L’ADEGUAMENTO DEGLI EDIFICI E DEGLI IMPIANTI DEL ... · immobiliare e di intervenire su di esso...
Transcript of L’ADEGUAMENTO DEGLI EDIFICI E DEGLI IMPIANTI DEL ... · immobiliare e di intervenire su di esso...
Arcidiocesi di Milano – Ufficio Amministrativo Diocesano
Don Umberto Oltolini – Referente Piano di Manutenzione Programmata
L’ADEGUAMENTO DEGLI EDIFICI E DEGLI
IMPIANTI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
Conferenza Episcopale ItalianaCONVEGNO NAZIONALE ECONOMI
Salerno, 23-25/02/15
Uno sguardo pastorale
sulle strutture:
l’esperienza della Diocesi
di Milano
Le Parrocchie della Diocesi di Milano sono 1.105, distribuite su 7 Zone
Pastorali, per un totale di circa 5.000.000 di abitanti.
Le Comunità Pastorali al 31/12/14 sono 148 e coinvolgono 510
Parrocchie (46%).
2
La «Comunità Pastorale» è una forma
istituzionalmente configurata di piena
comunione di un progetto pastorale unitario
che coinvolge più parrocchie con la presenza
di un presbitero che assume il ruolo di
Responsabile e di Parroco/Legale
Rappresentante di ogni singola Parrocchia.
La composizione del patrimonio immobiliare diocesano
• Edifici di Culto
• Cat.E/7 2100
• Unità abitative
• Cat.A 4500
• Oratori e impianti sportivi
• Cat.B/1-B/7-C/4-D/6 1700
• Edifici scolastici
• Cat.B/5 360
• Sale Cine-teatro
• Cat.D/3 120
• Box
• Cat.C/6 1400
Il patrimonio si compone principalmente di circa:
3
Media dei Fabbricati per Parrocchia suddivisi per
Zona Pastorale
4
Zona Pastorale media fabbr.
Zona 1 - Milano 3,54
Zona 2 - Varese 6,02
Zona 3 - Lecco 6,98
Zona 4 - Rho 6,31
Zona 5 - Monza 5,73
Zona 6 - Melegnano 5,08
Zona 7 - Sesto San Giovanni 4,57
Totale 5,59
Zona 1 -
Milano
Zona 2 -
Varese
Zona 3 -
Lecco
Zona 4 - Rho Zona 5 -
Monza
Zona 6 -
Melegnano
Zona 7 -
Sesto San
Giovanni
3,54
6,02
6,98 6,31
5,73 5,08
4,57
Media dei fabbricati per Comunità Pastorale suddivisi
per Zona Pastorale
5
Zona Pastorale fabbr. per C.P.
Zona 1 - Milano 7,68
Zona 2 - Varese 24,08
Zona 3 - Lecco 25,51
Zona 4 - Rho 17,67
Zona 5 - Monza 21,73
Zona 6 - Melegnano 16,10
Zona 7 - Sesto San Giovanni 11,10
Totale 20,23
0,00
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
Zona 1 -
Milano
Zona 2 -
Varese
Zona 3 -
Lecco
Zona 4 - Rho Zona 5 -
Monza
Zona 6 -
Melegnano
Zona 7 - Sesto
San Giovanni
7,68
24,08 25,51
17,67
21,73
16,10
11,10
Cosa si intende per adeguamento ?
Impiantistico
• nuove normative in termini di sicurezza o efficienza
• nuove tecnologie (fotovoltaico/solare termico/geotermico/led)
Strutturale/Edile
• Nuove normative (es: sismica)
• Bonifica da amianto
Accessibilità
• Normative sul superamento o abbattimento barriere architettoniche
Nel caso vi sia un “uso pubblico” (es. cinema, ecc.)
• CPI vigili del fuoco
• Licenza di agibilità rilasciata dalla CCV (Commissione Comunale Vigilanza)
Trasformazioni per nuove esigenze pastorali
• Es. da cinema/teatro a sala polifunzionale/aule
7
8
Due esempi di adeguamento CINE-TEATRO
Parrocchia «A»
Comune di Milano
CHIESA PARROCCHIALE
Parrocchia «B»
Comune di Milano
9
Trasformazione da cine-teatro a oratorio con creazione di
4 aule per la catechesi, un saloncino pluriuso con palco,
zona bar con salone e depositi.
Interventi eseguiti:
opere esterne
Recupero dei cementi armati
Rifacimento coperture con bonifica amianto
opere interne
Livellazione pavimentazione con vespaio areato
Adeguamento “energetico” pareti e soffitto
Tamponamenti interni, pavimentazioni
Adeguamento “impianti”
Adeguamento strutturale capriate
14
quadro economico
DESCRIZIONE INCIDENZA %
CAPITOLI
INCIDENZA %
TOTALE
LAVORI
Opere edili 365.198,87 56% 48%
Impianti elettrici e speciali 47.261,91 7% 6%
Impianti meccanici 55.079,66 9% 7%
Rinforzo strutturale 118.153,61 18% 15%
Bonifica di amianto 15.500,00 2% 2%
Costi sicurezza 46.005,14 7% 6%
TOTALE LAVORI 647.199,19 100% 84%
ONERI TECNICI
Progettazione e D.L. architettonica 17.076,96 37% 2,2%
Progettazione e D.L. strutture 7.000,00 15% 0,9%
Progettazione e D.L. impianti elettrici
e speciali 4.607,84 10% 0,6%
Progettazione e D.L. impianti
meccanici 3.831,76 8% 0,5%
Consulenze e collaudi 3.123,53 7% 0,4%
Coordinamento sicurezza 10.000,00 22% 1,3%
TOTALE ONERI TECNICI 45.640,09 100% 5,9%
IVA GENERALE E CONTRIBUTI 75.040,92 10%
TOTALE GENERALE 767.880,20 100%
15
Adeguamento Chiesa Parrocchiale
Interventi eseguiti:
opere esterne
Restauro delle facciate
Revisione struttura portante e rifacimento coperture
Adeguamento castello e revisione campane
Allontanamento volatili
opere interne
Demolizione pavimentazione e creazione vespaio areato
Deumidificazione elettrofisica
Adeguamento impianto di riscaldamento a pavimento
Adeguamento impianti elettrici e speciali
Nuova pavimentazione
Restauri superfici, opere in marmo e legno
18
DESCRIZIONE INCIDENZA %
CAPITOLI
INCIDENZA %
TOTALE
LAVORI
Opere edili esterne, interne ed assistenze 282.508,28 48% 38%
Impianti meccanici 25.114,05 4% 3%
Impianti elettrici e corpi illumninanti 55.408,84 9% 7%
Deumidificazione elettrofisica 19.037,50 3% 3%
Allontanamento volatili 9.672,80 2% 1%
Adeguamento castello e revisione campane 31.250,00 5% 4%
Opere di restauro superfici interne 171.309,55 29% 23%
Costi sicurezza conglobati 5,3%
TOTALE LAVORI 594.301,02 100% 80%
ONERI TECNICI
Progettazione e D.L. architettonica 37.500,00 56% 5%
Progettazione e D.L. impianti elettrici e
speciali 8.900,00 13% 1%
Progettazione e D.L. impianti meccanici 7.850,00 12% 1%
Coordinamento sicurezza 12.500,00 19% 2%
TOTALE ONERI TECNICI 66.750,00 100% 9%
IVA GENERALE E CONTRIBUTI 77.970,10 11%
TOTALE GENERALE 739.021,12 100%
quadro economico
19
UN’ATTENTA E SCRUPOLOSA PROGRAMMAZIONE DEGLI INTERVENTI DI ADEGUAMENTO /MANUTENZIONE CONSENTE ALLE PARROCCHIE:
mantenere l’immobile nella massima sicurezza, riducendo i rischi, rimuovendo i pericoli e attuando piani di prevenzione;
di avere a disposizione strutture adeguate che siano in grado di svolgere la loro funzione, attraverso una continua attività di manutenzione;
di intervenire con tempestività sui guasti individuati riducendo notevolmente i tempi di riparazione;
di conservare il patrimonio a disposizione, in quanto la manutenzione può incidere notevolmente sul ciclo di vita dell’edificio stesso;
ottimizzare i costi di intervento, ovvero arrivare ad un contenimento delle spese attraverso una buona politica manutentiva;
pianificare i lavori: l’obiettivo della pianificazione degli interventi è quello di arrivare al massimo risultato con il minimo utilizzo di risorse economiche.
20
Il Piano di Manutenzione programmata e di
adeguamento normativo
Il piano di manutenzione programmata scaturisce dall’esigenza di
avere a disposizione strutture efficienti, attraverso un’attività di
controllo e di contrasto dei fenomeni di deterioramento che col
tempo fanno crescere in modo esponenziale i costi di gestione e
contemporaneamente intaccano la fruibilità e il valore architettonico e
simbolico delle strutture.
Per lo svolgimento delle diverse attività pastorali è, infatti,
fondamentale avere a disposizione ambienti sicuri dal punto di vista
strutturale e impiantistico. Tutto ciò è possibile là dove si opera una
sistematica, programmata e preventiva manutenzione dell’esistente
che non trascuri nessuna parte o impianto degli edifici. La mancanza
di una cura costante nel tempo degli immobili porta inesorabilmente
le strutture stesse a non essere più in grado di svolgere la loro
funzione. Si tenga presente che già dal giorno dopo la sua
ultimazione, un edificio necessita di essere monitorato.
21
Si tratta di andare incontro ad un cambiamento culturale, passando da
una concezione di manutenzione intesa essenzialmente come insieme
di operazioni attivate per riparare un mal funzionamento di una certa
parte nel momento in cui si manifesta, a una concezione intesa come
attività programmata, svolta continuamente nel tempo con fini
preventivi e correttivi, basata su una capacità previsionale e
organizzativa.
Normalmente un’adeguata programmazione degli interventi non porta
a vedere dei risultati immediati, ma nel tempo risulta essere la
soluzione più adeguata e più economica.
In questa prospettiva e anche su sollecitazione della Conferenza
Episcopale Italiana che da qualche anno ha avviato il delicato tema della
manutenzione programmata delle chiese, la Diocesi di Milano ha
studiato e avviato il progetto della “Manutenzione programmata degli
immobili”
22
Si tratta di un progetto innovativo e ambizioso che a macchia d’olio
coinvolgerà progressivamente tutte le Parrocchie, le quali saranno invitate a
dotarsi di uno strumento informatico che consentirà loro di avere a
disposizione in tempo reale tutte le informazioni riguardante il patrimonio
immobiliare e di intervenire su di esso con una manutenzione
programmata.
23
Perché non usufruire di questo momento di crisi economica
profonda che investe l’intera società e che si riflette anche sui
nostri Enti:
per avviare un’attenta riflessione sulle strutture a disposizione, al
fine di ottimizzare le risorse disponibili per salvaguardare quanto
ci è stato consegnato dal passato?
per limitare la costruzione di nuove strutture e indirizzare
l’impegno delle comunità verso una conservazione dell’esistente
con costi certamente più contenuti?
per creare il cosiddetto «Fascicolo Tecnico del Fabbricato»
contenente tutta la documentazione relativa alla «vita» del
fabbricato (es. atto di provenienza, titolo abilitativo edilizio,
documentazione catastale, dichiarazioni di conformità degli
impianti)?
alcuni interrogativi…
Prendetevi cura solerte dei vostri monumenti e non avrete alcun bisogno di restaurarli. Poche lastre di piombo
collocate a tempo debito su un tetto, poche foglie secche e sterpi spazzati via in tempo da uno scroscio d’acqua,
salveranno sia il soffitto che i muri dalla rovina. Vigilate su un vecchio edificio con attenzione premurosa; proteggetelo meglio che potete e ad ogni costo, da ogni
accenno di deterioramento (…) e non preoccupatevi per la bruttezza degli interventi di sostegno: meglio avere una stampella che restare senza una gamba. E tutto questo,
fatelo amorevolmente, con reverenza e continuità, e più di una generazione potrà ancora nascere e morire all’ombra di
quell’edificio.”
John Ruskin, 1849, Le sette lampade dell’architettura
24