LVI-neuvonta Jaakko Laksola

Korjaustarpeen toteaminen

Hallituksella/yhtiökokouksella pitää olla näkemys!

Missä ollaan nyt? Mihin suuntaan ollaan menossa?• kuntoarvio (aistinvarainen arvio )• kuntotutkimus, tarkentaa kuntoarviota • korjaushistoriikki/huoltokirja• vuotovahinkohistoriikki/huoltokirja

Mihin suuntaan halutaan mennä? • riskinottokyky, mitkä syyt puoltavat uusimista? Mitkä

säilyttämistä? Miten uusitaan? Asiat selvitetään Hankesuunnittelussa

3a

LVI-neuvonta Jaakko Laksola

Tiedottaminen

• et tiedota koskaan liikaa!

• avointa ja rehellistä

• kirjalliset tiedotteet

• asukasinfo-tilaisuudet (läsnä asiantuntijoita esim. puolueeton neuvontainsinöörinne, suunnittelijoita, urakoitsijoita)

• kiinteistön kotisivut, huoltokirja

9

LVI-neuvonta Jaakko Laksola

Valvonta

• Valvonnalla tarkoitetaan, että varmistetaan rakentamisen laatu• hankesuunnittelun osalta tämä osio tulee kehittyä eniten rakentamiskulttuurissa, teollisuudessa se on ollut jo kauan selviö!• ei välttämättä aina kohteen suunnittelija(t)• useat insinööritoimistot ovat erikoistuneet suunnitelmalliseen yhteistyökykyiseen valvontaa• pätevä = koulutus ja eteenkin (elämän) kokemus (vähintään 35 vuotta, ja useamman vuoden kokemus valvontatehtävistä taloyhtiöissä, valvojan luonnetta)• valvontatarjousasiakirjamallit saat neuvontainsinööriltäsi

10

Korjausrakentamisen suunnittelu

h a llin totyö ryhm ä n p e ru s ta m in en

yh d en verta isu usp ä ä tö spro sess i jn e ...

ta lo usra ho itusva ih to e hd ot

k iin te is tö ja lo s tusva lt io n avu stu s jn e ...

te kn iikkap iiru s tukse t 2 D

yh te is työ ku m pp a n ie n va lin tap e ssi-va ih toe h do t jne ...

H a nke suu n n ite lu

Korjaustarpeen määrittely

Toteutussuunnittelu

lopputuloksen laadunvarmistus

19

Esim. neuvontalakimies puh.koti 007

Hankesuunnittelu tekninen osio:• kiinteistön piirustuksien saattaminen sähköiseen muotoon• selvitetään kuntotutkimuksien ja/tai huoltokirjan avulla muut samassa uusimissyklissä olevat rakenneosat• kuka on päähankesuunnittelija? arkkitehti? insinööri? • ”Innonavigointikapasiteettia” sisältävä perus- ja esisuunnittelueli PESSI teettäminen, suositus: kutsutaan PESSIN tekijä• toteutussuunnittelun kilpailuttaminen• laadunvarmistussuunnitelman teettäminen ja liittäminen tarjousasiakirjoihin sekä valvojan palkkaaminen, suositus: kutsutaan valvoja• huoltokirjan perustaminen ( täydentäminen, mikäli sellainen jo on)

20

Esim. neuvontalakimies puh.koti 007

Hankesuunnittelu hallinto:• Hanketyöryhmän perustaminen asukasedustajista• Luodaan päätösprosessi työryhmän ja hallituksen sekä yhtiökokouksen välille• teknis/juridinen selvitys asukkaiden yhdenvertaisesta kohtelusta korjaustasosta ja -laajuudesta päätettäessä• osakas- /asukaskysely• hyvittäminen?• tiedottaminen• projektiaikataulu

21

Esim. neuvontalakimies puh.koti 007

Hankesuunnittelu taloudellinen osio:• Alustava kustannusarvio € ja €/asuinneliö• Osakas/yhtiö rahoitusvaihtoehdot• Verotus asukas / sijoittaja• Selvitys rahoittaa korjausrakentaminen tai sen osa kiinteistöä jalostamalla• Valtion avustukset suunnitteluun ja toteutukseen sekä korkotukeen• Arvio asunnon arvon noususta tai laskusta

22

LVI-neuvonta Jaakko Laksola

Kiinteistönhoitostrategia

Riskit €

23

• varovainen tasouusinta etupainotteinen• matala tasovuotojauusitaan vaiheittain• korkea tasoelinkaari loppuun

• varovainen taso ei vuotokorjaus-kustannuksiaelinkaarta jäljellä?• matala tasovuotokorjauksiaosittamine on kalliimpi• korkea tasosuuriakin korjaus-kustannuksiaasumishaitat

Asunnot tyypeittäin ja ikäluokittain Suomessa. Lähde: Tilastokeskus ja VTT

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

350 000

-1920 1921-1945

1946-1960

1961-1970

1971-1980

1981-1990

1991-

Omakotitalot

Rivitalot

Kerrostalot

LVI-neuvonta Jaakko Laksola

Hankesuunnittelu

LEX LAKSOLA:

”Kukas sen kissan hännän nostaa, jos ei kissa itse?”