Les ventes de maisons individuelles en secteur diffus

+24,0%

L’indicateur Markemétron a été réalisé avec le soutien de nos partenaires :

N° 10

+15,3%EVOLUTION

TRIMESTRIELLE

EVOLUTION

ANNUELLE

LES EVOLUTIONS RÉCENTES DU MARCHÉ

UN MOIS D’OCTOBRE EXCEPTIONNELAprès un début d’été hésitant, les ventes de maisons individuelles ont fait preuve de vigueur au mois d’août. Et depuis, l’activité se renforce au fil desmois. Portées par des conditions de crédit qui n’ont cessé de s’améliorer et par un PTZ dont l’efficacité ne s’est pas démentie, les ventes ont progressé de25,8 % sur un an, en octobre.Le dynamisme de l’activité se constate également au niveau trimestriel avec un rythme de progression de 24,0 %, en glissement annuel. Après plusieursannées difficiles, le regain actuel des ventes de maisons individuelles en secteur diffus confirme le redémarrage du marché constaté il y a deux ans.D’ailleurs, même après deux années d’une reprise rapide et pratiquement ininterrompue, le rythme de la croissance se maintient à haut niveau, preuve sibesoin en était de la solidité de la demande.

INDICE D’ACTIVITÉ DU MARCHÉ ÉVOLUTION MENSUELLE DE L’ACTIVITÉ

Indice base 100 en 2014Rappel du nombre de ventes brutes réalisées (en milliers) :

- en 2012 : 130,4- en 2013 : 99,3- en 2014 : 98,0- en 2015 : 111,4

ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE DE L’ACTIVITÉ

Rythme d’évolution en glissement annuel (en %) de

l’activité mensuelle

Rythme d’évolution en glissement annuel (en %) de

l’activité mesurée au niveau trimestriel glissant

Glissement annuel à fin octobre

2014 2015 2016

Niveau mensuel -1,6 % -0,4 % +25,8 %

Glissement annuel à fin octobre

2014 2015 2016

Niveau trimestriel -4,3 % +8,5 % + 24,0 %

2

OCTOBRE 2016

LES TENDANCES À LONG TERME DU MARCHÉ

UNE ANNEE 2016 PLEINE D’ESPOIREn octobre, le nombre de ventes continue de progresser rapidement, avec + 15.3 % pour l’activité mesurée en niveau annuel glissant. Néanmoins,l’activité actuelle reste bien en deçà de celle observée il y a dix ans : à fin octobre, le nombre de ventes brutes estimé sur les douze derniers mois est del’ordre de 125 400 unités contre près de 170 000 en 2006.Après un mois de novembre qui va bénéficier d’une nouvelle progression des ventes, la demande va se replier en décembre, comme chaque année. Maisla reprise du marché constatée il y a deux ans n’aura pas faibli pour autant. Le nombre de ventes en maisons individuelles attendu pour 2016 serad’ailleurs légèrement supérieur à 130 000 unités, à un niveau comparable à celui de l’année 2012.

INDICE D’ACTIVITÉ DU MARCHÉ

Indice base 100 en 2014Courbe foncée : tendance annuelle de l’activité (moyenne mobile de longueur 12)

ÉVOLUTION ANNUELLE DE L’ACTIVITÉ

Glissement annuel à fin octobre

2014 2015 2016

Niveau annuel -7,7 % +13,1 % +15,3 %

Rappel : Variation annuelle -2,1 % +12,9 %

Rythme d’évolution (en %) de l’activité mesurée en niveau annuel glissant

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OCTOBRE 2016

Au cours des douze derniers mois, les ventes de maisons individuelles ont progressé rapidement dans l’ensemble des régions. Mais c’est dans les Pays de laLoire, en Normandie et dans les Hauts-de-France que les plus fortes augmentations du nombre des ventes ont été observées (au-dessus de 20 %). Tandis quele rythme de progression de l’activité n’a été que beaucoup plus lent (de l’ordre de 10 %) en Bourgogne-Franche Comté, en Provence-Alpes-Côte d’Azur et enAuvergne-Rhône-Alpes.Néanmoins, les différences entre les régions se sont renforcées depuis l’été. Ainsi, les régions situées à l’ouest du territoire (la Bretagne et les Pays de la Loire)bénéficient toujours d’une demande très soutenue et de ventes qui augmentent de plus de 30 %, en niveau trimestriel. Il est de même en Occitanie (+ 32 %),alors que les ventes progressent le moins rapidement dans la moitié Sud de la France (moins de 20 %). Ailleurs, les ventes s’accroissent de l’ordre de 20 %.

LES TENDANCES RÉGIONALES DU MARCHÉÉVOLUTION TRIMESTRIELLE DE L’ACTIVITÉ ÉVOLUTION ANNUELLE DE L’ACTIVITÉ

Glissement annuelà fin octobre

Niveau trimestriel

Niveau annuel

Île-de-France + 19 % + 13 %

Centre – Val de Loire + 29 % + 18 %

Bourgogne - Franche-Comté + 23 % + 8 %

Normandie + 21 % + 24 %

Hauts-de-France + 26 % + 22 %

Grand-Est + 20 % + 12 %

Pays de la Loire + 47 % + 24 %

Bretagne + 32 % + 18 %

Nouvelle-Aquitaine + 19 % + 15 %

Occitanie + 32 % + 13 %

Auvergne - Rhône-Alpes + 11 % + 11 %

Provence - Alpes - Côte d'Azur / Corse

+ 14 % + 9 %

Rythme d’évolution (en %) de l’activité mesurée en niveau annuel glissant

Rythme d’évolution en glissement annuel (en %) de

l’activité mesurée en niveau trimestriel glissant

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OCTOBRE 2016

MÉTHODOLOGIE

1. LES ENQUÊTES D’ACTIVITÉ DU MARKEMÉTRON

Le Markemétron est un indicateur mensuel de conjoncture permettant de suivre l’évolutiondes ventes de maisons individuelles dans le secteur diffus.

Il s’appuie sur une enquête réalisée chaque mois auprès des constructeurs de maisonsindividuelles afin de connaître leur nombre de ventes réalisées.

L’enquête est effectuée depuis 2014 auprès d’un échantillon de 344 constructeurs :l’échantillon a été constitué à l’origine, dès 2006, sur la base du volontariat.

Le taux de renouvellement de cet échantillon s’est néanmoins révélé très faible, au fil desannées : une quinzaine de constructeurs seulement ayant dû être remplacés depuis 2006,soit moins de 1 % par an ! L’échantillon est donc de fait un panel de constructeurs dont lastructure a été voulue la plus représentative de la répartition des entreprises selon lenombre de ventes qu’elles réalisent chaque année. La distribution géographique desconstructeurs a de même été voulue la plus équilibrée possible, afin de permettre unebonne couverture de l’ensemble du territoire métropolitain :

• seules 4 régions ne comptent qu’une vingtaine de constructeurs : la Bourgogne-FrancheComté, la Bretagne, l’Ile-de-France et la Normandie. L’Ile-de-France porte néanmoins le plusgrand nombre de ventes brutes. Alors qu’à l’inverse, Bourgogne-Franche Comté affiche laplus faible quantité de ventes brutes, un peu moins d’un millier en 2015 ;

• dans chacune des autres régions, le panel est composé d’au moins une trentaine deconstructeurs : voire de plus de 40 constructeurs en Auvergne-Rhône-Alpes et Occitanie.

Chaque début de mois, les participants sont contactés par courrier électronique et relancéssi nécessaire en fin de mois. Il leur est demandé de déclarer leur nombre de ventes réaliséesle mois précédent. Le taux de réponse après relance (de l’ordre de 95 %, en moyenne) esttrès satisfaisant : il reflète la fidélisation des constructeurs et renforce la puissance du panelqui a été constitué.

En fin d’année, chaque constructeur fournit une synthèse de son activité : notamment, letotal des ventes réalisées de janvier à décembre, sans défalquer les éventuelles annulations(ventes brutes) ; mais aussi le nombre de ventes hors les annulations intervenues durantl’année (ventes nettes). Il est de ce fait possible de déterminer un taux d’annulation annuel.

En 2015, les constructeurs participants au panel Markemétron ont effectué de l’ordre de 30500 ventes brutes, soit plus d’un quart du marché des maisons individuelles en secteurdiffus (au regard des données Sit@del2).

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OCTOBRE 2016

MÉTHODOLOGIE

2. LE RACCORDEMENT ENTRE L’ANCIEN ET LE NOUVEL INDICE

L’indice d’activité du marché de la Construction de maisons individuelles (CMI) estdéterminé à partir des ventes brutes de maisons individuelles effectuées dans le secteurdiffus sur la base d’une enquête mensuelle réalisée auprès d’un échantillon de constructeursde maisons individuelles.

L’ancien indice d’évolution de l’activité du marché de la CMI était construit à partir d’uneenquête conduite auprès d’un échantillon de 174 entreprises. La base de pondération desréponses correspondait à la structure moyenne des autorisations dans le secteur diffus(source : Sit@del2 en date réelle) observées de 2001 à 2014 et réparties dans l’espace des10 ZEAT (Région parisienne, Bassin Parisien, Nord, Est, Ouest, Bretagne, Sud-Ouest, Centre-Est, Méditerranée, Languedoc).

Le nouvel indice est estimé à partir de l’enquête enrichie réalisée auprès d’un échantillon de344 constructeurs. La base de pondération des réponses correspond à la structure moyennedes autorisations dans le secteur diffus (source : Sit@del2 en date réelle) observées de 2001à 2014 et réparties dans l’espace des 12 nouvelles régions administratives, la Corse étantrattachée à PACA (Île de France, Centre – Val de Loire, Hauts-de-France, Grand-Est, Pays dela Loire, Bretagne, Nouvelle-Aquitaine, Auvergne Rhône-Alpes, Provence - Alpes - Côted’Azur + Corse, Occitanie, Normandie, Bourgogne Franche-Comté).

Les deux indices, de type Laspeyres, ont été élaborés selon la même méthode. Ils sontexprimés en base 100 pour l’année 2014.

Leurs niveaux et leurs rythmes d’évolution trimestrielle et mensuelle ont été comparés surleur période d’observation commune, soit les années 2014 et 2015.

Les résultats des tests réalisés (analyse graphique, test de corrélation et test de Wilcoxon)n’ont laissé apparaître aucune différence significative, ni en niveau, ni en rythme d’évolution.

Le nouvel indice a donc été raccordé à l’ancien, la nouvelle série mensuelle démarre alors enjanvier 2006.

3. LES RYTHMES D’ÉVOLUTION DE L’ACTIVITÉ

L’indice d’évolution de l’activité du marché de la CMI (base 100 pour l’année 2014) estreprésenté graphiquement :

• en niveau mensuel, qui permet de rendre compte visuellement des évolutions saisonnièresde l’activité (son profil intra annuel). La comparaison graphique des années récentes estenrichie par l’indication du nombre des ventes réalisées ;

• en niveau annuel glissant, seul à même de faire ressortir la tendance d’évolution del’année en cours et de resituer le niveau actuel de l’activité par rapport à ceux relevés depuisjanvier 2006.

Par ailleurs, trois mesures de l’évolution (en %) du marché de la CMI sont proposées chaquemois :

• le rythme annuel d’évolution de l’activité mesurée en niveau annuel glissant = l’activité desdouze derniers mois comparée à celle des douze mêmes mois observés un an plus tôt. Cettemesure permet de dégager l’actuelle tendance lourde du marché : le rythme d’évolutioncorrespondant est comparé avec la situation observée les années précédentes, à la mêmeépoque ;

• le rythme d’évolution en glissement annuel de l’activité mesurée en niveau trimestrielglissant = l’activité des trois derniers mois comparée à celle des trois mêmes mois observésun an plus tôt. Cet indicateur fait ressortir les transformations du rythme d’activité dumarché actuellement en cours : le rythme d’évolution correspondant est comparé avec lasituation observée les années précédentes, à la même époque ;

• le rythme d’évolution en glissement annuel de l’activité mensuelle = l’activité du moisécoulé comparée à celle du même mois de l’année précédente. Cette mesure permet derepérer les évolutions récentes du rythme d’activité du marché : le rythme d’évolutioncorrespondant est comparé avec la situation observée les années précédentes, à la mêmeépoque.

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4. L’ESTIMATION DU NOMBRE DE VENTES BRUTES

Le nombre de ventes brutes effectuées chaque année est alors estimé à partir du nombre depermis de construire en date réelle Sit@del2 et du nombre des ventes recensées chaquemois par l’enquête d’activité du Markemétron. Les ventes brutes d’une année antérieuresont obtenues par redressement du nombre de permis de construire autorisés en diffusdécalés de six mois (de l’ordre de 3 à 4 mois en moyenne, auquel il convient de rajouter 2mois, en moyenne, au titre du délai d’enregistrement de la vente par le CMI) : le coefficientde redressement est estimé chaque année à partir du taux d’annulation des ventesenregistrées par les constructeurs de maisons individuelles (par exemple, un taux de 12 % en2014).

L’extrapolation des résultats de l’échantillon représentatif des CMI au marché global de lamaison individuelle en diffus suppose que les autres filières (de l’ordre de 40 %du marché)aient connu une évolution d’activité comparable.

Le décalage entre les ventes et les ouvertures de chantiers est en outre de l’ordre de 4 à 8mois : au minimum 4 mois lorsque l’acheteur ne fait pas appel au crédit, mais au maximum 8mois lorsque l’acheteur emprunte pour financer son projet (le délai qui sépare le dépôt dupermis de construire et l’ouverture de chantier était de 4.9 mois en décembre 2015 dansl’individuel, légèrement sous sa moyenne de longue période estimée à 5.2 mois par le SOeS/Sit@del2, janvier 2016/), sachant que pour obtenir le nombre de logements qui serontréellement commencés, il fallait tenir compte en décembre 2015 d’un taux d’annulation deslogements individuels autorisés à être construits de 15.7 % (source : SOeS, Sit@del2, janvier2016), encore supérieur à sa moyenne de longue période (13.8 %).

Pour l’année en cours, le nombre de ventes brutes est estimé à partir du nombre de ventesestimé pour la dernière année connue auquel est appliqué le rythme annuel d’évolution del’activité mesurée en niveau annuel glissant.

5. A PROPOS DE LA SAISONNALITÉ DU MARCHÉ

Les ventes effectuées sur le marché de la CMI ne sont pas uniformément réparties surl’ensemble de l’année.

Habituellement, l’activité du marché est particulièrement soutenue de mars à juillet. Puiselle retombe au mois d’août, pour se ressaisir de septembre à novembre. Elle fléchit alorsavec l’arrivée de l’hiver : le mois de janvier est ainsi le mois creux de l’année, exception faitede la période des congés aoûtiens. Enfin, le marché retrouve progressivement des couleurs àpartir de février.

Ainsi, de mars à juillet, ce sont près de 48 % des ventes qui sont réalisées. En revanche, enjanvier on ne compte que 6.5 % des ventes de l’année. L’amplitude d’activité entre le moisde janvier et les pics de mars et de juin est alors de 50 %. Elle est même de près de 150 %entre le mois d’août et les pics de mars et de juin.

MÉTHODOLOGIE

LA RÉPARTITION INTRA ANNUELLE DES VENTES DE MAISONS INDIVIDUELLES(en % moyenne 2006-2015)

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