Konsolidovaná vÝ roČ ná správa | 2009 · — absolvoval Fakultu manažmentu na ekonomickej...
Transcript of Konsolidovaná vÝ roČ ná správa | 2009 · — absolvoval Fakultu manažmentu na ekonomickej...
b e s t h o t e l p r o p e r t i e s a . s . K o n s o l i d o v a n á v Ý r o Č n á s p r á v a | 2 0 0 9 0 50 4
p r í h o v o r b r a n i s l a v a b a b í K a ,predsedu predstavenstva best hotel properties a.s.
rok 2009 bol začiatkom nového smerovania bhp, a to ako spoločnosti orientujúcej sa na kúpu a správu lu-xusných hotelov v regióne strednej a východnej európy. bhp kupuje aktíva a začleňuje ich do svojho portfó-lia, ktoré je jediné svojho druhu v európe. v septembri 2009 sme zrealizovali našu prvú akvizíciu a získali 50 %-ný podiel v spoločnosti Cherres a.s., ktorá je vlastníkom unikátneho kulinárskeho konceptu bUddha-bar. o necelé tri mesiace sme ukončili náročné rokovania, ktorých výsledkom bolo získanie druhého aktíva. spoločnosť bhp sa stala vlastníkom tzv. „trophy assets“, hotela baltschug Kempinski so sídlom v Moskve. do kolekcie spoločnosti bhp bol v apríli 2010 začlenený ako tretí v poradí štvorhviezdičkový hotel Crowne plaza – líder bratislavských „business“ hotelov.
Ďalším, veľmi pozitívnym signálom smerom k investorom je skutočnosť, že po dôslednej analýze prísnych akvizičných kritérií sa nám podarilo získať exkluzívny mandát od všetkých majiteľov hotelov, o ktoré sme prejavili záujem. exkluzívny mandát znamená pre bhp okrem možnosti uskutočniť hĺbkový audit, tzv. due diligence každej spoločnosti vlastniacej nehnuteľnosť, aj dostatočný časový rámec na prijatie konečného rozhodnutia o možnej kúpe.
v rámci nášho primárneho cieľa – zhodnocovať kapitál akcionárov – sme aj v tomto roku dbali na opti-malizáciu nákladov na správu majetku bhp, optimálne rozdelenie rizika a maximalizáciu výnosu dočasne voľných finančných zdrojov. okrem samotnej prevádzky bhp sme sa sústredili hlavne na rozvoj hotela balt-schug Kempinski. aj napriek veľmi krátkemu času sa nám podarilo, ako majoritnému vlastníkovi, presadiť založenie tzv. rady riaditeľov, ktorá má mandát na aktívnu kontrolu hotelového manažmentu. týmto sme získali možnosť aktívne kontrolovať a riadiť hotel na dennej báze. som presvedčený, že táto skutočnosť pozitívne ovplyvní hospodárenie hotela, čo v konečnom dôsledku znamená potenciálne zvýšenie dividen-dového výnosu akcií bhp a, samozrejme, je to hlavne veľký prísľub pre budúce roky.
v roku 2009 sa bhp stala verejne obchodovateľnou spoločnosťou, kótovanou na burze cenných papierov v bratislave. od začiatku obchodovania s akciami bhp 29. septembra 2009 cena akcií bhp narástla do konca júna 2010 o cca 4,5 %.
v neposlednom rade bol rok 2009 aj o posilnení našej spoločnosti z personálneho hľadiska. dnes môžem konštatovať, že všetky kľúčové manažérske pozície sú obsadené profesionálnymi odborníkmi s dlhoroč-nými skúsenosťami nielen zo slovenska, ale aj z medzinárodne rešpektovaných a svetovo etablovaných spoločností, čo nám, ako som presvedčený, umožní v budúcnosti napĺňať naše ambiciózne plány.
rok 2010 bude rokom pokračujúcej expanzie a rastu. plánujeme rozšíriť portfólio o ďalšie štyri hotely, kon-krétne hotel Kadashevskaya v Moskve, Kempinski hotel river park bratislava, Grand hotel Kempinski high tatras či projekt palác cukrovarníkov praha v roku 2011. Zároveň starostlivo monitorujeme európsky hote-lový trh, kde hľadáme vhodné príležitosti na rozšírenie nášho portfólia. Cieľom je v horizonte 3 rokov kúpiť
ďalšie dva až tri hotely v regióne strednej a východnej európy, pričom minimálne jeden predpokladáme na území ruskej federácie. na základe tejto analýzy predstavenstvo bhp predloží svojim akcionárom návrh ďalšieho rozvoja hotelového portfólia na roky 2011 - 2015.
spomínané zámery našej spoločnosti sú v prvom rade s dôrazom na zvyšovanie výkonnosti bhp. výkon-nosť hotelov je úzko prepojená na výkonnosť lokálnej ekonomiky, ktorú vyjadruje ukazovateľ rastu hdp na obyvateľa. postupný nárast dopytu po ubytovaní signalizuje stúpajúcu dôveru v oživenie ekonomiky tak zo strany podnikov, ako aj jednotlivcov. Z pohľadu hotelového biznisu očakávame pokračovanie veľkého tlaku na znižovanie prevádzkových nákladov. prvé mesiace roku 2010 priniesli aj v našich hoteloch prvé signály oživenia hotelového priemyslu v mestských business hoteloch, podobný trend sa očakáva aj v letnej sezóne pre rezortné hotely.
hlavnou témou na rok 2010 však bude návrat obchodných manažérov domácich i zahraničných spoločností, ktorí sa opäť postupne vracajú do hotelov a organizujú tu pracovné stretnutia, pred-nášky, prezentácie,...
tieto pozitívne signály z trhu v spojitosti so správne vybranou kolekciou unikátnych hotelov, správne zvole-nou hotelovou značkou, osobnými vzťahmi s našimi prevádzkovateľmi hotelov, ako aj vlastnými štandardmi kvality nás oprávňujú konštatovať, že bhp je pripravené v roku 2010 - roku svojej expanzie na maximálne využitie príležitostí, ktoré toto postupné oživovanie hotelového biznisu prinesie.
nakoniec by som sa rád poďakoval všetkým našim klientom, akcionárom, hotelovým operátorom, taktiež mojim kolegom za plnú podporu a zároveň sa teším na spoluprácu v ďalších obdobiach nových impulzov a príležitostí .
v bratislave 26. 7. 2010
ing. branislav babík predseda predstavenstva best hotel properties a.s.
vážení akcionári a obchodní partneri,
b e s t h o t e l p r o p e r t i e s a . s . K o n s o l i d o v a n á v Ý r o Č n á s p r á v a | 2 0 0 9
1. 1. | Základné údaje o spoločnosti
1. 2. | história spoločnosti
spoločnosť bola založená 10. 12. 1997 a do obchodného registra bola zapísaná dňa 05. 02. 1998 pod náz-
vom spira, a.s. hlavným predmetom činnosti bola realizácia investícií a obchodovanie s cennými papiermi.
v roku 2009 sa významne zmenilo smerovanie spoločnosti. akcionári na júnovom valnom zhromaždení
rozhodli o zvýšení základného imania na 350 250 000 eur a spoločnosť pod novým názvom bhp, a.s. (od 27.
10. 2009 best hotel properties a.s.) sa začala zameriavať na hotelový sektor, konkrétne na kúpu luxusných
hotelov a reštaurácií v regióne strednej a východnej európy. dôsledkom bolo nadobudnutie 100 % akcií
spoločnosti WittilY investMents liMited v decembri 2009, ktorá vlastní 75 % hotela baltschug Kem-
pinski Moskva a 50 % akcií spoločnosti Cherres a.s. v septembri 2009, ktorá je vlastníkom jednej z najlu-
xusnejších pražských reštaurácií bUddha-bar. Uvedenú spoločnosť bhp vlastní spolu s českou hotelovou
spoločnosťou Cpi hotels, a.s.
prijatá akvizičná stratégia intenzívne pokračuje v expanzii aj v roku 2010. dôkazom je druhé hotelové aktí-
vum, hotel Crowne plaza v bratislave – kongresový líder bratislavy, začlenené v apríli 2010 do unikátneho
portfólia best hotel properties a.s. Manažment spoločnosti má v úmysle rozšíriť unikátnu kolekciu prémio-
vých a luxusných hotelov o ďalšie aktíva, či už v podobe kúpy podielov na spoločnostiach vlastniacich,
resp. prevádzkujúcich hotely, alebo kúpy samotných hotelov ako nehnuteľností. všetky sú prevádzkované
špičkovými hotelovými operátormi, ktorí sú garanciou kvality poskytovaných značiek.
0 7
obchodné meno: best hotel properties a.s.
sídlo spoločnosti: hodžovo nám. 2
iČo: 35 740 701
dátum založenia spoločnosti: 10. 12. 1997
dátum zápisu do obchodného registra: 05. 02. 1998
právna forma spoločnosti: akciová spoločnosť
Základné imanie: 350 250 000 eur
Zápis v or: vedenom okresným súdom bratislava i., oddiel sa, vložka 1650/b
ďalej len spoločnosť
1 | ú d a j e o s p o l o Č n o s t i
b e s t h o t e l p r o p e r t i e s a . s . K o n s o l i d o v a n á v Ý r o Č n á s p r á v a | 2 0 0 9
HVS je renomovaná nadnárodná poradenská spoločnosť so sídlom v londýne, špecializujúca sa na pora-
denstvo najmä v hotelovom priemysle. Medzi hlavné činnosti spoločnosti hvs patrí poradenstvo pri pre-
daji a kúpe hotelov, vypracúvanie znaleckých posudkov na báze medzinárodných oceňovacích štandardov
jednotlivých hotelov, analýzy hotelového trhu v európe, ako aj poradenstvo v oblasti riadenia prevádzky
hotela.
pôsobenie na burze cenných papierov znamená okrem iného aj pravidelné informovanie burzy a národnej
banky slovenska podľa zákonov č. 429/2002 Z. z. o burze cenných papierov, č. 747/2004 Z. z. o dohľade nad
finančným trhom a č. 566/2001 Z. z. o cenných papieroch. best hotel properties a.s. kladie veľký dôraz na
kvalitu poskytovaných údajov nielen voči burze a nbs, ale samozrejme, aj voči akcionárom. aj preto bola na
rok 2009 vybraná jedna z najrenomovanejších audítorských spoločností na svete spoločnosť KPMG Sloven-
sko, spol. s r.o., na vykonanie auditu Konsolidovanej účtovnej závierky.
1. 5. | Zoznam členov štatutárnych, dozorných a iných orgánov spoločnosti v účtovnom období
stav k 31. 12. 2009
predstavenstvo
ing. branislav babíkpredseda predstavenstva
ing. rudolf Križančlen predstavenstva
ing. igor vojtkočlen predstavenstva
stav k 30. 6. 2010
predstavenstvo
ing. branislav bebíkpredseda predstavenstva
ing. rudolf Križančlen predstavenstva
ing. Marián Mlynárikčlen predstavenstva
dozorná rada
Milan Kučera ing. silvia Klikušovská Mgr. Miloš badida
dozorná rada
Milan Kučera ing. silvia Klikušovská ing. Michal bouška
0 90 8
1. 3. | profil
best hotel properties a.s. je jedna z najväčších verejne obchodovaných spoločností investujúcich do hotelo-
vého priemyslu v regióne strednej a východnej európy.
spoločnosť sa v júni 2009 začala orientovať na hotelový segment. pri tomto rozhodnutí zohrali zásadnú úlo-
hu najmä nasledovné skutočnosti: medzera na trhu, t. j. neexistencia kolekcie luxusných hotelov v regióne
strednej a východnej európy a s tým spojená potreba investícií, ktoré sú imúnne voči fenoménu celosveto-
vej hospodárskej krízy, ktorá spôsobila nedostupnosť úverov a môže ohroziť akúkoľvek silnú firmu.
best hotel properties a.s. je obchodovaná na kótovanom paralelnom trhu burzy cenných papierov v brati-
slave od septembra 2009. Základné imanie spoločnosti je 350,25 mil. eur. nominálna hodnota akcie je 10 eur.
primárnym ekonomickým zámerom spoločnosti best hotel properties a.s. je ponúknuť investorom jedineč-
nú investičnú príležitosť, ktorá prostredníctvom aktív bez vnútorného dlhu má za cieľ zabezpečiť pravidelnú
výplatu dividend. Zároveň vybudovať silnú, voči výkyvom trhu odolnú, investične atraktívnu a otvorenú
akciovú spoločnosť obchodovateľnú na burzách v regióne strednej a východnej európy.
1. 4. | strategickí partneri
a | hoteloví operátori
spoločnosť best hotel properties a.s. spolupracuje s najvýznamnejšími svetovými operátormi, ktorí sa prá-
vom radia k tomu najlepšiemu, čo hotelový trh ponúka.
interContinental hotels Group (ihG) je s viac než 620 000 izbami, v 4 200 hoteloch a takmer v 100 krajinách
najväčšou hotelovou spoločnosťou na svete.
Kempinski hotels je najstaršou európskou hotelovou sieťou s vyše 110-ročnou tradíciou, ktorej exkluzívny
servis a privátny charakter uspokoja aj tú najnáročnejšiu klientelu.
b | Fitness, mestské spa
nová exkluzívna sieť mestských spa prináša luxusnú starostlivosť o telo i dušu pre najnáročnejšiu klientelu.
prevádzky špičkového Mestského spa & Fitness sú otvorené v priestoroch hotelov najvyššej kategórie, me-
dzi prvé patria Crowne plaza bratislava a Kempinski hotel river park v bratislave. Zion spa ponúka nielen
bohatý výber profesionálnych služieb, komfortne vybavené mestské spa a fitnescentrum, novinky zo sveta
spa procedúr či kvalitnú prírodnú kozmetiku, ale aj výnimočnú atmosféru a servis. predstavuje tradičný mo-
del privátneho klubu, v ktorom sa kladie dôraz na individuálne želania klientov a rešpektovanie súkromia.
C | investičné poradenstvo
akcie spoločnosti best hotel properties a.s. boli uvedené na kótovaný paralelný trh bratislavskej burzy cen-
ných papierov v septembri 2009 v partnerstve s poradenskou spoločnosťou hvs.
ú d a j e o s p o l o Č n o s t i ú d a j e o s p o l o Č n o s t i
b e s t h o t e l p r o p e r t i e s a . s . K o n s o l i d o v a n á v Ý r o Č n á s p r á v a | 2 0 0 9
1. 6. | predstavenstvo
riadiacim orgánom spoločnosti je predstavenstvo v nasledovnom zložení k 31. 12. 2009
branislav babíkpredseda predstavenstva
rudolf Križančlen predstavenstva
igor vojtkočlen predstavenstva
Marián Mlynárikčlen predstavenstva
je absolventom ekonomickej univerzity v bratislave, odboru financií národohospodárskej fakulty —
a phoenix language academy, perth, austrália
od roku 1991 zastával pozíciu obchodného zástupcu v procter&Gamble —
od roku 1992 zastával pozíciu obchodného riaditeľa v spoločnosti benckiser —
v období rokov 1994 – 1996 pôsobil ako správca investícií v slovenskom investičnom fonde vúb Kupón —
následne sa stal obchodným riaditeľom v spoločnostiach Západoslovenské tehelne a neskôr —
Geodézia brno
od roku 2003 pôsobí vo významných manažérskych pozíciách v oblasti hotelierstva —
v rokoch 2003 – 2005 sa stáva generálnym riaditeľom hotela Fórum —
v júni 2009 prijal pozíciu predsedu predstavenstva a generálneho riaditeľa best hotel properties a.s. —
je absolventom ekonomickej fakulty Univerzity Mateja bela v banskej bystrici a študijného programu —
bond University v austrálskom Gold Coast
člen Management boardu hotela baltschug Kempinski v Moskve —
od roku 2003 pôsobil ako generálny riaditeľ štvorhviezdičkového hotela Kadashevskaya v Moskve, ska- —
ritz hotel & residence****, Michalská brána***, riaditeľ obchodu a marketingu MaMaison hotels and
apartments a kongresový manažér hotela danube
od júna 2009 je členom predstavenstva a jedným z top manažérov spoločnosti best hotel properties a.s. —
absolvoval Fakultu manažmentu na ekonomickej univerzite v bratislave —
zastával významné pozície v oblasti finančníctva v spoločnostiach drôtovňa, a.s., hlohovec, KlF – Zvl —
Kysucké nové Mesto and psb a.s., brezová pod bradlom
od roku 2003 pôsobil ako finančný riaditeľ v diaMond hotels slovaKia —
v júni 2009 prijal pozíciu finančného riaditeľa v spoločnosti best hotel properties a.s. a zároveň sa stal —
členom predstavenstva
z funkcie člena predstavenstva odstúpil 12. 02. 2010, odstúpenie nadobudlo účinnosť 29. 04. 2010 —
je absolventom ekonomickej univerzity v bratislave, Fakulty podnikového manažmentu —
od roku 2002 pôsobil v spoločnosti j&t real estate, a.s., ako Špecialista financovania nehnuteľností —
neskôr pôsobil ako predseda predstavenstva spoločnosti pressbUrG CentrUM, a.s., ako aj konateľ —
v spoločnostiach hUMar, s.r.o., a KŠp – ldh, s.r.o.
od roku 2006 pôsobil ako investičný riaditeľ v medzinárodnej realitno – poradenskej spoločnosti Colliers —
international, spol. s.r.o.
do spoločnosti best hotel properties a.s. vstúpil v marci 2010 na pozíciu finančného riaditeľa —
od 24. 06. 2010 pôsobí ako člen predstavenstva v tejto spoločnosti —
1 11 0
ú d a j e o s p o l o Č n o s t i ú d a j e o s p o l o Č n o s t i
b e s t h o t e l p r o p e r t i e s a . s . K o n s o l i d o v a n á v Ý r o Č n á s p r á v a | 2 0 0 9
a K C i o n á r s K a Š t r U K t ú r a K 3 1 . 1 2 . 2 0 0 9
nikroc investments limited 21,41 %
anjou enterprises limited 18,56 %
Mingle Consultancy limited 19,13 %
diamond hotels Cyprus limited 12,36 %
prvá penzijná správcovská spoločnosť poštovej banky, správ. spol., a. s. 01,89 %
poštová banka, a.s. 06,59 %
j&t banKa, a.s. 08,57 %
j&t perspeKtiva sm. o.p.f. j&t a.M. i.s.a.s. 02,20 %
deutsche bank aktiengesellschaft 08,57 %
drobní akcionári 00,72 %
100,00 %
1 31 2
ing. branislav babíkpredseda predstavenstva
Ceo
ing. Marián Mlynárikčlen predstavenstva
CFo
ing. silvia Kilkušovskáoffice manager
Mgr. peter janigamanager pre reporting a analýzu
phdr. Katarína Ferenčíkovápr manager
vladimír Karkészprevádzkový pracovník
ing. rudolf Križančlen predstavenstva
ú d a j e o s p o l o Č n o s t i ú d a j e o s p o l o Č n o s t i
1. 8. | Štruktúra akcionárov
1. 9. | organizačná štruktúra
napriek pomerne krátkemu času spoločnosť best hotel properties a.s. získala odborníkov s bohatými skú-
senosťami nielen zo slovenska, ale aj z medzinárodne rešpektovaných a svetovo etablovaných spoločností.
K 30. 06. 2010 tvorí tím pracovníkov best hotel properties a.s. 6 interných zamestnancov, ktorí pracujú v na-
sledovnej organizačnej štruktúre.
1. 7. | Konanie v mene spoločnosti
v mene spoločnosti konajú predseda predstavenstva spoločne s iným členom predstavenstva alebo dvaja
členovia predstavenstva spoločne. podpisovanie v mene spoločnosti sa vykoná tak, že k vytlačenému alebo
napísanému obchodnému menu spoločnosti pripojí podpisujúci svoje meno, funkciu a svoj podpis.
priemerný počet zamestnancov skupiny bhp počas roka 2009 bol 27, stav ku koncu roka bol 319.
deutsche bank aktiengesellschaft 08,57 %
nikroc investments limited 21,41 %
Mingle Consultancy limited 19,13 %
diamond hotels Cyprus limited 12,36 %
ppss poštovej banky, správ. spol., a. s. 12,36 %
poštová banka, a.s. 06,59 %
j&t banKa, a.s. 08,57 %
j&t perspeKtiva sm. o.p.f. j&t a.M. i.s.a.s. 02,20 %
drobní akcionári 00,72 %
anjou enterprises limited 18,56 %
b e s t h o t e l p r o p e r t i e s a . s . K o n s o l i d o v a n á v Ý r o Č n á s p r á v a | 2 0 0 9 1 5
2 | p o s t a v e n i e n a t r h U
2. 1. | ekonomická situácia, ruská federácia
očakáva sa, že ruská ekonomika bude rásť v roku 2010 o 2,5 % z pohľadu hdp, pričom región východnej
európy iba o 1,7 %. plánovaný rast ruska pre roky 2011 a 2012 by mal dosiahnuť 4,0 % - 4,5 %. je to zaprí-
činené hlavne rastom investícií a domácej spotreby. v roku 2009 ekonomika poklesla o 7,8 %. tento pokles
bol spôsobený svetovou hospodárskou krízou, ktorá spôsobila pokles investícií ruska o 17 % (10 %-ný rast
v roku 2008), 10,1 % pokles exportu (0,5 %-ný rast v roku 2008) a 8,7% pokles domácej spotreby (9,9 %-ný
rast v roku 2008). ruská ekonomika je závislá od domácej spotreby (50,8 % v roku 2009) a exportu (28,1 %
v roku 2009). olej a plyn dominuje v ruskom exporte. Miera nezamestnanosti narástla na 8,5 % v roku 2009,
v porovnaní so 7,4 % v roku 2008 a 6,1 % v roku 2007. predpokladá sa, že úroveň z roku 2007 v miere neza-
mestnanosti sa dosiahne najskôr po roku 2013.
s i t UáC i a n a h ot e lo v o M t r h U, r U s K á F e d e r áC i a
K decembru 2009 bolo v Moskve 246 hotelov, pričom 8 000 izieb bolo kategórie 4 a 5 hviezdičiek. v súčas-
ných ekonomických podmienkach bol tento sub-segment trhu považovaný za nasýtený. v roku 2010 sa
plánuje otvorenie nasledovných 5-hviezdičkových hotelov:
radisson royal hotel (507 izieb)•
intercontinental Moscow tverskaya (205 izieb)•
lotte hotel Moscow on novinsky boulevard (304 izieb)•
pokles v dopyte hotelov v Moskve stlačil obsadenosť pod priemernú úroveň európy. Ceny za izbu sa
znížili skoro o polovicu, pričom najviac boli postihnuté 3- až 4-hviezdičkové hotely zo sovietskych časov,
ktoré stratili najviac klientov. dopyt po lacnom ubytovaní viedol k nárastu developerských projektov 2- až
3-hviezdičkového segmentu.
2008A 2009E 2010F 2011F 2012F 2013F 2014F
rast nominálneho hdp 25,80 % 0,90 % 12,50 % 10,40 % 13,00 % 12,00 % 12,40 %
rast reálneho hdp 5,60 % -7,80 % 2,50 % 4,00 % 4,50 % 4,50 % 4,40 %
nezamestnanosť 7,70 % 8,50 % 8,10 % 7,40 % 6,50 % 6,00 % 5,90 %
inflácia 13,30 % 9,50 % 8,70 % 7,90 % 7,10 % 6,50 % 6,00 %
Zadlženosť 12,20 % 15,50 % 12,00 % 10,00 % 9,00 % 8,50 % 8,00 %
výmenný kurz Usd/rUr 24,9 31,7 30,0 29,8 29,3 29,2 29,0
výmenný kurz eUr/rUr 36,5 44,2 42,7 41,6 41,6 42,0 42,1
Zdroj: Factiva
e K o n o M i K a r U s K a
b e s t h o t e l p r o p e r t i e s a . s . K o n s o l i d o v a n á v Ý r o Č n á s p r á v a | 2 0 0 9 1 71 6
najväčší segment dopytu hotelového trhu tvoria business klienti (65 – 80 %) , konferencie (8 – 15 %) a indivi-
duálni klienti (12 – 20 %). skupiny turistov (3 – 5 %) a letecké spoločnosti (menej ako 1 %) tvoria minimálny
podiel. hotelový trh v Moskve má silnú sezónnosť s vrcholom v marci a v novembri a najnižšiu úroveň v au-
guste a v septembri. priemerná denná sadzba za izbu v roku 2009 bola 313 Usd pre 5-hviezdičkové hotely
a 197 Usd v prípade 4 hviezdičkových hotelov (ročný pokles o 33 % a 11 %). podľa expertov trhu návratnosť
investície do developmentu hotelov predstavuje 7až10 rokov.
v prvej polovici roku 2009 počet medzinárodných cestujúcich do ruska poklesol o 11% v porovnaní s tým
istým časovým horizontom roku 2008. bolo to spôsobené hlavne poklesom turizmu o 15% a business
klientov o 6%. úroveň obsadenosti v Moskovských hoteloch klesol výrazne v roku 2009. najmenej ovplyv-
nené boli hotely kategórie 4-hviezdičky (od 71% v januári a októbri 2008 do 66% v prvých desiatich me-
siacoch roku 2009). v 5-hviezdičkovom segmente úroveň obsadenosti poklesla o 16% (zo 64 % na 49 %).
experti predikujú, že situácia v roku 2010 bude podobná, resp. lepšia.
2. 2. | ekonomická situácia, slovenská republika
slovenská republika bola s priemerným reálnym rastom hdp v rokoch 2002 - 2009 o viac ako 5,2 % jedna
z najrýchlejšie rastúcich krajín v rámci európskej únie. Makroekonomická výkonnosť slovenska umožnila
prijatie meny euro v januári 2009.
slovensko je otvorenou ekonomikou smerom k zahraničnému obchodu, čo pocítilo v roku 2009, v čase
globálnej hospodárskej krízy. hoci prijatie eura pomohlo krajine čeliť vonkajším vplyvom, zníženie dopytu
exportných partnerov spôsobilo pokles exportu o 25 % v prvom polroku 2009 v porovnaní s tým istým
obdobím roku 2008. Celosvetová kríza a neistota na trhoch spôsobili taktiež pokles spotreby domácností
a podnikateľského sektora. výsledkom toho bolo spomalenie rastu reálneho hdp a pokles hdp v roku 2009
o 4,7 %.
na druhej strane, súčasné makroekonomické indikátory ukazujú určité znaky stabilizácie ekonomickej ak-
tivity, napr. rastu uskutočnených obchodov či zastavenie prepadu exportu. reálny hdp začal pomaly rásť
v druhom kvartáli 2009. slovenská republika očakáva rast v roku 2010 na úrovni 3,2 % a 4,4 % v roku 2011.
s i t UáC i a n a h ot e lo v o M t r h U, s lo v e n s K á r e p U b l i K aslovenská republika zaznamenala rapídny nárast hotelového trhu v priebehu posledného desaťročia najmä
v počte ubytovacích zariadení, čo bolo podporené ročným rastom ekonomiky o viac ako 6 %. Uvedený
rast bol značný vplyvom pozitívnych ekonomických podmienok v rokoch 2006 - 2008. najväčší nárast bol
prezentovaný v roku 2007, keď celkový počet ubytovacích kapacít skočil o 28 %, t. j. na počet 3 200. v roku
2009 sa celkový počet hotelových zariadení stabilizoval na úrovni 3 300.
na druhej strane, súčasné makroekonomické indikátory ukazujú určité znaky stabilizácie ekonomickej ak-
tivity, napr. rastu uskutočnených obchodov či zastavenie prepadu exportu. reálny hdp začal pomaly rásť
v druhom kvartáli 2009. slovenská republika očakáva rast v roku 2010 na úrovni 3,2 % a 4,4 % v roku 2011.
pozitívny trend charakterizoval development hotelov do roku 2008. Celkový počet návštevníkov v roku
2009 dosiahol približne 3,4 mil., čo bolo o 17 % menej, ako v predchádzajúcom roku. tento pokles bol spô-
sobený hlavne nižšou návštevnosťou zahraničných turistov o 17 %, kým pokles domácich návštevníkov
predstavoval 10 %.
p o r o v n a n i e r e á l n e h o r a s t U h d p M e d Z i e U r ó p s K Y M i K r a j i n a M i v 4
13,0 %
11,0 %
9,0 %
7,0 %
5,0 %
3,0 %
1,0 %
-1,0 %
-3,0 %
-5,0 %
-7,0 %
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
slovensko Česká republika poľsko Maďarsko
Zdroj: bloomberg
K ľ ú Č o v é M a K r o e K o n o M i C K é i n d i K á t o r Y , s l o v e n s K á r e p U b l i K a
2005 2006 2007 2008 2009 2010e 2011 2012
reálny rast hdp 6,5 % 8,5 % 10,4 % 6,4 % -4,7 % 3,2 % 4,4 % 4,2 %
inflácia (hiCp, priem.) 2,8 % 4,3 % 1,9 % 3,9 % 0,9 % 1,0 % 2,2 % 3,3 %
Štátny deficit (% z hdp) -2,8 % -3,5 % -1,9 % -2,3 % -6,3 % -5,5 % -4,2 % -3,0 %
hrubý verejný dlh (% z hdp) 34,2 % 30,4 % 29,4 % 27,7 % 37,1 % 40,8 % 42,5 % 42,2 %
priemerná mesačná mzda (eUr) 448 504 596 644 670 673 694 733
rast reálnej mzdy 6,3 % 3,3 % 4,3 % 4,0 % 3,1 % -0,5 % 0,9 % 2,3 %
nezamestnanosť 16,2 % 13,3 % 11,0 % 9,5 % 12,3 % 12,9 % 12,3 % 11,7 %
Zdroj: eurostat, slovenská národná banka, európska komisia
p o s t a v e n i e n a t r h U p o s t a v e n i e n a t r h U
p o Č e t h o t e l o v Ý C h Z a r i a d e n í a C e l K o v Ý p o Č e t l ô ž o K v s r
Zdroj: Štatistický úrad slovenskej republiky
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
160,000
150,000
140,000
130,000
120,000
110,000
100,000
90,000
80,000
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
počet lôžok počet hotelových zariadení
b e s t h o t e l p r o p e r t i e s a . s . K o n s o l i d o v a n á v Ý r o Č n á s p r á v a | 2 0 0 9
rok 2010počet izieb v 4* hoteloch na1 000 obyvateľov
% porovnanies priemeromv 4* segmente
počet izieb v 5* hoteloch na1 000 obyvateľov
% porovnanies priemeromv 5* segmente
bratislava* 6,2 81% 1,1 42 %
budapešť 4,9 64% 2,2 83 %
praha 11,3 147% 4,2 158 %
viedeň 8,4 109% 3,1 117 %
Priemerný počet 7,7 2,7
s i t UáC i a n a h ot e lo v o M t r h U v b r at i s l av e, p o r o v n a n i e s o Ko l i t Ý M i M e s ta M i
v pláne bhp je vlastniť v bratislave jeden 4* hotel (Crowne plaza, ktorý už vlastní) a jeden 5* hotel (Kempin-
ski hotel river park). v tabuľke nižšie je porovnanie trhu v bratislave s trhom hotelov v okolitých mestách.
Z tabuľky vyplýva, že v porovnaní s okolitými hlavnými mestami bratislava nedosahuje v prepočte na 1 000
obyvateľov toľko hotelových izieb ani v 4* a ani v 5* segmente ako okolité hlavné mestá. rozdiel a zároveň
možný potenciál v porovnaní s okolitými mestami je najmä v 5* segmente, kde bratislava nedosahuje ani
polovicu priemeru ostatných hlavných miest.
2. 3. | bhp sa zameriava na vlastníctvo a správu hotelov
best hotel properties a.s. (“bhp”) sa zameriava na vlastníctvo hotelov v mestách a destináciách v strednej
a východnej európe s najvyšším potenciálom rastu.
bhp vlastní hotely zo segmentu štvor- a päťhviezdičkových, ktoré prevádzkujú vedúci operátori hotelov na
svete. spoločnosť má plán rozvoja a získavania nových hotelov založený na unikátnosti projektu a zdravom
hospodárskom podnikateľskom pláne.
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
4 500 000
4 000 000
3 500 000
3 000 000
2 500 000
2 000 000
1 500 000
1 000 000
500 000
0
1 91 8
perspektívnym investorom je predstavená príležitosť na získanie podielu na kmeňovom kapitáli v bhp s
cieľom vytvoriť dostatočnú kapitálovú základňu na vytvorenie holdingovej skupiny vlastniacej prvotriedne
hotelové aktíva a financovania budúceho rastu a rozvoja spoločnosti. byť akcionárom bhp má viacero vý-
hod, od získavania pravidelnej dividendy či nárastu ceny akcií v budúcnosti ide aj o možnosť čerpať viacero
výhod z členstva v akcionárskom klube. Manažment bhp má dlhoročné medzinárodné skúsenosti a v tom-
to, ako aj v ďalších rokoch je pripravený zvyšovať zisk spoločností prostredníctvom zvyšovania výnosov
cez podporné aktivity, ako napr. event manažment, online marketing a iné, na druhej tlačiť na znižovanie
prevádzkových nákladov jednotlivých hotelov, napr. formou efektívneho controllingu a pravidelnou komu-
nikáciou s hotelovými operátormi.
2. 4. | aktíva v portfóliu bhp
spoločnosť best hotel properties a.s. v rámci svojej akvizičnej stratégie nadobudla do svojho portfólia
v roku 2009 dve aktíva, a to koncom septembra 50 %-ný podiel v spoločnosti Cherres a.s., ktorá vlastní
a prevádzkuje jednu z najnavštevovanejších luxusných reštaurácii v prahe – bUddha-bar a 75 % podiel v
hoteli baltschug Kempinski v Moskve, ktorého kúpa sa zrealizovala v decembri 2009.
p o Č e t h o t e l o v Ý C h n á v Š t e v n í K o v
Zdroj: Štatistický úrad slovenskej republiky
*po otvorení hotela Kempinski river park
domáci hostia Zahraniční hostia
p o s t a v e n i e n a t r h U p o s t a v e n i e n a t r h U
b e s t h o t e l p r o p e r t i e s a . s . K o n s o l i d o v a n á v Ý r o Č n á s p r á v a | 2 0 0 9 2 1
bUddha-bar v prahe, ktorý slávi úspechy vo svetových centrách, akými sú viedeň, londýn, paríž či dubaj,
bol otvorený v apríli 2009 ako prvý koncept, ktorý okrem bUddha-barU zahŕňa aj buddha-bar hotel. jedi-
nečný a nezameniteľný koncept vizionára davida visana, zakladateľa spoločnosti George v, prezentuje tzv.
eatertainment – jedenie spojené so zážitkom. jedinečnosť zážitku znásobujú nielen kulinárske špeciality,
ale aj prostredie secesnej budovy z počiatku 20. storočia a tiež exotická atmosféra – zmes chutí, vôní a hry
svetiel. projekt bUddha-bar bol zrealizovaný ako spoločná investícia s českou hotelovou spoločnosťou Cpi
hotels, a.s., ktorá vlastní buddha-bar hotel a reštauráciu siddharta. ihneď po otvorení sa bUddha-bar s
kapacitou približne 150 miest stal jednou z najnavštevovanejších luxusných reštaurácií v prahe.
Unikátny výber jedál
Unikátny výber jedál
p o s t a v e n i e n a t r h U
r e Š t a U r á C i a b U d d h a - b a r praha
b e s t h o t e l p r o p e r t i e s a . s . K o n s o l i d o v a n á v Ý r o Č n á s p r á v a | 2 0 0 9 2 3
h o t e l b a l t s C h U G K e M p i n s K i Moskva
H H H H H
historicky najprestížnejší hotel baltschug Kempinski bol slávnostne otvorený v roku 1992 ako prvý päť-
hviezdičkový hotel v Moskve. stal sa ikonou ruského hotelového biznisu. dnes jeden z troch najluxusnejších
hotelov Moskvy, situovaný v jej absolútnom centre, len päť minút chôdze od Kremľa. počas 18 rokov prechá-
dzal rôznymi renováciami s cieľom udržať si pozíciu lídra v tvrdom konkurenčnom boji. no nešlo o zásadné
zmeny dispozičného riešenia ani technológií. po akvizícii baltschugu Kempinski v decembri 2009 best ho-
tel properties a.s. ako nový majoritný akcionár potvrdil investičný zámer zrekonštruovať hotel v horizonte
dvoch rokov v hodnote 30 mil. eur. tá sa dotkne postupne všetkých častí hotela, i tých, ktoré hosť priamo
nevidí, no výrazne prispejú k efektívnej prevádzke, napríklad k šetreniu energií. hotel sa bude rekonštru-
ovať za plnej prevádzky so snahou eliminovať dopad na obmedzenie kapacity či prevádzky jednotlivých
stredísk.
na začiatku rekonštrukcie boli identifikované nedostatky jednotlivých odbytových stredísk z prevádzkové-
ho, marketingového a obchodného hľadiska. hotel prešiel kompletnou analýzou technologických expertov.
výsledkom bolo nielen nové dispozičné riešenie a relokácia stredísk v rámci hotela, ale aj štúdia nevyhnut-
ných zmien v technológiách. bolo prijaté rozhodnutie o zväčšení mestského spa zo súčasných 700 m2 na
1 100 m2. hotelová lobby bude obohatená krbom, luxusnými krištáľovými lustrami a sedením. hlavnou
reštauráciou sa stane Kafe Kranzler, ktorá svoju kapacitu zdvojnásobí rovnako ako kongresové priestory na
410 m2. vzniknú nové rokovacie salóniky a doteraz chýbajúci board room. sprevádzkuje sa hotelové átrium
lobby hotela
p o s t a v e n i e n a t r h U
b e s t h o t e l p r o p e r t i e s a . s . K o n s o l i d o v a n á v Ý r o Č n á s p r á v a | 2 0 0 9
baltschug Moskva /eUr 2007 2008 2009
počet izieb 230 230 230
dostupné izby 83 950 84 180 83 950
prenajaté izby 57 140 51 446 46 313
počet dní v roku 365 366 365
obsadenosť 68% 61% 55%
revpar 281 242 133
priemerná cena 412 396 240
2 5
h o t e l b a l t s C h U G K e M p i n s K i Moskva h o t e l b a l t s C h U G K e M p i n s K i Moskva
na účely spoločenských podujatí s kapacitou do 250 osôb. Krídlo hotela s izbami orientovanými na Kremeľ
prejde aj kompletnou rekonštrukciou. ide konkrétne o 72 izieb, ktoré budú redizajnované, pričom v 12-tich
prípadoch sa izby spoja do do luxusných suitov. na najvyššom poschodí vznikne prerobením dnešnej kon-
gresovej sály library nový skybar s terasou, tromi cigar loungemi, piatimi súkromnými miestnosťami, v lete
s možnosťou výstupu na strechu hotela.
hlavným dizajnérom sa stala spoločnosť Cade design, ktorej výsledkom sú aj hotely Grand hotel Kempin-
ski high tatras, Kempinski hotel river park, Crowne plaza bratislava, Marrols hotel bratislava a iné. nové
Food&beverage prevádzky plánujeme odovzdať do rúk svetovým dizajnérom – špecialistom pre reštaurá-
cie. ohľadne nového spa vedieme rokovania s resense, manažérskou spoločnosťou, ktorá vznikla na báze
renomovanej spa spoločnosti raison d´etre. nový koncept pre hotel baltschug bude znamenať maximálne
využitie každej dostupnej plochy hotela, nápravu chýb z roku 1992 v dispozičnom riešení, výsledkom čoho
bude ďalší nárast prestíže, efektívnejšia prevádzka pri nižších nákladoch, značný nárast tržieb vo všetkých
oddeleniach hotela, a tým aj dlhodobo udržateľný rast dividend z tohto unikátneho aktíva.
Š t r U K t ú r a h o s t í h o t e l a b a l t s C h U G
Kom
erčn
í klie
nti 5
9 %
indi
vidu
álni
turis
ti 21
%
Konf
eren
cie
14 %
skup
inov
á tu
ristik
a 6
%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
90 %
75 %
60 %
45 %
30 %
15 %
0 %
2008 2009
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
500
400
300
200
100
0
2008 2009
v Ý v o j M e s a Č n e j o b s a d e n o s t i h o t e l a v r o K o C h 2 0 0 8 a 2 0 0 9
p r i e M e r n á C e n a v h o t e l i v r o K o C h 2 0 0 8 a 2 0 0 9
Zdroj: bhp
Zdroj: bhp
p o s t a v e n i e n a t r h U p o s t a v e n i e n a t r h U
2 4
b e s t h o t e l p r o p e r t i e s a . s . K o n s o l i d o v a n á v Ý r o Č n á s p r á v a | 2 0 0 9 2 7
h o t e l C r o W n e p l a Z a bratislava
H H H H
hotel situovaný v absolútnom centre hlavného mesta slovenska, priamo oproti prezidentskému palácu, bol
po úplnej rekonštrukcii znovu otvorený v auguste 2005. ponúka 14 konferenčných miestností s rozlohou
viac ako 1 200 m², ktoré sú ideálne na rokovania, konferencie, recepcie a spoločenské udalosti. Crowne plaza
je tak skvelým miestom na stretnutia, kde sa pohostinnosť a profesionalita spájajú so súčasnými štandardmi
a vyspelou technikou. hotel ponúka 224 izieb vrátane 15 apartmánov a špičkovú gastronómiu pod vede-
ním šéfkuchára z Malajzie v najlepšej ázijskej reštaurácii v bratislave – Fusion.
panoráma
p o s t a v e n i e n a t r h U
b e s t h o t e l p r o p e r t i e s a . s . K o n s o l i d o v a n á v Ý r o Č n á s p r á v a | 2 0 0 9
Crowne plaza /eUr 2007 2008 2009
počet izieb 224 224 224
dostupné izby 81 760 81 984 81 760
prenajaté izby 53 384 45 091 38 380
počet dní v roku 365 366 365
obsadenosť 65 % 55 % 47 %
revpar 68 68 44
priemerná cena 112 124 95
2 9
h o t e l C r o W n e p l a Z a bratislava h o t e l C r o W n e p l a Z a bratislava
Š t r U K t ú r a h o s t í h o t e l a C r o W n e p l a Z a
Korp
orát
ni k
lient
i 50
%
Konf
eren
cie
25 %
indi
vidu
álni
klie
nti 1
4 %
busi
ness
indi
vidu
álni
turis
ti 5
%
skup
inov
á tu
ristik
a 5
%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
90 %
75 %
60 %
45 %
30 %
15 %
0 %
2008 2009
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
140
120
100
80
60
40
20
0
2008 2009
v Ý v o j M e s a Č n e j o b s a d e n o s t i h o t e l a v r o K o C h 2 0 0 8 a 2 0 0 9
p r i e M e r n á C e n a v h o t e l i v r o K o C h 2 0 0 8 a 2 0 0 9
Zdroj: bhp
Zdroj: bhp
p o s t a v e n i e n a t r h U p o s t a v e n i e n a t r h U
2 8
b e s t h o t e l p r o p e r t i e s a . s . K o n s o l i d o v a n á v Ý r o Č n á s p r á v a | 2 0 0 9 3 1
3 | p l á n Y 2 0 1 0
3. 1. | Kúpa ďalších nehnuteľností do portfólia bhp v roku 2010
v roku 2010 best hotel properties a.s. plánuje ďalšie akvizície nehnuteľností do svojho portfólia, ktoré budú
spĺňať prísne ekonomické požiadavky a zároveň kritériá unikátnosti. Zámerom je ponúknuť investorom
jedinečnú investičnú príležitosť, ktorá prostredníctvom aktív bez vnútorného dlhu má za cieľ zabezpečiť
pravidelnú výplatu dividend.
na základe exkluzívneho mandátu vlastníkov jednotlivých hotelov predstavenstvo spoločnosti best hotel
properties a.s. v súčasnosti intenzívne rokuje o vstupe nasledovných aktív do svojho portfólia:
Kadashevskaya hotel Moskva— plánovaný vstup do portfólia best hotel properties a.s. (7/2010)
Grand hotel Kempinski high tatras — plánovaný vstup do portfólia best hotel properties a.s. (11/2010)
Kempinski hotel river park bratislava— plánovaný vstup do portfólia best hotel properties a.s. (11/2010)
bývalý palác cukrovarníkov na senovážnom námestí v prahe— plánovaný vstup do portfólia best hotel properties a.s. (12/2011)
b e s t h o t e l p r o p e r t i e s a . s . K o n s o l i d o v a n á v Ý r o Č n á s p r á v a | 2 0 0 9 3 3
h o t e l K a d a s h e v s K a Y a Moskva
H H H H H
butikový business hotel Kadashevskaya má 35 izieb a pýši sa unikátnou polohou. Z moderne zariadených
izieb je výhľad priamo na rieku Moskva či Kremeľ. je vhodným miestom na obchodné rokovania, ako aj na
romantické víkendy. v priestoroch hotela sa nachádza vychýrená talianska reštaurácia Mamma Giovanna
pod vedením šéfkuchára Massimo attanasio.
lobby hotela
izba hotela
p l á n Y 2 0 1 0 p l á n Y 2 0 1 0
3 2
b e s t h o t e l p r o p e r t i e s a . s . K o n s o l i d o v a n á v Ý r o Č n á s p r á v a | 2 0 0 9 3 5
G r a n d h o t e l K e M p i n s K i high tatras
H H H H H hotel s bohatou históriou, ktorá siaha až do roku 1893, bol po úplnej rekonštrukcii znovu otvorený v máji
2009. hotel sa nachádza v bezprostrednej blízkosti najkrajšieho horského plesa na slovensku – Štrbského
plesa v nadmorskej výške 1 351 m. Kombinácia plesa a nadmorskej výšky zaručuje jedinečné podmienky
na liečenie chorôb horných dýchacích ciest – tzv. klimatické spa. nielen svojou polohou, ale aj spojením 98
luxusných izieb, vrátane 22 apartmánov, konferenčných priestorov s najmodernejšou technikou a jedného
z najlepších a najkrajších Kempinski the spa v európe s rozlohou 1 300 m² vytvára možnosť na celoročné
využitia hotela s elimináciou nízkej sezóny. Uvedené skutočnosti začleňujú hotel celosvetovo medzi najex-
kluzívnejšie rezorty v rámci siete Kempinski a posúvajú ho na pozíciu jednoznačného lídra na slovenskom
trhu luxusných hotelov.
lobby hotela
izba hotela
p l á n Y 2 0 1 0 p l á n Y 2 0 1 0
3 4
b e s t h o t e l p r o p e r t i e s a . s . K o n s o l i d o v a n á v Ý r o Č n á s p r á v a | 2 0 0 9 3 7
K e M p i n s K i h o t e l r i v e r p a r K bratislava
H H H H H
najluxusnejší 5* hotel v bratislave, v novom modernom centre mesta, so špičkovou polohou priamo pri
rieke dunaj bol otvorený v júni 2010. hotel ponúka 231 luxusných izieb vrátane apartmánov, špičkové kon-
ferenčné priestory na ploche 1 200 m² a luxusné Zion spa umiestnené na najvyššom poschodí na rozlohe
1500 m² s jedinečným výhľadom na rieku dunaj a lužné lesy. vďaka tomu má oprávnenú ambíciu stať sa
top hotelom bratislavy s cieľom uchádzať sa aj o získanie prestížnych medzinárodných konferencií, ktoré sa
v súčasnosti organizujú vo viedni z dôvodu absencie vhodných priestorov v bratislave.
lobby hotela
izba hotela
p l á n Y 2 0 1 0 p l á n Y 2 0 1 0
3 6
b e s t h o t e l p r o p e r t i e s a . s . K o n s o l i d o v a n á v Ý r o Č n á s p r á v a | 2 0 0 9 3 9
b Ý v a l Ý p a l á C C U K r o v a r n í K o v praha
H H H H H
p l á n Y 2 0 1 0 p l á n Y 2 0 1 0
3 8
bývalý palác cukrovarníkov na senovážnom námestí v prahe čaká rozsiahla rekonštrukcia. žiadna iná his-
torická budova v centre prahy nemá také predpoklady a dispozície na prevádzku luxusného hotela ako
práve palác cukrovarníkov. najmä z tohto dôvodu sa pripravuje premena na reprezentatívny päťhviez-
dičkový hotel, ktorý bude patriť medzi svetovú špičku. palác je samostatne stojaca pamiatkovo chráne-
ná budova situovaná neďaleko najvýznamnejších pražských pamiatok, priamo v centre prahy. Cieľom
rekonštrukcie pripravovanej medzinárodným tímom s účasťou svetoznámeho interiérového dizajnéra
pierra-Yves rochona je citlivá premena historickej budovy z roku 1912 na luxusný hotel. svojim hosťom
ponúkne najvyšší možný komfort. K dispozícii bude 119 luxusných izieb vrátane 22 apartmánov, rozsiahle
konferenčné priestory, reštaurácie zážitkovej gastronómie, privátne spa & wellness a množstvo ďalších
služieb neodmysliteľne spojených s hotelovou kategóriou 5* plus.
b e s t h o t e l p r o p e r t i e s a . s . K o n s o l i d o v a n á v Ý r o Č n á s p r á v a | 2 0 0 9
p l á n o v a n á K a p i t á l o v á Š t r U K t ú r a b h p
4 0 4 1
p l á n Y 2 0 1 0 p l á n Y 2 0 1 0
ku dňu 31. 12. 2010
100 %diaMond hotels slovaKia, s.r.o.
hotel Crowne plaza v bratislave
100 %WittilY investMent liMited
Cyprus
99 %Kadashevskaya, llC
hotel Kadashevskaya v Moskve
75 %baltschug, llC
hotel baltschug Kempinski v Moskve
50 %Cherres a.s.
budha-bar praha
100 %Grand hotel Kempinski high tatras
spv
best hotel properties a.s.Kempinski hotel river park bratislava
nehnuteľnosť
Momentálne je v prevádzke päť hotelov: hotel Crowne plaza v bratislave, Grand hotel Kempinski high
tatras, hotel baltschug Kempinski Moscow, Kempinski hotel river park a hotel Kadashevskaya v Moskve.
na druhej strane plánovaný developerský projekt päťhviezdičkového hotela na senovážnom námestí v pra-
he sa nachádza v štádiu projektu.
Zároveň s prvou etapou akvizícií starostlivo monitorujeme európsky hotelový trh, kde hľadáme vhodné
príležitosti na rozšírenie nášho portfólia. Cieľom je v horizonte 3 rokov kúpiť ďalšie dva až tri hotely, z čoho
minimálne jeden na území ruskej federácie. Medzi destinácie, o ktoré máme najväčší záujem, patria metro-
poly bukurešť, budapešť, Karlove vary, Moskva, petrohrad, belehrad, Kyjev a sofia. rovnako sú stredobodom
pozornosti ruské mestá nad milión obyvateľov, t. j. volgograd, astrakhan, voronezh, saratov, Kazan, pern,
Yekaterinburg, Chelyabinsk, omsk, Krasnoyarsk, irkutsk, vladivostok.
Základné kritériá pre výber mestských hotelov sú exkluzívna poloha v absolútnom centre, veľkosť cca 200
izieb, špičkové kongresové priestory a špičkový wellness na rozlohe min. 850 m2. na rozšírenie portfólia
o cca 500 – 600 izieb chceme investovať do 160 mil. eur, čo predstavuje sumu okolo 260-tis. eur na hotelovú
izbu. Keďže naším cieľom je celú kolekciu uviesť na kapitálový trh, je otázka ocenenia jednotlivých aktív
mimoriadne citlivá. preto spolupracujeme v tejto otázke hlavne s renomovaným poradcom pre hotelový
biznis, spoločnosťou hvs international z londýna.
v súčasnosti best hotel properties a.s. zvažuje v horizonte dvoch až troch rokov zrealizovať spo (secondary
public offering – sekundárna verejná ponuka) na burze v prahe, varšave alebo v Moskve, príp. inej európskej
metropole v závislosti od globálneho vývoja a aktuálnej situácie na trhu cenných papierov.
3. 2. | investičná stratégia spoločnosti best hotel properties a.s. na roky 2011 – 2015
spoločnosť best hotel properties a.s. v spolupráci s medzinárodnými poradenskými a konzultačnými spo-
ločnosťami aktívne monitoruje investičné príležitosti na kúpu ďalších aktív do svojho portfólia na roky 2011
– 2015 a stanovila si nasledovné investičné kritériá, vrátane investičného profilu pre kúpu nehnuteľností
nasledovne:
a | i n v e s t i Č n é K r i t é r i á
nehnuteľnosti hotelového typu generujúce príjem —
jedinečné nehnuteľnosti umiestnené v centre hlavných miest, ktoré majú vysokú hodnotu z hľadiska —
exkluzívnej polohy, historickej hodnoty či architektonického riešenia
stabilný cash flow —
príležitosť na optimálnu návratnosť na investíciu nie viac ako 10 rokov —
rozloženie rizika medzi viaceré nehnuteľnosti. riziko je minimalizované zvolenou investičnou politikou —
diverzifikácie z pohľadu regiónov, krajín a lokality
potenciál nárastu trhu a hodnoty nehnuteľnosti v budúcnosti, rast kapitálovej hodnoty nehnuteľnosti —
z titulu možnej renovácie, rekonštrukcie, developmentu alebo re-developmentu
nehnuteľnosti bez existujúceho dlhu, resp. s primeraným externým financovaním —
prémiové a luxusné hotely prevádzkované špičkovými hotelovými operátormi, ktorí sú garanciou kvali- —
ty poskytovaných služieb, správny výber značky a hotelového operátora
Každý hotel portfólia best hotel properties je, resp. bude lídrom v porovnaní s konkurenciou na danom —
trhu
investícia umožní pravidelnú výplatu dividend akcionárom spoločnosti —
problémové nehnuteľnosti (distress properties) —
Možnosť vytvorenia joint venture (zachovanie kontrolného balíka v spoločnosti) —
Kúpa podlieha schváleniu predstavenstva spoločnosti —
b e s t h o t e l p r o p e r t i e s a . s . K o n s o l i d o v a n á v Ý r o Č n á s p r á v a | 2 0 0 94 2 4 3
p l á n Y 2 0 1 0 p l á n Y 2 0 1 0
b | i n v e s t i Č n Ý p r o F i l
3. 3. | prepojenie s burzou cenných papierov v bratislave
Zástupcovia best hotel properties a.s. aj v roku 2010 naďalej rokujú s burzou cenných papierov v bratislave
o technických možnostiach online prepojenia údajov z burzy s webovou stránkou našej spoločnosti, kde
súčasní, ako aj budúci investori budú mať možnosť sledovať aktuálne informácie o spoločnosti, ako aj jej
vývoj. Finálne rokovania a dohodu očakávame v priebehu roka 2010, takisto potvrdenie obchodných pod-
mienok na spoluprácu.
best hotel properties a.s. zvažuje v horizonte dvoch až troch rokoch zrealizovať spo a vstup na burzu v pra-
he, alebo Moskve, resp. v inej európskej metropole v závislosti od globálneho vývoja a aktuálnej situácie na
trhu cenných papierov.
3. 4. | Kódex správy a riadenia spoločnosti „Corporate governance“
spoločnosť best hotel properties a.s. pripravuje vlastný Kódex správy a riadenia spoločnosti (ďalej aj Kódex),
ktorý vychádza z princípov formulovaných v Kódexe správy a riadenia spoločností na slovensku.
tento Kódex spoločnosti upravuje vzťahy vnútri spoločnosti a vzťahy spoločnosti s jej okolím na princípe
otvorenosti, poctivosti a zodpovednosti. otvorený prístup k zverejňovaniu informácií o spoločnosti, v me-
dziach daných jej postavením v rámci konkurencie, je základom dôvery, ktorá musí existovať medzi spoloč-
nosťou a tými, ktorí sa na jej úspechu podieľajú, čiže akcionármi, zamestnancami, veriteľmi, dodávateľmi,
odberateľmi a ďalšími zainteresovanými skupinami. poctivosť si vyžaduje predkladanie pravdivých informá-
cií o hospodárení a zámeroch spoločnosti a budovanie časom prevereného pravdivého obrazu spoločnosti.
princíp zodpovednosti má zásadný význam pri vytváraní dôveryhodných vzťahov spoločnosti a od členov
predstavenstva a dozornej rady si to vyžaduje, aby prijali zodpovednosť za svoje rozhodnutia a vysvetlili
svoje konanie akcionárom a ostatným zainteresovaným skupinám.
spoločnosti best hotel properties a.s. v súčasnosti pracuje na úprave Kódexu správy a riadenia spoločnosti
z hľadiska zosúladenia uvedeného dokumentu s medzinárodnými štandardmi.
3. 5. | Zmena odpisovej politiky
po nadobudnutí aktív, konkrétne hotela Crowne plaza v bratislave, Kempinski hotel river park v bratislave
a Grand hotel Kempinski high tatras formou kúpy nehnuteľnosti, resp. obchodného podielu v spoločnosti,
sa budú za účelom vernejšieho (presnejšieho) obrazu reprodukcie majetku upravovať účtovné odpisy v
závislosti od reálneho opotrebenia konkrétneho majetku, pričom dlhodobý majetok sa bude zaraďovať do
jednotlivých skupín odpisovania (1-4) s dobou odpisovania 1-12 rokov a v prípade budov na 50, resp. viac
rokov, nakoľko uvedené nehnuteľnosti nebudú podľa nášho názoru vyžadovať ďalšie významné investičné
náklady na ich reprodukciu, resp. renováciu v uvedenom časovom horizonte.
Forma kúpy Kúpa nehnuteľnosti alebo kúpa obchodného podielu v spoločnosti
nadobudnutý podiel preferované 100 % vlastníctvo pozemku a budovy, možnosť jv partnerstva
typ nehnuteľnosti hotel
trieda luxusný
Kategória 5*
investičný trh európa so zameraním sa na strednú a východnú európu, hlavné mestá krajín, mes-tá nad 1 mil. obyvateľov, centrum miest. (napr. bukurešť, budapešť, Karlove vary, belehrad, Kyjev, sofia a iné. rovnako sú stredobodom pozornosti ruské mestá nad milión obyvateľov, t. j. Moskva, petrohrad, novosibirsk, nizhny novgorod, Yekate-rinburg, samara, omsk, Kazan, Chelyabinsk, rostov-on-don, Ufa, volgograd, perm)
status nehnuteľnosti novootvorený hotel, hotel po rekonštrukcii, hotel v prevádzke – potrebná rekon-štrukcia, nákladovo efektívna technológia budovy, efektívna a flexibilná štruktúra budovy, pozemok v centre mesta na výstavbu hotela
investičný objem od 110 000 000 eur do 160 000 000 eur (počet izieb 600)
počet nehnuteľností 1 až 3
Minimálny počet izieb 150 pre každú z nehnuteľností
optimálny počet izieb 200 a viac
existujúca spolupráca s hotelovou sieťou
Manažérska zmluva, nájomná zmluva, franchísingová zmluva, bez zmluvy s hotelovým operátorom
b e s t h o t e l p r o p e r t i e s a . s . K o n s o l i d o v a n á v Ý r o Č n á s p r á v a | 2 0 0 9 4 5
4 | M a r K e t i n G o v é a K t i v i t Y
spoločnosť best hotel properties a.s. začala s intenzívnou komunikáciou smerom k externému prostrediu.
na tento účel bol v januári 2010 rozšírený tím spolupracovníkov o marketingového manažéra a nadviazala
sa spolupráca s TOP reklamnými a PR agentúrami. výsledkom je rastúce mediálne pokrytie, aktívna účasť
generálneho riaditeľa spoločnosti na konferenciách a spoločenských podujatiach, ako aj sponzoring jed-
ného z najprestížnejších podujatí roku 2010 – Pólo na snehu.
Začiatkom roka 2010 boli uvedené do života webová stránka ako aj nové logo Best Hotel Properties a.s.
spoločnosť v júli 2010 začala nadlinkovú komunikáciu elegantným reklamným spotom, v ktorom aktuálne
prezentuje predaj akcií svojich luxusných hotelov. Kampaň pozostáva z dvoch spotov. imidžový má 30 se-
kúnd, produktový trvá 20 sekúnd. spoty vysielajú televízie joj a ta3. Kampaň je podporená aj printovou
komunikáciou, inzerciou v denníku pravda, týždenníku týždeň a v mesačníkoch Goldman, sixstars, Miau
a interierexterier.
v rámci kampane je odkomunikovaný akcionársky klub bhp – unikátny koncept exkluzívnych výhod a nad-
štandardných podmienok pre každého, kto si v určitej hodnote zakúpi akcie bhp. vďaka členstvu v akcionár-
skom klube si môžete užívať luxusné ubytovanie v hoteloch z portfólia bhp a elitné reštauračné služby. Čím
viac akcií bhp nakúpite, tým viac exkluzívnych výhod môžete využívať.
akcionársky klub nám vďaka unikátnemu konceptu prepojeniu majiteľskej a klientskej bázy umožní lepšiu
spätnú kontrolu a zaručí najvyššiu úroveň poskytovaných služieb. veď kto už je lepším kritikom, ako majiteľ
– klient a kto robí lepšiu reklamu ako samotný klient – majiteľ?! výsledkom takéhoto nastavenia je práve
očakávanie zvýšených tržieb v nadchádzajúcom období.
Členstvo v klube je rozdelené do troch kategórií:
strieborný akcionár: 100 – 500 akcií •
Zlatý akcionár: 501 – 1000 akcií •
platinový akcionár: 1001 – 2000 akcií •
event Management
vznikol v rámci best hotel properties a.s. so zámerom využiť všetky synergické efekty, ktoré ponúka spolo-
čenstvo akcionárov, potenciálnych investorov, hotelových spoločností, jednotlivých hotelov a ich klientov.
vidíme, že naše možnosti sú široké, kontakty a skúsenosti bohaté. na základe toho prinášame nápady na
rôzne podujatia, organizujeme alebo spoluorganizujeme ich spolu so strategickými partnermi. snažíme sa
do našich hotelov a regiónov pritiahnuť celebrity a vip hostí z celej európy a sveta prostredníctvom pred-
nášok, kulinárskych večierkov s vip chefmi, vernisáží, zábavných a športových podujatí, ktoré môžu i pre-
siahnuť rámec hotela a nadobudnúť regionálny charakter. spoločnosť sa taktiež začína venovať firemnej
filantropii prostredníctvom dobrovoľníckych prác vo vysokých tatrách.
b e s t h o t e l p r o p e r t i e s a . s . K o n s o l i d o v a n á v Ý r o Č n á s p r á v a | 2 0 0 9 4 7
5 | F i n a n Č n é U K a Z o v a t e l e
Z pohľadu manažmentu je dôležité sledovať výnosy/náklady jednotlivých hotelov, ale aj ukazovatele typu
obsadenosť a priemerná cena, z ktorých priamo vyplýva aj výška tržieb. v nasledujúcej tabuľke vidíme, aké
boli ukazovatele hotela baltschug za obdobie, keď sa nachádzal v portfóliu bhp (od 04. 12. 2009 – 31. 12.
2009).
v ďalšej tabuľke vidíme výkaz ziskov a strát za hotel baltschug, kde sú tržby a náklady rozdelené podľa uby-
tovania, stravy a ostatných hotelových služieb.
baltschug 12/2009, v tis. eur
obsadenosť 59 %
priemerná cena za izbu 238
tržby na izbu (revpar) 140
hotel baltschug
tržby 2 109
Ubytovanie 981
jedlo a nápoje 742
ostatné 386
ostatné prevádzkové výnosy 34
prevádzkové variabilné náklady - 683
Ubytovanie - 213
jedlo a nápoje - 424
ostatné - 46
režijné náklady - 975
hrubý prevádzkový zisk 485
Fixné náklady (poplatky) -254
ebitda 231
Finančné výnosy/náklady 132
odpisy a amortizácia - 285
daň z príjmu - 147
odložená daň - 226
Zisk/strata - 295
Z nákladov sú významné najmä náklady na stravu a ubytovanie, ktoré tvoria 57 % z tržieb. režijné náklady
zahŕňajú administratívne náklady, náklady na marketing, predaj, energiu a opravy. vo fixných nákladoch sú
zahrnuté poplatky vyplývajúceho z manažment kontraktu s prevádzkovateľom hotela – Kempinski, a tak-
tiež daň z nehnuteľností a poistenie.
5. 1. | Zmenky, zvyšovanie Základného imania
dňa 11. 6. 2009 akcionári Materskej spoločnosti rozhodli o zvýšení základného imania o 34 427 508 ks kme-
ňových, zaknihovaných, akcií na doručiteľa, pričom menovitá hodnota jednej akcie na doručiteľa je 10 eur.
akcie, o ktoré bolo zvýšené základné imanie spoločnosti, upísala spoločnosť teChno plUs, a.s. Zvýšené
základné imanie bolo splatené vlastnou zmenkou spoločnosti j&t private equity b.v. vo výške 344 275 080
eur v prospech spoločnosti teChno plUs, a.s.. Zmenková pohľadávka bola neskôr splatená zmenkami od
akcionárov skupiny. po splatení časti zmeniek predstavovala hodnota nesplatených zmeniek 253 498-tis.
eur k 31. decembru 2009.
5. 2. | Zisk skupiny
skupina dosiahla za rok 2009 konsolidovaný zisk vo výške 229-tis. eur, z toho vlastníkom sk upiny náleží
331- tis. eur.
4 6
b e s t h o t e l p r o p e r t i e s a . s . K o n s o l i d o v a n á v Ý r o Č n á s p r á v a | 2 0 0 9 4 9
6 | d o p l Ň U j ú C e i n F o r M á C i e
podľa § 20 ods. 1 zákona o účtovníctve informácie o:
a |
vývoji účtovnej jednotky, o stave, v ktorom sa nachádza, a o významných rizikách a neistotách, kto-
rým je účtovná jednotka vystavená; informácia sa poskytuje vo forme vyváženej a obsiahlej analýzy
stavu a prognózy vývoja a obsahuje dôležité finančné a nefinančné ukazovatele vrátane informácie
o vplyve činnosti účtovnej jednotky na životné prostredie a na zamestnanosť, s poukázaním na prí-
slušné údaje uvedené v účtovnej závierke
Konsolidovaná účtovná závierka spoločnosti za rok končiaci sa 31. decembra 2009 obsahuje účtovnú zá-
vierku materskej spoločnosti a jej dcérskych spoločností (súhrnne nazývané skupina). Konsolidovaná úč-
tovná závierka bola zostavená v súlade s Medzinárodnými štandardmi finančného výkazníctva (iFrs), ktoré
boli prijaté európskou úniou (eú).
skupina od roku 2009 začala pôsobiť v oblasti hotelierstva a s tým spojenými aj reštauračnými zariade-
niami. skupina sa zameriava na oblasť strednej a východnej európy. K 31. 12. 2009 sa jej aktíva nachádzali
v Moskve – baltschug Kempinski v Moskve a v prahe – reštaurácia bUddha-bar.
Finančná situácia skupiny je stabilizovaná a v roku 2009 skupina dosiahla konsolidovaný zisk na úrovni 229-
tis. eur. výsledok dosiahla najmä vďaka prevádzkovým výnosom. najvýznamnejšími nákladmi boli osobné
náklady vo výške 1 072-tis. eur.
Základné imanie materskej spoločnosť best hotel properties a.s. bolo v priebehu roka 2009 zvýšené
o 34 427 508 ks kmeňových – zaknihovaných akcií na doručiteľa, pričom menovitá hodnota jednej akcie na
doručiteľa je 10 eur. akcie, o ktoré bolo zvýšené základné imanie spoločnosti, upísala spoločnosť teChno
plUs, a.s. Zvýšené základné imanie bolo splatené vlastnou zmenkou spoločnosti j&t private equity b.v. vo
výške 344 275 080 eur v prospech spoločnosti teChno plUs, a.s.
K 31. 12. 2009 je hodnota upísaného základného imania spoločnosti 350 250 000 eur a je splatená v plnej
výške.
Majetok skupiny dosiahol k 31. 12. 2009 hodnotu 500 222-tis. eur a oproti minulému obdobiu výrazne stú-
pol. tento nárast bol spôsobený zvýšením základného imania materskej spoločnosti v priebehu roka a ná-
sledným kúpením dcérskych spoločností. najvýznamnejšou položkou majetku sú ostatné pohľadávky vo
výške 253 585-tis. eur.
Záväzky skupiny sú vo výške 121 774-tis. eur.
b e s t h o t e l p r o p e r t i e s a . s . K o n s o l i d o v a n á v Ý r o Č n á s p r á v a | 2 0 0 95 0 5 1
d o p l Ň U j ú C e i n F o r M á C e d o p l Ň U j ú C e i n F o r M á C i e
dňa 23. 9. 2009 materská spoločnosť kúpila 50 % akcií spoločnosti Cherres a.s. so sídlom praha 10, na
výsluní 201/13, iČ: 27 223 027.
dňa 04. 12. 2009 materská spoločnosť nadobudla 100 % podiel spoločnosti WittilY investMents liMited
so sídlom 41 themistokli dervi, haWaii niCosia toWer, 2. poschodie, kancelária 202, 1060 nikózia Cyprus.
táto spoločnosť je majiteľom 75 % podielu na imaní spoločnosti baltschug, llC, ktorá je majiteľom známe-
ho Moskovského hotela baltschug Kempinski Moskva.
na valnom zhromaždení konaného dňa 11. 06. 2009 bola schválená zmena názvu materskej spoločnosti zo
spira, a.s. na bhp, a.s.
na valnom zhromaždení konaného dňa 27.10. 2009 bola schválená zmena názvu materskej spoločnosti
z bhp, a.s., na best hotel properties a.s.
skupina nemá žiadny negatívny vplyv na životné prostredie.
skupina zamestnávala v roku 2009 v priemere 27 zamestnancov a v daných regiónoch pozitívne vplýva na
zamestnanosť.
b |
udalostiach osobitného významu, ktoré nastali po skončení účtovného obdobia, za ktoré sa vyhoto-
vuje výročná správa
po skončení účtovného obdobia, dňa 28. apríla 2010 skupina kúpila 100 % podiel v spoločnosti diaMond
hotels slovaKia, s. r. o., ktorá vlastní a prevádzkuje 4-hviezdičkový hotel Crowne plaza v bratislave. reálna
hodnota kúpenej spoločnosti zatiaľ nie je známa, keďže ocenenie ešte prebieha. pretože spoločnosť nezo-
stavuje mesačné závierky, nie je možné vyčísliť zisk spoločnosti za obdobie odo dňa akvizície do 31. mája
2010.
v tejto súvislosti bola čiastočne splatená zmenka o sumu 43 935-tis. eur, ktorá zahŕňa kúpu hore uvedenej
spoločnosti a čiastočné splatenie v hotovosti.
C |
predpokladanom budúcom vývoji činnosti účtovnej jednotky
v roku 2010 skupina očakáva rozšírenie o ďalšie aktíva – hotely, ktoré by mali pozitívne vplývať na výkony
skupiny a ich rast. skupina sa bude zameriavať aj na zefektívňovanie fungovania jednotlivých hotelov, a to
zvyšovaním tržieb a sledovaním efektivity prevádzkových nákladov, čo by malo viesť aj k nárastu ziskov.
d |
nákladoch na činnosť v oblasti výskumu a vývoja
skupina nevynakladá žiadne náklady v oblasti výskumu a vývoja.
e |
nadobúdaní vlastných akcií, 27a) dočasných listov, obchodných podielov a akcií, dočasných listov
a obchodných podielov materskej účtovnej jednotky podľa § 22 zákona o účtovníctve
(kde 27a) pod čiarou je § 161d ods. 2 Obchodného zákonníka)
Základné imanie materskej spoločnosti bolo zvýšené o 34 427 508 ks kmeňových – zaknihovaných akcií na
doručiteľa, pričom menovitá hodnota jednej akcie na doručiteľa je 10 eur. akcie, o ktoré bolo zvýšené zá-
kladné imanie materskej spoločnosti, upísala spoločnosť teChno plUs, a.s. Zvýšené základné imanie bolo
splatené vlastnou zmenkou spoločnosti j&t private equity b.v vo výške 344 275 080 eur v prospech spoloč-
nosti teChno plUs, a.s.
F |
údajoch požadovaných podľa osobitných predpisov
Udalosti podľa osobitných predpisov neexistujú.
G |
tom, či účtovná jednotka má organizačnú zložku v zahraničí
skupina nemá organizačnú zložku v zahraničí.
podľa § 20 ods. 1 zákona o účtovníctve informácie:
Ak je to pre posúdenie aktív, pasív a finančnej situácie účtovnej jednotky, ktorá používa nástroje
podľa osobitného predpisu (zákon č. 566/2001 Z. z. o cenných papieroch a investičných službách
a o zmene a doplnení niektorých zákonov) významné, účtovná jednotka je povinná uviesť vo výroč-
nej správe taktiež informácie o:
a |
cieľoch a metódach riadenia rizík v účtovnej jednotke vrátane jej politiky na zabezpečenie hlavných
typov plánovaných obchodov, pri ktorých sa použijú zabezpečovacie deriváty
skupina neuplatňuje žiadne deriváty na zabezpečenie rizík.
b |
cenových rizikách, úverových rizikách, rizikách likvidity a rizikách súvisiacich s tokom hotovosti, kto-
rým je účtovná jednotka vystavená
skupina riadi finančné riziko, finančné toky a sleduje parametre likvidity.
spoločnosť v roku 2009 nebola vystavená cenovým rizikám.
úverovému riziku bola spoločnosť vystavená predovšetkým pri pohľadávkach voči zmluvným partnerom
z obchodného styku, pri pohľadávok zo zmeniek, pri poskytnutých preddavkoch a pri poskytnutých úveroch
b e s t h o t e l p r o p e r t i e s a . s . K o n s o l i d o v a n á v Ý r o Č n á s p r á v a | 2 0 0 95 2 5 3
d o p l Ň U j ú C e i n F o r M á C e d o p l Ň U j ú C e i n F o r M á C i e
a pôžičkách. objem vystavenia sa tomuto riziku je vyjadrený účtovnou hodnotou tohto majetku v súvahe.
účtovná hodnota pohľadávok, preddavkov a poskytnutých úverov (pôžičiek) vyjadruje najvyššiu možnú
účtovnú stratu, ktorá by musela byť zaúčtovaná v prípade, že protistrana úplne zlyhá pri plnení svojich
zmluvných záväzkov a všetky zábezpeky a záruky by mali nulovú hodnotu. táto hodnota preto vysoko pre-
vyšuje očakávané straty.
riziko likvidity a riziko súvisiace s tokom hotovosti vznikajú v rámci všeobecného financovania činností spo-
ločnosti a riadenia finančných pozícií. Zahŕňa riziko neschopnosti financovať majetok v dohodnutej lehote
splatnosti a úrokovej sadzbe a taktiež riziko neschopnosti realizovať majetok za rozumnú cenu v primera-
nom časovom horizonte.
§ 20 ods. 6 zákona o účtovníctve
a |
odkaz na kódex o riadení spoločnosti, ktorý sa na ňu vzťahuje alebo ktorý sa rozhodla dodržiavať pri
riadení, a údaj o tom, kde je kódex o riadení spoločnosti verejne dostupný
spoločnosť best hotel properties a.s. pripravuje vlastný Kódex správy a riadenia spoločnosti (ďalej aj Kódex),
ktorý vychádza z princípov formulovaných v Kódexe správy a riadenia spoločností na slovensku.
tento Kódex spoločnosti upravuje vzťahy vnútri spoločnosti a vzťahy spoločnosti s jej okolím na princípe
otvorenosti, poctivosti a zodpovednosti. otvorený prístup k zverejňovaniu informácií o spoločnosti, v me-
dziach daných jej postavením v rámci konkurencie, je základom dôvery, ktorá musí existovať medzi spoloč-
nosťou a tými, ktorí sa na jej úspechu podieľajú, čiže akcionármi, zamestnancami, veriteľmi, dodávateľmi,
odberateľmi a ďalšími zainteresovanými skupinami. poctivosť si vyžaduje predkladať pravdivé informácie
o hospodárení a zámeroch spoločnosti a budovanie časom prevereného pravdivého obrazu spoločnosti.
princíp zodpovednosti má zásadný význam pre vytváranie dôveryhodných vzťahov spoločnosti a od členov
predstavenstva a dozornej rady sa vyžaduje, aby prijali zodpovednosť za svoje rozhodnutia a vysvetlili svoje
konanie akcionárom a ostatným zainteresovaným skupinám.
spoločnosť best hotel properties a.s. v súčasnosti pracuje na úprave Kódexu správy a riadenia spoločnosti
z hľadiska zosúladenia uvedeného dokumentu s medzinárodnými štandardmi.
b |
všetky významné informácie o metódach riadenia a údaj o tom, kde sú informácie o metódach ria-
denia zverejnené
Základné informácie o správe a metódach riadenia sú obsiahnuté v stanovách spoločnosti, ktoré sú
zverejnené v sídle spoločnosti. v plnom rozsahu sú s nimi oboznámení zamestnanci spoločnosti.
po zvýšení základného imania na sumu 350 250 000 eur a zmene v orgánoch spoločnosti (odvolanie
všetkých členov predstavenstva a voľba nových členov predstavenstva, odvolanie všetkých členov dozor-
nej rady a voľba nových členov dozornej rady) zmeny boli uskutočnené rozhodnutím jediného akcionára
dňa 11. 06. 2009, začala spoločnosť realizovať svoju transformáciu na spoločnosť holdingového typu, ktorá
bude vlastniť (či už priamo alebo prostredníctvom majetkových účastí v iných spoločnostiach) hotelové
a im obdobné projekty.
súčasťou tohto procesu je aj zmena v metódach riadenia spoločnosti a prijatie vlastného Kódexu o riadení
spoločnosti. v priebehu posudzovaného obdobia (rok 2009) tieto procesy zatiaľ neboli ukončené.
riadenie podnikateľskej činnosti spoločnosti v tomto období vykonávalo predstavenstvo, ktoré rozhodova-
lo o všetkých otázkach súvisiacich s bežným výkonom podnikateľskej činnosti spoločnosti.
C |
informácie o odchýlkach od kódexu o riadení spoločnosti (napríklad § 18 zákona č. 429/2002 Z. z.
o burze cenných papierov v znení neskorších predpisov) a dôvody týchto odchýlok alebo informáciu
o neuplatňovaní žiadneho kódexu riadenia spoločnosti a dôvody, pre ktoré sa tak rozhodla
Kódex riadenia v plnom rozsahu nahrádzajú a plnia funkciu systému správy a riadenia spoločnosti základné
organizačné normy a.s.: stanovy, pokyny a zápisy zo stretnutia vedenia spoločnosti.
spoločnosť zatiaľ neprijala vlastný Kódex o riadení spoločnosti (preto informácie o odchýlkach a dôvodoch
týchto odchýlok sú neaktuálne) – jeho prijatie sa predpokladá v najbližšom období.
d |
opis systémov vnútornej kontroly a riadenia rizík
najvyšším kontrolným orgánom spoločnosti je dozorná rada, ktorá dohliada na výkon pôsobnosti predsta-
venstva a ním uskutočňovanej podnikateľskej činnosti. dozorná rada predkladá závery z kontrolnej činnosti
valnému zhromaždeniu. dozornú radu volí a odvoláva valné zhromaždenie. právomoci dozornej rady sú
uvedené v stanovách spoločnosti.
e |
informácie o činnosti valného zhromaždenia, jeho právomociach, opis práv akcionárov a postupu
ich vykonávania
valné zhromaždenie je najvyšší orgán spoločnosti. jeho právomoci sú určené príslušnými právnymi pred-
pismi (najmä obchodným zákonníkom), a stanovami spoločnosti (čl. viii). do právomoci valného zhromaž-
denia patrí najmä:
zmena stanov, —
rozhodnutie o zvýšení a znížení základného imania, o poverení predstavenstva zvýšiť základné imanie —
podľa § 210 obchodného zákonníka a vydanie prioritných dlhopisov alebo vymeniteľných dlhopisov,
voľba a odvolanie členov predstavenstva spoločnosti a určenie, ktorý z členov predstavenstva je jeho —
predsedom,
voľba a odvolanie členov dozornej rady spoločnosti, voľba a odvolanie členov výboru pre audit, —
schválenie riadnej individuálnej účtovnej závierky, mimoriadnej individuálnej účtovnej závierky, príp. —
konsolidovanej účtovnej závierky, rozhodnutie o rozdelení zisku alebo úhrade strát a určení tantiém,
rozhodnutie o premene akcií vydaných ako zaknihované cenné papiere na listinné cenné papiere —
a naopak,
rozhodnutie o zrušení spoločnosti a o zmene právnej formy, —
rozhodnutie o skončení obchodovania s akciami spoločnosti na burze a rozhodnutie o tom, že spoloč- —
nosť prestáva byť verejnou akciovou spoločnosťou,
b e s t h o t e l p r o p e r t i e s a . s . K o n s o l i d o v a n á v Ý r o Č n á s p r á v a | 2 0 0 95 4 5 5
d o p l Ň U j ú C e i n F o r M á C e d o p l Ň U j ú C e i n F o r M á C i e
rozhodnutie o odmenách členov predstavenstva spoločnosti, členov dozornej rady spoločnosti a výbo- —
ru pre audit,
rozhodovanie o schválení zmluvy o prevode podniku alebo zmluvy o prevode časti podniku, —
rozhodnutie o ďalších otázkach, ktoré tieto stanovy alebo zákon zverujú do pôsobnosti valného zhro- —
maždenia, alebo rozhodovanie o záležitostiach, ktoré si do svojej pôsobnosti valné zhromaždenie vy-
hradí.
práva akcionárov sú určené príslušnými právnymi predpismi, najmä obchodným zákonníkom, ako aj sta-
novami spoločnosti (najmä čl. vi stanov spoločnosti). Základnými právami akcionárov sú zúčastňovať sa na
riadení spoločnosti, podieľať sa na zisku spoločnosti a podieľať sa na likvidačnom zostatku spoločnosti pri
zániku spoločnosti.
právo zúčastňovať sa na riadení spoločnosti akcionári uplatňujú účasťou na valnom zhromaždení (na kto-
rom sa môžu zúčastniť osobne alebo prostredníctvom splnomocneného zástupcu) a výkonom práv s touto
účasťou spojených, ktorými sú najmä predkladanie návrhov na prijatie uznesenia valného zhromaždenia,
hlasovanie o predložených návrhoch, požadovanie informácií a vysvetlení týkajúcich sa záležitostí spo-
ločnosti, alebo záležitostí osôb ovládaných spoločnosťou, ktoré súvisia s predmetom rokovania valného
zhromaždenia. pri hlasovaní na valnom zhromaždení sa počet hlasov akcionára určuje pomerom menovitej
hodnoty jeho akcií k výške základného imania spoločnosti, pričom na každých 10 eur menovitej hodnoty
jeho akcií pripadá jeden hlas.
akcionár má právo na podiel zo zisku spoločnosti (dividendu), ktorý valné zhromaždenie určilo na rozde-
lenie akcionárom. podiel akcionára na zisku určenom na rozdelenie sa určí pomerom menovitej hodnoty
akcionára k menovitej hodnote akcií všetkých akcionárov (teda k výške základného imania).
po zrušení spoločnosti s likvidáciou má akcionár právo na podiel na likvidačnom zostatku vo výške určenej
zákonom.
akcionári majú taktiež právo:
nahliadnuť v sídle spoločnosti do listín, ktoré sa ukladajú do zbierky listín, —
nazerať do zápisníc z rokovania dozornej rady. —
osobitné práva majú akcionári vlastniaci akcie, ktorých hodnota dosahuje najmenej 5 % základného imania
(tiež skupina akcionárov, ktorí spolu vlastnia akcie v takomto objeme). títo akcionári môžu žiadať zvolanie
mimoriadneho valného zhromaždenia, ako aj požadovať zaradenie nimi navrhovanej záležitosti na program
už zvolaného valného zhromaždenia.
valné zhromaždenie v období od 01. 01. – 31. 12. 2009 bolo zvolané:
11. 06. 2009 riadne valne zhromaždenie schválilo – riadnu účtovnú závierku, výročnú správu, rozdelenie 1.
zisku, zmenu počtu a menovitej hodnoty akcií, audítora spoločnosti, zvýšenie základného imania ne-
peňažným vkladom spoločnosťou teChno plUs, a.s., odsúhlasenie zmeny obchodného mena spoloč-
nosti spira, a.s. na bhp, a.s., zmenu sídla spoločnosti, zmenu predmetu podnikania spoločnosti, zmenu
v obsadení predstavenstva a spôsobe konania v mene spoločnosti, zmeny v predstavenstve spoločnos-
ti, zmeny v dozornej rade spoločnosti, zmenu stanov spoločnosti,
27. 10. 2009 zvolané mimoriadne valné zhromaždenie na účel schválenia zmeny obchodného mena 2.
spoločnosti bhp, a.s., na best hotel properties a.s., zmeny stanov spoločnosti a informovania predsta-
venstvom o investičných zámeroch spoločnosti.
F |
informácie o zložení a činnosti predstavenstva a jeho výborov
predstavenstvo je štatutárnym orgánom spoločnosti, k 31. 12. 2009 malo troch členov v zložení:
predstavenstvo riadi činnosť materskej spoločnosti a je oprávnené konať v mene spoločnosti vo všetkých
veciach a zastupuje spoločnosť voči tretím osobám. spoločnosť zaväzujú súhlasným prejavom vôle naj-
menej dvaja členovia predstavenstva. predstavenstvo sa za činnosť zodpovedá dozornej rade a valnému
zhromaždeniu. predstavenstvo nemá svoj vlastný štatút.
pretože spoločnosť je emitentom akcií prijatých na obchodovanie na regulovanom trhu burzy cenných pa-
pierov v bratislave, a.s., spoločnosť má zriadený výbor pre audit. po rozhodnutí jediného akcionára zo dňa
11. 06. 2009 sú členmi výboru pre audit: ing. jarmila hodeková a Milan Kučera. výbor pre audit nemá svoj
vlastný štatút.
výbor pre audit v posudzovanom období (rok 2009) vykonával svoje kompetencie v súlade s príslušnými
právnymi predpismi (zákon o účtovníctve) a stanovami spoločnosti, v rámci týchto kompetencií:
sledoval zostavovanie riadnej účtovnej závierky, ako aj dodržiavanie s tým súvisiacich osobitných pred- —
pisov,
sledoval efektivitu vnútornej kontroly a systémy riadenia rizík v spoločnosti, —
sledoval audit individuálnej účtovnej závierky, —
sledoval nezávislosť audítora spoločnosti, predovšetkým služieb poskytovaných audítorom, —
dal odporúčanie na schválenie audítora na výkon auditu pre spoločnosť. —
§ 20 ods. 7 zákona o účtovníctve
Účtovná jednotka, ktorá emitovala cenné papiere a tie boli prijaté na obchodovanie na regulovanom
trhu, je povinná vo výročnej správe zverejniť aj údaje o:
a |
štruktúre základného imania vrátane údajov o cenných papieroch, ktoré neboli prijaté na obcho-
dovanie na regulovanom trhu v žiadnom členskom štáte alebo štáte Európskeho hospodárskeho
priestoru s uvedením druhov akcií, opisu práv a povinností s nimi spojených pre každý druh akcií
a ich percentuálny podiel na celkovom základnom imaní
Základné imanie spoločnosti je 350 250 000 eur a je rozdelené na 35 025 000 kusov kmeňových akcií.
predstavenstvo
ing. branislav babík predseda
ing. igor vojtko člen
ing. rudolf Križan člen
emisia č. sK 1120005105
druh akcií – akcie zaknihované na doručiteľa 35 025 000 akcií (ks)
Menovitá hodnota 1 akcie 10 eur
Menovitá hodnota spolu 350 250 000 eur
b e s t h o t e l p r o p e r t i e s a . s . K o n s o l i d o v a n á v Ý r o Č n á s p r á v a | 2 0 0 95 6 5 7
d o p l Ň U j ú C e i n F o r M á C e d o p l Ň U j ú C e i n F o r M á C i e
s týmito akciami sú spojené rovnaké práva a povinnosti. spoločnosť nevydala iný druh akcií, ako je
35 025 000 kusov kmeňových akcií; podiel kmeňových akcií na základnom imaní spoločnosti je 100 %.
práva a povinnosti akcionárov, spojené s vlastníctvom kmeňových akcií, sú určené príslušnými právnymi
predpismi (najmä obchodným zákonníkom), ako aj stanovami spoločnosti.
Základnými povinnosťami akcionárov sú:
povinnosť nevykonávať práva akcionára na ujmu práv a oprávnených záujmov ostatných akcionárov, —
povinnosť splatiť emisný kurz upísaných akcií, v prípade účasti na zvýšení základného imania (ak ak- —
cionár využije právo na upísanie akcií pri zvýšení základného imania), v lehote určenej v rozhodnutí
valného zhromaždenia, a povinnosť zaplatiť 20 %-né úroky z omeškania ročne v prípade omeškania
s plnením povinnosti splatiť emisný kurz upísaných akcií.
spoločnosť nemá vydané dlhopisy.
b |
obmedzeniach prevoditeľnosti cenných papierov
akcie sú prijaté na regulovaný voľný trh bCpb, a to bez obmedzenia prevoditeľnosti.
C |
kvalifikovanej účasti na základnom imaní podľa osobitného predpisu, 28aa)
(kde poznámka pod čiarou 28aa) je § 8 písm. f ) zákona č. 566/2001 Z. z.)
d |
majiteľoch cenných papierov s osobitnými právami kontroly s uvedením opisu týchto práv
Majitelia cenných papierov nemajú osobitné práva kontroly.
e |
spôsobe kontroly systému zamestnaneckých akcií, ak práva spojené s týmito akciami nie sú uplatňo-
vané priamo zamestnancami
skupina nevydala zamestnanecké akcie.
F |
obmedzeniach hlasovacích práv
neexistujú obmedzenia hlasovacích práv.
G |
dohodách medzi majiteľmi cenných papierov, ktoré sú jej známe a ktoré môžu viesť k obmedzeniam
prevoditeľnosti cenných papierov a obmedzeniam hlasovacích práv
Materskej spoločnosti nie sú známe žiadne dohody medzi majiteľmi cenných papierov, ktoré by mohli viesť
k obmedzeniam prevoditeľnosti cenných papierov a hlasovacích práv.
h |
pravidlách upravujúcich vymenovanie a odvolanie členov jej štatutárneho orgánu a zmenu stanov
o voľbe a odvolaní členov štatutárneho orgánu (predstavenstva) rozhoduje valné zhromaždenie jednodu-
chou väčšinou hlasov akcionárov prítomných na valnom zhromaždení.
o zmene stanov rozhoduje valné zhromaždenie dvojtretinovou väčšinou hlasov akcionárov prítomných na
valnom zhromaždení.
i |
právomociach jej štatutárneho orgánu, najmä ich právomoci rozhodnúť o vydaní akcií alebo spät-
nom odkúpení akcií
predstavenstvo ako štatutárny orgán má kompetencie vyhradené obchodným zákonníkom a stanovami.
Zvláštne právomoci rozhodnúť o vydaní alebo spätnom odkúpení akcií nemá.
j |
všetkých významných dohodách, ktorých je zmluvnou stranou a ktoré nadobúdajú účinnosť, menia
sa alebo ktorých platnosť sa skončí v dôsledku zmeny jej kontrolných pomerov, ku ktorej došlo v sú-
vislosti s ponukou na prevzatie, a o jej účinkoch s výnimkou prípadu, ak by ju ich zverejnenie vážne
poškodilo; táto výnimka sa neuplatní, ak je povinná zverejniť tieto údaje v rámci plnenia povinností
ustanovených osobitnými predpismi
skupina nie je zmluvnou stranou dohôd, opísaných v tomto bode.
K |
všetkých dohodách uzatvorených medzi ňou a členmi jej orgánov alebo zamestnancami, na ktorých
základe sa im má poskytnúť náhrada, ak sa ich funkcia alebo pracovný pomer skončia vzdaním sa
funkcie, výpoveďou zo strany zamestnanca, ich odvolaním, výpoveďou zo strany zamestnávateľa bez
uvedenia dôvodu alebo sa ich funkcia, alebo pracovný pomer skončia v dôsledku ponuky na prevzatie
skupina neuzatvorila dohody s vyššie uvedeným obsahom.
stav k 31. decemberu 2009Podiel
na zÁkladnom imaníHlasovacie
PrÁva
v tis. eur % %
niKroC investMents liMited 75 000 21,41 21,41
anjoU enterprises liMited 65 000 18,56 18,56
MinGle ConsUltanCY liMited 67 000 19,13 19,13
diaMond hotels CYprUs liMited 43 292 12,36 12,36
PRVÁ PENZIJNÁ SPRÁVCOVSKÁ SPOLOČNOSŤ POŠTOVEJ BANKY, správ. spol., a. s. 6 628 1,89 1,89
poštová banka, a.s. 23 080 6,59 6,59
j&t banKa, a.s. 30 000 8,57 8,57
j&t perspeKtiva sm. o.p.f j&t a.M. 7 700 2,20 2,20
deutsche bank aktiengesellscahft 30 000 8,57 8,57
drobní akcionári 2 550 0,72 0,72
Spolu 350 250 100,00 100,00
b e s t h o t e l p r o p e r t i e s a . s . K o n s o l i d o v a n á v Ý r o Č n á s p r á v a | 2 0 0 9 5 9
v Y h l á s e n i e p r e d s t a v e n s t v a s p o l o Č n o s t i
Konsolidovaná účtovná závierka a konsolidovaná výročná správa sú vypracované v sú-lade s osobitnými predpismi tak aby poskytla pravdivý a verný obraz aktív, pasív, fi-nančnej situácie a hospodárskeho výsledku spoločnosti.
Konsolidovaná výročná správa obsahuje pravdivý a verný prehľad vývoja a výsledkov obchodnej činnosti a postavenia skupiny s opisom hlavných rizík a neistôt, ktorým čelí.
ing. branislav babík predseda predstavenstva best hotel properties a.s.
ing. rudolf Križan člen predstavenstva best hotel properties a.s.
p r í lo h Y Ko n s o l i d o va n e j v Ý r o Č n e j s p r áv Y
neoddeliteľnou súčasťou konsolidovanej výročnej správy sú nasledovné prílohy:
správa nezávislého audítora o overení konsolidovanej účtovnej závierky k 31. 12. 20091.
Konsolidovaná účtovná závierka k 31. 12. 20092.
b e s t h o t e l p r o p e r t i e s a . s . K o n s o l i d o v a n á v Ý r o Č n á s p r á v a | 2 0 0 95 9
s p r áva n e Z áv i s l é h o aU d í to r a o o v e r e n í Ko n s o l i d o va n e j ú Č to v n e j Z áv i e r K YK 31.12.2009
6 16 0