SPANIAKjøp av fast eiendom, skatt,

arv og arveavgift

03

KJØP AV FAST EIENDOM

1.- KJØP AV FAST EIENDOM I SPANIA2.- KVALITETSSIKRING VED KJØP AV FAST EIENDOM I SPANIA

2.-1) INNLEDNINGa) Tinglysningsattest (Nota Simple)/kopi av skjøtetb) IBI kvittering- Eiendomsskattc) Basura kvittering- Søppelavgiftd) Sameie- vedtekter og kvittering for betalte fellesutgiftere) Kopi av elektrisitet- og vannkvitteringerf) Plan parcial - Reguleringsplan

2.-2) HVITVASKINGSREGELVERK

2.-3) JuRIDISKE OG ØKONOMISKE FELLER VED KJØP AV FAST EIENDOM I SPANIAa) Overtagelse av lånb) Bankgarantic) Inventarlisted) Befaring av kjøpsobjektete) Tillatelse - ferdigstilling

2.-4) KJØP AV BOLIG uNDER OPPFØRINGa) Innledningb) Krav til kontraktenc) Bankgarantid) utbyggers plikt til å rette mangler og feil

INNHOLDSFORTEGNELSE

04

SKATTER, AVGIFTER OG SALÆR3.1.- VED KJØP

a) Ny eiendom• Merverdiavgift - IVA • Tinglysningsgebyr• Notaromkostninger • Advokatsalær

b) Brukt eiendom• Overføringsavgift

c) Finansiering og finansieringsutgifter• Etableringsgebyr • Tinglysingsgebyr• Rente (fast-flytende) • Stempelavgift• Kostnader for utarbeidelse • Forsikring

av pantobligasjoner • Advokat• Takseringskostnader

3.2.- SKATTER OG UTGIFTER VED Å EIE SOM PRIVATPERSON – IKKE SKATTE RESIDENT I SPANIAa) Inntektsskattb) Formuesskatt c) Eiendomsskatt - IBId) Søppelavgift - Basurae) Fellesutgifter

3.3.- SKATT I NORGE VED EIE AV FAST EIENDOM I SPANIA3.4.- SKATTER VED SALG

a) Personlig eiet Gevinstbeskatningb) Beregning av gevinstc) Retensjond) Plusvaliae) Personlig eiet - skatteresident i Spania

f) Skattemessige konsekvenser for person som er skattemessig resident i Norge?

3.5 SKATT HOLDING SELSKAPER

INNHOLDSFORTEGNELSE

05

uTLEIE4.- UTLEIE AV BOLIG I SPANIA

4.-1) INNHOLDET AV LEIEKONTRAKTENa) Leiekontraktens varighet e) Betaling av kostnader under leieforholdetb) Leiebeløp og depositum f) Avbrytelse av leieforholdetc) Inventarliste g) Salg av leilighetend) Inspeksjon av leiligheten h) Visningsrett

4-2) TVuNGEN REGISTRERING AV LEILIGHET/HuS SOM SKAL BENyTTES TIL KORTTIDSuTLEIE

TESTAMENT OG ARVEAVGIFT5.- SPANSK TESTAMENT OG ARVEAVGIFT

5.1.- Hvordan opprette testament i Spania?5.2.- Hvorfor opprette testament i Spania?5.3. -Gjeldende lov, arveavgift5.4.- Arveavgift5.5. -Beregning av arveavgift5.6.- Arveplanlegging

GENERELL INFORMASJON OM

VOGT ADVOKATFIRMA ESPAÑA S.L. (se også www.vogtlaw.com)

HVA OMFATTER KVALITETSSIKRING uTFØRT AV VÅRT KONTOR?PROFESJONALITET - TILGJENGELIGHET - EFFEKTIVITET

ForordDenne brosjyren er en praktisk veiledning for deg som vil kjøpe, selge eller allerede har kjøpt fast eiendom iSpania. Videre inneholder brosjyren informasjon om skatt, testament, arv og arveavgift. Brosjyren inneholderpraktiske og generelle råd og det er ikke nødvendig med juridiske kunnskaper. Brosjyren bør dog ikke brukes somen håndbok for å håndtere kjøpsprosessen, skattespørsmål eller arv på egenhånd. Det anbefales å benytteprofesjonelle rådgivere i forbindelse med kjøp, salg, skatt og arv i Spania.

Innholdet i brosjyren er ført à jour med de lovendringer som foreligger pr. 1.1.2018.

INNHOLDSFORTEGNELSE

06

KJØP AV FAST EIENDOM I SPANIA

1.- KJØP AV FAST EIENDOM I SPANIA- FORSKJELLER FRA NORGE

Kjøpsprosessen i Spania er forskjellig fra Norge på vesentlige punkter.

For det første finnes det ikke statsautoriserte meglere i Spania. Det kreves heller ingen autorisasjonfor å utøve eiendomsmeglervirksomhet. Meglere stiller ingen økonomisk sikkerhet og det er langtfra alle som har forsikring for det økonomiske ansvar som kan pådras. Det arrangeres ingen formellvisning slik vi er vant med fra Norge. Eiendommene ligger ofte på nettet hos alle eller mange aveiendomsmeglerne i Spania. Derfor må en forsikre seg om at megleren som opptrer, faktisk har etsalgsoppdrag og har fullmakt til å undertegne på vegne av selger.

For det andre er selve kontraktsdelen også forskjellig fra Norge. Vanligvis undertegnes først enreservasjonskontrakt hvor kjøper innbetaler et depositum (mellom € 3.000 og € 6.000) ogeiendommen tas da av markedet. Det neste skritt er å utarbeide og undertegne en kjøpekontrakt(Contrato de Compraventa) mens transaksjonen først blir endelig ved inngåelse av skjøte (EscrituraPublica) hos Notar.

For det tredje er alle kontrakter på spansk og reguleres normalt av spansk lovgivning.

Benytt deg av advokat i denne prosessen - helst en som behersker både ditt språk og spansk, oget firma som har både spanske og norske advokater beskjeftiget.

Hvor skal vi kjøpe?

Det første spørsmål du må ta stilling til er: Hvilket land? Dernest hvor i landet? Selv når du harbestemt deg for regionen gjenstår fortsatt sted/by-valg og innenfor sted/by er det fortsattnødvendig å avgjøre nærhet til sjøen, servicetilbud, transport, skoler etc. Ønsket prisklassebegrenser klart nok valgfriheten.

Når man har funnet eiendommen som tilfredsstiller de ønskede kriteria, må man sørge for å skaffenødvendig informasjon som gir oversikt over den juridiske og økonomiske status på eiendommen.Dette er det vi kort og noe upresist benevner som kvalitetssikring.

07

2.- KVALITETSSIKRING VED KJØP AV FAST EIENDOM I SPANIA

2.1 Innledning

Innledningsvis vil vi bemerke at svært få utlendinger har forutsetninger for å vurdere risikoen ogproblemer som kan oppstå i forbindelse med kjøp av fast eiendom i Spania. Investeringer i fasteiendom omfatter ofte større beløp, og du må forholde deg til et annet rettssystem med lover og reglersom skiller seg vesentlig fra de norske. I tillegg er det de færreste som behersker spansk.

Kvalitetssikringsprosessen er noe forskjellig avhengig av om du kjøper en bolig under oppføring,nyoppført leilighet/hus eller kjøp av eiendom i annenhåndsmarkedet.

a) Tinglysningsattest (Nota Simple) /Kopi av skjøtet.

Nota Simple er en tinglysningsattest fra Eiendomsregisteret. Attesten inneholder opplysninger om:

1. Hvem som eier eiendommen, herunder eierandeler dersom flere eier eiendommen sammen.

2. En beskrivelse av eiendommen og opplysninger om eiendommens grenser.

3. Heftelser som hviler på eiendommen og heftelsens størrelse. Det er dog viktig å være klarover at ikke alle heftelser nødvendigvis kommer frem av Nota Simple, for eksempelheftelser som ubetalt eiendomsskatt og fellesavgifter, jfr. nedenfor.

4. Andre innskrenkninger i eierrådigheten; for eksempel om det hviler en bruksrett påboligen, servitutter osv.

Allerede før undertegning av reservasjonskontrakten bør det foreligge en tinglysingsattest. På denmåten vet du med sikkerhet at selger av eiendommen har grunnbokshjemmel.

Det bør bemerkes at den advokat som utfører kvalitetssikringen ikke besøker kjøpsobjektet. Dentekniske tilstand og faktiske størrelse undersøkes således ikke. Det anbefales derfor å la enbygningskyndig undersøke kjøpsobjektet. Vedkommende utarbeider en rapport hvor objektetstilstand beskrives. Dessuten får kjøper foretatt en beregning av antall kvadratmeter. Som nevntundersøker advokaten ikke størrelsen på huset/leiligheten, da han kun sammenligner det tilsendtetidligere inngåtte skjøte med det som fremkommer i tinglysingsattesten (fra grunnboken).Bygningstekniske undersøkelser koster ca. € 800 (ekskl. 21% IVA). Dette avhenger dog aveiendommens størrelse.

08

Nota Simple bør være av relativ ny dato og ikke eldre enn 10 dager. En tinglysningsattest er ingengaranti for at det ikke kommer flere heftelser på eiendommen etter at attesten er utstedt. Derforinnhentes det alltid en ny attest umiddelbart før den endelige overdragelsen. Attesten sominnhentes av notar i forbindelse med overdragelse av eiendommen er gyldig 10 dager.Eiendomsregisteret som utsteder denne attesten er pålagt å informere Notaren om det skulleforeligge eventuelle endringer i status på eiendommen i denne perioden.

Nota Simple inneholder forenklet informasjon, og en kopi av skjøtet bør innhentes og gjennomgåsgrundig.

b) IBI kvittering - Eiendomsskatt.

IBI- (Impuestos sobre Bienes Inmuebles) - er den spanske benevnelsen på eiendomsskatt. Vedkjøp av fast eiendom i Spania bør det kreves at selger fremviser kvittering for betalt eiendomsskatt.Eiendomsskatten hviler på eiendommen og vil følge eiendommen ved et eventuelt kjøp.Heftelsen fremkommer vanligvis ikke av tinglysningsattesten. IBI fakturaen inneholder enbetalingsfrist og ved misligholdt betaling påløper forsinkelsesrenter. Hvis eierne/selgernemisligholder eiendomsskatten, vil dette registreres på eiendommen. Den nye kjøperen skal deleansvaret for betalingene av eiendomsskatten.

c) Basura kvittering- Søppelavgift.

Videre bør selger fremlegge en kopi av kvittering for betalt kommunal søppelavgift (Basura). ubetaltsøppelavgift er en heftelse som følger med eiendommen og det påløper forsinkelsesrenter vedmislighold. Misligholdte avgifter fremkommer ikke av tinglysingsattesten.

d) Sameiet - vedtekter og kvittering for betalte fellesutgifter.

Tilhører den faste eiendommen en urbanisasjon vil det være opprettet et sameie. Sameiet harvedtekter som blant annet regulerer fellesoppgaver i urbanisasjonen. Vedtektene kan inneholdeklausuler som begrenser din handlefrihet, for eksempel endring av terrasse, montering avmarkiser, dyrehold osv.

09

I en urbanisasjon avholdes det normalt generalforsamling en gang i året. På generalforsamlingenbehandles og vedtas regnskapet og budsjettet, og det tas opp problemer som eierne finner viktig.Et møtereferat fra Generalforsamlingen kan derfor gi en god indikasjon på hvilke problemer somman eventuelt kan forvente i fremtiden ved kjøp av eiendommen. Det er intet krav etter spansk lovat referatet skal være på annet språk enn spansk. Spansk lov inneholder videre bestemmelservedrørende avstemming skal foretas, og hvor mange stemmer som kreves for hver enkelt sak.

Ved kjøp av fast eiendom bør selger fremlegge en bekreftelse fra sameiets administrator om atselger ikke har utestående felleskostnader. ubetalte fellesutgifter følger den faste eiendommen.

Loven fastsetter at kjøperen av en privatbolig eller et forretningslokale innenfor et seksjonssameie,er ansvarlig for den kjøpte eiendommen for alle beløp som skyldes til eierfellesskapet opp til etmaksimum for fellesutgiftene som gjelder for det året kjøpet er gjort og de tre forutgående årene.

Denne heftelsen kommer vanligvis ikke frem av tinglysningsattesten før sameiet har tatt utlegg iden faste eiendommen. utlegg tas normalt kun dersom selger ikke har betalt fellesutgiftene overen lengre periode.

Administrator bør videre bes om å avgi en uttalelse om at det ikke planlegges større reparasjoner,moderniseringer eller utbygginger av sameiet som jo vil påføre kjøper større felleskostnader ennforventet.

e) Kopi av elektrisitet, gass- og vann- kvitteringer.

Dersom man ønsker å ta over vann, gass og/eller elektrisitetsabonnement bør man undersøke omselger har betalt de nevnte regningene frem til dato for undertegning av skjøtet.

f) Plan parcial – Reguleringsplanen.

Reguleringsplanen for området bør undersøkes. Denne vil kunne avsløre planlagte veier, fredeteområder, nye utbyggingsområder etc.

Ved kjøp av eiendom under bygging bør man undersøke at entreprenøren har byggetillatelse(licencia de obra). Dersom byggeområdet ligger innenfor en ”grønn sone” (område som ikke skalbenyttes til bebyggelse) bør det undersøkes om det er gitt dispensasjon fra reguleringsplanen.

10

Dette er kun en forenklet sjekkliste over hvilken informasjon som bør innhentes for å kvalitetssikre kjøpav fast eiendom. Kvalitetssikringen må imidlertid sees i sammenheng med den konkrete sak. Dersomeier av eiendommen er et spansk selskap vil kvalitetssikringen være mer omfattende. Kvalitetssikringvil for eksempel omfatte en due diligence av selskapets finansielle og juridiske status.

Dersom eier er et spansk selskap som i sin tur er eiet av et utenlandsk selskap skal man være megetforsiktig med å ta over morselskapet uten nøye forutgående undersøkelser.

I de siste årene har det blitt gjort en stor innsats for å normalisere byplanleggingen. Målet har bl. avært å legalisere bygninger som ikke har vært i overensstemmelse med de nåværende forskriftene.

Mange kommunale forskrifter inkluderer betingelser og vilkår som har blitt utarbeidet sammen medutviklere og eiere for å legalisere disse bygningene: overføring av tomter for offentlig bruk, bedreinfrastruktur og servicetjenester, erstatning til rådhuset, etc. I tillegg til den omtalte standardiseringenvil vi fremheve to viktige momenter:

Bygninger med status “utenfor planregulering”, bygget i samsvar med reglene som tidligere var gyldige,men ikke med de nåværende. Dette betyr at eieren bare kan iverksette oppussingsarbeid vedreparasjoner og bevaring som er strengt nødvendige for å bevare boforholdene eller forholdene forplanlagt bruk, uten at det i så tilfelle gjøres noen utvidelser eller forbedringer.

Eiendommer i denne situasjonen kan ikke få brukstillatelse, men de kan få et juridisk dokument fornybygg, og få det registrert i eiendomsregisteret med slik status.

Det er viktig å peke på at spansk Høyesterett har erklært byplanen 2010 Marbella PGOu (Generalplanfor byutvikling, Marbella - 2010) for ugyldig og opphevet. Dette medfører at fra nå av må byen retteseg etter vilkårene for byplanen fra 1986, som var gyldig før det ble gitt godkjenning for den byplanensom nå er erklært ugyldig. Denne situasjonen krever at rådhuset og den regionale selvstyreregjeringengjør en felles anstrengelse for å finne fram til en egen regulering som kan garantere juridisk sikkerhetfor kjøpere, investorer og utbyggere.

Til tross for at saken må gjennomgås ved å ta for seg hvert enkelt tilfelle, er det svært usannsynlig atnoen av boligkompleksene som er erklært ugyldige av retten vil rives. Derfor vil mesteparten av de16.500 boligene som er rammet bli klassifisert “utenfor byplanreguleringen”, fram til det foreliggergodkjenning av den nye byplanen for Marbella. Det anslås at det vil ta minst 2 år før en ny byplan ergodkjent av de ulike offentlige instanser.

11

2.2 Hvitvaskingsregelverk

Reguleringer i Spania for å hindre hvitvasking av penger krever at advokater skaffer nødvendiginformasjon fra sine klienter for å dokumentere at midlene som skal brukes til eiendomstransaksjonener av lovlig opprinnelse, hvilket pålegger oss å utarbeide en handlingsprotokoll som innebærer at vispør våre klienter om å fremskaffe følgende dokumentasjon:

• Kopi av siste selvangivelse.

• Kopi av kontoutskrifter for kontoene der midlene overføres fra som gjelder for de siste seks månedene.

• Kopi av de siste tre lønnsslippene for hver person som tar del i kjøpet.

• Kopi av pensjonsutbetalingene for de siste tre månedene.

• Anbefalingsbrev fra bank.

• Hvis midlene kommer fra et lån eller kreditt, kopi av dokumentet som formaliserer lånet.

• Hvis midlene kommer fra arv, kopi av dokumentet som beviser dette.

• Hvis midlene kommer fra salg av eiendom, aksjer, obligasjoner eller annen formue, kopi av

dokumentet som beviser salget.

2.3 Juridiske og økonomiske feller ved kjøp av fast eiendom

a) Overtagelse av lån

Ved oppføring av nybygg tar selger normalt opp et pantelån for finansiering av byggeprosjektet(byggelån). Kjøper får ofte tilbud om å overta pantelånet som hviler på boligen (subrogasjon). Fordelenligger i at overdragelsesomkostninger ofte er lavere enn etableringsgebyr ved låneopptak i Spania.

Dersom kjøper ønsker å ta over lånet vil dette normalt stipuleres i kjøpekontrakten. Før undertegningenav kjøpekontrakten bør man innhente lånevilkårene samt lånevaluta og ta en endelig beslutning omman virkelig ønsker å ta over lånet. Du kan nemlig få deg en ubehagelig overraskelse hvis du iutgangspunktet bestemmer deg for å ta over pantelånet, men senere ombestemmer deg. Da må dunormalt bære kostnadene for kansellering av lånet.

Kjøper bør vurdere muligheten for å overta pantelån som hefter på eiendommen ved kjøp av eiendomi annenhåndsmarkedet.

12

b) Bankgaranti.

I følge spansk ufravikelig lovgivning skal selger stille bankgaranti for innbetalte beløp ibyggeperioden. Loven presiserer imidlertid ikke hvem som skal bære utgiftene for utstedelsen avbankgarantien. Lovens formål tilsier at selger skal betale utgiftene, men det forekommer atutbygger forsøker å kontraktsfeste at denne kostnad skal bæres av kjøper. Kostnadene vedutstedelse av bankgaranti varierer fra bank til bank, og ligger rundt 1 % - 1,25 % av garantibeløpet.Man bør derfor forsikre seg om at utbygger betaler kostnadene ved utstedelse av bankgarantien oginkludere dette i kjøpekontrakten.

c) Inventarliste

Når du kjøper leilighet/villa i annenhånds markedet blir det ofte avtalt at en del av inventaret skalfølge med. Det bør i så fall skrives en detaljert inventarliste. Fotografier kan også være nyttigdokumentasjon. Listen bør underskrives av både selger og kjøper og inngå som et vedlegg vedundertegning av kjøpekontrakten. På denne måten unngår du at selger tar med seg en del avinventaret og argumenterer med at dette var personlige gjenstander.

d) Befaring av kjøpsobjektet.

Ved kjøp av en ny leilighet har kjøper 1 års garanti for skjulte mangler i leiligheten og opp til 10 årfor konstruksjonsmessige mangler. Ved kjøp av en brukt leilighet kan det lønne seg å oppnevne enteknisk kyndig for gjennomgang av leiligheten.

e) Tillatelse - ferdigstilling.

I kjøpekontrakten står det ofte at eiendommen skal overtas av kjøper når leiligheten er ferdig. Når skalleiligheten imidlertid defineres som ferdig? I mange kontrakter er leiligheten definert som ferdig nårselger har sendt inn søknad om ferdigattest /brukstillatelse ”licencia de 1ª primera ocupacion”.

Dette er et dokument som utstedes av administrasjonen, som beviser at arbeidet som er utført eri samsvar med de innvilgede tillatelsene, f. eks det bekrefter at bygningsarbeidet er gjort ioverensstemmelse med prosjektet/tegningene som byggetillatelsen ble utstedt for, og at det møterkravene for sikkerhet og boforhold. I praksis er dette dokumentet viktig hovedsakelig for nyebygninger, slik at det kan inngås avtale om offentlige tjenester.

13

Ferdigattest er nødvendig for bl.a. tilkopling av vann, gass og elektrisitet. Selgers søknad om lisensinnebærer imidlertid ikke at denne er innvilget. Det tar vanligvis minst en måned (ofte opp til 6måneder) fra søknaden er sendt inn til attesten blir utstedt. Konsekvensen er at den nye eieren ikkehar vann, gass eller/ og elektrisitet i denne perioden.

Oftest løses dette ved at entreprenøren stiller byggestrøm/vann til disposisjon fra byggeplassen. Vi villikevel anbefale at attesten foreligger før skjøte undertegnes. Det er først når attesten foreligger atboligen juridisk sett kvalifiseres som ferdigstilt. En merkelig, men ikke uvanlig, praksis er at utbygger fårattest ved passivitet fra kommunen. Kommunen har etter spansk lov 3 måneders frist til å svare positivteller negativt. Dersom svar ikke foreligger innen nevnte frist tilsier gjeldene spansk lov at søknaden erinnvilget. Dette bør ikke umiddelbart godtas da kommunen i visse tilfelle kan bringe saker opp tilbehandling dersom det skulle foreligge grove tilfeller av overtredelser fra utbyggers side (f.eks. hvorbyggetillatelse er innvilget basert på korrupsjon og hvor byggetillatelse ikke skulle vært innvilget – f.eks.ved utnyttelse av et grøntareal).

2.4 Kjøp av bolig under oppføring

a) Innledning

utbyggers forpliktelse ovenfor kjøper er lovregulert. Det stilles blant annet lovkrav til kontraktensinnhold og krav til utstedelse av garantier for innbetalte beløp i byggeperioden. Etter overtagelsenav eiendommen eksisterer det videre regler om utbyggers plikt til å rette mangler og feil ved boligen.

b) Krav til kontrakten

For det første er det et generelt lovbestemt krav om at kontrakten skal være klar og konkret. Videremå kontrakten være balansert og vilkårene må være ”rimelige”.

Eksempel på urimelige vilkår i en kontrakt:

• Ved kjøp av fast eiendom under oppføring får kjøper ofte tilbud om å ta over pantelånet somhviler på boligen. Pantelånet tilsvarer ofte 70 % av den totale kjøpesummen. Det er ingen plikt til å overta pantelånet, men en del kontrakter fastsetter at kjøperen må betalekanselleringsomkostninger for lånet dersom dette ikke overtas. Dette er en ofte misbruktklausul, da det i utgangspunktet er utbyggers plikt til å betale kanselleringskostnadene forsitt eget lån. Disse kostnadene ligger ofte på 0,5 – 1 % av pantelånet og i tillegg kommertinglysnings- og notarkostnader på opp til ca. € 1.000.

14

• Kontraktsvilkår som fastslår at kjøper skal betale kostnader som iht. loven skal bæres av selger; som for eksempel kostnadene for seksjonering av leilighetene (Division Horisontal) erkarakterisert som ”urimelige” etter spansk lov.

• Vi har ofte sett kontrakter som spesifiserer at kjøper har plikt til å overta boligen når utbyggerhar den såkalte” Acta de fin de obra” – en lisens for ferdigstillelse av bygget. I henhold til spanskrett er boligen først beboelig når utbygger har ”licencia de 1ª ocupacion” som nevnt ovenfor og juridisk sett er boligen ikke beboelig før denne lisensen foreligger.

Iht. spansk lov må kontrakten inneholde følgende:

• Informasjon om kontraktspartene.

Kontrakten bør inneholde kjøpers navn og adresse. På samme måte må det spesifiseres hvemsom er utbygger. Dersom utbygger er et selskap må det fremkomme hvor selskapet erregistrert, hvilken type selskap, selskapets organisasjons nummer/CIF nummer og adresse.Videre skal kontrakten inneholde en detaljert beskrivelse av hvem som kan undertegne på vegne av selskapet. Dersom det henvises til en fullmakt fra utbygger er det etter spansk lov krav om en notarial fullmakt. Kontrakten bør inneholde en beskrivelse av hvor og hos hvilken Notar fullmakten ble undertegnet.

Det forekommer ofte at kjøper under byggeperioden ønsker å endre navnet på kontraktsparten. Hun har skrevet under i eget navn men ønsker nå at hennes norske/spanskeselskap skal eie leiligheten, alternativt hennes barn. Dersom kjøper i dette eksempel har værtforutseende nok, er det inntatt i kontrakten at denne kan overdras til tredjemann uten atsamtykke fra selger er nødvendig. Dersom kontrakten ikke inneholder en slik rett er kjøperundergitt selgers velvillighet. Noen ganger nekter selger en slik overdragelse uten overhodet åoppgi noen grunn. Det er heller intet krav etter spansk lovgivning at selger skal ha en sakliggrunn for slik nektelse. Dersom det gjelder et reelt salg før ferdigstillelse vil ofte selger kreve en viss prosent av den fortjeneste som kjøper oppnår. I andre tilfelle er det stipulert at en evt.fortjeneste skal deles likt mellom kjøper og selger.

En overdragelse av kontrakten i byggeperioden vil kunne medføre at selger skal betalegevinstbeskatning ved evt. fortjeneste og at selve overdragelsen utløser overdragelsesavgiftalternativt merverdiavgift.

15

• Beskrivelse av den faste eiendommen.

Kontrakten bør inneholde en detaljert beskrivelse av den faste eiendommen og det børfremkomme hvor eiendommen er registrert. Kontrakten bør videre inneholde tegninger avleiligheten som viser inndeling av rom etc. Dersom leiligheten ligger i en urbanisasjon (sameie)bør det vedlegges planer som viser leilighetens plassering i urbanisasjonen. Planene børundertegnes av både kjøper og selger.

Videre bør fellesområder være definert og utbyggers forpliktelser til å bygge svømmebasseng,tennisbane, klubbhus, osv. dersom dette er beskrevet i prospektet.

• Pris og leveringsdato.

Kontrakten må inneholde informasjon om pris og ferdigstillelsesdato. Ferdigstillelsesdatoen bør være overensstemmende med når utbygger mottar den såkalte licencia de 1ª ocupacion -en såkalt ferdigstillelseslisens som er nødvendig for bl.a. inngåelse av vann- og elektrisitetskontrakten.

• Bygge-spesifikasjoner.

Kontrakten bør videre inneholde en liste som i detalj beskriver materiale, farger og standard.Listen bør for eksempel spesifisere om det er marmorgulv og hvilken type marmor som skal benyttes etc. Videre bør det spesifiseres hva som inngår av utstyr som hvitevarer,aircondition, alarm etc.

c) Bankgaranti

I henhold til spansk lovgivning skal det utstedes en bank-eller forsikringsgaranti for innbetalte beløpi byggeperioden. Loven er preseptorisk, hvilket innebærer at utbygger har en ufravikelig plikt til åutstede en forsikrings/bankgaranti for innbetalte beløp i byggeperioden. En avtale mellom parteneom at det ikke skal utstedes bankgaranti er ikke gyldig etter spansk rett. Videre pålegger loven kjøperen plikt til å levere tilbake bankgarantien/e ved undertegning av skjøtet og overtagelse av boligen.

Spansk lov fastslår videre at beløp som innbetales i byggeperioden skal settes inn på en separatkonto og kun benyttes til konstruksjon. Bankgarantien skal videre garantere det innbetalte beløppluss rente.

16

Kjøpekontrakten bør uttrykkelig referere til bankgarantien og det bør fremkomme i kontraktenat utbygger garanterer tilbakebetalingen av innbetalt beløp pluss renter per år, dersomutbygger ikke har ferdigstilt boligen innen avtalt tid.

Kjøpekontrakten bør videre spesifisere at selger skal betale kostnadene ved utstedelse avbankgarantien. Videre er det viktig at det er utstedt såkalt “licencia de primera ocupacion”(ferdigattest) før innflytning.

Denne lisensen er blant annet nødvendig for å inngå permanente vann, gass- ogelektrisitetskontrakter. Av praktiske grunner er det vanlig at kjøper får bankgarantien ca. 14dager etter innbetalingen av beløpet.

d) Utbyggers plikt til å rette mangler og feil

Ved oppføring av ny bolig er utbygger videre forpliktet til å rette opp feil og mangler i boligen. ISpania eksisterer det hovedsakelig 3 ulike frister for å fremsette krav om retting av mangler. Fristenavhenger av mangelens karakter.

For det første har kjøper rett til å kreve at utbygger retter opp feil og mangler i boligen dersomkjøper fremsetter krav om dette innen 1 år etter dato for overtagelse av boligen. Dette vil vesentligdreie seg om synbare feil og mangler.

Videre har kjøper rett til å kreve at utbygger retter skjulte mangler dersom kravet fremsettes innen3 år etter datoen for overtagelsen av boligen. For konstruksjonsmessige feil og mangler er detvidere en 10 års frist for å fremsette krav om utbedring.

Dersom du kjøper en fast eiendom som forrige eier kjøpte fra utbygger for 1/2 år siden, vil du taover forrige eiers rettigheter i forhold til utbygger. Dette innebærer at du må fremsette krav omretting av synlige feil og mangler innen 1/2 år mv. Avslutningsvis vil vi nevne at dersom utbyggerikke følger opp de lovpålagte pliktene må saken bringes inn for spansk domstol. Det er ingen nyhetat en spansk rettsprosess er meget tidkrevende. Vi har dessverre sett flere eksempler på at utbyggerrett og slett spekulerer i at kjøper ikke anlegger rettssak, men aksepterer å utbedre mangelen foregen regning.

17

SKATTER, AVGIFTER OG SALÆR

3.1.- Ved kjøp

a) Ny eiendom

• Merverdiavgift – IVA.

Kjøper man en bolig under oppføring skal det betales IVA (merverdiavgift). IVA ved kjøp avoppført bolig er 10 %, som også gjelder for garasje og bod. Dersom imidlertid garasje ellerbod kjøpes separat vil IVA utgjøre 21 % av kjøpesummen. Denne sistnevnte IVA sats gjelderogså ved erverv av tomt. I tillegg skal det betales 1.5 % stempelavgift på kjøpesummen. IVAberegnes på skjøteverdien på den faste eiendommen.

• Notaromkostninger.

I tillegg kommer Notaromkostninger på ca. € 800. Notaromkostningene varierer mht.skjøtets kompleksitet og hvor mange notariale sider som brukes ved utarbeidelse av skjøtet.

• Tinglysningsgebyr.

Skjøtet skal videre tinglyses i Eiendomsregisteret. Tinglysningskostnadene ligger vanligvis på ca. € 700.

• Advokatsalær.

Advokatsalær ved kjøp er 1% av kjøpesummen, dog minimum € 2.500.

• Meglerkommisjon.

Megler kommisjonen har blitt redusert de senere år. Normalt er nå provisjonen ca. 5 % Kommisjonen betales av selger Det anbefales at man alltid betaler kommisjon mot fakturautstedt av megler.

b) Brukt eiendom

• Overføringsavgift

Kjøper man en brukt eiendom skal det betales 8 % overføringsavgift av skjøteverdien opp til 400.000 €.

18

utover € 400.001 opptil € 700 000 betales det 9 % overføringsavgift.

Overføringsavgiften for kjøpesum utover € 700.000 er 10 %.

Garasje (som ikke ansees som integrert del av fast eiendom som overdras samtidig) utløser overføringsavgift som følger:

8 % € 0 - 30.000

9 % € 30 - 50.000

10 % € over € 50.000

Overdragelse av møbler belastes med 4% overføringsavgift.

Satsen som gjelder for salgsprisen for båter på over 8 meter: 8 %

For å beregne skatt på overtakelse av eiendom eller stempelavgift for å beregne ved kjøp ellersalg av eiendom, er det viktig å ta hensyn til skatteverdien på eiendommen, som er verdienskatte kontoret har fastsatt til dette formål, uavhengig av markedsverdien. Hvis det betalesskatt basert på et beløp under denne verdien, vil skattemyndighetene kunne kreve betalingfor hele beløpet av skatten som gjelder for denne skatteverdien, pluss ytterligere gebyrer ogrenter. Det er midlertid mulig å påklage slike ekstra skattekrav. Hvis overføringsavgiften erbasert på et beløp under eiendommens likningsverdi, kan det medføre en bot tilsvarende50% av avgiften som ikke er blitt betalt.

I tillegg kommer Notarkostnader, advokatsalær og tinglysningsgebyr som nevnt over. Meglerkommisjon påhviler som nevnt selger. Det skal ikke betales stempelavgift ved kjøpav brukt eiendom.

c) Finansiering og finansieringsutgifter.

• Generelt

Spørsmålet om man bør ta opp et lån i Spania eller Norge må vurderes konkret og vi vil gien oversikt over kostnader som oppstår i forbindelse med låneopptak i Spania. Ikke-residenter kan få innvilget lån på opptil 70 % av banktaksten på den faste eiendommen.Finanskrisen har medført at særlig spanske banker har blitt mer restriktive med å innvilgepantelån. Dog synes praksis å ha blitt mer liberal i løpet av 2017. Spanske banker var

19

tidligere ikke konkurransedyktige overfor nordiske banker. Dette har også endret seg i 2017.

Du bør gå nøye gjennom lånevilkårene. Det beregnes kommisjoner ved å ta opp lån(jfr.nedenfor), ved endring av lånevilkårene og ved kansellering av lånet. Vi gjøroppmerksom på at alle vilkårene kan forhandles og ofte er det mulig å redusere de ulikekommisjonene noe, men det er viktig at du forhandler deg frem til gunstigere vilkår før lånetinnvilges. Opprettelse av lånet skjer hos Notaren, vanligvis samtidig med undertegning avskjøtet for den faste eiendommen.

Oversikt - kostnader ved å opprette lån i Spania.

• Etableringsgebyr

Varierer fra bank til bank, men ligger vanligvis mellom 1 – 2 % av pantelånets størrelse.

• Rente (fast- flytende)

Dersom du vurderer sjansene for at renten skal opp, bør renten bindes for så lang periodesom mulig. I motsatt fall bør det avtales 3 måneders flytende rente.

• Kostnader for utarbeidelse av pantobligasjoner

Avhenger av skjøtets kompleksitet og hvor mange notariale sider som benyttes, men ligger rundt € 750.

• Takseringskostnader

Ca. € 400-700.

• Tinglysingsgebyr

Vanligvis mellom € 500 – 600.

• Stempelavgift

Det skal betales 1.5 % stempelavgift på pantelånets totale ansvar – dvs. summen avhovedstol, ordinære renter, forsinkelse renter og inndrivelsesomkostninger. Stempelavgiften beregnes med basis i totalansvaret som utgjør ca. 150 % av lånebeløpet.

• Forsikring

Ved låneopptak er det et krav om at den faste eiendom forsikres.

• Finansinstitusjonen benytter lokal advokat

Kostnaden belastes låntager og er ca €1000-1500.

20

3.2.- Skatter og utgifter ved å eie som privatperson - ikke skatteresident i Spania.

a) Impuesto sobre la renta de no residentes - Inntektsskatt for ikke residenter.

En ikke-resident må betale inntektsskatt av de inntekter han har i Spania, for eksempel ved utleieav sin bolig. Inntekten er den faktiske leien du har mottatt eller en prosent av leieverdien (kansammenlignes med norsk prosentligning av fritidseiendom).

Inntektsskatten for ikke-residenter, som ikke har leid ut boligen, kalkuleres på samme måte somved prosentligning av fast eiendom i Norge. Skattepliktig fordel er 2 % av den spanskeligningsverdien på den faste eiendommen, den såkalte valor catastral. Gjeldende sats fra 1. januar,2016, for innbyggere bosatt i Eu, Island og Norge er 19%.

La oss si at den spanske ligningsverdien på din faste eiendom er € 50.000. Skattepliktig fordel er2 % av € 50.000, som er € 1.000. Inntektskatten utgjør 19% av € 1.000 som er €190. Dersom denspanske ligningsverdien er blitt revidert i løpet av siste 10 årene før det aktuelle skatteåret, er denskattepliktige fordel 1,1 % av den spanske ligningsverdien.

b) Impuestos sobre el patrimonio – Formuesskatt.

Formuesskatten ble opphevet i Spania med virkning fra inntektsåret 2008. Imidlertid er dengjeninnført i 2011. Formueskatten er først effektiv etter fradrag av 700.000€ per person. Dersomet ektepar eier en fast eiendom summen er således fradraget €1.400.000€. Hvis permanentresidens er i Spania gis det i tillegg et fradrag €300.000 per person i verdien av fast bolig.

21

Tabell før Formueskatt i Andalusien:

c) Eiendomsskatt – IBI – impuesto sobre bienes inmuebles

IBI er en årlig kommuneskatt og må betales av både residenter og ikke-residenter i Spania.Regning kommer til den registrerte spanske adresse en gang i året, vanligvis innen juli hvertår i Marbella og innen mars i Mijas. Eiedomsskattens størrelse varierar med eiendommensverdi.

d) Basura/kommunal søppelavgift

Den kommunale søppelavgiften betales av både residenter og ikke-residenter i Spania. Regningkommer i posten to ganger i året, og ligger på rundt € 70-200 per år.

Grunnbeløp i Euro Opp til i EurosProsent

Betalings andel EurosResten av grunnbeløp

Optil i EurosProsent

0,00 0,00 167.129,45 0,2%

167.129,45 334,26 167.123,43 0,3%

334.252,88 835,63 334.246,87 0,5%

668.449,75 2.506,86 668.449,50 0,9%

1.336.999,01 8.523,36 1.336.999,02 1,3%

2.673.999,01 25.904,35 2.673.999,02 1,7%

5.347.998,03 71.362,33 5.347.998,03 2,1%

10.695.996,06 183.670,29 fremover 2,5%

22

e) Fellesutgifter

Fellesutgifter varierer mht. hvilke tjenester som utføres i felleseiet (gartner, vakt o.l.).Felleskostnadene fastsettes på bakgrunn av et budsjett som vedtas på den årligegeneralforsamlingen. Disse utgifter deles ikke pr leilighet (eller pr. hus), men etter det antall m2man eier (inkludert terrasser og den ideelle andel av byggets fellesarealer).

3.3- Skatt i Norge ved eie av fast eiendom i Spania.

I henhold til skatteavtalen mellom Norge og Spania artikkel 6 kan Spania skattlegge inntektav fast eiendom som ligger i Spania, som er eiet av en person bosatt i Norge. Det sammegjelder gevinst ved avhendelse av fast eiendom i Spania. Spanias rett til å beskatte slikinntekt og formue etter dobbeltbeskatningsavtalen begrenser imidlertid ikke Norges rett til åbeskatte den samme inntekt og formue. Inntekt av og formue i fast eiendom som ligger iSpania, skal også beskattes i Norge. Ved ligningen i Norge skal det imidlertid gis fradrag i dennorske skatten for den skatt som er betalt i Spania, basert på den såkalte kredittmetode. Fasteiendom i Spania skal alltid oppgis på den norske selvangivelsen. Krav om fradrag måfremsettes og den spanske selvangivelsen må vedlegges.

Hvordan fastsettes den norske ligningsverdien på fast eiendom i Spania? Etter uttalelse fraFinansdepartementet skal det ved fastsettelse av den norske ligningsverdien på fast eiendomi utlandet legges til grunn ”tilnærmet samme forhold mellom antatt salgsverdi ogligningsverdi som for tilsvarende eiendommer beliggende i den norske kommunen hvorskatteyter er bosatt”. Dette kan illustreres ved følgende eksempel: Du kjøper en leilighet iSpania til NOK 2 millioner og ligningsverdien på fast eiendom i Norge i den kommunen dubor er på 20 % av omsetningsverdien. I den norske selvangivelsen hevdes det at du skaloppføre leilighetens verdi med NOK 400.000. Imidlertid har en rekke av våre klienter oppførtspansk Valor Catastral som grunnlag for norsk formuesskatt og fått godtatt dette.

3.4.- Skatter ved salg.

a) Personlig eiet Gevinstbeskatning.

Gevinsbeskatningen er lik for skatteresidenter og ikke skatteresidenter. Beskatningen av gevinst ernå 19%

23

b) Beregning av gevinst

Gevinsten er forskjellen mellom inngangsverdi (skjøteverdi ved kjøp) og utgangsverdi (skjøteverdived salg). Inngangsverdien er den offisielle kjøpesum med tillegg av foretatte investeringer (minusavskrivninger) samt direkte kjøps- og salgsomkostninger.

c) Retensjon

Det henger fortsatt igjen en ulikhet mellom residenter og ikke-residenter. Dersom kjøper handlermed en selger som er ikke-resident skal kjøper holde tilbake 3 % av kjøpesummen som skaloverdras av kjøper til skattemyndighetene som et a konto beløp for skatt på gevinst. Dersom dettea-konto beløp overstiger gevinstbeskatningen må balansen kreves tilbakebetalt. Behandlingstidenav slike krav er ca. 6 måneder – 1 år.

Når det er søkt om tilbakebetaling av forskuddsskatt, må man ta hensyn til at skattemyndighetenevil sjekke skattestatusen til selger som ikke er bosatt i landet, hovedsakelig med hensyn til personliginntektskatt for ikke bosatte for de siste fire år, og hvis det er ubetalt skatt, av en eller annen årsak,skal denne trekkes fra forskuddet, med ekstragebyrer og renter, før det foretas en tilbakebetaling.

d) Plusvalia

Plusvalia er en skatt av verdistigningen på selve tomten som huset/leiligheten er bygget på, ogutløses ved ethvert eierskifte. Størrelsen på Plusvalia avhenger av eiertid og eiendommensstørrelse. Iht. spansk lov skal selger som hovedregel betale Plusvalia, men loven åpner for at selgerog kjøper kan avtale annet.

Spansk rettspraksis av 2017 tilsier at Plusvalia ikke kan oppkreves dersom fast eiendom selges medtap.

Når en person som ikke er fast bosatt i Spania selger en eiendom, er det kjøperen som har plikt tilå betale skatt på fortjeneste til tilhørende rådhus/kommune, og erstatter dermed selgerensfunksjon som skattebetaler; men siden den egentlige skattebetaleren er selgeren, skal sistnevntebetale kjøper beløpet som skatten blir regnet til, og dette er vanligvis gjort ved å holde tilbake etbeløp som regnes ut fra skatten på salgssummen som skal betales til selger.

Eiendomsregisteret vil ikke registrere salget uten å ha sett dokumentasjon på at det et gjort en frivilligskatteutregning, eller innlevert selvangivelse/dokumentasjon på fortjeneste på salg av eiendom.

24

e) Personlig eiet - skatteresident i Spania.

• En resident som selger sin primære bolig og investerer pengene i ny bolig (innen 2 år) erfritatt fra gevinstbeskatning ved salg. Iht. spansk lov regnes en bolig som din ”primærebolig” dersom du har bodd i boligen i de siste 3 år.

• Residenter som er eldre enn 65 år er fritatt fra gevinstbeskatning ved salg av den primæreboligen. Det er et krav om at vedkommende må ha bodd de siste tre år i boligen før salg,men for personer over 65 år er det ikke et vilkår at kapital ved salg investeres i en ny bolig.

f) Skattemessige konsekvenser for person som er skattemessig resident i Norge?

Gevinst ved salg av fast eiendom i utlandet er i utgangspunktet skattepliktig til Norge etter denorske skattereglene. Tap ved salg av fast eiendom i utlandet er bare fradragsberettiget i Norge ide tilfeller eventuell gevinst ville vært skattepliktig hit. Fast eiendom i utlandet er for eksempel egenbolig og fritidsbolig. Timeshare-leilighet kan skattemessig også bli å betrakte som fast eiendom.

I henhold til skatteavtalen mellom Norge og Spania artikkel 6 kan Spania skattlegge inntekt av fasteiendom som ligger i Spania, som eies av en person bosatt i Norge. Det samme gjelder gevinst vedavhendelse av fast eiendom i Spania, jfr. skatteavtalen artikler 13 og 22. Iht. skatteavtalen kan duimidlertid kreve fradrag for den skatten du har betalt i Spania i den norske skatten på gevinsten.Det skal med andre ord ikke betales dobbel skatt.

Norsk skattelovgivning inneholder imidlertid unntak fra hovedregelen om 28% beskatning forgevinst ved salg av fast eiendom. Skatteloven oppstiller følgende krav for at gevinsten skal væreskattefri:

1. For det første gjelder unntaket kun ved salg av fritidseiendom. Med fritidseiendom menesfast eiendom med bygning som benyttes for fritidsformål, for eksempel hytte eller landsted.

2. For det andre må eieren har brukt eiendommen som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte årene (brukstid).

3. For det tredje er det et krav om at eiendommen blir solgt eller salget blir avtalt mer ennfem år etter at den ble kjøpt og mer enn fem år etter at den tatt i bruk, eller ifølgeferdigattest var oppført. Bare brukstid i egen eiertid regnes med. Brukskravet kan oppfyllefor flere fritidseiendommer samtidig.

25

3.5. Skatt – Holdingselskaper

Holdingselskaper betaler inntektsskatt basert på en skatteprosent lik 25 % i 2018. Slike selskaperkan ikke anvende de samme skattefordeler som de små- og mellomstore selskaper nyter godt av(redusert skatt lik 15 % for nylig stiftede selskaper, raskere avskriving etc.)

Skattevesenet har gitt uttrykk for at de fokuserer på bokettersyn for holdingselskaper i de siste toår. Det er liten grunn til å tro at den skjerpede skattekontrollen vil lempes.

Følgende problemer har blitt avdekket:

a) Selskaper som er «sovende» eller som bare deklarerer utgifter: Skattevesenet er av denoppfatning at dersom det ikke deklareres inntekter i selskapet, gis det ikke adgang til åutgiftsføre noen kostnader på selskapets hånd (vedlikehold, sameieutgifter m.v.). Dersomselskapet har utgiftsført slike kostnader, vil skattevesentet ilegge en administrativ bot på10 % av det utgiftsførte beløp.

EKSEMPELSalg av fritidsbolig i Spania

Da den skattepliktige gevinsten beregnes både etter spanske og norske regler, vil det beløp somer skattepliktig i Spania og Norge være forskjellig.

I SPANIA: Skattepliktig gevinst beregnes etter spanske regler og skattlegges i Spania.

I NORGE: Skatteplikten vurderes etter norske regler. Har du eiet og brukt fritidsboligenlenge nok til å oppfylle vilkårene for skattefri gevinst ved salg, er gevinstenskattefri i Norge. Da kan du ikke kreve fradrag i Norge for den spanskeskatten på gevinsten. Er gevinsten skattepliktig, skal gevinsten beregnes etternorske regler og skattlegges i Norge. Da kan du kreve fradrag for den skattendu har betalt i Spania i den norske skatten på gevinsten.

26

b) Dersom selskapet anvender et tidligere regnskapsmessig underskudd (fremkommet sombeskrevet under a), og fremfører dette mot senere overskudd, vil underskuddet ikke bligodkjent og bli gjenstand for 10 % straffeskatt.

c) Skattevesenet betrakter det som en skattemessig fordel dersom eier av selskapet hareiendom (omfatter også bil) til disposisjon. Denne fordelen vil bli å betrakte som gaveeller dividende. Selskapet skulle da ha holdt tilbake skatt på det fingerte utbetalte beløp.Dette blir ilagt selskapet etter bokettersyn, med morarenter og administrativ bot

d) Dersom selskapet har deklarert inntekt fra utleie til eiere eller nærstående, vilskattevesenet kontrollere at leien tilsvarer markedsrente.

e) Dersom det foreligger en differanse mellom avtalt leiebeløp og markedsleie, når detgjelder aksjonærer eller nærstående, vil differansen kunne bli betraktet som antatt inntektog for leietaker skjult dividende/gave. Denne forskjellen vil kunne bli beskattet påselskapets hånd som inntekt, kildebeskatning for dividende/gave og inntektsskatt forleietager for forskjellen mellom avtalt leie og markedsleie.

For ordens skyld gjør vi oppmerksom på at foreldelsefristen for innbetaling av skatt er 4 år.

Dersom din spanske eiendom er eiet gjennom et spansk selskap og du ønsker å minimere risikoenfor ovennevnte konsekvenser bør du ta kontakt med regnskapsavdelingen i vårt advokatfirma. Deter forøvrig en utbredt misforståelse at eier unngår ovennevnte skattemessige problemer dersomden spanske eiendom er eiet av et utenlandsk selskap.

uTLEIE 4. UTLEIE AV BOLIG I SPANIA.Mange nordmenn som kjøper bolig i Spania planlegger å finansiere ervervet/driftsutgiftene ved åleie ut for kortere eller lengre perioder. For å redusere fremtidige problemer bør utleier hakunnskap om hvilke rettigheter og forpliktelser leieforholdet medfører. En elementær forholdsregeler at leieavtalen bør være skriftlig, selv om loven også tillater muntlige avtaler. I denne artikkelenvil se på hva en utleier bør være oppmerksom på ved utforming av en leiekontrakt.

I Spania eksisterer det ulike lover om utleie. I tillegg til nasjonale lover om utleie eksisterer det ulikelover om utleie i en del av de autonome regioner. Vi vil i det følgende basere oss på den urbaneutleieloven. Vi benytter gjennomgående uttrykket leilighet, men utleieloven gjelder alle typerboenheter (med visse spesifikke unntak – jfr. for eksempel neste avsnitt).

27

utleieloven inneholder visse preseptoriske regler, hvilket innebærer at reglene ikke kan fravikes vedavtale mellom partene. Loven skiller mellom utleie av turistboliger og utleie på mer permanentbasis. En bolig karakteriseres som en turistbolig når leietiden settes i dager eller uker, boligen erfullt møblert og leietager beholder sin faste bolig et annet sted. I praksis er et leieforhold mindreenn 12 måneder karakterisert som langvarig, men tvilsspørsmål kan oppstå.

4.1 Innholdet av leiekontrakten.

a) Leiekontraktens varighet

Leietakere med permanent leieforhold har oppsigelsesvern. Kontrakten bør inneholde enbestemmelse om at leietager har fast bopel f.eks. i Norge og at det kun gjelder et leieforhold ogikke som fast bopel. Videre bør kontrakten begrenses til mindre enn 12 måneder. Dersomleieforholdet defineres som permanent kan leietager etter spansk lov automatisk forlengeleiekontrakten med inntil 3 år. Dette selv om kontrakten er skrevet for en kortere leieperiode.

b) Leiebeløp og depositum

Leiebeløpet kan fritt avtales mellom partene. Det bør selvfølgelig avtales at det skal innbetalesdepositum for minimum 1 måned.

c) Inventarliste

utleier bør sette opp en detaljert inventarliste over innbo og løsøre. Inventarlisten bør inntas somet tillegg til leiekontrakten og undertegnes av både leietaker og utleier.

d) Inspeksjon av leiligheten

Før leiekontrakten undertegnes bør leietaker og utleier inspisere leiligheten. En tilstandsrapport børinntas i leiekontrakten, for eksempel i form av en klausul som fastslår at leietager har overtatt leiligheteni den stand tilstandsrapporten tilsier. Ved leieforholdets slutt bør leietaker og utleier gjennomgåleiligheten. Tilbakebetaling av depositum bør ikke skje før utleier har sjekket at alt er i orden. Dersomleieforholdet er av lengre karakter bør utleier innta en inspeksjonsrett under leieforholdet.

e) Betaling av kostnader under leieforholdet

Ved kortvarige leieforhold er det vanlig at utleier betaler vann, elektrisitet, felleskostnader og andreutgifter i forbindelse med utleien. Ved permanente leieforhold bør vann og elektrisitet belastesleietaker. Fellesutgifter og eiendomsskatten er det imidlertid vanlig at eier betaler, men annet kanselvfølgelig avtales.

28

f) Avbrytelse av leieforholdet

Leietaker kan trekke seg fra en leieavtale etter at minimum seks måneder er gått, forutsatt at haninformerer eieren minst tretti dager i forveien. I kontrakten kan partene avtale at dersom leietakerskulle trekke seg, skal leietaker kompensere eieren med et beløp tilsvarende én måneds leie ettergyldig sats for hvert år kontrakten gjelder for. For tidsperioder på mindre enn ett år, skal enproporsjonal del av erstatningen gjelde.

g) Salg av leiligheten

Dersom utleier ønsker å selge leiligheten har leietager forkjøpsrett på ellers like vilkår. Leietakerkan da kjøpe leiligheten til samme betingelser som tilbys andre interesserte. uansett kan ikkeleiligheten selges uten påhefte av leieretten.

h) Visningsrett

Det kan ofte være praktisk å innta en klausul om utleiers rett til å vise leiligheten til interessertekjøpere i tilfelle av et fremtidig salg. Vær oppmerksom på at uansett hvor godt du har sikret deg ien utleieavtale, vil du være avhengig av spanske domstoler dersom forholdet skulle skjære seg.Herunder må det nevnes at det spanske lovverket beskytter leietakeren godt og det å kaste ut enuønsket leietaker er en meget sendrektig prosess. Videre vil vi gjøre oppmerksom på atleieinntektene er skattepliktige og skal inntas i den spanske selvangivelsen.

4.2 Tvungen registrering av leilighet/hussomskal benyttes til uteleie

Forskrift (28/2016) som trådte i kraft den 11.05.2016.

Den nye forskriften vil gjelde for eiendommer i områder regulert som boligområder iAndaluciaregionen, som tilbys for overnatting mot økonomisk vederlag og som vil bli markedsførtav reisebyråer, utleiefirmaer eller via kanaler som internett, annonser i magasiner etc. som igjen girpublikum mulighet til å reservere overnatting.

Imidlertid er følgende boliger utelukket fra regelen:

1. Boliger for ferieformål som lånes ut til familie og venner, uten økonomisk vederlag.

2. Boliger leiet ut kontinuerlig til samme person for en lengre periode enn to måneder.

3. Boliger som ligger i områder som er klassifisert som distrikter.

29

4. Eiendommer som består av tre eller flere boliger med samme utleier (privat eier eller registrertselskap) og som er lokalisert innen samme enhet (bygning, urbanisasjon eller kondominium) innenforen radius på 1 km fra resepsjonskontoret. Denne type utleieforhold er underlagt en annen forskrift.

Forpliktelser for eier/utleier:

1. Registrering i turistregistret i Andalucia

2. Formalisering av leiekontrakten i henhold de nye forskrifter.

3. Minstekrav til boligen i henhold til regler for turisteiendom.

4. Identifikasjonsdetaljer må kunne fremlegges av eier/utleier over leietager samt fullstendig utfylteregistreringsskjema i henhold til den nye forskriften.

5. Kvittering for mottagelse av betaling og evt. en nedbetalingsplan der dette har vært gjeldendeover inntekter mottatt i forbindelse utleieforhold må også kunne fremvises.

6. Straff. De overtredelser som er klassifisert som alvorlige vil bli straffet med bøter fra 2.001 Eurotil 18.000 Euro og suspensjon av utleieaktiviteter.

Vogt Advokatfirma tilbyr våre kunder juridisk bistand for å sikre at eiers interesser er ivaretatt og atalt er juridisk korrekt i henhold til kravene i den nye forskriften.

TESTAMENT OG ARVEAVGIFT 5. SPANSK TESTAMENT OG ARVEAVGIFT

Det er tre sett regler man må være oppmerksom på når det gjelder testament og arv.

a) De formelle regler- gjelder reglene for opprettelse av testament - f.eks. at det skal væreskriftlig etc.

b) Materielle regler- regler som regulerer hvordan arven skal fordeles f.eks. de norske reglerom livsarvingers arverett.

c) Arveavgiftsregler - reglene som stipulerer hvor meget arveavgift arvingen skal betale.

Spørsmål om arvefordeling er det mange som skyver foran seg. Dette fører ofte til uventede ogunødvendige problemer for arvemottager, særlig dersom arvelater etterlater seg formue i etannet land. Det er svært få arvinger som vet hvordan de skal gripe an en spansk arvesak.

30

Videre er arv dessverre ofte roten til unødvendige familiekonflikter. Planlegging kan avvergekonflikter og sikre arvelaters vilje. Planlegging på et tidlig tidspunkt kan videre reduserearveavgiften i mange tilfeller.

5.1.- Hvordan opprette et testament i Spania?

Opprettelse av et spansk testament er bundet til visse formkrav. Disse avhenger av hvilken typetestament du ønsker å opprette. Den mest praktiske testamentformen, som vil bli behandlet i denvidere fremstillingen, er et såkalt åpent testament.

Et åpent testament må undertegnes i nærvær av en Notar. Notarens oppgave er først og fremst åkontrollere at testator faktisk er den han utgir seg for, at testamentet er opprettet av fri vilje og attestator er ved ”sans og samling”. Testator må personlig møte opp for undertegning av testamentet,og det kan f.eks. ikke utstedes en fullmakt for undertegning av et testament på testators vegne.Dersom testator uttrykker sin siste vilje på et språk Notaren ikke forstår, er testator etter spansk rettpliktig til å oppnevne en oversetter. I et spansk testament, opprettet av en utenlandsk statsborger,er det videre et krav at testator vilje skal komme til uttrykk både på spansk og et annet språk f.eks.engelsk (i samme dokument).

Vanligvis vil et testament som er opprettet i Spania ikke referere spesielt til ett bestemtformuesgode eller interesse, men heller dekke alle eiendommene, interessene og pliktene somtestator har i Spania, eller i et annet land, idet øyeblikket personen dør.

Notaren beholder original testamentet og sender en notifikasjon til det sentrale spanske testamentregisteret i Madrid (”Registro Central de ultima Voluntad”). Testator mottar en attestert kopi. Etternorsk arverett vil et gyldig spansk testament også ha gyldighet i Norge. Det er viktig at det ikkeopprettes et norsk testament som strider mot innholdet i et testament opprettet i Spania. Norskestatsborgere som eier fast eiendom i Spania bør derfor avgrense det spanske testamentetsgyldighet til aktiva som etterlates i Spania. Ved opprettelse av et spansk testament bør man videretenke godt igjennom ordlyden. Dersom det spanske testamentet for eksempel presiseresleiligheten i urb. Santa Maria, apt. nummer 1, bør du være oppmerksom på at det må opprettes etnytt testament ved kjøp av en ny leilighet. Det kan derfor ofte være praktisk at testamentetregulerer det testator eier i Spania på dødstidspunkt.

31

5.2.- Hvorfor opprette et testament i Spania?

Med hjemmel i spansk rett kan en norsk statsborger disponere over sine eiendeler i Spania i etnorsk testament. Juridisk sett er det følgelig ikke nødvendig å opprette et testament i Spania. Etspansk testament vil derimot gjøre skiftet i Spania betydelig enklere, raskere og økonomisk sett erdet rimeligere. Det norske testamentet må oversettes og legaliseres. Videre må en rekke forholddokumenteres som for eksempel testamentets gyldighet, testators rettslige evne for å opprette ettestament og samtlige dokumenter må oversettes, attesteres og legaliseres. I praksis vil arveoppgjøretter et spansk testament ta gjennomsnittlig 4-6 månader, mens det vil ta langt mer tid dersom detkun er opprettet et norsk testament. Arvelaters bankkonto vil bli ”frosset” inntil skiftet har funnetsted. Dette gjelder uansett om vedkommende har et norsk eller spansk testament.

5.3.- Gjeldende lov, arveavgift

Ny europeisk direktiv om arv, med reguleringsnummer 650/2012, av 4. juli gjelder i allemedlemslandene, unntatt i Storbritannia, Irland og Danmark, og for alle arvesaker for personer somdør, fra og med den 17. august 2015.

Denne forordningen bestemmer at den lov som skal gjelde for en europeisk statsborger skal væreden som gjelder for siste faste bosted før dødstidspunktet. Imidlertid gir det testator anledning tilå velge hvilken lov som skal anvendes, hvilket kan være hans eller hennes eget land da avgjørelsenble tatt, eller loven som gjelder for den nasjonalitet de hadde da døden inntraff. Valget månødvendigvis fremkomme i testamentet, og kan selvfølgelig endres eller annulleres når som helst,ved bruk av samme type dokument.

Direktivets umiddelbare praktiske virkning er at det er de materielle regler (jfr. side 28) basert påavdødes lovvalg som skall gjelde for arvefordelingen. Norsk arvelov gir som hovedregellengstlevende rett til å sitte i uskifte med førstavdødes formue. Spørsmålet er om et spansktestament som stipulerer norsk materiell arverett vil gi lengstlevendes rett til uskifte også i Spania?Da uskifteinstituttet må anses som en del av norsk materiell arverett bør svaret være ja. Imidlertider ikke spørsmålet forelagt og avgjort av spansk domstol og inntil så har skjedd er svaret usikkert.

En annen viktig endring i Eu-regelverket er at det utstedes en europeisk arveattest (EuropeanCertificate of Succession). Dette er et offentlig dokument som gir en EF-borger mulighet til å prøvesine rettigheter som arving, etter at det er bestemt hvilken lov som skal gjelde for den avdøde.

32

5.4.- Arveavgift

Arveavgiften blir den samme uavhengig om det er opprettet testament eller ikke. Spanskearveavgiftsregler fastslår at arveavgift av fast eiendom alltid skal svares til den spanske stat.

5.5.- Beregning av arveavgift

Den spanske arveavgiften følger en progressiv skala. Slektskap til avdøde, arvingensformuesforhold, alder, om arveobjektet er arvemottagers primære bolig eller familiebedrift erblant annet momenter i beregningen av arveavgift.

Arveavgiften i Andalucia er redusert til 0 for beløp opptil 1 milion euro forutsatt at to vilkår eroppfylt. For det første må arvingene tilhøre arvegruppe 1 eller 2, og for det andre må de ikke haegen formue i Spania som overstiger 1 million euro. Dersom vilkårene er oppfylt og arvenoverstiger 1 million euro betales kun arveavgift for overskytende beløp. Dette gjelder for dødsfallsom finner sted etter 1.1.2018.

Fast eiendom:

For fast eiendom er hovedregelen at arveavgiften skal beregnes på grunnlag av markedsverdien.Vår erfaring er at avgiftsmyndighetene godkjenner ligningsverdien (Valor Catastral) multiplisertmed den lokale koeffisient – f.eks. Marbella 1,25. Som det fremgår anvender avgiftsmyndighetenundertiden rimelig skjønn, men en gylden regel er at markedsverdien aldri vil være lavere ennskjøteverdien på den faste eiendommen. På den annen side er det ikke nødvendig å settemarkedsverdien høyere enn valor fiscal på eiendommen, som kort og upresist kan oversettesmed skatteverdien på den faste eiendommen og valor fiscal fastsettes av kommunen hvoreiendommen ligger. Setter du markedsverdien for lav kan du risikere at skattekontoret griper innog fastsetter en ny og høyere markedsverdi.

Motorvogn:Det spanske skattekontoret publiserer hvert år en tabell hvor de ulike verdier på motorvognfremkommer.

Bankkonto:Det er saldoen på dødstidspunkt som skal legges til grunn.

33

Gruppe 1:For livsarvinger yngre enn 21 år er skattefritt beløp pr. livsarving € 15.956,87. I tillegg får enlivsarving under 21 år et skattefritt tillegg til den nevnte skattefrie beløp med € 3.990,72 for hvertår under 21 år, med et totalt maksimum fradrag på € 47.858,59.

Gruppe 2:For livsarvinger som er 21 år eller eldre, ektefeller og foreldre er skattefritt beløp €15.956,87.

Gruppe 3:For arvinger i 2. og 3. grad iht. den spanske arveloven, dette omfatter søsken, nevø og onkel er skattefrittbeløp pr. arving €7993,46.

Gruppe 4:For slektninger i 4. grad og personer uten slektstilknytning til avdøde eksisterer det ingenskattefrie beløp.

5.6.- Arveplanlegging.

Den spanske arveavgiften er høyere enn den norske. Arveavgiften kan reduseres vedarveplanlegging. Med arveplanlegging mener vi at man foretar visse økonomiske disposisjoner ilevende live. Arveavgiften kan faktisk reduseres med hele 95 %, men under forutsetning av at ulikevilkår oppfylles. Ved kjøp av fast eiendom i Spania kan det for eksempel være fornuftig å tenke påulike eierstrukturer for å redusere arveavgiften. Transaksjonsomkostningene i Spania ved kjøp avfast eiendom ligger som nevnt på ca. 10 % eller mer av skjøteverdien. Det kan følgelig bli en dyrerfaring dersom man etter undertegning av skjøtet ønsker å endre eierstrukturen ut i fra etarveavgiftsmessig perspektiv. Arveplanlegging krever ”skreddersøm” og juridiske råd bør ubetingetinnhentes. Vi vil også nevne at Spania består av regioner som i stor grad er selvstyrte (comunidadesautonomas). Arveavgiften varierer innenfor de ulike regionene. Vi vil gjøre oppmerksom på at noenregioner har regler som fraviker de bestemmelser som fremkommer i denne artikkelen.

Moderat verdisetting

Arveavgift ved arv av fast eiendommen skal beregnes av eiendommens markedsverdi. Arveavgiftenkan følgelig reduseres ved moderat verdifastsettelse, men dersom verdien betraktes som alt for lavkan spanske myndigheter oppjustere verdien. Dessuten vil en moderat skjøteverdi medføre enhøyere gevinstbeskatning ved salg, da leilighetens inngangsverdi ofte settes lik skjøteverdi.

34

Skal eiendommen selges umiddelbart etter overdragelsen, vil det derimot være fornuftig å fåhøyest mulig arveavgiftsgrunnlag. Dette fordi gevinstbeskatningen ofte er høyere enn arveavgiften.Gevinstbeskatning for ikke residenter er som nevnt 19%. Salgsgevinsten beregnes på differansenmellom den verdi man arvet boligen for og den verdi man selger den for. Basert på reduksjonenav gevinstbeskatningen må det klart nok kalkuleres i det enkelte tilfelle hva som “lønner” seg.

Det er eiendommens nettoverdi som skal legges til grunn. Et pantelån på eiendommen vil ogsåredusere avgiftsgrunnlaget. Det kan derfor være fornuftig å vurdere opptak av pantelån påeiendommen. Et særlig problem har oppstått etter at markedsverdien av arveobjektet har faltvesentlig i verdi. Spanske avgiftsmyndigheter benytter “valor catastral” som utgangspunkt og for åfinne beregningsgrunnlaget for beregning av avgiften multipliseres denne med den lokalekoeffisient.

Denne er forskjellig fra by til by. Mijas er for eksempel 1,21 og Marbella 1,25. Resultatet av dettekan ofte bli at beregningsgrunnlaget er høyere enn markedsverdien. Vi har i flere saker anført detklart urimelig og sannsynligvis lovstridige i dette men, uten å bli hørt. Etter vårt skjønn er nevntepraksis lovstridig men vi vil anta at avgiftsmyndighetene ikke vil endre praksis før en rettskraftigdom avgjør spørsmålet.

Bør barna stå som eier av eiendommen i stedet for deg?

Det er mange som har en klar oppfatning av hvem som skal arve og det kan i noen tilfeller væreen fordel å sette ditt barn som eier av eiendommen. Fordelen med denne fremgangsmåten er atdet ikke blir skatt og avgift å betale i Spania når du selv faller fra. Denne situasjonen kan unngåsved at det opprettes låneavtaler mellom foreldre og barn. Selv om dette i utgangspunktet kan synessom en god løsning for å redusere fremtidig arveavgift, bør du være sikker på at dine egneinteresser blir ivaretatt.

Det er den som står i skjøtet som er den offisielle eier av den faste eiendommen med de plikterog rettigheter dette medfører. Vedkommende kan for eksempel selge boligen, oppta lån, leie utboligen etc. Denne situasjonen kan imidlertid avhjelpes ved at du sikrer deg en bruksrett somregistreres på den faste eiendommens grunnbokblad i Eiendomsregisteret. Bruksrett er en rett tilå benytte boligen og du bestemmer selv hvor lenge bruksretten skal vare. Du bør videre væreoppmerksom på at dersom barnet er umyndig, dvs. under 18 år, vil norske overformynderi kommeinn i bildet. Du er bl.a. avhengig av overformynderiets samtykke dersom den faste eiendommenskal selges.

35

En annen mulig utvikling er at du på lengre sikt ønsker å bli resident i Spania, mens ditt barn ikkeer like interessert i å få et fotfeste i Spania. Residenter i Spania har en del skattefordeler i forholdtil ikke residenter. Dersom du har planer om å bli skattemessig resident i Spania kan det lønne segat du selv står oppført som eier av boligen.

Det kan videre skje at vedkommende som står oppført som eier faller bort før deg. I et slikt tilfellemå du betale arveavgift dersom du er arving! Dersom boligens offisielle eier ikke har opprettettestament vil boligen overtas av den person som er arving etter loven. Denne situasjonen kan manfor eksempel gardere seg mot ved at den offisielle eieren oppretter et testament hvor du utpekessom ene-arving til boligen, evt. dine barnebarn. I denne situasjonen må du imidlertid ta ibetraktning hvorvidt avdøde har tilstrekkelige arvemidler slik at den testamentariske disposisjonenikke er i strid med pliktdelsarven til barn og ektefelle.

Uskiftebo - bruksrett

uskifteinstituttet eksister ikke i Spania. Dersom lengstlevende sitter i uskifte med leiligheten iSpania iht. norske arveregler vil arveoppgjøret mest sannsynlig skje ved at lengstlevende ektefelleinnskrives som 100% eier av den faste eiendommen. Dersom ektefellene hadde felleseie målengstlevende vanligvis betale arveavgift på halvparten av den faste eiendommens nettoverdi. Vedlengstlevende død må barna igjen betale arveavgift på 100% av boligens markedsverdi. Detbetales med andre ord arveavgift i to ledd. Denne situasjonen kan unngås ved at den gjenlevendeektefelle for eksempel får en bruksrett på førsteavdødes del av den faste eiendommen, mensselve eiendomsretten går over på barna. Gjenlevende ektefelle må betale arveavgift påbruksretten, men arveavgiften er lavere enn ved overdragelse av eiendomsretten til dengjenlevende ektefellen. Vedkommende vil da sitte med 50% eiendomsrett og bruksrett på denandre halvpart. Barna kan herunder ikke selge den faste eiendommen uten den gjenlevendesektefelles samtykke. Vi har tidligere redegjort for Arvelovdirektivet (jfr s. 31). Selv om arvelater itestament har bestemt at norsk materiell arverett skall legges til grunn, er det i skrivende stundikke avklart om spanske myndigheter vil akseptere at utskifteinstituttet kan påberopes avgjenlevende ektefelle.

Avsluttende bemerkninger

Arveplanlegging er avhengig av en individuell planlegging hvor det er viktig å ta i betraktning nåværendefamiliesituasjon. Planlegging kan være vanskelig da man ikke har kontroll over fremtidig utvikling.

36

Domstolen i den europeiske unions avgjørelse av 3. september 2014 krevde at Spania måtte endresin nasjonale lovgivning om arveavgift. Domstolen fant at den spanske arveavgiftslovgivningen vari strid med Eu-prisippet om fri bevegelighet av kapital, og således brøt artikkel nummer 63 i Eu-avtalen og artikkel 40 av EØS-avtalen. Domstolen gikk ikke inn på lovgivningen i hver enkelt spanskregion, men fant at den statlige reguleringen av koordineringen av de forskjellige regelverkeneinnebar skattemessig ulikhet for ikke-residenter og følgelig var en hindring i den frie bevegelse avkapital.

Som følge av avgjørelsen ble det foretatt endringer i arveavgiftsloven som trådte i kraft 1. januar2015. Den spanske regjeringen bestemte seg for en mellomløsning. Ikke-residenter er fortsattunderlagt statlig regelverk, men den nærmeste region sitt regelverk vil bli anvendt i den enkeltesak. Ved denne fremgangsmåten blir ikke-residenter behandlet likt med residente i henhold til detenkelte regionale regelverk sett i sammenheng med det statlige regelverk. unntatt fra denneløsningen er ikke-residenter i Spania som ikke er fast bosatt i ett av de 28 medlemslandene i Eueller ett av de tre EØS-landene (Island, Lichtenstein og Norge).

Delt eierskap av arven og bruksrett.

Hvis enken blir gitt bruksrett til den arvede eiendommen, blir arveavgiften lavere, sideneiendommen deles mellom flere personer. Moren vil betale arveavgift for verdien av bruksretten,som vil være avhengig av hennes alder og at verdien vil falle ettersom årene går. Barna vil betalearveavgift på verdien av prosentandelen av den andelen hver og én får, og følgelig, når moren dør,må de fastsette avgift for verdien av bruksretten den dagen hun dør, som vil bli lavere enn påtidspunktet da den ble kjøpt.

Når det gjelder skattekostnaden ved arv i Spania, må man også huske den kommunale Plusvaliatax på fast eiendom som omfattes av arven.

Til slutt må det nevnes at hvis norsk lov skal anvendes i arvesaken, vil alle arveformaliteter som erlovlig utført i Norge mellom arvingene være gyldige i Spania.

37

GENERELL INFORMASJON OMVogt Advokatfirma España S.L

• Vogt Advokatfirma España S.L. er et av de få advokatkontorer i Spania som beskjeftiger såvel spansk- som norske advokater og kan derfor umiddelbart vurdere rettsspørsmål bådefra norsk og spansk synsvinkel.

• Firmaet yter juridisk assistanse vedr. fast eiendom, skatt, arv, emigrasjon, immigrasjon tilSpania, selskapsrett, sjørett og alminnelige forretningsjuridiske spørsmål, spanske, norskeog internasjonale.

• Firmaet har vært etablert i Spania siden 1999, og senior partner har mer enn 5 årserfaring i å betjene norske klienter i utlandet (privatpersoner, offentlige myndigheter,

institusjoner og bedrifter).

• Du finner mer informasjon om vårt firma på Vogt Advokatfirma España S.L. web-sider medadresse: www.vogtlaw.com

• Dersom du ønsker referanser bes du vennligst henvende deg til advokat Einar Askvig somer ansvarlig partner i Vogt Advokatfirma España S.L.

38

HVA OMFATTER KVALITETSSIKRING uTFØRT AV VÅRT KONTOR? 01. utarbeidelse av fullmakter.

02. Forhandling av reservasjonskontrakt.

03. Innhente og gjennomgå bygningens spesifikasjoner.

04. undersøkelse av at utbygger har de nødvendige tillatelser. (nybygg)

05. undersøkelse av at det ikke hviler heftelser på den faste eiendommen vedeiendomsoverdragelsen.

06. Forhandle med selges advokat om kjøpekontrakt (”Compraventa”).

07. Kontroll av at utbygger stiller tilfredsstillende bank/forsikringsgaranti. (nybygg)

08. Bistand med finansiering. Skatterådgivning (Norge & Spania).

09. Råd om optimal skattestruktur – bør du eie den faste eiendommen personlig

eller gjennom et selskap?

10. Besørge NIE nummer (spansk skatteidentifikasjons nummer).

11. Arvespørsmål (bør barn oppføres som eier?).

12. utarbeidelse av skjøte i samarbeid med selgers advokat og Notar.

13. Representasjon av kjøper ved undertegning av skjøtet.

14. Betalingskontroll.

15. Arrangere tilknytning til vann, gass og elektrisitet.

16. Betale skatter og avgifter tilknyttet eiendomsoverdragelsen.

Avda. Ricardo Soriano 65 · 2-329601 Marbella · Spania

Tel.: +34 952 77 67 07 · Fax: +34 952 77 05 01E-mail: askvig@vogtlaw.com · info@vogtlaw.com

www.vogtlaw.com