LAUDO DE AVALIAÇÃO · LAUDO DE AVALIAÇÃO -IMÓVEL COMERCIAL URBANO- ... Determinação do valor...
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LAUDO DE AVALIAÇÃO -IMÓVEL COMERCIAL URBANO-
ENDEREÇO
Imóvel situado na Rua Maxwell, nº 174, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ., onde funcionou o Esporte Clube Maxwell.
CONTRATANTE
Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro RIOPREVIDÊNCIA
Laudo Técnico de Avaliação – LTA 32-0319/2017 - NOVEMBRO/2017
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FOLHA RESUMO
Nº da Solicitação: O. S. NR: 021/2017
Solicitante: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
Interessado: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
Proprietário: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
Objetivo da Avaliação: Definição do Valor de Mercado para Venda e Aluguel do imóvel
Endereço do imóvel:
Logradouro: Rua Maxwell Nº: 174 Bairro: Vila Isabel
Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: 20.541-100
Métodos Utilizados:
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Valor de Mercado do Terreno –
Região da Tijuca;
Método do Custo de Reedição: valor das edificações e das benfeitorias;
Método Evolutivo: Terreno (método comparativo); Edificações e benfeitorias (método do
custo de Reedição); FC (Fator de Comercialização);
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Valor Locativo do Terreno;
Valor de Mercado do Imóvel para Venda:
R$ 17.292.000,00 (Dezessete milhões, duzentos e noventa e dois mil reais)
Valor de Mercado do Imóvel para Aluguel:
R$ 60.500,00/mês (Sessenta mil e quinhentos reais por mês)
Valor das partes constituintes do Imóvel:
Terreno: R$ 15.945.000,00 (Quinze milhões, novecentos e quarenta e cinco mil reais)
Edificações e Benfeitorias: R$ 1.026.000,00 (Um milhão e vinte e seis mil reais)
Fator de Comercialização: R$ 321.000,00 (Trezentos e vinte e um mil reais)
Classificação quanto à liquidez: Liquidez normal;
Graus de Fundamentação do Laudo: I;
Graus de Precisão do Laudo: I.
Rio de Janeiro, 29 de novembro de 2017.
L E M A Engenharia e Avaliações Ltda. Arymar Antônio de Andrade CREA-RJ 2009210021 – CNPJ 05.128.273/0001-30 CPF 138.320.188-91
Arq. Afonso Celso de O. Souza CREA-RJ 34.200-D
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LAUDO DE AVALIAÇÃO
1. Solicitante
Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
2. Interessado / Proprietário
Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
3. Finalidade
Alienação de Bens. Registros Contábeis: depreciação de imóveis.
4. Objetivo
Determinação do valor de mercado para venda e locação. Determinação das partes
constituintes do imóvel – terreno, edificação e valor total -, para fins de depreciação
contábil.
5. Objeto da Avaliação
Tipo do bem: Imóvel Comercial Urbano
Endereço: Rua Maxwell nº 174 Vila Isabel
Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: 20.541-100
Área do terreno: 4.699,55m² Edificações: 3.625,59m²
Imóvel: Imóvel comercial urbano edificado, localizado na Rua Maxwell, nº 174, meio de
quadra, delimitado pelos seguintes logradouros: Rua Maxwell, Rua Gonzaga Bastos, Avenida
Octacílio Negrão de Lima e o prolongamento da Rua Piza e Almeida. A área do terreno, assim
como suas dimensões, foram extraídas da certidão do RGI do imóvel. A área edificada foi
extraída do documento H. Cen. Croquis e Cad dos Imóveis da RIOPREVIDÊNCIA.
Ocupante do imóvel: No momento o imóvel está desocupado. Uma empresa especializada faz
a segurança do imóvel para evitar que a propriedade seja invadida. No imóvel funcionou o
conhecido ESPORTE CLUBE MAXWELL.
Observação: O imóvel foi vistoriado e fotografado normalmente, na presença do
segurança de plantão. Entretanto, como todo imóvel sem utilização, a falta de limpeza e
de manutenção acelera o processo de degradação do imóvel, como de fato foi
constatado.
6. Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes.
Existem fatores limitantes do terreno, quais sejam:
Decreto 6997/1987 – 18ª UEP – Unidade Espacial de Planejamento –
IX R.A. – Vila Isabel: Andaraí, Maracanã e Vila Isabel.
Classificação: ZRM – Zona Residencial Multifamiliar -; ZC – Zonas Comerciais;
Lote Mínimo: 125,00m²;
Testada mínima: 8,00m;
Afastamento frontal mínimo: 3,00m;
Demais Afastamentos: 2,50m;
Taxa de permeabilidade mínima: 15,00% da área do lote;
Edificação não afastada das divisas:
Altura Máxima: 11,00m;
Gabarito Máximo: 3 pavimentos;
Edificação afastada das divisas:
Altura máxima: 11,00m;
Gabarito máximo: 3 pavimentos;
IAT – Índice de Aproveitamento do Terreno: não fornecido para este caso;
Taxa de Ocupação: livre;
Vagas de Garagem: para ZC 1vaga para cada 30,00m²;
Não é obrigatório o PUC – pavimento de uso comum;
Subsolo garagem não é computado na ATE;
Lojas não estão sujeitas aos afastamentos laterais e de fundos, mas o frontal é obrigatório.
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Lei nº 6219 de 30/06/2017: A Lei de nº 6.219, promulgada em 30 de junho de 2017,
tomba, “por seu interesse histórico, social, esportivo e de lazer, a sede do Esporte Clube
Maxwell, localizada na Rua Maxwell, nº 174, no bairro de Vila Isabel” Vide texto abaixo.
7. Identificação e Caracterização do Bem Avaliando
Data da vistoria: 04/11/2016.
7.1) Caracterização da região
7.1.1) Caracterização Física
O imóvel está inserido na região da Vila Isabel, próximo do Supermercado Extra Boulevard, à
quadra do Salgueiro.
A Rua Maxwell fica entre o eixo da Rua Barão de Mesquita, de um lado, e da Teodoro da Silva
e Boulevard Vinte e Oito de Setembro, de outro lado.
7.1.2) Serviços / Infraestrutura
A região é dotada de toda infraestrutura que normalmente serve as áreas urbanas, qual
seja: rede de água, rede de gás canalizado, rede de energia elétrica (luz e força), rede de
telefonia fixa, sinal regular para telefonia móvel, TV a cabo, Internet Banda Larga, rede de
iluminação pública, redes de escoamento de esgoto e de águas pluviais, pavimentação
asfáltica com guias e sarjetas, transporte coletivo urbano rodoviário e ferroviário – metrô e
trem -, coleta de lixo, entrega postal.
7.2) Caracterização do imóvel avaliado
Trata-se de imóvel de uso exclusivamente comercial, destinado à prática de esportes como
basquete, vôlei, futsal e natação. O terreno é plano e tem 4.699,55m². As Edificações
dispõem de um ginásio com quadra poliesportiva e as benfeitorias dispõem de um conjunto
de piscinas. De acordo com a Certidão do Registro de Imóveis, lavrada no Cartório do
Registro de Imóveis do 10º Ofício, Matrícula n.º 45.392, está registrado em nome do
FUNDO ÚNICO DE PREVIDÊNCIA SOCIAL DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO -
RIOPREVIDÊNCIA.
O imóvel é conhecido como Esporte Clube Maxwell. A Lei de nº 6.219, promulgada em 30 de
junho de 2017, tomba, “por seu interesse histórico, social, esportivo e de lazer, a sede do
Esporte Clube Maxwell, localizada na Rua Maxwell, nº 174, no bairro de Vila Isabel”:
“Art. 1º - Fica tombada, por interesse histórico, social, esportivo e de lazer, a sede
do Esporte Clube Maxwell, localizada na Rua Maxwell, nº 174, no bairro de Vila
Isabel.
Art. 2º - Em virtude do tombamento efetuado por esta Lei, fica proibida a demolição
ou a descaracterização arquitetônica do imóvel, sendo obrigatória a aprovação do
órgão competente do Município em caso de necessidade de quaisquer intervenções
físicas no imóvel tombado.
Art. 3º - O Poder Executivo adotará os atos necessários à execução desta Lei.
Art. 4º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Câmara Municipal do Rio de Janeiro, 30 de junho de 2017.”
O imóvel foi edificado no entorno da quadra poliesportiva, que ocupa parte da frente e a
lateral esquerda do terreno. No térreo da frente fica o setor administrativo e o salão de
festas no superior. Na lateral esquerda fica uma galeria aberta. Mais ao fundo ficam as
edificações de apoio no térreo e no superior ficam um salão de festas, uma galeria aberta,
banheiros coletivos e duas salas.
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Entre a parte edificada e a lateral direita ficam as piscinas na parte da frente e outras
edificações de apoio em formato aproximadamente triangular, próximo aos fundos.
As edificações têm pé direito de 6,00m na parte da quadra e de 3,00m no restante. A
edificação foi construída com fundação direta, estrutura mista de concreto armado e
metálica, cobertura em arco, coberto com telhas onduladas de fibrocimento e telhas
translúcidas de fibra distribuídas em espaços regulares para iluminação natural, estrutura
metálica, paredes de alvenaria de tijolos assentes com argamassa.
Os demais revestimentos e acabamentos utilizados na edificação são os seguintes:
Piso de concreto, pintura de quadra poliesportiva, piso em caco de mármore nas quatro
laterais da mesma, iluminação com refletores e luminárias industriais a vapor de sódio.
Setor Administrativo – frente, térreo – piso em caco de mármore, paredes com emboço e
reboco, laje rebocada, portas de abrir de madeira, janelas de correr de alumínio com vidro,
pintura a látex PVA e iluminação fluorescente compacta.
Salão de festas – frente, superior – piso em caco de mármore no salão e na cozinha,
plurigoma e cerâmica nos banheiros coletivos; paredes com emboço e reboco no salão de
festas e paredes com azulejos até o teto na cozinha e nos banheiros; laje rebocada; portas
de abrir de madeira; janelas basculante de alumínio com vidro; pintura a látex PVA nas
paredes e tetos; iluminação fluorescente compacta.
Galeria aberta – lateral esquerda, superior – piso em granilite, paredes com emboço e
reboco, laje rebocada (parte) e telhas vãs, guarda corpo em grade metálica de ferro
galvanizado.
Cômodos de apoio – fundos, térreo – piso cimentado em geral e cerâmica nos banheiros e na
cozinha, paredes com emboço e reboco no geral e azulejo até o teto na cozinha e nos
banheiros, laje rebocada, portas de abrir de grade, janelas basculante de ferro com vidro no
geral e de alumínio com vidro na cozinha, paredes e tetos pintadas a látex PVA, iluminação
fluorescente compacta.
Cômodos de apoio – fundos, superior – piso cimentado no salão de festas, piso cerâmico nos
banheiros coletivos, piso em plurigoma no ambiente aberto, plurigoma e pavipiso nos dois
cômodos restantes; paredes com emboço e reboco no salão de festas, no ambiente aberto e
nos dois cômodos restantes, azulejos nos banheiros; telhas vãs no ambiente aberto e laje
rebocada no restante; portas de abrir de madeira; janelas de correr de alumínio com vidro no
salão de festas e no ambiente aberto e basculante de alumínio com vidro nos banheiros;
pintura a látex PVA nas paredes e tetos; iluminação fluorescente compacta.
Demais cômodos de apoio – lateral direita da quadra – piso cimentado, paredes com emboço
e reboco, laje rebocada, portas de abrir de madeira e de grade, janelas de correr e
basculante de ferro com vidro, pintura a látex PVA nas paredes e tetos, iluminação
fluorescente compacta.
Setor de piscinas a céu aberto:
Piscina infantil medindo 3,80m de comprimento, 2,20m de largura e 0,40m de profundidade,
revestida com azulejo;
Piscina juvenil medindo 7,60m de comprimento, 3,60m de largura e 1,20m de profundidade,
revestida com azulejo;
Piscina de Adultos medindo 12,80m de comprimento, 8,25m de largura e cerca de 1,50m de
profundidade média, revestida com azulejo;
Superfície retangular que circunda as três piscinas revestida com pedras São Tomé.
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8. Diagnóstico do Mercado
O município do Rio de Janeiro tem população superior a 6.300.000 habitantes. A região onde
se localiza o imóvel avaliado, Vila Isabel, bem próximo do Extra Boulevard e da Quadra do
Salgueiro, é uma região valorizada da cidade, em se tratando de qualidade de vida. É um
bairro de classe média e de classe média alta da Zona Norte do Rio de janeiro. Ficou
conhecido por ser um dos berços do samba no Brasil. Seu índice de qualidade de vida, no ano
de 2000, era de 0,901, o 27º melhor do Rio de Janeiro, dentre 126 bairros avaliados, sendo
considerado alto.
A valorização imobiliária do Rio de Janeiro, que crescia em altos percentuais nos últimos
anos, passou a ter crescimento inferior à inflação, desde a época das Olimpíadas e
ultimamente já vem apresentando crescimento negativo. Os efeitos da recessão fazem-se
sentir em todos os ramos, em todas as empresas, em todas as pessoas físicas e até mesmo
nas instituições governamentais. Os preços de aluguel já chegam a menos de 0,3% do valor
de venda. Os preços de venda dos imóveis vêm caindo em proporção menor que os aluguéis.
Não há mais como aumentar impostos que já são proibitivos, restando apenas a redução de
crédito e o aumento de juros como frenagem para forçar a volta da produção dos setores
importantes da economia do país.
A escassez de terrenos nesta localização e com estas dimensões dá a este imóvel uma
condição ímpar, reunindo pessoas físicas e jurídicas como uma enorme fatia de mercado
comprador. Por outro lado sua condição de imóvel tombado contrabalança com a anterior.
Considerando as condições do mercado e os atributos particulares do imóvel avaliado, este é
classificado como de LIQUIDEZ NORMAL.
9. Metodologia empregada
Métodos empregados:
A) Valor do Terreno - Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
O valor do terreno foi obtido com a utilização do “Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado”, com tratamento por Fatores, conforme recomenda a Norma Técnica da ABNT –
NBR 14.653, partes 1 e 2. Foi utilizado o software “INFER 32”. Esta opção tem uma
justificativa: o software não conseguiu fazer a regressão porque a área do terreno
avaliando é 6 vezes maior que a do terreno da amostragem que tem maior área. Esta foi a
razão pela qual optamos pela utilização do Tratamento por Fatores. Nestes casos, o ideal
seria a aplicação do método involutivo que tornou-se inviável devido ao tombamento do
imóvel pela Lei 6.219 de 30 de junho de 2017. Ou seja, o imóvel deixou de ter o potencial
que tinha, antes de ser tombado.
B) Valor do Custo de Reedição das Edificações – Método de Custo
Foi calculado o valor de novo das edificações e posteriormente depreciado em função do seu
desgaste e da sua vida útil consumida, conforme recomenda a NBR 14.653, parte 2, versão
de 2011. O processo de depreciação mostra que as edificações e benfeitorias já atingiram, na
prática, o valor das partes residuais, demandando recursos vultosos para sua restauração.
C) Valor do imóvel – Método Evolutivo
O valor do imóvel resultou da somatória do valor do terreno, das edificações e benfeitorias,
acrescidos do Fator de Comercialização obtido do mercado imobiliário, conforme recomenda a
NBR 14.653, parte 2, versão de 2011.
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D) Valor Locativo do Terreno: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
O valor Locativo do terreno foi obtido com a utilização do “Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado”, com tratamento Científico, por Inferência Estatística, conforme
recomenda a Norma Técnica da ABNT – NBR 14.653, partes 1 e 2.
A escolha de valor locativo do terreno é plenamente justificada por dois motivos: primeiro
porque não existem para alugar 6 clubes na Região da Tijuca, nem sequer 6 grandes
galpões; segundo porque todos os elementos de pesquisa têm algum tipo de edificação,
cujo valor está contemplado de alguma forma no valor do terreno e, tal como o imóvel
avaliando, precisam também de restauração.
Para o cálculo estatístico foi utilizado o programa “INFER-32”, com tratamento científico
por Inferência Estatística.
10. Pesquisa de Valores e Tratamento dos Dados
Período de pesquisa: de 04/11/2016 a 15/11/2016.
Tratamento dos Dados: INFER 32
A condução da pesquisa se deu da seguinte forma:
Universo da Pesquisa: Valor de Mercado: foi pesquisada a Região da Tijuca, composta do
bairro da Tijuca, Maracanã, Vila Isabel, Andaraí e Grajaú e a homogeneização da amostragem
contou com a utilização dos valores de Vo. Valor Locativo: neste caso foram utilizados os
valores de Vo, processados pelo próprio software, mas a pesquisa foi estendida a Rio
Comprido, Catumbi, Caju e Bonsucesso, por insuficiência de dados na região da Tijuca.
Justificamos este procedimento em razão da fragilidade de dados existentes para cálculo da
renda;
Tipos de Imóveis: Foram analisadas amostras anunciadas como terrenos para venda e
locação, embora contenham sempre algum tipo de edificação, cujo valor, obviamente, está
contemplado de alguma forma no valor de venda ou de aluguel do terreno;
Tipos de Valores: O objetivo da pesquisa foi a obtenção de valores globais e unitários para
compra e venda e também para locação.
Informações sobre os dados de pesquisa: Foram mantidos os dados informativos das
características dos imóveis apresentadas pelo anunciante, retirando-se apenas os dados
repetidos e termos enfáticos que não acrescentam nada na caracterização da amostra. Os
agentes de mercado foram consultados para informar o endereço completo e confirmar as
demais informações de seus anúncios.
Documentação Fotográfica: para cada amostra foram inseridas duas imagens – fotos ou
foto e mapa – capazes de auxiliar na identificação da amostra, ensejando melhor avaliação
do perfil da amostra de mercado.
Modelo Estatístico – Venda e Locação:
O valor de mercado para venda de terrenos comerciais foi obtido através do Tratamento por
Fatores, via homogeneização dos dados de mercado, com 11 elementos de terrenos
realmente utilizados. Já o valor locativo do terreno foi obtido por Tratamento Científico, via
Inferência Estatística, tendo utilizado 9 (nove) elementos de terrenos para locação
comercial, coletados e efetivamente utilizados, atendendo os preceitos da NBR 14.653-2 de
2011, tendo sido consideradas as seguintes variáveis:
Variável Dependente: Valor unitário em reais por metro quadrado (R$/m²);
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Variáveis Independentes:
Fonte: Deságio da amostra para desconto da margem de negociação:
a) Valor de Mercado: No tratamento por Fatores foi utilizada como variável numérica,
tendo reduzido o valor da margem de negociação.
b) Valor Locativo: Variável dicotômica recusada pelo software INFER-32. Neste caso
adotou-se o critério de aplicar o desconto da margem de negociação após a obtenção
do valor locativo do terreno.
Área: Adequação do valor da amostra por diferença de área:
a) Valor de Mercado: No Tratamento por fatores foi utilizado o fator de área assim
calculado: para diferenças superiores a 30% entre a área da amostra e a área do
terreno avaliando aplicou-se o seguinte modelo: Raiz 8ª da (área da amostra / área
do avaliando).
b) Valor Locativo: No Tratamento Científico: Variável Numérica, tendo sido utilizada a
área da amostra e comparada à área do imóvel avaliando para adequação do seu
valor por diferença de área. A relação entre a amostra e o avaliando foi processada
pelo próprio software.
Local: Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando:
a) Valor de Mercado: Em ambos os casos foi utilizado o Vo da prefeitura: No
Tratamento por Fatores, o fator de homogeneização por local foi obtido da relação:
(VoAVALIANDO / VoAMOSTRA).
b) Valor Locativo: No Tratamento Científico: variável numérica aplicada através do
Vo da prefeitura. A relação entre o Vo do avaliando e da amostra foi processada
pelo próprio software.
Número de Dados de mercado utilizados:
Terrenos para compra e venda: 11 elementos efetivamente utilizados;
Terrenos para locação: 9 elementos efetivamente utilizados.
11. Especificação da Avaliação
O presente trabalho foi desenvolvido com tratamento estatístico científico, através de
processo de Inferência Estatística, e os resultados enquadrados nos seguintes níveis de
fundamentação e precisão:
A avaliação do Valor de Mercado de Lojas foi efetuada por Inferência Estatística e resultou no
GRAU III em nível de precisão.
A avaliação do Valor de Mercado do terreno avaliando foi efetuada por Tratamento por
Fatores e resultou em GRAU II de Fundamentação e GRAU III de precisão.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – TRATAMENTO POR FATORES
Item Descrição GRAU
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando X
2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados X
3 Identificação dos dados de mercado X
4 Intervalo admissível para o conjunto de fatores
X
TOTAL 11
ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – TRATAMENTO P/FATORES
GRAUS III II I
Pontos Mínimos X
Itens Obrigatórios
X
Enquadramento
X
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GRAU DE PRECISÃO - REGRESSÃO LINEAR E TRATAMENTO POR FATORES
DESCRIÇÃO GRAUS
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central
≤30% ≤40% ≤50%
Terrenos: (3.380,09 – 2.525,19)/2.952,64 29%
A avaliação do Valor de Custo das Edificações foi efetuada pelo método da Quantificação de
Custo de Benfeitorias e resultou no GRAU II de Fundamentação.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO DE BENFEITORIAS
Item Descrição GRAU
III II I
1 Estimativa do custo direto – CUB - SINDUSCON
X
2 BDI - Calculado X
3 Depreciação física – Eng. Hélio de Caires
X
TOTAL 7
ENQUADRAMENTO DO LAUDO - FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO DE CUSTO
GRAUS III II I
Pontos Mínimos X
Itens Obrigatórios no Grau correspondente
X
TOTAL X
A avaliação do Valor de Mercado do Imóvel pelo Método Evolutivo, que é uma conjugação do
Método Comparativo (valor do terreno) com o Método de Custo (valor das edificações e
benfeitorias), acrescidos do Fator de Comercialização, resultou no GRAU II de
Fundamentação.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – MÉTODO EVOLUTIVO
Item Descrição GRAU
III II I
1 Estimativa do valor do terreno – método comparativo
X
2 Estimativa dos custos de reedição – método de custo
X
3 Fator de Comercialização – inferido em mercado semelhante X
TOTAL 7
ENQUADRAMENTO DE FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO EVOLUTIVO
GRAUS III II I
Pontos Mínimos
X
Itens Obrigatórios no Grau correspondente
X
TOTAL X
A avaliação do valor locativo do terreno foi efetuada pelo Tratamento Científico e resultou no
GRAU II de Fundamentação e GRAU I de precisão.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - REGRESSÃO LINEAR – Valor Locativo
Item Descrição Pontos GRAU
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando 3 X
2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados 2
X
3 Identificação dos dados de mercado 2
X
4 Extrapolação 3 X
5 Nível de significância a (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)
3 10% 20% 30%
6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor
3 1% 2% 5%
TOTAL 16
ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO PARA REGRESSÃO LINEAR
GRAUS Pontos III II I
Pontos Mínimos 14 X
Itens Obrigatórios
X
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GRAU DE PRECISÃO PARA REGRESSÃO LINEAR E TRATAMENTO POR FATORES
DESCRIÇÃO GRAUS
III II I
Amplitude do intervalo de confiança até 100% em torno da estimativa de tendência central, em virtude da grande oscilação do mercado
≤30% ≤40% ≤100%
Terreno: (15,04 – 6,18)/9,64
92%
12. Resultado da Avaliação e Data de Referência
Valor de mercado para venda (alienação):
R$ 17.292.000,00 (Dezessete milhões, duzentos e noventa e dois mil reais).
Valor de mercado para locação:
R$ 60.500,00/mês (Sessenta mil e quinhentos reais por mês) – renda: 0,35% - normal.
Os valores expressos acima foram obtidos em concordância com a liquidez do mercado
local, na presente data, obedecendo aos atributos particulares do imóvel, suas
características físicas, sua localização e a oferta de imóveis assemelhados no mercado
imobiliário.
13. Ressalvas e Fatores Limitantes
No desenvolvimento do presente trabalho não foram observadas informações
complementares importantes.
14. Profissional Responsável
Nada mais tendo a acrescentar, o presente laudo é encerrado com 09 (nove) folhas
impressas, sendo a última assinada e as demais rubricadas, além de seus anexos.
Rio de Janeiro, 29 de novembro de 2017
L E M A Engenharia e Avaliações Ltda. Arymar Antônio de Andrade CREA-RJ 2009210021 – CNPJ 05.128.273/0001-30 CPF 138.320.188-91
Arq. Afonso Celso de O. Souza CREA-RJ 34.200-D
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ANEXO I – DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA
RUA MAXWELL – SENTIDO CENTRO RUA MAXWELL – SENTIDOANDARAÍ
VISTA FRONTAL DO CLUBE MAXWELL VISTA DA QUADRA POLIESPORTIVA
SALÃO DE FESTAS – PAV. SUPERIOR FRONTAL GALERIA LATERAL ABERTA
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SALÃO DE FESTAS – PAV. SUPERIOR FUNDOS GALERIA ABERTA – PAV. SUPERIOR FUNDOS
DETALHES DE ESTRUTURA E ACABAMENTO SETOR DE PISCINAS
SETOR DE PISCINAS SETOR DE PISCINAS
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ANEXO IV – IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS
LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS DE VENDA DE TERRENOS
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ANEXO V – AMOSTRAS DE TERRENOS PARA VENDA
1 - Terreno à Venda na Rua Barão de Mesquita, 632 - Tijuca, Rio de Janeiro - RJ Valor de venda: R$ 660.000,00 – Área: 290,00m² - V. Unit.: R$ 2.275,86/m²
Rio de Janeiro - Terreno Padrão - Tijuca Conforto, tranquilidade e segurança em Terreno amplo de localização privilegiada colado a Rua Uruguai e todo o comércio da área, além de condução de fácil acesso para qualquer lugar e bairros adjacentes. Agende sua visita agora mesmo conosco. - Atual. 15-11-2017
MORADA MIX IMOBILIÁRIA - (21) 3281-5494 / (21) 96761-7751 https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-tijuca-zona-norte-rio-de-janeiro-290m2-venda-RS660000-id-86056776/?__vt=prefetch:c&utm_referrer=https%3A%2F%2Fwww.google.com.br%2F
2 - Terreno à Venda na Rua Natalina, 17, Tijuca, Rio de Janeiro - RJ
Valor de venda: R$ 800.000,00 – Área: 261,00m² - V. Unit.: R$ 3.065,13/m²
16
Tijuca | Terreno
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ANEXO VI – TRATAMENTO DOS DADOS DE TERRENO
Considerações e Justificativas:
Tratamento utilizado: A princípio testamos os cálculos pelo Tratamento Científico, mas
verificamos que o tratamento não foi eficiente, pois não tem como tratar mais do que duas
variáveis independentes. Acresce que uma das amostras teve de ser eliminada, ficando
inviável a utilização do Tratamento Científico. Por estas razões optamos pela utilização do
Tratamento por Fatores.
Quando utilizamos o Tratamento por Fatores no INFER 32, precisamos lançar os fatores já
calculados, por isso vamos apresentar os cálculos antes do Tratamento por Fatores:
Fator de Fonte: relação: amostra/avaliando. As amostras em oferta têm o valor de 0,90. O
avaliando tem sempre o valor de 1,00. Portanto, o valor do fator de fonte é 0,90, que vai
gerar 10% de desconto da margem de negociação.
Fator de área: relação: amostra/avaliando, para resultados até 30% para mais ou para
menos, calcula-se a raiz 4ª da relação. Se a diferença for superior, para mais ou para menos,
calcula-se a raiz 8ª da relação:
1 - 290,00/4.699,55 = 8√0,0617 = 0,71;
2 – 261,00/4.699,55 = 8√0,0553 = 0,70;
3 - 772,00/4.699,55 = 8√0,1643 = 0,80;
4 – 460,00/4.699,55 = 8√0,0979 = 0,75;
5 – 480,00/4.699,55 = 8√0,1021 = 0,75;
6 – 173,83/4.699,55 = 8√0,0370 = 0,66;
7 – 370,00/4.699,55 = 8√0,0787 = 0,73;
8 – 738,00/4.699,55 = 8√0,1570 = 0,79;
9 – 300,00/4.699,55 = 8√0,0638 = 0,71;
10 – 646,00/4.699,55 = 8√0,1375 = 0,78;
11 – 384,00/4.699,55 = 8√0,0817 = 0,73.
Fator de Local: relação: V0-avaliando/V0-amostra:
1 - 39.733,99 / 39.733,99 = 1,00;
2 - 39.733,99 / 26.489,28 = 1,50;
3 - 39.733,99 / 40.206,95 = 0,99;
4 - 39.733,99 / 26.489,28 = 1,50;
5 - 39.733,99 / 35.319,04 = 1,13;
6 - 39.733,99 / 57.393,55 = 0,68;
7 - 39.733,99 / 44.148,88 = 0,90;
8 - 39.733,99 / 30.021,18 = 1,32;
9 - 39.733,99 / 39.733,99 = 1,00;
10 - 39.733,99 / 35.319,04 = 1,13;
11 - 39.733,99 / 39.733,99 = 1,00.
Amostras
Nº Am. V. Unitário Fonte Local Área Valor Homog.
1 2.275,86 0,90 1,00 0,71 1.454,27
2 3.065,13 0,90 1,50 0,70 2.896,55
3 3.238,34 0,90 0,99 0,80 2.308,29
4 4.345,65 0,90 1,50 0,75 4.399,97
5 4.583,33 0,90 1,13 0,75 3.495,93
6 4.889,83 0,90 0,69 0,66 2.004,15
7 5.135,14 0,90 0,90 0,73 3.036,41
8 5.352,30 0,90 1,32 0,79 5.023,24
9 5.500,00 0,90 1,00 0,71 3.514,50
10 6.191,95 0,90 1,13 0,78 4.911,83
11 6.510,42 0,90 1,00 0,73 4.277,35
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Descrição das Variáveis
Valor a avaliar: • Valor Homog.: Produto do valor unitário pelos fatores de homogeneização. Valores e coeficientes de homogeneização : • V. Unitário : Valor unitário em reais por metro quadrado. • Fonte : Deságio da amostra para desconto da margem de negociação. • Local : Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando - Vo. • Área : Adequação do valor da amostra por diferença de área.
Estatísticas Básicas
Nº de elementos da amostra : 11
Nº de graus de liberdade : 10
Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação
Valor Homog. 3392,95 1184,2187 34,90%
Número mínimo de amostragens : 6.
Dispersão em Torno da Média
Estatísticas Gerais
Número de elementos .............. : 11 Graus de liberdade ................... : 10 Valor médio ............................. : 3392,9536 Mediana .................................. : 3461,8156
Moda ...................................... : 4428,4116 Variância ................................ : 1,2748x106
Desvio padrão .......................... : 1129,1082 Desvio médio ........................... : 957,2905 Variância (não tendenciosa) ...... : 1,4023x106 Desvio padrão (não tend.) ......... : 1184,2187
Coef. de variação ..................... : 34,90% Valor mínimo ........................... : 1454,2700 Valor máximo .......................... : 5023,2400 Amplitude ............................... : 3568,9700 Número de classes .................. : 4 Intervalo de classes ................. : 892,2425
Sob o aspecto do coeficiente de variação, a amostra é considerada razoável.
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Momentos Centrais
Momento central de 1ª ordem : 3392,9536 Momento central de 2ª ordem : 1,2748x106 Momento central de 3ª ordem : -1,6873x108
Momento central de 4ª ordem : -1,5339x107
Coeficiente Amostral Normal t de Student
Assimetria -0,1172 0 0
Curtose -3,0000 0 Indefinido
Distribuição assimétrica à esquerda e platicúrtica.
Intervalos de Classes
Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média
1 1454,2700 2346,5125 3 27,27 1922,2366
2 2346,5125 3238,7550 2 18,18 2966,4800
3 3238,7550 4130,9975 2 18,18 3505,2150
4 4130,9975 5023,2400 4 36,36 4653,0975
Histograma
Ogiva de Frequências
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Amostragens eliminadas
Todas as amostragens foram utilizadas.
Amostragens a serem saneadas
Critério de saneamento :
Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média. Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo.
Gráfico de Representação do Saneamento
Teste de Kolmogorov-Smirnov
Amostra Desvio F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita
1 1454,2700 0,0508 0,0909 0,0508 0,0401
6 2004,1500 0,1204 0,1818 0,0295 0,0613
3 2308,2900 0,1799 0,2727 1,9668x10-3 0,0928
2 2896,5500 0,338 0,3636 0,0648 0,0260
7 3036,4100 0,382 0,4545 0,0180 0,0728
5 3495,9300 0,535 0,5455 0,0801 0,0108
9 3514,5000 0,541 0,6364 4,5794x10-3 0,0954
11 4277,3500 0,772 0,7273 0,1360 0,0451
4 4399,9700 0,802 0,8182 0,0751 0,0157
10 4911,8300 0,900 0,9091 0,0820 8,9074x10-3
8 5023,2400 0,916 1,0000 6,6029x10-3 0,0843
Maior diferença obtida: 0,1360 / Valor crítico: 0,4680 (para o nível de significância de 1 %)
Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 1 %, aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade.
Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando
é realizado sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.
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Gráfico de Kolmogorov-Smirnov
Teste de Sequências/Sinais Número de elementos positivos.....: 6 Número de elementos negativos....: 5 Número de sequências..................: 4 Média da distribuição de sinais.......: 5,5 Desvio padrão .............................: 1,658
Teste de Sequências (desvios em torno da média) :
Limite inferior: -1,2539 / Limite superior: -1,8954 Intervalo para a normalidade: [-2,3268 , 2,3268] (para o nível de significância de 1%)
Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos desvios.
Teste de Sinais (desvios em torno da média)
Valor z (calculado): 0,3015 / Valor z (crítico): 2,3268 (para o nível de significância de 1%) Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição
dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss).
Reta de Normalidade
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Formação dos Valores
Valor Unitário do Terreno = R$ 3.392,95/m²
Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:
Mínimo: R$ 2.903,01/m² / Máximo: R$ 3.882,90/m²
Para uma Área de 4.699,55 m², teremos:
Valor obtido = R$ 15.945.355,26 Valor mínimo = R$ 13.642.831,40 Valor máximo = R$ 18.247.879,12
A aplicação da metodologia estabelecida e os cálculos acima efetuados indicam que o valor unitário do terreno, em novembro de 2017, é de: R$ 3.392,95/m². Daí decorre
que o valor do terreno é de R$ 3.392,95/m² x 4.699,55m² ≈ R$ 15.945.000,00
Grau de Precisão: (3.882,90 – 2.903,01)/3.392,95 = 29% < 30%
GRAU III
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ANEXO VII – VALOR DAS EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS
1) Edificações e Benfeitorias: Método de Custo: Para obter o valor das edificações e
benfeitorias foi utilizado o “Método de Custo”, baseado da reedição das edificações e
benfeitorias e posterior depreciação, de acordo com a norma:
C = {Sinduscon + OE + OI + (OFe – OFd)}*(1+A)*(1+F)*(1+L), para
Sinduscon: CUB de outubro de 2017 CSL8-N;
OE: elevadores = 0,00;
OI: instalações especiais = 0,00;
OFe: fundações especiais = 0,00;
OFd: fundação direta = contida no CUB;
A: custo da administração da obra: BDI calculado;
F: Custo Financeiro da Construção: BDI calculado;
L: lucro do incorporador: BDI calculado.
A depreciação da edificação foi efetuada com base no sistema de depreciação de Eng.
Hélio de Caires – “Novos Tratamentos Matemáticos em Temas de Engenharia de
Avaliações”.
Cálculo do valor depreciado das edificações
As edificações foram depreciadas pelo sistema de depreciação de Hélio de Caires. Parte-se da
verificação do regime de manutenção (μ) e da carga de trabalho (τ), que são os coeficientes
do desgaste aos quais o bem está submetido. Através deles define-se o desgaste do bem,
cujo ponto central é dado pela manutenção normal = 10 e trabalho normal = 10, que
resultam na função desgaste Ø(μ,τ) normal = 1,00, função que não acelera nem freia a
depreciação.
Verifica-se, então, a vida útil consumida do bem, onde t = idade real ou aparente e T=Vida
Útil Nominal, para fazer a relação que resulta na vida útil consumida: t/T.
A função desgaste – Ø.t/T – é exatamente a conjugação do desgaste com a vida útil
consumida e com ela obtém-se a função depreciação – D(t) – podendo-se então utilizar o
modelo matemático para depreciar o bem:
VM = [(1-r).D(t) + r].VN, onde
VM : valor de mercado;
r : valor das partes residuais – para edificações = 0,20 ou 20%;
D(t): função depreciação do desgaste em função do tempo;
VN : Valor de Novo da Edificação.
A seguir apresentamos um quadro resumo do valor de novo e outro da depreciação das
edificações:
Galpão e construções auxiliares - GI
Serviços Área - m² Unit. - R$/m² Total - R$
Construção tipo GI 3.625,59 799,58 2.898.949,25
Fundações Especiais - 10% x GI 0,10 2.898.949,25 289.894,93
Impostos, taxas e emolumentos cartoriais - 5% x GI 0,05 2.898.949,25 144.947,46
Projetos arquit., estrut., instal., especiais - 5% x GI 0,05 2.898.949,25 144.947,46
Benefício e Despesas Indiretas 0,25294 3.478.739,10 879.912,27
TOTAL 4.358.651,37
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Piscina Infantil
Serviços Área - m² Unit. - R$/m² Total - R$
Piscina Infantil: 3,80x2,20x0,40m - Volume de concreto em m³ 1,32 1.477,56 1.950,38
Fundações Especiais - 10% x Concreto 0,10 1.950,38 195,04
Revest. com azulejo: (3,80x2,20) + (3,80+3,80+2,20+2,20)x0,40 13,16 165,75 2.181,27
Impostos, taxas e emolumentos cartoriais - 5% 0,05 1.950,38 97,52
Projetos arquit., estrut., instal., especiais - 5% 0,05 1.950,38 97,52
Benefício e Despesas Indiretas 2.145,42 0,25294 542,66
TOTAL 5.064,39
Piscina Juvenil
Serviços Área - m² Unit. - R$/m² Total - R$
Vol. concreto: [(7,6x3,6)+(7,6+7,6+3,6+3,6)x1,2]x0,15m 8,14 1.477,56 12.027,34
Fundações Especiais - 10% x Concreto 0,10 12.027,34 1.202,73
Revest. com azulejo: (7,60x3,90) + (7,60+7,60+3,60+3,60)x1,20 54,24 165,75 8.990,28
Impostos, taxas e emolumentos cartoriais - 5% 0,05 12.027,34 601,37
Projetos arquit., estrut., instal., especiais - 5% 0,05 12.027,34 601,37
Benefício e Despesas Indiretas 13.230,07 0,25294 3.346,41
TOTAL 26.769,50
Piscina Adulto
Serviços Área - m² Unit. - R$/m² Total - R$
Vol. concreto: [(12,8x8,25)+(12,8+12,8+8,25+8,25)x1,5]x0,15m 25,31 1.477,56 37.397,04
Fundações Especiais - 10% x Concreto 0,10 37.397,04 3.739,70
Revest. com azulejo: (12,8x8,25) + (12,8+12,8+8,25+8,25)x1,50 168,75 165,75 27.970,31
Impostos, taxas e emolumentos cartoriais - 5% 0,05 69.107,06 3.455,35
Projetos arquit., estrut., instal., especiais - 5% 0,05 69.107,06 3.455,35
Benefício e Despesas Indiretas 76.017,77 0,25294 19.227,93
TOTAL 95.245,70
DEMONSTRATIVO DO CÁLCULO DO BDI – Benefícios e Despesas Indiretas
1 – Despesas Indiretas – DI 2,83
1.1 - Administração Central 2,83
1.1.1 – Pessoal 2,405
1.1.2 - Gastos Gerais 0,424
2 – Despesas Legais – DL 7,93
7,93
2.1 - PIS - Programa de Integração Social 0,65
2.2 - FINSOCIAL (Financiamento da Seguridade Social) 1,08
2.3 - ISS (imposto sobre serviço) 2,00
2.4 – COFINS 3,00
2.5 - IR (lucro real) 1,20
3 - Lucro Bruto 10,00
4 - Soma das Parcelas do BDI 20,76
Cálculo: BDI = {1+(DI/100) ÷ 1- [(DL+LB) / 100]} – 1 x 100 = 25,294%
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CÁLCULO DO VALOR DAS EDIFICAÇÕES
N.º Descrição Área V. Novo V. Atual V.U.R.
m2 R$ R$ anos
1 Edificação tipo Galpão 3.625,59 4.358.651,37 963.157,35 13
TOTAL 3.625,59 4.358.651,37 963.157,35
CÁLCULO DO VALOR DAS BENFEITORIAS
N.º Descrição Área V. Novo V. Atual V.U.R.
m2 R$ R$ anos
1 Piscina Infantil 8,36 5.064,39 1.119,11 7
2 Piscina Juvenil 27,36 26.769,50 5.915,42 7
3 Piscina Adulto 105,60 95.245,70 21.047,01 7
4 Pav. c/Pedra São Tomé 290,00 37.755,10 8.342,97 7
5 Pav. Em concreto 1.000,00 84.670,00 19.710,04 7
6 Muros com 3,00m de altura 133,70 31.606,68 6.984,32 7
TOTAL 281.111,37 63.118,87
2)Fator de Comercialização: FC = VI / (VT+CB), onde
FC: fator de comercialização, para FC < 1 > FC;
VI: Valor do imóvel obtido pelo método comparativo direto de dados de mercado.
VT: valor do terreno (a ser obtido por evolução);
CB: custo da edificação -explanado em 1) -.
Observação: O FC foi estimado de acordo com a curva de crescimento do valor dos
imóveis do mercado imobiliário do Rio de Janeiro, nos últimos 5 anos, que fica no entorno
de +1,89%. Fonte FIPE-ZAP.
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ANEXO VIII – VALOR DO IMÓVEL – MÉTODO EVOLUTIVO
O valor do terreno foi obtido através do método comparativo em, em novembro de 2017, é
de:
≈ R$ 15.945.000,00.
O valor das edificações foi calculado pelo custo de reedição, para novembro de 2017, em:
≈ R$ 963.000,00.
O valor das benfeitorias foi calculado pelo custo de reedição, para novembro de 2017, em:
≈ R$ 63.000,00.
O valor total do imóvel obtido pelo método evolutivo é dado pelo valor do terreno, acrescido
do valor das edificações e benfeitorias e, também, do fator de comercialização. Portanto, o
valor total do imóvel, em novembro de 2017, é de:
(R$ 15.945.000,00 + R$ 963.000,00 + R$ 63.000,00) x 1,0189 ≈ R$ 17.292.000,00
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ANEXO IX – VALOR LOCATIVO – LOCAÇÃO DAS AMOSTRAS
LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS DE TERRENOS PARA ALUGAR
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ANEXO X – AMOSTRAS DE TERRENOS PARA ALUGAR
1 – Terreno para alugar na Rua Santa Luiza, 60, Maracanã, Rio de janeiro, RJ Aluguel: R$ 5.000,00/mês – Área: 203,00m² - V. Unit.: R$ 24,63/m²/mês
Descrição
estudamos a possibilidade de permuta do seu imóvel! próximo a praça niterói vendo ou alugo terreno
203m2 frente 5,5x37 fundos bom também para estacionamento. .obs: casa em ruínas e não é
tombada. para locação existe negociação para carência estendida para obras. fb13. características:
características do imóvel: estuda permuta, muros e grades - características das áreas comuns: esgoto
FAMÍLIA BACELLAR ASSESSORIA IMOBILIÁRIA – (21) 3577.8001 / 3577.8002
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janeiro+rj+RS430000/ID-15445974/?paginaoferta=1
2 – Terreno p/alugar na Rua Torres Homem, entre 440 e 458, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ
Aluguel: R$ 6.000,00/mês – Área: 360,00m² - V. Unit.: R$ 16,67/m²/mês
Descrição Ótima localização, com aproximadamente 9 m de frente por 40 de fundos. Licenciamento por conta do interessado. Prazo de locação por até 36 meses. GESTÃO PATRIMONIAL – (21) 2541.9748
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3 – Terreno p/alugar, Av. Paulo de Frontin, entre 713 e 783, Rio Comprido, Rio de Janeiro, RJ
Aluguel: R$ 7.000,00/mês – Área: 600,00m² - V. Unit.: R$ 11,67/m²/mês
Descrição Alugo terreno 600M, ótima localização ideal para vários negócios. Saída para AV. Paulo de Frontin e Rua Santa Alexandrina. Terreno todo no cimento, pequeno escritório/ cozinha com banheiro + 2 banheiros externos. EMMANOEL – (21) 98404.2662
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4 - Terreno para alugar na Rua Itapiru, 501 - Catumbi, Rio de Janeiro - RJ
Aluguel: R$ 10.000,00/mês – Área: 1.559,00m² - V. Unit.: R$ 6,41/m²/mês
Terreno para Desenvolvimento - Rua Itapiru Terreno de 1.559m² na Rua Itapiru, em frente a Mercado, ônibus para diversas localidades. Aproximadamente 110m de profundidade. Terreno em ZE3 - Santa Tereza, IAT de 2,5. Oportunidade
para desenvolvimento de MCMV ou Locação para estacionamento, Lava-jato, etc. Proprietário aceita
Locação e Venda. Em caso de venda, estuda permuta. Leonardo Coragem CRECI-RJ 069010. Características: Perto de vias de acesso LEONARDO ALCÂNTARA CORAGEM - (21) 98129-1000 / 98120-8129 https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-catumbi-zona-central-rio-de-janeiro-1559m2-venda-RS2200000-id-81411849/?__vt=prefetch:c&utm_referrer=https%3A%2F%2Fwww.google.com.br%2F
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5 - Terreno para alugar na Rua Francisco Graça com Potengi, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Aluguel: R$ 40.000,00/mês – Área: 8.800 m² - V. Unit.: R$ 4,55/m²/mês
Descrição
Tijuca - Alugo ou vendo terreno com 8.800 m2 próximo a Saens Pena e Rua Conde de Bonfim, no quarteirão delimitado pelos seguintes logradouros: Rua Bom Pastor, Rua General Roca, Rua Francisco Graça e Rua Potengi. O terreno fica na esquina da Rua Potengi com a Rua Francisco Graça.Tem projeto para duas torres com 8 pavimentos. Em caso de locação esta área é ideal para guarda de frota, equipamentos em geral e estacionamento.
LÓGICA CORRETORA DE IMÓVEIS -.(21) 7731.1328 / 2221.3570 http://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-na-tijuca-com-8.800-m2-2929941740.html
6 - TERRENO p/alugar na R. Carlos Seidl, esquina de R. Carlos Seixas, Caju, Rio de Janeiro, RJ
Aluguel: R$ 47.000,00/mês – Área: 13.500,00m² - V. Unit.: R$ 3,48/m²/mês
Descrição Alugo no Cajú - RJ, área comercial (terreno) em localização estratégica, com 13.500m², com possibilidade de montar excelente galpão, conta com piso reforçado para movimentação de carga
pesada e área administrativa. Colado ao porto do Rio de Janeiro, Centro da Cidade, Av. Brasil, Zona Norte, Zona Sul, Baixada Fliminense, Zona Oeste, acesso rápido e fácil a todo RJ.
ALEX COUTINHO IMÓVEIS – (21) 4107554521 / 964179902 http://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-em-rio-de-janeiro-caju-2931678046.html
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7 - Terreno p/alugar na Av. Paris, 315, Bonsucesso, Rio de Janeiro, RJ
Aluguel: R$ 5.000,00/mês – Área: 530,00m² - V. Unit.: R$ 9,43/m²/mês
Descrição Bonsucesso - Av. Paris (localização maravilhosa) alugo excelente terreno (frente de rua) medindo 10 x 53, terreno todo plano, com muro e portão para entrada de caminhão.
ALEX COUTINHO IMÓVEIS – (21) 4107554521 / 964179902 http://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-em-rio-de-janeiro-bonsucesso-2933047698.html
8 – Terreno para alugar na Boulevard 28 de Setembro, 412, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ. Aluguel: R$ 8.000,00/mês – Área: 238,00m² - V. Unit.: R$ 33,61/m²/mês
Aluguel: R$ 8.000,00/mês. Terreno 238m², na Av.28 de Setembro, 412, quase na Praça Barão de Drumond, Vila Isabel. Área Total = 238m², Fachada = 9m, Contrato = 5 anos.
DRB (21) 2502-3016 - Jorge (21) 97119-9396 http://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/terrenos/terreno-238m-vila-isabel-av-28-de-setembro-363642221
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9 – Terreno para alugar na Rua Prefeito Júlio de Moraes Coutinho, Caju, Rio de Janeiro, RJ
Aluguel: R$ 160.000,00/mês - Área: 14.000,00m² - V. Unit.: R$ 11,43/m²/mês
Descrição Terreno para venda ou locação. End. Rua Prefeito Júlio de Moraes Coutinho, área 2, Caju, Rio de Janeiro, RJ. Faz divisa com a Linha Vermelha, na altura da Polimix. Terreno com 14.000m², com 90 vagas de estacionamento. Piso compactado
FEDERAL REALTY CONSULTORIA – (21) 97453-8627 http://www.imovelweb.com.br/propriedades/aluguel-terreno-caju-zona-norte-rj-2932997079.html?utm_source=Mitula&utm_medium=CPC&utm_campaign=Mitula&ocultarDato
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ANEXO XI – TRATAMENTO DOS DADOS TERRENOS P/ALUGAR
Amostra
Nº Am. V. Unitário Área Local
1 3,48 13.500,00 6.357,34
2 4,55 8.800,00 4.414,78
3 6,41 1.559,00 4.768,01
4 9,43 530,00 7.301,07
5 11,43 14.000,00 6.357,34
6 11,67 600,00 6.357,34
7 16,67 360,00 20.749,90
8 24,63 203,00 26.489,28
9 33,61 238,00 66.223,36
Descrição das Variáveis
Variável Dependente : • V. Unitário: Valor unitário em reais por metro quadrado. Variáveis Independentes : • Área : Adequação do valor da amostra por diferença de área. • Local : Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando.
Estatísticas Básicas
Nº de elementos da amostra : 9 Nº de variáveis independentes : 2 Nº de graus de liberdade : 6 Desvio padrão da regressão : 46,4690
Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação
V. Unitário2 271,5352 371,3999 136,78%
1/Área2 6,2677x10-6 8,8534x10-6 141,26%
Local3 3,5477x1013 9,5815x1013 270,07%
Número mínimo de amostragens para 2 variáveis independentes : 9.
Dispersão em Torno da Média
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Tabela de valores estimados e observados
Valores para a variável V. Unitário.
Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %
1 3,48 7,26 3,78 108,6502 %
2 4,55 7,24 2,69 59,1983 %
3 6,41 7,81 1,40 21,8812 %
4 9,43 11,36 1,93 20,4333 %
5 11,43 7,26 -4,17 -36,4789 %
6 11,67 10,58 -1,09 -9,3354 %
7 16,67 15,44 -1,23 -7,3782 %
8 24,63 24,80 0,17 0,7095 %
9 33,61 33,62 0,01 0,0286 %
A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado
e estimado, dividida pelo valor observado.
As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores,
não devendo ser usadas como elemento de comparação entre as amostragens.
Valores Estimados x Valores Observados
Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.
Modelo da Regressão
[V. Unitário]2 = 51,985 + 2,1363x107 /[Área]2 + 2,4142x10-12 x [Local]3
Modelo para a Variável Dependente
[V. Unitário] = ( 51,985 + 2,1363x107 /[Área]2 + 2,4142x10-12 x [Local]3)1/2
Regressores do Modelo
Intervalo de confiança de 80,00%.
Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo
Área b1 = 2,1363x107 2,2006x106 1,8195x107 2,4531x107
Local b2 = 2,4141x10-12 2,0334x10-13 2,1214x10-12 2,7069x10-12
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Correlação do Modelo
Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,9941 Valor t calculado ........................... : 22,47 Valor t tabelado (t crítico) .............. : 1,943 (para o nível de significância de 10,0 %) Coeficiente de determinação (r²) ... ..: 0,9883
Coeficiente r² ajustado ...................: 0,9843
Classificação : Correlação Fortíssima
Tabela de Somatórios
1 V. Unitário Área Local
V. Unitário 2443,8176 1,7670x106 0,0375 3,4194x1017
Área 5,6409x10-5 0,0375 9,8062x10-10 5,6493x109
Local 3,1930x1014 3,4194x1017 5,6493x109 8,4772x1028
Análise da Variância
Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
Regressão 1,0905x106 2 5,4527x105 252,5
Residual 12956,2266 6 2159,3711
Total 1,1035x106 8 1,3793x105
F Calculado: 252,5 / F Tabelado: 5,143 (para o nível de significância de 5,000 %)
Significância do modelo igual a 1,6x10-4%
Aceita-se a hipótese de existência da regressão.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I.
Correlações Parciais
V. Unitário Área Local
V. Unitário 1,0000 0,8441 0,8966
Área 0,8441 1,0000 0,5376
Local 0,8966 0,5376 1,0000
Teste t das Correlações Parciais
Valores calculados para as estatísticas t :
V. Unitário Área Local
V. Unitário 3,856 4,959
Área 3,856 1,562
Local 4,959 1,562
Valor t tabelado (t crítico) : 1,943 (para o nível de significância de 10,0 %)
Significância dos Regressores (bicaudal)
(Teste bicaudal - significância 30,00%) / Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,1342
Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito
Área b1 11,51 2,6x10-3% Sim
Local b2 14,08 8,0x10-4% Sim
Os coeficientes são importantes na formação do modelo.
Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I.
Significância dos Regressores (unicaudal)
(Teste unicaudal - significância 30,00%) / Coeficiente t de Student : t(crítico) = 0,5534
Variável Coeficiente t Calculado Significância
Área b1 9,708 3,4x10-3%
Local b2 11,87 1,1x10-3%
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Estatística dos Resíduos
Número de elementos .............. : 9 Graus de liberdade ................... : 8 Valor médio ............................. : -1,1564x10-17 Variância ................................ : 1439,5807 Desvio padrão .......................... : 37,9418 Desvio médio ........................... : 31,4810 Variância (não tendenciosa) ..... : 2159,3711 Desvio padrão (não tend.) ........ : 46,4690 Valor mínimo ........................... : -40,6121 Valor máximo .......................... : 77,9305 Amplitude ............................... : 118,5427 Número de classes .................. : 4 Intervalo de classes ................. : 29,6356
Momentos Centrais
Momento central de 1ª ordem : -1,1564x10-17 Momento central de 2ª ordem : 1439,5807 Momento central de 3ª ordem : 41916,9278 Momento central de 4ª ordem : 4657,4364
Coeficiente Amostral Normal t de Student
Assimetria 0,7674 0 0
Curtose -2,9977 0 Indefinido
Distribuição assimétrica à direita e platicúrtica.
Intervalos de Classes
Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%
) Média
1 -40,6121 -10,9764 4 44,44 -33,0950
2 -10,9764 18,6592 2 22,22 -4,6423
3 18,6592 48,2949 2 22,22 31,8671
4 48,2949 77,9305 1 11,11 77,9305
Histograma
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Ogiva de Frequências
Amostragens eliminadas
Todas as amostragens foram utilizadas.
Presença de Outliers
Critério de identificação de outlier : Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.
Efeitos de cada Observação na Regressão
F tabelado : 23,70 (para o nível de significância de 0,10 %)
Nº Am. Distância de Cook(*) Hii(**
) Aceito
1 0,0647 0,1736 Sim
2 0,0395 0,1735 Sim
3 0,0146 0,1658 Sim
4 0,0425 0,1299 Sim
5 0,2384 0,1736 Sim
6 0,0163 0,1347 Sim
7 0,0446 0,1378 Sim
8 1,3213 0,9108 Sim
9 1189,1441 0,9997 Não
(*) A distância de Cook corresponde à variação máxima sofrida pelos coeficientes do modelo quando se retira o elemento da amostra. Não deve ser maior que F tabelado. (**) Hii são os elementos da diagonal da matriz de previsão. São equivalentes à distância de Mahalanobis e medem a distância da observação para o conjunto das demais observações.
Teste de Kolmogorov-Smirnov
Amostr. Resíduo F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita
1 -40,6121 0,1911 0,1111 0,1910 0,0799
4 -40,0534 0,1944 0,2222 0,0832 0,0278
2 -31,7661 0,2471 0,3333 0,0248 0,0862
3 -19,9484 0,334 0,4444 5,2488x10-4 0,1105
8 -8,6387 0,426 0,5556 0,0181 0,1292
9 -0,6459 0,494 0,6667 0,0611 0,1722
6 24,2405 0,699 0,7778 0,0323 0,0787
7 39,4936 0,802 0,8889 0,0245 0,0865
5 77,9305 0,953 1,0000 0,0643 0,0467
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Maior diferença obtida: 0,1910 / Valor crítico: 0,3880 (para o nível de significância de 10 %)
Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 10 %,
aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I.
Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma
população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.
Gráfico de Kolmogorov-Smirnov
Teste de Sequências/Sinais
Número de elementos positivos .. : 3 Número de elementos negativos . : 6 Número de sequências ................ : 3 Média da distribuição de sinais .... : 4,5 Desvio padrão .......................... : 1,500
Teste de Sequências
(desvios em torno da média) :
Limite inferior: -1,2247 / Limite superior . : -2,0412
Intervalo para a normalidade: [-1,2817 , 1,2817] (para o nível de significância de 10%)
Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos resíduos.
Teste de Sinais
(desvios em torno da média)
Valor z (calculado): 1,0000 / Valor z (crítico): 1,2817 (para o nível de significância de 10%)
Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição
dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss).
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Reta de Normalidade
Autocorrelação
Estatística de Durbin-Watson (DW): 1,5466 / (nível de significância de 5,0%)
Autocorrelação positiva (DW < DL): DL = 0,95 Autocorrelação negativa (DW > 4-DL): 4-DL = 3,05
Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)
DU = 1,54 4-DU = 2,46
Pelo teste de Durbin-Watson, não existe autocorrelação. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I.
A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem
ordenadas segundo um critério conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.
Gráfico de Auto-Correlação
Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados, pode-se suspeitar da existência de auto-correlação.
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Estimativa x Amostra
Nome da Variável
Valor Mínimo
Valor Máximo
Imóvel Avaliando
Área 203,00 14.000,00 4.699,55
Local 4.414,78 66.223,36 39.733,99
Nenhuma característica do Aluguel do Terreno sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.
Formação dos Valores
Variáveis independentes: • Área = 4.699,55 • Local = 39.733,99
Valor Unitário do Aluguel do Terreno = R$ 14,30/m²/mês
O modelo utilizado foi: [V. Unitário] = ( 51,985 + 2,1363x107 /[Área]2 + 2,4142x10-12 x [Local]3)1/2
Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:
Mínimo: R$ 13,07/m²/mês / Máximo: R$ 15,42/m²/mês
O valor estimado está de acordo com os limites estabelecidos em NBR 14653-2 Regressão Grau I
Para uma Área de 4.699,55 m², teremos:
Valor do Aluguel obtido = R$ 67.188,47/mês Valor do Aluguel mínimo = R$ 61.445,42/mês Valor do Aluguel máximo = R$ 72.477,87/mês
Avaliação da Extrapolação
Extrapolação dos limites amostrais para as características do imóvel avaliando
Variável Limite
inferior Limite
superior Valor no ponto de avaliação
Variação em relação ao limite
Aprovada (*)
Área 203,00 14.000,00 4.699,55 Dentro do intervalo Aprovada
Local 4.414,78 66.223,36 39.733,99 Dentro do intervalo Aprovada
* É admitida uma variação de 100,0% além do limite amostral superior e de 100,0%
além do limite inferior para as variáveis independentes. Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.
Extrapolação para o valor estimado nos limites amostrais
Variável Valor estimado no
limite inferior Valor estimado no
limite superior Valor estimado no ponto de avaliação
Maior variação Aprovada
(**)
Área 26,87 14,27 14,30 Dentro do intervalo Aprovada
Local 7,29 27,46 14,30 Dentro do intervalo Aprovada
** É admitida uma variação de 100,0% além dos limites amostrais para o valor estimado.
No modelo, nenhuma variável pode extrapolar o limite amostral. Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.
Intervalos de Confiança
( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] ) / Intervalo de confiança de 80,0 % :
Nome da variável
Limite Inferior
Limite Superior
Amplitude Total
Amplitude/média ( % )
Área 13,59 14,97 1,38 9,67
Local 14,01 14,57 0,56 3,91
E(V. Unitário) 11,38 16,71 5,33 37,91
Valor Estimado 13,07 15,42 2,35 16,48
Amplitude do intervalo de confiança : até 50,0% em torno do valor central da estimativa.
As seguintes variáveis possuem a amplitude no intervalo de confiança superior a 50,0% em torno do valor central da estimativa:Área,Local.
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Variação da Função Estimativa
Variação da variável dependente (V. Unitário) em função das variáveis independentes, tomada no ponto de estimativa.
Variável dy/dx (*) dy % (**)
Área -1,4396x10-5 -0,0047%
Local 3,9989x10-4 1,1114%
(*) derivada parcial da variável dependente em função das independentes.
(**) variação percentual da variável dependente correspondente a uma variação de 1% na variável independente.
De acordo com a metodologia estabelecida e com os cálculos efetuados, o valor
unitário locativo do terreno, em novembro de 2017, é de: R$ 14,30/m²/mês. Como todas as amostras estão em oferta, desconta-se 10% da margem de negociação:
R$ 14,30/m²/mês x 0,90 = R$ 12,87/m²/mês.
Valor Locativo do Terreno: R$ 12,87/m²/mês x 4.699,55m² ≈ R$ 60.500,00/mês
Grau de Precisão: (15,42 – 13,07)/14,30 = 16% < 30%
GRAU III
ANEXO XII – AVALIAÇÃO EM MEIO DIGITAL (CD)