KUUMA-SELVITYS KUUMA-seminaari 29.5.2013
description
Transcript of KUUMA-SELVITYS KUUMA-seminaari 29.5.2013
KUUMA-SELVITYSKUUMA-seminaari 29.5.2013
Teija OjankoskiSelvityshenkilö
MAL-SOPIMUKSEN KIRJAUS
• ARA-tuotannosta voi KUUMA -kunnissa enintään puolet olla asumisoikeusasuntoja edellyttäen, että ao. kunnat selvittävät sitovan yhteistyön käynnistämisen tai yhteisen toimijan perustamisen sosiaalisen vuokra-asuntotuotannon turvaamiseksi sekä sitoutuvat selvityksen pohjalta toimenpiteisiin
MAL-SOPIMUKSEN KIRJAUS SELVENNETTYNÄ
• Vuosittaisesta asuntotuotannosta 20 % pitää MAL-sopimuksen mukaan olla ara-tuotantoa
• Ara-tuotannolla on tähän asti tarkoitettu vain pitkällä korkotuella tuotettuja vuokra-asuntoja
• Nyt tästä 20 %:sta voi puolet olla asumisoikeutta, mutta vain sillä ehdolla, että KUUMA-kunnat sitoutuvat keskinäiseen yhteistyöhön asuntotuotannossaan
Muu kehittämistarve
• Tarve lisätä vuokra-asuntokantaa
• Vuokrataloyhtiöiden yhteistyötarve lisääntynyt– Uudistuotanto– Peruskorjaustoiminta– Osaamisresurssit
Tavoite
• tarkoituksena on nimenomaan hakea yhteistyötapoja, joilla voidaan helpottaa kuntien viranomaisten ja vuokrataloyhtiöiden toimintaa ja edistää vuokra-asuntotilanteen paranemista KUUMA-alueella
Ohjausorganisaatio
Seurantaryhmä- KUUMA-hallitus
Johtoryhmä- KUUMA-komissio
TyöryhmäKUUMA-asuntoryhmä
Pienryhmä
Hallinnollinen ohjausryhmä- KUUMA-hallintojohtajat ja Uudenmaanliiton edustaja
Projektin aikataulu
PROJEKTIN AIKATAULU
2012 201311 12 1 2 3 4 5 6
Taustaselvitykset
Vaihtoehtojen etsintä
Tulosten esittely
Päätöksenteko jatkosta
Selvityksen toteutus• Helsinginseudun ja KUUMA-alueen tilastollinen tarkastelu
– Väestötiedot– Asumisen tilastot
• Vuokrataloyhtiöiden tarkastelu• Haastattelut
– Asuntoviranomaiset– Kuntien konserniohjauksesta vastaavat– Vuokrataloyhtiöt (kunnalliset, muut)– Asumisoikeusyhtiöt– ARA, Vuokralaiset ry
Haastatellut tahot• Asokodit Oy• Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus• Asuntosäätiö• AVAIN Asumisoikeus Oy• AVARA Oy• Hyvinkään kaupunki• Hyvinkään Vuokra-asunnot Oy• Icecapital • Järvenpään Mestariasunnot Oy• Keravan kaupunki• Kirkkonummen kunta• Kirkkonummen Vuokra-asunnot• Kruunuasunnot Oy• Kunta-asunnot Oy• Kuntaliitto• Mäntsälän kunta
• Mäntsälän Vuokra-asunnot Oy• KOy Nikkarinkruunu• Nurmijärven kunta• Nurmijärven Vuokra-asunnot Oy• Pornaisten kunta• Sato-Yhtymä Oyj• Sipoon kunta• TA-Yhtymä Oy• Tuusulan kunta• Tuusulan kunnan kiinteistöt Oy• Vihdin kunta• Vuokralaiset ry• Vuokraturva Oy• VVO-yhtymä Oyj
KUUMA-kunnat erilaistuvat…• Väestömäärä kasvaa
– Muuttovoitto merkittävä Mäntsälässä, Nurmijärvellä, Sipoossa, Pornaisissa ja Vihdissä
– Järvenpäässä syntyvyys kasvattaa väestöä• Yksin asuvien määrä kasvussa
– Eritoten vuokra-asunnoissa• Muuttoliike seudulle on ollut hyvin valikoivaa koulutuksen
ja työllisyyden suhteen– Heijastuu edelleen kuntien kehitykseen ja asuntomarkkinoihin
• Ok-talorakentamiskauden jälkeen syntynyt kysyntää eritoten vuokra-asuntotuotannolle
…KUUMA-kunnat erilaistuvat…
• Valtaosa asunnoista omistusasuntoja (60-83%)
• Vuokra-asuntojen osuus vähäinen
• Asumisoikeusasuntoja vielä vähemmän
Vuokra- ja asoasunnot
Hyvinkää Järvenpää Kerava Kirkkonummi Mäntsälä Nurmijärvi Pornainen Sipoo Tuusula Vihti0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
29872744 2739
1785
613
1585
33 438
1617
841
460592 786
652
50
194
76
616
185
Asumisoikeus-asunnot
Vuokra-asunnot
Rajoitusten piirissä oleva ARA-asuntokanta vuonna 2012
Lähde: Tilastokeskus 2012
Vuokra-asuntokäytössä olevat asunnot
Espoo
Helsinki
Vantaa
Hyvinkä
ä
Järven
pääKera
va
Kirkko
nummi
Mäntsä
lä
Nurmijä
rvi
Pornain
enSip
oo
Tuusu
laVihti
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
34.2
47.2
34.7
30.2 28.432.6
21.8
16.3 17.3
7.2
13.3
18.5 18.8
Vuokra-asuntokäytössä olevien asuntojen osuus, %
Vuokra-asuntokäytössä olevien asuntojen osuus koko asuntokannasta, %
Lähde: Tilastokeskus 2012
Kuntayhtiöiden vuokrataso
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
8.75 8.96
9.35
9.8510.16
10.5111.00
11.42
8.68
8.96
9.86
10.27
10.72 10.9711.31
11.59
7.40 7.758.03
8.65
9.35
9.73
10.24
10.55
8.70 8.909.15
9.43
9.7310.00
10.40 10.70
9.509.66 9.79
10.16
10.60
11.03
11.47 11.62
8.118.32
8.63
9.14
9.529.52
9.83
10.23
Keskivuokra eur/asm2/kkJärvenpää Kerava Mäntsälä Nurmijärvi Tuusula Hyvinkää
Vertaa vapaarahoitteisten asuntojen keskivuokra kehyskunnissa 11,77 €/m2/kk
Vuokra-asuntojen kysyntä
• Vaihtelee vuosittain ja suhdanteittain• Väheni vuosia, nyt kasvussa• Kehyskunnissa hakijan tilanne selvästi parempi
kuin PKS:lla• 80 % hakijoista hakee 1-2 h+k asuntoa• Erittäin kiireellisten hakijoiden määrä kasvussa
– Viestii vuokra-asuntotilanteen vaikeutumisesta• Patoutunutta vuokra-asuntokysyntää, joka ei näy
ara-asuntojen hakutilastoissa
Erittäin kiireellisessä asunnon tarpeessa olevat ara-asuntojen hakijat
Kunta 2008 2009 2010 2011 2012 Espoo 41,5 43,1 44,1 41,1 43,5Helsinki 43,7 39,5 49,0 48,0 49,0Vantaa 32,6 30,6 38,0 32,2 33,1 Hyvinkää 5,1 5,7 7,7 9,6 9,1Järvenpää 18,0 7,7 29,5 30,2 31,3Kerava 11,5 16,2 16,9 15,3 15,7Kirkkonummi 4,7 7,3 9,2 6,6 9,3Mäntsälä 2,0 3,2 4,5 6,5 4,5Nurmijärvi 6,2 17,7 16,7 19,3 23,5Pornainen 0 0 0 18,2 0,0Sipoo 15,4 4,1 6,5 2,3 1,5Tuusula 21,3 10,3 12,1 11,4 7,5Vihti 5,8 12,6 14,0 9,5 4,1 Lähde: ARA
% kaikistahakijoista
Asuntojen vaihtuvuus ara-asunnoissa (% vuodessa)
Kunta 2008 2009 2010 2011 2012 Espoo 13,1 13,8 11,1 12,3 13,1Helsinki 10,9 10,0 10,0 9,4 9,3Vantaa 14,9 13,1 11,5 12,5 10,0 Hyvinkää 25,2 24,0 33,0 19,5 13,7Järvenpää 20,5 18,6 16,9 16,7 18,2Kerava 26,0 24,3 20,2 17,7 19,8Kirkkonummi 21,0 20,8 18,5 18,7 18,2Mäntsälä 20,0 22,4 14,7 19,5 19,6Nurmijärvi 20,1 19,5 22,8 20,5 20,4Pornainen 27,0 30,0 25,0 25,0 27,3Sipoo 29,0 *) *) 32,0 34,0Tuusula 25,1 24,7 25,6 25,9 25,5Vihti *) *) *) *) 26,3 *) ei tietoa
Asumisoikeusasuminen
• Vuokra-asumisen ja omistusasumisen välimuoto
• Kysyntä kasvanut eniten PKS:lla, myös kehysalueella
• Aso-asunnoille eniten kysyntää siellä, missä omistusasunnot kalliita ja pulaa vuokra-asunnoista
• Perheiden suosiossa
Asumisoikeusasuntojen näkymät
• Aso-asuntoja halutaan toteuttaa Keravalle, J:päähän, Klaukkalaan ja Tuusulaan– Muualle toteutetaan hiljalleen
• Tonttitarjonta koetaan vaihtelevaksi– Tontin mikrosijainti tärkeä
• Yhtiöt arvostelevat valtion halua rajoittaa aso-tuotantoa• Aso-järjestelmän ongelmiin tarpeen puuttua• Aso:n viranomaistehtävät halutaan keskitettäväksi
Helsingin seudulla
Kunta-asunnot
• Toimii Vihdissä, Sipoossa ja Pornaisissa– Vihti 532 asuntoa– Sipoo 333 asuntoa– Pornainen 33 asuntoa
• Yhtiön toimintaan kohdistunut arvostelua Sipoossa ja Pornaisissa– Asuntojen korkea vuokrataso
Muut vuokra-asuntotoimijat…
• Toteuttavat uusia vapaarahoitteisia ja ara-asuntoja lähes kaikkiin KUUMA-kuntiin
• Tuotannossa keskitytään lähinnä radanvarsikuntiin– Kysyntä erinomaista – Ei näkyvissä omistamisen ja sijoittamisen riskejä
• Rakentavat enää vain kerrostaloja • Ara-tuotantoa ei epäedullisten tukiehtojen takia
tällä hetkellä tehdä
…Muut vuokra-asuntotoimijat
• Hyvistä tonteista pulaa• Yhtiöiden kokemus, että muutamassa kunnassa
vuokra-asuntotuotanto ei ole toivottua• AVARA ilmoittanut olevansa kiinnostunut
ostamaan kuntien asunto-omaisuutta KUUMA-alueelta– Haluaa palata YH-juurilleen asuntopulan
helpottajana ja ara-asuntojen omistajana
Kerava68.3
Tuusula70.3
Vantaa55.1
Sipoo66.5
Helsinki22.3
Espoo49.9
Kauniainen78.4
Inkoo61.9
Porvoo32.5
Kerava68.3
Tuusula70.3
Vantaa55.1
Sipoo66.5
Helsinki22.3
Espoo49.9
Kauniainen78.4
Inkoo61.9
Porvoo32.5
Askola64.9
Hyvinkää43.5
Järvenpää65
Kirkkonummi66
Lohja36.8
Mäntsälä58.7
Nurmijärvi63.2
Pornainen72.7
Riihimäki46.1
Siuntio72.2
Vihti59.6
Lähtöpendelöinti %Kunnan ulkopuolella työssäkäyvien osuus työllisistä
70,0 -50,0 - 69,930,0 - 49,90 - 29,9
Kuntarajan ulkopuolella työskentelevien osuus (%) työllisistä Helsingin työssäkäyntialueella 31.12.2008
Lähde: Tilastokeskus, työssäkäyntitilasto
Pääkaupunkiseudulla pendelöidään moneen suuntaan
Vuokra-asuntokysyntä tiivistetysti
• Kuuma-kuntien suhteellinen sijainti vuokra-asuntomarkkinoilla paranee koko ajan
• ARA-asuntoja määrällisesti eniten radanvarsikunnissa• Radanvarsikunnissa myös suurimmat kysyntä- ja
tuotantopaineet – Kaupunkimaisissa kunnissa parhaat liikenneyhteydet ja
työpaikkakehitys• Maaseutumaisissa kunnissa vuokra-asuntokysyntää ei
ole samalla tavalla kuin hyvien joukkoliikenneyhteyksien kunnissa
…Vuokrataloyhtiöiden toiminta
• Asuntokanta painottuu perheasuntoihin, mutta kysyntä yksiöihin ja kaksioihin
• Peruskorjauksen tarve suuri• Yksittäisistä kiinteistöistä tarpeen luopua• Asuntokantaa tarpeen uudistaa• Rakentamisen ja korjauksen hinnat kalliita• Yhtiöt perustehtävien hoito kunnossa
(isännöinti, vuokrankanto jne.)
Yhtiöiden tunnuslukuja
Tilinpäätös 2011 HyvinkääJärvenpä
ä KeravaKirkkonu
mmi MäntsäläNurmijär
vi Tuusula
Asuntoja 1825 1638 1136 1032 532 1245 740
Vieraspääoma (M€) 47,9 94,2 43,6 42,9 10,8 45,7 37,4Vieraspääoma (€/m2) 470 1033 688 715 401 173 948
Omavaraisuusaste 13,0 6,0 12,5 11,6 6,2 3 2,3Vuokrasaamiset % /liikev. 2,3 1,2 1,7 1,9 1,34 1,0 0,57
Liikevaihto (M€) 11,9 11,1 8,97 7,4 3,1 8,3 5,3
Käyttöaste 98,8 99,8 99,6 98,5 99,6 99,3 99,5
Vuokrataloyhtiöiden yhteistyötarpeet
• Rakennuttamisosaamisessa osalta puuttuu riittävät resurssit • Osa yhtiöistä ei rakennuttanut uusia asuntoja
vuosikymmeneen (Hyvinkää, Kirkkonummi, Mäntsälä, Sipoo (KAS), Pornainen (KAS), ja Vihti (KAS))
• Yhteinen rakennuttamisen järjestäminen usean yhtiön toive• Yhteisesti kilpailuttaminen voisi tuoda etua mm. erilaisissa
hankinnoissa• Ei halua yhtiöiden yhdistämiseen• Ylikunnallisesta yhtiöstä ei nähtävissä merkittäviä hyötyjä
Vuokrataloyhtiöiden yhdistäminen?
• Vuokrataloyhtiöiden yhdistäminen ei nykytilanteessa perusteltu– Ylikunnallisen yhtiön ongelmat nykyisellä
kuntarakenteella– Ei vaikutusta kysynnän ja tarjonnan alueelliseen
suuntautumiseen• Sosiaalitoimen ja vuokrataloyhtiön kiinteä
yhteistyö merkittävin ero muihin yhtiöihin– Kuntataloudelliset kustannusvaikutukset – Asukasvalinta aina myös kuntalaiseksi valitsemista
Yhteisen vuokrataloyhtiön tunnusluvut
Yhteisen vuokrataloyhtiön tunnusluvut Asuntoja 8148Vieraspääoma (M€) 322,5Vieraspääoma (€/m2) 632,6Omavaraisuusaste % 7,8Luottotappio (€) 258699Vuokrasaamiset (€) 850955Vuokrasaamiset % /liikev. 1,43Liikevaihto (M€) 56,07Kunnan takausvastuut (M€) 162,6Asuinneliöt 646811,5Käyttöaste 99,3
(luvut perustuvat v. 2011 tilinpäätöstietoihin, pl. KAS)
Yhteinen kilpailutettu rakennuttaja
• Yhteistä rakennuttajayhtiöitä ei kannata perustaa– Vaatii pääomia, onnistuneita rekrytointeja ja vie aikaa– Ylikunnallisen yhtiön ongelmat
• Järkevää kilpailuttaa osaava rakennuttajaorganisaatio– Nopein keino saada uudistuotanto käyntiin– Ei volyymivaihteluiden ali/yliresurssiongelmia– Helppo tarvittaessa vaihtaa– Yksinkertaisin ratkaisu, kun kuntarakenneratkaisua
odotetaan
Toimenpide-ehdotukset (1)
• Kilpailutetaan KUUMA-kuntien vuokrataloyhtiöille yhteinen rakennuttajaorganisaatio, joka toteuttaa kuntien yhtiöiden tilauksesta uusien vuokratalokohteiden rakennuttamisen. Kilpailutettu toimija hoitaisi rakennuttamisen sen ajan kunnes ratkaisu Helsingin seudun kuntarakenteesta selviää. Mahdollinen kuntarajojen muuttuminen toisi kuntien vuokrataloyhtiöiden fuusion uudesta tilanteesta lähtien selvitettäväksi.
Toimenpide-ehdotukset (2)
• Selvitetään vuokrataloyhtiöiden hankintaosaamisen parantamiseksi hankintapalveluiden tarjoamisen mahdollisuudet yhtiöille keskitetysti yhdestä KUUMA-kunnasta
Kaavavarannot
• Kaavavarantotilanne kokonaisuudessaan hyvä• Varantoa syntynee 2020 mennessä n. 6 milj. k-
m2• Valmista varantoa n. 2 milj. k-m2
– 1/3 ok-taloja, 1/3 kerrostaloja, 1/3 rivitaloja• Pääosa asemakaava-alueille• Hajarakentamista joissakin kunnissa jopa 1/3
Tontinluovutus
• Maankäyttöä ja asuntopolitiikkaa ohjataan kuntien strategioilla
• Tontinluovutus vuokratuotantoon pyritty turvaamaan joissakin kunnissa, osassa kuntia tontinluovutus jäsentymätöntä
• Tontit pääsääntöisesti myydään vuokratuotantoon, osa myös vuokraa
• Kaavoitussopimuksissa ei pääsääntöisesti velvoiteta vuokra-asuntotuotantoon
Tonttitarjonta vuokratuotannolle
• Kaikissa kunnissa ei selkeitä konkreettisia asuntopoliittisia tavoitteita
• Maapoliittiset yleiset tavoitteet tarpeen sovittaa yhteen konkreettisten asuntopoliittisten tavoitteiden kanssa– Kuntien tonttivarannon sijainti ei aina hyvä, jolloin
turvauduttava yksityisten omistamiin maihin– Maapoliittisten keinojen käyttö
• Tonttitarjonta vuokra-asuntotuotantoon ollut enemmän satunnaista kuin säntillistä– Yli puolessa kuntia omalle yhtiölle ei ole tarjottu tontteja yli
10 vuoteen
Toimenpide-ehdotukset (3)
• Kunnat sovittavat nykyistä selkeämmin yhteen maapoliittiset ja asuntopoliittiset tavoitteensa vuokra-asuntotuotannon edellytysten varmistamiseksi
Toimenpide-ehdotukset (4)
• Kunnat laativat säännönmukaisesti päivitettävän tonttiohjelman, jolla turvataan tonttitarjonnan jatkuvuus sekä omalle vuokrataloyhtiölle että muulle vuokra-asunto- ja asumisoikeustuotannolle
Viranomaistehtävät• ASO-tehtävät eivät edellytä asioiden hoitoa kuntatasolla (vrt.
vero-asiat)• Osaamista vaativa, mutta työtehtävämäärältä melko
vähäinen• Asiakaskunta vaatii nopeaa ja yhdenmukaista palvelua,
samoin ASO-yhtiöt• Keskittämällä saadaan yhdenmukaiset käytännöt ja
vaikutusvaltaa ASO:n kehittämiseen• Helsingissä osaaminen korkeatasoista ja ASO-yhtiöiden
arvostamaa– Hoitaa nyt jo Vantaankin ASO-asiat
Viranomaistehtävät
• Asumisen viranomaistehtävien kirjo on laaja, mutta tehtävien todellinen määrä vähäinen
• Korjaus- ja energia-avustusasioiden keskittämisestä voidaan odottaa volyymi- ja asiakashyötyjä
Toimenpide-ehdotukset (5)
• Aloitetaan KUUMA-kuntien ja Helsingin kaupungin väliset neuvottelut asumisoikeusasioiden viranomaistehtävien keskittämiseksi Helsinkiin
Toimenpide-ehdotukset (6)
• Käynnistetään neuvottelut asumisoikeuden jononumerojärjestelmän laajentamiseksi yhteiseksi koko Helsingin seudulle tai vähintään oman yhteisen jononumerojärjestelmän luomiseksi KUUMA-alueelle
Toimenpide-ehdotukset (7)
• Aloitetaan neuvottelut energia- ja korjausavustusasioiden viranomaistehtävien keskittämisestä kahteen eri kuntaan KUUMA-alueella
Lopuksi…
• Kunnat ovat erilaisia ja eriytymiskehitys jatkunee tulevaisuudessakin
• Kuntien lähtötasot ARA-tuotannon lisäämiselle ovat hyvin erilaiset ja epäsuhdassa PKS-kuntiin verrattuna
• Kunnat ovat valmiita työperäisen sekä oman kunnan sisältä syntyvän vuokra-asuntotarpeen hoitamiseen– MAL-sopimuksen 20 % tavoitetta pidettiin hyvänä
• Kunnat eivät katso pystyvänsä hoitaamaan PKS:n vuokra-asuntopulaa
…lopuksi…
• Oma yhtiö on kunnalle ainoa konkreettinen asuntopolitiikan väline tontinluovutuksen lisäksi
• Yhtiöstä ei haluta luopua • Valtion tuotantotuet ja rajoitukset epäsuhdassa
toisiinsa – merkittävin este ara-tuotannon syntymiselle
• Asunnon hakijat määräävät markkinat ja heistä suurin osa keskittyy omasta halustaan PKS:lle eikä KUUMA-alueelle
Lopuksi
• Pakottamalla toteuttamaan vuokra-asuntojen ylituotantoa sinne, missä niille ei ole luontaista kysyntää, tuhlataan yhteiskunnan resursseja ja hidastetaan yhdyskuntarakenteen tiivistymistä
KIITOS