1

St Paul de Varces

Dossier de réponse à l’enquête publique pour

La modification de POS de la Zone du Villarey

A l’attention de

Monsieur le Commissaire Enquêteur

Collectif P réservons A Saint-Paul Son Authenticité Association n°W381009524

collectifpassa@gmail.com Action non politique

Février 2010

2

Sommaire

1. Introduction ........................................................................................................................ 3 2. Données sur l’urbanisation de la commune ....................................................................... 4

2.1 Identité de la commune et situation géographique..................................................... 4 2.2 Récentes modifications de POS sur la commune....................................................... 5 2.3 Souhait exprimé des habitants : enquêtes et commissions d’urbanisme.................... 6 2.4 Bilan des « Tapaux ».................................................................................................. 7

3. Données sur Le projet actuel donnant lieu à modification de POS....................................9 3.1 Mise en réserve foncière pour intérêt public .............................................................. 9 3.2 Connaissance du projet avant l’enquête publique.................................................... 10 3.3 Dossier de l’enquête ................................................................................................. 10 3.4 Données du projet..................................................................................................... 10

4. Le site d’implantation du projet – site d’exception au cœur du village ........................... 12 4.1 Architecture authentique du centre village............................................................... 12 4.2 Le Villarey : Paysage d’exception – La carte postale de la commune..................... 13 4.3 Le Villarey : Espace à préserver correspondant à une coulée verte........................ 18 4.4 Saint Paul de Varces : une commune dans le Parc Régional du Vercors................. 20 4.5 Parcelles attenantes aux projets................................................................................ 21

5. Salle polyvalente .............................................................................................................. 22 5.1 Salle polyvalente actuelle......................................................................................... 22 5.2 Coût du projet de la salle polyvalente ...................................................................... 22 5.3 Implantation du projet de la salle polyvalente ......................................................... 23 5.4 Besoin et dimensionnement réels ............................................................................. 23

6. Les logements................................................................................................................... 24 7. Analyse du dossier disponible en mairie.......................................................................... 25 8. Propositions...................................................................................................................... 29

8.1 Salle des polyvalente................................................................................................ 29 8.2 La salle de sports ...................................................................................................... 29 8.3 Locaux associatifs .................................................................................................... 29 8.4 Logements et démographie ...................................................................................... 29 8.5 Zone du bourg – centre village................................................................................. 30 8.6 Financement ............................................................................................................. 30 8.7 Patrimoine architectural et écologique..................................................................... 30 8.8 L’adhésion des habitants au projet ........................................................................... 30

9. Conclusions ...................................................................................................................... 31

3

1. Introduction Au nom du collectif, nous souhaitons, par le présent document, apporter les informations dont nous avons connaissance, répondre ainsi à l’enquête publique sur le projet de modification du Plan d’Occupation des Sols de la zone du Villarey et apporter nos propositions dans le but que notre

village garde son authenticité et ses valeurs. Au regard des informations à disposition, ce projet en plein cœur du village est le plus important que Saint Paul de Varces n’est jamais connu, tant d’un point de vue financier que pour son impact sur l’image et le devenir du village. Tout cela mérite vraiment d’y porter attention. Le Collectif Préservons A Saint Paul Son Authenticité, ne mène aucune action politique, mais est

simplement soucieux de conserver l’image authentique de son village et désire un développement de sa commune en harmonie avec l’environnement naturel.

4

2. Données sur l’urbanisation de la commune

2.1 Identité de la commune et situation géographique Saint Paul de Varces est une petite commune rurale d’environ 2000 habitants, à une altitude de 380m au centre village et s’étend sur 2000 hectares.

Elle se situe dans le Parc Naturel régional du Vercors, installée dans un cirque de montagne, au pied des rochers entre la montagne d’Uriol, le Bémont (1270m), le roc de Cornafion (2049m), la crête des Crocs, col de l’arc (1736m), le rocher de la Bourgeoise (1280m).

Son relief fait de Saint Paul de Varces une commune montagneuse, caractérisée par la richesse de ses milieux naturels. (Pièce 1 : révision du PLU, septembre 2007).

Du fait de sa position dans une vallée fermée, elle n’est pas située sur un lieu de passage. Il y a une importante activité agricole sur la commune, et de nombreux terrains cultivés. La commune a été l’objet pour la première fois de construction d’immeuble dans la zone des « Tapaux », dont les constructions sont toujours en cours, suite à une demande de modification

de POS en 2005 et 2006.

Saint Paul de Varces est un petit village authentique rural de 2000 habitants niché au cœur des montagnes.

Site du Villarey, concerné par le projet de passage de COS 0 à COS 0,4

5

2.2 Récentes modifications de POS sur la commune La commune a été l’objet ces dernières années de plusieurs modifications de POS successives : en novembre 1996

en novembre 2003 en décembre 2005 zone des Tapaux passage de COS 0 à COS 0,32 [pièce 2] : lettre du village n°42 - premier trimes tre 2006 – réunion du 12 décembre 2005 en Avril 2006 zone des Tapaux passage de cos 0,32 à COS 0,4 [pièce 3] : lettre du village n°43 - 2eme trimestre 2006- réunion du 4 avril 2006

En décembre 2005, lancement du Plan Local d’Urbanisme dans un but [pièce 4] : lettre du village premier trimestre 2006 – réunion du 12 décembre 2005

« d’engager une réflexion d’ensemble sur le territoire communal pour déterminer les grands axes de la

politique urbanistique en cohérence avec les objectifs

de la qualité de vie ,

du développement economique,

de la mixité sociale et urbaine,

de l’économie d’espace,

de la mise en valeurs des espaces naturels ,

de développement des équipements publics

de la préservation de l’environnement. »

L’élaboration du PLU est confiée à l’Agence d’Urbanisme de la Région Grenobloise (A.U.R.G).

Saint Paul de Varces a connu des modifications de POS successives depuis 2003. Une étude du Plan Local d’Urbanisme est en cours depuis début 2006. Une nouvelle demande de modification de POS de cette importance alors que le PLU est en cours d’élaboration depuis 2005 n’est pas cohérent et contraire à une démarche et réflexion globale sur le devenir de la commune.

6

2.3 Souhait exprimé des habitants : enquêtes et commiss ions d’urbanisme

En 2000, une enquête d’urbanisme [pièce 5] avait été organisée, à laquelle 60 % des électeurs inscrits avaient répondu.

Réponse à la question « combien d’habitants souhaitez-vous que la commune compte dans 10 ans (soit aujourd’hui) ?

Nombre d’habitants Réponses obtenues 2000, soit pas d’augmentation 50 % 2200 25 % 2500 20 % Plus de 3000 5 %

Réponse à la question « dans l’hypothèse d’un développement de la commune, quel type d’urbanisme souhaiteriez-vous » ?

Type d’urbanisme Réponses obtenues Maisons individuelles 57,4 % Lotissements de moins de 10 maisons 29,6 % Lotissements de plus de 10 maisons 2,5 % Immeubles de moins de 10 logements 10 % Immeubles de plus de 10 logements 0,5 %

Plusieurs commissions extra-municipales [pièce 6] se sont réunies fin 2008 en vue de l’élaboration du Plan Local d’Urbanisme et ont donné les orientations souhaitables pour la commune.

De ces commissions, il est ressorti :

« Quelle évolution démographique ? … limiter l’évolution démographique tout en permettant la venue de nouveaux habitants (des jeunes en particulier) et l’intégration d’enfants et de personnes âgées du pays » « Quelle identité pour le Centre Village ? Conserver l’aspect rural … » « Dans le cadre de la densification du centre village, c’est l’habitat individuel qui l’a nettement emporté , devant l’habitat intermédiaire» « La construction d’une nouvelle salle polyvalente est entendue et son implantation serait logique vers l’école, un peu à l’écart des habitations, pou r éviter la nuisance bruit. »

Le souhait des habitants s’est donc exprimé de la manière suivante :

Limiter l’évolution démographique

Conserver l’aspect rural

Favoriser l’habitat individuel

Implantation d’une salle polyvalente vers l’école, à l’écart des habitations.

7

2.4 Bilan des « Tapaux » La zone des Tapaux se situe à l’entrée du village, à environ 2 km du centre (mairie/église). Ce projet a commencé en 2005, par une première demande de modification de POS pour un passage de COS 0 à COS 0,32, suivie d’une seconde modification de POS pour passage de COS 0,32 à 0,4. Le projet initial devait comporter 3 bâtiments de 2 niveaux, il s’est traduit au final par 5 immeubles de 3 niveaux. Le bulletin d’information sur la zone des Tapaux publié par la mairie au

début des travaux [pièce 7] : Informations zone des Tapaux, nous a informé que : Ce projet a consisté au final en 5 immeubles, type R+1 + combles, sur une hauteur de 11 mètres, comprenant :

37 logements,

39 garages et des locaux en rez-de-chaussée destinés à des commerces.

Le prix de vente au m2 est de 3000 € / m².

Volet financier de l’opération :

Les dépenses (frais achat des terrains) 499 822 € Les recettes (vente parcelle au promoteur) 1 610 000 € Le bilan de l’opération pour la collectivité est un bénéfice de 1 110 177 €

Avec le bénéfice de l’opération, la commune a acheté un immeuble complet pour un montant de 950 000 €

Immeubles R+1+combles des Tapaux (octobre 2009)

Immeubles style moderne des Tapaux dans un environnement rural (octobre 09)

Ce projet va accueillir environ 120 habitants supplémentaires sur 2009 et 2010.

8

Bilan de l’opération « Tapaux »

Bilan architectural très mitigé

Projet final très différent par rapport au projet initial, en terme de densité de la

population et d’impact sur le voisinage proche.

Succès financier : la mairie est propriétaire d’un immeuble complet dont la valeur

actuelle est de 1 758 450 € et dont le revenu locatif annuel devrait rapporter 60 000 €.

Note : une opération financière similaire a été réalisée avec la maison Rochas [pièce 8] : Bulletin municipal n°50 - 1 er trimestre 2008

Dépense : achat maison+ terrain 544 119 € Recette : Revente des terrains à un promoteur 1 093 534 € Bilan de l’opération positif : 549 415 €

9

3. Données sur Le projet actuel donnant lieu à modification de POS

3.1 Mise en réserve foncière pour intérêt public

En fin d’année 2008, la mairie de Saint Paul de Varces a demandé la mise en réserve foncière par l’EPFL.RG des parcelles AO 45, 143 et 145, dans « le cadre de la réalisation d’équipements publics relevant de l’intérêt général » d'une superficie de 22 332 m² estimée à 660 000 € TTC frais de notaire estimés à 33 000 € TTC [pièce 9] : CR de réunion du 15 décembre 2008.

Parcelles concernées par le projet

La mise en réserve de ces parcelles a été justifiée pour des équipements d’intérêt public.

Le cout global d’achat des parcelles est estimé à 693 000 €

Le projet incluant 4241 m2 de logements ne relève pas de l’intérêt général.

10

3.2 Connaissance du projet avant l’enquête publique Avant l’ouverture de l’enquête, seul le projet de remplacement de la salle des fêtes était connu des habitants et mentionné dans les bulletins municipaux. Aucune information concernant l’emplacement, la surface, le plan de masse, le nombre de salles et leurs fonctions … n’était cependant connue. Quant à la construction de logements, elle n’avait pas été évoquée.

Les habitants ont eu connaissance de l’enquête publique pour la modification du POS par les annonces légales. Cette même annonce sibylline a été mentionnée dans la Lettre du Village distribuée le 15 janvier, soit 3 jours après le début de l’enquête [pièce 10] – lettre du village.

3.3 Dossier de l’enquête Le dossier disponible en mairie comprend les pièces suivantes :

Document du projet de modification de POS (10 pages)

Règlement modifié janvier 2010 : Dispositions applicables sur les zones naturelles zones NA (6 pages)

Liste des emplacements réservés du Plan d’Occupation des Sols, 2006 (1 page)

Coupures des journaux mentionnant la parution de l’annonce légale.

Dans ces documents, nous disposons de peu d'informations concrètes concernant le projet des

élus (emplacement, surfaces, nombre de logements).

Des informations complémentaires (maquette, plans, …) ont été demandées à la mairie à plusieurs reprises par les habitants ainsi qu’au conseil municipal du 25 janvier. Il a été répondu qu’aucun document supplémentaire n’était disponible.

3.4 Données du projet A la lecture des documents disponibles en mairie et suite aux réponses des élus apportées aux questions posées par les habitants lors du conseil municipal du 25 janvier au soir, les informations sur ce projet à ce jour est les suivantes :

La salle polyvalente de 1700 m2 comprenant différents espaces dont :

un logement pour un gardien de 70 à 80 m 2

une salle de sport 600 m2 (19x33)

2 salles festives de 150 m2 environ

1 local technique pour cuisine

différents locaux pour les associations

et autres locaux dont la fonction n’est pas connue

La structure du bâtiment est en V et il dispose d’un toit végétalisé.

11

Le maire justifie l’emplacement de la salle des fêtes au centre du village par le fait que le terrain en dénivelé permet d’économiser un ascenseur par un accès en hauteur depuis la route du chemin st Ange. Les logements

Il s’agit de créer des logements de types R+1 et appartements de grande taille R+2+combles pour une hauteur de 15 m (1 étage de plus que l’opération précédente aux Tapaux) sur environ 1 hectare 10 603 m2, pour un SHON de 4241 m2, ce qui correspond à 60 logements (information donnée par Mme Seux et Mr Mancon en réponse à des questions des habitants en Mairie).

Un espace vert avec un parc et des espaces multisports et ludique, pour lequel aucune information n’est donnée.

Le mode de financement

La salle des fêtes serait financée d’une part par des subventions publiques et d’autre part les recettes obtenues du promoteur qui aura le projet immobilier dans son ensemble

Ce projet n’était pas connu des habitants de Saint Paul de Varces avant cette enquête publique

et les éléments fournis sont insuffisants (absence de plans …)

Les habitants ont découvert dans le dossier l’équation financière suivante :

1 salle des fêtes = 4241 m2 logements

Et cela en plein cœur du village

Cela est tout à fait contraire à leurs attentes

12

4. Le site d’implantation du projet – site d’except ion au cœur du village

4.1 Architecture authentique du centre village

Toutes les constructions environnantes, près du centre village, sont des maisons de village anciennes, des maisons individuelles R+1 ou R+combles, ou des maisons anciennes de caractère (l’église, le bâtiment de la mairie, l’ancienne école, la maison de caractère de la parcelle 42 avec son four à pain communal d’époque, la maison Rochas).

Le projet prévoit des immeubles R+2+combles jusqu’à 15 m de hauteur. Cela est en incohérence avec l’image architecturale de la zone du village. Exemple ci-dessous :

Porche de l’église Eglise - 2010

Maison Rochas Maison de caractère au Villarey

Les immeubles de type R+2+combles jusqu’à 15 mètres de hauteur ne sont pas en harmonie

avec les bâtisses de caractère du centre du village et dévalorisent ce patrimoine.

13

4.2 Le Villarey : Paysage d’exception – La carte postal e de la commune Le projet est situé sur les parcelles AO 45, 143 et 145A sur le lieu dit du Villarey/Malancourt en plein centre du village. Or, cet emplacement est précisément LA CARTE POSTALE de la commune de Saint Paul de Varces. Ce point de vue remarquable est rappelé dans l’entête du site web de la mairie.

L’entête du site web de la mairie

Ce lieu est indiqué dans les documents de révision du PLU, en cours d’élaboration (septembre 2007) comme lieu à préserver et faisant partie des points de vue emblématiques du paysage rural donnant à Saint Paul de Varces son identité et sa qualité de vie. La photo de ce site est citée en exemple à plusieurs reprises. Ci dessous deux pages extraites du document de la révision du PLU de septembre 2007.

Emplacement du projet

Cela est tout à fait en contradiction avec le projet qui nous est présenté. La zone cultivée avec ses éléments végétaux dans la zone du Villarey va disparaitre

avec son identité et sa qualité de vie

14

Dans le document de la « réunion publique du 25/11/2008 sur le PLU » [pièce 11], le site est encore cité en exemple comme un « paysage tableau », montrant un bassin visuel et point de vue remarquables, où il convient de :

«- maintenir l’agriculture,

- gérer les haies,

- entretenir les zones humides,

- gérer les friches biologiques,

- pratiquer une sylviculture jardinée,

- réintroduire une arboriculture. »

Les immeubles de 15 mètres de haut ne permettront plus de conserver ce point de vue et la perception Romantique de ce site sera remplacée par une perception urbanisée et bruyante

Emplacement du projet : Photo prise du skate park

15

Actuellement, cette parcelle est toujours cultivée par un agriculteur de la commune.

Le site est agricole : septembre 2009, préparation des sols après la moisson du blé Remarque : la destruction de terrains agricoles est toujours irréversible : on n’a jamais démoli

des constructions pour cultiver la place qu’ils occupaient. Ce projet d’urbanisation d’envergure se situe directement à coté de zones NC importantes, qui font parties d’un couloir vert.

16

Emplacement du projet

17

L’implantation choisie est en totale contradiction avec les préconisations du PLU.

Les paysages tableaux, le caractère rural, la perception romantique mentionnés comme

devant être préservés dans le PLU en cours vont disparaitre et céder la place à des

immeubles R + 2 + combles de 15 m de hauteur

(1 étage de plus que ceux des «Tapaux»), avec une très forte densité (COS 0,4).

+ 200 habitants vont bouleverser la tranquillité du bourg

18

4.3 Le Villarey : Espace à préserver correspondant à u ne coulée verte Le projet se trouve sur une trouée verte, entre le Vercors, par le Col de l’Arc, et le ruisseau Le Lavanchon. Ce passage libre, sans clôture ni route circulante, est emprunté par des animaux sauvages (renards, biches …) et il y a une nécessité de le préserver.

Cela est également repris dans l’étude du PLU de septembre 2007

Corridor biologique à préserver (PLU de septembre 2007)

19

Le projet se situe dans un corridor biologique qui doit être préservé.

L’urbanisation à COS 0,4 de cette zone va détruire de manière irréversible un milieu naturel,

dont les animaux sont dépendants.

Zone du projet

20

4.4 Saint Paul de Varces : une commune dans le Parc Rég ional du Vercors

La commune de Saint Paul de Varces est une commune membre du Parc Naturel Régional du Vercors. A ce titre, elle se doit de respecter la chartre de ce Parc, à savoir :

« Préserver et gérer les patrimoines naturels, culturels et paysagers Préserver les paysages emblématiques Promouvoir et soutenir une agriculture durable et de qualité Mettre en œuvre les actions nécessaires pour gérer et contenir la pression urbaine des agglomérations urbaines environnantes Maintenir des équilibres entre espace urbanisés et espaces forestiers et agricoles dans le respect des milieux et des ressources naturels du territoire

Contribuer à l’enrichissement de la biodiversité »

Ce projet ne s’inscrit donc pas dans la chartre du Parc Régional du Vercors, dont

Saint Paul De Varces fait pourtant partie.

21

4.5 Parcelles attenantes aux projets Le compte rendu du conseil municipal du 15 décembre 2008 précise [pièce 12] « MISE EN RESERVE

FONCIERE PAR L ’EPFL.RG AU TITRE DU DISPOSITIF EQUIPEMENTS PUBLICS DE LA PROPRIETE ANDREE PIALLAT ET GENEVIEVE

BROIZE AU LIEU DIT LE VILLARREY , ATTENANTE A LA MAIRIE ».

Contrairement à ce qui est écrit au CR du 15 décembre (cf ci-dessus), ces parcelles ne sont pas attenantes à la mairie. Cependant le projet mentionne un « cheminement doux » (passage piéton) interne entre les logements et la place de la mairie. Or, la parcelle n° 149 est propriété privée, Nous en sommes réduits à supposer que son propriétaire pourrait être exproprié d’une partie de sa propriété. La parcelle n° 43 est également propriété privée et ne fait partie ni de la zone réservée n°2, ni du projet alors qu’elle se trouve incluse dans le projet. Lors des questions qui ont suivi le conseil municipal du 25 janvier 2010, M. le Maire a affirmé qu’il s’agissait d’une erreur. Cette parcelle ne devrait donc pas figurer dans la liste des emplacements réservés du Plan d’Occupation des Sols de 2006 [pièce 13]. La surface de 29 498 m2 est donc erronée.

Emplacement des parcelles 149 et 43

22

5. Salle polyvalente

5.1 Salle polyvalente actuelle La commune de Saint Paul de Varces dispose d’une salle polyvalente (emprise au sol = 730 m2) qui date de 1963. Elle n’est plus aux normes (amiante) depuis de nombreuses années. Le dossier disponible en mairie ne donne aucune information concernant le coût d’une option de mise en conformité :

- un diagnostic amiante (et autres risques) pour l’ancienne salle polyvalente - devis pour mise aux normes puis réhabilitation de la salle polyvalente - devis pour le désamiantage puis démolition - devis de reconstruction

Le désamiantage de ce bâtiment est une nécessité quelque soit son devenir. Ce coût ne doit donc pas être pris en compte dans un comparatif financier par rapport à une salle des fêtes à un nouvel emplacement. D’autre part, la comparaison doit tenir compte du fait que le terrain de cette salle des fêtes est déjà propriété de la commune. Il serait envisagé de réaliser des habitations en mode collectif (immeuble) à l’emplacement de cette salle des fêtes (projet futur).

5.2 Coût du projet de la salle polyvalente

Le coût de la nouvelle salle polyvalente serait compris entre 2,2 et 2,4 M€ (chiffres annoncés par les élus lors du conseil municipal du 25 janvier 2010). Lors du conseil municipal du 23 février 2009, le devis de l’architecte Thierry ROCHE a été accepté, pour un montant de 15 000 € HT. L’objet de sa mission était, entre autre [pièce 14] :

« de réaliser une étude de faisabilité pour la salle polyvalente … les espaces extérieurs proches de la

mairie, définir les surfaces et les besoins, ainsi qu’une estimation en première approche. Cette étude

s’intégrera dans les objectifs du PADD et du PLU. »

Ce document, devrait figurer dans dossier de projet de modification du POS. Hormis cette

estimation en première approche, il n’y a aucun plan de financement. Pour comparaison :

Salle de spectacle (le Diapason) de la commune Saint Marcellin, 8000 habitants [pièce 15] 3,8 M€ (+ 1,7 M€ pour les aménagements extérieurs) pour 1900 m2. Ville de Chambéry, salle de spectacle de 559 m2 avec toit végétalisé plus gymnase (le Cœur de Mérande), 5,4 M€ [pièce 16].

Pour Saint Paul de Varces, 2000 habitants, le coût annoncé est de 2,3 M€. Le coût objectif, compte tenu de la surface de 1700 m2, serait de 3,4 M€ (2000 € / m2, hors aménagements extérieurs).

23

5.3 Implantation du projet de la salle polyvalente La seule raison invoquée pour justifier le positionnement de la future salle polyvalente près du skate park est le dénivelé du terrain naturel, ce qui permettrait « l’économie d’un ascenseur » pour l’accès des personnes handicapées (conseil municipal du 25 janvier 2010). Celles-ci devraient-elles passer par l’extérieur du bâtiment pour se rendre à l’étage ? La commission extra-municipale du 02 décembre 2008 précise que « l’implantation logique de la nouvelle salle polyvalente serait près de l’école, un peu à l’écart des habitations pour éviter la nuisance bruit » [pièce 17 ]. Il n’a pas été tenu compte de cet avis puisque l’implantation choisie se trouve au milieu du groupe de maisons des parcelles 42, 48, 49, 171 et 176. La salle polyvalente sera distante de beaucoup moins de 85 m de ces habitations (170 m séparent les maisons des parcelles 42 et 48) et des futurs logements, qui seront victimes des nuisances sonores.

De plus, l’emplacement choisi est distant de 350 m environ de l’école et des cours de tennis, alors qu’une proximité immédiate est une nécessité : vestiaires et sanitaires à proximité des tennis et encadrement des enfants lors des trajets école – équipements de sport.

5.4 Besoin et dimensionnement réels Le dimensionnement du projet de la nouvelle salle polyvalente est disproportionné par rapport au nombre d’habitants de St Paul : 1700 m2 dont un logement (70 à 80 m2) pour un gardien. Il y a en réalité deux besoins distincts :

une salle de sport pour les écoliers et les associations, à savoir un gymnase – 600 m2 avec vestiaire, situé près de l’école une salle des fêtes pour les manifestations, adaptée à une commune de 2000 habitants

Il est nécessaire de traiter séparément ces deux besoins.

Concernant les locaux/bureaux pour des associations et lieu de rencontre, ils peuvent se situer dans le local de l’ancienne mairie ou à la maison Rochas lorsque celle-ci sera aménagée.

24

6. Les logements Le projet justifie la création de logements collectifs (4241 m2) afin de réaliser, avec la salle polyvalente (1700 m2), une opération blanche. En admettant que ce financement puisse fonctionner, ce qui est peu probable compte tenu des chiffres présentés ci-dessus. Peut-on parler d’opération blanche quand on libère 4241 m2 de SHON à l’attention d’un promoteur en échange d’une salle polyvalente de 1700 m2 ?

Entre 2000 et fin 2008, les Saints Pognards avaient indiqué leur souhait que « leur village reste tel qu’il est aujourd’hui ». Avec l’opération des Tapaux, à l’entrée du village, réalisé en 2009/2010, la commune accueillera environ 120 habitants supplémentaires. Le projet de 4241 m2 de logement, soit environ 60 logements, correspond à environ 200 habitants ce qui représente 10 % de la population actuelle. Les élus justifient également la création de logements en offrant aux jeunes ménages, avec des enfants en âge scolaire, la possibilité de s’installer sur la commune. Mais le prix de vente des appartements étant fixés par le marché, (3000 €/m2 aux Tapaux), les appartements du projet ne seront pas à la portée des ménages primo-accédants. Pour répondre à un objectif de création de logements sociaux, la mairie devra acquérir des logements pour les louer ensuite à un prix inférieur au prix du marché. Cela a été le cas aux Tapaux où les locaux commerciaux n’ayant trouvé aucun acquéreur, la mairie a racheté l’intégralité des surfaces commerciales pour les louer

probablement à bas prix [pièce 18]. Enfin, il y a une incohérence entre l’implantation du projet au centre village et le positionnement des commerces des Tapaux, à l’entrée du village, distants de 2 km.

Le projet de 4241 m2 de SHON représente près de 10 % de la population actuelle.

Comme le passage à un COS de 0,4 concerne toute la zone, soit une surface de 29 498 m2, cela

offre aux futurs promoteurs immobiliers un potentiel de 11 800 m2 de SHON, soit 200

logements ou 30 % de la population actuelle de Saint Paul.

25

7. Analyse du dossier disponible en mairie Le rédacteur du dossier disponible en mairie justifie la procédure de modification du POS au regard des articles L 123-13 et L 123-19, « compte tenu de la faible incidence des changements apportée

au POS » ainsi que « La simplicité du dossier et la rapidité de la procédure caractérisent le déroulement de la procédure de modification dont la mise en œuvre résulte d’une initiative du maire » Commentaire du Collectif PASSA : Ces affirmations ne correspondent pas à la réalité du projet puisque la surface de la zone est de

29 000 m2, ce qui représente 15 % de la surface totale des zones NA de la commune. Ce projet est le plus important que le commune n’ait jamais réalisé : 4241 m2 de logements à 3000 €/m2, soit 12,6 M€ potentiels confiés à un promoteur immobilier.

De plus, la modification du POS portant sur la totalité de la surface, soit 29 498

m2, un promoteur a toute latitude de construire jusqu’à 11 780 m2 de SHON.

La différence entre le projet initial et le projet final des Tapaux représente un

précédent représentatif du risque encouru.

On peut y lire, page 4, alinéa 5-1 – Déroulement de la procédure de modification :

Les adaptions n’ont pour effet : a) ni de porter atteinte à l'économie générale du projet d'aménagement et de développement durable mentionné au deuxième alinéa de l'article L. 123-1 ; b) ni de réduire pas un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière, ou une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels ; c) ni de comporter pas de graves risques de nuisance.

Commentaire du Collectif PASSA :

Le passage de zone NA COS 0 en NAb COS 0,4 aura pour effet réel et pratique de transformer un espace agricole cultivé en un espace bâti à forte densité. Le projet aura aussi pour effet de défigurer un site dont la qualité des paysages et des milieux naturels est incontestable. Il convient en particulier de respecter l’esprit de l’article L 123-13. Dans ce dossier, il est dit page 5, alinéa 5-3 – Justification de l’intérêt communal :

« en prenant en compte le besoin des différentes associations pour des activités sportives, culturelles … »

Commentaire du Collectif PASSA : La plupart des associations ont à disposition des locaux et n’ont pas exprimé de besoin supplémentaire (associations Body Dance, Gymnastique volontaire, Association des Familles Rurales, Association des Parents d’Elèves, Association Saint Paul de Vie …).

« La commune répond aux souhaits des habitants en permettant l’accession à la propriété de jeune ménages … par des villas jumelées et petit collectif R+2+combles ».

26

Commentaire du Collectif PASSA : Cette affirmation est fausse et contraire aux attentes des habitants qui très majoritairement souhaitent une évolution démographique maitrisée (pas plus de 20 habitants par an) et sous forme de d’habitat individuel, comme l’atteste le résultat de l’enquête en 2000 ainsi que les commissions d’urbanisme de 2008.

Dans le document « Règlement modifié janvier 2010 », on peut lire : Titre III Dispositions applicables aux zones naturelles Chapitre I page 1, il est mentionné :

« se reporter au dossier des risques naturels joint en annexe » Commentaire du Collectif PASSA : Le dossier des risques naturels n’est pas joint en annexe et il n’est pas disponible en mairie (demande faite le 25 janvier 2010). Article NA 1 : occupation et l’utilisation des sols autorisés, page 2

Sont autorisés sous condition : - si par leur situation ou leur importance n’impose pas la réalisation par la commune d’équipements publics nouveaux, soit un surcroit important de dépenses de fonctionnement des services publics ;

- si la commune est en mesure d’indiquer dans quels délais et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire les travaux nécessaires seront effectués : - si la surface de l’opération respecte l’aménagement global et la cohérence de la zone

Commentaire du Collectif PASSA : De pas son importance, le projet nécessitera la réalisation de travaux de voirie, le renforcement des réseaux … et un surcroit des dépenses de fonctionnement (entretien et chauffage de la salle polyvalente, salaire d’un gardien, l’ouverture de classes supplémentaires, transport en commun, entretien des routes du fait des travaux et de l’augmentation du trafic, frais liés à l’éventuelle expropriation de riverains …). La commune n’a pas indiqué quelle collectivité publique ou quel concessionnaire effectuera les travaux. Article NA 3 - accès et voirie, page 3

Les dispositions générales de l’article R 111-4 restent applicables. Rappel de l’article R 111-4

Le permis de construire peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance ou à la destination de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles envisagé, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie.

Commentaire du Collectif PASSA : L’accès au projet se fera obligatoirement par le très étroit chemin St Ange, où le croisement des véhicules légers est problématique en de nombreux points. Au moment des entrées/sorties écoles, cela pose déjà un problème. Le projet conduira à ajouter une centaine

27

de véhicules sur des voies inadaptées. Le chemin St Ange est bordé par un talus en amont et un fossé en aval.

Chemin St Ange, croisement de véhicules légers impossible sur ce tronçon Une augmentation du trafic mettrait en danger les nombreux écoliers qui empruntent quotidiennement ce chemin. Une portion du chemin Saint Ange comporte un passage piéton séparé de la chaussée par des plots en bois. Les véhicules doivent empiéter sur ce passage pour se croiser.

Véhicules stationnés chemin St Ange (lors d’un évènement place de l’Eglise)

De plus, ces voies ne sont pas dimensionnées pour supporter la charge d’engins de chantier. Article NA 4 – desserte par les réseaux, page 3

28

Le dossier en mairie ne comporte pas d’étude du dimensionnement des réseaux d’eau potable, eaux pluviales et eaux usées. Il semblerait que leur capacité (station d’épuration de St Egrève et eau potable) soit déjà insuffisante aujourd’hui. Article 11 – aspect extérieur, page 5

Le permis peut être refusé si … la toiture d’un bâtiment est à un seul pan.

S’il est prévu une couverture végétalisée, il faut un engagement ferme, afin que tous les coûts soient prévus au départ et ne pas disposer en fin de chantier d’un toit simple à un seul pan faute de moyen. Nuisances sonores

Le projet est présenté comme « ne comportant pas de graves risques de nuisances ». Commentaire du Collectif PASSA : Une salle festive a vocation à diffuser de la musique amplifiée, pouvant porter atteinte à la tranquillité du voisinage.

La concentration de personnes et de véhicules autour de la salle polyvalente sera également une importante source de nuisances sonores : attroupement des adeptes de la pause cigarette, manège de véhicules et cyclomoteurs, démonstrations de « tuning auto » et sono embarquée dans les voitures … La configuration particulière de la commune, entourée de montagnes où les sons résonnent ne favorisent ce site comme lieu d’implantation d’une salle des polyvalente d’une telle dimension, en plein centre village. Outre les nuisances sonores, la problématique de la pollution atmosphérique, constitue une nuisance d’une autre nature : au ballet quotidien des 100 à 120 voitures supplémentaires, s’ajouteront celles des personnes extérieures à la commune qui utiliseront la salle polyvalente. Ces pollutions sonores et atmosphériques seront aggravées par la situation géographique particulière de la commune. Les schémas « extraits du PS approuvé » montre la zone NA en zone réservée. Le schéma « extrait du POS Modifié » montre la même zone passée en zone NAb avec la levée de la réserve. Cela signifie que le projet consiste à passer la zone complète NAb en COS 0,4, soit toute la surface de 29 498 m2 (à l’erreur près de la parcelle 43). Avec un potentiel de 11 800 m2 de SHON, le projet prend alors une dimension véritablement démesurée.

29

8. Propositions Par rapport au projet, voici nos propositions, plus en adéquation avec les attentes des habitants et en parfaite cohérence avec le PLU en cours :

8.1 Salle des polyvalente

Evaluer le coût de reconstruction de la salle des fêtes dans sa dimension et emplacement actuels. Revenir à un dimensionnement raisonnable d’une salle des fêtes pour les manifestations, adaptée à la commune de 2000 habitants et éviter ainsi la nécessité d’un gardien. Une salle évolutive, permettrait d’adapter sa taille en fonction de besoin éventuel futur et de repartir les dépenses de construction.

L’emplacement de cette salle des fêtes peut être :

soit à l’emplacement de l’ancienne salle réhabilitée, soit à l’entrée du village, près de l’accès routier et loin des habitations pour éviter les nuisances de la circulation, les nuisances sonores et autres liées à un fort rassemblement de population. 8.2 La salle de sports

Réaliser un gymnase près de l’école et des tennis comprenant vestiaires et douches, à l’usage des enfants de l’école et des associations. Pour le gymnase et la salle des fêtes, les équiper de toit solaire thermique pour favoriser le développement d’énergie renouvelable.

8.3 Locaux associatifs

Conserver comme lieux de rencontre des associations, les locaux dans les salles de l’ancienne mairie/école et/ou aménager les surfaces disponibles et inutilisées de la maison Rochas.

8.4 Logements et démographie

En fonction des demandes et des contraintes techniques, rendre constructible les terrains des habitants de Saint Paul de Varces pour permettre l’accession à la propriété à leurs enfants ou petits enfants.

Réhabiliter les vielles maisons et granges. Ne pas brader notre patrimoine communal vers les promoteurs immobiliers

Réaliser des habitations en faible densité, au format semi collectif sur 2 niveaux maximum, pouvant s’intégrer dans un paysage rural en incluant des zones d’espace vert. Privilégier l’augmentation de la démographie de manière mesurée (20 habitants/an)

Respecter les préconisations du PLU en cours

30

Améliorer la sécurité sur les routes (accès piétons et cyclistes)

8.5 Zone du bourg – centre village

Revaloriser la place de la mairie en réaménageant les alentours de l‘église et les espaces publics environnants. Sécuriser les liaisons piétonnes et pistes cyclables

Préserver le paysage tableau du Villarey mis en avant dans les communications sur le village, en créant dans cet espace un grand espace vert de promenade, à pied ou à vélo (ex : parc Bachelard, parc d’Uriage, parc de Seyssins parc de Vizille, ….)

8.6 Financement

Limiter nos ambitions à la taille de notre commune

Trouver d’autre options de financement : par exemple est-il utile que la commune dispose de tant d’équipements fonciers (ex : immeuble des Tapaux d’une valeur de 1, 7 Millions d’euros) ? Optimiser les dépenses financées par l’argent public en ne leur faisant pas supporter des couts inutiles liés à des surdimensionnements d’équipements.

8.7 Patrimoine architectural et écologique

Apporter une vigilance toute particulière à de nouvelles constructions afin de conserver une unité et une homogénéité d’architecture respectant l’identité de notre commune rurale. Ne pas brader le patrimoine de saint Paul de Varces : terrains acheté peu cher, revendu très cher aux promoteurs dans un objectif financier.

Préserver le patrimoine d’espace naturel de la commune.

8.8 L’adhésion des habitants au projet

Recueillir sous forme d’enquête ou referendum les réelles attentes des habitants et les prendre en compte dans les projets du village.

31

9. Conclusions

La mairie de saint Paul de Varces a demandé la mise en réserve foncière de parcelles dans « le cadre de la réalisation d’équipements publics relevant de l’intérêt général ». La réalité de l’intérêt public n’est pas démontrée. Au regard de l’ampleur du projet, nous disposons de trop peu d’information sur le projet (aucune information préalable à la population, aucun plan disponible en mairie …) La mairie demande une modification du POS alors qu’un PLU est en cours d’élaboration. Les conséquences de la modification demandée sont opposées aux orientations du PLU : démographie excessive, non respect des paysages et sites, nom prise en compte des corridors, nuisances sonores au cœur des habitations …

Le cadre rural est défiguré, les paysages « tableaux », mis en avant en tant que image de notre village dans toutes les communications et publications, vont disparaitre. L’architecture proposée R+2 +combles, soit 15 m de haut (premier immeuble d’une telle hauteur sur la commune) n’est pas en harmonie avec l’architecture du centre village. L’impact sur la faune n’a pas été pris en compte : suppression de d’un corridor biologique - coulée verte (de la montagne à l’accès à la rivière - Lavanchon).

Le projet est à l’opposé du souhait exprimé des habitants lors des enquêtes et commission d’urbanisme. Le projet de salle polyvalente est surdimensionnée (1700 m2 pour 2000 habitants avec logement pour un gardien, toit végetalisé) et il n’y a pas d’étude des coûts et des besoins. L’implantation d’une salle des fêtes dans un cirque de montagne en plein centre village, au milieu des habitations n’est pas adapté au regard des nuisances sonores et des infrastructures existantes (topologie du site). Le projet de créer 4241 m2 de logements, environ 200 habitants soit 10 % de la population actuelle n’est pas compatible avec les infrastructures de la commune. Cela représente 100 véhicules supplémentaires et les aspects sécurité n’ont pas été pris en compte. L’emplacement au centre village n’est pas approprié avec l’ampleur du projet, pour la salle des fêtes d’une part, et d’autre part pour ce type de logement. Le projet consiste à passer en cos 0,4 une zone de 29 498 m2, ce qui constitue un projet d’une ampleur démesurée et une simple procédure de modification de POS sur la seule initiative du maire, ne peut être applicable dans ce cadre. Le montage financier n’est pas exposé, et peut mettre en péril la situation de la commune. Il ne s’agit pas de brader son patrimoine pour réaliser une salle polyvalente démesurée.

Ce projet ne doit pas être une opération financière mais répondre aux attentes des habitants sur le devenir de leur village

32

Ce projet, eu égard de son ampleur, peut être très lourd de conséquence sur le visage et l'organisation du cœur village. Il pose vraiment la question du devenir de saint Paul de Varces :

Saint Paul doit-il rester une commune rurale pouvant s’épanouir dans un espace dont les dimensions demeurent à l’échelle de la vallée ou devenir une commune périurbaine en acceptant la modification de POS telle que proposé dans ce projet?

Cette question est en cours d’étude au niveau du PLU. En conséquence

Au nom du Collectif PASSA, eu égard de l’ampleur du projet

(COS 0,4 sur 29 498 m2) soit un SHON potentiel de 11 799 m2, du manque d’information

nous sommes opposés à la modification du POS de la zone du Villarey au centre village pour passer d’un COS 0 à un COS 0,4.

Du fait de l’ampleur du projet, (il s’agit du projet le plus important que Saint Paul de Varces n’ai jamais connu)

la procédure de modification du POS n’est pas adaptée et

nous demandons que soit appliqué le Plan Local d’Urbanisme lorsqu’il sera finalisé.

33

Liste des documents cités

pièce 1 : extrait doc de révision du PLU septembre 2007

pièce 2 : lettre du village n°42

pièce 3 : lettre du village n°43 - 2eme trimestre 2 006- réunion du 4 avril 2006

pièce 4 : lettre du village premier trimestre 2006 – réunion du 12 décembre 2005

pièce 5 : une enquête d’urbanisme

pièce 6 : commissions extra-municipales en vue de l’élaboration du PLU

pièce 7 : bulletin d’information sur la zone des Tapaux publié par la mairie au début des travaux [] :

pièce 8 : Bulletin municipal n°50- 1 er trimestre 2008

pièce 9 : CR de réunion du 15 décembre 2008

pièce 10 : Lettre du Village janvier 2010

pièce 11 : réunion publique du 25/11/2008

pièce 12 : compte rendu du conseil municipal du 15 décembre 2008

pièce 13 : liste des emplacements réservés du Plan d’Occupation des Sols de 2006

pièce 14 : acceptation du devis de l’architecte Thierry ROCHE

pièce 15 : Salle de spectacle le Diapason

pièce 16 : Ville de Chambéry, le Cœur de Mérande

pièce 17 : commission extra-municipale du 02 décembre 2008

pièce 18 : achat des surfaces commerciales des Tapaux