Thomas Erséus,

Verkställande direktör

2011 – sjunkande räntor efter turbulent börshöst

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

-30,0%

-25,0%

-20,0%

-15,0%

-10,0%

-5,0%

0,0%

5,0%

OMX30 (L.H. Scale) Carnegie Real Estate Index (L.H. Scale)

Swedish 5Y Government Bond - Yield % (R.H. Scale)

Tuffare omvärld för fastighetsbranschen

■ Hårdare kapitaltäckningskrav för banker

■ Långa marknadsräntor föll dramatiskt

■ Försämrad tillgång på krediter

■ Kostnaden för krediter ökade markant

■ Transaktionsmarknaden minskade med 10 procent och uppgick till

cirka 100 Mdr 2011

Utmaningar att tackla för Kungsleden

■ Refinansiering av 8,5 Mdr med förfall under 2012

■ Ökade finansieringskostnader

■ Skatteprocesser och skattedomar

■ Svängningar i finansiella instrument

■ Aktiekursutvecklingen

Ökat förvaltningsresultat och ökad utdelning

Kungsleden utsedd till en av

Sveriges bästa arbetsplatser

Ökat bruttoresultat med 21 procent

Ytterligare ett obligationslån för

att bredda finansieringsbasen

Portföljförädling

(direktavkastning

från 6,4 till 7,2)

Utdelningsgrundande resultat

ökade 173 Mkr till 703 Mkr

Viktiga händelser 2011

■ Köp av NRP bättre än förväntat

■ Hemsö växte vidare

■ Nordic Modular fortsatt god lönsamhet

■ Aktiv förvaltning och portföljförädling

gav resultat

■ Skatteverkets förändrade syn på

genomförda transaktioner

■ Förändrade spelregler för finansiering

■ Stärkt organisation

Köp av NRP – bättre än förväntat

Kontors- och industrifastigheter

36 fastigheter för 3,6 miljarder

kronor

10 procent direktavkastning

ABB i Västerås utgör 39

procent av ytan

Stabil avkastning med stabila

hyresgäster

Vakansgrad på 5 procent

Påverkan på utdelnings-

grundande resultat om cirka

200 Mkr per år

Hemsö växte med 1 miljard kr

■ Hemsö blev en fristående

organisation

■ 312 fastigheter i 88

kommuner

■ Fastighetsbeståndet ökade

till cirka 21 Mdr

■ Köpt till en avkastning på 6,9

procent

Nordic Modular en lönsam investering

■ Markant ökning av

orderingången första halvåret

■ Hyresintäkter och brutto-

resultat ökade

■ Cirka 2/3 av hyresintäkterna

från publika hyresgäster

■ Uthyrda moduler 12% av

koncernens bruttoresultat

endast 6% av fastighetsvärdet

■ I snitt avkastat väl över 20

procent på eget kapital sedan

förvärvet 2007

Aktivt förvaltningsarbete och fokus stora vakanser

■ Ett fåtal fastigheter står för

vakanserna

■ Tre olika uthyrningar om totalt

10 000 kvm i Arlöv, Malmö

■ 15 000 kvm uthyrt i Slagsta

Strand söder om Stockholm

■ Försäljning tre fastigheter om

50 000 kvm i Slagsta Strand

Fastighet med utvecklingsbehov…

…blir till fina kontor och lager i Sollentuna

■ Utvecklingsmöjligheter för

fastigheten och marken

– Byggrätter

– Infrastruktur

– Användningsområden

■ Utveckla byggnaden

– Fastställa status

– Renovera

■ Uthyrningsprojekt

– www.flingan.nu

Ökad uthyrningsgrad och grönt samarbete

■ Nya avtal med årligt hyresvärde om 118 Mkr (84 Mkr)

■ Ekonomisk uthyrningsgrad 91,6 (90,3)

■ Återstående kontraktslängd i snitt 6,4 år,

kommersiella 5,1 år, publika 7,4 år

■ Samarbete med hyresgäster för att minska

miljöbelastning genom lägre energianvändning

■ Två Greenbuilding-märkta fastigheter

■ Tioårigt Grönt avtal tecknat med Westinghouse i

Västerås, totalt hyresvärde cirka 160 Mkr

Stärkt lojalitet bland våra kunder

Möjligheter i praktiken – en kund berättar

Klicka för att se filmen

Aktiv portföljförädling som givit resultat

■ Köp och försäljningar 2011 uppgår till 6 Mdr

■ Fastighetsköp för 4,8 Mdr till en direktavkastning på 10,2 procent

– 60 fastigheter till ett hyresvärde av 691 Mkr och yta om 960 tkvm

■ Fastighetsförsäljningar för 1,2 Mdr till en direktavkastning på 5,0 procent

– 20 fastigheter till ett hyresvärde om 98 Mkr och yta om 143 tkvm

■ Största affären köp av 36 fastigheter från NRP

– ABB största hyresgäst

– Kontor i Västerås dominerar portföljen

– Genomsnittlig återstående kontraktslängd sex år

Ett axplock av nyköpta fastigheter i Västerås

Ett axplock av nyköpta fastigheter i Västerås

Ett axplock av nyköpta fastigheter i Västerås

Ett axplock av nyköpta fastigheter i Västerås

Kvalitativ portfölj med god avkastning

636 fastigheter,

portfölj totalt

drygt 26 miljarder

Helägda

fastigheter:

Industri, lager,

handel, kontor

Kungsleden,

14 143 Mkr.

Hemsö:

Äldreboende, vård,

skolor, förskolor och

rättsväsende

50 % av Hemsö

= 10 429 Mkr

Moduler för skolor,

förskolor, kontor

och byggbodar

Nordic Modular

1 550 Mkr.

Kungsleden ska äga och förvalta fastigheter

med långsiktigt hög och stabil avkastning

- med riskspridning som viktig ingrediens

Tillväxt av portföljen med 16 Mdr sedan 2002

Starka kassaflöden i relativt ny portfölj

God fastighetsförvaltning ger stabil bas

Många fastighetssegment sprider risken

Geografisk spridning begränsar risken

Stockholm

Extern värdering i nivå med intern värdering

■ Intern värdering del i affärsprocessen

– Kungsledens kunskap om genomförda affärer och budgivningar

– Värderingsprocessen fungerar på samma sätt oavsett marknadsläge

■ Extern värdering

– Fullständig extern värdering var tredje år

– Desktop-värdering på ett representativt urval

– I externa värderingen 2011 av kommersiella fastigheter översteg bokfört värde

med 1 procent

– Motsvarande externa värdering för publika fastigheter understeg bokfört värde

med 2 procent

– Extern värdering av kommersiella och publika fastigheter mellan 2007 och 2011

avviker med -0,5 procent mot bokfört värde

– 91 procent av det totala bokförda värdet har värderats externt

Skatt – en del av ett bolags kostnader

Skatteverkets nya syn får retroaktiva konsekvenser

■ Skatteklimatet är idag ett annat och Skatteverket har ändrat

uppfattning avseende historiskt genomförda transaktioner

■ Förra veckan mottog Kungsleden två domar från kammarrätten som

avser taxeringsår 2005 och medför en negativ likviditetseffekt om 80

Mkr samt skattekostnad som belastar resultatet första kvartalet med

260 Mkr

■ Kungsleden kommunicerar eventuella skattedomar genom

pressmeddelanden och uppdaterar löpande kring skattesituationen i

bolagets kvartalsrapporter

■ Kungsledens uppfattning är att bolaget till fullo har följt de lagar och

praxis som funnits vid varje deklarationstillfälle

■ Bolaget gör kontinuerliga avstämningar med experter

18 utestående skattemål

Kungsledens skattesituation

■ Kungsleden har reserverat 325 Mkr i skattekostnad

■ Totalt pågår 18 skatteprocesser varav 17 som inte är resultatförda

■ Vid negativt utfall av samtliga dessa processer uppgår beräknad:

– effekt på eget kapital till cirka 1 400 Mkr (utöver reserv 325 Mkr)

– likviditetseffekt till ca 780 Mkr

■ Det slutgiltiga utfallet kan bli högre och lägre

2011 i siffror

Många källor till resultat

58% av hyresintäkterna

kommer från

Kungsledens bestånd

exkl. Hemsö och Nordic

Modular

12% av bruttoresultatet

från Nordic Modular, men

endast 6% av fastighets-

värdet

61% av Hemsös resultat

utgjordes av orealiserade

värdeförändringar

2011, Mkr

Kungsleden

exkl Hemsö

och Nordic

Modular

Hemsö,

50 %

Nordic

Modular

Summa

Kungsleden

Hyresintäkter 1 515 835 244 2 594

Försäljningsintäkter

moduler 0 0 288 288

Nettoomsättning 1 515 835 532 2 882

Fastighetskostnader -463 -235 -49 -747

Produktionskostnader

moduler 0 0 -258 -258

Bruttoresultat 1 052 600 225 1 877

Handelsnetto 56 0 0 56

Försäljnings- och

administrationskostnader -183 -75 -61 -319

Finansnetto -507 -309 -52 -868

Orealiserade

värdeförändringar -154 331 -96 81

Resultat före skatt 264 547 17 828

Ökat utdelningsgrundande resultat

och höjd utdelning

2011 2010

Mkr jan-dec jan-dec

Bruttoresultat 1 877 1 545

Försäljnings- och administrationskostnader -319* -260

Finansnetto -868 -749

Förvaltningsresultat 690 536

Realiserade poster

Handelsnetto vid försäljning 56 33

Realiserade värdeförändringar, fastigheter 66 21

Avdrag för uppskjuten skatt vid försäljning -8 -

Realiserade värdeförändringar, finansiella instrument -66 -8

Realiserade poster 48 46

Skatt att betala -35 -52

Utdelningsgrundande resultat 703 530

* Varav Hemsö 75 Mkr och Nordic Modular 61 Mkr.

Ny redovisningsmetod från 2012

■ 1 januari 2012 ändras sättet att konsolidera Hemsö från

klyvningsmetoden till kapitalandelsmetoden

■ Bakgrund är nya redovisningsregler samt att Hemsö är ett

självständigt bolag och ej längre förvaltas av Kungsleden

■ Hälften av Hemsös resultat redovisas på en rad i resultaträkningen

som resultat från andelar i joint venture. Hälften av värdet på Hemsös

egna kapital redovisas som en tillgång på separat rad i rapport över

finansiell ställning

■ Bytet påverkar ej eget kapital, årets resultat eller utdelningsgrundande

resultat. Fastighetsvärdet och lånen blir lägre, vilket sänker

balansomslutningen och ökar soliditeten

Resultat, klyvnings- och kapitalandelsmetoden, proforma

Mkr

Klyvnings-

metoden

Kapitalandels-

metoden

Hyresintäkter 2 594 1 759

Försäljningsintäkter modulbyggnader 288 288

Nettoomsättning 2 882 2 047

Bruttoresultat 1 877 1 277

Handelsnetto 56 56

Försäljnings- och

administrationskostnader -319 -244

Resultat från andelar i Hemsö - 413

Finansnetto -868 -559

Orealiserade värdeförändringar 81 -250

Resultat före skatt 828 693

Skatt -190 -55

Årets resultat efter skatt 638 638

Rapport över finansiell ställning, klyvnings- och

kapitalandelsmetoden, proforma

Mkr

Klyvnings-

metoden

Kapitalandels-

metoden

TILLGÅNGAR

Goodwill 201 201

Fastigheter 26 122 15 693

Andelar i joint venture - 1 085

Fordringar på joint venture - 1 500

Fordringar och övrigt 1 147 1 748

Likvida medel 816 684

SUMMA TILLGÅNGAR 28 286 20 911

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 7 719 7 719

Räntebärande skulder 17 315 10 654

Ej räntebärande skulder 3 252 2 538

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 28 286 20 911

Soliditet 27% 37%

Förändrad spelplan för finansiering

■ Stor turbulens på finansiella marknader drivet av statsfinansiell oro

främst i Europa med historiskt låga räntor som följd

■ Högre finansieringskostnader i kombination med hårdare

kapitaltäckningskrav för bankerna resulterade under andra halvan

av året till kraftigt stigande räntemarginaler och försämrad tillgång

på krediter, både vad avser volymer och löptider

■ 2012 har inletts med något förbättrat marknadssentiment och

generellt stigande börser och räntor.

■ Intresset för alternativa finansieringslösningar, främst i form av

obligationer har ökat markant

Större låneportfölj med fler fastigheter

■ Vid årets slut:

– Låneportföljen uppgick nominellt till 17 326 Mkr (13 990) och

outnyttjade krediter till 3 160 Mkr

– Derivatportföljen uppgick nominellt till 15 300 Mkr (14 450)

– Snitträntan sjönk med 0,5 procentenheter till 4,8 procent främst

tillföljd av omstruktureringar i derivatportföljen

– Genomsnittlig räntebindningstid minskade från 4,9 till 4,7 år

– Genomsnittlig återstående konverteringstid uppgick till 1,8 år (2,2)

Häften av förfallen under 2012 refinansierade

■ Under 2012 skall 8 510 Mkr refinansieras

■ Hälften av lånen som förfaller under 2012 är refinansierade

■ Den syndikerade krediten om 6 000 Mkr, som de senaste åren

nyttjats till hälften ersattes under januari 2012 med en ny om 4 500

Mkr till januari 2015

■ Arbetet med övriga låneförfall pågår och Kungsledens bedömning är

att dessa kan refinansieras till marknadsmässiga villkor

Balanserad belåningsgrad

■ Belåningsgraden uppgår till:

– 58 procent för säkerställda krediter i förhållande till

fastighetsvärde

– 57 procent för samtliga krediter i förhållande till våra avkastande

tillgångar i form av fastigheter, andelar och fodringar i Hemsö och

säljarreverser

Stora skillnader i utfallet för finansiella mål 2007-11

Räntetäckning Avkastning EK %

2007 2,7 25,6

2008 1,6 -11,9

2009 1,6 3,5

2010 1,8 11,7

2011 1,9 8,1

Snitt 1,9 7,4

Finansiella mål 2,0 15

Sammantaget låg risknivå trots osäkerhet kring skatt

■ Hög soliditet

■ Starka och stabila kassaflöden

■ Långa hyresavtal med starka kunder

■ Geografisk riskspridning av portföljen

■ Många fastighetssegment som sprider risken

■ Belåningsgrad väl i linje med dagens krav

■ Starka kundrelationer och högt medarbetarengagemang

■ Stark likviditetssituation och goda möjligheter för refinansiering

Attraktiv arbetsgivare

borgar för högre effektivitet

Fortsatt starkt engagemang och bättre än snittet

81

66

0

20

40

60

80

100

Arbetsglädje

Värd

ering

Genomsnitt Sverige

Kungsleden

Källa: Ennova

Omöjligt blir möjligt när vi jagar O:n

Klicka för att se filmen

Samhällsansvar en del av företagandet

■ Förnybar uppvärmning i 99 % av

fastigheterna

■ Tre fastigheter GreenBuilding-

certifierade

■ Mer än halverade koldioxidutsläpp på

tre år

■ Ökad medvetenhet för Fryshustes

verksamhet och bidrag i samhället där

Kungsleden är en utav flera

huvudsponsorer

■ Interaktion med gymnasieelever genom

Ung Privatekonomi tillsammans med

stiftelsen Aktiefrämjandet och Unga

Aktiesparare

Hållbarhet strategisk fråga och del av dagligt arbete

■ Hållbarhetsarbete bedrivs på koncernnivå, regionnivå,

medarbetarnivå samt tillsammans med våra kunder

■ Arbetet genererar exempelvis koldioxidreduktion, Gröna hyresavtal,

energibesparingar, Greenbuilding, oljebyte, PCB-sanering

■ Kungsleden ställer krav på sina entreprenörer och har regelbundna

möten och revision av projekt

■ Hållbarhetsarbetet påverkar affärsmöjligheter positivt

■ GRI-redovisning nästa steg för att ytterligare förbättra arbetet

Aktivt arbete för jämställdhet och etiskt ansvar

■ Köns- och åldersfördelning

■ Lönekartläggning

■ Jämställdhet i styrelse och i företaget

■ Uppförandekod för leverantörer

■ Tydligt ställningstagande mot mutor,

bestickning och korruption

Aktien och ägare

Utblick

Totalavkastning 5 Mdr till aktieägarna sedan 2007

Genomförande

Under 2011 skulle vi

Fokusera på kassaflöde, portföljsammansättning och långa avtal

Minska vakanserna i ett fåtal större fastigheter

Söka goda affärsmöjligheter inom köp och försäljning

Integrera portföljen från Nordic and Russia Properties

Införa gröna hyresavtal och jobba aktivt med ”Gröna möjligheter”

Bredda basen för finansieringsformer

Bibehålla ett starkt medarbetarengagemang

Prognos för utdelningsgrundande resultat 2011 om 650 Mkr, eller

4,80 kronor per aktie, utfall 703 Mkr eller 5,20 kronor per aktie

✓

✓

✓

✓

✓

✓

✓

✓

Förvaltning och portföljförädling i fokus 2012

■ Kvalitetsportfölj med god geografisk riskspridning borgar för stabilt

kassaflöde

■ Fokus som alltid på kundvård, portföljförädling samt minska

vakanser

■ Breddning av basen av alternativa finansieringsformer och fortsatt

leta goda affärsmöjligheter

■ Starkt medarbetarengagemang ger goda förutsättningar för bra

förvaltningsresultat och affärsutveckling

■ Styrelsens prognos för utdelningsgrundande resultat 2012 uppgår till

550 Mkr

Frågor?