La vivienda en Venezuela: Un problema con solución · PDF filede 275 mil viviendas al...
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La vivienda en Venezuela:
Un problema con solución ¿Qué
podemos aprender de Chile?
Por Angel Alayón
Agenda
Los retos de la vivienda en Venezuela
El problema de Chile
¿Qué hizo Chile para solucionar el problema?
¿Cuáles son las lecciones?
Conclusiones
http://cdn.theatlantic.com/static/infocus/earth0
42312/e11_39038622.j
1.94 millones de
viviendas
7.56 millones de venezolanos
requieren vivienda nueva
1.3 millones de
viviendas requieren
mejoras
5 millones de
venezolanos
1 de cada 4 venezolanos requiere
una vivienda nueva
1 de cada 5 venezolanos requiere
una modificación estructural a su
vivienda
Un 44% de la población requiere o
una vivienda nueva o una mejora
estructural a su vivienda.
Se requieren
sólo por crecimiento
poblacional 118.572
viviendas nuevas anualmente
-
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
1962
1964
1966
1968
1970
1972
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Necesidades de vivienda por
Crec. de la población.
Total viviendas terminadas
Años
Déficit creciente…
Las políticas públicas deben evaluarse por
sus resultados, no por sus intenciones.
Sensibilidad a las políticas…
1,8
3,76
5,43 5,18 5,4
4,45
3,39 3,27
0,87
2,17
0
1
2
3
4
5
6
Beta
nco
urt
Leoni
Cal
dera
I
Pére
z I
Herr
era
Lusi
nch
i
Pére
z II
Cal
dera
II
Cháv
ez
I (1
.998-
2.0
03)
Cháv
ez
II (
2.0
04-
2.0
10)
Viviendas promedio por mil habitantes
Fuente: INE, CVC - Políticas de Producción Habitacional en las últimas 5 décadas, cálculos propios.
“Hay alguien tan inteligente que
aprende de la experiencia de los demás”
Voltaire
Agenda
Los retos de la vivienda en Venezuela
El problema de Chile
¿Qué hizo Chile para solucionar el problema?
¿Cuáles son las lecciones?
Conclusiones
1970 Allende declaró que
la vivienda no era un bien
que debía ser transado en
el mercado, sino un
derecho que sería provisto
por el Estado. Decretó
que las tierras eran
propiedad del Estado y se
prohibió la “especulación”
sobre la tierra
Producción de vivienda en Chile 1962-1989
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000
1962
1963
1964
1965
1966
1967
1968
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
Total Viviendas Terminadas
Necesidades de vivienda por Crec.
de la población.
Años
Fuente: INE Chile, Banco Central de Chile. Rojas, E. (2.002), Bravo (1.993). Proyecciones propias basadas en tendencias de
necesidades de población.
Agenda
Los retos de la vivienda en Venezuela
El problema de Chile
¿Qué hizo Chile para solucionar el problema?
¿Cuáles son las lecciones?
Conclusiones
Producción de vivienda en Chile 1962-1989
Fuente: INE Chile, Banco Central de Chile. Rojas, E. (2.002), Bravo (1.993). Proyecciones propias basadas en tendencias de
necesidades de población.
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
180.000
1962
1964
1966
1968
1970
1972
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Total Viviendas Terminadas
Necesidades de vivienda por
Crec. de la población.
Años
Comparación viviendas construidas Chile y Venezuela por
cada mil habitantes (Período: 1960 – 2010)
0
2
4
6
8
10
12
1960
1962
1964
1966
1968
1970
1972
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Chile Venezuela
Años
Fuente: Instituto Nacional de Estadísticas de Chile, Informes estadísticos de edificación. Banco Central de Chile, Instituto Nacional de
Estadísticas de Venezuela, BCV, cálculos propios
Claves del éxito de Chile
1. El Estado concentró sus esfuerzos de vivienda en los
que menos tienen complementándose con el esfuerzo
privado.
No hay mercado de financiamiento ni de construcción para
los más pobres. El Estado asume el financiamiento para la
construcción de estas viviendas.
Las viviendas construidas —financiadas— por el Estado son
contruidas realmente por el sector privado bajo contrato.
Viviendas progresivas – Viviendas básicas
Vivienda Progresiva:
Núcleos habitacionales habitación y baño en terrenos urbanizados con los servicios básicos.
Viviendas de 18 metros con construcción expandible a 100 metros.
Destinado al segmento más pobre de la población. (ingresos mensuales menores a $100)
Vivienda Básica:
Se ofrece una vivienda completa con baño, cocina, estar-comedor y dos dormitorios.
Superficie edificada que fluctúa entre 38 y 42 m2
Para familias que poseen ingresos mensuales mayores a los $372. y que cumplen con los requisitos de ahorro.
Incentivo al ahorro familiar.
Con un subsidio Estatal junto a un préstamo del Estado
Construidas en conjuntos residenciales urbanizados que cuentan con juegos infantiles, sede social y arborización.
Ejemplo de vivienda progresiva
Complemento con el sector privado
Tabla 1. Sistema de financiamiento habitacional
(US dólares)
Fuente: Rojas E., (2002)
Complemento con el sector privado
Tipo de demanda ProyectoFinanciamiento de
la construcciónConstrucción Riesgo Comercialización Subsidio
Financiamiento
comprador
Demanda organizada por
el EstadoP E P P P E E E E
Demanda privada con
apoyo financiero estatalP P P P P E P
Demanda privada sin
subsidioP P P P P P
E Responsabilidad Estatal
P Responsabilidad Privada
P
Terreno
Sistema de adquisición de viviendaDistribucion de funciones y responsabilidades - Sector público y privado
P
Fuente: Morandé, F., García, C. (2.004)
Claves del éxito de Chile
2. El Estado subsidia a la demanda.
Los subsidios son a la demanda y no a la oferta ni a los
insumos ni a los materiales.
Los ciudadanos escogen cual es la vivienda que desean
comprar y el Estado les facilita el subsidio.
Las empresas de construcción privadas compiten para
ganarse la preferencia de los consumidores.
Subsidio a la demanda progresivo de
acuerdo a valor de la vivienda
0
100
200
300
400
500
600
950 1.000 1.100 1.200 1.300 1.400 1.500 1.600 1.700 1.800 1.900 2.000
Subsidio en UF
Valor de la vivienda (UF)
Fuente: MINVU Chile.
Claves del éxito de Chile
3. La asignación de viviendas por parte del Estado es
transparente y estimula el ahorro.
Existe una lista pública con elaborada con base en criterios
de puntaje claros.
El ahorro y la bancarización son obligatorios para estar en la
lista.
La prioridad se otorga con base en el ahorro, el número de
familiares y antigüedad en el programa.
Claves del éxito de Chile
4. Un manejo exitoso de la inflación y crecimiento
económico
Expresión del valor de la vivienda en Unidades de Fomento
con el objetivo de considerar la inflación.
Abatimiento de la inflación.
Despegue del crecimiento económico.
Evolución de la inflación Chile 1960-2011
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
1960
1962
1964
1966
1968
1970
1972
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Inflación
Años
Fuente: Instituto Nacional de Estadísticas de Chile.
Evolución interanual PIB Chile1970-2011
Fuente: Banco Central de Chile.
-15
-10
-5
0
5
10
15
1970
1972
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Variacion % del PIB
Años
Claves del éxito de Chile
5. Crecimiento masivo del financiamiento a la construcción
y compra de vivienda
Existencia de fondos privados dispuestos a invertir en el
largo plazo (vivienda), tales como fondo de pensiones y
empresas de seguro.
Titularización de hipotecas y desarrollo del mercado de
capitales.
Evolución valor activos de AFP Chile
Fuente: Superintendencia de Pensiones. Banco Central de Chile. Cálculos propios.
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000 1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Valor de activos (US$)
Años
Evolución valor stock de mutuos
hipotecarios Chile
Fuente: Superintendencia de Banco e Instituciones Financieras Chile. Cálculos propios
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Stock de Mutuos Hipotecarios
Endosables y No Endosables en
MM USD
Años
Cartera Hipotecaria como porcentaje de PIB
Venezuela y Chile
Fuente: Venezuela – SUDEBAN, Estadísticas del sector bancario 2011; BCV, PIB a precios constantes. Chile -
Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras – SBIF, Banco Central de Chile.
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
20%
2009 2010 2011
C. Hip como % del PIB Chile
C. Hip como % PIB Según la ley
especial al DHV - Venezuela
Inversión pública en vivienda/PIB vs cartera
hipotecaria/PIB países
Fuente: Venezuela –Tomado de la Cámara Colombiana de la Construcción. Datos de investigación pública CEPAL.
Datos 2008 (Brasil, Colombia, México y Perú). 2007 (Panamá). *Gobierno nacional, provincial y federal. **Federal,
Estadual y Municipal. Datos de Cartera Hipotecaria: CENAC, datos para 2009. Venezuela: CEPAL 2011, BCV,
SUDEBAN, CVC.
ChileColombia
Perú
Brasil
México
Panamá
Venezuela
0
0,5
1
1,5
2
2,5
0 5 10 15 20 25
Inve
rsió
n P
úb
lica
en
Viv
ien
da
/ P
IB
Cartera Hipotecaria / PIB
II
I
IV
III
Agenda
Los retos de la vivienda en Venezuela
El problema de Chile
¿Qué hizo Chile para solucionar el problema?
¿Cuáles son las lecciones?
Reflexión final
Reflexión final
¿Es posible resolver el problema de la vivienda en
Venezuela?
Si Venezuela comienza a construir a la misma tasa que Chile lo hizo
durante los últimos diez años, el déficit de viviendas sería cero
dentro de 23 años.
Si pensamos resolver el déficit de vivienda en Venezuela durante los
próximos quince años, debemos construir 4.12 millones de
viviendas en ese periodo. Eso implica un promedio de construcción
de 275 mil viviendas al año y urbanizar 3.832 HA anualmente.
¿Es posible resolver el problema de la
vivienda en Venezuela?
Si Venezuela comienza a construir a la misma tasa que Chile lo hizo
durante los últimos diez años, construiríamos 221 mil viviendas
anuales, por lo que el déficit de viviendas sería cero dentro de 23
años.
Si pensamos resolver el déficit de vivienda en Venezuela durante los
próximos quince años, debemos construir en total 4.12 millones de
viviendas en ese periodo. Eso implica un promedio de construcción
de 275 mil viviendas al año y urbanizar 3.832 HA anualmente.
Con las políticas correctas, se puede lograr.
Más información…
http://www.cvc.com.ve/ http://www.ave.org.ve/
@CasosAve @angelalayon