LEI Nº 2.291, DE 13 DE DEZEMBRO DE 1978. · MODELO DE AVALIAÇÃO DA ... VT = St x VM² - T x Fp x...

Fonte: Departamento de Assuntos Legislativos - Prefeitura de Guarulhos

ESTES ANEXOS FORAM REVOGADOS PELA LEI Nº 3.558/1989 E REVIGORADOS PELA LEI Nº 3.729/1980, NO QUE NÃO CONFLITAR COM O ANEXO II DA

LEI Nº 3.558/1989.

ANEXOS DA LEI Nº 2.291/1978

MODELO DE AVALIAÇÃO

DA

PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE GUARULHOS

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03729lei.pdf

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Fonte: Departamento de Assuntos Legislativos - Prefeitura de Guarulhos.

Lei Municipal nº 2.291, de 13/12/1978. 2

Índice

1. DEFINIÇÕES GERAIS 2. AVALIAÇÃO DOS TERRRENOS 3. AVALIAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES 4. ANEXOS 5. COMENTÁRIOS FINAIS



1. DEFINIÇÕES GERAIS

A determinação dos valores dos imóveis da Cidade de Guarulhos segue as diretrizes da metodologia exposta na proposta técnica para execução do CTM.

Para fins de exposição no presente manual, procedeu-se a um conjunto de definições que visam facilitar os diferentes valores associados ao terreno e à edificação.

As definições principais são as seguintes:

- Valor Venal do Terreno (VT) - é o valor determinado a partir dos cálculos baseados na planta genérica de valores do terreno, que tenha ou não uma edificação. A atualização ano a ano da planta genérica de valores possibilita a conseqüente atualização dos valores venais do terreno.

- Custo de Reprodução (CR) - é o custo aproximado para reprodução da edificação com as características da área construída, divisões internas e com materiais e acabamentos encontrados na data do levantamento. Um levantamento periódico nas edificações, através do “BIC-EDIFICAÇÕES”, permite que o custo de reprodução não se torne desatualizado.

- Valor Venal da Edificação (VE) - é o custo de reprodução multiplicado por um fator de depreciação, que leva em conta a depreciação física decorrente da idade do imóvel.

- Valor Venal do Imóvel (VI) - é a soma do Valor Venal do Terreno com o Valor Venal da Edificação.

Tendo em vista os diferentes modelos de cálculo de custo de reprodução, procedeu-se também a uma classificação das edificações.

TIPO RESIDENCIAL

Inclui todas as edificações projetadas para serem utilizadas como moradia, são as casas térreas ou sobrados até dois pavimentos. A avaliação se fará independentemente da utilização do imóvel.

TIPO COMERCIAL

Inclui todas as edificações projetadas para serem utilizadas como lojas comerciais ou, eventualmente, determinados tipos de prestação de serviços como bancos, oficina de reparos de veículos, idem de calçados, barbearias e outros.

O tipo comercial se caracteriza, basicamente, pela planta singela, na maioria das vezes, com quatro paredes, definidoras da edificação, instalações sanitárias e poucas divisões internas (pertinente à própria construção civil e não feitas a posteriore como instalações).

TIPO CONDOMINIAL

Inclui todas as edificações com mais de dois pavimentos (a contar do pavimento térreo), e que, necessariamente, incluem áreas de uso comum, como corredores, escadas e outros.

Dos edifícios condominiais será avaliada cada unidade por si, tanto residenciais como comerciais.

TIPO DE EDIFICAÇÕES ESPECIAIS

A este tipo inclui edificações especialmente projetadas para fins industriais, galpões ou telheiros, hospitais, postos de serviços, edificações industriais, com mais de um pavimento, e edificações para administração de indústrias. Para sua avaliação, cada tipo de edificação especial citada possui um valor por metro quadrado de construção, que entra atualizado anualmente por meio de tabelas.



TIPO DE EDIFICAÇÃO QUE SERÁ AVALIADA INDIVIDUALMENTE.

São edificações que não se enquadram em nenhum dos tipos acima mencionados; enquadram-se edificações como cinemas e escolas. A sua avaliação é feita pelo processo direto, como nas edificações especiais, por meio de tabela de valores por metro quadrado de construção.

De resto, considerando-se o universo de edificações da zona urbana do município de Guarulhos, verifica-se que os casos a serem avaliados por processo direto são mínimos e desprezíveis, em face àqueles que se avaliam por modelos de bases estatísticos.

Evidentemente, existirão casos híbridos que não se incluem exatamente em nenhuma das classificações acima.

Cita-se, por exemplo, uma casa residencial, cuja parte inferior foi adaptada para acolher uma farmácia ou outra loja, ou ainda um tipo de edificação feita para comportar uma loja no pavimento térreo e uma residência no outro pavimento.

Estes exemplos poderiam ser chamados, genericamente, de residencial misto. Para efeito de avaliação, poderão ser decompostos em modelos já descritos nas classificações anteriores, e o custo de reprodução será a soma de duas parcelas, uma obtida pela aplicação de um modelo tipo residencial e outra pela aplicação do modelo tipo comercial.

Admitiu-se, em todo o estudo do modelo de avaliação, que o objetivo principal era cobrir a maior quantidade possível de edificações “classificáveis”, de maneira simples e direta, certamente aparecerão alguns casos que constituirão exceções. Porém, as classificações acima, sobretudo as três primeiras, cobrem a esmagadora maioria dos casos. Nas exceções, somente a experiência do pessoal técnico envolvido e o uso adequado das classificações e modelos poderão conduzir a resultados satisfatórios. Lembra-se ainda que o objetivo foi cobrir a grande maioria dos casos e não as exceções.

2. AVALIAÇÃO DOS TERRENOS

O material básico para avaliação de terrenos situados no perímetro urbano é a Planta Genérica de Valores ou Tabela de Valores por Logradouros.

A Planta Genérica de Valores ou Tabela de Valores por Logradouros deve estabelecer, por frente de quadra, valores de terrenos que especificam o preço por metro quadrado.

Para a elaboração ou atualização da Planta Genérica de Valores, deve ser feita uma pesquisa de preços de mercado, considerando, implicitamente, terrenos com características depreciativas (baixo do nível da rua, em acentuado declive, inundáveis etc.), identificáveis ao nível de frente de quadra.

2.1 Cálculo do Valor Venal do Terreno com Área até 16.000 Metros Quadrados (St < 16.000 m²)

O Valor Venal do Terreno (VT), com área menor que 16.000 m² é obtido a partir da seguinte expressão:

VT = St x VM² - T x Fp x K

onde:

VT = valor venal do terreno St = Área do terreno VM² -T = valor do metro quadrado do terreno Fp = fator profundidade (Tabela I) K = fator esquina ou fator encravado (Tabela II)

Para utilização da Tabela I, de fator profundidade, acha-se primeiramente a profundidade equivalente (p) do terreno, que é determinado pela expressão:



P= St

t

onde:

p = profundidade equivalente St = área do terreno t = metro linear da testada principal

Os fatores profundidade (Fp) da Tabela I foram obtidos através de um cálculo prévio utilizando-se a fórmula de Harper-Berrini:

Fp = P ½

N onde:

N = profundidade padrão

A profundidade padrão (N) aplicada à prefeitura do município de Guarulhos é igual a 30 (trinta) metros lineares.

2.2. Cálculo do Valor Venal do Terreno com Área Igual ou Maior que 16.000 Metros Quadrados (St 16.000 m²)

O Valor Venal do Terreno (VT), com área igual ou maior que 16.000 m², é determinado pela expressão:

VT = St x VM² - T x Fg

onde:

VT = valor venal do terreno VM²-T = valor por metro quadrado do terreno Fg = fator gleba (Tabela III)

OBSERVAÇÕES:

Para os terrenos com mais de uma economia independente, há necessidade de se determinar a quota-parte ideal do terreno, e, em conseqüência, o Valor Venal do Terreno de cada unidade autônoma. Portanto, o Valor Venal do Terreno é calculado levando-se em consideração a fração ideal da economia (dado cadastral) como fator multiplicativo.

A expressão para o cálculo do Valor Venal do Terreno com mais de uma economia é:

VT = St x Fi x VM² - T x Fp x K

ou

VT = St x Fi x VM² - T x Fg para gleba

onde:

Fi = Fração ideal

100



TABELA I

Fatores de profundidade (padrão 30 metros) aplicáveis aos imóveis da zona urbana e Suburbana do Município de Guarulhos.

P (PROFUNDIDADE EQUIVALENTE) Fp (FATOR PROFUNDIDADE) Até 12 1,581

13 1,519

14 1,464

15 1,414

16 1,369

17 1,328

18 1,291

19 1,257

20 1,225

21 1,195

22 1,168

23 1,142

24 1,118

25 1,095

26 1,074

27 1,054

28 1,035

29 1,017

30 1,000

31 0,984

32 0,968

33 0,953

34 0,939

35 0,926

36 0,913

37 0,900

38 0,889

39 0,877

40 0,866

41 0,855

42 0,845

43 0,835

44 0,826

45 0,816

46 0,808

47 0,799

48 0,791

49 0,782

50 0,775

51 0,767

52 0,760

53 0,752

54 0,745

55 0,739

56 0,732

57 0,725

58 0,719

59 0,713

60 0,707

61 0,701

62 0,696

63 0,690

64 0,685



P (PROFUNDIDADE EQUIVALENTE) Fp (FATOR PROFUNDIDADE)

65 0,679

66 0,674

67 0,669

68 0,664

69 0,659

70 0,655

71 0,650

72 0,645

73 0,641

74 0,637

75 0,632

76 0,628

77 0,624

78 0,620

79 0,616

80 0,612

82 0,605

84 0,598

86 0,591

88 0,584

90 0,577

92 0,571

94 0,565

96 0,559

98 0,553

100 0,548

105 0,535

110 0,522

115 0,511

120 0,500

125 0,490

130 0,480

135 0,471

140 0,463

145 0,455

150 0,447

160 0,433

170 0,420

180 0,408

190 0,397

200 0,387

Acima de 200 0,300

TABELA II

K = FATORES DE CORREÇÃO

FATOR ESQUINA (k1)......................1.30

FATOR ENCRAVADO (K3).................0.70



TABELA III

FATORES DE GLEBA

ÁREA (m²) Fg (FATOR GLEBA) 16.000 0,684

18.000 0,663

20.000 0,646

22.000 0,633

24.000 0,617

26.000 0,606

28.000 0,595

30.000 0,585

32.000 0,576

34.000 0,560

36.000 0,556

38.000 0,553

40.000 0,545

42.000 0,540

44.000 0,532

46.000 0,527

48.000 0,521

50.000 0,517

55.000 0,505

60.000 0,494

65.000 0,485

70.000 0,476

75.000 0,469

80.000 0,461

85.000 0,454

90.000 0,449

95.000 0,444

100.000 0,436

120.000 0,419

140.000 0,404

160.000 0,392

180.000 0,381

200.000 0,372

250.000 0,355

300.000 0,342

350.000 0,331

400.000 0,322

450.000 0,315

500.000 0,310

600.000 0,302

700.000 0,296

800.000 0,291

900.000 0,289

1.000.000 (ou mais)

0,288



3. AVALIAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES

Devido a uma diversidade de categorias de construção dentro de um mesmo tipo de edificação, procedeu-se a uma classificação por faixas, levando-se em conta a área construída e as características arquitetônicas do imóvel.

Os dois tipos de edificações, que sofreram essa subdivisão, por faixas, foram os de edificações tipo residencial térrea e tipo comercial.

Os demais serão classificados em uma única faixa.

3.1. Esquema Sintético de Triagem por Faixas das Edificações Tipo Residencial Térrea e Tipo Comercial.

3.1.1. Edificações Tipo Residencial Térrea.

As edificações residenciais térreas serão classificadas em 4 (quatro) faixa, a saber:

FAIXA A - São todas as edificações que obedecem, simultaneamente, as seguintes condições:

a - área da edificação menor ou igual a 80 (oitenta) metros quadrados;

b - ausência de “Revestimento Forro Social” (campo 58 do BIC Mód. “PMG 04” igual a código 11);

c - ausência de “Revestimento Forro Serviço” (campo 59 do BIC Mód. “PMG 04” igual a código 8).

FAIXA B - São todas as edificações com área construída menor ou igual a 80 (oitenta) metros quadrados, excluindo as pertencentes à faixa A.

FAIXA C - São todas as edificações com área construída compreendida no seguinte intervalo: 80 < a ≤ 130 m² (maior que oitenta e menor ou igual a cento e trinta metros quadrados).

FAIXA D - São todas as edificações com área construída maior que 130 (cento e trinta) metros quadrados.

3.1.2. Edificações Tipo Comercial.

As edificações tipo comercial serão classificadas em 2 (duas) faixas:

FAIXA A - São todas as edificações com área construída menor ou igual a 75 (setenta e cinco) metros quadrados.

FAIXA B - São todas as edificações, excluídas as da faixa A.

3.2. Cálculo do Custo de Reprodução.

3.2.1. Marcha de Cálculo do Custo de Reprodução das Edificações Tipo Residencial Térrea (Faixas A a D), Residencial Sobrado, Comercial (Faixas A e B), Condominial Residencial e Condominial Comercial.

O Cálculo do custo de reprodução destes tipos de edificação irá se basear em:

a. uma tabela de coeficientes, que varia para cada tipo e para cada faixa considerada (anexos I a IX);

b. uma tabela de pontos por acabamento, apresentada no anexo X, que pode sofrer atualização anual, de acordo com os “Índices Econômicos de Custo da Construção Civil em São Paulo”. Os índices de atualização podem ser consultados na publicação mensal da revista “A CONSTRUÇÃO - SÃO PAULO”, editada pela PINI.



ETAPA 1

Levando-se em conta os “MATERIAIS APLICADOS NA EDIFICAÇÃO”, verifica-se na tabela de pontos o número de pontos correspondente aos materiais especificados nos campos 51 a 70 do Boletim de Informações Cadastrais - Edificações “BIC”, modelo “PMG 04”. Multiplica-se o número de pontos por acabamento de cada item pelo respectivo coeficiente do item, constante da tabela adequada à edificação que esta sendo avaliada e somam-se as parcelas correspondentes a todos esses produtos.

Esquematicamente:

Σ (Ct x Pa)

onde:

Ct = coeficiente por tipo e faixas de edificação Pa = pontos por acabamento

ETAPA 2

Verifica-se qual a área construída da edificação e multiplica-se pelo valor resultante da etapa 1. O resultado, que será designado por subtotal 1 (STI), deve ser expresso em cruzeiros, com precisão até centavos.

Esquematicamente:

STI = Sc x Σ (Ct x Pa)

Onde:

STI = subtotal I Sc = área construída

ETAPA 3

A seguir calcula-se os diversos custos em função das características peculiares a cada tipo de edificação. Estes custos, que são em número de 4 (quatro), são calculados por porcentagens sobre o subtotal I, conforme seqüência abaixo:

a) CUSTO 1 (C1) - O “Custo 1” só será calculado quando se verificar a existência de “Revestimento de pedra em fachada ou em muro de fecho” ou “Grades de Proteção”, assinalado no campo 72 do BIC-EDIFICAÇÕES MÓD. “PMG 04” (códigos 1 ou 2 respectivamente). Calcula-se o seu custo como sendo 2% (dois por cento) do subtotal 1.

Esquematicamente:

C1 = 0,02 x STI

b) CUSTO 2 (c2) - O “Custo 2” só será calculado para as edificações tipo comercial - Faixa B. Especifica o custo do “tapamento em vidro” (campo 71 do BIC-EDIFICAÇÕES Mód. “PMG 04”).

Se o campo do “tapamento em vidro” estiver preenchido com os códigos:

1 (só vidro) ou

2 (com esquadrias de ferro), calcula-se o seu custo como sendo 3% (três por cento) do subtotal I.



Se o campo estiver preenchido com o código 3 (com esquadrias de alumínio), o custo será 5% (cinco por cento) do subtotal I.

Esquematicamente:

C2 = 0,03 x STI para códigos 1 ou 2, ou

C2 = 0,05 x STI para código 3

c) CUSTO 3 (C3) - O “Custo 3” será calculado se houver indicação que corresponda à existência de “instalação hidráulica” na edificação - campo 48 do BIC-EDIFICAÇÕES Mód. “PMG 04”, igual ao código 1 (um) ou 3 (três). Calcula-se a porcentagem sobre o subtotal 1, que varia com o tipo de edificação, conforme tabela abaixo:

CUSTO 3 (C3) - INSTALAÇÃO HIDRÁULICA.

EDIFICAÇÕES TIPO: PORCENTAGEM SOBRE STI Residencial térrea - Faixa A 6,5% (seis e meio por cento)

Residencial térrea - Faixas B,C,D 8,5% (oito e meio por cento)

Residencial sobrado 8,5% (oito e meio por cento)

Comercial - Faixas A e B 8,5% (oito e meio por cento)

Condominial residencial 8,5% (oito e meio por cento)

Condominial comercial 8,5% (oito e meio por cento)

Se não houver indicação da existência de instalação hidráulica na edificação, passa-se para o cálculo do custo 4.

d) CUSTO 4 (C4) - O “Custo 4” será calculado se houver indicação que corresponda à existência de “instalação elétrica” na edificação - campo 48 do BIC-EDIFICAÇÕES Mód. “PMG 04”, assinalado com código 2 (dois) ou 3 (três).

Calcula-se a porcentagem sobre o subtotal I, que varia com o tipo da edificação, conforme tabela abaixo:

CUSTO 4 (C4) - INSTALAÇÃO ELÉTRICA.

EDIFICAÇÕES TIPO: PORCENTAGEM SOBRE STI Residencial térrea - Faixa A 4,0% (quatro por cento)

Residencial térrea - Faixas B,C,D 5,0% (cinco por cento)

Residencial sobrado 5,0% (cinco por cento)

Comercial - Faixas A e B 5,0% (cinco por cento)

Condominial residencial 5,0% (cinco por cento)

Condominial comercial 5,0% (cinco por cento)

Caso não haja indicação de instalação elétrica, passa-se para a etapa seguinte.

ETAPA 4

Somam-se as parcelas correspondentes aos cálculos dos custos C1, C2, C3 e C4 ao subtotal I, obtendo-se o subtotal II - (STII).

Esquematicamente:

STII = STI + C1 + C2 + C3 + C4



ETAPA 5

Nesta etapa, verifica-se a indicação correspondente à existência de edícula na edificação - campo 50 do BIC-EDIFICAÇÕES Mód. “PMG 04”. Se estiver assinalado com o código 1 (um), existência de edícula, calcula-se uma porcentagem sobre o subtotal II, obtendo-se o Custo 5 (cinco), de acordo com a tabela a seguir:

CUSTO 5 (C5) - EDÍCULA

EDIFICAÇÕES TIPO: PORCENTAGEM SOBRE STII Residencial térrea - Faixas A e B 5,0% (cinco por cento)

Residencial térrea - Faixas C e D 8,0% (oito por cento)

Residencial sobrado 8,0% (oito por cento)

Comercial - Faixas A e B 5,0% (cinco por cento)

As edificações tipo condominial residencial e tipo condominial comercial não possuirão Custo 5 (C5) - Edícula.

ETAPA 6

Soma-se a parcela correspondente ao custo da edícula C5 ao subtotal II, obtendo-se o subtotal III (STIII).

Esquematicamente:

STIII = STII + C5

ETAPA 7

O cálculo do custo da estrutura (Ce) é feito de modo diferente para cada um dos tipos de edificações, como é descrito a seguir:

A. TIPO RESIDENCIAL TÉRREO - FAIXAS A e B. Calcula-se 5% (cinco por cento) do subtotal III

Esquematicamente:

Ce = 0,05 x STIII

B. TIPO RESIDENCIAL TÉRREO - FAIXAS C e D.

Se o campo 58 do BIC-EDIFICAÇÕES Mód. “PMG 04” - REVESTIMENTO FORRO (SOCIAL) - estiver assinalado com códigos:

01 - emboço desempenado ou

03 - grosso e fino sobre laje ou

07 - gesso

ou o campo 59 - REVESTIMENTO FORRO (SERVIÇO) - estiver assinalado com o código:

2 - grosso e fino sobre laje

O custo da estrutura corresponderá a 11% (onze por cento) do subtotal III.

Caso não ocorra nenhum dos materiais acima citados, o custo da estrutura corresponderá a 7% (sete por cento) do subtotal III.



Esquematicamente:

Ce = 0,11 x STIII ou

Ce = 0,07 x STIII

C. TIPO RESIDENCIAL SOBRADO.

Se o campo 58 - REVESTIMENTO FORRO (SOCIAL) - estiver assinalado com os códigos 01, 03, ou 07, ou se o campo 59 - REVESTIMENTO FORRO (SERVIÇO) - estiver assinalado com o código 2, o custo da estrutura corresponderá a 15% (quinze por cento) do subtotal III.

Caso contrário, o custo da estrutura equivalerá a 11% (onze por cento) do subtotal III.

Esquematicamente:


Ce = 0,11 x STIII

D. TIPO COMERCIAL - FAIXA A

Calcula-se o custo da estrutura como sendo 5% (cinco por cento) do subtotal III.

Ce = 0,05 x STIII

E. TIPO COMERCIAL - FAIXA B

Se o campo 58 - REVESTIMENTO FORRO (SOCIAL) - estiver assinalado com os códigos 01,03 ou 07, o custo da estrutura é calculado como sendo 11% (onze por cento) do subtotal III.

Caso contrário, o custo da estrutura corresponderá a 7% (sete por cento) do subtotal III.

Esquematicamente:


Ce = 0,07 x STIII

F. TIPO CONDOMINIAL RESIDENCIAL E CONDOMINIAL COMERCIAL

Calcula-se o custo da estrutura como sendo 18% (dezoito por cento) do subtotal III.

Esquematicamente:

Ce = 0,18 x STIII

ETAPA 8

Cálculo do custo de reprodução (CR).

O custo de reprodução é obtido somando-se a parcela do custo de estrutura (Ce) ao subtotal III.



Esquematicamente:

CR = STIII + Ce

3.2.2. Cálculo do Custo de Reprodução das Edificações que não se enquadram no modelo anterior.

As edificações do tipo “Galpões Abertos”, Galpões Semi-Abertos”, “Galpões Fechados”, “Hospitais”, “Postos de Serviço”, “Edificações Industriais com mais de um Pavimento”, “Edificações para Administração Industriais”, “Individual Popular” e “Individual Luxo” terão seu custo de reprodução calculado pelo processo direto, isto é, obtém-se o valor multiplicando-se a área construída pelo valor por metro quadrado da construção correspondente.

Esquematicamente:

CR = Sc x VM²-C

onde: CR = custo de reprodução Sc = área construída VM²-C = valor por metro quadrado da construção (Tabela VM²-C).

TABELA DE VALORES POR METRO QUADRADO POR CONSTRUÇÃO (VM²-C).

CÓDIGO NO “BIC” TIPO DA EDIFICAÇÃO VALOR POR M² (Cr$) 51 Galpões abertos 219,00

52 Galpões semi-abertos 343,00

53 Galpões fechados 564,00

54 Hospitais 847,00

55 Postos de serviço 1.115,00

56 Edif. Industriais c/mais de um pavimento 850,00

57 Edif. p/administração industriais 1.218,00

61 Individual popular 847,00

62 Individual luxo 1.940,00

DATA DE REFERÊNCIA: JANEIRO/76

A atualização da tabela por metro quadrado da construção pode ser efetuada pelo mesmo processo da atualização dos pontos por acabamento, ou seja, pelos “Índices Econômicos de Custo da Construção Civil”.

3.3. Cálculo do Valor Venal da Edificação

O Valor Venal da Edificação será igual ao custo de reprodução, multiplicado pelo fator obsolência, que leva em conta a depreciação física, decorrente da idade do imóvel, e que pode ser definida pela seguinte expressão:

VE = CR x Fo

onde:

VE = Valor Venal da Edificação

CR = Custo de reprodução

Fo = Fator obsolência por idade



TABELA DOS COEFICIENTES DE DEPRECIAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES POR IDADE.

Nº DE ANOS DEPRECIAÇÃO FÍSICA F. OBSOLÊNCIA (Fo) Até 5 0% 1,00

De 06 a 10 7% 0,93

De 11 a 15 14% 0,86

De 16 a 20 21% 0,79

De 21 a 25 28% 0,72

De 26 a 30 35% 0,65

Mais de 30 42% 0,58



ANEXO - I

TABELA DE COEFICIENTES

EDIFICAÇÕES TIPO RESIDENCIAL TÉRREO - FAIXA A

Cobertura 1,281

Paredes 2,278

Revestimento externo 1,764

Pintura externa 1,680

Revestimento interno (serviço) 0,962

Revestimento interno (social) 1,686

Pintura interna 2,206

Revestimento forro (social) -

Revestimento forro (serviço) -

Pintura forro -

Pisos (social) 0,499

Pisos (serviços) 0,348

Piso externo 0,082

Porta de madeira 0,106

Janela de madeira 0,036

Pintura em portas e janela de madeira 0,218

Janelas metálicas 0,011

Portas metálicas -

Pintura em portas e janelas metálicas 0,007

ANEXO - II


EDIFICAÇÕES TIPO RESIDENCIAL TÉRREO - FAIXA B

Cobertura 1,185

Paredes 2,043






Revestimento forro (social) 0,524

Revestimento forro (serviço) 0,167

Pintura forro 0,537


Pisos (serviço) 0,231

Piso externo 0,289



Pintura em portas e janelas de madeira 0,238


Portas matálicas -




ANEXO III


EDIFICAÇÕES TIPO RESIDENCIAL TÉRREO - FAIXA C

Cobertura 1,299

Paredes 1,663








Pintura forro 0,773



Piso externo 0,554





Portas metálicas 0,027


ANEXO IV


EDIFICAÇÕES TIPO RESIDENCIAL TÉRREO - FAIXA D

Cobertura 1,165

Paredes 1,474








Pintura forro 0,764



Piso externo 0,472









ANEXO V


EDIFICAÇÕES TIPO RESIDENCIAL SOBRADO

Cobertura 0,635

Paredes 1,883








Pintura forro 0,812



Piso externo 0,376







ANEXO VI


EDIFICAÇÕES TIPO COMERCIAL - FAIXA A

Cobertura 1,318

Paredes 3,113



Revestimento interno (serviço) -





Pintura forro 0,730


Pisos (serviço) -

Piso externo -









ANEXO VII


EDIFICAÇÕES TIPO COMERCIAL - FAIXA B

Cobertura 1,253

Paredes 1,658








Pintura forro 0,355


Pisos (serviços) -

Piso externo -


Janela de madeira -





ANEXO VIII


EDIFICAÇÕES TIPO CONDOMINIAL RESIDENCIAL

Cobertura -

Paredes 1,858








Pintura forro 0,842



Piso externo -









ANEXO IX


EDIFICAÇÕES TIPO CONDOMINIAL COMERCIAL

Cobertura -

Paredes 1,858








Pintura forro 0,842


Pisos (serviço) -

Piso externo -









ANEXO X

TABELA DE PONTOS POR ACABAMENTO

(DATA DE REFERÊNCIA - JANEIRO/76)

EDIFICAÇÕES TIPO RESIDENCIAL, COMERCIAL E CONDOMINIAL

COBERTURA

Telha francesa 97,16

Telha paulista 128,63

Telha colonial 128,63

Telha vogatex 121,36

Telha canaleta 131,44

Cimento amianto 141,43

Laje 106,82

Outro 141,43

PAREDES

Taipa ou adobe 11,15

Placas pré-moldadas 45,09

Alvenaria 89,11

Concreto 165,02

Madeira de 1ª - folha simples 67,73

Madeira de 2ª - folha simples 57,65

Madeira de 1ª - folha dupla 135,45

Madeira de 2ª - folha dupla 115,29

Outro 165,02

EDIFICAÇÕES TIPO RESIDENCIAL E COMERCIAL

REVESTIMENTO EXTERNO

Emboço desempenado 25,15

Tijolo à vista 146,11

Grosso e fino 39,96

Pedras 129,87

Pastilhas 201,39

Nenhum -

Outro 201,39

PINTURA EXTERNA

Caiação 7,52

Têmpera 5,60

Látex 38,38

Látex s/ massa corrida 46,90

Óleo 38,38

Verniz 31,31

Cera 31,31

Nenhuma -

Outro 46,90



REVESTIMENTO INTERNO - SERVIÇO

Cimento 42,15

Grosso e fino 36,06

Azulejo branco 89,22

Azulejo de cor 101,11

Azulejo decorado 128,92

Madeira -

Nenhum -

Outro 128,92

REVESTIMENTO INTERNO - SOCIAL


Grosso e fino 36,06

Tijolo à vista 146,11

Lambris de madeira 142,90

Pedra, pastilha ou similar 165,64

Madeira -

Cimento 42,15

Gesso 123,05

Vinílico 94,62

Fórmica 379,10

Mármore e granito 666,77

Azulejo branco 89,22

Azulejo de cor 101,11

Azulejo decorado 128,92

Nenhum -

Outro 666,77

PINTURA INTERNA

Caiação 4,91

Têmpera 4,64

Látex simples 26,47


Óleo 26,47

Verniz 31,31

Cera 31,31

Nenhum -

Outro 35,00

REVESTIMENTO FORRO - SOCIAL


Ripado xadrez 41,54

Grosso e fino sobre laje 36,06

Tabuas macho-fêmea 59,34

Eucatex simples 110,32

Estuque 84,56

Gesso 123,05

Eucatex decorado 150,68

Tábua bruta 57,65

Compensado 117,07

Nenhum -

Outro 150,68



REVESTIMENTO FORRO - SERVIÇO

Ripado xadrez 41,54

Grosso e fino s/ laje 36,06

Tábuas macho-fêmea 59,34

Eucatex 110,32

Estuque 84,56

Tábua bruta 57,65

Compensado 117,07

Nenhum -

Outro 117,07

PINTURA FORRO

Caiação 4,91

Têmpera 4,64

Látex 26,47

Verniz 31,31

Óleo 26,47


Nenhuma -

Outro 35,00

PISO SOCIAL

Cimento liso 24,22

Tijolo comum 36,77

Cacos cerâmicos 45,45

Tacos 51,38

Ladrilhos de cerâmica 66,59

Ladrilhos hidráulicos 110,88

Soalho 91,30

Pedra polida ou não 113,42

Granilite 65,76

Borracha 79,83

Vinílico 94,62

Cacos de mármore 153,87

Parquet 102,67

Mármore polido 501,75

Tábua bruta 57,65

Nenhum -

Outro 501,75



PISOS SERVIÇO

Soalho 91,30

Cimento liso 24,22

Tijolo comum 36,77


Ladrilho de cerâmica 66,59

Ladrilho hidráulico 110,88


Granilite 65,76

Borracha 79,83

Vinílico 94,62


Cerâmica esmaltada 257,65


Tábua bruta 57,65

Nenhum -

Outro 501,75

PISO EXTERNO

Cimento liso 24,22

Tijolo comum 36,77

Piso rústico de concreto 67,73


Ladrilho de cerâmica 66,59

Ladrilho hidráulico 110,88


Pedra tipo portuguesa 89,15

Granilite 65,76


Cerâmica esmaltada 257,65


Nenhum -

Outro 501,75

PORTAS DE MADEIRA

Portas de pinho ou cedro 327,81

Portas de jacarandá ou madeira fina 452,69

Nenhuma -

JANELAS DE MADEIRA

Janelas simples 265,37

Guilhotinas c/ venezianas 320,00

Janela tipo ideal ou similar 388,22

Persianas de madeira 865,24

Nenhuma -



PINTURA EM PORTAS E JANELAS DE MADEIRA

Caiação 7,52

Óleo 31,60

Látex 38,38

Verniz 31,31

Esmalte 23,44

Nenhuma -

JANELAS METÁLICAS

Janelas de ferro 306,40

Janelas de alumínio 667,66

Nenhuma -

PORTAS METÁLICAS

Portas de ferro de correr 820,64

Portas de ferro tipo comum 616,82

Portas de alumínio qualquer tipo 682,33

Portas de enrolar 216,31

Outro 820,64

Nenhuma -

PINTURA EM PORTAS E JANELAS METÁLICAS

Óleo 37,58

Grafite 31,35

Esmalte 49,48

Nenhuma -

Outro 49,48



COMENTÁRIOS FINAIS

A seguir apresentamos um exemplo do valor calculado e valor orçado da amostragem para elaboração do modelo de avaliação.

O exemplo refere-se a uma edificação residencial térrea com número de amostra A-11 da faixa A.

EXEMPLO DO VALOR CALCULADO:

A partir das medidas no campo de cada edificação da amostra, foram determinadas as relações Ai/At, onde:

Ai = área do item correspondente no boletim

At = área total (projetada) construída do imóvel

(AT = área total = 27,33 m²)

Item Cobertura Ai / At = 30,36 / 27,33 = 1,111

Item Paredes Ai / At = 63,77 / 27,33 = 2,333

Item Revestimento externo Ai / At = 14,58 / 27,33 = 0,533

Item Pintura externa Ai / At = 14,58 / 27,33 = 0,533

Item Revestimento interno social Ai / At = 45,91 / 27,33 = 1,680

Item Revestimento interno serviço Ai / At = 26,56 / 27,33 = 0,935

Item Pintura interna Ai / At = 72,47 / 27,33 = 2,652

Item Revestimento forro social Ai / At = zero / 27,33 = zero

Item Revestimento forro serviço Ai / At = zero / 27,33 = zero

Item Pintura forro Ai / At = zero / 27,33 = zero

Item Piso social Ai / At = 14,25 / 27,33 = 0,521

Item Piso serviço Ai / At = 8,88 / 27,33 = 0,325

Item Piso externo Ai / At = 4,00 / 27,33 = 0,146

Item Esq. madeira - porta Ai / At = 3,08 / 27,33 = 0,113

Item Esq. madeira - janela Ai / At = 0,80 / 27,33 = 0,029

Item Pintura s/ esq. madeira Ai / At = 7,76 / 27,33 = 0,284

Item Esq. metálica - porta Ai / At = zero / 27,33 = zero

Item Esq. Metálica - janela Ai / At = 0,48 / 27,33 = 0,017

Item Pintura s/ esq. Metálica Ai / At = 0,96 / 27,33 = 0,035

Feita para cada edificação e para cada item, a relação acima é obtida da média aritmética dos valores Ai/At chamadas de Ci.

Para casas térreas de alvenaria “Faixa A”, ver anexo XII onde estão calculados os valores de Ci. O valor calculado é então determinado da seguinte maneira:

Multiplica-se o valor de cada Ci pelo custo/m² do acabamento assinalado no boletim (ou seja, o acabamento de maior área em cada item) e pela área total construída. Assim, na casa em exemplo:

Item Cobertura C1 x 27,33 x 97,16 = 3.401,55

Item Paredes C2 x 27,33 x 89,11 = 5.547,78

Item Revestimento externo C3 x 27,33 x 25,15 = 1.212,48

Item Pintura externa C4 x 27,33 x 7,52 = 346,51

Item Revestimento interno social C5 x 27,33 x 22,43 = 1.033,54

Item Revestimento interno serviço C6 x 27,33 x 22,43 = 589,72

Item Pintura interna C7 x 27,33 x 4,91 = 296,02

Item Revestimento forro social C8 x 27,33 x Zero = zero

Item Revestimento forro serviço C9 x 27,33 x Zero = zero

Item Pintura forro C10 x 27,33 x Zero = zero

Item Piso social C11 x 27,33 x 24,22 = 330,30



Item Piso serviço C12 x 27,33 x 24,22 = 230,35

Item Piso externo C13 x 27,33 x 24,22 = 54,28

Item Esq. madeira - porta C14 x 27,33 x 327,81 = 943,66

Item Esq. madeira - janela C15 x 27,33 x 320,00 = 314,84

Item Pintura s/ esq. madeira C16 x 27,33 x 31,60 = 188,27

Item Esq. metálica - porta C17 x 27,33 x Zero = zero

Item Esq. Metálica - janela C18 x 27,33 x 306,40 = 92,11

Item Pintura s/ esq. Metálica C19 x 27,33 x 37,58 = 7,19

Vc = 14.588,60

A soma dessas parcelas é o valor calculado, o qual foi comparado com o valor orçado, conforme o anexo XI.

Obs: Nos valores orçados e calculados nas listas anexas não estão incluídos os valores de instalações elétricas e hidráulicas e estrutura, pois os mesmos são calculados com percentagem do valor calculado.

ANEXO - XI

EDIFICAÇÕES RESIDENCIAIS TÉRREAS DE ALVENARIA - FAIXA A

Código do Imóvel Valor Orçado

(Vo) Valor Calculado

(Vc) Área

Construída Preço m²

(Vo) Preço m²

(Vc)

(Vc-Vo) X 100%

Vo

a-1 13.492,00 14.158,00 29,12 463,00 486,00 (+) 4,97

a-2 6.574,00 6.759,00 14,21 463,00 476,00 (+) 2,80

a-3 8.791,00 9.451,00 19,43 452,00 486,00 (+) 7,52

a-4 10.691,00 10.711,00 21,45 498,00 499,00 (+) 0,20

a-5 11.250,00 11.074,00 23,25 484,00 476,00 (–) 1,65

A-4 14.096,00 14.466,00 30,60 461,00 472,00 (+) 2,39

A-5 23.482,00 20.982,00 43,72 537,00 480,00 (–) 10,61

A-7 16.205,00 14.988,00 31,34 517,00 478,00 (–) 7,54

A-8 18.304,00 18.076,00 37,79 484,00 478,00 (–) 1,24

A-9 25.137,00 26.475,00 55,35 454,00 478,00 (+) 5,29

A-11 11.982,00 13.170,00 27,33 438,00 482,00 (+) 10,05

A-14 11.576,00 13.190,00 27,17 426,00 485,00 (+) 13,85

A-15 17.987,00 18.930,00 39,47 456,00 480,00 (+) 5,26

ANEXO - XII EDIFICAÇÕES RESIDENCIAIS TÉRREAS - FAIXA A

NATUREZA DO SERVIÇO a-1 a-2 a-3 a-4 a-5 A-4 A-5 A-7 A-8 A-9

Cob. Externa 1,382 1,231 1,198 1,112 1,163 1,328 1,183 1,091 1,295 1,185 Paredes 2,268 2,286 2,184 2,663 2,427 2,144 2,538 2,707 2,089 1,904 Revestimento externo 1,768 1,946 1,976 2,038 1,958 1,874 2,118 2,280 1,713 1,563 Pintura externa 1,768 0,832 1,976 2,038 1,858 1,874 2,118 2,280 1,713 1,563 Revestim. interno social 1,079 1,281 1,308 1,269 1,277 1,365 1,315 1,763 1,725 1,607 Revestim. Interno serviço 1,067 1,059 0,982 1,188 1,034 0,953 0,782 1,257 0,684 0,961 Pintura interna 2,146 0,932 0,957 2,404 2,312 2,319 2,648 3,020 2,408 2,569 Revestim. forro social - - - - - - - - - - Revestim. forro serviço - - - - - - - - - - Pintura de forro - - - - - - - - - - Piso social 0,397 0,320 0,502 0,517 0,551 0,407 0,656 0,456 0,596 0,550 Piso serviço 0,450 0,494 0,335 0,339 0,310 0,442 0,204 0,401 0,254 0,315 Piso externo - - - - - - - 0,259 0,218 0,278 Esq. de madeira - porta 0,064 0,106 0,086 0,062 0,123 0,093 0,196 0,085 0,152 0,114 Esq. de madeira - janela 0,024 0,060 0,044 0,033 0,052 0,020 0,019 0,037 0,032 0,022 Pintura s/ esq. de madeira 0,177 0,331 0,260 0,189 0,349 - 0,431 0,246 - - Esq. metálica - porta - - - - - - - - - - Esq. metálica - janela 0,007 - - - - 0,018 0,019 - 0,051 0,023 Pintura s/ esq. metálica 0,014 - - - - - 0,038 - - - ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA 29,12 14,71 19,43 21,45 23,25 30,60 43,72 31,34 37,79 55,35



ANEXO - XII

EDIFICAÇÕES RESIDENCIAIS TÉRREAS - FAIXA A

NATUREZA DO SERVIÇO A-11 A-14 A-15 MÉDIA Ci Cobertura externa 1,111 1,105 1,183 1,281 1 Paredes 2,333 1,920 2,288 2,278 2 Revestimento externo 0,533 1,736 1,527 1,764 3 Pintura externa 0,533 1,736 1,527 1,686 4 Revestimento interno social 1,689 1,126 1,485 1,686 5 Revestimento interno serviço 0,935 0,959 0,742 0,962 6 Pintura interna 2,652 2,085 2,227 2,206 7 Revestimento forro social - - - Zero 8 Revestimento forro serviço - - - Zero 9 Pintura de forro - - - Zero 10 Piso social 0,521 0,468 0,549 0,498 11 Piso de serviço 0,325 0,387 0,269 0,348 12 Piso externo 0,146 0,165 - 0,082 13 Esq. de madeira - porta 0,113 0,060 0,120 0,196 14 Esq. de madeira - janela 0,029 0,059 0,043 0,036 15 Pintura s/ esq. de madeira 0,284 0,235 0,327 0,218 16 Esq. metálica - porta - - - Zero 17 Esq. metálica - janela 0,017 - 0,014 0,011 18 Pintura s/ esq. metálica 0,035 - - 0,007 19 ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA 27,33 27,17 39,47

Exemplo de calculo do valor orçado de uma edificação residencial tipo térrea pertencente à “FAIXA A”.

VERIFICAR DESENHO NA LEI ORIGINAL



TIPO RESIDENCIAL - ALVENARIA Nº 11

TIPO “A” II

1,95

6,10

1 - portas 2 - janelas ÁREA: 24,33m.

Vão

2 1 2

1

Entrada

4,0

0

1,5

0

5,5

0

Cozinha Dormitório

Banheiro



LEVANTAMENTO DE EDIFICAÇÕES

VALOR ORÇADO

RESIDENCIAL: ALVENARIA

TIPO A - Nº 11

CARACTERÍSTICA DA EDIFICAÇÃO UNIDADE PARCIAL TOTAL PREÇO IMPORTÂNCIA COBERTURA

Telha francesa m² 30,36 97,16 2.949,78

Telha paulista

Telha colonial

Telha vogatex

Laje

Cimento amianto

Telha canaleta

PAREDES

Taipo ou adobe

Placas pré-moldadas

Alvenaria (1/2 tijolo) m² 63,77 66,23 4.223,49

Concreto

Madeira

REVESTIMENTO INTERNO DE PAREDES

Emboço desempenado m² 14,58 25,15 366,69

Tijolo à vista

Grosso e fino

Pedras

Pastilhas

Nenhum

PINTURA EXTERNA PAREDES

Caiação m² 14,58 7,52 109,64

Têmpera

Látex

Látex sobre massa corrida

Óleo

Verniz

Nenhum

REVEST. INTERNO PAREDES (SOCIAL)

Emboço desempenado m² 45,81 22,43 1.029,76

Grosso e fino

Tijolo à vista

Lambris de madeira

Pedra, pastilha ou similar

Nenhum

REVEST. INTERNO PAREDES (SERVIÇO)

Cimento

Grosso e fino

Azulejo branco

Azulejo de cor

Azulejo decorado

Nenhum

Emboço desempenado m² 26,57 22,43 595,97

PINTURA INTERNA PAREDES

Caiação m² 72,47 4,91 355,83

Têmpera

Látex

Látex s/ massa corrida

Óleo

Verniz

Nenhum

REVESTIMENTO DE FORRO (SOCIAIS)

Emboço desempenado

Ripado xadrez



Grosso e fino s/ laje

Tabuas macho e fêmea

Eucatex simples

Estuque

Gesso

Eucatex decorado

Madeira compensada

Nenhum

REVESTIMENTO DE FORRO (SERVIÇO)

Ripado xadrez

Grosso e fino s/ laje

Tabuas macho e fêmea

Eucatex

Estuque

Madeira compensada

Nenhum

PINTURA DE FORRO

Caiação

Têmpera

Látex

Verniz

Óleo

Látex sobre massa corrida

Nenhum

PISOS (SOCIAIS)

Cimento liso m² 14,25 24,22 345,14

Tijolo comum

Cacos cerâmicos

Tacos

Ladrilho de cerâmica

Ladrilho hidráulico

Soalho

Pedra polida ou não

Granilite

Borracha

Vinílico

Cacos de mármore

Parquet

Mármore polido

Nenhum

PISOS (SERVIÇOS)

Cimento liso m² 8,88 24,22 215,07

Tijolo comum

Cacos cerâmicos




Granilite

Borracha

Vinílico

Cacos de mármore

Cerâmica esmaltada

Mármore polido

Soalho

Nenhum

PISOS INTERNOS

Cimento liso m² 4,00 24,22 96,88

Tijolo comum

Piso rústico de concreto

Cacos cerâmicos




Pedra tipo português

Granilite

Caco de mármore



Cerâmica esmaltada

Mármore polido

Nenhum

ESQ. DE MADEIRA (PORTAS)

Portas de pinho ou cedro 1 0,80 x 2,10 1,68 327,81

Portas de pinho ou cedro liso 1 0,70 x 2,00 1,40 327,81 1.009,65

Portas de jacarandá ou outras

Madeiras finas

ESQ. DE MADEIRA (JANELAS)

Janelas simples

Janelas guilhotinas com venezianas 1 0,80 x 1,00 0,80 320,00 256,00

Janelas tipo ideal ou de correr (veneziana e vidro)

Persiana de madeira

PINTURA S/ ESQ. (MADEIRA)

Óleo m² 7,76 31,60 245,22

Látex

Verniz

Esmalte

Têmpera

Nenhum

ESQ. METÁLICAS (PORTAS)

De ferro de correr

De ferro tipo comum

Alumínio de qualquer tipo

ESQ. METÁLICAS (JANELAS)

Ferro - basculante 1 0,60 x 0,80 0,48 306,40 147,07

Alumínio

PINTURA S/ ESQ. (METÁLICA)

Óleo 1 janela 0,96 37,58 36,08

Grafite

Esmalte

Nenhum

VALOR TOTAL ORÇADO 11.982,27

Cabe observar que o exemplo ora apresentado se refere no detalhe exclusivamente às casas térreas de alvenaria (FAIXA A, classificadas anteriormente), e o seu único objetivo é fornecer ao cliente os dados e a metodologia adotada para conhecimento e orientação.

Como pode ser observado, das tabelas apresentadas há efetivamente uma margem de erro que atinge um máximo de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor orçado. É necessário ressaltar que, na maioria dos casos, a margem de erro se situa na faixa de até, mais ou menos, 15% (quinze por cento).

Considera-se, para efeito de avaliação de imóveis edificados, tais resultados como muito bons, pois a referência de cálculo da margem de erro é um padrão bastante rigoroso, qual seja, absolutamente detalhado.

Pode-se concluir, pois, que a metodologia e a marcha de cálculo desenvolvido no modelo de avaliação aqui apresentado conduzem a valores de reprodução com excelente aproximação aos valores de orçamento detalhado, e que para fins de tributação podem ser considerados desprezíveis.

LEI Nº 2.291, DE 13 DE DEZEMBRO DE 1978. · MODELO DE AVALIAÇÃO DA ... VT = St x VM² - T x Fp x...

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