L’impact des projets d’infrastructures urbaines sur la valeur des biens immobiliers -
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Limpact des projets dinfrastructures urbaines sur la valeur des biensimmobiliers
Une analyse des variations des prix partir de deux cas dtude de conflitsen Ile de France
Andr TORRE : [email protected] Vu PHAM : [email protected]
(UMR SAD-APT, INRA & Agroparistech)Arnaud SIMON
(DRM, Universit Paris Dauphine. [email protected])
Rsum
Cet article cherche analyser la conflictualit lie aux projets dinfrastructures polluantes ou
semi-polluantes juges ncessaires au dveloppement urbain et juger du lien entre cesconflits et les variations de prix constates sur le march des biens immobiliers. Le travail
porte sur deux cas de conflit correspondant des projets dinfrastructures contestes en Ile-
de-France. Nous utilisons un modle de prix hdoniques qui estime le changement de prix au
cours des diffrentes priodes de conflit. Ces dernires portent toutes sur la phase de pr-
ralisation du projet, au cours de laquelle les riverains se mobilisent, en particulier auprs
des tribunaux. La premire Partie est consacre une tude de la conflictualit lie aux
usages de lespace en zones priurbaines, avec une rflexion sur le statut des conflits
dinfrastructures et leur place en Ile-de-France. La deuxime Partie prsente les cas dtude:
linstallation dun incinrateur et le projet de dviation dune Route Dpartementale. La
troisime Partie prsente le modle de prix hdoniques et les donnes utilises pour analyser
limpact des conflits sur les prix des habitations. La dernire partie donne les principauxrsultats et les commente. Il apparait que les conflits ont un impact sur les prix, mais
seulement partir dun vnement dclencheur tel que le jugement du tribunal autorisant
linstallation de linfrastructure.
Introduction
Le processus actuel de croissance des villes provoque une forte augmentation de leur nombre
dhabitants, qui se traduit par le basculement de la population mondiale vers les zones
urbaines. Il entraine galement un accroissement des surfaces construites, gnre du
priurbain et brouille la sparation traditionnelle entre villes et campagnes. Cet talement
gnralis, que lon retrouve aussi bien dans les pays industrialiss que dans les rgions du
Sud, soulve deux problmes majeurs en termes doccupation des sols :
- le premier est li lextension urbaine proprement dite, et en particulier laccroissement des surfaces dvolues aux nouvelles habitations. Cest toute la
problmatique des caractristiques dun habitat plus ou moins dense, avec des
choix de constructions verticales et horizontales, qui est pose ;
- le second est li la disposition dinfrastructures pour la ville, quil sagissedinfrastructures de transport, de production dnergie ou de traitement des
dchets. Selon leurs caractristiques, ces infrastructures se trouvent gnralement
situes sur le front durbanisation ou des distances plus importantes, dans des
zones priurbaines plus loignes.
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Cest ce second sujet que nous allons ici nous intresser. Il pose en particulier la question de
linstallation dinfrastructures dans des espaces moins denses que ceux de la ville centre, mais
qui se trouvent quand mme sous influence de lurbain. Il peut sagir, selon les cas, de zones
dominante rurale, mais demeurant un temps daccs raisonnable de la ville, ou encore de
zones en voie durbanisation, qui ncessitent linstallation dquipements spciaux, la fois
pour les urbains et pour les habitants des zones priurbaines.Le dveloppement et le fonctionnement de la ville posent la question de la construction et du
fonctionnement dun certain nombre dinfrastructures, ncessaires la vie des urbains mais
qui ne peuvent que difficilement tre intgres au tissu urbain dj existant, pour des raisons
de localisation (une bretelle dautoroute ou daccs, une ligne de RER...) ou de trop forte
densit de la ville centre (par exemple pour les installations de production dnergie). Par
ailleurs, les pouvoirs publics ou les promoteurs de ces projets font souvent lhypothse que
linstallation de telles infrastructures rencontrera moins de rsistances dans un tissu moins
dense : le nombre de voisins sera probablement plus faible, et les caractristiques socio-
conomiques des populations concernes les prdisposent peut-tre une plus grande
acceptabilit (cest bien sr le cas des installations de traitement des dchets par exemple).On peut sinterroger sur la validit de ces assertions, et sur les ractions des populations
locales linstallation de nouvelles infrastructures lies la croissance de la ville dans un
tissu urbain encore peu dense. Une manire dy apporter une rponse consiste sinterroger
sur le niveau de conflictualit li la mise en place de ces infrastructures, et sur leur impact
en termes de variations de prix du foncier. En effet, leur installation provoque souvent des
oppositions importantes des populations locales, qui y voient une possibilit de dgradation de
leur niveau de vie et de leur environnement. On parle parfois de phnomnes Nimby, mais les
rponses des populations peuvent aller de la simple manifestation de mcontentements au
recours aux tribunaux ou des actes dlictueux. Nous nous proposons danalyser le niveau de
conflictualit li la mise en uvre ou aux projets dinstallation de ces infrastructures, et plus
particulirement les impacts en termes de prix du foncier, qui vont marquer la rponse dumarch ces volutions.
La premire Partie de larticle est consacre une tude de la conflictualit lie aux usages de
lespace en zones priurbaines, avec une rflexion sur le statut des conflits dinfrastructures,
ainsi que sur leur place en rgion Ile-de-France. La deuxime Partie prsente les deux cas
dtude choisis dans le priurbain francilien: linstallation dun incinrateur et le projet de
dviation dune Route Dpartementale. La troisime Partie prsente le modle de prix
hdoniques et les donnes utilises pour analyser limpact des conflits sur les variations des
prix des habitations dans ces deux zones. La quatrime et dernire partie donne les principaux
rsultats de ltude des impacts des conflits sur les valeurs immobilires et les commente.
I. Limportance de la conflictualit lie aux usages de lespace en zone priurbaine : lecas des conflits dinfrastructure
La mise en place des projets dinfrastructure caractre semi-dsirable ou indsirable ( i.e.
polluantes ou susceptibles de ltre) et les oppositions ou ractions quelles soulvent ont
souvent t considres par les conomistes comme justiciables dune analyse en termes de
nuisances lies la production dexternalits ngatives. Il en rsulte un niveau de
conflictualit notable, attest par les recours aux tribunaux ou par dautres manifestations plus
visibles. Toutefois, les comportements des riverains sont souvent assimils des processusNimby, alors mme que les caractristiques de la conflictualit restent incertaines et le lien
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Les apports de la sociologie et de la gographie sociale suggrent que les causes des conflits
lis aux projets dinfrastructures sont plus complexes que le seul nonc du Nimbysme. Ces
travaux montrent en effet que le refus des infrastructures ne sexplique pas uniquement par
lgosme des hommes mais qu'il peut galement tre li la gographie sociale (Joerin et al.,
2006), au ressenti dune injustice (Grosse, 2007), ou encore aux modifications des valeurs
foncires induits par ces projets (Horst, 2007). Pham et Kirat (2007) ont ainsi montr que laprsence des conflits lis lamnagement des infrastructures en Ile de France est fortement
corrle avec les caractristiques socio-conomiques des communes. Les problmes
damnagement des routes, des rseaux dnergie et de tlcommunication se manifestent
particulirement dans les communes dont les habitants appartiennent des catgories
socioprofessionnelles aises et o le rythme durbanisation est lev, tandis que le problme
des installations classes polluantes est trs prsent dans les communes franciliennes
pauvres . Ces travaux rvlent galement la rpartition ingale des impacts des
quipements publics sur la population, au niveau social comme spatial.
Une autre preuve du caractre fond des oppositions peut se trouver dans le chiffrage des
impacts engendrs par certains projets dinfrastructures, souvent valus en termes dedprciation de valeur des biens immobiliers, suppose reprsentative dune perte de bien
tre. Des tudes ont ainsi cherch mesurer limpact sur les valeurs immobilires de la
construction des grands aroports dAmrique du Nord et dOrly (Nelson, 2004), (Faburel et
Marleyre, 2007), ou de certaines infrastructures de traitement des dchets (Boyle et Kiel,
2001). Letombe et Zuindeau (2005) ont ainsi estim limpact de la pollution de lusine
Mtaleurop Lille par une baisse de lordre de 29 % du prix des biens immobiliers de la zone,
tandis que Gravel et Trannoy (2003) ont mis en question les fondements du calcul
conomique public en tudiant linfluence de lautoroute Francilienne N104 sur le prix des
maisons du Val dOise. Lanalyse, mene sur la priode 1985 1993, montre que les
habitations situes au voisinage de la route ont subi une importante perte de valeur. Elle
contribue lide que les conflits qui se dclarent au moment de la mise en uvre ou duprojet dinstallation dune infrastructure reposent sur des fondements rationnels, puisquils
visent anticiper et tenter de prvenir une perte future de bien-tre, quelle se traduise par
des nuisances ou par une diminution de valeur du patrimoine.
On a coutume de considrer que la mise en place dinfrastructures publiques modifie non
seulement le prix des biens immobiliers mais galement celui du foncier voisin. Dans un
certain nombre de cas, le processus durbanisation contribue accroitre la valeur foncire
grce la production de sols artificialiss, comme dans la situation de conversion des sols
agricoles, par exemple, o le passage la constructibilit provoque une multiplication des
prix. Certains travaux montrent ainsi que les parcelles agricoles prennent de la valeur y
compris dans une situation o il ny a pas de conversion effective, mais seulement une
anticipation de conversion potentielle (Geniaux et Napolone, 2005).
Toutefois, ce processus de hausse des prix nest pas gnral. En effet, la valeur dun bien
immobilier dpend fortement, non seulement de ses caractristiques propres, mais encore de
son environnement plus ou moins proche. De nombreux travaux ont ainsi mis en vidence
limportance des proprits du voisinage, et tout particulirement de la prsence despaces
ouverts. Les recherches de nature, despaces verts, de campagne, de zones peu densment
peuples... constituent autant dexpressions dune demande de proximit despaces ouverts,
qui prend diffrentes formes. On voque ainsi limportance de facteurs tels que les amnits
rurales (OCDE, 1999), environnementales (Napolone, 2002), ou naturelles (Travers, 2008),
la beaut des paysages ou des sites (Cavailhs et al., 2007), la prsence de zonages ou de
zones de prservation (Lecat, 2006), la qualit de lair ou de leau, dans les valeurs attribuesau foncier et aux biens immobiliers. Ces analyses suggrent que le processus durbanisation
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peut tre peru comme une source de perte de valeur dusage par les riverains, conduisant
ainsi une diminution du prix du foncier et de limmobilier.
On en dduit ainsi que si la cration dune infrastructure peut avoir des effets positifs sur
lconomie dune zone, voire sur certains types de foncier, elle naugmente pas forcment la
valeur des biens immobiliers qui y sont localiss, voire limpacte souvent de manire
ngative. Ce processus de dprciation immobilire est particulirement marqu lors de laralisation dinfrastructures caractre dsirable ou semi-dsirable. Il explique une part
importante des conflits dinfrastructures, dans lesquels les rsidents ou les propritaires
locaux cherchent s'opposer la construction de ces dernires, ou la dclaration dutilit
publique qui diminuera la valeur de leurs biens. Ils peroivent en effet linstallation de ces
nouvelles infrastructures comme une atteinte et une dtrioration de leur voisinage, qui ne
manquera pas dentrainer une baisse du prix du foncier.
Cest lexamen et au test de cette ide que sattaquent les auteurs qui tudient limpact des
infrastructures polluantes sur le cadre de vie et leurs consquences en matire de dprciation
immobilire (voir Kolhase, 1991 ; Smolen and al. 1992 : Kiel and McClain, 1995, ou Boyle et
Kiel, 2001 et Farber, 1998 pour des synthses). Etudiant limpact du bruit (Nelson, 2004), dela pollution industrielle (Letombe et Zuindeau, 2005), de la pollution de lair (Smith et Huang,
1993) ou des usages indsirables du sol (Farber, 1998) sur les valeurs immobilires, ces
recherches abordent gnralement la valorisation des proprits de lenvironnement sans
mobiliser le contexte de dveloppement urbain. Par ailleurs, elles mesurent les nuisances
effectives et perues et ne sintressent pas la prvision ou lanticipation du projet
dinfrastructure. Limpact sur le march immobilier est tudi ex-post, c'est--dire une fois
que lquipement public a t mis en service.
Cette absence danalyse de la phase ex-ante est dommageable, car cette dernire se caractrise
souvent par des pisodes conflictuels et donne une indication forte du sentiment des riverains
par rapport au projet dinfrastructure. De plus, le contexte franais est rgi par le calculconomique public. La mthode consiste intgrer les impacts directs et indirects du projet
dinfrastructure dans une formule mathmatique afin de dterminer son bilan conomique.
Parmi les variantes proposes, on retient le projet dont la Valeur Actualise Nette, i.e. la
valeur de lensemble des effets prsents et futurs du projet ramene au prsent, est maximale.
Loptimalit du projet ainsi retenu est discutable, parce que tous les impacts ne sont pas
retracs. En particulier, limpact du projet sur limmobilier est absent du calcul conomique
public (Gravel et Trannoy, 2003) ; on considre quen matire dimmobilier les dgts du
projet seront entirement absorbs par le march, phnomne uniquement envisageable sur
des marchs trs flexibles. Ce point nous questionne parce que limmobilier constitue une
partie cruciale du choix rsidentiel, qui reprsente son tour un enjeu important du
dveloppement de la ville. Loubli des impacts du projet public sur la valeur de limmobilier,calcul ex-ante, risque ainsi dengendrer des dsaccords auprs des riverains.
Ces deux points nous incitent observer et analyser lvolution des prix immobiliers
pendant la phase ex-ante des projets dinfrastructure mens dans un cadre dtalement urbain,
et les lier aux occurrences de conflits constats cette occasion.
I.2. Les conflits dusage de lespace en Rgion Ile-de-France
Les conflits dinfrastructure que nous dsirons tudier appartiennent la classe plus large des
conflits dusage, dont la dfinition repose sur trois lments fondamentaux (Torre et al., 2006
et 2010) :
- la distinction entre conflits et tensions. Le conflit traduit le passage dun seuil qualitatifpar rapport la tension, qui correspond lengagement des parties dans la relation
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Objets des conflits
Nombre dedcisions des
juges
administratifs
Infrastructures routires 36
Etablissements publics 17Infrastructures de transport & production
d'nergie 10
Infrastructures aroportuaires 8
Infrastructures ferroviaires 4
Infrastructures fluviales 1
Infrastructures de tlcommunication 1
Divers 1
Total 78
Tableau 1 : Les infrastructures les plus contestes en IDF
devant les Cours Administratives dAppel et le Conseil dEtat
(1981-2005)
conflictuelle et a pour but de crdibiliser leurs positions. Cet engagement implique un cot,
montaire ou hdonique, et peut prendre diffrentes formes : le recours en justice, la
publicisation (diffrend port devant des instances publiques ou des services de lEtat), la
mdiatisation (diffrend port devant les mdia), les voies de faits ou la confrontation verbale,
la destruction de biens ou dinfrastructures, la production de signes (interdiction daccs,
barrires...).- linscription dans le territoire. Les conflits dusage de lespace reposent sur une base
physique, se droulent entre voisins et prennent naissance autour de biens supports matriels
ou immatriels localiss. Ils sinscrivent dans un cadre institutionnel dtermin la fois par
les jeux et les rgles des instances locales et supra-locales.
- la matrialit. Les conflits auxquels nous nous intressons sont lis une matrialit
dactes raliss ou anticips. Les oppositions de personnes ou de groupes se rfrent des
objets concrets, des actes techniques en cours ou venir et se traduisent par des actions
concrtes.
Pour saisir et analyser les conflits nous travaillons sur les donnes issues du contentieux, qui
sont les plus adaptes une analyse des contestations des infrastructures au service de la villeet donnent beaucoup dinformations sur les dimensions administratives, essentielles dans ce
type de conflits. Ces donnes sont issues d'un travail de recueil de textes (dcisions de justice)
et d'exploitation sous la forme d'une extraction des donnes pertinentes via un codage des
dcisions. La principale source utilise est la base documentaireLamylineReflex, exhaustive
sur les dcisions du Conseil d'Etat et des Cours administratives d'appel pour le contentieux
administratif, ainsi que de la Cour de cassation pour le contentieux civil et pnal. Elle permet
une recherche des dcisions pertinentes en mode texte, par combinaison de mots-cls et
doprateurs boolens (voir Kirat et Melot, 2005). Chaque dcision de justice constitue une
observation pour la base.
La base documentaire permet de saisir, pour chaque conflit, son objet matriel et le domainejuridique de la requte. Les conflits relatifs aux projets d'amnagements et d'infrastructures
sont identifis partir de lobjet matriel dclencheur du conflit : installation d'une antenne
relais pour la tlphonie mobile, construction d'une route, dune installation classe, etc. Cet
objet matriel peut tre formul en termes juridiques dans un registre diffrent, par exemple
lorsque les requrants contestent une dcision de modification du plan local d'urbanisme dont
la finalit est terme de rendre
possible l'implantation d'une
infrastructure.
Le tableau 1 donne une
premire image des conflits
dusage lis lamnagement
des infrastructures en Ile de
France sur la priode 1981 -
2005.
On trouve, au premier rang de la
conflictualit, les infrastructures
routires, dont les opposants
mettent en avant les
consquences sur la pollution de
lair, le bruit, la poussire,
limpact paysager, ainsi que ladvalorisation immobilire. Plus
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Infra. Telecom.
Infra.fluvialeInfra. Routire
Infra. EnergieEtablissement public
Divers
Infrastructure
ferroviaire
Infrastructure
aroportuaire
0
1
2
3
4
5
6
7
0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5
Nb. Moyen de requtes
N
b.moyendepartiesenprsence
concrtement, il sagit avant tout des oppositions au bouclage de lautoroute A86 (deuxime
priphrique de Paris) et aux amnagements des routes et autoroutes correspondantes.
Au deuxime rang apparait la cration dtablissements publics, qui concerne aussi bien des
tablissements prsentant des impacts positifs que communment reconnus comme ngatifs.
On trouve ainsi, ct des stations dpuration et des dchetteries, les projets de
construction dhtels de ville, de casernes militaires et de gendarmeries ou de sallespolyvalentes communales. Parmi ceux-ci, la contestation de ces tablissements non
polluants est principalement mene par des associations dans le souci de protger des
espaces boiss ou naturels que menace le projet damnagement. La dimension
danticipation de ces conflits est patente : ce qui est jug discutable, ce nest pas
linfrastructure elle-mme, mais le processus durbanisation quelle pourrait entrainer.
Le cas des infrastructures de production et de transport dnergie est un peu diffrent. Cest la
dangerosit de ces quipements (ligne de haute tension, rseau de gaz) qui est mise en avant,
ainsi que la servitude dutilit publique qui y est lie et ncessite un espace ddi. Les
opposants ce type dinfrastructure sont avant tout des associations de riverains, composes
la fois des propritaires expropris et dhabitants voisins de lespace du projet.
Les infrastructures aroportuaires sont le dernier objet emblmatique de la rgion. En effet,
les bruits de dcollage et datterrissage des avions pendant la nuit font lobjet de conflits
durables entre les riverains, les autorits aroportuaires et les compagnies ariennes prsentes
Roissy et Orly. Nous ne prenons pas en compte ici ce type de conflits lis au service de
transport arien, mais ils impactent directement les infrastructures de transport arien et leur
construction. Dans une telle situation, la cration de nouvelles infrastructures aroportuaires
(extension des pistes, construction et/ou modification des btiments) reprsente la goutte
deau qui fait dborder le vase et provoque les conflits les plus explosifs de la rgion en
termes de mobilisation dacteurs, de mdiatisation et de dure (Faburel, 2003).
Le Tableau 2 rvle les domaines
de conflictualit les plus intenses
en Rgion IdF. Lintensit est
mesure par un double critre : le
nombre moyen des parties
prsentes dans un procs et le
nombre moyen des requtes
dposes sur chaque litige. Les
domaines qui donnent lieu au plus
grand nombre de recours
juridiques et qui concernent leplus de parties se trouvent en haut
droite. Ils sont lis
lamnagement des aroports,
ainsi que des lignes ferroviaires et
routires.
Tableau 2 : Positionnement des conflits dinfrastructures en IDF selon leur intensit
II. Les deux cas dtudes
Concentrons-nous maintenant sur nos cas dtude. Il sagit de deux conflits dusage lis la
cration dinfrastructure, statistiquement reprsentatifs des contestations en Ile de France,
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dont Pascale Coffinet est galement Prsidente, est cre cette occasion avec pour objet de
dfendre la sant des riverains. Si les habitants de Maincy y sont majoritaires, elle regroupe
galement des riverains de 9 communes situes aux alentours du site : Maincy, Melun,
Rubelles, Voisenon, Moisenay, Sivry-Courtry, Vaux-le-Pnil, Saint-Germain-Laxis et
Montereau-sur-le-Jard.
Les actions poursuivies par l'AVIE et la Commune de Maincy, soutenues dans un premiertemps par deux autres associations locales
2, prennent des formes diverses :
- recours devant le Tribunal Administratif. Diffrents stratgies de blocage sontutilises, comme l'attaque des permis de construire que la commune de Vaux-le-
Pnil a dlivr au SMITOM au motif de vices de forme ;
- dpt massif des plaintes civiles (contre X) de riverains connaissant des problmesde sant
3;
- confrences de presse. Environ 100 articles publis dans Le Parisien mais aussi dansLe Nouvel Observateur, Le Figaro, Le Monde, Le Canard Enchain...
- runions publiques dans lesquelles interviennent des scientifiques pour crdibiliser
les informations transmises par la municipalit ;
- circulation dune ptition et de plusieurs tracts.
Mais les opposants restent seuls mener le combat car le projet est approuv par le Prfet et
par lensemble des Municipalits supposes tre impactes par le projet. La voix de Maincy
na que peu de poids, dautant que le Prfet prsente une expertise contradictoire des impacts
de lancienne dcharge au moment de son autorisation, dans laquelle le niveau des nuisances
apparait conforme aux normes mobilises4.
Le conflit proprement dit commence en Avril 2001 et finit en Dcembre 2005 quand le
Tribunal rend le jugement relatif au dernier recours deMaincy dpos en 2003. Il est marqu
par trois priodes principales dopposition, que nous qualifions de Recours 1, 2 et 3 et qui
correspondent respectivement aux recours principaux auprs du Tribunal Administratif deMelun pour chaque priode5. Ces priodes sont mobilises comme variables de conflit (Voir
partie III.3 ci-dessous). Le droul des priodes de conflit est donn dans le Tableau 3.
Recours auTribunal
Administratif
Priodes Contenu des demandes Rsultats
Recours_1(19/08/2001)
04 / 2001
01 / 2002Requte contre larrt prfectoral du
06/04/2001 autorisant lexploitation du
nouveau centre SMITOM
Obtention dune prescription
partielle du prfet le 12/2003
pour renforcer la scurit du
nouvel incinrateur.
Recours_2(09/02/2002)
02 / 2002 02/ 2003
Requtes destines au juge de rfr en02/2002 pour cause de mesure
durgence appliquer sur une situation
de pollution grave dtecte Maincy
Rejet de la requte par le TAle 10/01/2003
2 Association des mdecins Maincy et Association des amis du Chteau Vaux le Vicomte un monument
historique situ proximit.3 Ce dpt est consultable sur Internet avec un guidage clair et facile suivre.
http://www.maincy.net/HTML/associations/avie/accueil.html Environ 100 plaintes de victimes ont t
regroupes dans une seule procdure de juridiction judiciaire.4 La prise en compte des nuisances est difficile sur le plan technique vu quil ny a pas une mais des normes
dapplication. Par exemple, le Prfet a demand des chantillonnages de terre un mtre de profondeur, alors
que la municipalit a prsent des prises alatoires seulement quelques centimtres en surface.5 Lanalyse dtaille fait apparaitre 16 recours, dimportances trs diverses. Nous ciblons les trois recours
principaux.
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Recours_3(06/03/2003)
03 / 2003
09 / 2003Requte destine au juge de rfr
demandant lannulation du projet
SMITOM, pour cause de pollution
grave de lancienne dcharge de Vaux
le Pnil en 03/2003
Rejet de la requte par le TA
le 23/04/2003
Mise en
service fin
Septembre
2003
10 / 2003
12 / 2005Rponses dfinitives du Tribunal
administratif de Melun lensemble
des requtes dposes prcdemment
Fin du conflit
Tableau 3 : Les priodes de conflit dans le cas de Vaux-le-Pnil
La reconstruction historique du cas de Vaux-le-Pnil montre que le processus conflictuel y est
complexe. On peut lorganiser selon trois vagues successives, comprenant chacune des
priodes de forte manifestation, puis de calme et dattente. Nous appelons ces priodes de
conflit Recours 1, 2 et 3 dans le but de suivre le fil du conflit en termes juridiques. Les recours
auprs du Tribunal Administratif de Melun indiqus dans le Tableau 3 correspondent aux
vnements marquant le dbut de chaque vague de conflictualit.
Le premier Recours correspond la priode suivant la premire contestation officielle de
larrt prfectoral autorisant lexploitation du nouveau centre SMITOM en 04/2001. Cette
priode de conflictualit sachve en Janvier 2002, avec le dpt de nouvelles requtes auprs
du juge de rfr du Tribunal Administratif de Melun.
Ces nouvelles requtes, qui demandent la fermeture du site SIGUAM pollu, marquent le
dbut de la deuxime priode, la plus marquante. Elle correspond la dcouverte de la
pollution Maincy et saccompagne dune multitude dactions des opposants: confrences de
presse, dpts massifs de plaintes et recours aux Tribunaux civils et administratifs. Dbutant
en fvrier 2002, cette phase est galement marque par la dcision prfectorale relative la
fermeture de lancien site SIGUAM en Juin 2002 pour cause de pollution industrielle et par la
publication des analyses de lIVS la demande deMaincy, en Septembre 2002. Le recours 2proprement dit est celui dat du 09/02/2002 demandant lintervention urgente du juge de
rfr quant la dcouverte de la dioxine.
Le Recours 3 de Mars 2003 correspond la demande dannulation du nouveau projet pour
cause de ralisation sur un site de pollution dangereuse (lancienne dcharge). Cette priode
prend fin lentre en service du nouvel incinrateur du SMITOM, en Septembre 2003, en
dpit de la procdure juridique en cours.
Aprs Septembre 2003 le nouvel incinrateur est officiellement en fonctionnement, mais il
faut attendre jusquen Avril 2005 pour que le Tribunal Administratif apporte une rponse
lensemble des requtes de Maincy dposes en 2003. Pour des raisons techniques de
traitement statistique, nous avons pris la fin de lanne 2005 comme fin de la priode dtude.
II.2. Le Projet de dviation de la Route Dpartementale N837 au Nord de Maisse
La route dpartementale N837 se situe au sud du dpartement de lEssonne. Elle assure la
liaison entre Fontainebleau et lAutoroute A6 lEst et la Route Nationale 20 lOuest, et
relieAblis aux Autoroutes A10 et A11 via la Route Nationale 191. Traversant la commune de
Maisse, dans le canton de Milly-la-Fort, elle ne garantit plus les critres de scurit routire
requis pour son important trafic, notamment en raison de ltroitesse de la voie et des trottoirs
dans le centre ville. Cette route devient dangereuse et gnre de fortes nuisances pour les
riverains.
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Le projet de contournement vers le Nord, approuv par le Conseil Gnral en 1999 et dclar
d'utilit publique par le Prfet en avril 2004, prsente ainsi un intrt incontestable pour la
commune, mais galement pour le dpartement de lEssonne. Il saccompagne pourtant dun
conflit long dune vingtaine dannes. En effet, si le dsengorgement du centre ville savre
une ncessit pour les habitants de Maisse et leurs voisins, la question du trac se rvle
rapidement sensible et complexe.En 1990, le Prfet a lanc un projet de dtournement de le RD837 vers le Sud, dont le trac
suit la frontire deMaisse avec la commune voisine de Gironville-sur-Essonne et traverse une
zone relativement peu peuple. Valid par une dclaration dutilit publique le 16 mai 1990,
avant dtre prorog par un arrt prfectoral du 12 mai 1995 la demande du Conseil
Gnral, ce projet est officiellement abandonn le 23 septembre 1999 par une dlibration du
dpartement pour des raisons socio-conomiques, financires et environnementales. La mme
anne, Maisse entre dans le primtre du Parc Naturel Rgional du Gtinais franais6
et la
protection des espaces naturels conduit labandon du trac Sud. Un nouveau projet est
envisag, cette fois au Nord, o se sont dvelopps entre temps de nouveaux lotissements
rsidentiels, habits par des riverains pensant que la dviation passerait au Sud.Le conflit stend alors autour du choix du trac Nord. Dun ct, les protagonistes de la
dviation, savoir la commune de Maisse, le dpartement de lEssonne et le Prfet,
voudraient la raliser le plus rapidement possible au nom de lintrt gnral. Le maire de
Maisse a mme interdit le passage des poids lourds au centre ville pour assurer la scurit de
ses habitants. De lautre, les riverains sopposent avec vhmence la construction dune
route passant devant leurs proprits nouvellement construites. LAssociation contre la
Dviation Du Nord deMaisse (ADDNM) est cre dans ce contexte. Ne en 2003 au cours de
lenqute publique, elle regroupe des riverains sopposant au trac vers le Nord dans quatre
communes : Courdimanche sur Essonne, Boutigny sur Essonne, Maisse et Mily la Fort.
L'ADDNM, dont lobjet est lannulation du projet de dviation vers le Nord, est lopposant
principal tout au long de ce conflit.
Recours Priodes Contenu des demandes Rsultats
Requte devant le
Tribunal Administratif
21/09/2004
06/06/2006
Requte de lADDNM
demandant lannulation
du projet
Le Tribunal Administratif
de Versailles annule le
projet de RD 837, le
06/06/2006
Requte devant la Cour
Administrative dAppel
06/06/2006
10/05/2007
Appel du Prfet de
lEssonne demandant
lannulation du jugement
du Tribunal Administratif
La Cour Administrative
dAppel de Versailles
annule le jugement du
Tribunal Administratif le
10/05/2007Requte devant le Conseil
dEtat
10/05/2007
30/12/2008
Appel de lADDNM
demandant lannulation
du jugement de la Cour
Administrative dAppel
Le conflit est port devant
le Conseil dEtat. Pas de
dcision avant le
30/12/2008.
Tableau 4 : Les priodes de conflit dans le cas de Maisse
A la diffrence du cas de Vaux-le-Pnil, le conflit deMaisse se droule principalement sur le
terrain juridique, ce qui facilite la reconstruction historique (voir Tableau 4). Commence en2004, la bataille mene contre le projet est toujours en cours. Deux requtes, dposes en
2004 devant le Tribunal Administratif de Versailles par l'ADDNM et la commune voisine de
Courdimanche, donnent lieu un jugement du 06/06/ 2006 favorable ces demandes. Jugeant
6 Le PNR du Gtinais franais couvre 57 communes, dontMaisse et ses communes voisines.
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que le caractre dutilit publique du projet na pas t bien fond le Tribunal dcide
dannuler larrt prfectoral autorisant sa ralisation. Un mois plus tard, le Conseil Gnral
de l'Essonne, le Prfet de dpartement et le Ministre de lIntrieur et de lAmnagement du
territoire font appel par un recours devant la Cour Administrative d'appel de Versailles. Cette
dernire annule le jugement du Tribunal administratif le 10 mai 2007, ce qui a pour effet de
maintenir le projet de trac Nord de la route. Le conflit, qui continue devant le Conseil dEtataprs lappel de lADDNM, nest pas tranch juridiquement fin 2008, date de notre tude.
Nous avons donc dcid de terminer notre priode dtude au 31/12/2008.
III. Analyse de limpact des conflits sur les variations des prix du foncier. La mthode
des prix hdoniques
On considre souvent que les conflits agissent comme un signal des prfrences des
consommateurs, et donc quils ont peuvent avoir un lien avec les variations des prix des biens
immobiliers. Lexistence de relations conflictuelles, attestes en particulier par les recours auxtribunaux, pourrait ainsi traduire une diminution de lutilit des riverains suite
linstallation de nouvelles infrastructures et conduire une baisse des prix du foncier. Nous
testons cette hypothse sur les deux cas dinfrastructures prsentes ci-dessus, partir dun
modle de prix hdoniques, intgrant des variables de prix des habitations (maisons).
III.1. Les donnes de la conflictualit
Si les variations des prix immobiliers peuvent tre comprises comme refltant lanticipation
du march quant aux impacts futurs des projets dinfrastructure, une baisse matrialisant par
exemple linquitude quant de possibles dgradations de lenvironnement, leur lien avec les
conflits nest pas vident. En effet, on peut considrer ces derniers comme un signal des
prfrences ngatives des consommateurs et la manifestation de leur opposition quant au ditprojet. Les deux phnomnes - conflits et baisse des prix - font suite la mme installation ou
prvision dinstallation dinfrastructure, et ils ne sont pas totalement indpendants. En
consquence, un risque de pollution ou de dgradation du cadre de vie peut se traduire la
fois par des processus conflictuels et par un ajustement des prix de limmobilier la baisse
(quivalent dune perte dutilit des rsidents), tous deux exprimant une inquitude sur
limpact ngatif du futur quipement public. Toutefois, il n'est pas impossible que le conflit
puisse galement avoir une influence sur les prix du march immobilier : si lon considre
quil agit comme un signal des prfrences des consommateurs, le march peut se fonder sur
ce signal pour anticiper une baisse. Autrement dit, le conflit peut diffuser de linformation sur
des impacts ngatifs et participer lui-mme la dprciation des valeurs immobilires.
Cette relation se complique encore si nous entrons plus avant dans le processus de dcision
publique. En France, la dclaration prfectorale d'utilit publique (DUP), considre comme
point de dpart du projet, n'aboutit pas forcement une mise en uvre de ce denier. En effet,
la possibilit de contester la DUP devant un Tribunal Administratif, soutenue par plusieurs
dispositifs juridiques relatifs la protection de lenvironnement, offre aux opposants une
chance de faire annuler ou de modifier le projet initial. Face une forte mobilisation, on peut
alors faire lhypothse dun risque non ngligeable dannulation du projet. Dans ce cas, le
conflit peut tre interprt comme influenant positivement les prix, en ce quil fait peser une
incertitude forte sur la ralisation effective du projet et contribue au maintien du statu quo.
En somme, une rapide rflexion sur le lien possible entre conflits et prix de limmobilierrvle que ce dernier pourrait prendre deux formes opposes. a. Le conflit contribue
propager de linformation sur les nuisances, de sorte que le march anticipe et accentue la
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baisse des prix. b. Le conflit fournit un signal fort que le projet naura pas lieu grce aux
engagements crdibles dopposition pris par les opposants au projet et contribue au maintien
du niveau des prix. Nous souhaitons trancher ce dilemme par la mise en uvre dune analyse
conomtrique.
Le travail repose sur lutilisation de la base de donnes de la Chambre des Notaires de Paris
(Base CD-Bien) concernant les ventes de maisons en Ile-de France. Les extractions sontralises en fonction des critres gographiques et de priodes de conflit. Le cas de Vaux-le-
Pnil concerne 9 communes situes dans un rayon de 2 km autour de lincinrateur :Maincy,
Melun, Rubelles, Voisenon, Vaux-le-Pnil, Saint-Germain-Laxis, Montereau-sur-le-Jard.
Moisenay et Sivry-Courtry. Ces deux dernires communes sont limines car les ventes de
maisons ne sont pas significatives. Le conflit se dclenche en 2001 et prend fin en 2005 suite
au jugement du Tribunal Administratif de Melun du 07/04/2005 relatif au dernier recours de
la commune deMaincy contre le projet. Le cas deMaisse concerne 4 communes dont le Plan
dOccupation du Sol devrait tre modifi suite au projet de dviation de route : Boutigny sur
Essonne, Courdimanche sur Essonne, Maisse et Milly la Fort. Commenc en 2004, le conflit
se poursuivait encore au moment de notre tude : cest la date du 31/12/2008 qui a t choisiecomme fin de la priode.
Cas de Vaux-le-Penil(9 communes concernes)
Nombre de transactions 800
Priode dtude 2001 - 2005
Cas de Maisse(4 communes concernes)
Nombre de transactions 554
Priode dtude 2004 - 2008
Tableau .5 Priodes dtude et nombre de transactions
Les caractristiques principales des maisons vendues sont les suivantes:
Cas de Vaux-le-Penil Moyenne Ecart-Type
Prix 187 338 62 092
Nombre de pices 5.10 1.38
Nombre de parkings 0.86 0.55
Surface 112.18 m 34.98 m
Surface du terrain 620. 40 m 395.03 m
Cas de Maisse
Prix 234 102 83 308
Nombre de pices 4.83 1.43
Nombre de parkings 0.74 0.61Surface 115.82 m 42.48 m
Surface du terrain 907.76 m 718.42 m
Tableau 6 : Descriptions gnrales des maisons vendues
Pour le contrle du conflit, nous utilisons les variables dummy correspondant aux priodes de
conflits (voir le modle hdonique pour plus de dtails). Ces priodes ont t identifies grce
aux deux cas dtude vus plus haut. Elles sont rsumes ci-dessous.
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Priodedabsence deconflit
Recours 1TribunalAdministratif
Recours 2TribunalAdministratif
Recours 3TribunalAdministratif
Priode suivant lamise en service delincinrateur
01/200104/08/2001
04/200101/2002
02/200202/2003
03/200309/2003
09/200312/2005
Tableau 7 : Priodes de conflits, Cas de Vaux-le-Pnil
Priodedabsence deconflit
Recours TribunalAdministratif (TA)
Recours CourAdministrative dAppel(CAA)
Recours ConseildEtat (CE)
01/200408/2004
09/200405/2006
06/200605/2007
06/200712/2008
Tableau 8 : Priodes de conflits, Cas de Maisse
Nous avons galement pu dterminer, dans chaque cas dtude, le primtre gographique des
zones de conflit, nomm ZOp (pour zone dopposition). Dans le cas de Vaux-le-Pnil, cest la
commune deMaincy qui sest oppos au projet dincinrateur. Dans le cas de Maisse, la zonedopposition (zone de conflit) stend du Nord de Maisse au sud de Boutigny sur Essonne,
lespace qui devrait accueillir le trac de la dviation. Ces zones sont dtermines grce aux
documents durbanisme et aux documents de contestation (le contenu des recours), et
vrifies ensuite par des entretiens raliss avec les riverains.
Figure 1 : Les zones de conflit dans les deux cas dtude
III.2. Description du modle de prix hdoniques
Le modle de prix hdoniques dvelopp afin dvaluer le lien entre processus conflictuels et
variations des prix du foncier permet de tenir compte des deux possibilits envisages ci-
dessus : impact positif ou ngatif des conflits sur les prix du foncier. Il est fond sur
lutilisation des variables de conflit pour mesurer les ractions du march immobilier face
un projet dquipement, et donc de contrler limpact du conflit sur les prix immobiliers.
Deux grands types de modle sont utiliss pour mesurer limpact de linfrastructure sur les
prix immobiliers, en termes daffectation relle ou anticipe. Il sagit du modle de contrle
distance (Kiel and McClain, 1996) et du modle de gradient spatio-temporel des prix (Yiu
and Wong, 2005). Le premier consiste mesurer limpact de linfrastructure sur le prix desbiens immobiliers en fonction de sa distance ces derniers et de diffrentes priodes : rumeur,
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pr-ralisation, ralisation, mise en service. Le second permet de construire des vecteurs de
gradation de prix dans diffrents sous-espaces de la zone dtude, tout au long de la priode
analyse. Dans ce travail, nous utilisons le deuxime modle, avec une focalisation sur la
phase ex-ante du projet. Ce choix nous permet dviter la complexit des distances aux
infrastructures, que nous supposons diffrentes selon le cas dune infrastructure ponctuelle
(lincinrateur) ou linaire (la route) dans lespace. De plus, le modle contrle simultanmentleffet du projet et du conflit sur le prix. Limpact du projet sera observ sur le changement
des prix en gnral. Limpact du conflit, quant lui, sera dtect si les variables de conflit,
prsentes sous forme de dummies, se rvlent statistiquement significatives.
Le modle scrit sous la forme suivante
+++++= ij j i
jij
i
iijjH ZCZCKFLnDP1 1 11
)(0
Cette quation repose sur les composantes suivantes
- DP correspond au prix de vente dflat de lindice trimestriel des prix immobilier la
priode correspondante, que la Chambre des notaires publie pour chaque dpartement dIle deFrance (Chambre des Notaires, 2010). Le dflatage a pour but dliminer la tendance (hausse
et baisse) structurelle des prix sur le march.LnDP est lcriture sous forme logarithmique.
- KH reprsente le vecteur multidimensionnel des caractristiques propres du bien. Il est
compos des 9 variables suivantes :
NbPice : le nombre des pices, mesur en valeur continue
SurfT: la surface du terrain, mesure en valeur continue
(Ces deux variables sont transformes en logarithmes pour tre linaires avec le prix de
vente).
Cave : le nombre de caves, mesur en valeur continue.
NbPark: le nombre de parkings, mesur par trois dummies: NbPark0, NbPark1 et
NbPark2 respectivement pour des maisons possdant 0, 1, ou 2 parkings. NbPark1 est
enlev pour faire rfrence.
Maison_TYPE : la catgorie de maison, qui contient 4 dummies contrlant les types de
maison: PVpour Pavillon, MVpour Maison de Ville), VIpour Villa, et MAI_NA pour
Non renseign. PVest limin pour faire rfrence.
Niveau : les niveaux de la maison, qui comprend 4 dummies contrlant le niveau de la
maison:Niv_1,Niv _2,Niv _3, etNiv _4plus, respectivement pour des maisons de 1, 2,
3 ou 4 niveaux et plus.Niv _1 est enlev pour faire rfrence.
EPQ : Priode de construction, qui comprend 4 dummies: Epq_av1947(avant 1947),
Epq_1947_1980, Epq_1980_2000, et Epq_ap2000 (aprs 2000). Epq_1947_1980 est
enlev pour faire rfrence.
Motif_Vente_exp : Motif de vente exceptionnelle. Cette dummy contrle des motifs de
vente particuliers comme un divorce ou un mariage, susceptibles dinfluencer le prix. A
priori, elle prend la valeur 0.
Enfin, Bien_loue est la dummy qui contrle si la maison est vendue avec un bail de
location.
- Les dummies Cj contrlent les priodes de conflit. Nous projetons la priode correspondantaux conflits sur un axe temporel grce auquel nous obtenons les dummies Cj, qui couvrent
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IV. Etudes de cas et rsultats
Avant de prsenter les rsultats des rgressions en termes de conflictualit pour les deux
zones dtude, commenons par rsumer rapidement les rsultats densemble. Le vecteur KH
des caractristiques propres des maisons est statistiquement significatif. Les variablesNombrede pices et Surface du terrain expliquent en gnral 60% de la valeur des maisons dans les
deux cas. Quand la maison est vendue sans parking, elle perd 7% de sa valeur. Selon notre
tude, chaque niveau supplmentaire augmente le prix de 10 15 % sans que le changement
soit linaire (une maison 4 tages est environ 50% plus chre de celle de rfrence dun
tage). La priode de construction nest pas significative, mais un motif de vente exceptionnel
(mariage, hritage, divorce) fait perdre de 7% 12% de la valeur.
Les dummies qui contrlent si le bien immobilier est vendu avec un bail de location ne sont
pas significatives, de mme que celles qui contrlent les types de maison. Normalement, une
villa est peu prs 16% plus cher quun pavillon (la maison de rfrence), mais il ny a pas de
diffrence de prix entre un pavillon et une maison de ville. Ceci pourrait tre du au fait que lazone dtude est de type priurbain, avec une configuration plutt rurale de lespace. Dans
une telle situation, une maison de ville nest pas ncessairement diffrente dun pavillon ;
toutes deux ont la mme taille et sont proches de la nature.
Concentrons-nous maintenant sur le bloc des dummies qui contrlent limpact du conflit,
prsentes sparment pour chacune des deux zones dtude.
IV.1. Rsultats pour le cas de Vaux-le-Pnil
Le Tableau 9 met en vidence les principaux rsultats de notre tude pour le projet
dincinrateur de Vaux-le-Pnil. Ils rvlent que la variable ZOP est non-significative, ce qui
signifie quune fois la tendance du march au niveau dpartemental neutralise on ne constatepas de diffrence de prix entre les maisons localises Maincy et celles situes en dehors de
cette zone. Autrement dit, les hausses ou baisses de prix ventuellement constates Maincy
ne seront pas dues des tendances structurelles du march en gnral, mais seulement aux
ajustements locaux dans la commune. Par ailleurs, le fait que les Recours 1, 2 et 3 soient non
significatifs rvle labsence de variation de prix relatifs, dune priode de conflits lautre,
pour les maisons localises dans la zone de rfrence (i.e. en dehors deMaincy). Il ny a donc
pas eu de phnomne particulier du march qui impacte sur les prix, et perturbe les
transactions.
Unstandardized
Coefficients
Standardized
Coefficients T Sig.
Collinearity
Statistics
B Std. Error Beta Tolerance VIF
(Constant) 9,92 0,09 106,73 0,00***
lnNbPiece 0,54 0,03 0,49 17,13 0,00*** 0,76 1,31
LnSurfT 0,16 0,01 0,31 11,33 0,00*** 0,83 1,21
Cave 0,03 0,02 0,04 1,39 0,16 0,86 1,17
NbPark0 -0,07 0,02 -0,09 -3,41 0,00*** 0,90 1,12
NbPark2 -0,03 0,03 -0,03 -1,07 0,28 0,90 1,11
MV 0,12 0,07 0,04 1,58 0,12 0,80 1,25
VI 0,17 0,13 0,03 1,24 0,21 0,97 1,03
MAI_NA -0,04 0,02 -0,05 -2,06 0,04** 0,93 1,07
NIV_2 0,07 0,02 0,10 3,35 0,00*** 0,69 1,45NIV_3 0,15 0,04 0,12 3,95 0,00*** 0,65 1,53
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NIV_4 0,49 0,23 0,05 2,08 0,04** 0,95 1,05
EPO_AV47 0,03 0,03 0,03 1,02 0,31 0,63 1,57
EPO_1980_2000 0,00 0,02 0,00 0,10 0,92 0,66 1,52
EPO_AP2000 0,09 0,06 0,04 1,57 0,12 0,78 1,28
EPO_NA 0,00 0,02 0,00 -0,05 0,96 0,62 1,62
MOT_VENTE_EXP -0,07 0,03 -0,07 -2,60 0,01*** 0,93 1,07
BIEN_LOUE -0,07 0,05 -0,04 -1,39 0,16 0,98 1,02
ZOp 0,01 0,04 0,01 0,33 0,74 0,61 1,64Recours_1 0,04 0,03 0,03 1,29 0,20 0,87 1,15
Recours _2 0,03 0,02 0,04 1,29 0,20 0,84 1,19
Recours _3 -0,02 0,03 -0,02 -0,64 0,52 0,85 1,18
ZOp _ Recours _1 0,01 0,13 0,00 0,08 0,94 0,83 1,20
ZOp _ Recours _2 -0,16 0,07 -0,07 -2,24 0,03** 0,67 1,48
ZOp _ Recours _3 -0,09 0,10 -0,02 -0,85 0,39 0,81 1,24Dependent Variable: lnDPrix
Adjusted R2 : 0,493
Tableau 9 : Rsultats pour le cas de Vaux-le-Pnil
Leffet crois ZOP_Recours 2 est significatif. Le coefficient est de -16%, ce qui signifie que
pendant la priode suivant le dpt du 2me
recours, les maisons localises Maincy ont connu
une baisse de prix. En valeur absolue, la dprciation correspond une perte denviron 22 863
Euros pour une maison vendue dans la zone de conflit pendant cette priode, par rapport une
maison de rfrence dont le prix est estim 131 769 Euros.
Cette phase de conflit, qui va de Fvrier 2002 Fvrier 2003, est marque par des requtes
destines au juge de rfr du Tribunal Administratif suite la dtection de dioxine Maincy,
par la dcision prfectorale relative la fermeture de lancien site SIGUAM (Juin 2002) pour
cause de pollution industrielle, ainsi que par la publication des analyses de lIVS (Septembre2002). Ces deux derniers vnements jouent un rle trs important dans la diffusion de
linformation sur la nuisance. Ils concident avec la dcouverte de cas de cancer supposs lis
la pollution de lancienne dcharge, raison pour laquelle la maire de Maincy demande au
juge de rfr douvrir une procdure durgence pour prendre des mesures spciales sur le site
pollu et stopper le projet. Cest la priode o la panique se rpand, suite plusieurs
manifestations de protestation de lassociation AVIE et de la municipalit : confrences de
presse, ptitions, dpts massifs de plainte en ligne
Mais ce mouvement se ralentit quand la Prfecture affirme que la pollution nest pas
scientifiquement confirme. Le Prfet donne galement la garantie que le nouvel incinrateur
fonctionnera sans risque grce lapplication dune nouvelle technologie de traitement. Le
nouvel incinrateur entre alors en service en Septembre 2003, soit 6 mois aprs le dpt du
3me
recours au Tribunal Administratif de la commune deMaincy.
Notre modle montre que la chute des prix de limmobilier se ralentit pendant ce 3me
recours.
Le coefficient de la dummy ZOP_Recours_3 est de -0,09, soit une baisse denviron 9%. Ce
rsultat est interprter avec prudence, parce que la p-valeur de la dummy nest pas
significative 0,39. La baisse dtecte pourrait tre du un hasard non contrl dans le
modle
Toutes choses gales par ailleurs, bien que de nombreuses actions aient t entreprises pour
sy opposer, le march local semble dornavant faire confiance la nouvelle installation et ne
pas la percevoir comme pouvant entraner une baisse dutilit. Par ailleurs, les requtes
demandant lintervention en urgence du juge de rfr pour stopper la pollution ont t
rejetes par le Tribunal Administratif. Ce jugement peut tre considr comme un signal
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confirmant labsence de danger, qui stoppe les baisses de prix. Le march fait donc
confiance la nouvelle technologie de traitement des dchets utiliss dans lusine du
SMITOM. La chute de valeur enregistre au cours de la priode du 2me
recours semble ainsi
correspondre avant tout aux risques perus de pollution. On peut sinterroger sur le bien-fond
de cette perception au regard des motifs auxquels le Tribunal a rejet la requte deMaincy. En
effet, le juge a estim quil ny a pas lieu dappliquer de mesure durgence car le rapport entrela pollution de lancienne dcharge et le risque de pollution de la nouvelle na pas t
scientifiquement confirm, ce qui signifie simplement que ce lien na pas t tabli de faon
irrfutable.
IV.2. Rsultats pour le cas de Maisse
Dans le cas de Maisse, le conflit connat une histoire plus longue, avec des recours en appel
successifs allant jusquau Conseil dEtat. Les rsultats montrent que la localisation dans la
zone de conflit nest pas un facteur qui diffrencie le prix par rapport dautres biens situs
en dehors de cette zone. Les dummies non significatives qui contrlent les priodes de conflits
signifient galement que les ventes ralises dans la zone de rfrence ( i.e. dans la zonedabsence de conflit) ne subissent pas de baisses de prix pendant ces priodes. Ainsi, et
comme dans le cas de Vaux-le-Pnil, les variations de prix sont enregistres dans la seule
zone de conflit.
Si lon considre les variables croises spatio-temporelle du conflit, on constate que la seule
dummy significative est ZOP_CE, ce qui veut dire que les prix des maisons situes dans la
zone de conflit ont t impacts pendant la dernire priode de conflit. En revanche, deux des
trois dummies de croisement, ZOp_TA et ZOp_CAA, se rvlent largement non significatives,
c'est--dire que les recours dposs pendant les phases 1 et 2 (donc devant le Tribunal
Administratif et la Cour dAppel) ne provoquent aucun impact sur les prix immobiliers
Maincy.
UnstandardizedCoefficients
StandardizedCoefficients T Sig.
CollinearityStatistics
BStd.Error Beta Tolerance VIF
(Constant) 10,34 0,11 93,11 0,00***
LnNbPiece 0,47 0,05 0,43 9,48 0,00*** 0,57 1,76
LnSurfT 0,11 0,02 0,29 6,99 0,00*** 0,68 1,47
Cave 0,02 0,03 0,02 0,61 0,54 0,89 1,13
NbPark0 -0,07 0,03 -0,10 -2,68 0,01*** 0,85 1,17
NbPark2 0,02 0,04 0,02 0,51 0,61 0,90 1,11
MV 0,01 0,08 0,00 0,07 0,94 0,86 1,16VI 0,16 0,07 0,08 2,15 0,03** 0,93 1,08
MAI_NA 0,02 0,03 0,02 0,66 0,51 0,86 1,16
NIV _2 0,11 0,03 0,16 3,46 0,00*** 0,58 1,73
NIV _3 0,13 0,06 0,09 2,13 0,03** 0,63 1,58
EPO_1980_2000 0,01 0,04 0,01 0,37 0,71 0,75 1,33
EPO_AP2000 0,11 0,08 0,05 1,37 0,17 0,91 1,10
EPO_NA -0,05 0,03 -0,07 -1,70 0,09 0,77 1,30
MOT_VENTE_EXP -0,12 0,04 -0,11 -3,07 0,00*** 0,91 1,10
BIEN_LOUE 0,00 0,10 0,00 -0,05 0,96 0,94 1,06
ZOp -0,09 0,06 -0,10 -1,43 0,15 0,23 4,40
TA -0,01 0,03 -0,01 -0,24 0,81 0,53 1,89CAA 0,00 0,04 0,00 -0,09 0,93 0,56 1,79
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diffrentes priodes de conflit. Ces dernires portent toutes sur la phase de pr-ralisation du
projet, au cours de laquelle les riverains se mobilisent, en particulier auprs des tribunaux.
Nos rsultats montrent que les habitants anticipent la dprciation de leurs habitations avant
mme la mise en place de linfrastructure conteste, et que cette anticipation correspond la
perception des risques de nuisance susceptibles dtre prsents par linfrastructure. Si les
variations de prix se trouvent au cur de la zone de conflit, il faut un vnement dclencheur,un signal fort pour quelles se mettent en place. Dans le cas de lincinrateur de Vaux-le-
Pnil, les prix baissent aprs la constatation dune pollution grave, alors que pour la dviation
de route Maisse le processus commence aprs le jugement de la Cour Administrative
dAppel dfavorable aux opposants au projet.
Le travail conomtrique permet de montrer que mme si les discussions sur la dprciation
immobilire sont absentes lors de la dcision de ralisation dinfrastructures dans des zones
priurbaines, les habitants en sont conscients. Limpact anticip de ces quipements par le
march immobilier est clairement le signal de leur mcontentement. Ces rsultats suggrent
que mme si la dprciation immobilire ne figure pas toujours dans largumentaire des
opposants, elle joue un rle important dans le dclenchement des processus conflictuels etexplique pourquoi les riverains persistent souvent poursuivre le combat. Par ailleurs, en se
mobilisant, les opposants laissent ouverte la possibilit dannulation du projet. Les conflits ont
un impact sur les prix, mais seulement partir dun vnement tel que le jugement du tribunal
autorisant linstallation de linfrastructure. Avant, et tant que lincertitude demeure, les prix ne
bougent pas.
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