La revue de presse de la semaine du 18 au 24 mai 2015

La revue de Presse KYLIA 1

LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE

Du 18 au 24 mai 2015

LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL

Ce que pensent vraiment les Français des

agents immobiliers Le 20/05/2015

Mal aimés par les Français, les professionnels de l'immobilier sont pourtant impliqués dans la

majorité des transactions immobilières. Explications.

Les agents immobiliers n'ont pas toujours bonne presse. (C) SIPA

Rémunérations jugées excessives, manque de transparence, volonté de faire du chiffre sans toujours

tenir compte des besoins de leurs clients… Les professionnels de l'immobilier sont régulièrement

décriés par les Français qui ont une image d'eux pour le moins mitigée. Pourtant, lorsqu'ils passent

par leur intermédiaire pour vendre ou acheter un bien, ils semblent plutôt contents des services

fournis. C'est ce qui ressort d'une enquête* de l'Ifop publiée mardi 19 mai et réalisée pour le compte

d'Optimhome, une société qui regroupe des conseillers en immobiliers indépendants.

Quand les sondeurs les interrogent sur leur vision du métier, les Français ont en effet des avis

particulièrement tranchés : 54% d'entre eux ont une bonne image des professionnels de l'immobilier


(dont 2% une très bonne image), contre 46% qui ont une mauvaise image (dont 6% une très

mauvaise image). Cette étude de l'Ifop n'est pas la première du genre à tenter de jauger la réputation

des professionnels du secteur et confirme une certaine méfiance à leur égard.

En 2012, dans un autre sondage, réalisé par OpinionWay pour le site Avendrealouer.fr, seulement

43% des personnes interrogées estimaient que l'agent immobilier était le garant d'obtenir, pour le

vendeur comme pour l'acheteur, un prix cohérent avec le marché. Pire, en 2009, dans une autre

enquête réalisée par l'Ifop pour le réseau d'agences Guy Hoquet cette fois-ci, 68% des Français

indiquaient avoir une mauvaise opinion des agents immobiliers. En pleine crise des subprime, peu

d'entre eux trouvaient grâce aux yeux des Français. De ce point de vue, leur image tend donc à

s'améliorer, même si le dernier sondage de l'Ifop pour Optimhome élargit la question à l'ensemble des

professionnels du secteur (sans en détailler exactement les contours).

Bien que les Français accueillent ces intermédiaires avec circonspection, on ne constate pas

d'explosion des transactions entre particuliers. Sur les 30% des personnes interrogées dans le cadre

de cette enquête qui ont acheté ou vendu au moins un bien au cours des trois dernières années, 61%

des acheteurs ont eu recours aux services d'un professionnel et 71% des vendeurs. Une proportion

qui reste relativement stable dans le temps. En 2012, MeilleursAgents.com publiait une étude en

collaboration avec l'université Paris-Dauphine et l'Ifop qui parvenait aux mêmes conclusions : les

agents immobiliers intervenaient alors dans 68% des transactions.


Tous les moyens sont bons

Comment expliquer ce paradoxe ? Déjà, les prix de vente affichés pour des opérations entre

particuliers peuvent être plus élevés que pour des biens placés en mandat dans une ou plusieurs

agences. Les propriétaires n'ont pas toujours une fine connaissance du marché et il arrive parfois

qu'ils fixent leur prix non pas par rapport à la valeur du bien en question mais par rapport au coût d'un

projet qu'ils ont en tête (par exemple pour un nouvel achat). Quand certains propriétaires ne cherchent

pas carrément à "récupérer" pour eux les frais d'agence. Ensuite, les déboires dans les ventes entre

particuliers n'ont rien d'exceptionnel. "Faire visiter un bien, c'est simple. Le vendre, c'est beaucoup

plus compliqué", résume Olivier Colombet, directeur général d'Optimhome. De par son statut, l'agent

immobilier hésite effectivement moins à demander très rapidement les bulletins de paie et les relevés

de compte de l'acheteur. Ce qui permet de faire le tri et d'éviter les mauvaises surprises. En particulier

les ventes qui capotent au dernier moment à cause d'un refus de prêt.

Au total, selon le sondage Ifop pour Optimhome, 30% des Français interrogés envisagent d'acheter ou

de vendre un bien dans les 2 ans qui viennent. Sur cet échantillon, 81% des acheteurs et 74% des

vendeurs envisagent une transaction entre particuliers. Mais dans le même temps, 79% des vendeurs

et des acheteurs affirment qu'ils vont également consulter un professionnel du secteur. Les deux

démarches ne sont donc pas exclusives l'une de l'autre. Elles se font en parallèle.

Du côté de ceux qui ont acheté un appartement ou une maison au cours des 3 dernières années

(20% de l'échantillon total), les moyens d'information les plus utilisés par les Français sont les sites

internet (84% des acheteurs), les annonces en vitrine des agences (67%), les journaux d'annonces

immobilières (55%), le contact avec des professionnels du secteur (54%) et même les panneaux "à

vendre" dans la rue (51%). Les acheteurs maximisent ainsi leurs chances de dénicher la perle rare.

Pour ceux qui cherchent sur internet, 86% ont consulté des sites d'annonces immobilières entre

particuliers, 76% des sites de professionnels et 68% des sites regroupant les annonces des agences

immobilières et des autres professionnels de l'immobilier. Sur ce point, les sites les plus consultés

sont SeLoger.com et Leboncoin.fr, loin devant Pap.fr et Logic-immo.com (voir ci-dessous).


Les honoraires en première ligne

Si les Français n'hésitent pas à se renseigner sur les ventes de particulier à particulier, nombre d'entre

eux finissent donc par passer par une agence pour concrétiser leur projet de vente ou d'achat. Aussi,

83% des personnes qui ont vendu un appartement ou une maison avec l'aide de professionnels au

cours des trois dernières années se déclarent satisfaits de la prestation des ces derniers. Signe que,

malgré la mauvaise image initiale des professionnels du secteur, ceux qui font appel à eux les jugent

utiles. Dommage que l'enquête de l'Ifop n'ait pas également posé la même question aux acheteurs.

L'étude s'intéresse en revanche aux services recherchés en priorité par les vendeurs chez les

professionnels de l'immobilier : une estimation plus fiable (citée par 73% des vendeurs), la vérification

de la solvabilité des acquéreurs (50%) et la réalisation des visites (46%).

Côté acheteurs, les critères les plus importants pour le choix d'un professionnel de l'immobilier sont le

montant des honoraires (59% de réponses positives), l'offre de biens dont il dispose (46%) et

l'accompagnement dans son projet (46%). C'est donc moins l'utilité des agents immobiliers que le


montant de leur rémunération (qui atteint généralement 5 à 6% du prix de vente) qui semble poser

problème.

*Enquête "Les Français et les professionnels de l'immobilier : perception, usages et attentes",

sondage Ifop pour Optimhome mené en ligne du 19 au 23 janvier 2015 auprès d'un échantillon de

1.501 personnes représentatif de la population française âgée de 25 à 65 ans selon la méthode des

quotas après stratification par région et catégorie d'agglomération.

Source : Challenges.fr


Logement : les APL bientôt fixées en fonction du revenu des parents ?

Le 20/05/2015

© REA

De quelle ampleur sera le coup de rabot sur les aides personnelles au logement ? Le gouvernement

ne cache plus son ambition de tailler dans ces allocations (APL, ALF et ALS), qui coûtent à l'Etat à

quelques 17 milliards d'euros par an. Pour déterminer concrètement les mesures à prendre, il devrait

notamment s'inspirer du rapport de deux députés sur le sujet, qui vient d'être finalisé.

Les conclusions de ces parlementaires, qui seront rendues publiques le 26 mai prochain, seraient

moins violentes que redouté à en croire Le Figaro et Latribune.fr. Serait notamment exclue l'idée

d'interdire aux parents de rattacher un étudiant à leur foyer fiscal si celui-ci touche des APL. Pour

rappel ce système permet au ménage de cumuler le bénéfice de l'aide au logement et l'avantage

fiscal lié au quotient familial (mécanisme qui consiste à diviser les revenus du contribuable par un

nombre de parts attribués selon la taille du foyer).

La possibilité d'une suppression du rattachement au foyer fiscal des jeunes percevant les APL avait

pourtant été évoquée à plusieurs reprises par le passé et semblait jusqu'ici l'hypothèse la plus

crédible. Elle figurait notamment parmi les mesures phares d'un rapport mené conjointement par

l'Inspection générale des finances (IGF), l'Inspection générale des affaires sociales (Igas) et le Conseil

général de l'environnement et du développement durable (CGEDD), dévoilé par Les Echos en début

d'année. Ces experts estimaient que cela permettrait d'économiser 400 millions d'euros par an.

En lieu et place de cette mesure, les élus suggéreraient plutôt de fixer ces aides en fonction du revenu

des parents et de l'éloignement par rapport au lieu d'études. Actuellement elles ne dépendent que de

la rémunération de l'allocataire. Autre piste : l'intégration dans le calcul des revenus du bénéficiaire de


3% de son patrimoine. Au total, le dispositif proposé permettrait d'économiser 300 à 400 millions

d'euros dès l'an prochain.

Ces propositions seront-elles reprises telles quelles ? Elles semblent en tout cas aller dans le sens

des dernières déclarations du ministre des Finances, Michel Sapin, qui avait prôné la semaine

dernière sur BFMTV la possibilité "d'analyser certaines situations ou des gens touchent les APL alors

qu'ils ont de l'argent en banque", évoquant "quelques centaines de millions" d'économies.

Source : Capital.fr


Immobilier : le budget des hommes dépasse de

15% celui des femmes Le 21/05/2015

Dans un projet immobilier, les hommes s’occupent plus de l’aspect financier tandis que les femmes

effectuent les recherches et démarches. Et s’ils achètent séparément, monsieur dispose de 31.106

euros de plus que madame.

En immobilier non plus, l’égalité homme femme n’est pas encore à l’ordre du jour. C’est ce que

dévoile un sondage publié par Harris Interactive, qui s’est intéressé aux différences notables que les

Françaises observent lorsqu’elles parlent logement... Premier constat: quasiment la moitié des

Françaises - 40%, sur le millier de femmes sondées - se sont déjà senties discriminées pendant une

recherche de logement. Pourquoi? Rarement en raison de leur sexe, mais surtout pour des questions

financières (30%) ou professionnelles (20%). Cette tendance est beaucoup plus visible pour les

femmes qui vivent seules.

Et lorsqu’il s’agit de songer à acheter, l’égalité n’est pas non plus au rendez-vous. On observe une

différence de 15% entre le budget d’un homme et celui d’une femme, et c’est évidemment le premier

le plus élevé. Les hommes déclarent ainsi avoir une enveloppe de 244.807 euros contre 213.701

euros pour les femmes. Soit une différence de 31.106 euros. Aujourd’hui, un Français sur deux estime


qu’il est encore difficile pour une femme seule d’accéder à la propriété. Là encore, les raisons sont

financières: salaires moins élevés, plus grande exposition à la précarité, méfiance des banques...

En couple, la femme est le moteur du projet

La femme propose, et l’homme dispose. Voilà une expression qui résume bien la situation dans le cas

d’un projet immobilier de couple. Le sondage révèle que les femmes sont beaucoup plus actives que

les hommes lorsqu’il s’agit de faire des recherches, de contacter des agences, consulter des

annonces... et préparer les dossiers. Que font les hommes alors? Ils attendent l’aspect financier. Et

une fois l’achat effectué, ils se préoccuperont également des questions d’emménagement.

Cependant, une légère incohérence apparaît quand il s’agit d’arbitrer la décision d’achat. Si 27% des

hommes déclarent que c’est leur conjointe qui fait le choix final, 44% des femmes déclarent qu’elles

prennent davantage les choses en mains que leur conjoint! Dernier fait amusant: qu’il y ait indécision

ou non, la vérité peut aussi sortir de la bouche des enfants. Les femmes sont trois fois plus

nombreuses à penser que l’avis de leur(s) enfant(s) a une vraie valeur. C’est le cas pour 68% des

mamans.

Source : Le Figaro.fr


L’encadrement des loyers aurait un impact sur de nombreux studios à Paris

Le 22/05/2015

Mesure contestée par les professionnels de l’immobilier, l’encadrement des loyers devrait entrer en

vigueur à Paris cet été. Institué par la loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové), ce

dispositif prévoit qu’à la signature d’un nouveau bail ou lors d’un renouvellement, le loyer d’un

logement ne puisse dépasser de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être

inférieur de 30 %.

Ce loyer de référence, décliné par type de bien et par période de construction des logements, sera

proche des loyers médians calculés par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne

(OLAP). L’observatoire a divisé la capitale en 14 zones aux niveaux de loyers homogènes, distinctes

du découpage en arrondissements, et rendu publics, début mai, ses calculs de loyers médians.

Au vu des chiffres de l’OLAP, il apparaît que dans certains quartiers et sur certains types de biens,

l’effet de l’encadrement sera notable, en particulier sur les studios situés dans des immeubles datant

d’avant 1946 (comme 70 % du parc immobilier), mais aussi sur des logements plus grands.

Et ce, tant dans les arrondissements chic que dans les quartiers plus populaires. Ainsi dans le nord du

XVIe arrondissement (quartiers de la Porte Dauphine, Chaillot et la Muette), dans les immeubles

antérieurs à 1946, environ un studio sur quatre devrait, à la relocation, voir son loyer plafonné car il

excède le loyer majoré autorisé, à savoir 31,70 euros le m2.

Il s’agit souvent d’anciennes « chambres de bonnes » transformées en logements et louées au prix

fort. De même, dans certains quartiers de deux arrondissements plus populaires, le IXe et le X

e, près

d’un quart des studios situés dans des immeubles datant de 1946 à 1970, pourraient voir leur loyer

baisser, car il dépasse les 28 euros au m2 autorisés dans ces zones. Il s’agit des quartiers du

Faubourg-Montmartre, de Rochechouart, de la Porte-Saint-Denis et de St-Vincent-de-Paul.

Un effet marginal pour les deux pièces

Mais les studios ne seront pas les seuls touchés : certains grands logements de type familial

pourraient eux aussi voir leur loyer abaissé. Ainsi dans les XIXe et XX

e arrondissements, parmi les

plus accessibles de la capitale, les logements de « 4 pièces et plus » dans des immeubles construits

de 1946 à 1970 dont le loyer dépasse 18,50 euros le m2, pourraient voir ce dernier baisser.


Sont concernés les quartiers de Charonne, Saint-Fargeau, Pont-de-Flandres, Amérique et La Villette.

En revanche, l’effet sur les deux pièces, le type de logement le plus répandu dans la capitale, devrait

être marginal.

Pour entrer en vigueur, l’encadrement doit encore être complété par un décret essentiel dont

dépendra l’efficacité du dispositif : celui qui définit les cas où un complément de loyer, au-delà de la

majoration de 20 %, sera toléré. Ce décret devrait être publié au journal officiel d’ici deux à trois

semaines. Une fois paru l’arrêté préfectoral fixant le loyer de référence, un délai de quelques

semaines devrait s’écouler avant la mise en œuvre effective de l’encadrement des loyers.

Source : Le Monde.fr


Comment y voir plus clair dans les frais de notaire Le 23/05/2015

Contrat de mariage, pacs, achat immobilier, succession… Chaque acte notarié a sa tarification. Avec parfois de bonnes surprises.

Le poids des notaires dans les transactions courantes. Chambre des notaires

Ils ont été les stars de l’hiver. Vilipendés par la presse, montrés du doigt par Emmanuel Macron,

dénoncés par l’inspection générale des Finances, les notaires ont fait preuve d’une capacité de

mobilisation sans précédent. Manifestations, lobbying intense et même, pour certains, menaces de

mort à l’encontre du ministre de l’Economie… Ils n’ont pas lésiné sur les moyens et ont fini par se faire

entendre. La concurrence que voulait instaurer Bercy en imposant un peu de liberté tarifaire restera

dans les cartons.


Forfait ou pourcentage

En revanche, le projet de réforme des honoraires, lui, est toujours d’actualité. Or il ne suscite aucune

grogne de la part des notaires, qui l’appellent même de leurs vœux. "Nous y sommes favorables dans

la mesure où, aujourd’hui, nos tarifs sont difficilement compréhensibles pour nos clients", affirme

Pierre-Luc Vogel, président de la chambre des notaires, qui officie à Saint-Malo. Même les

professionnels n’y voient pas clair, à tel point que certaines études comptent dans leurs effectifs des

"caissiers taxateurs", dont le métier est précisément de calculer ces tarifs composés de plusieurs

lignes et évalués sur différentes assiettes…

Au-delà de la polémique suscitée par la "rente de situation" des notaires et leurs tarifs, Challenges

s’est donc interrogé sur le coût des actes courants. Premier constat : certains se facturent au forfait,

d’autres sont assis sur le patrimoine en jeu. Ainsi, la rédaction d’un pacs ou d’un testament

authentique coûtent à leurs signataires moins de 400 euros, quel que soit le montant de leurs biens.

Même chose pour un contrat de mariage : "Et pourtant, nous recevons parfois les futurs époux deux

ou trois fois avant de le rédiger", soupire un notaire. Pour ces formalités, il n’est en réalité pas

nécessaire de passer par un notaire, mais celui-ci s’assurera de leur validité et évitera les futurs

problèmes.

La facture est en revanche plus élevée au moment d’acquérir un bien immobilier, régler une

succession ou un divorce : le tarif et les taxes seront assis sur la valeur du bien acheté, du patrimoine

à partager ou des biens communs du couple.

Conseils gratuits

Il y a donc les actes lucratifs… et les autres. "Sur 70 successions que je règle chaque année, dix me

rapportent", avance maître Vincent Chauveau, notaire en Loire-Atlantique. Les successions

importantes compensent les plus modestes. Même principe pour les ventes immobilières : "Le temps

passé sur une vente, qu’elle porte sur une cave de 1.000 euros ou sur une maison de 400.000 euros,

est de 25 heures", poursuit-il. Résultat, les transactions inférieures à 150.000 euros, qui représentent

47% des volumes, se font à perte.

Un argument qui pourrait aboutir à une hausse des tarifs pour les "petits" actes. En améliorant leurs

revenus sur l’immobilier, ils espèrent pouvoir continuer à prodiguer des conseils gratuits. "Nous

sommes une des dernières professions à le faire, alors que certaines personnes n’ont pas accès au

droit : il y a des gens qui n’ont même pas les moyens de divorcer", rappelle Vincent Chauveau. Le

notaire a lancé avec des confrères le mouvement Conseil du coin, des conseils dispensés au café


pour ceux qui n’osent pas franchir la porte des offices notariaux. Sur ce plan-là, les tarifs sont

transparents : il n’y a rien à payer !

Signature de devis

Attention, toutefois, il y a conseil et conseil. En réalité, le simple conseil oral sera la plupart du temps

gratuit. Le notaire facture lorsqu’il mobilise du temps et que la situation est complexe. "Des enfants de

différents mariages, un indépendant qui s’installe à son compte… Ces situations pourront faire l’objet

d’une facturation parce qu’elles impliquent un travail de recherche", explique Pierre-Luc Vogel. Le

client devra alors signer un devis en bonne et due forme, et s’attendre à se voir facturer entre 100 et

300 euros hors taxes l’heure, sachant qu’il faudra parfois une dizaine d’heures pour déminer une

situation complexe. Une dépense qui peut tout de même éviter de sacrés dégâts. Les notaires le

répètent souvent : "Les économies d’aujourd’hui sont les problèmes de demain."

Source : Challenges.fr


LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE

Comment obtenir un bail dans un centre commercial lorsque l’on est franchisé ? Le 17/05/2015

Lors de la phase de création d’entreprise, le choix de l’emplacement est sans aucun doute l’un des

éléments les plus importants. Pour une boutique, bien souvent, trois solutions sont envisageables : le

centre-ville attractif et dynamique. Le choix de s’implanter en périphérie, avec plus d’espaces de

stationnement, est aussi judicieux. Troisième alternative : le centre commercial. Une solution qui

s’avère extrêmement tentante, car les centres commerciaux offrent de nombreux atouts. La présence

d’une grande enseigne de distribution alimentaire ou d’un concept store à effet « locomotive » assure

un trafic important dans les boutiques du centre. Pas de problème de stationnement…

Comment obtenir son précieux bail dans un de ces centres ? Voici nos conseils.

Comment obtenir un emplacement dans un centre commercial ?

En France, pour obtenir un emplacement dans un centre commercial il est obligatoire d’obtenir un

accord de la direction du centre en question. Les candidats étant nombreux, il est indispensable de

proposer un projet bien travaillé avec de solides garanties financières. Autant être clair, les


gestionnaires de centre commerciaux sont davantage preneurs de boutiques appartenant à un réseau

que de boutiques indépendantes, aux garanties financières moindres. Mais ce n’est pas tout : ce qui

saura convaincre la direction, c’est un projet qui s’inscrit dans les objectifs du centre commercial. Il

faut que votre projet rentre dans les critères de sélection. Votre boutique doit donc d’abord s’inscrire

dans les quotas du centre : généralement, 20% de la surface du centre commercial est allouée aux

activités de service et de loisir, 20% à la restauration et 50 à 60% aux activités de la personne et de la

maison. Renseignez-vous sur les candidatures déjà posées, les enseignes pressenties, et faites votre

lobbying pour obtenir un emplacement. Votre franchiseur est là pour vous épauler.

Sachez qu’il est extrêmement important de proposer son projet longtemps en avance. Si le centre

commercial est nouveau, proposez votre projet avant même la fin de sa construction. Comme dit plus

haut, les candidats sont nombreux et les listes d’attente très longues. Dès qu’un bon projet de centre

commercial émerge ou qu’un emplacement se libère, sautez-dessus.

Quelles sont les obligations à respecter dans un centre commercial ?

Ouvrir sa boutique dans un centre commercial apporte de nombreux avantages, mais cela implique

également de respecter certaines obligations. La première d’entre elles est de respecter les horaires

d’ouverture du centre commercial. Concrètement, ceci implique d’avoir une masse salariale suffisante

pour couvrir ces plages horaires. Vous ne pourrez pas fixer vos propres horaires. Il faut se calquer en

partie sur les pratiques du centre.

Autre contrainte, vous devrez vous soumettre à une certaine uniformisation des décors. Dans les

centres, toutes les boutiques doivent laisser figurer une certaine harmonisation. Vous n’aurez donc

pas les mains complètement libres sur ce point. Vous ne les aurez pas non plus au sujet de la

communication et de la publicité de votre enseigne. Toute campagne doit être validée au préalable

par la direction du centre commercial ou l’association des commerçants. L’adhésion payante à cette

dernière est par ailleurs dans certains cas obligatoire.

Comment sont calculés les loyers dans un centre commercial ?

Comme pour tout bail, les loyers sont d’abord calculés en fonction de la surface. Dans un centre

commercial, l’emplacement et la rentabilité du centre entrent aussi en ligne de compte. Dans les

centres commerciaux, les loyers sont beaucoup plus élevés qu’en centre-ville. En revanche, les droits

d’entrée sont bien moindres. Les charges sont aussi très élevées puisqu’elles couvrent l’entretien du

centre, la sécurité, la publicité et l’animation. Elles peuvent représenter jusqu’à 40% du loyer.

Sachez aussi qu’une partie du loyer est indexée sur le chiffre d’affaire de l’enseigne… Alors oui, il faut


s’attendre à lâcher un « gros » loyer, mais le trafic généré par le centre commercial et l’attractivité de

ces emplacements à un prix. Avant de vous lancer, n’oubliez pas que plus la marque que vous

souhaitez implanter en franchise sera forte, et plus vous pourrez négocier. Un gérant de boutique qui

aura un effet locomotive pourra plus facilement tirer les prix vers le bas, son enseigne assurant une

grande partie du trafic dans le centre. Si une enseigne comme la vôtre manque, et que cette absence

est en plus soulignée par les consommateurs, alors vous avez toutes les cartes en main pour

négocier.

Source : toute-la-franchise.com


L’acte d’avocat peut être 100% numérique Le 20/05/2015

Les avocats peuvent désormais rédiger leurs actes de façon totalement dématérialisée. Pour

les particuliers, l'acte d'avocat électronique présente l'avantage de conférer une date certaine,

sans que les clients aient à se déplacer.

Les avocats ont dorénavant la possibilité de rédiger leurs actes, version 100 % électronique, en

utilisant la plateforme en ligne "eBarreau". Instauré par la loi du 28 mars 2011 de modernisation des

professions judiciaires ou juridiques, l'acte d'avocat électronique, doté de la même valeur que la

version papier, peut être utilisé dans toutes les situations dans lesquelles le recours à l'acte

authentique n'est pas obligatoire. Toutes les branches sont concernées, le droit civil (reconnaissance

de dette, contrat de bail...), le droit de la famille (convention de divorce..), le droit social (contrat de

travail, transactions entre salarié et employeur...) ou le droit commercial (rédaction des statuts d'une

société...).

Comme son homologue papier, l'acte d'avocat électronique confère au document une date certaine et

une meilleure force probante.

Tout peut se faire sans se déplacer

Concrètement, l'acte est rédigé avec l'aide du client par l'avocat. Ce dernier se connecte ensuite à la

plateforme e-Barreau, inscrit les numéros de téléphone et les courriels des parties, puis dépose le

document avec toutes ses annexes sur un parapheur électronique. L'acte est alors scellé et ne peut

plus être modifié. Chaque partie reçoit ensuite un message sur son téléphone mobile l'invitant à

consulter et à signer l'acte grâce un code d'accès envoyé par SMS. À son tour, l'avocat contresigne


l'acte grâce à une clé USB d'authentification. Le document est ensuite archivé avec le dossier de

preuve pour une durée minimale de cinq ans. À ce stade, l'acte d'avocat dématérialisé peut être

transmis au client qui, à son tour, peut l'imprimer et le conserver sur son propre ordinateur. En

résolvant ces problèmes d'archivage, le nouvel acte d'avocat 100 % électronique s'inscrit aussi dans

une démarche de développement durable.

Avec la nouvelle donne, le Conseil national des barreaux prépare la prochaine insertion du futur article

1374 du code civil, qui consacre l'existence de l'acte de l'avocat. Encore faudra-t-il que le projet de

modification du droit des obligations, actuellement en cours, ne supprime pas cette disposition.

Source : leparticulier.fr


L'emplacement, un élément primordial lors de l'estimation Le 22/05/2015

La situation géographique est l'un des éléments clé de la valorisation d'un fonds de commerce. Mais

son appréciation doit tenir compte de l'activité implantée. Explications avec Philippe Maitre, président

de la commission commerce de la FNAIM.

L'Hôtellerie Restauration : L'emplacement est au cœur de l'estimation d'un restaurant. Selon

vous, qu'est-ce qu'un bon emplacement ?

Philippe Maitre : La qualité de l'emplacement est déterminée à travers des facteurs locaux de

commercialité, c'est-à-dire les caractéristiques de la zone de chalandise. Celle-ci correspond à la zone

géographique qui entoure le restaurant et comprend la clientèle susceptible de fréquenter le

restaurant. Plus il y a de passage, plus la chance de capter une clientèle est grande. C'est pourquoi

des emplacements de centre-ville, à la fois proches des zones de bureaux, d'autres commerces et

attractions touristiques présentent d'emblée des atouts. Ensuite les transports en commun sont un

plus s'ils permettent à la clientèle non seulement de passer mais aussi de rester plus longuement

dans la zone (sortie d'autoroute, bus, tramways, métro, stationnement). Cependant, ce qui importe le

plus, c'est l'adéquation entre l'offre du restaurant et les attentes de la clientèle. Un très bon

emplacement n'est pas nécessairement synonyme de succès ; à contrario, certains établissements

fonctionnent très bien dans des lieux improbables. La qualité du professionnel peut faire la différence.

Ce qu'il faut retenir, c'est que le choix de l'emplacement est primordial et qu'il dépend à la fois de la

clientèle et du concept.

Lorsque vous cédez une affaire en perte de vitesse malgré un emplacement que vous estimez

de bonne qualité, comment peut-on dissocier la qualité de l'emplacement des mauvais

résultats de l'activité du fonds, et attribuer une certaine valeur de marché à cet emplacement ?

La jurisprudence admet que la valeur d'un fonds de commerce ne peut être inférieure à celle du droit

au bail. Pour un emplacement recherché, cette valeur peut être particulièrement élevée (cas typique

des emplacements 'Prémium' en centre-ville). Lorsque la valeur du fonds est faible, il faut donc

rechercher celle du droit au bail. En théorie, la valeur de celle-ci est calculée en mesurant l'économie

réalisée par la différence entre les conditions proposées pour des locaux disponibles (valeur locative

de marché) et le montant du loyer appliqué au bail en cours. En pratique toutefois, on constate des


écarts importants en fonction de l'offre disponible et la demande sur des rues très prisées,

notamment.

Dans quelle mesure l'agencement et l'équipement influent-ils sur l'estimation d'un fonds de

commerce disposant d'un bon emplacement et d'une rentabilité correcte ?

La non-conformité aux normes applicables aux établissements recevant du public et plus

particulièrement celles relatives à l''accessibilité des personnes handicapées influent inévitablement à

la baisse sur la valeur du fonds. Pour mesurer cette influence, nous recommandons de recourir à un

organisme spécialisé qui établira un diagnostic de manière à identifier exactement les travaux à

réaliser, ainsi que leur coût. On peut en tenir compte pour déterminer le prix de commercialisation ou

s'en servir comme un élément de négociation avec un acquéreur.

Également, lorsqu'ils sont en mauvais état, les gros équipements (piano, four, frigo, hotte, chambre

froide) peuvent avec une influence sur le prix d'un restaurant, en particulier sur les établissements de

type 'Gastro', car ils affectent directement la qualité de l'outil de travail.

Source : lhotellerie-restauration.fr


Mettre en vente son affaire : les parts de société Le 22/05/2015

Ce type de cession amène à une transaction au moment de la rédaction du protocole d'accord, car les

garanties apportées ou sollicitées donnent lieu à discutions, souvent très techniques (comptables et

juridiques). Il est donc indispensable de s'entourer de conseils compétents ayant l'habitude de ce

genre de transaction.

© Thinkstock

Souvent, une cession de parts (SARL) ou d'actions (SA) amène à une transaction au moment de la

rédaction du protocole d'accord, car les garanties apportées ou sollicitées donnent lieu à discutions.

Vendre les parts de sa société est une cession qui nécessite l'intervention de conseils spécialisés

comme des experts comptables ou des avocats d'affaires. En effet, il y a un retraitement comptable

indispensable à effectuer pour déterminer précisément l'actif de la société et son passif. La valeur des

parts sera alors calculée en retranchant le passif de l'actif et en divisant le reste (la situation nette) par

le nombre de parts. Pour le néophyte, ce type de cession demeure un casse-tête tant la procédure

paraît compliquée.

Il s'agit ici de mettre en lumière quelques points importants qui pourront ensuite être approfondis

avec votre conseil.


► Se mettre d'accord sur un prix de fonds de commerce à une date certaine et sur la base d'un

document de référence (le bilan de l'année précédente ou une situation si le nouveau bilan n'a pas

été établi). C'est à partir de ce prix que sera calculée la valeur des parts en réintégrant cette valeur de

fonds dans l'actif de votre bilan au moment de la signature de la vente. C'est également ce prix qui

servira de base au paiement de la commission si une agence est intervenue dans la transaction.

► La date de la vente se faisant plusieurs mois après, il y aura donc des produits et/ou des charges

supplémentaires qui viendront modifier la situation nette établie sur la base du document de

référence.

► L'inventaire du matériel et du mobilier doit être établi au moment de l'accord des parties sur

le prix et vérifié par elles au moment de l'entrée dans les lieux. Pour éviter toute contestation,

l'inventaire doit mentionner à ce moment-là le mobilier et le matériel qui appartiennent en propre aux

gérants et non pas à la société.

► Tout le matériel et le mobilier payé par la société lui appartient et doivent figurer sur l'inventaire

(voir l'état comptable des investissements). Pour se donner le temps de vérifier la présence de tout

matériel, mobilier et la réalité des postes de l'actif, les acheteurs peuvent réclamer au vendeur une

garantie d'actif.

► Les acheteurs, lors d'une cession de parts, achètent l'actif et le passif de la société vendue. Les

vendeurs doivent donner une garantie pour couvrir le passif non révélé au moment de la vente.

L'exemple le plus courant étant celui du contrôle fiscal supporté par la société et incluant toujours les

trois années précédentes en plus de l'année en cours. S'il y a des litiges en cours (prudhommes,

contentieux avec un fournisseur...) leur montant, s'il est chiffrable, sera déduit de la vente et séquestré

en attendant le dénouement. À défaut, les vendeurs seront amenés à donner une garantie de bonne

fin.

Souvent, une cession de parts (SARL) ou d'actions (SA) amène à une transaction au moment de la

rédaction du protocole d'accord, car les garanties apportées ou sollicitées donnent lieu à discutions.

Ces discussions sont souvent très techniques (comptables et juridiques). Il est donc indispensable

que les parties s'entourent de conseils compétents ayant l'habitude de traiter ce genre de

transaction. Ces transactions sont en hausse sur le marché avec la loi Sarkozy qui exonère

totalement ou partiellement des plus-values les vendeurs cessant leur activité pour prendre leur

retraite.

Source : lhotellerie-restauration.fr


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La revue de presse de la semaine du 18 au 24 mai 2015

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