KWG Geschäftsbericht 2007

Geschäftsbericht 2007

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

02 03

Inhaltsverzeichnis

KWG Kommunale Wohnen AG im Überblick

Vorwort des Vorstands

Bericht des Aufsichtsrats

Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt

Das Unternehmen

Überblick und Strategie

Perspektiven und Herausforderungen am

deutschen Immobilienmarkt

Das KWG-Portfolio

Erfolgsbericht aus dem Asset Management

Konzernlagebericht

Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen

Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Nachtragsbericht

Risikobericht

Prognosebericht

Konzernabschluss

Konzernbilanz

Konzerngewinn- und Verlustrechnung

Konzern-Kapitalflussrechnung

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung

Anhang zum Konzernabschluss / Notes

Bestätigungsvermerk

Impressum/Kontakt

Seite 03

Seite 05

Seite 06

Seite 12

Seite 16

Seite 18

Seite 22

Seite 26

Seite 30

Seite 34

Seite 37

Seite 39

Seite 40

Seite 43

Seite 44

Seite 45

Seite 46

Seite 47

Seite 48

Seite 76

Seite 78

KWG im Überblick

KWG Kommunale Wohnen AGim Überblick

Wertpapierkennummer 522734

ISIN DE0005227342

Börsenkürzel BIW

Börse Frankfurt, Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, XETRA

Grundkapital EUR 6.100.000

Anzahl der Aktien 6.100.000

Rechnerischer Nennwert EUR 1,00

Aufsichtsrat

Sy Schlüter (Aufsichtsratsvorsitzender,

entsendet in den Vorstand seit März 2008 nach § 105 Abs. 2 AktG)

Gerd-Jürgen Pohl (stv. Aufsichtsratsvorsitzender bis März 2008)

Thies-Martin Brandt

Björn Engholm

Hans-Michael Porwoll

Prof. Dr. Peer Witten (Aufsichtsratsvorsitzender seit März 2008)

Franz-Josef Gesinn (stv. Aufsichtsratsvorsitzender seit März 2008)

Vorstand

Stavros Efremidis (seit 6. Februar 2007)

Dr. Lukas Lenz (bis 31. Dezember 2007)

Alexander Freiherr von Cramm (bis 31. August 2007)

04 05


Mit beidem, dem Einkauf wie

dem Asset Management, waren

wir 2007 erfolgreich.

Stavros Efremidis, Vorstand

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

Zentral für unsere Strategie eines langfristigen Bestandshalters von deutschen

Wohnimmobilien ist vor allem unsere Kernkompetenz, Wohnungen mit Preis-

vorteilen einzukaufen, sowie Bestände durch gezielte und effiziente Sanie-

rungs- und Renovierungsarbeiten und dem dadurch resultierenden Abbau von

Leerstand aufzuwerten. Mit beidem, dem Einkauf wie dem Asset Management,

waren wir 2007 erfolgreich. So lag der durchschnittliche Kaufpreis der rund

3.000 erworbenen Wohnungen mit einer Wohnfläche von circa 175.000 Qua-

dratmetern unter 550 Euro je Quadratmeter – und damit sogar unter unserem

Ziel eines Einkaufspreises von weniger als 800 Euro je Quadratmeter. Die

Objekte verteilen sich strategiekonform auf Ballungsräume und Mittelstädte

in Nord-, West-, Mittel- und Ostdeutschland.

Dass wir in Chemnitz und Glauchau im Bieterverfahren gegen prominente und

finanzkräftige Unternehmen den Zuschlag für den Erwerb der Siedlungs- und

Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH („SWG“) bekommen haben, zeigt die

Stärke unseres Geschäftsmodells. Wir verstehen uns als Partner der Kommu-

nen und der Mieter vor Ort. Unsere Absicht ist eine für Kommunen und Mieter

verträgliche Entwicklung unserer Bestände. Die Wahrung der Mieterrechte ist

hier für uns selbstverständlich, denn nur auf Basis von soliden und zufrie-

denen Hausgemeinschaften kann man Stabilität und damit Werte schaffen.

Auf Grund unseres konsensualen Geschäftsmodells haben wir auch künftig

ausgezeichnete Chancen, bei Verkäufen von Kommunen, Genossenschaften

und langfristig orientierten privaten Hausbesitzern, den Zuschlag zu erhalten.

Wir kaufen Wohnungsbestände bevorzugt von langfristigen Bestandshaltern,

denn diese Adressen haben genau dokumentiert, in welchem Zustand sich

ihre Wohnungen befinden und welche Maßnahmen wann getätigt wurden.

für die KWG Kommunale Wohnen AG („KWG“) war 2007 ein entscheidendes Jahr; die KWG hat rund 3.000 Wohnungen angekauft und erstmals Umsatzer-löse sowie ein positives Ergebnis erzielt. Damit haben wir im ersten Geschäfts-jahr nach der Neuausrichtung der Gesellschaft im Frühjahr 2006 klar unter Beweis gestellt, dass unser Geschäftsmodell Werte schafft.

06 07


Mit unserem Geschäftsmodell lassen sich ansprechende Renditen erzielen.

Das zeigt nicht zuletzt das Beispiel SWG, bei dem die Nettoanfangsrendite

bei rund neun Prozent liegt. Ähnliches gilt für das gesamte bisher erworbene

Portfolio, das eine Nettoanfangsrendite von mehr als acht Prozent aufweist.

Leerstand stellt sich für uns in erster Linie als Chance dar, weil wir durch

dessen Abbau unsere Rendite deutlich steigern können. Dass wir Leerstand

abbauen können, haben wir zum Beispiel bei unseren Wohnungen in

Schleswig-Holstein gezeigt, wie Sie ausführlich in diesem Geschäftsbericht

nachlesen können.

Besonders freut uns, dass sich unsere erfolgreiche Tätigkeit im Geschäftsjahr

2007 bereits teilweise in unseren Zahlen widerspiegelt und dass wir in unserer

Aufbauphase, die natürlich mit Anlaufkosten belastet ist, schon ein positives

Ergebnis erzielt haben. Die Umsatzerlöse, die den Mieteinnahmen entspre-

chen, betrugen 3,0 Millionen Euro. Im Geschäftsjahr 2006 war noch kein

Umsatz erzielt worden. Das nach den internationalen Rechnungslegungsvor-

schriften IFRS ermittelte Konzernergebnis nach Steuern stieg im Geschäftsjahr

2007 auf 3,1 Millionen Euro. Im Vorjahr stand hier noch ein Jahresfehlbetrag

von 0,25 Millionen Euro. Das Ergebnis je Aktie errechnet sich für 2007 mit 0,66

Euro nach einem Minus von 0,10 in 2006.

Unser Geschäftsmodell stößt bei privaten wie auch institutionellen Investoren

auf großes Interesse. So konnten wir trotz der aus den USA kommenden Kre-

ditkrise, die sich seit Mitte 2007 immer stärker ausweitete, unser Kapital im

Geschäftsjahr 2007 dreimal erhöhen. Durch diese Kapitalmaßnahmen konnten

wir den Kauf von deutschen Wohnimmobilien solide finanzieren. Selbst in der

schwierigen Phase Ende 2007, als Börsengänge und Kapitalerhöhungen meist

verschoben wurden, konnten wir eine Kapitalerhöhung platzieren. Per Ultimo

2007 waren schließlich 6,1 Millionen KWG Aktien mit einem rechnerischen

Nennwert von 6,1 Millionen Euro im Umlauf. Im Februar 2008 haben Sie, sehr

geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, der Schaffung genehmigten Kapitals im

Nennwert von bis zu 3,05 Millionen Euro zugestimmt. Dadurch erhalten wir

die notwendige Flexibilität, um den weiteren Bestandsaufbau von deutschen

Wohnimmobilien zu finanzieren.


Die KWG-Aktie konnte sich im Geschäftsjahr 2007 dem Abwärtssog für Immo-

bilienaktien leider nicht entziehen. Unsere Aktie schnitt zwar besser als etliche

große Wettbewerber ab, trotzdem beträgt der Wertverlust über das Gesamt-

jahr 34,8 Prozent. In den ersten Monaten des neuen Geschäftsjahres 2008

legte die KWG-Aktie allerdings wieder zu. Im Vergleich zu dem Kursniveau

der Aktie Anfang 2006, vor Neuausrichtung der Gesellschaft, errechnet sich

ein Kursplus von mehr als 100 Prozent. Wir haben in den vergangenen beiden

Jahren den Grundstein dafür gelegt, um für Sie, sehr geehrte Aktionärinnen

und Aktionäre nachhaltig Werte zu schaffen. Im Hinblick auf die derzeitige

Kreditkrise können wir sagen, dass uns, als solide finanziertem Bestands-

halter in deutschen Wohnimmobilien, die derzeitige Kreditkrise nicht trifft.

Unsere Finanzierung basiert nicht auf komplexen Verbriefungen internationa-

ler Investmentbanken. Im Gegenteil, wir finanzieren über klassische Hypo-

thekendarlehen, weitgehend fristenkongruent mit langfristiger Zinsbindung.

Wir finanzieren unsere Wohnimmobilien mit einem vergleichsweise hohen

Eigenkapitalanteil von bis zu 30 Prozent. Daher haben sich die Konditionen in

den letzten Monaten für uns nicht verteuert.

Qualität und Stabilität sind wieder gefragt, so dass die KWG teilweise sogar

günstiger als zuvor Kredite aufnehmen konnte. Die Fremdkapitalkosten sind in

der Regel deutlich niedriger als die uns für die entsprechenden Wohneinheiten

zufließenden Mieterträge. Das bedeutet, dass wir einen positiven Cashflow

vor Modernisierungsinvestitionen erwirtschaften.

Deutsche Wohnimmobilien sind im weltweiten Vergleich nach wie vor moderat

bewertet und bieten hohe Renditen. Trotz Kreditkrise und zuletzt nachge-

bender Immobilienpreise in Ländern wie den USA, Großbritannien, Irland oder

Spanien, stellen deutsche Wohnimmobilien eine sehr attraktive Anlageklasse

mit Wertsteigerungspotential dar. Schließlich sind die Immobilienpreise an

den ausländischen Märkten in den Jahren stark angestiegen, während in

Deutschland Stillstand herrschte. Auf Basis der positiven wirtschaftlichen Ent-

wicklung hierzulande, dem deutlichen Abbau der Arbeitslosigkeit sowie der

höheren Inflationsrate dürften insbesondere die Mieten und die Preise für

deutsche Wohnimmobilien mittelfristig deutlich anziehen. Diese günstige Situ-

ation am deutschen Markt wollen wir nutzen. Vor diesem Hintergrund schauen

wir mit großer Zuversicht in die Zukunft. Wir, d.h. die Mannschaft der KWG,

verfügen über breites Immobilien- und Finanzierungs-Know-how und haben

ein solides, tragfähiges und aussichtsreiches Geschäftsmodell entwickelt.

Das Geschäftsjahr 2007 hat gezeigt, dass das Geschäftsmodell tragfähig ist

und bereits Früchte trägt. Im Geschäftsjahr 2008 wird die KWG weiter strate-

giekonform Wohnimmobilien ankaufen. Bis Ende 2008 soll der Wohnungs-

bestand etwa 8.000 Wohnungen betragen. Derzeit steht der Ankauf weiterer

Wohnungsbestände unmittelbar bevor. Wir werden unser profitables Wachs-

tum fortsetzen und weiter beschleunigen.

Wir danken unseren Mietern für die gute Zusammenarbeit sowie unseren

Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihr außergewöhnliches Engagement.

Ihnen, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, danken wir für Ihr Vertrauen

in unser Unternehmen und würden uns freuen, wenn Sie uns auf unserem

Erfolg versprechenden Weg weiter begleiten.

Im April 2008

Herzlichst, Ihr

Stavros Efremidis

Vorstand

10 11


Deutsche Wohnimmobilien sind derzeit

eine der weltweit interessantesten

Anlageklassen.

Sy Schlüter, Aufsichtsratsvorsitzender


Er erörterte mit dem Vorstand im Rahmen von vier Sitzungen am 6. März,

9. Mai, 3. Juli und 30. Oktober 2007 sowie in verschiedenen Einzelbesprechun-

gen die Geschäftspolitik der Gesellschaft und ließ sich über die Entwicklung

der Gesellschaft, insbesondere über deren Vermögens-, Finanz- und Ertrags-

lage, umfassend unterrichten. Zusätzlich zu den Beschlüssen, die in den

ordentlichen Sitzungen gefasst worden sind, wurden weitere Beschlüsse in

Telefonkonferenzen und im Umlaufverfahren herbeigeführt. Darüber hinaus

stand der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der Sitzungen mit dem

Vorstand in regelmäßigem Kontakt und hat sich über aktuelle Entwicklungen

der Gesellschaft informiert.

Neben den gewöhnlichen Beratungen zu Liquiditäts-, Ertrags- und Vermögens-

lage der Gesellschaft, bildeten Beratungen insbesondere zum Erwerb von

Wohnimmobilienportfolios, zu der Besetzung des Vorstands für die anstehen-

de Wachstumsphase sowie zu den drei durchgeführten Kapitalerhöhungen im

Geschäftsjahr 2007 die Schwerpunkte.

Die Bildung von Ausschüssen war nicht erforderlich.

Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2007, der

Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) für

das Geschäftsjahr 2007 sowie der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr

2007 wurden einschließlich der Buchführung von der zum Abschlussprüfer

bestellten FIDES Treuhandgesellschaft Unterweser Zweigniederlassung der

FIDES Treuhandgesellschaft KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerbe-

ratungsgesellschaft, Bremerhaven, geprüft und mit dem uneingeschränkten

Bestätigungsvermerk versehen. Der Jahresabschluss 2007 und der Prüfungs-

bericht des Abschlussprüfers haben sämtlichen Mitgliedern des Aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2007 die ihm

nach Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an Entscheidungen

zu wichtigen Einzelfragen beratend mitgewirkt.

12 13

vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat das Prüfungsergebnis des Jahresab-

schlusses dem Aufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am

26. März 2008 erläutert und die Fragen des Aufsichtsrats beantwortet.

Der Aufsichtsrat hat den Prüfungsbericht des Abschlussprüfers zustimmend

zur Kenntnis genommen. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen

Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2007

gebilligt und damit gem. § 172 AktG festgestellt. Der Konzernabschluss nach

IFRS und der Konzernlagebericht wurden vom Aufsichtsrat gebilligt.

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihre

Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr.

Bremerhaven, im März 2008

Der Aufsichtsrat

Sy Schlüter

Aufsichtsratsvorsitzender




Aktienmärkte

Weltweit haben die Aktienmärkte im Jahre 2007 die letzte Phase der schon

einige Jahre andauernden Kreditblase erlebt. Die nicht zuletzt von der

US amerikanischen Notenbank niedrig gehaltenen Kreditzinsen haben zu

einer beispiellosen Verschuldungs- und Investitionstätigkeit geführt. Diese

wiederum hat die Preise in vielen Märkten stark ansteigen lassen, nicht nur

für amerikanische Immobilien, sondern auch für Kunst, Rohstoffe und Aktien.

Mögliche Risiken wurden außer Acht gelassen und nicht eingepreist. In vielen

Märkten rechneten sich die Investitionen nur noch, wenn das Investment-

objekt in Wert stieg, nicht mehr aus dem Cashflow des Objekts selber. Eine

klassische Spekulationsblase. Es war nur eine Frage der Zeit, wann diese in

sich zusammenfällt. So platzte Mitte des Jahres 2007 zuerst die Blase des

amerikanischen Immobilienmarktes und riss die Aktien des US amerikanischen

Immobiliensektors und der finanzierenden Banken mit sich. Die Höhe der

notleidenden Kredite und die Anzahl der Beteiligten erwiesen sich in der

zweiten Hälfte des Jahres größer und globaler als angenommen. In deren Zuge

musste auch eine große englische Hypothekenbank sowie der Mittelstands-

finanzierer IKB vom Staat gerettet werden. Die Ausmaße erlauben von einer

Weltfinanzkrise zu sprechen.

Immobilienaktien

Im Kontext dieser Krise, in deren Zentrum im letzten Jahr zunächst die US

amerikanischen Immobilienkredite standen, hat der Deutsche Immobilienak-

tienindex (DIMAX) im Jahre 2007 31,39 % an Wert eingebüßt. Der Index um-

fasst Immobilienwerte aller Branchen. Die Aktien der Unternehmen, die nur

oder mit Schwerpunkt im Wohnungsmarkt engagiert sind, werden nicht ge-

sondert in einem Index erfasst. Eine Betrachtung der Aktien der bekanntesten

Unternehmen am deutschen Wohnungsmarkt zeigt Kursrückgänge für das Jahr

2007 von 56,48 %, 50,56 % und 77,13 %. Seit dem Jahreswechsel 2007/2008

ist auch die Aktie der KWG Bestandteil des DIMAX.

Die KWG Aktie

Die KWG Aktie hat im Verlauf des Jahres 34,76 % an Wert verloren. Dem

negativen Sog des Sektors, insbesondere des Wohnimmobiliensektors in den

USA, konnte sich die KWG Aktie nicht entziehen. Im Vergleich zu ihren direkten

Wettbewerbern konnte sie sich mit ihrem Werte entwickelnden Geschäftsmo-

dell allerdings positiv absetzen.

Im ersten Halbjahr führte die KWG, in der noch guten Phase für Immobilien-

aktien, zwei Kapitalerhöhungen zu hohen Kursen durch. Aber selbst in der

schwierigen Phase für Immobilienaktien gegen Ende des Jahres, als Börsen-

gänge und Kapitalerhöhungen meistens verschoben worden sind, konnte die

KWG im Dezember eine Kapitalerhöhung zu etwa 75 % platzieren, wenn auch

zu niedrigeren Kursen als im ersten Halbjahr.

Zum Ende des Jahres 2007 standen 6.100.000 Aktien aus, und damit 85 %

mehr als am Ende des Vorjahres. Die Marktkapitalisierung ist um über 20 %

von 29,14 Mio. Euro auf 35,14 Mio. Euro angestiegen.

16 17

Überblick und Strategie

Das Unternehmen

Die KWG Kommunale Wohnen AG ging aus der ehemaligen Carthago Biotech

AG hervor. Im März des Geschäftsjahres 2006 wurde auf der Hauptversamm-

lung die Neuausrichtung, die Änderung des Unternehmensgegenstands und

die Umfirmierung der Gesellschaft in KWG Kommunale Wohnen AG beschlos-

sen. Im August 2006 begann die operative Tätigkeit der KWG.

Hintergrund der Gründung war die Feststellung, dass deutsche Wohnimmo-

bilien im europäischen und weltweiten Vergleich eine sehr attraktive Anlage-

klasse mit hohem Wertsteigerungspotential sind.

Das Wertsteigerungspotential ausfindig zu machen, ist die besondere Heraus-

forderung für einen langfristigen Bestandshalter. Denn wer zu teuer oder in

einer unattraktiven Lage einkauft, der kann langfristig kaum Wertsteigerungen

und hohe Renditen erzielen. Das erfahrene Management der KWG kennt hier

die Vorrausetzungen und handelt im Einkauf im Wesentlichen nach folgenden

strategischen Komponenten:

Die KWG zahlt in aller Regel Kaufpreisfaktoren von maximal 12,5 der jährlichen

Sollmiete und einen Preis von unterhalb 800 Euro je Quadratmeter. Bei den

Einkaufsfaktoren achtet die KWG zudem auf effiziente Losgrößen. So erwirbt

sie mindestens 100 Wohneinheiten pro Transaktion. Bei einer Standorterwei-

terung können dies auch weniger als 100 Wohneinheiten sein. Das Ziel pro

Standort beträgt mindestens 300 Wohneinheiten.

Der Standort ist eine weitere Komponente: die KWG fokussiert nicht in erster

Linie die Großstädte, sondern vor allem die in oder nahe Ballungszentren ge-

Die KWG Kommunale Wohnen AG (KWG) ist ein deutsches Immobilienunterneh-

men, das ausschließlich in Wohnimmobilien in der Bundesrepublik Deutschland

investiert. Die KWG agiert dabei als nachhaltiger Bestandshalter. Im Zentrum

stehen der Aufbau und das Management eines werthaltigen und renditeträchtigen

Bestands.

legenen attraktiven Mittelstädte in Nord-, West-, Mittel- und Ostdeutschland.

Während Wohnimmobilien in Großstädten häufig teuer verkauft werden, sind

die Preise in Mittelstädten durchweg niedriger. Zudem überlegen Klein- und

Mittelstädte eher den Verkauf kommunaler Bestände, deren Erwerb im beson-

deren Interesse der KWG steht.

Auch ist für die KWG nicht nur die Makrolage von Wohnungsbeständen,

sondern auch deren Mikrolage entscheidend. Denn sogar in derselben Stadt

kann es – je nach Mikrolage – große Unterschiede in der Attraktivität von Woh-

nungen und ihrer Lage geben. Ein guter Bestand kann auch in einer weniger

wachstumsstarken Region gut vermietet werden. Und etwaige strukturelle

Leerstände, die bei Erwerb vorhanden sein mögen, lassen sich durch ein qua-

lifiziertes Asset Management deutlich senken. Insofern kann Leerstand für die

KWG eine Chance darstellen.

Darüberhinaus agiert die KWG als verlässlicher und kooperativer Partner

für Kommunen, die Bestände oder Beteiligungen an ihren Wohnungsgesell-

schaften veräußern. Wichtige Parameter für die Kommunen sind hierbei, dass

die KWG als langfristiger Bestandshalter keine Bestände durchhandelt, und

auf Basis von kommunalen und sozialen Leitbildern Sozialregelungen über-

nimmt.

Substanz mit Tradition: Kommunen und Verkäufer mit nachvollziehbarer

Historie

Der Vorteil, den die Übernahme von kommunalen Beständen, aber auch von

Beständen anderer langfristiger Bestandshalter für die KWG bietet, ist die

lückenlose Dokumentation der Immobilien, z.B. in Hinsicht auf die Entwick-

lung der Mieterschaft oder der durchgeführten baulichen Maßnahmen; bei so

genannter Handelsware ist dies in der Regel nicht der Fall.

Im Zentrum stehen der Aufbau und das

Management eines werthaltigen und

renditeträchtigen Bestands.

18 19

Das Unternehmen

Neben dem Einkauf ist für das operative Geschäft das Asset Management

Basis für eine langfristige Bestandshaltung. Auch hier verfolgt das qualifizierte

Team der KWG klare Linien. Notwendige und sinnvolle Investitionen werden

getätigt und führen zu einer Reduzierung der Leerstandsquote sowie zu

einer Aufwertung der Wohnungen. Klare Verwaltungsstrukturen ermöglichen

Skaleneffekte.

Solidität und langfristige Wertsteigerung stehen auch bei der Finanzierung im

Vordergrund. Die KWG arbeitet mit einem für eine Immobiliengesellschaft rela-

tiv hohen Eigenkapitalanteil. Daher bieten die Banken auch in der Kreditkrise

der KWG noch günstige Finanzierungskonditionen an. In der Regel langfristig

festgelegte Kreditzinsen sorgen dafür, dass die KWG nur im Neugeschäft Zins-

änderungsrisiken unterliegt. Die KWG achtet zudem darauf, dass die Mieten

für erworbene Objekte deutlich höher als die Finanzierungskosten liegen. So-

mit weisen die einzelnen Immobilien für etliche Jahre einen positiven Cashflow

vor Instandhaltungsinvestitionen auf.

Die KWG will die derzeit ausgesprochen günstige Situation am deutschen

Markt für Bestandsimmobilien nutzen und weiter zukaufen. Durch ihr profes-

sionelles Asset Management wird sie Wertsteigerungspotentiale heben und

die Zukunft als langfristiger Bestandshalter für Wohnimmobilien erfolgreich

gestalten.

Klare Verwaltungsstrukturen

ermöglichen Skaleneffekte.

20 21

Perspektiven und Herausforderungenfür den deutschen Immobilienmarkt

Das Unternehmen

Die starke Nachfrage von internationalen Anlegern, die mitunter mit dem

deutschen Markt wenig vertraut sind, hat allerdings auch zu Übertreibungen

geführt. So wurden teilweise vor dem Hintergrund jahrelang steigender Immo-

bilienpreise in Westeuropa und den USA auch in Deutschland mitunter hohe

Kaufpreise bis hin zu Faktoren von beinahe des 20-fachen der jährlichen Miete

bezahlt. Trotz vorübergehendem Preisanstieg gilt der deutsche Wohnimmo-

bilienmarkt im internationalen Vergleich nach wie vor als unterbewertet.

Besonders attraktiv sind in Deutschland die Kaufpreise für Wohnungen im

Vergleich zu den Baukosten für neue Miet- und Eigentumswohnungen. Diese

sind in den vergangenen Jahren leicht gestiegen und liegen inzwischen bun-

desweit nach Berechnungen von LBS Research bei über 1.200 Euro je Quadrat-

meter (ohne Grund und Boden). Die Verkaufspreise liegen im Durchschnitt bei

weniger als 800 Euro je Quadratmeter, damit bleiben die Erwerbskosten auch

zuzüglich Instandsetzungskosten für bestehende Wohnungsbestände deutlich

unterhalb der Baukosten. Bestehende Wohnimmobilien sind also gegenüber

den Erstellungskosten unterbewertet. In einem effizienten Markt sollten sich

die Marktpreise den Herstellungskosten annähern.

Nicht zuletzt durch die hohen Kosten, die zum Teil auch auf die vielfältigen

Richtlinien und Gesetze zurückzuführen sind – dazu gehört beim Mietwoh-

nungsneubau die degressive Gebäudeabschreibung sowie die nicht markt-

gerechten Mieten – befindet sich der Neubau von Wohnungen auf geringen

Niveau. Im europäischen Vergleich ist Deutschland derzeit sogar Schlusslicht.

Statt durch Wohnungsneubau wird der Markt durch Wohnungssanierung

bestimmt.

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt stellt langfristig gesehen eine sehr attraktive

Anlageklasse dar. Daher haben in den letzten Jahren immer mehr ausländische

Anleger – wie angelsächsische Private Equity und Opportunity Funds – den ausge-

sprochen günstig bewerteten deutschen Markt für sich entdeckt und hier größere

Bestände erworben.

Dem begrenzten Angebot steht hierzulande in den nächsten Jahren jedoch

eine wachsende Nachfrage gegenüber. Trotz eines generellen Bevölkerungs-

rückgangs mit gleichzeitig regional stark divergierenden Entwicklungen, wird

insgesamt ein erhöhter Wohnungsbedarf prognostiziert. Die demographischen

Veränderungen führen in der Summe zwar zu einer Verkleinerung der durch-

schnittlichen Haushaltsgröße, d.h. Bewohner pro Haushalt, doch in Folge ent-

stehen auch mehr Haushalte. Als Nebeneffekt steigt durch diese wachsende

Zahl von Kleinhaushalten im Zusammenhang mit dem wachsenden Wohlstand

und durch großzügigere Flächenschnitte beim Wohnungsneubau die Wohn-

fläche pro Person.

Zusätzlich zu den genannten Aspekten gibt es weitere Gründe, die untermau-

ern, dass deutsche Wohnimmobilien langfristig über erhebliches Wertsteige-

rungspotential verfügen. So ziehen an den Immobilienmärkten regelmäßig

erst die Preise für Neubauten an, wenige Jahre später reagieren dann auch die

Preise für Bestandsimmobilien und nicht zuletzt auch die Mieten auf diesen

Preisschub. Dies gilt zumal sich die deutsche Konjunktur in den letzten Jahren

positiv entwickelte und vor allem die Arbeitslosigkeit in Deutschland merklich

abgebaut werden konnte. Auch die Beschleunigung der Inflationsraten in aller

Welt sowie in der Europäischen Währungsunion deutet auf höhere Preise für

deutsche Bestandsimmobilien hin. Zu vernünftigen Preisen erworbene Immo-

bilien bieten nicht zuletzt auch Schutz vor Inflation.

Betrachtet man zuletzt noch den Punkt, dass Deutschland im internationalen

Vergleich eine außerordentlich niedrige Eigentümerquote besitzt – sie liegt

gerade bei ca. 43 Prozent – wird das Potential, das Wohnimmobilien in

Deutschland Bestandshaltern bietet, deutlich.

In Deutschland befinden sich rund 2,7 Mio. Wohnungen im Besitz von kom-

munalen Wohnungsunternehmen. Damit stellen sie die größte Gruppe unter

den professionellen Anbietern von Wohnungsunternehmen dar, die insgesamt

knapp zehn Mio. Wohnungen halten.

22 23

Das Unternehmen

Trotz vorübergehendem Preisanstieg gilt der deutsche

Wohnimmobilienmarkt im internationalen Vergleich nach

wie vor als unterbewertet.

Gründe für Kommunen den Verkauf ihrer Wohnungsbestände zu erwägen, gibt

es mehrere: So fehlt den Kommunen oft das Geld, um in ihren Wohnbestand zu

investieren und Sanierungsstaus aufzulösen. Städte und Gemeinden mit hoher

Verschuldung können diese mit Erlösen durch Immobilienverkäufe tilgen.

Zudem erlaubt der Verkauf von kommunalen Wohnungsunternehmen es den

Gebietskörperschaften, sich auf kommunale Kernaufgaben zu konzentrieren.

So lassen sich mit Immobilienerlösen Investitionen in die Stadterneuerung

sowie Infrastrukturmaßnahmen finanzieren.

Die zentralen Herausforderungen für die Immobilienbranche im Jahr 2008 lie-

gen in der Einführung der Zinsschranke, den Änderungen zur Erbschaftsteuer,

sowie beim Themenkomplex Energie, auch im Hinblick auf die energetische

Gebäudesanierung.

24 25

Das KWG-Portfolio

Das Unternehmen

Nachdem Ende des 1. Halbjahres 2007 insgesamt 1.198 Wohneinheiten mit

einer Fläche von gut 63.000 Quadratmetern beurkundet waren, stieg die Zahl

der erworbenen Wohnungen bis zum 31. Dezember 2007 auf insgesamt rund

3.000 mit einer Fläche von rund 175.000 Quadratmetern. Ein weiterer Aufbau

des Bestands ist im laufenden Geschäftsjahr 2008 und für die kommenden

Jahre geplant.

Bei ihren Investitionen gelang es der KWG, die Wohnungen strategiekonform

relativ preisgünstig zu erwerben. Die Kaufpreise aller im Jahr 2007 erworbenen

Objekte addieren sich auf 107,9 Mio. Euro. Dies entspricht einem durchschnitt-

lichen Kaufpreis je Quadratmeter von weniger als 550 Euro, liegt damit also

deutlich unter der strategischen Obergrenze von etwa 800 Euro je Quadrat-

meter.

Basierend auf den IST-Mieten bei Erwerb – die addierte Jahresrohmiete des

Portfolios liegt bei 8,4 Mio. Euro – errechnet sich ein durchschnittlicher Kauf-

preisfaktor von 12,2. Auf Basis der SOLL-Mieten beträgt der Kaufpreisfaktor

bei Erwerb 10,3. Der Leerstand lag per Ende 2007 im Durchschnitt bei 16,5 Pro-

zent. Konnten innerhalb des Jahres 2007 Leerstände z.T. schon stark reduziert

werden, so bleibt dies auch nach weiteren Ankäufen stetes Ziel.

Die KWG Kommunale Wohnen AG hat im Geschäftsjahr 2007 erfolgreich begonnen,

ihre Geschäftsstrategie umzusetzen. So wurden im Jahresverlauf mehrere signifi-

kante Wohnungskäufe vollzogen. Dazu gehört insbesondere der Erwerb des

Evonik-Portfolios, als auch die erste Übernahme einer Wohnungsgesellschaft, der

SWG Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH.

Die getätigten Investitionen verteilen sich auf verschiedene Regionen Nord-,

West-, Mittel- und Ostdeutschlands. Im Einzelnen erwarb die KWG in 2007

Bestände in der Rhein-Ruhr-Region (u.a. Mönchengladbach, Düsseldorf,

Dortmund und Mülheim a. d. Ruhr), Salzgitter, Wolfsburg und Braunschweig,

Erfurt und Umgebung, Bremen, Bernsdorf, sowie in Chemnitz und Glauchau.

26 27

Das Unternehmen

Auf die einzelnen Bundesländer verteilte sich der Bestand der KWG zum

31. Dezember 2007 wie folgt:

Grundlegend beabsichtigt die KWG neue Standorte über den Ankauf großer

Portfolios zu erschließen. In der Folge soll der jeweilige Standort auch durch

Ankäufe von kleineren Einheiten bis hin zu einzelnen Mehrfamilienhäusern

ausgebaut werden.

Dieses Vorgehen konnte die KWG in 2007 bereits erfolgreich umsetzten, so

z.B. beim Evonik-Portfolio. Hier kaufte die KWG im Paket 775 Einheiten, die in

verschiedenen Städten in der Rhein-Ruhr-Region lokalisiert sind. In anderen

Regionen hingegen erwarb die KWG vereinzelt kleinere und mittlere Portfolios,

die in ihrer Summe heute schon eine regionale Präsenz der KWG bedeuten.

3% Schleswig-Holstein

5% Bremen

14%

Niedersachsen

28%

Nordrhein-Westfalen

22%

Thüringen

28%

Sachsen

So wurden zum Beispiel in der Region Braunschweig/Wolfsburg in den

Monaten März, September, Oktober und Dezember des Jahres 2007 mehrere

kleinere Käufe getätigt. Am Jahresende 2007 umfasste das Portfolio bereits

358 Einheiten. Mit den Wohnungen im nahe gelegenen Salzgitter hielt die

KWG per Ultimo 2007 insgesamt 406 Wohnungen in der Region.

Mit entscheidend für ein Engagement der KWG Kommunale Wohnen AG sind

stets positive Standortfaktoren einer Stadt oder Region. So ist beispielsweise

der Raum Braunschweig/Wolfsburg/Salzgitter zentral in Deutschland gelegen

und zählt zum Großraum Hannover. Die wirtschaftsfreundliche Stadt Braun-

schweig wartet mit zahlreichen Wachstumsbranchen aus dem Hochtechnolo-

giesektor auf. Entsprechend verfügt Braunschweig über einen hohen Anteil an

hochqualifizierten Arbeitnehmern. Die VW-Stadt Wolfsburg überzeugt durch

eine Einwohnerschaft mit überdurchschnittlich hohem Einkommen und somit

einer entsprechend hohen Kaufkraft.

Auch beim ersten Erwerb einer Wohnungsgesellschaft – der Siedlungs- und

Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH – sieht die KWG viel Potential im Stand-

ort. Mit der Übernahme der SWG hat die KWG 569 Wohnungen in Chemnitz

und Glauchau übernommen. Chemnitz und Glauchau liegen im Westen des

prosperierenden Freistaats Sachsen. Chemnitz ist neben Dresden und Leipzig

eines der drei Oberzentren, die die „Wirtschaftsregion Sachsendreieck“

bilden. Glauchau ist die Kreisstadt des Landkreises Chemnitzer Land und liegt

verkehrsgünstig im Westen von Chemnitz an der Autobahn A4 Richtung Erfurt.

Beide Standorte haben sich in den letzten Jahren außerordentlich positiv ent-

wickelt. Dies spiegelt sich auch im Zukunftsatlas des Handelsblatts wider.

28 29

Das Unternehmen

Erfolgsbericht aus dem Asset Management

Entsprechend der Analyse unterscheiden sich auch die Maßnahmen in tech-

nischer, wirtschaftlicher und sozialer Art. Unter technischen Maßnahmen sind

alle baulichen Änderungen zu verstehen, die darauf zielen, Sanierungsstaus

abzubauen und das Erscheinungsbild der Immobilie zu verbessern. Wirt-

schaftliche Maßnahmen sind die Optimierung der Nebenkosten, der Abbau

des Leerstands, das Eindämmen der Mieterfluktuation sowie ein aktives

Forderungsmanagement. Mittels sozialer Maßnahmen beabsichtigt die KWG

die Mieterzufriedenheit zu steigern und die Mieter an die Immobilie zu binden.

Dies umfasst z.B. Informationsveranstaltungen oder Musterwohnungen mit

Vor-Ort-Präsenz des Verwalters.

Durch eine Bündelung der verschiedenen Maßnahmen sind Instandhaltungs-

staus und Leerstände sukzessive abzubauen, Modernisierungen umzusetzen

und die Mieterfluktuation einzudämmen. Für jedes Objekt entwickelt das

Asset Management der KWG ein individuelles Konzept. In der Summe erzielt

das Asset Management der KWG Kommunale Wohnen AG damit eine Wert-

steigerung der Objekte.

Neben dem Einkauf besteht die Kernkompetenz der KWG im Asset Management.

Darunter versteht die KWG neben der Analyse der Liegenschaften - in technischer,

wirtschaftlicher und sozialer Hinsicht -, das anschließende Bündeln eines objekt-

bezogenen Maßnahmenpakets sowie die Planung, Koordination und Umsetzung

dieser Maßnahmen inklusive der Überprüfung.

30 31

Das Unternehmen

Erfolg solcher Maßnahmenpakete - Fallstudie Schleswig:

Ein Beispiel für das erfolgreiche Asset Management der KWG stellt ein Objekt

in Schleswig dar. Hier gelang eine deutliche Reduzierung des Leerstands. Im

Dezember 2006 erwarb die KWG 92 Wohneinheiten in Schleswig. Bei Überga-

be des Objekts am 1. Februar 2007 lag der Leerstand bei 31 Wohnungen bzw.

34 Prozent. Bis Ende 2007 konnte der Leerstand auf neun Wohnungen, bis

zum 1. Februar 2008 – also innerhalb eines Jahres – auf sechs Wohnungen und

damit auf weniger als sieben Prozent gesenkt werden.

Wie kam dieser Erfolg zustande? Nach eingehender Analyse wurde im ersten

und zweiten Quartal 2007 eine Sanierung und Renovierung von 30 Wohnun-

gen durchgeführt. Dabei wurden unter anderem kleinere Wohneinheiten zu

größeren Wohnungen zusammengelegt.

Als weitere Maßnahmen zur deutlichen Aufwertung des äußeren Erschei-

nungsbilds erfolgten dann eine Treppenhaussanierung, eine umfassende

Erneuerung der Briefkästen und der Klingelanlagen mit einheitlicher Beschrif-

tung sowie eine Überarbeitung der Grünanlagen. Ferner wurden die Reini-

gungsintervalle der Treppenhäuser und Allgemeinbereiche verkleinert und

das Leistungsverzeichnis hierzu erweitert. Für das zweite Quartal 2008 ist in

Schleswig noch die umfangreiche Sanierung der Keller geplant.

Parallel zur Umsetzung des technischen Maßnahmenpaketes wurden diverse

Vermietungsaktivitäten wie z.B. Plakatwerbung oder Internetportalnutzung

zusammen mit der Verwaltungsgesellschaft sowie sozial verträgliche Optimie-

rung der Bestandsmieten realisiert. Die Entwicklung der Mietpreise und das

Procedere bei der Vermietung werden von der KWG festgelegt. Die Verwalter

vor Ort wirken quasi als Exekutive der KWG und arbeiten nach einem im Vor-

feld durch die KWG festgelegtem Leistungsverzeichnis. Somit kann die KWG

auch in das Tagesgeschäft des Verwalters eingreifen und die Einhaltung von

Standards gewährleisten.

In Schleswig hat die KWG die bestehende Mieterschaft durch das Programm

“Mieter werben Mieter“ aktiv in die Neuvermietung eingebunden. Dadurch

können die Mieter am wirtschaftlichen Erfolg teilhaben und es erfolgt ein Ab-

bau der Anonymität zwischen der KWG als Vermieter und dem Mieter. Zudem

kann sich der Mieter stärker mit der Gesamtimmobilie identifizieren.

Insgesamt konnte durch die Umsetzung des objektspezifischen Maßnahmen-

pakets der Bestand deutlich aufgewertet werden. Dieses war die wesentliche

Grundlage für die rasche Reduzierung des Leerstandes.

Nichtsdestotrotz wird eine permanente Analyse des Objektes weiterhin erfor-

derlich sein, um auch in Zukunft auf veränderte Situationen und Ansprüche

gezielt reagieren zu können.

32 33

KWG Kommunale Wohnen AG, BremerhavenKonzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2007

Konzernlagebericht

1. Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen

a) Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Immobilienbranche

Die Weltwirtschaft zeigte sich im Jahr 2007 in einer guten Verfassung. Das

Welt-Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg um 4,7 Prozent. Das BIP der Euro-Zone

wuchs 2007 auf inflationsbereinigter Basis um 2,6 Prozent, während sich das

Wachstum in den USA - bedingt durch die Krise am US-Hypothekenmarkt - im

Jahresverlauf nach vorläufigen Angaben auf nur 2,1 Prozent nach 2,9 Prozent

in 2006 verlangsamte.

Die deutsche Volkswirtschaft präsentierte sich im Kalenderjahr 2007 in

robuster Verfassung. Das reale Wachstum des BIP betrug nach Angaben des

Statistischen Bundesamts 2,5 Prozent und blieb damit nur leicht hinter dem

mit 2,9 Prozent starken Wachstum des Vorjahres zurück. Getragen wurde der

Aufschwung in 2007 erneut von den Exporten, die real um gut acht Prozent zu-

legten. Das produzierende Gewerbe konnte auf der Entstehungsseite des BIP

nach den 5,3 Prozent im Vorjahr noch ein Plus von 4,7 Prozent verzeichnen,

während das Wachstum des Baugewerbes sich von 5,4 Prozent in 2006 auf

1,7 Prozent ermäßigte (jeweils auf preisbereinigter Basis).

Besonders positiv ist zu vermerken, dass sich in Deutschland 2007 der

Beschäftigungszuwachs der letzten beiden Jahre fortsetzte und die Arbeitslo-

sigkeit weiter deutlich abgebaut werden konnte. So stieg nach Angaben des

Statistischen Bundesamts die Zahl der Beschäftigten im vierten Quartal 2007

auf rund 40,2 Millionen Erwerbstätige an. Das sind 623.000 Personen oder 1,6

Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Die Zahl der Arbeitslosen ermäßigte sich von

4,3 Millionen im Januar 2007 markant auf 3,4 Millionen im Dezember 2007.

Zum Vergleich: Während die Arbeitslosenquote 2005 im Durchschnitt noch bei

11,7 Prozent lag, betrug sie im Dezember 2007 nur noch 8,1 Prozent.

Infolge der Anhebung des Umsatzsteuersatzes von 16 auf 19 Prozent ab Januar

2007 sowie durch die gestiegenen Rohstoffpreise beschleunigte sich in 2007

die Teuerungsrate merklich: Im Jahresdurchschnitt kletterten die Verbraucher-

preise um 2,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Im Dezember 2007 lag der

Verbraucherpreisindex um 2,8 Prozent über dem Niveau von Dezember 2006.

Am deutschen Immobilienmarkt haben sich die Preise - gemäß dem auf Basis

von Daten der BulwienGesa AG berechneten Immobilienpreisindizes der

Bundesbank für neu errichtete Wohnimmobilien im Jahr 2007 – wie bereits

2006 – leicht verteuert. Bei gebrauchten Immobilien änderten sich die Preise

diesen Angaben zufolge hingegen nicht. Die Immobilienpreise in Deutschland

waren in den Jahren vor 2006 leicht rückläufig. Die Umkehr in der Preistendenz

dürfte nach Auffassung der Bundesbank zum einen konjunkturell bedingt sein.

Zum anderen verteuerten sich die Bauleistungen für Wohngebäude im Jahr

2006 um 2,3 Prozent und im Jahr 2007 um 7,2 Prozent.

Im Jahr 2007 erhöhten sich – wie bereits im Vorjahr - auch die Mieten auf dem

deutschen Immobilienmarkt um insgesamt 1,5 Prozent, so die Analyse der

BulwienGesa AG. Dabei zeigten auf dem Wohnimmobilienmarkt die Mieten bei

Wiedervermietung mit einem Anstieg von 1,0 Prozent eine deutlich steigende

Tendenz, während die Wohnungsmieten im Neubau sich mit plus 0,4 Prozent

nur leicht positiv entwickelten.

Für 2008 erwarten die Experten der BulwienGesa AG eine stabile bis positive

Situation: Die Kaufpreise für Wohneigentum sowie die Wohnungsmieten

sollen danach leichte positive Veränderungen zeigen.

b) Geschäftsverlauf und Lage der Gesellschaft und des Konzerns

Die KWG Kommunale Wohnen AG ist eine Immobiliengesellschaft, die nahezu

ausschließlich in Wohnimmobilien investiert. Die Gesellschaft tritt in diesem

Markt als Bestandshalter auf. Im Rahmen von Portfoliobereinigungen können

auch Teilportfolioverkäufe vorgenommen werden. Da der renditeorientierte

Bestandsaufbau jedoch oberste Priorität hat, gilt das Hauptaugenmerk der

Gesellschaft dem Einkauf sowie dem Asset Management von Beständen. Als

Dienstleister der Mieter ist die KWG Kommunale Wohnen AG bemüht, Mehr-

wert durch Kundenzufriedenheit zu erreichen.

Die KWG Kommunale Wohnen AG ist ein deutsches Immobilienunternehmen,

das ausschließlich in der Bundesrepublik Deutschland aktiv ist. Auf Grund der

derzeitigen Marktbedingungen liegt das besondere Augenmerk der Gesell-

schaft auf Regionen im Westen, im Norden und auf ausgewählten Regionen im

Osten Deutschlands. Neben kommunalen Beständen sind weitere Zielgruppen

für Investitionstätigkeiten die Wohnportfolien von Genossenschaften, Unter-

nehmen und privaten Eigentümern.

Struktur

Die KWG Kommunale Wohnen AG ist die Muttergesellschaft des KWG

Kommunale Wohnen Konzerns und notiert im Freiverkehr an der Frankfurter

Wertpapierbörse (elektronisches Handelssystem Xetra und am Frankfurter

Börsenparkett) sowie an den Börsen Berlin, München und Stuttgart.

34 35

Konzernlagebericht

Die Muttergesellschaft hat am 31. Dezember 2007 insgesamt 12 Tochtergesell-

schaften. An zwei Zwischenholdings sind Minderheitsgesellschafter mit 11 %

bzw. 6 % beteiligt. Eine genaue Darstellung des Beteiligungsbesitzes findet

sich im Anhang wieder.

Umsatzentwicklung

Nachdem im Geschäftsjahr 2006, das von der Neuausrichtung der Gesellschaft

geprägt war, noch keine Umsatzerlöse erzielt worden waren, betrugen die Um-

satzerlöse im Geschäftsjahr 2007 insgesamt 3,019 Millionen Euro. Sämtliche

Umsatzerlöse waren dabei Mieteinnahmen.

Immobilienankäufe und Immobilienbestand

In mehreren Transaktionen hat die KWG Kommunale Wohnen AG im Geschäfts-

jahr 2007 begonnen, größere Bestände von deutschen Wohnimmobilien anzu-

kaufen. Verkäufe wurden keine getätigt. Zum 31. Dezember 2007 lag die Zahl

der erworbenen Wohnungen bei insgesamt 2.981 Einheiten mit einer Fläche

von ca. 173.000 qm und 12 Gewerbeeinheiten mit ca. 1.500 qm.

Finanzierungsmaßnahmen

Zur Finanzierung der erworbenen Portfolios bestehen Kredite in Höhe von

ca. 70 Millionen Euro. Die Finanzierung der als Finanzinvestitionen gehaltenen

Immobilien ist fristenkongruent.

Mitarbeiter

Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2007 beschäftigte die KWG Kommunale

Wohnen AG - ohne Vorstand - 10 Mitarbeiter. Im Jahresdurchschnitt wurden

sieben Mitarbeiter, davon eine Teilzeitkraft, beschäftigt.

Wichtige Vorgänge des Geschäftsjahres

Im Februar 2007 hat der Aufsichtsrat mit Herrn Stavros Efremidis einen

erfahrenen Immobilieneinkäufer in den Vorstand des Unternehmens berufen.

Per Ende August 2007 verließ der bisherige Vorstandsvorsitzende, Alexander

von Cramm, das Unternehmen; Ende 2007 folgte ihm Dr. Lukas Lenz. Beide

schieden nach getaner Aufbauarbeit im besten gegenseitigen Einvernehmen

aus dem Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG aus.

Beurteilung der Geschäftsentwicklung

Die Geschäftsentwicklung im Geschäftsjahr 2007 verlief insgesamt ausgespro-

chen positiv. Vor allem gelang es der Gesellschaft, deutsche Wohnimmobilien

strategiekonform relativ preisgünstig zu einem durchschnittlichen Kaufpreis

von rund 536 Euro je Quadratmeter zu erwerben. Auch das aktive Asset

Management der Gesellschaft zeigte erste Erfolge. Somit wurde das Geschäfts-

modell der KWG Kommunale Wohnen AG im Geschäftsjahr 2007 nachdrücklich

bestätigt. Weitere strategiekonforme Ankäufe stehen im Geschäftsjahr 2008

an. Vor diesem Hintergrund gehen wir von einer weiterhin positiven Entwick-

lung der Geschäftstätigkeit aus.

2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

a) Vermögenslage

Zum 31. Dezember 2007 wies die KWG Kommunale Wohnen eine für ein Immo-

bilienunternehmen sehr auskömmliche Eigenkapitalquote von 34,1 Prozent

auf. Auch die Vermögenslage des Konzerns spiegelt die vollständige Aufnahme

der operativen Geschäftstätigkeit im Geschäftsjahr 2007 wider.

Die Bilanzsumme erhöhte sich zum 31. Dezember 2007 auf 115,8 Millionen

Euro nach 10,9 Millionen Euro ein Jahr zuvor.

Bei den Aktiva bildeten die langfristigen Vermögenswerte mit 94,5 Millionen

Euro (im Vorjahr: 4,4 Millionen Euro) den größten Posten. Dabei stellten

die als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien das Schwergewicht mit

93,6 Millionen Euro (im Vorjahr: Null) dar.

Bei den kurzfristigen Vermögenswerten erhöhten sich die liquiden Mittel zum

31. Dezember 2007 infolge der Kapitalerhöhungen im Berichtsjahr deutlich

auf 13,1 Millionen Euro nach 6,3 Millionen Euro zum 31. Dezember 2006.

Insgesamt stiegen die kurzfristigen Vermögenswerte von 6,6 Millionen Euro im

Vorjahr auf nun 21,4 Millionen Euro.

Auf der Passivseite der Bilanz erhöhte sich das Eigenkapital des Konzerns

deutlich auf 39,5 Millionen Euro nach 10,7 Millionen Euro im Vorjahr. Hierin

kommen die 2007 getätigten Kapitalerhöhungen im Zuge des Ausbaus der

Geschäftstätigkeit und der Konzernjahresüberschuss zum Ausdruck.

Das langfristige Fremdkapital erhöhte sich durch den Ankauf von Wohnungs-

beständen zum Bilanzstichtag auf 67,4 Millionen Euro nach 9.202 Euro ein

Jahr zuvor. Überwiegend handelt es sich hier um langfristige Finanzschulden.

Diese betrugen zum Bilanzstichtag 66,3 Millionen Euro.

36 37

Konzernlagebericht

Das kurzfristige Fremdkapital betrug 9,0 Millionen Euro nach gut 0,2 Millionen

Euro im Vorjahr. Dabei stellten sich die kurzfristigen Finanzschulden auf 5,5

Millionen Euro (im Vorjahr: Null), während die Verbindlichkeiten aus Liefe-

rungen und Leistungen 1,9 Millionen Euro (im Vorjahr knapp 0,2 Millionen

Euro) ausmachten.

Die Dominanz langfristigen Fremdkapitals gegenüber kurzfristigen Fremd-

kapitals spiegelt – neben der hohen Eigenkapitalquote – die überaus solide

Finanzierung der KWG Kommunale Wohnen AG wider.

b) Finanzlage

Die Zahlungsbereitschaft der Gesellschaft war während des Geschäftsjahrs

und zum Bilanzstichtag stets uneingeschränkt gegeben. Zum 31. Dezember

2007 verfügte die KWG Kommunale Wohnen AG über flüssige Mittel in Höhe

von 13,1 Millionen Euro nach 6,3 Millionen Euro im Jahr zuvor.

Die im Geschäftsjahr 2007 erstmals durch Beginn der operativen Geschäftstä-

tigkeit erzielten Mieteinnahmen reichten noch nicht aus, die Ausgaben aus der

betrieblichen Tätigkeit auszugleichen. Der negative Cashflow aus laufender

Geschäftstätigkeit in Höhe von TEUR 6.686 (Vorjahr: - TEUR 532) betrifft zum

einen den Aufbau von kurzfristigen Vermögenswerten, insbesondere ein im

Vorratsvermögen ausgewiesenes Grundstück, und zum anderen die anlau-

fenden Mieteinnahmen noch übersteigenden laufende Betriebsausgaben

(Personal- und Beratungskosten, Materialaufwand und sonstige betriebliche

Aufwendungen).

Die rasante Entwicklung des Konzerns wird im Cashflow aus der Investitions-

tätigkeit erkennbar. Für Investitionen in Wohnimmobilien wurden TEUR 52.303

(Vorjahr: TEUR Null) ausgegeben. Weitere Wohnimmobilien wurden durch den

Erwerb von zwei Tochterunternehmen erworben. Die Mittelabflüsse für diese

Investitionen (TEUR 1.023) sind auf Grund der Übernahme von Finanzschulden

im Vergleich zum Gesamtvolumen gering.

Finanziert wurden die negativen Cashflows aus laufender Geschäftstätigkeit

(- TEUR 6.686) und Investitionstätigkeit (- TEUR 49.323) aus drei Kapital-

erhöhungen in 2007 (Mittelzufluss TEUR 25.677) und Darlehensaufnahmen

(TEUR 37.177).

3. Nachtragsbericht

Nach Bilanzstichtag hat die KWG Kommunale Wohnen AG weiterhin strategie-

konform Zukäufe getätigt. Zudem wurde Ende Februar 2008 eine außerordent-

liche Hauptversammlung zur Erhöhung des genehmigten Kapitals einberufen.

Der Vorstand soll in Kürze personell durch einen neuen Finanzvorstand

verstärkt werden.

Am 11. Februar 2008 hat die KWG 136 Wohneinheiten in Bochum-Wattenscheid

erworben. Der Kaufpreis betrug 4,0 Millionen Euro, der durchschnittliche Preis

je Quadratmeter Wohnfläche 466 Euro. Der Kaufpreisfaktor lag etwa beim

10fachen der jährlichen Kaltmiete. Die Wohnungen wiesen bei Ankauf einen

Leerstand von 1,0 Prozent auf.

Auf der außerordentlichen Hauptversammlung der Gesellschaft vom 29.

Februar 2008 haben die Aktionäre allen Tagesordnungspunkten mit nahezu

100 Prozent zugestimmt. Darunter fällt insbesondere die „Beschlussfassung

über die Ermächtigung des Vorstands zur Erhöhung des Grundkapitals mit

Ermächtigung zum Bezugsrechtsausschluss (genehmigtes Kapital) und ent-

sprechende Satzungsänderung“. Demzufolge ist der Vorstand ermächtigt, in

der Zeit bis zum 28. Februar 2013 das Grundkapital der Gesellschaft mit

Zustimmung des Aufsichtsrats ganz oder in Teilbeträgen, einmal oder mehr-

fach um bis zu insgesamt 3.050.000 Euro durch Ausgabe von bis zu 3.050.000

neuer, auf den Inhaber lautender Stückaktien gegen Bar- und/oder Sachein-

lagen zu erhöhen. Durch die Schaffung dieses genehmigten Kapitals erhält

die KWG Kommunale Wohnen AG die notwendige Flexibilität, um den weiteren

Bestandsaufbau von deutschen Wohnimmobilien zu finanzieren.

Die personelle Verstärkung betrifft die Berufung von Herrn Sy Schlüter in den

Vorstand zum März 2008. Herr Schlüter war zuvor mehr als 20 Jahre bei der

CSFB, der Investmentbanktochter der Credit Suisse in New York, London und

Frankfurt tätig sowie als Geschäftsführer der von ihm gegründeten Alterna-

tiven Investment Gesellschaft CAI und als Investment Manager einer ihrer

Total Return Investmentfonds. Die hervorragende Finanz- und Kapitalmarkt-

expertise von Herrn Schlüter soll dazu beitragen, das Wachstum der KWG

zu finanzieren und die KWG Kommunale Wohnen AG zu einem der großen

Bestandshalter von Wohnungen in Deutschland auszubauen. Die KWG ist ihm

als Mitbegründer und aus seiner Funktion als deren Aufsichtsratsvorsitzender

bereits bestens vertraut.

38 39

Konzernlagebericht

4. Risikobericht

Das Geschäftsmodell der KWG Kommunale Wohnen AG basiert auf der lang-

fristigen Bestandshaltung von deutschen Wohnimmobilien. Die Investitionen

in Bestandsobjekte sind Basis für das Wachstum und die Wertsteigerung des

Unternehmens. Die Risiken eines Investors, der langfristige Investitionen im

Fokus hat, sind im Vergleich zu anderen Investitionsformen deutlich geringer.

Dennoch ist jegliches unternehmerisches Handeln mit Risiken verbunden.

Die Risikopolitik der KWG Kommunale Wohnen AG zielt deswegen zum einen

darauf ab, Risiken bereits im Vorfeld abzuschätzen, um sie – wenn möglich – zu

vermeiden. Zum anderen zielt die Risikopolitik der KWG Kommunale Wohnen

AG darauf ab, Risiken möglichst früh zu erkennen, um rechtzeitig gegensteu-

ernde Maßnahmen einzuleiten.

a) Das Risikomanagementsystem der KWG Kommunale Wohnen AG

Mittels ihres Risikomanagementsystems kann die KWG Kommunale Wohnen

AG Risiken systematisch identifizieren, beurteilen, kontrollieren und doku-

mentieren. Es ist Bestandteil aller Unternehmensbereiche und Grundlage aller

Aktionen.

Vorgegeben wird die Risikopolitik durch den Vorstand der KWG Kommunale

Wohnen AG, der mögliche Risiken im Bereich der Planung und Umsetzung

von Geschäftsstrategien fortlaufend definiert. Umfassende Information der

Geschäftsleitung durch die einzelnen Unternehmensbereiche in regelmäßig

stattfindenden Controlling-Gesprächen, Projektbesprechungen und Bereichs-

meetings sind Basis zur Risikoidentifizierung und Steuerung.

b) Bericht über die Risiken

Im Risikomanagementprozess werden insbesondere die folgenden Einzelri-

siken intensiv verfolgt:

Gesamtwirtschaftliche, Branchen- und Betriebsrisiken

Der Konzern ist zwar ausschließlich am deutschen Immobilienmarkt tätig,

gleichwohl wird das Marktumfeld auch von der Entwicklung der internatio-

nalen Konjunktur beeinflusst. Eine negative Entwicklung der Weltwirtschaft

könnte auch auf die deutsche Konjunktur ausstrahlen und die erzielbaren

Mieten beeinflussen. Auch die Preisentwicklung und das Zinsniveau können

die erzielbaren Mieten beeinflussen.

Bei Ankäufen von Wohnportfolien könnte ein zunehmender Wettbewerb durch

neue nationale oder internationale Nachfrager zu einer Veränderung der der-

zeit günstigen Ankaufbedingungen führen.

Der wirtschaftliche Erfolg des Unternehmens ist maßgeblich abhängig von

qualifizierten Führungskräften sowie von qualifizierten Mitarbeitern.

Liquiditätsrisiken

Die KWG Kommunale Wohnen AG benötigt zur Umsetzung ihrer Wachstums-

strategie umfangreiches weiteres Fremdkapital zum Erwerb weiterer Wohn-

portfolios. Dabei besteht das Risiko, das notwendige Fremdkapital nicht

jederzeit in der erforderlichen Höhe zu günstigen Konditionen beschaffen zu

können.

Währungs- und Zinsänderungsrisiken

Die Gesellschaft vermeidet Währungsrisiken, indem sie in Euro investiert und

sich in Euro refinanziert; auch die Mieteinnahmen fließen in Euro. Des Wei-

teren bestehen Zinsänderungsrisiken. Indem die Objekte der KWG Kommunale

Wohnen AG möglichst langfristig finanziert werden, werden diese Risiken

begrenzt.

IT-Risiken

Die Geschäftsprozesse der KWG Kommunale Wohnen AG sind zum Großteil IT-

gestützt, so dass IT-Risiken bestehen. Um unberechtigte Zugriffe und Daten-

verluste zu vermeiden, schützt sie ihr IT-System durch umfangreiche tech-

nische Maßnahmen. Zudem erfolgt ständig eine Überprüfung und Anpassung

des IT-Systems an die neueste technische Entwicklung.

Rechtliche Risiken

Rechtliche Risiken können sich aus den vielfältigen gesetzlichen Regelungen

und Maßnahmen ergeben, die die KWG Kommunale Wohnen AG betreffen. Ak-

tuell gibt es keine wesentlichen Rechtsstreitigkeiten oder geltend gemachten

Schadensersatzansprüche, die wesentliche negative Einflüsse auf die Ertrags-

lage der KWG Kommunale Wohnen AG haben könnten.

Nach Überprüfung der Risikolage zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2007 lagen

keine Risiken vor, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden oder

die Entwicklung wesentlich beeinträchtigen. Auch für die Zukunft sind keine

bestandsgefährdenden Risiken zu erkennen.

40 41

Konzernlagebericht

Sinken der Immobilienwerte

Die KWG Kommunale Wohnen AG untersucht die Wohnimmobilien genau und

stellt Käufen Due Diligence voran. Es kann trotzdem vorkommen, dass durch

Einflüsse – auch nicht durch die Gesellschaft beeinflussbare – die beizulegen-

den Zeitwerte der Bestandsimmobilien sinken. Dies gilt z.B. bei Bevölkerungs-

rückgängen und der damit geringeren Nachfrage an Wohnimmobilien in den

neuen Bundesländern.

c) Bericht über die Chancen

Chancen werden insbesondere in dem Erwerb von Immobilienbeständen von

Kommunen gesehen. Als Gesellschafter von Wohnungsgesellschaften haben

die Kommunen in der Vergangenheit ihrer Wohnungsbestände kaum reduziert

und sind daher eine wesentliche Zielgruppe von privaten Immobilieninvestiti-

onen. Für die Kommunen ist der Verkauf der Immobilienbestände politisch und

wirtschaftlich sinnvoll, um mit den erzielten Erlösen u.a. vorhandene Schulden

zu tilgen, die Infrastruktur zu verbessern sowie für Ausbildungsinvestitionen

zu verwenden. Durch Investitionen in Infrastruktur und Ausbildung wird die

jeweilige Kommune im Standortwettbewerb attraktiver für Unternehmen und

zuziehende Arbeitnehmer.

Weitere Akquisitionsmöglichkeiten werden in dem Erwerb von ehemaligen

Werkswohnungen von Unternehmen gesehen. Diese Objekte stammen aus der

Zeit als Mitarbeitern Werkswohnungen als Vergütungsbestandteil angeboten

wurden. Da sich die Vermietung dieser Wohnungen in der Regel nicht mehr für

diese Unternehmen rentiert, wird erwartet, dass diese Unternehmen ihre Be-

stände an Werkswohnungen in naher Zukunft zum Verkauf anbieten werden.

Auf Grund guter Kontakte zu potentiellen Verkäufern gehört die KWG mit zu

den ersten Ansprechpartnern beim Verkauf von Immobilienbeständen. Mit

dem vorhandenen Know-how der Experten der KWG werden sich lohnende

Investitionen schnell bestimmt. Durch zielgerichtete Modernisierungsmaß-

nahmen einzelner Objekte kann die Zufriedenheit der Mieter gesteigert und

zugleich die Leerstandsquote in den Immobilien verringert werden.

5. Prognosebericht

Die KWG Kommunale Wohnen AG wird im Geschäftsjahr 2008 weiter strategie-

konform Wohnimmobilien ankaufen. Geplant ist, den Bestand von rund 3.000

Wohnungen per Ende 2007 bis auf etwa 8.000 Wohnungen per Jahresende

2008 aufzustocken. Sollte die Übernahme einer größeren kommunalen Woh-

nungsbaugesellschaft gelingen, kann das Wachstum auch schneller umgesetzt

werden. Bis zum Jahr 2010 plant die KWG Kommunale Wohnen AG den Aufbau

eines Bestands von etwa 25.000 Wohnungen. Abgesehen von Portfolioberei-

nigungen wird die KWG Kommunale Wohnen AG diesen Bestand langfristig

halten. Ein Handeln von Immobilien wird nicht angestrebt. Auch 2008 und in

den kommenden Jahren stellt die KWG Kommunale Wohnen AG einen verläss-

lichen Partner für Mieter sowie für Kommunen und Genossenschaften dar, die

ihre Immobilien verkaufen möchten.

Beim Einkauf von Wohnungen wird die KWG Kommunale Wohnen AG auch

künftig folgende Faktoren beachten: Im Fokus stehen attraktive Mittelstädte

und Ballungszentren. Der Kaufpreis je Quadratmeter Wohnfläche soll unter

800 Euro liegen und der Kaufpreisfaktor maximal das 12,5fache der jährlichen

Soll-Miete betragen. Bei einer Transaktion ist es Ziel, möglichst 100 Wohnein-

heiten zu kaufen, bei einer Standorterweiterung können es auch weniger sein.

Erworben werden Wohneinheiten an Standorten mit einer günstigen Mikrolage

und Wertsteigerungspotential. Voraussichtlich werden dies auch weiterhin

Wohnungen in Nord-, West- und Ostdeutschland sein, da Bestände in Süd-

deutschland im Vergleich zurzeit meist hoch bewertet sind. Der Ankauf von

Wohnimmobilien erfolgt durch Unternehmensübernahmen, Unternehmensbe-

teiligungen sowie über den Direkterwerb von Immobilien.

Darüber hinaus wird die KWG Kommunale Wohnen AG im Geschäftsjahr 2008

weiterhin ein aktives Asset Management betreiben. Dies dürfte zu einer

deutlichen Reduzierung des Leerstands im Wohnungsportfolio führen. Zudem

führen die Maßnahmen zur Aufwertung des Portfolios sukzessive zu höheren

Mieteinnahmen.

Vor allem durch den deutlichen Ausbau des Wohnungsbestands werden sich

im Geschäftsjahr 2008 die Mieteinnahmen der KWG Kommunale Wohnen AG

deutlich erhöhen. Da die Gesellschaft zudem ihre Wohnungsbestände günstig

angekauft hat, ist nach den internationalen Rechnungslegungsvorschriften

IFRS mit einem deutlich positiven Bewertungsergebnis zu rechnen. Vor diesem

Hintergrund erwartet die Gesellschaft für 2008 im Vergleich zu 2007 eine deut-

liche Verbesserung des Ergebnisses sowohl vor wie auch nach Steuern.

42 43

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2007 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)

Konzernabschluss

Aktiva

Langfristige Vermögenswerte

Immaterielle Vermögenswerte

Sachanlagen

Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien

Finanzanlagen

Latente Steuerforderungen

Langfristige Vermögenswerte, gesamt

Kurzfristige Vermögenswerte

Vorräte

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Sonstige Forderungen und Vermögenswerte

Flüssige Mittel

Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt

Aktiva gesamt

Passiva

Eigenkapital

Gezeichnetes Kapital

Rücklagen

Konzernbilanzgewinn

Eigenkapital, gesamt

Langfristiges Fremdkapital

Langfristige Finanzschulden

Latente Steuerschulden

Langfristiges Fremdkapital

(Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften)

Langfristiges Fremdkapital, gesamt

Kurzfristiges Fremdkapital

Kurzfristige Finanzschulden

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Kurzfristige Steuerschulden

Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten

Kurzfristiges Fremdkapital, gesamt

Passiva gesamt

31.12.2007

EUR

1.224,00

137.190,28

93.556.394,40

0,00

780.123,93

94.474.932,61

7.452.642,69

124.064,47

664.434,34

13.126.708,64

21.367.850,14

115.842.782,75

31.12.2007

EUR

6.100.000,00

28.012.459,53

5.361.336,76

39.473.796,29

66.341.405,62

972.188,82

72.576,37

67.386.170,81

5.484.341,21

1.919.424,94

668.880,39

910.169,11

8.982.815,65

115.842.782,75

31.12.2006

EUR

0,00

176.260,75

0,00

4.022.495,32

177.629,22

4.376.385,29

0,00

13.551,42

278.388,79

6.281.419,40

6.573.359,61

10.949.744,90

31.12.2006

EUR

3.000.000,00

7.519.767,35

195.621,13

10.715.388,48

9.202,00

0,00

0,00

9.202,00

0,00

197.137,44

3.148,91

24.868,07

225.154,42

10.949.744,90

Notes

5.1, 7.1, 15

5.2, 7.2, 15

4, 5.3, 7.3, 15

5.4, 15

5.5, 15

5.6, 7.4

5.7, 7.5

5.7, 7.5

5.8, 7.6

7.7

7.7

7.7

3

5.9, 7.8

5.9, 7.8

5.9, 7.8

5.9, 7.9

5.9, 7.9

5.9, 7.9

5.9, 7.9

Konzerngewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)

Umsatzerlöse

Sonstige betriebliche Erträge

Materialaufwand

Personalaufwand

a) Löhne und Gehälter

b) Soziale Abgaben

Abschreibungen auf immaterielle

Vermögensgegenstände und Sachanlagen

Aufwendungen aus Investment Properties

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit

Steuern vom Einkommen und Ertrag

Sonstige Steuern

Konzernergebnis (vor Abzug der

Ergebnisanteile der Minderheiten)

- davon Ergebnisanteil Minderheitsgesellschafter

Auf Anteilseigner des Mutterunter-

nehmens entfallendes Konzernergebnis

2007

EUR

2006

EUR

Notes

6.1

6.2

6.3

6.4

6.4

6.5

6.6

6.7

6.8

6.9

6.11

6.10

6.12

0,00

55.518,44

0,00

-95.516,35

-2.890.80

-12.354,45

0,00

-482.753,28

110.536,80

-859,00

-428.318,64

176.692,24

0,00

-251.626,40

0,00

-251.626,40

3.019.334,96

5.665.672,60

-1.398.461,45

-557.346,41

-40.923,77

-30.944,14

-396.033,84

-2.867.429,03

310.444,17

-1.065.076,38

2.639.236,71

491.606,02

-35.737,57

3.095.105,16

13.393,37

3.081.711,79

44 45

Konzern-Kapitalflussrechnung

für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)

1.1. - 31.12.2007 1.1. - 31.12.2006in EUR

2.603.499,14

30.944,14

24.641,04

-310.444,17

1.065.076,38

-2.572.969,01

-7.087.901,16

74.455,83

310.444,17

-823.431,59

-6.685.685,23

2.276.919,80

-3.300.867,85

-1.259,02

98.049,75

-52.303.396,36

-92.034,12

4.000.000,00

0,00

-49.322.587,80

3.100.000,00

37.176.866,25

22.576.696,02

62.853.562,27

6.845.289,24

6.281.419,40

13.126.708,64

17.991,91

Konzernergebnis (einschließlich Ergebnisanteilen von Minderheitsgesellschaftern) vor Ertragsteuern

Abschreibungen auf langfristige Vermögenswerte

Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens

Zinsen und ähnliche Erträge

Zinsaufwendungen

Verlust (+)/Gewinn (-) aus der Bewertung von als Finanzinvesti- tionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert

Zunahme (-)/Abnahme (-) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind

Zunahme (+)/Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind

Einzahlungen aus Zinsen

Gezahlte Zinsen

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit

Erwerb des Tochterunternehmens KWG Immobilien GmbH abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel

Erwerb des Tochterunternehmens „SWG“ abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel

Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände

Erlöse aus dem Verkauf von Sachanlagen

Auszahlungen für Investitionen in die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

Auszahlungen für Investitionen in das übrige Sachanlagevermögen

Erlöse aus dem Verkauf von Finanzanlagen

Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen

Cashflow aus der Investitionstätigkeit

Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital

Erlöse aus der Aufnahme langfristiger Darlehen

Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen abzüglich Auszahlungenaus direkt zurechenbaren Kosten der Kapitalerhöhung

Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit

Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds

Finanzmittelfonds am Anfang der Periode

Finanzmittelfonds am Ende der Periode

nachrichtlich:

Erhaltene Ertragsteuern

-428.318,64

12.354,45

0,00

-110.536,80

859,00

0,00

-256.938,28

140.753,07

110.536,80

-859,00

-532.149,40

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

-188.615,20

0,00

-4.022.495,32

-4.211.110,52

1.000.000,00

9.202,00

8.000.000,00

9.009.202,00

4.265.942,08

2.015.477,32

6.281.419,40

0,00

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.

10.

11.

12.

13.

14.

15.

16.

17.

18.

19.

20.

21.

22.

23.

24.

25.

26.

27.

Konzernabschluss

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung

vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007

Gezeichnetes

Kapital

2.000.000,00

1.000.000,00

0,00

0,00

3.000.000,00

3.100.000,00

0,00

0,00

0,00

0,00

6.100.000,00

Gewinn-

rücklagen

1.855,13

0,00

0,00

0,00

1.855,13

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

1.855,13

Gesamt

1.967.014,88

9.000.000,00

-251.626,40

0,00

10.715.388,48

25.700.000,00

3.081.711,79

-23.303,98

0,00

0,00

39.473.796,29

Kapitalrücklage

0,00

8.000.000,00

0,00

-482.087,78

7.517.912,22

22.600.000,00

0,00

-23.303,98

0,00

-2.084.003,84

28.010.604,40

Konzernbilanz-

gewinn/-verlust

-34.840,25

0,00

-251.626,40

482.087,78

195.621,13

0,00

3.081.711,79

0,00

0,00

2.084.003,84

5.361.336,76

Minderheitenanteile

(Fremdkapital)

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

13.393,37

0,00

59.183,00

0,00

72.576,37

46 47

in EUR

Stand vom 01.01.2006 nach IFRS

Erlöse aus der Ausgabe von

gezeichnetem Kapital

Periodenergebnis

Entnahmen

Stand zum 31.12.2006 nach IFRS

Erlöse aus der Ausgabe von

gezeichnetem Kapital

Periodenergebnis

Entnahmen für Transaktionskosten

Einzahlungen von Minderheiten

Entnahmen

Stand zum 31.12.2007 nach IFRS

Konzernabschluss

(1.) Allgemeine Erläuterungen

Die KWG Kommunale Wohnen AG mit Sitz in Bremerhaven/Deutschland,

Bussestraße 16c, ist Mutterunternehmen des KWG-Konzerns und eine im Frei-

verkehr notierte Aktiengesellschaft deutschen Rechts. Die Gesellschaft wurde

am 18. Januar 2002 beim Amtsgericht Bremerhaven im Handelsregister unter

HRB 5062 eingetragen.

Die Geschäftstätigkeit des KWG-Konzerns umfasst den Erwerb, die Errichtung

und die Veräußerung von Wohnimmobilien sowie die Beteiligung an Immo-

bilienunternehmen, insbesondere an gemeinnützigen, kommunalen und

genossenschaftlichen Wohnungsbaugesellschaften, sowie die Vermietung und

Verwaltung der eigenen Immobilien. Das operative Geschäft erfolgt im We-

sentlichen durch die Tochtergesellschaften der KWG Kommunale Wohnen AG.

Das Geschäftsjahr der KWG Kommunale Wohnen AG und aller einbezogenen

Tochterunternehmen ist das Kalenderjahr.

(2.) Grundlagen der Rechnungslegung

Die KWG Kommunale Wohnen AG stellt für das Geschäftsjahr 2007 erstmals

freiwillig nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) des

International Accounting Standards Board (IASB) einen Konzernabschluss

auf. Er steht einschließlich der Vorjahresangaben in Übereinstimmung mit den

IFRS.

Im Konzernabschluss werden die am Bilanzstichtag bereits verpflichtend

anzuwendenden Standards und Interpretationen des International Accounting

Standards Board (IASB) bzw. seiner Gremien angewendet. Bei der Erstellung

der IFRS- Eröffnungsbilanz auf den 1. Januar 2006 wurde IFRS 1 („First-time

Adoption of International Financial Reporting Standards“) berücksichtigt.

Dieser Konzernabschluss wird in Anwendung von § 315a Abs. 3 HGB aufge-

stellt. Rechnungslegungsnormen, die vom IASB bereits verabschiedet worden

sind, die aber für das Geschäftsjahr 2007 noch nicht verpflichtend anzuwen-

den waren, wurden noch nicht umgesetzt.

Notes zum Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) zum 31. Dezember 2007

Dies betrifft im Wesentlichen IAS 1 „Darstellung des Abschlusses“ (Neuglie-

derung der Abschlussbestandteile). Die Änderungen der Vorschriften zur Seg-

mentberichterstattung (der den IAS 14 ersetzende IFRS 8 ist erst für am oder

nach dem 1. Januar 2009 beginnende Geschäftsjahre zwingend anzuwenden)

haben für den KWG-Konzern keine Bedeutung, da es nur ein Geschäftsseg-

ment und ein geografisches Segment gibt.

Aus der Anwendung sich geänderter Standards ergaben sich keine Auswir-

kungen auf die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden.

Sowohl die Berichtswährung als auch die funktionale Währung ist Euro (EUR).

Die Angaben erfolgen entsprechend der jeweiligen Bezeichnung in Euro (EUR)

oder in Tausend Euro (TEUR).

Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, sind einzelne Posten der

Gewinn- und Verlustrechnung und der Bilanz zusammengefasst worden. Diese

Posten werden im Anhang gesondert ausgewiesen und erläutert. Die Gewinn-

und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Im Konzernabschluss wurden in einigen Fällen Schätzungen vorgenommen

und Annahmen getroffen, die Auswirkungen auf die Höhe und den Ausweis

von bilanziellen Vermögenswerten, Schulden, Erträgen, Aufwendungen sowie

Eventualverbindlichkeiten haben. Die tatsächlichen Werte können von diesen

Schätzungen abweichen. Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren

Kenntnis erfolgswirksam berücksichtigt.

48 49

KWG Grundbesitz I Verwaltungs GmbH, Hamburg

KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG, Hamburg

KWG Grundbesitz II GmbH & Co. KG, Hamburg

KWG Grundbesitz III GmbH, Hamburg

KWG Grundbesitz III GmbH & Co. KG, Hamburg

KWG Grundbesitz IV GmbH, Hamburg

KWG Grundbesitz V GmbH, Hamburg

KWG Grundbesitz VI GmbH, Hamburg

KWG Grundbesitz VII GmbH, Hamburg

KWG Grundbesitz VIII GmbH, Hamburg

KWG Immobilien GmbH, Hamburg

Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH, Glauchau

Anteil

am Kapital

in %

100

89

100

100

92

100

100

100

100

100

100

100

Gez. Kapital/

Kommanditkap.

EUR

25.000.00

305.300.00

5.000.00

25.000.00

320.000.00

25.000.00

25.000.00

25.000.00

25.000.00

25.000.00

25.000.00

562.421,07

Konzernabschluss

(3.) Konsolidierungsgrundsätze und -methoden

In den Konzernabschluss werden alle Unternehmen im Wege der Vollkonso-

lidierung einbezogen, bei denen die KWG Kommunale Wohnen AG mittelbar

oder unmittelbar über die Möglichkeit verfügt, die Finanz- und Geschäftspoli-

tik zu bestimmen, um aus der Tätigkeit dieser Unternehmen Nutzen zu ziehen

(Tochterunternehmen). Die Kontrolle wird in allen Fällen über Stimmrechts-

mehrheit ausgeübt. Die KWG Kommunale Wohnen AG hatte am 31. Dezember

2007 insgesamt 12 (Vorjahresstichtag: Null) Tochterunternehmen:

Basis für die Erstellung des Konzernabschlusses bilden die aus den handels-

rechtlichen Jahresabschlüssen entwickelten IFRS-Einzelabschlüsse.

Die konsolidierten Abschlüsse werden entsprechend den am Abschlussstich-

tag gültigen International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt. Bei

der Erstellung der IFRS-Eröffnungsbilanz auf den 1. Januar 2006 wurde IFRS 1

(„First-time Adoption of International Financial Reporting Standards“) berück-

sichtigt.

Überleitung des Eigenkapitals von HGB

auf IFRS zum 01.01.2006 bzw. 31.12.2006

Eigenkapital nach HGB lt. separatem Einzelabschluss

Aktivierung latenter Steueransprüche im IFRS-Konzernabschluss

Aktivierung wertaufhellender Sachverhalte in der

IFRS-Eröffnungsbilanz

Konzerneigenkapital nach IFRS

31.12.2006

TEUR

10.520

178

17

10.715

01.01.2006

TEUR

1.949

0

18

1.967

Der KWG-Konzern ist im Rahmen des Aufbaus seines Geschäftsbetriebes in

2007 erstmals nicht nur unwesentlich operativ tätig. Die operative Tätigkeit

wird von 2007 gegründeten oder erworbenen Tochterunternehmen durchge-

führt. Auf Grund der Konzernstruktur ab 2007 hat die Gesellschaft zum 31.

Dezember 2007 erstmals einen Konzernabschluss aufgestellt.

Weil die KWG Kommunale Wohnen AG größenabhängig von der Aufstellung

eines Konzernabschlusses befreit ist und ein Mutter-/Tochterverhältnis

erstmals in 2007 begründet wurde, erfolgte kein Übergang von einem Kon-

zernabschluss nach HGB auf einen Konzernabschluss nach IFRS. Im Vergleich

zu handelsrechtlichen Grundsätzen weichen die IFRS-Ansätze am Eröffnungs-

stichtag 1. Januar 2006 auf Grund der Aktivierung latenter Steueransprüche

auf Verlustvorträge ab. Durch wertaufhellende Tatsachen ergeben sich weitere

kleine Abweichungen zu den Ansätzen im HGB-Jahresabschluss:

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt unter Anwendung des IFRS 3 nach der Neu-

bewertungsmethode zum Zeitpunkt des Erwerbs des Tochterunternehmens.

Ergibt sich zum Erwerbsstichtag ein passiver Unterschiedsbetrag, so wird

dieser sofort ergebniswirksam vereinnahmt. Auf Minderheitsgesellschafter

entfallende Anteile am konsolidierten Eigenkapital und am konsolidierten

Jahresergebnis werden getrennt von den auf die Muttergesellschaft entfal-

lenden Anteilen ausgewiesen. Sofern es sich um Gesellschafter von Personen-

handelsgesellschaften handelt, erfolgt ein Ausweis unter dem langfristigen

Fremdkapital.

50 51

Konzernabschluss

Ausleihungen und andere Forderungen sowie Verbindlichkeiten zwischen den

konsolidierten Gesellschaften werden aufgerechnet. In der Konzerngewinn-

und Verlustrechnung werden Umsatzerlöse sowie andere Erträge zwischen

den Konzerngesellschaften mit den entsprechenden Aufwendungen verrech-

net.

Schuldverhältnisse und Eventualverbindlichkeiten werden innerhalb des

Konzerns aufgerechnet. Konzerninterne Gewinne und Verluste, Aufwendungen

und Erträge werden eliminiert.

Die in die Konsolidierung einbezogenen Unternehmen werden gemäß IAS 27

nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt.

(4.) Unternehmenserwerbe im Jahr 2007

Bei allen unter (3.) aufgeführten Tochtergesellschaften handelt es sich um

Unternehmenszusammenschlüsse des Geschäftsjahres 2007. Die Zugänge

der rechtlich selbständigen Unternehmen erfolgten mit Ausnahme der KWG

Immobilien GmbH, Hamburg, und der Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft

Sachsen GmbH, Glauchau, durch Neugründung.

KWG Immobilien GmbH, Hamburg (ehemals Opal 109. GmbH, Frankfurt am

Main)

Mit Verträgen vom 19. April 2007 und 29. Juni 2007 hat die KWG Kommunale

Wohnen AG direkt bzw. indirekt sämtliche Anteile an der KWG Immobilien

GmbH, Hamburg, erworben. Die KWG Immobilien GmbH betreibt Wohnimmo-

bilien in Bernsdorf, Bad Langensalza, Erfurt und Bad Tennstedt.

Im KWG-Konzernabschluss wurden für den Zeitraum 19. April 2007 bis 31. De-

zember 2007 Umsätze der KWG Immobilien GmbH, Hamburg, von TEUR 2.310

sowie ein Ergebnis (ohne Anteile Fremder) von TEUR 2.482 berücksichtigt. Im

Gesamtjahr hatte die KWG Immobilien GmbH, Hamburg, Umsatzerlöse von

TEUR 2.554 und ein Ergebnis von TEUR 2.610 erwirtschaftet.

Buchwerte vor

Erstkonsolidierung

TEUR

25.361

7.636

149

33.146

22.993

7.098

30.091

3.055

3.038

17

Kaufpreis-

allokation

TEUR

2.774

-

-

2.774

439

-

439

2.335

-3.038

13

5.359

Buchwerte bei

Erstkonsolidierung

TEUR

28.135

7.636

149

35.920

23.432

7.098

30.530

5.390

-

30

Wesentliche Bilanzposten der KWG Immobilien GmbH:

Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH, Glauchau

Mit Verträgen vom 6. Dezember 2007 hat die KWG Kommunale Wohnen AG

direkt bzw. indirekt sämtliche Anteile an der Siedlungs- und Wohnhausgesell-

schaft Sachsen GmbH erworben. Die Gesellschaft betreibt Wohnimmobilien in

Chemitz und Glauchau.

Im KWG-Konzernabschluss wurden für den Zeitraum 28. Dezember 2007

(rechtlicher Übergang) bis 31. Dezember 2007 noch keine Umsätze und noch

kein operatives Ergebnis der Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen

GmbH berücksichtigt. Im Gesamtjahr 2007 hatte die Gesellschaft Umsatzer-

löse von TEUR 1.844 und ein Ergebnis von TEUR 26 erwirtschaftet.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Zahlungsmittel, Zahlungsmitteläquivalente

Sonstige Vermögenswerte

Summe Aktiva

Langfristige Schulden

Kurzfristige Schulden

Summe Passiva

Nettovermögen

Anteil der Gesellschafter der KWG AG

Minderheitsanteile

Anschaffungskosten (im Geschäftsjahr gezahlt)

52 53

Konzernabschluss

Wesentliche Bilanzposten der Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen

GmbH:

Der nach der Kaufpreisallokation verbliebene negative Unterschiedsbetrag

wurde im Geschäftsjahr 2007 gem. IFRS 3.56 erfolgswirksam vereinnahmt. Der

Ertrag wird unter den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen.

Neugründungen

Die weiteren Unternehmenszusammenschlüsse betreffen Neugründungen:

Die KWG Grundbesitz II GmbH & Co. KG, Hamburg, wurde mit einem Komman-

ditkapital von TEUR 5 gegründet. Minderheitenanteile gibt es nicht. Nach einer

Einlage in die Rücklagen von TEUR 2.964 betreibt die Gesellschaft Wohnimmo-

bilien in Braunschweig, Mönchengladbach, Salzgitter und Schleswig.

Die KWG Grundbesitz IV GmbH, Hamburg, wurde mit einem Stammkapital von

TEUR 25 und Rücklagen von TEUR 5.925 ausgestattet. Im ersten Rumpfwirt-

schaftsjahr vom 11. Oktober (Gründung) bis 31. Dezember 2007 erzielte die Ge-

Buchwerte vor

Erstkonsolidierung

TEUR

14.041

6.200

2.132

888

23.261

8.192

4.077

12.269

10.992

10.939

53

Kaufpreis-

allokation

TEUR

-3.497

600

-

-

-2.897

-

-

-

-2.897

-10.939

-14

5.433

Buchwerte bei

Erstkonsolidierung

TEUR

10.544

6.800

2.132

888

20.364

8.192

4.077

12.269

8.095

-

39

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke

Zahlungsmittel, Zahlungsmitteläquivalente

Sonstige Vermögenswerte

Summe Aktiva

Langfristige Schulden

Kurzfristige Schulden

Summe Passiva

Nettovermögen

Anteil der Gesellschafter der KWG AG

Minderheitsanteile

Anschaffungskosten (im Geschäftsjahr gezahlt)

sellschaft noch keine Umsatzerlöse. Die KWG Grundbesitz IV GmbH hat Ende

2007 Wohnimmobilien in Dortmund, Düsseldorf, Gelsenkirchen und Mülheim

a. d. Ruhr erworben.

Die KWG Grundbesitz III GmbH, Hamburg, wurde mit einem Stammkapital

von TEUR 25 und Rücklagen von TEUR 2.410 ausgestattet. Im ersten Rumpf-

wirtschaftsjahr vom 7. August (Gründung) bis 31. Dezember 2007 erzielte

die Gesellschaft Umsatzerlöse von TEUR 187. Die KWG Grundbesitz III GmbH

betreibt seit Ende 2007 Wohnimmobilien in Bremen und Braunschweig.

Die KWG Grundbesitz V GmbH, Hamburg, wurde mit einem Stammkapital von

TEUR 25 ausgestattet. Im ersten Rumpfwirtschaftsjahr vom 11. Oktober (Grün-

dung) bis 31. Dezember 2007 erzielte die Gesellschaft noch keine Umsatzer-

löse. Die KWG Grundbesitz V GmbH hat Ende 2007 Wohnimmobilien in Hagen

erworben.

Die KWG Grundbesitz I Verwaltungs GmbH, Hamburg, wurde mit einem

Stammkapital von TEUR 25 ausgestattet. Im ersten Rumpfwirtschaftsjahr vom

08. Mai (Gründung) bis 31. Dezember 2007 erzielte die Gesellschaft keine

Umsatzerlöse und einen kleinen Jahresfehlbetrag. Die Gesellschaft übernimmt

die Haftung für Personenhandelsgesellschaften in der Rechtsform der GmbH

& Co. KG.

Die KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG, Hamburg, und die KWG Grundbesitz III

GmbH & Co. KG, Hamburg, wurden zusammen mit jeweils einem konzernfrem-

den Gesellschafter (11 % bzw. 8 %) gegründet. Die Anschaffungskosten (TEUR

273 bzw. TEUR 295) entsprechen dem jeweiligen anteiligen Kommanditkapi-

tal. Die Gesellschaften halten jeweils einen Geschäftsanteil an einem verbun-

denen Unternehmen und sind im Übrigen operativ nicht tätig.

Die KWG Grundbesitz VI GmbH, KWG Grundbesitz VII GmbH und KWG Grund-

besitz VIII GmbH, jeweils Hamburg, wurden jeweils mit TEUR 25 gegründet.

Die Gesellschaften sind operativ noch nicht tätig.

(5.) Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, Angaben zur Bilanz

Von den in der Konzernbilanz ausgewiesenen langfristigen Vermögenswerten

und dem in der Konzernbilanz ausgewiesenen Fremdkapital wird erwartet,

dass sie innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten nach dem Bilanzstichtag

realisiert oder erfüllt werden. Entsprechend haben die in der Konzernbilanz

ausgewiesenen kurzfristigen Vermögenswerte und das kurzfristige Fremdkapi-

tal eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Die in der Konzernbilanz aufgeführten Vermögenswerte und Schulden entspre-

chen im Wesentlichen ihren beizulegenden Zeitwerten.

54 55

Konzernabschluss

(5.1) Immaterielle Vermögenswerte

Die immateriellen Vermögenswerte verfügen alle über eine begrenzte Nut-

zungsdauer und sind zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer

Abschreibungen bewertet. Die Abschreibungen werden entsprechend der

wirtschaftlichen Nutzungsdauer (3 Jahre) vorgenommen. Aus der Kapitalkon-

solidierung ergaben sich keine Geschäfts- und Firmenwerte.

(5.2) Sachanlagen

Vermögenswerte des Sachanlagevermögens sind mit Ausnahme der als

Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zu Anschaffungskosten abzüglich

der kumulierten Abschreibungen bewertet. Gewinne oder Verluste aus dem

Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens werden in den sonstigen

betrieblichen Erträgen oder Aufwendungen berücksichtigt.

Vermögenswerte des Sachanlagevermögens werden über deren voraussicht-

liche wirtschaftliche Nutzungsdauer pro-rata-temporis linear abgeschrieben.

Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungskosten bis EUR 410,00 werden

aus Vereinfachungsgründen im Jahr des Zugangs abgeschrieben und im Anla-

genspiegel als Abgang ausgewiesen.

Es kommen folgende Nutzungsdauern zur Anwendung:

Nutzungsdauer in Jahren

Betriebsausstattung 8

Büroeinrichtung 3 bis 23

(5.3) Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien

Bei den zum Bilanzstichtag ausgewiesenen als Finanzinvestitonen gehaltenen

Immobilien handelt es sich um Grundstücke und Gebäude, die zum Zwecke

der Erzielung von Mieteinnahmen gehalten und nicht selbst genutzt werden.

Die Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erfolgt gem.

IAS 40.33 unter Anwendung des beizulegenden Zeitwertes. Die Zugangsbe-

wertung erfolgt zu Anschaffungskosten inklusiv Transaktionskosten gemäß

IAS 40.20.

Die im Rahmen der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert entstehenden

Gewinne oder Verluste durch die Änderung des beizulegenden Zeitwertes

werden gem. IAS 40.35 in der Periode erfolgswirksam berücksichtigt, in der

sie entstanden sind. Der Ausweis erfolgt in der Gewinn- und Verlustrechnung

unter den sonstigen betrieblichen Erträgen bzw. den sonstigen betrieblichen

Aufwendungen.

(5.4) Finanzanlagen

Die Finanzanlagen betrafen im Vorjahr geleistete Anzahlungen, die zu Anschaf-

fungskosten bilanziert wurden. Am Bilanzstichtag werden keine Finanzanlagen

gehalten.

(5.5) Aktive latente Steuern

Latente Steuern werden entsprechend IAS 12 auf Grundlage der bilanzorien-

tierten Vermögens- und Verbindlichkeitsmethode für sämtliche temporäre und

quasi-permanente Differenzen ermittelt, wonach sie jeweils auf Ansatz- und

Bewertungsunterschiede bei den Vermögenswerten und Schulden zwischen

IFRS- und Steuerbilanz gebildet werden. Darüber hinaus werden aktive latente

Steuern in dem Umfang auf noch nicht genutzte steuerliche Verlustvorträge

gebildet, in dem wahrscheinlich in Zukunft steuerpflichtige Gewinne zur Ver-

fügung stehen, die für temporäre Differenzen verwendet werden können.

Aktive und passive latente Steuern werden auf Grundlage der aktuellen

Steuersätze bewertet, die für den Zeitraum gelten, im dem sich die zeitlichen

Unterschiede voraussichtlich ausgleichen. Weil die Immobiliengesellschaften

gewerbesteuerbefreit sind, wird diese Steuer bei den Immobiliengesell-

schaften bei der Berechnung der Steuerlatenz nicht mit herangezogen.

(5.6) Vorräte

Die Vorräte des Konzerns umfassen im Wesentlichen ein im Rahmen eines

Beteiligungserwerbs erworbenes und zum Verkauf bestimmtes Grundstück

in Sachsen. Sie werden gem. IAS 2.9 zu Anschaffungs- oder Herstellungsko-

sten bzw. mit dem niedrigeren Nettoveräußerungswert bewertet. Der Netto-

veräußerungswert ist der geschätzte Verkaufspreis abzüglich noch bis zur

Fertigstellung anfallender Kosten. Eine Wertminderung auf einen niedrigeren

Nettoveräußerungswert war im Berichtsjahr nicht zu erfassen.

(5.7) Forderungen und sonstige Vermögenswerte

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden mit ihrem Nominalwert

abzüglich angemessener Einzelwertberichtigungen angesetzt.

Wertberichtigungen werden auf Basis von Erfahrungswerten durch Klassifizie-

rung der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte nach dem Alter und auf

Basis von sonstigen Informationen hinsichtlich der Werthaltigkeit gebildet.

56 57

Konzernabschluss

(5.8) Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente bestehen aus Bankgutha-

ben, Schecks und Kassenbeständen, die allesamt einen hohen Liquiditätsgrad

haben und eine Gesamtlaufzeit von unter 3 Monaten aufweisen. Sie unterlie-

gen keinen Zinsänderungsrisiken und werden jeweils zu Nennwerten ange-

setzt.

(5.9) Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen angesetzt.

Die Steuerschulden sind in Höhe des voraussichtlichen Erfüllungsbetrages

ohne Abzinsung angesetzt und berücksichtigen sämtliche am Bilanzstichtag

erkennbaren Verpflichtungen, die auf vergangenen Geschäftsvorfällen oder

auf vergangenen Ereignissen vor dem Bilanzstichtag beruhen.

Als kurzfristige Posten werden solche mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr

ausgewiesen; langfristige Posten haben eine Restlaufzeit von mehr als einem

Jahr.

(5.10) Leasing

Bei den wenigen bestehenden Leasingverträgen handelt es sich um Operating-

Leasingverhältnisse, wobei die Gesellschaft ausschließlich als Leasingnehmer

auftritt. Die Bilanzierung der Leasinggegenstände erfolgt beim Leasinggeber,

da dieser wirtschaftlicher Eigentümer ist. Die dafür anfallenden Leasingraten

werden daher von der Gesellschaft in voller Höhe als Aufwand in der Gewinn-

und Verlustrechnung erfasst.

Die Summe der künftigen Mindestleasingzahlungen auf Grund von unkünd-

baren Operating-Leasingverträgen beträgt:

- bis zu einem Jahr

- länger als ein Jahr bis zu 5 Jahren

- länger als 5 Jahre

31.12.2006

TEUR

0

0

0

31.12.2007

TEUR

24

40

0

Für diese Leasingverhältnisse sind TEUR 10 (Vorjahr: TEUR Null) fest ver-

einbarte Leasingaufwendungen erfasst und gezahlt worden. Sie werden im

Posten „Sonstige betriebliche Aufwendungen“ ausgewiesen.

(6.) Angaben zur Konzerngewinn- und Verlustrechnung

Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren auf-

gestellt. Fremdkapitalkosten werden gem. IAS 23.7 in der Periode als Aufwand

erfasst, in der sie angefallen sind.

(6.1) Umsatzerlöse

EUR 3.019.334,96

(Vorjahr: EUR 0,00)

Die Umsatzerlöse betreffen ausschließlich Einnahmen aus der Vermietung der

als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien.

(6.2) Sonstige betriebliche Erträge

EUR 5.665.672,60

(Vorjahr: EUR 55.518,44)

Die sonstigen betrieblichen Erträge betreffen im Wesentlichen Erträge aus

der Neubewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (TEUR

2.962) sowie die gem. IFRS 3.56 erfolgswirksame Vereinnahmung eines pas-

siven Unterschiedsbetrages aus der Kapitalkonsoliderung (TEUR 2.623).

(6.3) Materialaufwand

EUR 1.398.461,45

(Vorjahr: EUR 0,00)

Bei dem Materialaufwand handelt es sich um Verwaltergebühren nach dem

Wohnungseigentümergesetz, Energie- und sonstige Betriebskosten, die mit

den im Berichtsjahr erworbenen als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobili-

en im Zusammenhang stehen.

58 59

Konzernabschluss

(6.4) Personalaufwand

EUR 598.270,18


Die Gesellschaft beschäftigte in 2007 durchschnittlich sieben Mitarbeiter (da-

von eine Teilzeitkraft). Zum Jahresende sind zehn Mitarbeiter (ohne Vorstand)

beschäftigt.

(6.5) Abschreibungen

EUR 30.944,14


In diesem Posten sind ausschließlich planmäßige Abschreibungen auf

immaterielle Vermögensgegenstände (EUR 35,02) und Sachanlagen (EUR

30.909,12) enthalten.

(6.6) Aufwendungen aus Investment Properties

EUR 396.033,84

(Vorjahr: EUR 0,00)

Die Aufwendungen aus Investment Properties betreffen die den Objekten

direkt zurechenbaren Kosten wie Instandhaltungsaufwendungen und eigene

Verwaltungskosten.

(6.7) Sonstige betriebliche Aufwendungen

EUR 2.867.429,03


Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen u.a. Rechts- und

Beratungskosten (TEUR 650) sowie Darlehensgebühren (TEUR 400), die im

Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien und Tochterunternehmen

entstanden sind. Darüber hinaus sind in diesem Posten Aufwendungen für

gescheiterte Akquisitionen (TEUR 167), Mietaufwendungen (TEUR 145), Wer-

bekosten (TEUR 83) und weitere Aufwendungen des laufenden Geschäftsbe-

triebes enthalten. In Höhe von TEUR 389 sind im Berichtsjahr Aufwendungen

im Zusammenhang mit der Bewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen

Immobilien zum beizulegenden Zeitwert angefallen.

(6.8) Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

EUR 310.444,17


Der Posten enthält ausschließlich Zinserträge aus der Anlage finanzieller

Mittel bei Kreditinstituten.

(6.9) Zinsen und ähnliche Aufwendungen

EUR 1.065.076,38

(Vorjahr: EUR 859,00)

Fremdkapitalkosten werden nach der Benchmark-Methode in der Periode er-

fasst, in der sie angefallen sind. Ausgewiesen werden hier im Wesentlichen die

mit dem Erwerb von Immobilien im Zusammenhang stehenden Aufwendungen

für Zinsen für die Inanspruchnahme von Darlehen verschiedener Kreditgeber.

(6.10) Sonstige Steuern

EUR 35.737,57

(Vorjahr: EUR 0,00)

Die sonstigen Steuern betreffen Grundsteuern, die im Berichtsjahr nach Er-

werb von Immobilien erstmalig angefallen sind.

(6.11) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

EUR 491.606,02


Zusammensetzung des Ertragsteuerertrages:

Der Ertragsteuerertrag (TEUR 492, Vorjahr TEUR 177) betrifft ausschließlich

latente Steuererträge.

60 61

Konzernabschluss

Die latenten Steuererträge beruhen auf:

Überleitung vom erwarteten zum tatsächlichen Ertragsteueraufwand:

2006

TEUR

-428

-171

0

0

0

0

-6

-177

Änderung der Steuersätze

(Unternehmenssteuerreform)

Entstehen temporärer Unterschiede

2006

TEUR

0

177

177

2007

TEUR

406

86

492

Ergebnis vor Ertragsteuern

Erwarteter Ertragsteueraufwand/-ertrag

(Steuersatz 40 %, Vorjahr 40 %)

Unterschied aus der Differenz der tatsächlichen Steuersätze

zum erwarteten Steuertarif (Gewerbesteuerfreiheit von

Immobiliengesellschaften)

Steuersatzänderungen durch Unternehmenssteuerreform

Effekte aus Verlustvorträgen (geringerer Steuersatz,

z.T. Gewerbesteuerfreiheit)

steuerfrei wirksame Erträge (passiver Unterschiedsbetrag)

übrige Abweichungen (Transaktionskosten bei Kapitalerhöhungen,

sonstigen Hinzurechnungen und Kürzungen)

2007

TEUR

2.603

1.041

-512

-361

316

-1.050

74

-492

Durch die Unternehmenssteuerreform 2008 werden auf erst nach dem 31.

Dezember 2007 nutzbare Verlustvorträge folgende Steuersätze angewendet:

vorher

26,375 %

13,625 %

Körperschaftsteuer inkl. Solidaritätszuschlag

Gewerbesteuer

2007

15,825 %

14,000 %

(6.12) Anteil anderer Gesellschafter am Konzernergebnis

EUR 13.393,37

(Vorjahr: EUR 0,00)

Der auf andere Gesellschafter entfallende Gewinn beläuft sich auf EUR

13.393,37 (Vorjahr EUR 0,00).

(7.) Erläuterungen zur Konzernbilanz

(7.1) Immaterielle Vermögenswerte

EUR 1.224,00

(Vorjahr: EUR 0,00)

Die Entwicklung der immateriellen Vermögenswerte ist im Anlagenspiegel

dargestellt. Die im Berichtsjahr vorgenommenen Abschreibungen sind in der

Gewinn- und Verlustrechnung in dem Posten Abschreibungen erfasst.

(7.2) Sachanlagen

EUR 137.190,28


Die Entwicklung der Sachanlagen ist im Anlagenspiegel dargestellt.

(7.3) Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien

EUR 93.556.394,40

(Vorjahr: EUR 0,00)

Die als Finanzinvestitonen gehaltenen Immobilien werden zum Zeitpunkt ihrer

Anschaffung mit ihren Anschaffungskosten zuzüglich der Erwerbsnebenkosten

aktiviert. Zum Bilanzstichtag erfolgte die Bewertung mit dem beizulegenden

Zeitwert. Der beizulegende Zeitwert entspricht dem geschätzten Betrag, für

den ein Objekt am Bewertungsstichtag zwischen einem kaufwilligen Käufer

und einem verkaufwilligen Verkäufer nach erfolgter ordnungsgemäßer Ver-

marktung übertragen wird, wobei jede der Parteien unabhängig, wissentlich,

umsichtig und ohne Zwang gehandelt hat. Der Wert ist gerundet und ergibt

sich ohne Berücksichtigung von Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer,

Notar- und Maklergebühren. Der beizulegende Zeitwert wird auf der Grundla-

ge des nachhaltig erzielbaren Mieteinkommens sowie unter Berücksichtigung

von Instandsetzungen bzw. durch Anpassungen der Leerstandsquote ermittelt.

62 63

Konzernabschluss

Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes erfolgt unter Anwendung des

Discounted-Cash-Flow-Verfahrens.

Bei den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien handelt es sich im

Wesentlichen um vermietete Wohnimmobilien.

Für als Finanzinvestitonen gehaltene Immobilien, bei denen nicht unwe-

sentliche Wertschwankungen erwartet wurden, erfolgte die Bewertung zum

beizulegenen Zeitwert auf der Grundlage einer Bewertung durch einen un-

abhängigen Gutachter, der eine entsprechende berufliche Qualifizierung und

aktuelle Erfahrungen mit der Lage und der Art der zu bewertenden Immobilien

hat. Dies betrifft einen Bestand von TEUR 32.661. Die übrigen im Wesentlichen

im 2. Halbjahr 2007 erworbenen als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobi-

lien wurden selber bewertet (Bestand am 31. Dezember 2007 TEUR 60.895).

Wesentliche erfolgswirksame Auswirkungen ergeben sich nur aus den von

einem unabhängigen Gutachter bewerteten Immobilien.

Durch Unternehmenszusammenschlüsse sind im Berichtsjahr als Finanzinve-

stitionen gehaltene Immobilien in Höhe von TEUR 38.679 zugegangen. Davon

entfallen auf den Erwerb der KWG Immobilien GmbH TEUR 28.135 und auf die

„SWG“ TEUR 10.544.

Auf Grund der Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien

zum beizulegenden Zeitwert hat sich Wert wie folgt entwickelt:

Aus der Bewertung der Immobilien aufgrund des unabhängigen Gutachters

sind im Konzernjahresergebnis unter den sonstigen betrieblichen Erträgen

Nettogewinne in Höhe von TEUR 2.962 und unter den sonstigen betrieblichen

Aufwendungen Nettoverluste in Höhe von TEUR 389 enthalten.

Wert der Immobilien vor Bewertung zum

beizulegenden Zeitwert

Nettogewinne aus der Anpassung des

beizulegenden Zeitwertes

Nettoverluste aus der Anpassung des

beizulegenden Zeitwertes

Wert der Immobilien nach Bewertung

31.12.2007

EUR

90.983.425,39

2.961.804,58

-388.835,57

93.556.394,40

31.12.2006

EUR

0,00

0,00

0,00

0,00

Aus den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien wurden im Berichts-

jahr Mieteinnahmen in Höhe von TEUR 3.019 erzielt.

Als Finanzinvestition gehaltene Grundstücke in Schleswig wurden entspre-

chend eines Gutachters um TEUR 389 auf den beizulegenden Zeitwert vermin-

dert. Die Wertsteigerungen im Immobilienbestand bis zum Abschlussstichtag

reichten hier nicht aus, die bei dem Ansatz des beizulegenden Zeitwertes nicht

zu berücksichtigenden Anschaffungsnebenkosten zu kompensieren.

(7.4) Vorräte

EUR 7.452.642,69

(Vorjahr: EUR 0,00)

Die Vorräte betreffen im Wesentlichen ein im Rahmen eines Beteiligungser-

werbs erworbenes und zum Verkauf bestimmtes bebautes Grundstück, das zu

Anschaffungskosten angesetzt ist.

(7.5) Forderungen und sonstige Vermögenswerte

EUR 788.498,81


Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögenswerte sind zum Nennwert

bilanziert. Wertberichtigungen zum Bilanzstichtag waren nicht erforderlich. Im

Vorjahr wurden ebenfalls keine Wertberichtigungen vorgenommen.

(7.6) Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

EUR 13.126.708,64

(Vorjahr: EUR 6.281.419,40)

Liquide Mittel umfassen ausschließlich Barmittel, Schecks und Guthaben bei

Kreditinstituten. Sie haben jeweils zum Zeitpunkt der Anschaffung bzw. Anlage

eine Restlaufzeit von weniger als drei Monaten. Die Entwicklung der liquiden

Mittel, die den Finanzmittelfonds gemäß IAS 7 bilden, ist in der Cashflow-

Rechnung dargestellt.

(7.7) Eigenkapital

EUR 39.473.796,29

(Vorjahr: EUR 10.715.388,48)

64 65

Konzernabschluss

Die Entwicklung des Postens Eigenkapital wird im Rahmen des Konzerneigen-

kapitalspiegels dargestellt.

Das Grundkapital beträgt TEUR 6.100. Es ist eingeteilt in 6.100.000 nennwert-

lose auf den Inhaber lautende Stückaktien, auf die ein anteiliger Betrag von

1,00 EUR je Aktie entfällt. Jede Aktie hat eine Stimme. Die 6.100.000 nennwert-

losen auf den Inhaber lautenden ausgegebenen Stückaktien sind voll einge-

zahlt.

Die Rücklagen betreffen Agien (TEUR 30.094, Vorjahr TEUR 7.518) und gesetz-

liche Rücklagen (TEUR 2, Vorjahr TEUR 2).

Die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile zum Anfang und zum Ende

der Periode ist aus der nachfolgenden Überleitungsrechnung ersichtlich:

Auf Grund der durchgeführten Kapitalerhöhungen sind im Berichtsjahr nach

Abzug der darauf entfallenden latenten Steuern in Höhe von TEUR 15 insge-

samt TEUR 23 an Transaktionskosten mit den unter den Rücklagen erfassten

Agien verrechnet wurden.

Auf Grund der erteilten Ermächtigung – Genehmigtes Kapital 2006/II und

2007/I – hat der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats im Berichtsjahr

drei Kapitalerhöhungen vorgenommen. Die Erhöhungen des Grundkapitals

erfolgten durch Ausgabe von insgesamt 3.100.000 nennwertlose auf den

Inhaber lautende Stückaktien der Gesellschaft. Das am Bilanzstichtag noch

bestehende genehmigte Kapital in Höhe von TEUR 650 wurde durch Beschluss

der Hauptversammlung am 29. Februar 2008 aufgehoben.

Um auch in Zukunft in vollem Umfang sich bietende Möglichkeiten des Kapital-

markts nutzen zu können, wurde auf der Hauptversammlung am 29. Februar

2008 ein neues genehmigtes Kapital in Höhe von TEUR 3.050 geschaffen.

Der Vorstand ist hiermit ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft in der

Zeit bis zum 28. Februar 2013 mit Zustimmung des Aufsichtsrats ganz oder in

Stand am 1. Januar 2007

Kapitalerhöhung vom 9. Mai 2007

Kapitalerhöhung vom 1. Juni 2007

Kapitalerhöhung vom 3. Juli 2007

Stand 31. Dezember 2007

Stück

3.000.000

300.000

1.200.000

1.600.000

6.100.000

Teilbeträgen, einmal oder mehrfach um bis zu insgesamt EUR 3.050.000 durch

Ausgabe von bis zu 3.050.000 neuer, auf den Inhaber lautende Stückaktien

gegen Bar- und/oder Sacheinlage zu erhöhen (Genehmigtes Kapital).

Der Vorstand ist ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre unter bestimmten

Voraussetzungen mit Zustimmung des Aufsichtsrates ganz oder teilweise

auszuschliessen.

Eigene Anteile werden von der KWG Kommunale Wohnen AG nicht gehalten.

Der Konzernbilanzgewinn ergibt sich wie folgt:

Die Kapitalrücklage (TEUR 28.011) stammt im Wesentlichen aus den im Be-

richtsjahr durchgeführten Erhöhungen des Grundkapitals (TEUR 22.600). Die

Eintragung der letzten Kapitalerhöhung in das Handelsregister erfolgte am 19.

Dezember 2007.

Die Gewinnrücklagen (TEUR 2) entsprechen der gesetzlichen Rücklage im

Einzelabschluss der KWG Kommunale Wohnen AG.

(7.8) Langfristige Finanzschulden

EUR 66.341.405,62


Zur Sicherstellung einer fristenkongruenten Finanzierung wurden im Zusam-

menhang mit den oben dargestellten Akquisitionen langfristige Darlehen

aufgenommen. Die Darlehen haben maximal eine Laufzeit bis Ende November

2017.

(7.9) Kurzfristiges Fremdkapital

EUR 8.982.815,65


31.12.2007 31.12.2006

TEUR TEUR

Konzernjahresergebnis 3.082 -234

Entnahme aus der Kapitalrücklage 2.084 482

Gewinn-/ Verlustvortrag 195 -53

Konzernbilanzgewinn 5.361 195

66 67

Konzernabschluss

In den Verbindlichkeiten sind kurzfristige Leistungen an Arbeitnehmer in Höhe

von TEUR 93 (Vorjahr TEUR Null) enthalten.

Die Verbindlichkeiten sind zum Rückzahlungsbetrag angesetzt. Sie haben eine

Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

(7.10) Haftungsverhältnisse und sonstige Verpflichtungen

Für einen am 31. März 2010 endenden Mietvertrag bestehen Verpflichtungen

in Höhe von TEUR 217.

Daneben bestehen Standard-Leasing-Verträge, deren Klassifizierung nach IAS

17.8 im sog. Operating-Leasing erfolgt. Die Leasinggegenstände werden beim

Leasinggeber aktiviert und nicht beim Leasingnehmer.

(8.) Risiko- und Kapitalmanagement

(8.1) Kapitalmanagement

Das Ziel des Kapitalmanagements ist es sicherzustellen, dass der Konzern

wirksam seine Ziele und Strategien im Interesse der Anteilseigner und seiner

Mitarbeiter erreichen kann. Insbesondere stehen das Erreichen der vom Kapi-

talmarkt geforderten Mindestverzinsung des investierten Vermögens und die

Steigerung der Eigenkapitalrendite im Fokus des Managements. Hierbei wird

ein möglichst hoher Wertzuwachs des Konzerns angestrebt.

Das finanzielle Zielsystem des Konzerns ist konsequent auf die kontinuierliche

und nachhaltige Steigerung des Unternehmenswertes ausgerichtet.

(8.2) Risikomanagement

Zur Darstellung von Marktrisiken verlangt IFRS 7 Sensitivitätsanalysen, welche

Auswirkungen hypothetischer Änderungen von relevanten Risikovariablen auf

Ergebnis und Eigenkapital zeigen. Die periodischen Auswirkungen werden

Kurzfristige Finanzschulden

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Steuerschulden

Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten

31.12.2006

EUR

0,00

197.137,44

3.148,91

24.868,07

225.154,42

31.12.2007

EUR

5.484.341,21

1.919.424,94

668.880,39

910.169,11

8.982.815,65

bestimmt, indem die hypothetischen Änderungen der Risikovariablen auf

den Bestand der originären Finanzinstrumente zum Bilanzstichtag bezogen

werden. Derivative Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt. Es ist sicher-

gestellt, dass der jeweilige Bestand zum Bilanzstichtag repräsentativ für das

Geschäftsjahr ist.

Die nachfolgend beschriebenen Analysen der risikoreduzierenden Tätigkeiten

des Konzern sowie die mit Hilfe der Sensitivitätsanalysen ermittelten Beträge

stellen hypothetische und somit risikobehaftete und unsichere Angaben dar.

Auf Grund nicht vorhersehbarer Entwicklungen an den Finanzmärkten können

sich die tatsächlichen Ergebnisse wesentlich von den angeführten Angaben

unterscheiden. Die in den Risikoanalysen verwendeten Methoden sind nicht

als Prognosen zukünftiger Ereignisse oder Verluste anzusehen.

Zinsrisiko

Ein Marktwert-Zinsrisiko, d.h. die mögliche Veränderung des beizulegenden

Zeitwertes eines Finanzinstrumentes auf Grund von Änderungen der Markt-

zinssätze, besteht vor allem bei festverzinslichen langfristigen Verbindlich-

keiten. Bei den Darlehensaufnahmen weicht der Marktwert am Bilanzstichtag

von den bilanzierten Buchwerten geringfügig ab. Da diese Finanzinstrumente

jedoch grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten und nicht zum

beizulegenden Zeitwert bilanziert werden, ergeben sich hieraus weder direkte

Auswirkungen auf das Eigenkapital noch auf das Ergebnis.

Darlehen mit variablen Zinssätzen bestehen nicht. Ein Cashflow-Zinsrisiko

besteht nur bei Auslaufen von Zinsbindungen bzw. bei Vorteilen von Wettbe-

werbern durch eine günstigere Finanzierung.

Marktpreisrisiken

Marktpreisrisiken sind Wertänderungen eines Finanzinstrumentes durch

Schwankungen der Marktpreise. Derartigen Risiken ist der KWG-Konzern im

Wesentlichen nicht ausgesetzt.

Ausfallrisiko

Das Ausfallrisiko bei den nicht derivativen Finanzinstrumenten ergibt sich aus

dem Risiko, dass Vertragspartner ihren vertraglichen Zahlungsverpflichtungen

nicht nachkommen können.

Das maximale Ausfallrisiko wird durch die bilanzierten Buchwerte der finan-

ziellen Vermögenswerte begrenzt. Das Ausfallrisiko wird minimiert durch den

geringen Bestand an Forderungen und sonstigen Vermögenswerten. Bezüglich

der Anlage der flüssigen Mittel werden hohe Anforderungen an die Bonität des

68 69

Konzernabschluss

Kreditinstituts gestellt, so dass Ausfallrisiken als unwahrscheinlich eingestuft

werden.

Das erkennbare Ausfallrisiko einzelner Forderungen wird durch entsprechende

Einzelwertberichtigungen abgedeckt.

Liquiditätsrisiko

Liquiditätsrisiken bestehen in möglichen finanziellen Engpässen und dadurch

verursachten erhöhten Refinanzierungskosten. Aus diesem Grund bestehen

die wesentlichen Ziele in der jederzeitigen Sicherstellung der Zahlungsfähig-

keit durch fristenkongruente Finanzierungen. Der Liquiditätsbedarf des

Konzerns wird über die Liquiditätsplanung ermittelt und ist über feste Kredite

und flüssige Mittel gedeckt, so dass die jederzeitige Zahlungsfähigkeit des

Konzern sichergestellt ist.

Die Zahlungsströme der finanziellen Verbindlichkeiten sind auch der Kapital-

flussrechnung zu entnehmen.

Buchwerte und beizulegende Zeitwerte

Der beizulegende Zeitwert (Fair Value) eines Finanzinstruments ist der Betrag,

zu dem zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unab-

hängigen Parteien ein Vermögenswert getauscht oder eine Schuld beglichen

werden könnte. Für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und sonstige

langfristige finanzielle Verbindlichkeiten wird der beizulegende Zeitwert als

Barwert der zukünftigen Zahlungsströme unter Berücksichtigung von Zins-

strukturkurven ermittelt.

Durch einen geringen Anstieg des Zinsniveaus ergeben sich in den Verbindlich-

keiten gegenüber Kreditinstituten am Bilanzstichtag stille Reserven in Höhe

von rd. TEUR 45 (Vorjahr TEUR Null).

Für Finanzmittel, kurzfristige Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

und sonstige Forderungen, kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und

Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten ist auf Grund der kurzen Restlauf-

zeit der Buchwert als realistische Schätzung des beizulegenden Zeitwertes

anzunehmen.

(9.) Ergebnis je Aktie

Das „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie (basic earnings per share) wird berech-

net, indem das den Inhabern von Stückaktien zuzurechnende Ergebnis durch

den für den Zeitraum gewogenen Durchschnitt der ausgegebenen Aktien

geteilt wird.

Da die Gesellschaft weder Optionen noch Wandelschuldverschreibungen aus-

gegeben hat, gibt es nur ein „unverwässertes“ Ergebnis je Aktie.

Zur Berechnung des Ergebnisses je Aktie wird von dem auf die Anteilseigner

des Mutterunternehmens entfallende Konzernergebnis ausgegangen.

Die durchschnittliche Zahl der ausgegebenen Aktien (4.696.164 Stück, Vor-

jahr: 2.624.658 Stück) weicht auf Grund der im Berichtsjahr bzw. im Vorjahr

durchgeführten Kapitalerhöhungen und des vorgenommenen Aktiensplits

von der Gesamtaktienzahl der sich am Ende des Bilanzstichtages im Umlauf

befindlichen Stammaktien (6.100.000 Stück, Vorjahr: 3.000.000 Stück) ab.

Der im Geschäftsjahr 2006 vorgenommene Aktiensplit im Verhältnis 1:10 wur-

de bei der Berechnung des Ergebnisses je Aktie entsprechend berücksichtigt.

Das „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie beträgt EUR 0,66 (Vorjahr: EUR -0,10).

(10.) Geschäftsbeziehungen mit nahestehenden Personen

Als nahestehende Personen im Sinne von IAS 24 gelten Personen und Un-

ternehmen, wenn eine der Parteien über die Möglichkeit verfügt, die andere

Partei zu beherrschen oder einen maßgeblichen Einfluss auszuüben. Einen

maßgeblichen Einfluss auf die KWG Kommunale Wohnen AG können die Mit-

glieder von Vorstand und Aufsichtsrat ausüben.

Transaktionen mit nahestehenden Personen

Ein ehemaliges Vorstandsmitglied, das nicht im Anstellungsverhältnis zur KWG

Kommunale Wohnen AG stand, hat dem Mutterunternehmen im Berichtsjahr

für seine Leistungen Beratungskosten in Höhe von TEUR 119 in Rechnung

gestellt. Die zum Bilanzstichtag noch offenen Verbindlichkeiten in Höhe von

TEUR 42 sind kurzfristig.

(11.) Vorstand und Aufsichtsrat

Vorstand

Herr Alexander Freiherr von Cramm, Vorstand der KWG Kommunale Wohnen

AG (=ausgeübter Beruf ), München, ist zum 31. August 2007 ausgeschieden.

Herr Dr. Lukas Lenz, Rechtsanwalt, Hamburg, ist zum 31. Dezember 2007

ausgeschieden.

Herr Stavros Efremidis, Kaufmann, Berlin, ist seit dem 6. Februar 2007 zum

Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG bestellt.

70 71

Konzernabschluss

Die für die Wahrnehmung ihrer Aufgaben im Mutterunternehmen und den

Tochterunternehmen gewährten Gesamtbezüge des Vorstands betragen

EUR 197.916,73.

Die für die Wahrnehmung ihrer Aufgaben im Mutterunternehmen und den

Tochterunternehmen gewährten Gesamtbezüge (Abfindungen) der früheren

Mitglieder gewährten Gesamtbezüge betragen EUR 125.000,00 (Vorjahr

EUR 0,00).

Aufsichtsrat

Vorsitzender: Sy Schlüter, Investmentmanager, Hamburg

Stellvertr. Vorsitzender: Gerd-Jürgen Pohl, Kaufmann, Lütjensee

Weitere Mitglieder:

Thies-Martin Brandt, Diplom-Kaufmann/Architekt, Hamburg

Björn Engholm, stellvertretender Vorstandsvorsitzender vom Europäischen

Markenhaus e.V., Lübeck

Hans-Michael Porwoll, Oberschulrat, Bremerhaven

Prof. Dr. Peer Witten, bis Juni 2007 Vorsitzender des Vorstandes der

Bundesvereinigung Logistik (BVL), Hamburg

Mitgliedschaften in weiteren Aufsichtsräten, Vorständen und Beiräten:

Sy Schlüter:

UCA AG, München, Mitglied des Aufsichtsrats

Gerd-Jürgen Pohl:

AVW Immobilien AG, Buxtehude, Mitglied des Aufsichtsrats

BKN BioKraftstoff Nord AG, Sprakensehl-Bokel, Mitglied des Aufsichtsrats

KIMON Beteiligungen AG, Hamburg, Mitglied des Aufsichtsrats

Payom Solar AG, Markendorf, Mitglied des Aufsichtsrats

Norddeutsche Event AG, Mitglied des Aufsichtsrats

RUPAG Grundbesitz & Beteiligungen AG, Vorsitzender des Aufsichtsrats

Prof. Dr. Peer Witten:

Hamburger Hafen und Logistigk AG (HHLA), Hamburg,

Vorsitzender des Aufsichtsrats

Lufthansa Cargo AG, Frankfurt, Mitglied des Aufsichtsrats

Otto Group (GmbH & Co. KG), Hamburg, Mitglied des Beirats

Röhlig & Co. Holding GmbH & Co. KG, Bremen, Mitglied des Beirats

Björn Engholm:

Verband Wohnsiegel – Das Europäische Markenhaus e.V., Lohfelden-Kassel,

Stellvertretender Vorsitzender und Vorsitzender des Gestaltungsbeirats

Für den Aufsichtsrat sind im Geschäftsjahr Bezüge in Höhe von insgesamt

TEUR 38 (Vorjahr TEUR 24) zurückgestellt worden.

(12.) Freigabe zur Veröffentlichung

Der Vorstand hat mit dem Datum der Erstellung (10. März 2008) den Kon-

zernabschluss zur Weitergabe an den Aufsichtsrat freigegeben. Der Aufsichts-

rat hat die Aufgabe, den Konzernabschluss zu prüfen und zu erklären, ob er

den Konzernabschluss billigt. Bis zur Billigung des Konzernabschlusses durch

den Aufsichtsrat kann der Konzernabschluss noch jederzeit geändert werden.

(13.) Ereignisse nach dem Geschäftsjahresende

Auf der außerordenlichen Hauptversammlung am 29. Februar 2008 wurde

beschlossen, dass noch zur Verfügung stehende genehmigte Kapital in Höhe

von TEUR 650 aufzuheben. Gleichzeitig wurde beschlossen, ein neues geneh-

migtes Kapital in Höhe von TEUR 3.050 zu schaffen. Das Grundkapital kann

demnach bis zum 28. Februar 2013 mit Zustimmung des Aufsichtsrats ganz

oder in Teilbeträgen, einmal oder mehrfach um bis zu insgesamt TEUR 3.050

durch Ausgabe von bis zu 3.050.000 neuer, auf den Inhaber lautende Stückak-

tien gegen Bar- und/ oder Sacheinlagen erhöht werden (genehmigtes Kapital).

Darüber hinaus wurde auf der außerordentlichen Hauptversammlung vom

29. Februar 2008 die in der ordentlichen Hauptversammlung vom 3. Juli 2007

erteilte Ermächtigung zur Ausgabe von Wandel- und Optionsschuldverschrei-

bungen aufgehoben.

Des Weiteren ist beabsichtigt, den Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG

zu erweitern. Herr Sy Schlüter, der bisherige Aufsichtsratsvorsitzende der KWG

Kommunale Wohnen AG, soll das Amt des Finanzvorstandes der AG überneh-

men.

(14.) Erläuterungen zur Konzern-Cashflow-Rechnung

Die Zahlungsmittel entsprechen der Definition der Zahlungsmittel und

Zahlungsmitteläquivalente, die unter den Erläuterungen der wesentlichen

Bewertungsgrundsätze wiedergegeben ist. Die Kapitalflussrechnung wurde

in Übereinstimmung mit IAS 7 erstellt und gliedert die Veränderungen der

liquiden Mittel nach Zahlungsströmen aus Geschäfts-, Investitions- und Finan-

zierungstätigkeit.

Die Darstellung der Cashflow-Rechnung erfolgt nach der indirekten Methode.

Zinszahlungen werden in voller Höhe im Cashflow aus laufender Geschäftstä-

tigkeit ausgewiesen.

72 73

Konzernabschluss

I. Immaterielle Vermögenswerte

Konzessionen, gewerbliche

Schutzrechte und ähnliche Rechte

und Werte und Lizenzen an

solchen Rechten und Werten

II. Sachanlagen

1. Andere Anlagen, Betriebs-

und Geschäftsausstattung

2. Geleistete Anzahlungen

und Anlagen im Bau

III. Als Finanzinvestitionen

gehaltene Immobilien

IV. Finanzanlagen

Geleistete Anzahlungen

Anschaffungskosten/Fair Value

Konzernanlagenspiegel

01.01.2007

EUR

0,00

82.959,11

98.049,75

181.008,86

0,00

4.022.495,32

4.203.504,18

Veränderung IAS 40

EUR

0,00

0,00

0,00

0,00

2.572.969,01

0,00

2.572.969,01

31.12.2007

EUR

1.259,02

162.826,20

0,00

162.826,20

93.556.394,40

0,00

93.720.479,62

Abgänge

EUR

0,00

12.167,03

98.049,75

110.216,78

0,00

4.022.495,32

4.132.712,10

Zugänge

EUR

1.259,02

92.034,12

0,00

92.034,12

90.983.425,39

0,00

91.076.718,53

Abschreibungen Buchwerte

Zugänge

EUR

35,02

30.909,12

0,00

30.909,12

0,00

0,00

30.944,14

31.12.2007

EUR

35,02

25.635,92

0,00

25.635,92

0,00

0,00

25.670,94

31.12.2006

EUR

0,00

78.211,00

98.049,75

176.260,75

0,00

4.022.495,32

4.198.756,07

01.01.2007

EUR

0,00

4.748,11

0,00

4.748,11

0,00

0,00

4.748,11

Abgänge

EUR

0,00

10.021,31

0,00

10.021,31

0,00

0,00

10.021,31

31.12.2007

EUR

1.224,00

137.190,28

0,00

137.190,28

93.556.394,40

0,00

93.694.808,68

74 75

Bestätigungsvermerk

Über die Prüfung des vorstehenden Konzernabschlusses der KWG Kommunale

Wohnen AG, Bremerhaven, zum 31. Dezember 2007 nach IFRS, wie sie in der

EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwen-

denden handelsrechtlichen Vorschriften, haben wir unseren Bericht Nr. 76581

07 3014 vom 12. März 2008 erstattet.

Für die Durchführung unserer Tätigkeit und für unsere Verantwortlichkeit sind

– auch im Verhältnis zu Dritten – die dem Bericht als Anlage 9 beigefügten

„Allgemeinen Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprü-

fungsgesellschaften“ nach dem Stand vom 01. Januar 2002 maßgebend.

Nachfolgend geben wir den erteilten uneingeschränkten Bestätigungsvermerk

wieder:

„Bestätigungsvermerk des Konzernabschlussprüfers

Wir haben den von der KWG Kommunale Wohnen AG, Bremerhaven, aufge-

stellten Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrech-

nung, Eigenkapitalveränderungsrechnung, Kapitalflussrechnung und Anhang

– sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2007

bis 31. Dezember 2007 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und

Konzernlagebericht nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und

den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen

Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesell-

schaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten

Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebe-

richt abzugeben.

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung

der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grund-

sätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die

Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße,

die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung

der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und durch den Konzern-

lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der

Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Ge-

schäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Kon-

zerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen

der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen inter-

nen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss

und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt.

Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzern-

abschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungs-

kreises der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und

der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdi-

gung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlagebe-

richts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere

Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkennt-

nisse entspricht der Konzernabschluss den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden

sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handels-

rechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften

ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-,

Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Ein-

klang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild

von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen

Entwicklung zutreffend dar.“

Bremerhaven, den 12. März 2008

FIDES Treuhandgesellschaft Unterweser

Zweigniederlassung der FIDES Treuhandgesellschaft KG

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft

gez. Schmidt gez. Mackedanz

76 77

Herausgeber:

KWG Kommunale Wohnen AG

ABC-Straße 19

20354 Hamburg

Telefon +49 40 226 30 88 100

Telefax +49 40 226 30 88 200

Internet: www.kwg-ag.de

E-Mail: [email protected]

Gestaltung:

comix mediapool gmbh, Dorsten

www.comix-mediapool.de

Fotos:

Martina von Kann, Hamburg (Titel, S. 6, S. 12)

Gunther Binsack, Leipzig (Immobilienfotos)

Text:

edicto GmbH, Frankfurt am Main

Druck:

Rehms Druck GmbH, Borken

KWG Kommunale Wohnen AG

ABC-Straße 19

20354 Hamburg

Telefon +49 40 226 30 88 100

Telefax +49 40 226 30 88 200

Internet: www.kwg-ag.de

E-Mail: [email protected]

KWG Geschäftsbericht 2007

Economy & Finance

Transcript of KWG Geschäftsbericht 2007