ayat (3) Huruf c Angka 2

Prestasi

• Pembayaran dilakukan atas dasar prestasi/kemajuan pekerjaan

• Besarnya prestasi dinyatakan dalam persentase

• PP No. 29/2000 Pasal 20 Ayat (5) Huruf c angka 1

Pra Pendanaan penuh Dari Penyedia Jasa

• Penyedia jasa mendanai terlebih dahulu sampai pekerjaan selesai 100 % diterima baik oleh pengguna jasa barulh dibayar oleh penyedia jasa.

• Pengguna jasa memberi jaminan kepada penyedia jasa berupa jaminan Bank

• Kontrak bentuk ini nilainya lebih tinggi

ASPEK PEMBAGIAN TUGASKONVENSIONAL

PEMILIK

KONTRAKTOR

SUBPENYEDIA

JASA

SUBPENYED

IAJASA

PERENCANA/PENGAWAS

SUBPENYEDIA

JASA

ASPEK PEMBAGIAN TUGASSPESIALISASI

PEMILIKPROYEK

KONTRAKTORSPESIALIS

SUBKONTRAK

TOR

SUBKONTRAK

TOR

KONTRAKTORSPESIALIS

SUBKONTRAK

TOR

PERENCANA/PENGAWAS

ASPEK PEMBAGIAN TUGASRANCANG BANGUN

PENGGUNA JASA

SUB PENYEDIA

JASA

SUBPENYEDIA

JASA

PENYEDIA JASARANCANG BANGUN

PERENCANA/PENGAWAS

ASPEK PEMBAGIAN TUGASSWAKELOLA

PEMILIKPROYEK

PEMILIKPROYEK

PEMILIKPROYEK

PEMILIKPROYEK

PEMILIKPROYEK

PEMILIKPROYEK

PEMILIKPROYEK

11

Pemilik Proyek(Project Owner)

Konsultan Perencana(Designer Architecture &

Engineering)

Manajemen Proyek(Construction Management)

Tukang

Kontraktor KontraktorKontraktor

Mandor / Kepala Tukang

Tukang

Pembantu Tukang

Mandor, Tukang, dan Pembantu

Tukang

Mandor, Tukang, dan Pembantu

Tukang

ASPEK PEMBAGIAN TUGASCONSTRUCTION MANAGEMENT

12

Project Delivery Concession Period

B.OB.O Build Operate

B.O.TB.O.T Build Operate Transfer

B.O.OB.O.O Build Own Operate

B.O.O.TB.O.O.T Build Own Operate Transfer

B.TB.T Build Transfer

B.T.OB.T.O Build Transfer Operate

B.L.TB.L.T Build Lease Transfer

R.L.TR.L.T Rehabilitate Lease Transfer

R.O.OR.O.O Build Own Operate

D.O.TD.O.T Develop Operate Transfer

KONTRAK BENTUK LAIN

ASPEK YANG TERKANDUNG DALAM KONTRAK KONSTRUKSI

ASPEK TEKNIS

ASPEK HUKUM

ASPEK KEUANGAN

ASPEK PERPAJAKA

N

ASPEK ASURANSI

ASPEK SOSIAL

EKONOMI

ASPEK ADMINISTR

ASI

JENIS KONTRAK1. Build Contract

2. Design & Build Contract

3. Design/Management Contract

BUILD CONTRACTSKontrak jenis ini merupakan kontrak kerja yang menitik-beratkan kepada implementasi dari rencana desain proyek yang sudah ada. Jadi tugas pemborong hanya membangun saja. Kontrak jenis ini dibagi dalam: Fixed Price contract dan Prime Cost Contract.

FIXED PRICE CONTRACTKontraktor menyelesaikan pekerjaan berdasarkan harga yang disetujui dan pelaksanaannya menurut bestek (tender dokumen) yang telah ditetap-kan dan diterima oleh kontraktor.

FIXED PRICE CONTRACTSPengertian fix disini adalah gambar pe-laksanaannya fix, bestek fix dan desain yang tidak berubah lagi. Semua yang akan dikerjakan sudah jelas. Bila-mana harga sdh ditetapkan, maka tak dapat diubah lagi, meskipun dalam kon-trak mungkin terdapat butir yang memper-kenalkan eskalasi harga.

FIXED PRICE CONTRACTS

Fixed Price Contracts, meliputi :

a. Lump-sum contract

b. Unit Price Contract

LUMP- SUM CONTRACTPekerjaan yang dilakukan di bawah kon-trak semacam ini memerlukan gambar kerja yang jelas, spesifikasi dan bestek yang akurat dimana kedua belah pihak mempunyai satu interpretasi yang sama terhadap isi dan maksud dari dokumen tender tersebut.

UNIT PRICE CONTRACT

Adalah suatu kontrak yang menitik beratkan biaya per unit volume, per unit panjang ataupun per unit berat.

Variasi dari Unit Price Contract yaitu:-Flat Rate-Sliding Rate

PRIME COST CONTRACTSKontrak yang berada dibawah predikat ini memiliki persamaan yaitu pemilik mengganti ongkos yang dikeluarkan kontraktor untuk melaksanakan peker-jaannya, ditambah dengan sesuatu ben-tuk tambahan ongkos untuk biaya kerja pemborong.

A. COST PLUS PERCENTAGE FEE CONTRACT

Percentage Fee yang dimaksud adalah fee/biaya tambahan yang merupakan jumlah persentasi tertentu dari biaya fisik pekerjaan yang dihasilkan. Kontrak ini tidak memiliki mekanisme utk menekan biaya dan waktu.

B. COST PLUS FIXED FEE CONTRACT

Fixed Fee disini dimaksudkan jumlah fee yang tertentu, tdk tergantung pa-da besarnya biaya fisik pekerjaan. Kontrak ini lebih baik dari Cost Plus Percentage Fee Contract.

C. COST PLUS VARIABLE PERCENTAGE CONTRACT

Kontrak ini merupakan perbaikan da-ri yang sebelumnya, dimana kontrak-tor didorong untuk bekerja lbh efisi-en karena fee kontraktor dikaitkan dgn biaya yg sebenarnya (actual cost) dari pek konstruksinya.

D. TARGET ESTIMATE CONTRACT

Kontrak jenis ini, fee aktual yg dibayarkan kpd pemborong akan bertambah/berkurang berkaitan dg deviasi yang terjadi dari biaya yg sebenarnya terhadap biaya yg diperkira-kan. Target cost ditetapkan oleh pemborong. Jadi kontraktor diberikan “hadiah” atas ke-berhasilannya menghemat biaya.

E. GUARANTEED MAXIMUM COST CONTRACT

Kontraktor menawarkan fee-nya dan se-kaligus menjamin bhw harga total proy tdk akan melebihi dari suatu harga ter-tentu (maksimum). Pengeluaran yg ter-jadi diatas harga maksimum akan men-jadi beban kontraktor.

F. CONVERTIBLE COST CONTRACTPemilik mempekerjakan kontraktor kepercayaannya secara cost plus ba-sis dan meneliti pengeluaran2 yg ter-jadi sampai suatu saat dapat dibuat suatu kontrak dg sistem Lump-sum atau Unit Price.

G. COST PLUS TIME AND MATERIALS CONTRACT

Kontrak jenis ini untuk pekerjaan “borong kerja” saja dengan atau tanpa materialnya berdasarkan waktu kerja

DESIGN AND BUILD CONTRACTS

Bilamana pekerjaan konstruksinya mencakup perencanaannya sekaligus.

Variasi dari sistem kontrak ini adalah:-Turn key-Negotiated Contract

TURN KEY

Mulai dari study awal, pelaksanaannya dan penyediaan dananya diatur dan dikerjakan oleh kontraktor. Pemilik hanya “putar kunci” pd waktu proy telah selesai dan mulai meng-operasikannya. Tugas pemilik selanjutnya hanya mencicil kembali biaya proyek yg tlh dikeluarkan oleh kontraktor, dari hasil pendapatan operasi bangunan proy yg telah dipergunakan.

NEGOTIATED CONTRACT

Dilakukan kepada proyek2 yang sifat-nya rahasia (proy militer) atau proyek yg memerlukan keahlian khusus yang hanya dimiliki oleh 1 – 2 kontraktor saja .

DESIGN/MANAGEMENT CONTRACTS

Pekerjaan mengelola sebuah proyek mulai dari konsep sampai selesai dan siap dipakai dapat dikerjakan oleh pihak pemilik sendiri, apabila ia memiliki staf ahli di organisasinya. Namun bilamana tdk ada staf ahli ataupun pemilik tdk punya waktu utk mengelola proy tsb, maka pek mengelola tsb dpt dikontrak-kan pd suatu organisasi.

MANAGEMENT CONTRACTS

1. Project management Contract

Pemilik menetapkan sebuah team yang dipimpin oleh project manager utk mengelola proy dari tahapan konsepsional sampai se-lesai.

LANJUT….

Construction Management Cont-ract.

Pelaksanaan seluruh pekerjaan dipe-cah-pecah sedemikian rupa. Cara kontrak semacam ini dilakukan pada pekerjaan konstruksi yg besar dan hrs dpt diselesaikan secepat mungkin.

SISTEM KONTRAK INTERNASIONAL

FIDIC

Federation

Internationale des

Ingenieurs Counsels

JCTJoint

Contract Tribunals

AIAAmerican Institute

of Architects

SIASingapore Institute

of ArchitectsNegara

di Eropa Barat

Inggris & Negara

Persemakmuran

Amerika Singapor

SISTEM KONTRAK INTERNASIONAL

FORMAT

PERJANJIAN/

KONTRAKAGREEME

NT

LAMPIRAN-LAMPIRAN

GAMBAR-GAMBARKONTRAK

SPESIFIKASI

TEKNIS

SYARAT KONTRAK UMUM/KHUSUS

SISTEM KONTRAK INTERNASIONAL

ISIPERJANJIAN

/KONTRAK

AIA9BUTI

R/PASALFIDIC 1995

4BUTIR/

PASALSIA

19808

BUTIR

FIDIC 1987

4BUTIR/

PASAL

SISTEM KONTRAK INTERNASIONAL

1. Syarat Kontrak Mengatur Hak Dan Kewajiban Para Pihak (Pengguna/Penyeia Jasa) Secara Lengkap, Terperiinci Mencerminkan Keadilan Dan Kesatuan Kedudukan Para Pihak

2. Hal-hal Khusus Dijabarkan Dalam Syarat-syarat Khusus

3. Lampiran Appendix Berisi Besarnya Jaminan Ganti Rugi, Waktu Pelaksanaan, Waktu Penyerahan Lahan, Masa Jaminan Atas Cacat.

4. Bahasa Yang Dipakai Bahasa Inggris5. Penyelesaian Perselisihan/Sengketa Oleh Badan

Arbitrase6. Dibolehkan Penyelesaian Pekerjaan Secara Bertahap7. Penyelesaian Pkerjaan Secara Praktis/Substansial

(Tidak Mutlak 100 % Selesai)

PERENCANAAN KONTRAK

•SESUAI DENGAN PROGRAM PEMERINTAH•KECOCOKA N LOKASI PROYEK•SOSIAL, ADAT ISTIADAT DAN DAMPAK LINGKUNGA•MASALAH TEKNIS, PENJADWALAN DAN RESIKO KOMERSIAL•FAKTOR MASA PEMBANGUNAN•BENTUK KONTRAK•DLL

HAL-HAL YANG

HARUS DIKAJI DAN

DIANALISIS

SECARA TELITI

PEMBENTUKAN/PENYUSUNAN KONTRAK

•PERJANJIAN•SYARAT-SYARAT KONTRAK•SPESIFIKASI TEKNIS•GAMBAR-GAMBAR•KONTRAK TERSEBUT ADIL DAN SETARA•ISI MELINDUNGI SEMUA PIHAK•MENGATUR PENGAWASAN PELAKSANAAN•DAPAT DIADMINISTRASIKAN DENGAN BENAR

UU NO. 18/1999PP NO. 28/2000PP NO.29/2000PP NO 30/2000UU NO 30/1999KEPPRES NO

18/2003DAN PERATURAN

PERUNDANG-UNDANGAN LAIN

YANG MASIH BERLAKU

DOKUMEN KONTRAK TERDIRI

DARI

41

ADMINISTRASI KONTRAK

Proses dimulai sejak kontrak ditandatangani sampai kontrak berakhir.

Dikelola bersama-sama oleh pengguna jasa dan penyedia jasa

Kontrak harus dikelola setiap hari terhitung sejak saat ditandatangani sampai kontrak berakhir dengan menunjuk seseorang/ pejabat khusus untuk itu

FASE-FASE UTAMA PENGELOLAAN KONTRAK

TERIMA KASIH