La Libre Immo du 20 janvier 2011
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© S.A. IPM 2011. Toute représentation ou reproduction, même partielle, de la présente publication, sous quelque forme que ce soit, est interdite sans autorisation préalable et écrite de l'éditeur ou de ses ayants droit.
Supplément à La Libre Belgique - N°87 - Semaine du 20 au 26 janvier 2011
PP>2-3
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LERETOURMEUBLÉS,
Question time Conjoncture AnnoncesDans ce supplément,7 pages pour trouver lebien de votre choix.
Premier prix pour laChambre de conciliationimmobilière. page4
Comment vendre ou acheterla société propriétaire d’unimmeuble. page 4
JFER
PP> 5-11
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2 Le dossier SEMAINE DU 20 AU 26 JANVIER 2011 LIBRE IMMO 3Le dossierSEMAINE DU 20 AU 26 JANVIER 2011 LIBRE IMMO
l Conjoncture
Sortie de crise pour les ap partements meubléshAprès un choc négocié non sans mal,les meublés reviennent à des tauxd’occupation plus habituels. Mais ens’adaptant à la demande.
LES APPARTEMENTS MEUBLÉS N’ONT PAS ÉTÉépargnés par la crise qui a secoué l’immobilier : celas’est ressenti sur le tauxde vacance, plus élevé quedecoutume, “alors que la période d’avant crise était aucontraire exceptionnelle au niveau du taux d’occupation, où nous flirtions avec les 90 %”, se souvient Stefaan Gielens, administrateur délégué d’Aedifica. Entretemps, les choses sont revenues à la normale, avec,dans le cas d’Aedifica, un taux d’occupation sur basemensuelle qui remonte à 80 % depuis 2010. Côté tarifs, le même Stefaan Gielens mentionne toutefoisn’être “pas encore revenu à la situation d’avant crise.Mais puisqu’il s’agissait d’une période hors norme, nousne nous en formalisons pas outre mesure”. A titred’exemple, les biens loués par New Continental, àIxelles, alternent entre 65 et 82 euros la nuit pourune durée de location de deux à trois semaines, enfonction de la taille du bien (entre 45 et 55 mètrescarrés). Plus le séjour dure, plus le prix par nuit diminue. Plusieurs services sont en option et peuventalourdir l’addition.
Les tarifs ne sont pas les seuls à avoir diminué durant la crise. La durée moyenne d’occupation a suivile mouvement. Elle n’est déjà pas très élevée entemps “normal” (environ deux mois)… Cette tendance s’explique par la gestion des déplacementsdans le chef d’entreprises elles aussi en train de seserrer la ceinture : “nous avons remarqué que les clientslimitent leurs séjours à l’essentiel, et nous avons fait uneffort à ce niveau, en acceptant de réduire les duréesminimales d’occupation. Mieux vaut deux locations d’unmois qu’un chômage locatif”, explique Jean Corman,administrateur délégué de Victoire Properties.Commepour le taux de vacance, il semble que la sortie de crisemarque un retour à une situation plus habituelle enmatière de durée de location.
Tous les acteurs de ce segment de niche, qui représente entre 10 % et 15 % de leur portefeuille, le confirment : la dimension qualitative de l’appartementmeublé demeure. En tant qu’alternative à l’hôtelleriede luxe, son point fort est d’être moins cher, plussouple, tout en étant attentif au client. “La notion deservice, a priori hors du champ de ce type de location,
n’en est pasmoins importante, voire en développement”,ajoute Jean Corman. “On n’est plus très loin d’un service hôtelier, avec par exemple les changements dedraps, un geste qui relève typiquement de l’hôtellerie.L’approche de ce produit a beaucoup changé en quinzeans. Les clients sont devenus plus exigeants”.Plus chers que des appartements classiques, les
meublés ressemblent à première vue à un plan trèsrentable pour les propriétaires. Rien n’est moins sûr.Les taxes, les frais de gestion et de vacances, ou encore les budgets de renouvellement dumobilier et dela décoration font des appartements meublés desbiens guère plus rentables qu’une location classique.Ce qui n’empêche pas une croissance du point devue immobilier. Aedifica a ainsi réceptionné tout récemment 18 appartements de ce type rue de Livourne (au croisement d’Ixelles et SaintGilles), anciennement des espaces de bureau. L’implantationdans un quartier stratégique de la capitale, non loindes institutions européennes, ou réputé pour son cadre de vie attractif, demeure unmust pour ce type deproduit.Olivier Standaert
En tant qu’alternative à l’hôtellerie de luxe, le point fort du “meublé”est d’être moins cher, plus souple, tout en étant attentif au client.
Épinglé
L’Europe qui s’élargit, les meu-blés qui sourient ? Pour unsegment immobilier aussi dépen-dant de la clientèle étrangère queles appartements meublés, Bruxel-les et ses institutions européennessont une aubaine. De là à croireque cela dynamite la demande, il ya un pas que tous ne franchissentpas : “la demande immobilièreaprès l’arrivée d’un nouveau paysau sein de l’Union européenne outout autre événement attirant destravailleurs étrangers ne signifiepas que nous allons accueillir d’uncoup plus de monde”, tempère JeanCorman. “La demande en la ma-tière intervient bien avant ce genred’événements. Il y a une anticipa-tion qui fait qu’on évite les arrivéesmassives”.
Options : du surmesure, jusqu’à la vaisselle…
h Plusieurs types de servicespeuvent être associés à laformule des “meublés”.
Luxe et confort sont deuxmotsclés desmeublés. Au point que les services enoption leur donnent de plus en plus desairs de suite étoilée. Certains complexes, principalement situés dans lesgrandes villes, offrent notamment dessalles de fitness ou une piscine à leurslocataires. Plus pragmatiquement, leschangements de draps sont en généralprévus une fois par semaine, ou plussur demande. Les plus pressés (ouparesseux…) peuventmême demanderà ce que la vaisselle soit faite chaquejour, tout en se faisant livrer leurs repas.Autre option, résolument ludique cettefois, la location d’une console de jeuxvidéo ou d’un lecteur DVD. Côté professionnel, puisque ces biens sont avanttout loués pour les affaires, les servicesincluent bien sûr l’accès à Internet et autéléphone. Mais les locataires peuventégalement, en option, recevoir un fax etun numéro de téléphone privé, imprimer des documents, faire appel à unservice de traduction, de location devoiture et de visites touristiques. Bref,rien, ou presque, n’est hors de portéedes appartementsmeublés pour peuque le portefeuille suive…
VICTOIRE
Luxe et confort sont deux mots-clés des meublés.
VICTOIRE
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3Le dossierSEMAINE DU 20 AU 26 JANVIER 2011 LIBRE IMMO
l Conjoncture
Sortie de crise pour les ap partements meublésLes tarifs ne sont pas les seuls à avoir diminué du
rant la crise. La durée moyenne d’occupation a suivile mouvement. Elle n’est déjà pas très élevée entemps “normal” (environ deux mois)… Cette tendance s’explique par la gestion des déplacementsdans le chef d’entreprises elles aussi en train de seserrer la ceinture : “nous avons remarqué que les clientslimitent leurs séjours à l’essentiel, et nous avons fait uneffort à ce niveau, en acceptant de réduire les duréesminimales d’occupation. Mieux vaut deux locations d’unmois qu’un chômage locatif”, explique Jean Corman,administrateur délégué de Victoire Properties.Commepour le taux de vacance, il semble que la sortie de crisemarque un retour à une situation plus habituelle enmatière de durée de location.
Tous les acteurs de ce segment de niche, qui représente entre 10 % et 15 % de leur portefeuille, le confirment : la dimension qualitative de l’appartementmeublé demeure. En tant qu’alternative à l’hôtelleriede luxe, son point fort est d’être moins cher, plussouple, tout en étant attentif au client. “La notion deservice, a priori hors du champ de ce type de location,
n’en est pasmoins importante, voire en développement”,ajoute Jean Corman. “On n’est plus très loin d’un service hôtelier, avec par exemple les changements dedraps, un geste qui relève typiquement de l’hôtellerie.L’approche de ce produit a beaucoup changé en quinzeans. Les clients sont devenus plus exigeants”.Plus chers que des appartements classiques, les
meublés ressemblent à première vue à un plan trèsrentable pour les propriétaires. Rien n’est moins sûr.Les taxes, les frais de gestion et de vacances, ou encore les budgets de renouvellement dumobilier et dela décoration font des appartements meublés desbiens guère plus rentables qu’une location classique.Ce qui n’empêche pas une croissance du point devue immobilier. Aedifica a ainsi réceptionné tout récemment 18 appartements de ce type rue de Livourne (au croisement d’Ixelles et SaintGilles), anciennement des espaces de bureau. L’implantationdans un quartier stratégique de la capitale, non loindes institutions européennes, ou réputé pour son cadre de vie attractif, demeure unmust pour ce type deproduit.Olivier Standaert
Épinglé
L’Europe qui s’élargit, les meu-blés qui sourient ? Pour unsegment immobilier aussi dépen-dant de la clientèle étrangère queles appartements meublés, Bruxel-les et ses institutions européennessont une aubaine. De là à croireque cela dynamite la demande, il ya un pas que tous ne franchissentpas : “la demande immobilièreaprès l’arrivée d’un nouveau paysau sein de l’Union européenne outout autre événement attirant destravailleurs étrangers ne signifiepas que nous allons accueillir d’uncoup plus de monde”, tempère JeanCorman. “La demande en la ma-tière intervient bien avant ce genred’événements. Il y a une anticipa-tion qui fait qu’on évite les arrivéesmassives”.
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4 Conjoncture SEMAINE DU 20 AU 26 JANVIER 2011 LIBRE IMMO
l Services
La Justice choisitla conciliationh Le Conseil supérieur de laJustice a offert son premier prix àla Chambre de conciliation enmatière immobilière.
Entretien Charlotte Mikolajczak
À L’OCCASION DE SON 10E ANNIVERSAIRE, leConseil supérieur de la Justice, né en 2000, adécidé de lancer un prix récompensant “despersonnes ou organismes qui apportent une contribution importante, originale et concrète à lamodernisation de la Justice en Belgique”.Une quarantaine de candidatures ont été re
mises, huit projets ont été nominés et deux primés. Côté francophone (*), le prix est allé à laChambre de conciliation, d’arbitrage et de médiation en matière immobilière, également appelée la CCAI (www.ccai.be), créée, il y a 10 anségalement, à l’initiative des organisations et desordres professionnels des notaires, des avocats,des architectes et des géomètres experts des arrondissements de Nivelles et de Bruxelles.Parmi lesquels Thomas Braun (bureau d’avocats Simont Braun), administrateur de la CCAI,qu’il a par ailleurs présidée de 2006 à 2008.
La Justice a primé une justice alternative. Car c’estbien ce qu’est la CCAI ?Oui : un mode de règlement des différentshors des tribunaux, liés aux très nombreuxaspects de l’immobilier : construction, vented’immeubles, copropriété, location, troublesde voisinage, bornage, reprise de mitoyenneté… L’idée à l’origine de la CCAI est, qu’enla matière, il y a quasiment toujours deuxaspects : technique et juridique. Les tribunaux les séparent, la Chambre les fusionne.C’est concomitamment – et toujours demanière confidentielle – que nos experts, conciliateurs et médiateurs agréés, abordent lesproblèmes. Ils travaillent toujours en binôme : un technicien d’un côté, architecte,géomètre ou ingénieur, et un juriste del’autre, avocat ou notaire. On prône cette interdisciplinarité.
Un exemple ?Un des derniers en date concerne la vented’un immeuble àTubize. Le compromis a étésigné en août, mais l’immeuble a été inondéavant la signature de l’acte et les acheteursn’en veulent plus. Dumoins dans cet état.
Qu’y gagnent ceux qui font appel à la CCAI ?Du temps et donc de l’argent. Un problèmeest résolu en 3 ou 4 séances de 4 heures, soit20 heures maximum, contre des mois, voiredes années parfois dans les tribunaux.
Comment saisit-on la Chambre ?Il faut avant tout dire que c’est un processusvolontaire. Autrement dit, les parties doivent le vouloir. Globalement, il y a deuxmanières de saisir la CCAI. Un, le contrat (d’entreprise, de vente…) le prévoit dans uneclause. Les parties s’engagent à y recourirpréalablement, avant le tribunal. Deux, desavocats le conseillent. Mais c’est plus compliqué, car il faut convaincre la ou les parties.
Vous dites que vos experts sont agréés…Oui, par la Commission fédérale de médiation. Être agréé apporte deux avantages. Sursimple requête, le tribunal peut homologuerl’accord passé en présence des médiateursde la CCAI; cela veut dire qu’il a force de jugement. Par ailleurs, être agréé permet auxparties d’avoir accès à l’assistance judiciairepour ce qui est des frais.
Combien de dossiers traitez-vous par an ?Enmoyenne entre 30 et 35.
Cela semble peu par rapport aux dossiers traités de-vant les tribunaux. Quelle est la proportion ?Impossible à dire. Mais cette quantité esttout à fait comparable à celle traité par lesautres chambres de conciliation. Nous avonstoutefois des objectifs plus élevés. Nousavons une équipe d’une quarantaine demembres techniciens et juristes et pouvonsdonc tripler nos activités à court terme. Ilfaut que les magistrats aient plus le réflexeconciliation. Beaucoup d’avocats ont l’impression qu’ils vont perdre leur client. Maisd’expérience, je peux dire qu’au contraire,s’ils sont contents, ils rapporteront d’autresaffaires.
Et si la conciliation n’aboutit pas ?On peut repasser devant un tribunal.
Quel est le public de la CCAI ?Surtout des particuliers. Étonnamment, il ya peu de professionnels qui y recourent.Quant à la couverture géographique, il s’agitprincipalement de Bruxelles et de l’arrondissement de Nivelles, mais on peut intervenir partout. C’est simplement plus lourd entermes de déplacement. A plus long terme,on aimerait étendre nos activités à d’autresrégions du pays.
U (*) Côté néerlandophone, le prix du CSJ a étéremis aux barreaux de Hasselt et de Tongres et à lacour d’appel d’Anvers pour leur système devidéoconférence permettant de remédier auxproblèmes de déplacement que rencontrent lesjusticiables et les avocats du Limbourg devantcomparaître devant la cour d’appel d’Anvers.
Libre Immo. Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique. Coordinationrédactionnelle : Vincent Slits. (02 211 29 13 – [email protected])Illustrations : Etienne Scholasse. Réalisation : Sodimco. Directeur général : Denis
Pierrard. Rédacteur en chef : Vincent Slits. Rédacteur en chef adjoint : Pierre-François Lovens. Conceptiongraphique : Jean-Pierre Lambert (responsable graphique), Bruno Bausier. Publicité : Véronique Le Clercq(00322 21127 64 – [email protected])
Actu
Vendre ou acheterla société propriétairede l’immeuble
Acheter des actions plutôt que des briques
Si un immeuble “à vendre” appartient à une société, il peutêtre envisageable d’acquérir non pas les “briques”mais lesactions de cette société propriétaire du bien. Ce mécanisme permet dans le chef du vendeur, d’éviter les taxesde plus values (dans la société) et le coût (frais et bonni) deliquidation s’il entendmettre fin à la société ensuite. Dansle chef de l’acquéreur, cela lui permet d’éviter les droitsd’enregistrement dus lors de l’achat.Il s’agit tout simplement de la vente de titres d’une société.Cette vente d’actions n’est actuellement pas taxée etaucun droit d’enregistrement n’est du. Mais attention,acheter la société propriétaire de l’immeuble entraîne denombreuses autres conséquences liées notamment audroit de sociétés. Cette opération est loin d’être évidenteet le prix de vente des actions (à déterminer en fonctiondela situation comptable du bien et de la société (amortissements, pertes,…) sera souvent fort différent de la valeur del’immeuble. En outre, l’opérationne peut avoir été réaliséeen vue d’éluder les droits d’enregistrement.La cession d’action ne nécessite pas obligatoirement l’intervention d’un notaire, mais une analyse étendue de lasociété à reprendre (dettes, hypothèques, engagementspassés,…. ) est essentielle et le conseil d’un professionnelindispensable. La sécurité de ce type de transaction estloin d’être évidente et souvent moindre que la vente desbriques avec les garanties qu’elle apporte… e
UConsultez votre notaire pour desconseils sur mesure ou rendezvous surwww.notaire.be
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5immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 20 AU 26 JANVIER 2011 LIBRE IMMO
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6 Annonces immobilières SEMAINE DU 20 AU 26 JANVIER 2011 LIBRE IMMO
MAISONS À VENDREde 125.000 à 250.000 €
21-89380733-33
21-89380753-53
MAISONS À VENDREde 250.000 à 375.000 €
21-89261701-01
21-89380708-08
21-89380714-14
21-89380724-24
21-89327703-03
21-89380718-18
21-89380732-32
21-89380739-39
21-89380741-41
21-89380774-74
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7immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 20 AU 26 JANVIER 2011 LIBRE IMMO
MAISONS À VENDREde 375.000 à 500.000 €
21-89261702-02
21-89353602-02
21-89353601-01
21-89380763-63
MAISONS À VENDREplus de 500.000 €
21-89380706-06
21-89380723-23
21-89374409-09
21-89372301-01
21-89380726-26
21-89372805-05
21-89372807-07
21-89374411-11
21-89372801-01
21-89380736-36
21-89372601-01
21-89373801-01
21-89373803-03
21-89380743-43
21-89373306-06
21-89380742-42
21-89372602-02
21-89380744-44
21-89380752-52
21-89380747-47
21-89373802-02
21-89380759-59
21-89380767-67
21-89374408-08
21-89380766-66
21-89373308-08
21-89380762-62
21-89374406-06
21-89372803-03
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8 Annonces immobilières SEMAINE DU 20 AU 26 JANVIER 2011 LIBRE IMMO
21-89367606-06
21-89373302-02
21-89380779-79
21-89373307-07
APPARTEMENTSÀ VENDRE
de 125.000 à 250.000 €
21-89380734-34
21-89380712-12
21-89380722-22
21-89380725-25
21-89380768-68
21-89373303-03
21-89380750-50
21-89380758-58
21-89380765-65
21-87794208-08
APPARTEMENTSÀ VENDRE
de 250.000 à 375.000 €
21-89380709-09
21-89261703-03
21-89380711-11
21-89353603-03
21-89380717-17
21-89380721-21
21-89380720-20
21-89380710-10
21-89373304-04
21-89380729-29
21-89353604-04
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9immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 20 AU 26 JANVIER 2011 LIBRE IMMO
21-89380730-30
21-89380749-49
21-89380754-54
21-89380751-51
21-89380756-56
21-89380757-57
21-89380770-70
21-89380773-73
21-89380761-61
21-89380776-76
21-89380777-77
21-89380778-78
APPARTEMENTSÀ VENDRE
de 375.000 à 500.000 €
21-89373301-01
21-89261704-04
21-89380704-04
21-89380705-05
21-89380707-07
21-89373804-04
21-89380748-48
21-89380769-69
21-89380772-72
21-89372804-04
21-89374405-05
21-89373805-05
21-89373305-05
APPARTEMENTSÀ VENDRE
plus de 500.000 €
21-89372806-06
21-89367602-02
21-89374403-03
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10 Annonces immobilières SEMAINE DU 20 AU 26 JANVIER 2011 LIBRE IMMO
21-89367604-04
21-89374410-10
21-89372802-02
21-89380771-71
21-89373806-06
21-89367605-05
21-89367603-03
21-89374404-04
21-89380780-80
21-89374407-07
APPARTEMENTSÀ VENDREprix non précisé
21-89157401-01
LOFTSvente & location
21-89380735-35
21-89380738-38
21-89380755-55
VIAGER
21-86748901-01
21-83200401-01
21-89380703-03
21-89371002-02
21-89371003-03
21-89380731-31
21-67470109-09
21-89371001-01
21-89380775-75
MAISONSà louer
21-89319401-01
21-85363901-01
21-89366202-02
APPARTEMENTSà louer
21-89261705-05
21-89380713-13
21-89380719-19
21-89367608-08
21-89380727-27
21-89380728-28
21-89380764-64
21-89367607-07
MEUBLÉS
21-89367601-01
TERRAINSà vendre
21-89380760-60
IMMEUBLESDE RAPPORT
21-89261706-06
21-89367609-09
21-89380715-15
21-89380702-02
21-89380701-01
21-89380716-16
21-89380745-45
21-89380746-46
SENIORIES
21-89372401-01
CHERCHEà acheter
21-89371801-01
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11immobilièresAnnoncesSEMAINE DU 20 AU 26 JANVIER 2011 LIBRE IMMO
COMMERCESà vendre
21-89380740-40
INDUSTRIESà vendre
21-89380737-37
VENTES PAR NOTAIRESBrabant
21-89285301-01
21-89285302-02
21-89285303-03
VENTES PAR NOTAIRESdes autres provinces
21-89374001-01
RÉSULTATS DES VENTES PUBLIQUESBruxelles
21-88812101-01
21-88812102-02
21-88812103-03
21-88812104-04
21-88812105-05
21-88812106-06
21-88812107-07
21-88812108-08
21-88812109-09
21-88812110-10
21-88812111-11
21-88812112-12
21-88812113-13
21-88812114-14
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