LISÄKERROSRAKENTAMISEN ERILAISET KONSEPTIT; CASE ... · CONSTI YHTIÖT • Korjausrakentamiseen...

LISÄKERROSRAKENTAMISEN ERILAISET KONSEPTIT; CASE RAKUUNANTIE (AS OY) JA HYVINKÄÄN HAKAPAAVO (KOY VUOKRATALO)

Irmeli Mäkelä, Consti Yhtiöt / pvm. 5.4.2016 Rakennusfoorumi

CONSTI YHTIÖT

• Korjausrakentamiseen erikoistunut rakennus-liike. Työntekijöitä noin 900.

• Merkittävä asuintalokorjaaja• Erikoistunut myös ravintola- ja hotellikorjauksiin• Talotekniikan monipalvelutalo, perinteiset

putkiremontit, jne. • Pienistä korjaustöistä mittaviin aluekorjauksiin• Yhteistoimintahankkeet: rakennusten

käyttötarkoituksen muutokset, täydennysrakentaminen, lasirakentaminen

• Kehitystyö Ideal, Flowall, lisäkerrosraken-taminen…

6.4.2016 Kaikki korjausrakentamisen Constit | www.consti.fi3

KORJAUSRAKENTAMISEN VAIHTOEHTOJA

A: PUTKIREMONTTI• Linjasaneeraus (LV)• Sähkö (S) –mahdollisesti• Ilmanvaihdon energiakorjaus

B: JULKISIVUREMONTTI• Ikkunat• Julkisivujen kunnostus• Parvekkeet• Vesikatto

C: JÄLKIASENNUSHISSIT

D: A+B+C+ X = KOKONAIS-VALTAINEN PERUSKORJAUS• Linjasaneeraus • Energiakorjaukset (LTO), • Ulkovaipan korjaus vesikattoineen• Hissin uusiminen• + Lisäkerros (x)

E: JNE.

6.4.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi4

LISÄRAKENTAMISEN MAHDOLLISUUS OMA VAIHEENSA HANKESUUNNITTELUSSA


1 • Esiselvitys

1.1. • Lisäkerrosmahdollisuus

2 • Hankesuunnittelu

Laajemman peruskorjauksen yhteydessä, jossa myösvesikatto uusitaan, kannattaa yhtenä potentiaalisenalisävaihtoehtona miettiä lisäkerrosrakentamista.AJOISSA LIIKKEELLE.

LISÄKERROKSET MAHDOLLISUUS SEKÄ AS OY:LLE ETTÄ KOY:LLE

• Constin lisäkerrosrakentamisessa tavoitteena onkohdekohtaisesti räätälöidyt laskelmat korjaustarpeenmukaan huomioiden mukaan energia-,elinkaarinäkökulmat sekä takaisinmaksu näkökulmat.

Esityksen case –kohteet: - As Oy -case: Rakuunantie 1, Helsinki (Munkkivuori) - KOy Vuokratalo –case: Hyvinkään Hakapaavo


AS OY:N LIIKKEELLELÄHTÖÄ

• As Oy:llä tarve ja kiinnostus lisätuloille laajemman peruskorjauksensa esim. putkiremontti, energiakorjaukset, vesikaton uusiminen jne.

• Lähtökohtaisesti As Oy ei yleensä voi toimia lisäkerroksen uusien myytävien asuntojen rakennuttajana (vrt. asunto-osakeyhtiölaki) – HUOM! Poikkeuksiakin on!

Yleinen toimintatapa: Rakennusoikeuden myynti = yhteistyötahon hankkiminen (ns. lisäkerroksen perustajaosakas, joka myy asunnot ja kantaa riskit As Oy:n sijaan) Lisäkerrosrakentamisen tulee olla kannattavaa


”OSVIITTAA” KANNATTAVUUDESTA

• Asuntojen kysyntä ja hintataso kyseisellä alueella• Rakennuksen sijainti, alueen kehittymisnäkymät• Rakennusoikeutta on jäljellä tai sitä on As Oy:n ”saatavissa”

(poikkeaminen, kaavamuutos)• Maankäyttömaksun suuruus (vrt. tontin arvonnousu)• Kaavoitusprosessin onnistumisen tekijät • Lisärakennusoikeuden määrä • Rakennusoikeuden arvo markkinoilla ja siitä pyydettävä hinta • Lisäkerroksen suunnitteluratkaisut, tekninen toteutettavuus sisältäen

suunnittelun kustannustehokkuustarkastelut• Autopaikkojen osalle löytyy ratkaisu (taloudellinen, toimivuus)• Kulkuyhteyden ja hissiratkaisut saadaan toimiviksi –löytyy ratkaisu


MITEN MITATAAN ? / MITTARIT

• Peruskorjaushankkeen kustannusarvio ja rahoitustarve? V: Peruskorjauksen hinnan hankevaiheen hintalaskelmat

• Lisärakennushankkeen nettotuotto?V: Kannattavuuslaskelmat vrt. yhteistyötaho löytyy

• Kaavoituksen eteneminen ja kesto (arviot)?V: Alueen kehittäminen myös kaupungin strategiassa tai

kaupungin kaavoitusviranomaisen ”suopeus” -tarkastetaan hankkeen ensivaiheessa viranomaisneuvotteluin, naapurien ”suopeus”.


MYÖS SUUNNITELMIA TULEE ”MITATA”

• Lisärakennushankkeen suunnitteluratkaisut? V: - Suunnitelmien kustannustehokkuustarkastelut,

tekninen analysointi esim. kantavien runkorakenteiden ja maaperän kartoitus vrt. perustusten kantavuus lisäkerrosrakentamiselle - Suunnitelmien kysyntään vastaavuus (markkinat),

suunnitelmat tukevat kaavamuutosprosessia. - Autopaikkasuunnittelu- Kulkuyhteydet lisäkerrokseen; portaat ja hissit- Vss-suunnittelu- Irtainvarastot, muut yhteistilat


VÄLILLISET HYÖTYNÄKÖKULMAT

• Vaikutukset hoito- ja korjausvastikkeisiin lisää vastikemaksajia

• m2 –kohtaiset ylläpitokustannukset• Asuntojen arvonnousu

• Alueen arvonnousu


AS OY PÄÄTÖKSENTEON AIKATAULU JA TOIMIVUUS MYÖS TÄRKEÄ MITTARI

2/3 osake-enemmistö rakennusoikeuden myynnille /osake-annille

8.2.2016 Kumppanisi korjausrakentamisessa12

Yllä oleva taulukko julkaisuote VTT:ltä

CASE: AS OY RAKUUNANTIE 1;


Arkkitehtuuri- ja muotoilutoimisto Talli, arkkitehti Minna Lukander

ARKKITEHDIN HANKEVAIHEEN ENNEN – JÄLKEEN -VISIONTI

TAUSTAA

• Linjasaneerausremontin yhteydessä 6 asunnon lisäkerros, vanhoja asuntoja: 37 asuntoa

• Lisäkerroksen laajuus: 377 kerros-m2, tilavuus 1472 m3• Aumakatollinen rakennus pulpettikattoiseksi lisäkerroksella

”ullakkotyyppisillä” suunnitteluratkaisuilla• Ei jäljellä olevaa rakennusoikeutta • Sijainti: Munkkiniemi Hki, asemakaava 1950-luvulta, enintään

4 kerrosta ja 14 metriä korkeutta

• Arkkitehti: Arkkitehtuuri- ja muotoilutoimisto Talli Oy, arkkitehti Minna Lukander (esityksessä käytetyt kohteen valokuvat ja suunnitelmat)

• Isännöitsijä: Kiinteistö Pailokari Oy Pekka Mikkola• Peruskorjaustyöt taloyhtiölle sekä lisäkerrosrakentajalle /

pääurakoitsija: Consti Julkisivut Oy Asuntokorjaus


HYVÄ SIJAINTI JA YMPÄRISTÖTEKIJÄT

• . Lisäkerrosta puolisivat: - Sijainti ja ympäristö,- Asuntojen markkina-arvo


Kulttuurihistoriallinen ympäristö Munkkivuoressa, merinäköalalla

Kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi määritelty ympäristö Munkkivuoressa, merenlahtinäkymä.

Kuva: Google Maps

VIRANOMAISYHTEISTYÖ SUJUI – AIKAA VARATTAVA (ARKKITEHTI MINNA LUKANDER, ARKKITEHTITOIMISTO TALLI)

• Korttelisuunnitteluprosessi kaupungilta arvokas apu; Kaupunkisuunnitteluvirasto samalla laati selvitystä alueen muidenkin rakennusten korottamismahdolli-suudesta

• ARK –suunnittelijan ja kaupungin yhteistyö toimivaa sujuva lupaprosessi varmistettiin ennakko-esittelyin

• POIKKEUSLUPAMENETTELY (ullakkorakentaminen)


Rakuunantie valmiina


.

Arkkitehtitoimiston lisäkerrosrakentamisen ”ullakko”ratkaisuja:- Sisäänvedetty terassirakenne- Räystäät vanhan mallin mukaisesti- Suunnitteluratkaisuja, jotka soveltuvat

arvokkaalle sijainnille, jossa asuntojen markkinahinta ”sallii”

Räystäiden ja terassin rakentamista

LISÄKERROKSEN VALOISAT KATTOTERASSIASUNNOT VALMIINA

• ..


Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi

LISÄKERROS VUOKRATALOYHTIÖLLE

Case: Hyvinkään Hakapaavo - Mitä tehdä 70 –luvun lähiökerrostalolle

LISÄKERROS KAUPUNGIN VUOKRA-TALOYHTIÖLLE

• Hyvinkään Vuokra-Asunnot Oy (100 % kaupungin omistus), voi toimia lisäkerroksen rakennuttajana. Tehtävänä tarjota edullisia ja monipuolisia vuokra-asuntoja, toteuttaa kaupungin asuntopoliittisia tavoitteita, 2 000 asuntoa

• Yhteiskunnallisesti lisärakentaminen vanhaa infraa + kunnallistekniikkaa hyödyntäen on 70 % edullisempaakuin uuden rakentaminen (Tekes / Pekka Virkamäki). Ratasvaikutus palveluihin.

• Asunnot vuokrakäyttöön; vuokramarkkina- ja tarve mää-räävä tekijä. Vrt. nyk. 70 -80 % 1-2 hengen talouksia


.

• Kannattavuuslaskelmat vuokratuottojen ja käyttöasteen kautta. Pitkän aikavälin tuottotavoitteet (yleishyödyllisyys) ja ylläpidon kustannuksiin vaikuttaminen (peruskorjauksen ”kuolettaminen” pitkällä aikavälillä)

• Kunnan ja valtion kannusteita voidaan tarvita lisäkerrosrakentamiseen, jotta yhtälöstä saadaan kannattava. Esim.- Lievennetty maankäyttömaksu ? - Alennettu autopaikkanormi ?- Aluesuunnittelutuki korttelitasolla ?- Ara –avustukset (yleishyödyllisyys)- Kiinteistövero (yleishyödyllisyys)- Kohtuuhintaisuutta tarkoittavat suunnitteluratkaisut! Mm.

ranskalaiset parvekkeet terassien sijaan

• Päätöksentekoprosessi verrattuna As Oy:n verrattuna

Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi6.4.201621

HAKAPAAVON TAUSTAA

.

Kumppanisi korjausrakentamisessa | www.consti.fi

Urakoitsijainfo 24.3.2014

- Urakkalaskenta 04-06/2014 Suunnitelmien kehittäminen

ja sisältö (KVR-urakka) Innovaatiot Yhteistyökyky Hinta

- Urakoitsijan valinta 06 /2014- Suunnittelu käyntiin 08/2014- Rakennuslupa lisäkrs 03/2015- Rakentaminen purkutyöt 03/2015- Valmis 03/2016, ulkopuolet 06/16

LISÄKERROKSELLA VUOKRATTAVAA PINTA-ALAA LISÄÄ / + 14 PIENASUNTOA 454 H-M2


Asunnot ennen 40 kpl, jälkeen 64 kpl (vrt. myös vanhoihin kerroksien asuntopohjia sopeutettiinpienasuntotarpeeseen).

Keskipinta-ala ennen 58,3 ja jälkeen 43,11 h-m2Pienet yksiöt ja kaksiot (alle 47 h-m2) > 53 %,

KAAVOITUKSEN ”SUOPEUSTEKIJÖITÄ” -LISÄRAKENTAMINEN SOPI KAUPUNGIN KEHITTÄMISSTRATEGIAAN

Hakapaavo (huputettu) ilmasta 5.10.2015 arkkitehti Sami Paalosmaa työmaakokoukseen pienlentokoneella

Jäähalli / urheilu, hiihto, laskettelu golfkenttä

• Ostari (valintatalo Paavola)• Päiväkoti (vanha Jussilan päärakennus)• Paavolan Vanhainkoti (Paavolan kartano)• Terveyskeskus• Paavolan koulu n. 200 m


- 60-70 – luvun väljästi rakennetut lähiöt pääosin hyviä lisä- ja täydennysrakentamiselle korkean käyttöasteen alueilla.

- Aluerakentamisen mahdollisuus , koko alueen ”hyppäys” uudelle tasolle. Vrt. ovatko alueet valmiit vai vasta valmiita muutokseen

Tontilla riittävä autopaikkatila !! 61 P + 1 ap/10 as.

JULKISIVUT TÄNÄÄN; LISÄ-KERROKSELLA VÄRIÄ YMPÄRISTÖÖN


Lisäkerroksen asunnot ranskalisilla parvekkeilla

LISÄKERROSRAKENTAMINENSOVITETAAN YMPÄRISTÖÖNSÄ

. Kaupunkikuvalautakunnan kannanotot + uuden asemakaavan aikataulujen yhteensovittaminen• ”sopeutua Paavolan vanhaikodin

kulttuuriympäristöön” (vv.1922-1924 rakennettu ent. Paavolan kartano). Vier. kuvassa Hakapaavon julkisivu ao. suuntaan.

• ”Mahdollisen lisäkerroksen arkkitehtuurin tulee poiketa vanhan rakennusosan julkisivujärjestelystä aukotukseltaan, materiaaleiltaan tai väritykseltään.”

• Kaupungin museon lausunto (kaavavaihe): ”Rakennukset ovat tyypillisiä 1970-luvun elementtikerrostaloja ja alueen korttelirakenne ja arkkitehtuuri pyrittävä säilyttämään”…


Makuuhuoneen ikkunasta ”kartanolle”päin

TATE –ENERGIAKORJAUS LISÄKERROS-RAKENTAMISEN YHTEYDESSÄ VAIKUTTAMINEN YLLÄPITOKUSTANNUKSIIN


Keskitetty IV rakennukseen n. 80 %:n lämmöntalteenotolla ( B –energia-luokka). IV-konehuoneen sijainti katolla Lisäkerroksen hyöty –m2 tarkas-telu yksi kannattavuustekijä

KUVIA TYÖMAALTA LISÄSKEWRROKSENSEINÄELEMENTTIEN (PUU) ASENNUKSESTA


.

VESIKATTOELEMENTTIEN (PUU) ASENNUSTA


PALO- JA PELASTUSVIRANOMAISTEN ENNAKKOPALAVERIT

• Lisäkerros voi muuttaa mm. nostopaikkatarpeen –pelastautuminen lisäkerroksen asunnoista


LISÄKERROKSEN HISSIT JA PORTAAT

• Peruskorjauksessa hissit uusiksi (esteettömyys EN-81-70) rak.lupa ehtona /asiakkaan ehtona) Vanha kuilumitta (leveys) + ei ”järkevää” leventää ongelmitta Oikea hissi-malli löytyi (EN-81-70)

• Porrasaskelmat mitoitus vst. arinakerroksen korkeus vst. poistumistie.

• ”Arinassa” puuelementtien teräsrunko-osat + lisäkerroksen viemärihajotukset


Lisäkerrokseen nousee uudet portaat, 1 vai 2

lisäaskelmallaapoistustiemitoitus (portaat+

porrashuone) oli haaste.

• 1 kpl ei kaventanut• poistustieleveyttä

LISÄKERROKSEN ASUNNOT VALMIIT 1.4.2016


Valokuvat ja sisustusdesign Marjo Naukkarinen

SISÄKUVIA HAKAPAAVONLISÄKERROKSEN ASUNNOISTA


OPISKELIJAKILPAILUN TULOKSIA 9.2.2016 KS. WWW.JULKISIVUYHDISTYS.FI

.


”Riippuvat Puutarhat” 1. sija

”Keko” 3.sija”Sakki” 2.sija

Näissä innovatiivisissa merkeissä –

KIITOS!

LISÄKERROSRAKENTAMISEN ERILAISET KONSEPTIT; CASE ... · CONSTI YHTIÖT • Korjausrakentamiseen...

Documents

Transcript of LISÄKERROSRAKENTAMISEN ERILAISET KONSEPTIT; CASE ... · CONSTI YHTIÖT • Korjausrakentamiseen...