Les Aspects fiscaux des démembrements de propriété · PDF fileAssociation...

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Les Aspects fiscaux des dmembrements de proprit
Thierry Litannie
Avocat
Spcialiste en droit fiscal,
Charg de cours lUCL-Mons
Co-directeur de la licence spciale en planification patrimoniale de lUCL-Mons
Formateur la Febelfin Academy et lICHEC - ENTREPRISES
mailto:[email protected]://www.litannie.be/

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Table des Matires
Introduction ............................................................................................................................................. 6
Titre I - IMPTS DIRECTS ..................................................................................................................... 7
Introduction ..................................................................................................................................... 7
La requalification des loyers excessifs ....................................................................................... 7
Lalternative : le recours un dmembrement de proprit ......................................................... 8
Chapitre 1- Lusufruit ................................................................................................................... 9
Section 1- Lusufruitier et le nu-propritaire souhaitent acqurir dun tiers, qui possde
limmeuble en pleine proprit, leurs droits respectifs .......................................................... 9
Le nu-propritaire acquiert son droit titre priv .................................................................. 9
Traitement fiscal des sommes payes en vue de lacquisition de la nue-proprit .......... 9
Traitement des revenus perus en cours dopration ...................................................... 10
Consquences fiscales au moment de la reconstitution de la pleine proprit ............... 13
Le nu-propritaire acquiert son droit dans le cadre de son activit professionnelle ........... 13
Principes ............................................................................................................................ 13
Application de ces principes lacquisition de la nue-proprit dun bien immobilier ... 14
Quid en cas de cession de la nue-proprit avant lexpiration du droit dusufruit? ........ 15
Lusufruitier acquiert son droit titre priv .......................................................................... 17
Traitement fiscal des sommes payes en vue de lacquisition de lusufruit .................... 17
Lusufruitier acquiert son droit dans le cadre de son activit professionnelle ..................... 18
Traitement fiscal des sommes payes en vue de lacquisition de lusufruit ..................... 18
Section 2 - Lusufruitier est, avant lopration, plein propritaire de limmeuble et souhaite
en cder la nue-proprit ..................................................................................................... 20
Lusufruitier agit titre priv ................................................................................................. 20

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Lusufruitier agit dans le cadre de son activit conomique............................................. 22
Le nu-propritaire agit titre priv ....................................................................................... 22
Le nu-propritaire agit dans le cadre de son activit professionnelle .................................. 22
Effets pervers dune telle opration...................................................................................... 23
Section 3 - Le nu-propritaire est, avant lopration, plein propritaire de limmeuble et
souhaite en cder lusufruit .................................................................................................. 23
Le nu-propritaire agit titre priv ....................................................................................... 23
Le nu-propritaire agit dans le cadre de son activit professionnelle .................................. 25
Chapitre 2 - Le droit de superficie et lemphytose .................................................................. 26
Section 1 - Le trfoncier acquiert un terrain et souhaite accorder un droit de superficie ou
demphytose sur celui-ci ..................................................................................................... 26
Le trfoncier concde le droit de superficie titre priv ...................................................... 26
Traitement fiscal des sommes reues par le trfoncier .................................................... 26
Principe .............................................................................................................................. 26
Exception ........................................................................................................................... 27
Le trfoncier concde le droit de superficie dans le cadre de son activit professionnelle . 29
Consquences fiscales au moment de la constitution du droit ........................................ 29
Le superficiaire acquiert le droit titre priv ........................................................................ 29
Traitement fiscal des sommes payes en vue de lacquisition du droit de superficie ...... 29
Le superficiaire acquiert le droit dans le cadre de son activit professionnelle ................... 30
Traitement fiscal des sommes payes en vue de lacquisition du droit de superficie ...... 30
Section 2 - Le superficiaire et le trfoncier souhaitent acqurir dun tiers, qui possde
limmeuble en pleine proprit, leurs droits respectifs ........................................................ 32
Titre III - DROITS DENREGISTREMENT .......................................................................................... 32
Chapitre 1 - Gnralits ............................................................................................................. 32

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Chapitre 2 - Lusufruit ................................................................................................................ 32
Section 1 - La constitution du droit dusufruit ...................................................................... 32
Les conventions translatives de proprit ou dusufruit................................................... 32
La base imposable ............................................................................................................. 33
Section 2 - La cession du droit dusufruit .............................................................................. 34
Section 3 - Lextinction du droit dusufruit ............................................................................ 34
Chapitre 3 - Lemphytose ........................................................................................................ 35
Section 1 - La constitution du droit demphytose ............................................................... 35
Lacte imposable ................................................................................................................ 35
La base imposable ............................................................................................................. 35
Section 2 - La cession du droit demphytose ....................................................................... 35
Section 3 - Requalification du droit demphytose ............................................................... 36
Section 4 - Lextinction du droit demphytose .......................................................

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