La transaction viticole dans le bordelais - Viti Transactions - Hong Kong 2014
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LA TRANSACTION VITICOLE
Dans le bordelais
« Invest in Bordeaux Châteaux» Banker’s Club, Thurs 29 May 2014– 10H00
VITI TRANSACTIONS
+33(0)6 50 39 69 56
+33(0) 984 207 565
DAMIEN MOUNETGérant Associé
AUDREY DUCHANDRelation clientInternational
VITI TRANSACTIONS EXPERIENCE
Déjà plus d’une cinquantaine de transactions effectué par notre équipe sous la structure « Square Viti ».Quelques exemples: CHÂTEAU BRANDA – CHÂTEAU LA COMMANDERIE – CHÂTEAU GRAND BRANET – CHÂTEAU TILLEDE – CHÂTEAU LAURETTE – CHÂTEAU MEILLAC – CHÂTEAU MILLAU MONTLABERT – CHÂTEAU HAUT PEYROUS – CHÂTEAU DU CAYRES – CHÂTEAU YON LAVALLADE…
AOC: ST EMILION – GRAVES – POMEROL – LALANDE DE POMEROL– BORDEAUX
COTES DE BORDEAUX – ST CROIX DU MONT – VAYRES - SAINT ESTEPHE - …
LA TRANSACTION VITICOLE
S O M M A I R E :
L’AVIS DE VALEUR
Organisation des différentes AOC, estimation de la valeur d’une propriété
ANALYSE DE PROJET
LE PROCESS DE LA TRANSACTION
ORGANISATION DES AOC
REGIONS AOC + AOC -
RIVE GAUCHEMEDOC-SAUTERNES-GRAVES
SAINT JULIENPAUILLACMARGAUXPESSAC LEOGNAN
MOULISLISTRACMEDOC / HAUT MEDOCSAUTERNESGRAVESSTE CROIX DU MONT
RIVE DROITEST EMILION – POMEROL -FRONSAC
POMEROLSAINT EMILION GD CRU
LALANDE DE POMEROLST EMILION SATELLITESFRONSAC
BORDEAUX – COTES DE BORDEAUX
COTES DE BORDEAUX Castillon, Blaye, Francs…BORDEAUX
Tableau à titre indicatif ne validant pas les caractères de tous les produits existant sur l’AOC concerné.
VALEURS MOYENNES €/HA
QUELQUES EXEMPLES: vignes plantées, en bonne état, d’âge
moyen.
SAINT JULIEN 1.000.000 PAUILLAC 2.000.000 POMEROL 900.000 PESSAC LEOGNAN 400.000 SAINT EMILION 200.000 MEDOC 40.000 BLAYE COTES DE BORDEAUX 18.000 BORDEAUX ROUGE 15.000
Source/ SAFER 2013
ESTIMATION DE VALEUR
VALEUR DE BASEValeur moyenne de l’AOC (basée sur les statistiques de vente de l’AOC et sur la comparaison avec des biens similaires
vendus sur l’AOC)+
AUDIT Audit de la propriété (par des experts)
+EFFET COUP DE COEUR
VUE GENERALE DE L’OPERATION:
1- AUDIT TECHNIQUE:- Description des différents éléments
composant l’exploitation (parcelles(CVI), densité, situation, état…
- Description des bâtiments et conformité (effluents…)
- Description des installations viticoles et vinicoles
- Etude des stocks (quantité, qualité…) courtier assermenté
- Inspection environnementale des chais PCP/TCA ; amiante; plomb, termites, installations classées…
VUE GENERALE DE L’OPERATION:
2 - LECTURES COMPTABLES ET FINANCIERES:
- Analyse des comptes (-/+) cohérences des données- Prix de revient des stocks, couts de production- Préparation d’un business plan solide- Anticiper et provisionner les investissements
VUE GENERALE DE L’OPERATION:
3 - ANALYSE LEGALE, FISCALE ET SOCIALE:
Vérifications des éléments suivants: - Organisation juridique
- Titres de propriété- Contrats en place (exclusivité de
marché…)- Régimes fiscaux- Contrats de travail, procédures
EXEMPLES DE PRIX
Cas de 3 propriétés familiales en AOC ST EMILION GRAND CRU
Petit château +10ha de vignes en bon état + chai
1ère propriété: basique
2.150 000€ (FAI)* 2ème propriété: très bon terroir
4.800 000€ (FAI)* 3ème propriété: voisin de propriétés prestigieuses°:
de12M€ à …(FAI)*° St Emilion Grand Crus classés, beaucoup de points qualitatifs
*valeur quide
VOTRE PROJET
Votre choix d’investissement dépend de votre budget mais aussi de vos projet.
Chaque projet inclus des besoins différents et donc différents coûts.
Votre propriété idéale peut se trouver sur n’importe quelle AOC.
ANALYSE RIOUREUSE DES BESOINS DU CLIENT
DIFFERENTS DOCUMENTS/ETAPES
MANDAT DE VENTE: ce mandat concrétise les conditions validées par les parties: prix, durée (3mois avec tacite reconduction sur 12mois. Honoraires à la charge de l’acquéreur.
MANDAT DE NEGOCIATION/OFFRE: il marque simplement l’intérêt de l’acquéreur pour le biens. Attention aux termes ! Honoraires acquéreur
COMPROMIS DE VENTE: il grave les termes et conditions
PROMESSES UNILATERALES DE VENTE/ACHAT : engagement avec options = deviendront synallagmatiques après levé d’options.
ACTE NOTARIE : vente immobilière = vente définitive
ACTE DE CESSION DE PARTS SOCIALES : vente définitive avec ordre de mouvement. ( Notaire ou Avocat)
EXEMPLES DE PROJETS:
OENOTOURISME:MAISON + DEPENDANCES + PETITE SURFACE DE VIGNESBelle propriété de caractère composée de trois maisons habitations permettant une activité d’oenotourisme.
L’ensemble de 3 maisons d’habitations situées au cœur du vignobles est l’atout principal de cette propriété. Le vin produit dans les 2àha de vignes n’en demeure pas moins un vin de qualité et bénéficie d’une bonne réputation en AOC Bordeaux.
REF:10014 PRIX (FAI): 2.730.000€
Maison principale
Maison pour location touristique
Vignoble
EXEMPLES DE PROJETS:
PRODUCTION: MAISON + CHAI DE QUALITE+ GROS VOLUME DE PRODUCTIONBelle propriété avec chai et cave de stockage. 42 ha de vignes. Environ 230 000 bouteilles/an.
Possibilité de division en 2 produits: AOC FRONSAC et BORDEAUX SUPERIEUR
REF: 10008 – 10009 PRIX: 1.890.000€ + 2.190.000€
Maison d’habitation
Cuves Inox thermorégulées Vignobles
EXEMPLES DE PROJETS:
CHATEAU:The dream of living in a beautiful castle overlooking a vineyard is accessible with this estate.
This castle has been a privileged place for COTES DE BORDEAUX AOC vines for more 200 years on more than 30ha.
Huge restructuring of the vineyard and buildings have been undertaken (vat-house, barrel storehouse…)
REF: 10006 PRX FAI: 3.360.000€
PROCESS OF A TRANSACTION
IDENTIFICATION of interlocutors and key players
PRESENTATION of the propriety CONNEXIONS ACCOMPANYING on the propriety ASSISTANCE for legal procedures MAINTENANCE of dialogue between
stakeholders ANALYSIS within time: SUCCES … ou ADVICE after the transaction…
LEGAL PROCEDURES
ENREGISTREMENT AOC SAFER:
The investor relies on the safer to assess the validity of your investment project
SAFER fees - The investor chooses not to rely on SAFER
equal fees will be charged as notary taxes that wouldn’t have been charged with the SAFER intervention.
TRACFIN
Professionals have the obligation to check investors’ identity and reliability.
UNE BONNE OPERATION !
ETRE ENTOURE PAR DES EXPERTS DE LA TRANSACTION VITICOLE
MENER SERIEUSEMENT LES AUDITS ET INVESTIGATIONS
CONSERVER UN DIALOGUE RESPECTUEUX
ETRE REALISTE FACE AU PROJET SAVOIR FAIRE DES CONCESSIONS CONNAÎTRE SES LIMITES SANS PASSIONS
Merci de votre attention
124 QUAI DES CHARTRONS 33300 BORDEAUX
37 PLACE ABEL SURCHAMP 33500 LIBOURNE
VITITRANSACTIONS.COM
SARL VITI TRANSACTIONS ASSOCIES (Filiale de la Caisse Régionale de Crédit Agricole d’Aquitaine) dont le siège social est
124 Quai des Chartrons 33300 BORDEAUX, société à responsabilité limitée au capital de 50 000€, inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés de Bordeaux sous le numéro 798 091 096, titulaire de
la carte professionnelle n° 33063-3420 portant mention «Transactions sur immeubles et fonds de commerce et gestion
immobilière» délivrée par la Préfecture de la Gironde et garantie par la CAMCA 75008 PARIS