BANKVERBINDUNGEN: RAIFFEISEN-LANDESBANK STEIERMARK AG, IBAN: AT36 3800 0000 0781 3728

UNICREDIT BANK AUSTRIA AG, IBAN: AT13 11000 14823003000, BIC: BKAUATWW UID: ATU 58455399

Mag. iur. Harald Ganster

Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Immobilien

Brandhofgasse 22, 8010 Graz Tel.: 0316/32 81 81, Fax: 0316/32 81 81 33, email: harald.ganster@aon.at

Bezirksgericht Deutschlandsberg 105 E 8/18a Hauptplatz 18 8530 Deutschlandsberg Exekutionssache Betreibende Partei Marktgemeinde Lannach, Hauptplatz 1, 8502

Lannach,

vertreten durch HOHENBERG STRAUSS BUCHBAUER

Rechtsanwälte GmbH, Hartenaugasse 6, 8010

Graz,

Verpflichtete Partei Manfred Matula, geb. 27.04.1962, Untere

Teiplbergstraße 19, 8502 Lannach,

wegen Zwangsversteigerung von Liegenschaften

G U T A C H T E N zur Feststellung des Verkehrswertes des ideellen 1/4-Anteils B-LNR 3 und des ideellen 1/2-Anteils B-LNR 5 an der Liegenschaft EZ 68 Grundbuch 61202 Blumegg mit dem Wohnhaus/Hofstelle Untere Teiplbergstraße 19a, 8502 Lannach, samt landwirtschaftlich genutzten Grundstücken und Waldgrundstück.

SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 2 von 26

INHALTSVERZEICHNIS

1. Allgemeines

1.1. Auftrag und Zweck Seite 3

1.2. Bewertungsstichtag Seite 3

1.3. Grundlagen und Unterlagen der Bewertung Seite 3

2. Befund

2.1. Gutsbestand Seite 5

2.2. Grundstücke Seite 7

2.3. Objektbestand, Nutzung Seite 11

3. Gutachten

3.1. Allgemeines Seite 16

3.2. Sachwert Seite 18

3.3. Verkehrswert Seite 25

Beilagen

Fotodokumentation

Grundbuchauszug

Katasterplan

Einreichplan und Aufmaßskizze

Aufstellungen (Gemeinde, Wasserverband)

Auszug aus dem örtlichen Entwicklungskonzept

Vergleichspreisübersichten

SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 3 von 26

1. Allgemeines

1.1. Auftrag und Zweck Das Bezirksgericht Deutschlandsberg hat die Schätzung der umseitig

bezeichneten Liegenschaftsanteile angeordnet, und zwar zum Zwecke

der Ermittlung des Verkehrswertes im Rahmen des

Zwangsversteigerungsverfahrens.

1.2. Bewertungsstichtag Bewertungsstichtag ist der 19. Dezember 2018 als Tag der

Befundaufnahme.

1.3. Grundlagen und Unterlagen der Bewertung - Bei dem erstangeordneten Schätztermin am 30.10.2018 um

15:00 Uhr waren der gefertigte Sachverständige, Herr DI Steirer

und Herr Feiel als Hilfskräfte des SV sowie Frau Mag. Schlögl von

der Kanzlei des Betreibendenvertreters zugegen, wobei die

Schätzung nicht durchgeführt werden konnte, da das Wohnhaus

versperrt war; die neuerliche Schätzung fand dann am 19.12.2018

um 09:00 Uhr statt und wird hinsichtlich der anwesenden

Personen auf das Protokoll des Gerichtsvollziehers verwiesen,

- Grundbuchauszüge vom 19.10.2018 bzw. 21.03.2019,

- Katasterplan,

- Rücksprache mit der Marktgemeinde Lannach und Erhebung des

Bauaktes,

- anlässlich der Befundaufnahme erteilte Informationen,

- Vergleichspreissammlung des ZT-Datenforum,

- Liegenschaftsbewertungsgesetz einschließlich Kommentar von Dr.

Jürgen Schiller in Burgstaller/Deixler, Kommentar zur EO,

- ÖNORM B 1802 – Liegenschaftsbewertung,

- Heimo KRANEWITTER, Liegenschaftsbewertung, 7. Auflage,

Wien 2017,

SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 4 von 26

- weiterführende Fachliteratur, insbesondere Vortrags- und

Lehrunterlagen der „Liegenschaftsbewertungsakademie“ des

Landesverbandes Steiermark der allgemein beeideten und

gerichtlich zertifizierten Sachverständigen,

- ein Energieausweis im Sinne des EAVG konnte nicht erhoben

werden,

- der gefertigte Sachverständige ist bei der Erstellung des

Gutachtens von den zur Verfügung gestellten Unterlagen und

Informationen ausgegangen; sollten sich einzelne dieser

Grundlagen als nicht vollständig bzw. unzutreffend herausstellen

oder weitere Umstände, wie z.B. durch Vorlage neuer

Informationen und Grundlagen, auftreten, die für die Erstellung

des Gutachtens relevant sind, so behält sich der Sachverständige

eine Ergänzung bzw. Änderung dieses Gutachtens und eine

Anpassung seiner Meinung vor,

- es wird angenommen, dass hinsichtlich dieser Liegenschaft keine

außerbücherlichen Rechte Dritter (z.B. Leitungsrechte,

Bestandsrechte, etc.) bestehen, sofern auf solche im Gutachten

nicht ausdrücklich Bezug genommen wird,

- es erfolgte lediglich eine augenscheinliche Besichtigung der

Bewertungsobjekte und wurde eine weitergehende bauliche

Untersuchung der Gebäude oder ihrer Teile nicht durchgeführt,

sodass das Vorliegen von durch den Augenschein nicht

erkennbaren Ausführungsmängeln oder Bauschäden nicht

ausgeschlossen werden kann,

- weiters ist darauf hinzuweisen, dass Boden- und

Gebäudeuntersuchungen über das Vorliegen von eventuellen

Kontaminationen nicht beauftragt waren und auch nicht

durchgeführt wurden und somit für die Bewertung von einer

Altlasten- und Kontaminationsfreiheit ausgegangen wird.

SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 5 von 26

2. Befund

2.1. Gutsbestand

Die Liegenschaft mit der Einlagezahl 68 Grundbuch 61202 Blumegg,

Bezirksgericht Deutschlandsberg, besteht aus den nachstehend

angeführten Grundstücken:

Katastralgemeinde: 61202 Blumegg

GST-NR .42/1 Bauf. 121 m2

GST-NR 244 GST-Fläche 1.951 m2

GST-NR 245/1 GST-Fläche 2.293 m2

Katastralgemeinde: 61241 Teipl

GST-NR .64 Bauf. 122 m2

GST-NR 807 Wald 1.697 m2

GST-NR 808 GST-Fläche 2.913 m2

Gesamtfläche 9.097 m2

Anzumerken ist, dass die Südostgrenze (Nutzungsgrenze) des

Grundstückes Nr. 808 möglicherweise weiter südöstlich verläuft, als im

Kataster dargestellt. Weiters differiert bei diesem Grundstück auch die

Fläche laut Grundstücksdatenbank mit 2.913 m2 deutlich vom

Flächenausmaß laut GIS mit 2.219 m2. Um den tatsächlichen

Grenzverlauf und das tatsächliche Flächenausmaß feststellen zu

können, müssten eine Grenzfeststellung und eine Vermessung erfolgen,

was gegenständlich mangels Auftrags nicht durchgeführt wurde und

erfolgt daher die Bewertung nach den Katasterausmaßen und -grenzen.

Weiters ist darauf hinzuweisen, dass hinsichtlich des Grundstückes

Nr. 244 eine Änderung der Fläche in Vorbereitung ersichtlich gemacht

ist. Diese bezieht sich gemäß telefonischer Auskunft des

Vermessungsamtes Deutschlandsberg auf einen Teilungsplan, mit

welchem eine Teilfläche des Grundstückes Nr. 244 im Ausmaß von

SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 6 von 26

30 m2 dem südöstlichen Nachbargrundstück zugeschrieben werden soll;

es handelt sich dabei um jene Teilfläche, auf welcher die Einfriedung des

Nachbarn teilweise errichtet wurde. Da diese Grundstücksabschreibung

zum Bewertungsstichtag noch nicht durchgeführt war, bleibt dieser

Umstand bei der Bewertung ohne Berücksichtigung.

Eigentumsverhältnisse, B-Blatt B-LNR 3 1/4-Anteil Manfred Matula, geb. 27.04.1962

B-LNR 5 1/2-Anteil Manfred Matula, geb. 27.04.1962

Lasten, C-Blatt Im C-Blatt sind ein Ausgedinge und ein Veräußerungsverbot, jeweils zu

Gunsten Frau Antonia Matula, geb. 10.10.1927, gemäß Auskunft bereits

verstorben, eingetragen, welche Eintragungen bei der gegenständlichen

Bewertung keine Berücksichtigung erfahren. Darüber hinaus sind

Geldlasten sowie eine Zwangsverwaltung eingetragen und erfolgt die

Bewertung ohne Berücksichtigung der Zwangsverwaltung und unter der

Voraussetzung der Geldlastenfreiheit.

SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 7 von 26

2.2. Grundstücke 2.2.1. Lage

Die Bewertungsliegenschaft liegt im Gemeindegebiet von Lannach an

der Unteren Teiplbergstraße, die in der KG Blumegg gelegenen

Grundstücke liegen nordöstlich derselben, die in der KG Teipl gelegenen

Überlandgrundstücke liegen südwestlich derselben.

2.2.2. Beschaffenheit Die Lage und Form der Grundstücke können dem beiliegenden

Katasterplan entnommen werden.

Die Grundstücke in der KG Blumegg sind zusammenhängend annähernd

länglich und rechtecksförmig, sie werden im Südwesten von der Unteren

Teiplbergstraße (öffentliches Gut der Marktgemeinde) begrenzt. Von dort

erstrecken sich die Flächen über eine Länge von rund 104 m

hangaufwärts in Richtung Nordosten bei einer durchschnittlichen

Neigung von knapp 23%, wobei offensichtlich Geländeregulierungen

vorgenommen wurden. Hinzuweisen ist noch darauf, dass dieser Bereich

gemäß „HORA“ (= Umweltwarndienst des Österreichischen

Umweltministeriums) eine mittlere bis hohe Anfälligkeit in Hinblick auf

Rutschungen aufweist.

Das Grundstück Nr. 244 ist im straßennahen Bereich mit dem Wohnhaus

Untere Teiplbergstraße 19a, bestehend aus Untergeschoss,

Erdgeschoss und Obergeschoss, bebaut, Außenanlagen im

herkömmlichen Sinn sind mit Ausnahme einer Löffelsteinmauer nicht

ausgeführt. Anzumerken ist, dass diese Löffelsteinmauer gemäß den

Feststellungen im Bescheid der Marktgemeinde Lannach vom

04.07.2017 teilweise (ca. 12 m lang) auf dem Grundstück Nr. 837/5

(Untere Teiplbergstraße – öffentliches Gut) errichtet wurde und mit

diesem Bescheid eine Abbruchverpflichtung ausgesprochen wurde.

SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 8 von 26

Weiters findet sich in diesem Bescheid die Feststellung, dass ein Teil der

Einfriedung auf dem südöstlichen Nachbargrundstück Nr. 254 auf dem

bewertungsgegenständlichen Grundstück Nr. 244 errichtet ist.

Das Grundstück Nr. .42/1 ist mit dem Altwohngebäude bzw.

Wirtschaftsgebäude Untere Teiplbergstraße 19, bestehend aus

Kellergeschoss, Erdgeschoss und Dachraum, bebaut, welches Gebäude

als baufällig zu qualifizieren ist.

Die oberhalb der vorbeschriebenen Gebäude liegenden

Grundstücksflächen (Grundstück Nr. 245/1 und Teilfläche des

Grundstückes Nr. 244) werden als Wiese und Obstgarten genutzt und

befinden sich darauf in den vergangenen Jahren gesetzte Obstbäume

und Kastanienbäume, im nordöstlichen Teil sind einige Nordmanntannen

vorhanden. Der Flächenbereich unmittelbar oberhalb des Wohnhauses

wird als Freizeitfläche genutzt, wobei darauf hinzuweisen ist, dass sich

diese Grundstücksflächen generell in einem sehr ungepflegten Zustand

befinden und auch diverse Fahrnisse und Unrat dort abgelagert sind.

Der nordöstliche Teil des Grundstückes Nr. 808 und die Baufläche .64

sind mit einem langgestreckten, alten Stall- und Wirtschaftsgebäude mit

zwei Betonsilos an der Südseite bebaut, ansonsten fällt diese Fläche in

Richtung Südwesten ab und besteht dort eine anscheinend ehemals als

Reitplatz genutzte Fläche mit den Zirka-Maßen 40 m x 18 m, welche

grundsätzlich einen Wiesenbewuchs zeigt, eine Aufschüttung von

Reitsand und Drainageschotter ist nicht ersichtlich. Die Nutzung erfolgt

offensichtlich als Dauerweide, weiters sind einige Obstbäume vorhanden,

wobei auch diese Flächen ungepflegt sind.

Beim Grundstück Nr. 807 handelt es sich um eine Waldfläche im

katastralen Ausmaß von 1.697 m2, diese ist eingefriedet und weist eine

SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 9 von 26

mäßige Hangneigung auf. Die Bestockung umfasst einzelne Fichten, vor

allem aber Laubhölzer, und befindet sich in einem schlechten

Pflegezustand, es ist Bruch- und Totholz ersichtlich.

2.2.3. Aufschließung Gemäß anlässlich der Befundaufnahme erteilter Information ist das

Wohnhaus mit der ON 19a an den Kanal und an die örtliche

Wasserversorgung angeschlossen, weiters besteht ein Anschluss an das

Leitungsnetz des örtlichen EVU.

2.2.4. Flächenwidmung Aus dem im Geografischen Informationssystem des Landes Steiermark

veröffentlichten Flächenwidmungsplan ergibt sich, dass das Grundstück

Nr. .42/1 und eine Teilfläche des Grundstückes Nr. 244 im Ausmaß von

zusammen rund 1.378 m2 als Bauland der Kategorie „Dorfgebiet“ mit

einer Bebauungsdichte von 0,2 bis 0,4 ausgewiesen sind, die Restfläche

des Grundstückes Nr. 244 im Ausmaß von rund 694 m2 und die übrigen

Grundstücke liegen im Freiland. Aus dem beiliegenden örtlichen

Entwicklungskonzept (ÖEK) der Marktgemeinde Lannach ergibt sich,

dass eine Baulandausweitung in diesem Bereich grundsätzlich nicht

vorgesehen ist.

2.2.5. Steuerlicher Einheitswert – Abgabenrückstände Der steuerliche Einheitswert wurde mangels Relevanz für die

Verkehrswertermittlung nicht erhoben, gemäß Auskunft des

Wasserverbandes Lannach – St. Josef beträgt der offene Saldo per

31.03.2019 ohne Zinsen und Mahnkosten € 4.256,66, an

Gemeindeabgaben ist insgesamt ein Betrag von € 3.275,89 offen und

wird diesbezüglich auf die beiliegenden Aufstellungen (Gemeinde,

Wasserverband) verwiesen. Da nicht bekannt ist, inwieweit die offenen

Abgaben und Gebühren, welche teilweise auch pfandrechtlich

SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 10 von 26

sichergestellt sind, im Meistbot Deckung finden werden, werden die

vorgenannten offenen Salden beim ermittelten Verkehrswert nicht in Abzug gebracht!

2.2.6. Rechte und Lasten Siehe diesbezüglich die obigen Feststellungen (Punkt 2.1.).

SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 11 von 26

2.3. Objektbestand, Nutzung

2.3.1. Wohnhaus ON 19a Gemäß Bauakt wurde das Wohnhaus aufgrund einer Baubewilligung

vom 25.03.1971 errichtet und offensichtlich erst zu einem späteren

Zeitpunkt weitgehend fertiggestellt und bezogen. Das Gebäude besteht

aus Keller- bzw. Untergeschoss, Erdgeschoss und Obergeschoss, es ist

massiv als Ziegelbau errichtet, als Geschossdecken sind demnach

Fertigteildecken ausgeführt, den oberen Abschluss bildet ein Satteldach,

welches durch einen Pfettendachstuhl getragen ist und eine von Nordost

nach Südwest verlaufende Firstrichtung aufweist, die Deckung ist mit

Welleternitplatten ausgeführt, die Fassaden sind grundsätzlich verputzt.

Der Zugang zum Wohnhaus erfolgt talseitig auf dem Niveau des

Untergeschosses bzw. an der Nordwestseite in das Erdgeschoss, die

vertikale Verbindung der Geschosse erfolgt über ein in das Gebäude

eingebautes Stiegenhaus durch zweiläufige Massivstiegenanlagen mit

Halbpodesten (Tritt- und Setzstufen sind verfliest).

Das Wohnhaus umfasst im Wesentlichen je eine Wohnung im

Erdgeschoss und im Obergeschoss, die Kellerräume sind dem

Verwendungszweck entsprechend einfach ausgestattet und sind auch

teilweise noch Fertigstellungsmaßnahmen erforderlich.

Die Beheizung des Gebäudes erfolgt über eine

Warmwasserzentralheizungsanlage, wobei die Raumheizung laut

Information über Fußbodenheizungen erfolgen soll, als Heizquelle

bestanden ein Ölkessel (schadhaft) sowie ein Festbrennstoffkessel,

welcher grundsätzlich funktionsfähig sein soll, weiters bestehen in beiden

Geschossen zusätzlich Öfen, welche mit festen Brennstoffen bzw.

Pellets betrieben werden.

SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 12 von 26

Die Belichtung erfolgt grundsätzlich über ältere

Holzverbundfensterkonstruktionen mit Distanzscheiben sowie über

bauartgleiche Fenstertüren (teilweise sind die Verglasungen

zersprungen), als Sonnenschutz sind alte Holzläden vorhanden, wobei

vereinzelt auch neuere Fenster bzw. Fenstertüren bestehen.

Der Hauseingang ist mit einer Kunststofftüre mit Glaslichten

abgeschlossen (eine Vorlegestufe bzw. ein Podest zum Eingang fehlen),

im Inneren bestehen in den Wohngeschossen grundsätzlich

Vollbautüren, welche an Fertigzargen angeschlagen sind, wobei die

Türen teilweise beschädigt sind.

Die Fußböden in den Wohngeschossen weisen Fliesenbeläge,

Parkettbeläge (mit stärkeren Abnützungserscheinungen) und

Kunststoffbeläge auf, die vom Erdgeschoss aus zugängliche Terrasse

weist keinen Bodenbelag auf.

Die Wandoberflächen und Deckenuntersichten in den Wohngeschossen

sind grundsätzlich verputzt und gemalt bzw. sind in den erforderlichen

Bereichen Wandverfliesungen ausgeführt, an mehreren Stellen zeigen

sich Ansätze von Schimmelbildung, im Badezimmer des Erdgeschosses

ist ein Schaden an der Decke (vermutlich Wasserschaden) ersichtlich.

Die Sanitärausstattung umfasst im Erdgeschoss ein Badezimmer

(Badewanne, Duschkabine, Handwaschbecken) sowie ein WC, das

Obergeschoss verfügt ebenfalls über ein Badezimmer (Badewanne,

Dusche, Handwaschbecken) und ein WC, wobei sich im Bad des

Obergeschosses Ansätze von Schimmelbildung zeigen.

Der Bau- und Erhaltungszustand des Gebäudes kann als im größeren

Maße instandsetzungs- und modernisierungsbedürftig bezeichnet

SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 13 von 26

werden (es finden sich in fast allen Räumen des Erdgeschosses

unzählige Tierexkremente), insbesondere der Ausbau ist in vielen

Bereichen erneuerungsbedürftig, im derzeitigen Zustand ist eine

Brauchbarkeit des Wohnhauses in Hinblick auf die Anforderungen an ein

zeitgemäßes Wohnen zumindest im Erdgeschoss nicht gegeben.

Die Restnutzungsdauer des Gebäudes zum Bewertungsstichtag wird

(eine Sanierung und Modernisierung vorausgesetzt) mit 40 Jahren

eingeschätzt, die gewöhnliche Gesamtlebensdauer derartiger Gebäude

beträgt gemäß Bewertungsliteratur 70 Jahre.

Anhand der erhobenen Einreichpläne ergibt sich für das Keller- bzw.

Untergeschoss eine Bruttogrundfläche von gerundet 184,00 m2, für das

Erdgeschoss und das Obergeschoss eine solche von jeweils gerundet

134,00 m2, die Nutzfläche für die Räume im Erdgeschoss und im

Obergeschoss beträgt zusammen gerundet 212,00 m2.

Wohnhaus ON 19 Dabei handelt es sich um einen Altbestand, welcher auf dem Grundstück

Nr. .42/1 errichtet ist und aus Keller, Erdgeschoss und nicht

ausgebautem Dachraum besteht. Dieses Gebäude ist massiv als

Ziegelbau errichtet, den oberen Abschluss bildet ein Satteldach mit

Tonziegeldeckung. Gemäß Baubescheid aus dem Jahr 1971 hätte

dieses nach dem Bezug des Wohnhauses mit der ON 19a bereits

abgetragen werden sollen. Mit Bescheid vom 31.10.2003 wurden

hinsichtlich dieses Altbestandes der Um- und Zubau sowie der Einbau

von drei Kleinwohnungen bewilligt, dieses Bauvorhaben wurde jedoch

nicht umgesetzt. Dem Gebäude kommt aufgrund des Baualters und des

Bauzustandes kein Bauwert mehr zu.

SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 14 von 26

Stall- und Wirtschaftsgebäude Dieses ist straßenbegleitend auf dem Grundstück Nr. 808 und auch die

Baufläche .64 umfassend errichtet, es besteht aus Erdgeschoss und

Dachraum. Eine Erweiterung bzw. ein Umbau wurden offensichtlich

aufgrund des Baubescheides aus dem Jahr 1961 bewilligt. Das Gebäude

ist massiv als Ziegelbau errichtet und weist die Maße 30,42 m x 5,79 m

auf, an der straßenabgewandten Seite besteht ein Zubau

(Holzkonstruktion) mit den Maßen 15,11 m x 4,14 m. Der Haupttrakt ist

nach oben hin mit einem Satteldach abgeschlossen, welches mit

Eternitrhomben eingedeckt ist, an der Südseite befinden sich zwei

Betonsilos. Die Nutzung des Gebäudes erfolgt als Lager bzw. Werkstatt

sowie zur Pferdeeinstellung. Die Restnutzungsdauer zum

Bewertungsstichtag wird mit 15 Jahren eingeschätzt, die gewöhnliche

Gesamtlebensdauer beträgt rund 75 Jahre, sodass dem Bestand ein

Restwert von 20% des Neubauwertes zukommt.

2.3.2. Außenanlagen Bewertungsrelevante Außenanlagen sind nicht vorhanden, die entlang

der südwestlichen Grenze des Grundstückes Nr. 244 errichtete

Löffelsteinmauer steht teilweise auf fremden Grund (siehe obige

Feststellungen) und wurde diesbezüglich ein Abbruchbescheid erlassen.

2.3.3. Inventar, Zubehör Bewertungsrelevantes, fix eingebautes Inventar (Zubehör) wurde nicht

vorgefunden, vielmehr ist darauf hinzuweisen, dass in den Gebäuden

und auch im Freien diverse Fahrnisse lagern, welche einer Entrümpelung

bzw. Entsorgung bedürfen.

Die auf der Liegenschaft vorhandenen landwirtschaftlichen Geräte und

Maschinen konnten eigentumsmäßig nicht zugeordnet werden, sodass

diese nicht als Zubehör erfasst und bewertet werden!

SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 15 von 26

2.3.4. Nutzung Das Wohnhaus ON 19a wird offensichtlich so genutzt, dass die Räume

im Erdgeschoss von der verpflichteten Partei und die Räume im

Obergeschoss von einem Verwandten samt dessen Familie genutzt

werden. Der Inhalt einer diesbezüglichen Benützungsvereinbarung

konnte vom Sachverständigen nicht erhoben werden. Ebenso wird das

Stallgebäude vom Verwandten der verpflichteten Partei genutzt

(Pferdehaltung, etc.). Ob sonst Bestandsverhältnisse bestehen, konnte

nicht eruiert werden!

SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 16 von 26

3. Gutachten

3.1. Allgemeines Auf Grundlage der allgemeinen Feststellungen (Punkt 1.) und des

erhobenen Befundes (Punkt 2.) wird das nachstehende Gutachten

erstattet:

Ziel dieses Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes der

Bewertungsliegenschaft. Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der im

redlichen Geschäftsverkehr für das Bewertungsobjekt erzielt werden

kann, seine Ermittlung setzt daher einen Grundstücksmarkt mit freier

Preisbildung voraus.

Alle den Preis und damit den Verkehrswert beeinflussenden Umstände

dieses Marktes sind daher vom Sachverständigen objektiv auszuwerten

und ist auf ungewöhnliche Verhältnisse auf Seiten des Veräußerers oder

Erwerbers nicht Bedacht zu nehmen.

Aus diesem Grund muss schließlich der bei einer Veräußerung

tatsächlich erzielte Preis nicht dem in diesem Gutachten ermittelten

Verkehrswert entsprechen, da dieser Preis nämlich nicht unwesentlich

von subjektiven Momenten bestimmt wird, die in den Einflussbereichen

der Vertragsteile liegen, wie etwa persönliche Vorstellungen, Wünsche,

Spekulationsabsichten, etc.

Das Liegenschaftsbewertungsgesetz sieht für die Ermittlung des

Verkehrswertes grundsätzlich drei Bewertungsmethoden vor:

§ 4 Vergleichswertverfahren

§ 5 Ertragswertverfahren

§ 6 Sachwertverfahren

SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 17 von 26

In jedem einzelnen Bewertungsfall ist nun zu überprüfen, welche

Bewertungsmethode zielführend ist bzw. ob gegebenenfalls auch

mehrere Bewertungsmethoden nebeneinander anzuwenden sind.

Liegenschaften, wie die bewertungsgegenständliche, werden – wenn sie

bestandsfrei sind – grundsätzlich zur Eigennutzung erworben, wobei sich

Kaufinteressenten für solche Objekte bei der Preisbildung an den

Anschaffungskosten für vergleichbare Objekte unter Berücksichtigung

von Lage, Ausstattung, Baualter und Bauzustand orientieren.

Daher erfolgt die Bewertung der gegenständlichen Liegenschaft nach

dem Sachwertverfahren, bei welchem der Sachwert aus der Summe

von Bodenwert und baulicher Substanz ermittelt wird und welches davon

ausgeht, dass ein – in der Praxis vielfach erprobter – Zusammenhang

zwischen dem Sachwert und dem Verkehrswert besteht.

SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 18 von 26

3.2. Sachwert 3.2.1. Verfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Sachwert aus dem Bodenwert, der

durch das Vergleichswertverfahren ermittelt wird, und dem Bauwert des Gebäudes sowie dem Wert der Außenanlagen bestimmt.

Der Bodenwert wird mittels Vergleichswertverfahrens von den

ortsüblichen Verkaufspreisen für Grundstücke abgeleitet, die hinsichtlich

der wertbeeinflussenden Merkmale (Lage, Erschließung,

Grundstücksform, Nutzungsmöglichkeit, etc.) mit dem zu bewertenden

Grundstück möglichst übereinstimmen.

Sind die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke

verschieden, so sind die Differenzen durch Zu- bzw. Abschläge

auszugleichen.

Kaufpreise, die auf den Wert der besonderen Vorliebe schließen lassen,

sind bei diesem Preisvergleich ebenso wenig zu berücksichtigen, wie

Preisgestaltungen unter Verwandten oder Arrondierungskäufe.

Ausgangsbasis für den Bauwert des Gebäudes sind jene

Herstellungskosten, die aufzuwenden sind, um zum

Wertermittlungsstichtag ein dem Bewertungsgegenstand gleiches Objekt

an selber Stelle, mit selber Größe, Konstruktionsart, Bauweise und

Ausstattung zu errichten (= Neubauwert).

Der Neubauwert wird üblicherweise nach Kubikmeter umbauten

Raumes, multipliziert mit einem angemessenen Preis je Kubikmeter,

bzw. anhand von Flächenmetern, multipliziert mit einem angemessenen

Preis je Quadratmeter, berechnet.

SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 19 von 26

Dieser Neubauwert wird um die technische Wertminderung reduziert,

in welcher die Minderung des Neubauwertes infolge Alters und allfälliger

Baugebrechen sowie Bau- bzw. Instandhaltungsmängel zum Ausdruck

kommt. (Der Beurteilung des Bau- und Erhaltungszustandes liegt eine

eingehende Befundaufnahme zu Grunde, es kann aber dennoch das

Vorliegen von durch den Augenschein nicht erkennbaren

Ausführungsmängeln und Bauschäden nicht ausgeschlossen werden).

Der Abschlag für diese technische Wertminderung erfolgt in Prozent vom

Neubauwert.

Neben der technischen ist auch die wirtschaftliche Wertminderung zu

berücksichtigen, die all jene Faktoren umfasst, die die wirtschaftliche

Nutzbarkeit des Bewertungsgegenstandes zum Wertermittlungsstichtag

und für die Restnutzungsdauer vermindern. Diese berücksichtigt daher

eine veraltete Bauweise, Anlage, Funktionsart ebenso, wie eine

unwirtschaftliche Bauausführung oder persönliche Baugestaltung. Auch

enthält die wirtschaftliche Wertminderung den verlorenen Bauaufwand,

der sich im Verkaufsfall aufgrund der Verhältnisse auf dem

Realitätenmarkt nicht realisieren lässt.

Der Abschlag für die wirtschaftliche Wertminderung erfolgt ebenfalls in

Prozent vom Neubauwert.

SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 20 von 26

3.2.2. Berechnung des Sachwertes Bodenwerte Der Bodenwert wird mittels Vergleichswertverfahrens von den

ortsüblichen Preisen für Grundstücke abgeleitet, die hinsichtlich der

wertbeeinflussenden Merkmale (Lage, Erschließung, Grundstücksform,

Nutzungsmöglichkeiten, usw.) mit dem zu bewertenden Grundstück

möglichst übereinstimmen.

Differenzen in den Beurteilungskriterien der Vergleichsgrundstücke sind

durch Zu- und Abschläge auszugleichen.

Bodenwert der landwirtschaftlichen Flächen Wie der beiliegenden Kaufpreiserhebung entnommen werden kann,

wurden in mittelbarer Nähe zu den Bewertungsgrundstücken

landwirtschaftlich genutzte Flächen um Kaufpreise zwischen € 1,90 je

m2 und € 5,50 je m2 gehandelt, wobei für die Vergleichspreiserhebung

die Kaufvorgänge Nr. 3, 4, 6 und 11 auszuscheiden sind, da diese

Grundstücke betreffen, bei welchen außerlandwirtschaftliche Aspekte

preisbildend waren bzw. welche als Ausreißer zu bezeichnen sind.

Eine Gegenüberstellung der Vergleichspreise mit den jeweiligen

Bodenklimazahlen (BKZ) als Maß der natürlichen Ertragsfähigkeit ergibt,

dass der Grundstückswert je m2 und Punkt der BKZ bei rund € 0,08

liegt, der landwirtschaftlich genutzte Teil des Grundstückes Nr. 245/1

weist zum Beispiel eine Bodenklimazahl von 44 Punkten auf.

Rücksichtlich dessen werden das Grundstück Nr. 245/1 im katastralen

Ausmaß von 2.293 m2 und die als Freiland ausgewiesene Restfläche

des Grundstückes Nr. 244 im katastralen Ausmaß von rund 694 m2 mit

€ 3,87 je m2 bewertet, was dem erhobenen Vergleichswert mit einem

Zuschlag von 10% zur Berücksichtigung der Nähe zu ausgewiesenem

SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 21 von 26

Bauland entspricht.

Das Grundstück Nr. 808 mit der Baufläche .64 wird unter

Berücksichtigung der wertbestimmenden Merkmale (teilweise bebautes

Freiland, überwiegend ungepflegte Mähwiese) mit € 2,90 je m2 bewertet.

Waldflächen Der Sachwert von Waldflächen (= Waldwert) errechnet sich aus der

Summe von Bodenwert und Bestandeswert.

Die Ermittlung des Bodenwertes erfolgt durch Ableitung von

Vergleichspreisen forstwirtschaftlich genutzter Grundstücke in räumlicher

und zeitlicher Nähe. LINDEMANN, „Preisbildung und Marktverhalten auf

dem forstlichen Grundstücksmarkt“, hat in umfangreichen

Untersuchungen nachgewiesen, dass sich der Boden- und

Bestandeswert bei durchschnittlichen Bonitäts- und

Bestandesverhältnissen wie 1 : 1 darstellen.

Der durchschnittliche Preis der Waldkäufe in diesem Gebiet liegt bei rund

€ 1,30 je m2, sodass sich ein durchschnittlicher Waldbodenwert von

€ 0,65 je m2 ergibt.

Aufgrund der Bestockung, des Bestandesalters, der Umtriebszeit, des

Standortes, der Bonität, der Holzartenverteilung und der Ernte- und

Bringungskosten wird der Bestandeswert des Waldgrundstückes Nr. 807

mit € 0,30 je m2 ermittelt, sodass sich ein Sachwert für die Waldfläche

von € 0,95 je m2 ergibt.

Baulandflächen Unter Verweis auf die dem Gutachten beiliegende

Vergleichspreiserhebung im gesamten Gemeindegebiet von Lannach

SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 22 von 26

ergibt sich für Baulandflächen ein durchschnittlicher Kaufpreis von

€ 83,00 je m2. Unter Berücksichtigung der unterdurchschnittlichen

Lageverhältnisse der gegenständlichen Baulandfläche und der

bestehenden Bebauung mit nicht mehr zeitgemäßen Wohngebäuden

erfolgt die Ableitung des gebundenen Bodenwertes mit € 58,00 je m2,

was einem Abschlag von 30% vom durchschnittlichen Baulandpreis

entspricht.

Bodenwertermittlung

Grundstück Nr. .42/1 und Teilfläche Grundstück Nr. 244

1.378 m2 x € 58,00 je m2 = € 79.924,00

Grundstück Nr. 245/1 und Teilfläche Grundstück Nr. 244

2.987 m2 x € 3,87 je m2 = € 11.560,00

Grundstück Nr. 808 und Grundstück Nr. .64

3.035 m2 x € 2,90 je m2 = € 8.802,00

Waldgrundstück Nr. 807

1.697 m2 x € 0,95 je m2 = € 1.612,00

Bodenwert gesamt € 101.898,00

Bodenwert gesamt gerundet € 102.000,00 Gebäudewerte Neubauwert – Bauwert (Wohnhaus ON 19a) Die Berechnung des Neubauwertes erfolgt unter Zugrundelegung der

gewöhnlichen Errichtungskosten inklusive Umsatzsteuer je m2

Bruttogrundfläche, wie sich diese aus den Richtwerten in der

einschlägigen Bewertungsliteratur (z.B. Kranewitter7, a.a.O. Seite 305ff)

SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 23 von 26

ergeben, und zwar unter Berücksichtigung von Bauweise, Ausstattung,

Ausbaugrad, Zubehörflächen (Terrasse, Balkon) sowie regionalen

Preisfaktoren:

Wohnhaus ON 19a Unterkellerung

184,00 m2 x € 495,00 je m2 = € 91.080,00

Erdgeschoss

134,00 m2 x € 1.235,00 je m2 = € 165.490,00

Obergeschoss

134,00 m2 x € 1.235,00 je m2 = € 165.490,00

Neubauwert € 422.060,00

Vom Neubauwert wird die Alterswertminderung (lineare

Alterswertminderung und Zustandswertminderung nach E. Heideck)

abgezogen, welche sich bei einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren und

einer gewöhnlichen Lebensdauer von 70 Jahren sowie einer

Zustandsnote von 3,5 bis 4,0 mit 67,02% des Neubauwertes errechnet,

sodass ein Restwert von 32,98% des Neubauwertes verbleibt:

€ 422.060,00 x 0,3298 = € 139.195,00

Bauwert Wohnhaus ON 19a gerundet € 139.000,00 Bauwert Stall- und Wirtschaftsgebäude In Hinblick auf das Alter und den Bau- und Erhaltungszustand des

Gebäudes wird diesem ein Restwert von 20% des Herstellungswertes

beigemessen:

SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 24 von 26

(€ 740,00 je m2 x 176,00 m2 + € 450,00 je m2 x 63,00 m2) x 0,20 =

€ 31.718,00

Stall- und Wirtschaftsgebäude gerundet € 32.000,00

Für die notwendige Räumung, Entrümpelung und Entsorgung wird ein

Pauschalbetrag (ohne gesonderten Nachweis) von

€ 10.000,00

in Abzug gebracht.

Sachwert – Zusammenstellung Bodenwert € 102.000,00

Bauwert Wohnhaus ON 19a € 139.000,00

Bauwert Stall-/Wirtschaftsgebäude € 32.000,00

Zeitwert Außenanlagen € 0,00

Entrümpelung, Entsorgung - € 10.000,00

Sachwert € 263.000,00

SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 25 von 26

3.3. Verkehrswert Gemäß § 7 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ist eine Nachkontrolle

anhand der Marktverhältnisse vorzunehmen.

Da davon ausgegangen werden kann, dass der ermittelte Sachwert für

die Gesamtliegenschaft am Markt realisiert werden kann, wird dieser als

Verkehrswert ausgewiesen. Bewertungsgegenständlich sind jedoch

lediglich ideelle 3/4-Anteile an der Gesamtliegenschaft.

Liegenschaftsanteile werden in der Regel nur mit Abstrichen von den

rechnerischen Anteilswerten am Markt gehandelt. Gemäß

Bewertungsliteratur (z.B. Seiser – Kainz, Der Wert von Immobilien,

Seite 693) beträgt der Anteilsabschlag bei einer Anteilsgröße von drei

Vierteln 10% des rechnerischen Anteilswertes, sodass sich für die

bewertungsgegenständlichen Miteigentumsanteile der nachstehende

Verkehrswert ergibt:

€ 263.000,00 x 3/4 x 0,90 = € 177.525,00

Der Verkehrswert des ideellen 1/4-Anteils B-LNR 3 und des ideellen 1/2-Anteils B-LNR 5 an der Liegenschaft EZ 68 Grundbuch 61202 Blumegg mit dem Wohnhaus/Hofstelle Untere Teiplbergstraße 19a, 8502 Lannach, samt landwirtschaftlich genutzten Grundstücken und Waldgrundstück beträgt zum Bewertungsstichtag gerundet € 178.000,00

SV Mag. Harald Ganster BG Deutschlandsberg – 105 E 8/18a Seite 26 von 26

Schlusskommentar Das gegenständliche Gutachten basiert auf den im Befund angeführten

Informationen und Unterlagen. Sollten sich, aus welchen Gründen auch

immer, Änderungen hinsichtlich von Befundvoraussetzungen ergeben,

behalte ich mir vor, auch das Gutachten zu ändern. Des Weiteren wird

festgehalten, dass die Liegenschaft im Zuge der Befundaufnahme nicht

vermessen wurde. Grundlage der Bewertung bilden daher die im

Grundbuch bzw. in der Grundstücksdatenbank ausgewiesenen

Flächenmaße. Gemäß ÖNORM B 1802 wird darauf hingewiesen, dass

aufgrund der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender

Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte

zurückzugreifen, das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer

Exaktheit feststehende Größe sein kann. Der ermittelte Verkehrswert

bedeutet daher nicht notwendigerweise, dass ein entsprechender Preis

auch bei gleichbleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit,

insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist. Bei notwendigerweise

kurzfristig zu verkaufenden Liegenschaften kann dabei durchaus eine

erhebliche Differenz zum ermittelten Verkehrswert entstehen und ist als

marktüblich anzusehen.

Graz, am 28. März 2019

.............................................................

der allgemein beeidete und

gerichtlich zertifizierte Sachverständige

Fotodokumentation

Landwirtschaftlich genutzte Flächen der EZ 68 KG 61202 Blumegg

landwirtschaftlich genutzte Flächen im östlichen Bereich der Liegenschaft auf den Grundstücken 244 und 245/1

Obst- und Kastanienbäume

Nordmanntannen

nordöstliche Grundgrenze - verbuscht

landwirtschaftlich genutzte Flächen im westlichen Bereich der Liegenschaft auf Grundstück 808 KG 61241: südliche Grundgrenze Richtung Reitplatz verbuschte Fläche

Reitplatz

Böschung mit alten Obstbäumen verbuschte Fläche westl. von Stallgebäude

Waldflächen der EZ 68 KG 61202

GBREPUBLIK ÖSTERREICHGRUNDBUCH

Auszug aus dem Hauptbuch

KATASTRALGEMEINDE 61202 Blumegg EINLAGEZAHL 68BEZIRKSGERICHT Deutschlandsberg

********************************************************************************** Eingeschränkter Auszug ****** B-Blatt eingeschränkt auf Eigentümernamen ****** Name 1: Matula ****** Vorname 1: Manfred ****** C-Blatt eingeschränkt auf Belastungen für das angezeigte B-Blatt **********************************************************************************Letzte TZ 752/2019GALLERMÜLLEREinlage umgeschrieben gemäß Verordnung BGBl. II, 143/2012 am 07.05.2012************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSEKATASTRALGEMEINDE: 61202 Blumegg .42/1 Bauf.(10) 121 Untere Teiplbergstraße 19 244 GST-Fläche (1951) Änderung in Vorbereitung Bauf.(10) 221 Gärten(10) 1730 Untere Teiplbergstraße 19a 245/1 GST-Fläche 2293 Landw(10) 1606 Gärten(10) 687KATASTRALGEMEINDE: 61241 Teipl .64 Bauf.(10) 122 807 Wald(10) 1697 808 GST-Fläche 2913 Bauf.(10) 147 Gärten(10) 2766 GESAMTFLÄCHE (9097) Änderung in VorbereitungLegende:Bauf.(10): Bauflächen (Gebäude)Gärten(10): Gärten (Gärten)Landw(10): landwirtschaftlich genutzte Grundflächen (Äcker, Wiesen oder Weiden)Wald(10): Wald (Wälder)************************************* A2 ************************************** 3 a gelöscht************************************* B *************************************** 3 ANTEIL: 1/4 Manfred Matula GEB: 1962-04-27 ADR: Untere Teiplbergstraße 19, Lannach 8502 g 669/2004 Übergabsvertrag 1995-07-03, Urkunde 2004-03-15 Eigentumsrecht k gelöscht 5 ANTEIL: 1/2 Manfred Matula GEB: 1962-04-27 ADR: Untere Teiplbergstr. 19, Lannach 8502 a 1531/1995 Übergabsvertrag 1995-07-03 Eigentumsrecht b 1531/1995 Veräußerungsverbot f gelöscht************************************* C ***************************************

Seite 1 von 3Erstellt durch SV Mag. Harald Ganster

7 auf Anteil B-LNR 5 a 1531/1995 AUSGEDINGE gem Pkt Zweitens b) Übergabsvertrag 1995-07-03 für Matula Antonia, geb 1927-10-10 g 1554/2001 VORRANG von LNR 15 vor 7 8 auf Anteil B-LNR 5 a 1531/1995 VERÄUSSERUNGSVERBOT gem Pkt Zweitens c) Übergabsvertrag 1995-07-03 für Matula Antonia, geb 1927-10-10 g 1554/2001 VORRANG von LNR 15 vor 8 15 a 1554/2001 Pfandurkunde 2001-03-21 PFANDRECHT Höchstbetrag 3,500.000,-- für Steiermärkische Bank und Sparkassen Aktiengesellschaft (Kto 1874-849118) b 1554/2001 HAUPTEINLAGE, Simultanhaftung mit NE EZ 34 13 202 je KG 61241 Teipl EZ 83 KG 61202 Blumegg c 1554/2001 VORRANG von LNR 15 vor 7 8 9 d 647/2011 Kautionsband e 752/2019 Klage (LGZ Graz, 44 Cg 8/19s) 20 auf Anteil B-LNR 3 5 a 5125/2014 Urkunde 2014-03-17 PFANDRECHT vollstr EUR 5.247,20 s. A. für Dr. Peter Czapka geb 1944-07-06 (102 E 290/14v) b 5125/2014 Simultanhaftung mit EZ 34 13 202 je KG 61241 Teipl EZ 83 KG 61202 Blumegg 21 auf Anteil B-LNR 3 5 a 4114/2015 Zahlungsbefehl 2015-07-16 PFANDRECHT vollstr EUR 2.408,88 s.A., Antragskosten EUR 332,31 für Wasserverband Lannach - St. Josef (102 E 1773/15h) b 4114/2015 Simultanhaftung mit EZ 34 KG 61241 Teipl EZ 83 KG 61202 Blumegg 22 auf Anteil B-LNR 3 5 a 2152/2016 Zwangsverwaltung zur Hereinbringung von vollstr EUR 1.854,72 s.A. für Marktgemeinde Lannach (105 E 11/16 i) 23 auf Anteil B-LNR 3 5 a 1201/2017 Urkunde 2016-10-27 PFANDRECHT vollstr EUR 485,50 s.A. für Ing. Erich Albert Herbst, geb 1960-06-25 (102 E 474/17g) b 1201/2017 Simultanhaftung mit EZ 34 KG 61241 Teipl EZ 83 KG 61202 Blumegg 24 auf Anteil B-LNR 3 5 a 2454/2017 Urkunde 2017-04-06 PFANDRECHT vollstr EUR 5.362,84 s. A. für Dr. Klaus Kollmann, geb 1955-07-06

Seite 2 von 3Erstellt durch SV Mag. Harald Ganster

Mag. Dr. Christoph Zauhar, geb 1986-07-02 (102 E 909/17b) b 2454/2017 Simultanhaftung mit EZ 34 13 202 je KG 61241 Teipl EZ 83 KG 61202 Blumegg 25 auf Anteil B-LNR 3 a 3374/2018 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von vollstr EUR 8.136,14 s. A. laut Beschluss vom 2018-07-31 für Marktgemeinde Lannach (105 E 8/18a) 28 auf Anteil B-LNR 5 a 3610/2018 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von vollstr EUR 8.136,14 s. A. laut Beschluss vom 2018-08-23 für Marktgemeinde Lannach (105 E 10/18w) 29 auf Anteil B-LNR 3 5 a 4779/2018 Zahlungsbefehl 2018-09-06 PFANDRECHT vollstr. EUR 1.535,16 s. A. lt. Beschluss 2018-11-09 für Wasserverband Lannach-St. Josef (102 E 1718/18 z) b 4779/2018 Simultan haftende Liegenschaften EZ 34 KG 61241 Teipl, C-LNR 21 EZ 68 KG 61202 Blumegg, C-LNR 29 EZ 83 KG 61202 Blumegg, C-LNR 24 30 auf Anteil B-LNR 3 5 a 5618/2018 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von vollstr EUR 557,50 und EUR 485,50, Zinsen und Kosten laut Beschluss vom 2019-01-23 für Ing. Erich Albert Herbst, geb 1960-06-25 (105 E 13/18m)

*********************************** HINWEIS *********************************** Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS. Vor dem 01.07.2014 war diese Einlage im Bezirksgericht Stainz.

*******************************************************************************

Grundbuch 21.03.2019 14:07:19

Seite 3 von 3Erstellt durch SV Mag. Harald Ganster Abfragekosten: EUR 3,93

Map data - © basemap.at, https://www.basemap.at

mit jährlicher Entwicklung(ValFaktor) von 1,5 % und Stichtag: 22.03.2019

Zusammenfassende StatistikGesamtanzahl Vergleichswerte erhoben: 25Anzahl Vergleichswerte / Berechnung: 25arith. valorisiertes Mittel: 83,44 €Standardabweichung: 16,26 €Variationskoeffizient: % 19Streuintervall: 51,58 € - 115,30 €

Aufstellung der Vergleichswerte Nr Typ Beschreibung TZ/Jahr Datum KV NFL m² Fläche m² Preis/m²

bereinigt

1 Bauland 3073 / 2018 27.04.2018 1189,00 90,36 *

2 Bauland 2012 / 2018 09.01.2018 404,00 58,45 *

3 Bauland 2012 / 2018 09.01.2018 1143,00 61,08 *

4 Bauland 2012 / 2018 09.01.2018 641,00 58,45 *

5 Bauland 2012 / 2018 09.01.2018 626,00 60,65 *

6 Bauland 4820 / 2018 11.05.2018 1093,00 92,68 *

7 Bauland 5354 / 2018 16.11.2015 429,00 85,68 *

8 Bauland 257 / 2019 19.10.2018 657,00 91,90 *

9 Bauland 256 / 2019 19.10.2018 657,00 105,69 *

10 Bauland 3208 / 2018 11.07.2018 1055,00 110,14 *

11 Bauland 4588 / 2018 19.06.2018 757,00 96,08 *

12 Bauland 4723 / 2018 03.09.2018 1319,00 81,79 *

13 Bauland 3143 / 2016 06.11.2015 1439,00 78,62 *

14 Bauland 4149 / 2016 16.11.2015 429,00 85,68 *

15 Bauland 5638 / 2016 14.10.2016 1190,00 82,92 *

16 Bauland 5130 / 2015 11.08.2015 1500,00 56,22 *

17 Bauland 993 / 2016 01.07.2015 694,00 89,77 *

18 Bauland 2782 / 2016 07.04.2016 698,00 89,77 *

19 Bauland 994 / 2016 03.09.2015 904,00 80,39 *

20 Bauland 2012 / 2018 09.01.2018 697,00 61,08 *

21 Bauland 3624 / 2017 17.07.2017 910,00 91,82 *

22 Bauland 1052 / 2017 14.10.2016 1113,00 102,44 *

23 Bauland 5662 / 2016 01.07.2016 741,00 73,04 *

24 Bauland 1054 / 2017 14.10.2016 1113,00 102,44 *

25 Bauland 2721 / 2017 20.01.2017 596,00 98,75 *

* Transaktionen bei der Berechnung berücksichtigt

Nr. 1: BaulandVertragsdatum: 27.04.2018 Grundstücksgröße: 1.189,00 m2TZ: 3073 / 2018 Kaufpreis: 106.000,00 €Grundbuch: 61220 Lannach Preis/m2: 89,15 €EZ: 134 valorisierter Preis/m2: 90,36 €Adresse: 8502 LannachGrundstück (KG - GNr): 61220 - 497/5Widmung: N/AVerkäufer: KormannKäufer: Meitz | Heinischaus dem Kaufvertrag: Dienstbarkeiten: Gehen u Fahren; Haltung Wassergabens, Duldung Übertragung elektr. Energie; EZ

neu

Nr. 2: BaulandVertragsdatum: 09.01.2018 Grundstücksgröße: 404,00 m2TZ: 2012 / 2018 Kaufpreis: 23.196,06 €Grundbuch: 61203 Breitenbach Preis/m2: 57,42 €EZ: 17 valorisierter Preis/m2: 58,45 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61203 - 736Widmung: WA 1, 02 - 0,4Verkäufer: WeißKäufer: Neef | Hehenbergeraus dem Kaufvertrag: Widmung: WA 1, 02 - 0,4; Grundstück ist aufgeschlossen;; Abschreibung Tst 8 aus Gst 736

Nr. 3: BaulandVertragsdatum: 09.01.2018 Grundstücksgröße: 1.143,00 m2TZ: 2012 / 2018 Kaufpreis: 68.580,00 €Grundbuch: 61203 Breitenbach Preis/m2: 60,00 €EZ: 212 valorisierter Preis/m2: 61,08 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61203 - 731/3Widmung: WA 1, 02 - 0,4Verkäufer: HöseleKäufer: Hartlaus dem Kaufvertrag: Widmung: WA 1, 02 - 0,4; Grundstück ist aufgeschlossen;; Abschreibung Tst 2 und Tst 3 aus Gst

731/3

Nr. 4: BaulandVertragsdatum: 09.01.2018 Grundstücksgröße: 641,00 m2TZ: 2012 / 2018 Kaufpreis: 36.803,66 €Grundbuch: 61203 Breitenbach Preis/m2: 57,42 €EZ: 171 valorisierter Preis/m2: 58,45 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61203 - 735/1Widmung: WA 1, 02 - 0,4Verkäufer: Sauer | SauerKäufer: Neef | Hehenbergeraus dem Kaufvertrag: Widmung: WA 1, 02 - 0,4; Grundstück ist aufgeschlossen;; Abschreibung Tst 7 aus Gst 735/1

Nr. 5: BaulandVertragsdatum: 09.01.2018 Grundstücksgröße: 626,00 m2TZ: 2012 / 2018 Kaufpreis: 37.298,91 €Grundbuch: 61203 Breitenbach Preis/m2: 59,58 €EZ: 171 valorisierter Preis/m2: 60,65 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61203 - 735/3Widmung: WA 1, 0,2 - 0,4Verkäufer: Sauer | SauerKäufer: DEDOMO GmbHaus dem Kaufvertrag: Widmung: WA 1, 0,2 - 0,4; Grundstück ist aufgeschlossen;; Abschreibung Tst 10 aus Gst 735/1

unter Zuschreibung zu Gst 735/3

Nr. 6: BaulandVertragsdatum: 11.05.2018 Grundstücksgröße: 1.093,00 m2TZ: 4820 / 2018 Kaufpreis: 100.000,00 €Grundbuch: 61220 Lannach Preis/m2: 91,49 €EZ: 840 valorisierter Preis/m2: 92,68 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61220 - 497/7Widmung: WA, 0,2-0,4Verkäufer: KormannKäufer: Senekowitschaus dem Kaufvertrag: Widmung: WA, 0,2-0,4; Grundstück ist aufgeschlossen;; DB: Haltung Wassergraben, Gehen u

Fahren, 20.000 Volt Hochsoannungsleitung

Nr. 7: BaulandVertragsdatum: 16.11.2015 Grundstücksgröße: 429,00 m2TZ: 5354 / 2018 Kaufpreis: 35.000,00 €Grundbuch: 61220 Lannach Preis/m2: 81,59 €EZ: 309 valorisierter Preis/m2: 85,68 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61220 - 761/76Widmung: N/AVerkäufer: HalatschKäufer: Avdyli | Avdyliaus dem Kaufvertrag: neugebildet aus Gst 761/37

Nr. 8: BaulandVertragsdatum: 19.10.2018 Grundstücksgröße: 657,00 m2TZ: 257 / 2019 Kaufpreis: 60.000,00 €Grundbuch: 61220 Lannach Preis/m2: 91,32 €EZ: 508 valorisierter Preis/m2: 91,90 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61220 - 467/21Widmung: BaulandVerkäufer: G u. B Management GmbHKäufer: Armaniousaus dem Kaufvertrag: Widmung: Bauland; neugebildet aus Gst 467/7; inkl. Verkauf von 1/8 Weganteil an EZ 744

Nr. 9: BaulandVertragsdatum: 19.10.2018 Grundstücksgröße: 657,00 m2TZ: 256 / 2019 Kaufpreis: 69.000,00 €Grundbuch: 61220 Lannach Preis/m2: 105,02 €EZ: 508 valorisierter Preis/m2: 105,69 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61220 - 467/7Widmung: BaulandVerkäufer: G u. B Management GmbHKäufer: Tawedrous | Kamelaus dem Kaufvertrag: Widmung: Bauland; neuvermessen; inkl. Verkauf von 1/8 Weganteil an EZ 744

Nr. 10: BaulandVertragsdatum: 11.07.2018 Grundstücksgröße: 1.055,00 m2TZ: 3208 / 2018 Kaufpreis: 115.000,00 €Grundbuch: 61202 Blumegg Preis/m2: 109,00 €EZ: 306 valorisierter Preis/m2: 110,14 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61202 - 399/2Widmung: BaulandVerkäufer: MackKäufer: Werner | Werner-Köckaus dem Kaufvertrag: Widmung: Bauland; Auslandstransaktion; Dienstbarkeit Geh- und Fahrrecht

Nr. 11: BaulandVertragsdatum: 19.06.2018 Grundstücksgröße: 757,00 m2TZ: 4588 / 2018 Kaufpreis: 71.915,00 €Grundbuch: 61203 Breitenbach Preis/m2: 95,00 €EZ: 215 valorisierter Preis/m2: 96,08 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61203 - 1085/25Widmung: BaulandVerkäufer: HaasKäufer: Fockeaus dem Kaufvertrag: Widmung: Bauland; Neu vermessenes GST 1085/25; DB: 20KV Kabelleitung; WA 0,2-0,4; EZ neu

Nr. 12: BaulandVertragsdatum: 03.09.2018 Grundstücksgröße: 1.319,00 m2TZ: 4723 / 2018 Kaufpreis: 107.000,00 €Grundbuch: 61220 Lannach Preis/m2: 81,12 €EZ: 508 valorisierter Preis/m2: 81,79 €Adresse: Eisteichstraße 9Grundstück (KG - GNr): 61220 - 467/7Widmung: N/AVerkäufer: HalbedlKäufer: G u. B Management GmbHaus dem Kaufvertrag: BauFlGeb: 38 m2; inkl. 1/4 Anteil an GST 467/17, EZ 744, KG 61220 im Gesamtausmaß v. 292m²;

DB: Gehen und Fahren; Liegenschaften sind unbebaut

Nr. 13: BaulandVertragsdatum: 06.11.2015 Grundstücksgröße: 1.439,00 m2TZ: 3143 / 2016 Kaufpreis: 107.680,00 €Grundbuch: 61203 Breitenbach Preis/m2: 74,83 €EZ: 169 valorisierter Preis/m2: 78,62 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61203 - 722/1Widmung: Wohngebiet WA 0,2-0,4Verkäufer: Fliesser | FliesserKäufer: Kaudereraus dem Kaufvertrag: Widmung: Wohngebiet WA 0,2-0,4

Nr. 14: BaulandVertragsdatum: 16.11.2015 Grundstücksgröße: 429,00 m2TZ: 4149 / 2016 Kaufpreis: 35.000,00 €Grundbuch: 61220 Lannach Preis/m2: 81,59 €EZ: 309 valorisierter Preis/m2: 85,68 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61220 - 761/76Widmung: WA 0,2-0,4Verkäufer: HalatschKäufer: Avdyli | Avdyliaus dem Kaufvertrag: Widmung: WA 0,2-0,4; Verpflichtung Erhaltung Servitutsweg.

Nr. 15: BaulandVertragsdatum: 14.10.2016 Grundstücksgröße: 1.190,00 m2TZ: 5638 / 2016 Kaufpreis: 95.200,00 €Grundbuch: 61220 Lannach Preis/m2: 80,00 €EZ: 645 valorisierter Preis/m2: 82,92 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61220 - 823/5Widmung: BaulandVerkäufer: HaasKäufer: 3-F Projektmnagement GmbHaus dem Kaufvertrag: BauFlGeb: 27 m2; Widmung: Bauland

Nr. 16: BaulandVertragsdatum: 11.08.2015 Grundstücksgröße: 1.500,00 m2TZ: 5130 / 2015 Kaufpreis: 80.000,00 €Grundbuch: 61203 Breitenbach Preis/m2: 53,33 €EZ: 260 valorisierter Preis/m2: 56,22 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61203 - 689/7 | 61203 - 690/3Widmung: Mischgebiet DO 0,2-0,6Verkäufer: Lienhart | LienhartKäufer: Reinisch | Reinischaus dem Kaufvertrag: Widmung: Mischgebiet DO 0,2-0,6

Nr. 17: BaulandVertragsdatum: 01.07.2015 Grundstücksgröße: 694,00 m2TZ: 993 / 2016 Kaufpreis: 59.000,00 €Grundbuch: 61203 Breitenbach Preis/m2: 85,01 €EZ: 215 valorisierter Preis/m2: 89,77 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61203 - 1085/23Widmung: Allgemeines Wohngebiet 0,2-0,4Verkäufer: Malli BaugesmbHKäufer: Grubmüller | Teppanaus dem Kaufvertrag: Widmung: Allgemeines Wohngebiet 0,2-0,4

Nr. 18: BaulandVertragsdatum: 07.04.2016 Grundstücksgröße: 698,00 m2TZ: 2782 / 2016 Kaufpreis: 60.000,00 €Grundbuch: 61203 Breitenbach Preis/m2: 85,96 €EZ: 560 valorisierter Preis/m2: 89,77 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61203 - 1085/22Widmung: Allgemeines Wohngebiet 0,2-0,4Verkäufer: Malli BaugesmbH.Käufer: Ortner | Kügerlaus dem Kaufvertrag: Widmung: Allgemeines Wohngebiet 0,2-0,4; Dienstbarkeit Stromleitungen.

Nr. 19: BaulandVertragsdatum: 03.09.2015 Grundstücksgröße: 904,00 m2TZ: 994 / 2016 Kaufpreis: 69.000,00 €Grundbuch: 61203 Breitenbach Preis/m2: 76,33 €EZ: 215 valorisierter Preis/m2: 80,39 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61203 - 1085/24Widmung: Allgemeines Wohngebiet 0,2-0,4Verkäufer: Malli BaugesmbH.Käufer: Alteraus dem Kaufvertrag: Widmung: Allgemeines Wohngebiet 0,2-0,4

Nr. 20: BaulandVertragsdatum: 09.01.2018 Grundstücksgröße: 697,00 m2TZ: 2012 / 2018 Kaufpreis: 41.820,00 €Grundbuch: 61203 Breitenbach Preis/m2: 60,00 €EZ: 304 valorisierter Preis/m2: 61,08 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61203 - 733/1Widmung: WA 1, 02 - 0,4Verkäufer: KonradKäufer: Hartlaus dem Kaufvertrag: Widmung: WA 1, 02 - 0,4; Grundstück ist aufgeschlossen;; Abschreibung Tst 1 und Tst 4 aus Gst

733/1

Nr. 21: BaulandVertragsdatum: 17.07.2017 Grundstücksgröße: 910,00 m2TZ: 3624 / 2017 Kaufpreis: 81.500,00 €Grundbuch: 61203 Breitenbach Preis/m2: 89,56 €EZ: 2 valorisierter Preis/m2: 91,82 €Adresse:Grundstück (KG - GNr):Widmung: BaulandVerkäufer: WallnerKäufer: Sinanovicaus dem Kaufvertrag: Widmung: Bauland; + Verkauf von 1/4 Weganteil an EZ 524, inkl. Baubewilligung

Nr. 22: BaulandVertragsdatum: 14.10.2016 Grundstücksgröße: 1.113,00 m2TZ: 1052 / 2017 Kaufpreis: 110.000,00 €Grundbuch: 61220 Lannach Preis/m2: 98,83 €EZ: 11 valorisierter Preis/m2: 102,44 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61220 - 700/14Widmung: N/AVerkäufer: Rumpf | RumpfKäufer: Statthaler | Statthaleraus dem Kaufvertrag: + 1/9 Anteil EZ 916 (zu 20.000,- bewertet)

Nr. 23: BaulandVertragsdatum: 01.07.2016 Grundstücksgröße: 741,00 m2TZ: 5662 / 2016 Kaufpreis: 52.000,00 €Grundbuch: 61220 Lannach Preis/m2: 70,18 €EZ: 11 valorisierter Preis/m2: 73,04 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61220 - 700/12Widmung: allgemeines Wohngebiet mit Bebauungsdichte 0,2 - ,4Verkäufer: Rumpf | RumpfKäufer: Schmitzberger | Hiebleraus dem Kaufvertrag: Widmung: allgemeines Wohngebiet mit Bebauungsdichte 0,2 - ,4; EZ neu folgt

Nr. 24: BaulandVertragsdatum: 14.10.2016 Grundstücksgröße: 1.113,00 m2TZ: 1054 / 2017 Kaufpreis: 110.000,00 €Grundbuch: 61220 Lannach Preis/m2: 98,83 €EZ: 916 valorisierter Preis/m2: 102,44 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61220 - 700/14Widmung: N/AVerkäufer: Rumpf | RumpfKäufer: Statthaler | Statthaleraus dem Kaufvertrag: + 1/9 Anteil EZ 916 (zu 20.000,- bewertet)

Nr. 25: BaulandVertragsdatum: 20.01.2017 Grundstücksgröße: 596,00 m2TZ: 2721 / 2017 Kaufpreis: 57.000,00 €Grundbuch: 61220 Lannach Preis/m2: 95,64 €EZ: 859 valorisierter Preis/m2: 98,75 €Adresse:Grundstück (KG - GNr): 61220 - 825/13Widmung: BaulandVerkäufer: EhmigKäufer: Hutteraus dem Kaufvertrag: Widmung: Bauland; zzgl. 83/1032 Anteile an EZ 859 (Straße)

Vergleichspreise landwirtschaftlich genutzte Flächen

In der elektronischen Urkundensammlung wurden Preise für landwirtschaftlich genutzte Flächen für die Vergleichspreisermittlung erhoben:

Vergleichspreise

NR KGNR KG-Name TZ Jahr V-Datum EZ GNR NA Verkäufer Käufer Fläche [m2] Kaufpreis [€] Preis/m2 [€]

1 61241 Teipl 4672 2015 04.05.2015 0 61241 - 73/2 L Schwarz Kohlmeier 6 332 12 000 1,90

2 61230 Oisnitz 2231 2017 27.01.2017 55 61230 - 129 etc. L Hösch Walch 15 882 45 000 2,83

3 63258 Muttendorf 12471 2018 09.01.2018 214 63258 - 907/2 etc. L Leber Schechtner 3 715 27 900 7,51

4 61220 Lannach 1018 2016 01.06.2015 4 61220 - 780/1 etc. L Puster MG Lannach 42 662 85 324 2,00

5 61241 Teipl 4006 2017 18.05.2017 28 61241 - 700 L Trifterer Niggas 40 150 220 825 5,50

6 61231 Pichling 4917 2017 08.05.2017 179 61231 - 264/1 L Leiner Oswald 4 616 37 000 8,02

7 63370 Gießenberg 1889 2018 23.02.2018 22 63370 - 869 L Pansy Zweiger 2 301 7 000 3,04

8 61237 St. Stefan 5777 2017 11.04.2017 88 61249 - 1169/3 etc. L Lochmann Stipper 7 668 16 000 2,09

9 61231 Pichling 5810 2017 30.05.2017 405 61231 - 165 etc. L Köck Hemmer 7 014 24 000 3,42

10 61222 Lemsitz 2458 2016 12.11.2015 21 61222 - 104 L Fuchs Nestl 10 356 20 000 1,93

11 61236 St. Josef Westst. 1556 2016 27.10.2015 321 61236 - 30/22 etc. L Pfeffer Gem. St. Josef 26 110 130 550 5,00

Vergleichspreise Waldflächen

Es wurden Vergleichspreise aus der Urkundensammlung des Bezirksgerichtes Deutschlandsberg sowie der Vergleichspreissammlung des zeichnenden Sachverständigen aus der Umgebung erhoben.

Vergleichspreise

NR KGNR KG-Name TZ Jahr V-Datum EZ GNR NA Verkäufer Käufer Fläche [m²] Kaufpreis [€] Preis/m2 [€]

1 61220 Lannach 2405 2015 29.01.2015 639 61220 - 761/98 etc. W - Wald Lesky Zöhrer 59 502 60 000,00 1,01 €

2 61203 Breitenbach 3660 2018 15.02.2018 106 61203 - 849/1 W - Wald Fischer Piter | Ointer 21 430 25 000,00 1,17 €

3 61203 Breitenbach 2448 2017 14.11.2016 253 61203 - 775/4 W - Wald Klement Schimmler 1 244 3 110,00 2,50 €

4 63370 Gießenberg 1889 2018 23.02.2018 22 63370 - 476/4 W - Wald Pansy Zweiger 2 342 3 000,00 1,28 €

5 61232 Pirkhof 6011 2016 07.03.2016 76 61232 - 154 W - Wald Pauritsch Jamnik 28 760 43 140,00 1,50 €

6 61234 Rossegg 5850 2015 12.11.2015 148 61234 - 781/2 W - Wald Hubmann Zöhrer 1 510 700,00 0,46 €

7 61231 Pichling 4605 2015 25.03.2015 107 61231 - 356/1 W - Wald Schriebl Fließer 17 334 15 000,00 0,87 €

8 61234 Rossegg 1510 2017 04.11.2016 5 61234 - 187 etc. W - Wald Freisinger Bohnstingl 43 933 40 300,00 0,92 €

9 61236 St. Josef Weststmk 3195 2017 08.11.2016 164 61236 - 812/12 W - Wald Pracher Weichart 4 720 7 000,00 1,48 €

10 63299 Wuschan 251 2018 22.08.2017 54 63299 - 513/6 etc. W - Wald Paier Rumpler 4 265 3 000,00 0,70 €

11 61062 Tobis 454 2018 21.12.2017 473 61062 - 1428 etc. W - Wald Gartler KHVB GmbH 59 842 123 000,00 2,06 €

12 63299 Wuschan 18575 2017 21.07.2017 34 63299 - 398 W - Wald Ninaus Mayrhofer 12 534 26 321,40 2,10 €

13 61247 Wetzelsdorf 5112 2017 04.09.2017 132 61247 - 305 etc. W - Wald Strahl Hengsberger-Suppan 11 574 9 259,00 0,80 €