UNIVERSIDAD CENTRAL DE VENEZUELA FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMOESCUELA DE ARQUITECTURA CARLOS RAL VILLANUEVA SECTOR MTODOS ANLISIS FINANCIERO L A D E P R E C I A C I O N E N L A S C O N S T R U C C I O N E S NOTASDECLASE PREPARADAS POR: Ing. Alexis Mndez Hernndez REVISION:abril de 2.011 2 INDICE Pg. 1GENERALIDADES 1.1Antecedentes.3 1.2Concepto.3 2 CAUSAS DE LA DEPRECIACIN 2.1Causas Fsicas.4 2.2Causas Funcionales.5 3CUANTIFICACIN DE LA DEPRECIACIN 3.1Notacin.7 3.2 Frmula General para el Valor Actual. 7 3.3 Procedimientos para el Clculo de la Depreciacin8 3.4 Depreciacin Adicional por mala conservacin del inmueble.16 3 1GENERALIDADES 1.1Antecedentes. La palabra depreciacin tiene su origen en el desarrollo de la contabilidad y se emple por primeravezhacialaprimeramitaddelsigloXIX,tantoenInglaterracomoenlosEstados Unidos. El primer tratado de contabilidad conocido se remonta a 1494 y se debi al monje Luca Pa-cioli. En este libro se sentaron las bases de la disciplina contable, aunque no trat el concepto de depreciacin. El autor Stephen Monteague, en un libro de 1683, tom en cuenta el deterioro de ciertos bie-nes. En 1.833, la Compaa del Ferrocarril de Baltimore y Ohio (USA), dispuso en su memo-ria un apartado anual del 5% destinado a la renovacin de equipos. En 1.835, una empresa londinense encarg a una comisin la realizacin de un estudio sobre la factibilidad del proyecto de creacin de una lnea de buques a vapor para la navegacin in-teriorenlaIndia.EndichoestudioseempleporprimeravezlaexpresinDepreciacin Anual.Lacomisinempleun5%dedepreciacinanualaplicadaalosbarcosyalama-quinaria y un 20% para las calderas. El trmino y la prctica de la depreciacin contable se extendieron a partir de la referida fecha a medida que se expandieron las empresas y crecie-ron sus necesidades, especialmente la de reflejar en sus libros la situacin financiera derivada de la inversin y el uso de sus activos. De una manera simultnea, desde la misma poca reseada, se produjo la asociacin o rela-cin del trmino depreciacin con la condicin o estado fsico del bien. Ambasacepcionesdelapalabradepreciacinsehanmantenidovigenteshastalafecha,tal como lo analizaremos en los prrafos siguientes. 1.2Concepto. La depreciacin es un concepto econmico que se refiere a la prdida de valor de un bien, la cual se deriva de una serie de factores que se hallan directamente ligados al envejecimiento y obsolescencia del referido bien. Ladisminucindevalordeunbienseconsidera,demanerausual,comounaprdidapor desgaste y se mide en relacin al precio de adquisicin del bien. Desdeelpuntodevistacontable,ladepreciacinesfuncindelagotamientodelbienyse traduceenuncargoperidicoagastosdepartedelcapitalinvertidoenlaadquisicindel bien, a fin de compensar el desgaste y proveer fondos para su reposicin. Este procedimiento 4 seconocecomoamortizacindelcapitalrepresentadoenbienesysumontoserinversa-mente proporcional a la "vida til" del activo. Tambin es comn encontrar la depreciacin concebida como el deterioro que sufre un bien a medidaquetranscurreeltiempo.Estaseralaconcepcinfsicadeladepreciacin,lacual presenta muchas dificultades para ser cuantificada. Enmateriavaluatoria,especficamentedebienesinmuebles,maquinariasyequipos,lade-preciacin se concibe en su expresin econmica y no se mide en relacin al precio de com-pra sino al costo de sustitucin a nuevo. Si una edificacin no nueva tiene en el momento actual un Valor de Mercado y el Valor de Sustitucin es inferior a aqul, la depreciacin sera, entonces, la diferencia entre el valor de sustitucin y el valor de mercado del bien, obtenindose la siguiente frmula general: Valor de Sustitucin - Depreciacin = Valor de Mercado (1) La determinacin del valor de sustitucin (valor de reposicin o valor nuevo) de una edifica-cin se discute aparte, dentro del proceso de estimacin de costos. Si la depreciacin se cuan-tificaapropiadamente,demaneraque refleje la prdida de capacidad productiva la frmula (1) permitir, en efecto, calcular el valor de mercado del edificio para el momento de realizar la valoracin. En los desarrollos posteriores de estas notas, preferiremos el empleo del trmino "ValorAc-tual"oValorPresentedelaedificacin,loquenospermitirobviardiscusionesmetodo-lgicas (en este caso innecesarias) acerca de la naturaleza y cuantificacin del "Valor de Mer-cado". 2 CAUSAS DE LA DEPRECIACIN La depreciacin puede ser causada por un conjunto de factores, que sern enunciados segn la clasificacin debida a Marston y Agg. Segn estos autores, tales factores pueden agruparse en dos grandes grupos: causas de origen fsico y causas de origen funcional. 2.1Causas Fsicas. 2.1.1 Destruccin repentina: La destruccin parcial o total de una edificacin puede originarse por desastres o ca-tstrofesajenasalpropioedificio,talescomoterremotos,explosionesincendiosy cualquier accidente en general. 5 Puede incluirse como "destruccin repentina", la demolicin de una edificacin por motivo de remodelaciones urbanas u obras pblicas en general. Fallas progresivas, vicios ocultos y el uso de tcnicas o materiales deficientes, pue-den llegar a causar la destruccin repentina de la construccin. 2.1.2 Decrepitud por deterioro fsico: Esfuncindelaedadylaexposicinadiversosagentesexternosquevanprodu-ciendo la decrepitud. Por ejemplo, la oxidacin de las partes metlicas de un edifi-cio. En general, si una construccin es de baja calidad (tanto en materiales como en tcnicas constructivas) el proceso ser ms notable que en una de calidad superior; es decir, que influye ms la edad que el uso al que est sometida la edificacin. 2.1.3 Decrepitud por desgaste: Esta es la principal causa de depreciacin en los edificios bien construidos, ya que el desgaste y la rotura son consecuencia del uso. Hay construcciones destinadas a ser-vicios, tales como colegios, salas de espectculos, oficinas pblicas, etc, que se ven particularmente afectadas por este tipo de causas: roce, golpes, vibraciones, etc. La depreciacin producida por causas fsicas puede ser atenuada mediante oportunos gastos de conservacin o mantenimiento, los cuales debern ser programados y distribuidos de ma-nera uniforme a lo largo de la vida del bien. Lasreparacionesmenoresdebenefectuarseoportunamenteafindeevitarcomplicaciones posteriores. En un gran nmero de casos, basta con prestar la debida atencin a la conserva-cin de los acabados. 2.2Causas Funcionales. 2.2.1 La inadecuacin: Se puede sealar tres grupos de causas que se pueden englobar bajo el concepto de inadecuacin: a) Lafaltadeconcordanciaentrelafuncinopropsitodeledificioylaforma como se resolvi; en otras palabras: los errores de proyecto y/o ejecucin. b) La insuficiencia o falta de capacidad que puede presentarse en edificaciones ta-les como puestos asistenciales, estaciones de servicio, etc. c)Falta de adecuacin al entorno. 6 d)Existen otros factores como la modificacin repentina de las normas y ordenan-zas, la prdida de inters del pblico por determinados lugares o zonas, etc. 2.2.2 La obsolescencia: Puede describirse como el atraso de los edificios ya construidos respecto de los futu-ros. Constantemente se producen innovaciones en materiales de acabado, en los ser-vicioseinstalaciones,etc,quehacenobsoletosalosedificiosexistentes.Laobso-lescencia puede ser combatida mediante la incorporacin de nuevos revestimientos, equipos y sistemas. Se considera, en general, que estas modificaciones pueden resul-tar excesivamente costosas. Sin embargo, podemos sealar que en Caracas y en los ltimosaos,hapodidoobservarseunaciertatendenciaafavordela"remodela-cin" de edificios viejos. 2.2.3 La anulacin: Se refiere a dos tipos de fenmenos: a)Cuandounbienquedaanuladoporelempleodenuevasunidadesdeunaclase totalmente diferente que mejoran el servicio: ejemplo, cocinas a kerosene. b) Disminucin insalvable en el suministro. En edificaciones corrientes lo general es la anulacin parcial. Slo en edificios cuyo destino es muy especfico (industrias, por ejemplo) la anulacin por este concepto podra ser total. Esnecesariorecalcarqueloquesehaenumeradosonlascausasquepueden producir la depreciacin. En ningn caso es dable confundir las causas con la depreciacin misma, por ello, resulta errneo hablar de tres tipos de depreciacin (fsica, funcional y econmica), co-mo puede encontrarse en algunos textos. Se estara cometiendo, no slo un error de lenguaje, sino tambin una grave equivocacin conceptual que acarrea graves consecuencias de orden metodolgico. La depreciacin es pues, un fenmeno exclusivamente econmico que puede tener causas fsicas o funcionales; la depreciacin es una sola: es la prdida en la capacidad de pro-ducir beneficios. 7 3CUANTIFICACIN DE LA DEPRECIACIN 3.1Notacin. D =Depreciacinoprdidadevalorsufridahastalafechadelavalora-cin. VR =Valor de Reposicin o de Reemplazo, Valor a nuevo. VS=Valor Residual, de Rescate o de Salvamento. VR - VS =Valor depreciable. e=Edaddelbien.Esdecir,tiempotrascurridodesdelaconstruccino puesta en servicio hasta el momento de efectuarse el avalo. Algunos autores consideran que "e" no es la edad cronolgica de la construccin sinosu"edadaparente"o"edadefectiva",entendindoseporellolaedadque aparenta tener cuando se le compara con una estructura nueva. Esta edad efecti-va ser el resultado del mejor o peor mantenimiento que se le haya dado a la edi-ficacin. v=Vida til o vida probable. Tiempo total que se estima habr de trascu-rrir desde la puesta en servicio del bien hasta su agotamiento; es decir hastaelmomentoenquedejardeproducirbeneficios("muerte" econmica). v - e =Vida restante, esperanza o expentancia. Deacuerdoalosautoresquedefinen"e"comoedadefectivadelinmueble,la vida econmica restante o expentancia deber estimarse a partir de la condicin actual de la edificacin y ser el perodo de tiempo entre la fecha del avalo y la fechaenqueelbienhabrperdidosucapacidadeconmica.Porconsiguiente, "v" (vida total o vida til) ser la suma de la edad efectiva ms la expentancia. k; o; c=factores o coeficientes de depreciacin, empleados en distintas frmu-las o mtodos. 3.2Frmula General para el Valor Actual. Resulta evidente que a menor expentancia mayor depreciacin y viceversa. Por otra parte, el Valor Actual del bien (VA) ser igual al Valor de Reposicin (VR) menos la Depreciacin (D) -frmula general establecida en la pgina 2- y mientras menor sea la expentancia menor ser el Valor Actual, lo cual es consistente con el hecho econmico de que el valor presente se mide por la posibilidad de utilidades futuras. La frmula para el valor actual es: VA =VR - D(1) (Expresin vlida cualquiera que sea el mtodo o procedimiento empleado para calcular D) 8 3.3Procedimientos para el Clculo de la Depreciacin Existen muchos procedimientos de clculo para la depreciacin. Ateniendo a su naturaleza y a su utilizacin, estos mtodos pueden agruparse en cuatro grupos: PRIMER GRUPO Mtodosdetipo"fsico",porquesebasanenla relacin entre la edad y la vida til y no recogen losaspectoseconmicosqueactansobrelos bienes. SEGUNDO GRUPO Mtodos de carcter "fiscal", de naturaleza bsi-camente arbitraria. TERCER GRUPO Mtodos "econmicos" que, adems de conside-rar la edad y la vida til, toman en cuenta el in-ters del capital. CUARTO GRUPOMtodos de naturaleza variable. METODOS DEL PRIMER GRUPO. 3.3.1 Mtodo de la Lnea Recta. Estecriteriopostulaqueparacadabien,yaseaunmuebleouninmueble,elvalorquese pierde (depreciacin) es directamente proporcional a la edad del bien. Esto implica un factor de depreciacin peridico constante a lo largo de toda la vida til. La frmula utilizada, co-rrespondiente a la ecuacin de una recta, es la siguiente: ve= k ( )veVS VR = D (4) El mtodo de la lnea recta parece ser ms indicado para estimar la depreciacin acumulada de bienes de vida corta, tales como techos y cobertizos, depsitos de basura, calentadores de agua, equipos de ai-re acondicionado, etc. Para estos bienes, el promedio general de vi-da puede ser calculado con razonable precisin y si se conoce la fe-cha aproximada de instalacin, puede estimarse el factor de depre-ciacin por este mtodo. En bienes con vida til prolongada (edifi-cios), el criterio de la lnea recta conduce al clculo de depreciacio-nes muy elevadas. 9 3.3.2 Mtodo de Kuentzle. Elmtodosuponequelafuncindedepreciacintieneuncomportamientoquepuedeser equiparado a una parbola de segundo grado: ( )2ve= k ( ) ( )2veVS VR = D (5) Mediante este procedimiento la depreciacin se incrementa a me-didaquetranscurreeltiempo.Seutilizaparabienesquetienen actividad constante, ya que la recuperacin del capital es lenta ya que la amortizacin durante los primeros aos es baja. 3.3.3Mtodo de Ross. El mtodo es un promedio entre la Lnea Recta y el mtodo de Kuentzle y fue desarrollado inicialmente para el clculo de la depreciacin en construcciones, ya que los edificios tienen una vida til prolongada, hay un desgaste ms regular (sin ser uniforme como en la lnea re-cta) y un incremento acelerado de la depreciacin hacia el final de su vida (tal como resultar-a de la aplicacin de la frmula de Kuentzle) no reflejara adecuadamente el fenmeno real: ||.|

\|+ =2221kveve ( )||.|

\|+ =2221DveveVS VR(6) METODOS DEL SEGUNDO GRUPO. 3.3.4Mtodo de la Suma de Dgitos. Esunmtodoarbitrario,sinbasamentoempricooracional.Sinembargo,lasAutoridades Fiscales de muchos pases lo aceptan como herramienta contable para determinar descargas con fines impositivos. El mtodo consiste en lo siguiente: Para una edad e y una vida til v, el factor de depreciacin k se calcula dividiendo el dgito inverso (DI) de e entre la suma de los dgitos (SD): SDDI= k Donde, 1 + = e v DIy( )21 +=v vSD10 (Para una vida til de v aos, la suma de los dgitos (SD) corresponde a la suma de los v pri-meros nmeros naturales) El factor de depreciacin ser: ( )( ) 112++ =v ve vk La depreciacin se calcula multiplicando el factor de depreciacin por el valor depreciable: ( )( )( ) 112++ =v ve vVS VR D(2) Ejemplo Si se tienev = 10 aos y se quiere calcular el factor para el ao 4, se podra hacer la si-guiente tabla a fin de ilustrar el significado del "Dgito Inverso":

12345678910 10987654321 Como puede verse, el dgito inverso de 4 es 7, resultado que se puede obtener calculando: v - e + 1 = 10 - 4 + 1 = 7 13 011072 , k = = El mtodo, da valores acelerados de depreciacin y esto representa unarecuperacinmsrpidadelainversin,porloqueresulta muy til a los fines del empresario. Sin embargo, no representa un clculo razonable de la depreciacin. 3.3.5Mtodo del Saldo Decreciente. Esta es la frmula de Matheson, tambin llamado mtodo del porcentaje constante. En l, se suponequeelcostoanualpordepreciacinesunporcentajefijodelvalordereposicinal empezarelao.Seempleaunatasadedepreciacinconstantedurantetodalavidatildel bien, la cual se designa con la letra k: vVRVS =1 k La depreciacin acumulada en el ao e, se calcula: ( )ek VR = 1 D (3) 11 Estafrmuladeterminamontosdedepreciacindiferentespara cadaao.Daorigenaunamenorvaloracindelbien.Seemplea frecuentementeparaelclculodeladepreciacinenautomviles. Mediante este procedimiento el valor de depreciacin en los prime-ros aos de vida es bastante alto. Al aplicar este mtodo, el capital invertido es recuperado durante los primeros aos del bien. 3.3.6Ejemplo comparativo del uso de los mtodos de los dos primeros grupos. Datos: Mquina para fbrica de ropa. Estado de conservacin: bueno. Fecha de adquisicin: 30-09-2003 Fecha del estudio:abril 2007e= 3,5 aos VR= Valor de reposicin:Bs. 140.000,oo v= Vida til o probable: 10 aos. VS= Valor Residual (salvamento):Bs.15.000,oo NOTA: Los valores han sido llevados a Bs. Actuales. A) METODO LINEAL. ( ) = =veVS VR D(140.000,oo - 15.000,oo) 3,5/10 D = Bs. 43.750,oo Valor Actual = VR - D = Bs. 96.250,oo B) METODO DEL SALDO DECRECIENTE. = = =10000 . 140000 . 151 1 kvVRVS 0,2002 ( )ek VR = 1 D = 140.000 (1 - 0,2002)3,5 D = Bs. 64.064,16 Valor Actual = VR - D = Bs. 75.935,84 C) METODO DE LA SUMA DE DIGITOS. ( )( ) ( ) 1 10 101 5 , 3 102 000 . 125112 D++ =++ =v ve vVS VRD = Bs. 17.045,45 Valor Actual = VR - D = Bs. 122.954,55 D) METODO DE KUENTZLE ( ) = |.|

\| =2veVS VR D 125.000. x (3,5/10) D = Bs. 15.312,50 Valor Actual = VR - D = Bs. 124.687,50 12 E) METODO DE ROSS ( ) =||.|

\|+ =2221veveVS VR D125.000 x 1/2 (3,5/10 + 3,5/100) D = Bs. 29.531,25 Valor Actual = VR - D = Bs 110.468,75 C U A D R O C O M P A R A T I V O DE RESULTADOS

METODOSDEPRECIACIONVALOR ACTUAL Lnea Recta43.750,0096.250,00 Saldo Decreciente64.064,1675.935,84 Suma de Dgitos17.045,45122.954,55 Kuentzle15.312,50124.687,50 Ross29.531,25110.468,75 PROMEDIOBs.33.940,67Bs.106.059,32

METODOS DEL TERCER GRUPO. 3.3.7 Datos de mercado. Tambin denominado "Depreciacin observada en el mercado", este mtodo se fundamenta en un hecho sencillo: "Ningn comprador bien informado pagar por una propiedad, ms de lo que le costara adquirir -dentro de un lapso razonable- una propiedad sustituta. Este comprador, tiene la alternativa de adquirir un terreno en una localizacin comparable y cons-truir una edificacin similar; o bien, adquiere otra propiedad de caractersticas similares, a un menor precio. Lo anterior significa que el pblico (el mercado) paga por una propiedad usada menos de lo que sera su costo de reposicin a nuevo. Ejemplo Valor de reposicin a nuevo de un inmueble: Bs. 600.000,oo Valor promedio de mercado de inmuebles similares,(Tomado del estudio de referenciales y deducido elValor de la tierra):Bs. 460.000,oo Depreciacin determinada por el mercado:Bs. 140.000,oo Porcentaje de depreciacin:000 . 600000 . 140BsBs=0,2333 23,33%1 1 Un mtodo similar al expuesto, fue desarrollado por el Lic. Luis Hurtado Martnez en un trabajo denominado: "ES-TIMACION DEL VALOR DE LA VIVIENDA UNIFAMILIAR A TRAVES DE LA DEPRECIACION OBSERVADA EN EL MERCADO 13 3.3.8 El Fondo amortizante. El mtodo consiste en formar una reserva igual, en cada fecha, al valor perdido por deprecia-cin. Se acumulan cuotas anuales fijas depositadas a inters compuesto. La frmula para la depreciacin sera: ( )( )VDiiDve+ +=11 1 Donde, i= tasa de intersVD = Valor Depreciable e= edad para el momento del avalo v= vida probable Ejemplo Estimar el monto de la depreciacin acumulada de una construccin, aplicando el mtodo del fondo amortizante, de acuerdo a los siguientes datos: i= 8%VR= 2.500.000 BsVS=450.000 Bse= 15 aosv= 60 aos Solucin:VD = VR VS = 2.050.000 Bs ( )( )000 . 050 . 208 , 0 11 08 , 0 16015+ += D= 43.976,67 METODOS DEL CUARTO GRUPO. 3.3.10 Por unidad de producto. Sebasaenlacantidaddeproductoqueunamquinaescapazdeproduciralolargodesu vida til. Si se conoce este dato y se conoce, adems, el nmero de unidades producidas hasta la fecha del avalo. El Factor de Depreciacin sera el cociente entre este valor y la capacidad total de produccin. Multiplicando este factor por el valor depreciable se determinara la de-preciacin. 3.3.11Por unidad de tiempo. Es similar al anterior, slo que se basa en el nmero total de horas que una mquina es capaz de trabajar durante su vida til. Es posible obtener la cuota de depreciacin correspondiente alcostodeoperacinhorario,dividiendoelvalordepreciableentreelnmerodehorasen expectativa. 14 Estaformade clculo sera aplicable, por ejemplo, a los equipos de construccin de vialidad, debido a su naturaleza y a que su ca-pacidad de produccin es independiente del producto mismo. 3.3.12 Por juicio de experto. Este procedimiento, que no mide la obsolescencia econmica, tambin recibe el nombre de "Mtodo de observacin directa". En l, el tasador inspecciona la construccin y sus compo-nentes para estimar la depreciacin sufrida por el deterioro fsico, comparando "paso a paso" la edificacin tal como est, con otra hipottica, nueva en un 100% y debidamente planeada. De acuerdo a esta observacin, el tasador determina -para cada uno de los rubros en los que se divide la obra- un "Porcentaje de deterioro", el cual aplicar al valor de reposicin del res-pectivorubroobtenindoseunmontoenbolvares.Finalmente,dividiendolasumatoriade estos montos entre el valor de reposicin de la edificacin, se obtiene un porcentaje total de deterioro, que vendra a ser un "factor de depreciacin fsica". Ejemplo Descripcin Costo de Reposicin. (M Bs) Deterioro Observado (%) Monto del Deterioro (M Bs) Excavacin73200 Fundaciones1.770589 Bases de piso468523 Estructura12.528253.132 Terrazas83030249 Acabados de piso1.84020370 Instalaciones Elctricas1.02120204 Albailera 3.55225888 Plomera2.23530671 Herrera y Carpintera1.00020200 Varios516526 TOTAL Bs.26.4925.852 Bs.5.852 Factor de depreciacin =------------- =0,221 22,1 % Bs. 26.492 Una variante del mtodo: Secomparaelinmuebleenestudioconunaconstruccintipodecaractersticassimilares. Para dicha construccin tipo, se conocen los porcentajes de incidencia de cada uno de los ru-bros en el costo total del inmueble. Como producto de la observacin, se conocen los porcen-tajes de deterioro de cada uno de los rubros. Al multiplicar ambos porcentajes, se determina 15 el factor de incidencia del deterioro en el total de la construccin. La suma de estos factores individuales sera el Factor de Depreciacin.

123 Descripcin Factor de Incidencia. (% / 100) Deterioro Observado. (% / 100) Incidencia Deterioro 1 x 2 Excavacin 0,0280,000,000 Fundaciones 0,0670,050,003 Bases de piso0,0180,050,001 Estructura0,4730,250,118 Terrazas0,0310,300,009 Acabados de piso0,0690,200,014 Instalaciones Elctricas0,0390,200,008 Albailera0,1340,250,034 Plomera0,0840,300,025 Herrera y Carpintera0,0380,200,008 Varios 0,0190,050,001 TOTAL 1,0000,221 Factor de Depreciacin = 0,221 22,1 % 16 3.4 Depreciacin Adicional por mala conservacin del inmueble. Heidecksealqueelestadodeconservacinesunfactorquedebeserconsideradoenel clculo de la depreciacin. La mayora de los mtodos que se utilizan calculan la deprecia-cin "normal" que generada por el paso del tiempo y por tanto, emplean una frmula o fun-cin de e (edad del bien) y de v (vida probable). Heideck introdujo el concepto de Plus-De-preciacin o depreciacin adicional originada por fallas en la conservacin o mantenimiento de las edificaciones.Heideck defini cinco (5) estados de conservacin, con ciertos criterios para asociarlos a un determinado edificio y haciendo corresponder a cada uno un porcentaje de depreciacin adicional. Posteriormente, considerando que la diferencia de los factores de depreciacin entre un estado y otro significaba un "castigo" demasiado fuerte para la mayora de los inmuebles, la prctica de la tasacin incluy los estados intermedios (no definidos por Heideck)cuyosporcentajesdedepreciacinseobtuvieronporinterpolacindelosvalores originales, lo cual se expresa en la siguiente tabla: ESTADOCONDICION FISICACLASIFICACIONC% 1Nuevo, no necesita reparacin.Excelente0,00 1,5Muy bueno0,032 2Regular, con conservacin normal.Bueno2,52 2,5Intermedio8,09 3Necesitando reparaciones sencillas.Regular18,10 3,5Deficiente32,20 4Requiere reparaciones importantes.Malo52,60 4,5Muy malo75,20 5Estado de demolicinPsimo 100,00 El criterio de Heideck se usa en combinacin con cualquiera de los mtodos del SEGUNDO GRUPO y la frmula sera: ( ) ( )( )c VS VR VS VR o o + = 1 D y entonces: ( ) ( ) | | c VS VR o o + = 1 D Donde, [o+ (1 - o) c] = k ,(Factordedepreciacinajustadoconelestadodeconser-vacin) o=factor de depreciacin determinado por cualquiera de los mtodos. c =depreciacin adicional por estado de conservacin, en forma de coeficiente. 17 REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS Cmara Chilena de laConstruccinLas Depreciaciones del Activo Fijo Cartilla Tributaria No1. Enero 2006 Chandas, Mario E."LaDepreciacin".ArtculopublicadoenRevistaSOTAVE N 76. Caracas. 1985. "DepreciacinyAmortizacin".Conferenciapublicadaen Revista SOTAVE N 36. Caracas. 1974 Knowles, Jerome"EstimacindelMontodelaDepreciacin",traducidopor EduardoWulff.ArtculopublicadoenRevistaSOTAVEN 10. 1967 Marston, Anson Agg, Thomas RIngeniera de Valuacin, Seleccin Contable, Buenos Aires, Argentina. 1947 McMichael, Stanley"Depreciacin".ArtculopublicadoenRevistaSOTAVEN 27. Caracas. 1971