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via Cristoforo Colombo, 426 C/D - 00145 Roma – www.agenziaentrateit – Codice Fisclae e partita IVA: 06363391001
COMMITTENTE: Comune di calusco d’Adda - Ufficio Tecnico piazza S. Fedele,1 – 24033 Calusco d’Adda tel. 035.43.89.011 Fax 035.4.89.076
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Direzione Regionale per la Lombardia – Ufficio Provinciale di Bergamo-Territorio
rifer. prot. 491 del 29/01/2014
Relazione di stima degli immobili siti in Calusco d’Adda (BG)
località: strada provinciale 166
strada delle Angelade
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INDICE
PREMESSA ................................................................................................. 3
PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE ............................................ 3
1 inquadramento geografico-territoriale del comune.................................. 3
2 descrizione immobili ........................................................................... 3
3 Dati identificativi e consistenze ............................................................ 4
3.1 Dati catastali – catasto terreni ............................................................. 4
3.2 Consistenze....................................................................................... 4
4 Dati urbanistici .................................................................................. 5
5 scopo della stima ............................................................................... 5
PARTE II – PROCESSO DI VALUTAZIONE .............................................................. 5
6 criteri e metodologie estimative ........................................................... 5
6.1 Generalità ......................................................................................... 5
6.2 Analisi del mercato immobiliare............................................................ 6
6.3 Metodologie estimative adottate........................................................... 6
6.3.1 Valore di mercato......................................................................... 7
7 conclusioni ........................................................................................ 8
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PREMESSA
La presente valutazione viene effettuata nell’ambito dello specifico accordo di
collaborazione, per la fornitura di servizi estimativi, stipulato con il Comune di
Calusco d’Adda (BG) con prot. n. 491 del 29/01/2014.
La richiesta e stata formulata con nota-email del committente del
15/10/2013,pervenuta a quest’Ufficio il 21.10.2013 prot. n. 6366.
Lo scopo della presente relazione è quello di determinare il “valore di mercato”
e l’indennizzo” per occupazione ed uso di alcuni tronchi stradali.
Sulla base della documentazione pervenuta, della documentazione d’Ufficio e
del sopralluogo alla zona in esame effettuato congiuntamente al tecnico
comunale in data 28.03.2014, si è proceduto alla redazione della presente
relazione estimale.
PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE
1 INQUADRAMENTO GEOGRAFICO-TERRITORIALE DEL COMUNE
Il comune di Calusco d’Adda è un centro di pianura, di antichissime origini,
ubicato nel quadrante centro-occidentale della provincia di Bergamo, a confine
con il comune di Como. E ‘ compreso tra i principali comuni di Carvico, Terno
d’Isola, Solza, Medolago, facilmente raggiungibile dalla strada statale n. 342
della Briantea. Il territorio che si estende ai piedi della zona collinare sulla
sponda sinistra del fiume Adda, è attraversato da numerosi corsi d’acqua,
presenta un profilo geometrico regolare con alcune accentuate variazioni
altimetriche.
L’economia locale è molto florida, basata sulle tradizionali attività di tipo
agricolo (coltivazione e allevamento) e su un consistente e sviluppato sistema
industriale (soprattutto tessile, edile r metalmeccanico), oltre al tradizionale
sistema commerciale e terziario.
Il comune ha una superficie di circa 8,24 km², dista dal capoluogo 20
chilometri circa, è ubicato ad un’altitudine di 273 m. circa sul livello del mare e
conta circa 8.900 abitanti.
2 DESCRIZIONE IMMOBILI
Le porzioni immobiliari oggetto della presente valutazione consistono in tratti
di strade comunali alcune non più utilizzate, altre inglobate in proprietà
privata. In particolare, trattasi di:
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• porzione di strada comunale denominata “viale Cimitero” di circa mq. 500
circa, in zona periferica rispetto al centro cittadino caratterizzata da
prevalente edilizia di tipo residenziale e produttivo, priva di servizi primari
e/o collettivi. L’area in trattazione confina a nord con il cimitero comunale, a
sud con strada comunale, ad ovest con particella n. 3447 e ad est con
particelle n. 7508 e n. 3838.
Era utilizzata come accesso al cimitero comunale direttamente dalla via V.
Emanuele II e da via Marconi (strada provinciale n. 166), ora non più
utilizzato a seguito della modifica della viabilità per l’accesso al cimitero. Il
terreno, in disuso e recintato su tutti i lati, presenta giacitura piana alla
stessa quota della strada provinciale n. 166, di forma rettangolare stretta e
lunga, con vegetazione spontanea, di non buona fertilità;
• porzione di area di circa mq. 600,00 ubicata in località “delle Angelade”, in
prossimità del casello ferroviario, in zona periferica rispetto al centro
cittadino caratterizzata da prevalente contesto di tipo agricolo. L’area in
trattazione confina a nord con la particella n. 442, a sud con particella n.
1077, ad ovest con la strada provinciale per Solza e ad est con particella n.
414 e strada vicinale delle Angelade. Sulla base del sopralluogo effettuato
l’area in argomento, inglobata in più ampia area di proprietà privata,
presenta accesso difficoltoso che avviene dalla predetta strada comunale per
Solza, strada ad altro traffico, giacitura piana a quota inferiore rispetto al
piano stradale, di forma irregolare. L’ampia area agricola in cui sono inserite
le porzioni stradali in argomento è di buona fertilità e facilmente lavorabile
con mezzi meccanici.
3 DATI IDENTIFICATIVI E CONSISTENZE
3.1 Dati catastali – catasto terreni
Gli immobili oggetto della presente stima, trattandosi di strade sono, in
quanto tali, prive di riferimenti ed elementi censuari nella banca dati catastale
di quest’Ufficio.
3.2 Consistenze
Come consistenze, si assumono quelle comunicate dall’Amministrazione
comunale e nella documentazione di cui alla richiesta pervenuta, pari a mq.
500,00 circa per il tratto stradale di “via cimitero” e di mq. 600,00 circa per la
restante porzione ubicata in via “delle Angelade”
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4 DATI URBANISTICI
Nell’attuale Piano di Governo del Territorio del comune di Calusco d’Adda,
approvato con delibera n. 7 del 16.03.2012 le porzioni immobiliari in
trattazione ricadono nelle seguenti zone:
• 1° tratto stradale - via cimitero : “zone per il verde”
• 2° tratto stradale – via delle Angelade: “zone per la viabilità, fasce di rispetto
per le infrastrutture della mobilità, viabilità a raso, zone agricole produttive
ZAP”.
5 SCOPO DELLA STIMA
Come accennato in premessa, lo scopo della presente valutazione è quello di
determinare, il “valore di mercato e di indennizzo per occupazione ed uso di
tronchi di strade vicinali”, e più precisamente:
- il più probabile valore di mercato dell’area ubicata in “via cimitero”, per
eventuale alienazione mediante asta;
- il più probabile valore di mercato dell’area ubicata in via “delle Angelade” e le
indennità di occupazione riferite ai seguenti periodi: dal 01/01/1999 al
28/02/2004 e dal 01/02/2004 all’attualità (data della stima).
PARTE II – PROCESSO DI VALUTAZIONE
6 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE
6.1 Generalità
Lo scopo della stima, accennato in premessa, ha richiesto un esame
preliminare delle metodologie estimali applicabili nella fattispecie, al fine di
poter meglio rispondere alla richiesta.
Per quanto riguarda la scelta dei criteri di stima da adottare bisogna
premettere che si tratta di determinare il valore venale in comune commercio
delle porzioni di aree, cioè quel valore che in una libera contrattazione tra una
pluralità di operatori economici, avrebbe la maggior probabilità di segnare il
punto d’incontro tra domanda e offerta. Gli aspetti economici, sotto i quali può
essere valutato un bene, sono connessi allo scopo per il quale la perizia è
effettuata. Nel caso in esame l’aspetto economico è individuato dal “più
probabile valore di mercato”, da determinarsi all’attualità.
La dottrina estimale indica per la determinazione del valore di mercato due
diversi procedimenti, aventi per fondamento logico la comparazione (unicità
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del metodo estimale): il primo diretto o sintetico, il secondo indiretto o
analitico.
Il procedimento diretto può trovare concreta attuazione secondo diversi
procedimenti estimali tra i quali appare logico privilegiare, per il caso in
esame, quello del “confronto” con prezzi unitari di beni analoghi od
assimilabili.
Per quanto riguarda i procedimenti indiretti, il più noto è quello per
“capitalizzazione dei redditi”. Sinteticamente esso si articola nella
capitalizzazione iniziale, al saggio di fruttuosità indicato dal mercato, dei
redditi futuri, quali si prevede possano essere ricavati dal bene oggetto di
stima un libero mercato locativo.
6.2 Analisi del mercato immobiliare
Ai fini dell’applicazione della metodologia diretta sono state effettuate le
necessarie ricerche di mercato aventi come oggetto terreni o aree assimilabili
a quelle in trattazione. Le suddette indagini hanno rilevato che il mercato
immobiliare del comune di Calusco d’Adda, per quel che concerne le aree
periferiche simili a quelle oggetto di valutazione si presenta attualmente poco
dinamico per la mancanza di lotti assimilabili a quelli in esame. Le ricerche
effettuate sia presso gli Uffici dell’ex-conservatoria di quest’Agenzia, sia presso
operatori specializzati, non hanno prodotto, infatti, elementi significativi a cui
fare riferimento nel caso specifico.
6.3 Metodologie estimative adottate
Il quesito estimativo proposto rappresenta in sostanza la determinazione del
valore economico delle disponibilità delle aree, in relazione ad una limitazione
imposta alla collettività per la sottrazione all’uso pubblico ed ai costi, sostenuti
dal Comune, per la salvaguardia delle aree stesse, oltre che proporzionale al
vantaggio particolare che il singolo ricava dall’uso e/o dall’occupazione del
suolo pubblico.
Per quanto riguarda la porzione di area di “via cimitero”, la sua ubicazione in
zona in cui insistono attività produttive di piccola e media consistenza, può
costituire un fattore determinante e maggiormente apprezzabile dal mercato
immobiliare; per tale considerazione l’area può costituire, pertanto, un
incremento accessorio pertinenziale (parcheggio, prato, spazi manovra, ecc.)
degli edifici ivi esistenti. Per tali considerazioni e per la mancanza di elementi
di cui alle indagini di mercato sopra menzionate, nel caso specifico si applica il
criterio di stima sintetico-comparativo basato sul più probabile valore di
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mercato attribuibile ad un’area di pertinenza ad immobili a destinazione
produttiva.
Mentre per la valutazione delle restanti porzioni di aree, in considerazione del
contesto di tipo agricolo in cui sono inserite e della mancanza di elementi di
confronto di cui alle ricerche di mercato effettuate, si applica il criterio
sintetico-comparativo di tipo semplificato basato sui dati della Commissione
Provinciale Espropri della provincia di Bergamo, considerando dette aree come
aree agricole. Infine per le indennità di occupazione per tali terreni, si fa
riferimento ai contenuto del DPR 327/2001.
6.3.1 Valore di mercato
1) tratto stradale di “via cimitero”
Sulla base di quanto riportato nel precedente paragrafo 6.3, si fa riferimento a
quanto previsto dal DPR 138/98 in merito alla omogeneizzazione delle
superfici scoperte, quantificata nel 10% della superficie principale. Pertanto,
tenuto conto dei valori indicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)
di quest’Agenzia che per la destinazione produttiva indica importi compresi tra
€/mq. 520,00÷740,00, si indica la seguente valutazione:
• mq. 500,00 x €. 740,00/mq x 10% = €. 37.000,00
2) Valutazione area di “delle Angelade”
Trattandosi come relazionato nei paragrafi precedenti di piccole porzioni di
strada inglobate in ampia area agricola, in mancanza, come già evidenziato,
di elementi economici riferiti alla compravendita di aree simili, si riporta il
valore unitario indicato dalla Commissione Provinciale Espropri della Provincia
di Bergamo, che per la zona agraria n. 8 in cui ricade il comune di Calusco, per
la qualità colturale prevalente dei terreni confinanti con la porzione di area in
questione, e cioè “seminativo-arborato”, indica, all’attualità, il valore di €.
9,00/mq.
Pertanto, il più probabile valore dell’area all’attualità è dato da:
•mq. 600 x €. 9,00/mq = €. 5.400,00.
2.1 Indennità per occupazione aree
Ai fini della determinazione delle indennità annuali per il periodo richiesto, si fa
riferimento al contenuto del testo unico degli espropri, D.P.R. 327/2001, che in
merito all’indennità di esproprio, stabilisce che “….al proprietario è dovuto per
ogni mese o frazione di mese un dodicesimo dell’indennità annua. A sua volta
l’indennità annua è commisurata ad un dodicesimo di quanto si sarebbe
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dovuto corrispondere al proprietario dell’area, qualora si fosse trattato di una
espropriazione….”
Pertanto, dal più probabile valore di mercato dell’area sopra quantificato, pari
ad €. 5.400,00 , si ottiene l’indennità annua pari a:
• €. 5.400,00 / 12 = €. 450,00/anno
7 CONCLUSIONI
Sulla base delle considerazioni svolte e delle valutazioni eseguite, tenuto
conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di
stima, della relativa ubicazione, consistenza, destinazione urbanistica,
appetibilità, effettiva collocabilità sul mercato nonché dei risultati dei conteggi
istituiti, quest’Ufficio in esito al quesito estimale in trattazione attribuisce agli
immobili i seguenti valori in cifra tonda:
1) valore di mercato attuale area “via cimitero”: €. 37.000,00 (euro
trentasettemila/00)
2.1 ) valore di mercato attuale area via “per Solza”: €. 5.400,00 (euro
cinquemilaquttrocento)
2.2 Indennità di occupazione: €. 450,00 per ciascun anno richiesto e
precisamente dal 1999 al 2004
Bergamo, 20 maggio 2014
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