KONCEPT METOD OCENJEVANJA VREDNOSTI NEPREMIČNIN ... · • prostorska stratifikacija, •...

Koncept metod ocenjevanja vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod pri gradnji gospodarske javne infrastrukture

30.8.2018

1

GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR

KONCEPT METOD OCENJEVANJA VREDNOSTI NEPREMIČNIN, DELOV NEPREMIČNIN, PRAVIC IN ŠKOD PRI GRADNJI

GOSPODARSKE JAVNE INFRASTRUKTURE

24.8.2018 1


1. SISTEM MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA IN EVIDENCE VREDNOTENJA

2. PRAVNI OKVIR

3. KONCEPTUALNI PREDLOG UPORABE METOD OCENJEVANJA VREDNOSTI NEPREMIČNIN, DELOV NEPREMIČNIN, PRAVIC IN ŠKOD (organizacija, procesi, podatki)

4. METODE OCENJEVANJA VREDNOSTI NEPREMIČNIN, DELOV NEPREMIČNIN, PRAVIC IN ŠKOD

24.8.2018

VSEBINA 9.00 – 13.30

2


30.8.2018

2


SISTEM MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA (MVN) IN EVIDENCE VREDNOTENJA

24.8.2018 3


PORTAL MNOŽIČNEGA VREDNOTENJAhttp://www.mvn.e-prostor.gov.si/

24.8.2018 4

/ DOKUMENTI MVN // MODELI MVN // DOSTOPI DO EVIDENC MVN /

……..……..

/ OSTALO /Dokumenti seminarja:- Predstavitve današnjega seminarja

- Metode na modele MVN po starem ZMVN


30.8.2018

3


SISTEM MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA (MVN) IN EVIDENCE VREDNOTENJA

SISTEM MVN DOLOČAJO:

- PREDPISI

- STANDARDIZACIJA PODATKOV IN POSTOPKOV

- METODOLOGIJE

- EVIDENCE

24.8.2018 5


PREDPISI MVN

Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1), Uradni list RS, št.77/17• Pravilnik o evidenci trga nepremičnin (Pravilnik ETN) Uradni

list RS, št.35/18

• Pravilnik o vsebini vprašalnikov za pridobivanje podatkov za potrebe množičnega vrednotenja Uradni list RS, št.37/18

• Uredba o podatkih v evidenci vrednotenja (Uredba EV) Uradni list RS, št.43/18

• Pravilnik o strokovni komisiji vrednotenja Uradni list RS, št.48/18

• Uredba o določitvi modelov vrednotenja – v letu 2019

24.8.2018 6


30.8.2018

4


STANDARDIZACIJA PODATKOV IN POSTOPKOV

PODATKI – JAVNE EVIDENCE:- PODATKI – LASTNOSTI O NEPREMIČNINAH- PODATKI O NAMENSKI RABI IN DEJANSKI RABI ZEMLJIŠČ- PODATKI O TRGU NEPREMIČNIN – KUPOPRODAJE, NAJEMNINE- PODATKI O STRŠKIH GRADNJE- SOCIALNO EKONOMSKI PODATKI

POSTOPKI:- OBDELAVA PODATKOV O NEPREMIČNINA (NAVODILA)- OBDELAVA PODATKOV O TRGU NEPREMIČNIN (NAVODILA)- PODATKI O TRGU NEPREMIČNIN – KUPOPRODAJE, NAJEMNINE

(NAVODILA)- ČASOVNO PRILAGAJANJE PODATKOV O TRGU (NAVODILA)- MODELIRANJE- UMERJANJE- PRIPIS/IZRAČUN

24.8.2018 7

GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 8

EVIDENCAVREDNOTENJA

TRŽNE CENE “MODELSKE” VREDNOSTI

POSPLOŠENE TRŽNE VREDNOSTI

STROŠKI

KLJUČNI PROCESI SISTEMA MVN


30.8.2018

5


METODOLOGIJEPreverjanje podatkov o trgu:• Metode preverjanja podatkov o prodajah – kakovostne kontrole• Metode preverjanja podatkov o najemih – kakovostne kontrole• Metode določanja osamelcev• Metode zbiranja podatkov• Sprotne vmesne analize•Časovno prilagajanje cen in najemov• Različne regresije (linearne, polinomske, LOWESS - Locally Weighted Scatterplot Smoothing, …)• Prostorsko stratificirana uporaba časovnih vrst (po cenovnih območjih),• GURS metoda – povprečna površina pod linijo: (integrali)

– utežena drseča mediana,– modificirano drseče povprečje,– geometrijsko povprečje,

• SPAR – Sales Price Assesment Ration metoda (analiza razmerje med ceno in vrednostjo):– neuteženi indeks SPAR,– neuteženi geometrični indeks SPAR,– vrednostno uteženi indeks SPAR.

•Coniranje in »določanje vrednostnih ravni (niveliranje«): • prostorska stratifikacija,• prostorsko stratificirano odstranjevanje osamelcev,• vizualna kontrola podatkov,•Umerjanje modela: • hedonična analiza cen,• linearni modeli s prepletenimi vplivi,• nelinearni modeli, • generalizirani aditivni modeli (gam).24.8.2018 9


EVIDENCE VREDNOTENJA

24.8.2018 10

1. EVIDENCA TRGA NEPREMIČNIN; evidentiranje kupoprodaj, evidentiranje najemnin

2. INFORMACIJSKI SISTEM ANALITIKE IN MODELIRANJA; obdelava cen in najemnin, analiziranje, modeliranje, umerjanje

3. EVIDENCA MODELOV VREDNOTENJA; formalno uveljavljeni modeli vrednotenja

4. EVIDENCA VREDNOTENJA; vrednosti cca. 6,5 milijona nepremičnin, posebne okoliščine, odločbe, arhiv vrednosti


30.8.2018

6


EVIDENCA TRGA NEPREMIČNIN


INFORMACISJKI SISTEM ANALITIKE IN MODELIRANJA,

EVIDENCA MODELOV VREDNOTENJA


30.8.2018

7


13

REGISTERNEPREMIČNIN

PODATKI

EVIDENCAVREDNOTENJA

VREDNOSTI

VEČNAMENSKA EVIDENCAPODATKOV O NEPREMIČNINAH

EVIDENCA ZA NAMENEMNOŽIČNEGA VREDNOTENJA

ZK KS ZK GJI

NR DR

POSEBNEOKOLIŠČINE

ODDALJ.LINIJ.OBJ

ARHIVODLOČBE

POTRDILA

EVIDENCA VREDNOTENJA (2019)


PRAVNI OKVIR

24.8.2018 14


30.8.2018

8


PROBLEMI!

Pravna „razpršenost in neurejenost“ področja pogodbenih odkupov oziroma prisilnih odkupov pri gradnji gospodarske javne infrastrukture

„Raznovrstnost pristopa“ pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod (problem sektorskih predpisov in problem ocenjevalcev nepremičnin v praksi)

„Neenakost“ obravnavanja lastnikov v postopkih

„Dolgotrajni“ postopki odkupov

NUJEN JE NOV SAMOSTOJEN ZAKON, KI BO UREDIL OBRAVNAVANO PODROČJE!

24.8.2018 15


POSKUSI UREDITVE PODROČJA

24.8.2018 16

1. Prvi poskus – imenovana delovna skupina Vlade RS, leta 2007

2. Drugi poskus – ZUPUDPP, leta 2011

3. Tretji poskus – imenovana delovna skupina Vlade RS, leta 2015

4. Četrti poskus – nov prostorski zakon ZUreP – 2, leta 2017

POSKUŠA SE ŽE 11 LET,…………..


30.8.2018

9


PRAVNI OKVIR DANES

24.8.2018 17

Sklep Vlade RS:

• Vlada RS je sprejela Sklep številka 02402-11/2015/14, z dne 5.11.2016 s katerim je potrdila metode ocenjevanja vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod v postopkih odkupa za namene gradnje javne gospodarske infrastrukture (državne in občinske) in ugotavlja, da ta zagotavlja sodoben pristop, ki je v skladu z mednarodnimi priporočili ocenjevanja vrednosti nepremičnin, in s tem predstavlja ustrezno podlago za ocenjevanje vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod pri gradnji državne in občinske gospodarske javne infrastrukture.

GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR24.8.2018 18

Zakon o urejanju prostora (ZUreP – 2)

• Z zakonom o urejanju prostora, Uradni list št.61/2017, z dne 2.11.2017, so v 206. členu (odškodnina) urejene metode za ocenjevanje vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod. V 295. členu (ocenjevanje vrednosti nepremičnin) pa zakon določa način ocenjevanja do zakonske ureditve metod ocenjevanja vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod v postopkih odkupa za namene gradnje javne gospodarske infrastrukture (državne in občinske).


30.8.2018

10

GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR24.8.2018 19

S pravnim okvirom, sklepom Vlade RS in zakonom ZUreP – 2, je država Slovenija sprejela odločitev o tem, da so iz konceptualnega vidika izdelane metode kakovostne in sodobne, ter določa, da je s posebnim zakonom potrebno področje pogodbenih oziroma prisilnih odkupov tudi pravno urediti.


KONCEPTUALNI PREDLOG UPORABE METOD OCENJEVANJA VREDNOSTI NEPREMIČNIN,

DELOV NEPREMIČNIN, PRAVIC IN ŠKOD (organizacija, procesi, podatki)

24.8.2018 20


30.8.2018

11


KAKO NAPREJ?

24.8.2018 21

1. OBLIKOVANJE IN SPREJEM NOVEGA SISTEMSKEGA ZAKONA, KI BO V CELOTI UREDIL PODROČJE POGODBENIH ODKUPOV OZIROMA PRISILNIH ODKUPOV

2. „PRILAGODITEV“ OBSTOJEČIH V LETU 2015 IZDELANIH METOD NA NOVE MODELE VREDNOTENJA, KI BODO UVELJAVLJENI V LETU 2019

3. IZDELAVA POSEBNEGA INFORMACIJSKEGA OKOLJA NA GURS ZA PODPORO INVESTITORJEM (država in občine) IN OCENEJVALCEM VREDNOSTI V POSTOPKIH

4. ZAGOTOVITEV FINANČNIH IN KADROVSKIH VIROV NA GURS


SHEMA KONCEPTUALNEGA PREDLOGA

24.8.2018 22

NOVO IT/IM OKOLJE

- Priprava in posredovanje podatkov za izvedbo cenitev (pogodbeni/prisilni odkup)

- Podpora cenilcem- Arhiviranje elaboratov

EVIDENCA VREDNOTENJA:

- Podatki o nepremičninah –REN

- Podatki o vrednostih REN + MODELI

- Posebne okoliščine- Arhiv podatkov, vrednosti, …

INVESTITOR(država, občine)

GURSUMVN

Cenilec 1Cenilec 2

………………

Cenilec n

PODATKI ELABORATINOV SISTEMSKI ZAKON!


30.8.2018

12


METODE OCENJEVANJA VREDNOSTI NEPREMIČNIN, DELOV NEPREMIČNIN,

PRAVIC IN ŠKOD

24.8.2018 23


METODE SO „VEZANE“ NA MODELE MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA

UPORABA METOD BREZ UPORABE MODELOV VREDNOTENJA IZ SISTEMA MNOŽIČNEGA

VREDNOTENJA NI METODOLOŠKO OZIROMA VSEBINSKO SMISELNA!!!

24.8.2018 24


30.8.2018

13


25

1. USMERITVE UNITED NATIONS – FAO; 2009; “Compulsory Acquisition of Landand Compensation”;

2. USMERITVE FIG – Valuation and the Management of Real Estate; 2010; “Compulsory Purchuse and Compensation” – Recommendation for GoodPractice

3. UGOTOVITVE MEDNARODNE KONFERENCE V HELSINKIH 2007»Global Concerns in Compulsory Purchase and Compensation Processes«;

4. KONCEPTI IN IZKUŠNJE ŠVEDSKE AGENCIJE – ROYAL INSTITUTE OF TECHNOLOGY 2008; “Compulsory Acquisition and Compensation”;

5. ZAHTEVE OB SPREJEMU ZUPUDPP, da se področje sistemsko uredi in to za vse vrste gradnje in obnove gospodarske javne infrastrukture in ne samo za DPN.

MEDNARODNA IZHODIŠČA PRI IZDELAVI METOD


26

(1) Načelo »ekonomski položaj lastnika nepremičnin, ki je v postopkih »prisilnih odkupov« se ne sme zmanjšati.

(2) Pri ocenjevanju vrednosti nepremičnine, pravic in škode se upoštevajo vsi, še tako podrobni vplivni elementi, ki vplivajo na vrednost nepremičnine, pravic in škode, ki nastopijo pri tem.

(3) Kot izhodišče za oceno tržne vrednosti nepremičnine se upoštevajo modeli množičnega vrednotenje nepremičnin z upoštevanjem dejanskih podatkov o nepremičninah (če so napake v REN se uporabijo dejanski podatki)

(4) Cenilci pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin in delov nepremičnin kot osnovo uporabijo modele množičnega vrednotenja nepremičnin, izvedejo terenski ogled, pridobijo dodatne podatke o nepremičninah, ki lahko pomembno vplivajo na tržno vrednost nepremičnine, pa niso vključeni v modele množičnega vrednotenja nepremičnin, ter izdelajo cenitev tržne vrednosti nepremičnine ali dela nepremičnin. Pri tem se upoštevajo metode.

KONCEPTUALNE USMERITVE PRI IZDELAVI METOD


30.8.2018

14


27

(5) Cenilci pri ocenjevanju vrednosti pravic in škod upoštevajo usmeritve in stroške, kot so določeni v metodah.

(6) Vsi cenilci uporabljajo enotne metodološke pristope in usmeritve, ki so izdelani v metodah.

(7) Metode bodo omogočale ocenjevanje vrednosti nepremičnin, delov nepremičnin, pravic in škod za vse vrste gospodarske javne infrastrukture in ne samo za državne gospodarsko infrastrukturne projekte.


28

EVIDENCEVREDNOTENJA

Metode množičnega ocenejvanja

MODELI MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA

ZAKON O MNOŽIČNEM

VREDNOTENJUZMVN – 1

Podrobbni podatki o nepremičninah

TERENSKI ZAJEM

Posamičnoocenjevanje

RAZVOJ METODOLOGIJ OCENJEVANJA

POSAMIČNOOCENJEVANJE

NOV SISTEMSKI ZAKON

Cenilec

Investitor Pogajanja z lastnikom

Tržnavrednost

POSEBNE OKOLIŠČINE NA NEPREMIČNINAH

Podatki in metode

METODOLOŠKO/PODATKOVNA SHEMA SISTEMA


30.8.2018

15


29

CILJ METOD IN SISTEMA


30

Odkup CELOTNE nepremičnine ali samo DELA nepremičnine?

- Ali odkup celotne ali dela stavbe, objekta/pritikline, ter ali odkup

celotnega ali dela zemljišča- Običajen je odkup CELOTNE stavbe, objektov in pritiklin- Običajen je odkup DELA zemljišča/parcele

V odvisnosti od VRSTE nepremičnine:- stavbe,- objekta,- pritikline,- stavbno, kmetijsko, gozdno zemljišče

in VRSTE INFRASTRUKTURE:- cesta,- nadzemni/podzemni elektrovod,- plin,..

so lastniku nepremičnine povzročene različne „IZGUBE“, ki imajo svojo vrednost.

KONCEPTUALNO……… (1)

„IZGUBA“ = VREDNOST NEPREMIČNINE, DELA NEPREMIČNINE, ŠKODA, STROŠKI


30.8.2018

16


31

„IZGUBE“ na pozidanih zemljiščih:- Zemljišča- Pravice do gradnje- Omejitve pri rabi zemljišča- Stavb, objektov ali pritiklin- Rastja- Okoljska škoda

„IZGUBE“ na kmetijskih zemljiščih:- Zemljišča- Trajni nasadi- Omejitve pri rabi zemljišča- Povečani stroški obdelovanja in zmanjšan pridelek- Povečani prevozni stroški- Povečani stroški ograje- Stroški prilagoditve



32

„IZGUBE“ na GOZDNIH zemljiščih:- Zemljišča- Lesna masa- Predvideni stroški zaradi neurij- Povečani prevozni stroški- Stroški prilagoditve

„IZGUBE“ – POSLOVNA ŠKODA:- Nižja najemnina- Nižja najemnina in dobiček iz poslovanja- Nižji dobiček samo za določen posel

„IZGUBE“ – SELITEV:- Nižja vrednost pohištva in opreme- Selitev oseb- Selitev poslovne dejavnosti- Prevoz- ……..



30.8.2018

17


33



34



30.8.2018

18


35

MERILA za odkup CELOTNE nepremičnine:

- „Preostanek“ nepremičnine ni več primeren za izvajanje “primarnega”

namena (prebivanje, proizvodnjo, kmetijske ali poslovne dejavnosti);

- “Preostanek” nepremičnine je premajhen za izvajanje “primarnega” namena

(prebivanje, proizvodnjo, kmetijske ali poslovne dejavnosti);

- Vrednost “preostanka” nepremičnine je nižja od 50% njene prvotne vrednosti

PREOSTANEK CESTA

MERILA ZA ODKUP CELOTNE NEPREMIČNINE


36

MERILA za odkup DELA nepremičnine (ta merila veljajo predvsem za kmetijska in

gozdna zemljišča):

- Del nepremičnine ni več primeren za izvajanje “primarnega” namena

- Del nepremičnine je premajhen za “ločeno” uporabo

- Del nepremičnine ne more biti več “uporaben” skupaj s “preostankom”

nepremičnine iz ekonomskega vidika (preveliki stroški proizvodnje)

- Del nepremičnine ne more biti več “uporaben” skupaj s “preostankom”

nepremičnine iz fizičnega vidika (zelo oteženo oranje, ni obračalnega

prostora,..)

- “Kompenzacija” je večja od tržne vrednosti dela nepremičnine

PREOSTANEK CESTA DEL

MERILA ZA ODKUP DELA NEPREMIČNINE


30.8.2018

19


37

Modeli množičnega vrednotenja nepremičnin ne vključujejo vseh

lastnosti nepremičnin, ki lahko pomembno vplivajo na tržno vrednost

nepremičnine, dela nepremičnine ali pravice.

Izdelan je seznam podatkov oziroma lastnosti nepremičnin, ki pomembno

vplivajo na vrednost posamezne vrste nepremičnin, pa niso vključeni

v modelih vrednotenja nepremičnin in

Oblikovani so faktorji zvišanja oziroma znižanja posamezne vrste

nepremičnin glede na modele vrednotenja

OCENJEVANJE VREDNOSTI CELIH NEPREMIČNIN

MODELI VREDNOTENJA + „METODE“


38

Primer za hiše – vrednost CELOTNE nepremičnine

MODEL HIS+

„METODE“


30.8.2018

20


39

Primer za kmetijska zemljišča – vrednost CELOTNE nepremičnine

MODEL KME+

„METODE“+

„STROŠKI“ – TRAJNI NASADI


40

Pri teh metodah so obravnavane stavbe, objekti in pritikline katere niso

vključene v modelih vrednotenja

Metode temeljijo na “nabavno vrednostni metodi” na način, uporabe izdelanih

“lokacijskih prilagoditvenih faktorjev”, “stroškovnih tabel” in “oblikovanih

amortizacijskih stopnjah”.

STAVBE KI NISO V MODELIH: ute, prefabricirane garaže, zidani žari, fontane,

letne kuhinje,…..

PRITEKLINE: nadstreški, rastlinjaki/zimski vrtovi, kolesarnice, bazeni,

parkirišča, tenis igrišča, zidane ograje, montažne ograje, kovinske

ograje,….

VEGETACIJA/DREVESA: žive meje, posamično sadno drevje, posamična velika

stara drevesa, posamična tropska drevesa,….

OCENJEVANJE VREDNOSTI STAVB, OBJEKTOV IN PRITEKLIN


30.8.2018

21


41

1. Identifikacija vseh stavb in pritiklin (stavb, objektov, pomožnih objektov), ki

niso vključeni v modele vrednotenja pa za lastnika nepremičnin

predstavljajo vrednost, in sicer predvsem z vidika povprečnega prodajalca

in ne kupca (pomembno načelo, saj gredo metode v korist lastniku

nepremičnin), in uporaba stroškovnih tabel z ustreznimi amortizacijskimi

stopnjami

2. Identifikacija vegetacije in dreves in drugih vplivnih in za lastnika

nepremičnin vrednih elementov, ter uporaba stroškovnih tabel z

upoštevanjem starosti

3. Identifikacija vseh izdelkov (kmetijski izdelki, sadno drevje, drevesa in

hortikulture), ki iz vidika stroškov predstavljajo vpliv na končno škodo, ter

uporaba metod za oceno tržne vrednosti teh izdelkov

4. Definicija in uporaba tabel dolgoročne škode iz naslova prihodkov v

bodočnosti, ločeno za vsak proizvod posebej

5. Merila in tabele povečanih stroškov proizvodnje iz naslova izgube dela

nepremičnine

NAČELA PRI OCENJEVANJU STAVB, OBJEKTOV, PRITEKLIN,VEGETACIJE, IZDELKOV IN ŠKODE IZ NASLOVA PROIZVODNJE


42

LOKACIJSKI PRILAGODITVENI FAKTORJI ZA STAVBE, OBJEKTE IN PRITEKLINE – PRIVZETE CONE OD MODELA ZA GARAŽE –

KORIST LASTNIKA!


30.8.2018

22


43

STROŠKOVNE TABELE – STAVBE, OBJETKI, PRITEKLINE


44


30.8.2018

23


45

AMORTIZACIJA – STAVBE, OBJETKI, PRITEKLINE


46

Metode ocenjevanja temeljijo na nabavno vrednostni metodi. Temeljni koncept

je ocena vrednosti “posaditve” vegetacije. Načeloma ko vegetacija in

drevesa rastejo in s tem pridobivajo na vrednosti dokler ne dosežejo

“starosti”, potem pa njihova vrednost začne padati. Uporabijo se

“stroškovne tabele” in “koeficienti tržne vrednosti”

Mednarodno uveljavljena razmerja med tržno vrednostjo in starostjovegetacije / posamičnih dreves

VEGETACIJA


30.8.2018

24


47

Vpliv hrupa in onesnaževanja zraka

„OKOLJSKE IZGUBE“


48

MODELI + „METODE“ omogočajo ocenjevanje vrednosti CELIH nepremičnin kot

so definirane na trgu nepremičnin. OBIČAJNO so pri pogodbenih/prisilnih

odkupih predmet odkupa DELI PARCEL.

Pri ocenjevanju vrednosti DELOV PARCEL je potrebno obravnavati:

- Izguba/odkup dela parcele, ki pripada stavbi, kmetijskega, gozdnega ali

stavbnega zemljišča

- Izguba pravice graditi na stavbnem zemljišču,

- Omejitve pri uporabi vseh vrst zemljišč in

- Izguba stavb, objektov, pritiklin, trajnih nasadov, vegetacije in dreves (smo

že obravnavali na prejšnjih prosojnicah).

OCENJEVANJE VREDNOSTI DELOV NEPREMIČNIN

PRI OCENJEVANJU VREDNOSTI DELOV PARCEL JE IZREDNO POMEMBNO DOBRO POZNAVANJE MODELOV MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA

NEPREMIČNIN


30.8.2018

25


49

DEL PARCELE = FUNKCIONALNO Z. ALI DRUGO Z.

Vrednost dela parcele, ki je predmet odkupa je odvisna od POMEMBNOSTI tega dela

parcele za stavbo


50

DEL PARCELE OB HIŠI


30.8.2018

26


51

Metode ocenjevanja posebej obravnavajo spodaj navedene elemente

izračunavanja “IZGUB”:

• Izguba – odkup dela zemljišč

• Omejitve uporabe zemljišča:

- ceste in železnice

- električno omrežje,

- podzemni vodi.

3. Povečani stroški kultiviranja in zmanjšani prihodki iz proizvodnje kmetijskih

izdelkov:

- ceste in železnice,

- električno omrežje,

- podzemni vodi,

4. Povečani stroški transporta za namene obdelave kmetijskih zemljišč

5. Stroški izgradnje ograj kot posledica odkupa dela zemljišča

6. Povečani fiksni stroški proizvodnje zaradi zmanjšanja kmetijske parcele

KMETIJSKA ZEMLJIŠČA


52

DEL PARCELE OB KMETIJSKIH OBJEKTIH


30.8.2018

27


53

KMETIJSKA ZEMLJIŠČA


54

STROŠKI KULTIVIRANJA IN ZMANJŠANIPRIHODKI PRIDELKOV


30.8.2018

28


55

STROŠKI ZA OGRAJE NA KMETIJSKIH ZEMLJIŠČIH


56

V primerih, ko je zaradi gradnje in umestitve infrastrukturnega objekta, potreben

odkup celotne ali le dela nepremičnine, ob tem pa je poslovnem subjektu, ki

je opravljal gospodarsko dejavnost na teh nepremičninah, nastopila poslovna

škoda, je potrebno oblikovati ključna načela in usmeritve pri ocenjevanju te

škode. Pri tem je treba v celoti upoštevati trenutne tržne okoliščine

gospodarske dejavnosti, katere poslovna škoda se ugotavlja, kot tudi samo

lokacijo in poslovno škodo povezano s tem.

Izdelana so temeljna načela, usmeritve in kriteriji ločeno za ključne vrste

gospodarske dejavnosti, ki se upoštevajo pri ocenjevanju poslovne škode,

kjer se opredeli možnost zajema podatkov poslovanja z najznačilnejšimi

elementi (denarni tok, diskontna stopnja, izračun neto dolga, ocena tržljivosti

v panogi in podobno), ter izdelava nekaj tipičnih primerov ocenjevanja

poslovne škode zaradi zmanjšanja prihodkov iz naslova poslovanja

poslovnega subjekta na nepremičnini.

OCENJEVANJE POSLOVNE ŠKODE


30.8.2018

29


57

Koncept usmeritev temelji na “ekonomski uspešnosti” poslovne dejavnosti PRED

izgradnjo javne infrastrukture in PO izgradnji javen infrastrukture z uporabo

modela “Gordon” pri oceni rasti poslovne dejavnosti = 2,5%

PRED PO POSLOVNA ŠKODA


58

Stroški selitve so stroški, ki so nastali oziroma bodo nastali lastniku nepremičnine

zaradi spremembe lokacije prebivališča ali poslovne dejavnosti. To so zlasti

stroški selitve (demontaža, transport, montaža in podobno) in stroški, nastali

zaradi zamenjave osebnih dokumentov oziroma listin v zvezi s poslovanjem

(poslovne vizitke, …).

Opredeljene so vrste stroškov, ki so nastali oziroma bodo nastali lastniku

nepremičnine zaradi selitve kot na primer manjvrednost opreme bivalnih

objektov, manjvrednost opreme pomožnih objektov, manjvrednost opreme

poslovnih objektov, selitev oseb (sprememba naslova, novi dokumenti,…),

selitev poslovnega subjekta, potrebno lastno angažiranje pri selitvi,

demontaža in nakladanje, razkladanje in montaža, cena transporta na km in

podobno.

STROŠKI SELITVE


30.8.2018

30


59


60

IZDELAN JE KONCEPT IN METODE KI TEMELJIJO NA „STARIH MODELIH VREDNOTENJA“

METODE JE POTREBNO PRILAGODITI NA NOVE MODELE VREDNOTENJA V LETU 2019 – TO NALOGO MORAJO IZVESTI CENILCI (NE GURS KOT LETA 2014 – 2015)

KONCEPT IN METODE SO NAMENJENE CENILCEM, KI BODO OPRAVLJALI CENITVE V POSTOPKIH POGODBENIH/PRISILNIH ODKUPOV

POTREBEN JE SISTEMSKI ZAKON, KI BO UREDIL PODROČJE

SISTEM JE DOBRO ZASTAVLJEN, MANJKA MU INTERES IN PODPORA CENILSKIH ZDRUŽENJ IN DRŽAVE DA TO PODROČJE UREDI

SISTEM JE OB VOLJI CENILSKIH ZDRUŽENJ IN DRŽAVE LAHKO POSTAVLJEN V 2 LETIH OD „RESNE“ ODLOČITVE

POVZETEK


30.8.2018

31


KONCEPT METOD OCENJEVANJA VREDNOSTI NEPREMIČNIN ... · • prostorska stratifikacija, •...

Documents

Transcript of KONCEPT METOD OCENJEVANJA VREDNOSTI NEPREMIČNIN ... · • prostorska stratifikacija, •...