KHÓA LUẬN T NGHIỆPi.vndoc.com/data/file/2015/Thang06/16/bong-bong... · trƯỜng ĐẠi hỌc...

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ

CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI

-------***-------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

Đề tài: Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn

2001-3/2008 và bài học cho Việt Nam

Sinh viên thực hiện : Mai Phương Chi

Lớp : Nhật 1

Khoá : K43F

Giáo viên hướng dẫn : ThS. Lê Phương Lan

Hà Nội, 2008

1

MỤC LỤC

Lêi më ®Çu .................................................................................................. 1

Ch¬ng 1: Tæng quan vÒ bÊt ®éng s¶n vµ qu¶n lý bÊt

®éng s¶n ...................................................................................................... 5

I. Kh¸i niÖm vÒ bÊt ®éng s¶n vµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ........................... 5

1. Kh¸i niÖm bÊt ®éng s¶n .............................................................................. 5

1.1. §Þnh nghÜa bÊt ®éng s¶n ................................................................... 5

1.2. Ph©n lo¹i bÊt ®éng s¶n ....................................................................... 6

1.3. §Æc ®iÓm cña bÊt ®éng s¶n ................................................................ 7

1.4. §iÒu kiÖn ®Ó bÊt ®éng s¶n trë thµnh hµng hãa ................................ 9

2. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n ........................................................................... 10

2.1. Kh¸i niÖm thÞ trêng bÊt ®éng s¶n .................................................. 10

2.2. §Æc ®iÓm cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ............................................ 12

II. Qu¶n lý thÞ trêng bÊt ®éng s¶n vµ qu¶n lý bÊt ®éng s¶n ................... 14

1. Qu¶n lý thÞ trêng bÊt ®éng s¶n .............................................................. 14

2. Qu¶n lý bÊt ®éng s¶n ................................................................................ 15

3. Vai trß cña viÖc qu¶n lý vµ ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n trong nÒn kinh tÕ

quèc d©n .................................................................................................. 17

3.1. Lµm t¨ng gi¸ trÞ ®Êt ®ai vµ thóc ®Èy s¶n xuÊt ph¸t triÓn ............... 17

3.2. Huy ®éng vèn cho nÒn kinh tÕ ......................................................... 18

3.3. T¨ng thu nhËp cho ng©n s¸ch Nhµ níc. ....................................... 19

3.4. Më réng c¸c thÞ trêng trong vµ ngoµi níc, më réng quan hÖ

quèc tÕ. ..................................................................................................... 20

3.5. T¹o c«ng ¨n viÖc lµm vµ n©ng cao ®êi sèng cña nh©n d©n. .......... 22

III. Mét sè kh¸i niÖm liªn quan ................................................................... 23

1. Kh¸i niÖm vÒ “bong bãng bÊt ®éng s¶n” ................................................ 23

2. Kh¸i niÖm vay thÕ chÊp vµ chøng kho¸n hãa ......................................... 24

2.1. Vay thÕ chÊp (hay cßn gäi lµ “vay tµi s¶n” hoÆc thÕ chÊp thø cÊp)

.................................................................................................................. 24

2.2. Chøng kho¸n ho¸ ............................................................................. 26

2.3. Mèi quan hÖ gi÷a thÞ trêng bÊt ®éng s¶n vµ thÞ trêng tµi chÝnh 27

CH¦¥NG 2: Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü ............................. 29

I. Tæng quan vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n Mü .............................................. 29

II. DiÔn biÕn bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001-3/2008 ......... 34

1. Giai ®o¹n 2001- 2005 ................................................................................. 34

1.1. VÒ gi¸ nhµ ......................................................................................... 34

1.2. VÒ khèi lîng giao dÞch ................................................................... 37

2. Giai ®o¹n 2005 – 3/2008 ............................................................................ 39

2.1. VÒ gi¸ nhµ ......................................................................................... 40

2.2. VÒ khèi lîng giao dÞch ................................................................... 42

2

III. Nguyªn nh©n dÉn ®Õn t×nh tr¹ng bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü ...... 44

1. Héi chøng “thÝch së h÷u nhµ” cña ngêi d©n Mü. ................................. 44

2. S¶n phÈm cho vay thÕ chÊp díi chuÈn .................................................. 45

3. Lîng tiÒn cho vay ®Þa èc gia t¨ng .......................................................... 47

4. Tû lÖ l·i suÊt liªn bang (Federal Fund Rate) thay ®æi liªn tôc. ............ 50

IV. HËu qu¶ cña bong bãng nhµ ®Êt t¹i Mü vµ ¶nh hëng tíi thÞ trêng

tµi chÝnh thÕ giíi ............................................................................................ 56

1. HËu qu¶ bong bãng nhµ ®Êt t¹i Mü ......................................................... 56

2. T¸c ®éng tíi thÞ trêng tµi chÝnh thÕ giíi ............................................... 60

CH¦¥NG 3: BµI HäC CHO VIÖt NAM ................................................ 64

I. Thùc tr¹ng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam giai ®o¹n 2001 -3/2008 vµ

nguyªn nh©n dÉn ®Õn thùc tr¹ng ®ã. ........................................................... 64

1. Giai ®o¹n 2001 – 2003: ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n bïng næ .................... 64

2. Giai ®o¹n 2003 - 2005: ThÞ trêng ®ãng b¨ng ........................................ 65

3. Giai ®o¹n 2005 - 3/2008: ThÞ trêng biÕn ®éng phøc t¹p. .................... 69

II. Mét sè bµi häc rót ra tõ khñng ho¶ng bÊt ®éng s¶n ë Mü cã thÓ ¸p

dông cho ViÖt Nam ........................................................................................ 73

1. So s¸nh biÕn ®éng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n Mü vµ ViÖt Nam ............... 73

2. So s¸nh nguyªn nh©n dÉn ®Õn hiÖn tîng bong bãng bÊt ®éng s¶n t¹i

Mü vµ ë ViÖt Nam .................................................................................. 75

2.1. T©m lý ngêi d©n .............................................................................. 75

2.2. TÝn dông bÊt ®éng s¶n ..................................................................... 77

2.3. Lîng tiÒn cho vay ®Þa èc gia t¨ng .................................................. 79

2.4. ¶nh hëng cña çc chÝnh s¸ch tiÒn tÖ vÒ l·i suÊt .......................... 81

3. Bµi häc kinh nghiÖm rót ra tõ cuéc khñng ho¶ng bÊt ®éng s¶n ë Mü cã

thÓ ¸p dông cho ViÖt Nam ..................................................................... 84

3.1. Bµi häc vÒ t©m lý ngêi d©n ............................................................. 84

3.2. Bµi häc vÒ h×nh thøc tÝn dông bÊt ®éng s¶n: cho vay thÕ chÊp díi

chuÈn ........................................................................................................ 85

3.3. Bµi häc vÒ biÖn ph¸p t¨ng nguån vèn cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n

.................................................................................................................. 86

3.4. Bµi häc vÒ t¸c ®éng cña çc chÝnh s¸ch ®iÒu tiÕt cña Nhµ níc ... 87

III. Çc gi¶i ph¸p ®Ò xuÊt ®Ó n©ng cao hiÖu qu¶ cña thÞ trêng bÊt ®éng

s¶n ViÖt Nam nh»m tr¸nh nguy c¬ vì “bong bãng” .................................. 88

1. Gi¶i ph¸p vÜ m« ......................................................................................... 88

1.1. æn ®Þnh t©m lý ngêi d©n, tr¸nh t×nh tr¹ng ®Çu c¬ b»ng çc quy

®Þnh hîp ‎lý vµ sö dông cã hiÖu qu¶ h¬n c«ng cô tµi chÝnh trong qu¶n lý

Nhµ níc vÒ ®Êt ®ai ................................................................................. 88

1.2. T¨ng cung bÊt ®éng s¶n ................................................................... 91

1.3. Huy ®éng vèn tõ nhiÒu nguån cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. ......... 91

3

1.3.1. Hoµn thiÖn hÖ thèng ph¸p luËt t¹o ®iÒu kiÖn cho çc doanh nghiÖp bÊt ®éng s¶n tiÕp cËn nguån vèn dÔ dµng h¬n. ......................... 92

1.3.2. Thu hót vèn ®Çu t trùc tiÕp níc ngoµi vµo lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n ............................................................................................................... 92

1.3.3. Sö dông çc c«ng cô ®Çu t tµi chÝnh nh»m t¹o kªnh dÉn th«ng tho¸ng gi÷a thÞ trêng bÊt ®éng s¶n vµ thÞ trêng vèn. ........................ 93

2. Gi¶i ph¸p vi m« ......................................................................................... 94

2.1. VÒ phÝa çc ng©n hµng th¬ng m¹i ................................................ 94

2.1.1. Thùc hiÖn nghiªm tóc çc thñ tôc thÈm ®Þnh cho vay thÕ chÊp liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n ........................................................................... 94

2.1.2. Th¸o gì víng m¾c trong cho vay cña ng©n hµng ®èi víi kinh doanh bÊt ®éng s¶n ............................................................................... 94

2.2. VÒ phÝa çc c«ng ty kinh doanh ®Þa èc ............................................ 95

2.2.1. “Chøng kho¸n ho¸” çc dù ¸n ®Çu t kinh doanh bÊt ®éng s¶n . 95

2.2.2. H×nh thµnh quü ®Çu t tÝn th¸c cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ....... 96

2.2.3. N©ng cao tr×nh ®é, t¨ng kh¶ n¨ng qu¶n lý cña çc doanh nghiÖp bÊt ®éng s¶n trong níc. ....................................................................... 96

KÕt luËn .................................................................................................... 98

Danh môc Tµi liÖu tham kh¶o ................................................... 100

Danh môc tõ viÕt t¾t ...................................................................... 104

Danh môc b¶ng biÓu ......................................................................... 105

Bong bãng bÊt ®éng s¶n ë Mü giai ®o¹n 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViÖt Nam

Mai Ph¬ng Chi – NhËt 1 – K43F 1

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Bất động sản là một loại hàng hoá đặc biệt, và cũng vì những tính chất

đặc biệt mà nó đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân.

Phát triển bất động sản và thị trường bất động sản sẽ góp phần làm tăng giá trị

đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển, huy động vốn cho nền kinh tế, mở

rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế, tạo công

ăn việc làm và nâng cao đời sống của nhân dân… Tuy nhiên, thị trường bất

động sản lại rất phức tạp và nhạy cảm nên việc quản lý và định hướng của các

cơ quan có thẩm quyền không hề đơn giản. Nhất là trong bối cảnh hiện nay,

mối liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính ngày càng

trở nên chặt chẽ.

Thị trường bất động sản Mỹ là một thị trường lớn và có lịch sử lâu đời.

Tuy nhiên, trong gần 10 năm trở lại đây, chính vì những khoản lợi nhuận kếch

xù mà người ta đã quên đi những nguy cơ đang tiềm ẩn để lao vào đầu tư

nhằm kiếm lời với sự tham gia của một loạt các ngân hàng, công ty địa ốc,

những nhà đầu tư… Một hệ thống khổng lồ được tạo ra, gắn kết chặt chẽ với

nhau, và chỉ cần một khâu trong hệ thống này gặp sự cố sẽ kéo theo sự sụp đổ

dây chuyền của cả hệ thống. Lãi suất giảm, người dân đua nhau đổ tiền vào

bất động sản, các ngân hàng thì không ngừng cho vay, mở rộng cả vào khu

vực những người có thu nhập thấp, đẩy giá nhà lên cao. Đến khi lãi suất tăng,

bong bóng xì hơi, nhiều người không có khả năng hoàn trả các khoản nợ cầm

cố vì giá nhà tụt xuống thấp, trong khi lãi suất tín dụng lại tăng cao. Việc mất

khả năng chi trả của họ kéo theo nguy cơ phá sản của các cơ sở cho vay. Tuy

nhiên, các cơ sở này đã chuyển chúng sang dạng trái phiếu, bán lại cho các

nhà đầu tư. Vậy là cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản đã lan sang

cả thị trường chứng khoán và thị trường tài chính, và nó không còn nằm trong



đất Mỹ mà đã trở thành một “cơn bão tài chính” trên toàn thế giới với những

hậu quả hết sức nặng nề.

Thị trường bất động sản Việt Nam hết sức phức tạp và luôn trong tình

trạng bất ổn định. Trong thời gian qua, diễn biến trên thị trường bất động sản

Việt Nam cũng có một số nét tương tự như ở Mỹ. Nhiều chuyên gia cũng

cảnh báo về nguy cơ bong bóng sẽ vỡ và hậu quả có thể sẽ rất nặng nề do tính

chất phức tạp riêng của thị trường nếu các cơ quan quản lý không có những

biện pháp kịp thời nhằm ổn định và hướng thị trường phát triển lành mạnh

hơn.

Vì những lý do trên, em quyết định chọn đề tài: “Bong bóng bất động

sản ở Mỹ giai đoạn 2001 – 3/2008 và bài học cho Việt Nam” cho khóa luận

tốt nghiệp của mình.

Em mong muốn rằng từ việc nghiên cứu cuộc khủng hoảng thị trường

bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 - 3/2008 sẽ rút ra được một vài kinh nghiệm

cho thị trường bất động sản Việt Nam, một “con ngựa bất kham” cho tới nay

vẫn chưa thể thuần hoá.

2. Mục đích nghiên cứu

Cung cấp những lý thuyết cơ bản về bất động sản, thị trường bất

động sản, quản lý thị trường bất động sản và một số vấn đề liên quan.

Tìm hiểu tổng quan về thị trường bất động sản Mỹ, diễn biến bong

bóng bất động sản giai đoan 2001 – 3/2008, nguyên nhân bùng nổ và hậu quả.

Phân tích những nét chung về thị trường bất động sản Việt Nam

trong thời gian qua và những bài học kinh nghiệm có thể áp dụng từ khủng

hoảng bất động sản ở Mỹ.

3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu



Đối tượng nghiên cứu của đề tài: hiện tượng bong bóng trên thị

trường bất động sản.

Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Với mục đích tìm hiểu về diễn biến

trên thị trường bất động sản và những nguy cơ tiềm ẩn, đề tài tiến hành

nghiên cứu hai thị trường là thị trường bất động sản Mỹ và thị trường bất

động sản Việt Nam.

4. Phƣơng pháp nghiên cứu

Đề tài được thực hiện bằng các phương pháp: Phương pháp nghiên cứu

tại bàn, phương pháp lý luận kết hợp tìm hiểu và quan sát thực tế, phương

pháp thống kê phân tích, phương pháp so sánh, từ đó rút ra những luận cứ

logic nhất, tổng hợp và đánh giá đối tượng nghiên cứu.

5. Kết cấu của đề tài

Ngoài phần Lời mở đầu và Kết luận, đề tài được chia làm ba chương

chính:

Chương 1: Tổng quan về bất động sản và quản lý bất động sản

Chương II: Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001- 3/2008

Chương III: Bài học cho Việt Nam

§Ó cã thÓ hoµn thµnh khãa luËn nµy, tríc hÕt em xin ch©n thµnh c¶m

¬n trêng §¹i häc Ngo¹i Th¬ng, Khoa Kinh tÕ vµ kinh doanh quèc tÕ cïng

c¸c thÇy c« trong Khoa ®· tËn t×nh d×u d¾t em trong bèn n¨m häc võa qua vµ

®· hÕt søc t¹o ®iÒu kiÖn cho em ®îc thùc hiÖn bµi Khãa luËn nµy!

Em xin göi lêi c¶m ¬n s©u s¾c ®Õn Th¹c sü Lª Ph¬ng Lan ®· trùc tiÕp

chØ b¶o, híng dÉn cho em rÊt nhiÒu trong suèt qu¸ tr×nh thùc hiÖn vµ hoµn

thµnh Khãa luËn.

§ång thêi em còng xin ®îc göi lêi c¶m ¬n tíi sù ®éng viªn, gióp ®ì

cña gia ®×nh vµ b¹n bÌ trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn bµi viÕt nµy.



Víi sù h¹n chÕ vÒ kiÕn thøc còng nh kinh nghiÖm thùc tÕ, thêi gian vµ

c¸c ®iÒu kiÖn nghiªn cøu cßn h¹n hÑp nªn mÆc dï rÊt cè g¾ng nhng bµi viÕt

vÉn kh«ng tr¸nh khái nhiÒu thiÕu sãt. Em rÊt mong nhËn ®îc nh÷ng ý kiÕn

®ãng gãp quý b¸u cña quý thÇy c« ®Ó bµi viÕt ®îc hoµn thiÖn h¬n vµ cã ý

nghÜa thùc tiÔn nhÊt ®Þnh.

Hµ Néi, ngµy 23 th¸ng 6 n¨m 2008

Sinh viªn

Mai Ph¬ng Chi



CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ

QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

I. Khái niệm về bất động sản và thị trƣờng bất động sản

1. Khái niệm bất động sản

1.1. Định nghĩa bất động sản

Bất động sản (BĐS) là một khái niệm phổ biến ở nhiều quốc gia trên

thế giới. Trong tiếng Anh, người ta thường dùng từ real estate (hoặc real

property, realty) để nói về BĐS:

“Về mặt pháp luật, đó là khái niệm chỉ đất và hầu hết những thứ gắn

với nó, với quyền sở hữu từ dưới lòng đất đến không gian. Về mặt kinh tế, đó

là khái niệm chỉ các tài sản dưới dạng đất đai hoặc công trình xây dựng và

các hoạt động liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng các tài

sản này” [57]

Theo định nghĩa trên, bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong

lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người

trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng,

cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,

những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất

động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên,

hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở

quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh

giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Ở Việt Nam, Bộ Luật Dân sự

Việt Nam năm 2005 đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản.

Trong đó, điều 174 quy định:

“1. Bất động sản là các tài sản bao gồm:



a) Đất đai.

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền

với nhà, công trình xây dựng đó.

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai.

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.

2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.” [6]

Trong khái niệm trên yếu tố không thể di dời được coi là tiêu thức đầu

tiên trong việc xác định BĐS. Khái niệm của Bộ Luật Dân Sự Việt Nam đưa

ra nhìn nhận BĐS một cách bao quát, phổ biến nhất là đất và vật kiến trúc

trên đất.

1.2. Phân loại bất động sản

BĐS được phân loại tùy theo mục đích nghiên cứu và cách tiếp cận:

- Theo kinh nghiệm của các nƣớc trên thế giới cũng nhƣ của Việt

Nam, về mặt quản lý xây dựng và phát triển BĐS, có thể chia BĐS thành

ba nhóm:

+ BĐS có đầu tƣ xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, nhà xưởng, công

trình thương mại, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ

sở làm việc,…Trong nhóm này, BĐS nhà đất (gồm đất đai và các tài sản gắn

liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, có tính chất phức tạp và chịu ảnh

hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.

+ BĐS không đầu tƣ xây dựng: BĐS ở nhóm này chủ yếu là

đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm đất nông nghiệp, đất

rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm…

+ BĐS đặc biệt: Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc

gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đền chùa, nghĩa trang… [4]



- Về mặt kinh tế, nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã phân

chia bất động sản thành 5 loại chủ yếu theo từng lĩnh vực:

+ Nhà ở là loại bất động sản được sử dụng làm nơi cư ngụ cho

các gia đình, cá nhân.

+ Bất động sản công nghiệp bao gồm nhà làm việc của các doanh

nghiệp, xưởng máy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước…

+ Bất động sản nông nghiệp bao gồm các đồn điền, trang trại,

vườn cây lâu năm, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, đất canh tác rau quả, các

trại nuôi trồng thủy sản…

+ Bất động sản thương mại bao gồm các tòa nhà văn phòng,

trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, các bãi đỗ xe,

các tiện nghi công ích, khu vui chơi, thể thao…

+ Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm giảng

đường, trường học, bất động sản thuộc nhà nước quản lý và sử dụng…

Dù phân loại theo cách nào cũng có thể thấy một cách hiểu phổ biến về

BĐS là: BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu

năm.

1.3. Đặc điểm của bất động sản

Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, do đó nó có những đặc

điểm khác biệt so với những hàng hóa khác:

- Tính cố định: là đặc trưng khác biệt của BĐS so với các loại hàng

hóa khác. Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lý hoạt

động giao dịch khác với các thị trường hàng hóa khác. Hàng hóa BĐS không

thể di chuyển dễ dàng cũng như đem đi trưng bày ở nơi khác như các hàng

hóa khác mà thường phải được giới thiệu thông qua hình ảnh, bản vẽ hoặc các



tài liệu, hình thức mô tả khác. Vì đặc điểm này mà việc quản lý BĐS có thể

được thực hiện dễ dàng hơn cho dù có thay đổi nhiều chủ sở hữu. Pháp luật

quy định việc giao dịch BĐS thông qua chứng từ, chứng thư về quyền sử

dụng và phải được đăng ký với cơ quan có thẩm quyền nhằm mục đích quản

lý chặt chẽ BĐS và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu. Tính cố định còn làm

cho hàng hóa BĐS mang tính địa điểm khác nhau thì có những giá trị khác

nhau. Tính cố định này đã đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường BĐS

khác so với các thị trường hàng hóa thông thường, thông qua dự báo và lập kế

hoạch tạo lập chủ động của chính quyền địa phương để điều tiết cung cầu.

- Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính

cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện

tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về

diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ…

Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên

hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ, kể cả hai BĐS

cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó

tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác

nhau, kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế.

- Tính chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt,

trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ

làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong

thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS

khác là hiện tượng khá phổ biến.

- Có vòng đời dài: Khi vòng đời vật lý chấm dứt, các kết cấu chịu lực

chủ yếu của công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an

toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, có thể tiến hành cải tạo, nâng



cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới để kéo dài vòng

đời vật lý, đồng thời cũng kéo dài vòng đời kinh tế bắng cách tiếp tục khai

thác hoặc chuyển mục đích sử dụng. Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban

tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có

thiên tai, xói lở, vùi lấp, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau

khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn

tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích

khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.

[5]

- Giá trị BĐS: BĐS thường được coi là tài sản có giá trị lớn và có thể

gia tăng giá trị (thông qua đầu tư, kinh doanh,…). Do đó, BĐS trở thành đối

tượng để đầu tư, bảo toàn giá trị đồng tiền tích lũy và cũng là đối tượng thu

hút đầu cơ. Giá trị BĐS đất đai có đặc thù rất khác biệt so với các BĐS khác.

Giá trị BĐS đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng, hay nói cách

khác, là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng

sinh lời của BĐS.

1.4. Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa

Theo định nghĩa của kinh tế học cổ điển, để của cải nói chung trở thành

hàng hóa thì xã hội phải có sự phân công lao động đến một mức độ nhất định,

đồng thời phải có sự cách biệt tương đối giữa các chủ thể sản xuất. Đối với

những hàng hóa đặc biệt thì phải có những điều kiện đặc biệt.

BĐS sẽ trở thành hàng hóa và là một hàng hóa đặc biệt nếu nó hội tụ

các điều kiện sau:

- BĐS phải là sản phẩm của lao động do con người bỏ công sức khai

phá, giữ gìn.



- BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải

có đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể như có xác nhận quyền sở hữu (có giấy

chứng nhận), không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong vùng quy

hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà

nước và không gây ô nhiễm môi trường…[3]

2. Thị trƣờng bất động sản

2.1. Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường là một khái niệm thường xuyên được nhắc tới trong kinh

doanh. Một trong những khái niệm chung nhất về thị trường là: “Thị trường

là tập hợp các sự thỏa thuận thông qua đó người bán và người mua tiếp xúc

với nhau để trao đổi hàng hóa và dịch vụ” [1]. Hiện nay cũng chưa có một

khái niệm chính tắc nào được đưa ra cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, do

những đặc điểm riêng của hàng hóa BĐS, từ khái niệm tổng quát có thể có

các cách hiểu về thị trường BĐS như sau:

- Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho

thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo các quy luật của thị

trường và sự quản lý của Nhà nước.

- Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch về BĐS tại một địa bàn

nhất định, trong một thời gian nhất định.

- Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến BĐS sao cho

chúng có thể trao đổi lấy giá trị giữa các cá nhân hoặc các chủ thể tham gia thị

trường. Các quyền này đôc lập với các tính vật chất của BĐS. Khái niệm này

nghiêng về thị trường BĐS như một mô hình, tổ chức để các quyền liên quan

đến đất được thực hiện một cách độc lập.

Tuy nhiên, các cách hiểu trên đều có một điểm chung khái quát về thị

trường BĐS, đó là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện



thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Cụ thể hơn, đó là tổng hòa các quan

hệ trao đổi hàng hóa BĐS (các quan hệ giao dịch giữa người mua và người

bán, giữa cung và cầu về BĐS) và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá

trị BĐS. Trên thực tế, nội dung cơ bản của thị trường BĐS và cũng là cách

quan niệm phổ biến hiện nay về thị trường BĐS, đó là thị trường nhà đất vì

trong thị trường BĐS, thị trường nhà đất được hình thành rõ rệt nhất và vận

hành sôi động nhất. Thị trường nhà đất được hiểu là nơi diễn ra các hành vi

mua và bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai, công trình xây dựng cũng như

dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó. Quá trình trao đổi quyền sử dụng đất luôn

vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn

ra nhiều dạng khác nhau.

Trong thị trường bất động sản tồn tại hai hình thức kinh doanh. Đó là

kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản:

- Kinh doanh bất động sản: Theo định nghĩa của Luật Kinh doanh BĐS

Việt Nam thì: “Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận

chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.” [7] Các đối tượng thực hiện

hoạt động này là các nhà đầu tư phát triển BĐS, các quỹ phát triển BĐS, các

nhà đầu cơ BĐS, các đối tác góp vốn trong dự án dưới các hình thức như tiền,

đất, công nghệ…

- Kinh doanh dịch vụ bất động sản: “Kinh doanh dịch vụ BĐS là hoạt

động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi

giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng

cáo BĐS, quản lý BĐS”. [7] Tham gia vào hoạt động này có các công ty tư

vấn đầu tư, các công ty môi giới BĐS, các công ty quản lý BĐS, các đại lý

marketing, các công ty kiểm toán, đấu giá, công ty chứng khoán…



Tuy là những khái niệm tách rời nhau nhưng hoạt động kinh doanh

BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS luôn luôn gắn liền nhau và có tác động qua

lại và ảnh hưởng tới nhau trong việc phát triển BĐS. Việc kinh doanh BĐS

không thể thành công được nếu như không có sự tồn tại của hoạt động kinh

doanh dịch vụ BĐS và ngược lại. Chính vì vậy, thị trường BĐS hoàn chỉnh

không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi

diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm hay

chuyển dịch quyền sử dụng BĐS,… và các giao dịch trên thị trường BĐS

cũng chịu tác động bởi quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh

tranh… như trên các thị trường hàng hóa khác.

Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản

Dưới góc độ kinh tế thương mại, thị trường BĐS được nhìn nhận trên

cơ sở tổng thể các yếu tố cấu thành thị trường này, bao gồm:

- Hàng hóa BĐS: đất đai, công trình trên đất…

- Các lực lượng tham gia thị trường BĐS: người mua, người bán, nhà

đầu tư, nhà quản lý, người trung gian, người thuê và cho thuê BĐS…

- Cơ sở vật chất hạ tầng của thị trường BĐS: nơi diễn ra các hoạt động

trao đổi, các phương tiện hỗ trợ cho việc trao đổi, mua bán, giao dịch, phương

tiện thông tin, cơ sở pháp lý…

- Cơ chế vận hành của thị trường: Sự quản lý của Nhà nước và sự điều

tiết của các quy luật trên thị trường.

2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản

Bất động sản cũng là một loại hàng hóa, do đó thị trường bất động sản

cũng mang những đặc điểm giống với thị trường hàng hóa khác.



- Thị trường BĐS cũng chịu tác động của các quy luật thị trường như

các thị trường hàng hóa khác như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật

cạnh tranh… và chịu ảnh hưởng của các nhân tố cung, cầu về BĐS, số lượng

các giao dịch về BĐS, giá cả, cạnh tranh, các chính sách của Nhà nước và

chính quyền địa phương...

- Quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS được pháp luật bảo vệ. Đồng

thời, việc giao dịch và kinh doanh BĐS luôn yêu cầu cần sự minh bạch, công

khai.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng như

sau:

- Phương thức chuyển nhượng đặc biệt: Do BĐS không phải là hàng

hóa thông thường, quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS bị tách rời nhau nên

khi mua bán, chuyển nhượng hàng hóa BĐS, phải có cơ chế để quyền sở hữu

được thực hiện về mặt kinh tế. Việc mua bán, chuyển nhượng BĐS luôn kèm

theo hợp đồng, chứng thư.

- Chi phí chuyển nhượng đặc biệt: Việc mua bán chuyển nhượng BĐS

luôn có các chi phí giao dịch BĐS như thuế trước bạ, phí quản lý, thuế giá trị

gia tăng, thuế chuyển nhượng, phí công chứng, phí luật sư, phí hoa hồng cho

môi giới, thông tin… Theo thông lệ thì tổng phí giao dịch BĐS hợp lý chiếm

khoảng 6% đến 8% giá mua bán, chuyển nhượng BĐS. Việc định giá khung

tổng hợp các chi phí giao dịch, dịch vụ và thuế là do các cơ quan chức năng

của Nhà nước thực hiện. Thuế sử dụng đất là thuế trả hàng năm tính theo hoa

lợi thu trên đất. Nhìn chung thì thuế sử dụng đất không ảnh hưởng nhiều đến

thị trường BĐS, nhưng trong việc định giá BĐS thì thuế sử dụng đất cũng

được xem là một yếu tố giúp định giá BĐS chính xác hơn.



- Thị trường BĐS có liên quan mật thiết đến thị trường tín dụng BĐS.

Bởi vì muốn thị trường BĐS hình thành và phát triển thì phải có cơ chế tín

dụng BĐS như tín dụng cho người mua, tín dụng thế chấp, các khoản vay đầu

tư dài hạn… Ở các nước càng có thị trường BĐS phát triển thì lượng tín dụng

BĐS lại càng cao và có xu hướng hình thành những ngân hàng chuyên nghiệp

về tín dụng BĐS trong nền kinh tế.

II. Quản lý thị trƣờng bất động sản và quản lý bất động sản

Trong lĩnh vực BĐS, quản lý là quá trình thực hiện và phối hợp các

chức năng hoạch định, tổ chức, lãnh đạo và kiểm soát các hoạt động trong thị

trường BĐS trong sự tác động của hệ thống quản lý đến hệ thống bị quản lý

nhằm đạt được mục tiêu thông qua việc sử dụng các công cụ và chính sách

quản lý. Có thể chia hoạt động quản lý thành hai cấp độ:

1. Quản lý thị trƣờng bất động sản

Vai trò quản lý thị trường BĐS là thuộc trách nhiệm của Nhà nước.

Quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS là một quá trình thực hiện và

phối hợp bốn loại chức năng: hoạch định, tổ chức, lãnh đạo và kiểm soát đối

với các giao dịch trên thị trường BĐS nhằm thúc đẩy sự phát triển tích cực

của thị trường này. Đối với thị trường BĐS, quản lý Nhà nước có những vai

trò sau:

- Định hướng: Nhà nước định hướng và hướng dẫn các doanh nghiệp

trong các hoạt động đầu tư và kinh doanh trên thị trường BĐS nhằm khai thác

mọi tiềm năng phát triển thị trường thông qua các chiến lược, quy hoạch, các

chương trình mục tiêu, các kế hoạch, chính sách và các quy định pháp luật.

- Tạo lập môi trường kinh doanh: Nhà nước tạo lập và cải thiện môi

trường kinh doanh cho các doanh nghiệp thông qua việc khai thông các quan

hệ thương mại trên thị trường BĐS và ban hành hệ thống pháp luật đồng bộ



như ban hành Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản, Luật thuế…Nhà

nước cũng thông qua các quan hệ đối ngoại của mình để thu hút đầu tư, huy

động vốn cho việc phát triển thị trường BĐS.

- Hỗ trợ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS: Trong quá

trình quản lý kinh tế và thương mại, Nhà nước luôn sử dụng quyền lực và khả

năng của mình để hỗ trợ các doanh nghiệp thông qua các chính sách xây

dựng, tín dụng, lãi suất, tỷ giá, các loại quỹ đầu tư…và các công ty tư vấn

pháp luật cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng quan tâm phát triển

những lĩnh vực khác nhằm hỗ trợ cho các hoạt động của thị trường bất động

sản như thông tin, xúc tiến thương mại…

- Giải quyết các mâu thuẫn trên thị trường: Nhà nước chính là chỗ dựa

cho doanh nghiệp trong việc giải quyết những mâu thuẫn phát sinh trong giao

dịch trên thị trường như mâu thuẫn giữa các chủ thể kinh doanh với nhau,

mâu thuẫn trong việc thực hiện các quy định về thuế, thủ tục hành chính pháp

luật…thông qua hệ thống luật pháp, các quy định, chuẩn mực và bộ máy tổ

chức của mình nhằm lành mạnh hóa các quan hệ kinh tế, xã hội trong lĩnh vực

BĐS và tạo động lực phát triển kinh tế. Thị trường và doanh nghiệp không thể

tự mình giải quyết những mâu thuẫn này.

- Điều tíết thị trường bất động sản: Thị trường điều tiết cung cầu và giá

cả theo cả hai hướng tích cực và tiêu cực. Nhưng Nhà nước đóng vai trò chủ

đạo trong nhận thức và chủ động sử dụng các biện pháp công cụ để can thiệp

thị trường nhằm phát huy mặt tích cực và hạn chế mặt tiêu cực của nó. Nhà

nước không trực tiếp tham gia vào các nghiệp vụ kinh doanh BĐS mà chỉ tạo

ra môi trường thuận lợi giúp các chủ thể kinh doanh phát huy lợi thế so sánh,

khai thác nội lực và nâng cao hiệu quả hoạt động.

2. Quản lý bất động sản



Bên cạnh việc quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản

còn có hoạt động quản lý BĐS của các chủ đầu tư của dự án BĐS hoặc các

công ty đứng ra quản lý BĐS thay mặt cho chủ đầu tư một dự án.

Trên thế giới, quản lý BĐS được hiểu là:

“Việc quản lý đất đai và các công trình xây dựng gắn liền với nó bằng

một loạt các chức năng liên quan đến đất đai và các công trình xây dựng đó,

bao gồm thu tiền thuê nhà, đất, thanh toán các chi phí, sửa chữa, bảo dưỡng

công trình, cung cấp các dịch vụ kèm theo, bảo hiểm, giám sát công việc của

các nhân viên, đàm phán với các khách hàng (thuê hoặc mua) hiện tại và

khách hàng tiềm năng…”[12]

Luật kinh doanh BĐS của Việt Nam cũng đưa ra quan điểm về dịch vụ

quản lý bất động sản như sau:

“Điều 66.

2. Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm:

a) Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo uỷ quyền của chủ

sở hữu, chủ sử dụng bất động sản.

b) Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động

sản.

c) Thực hiện bảo trì, sửa chữa bất động sản.

d) Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng

theo đúng công năng, thiết kế và hợp đồng.

đ) Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo uỷ

quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản.” [8].

Như vậy, về cơ bản, quan điểm của Nhà nước Việt Nam về quản lý

BĐS cũng gần với những khái niệm được đưa ra trên thế giới.



Về bản chất, quản lý BĐS cũng là một loại dịch vụ trong kinh doanh

BĐS. Dịch vụ này được cung cấp bởi những công ty chuyên nghiệp và đang

ngày càng chứng tỏ ưu thế của mình trong việc kinh doanh các dự án BĐS có

vốn đầu tư lớn, nhất là khi nó được cung cấp từ các công ty đã xây dựng được

thương hiệu hoặc uy tín cho mình.

3. Vai trò của việc quản lý và phát triển bất động sản trong nền kinh tế

quốc dân

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh

tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn

cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân: Tỷ trọng

BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường

chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên

quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá

của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở

các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều

lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang

phát triển trong vòng 30 năm qua. Do đó, việc quản lý và phát triển BĐS có

vai trò rất quan trọng trong nền kinh tê quốc dân.

3.1. Làm tăng giá trị đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển

Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường

tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị

trường lao động... Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các

nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả

năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Đó là do khi

thị trường bất động sản phát triển, số lượng các dự án đầu tư tăng lên, đặc biệt

là các dự án bất động sản thương mại, số lượng các công trình xây dựng tăng



lên sẽ làm phong phú thêm các hình thức của tài sản bất động sản và làm tăng

giá trị của đất đai. Ví dụ khi có dự án xây dựng 1 khu đô thị, ta có thể thấy rõ

ràng rằng giá đất trong khu vực và các vùng lân cận tăng lên một cách nhanh

chóng. Việc phát triển các dự án BĐS sẽ kéo theo nhu cầu về vật tư, vật liệu

xây dựng, máy móc, trang thiết bị, công nghệ xây dựng, thông tin… Các

ngành sản xuất sắt thép, xi măng, gạch ốp lát, sơn… đến máy móc thiết bị như

máy phát điện, điều hòa, bơm nước… cũng có cơ hội phát triển.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư và các tổ chức kinh doanh bất động sản

nếu việc kinh doanh bất động sản phát triển, thu được lợi nhuận, họ sẽ tiếp tục

đầu tư, mở rộng kinh doanh hoặc sẽ dùng lợi nhuận thu được từ kinh doanh

bất động sản đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh khác, đa dạng hóa danh mục đầu

tư để tăng khả năng sinh lời và giảm rủi ro. Từ đó, vốn sẽ chuyển dịch từ thị

trường BĐS sang thị trường khác và làm ngành sản xuất kinh doanh đó phát

triển. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng

trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các

công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc... để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể

và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi

cả nước

3.2. Huy động vốn cho nền kinh tế

Khi việc phát triển của dự án BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát

triển thì bản thân nó đã là quá trình tăng vốn đầu tư cho phát triển kinh tế.

Nhu cầu về các sản phẩm và dịch vụ như vật liệu xây dựng, lao động, thông

tin… tăng lên sẽ hút nguồn vốn đáng kể đổ vào thị trường này. Bên cạnh đó,

sự phát triển của BĐS sẽ làm tăng thêm tài sản cố định của xã hội thông qua

việc xây dựng cơ sở hạ tầng, vật chất kĩ thuật và là nguồn vốn đầu tư dài hạn,

là nơi gom vốn và có thể chuyển vốn từ người này sang người khác thông qua

giao dịch mua bán. Vì BĐS có giá vốn trên thị trường, nên BĐS có thể được



chuyển thành tiền thông qua việc bán hay vay vốn tín dụng bằng thế chấp.

Ngày nay, mối liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính

càng chứng tỏ sức ảnh hưởng mạnh mẽ lên toàn bộ nền kinh tế. Theo thống

kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay

qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. BĐS

là hàng hóa đặc biệt, có giá trị cao, kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ

bất động sản thường mang lại lợi nhuận lớn, do vậy sức hấp dẫn vốn đầu tư

vào BĐS lớn, thu hút được vốn đầu tư trong và ngoài nước. Khi việc vận

hành, quản lý và kinh doanh BĐS phát triển, tốc độ chu chuyển của vốn

nhanh hơn, đó chính là một cách bổ sung thêm vốn cho đầu tư phát triển. Các

giao dịch thế chấp BĐS để vay vốn, góp vốn liên doanh bằng BĐS là những

giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển. Trong kinh doanh BĐS,

khi thực hiện thế chấp BĐS, nguồn vốn được tăng lên gấp đôi vì nhờ đó, huy

động được vốn nhàn rỗi mà BĐS vẫn sử dụng phát huy được tác dụng. Góp

vốn liên doanh bằng BĐS chính là tạo vốn đối ứng để thu hút đầu tư nước

ngoài, góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển kinh tế. Vì vậy, phát triển

đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản

thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển Kinh tế - Xã

hội, đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.

3.3. Tăng thu nhập cho ngân sách Nhà nước.

Hoạt động của các công ty quản lý và kinh doanh BĐS sẽ tác động tới

BĐS và mang lại những kết quả là:

- Làm tăng giá trị của BĐS: Từ một mảnh đất các nhà đầu tư bỏ vốn

xây dựng công trình, từ vận hành và khai thác công trình sẽ làm phát sinh

thêm doanh thu và lợi nhuận.



- Kích thích các trao đổi hàng hóa BĐS trên thị trường, làm tăng các

quan hệ giao dịch về BĐS, khối lượng giao dịch cũng nhiều hơn do quá trình

mua đi, bán lại, thuê đi, thuê lại…

Những tác động đó đã góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước

thông qua các loại thuế: thuế từ hoạt động xây dựng, tư vấn, thiết kế, thuế

mua bán BĐS, chuyển nhượng BĐS, thuế trước bạ, thuế kinh doanh môi giới

BĐS, thuế thu nhập doanh nghiệp (từ các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ

cho thuê BĐS), thuế chuyển lợi nhuận ra nước ngoài (đối với những dự án có

vốn đầu tư nước ngoài), thuế thu nhập cá nhân (với các doanh nhân nước

ngoài và những nhân viên Việt Nam có thu nhập cao từ hoạt động kinh doanh

BĐS), thuế chuyển nhượng cổ phần (với các doanh nghiệp chuyển đổi hình

thức đầu tư hoặc thay đổi đối tác)… Ngoài ra, Nhà nước sẽ có được thêm

doanh thu từ các ngành sản xuất kinh doanh phục vụ cho việc phát triển dự án

BĐS.

Kinh doanh và phát triển BĐS góp phần quan trọng trong việc khai thác

và sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, tận dụng và phát triển BĐS

để đáp ứng nhu cầu của nhân dân, tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước.

Những vùng đất giá trị thấp hoặc đang khai thác hiệu quả thấp, sau khi quy

hoạch sẽ có giá trị tăng lên, nhân dân được đáp ứng về nhu cầu cư trú, làm

việc. Khi nhu cầu tiêu dùng BĐS tăng lên (nhu cầu về nhà ở, văn phòng,

khách sạn…), nhu cầu về các tiện ích sinh hoạt cũng tăng lên như điện, nước,

gas, viễn thông… và Nhà nước sẽ có thêm nguồn thu lớn từ các dịch vụ tiện

ích này.

3.4. Mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế.

Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại

thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa, thị trường BĐS. Do



đó, sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS có ảnh hưởng đến tất cả các

thị trường đó và thị trường chung của mỗi quốc gia. Khi thị trường BĐS phát

triển, nó sẽ yêu cầu thị trường vốn phải phát triển theo để đầu tư phát triển.

Nếu có nhiều giao dịch BĐS được thực hiện hoặc nhiều dự án đầu tư vào

BĐS để xây dựng, bán và cho thuê, vốn đổ vào thị trường sẽ tăng lên. Các

ngân hàng sẽ hoạt động tích cực hơn nhờ các nghiệp vụ cho vay, định giá, thế

chấp…, từ đó, vốn nhàn rỗi sẽ được đưa vào thị trường. Khi đó, thị trường

sức lao động và thị trường BĐS như vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị vận

hành trong các tòa nhà, đồ trang trí nội thất, kỹ thuật công nghệ… cũng phát

triển theo tương ứng. Đồng thời, khi đưa một công trình xây dựng vào sử

dụng và kinh doanh, chẳng hạn một khách sạn 5 sao, sẽ đòi hỏi một loạt dịch

vụ đi kèm như: dịch vụ làm sạch, dịch vụ bảo dưỡng máy móc thiết bị (điều

hòa trung tâm, máy phát điện, hệ thống cung cấp nước, hệ thống cứu hỏa…),

dịch vụ cây cảnh, dịch vụ giặt là, dịch vụ an ninh bảo vệ… Như vậy, người

chủ của khách sạn này phải ký hợp đồng với một loạt các nhà cung cấp những

dịch vụ nói trên với chất lượng tương xứng với tòa nhà của mình. Khi nhiều

tòa nhà làm khách sạn được đưa vào sử dụng, chẳng những thị trường cho

thuê khách sạn phát triển mà sẽ kéo theo sự phát triển của các thị trường dịch

vụ phục vụ và sự phát triển này cũng có cạnh tranh, đặc biệt là khi các khách

sạn cũng cạnh tranh lẫn nhau về chất lượng dịch vụ. Điều đó cho thấy, khi thị

trường BĐS sôi động, nó kích thích những thị trường khác phát triển.

Trong hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường

ngoài nước. Sự phát triển của các dự án BĐS góp phần tạo điều kiện cho các

chủ thể là người nước ngoài tham gia giao dịch và đầu tư vào phát triển BĐS

trong nước, đồng thời còn cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh

doanh các lĩnh vực khác và thậm chí có thể cư trú và sinh sống tại đó. Tại các

nước đang phát triển, đầu tư nước ngoài là một kênh huy động vốn vô cùng



quan trọng. Nếu chỉ bằng các nguồn lực trong nước, bản thân các quốc gia

này không thể có được những công trình xây dựng có chất lượng cao, quy mô

lớn dùng cho các mục đích như làm khách sạn, văn phòng, căn hộ cao cấp,

trung tâm thương mại… Bất cứ nhà đầu tư nào khi quyết định đầu tư vào một

địa phương cũng đều cần đến địa điểm giao dịch, làm việc, cư trú, giải trí…

có chất lượng tốt. Nếu thị trường BĐS phát triển, sẵn sàng đáp ứng những yêu

cầu này thì nhà đầu tư sẽ thuận lợi hơn trong việc triển khai các dự án sản

xuất kinh doanh của mình. Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng

sự hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, các dân tộc, đẩy nhanh quá trình hội nhập

của quốc gia đó.

3.5. Tạo công ăn việc làm và nâng cao đời sống của nhân dân.

Các dự án kinh doanh và phát triển BĐS và các dịch vụ BĐS luôn thu

hút rất nhiều lao động tham gia, từ những công việc đòi hỏi lao động trí thức

như quản lý, tư vấn, tiếp thị, kỹ thuật… đến những công việc lao động chân

tay như làm sạch, chăm sóc cây cảnh, khuân vác…Vì vậy, việc phát triển các

dự án BĐS đã góp phần giải quyết công ăn việc làm cho rất nhiều lao động.

Về mặt xã hội, khi các dự án đầu tư vào BĐS tăng lên, bộ mặt của đô

thị cũng như nông thôn sẽ thay đổi. Một thành phố với nhiều công trình xây

dựng đẹp và chất lượng cao, được quy hoạch hợp lý sẽ khẳng định “đẳng cấp”

của quốc gia. Đồng thời, nó cũng góp phần quan trọng trong việc đáp ứng nhu

cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị cho tới nông thôn. Thị

trường bất động sản phát triển buộc các nhà sản xuất hàng hóa đầu vào và

cung ứng các dịch vụ đi kèm phải không ngừng nâng cao trình độ khoa học

kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất hàng hóa và dịch vụ. Do đó, điều này

không những góp phần đáp ứng nhu cầu phát triển BĐS, phát triển sản xuất

mà còn đáp ứng tiêu dùng thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt

động văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí, giao tiếp cộng đồng… Xã hội ngày



càng phát triển, quan niệm tiêu dùng của nhân dân ngày càng thay đổi theo

chiều hướng yêu cầu ngày càng cao lên. Ngày càng xuất hiện những cá nhân

có thu nhập cao, có điều kiện sử dụng những căn hộ tiện nghi cao cấp, các sự

kiện quan trọng cũng muốn tổ chức tại các khách sạn, nhà hàng lớn, ngày

nghỉ cuối tuần cần có nơi vui chơi, giải trí, mua sắm…, nhu cầu tiêu dùng cao

hơn nhu cầu tiết kiệm. Việc phát triển kinh doanh BĐS đáp ứng các nhu cầu

này và có thể mở ra những hạng mục mới, tiếp tục kích thích nhu cầu tiêu

dùng và mức sinh hoạt chung được nâng lên.

Tóm lại, thị trường BĐS là một bộ phận của thị trường xã hội, do đó,

sự phát triển của thị trường này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị

trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường hàng hóa, và nói chung là tác

động tốt đến sự phát triển thị trường chung, đáp ứng các nhu cầu đa dạng của

con người, qua đó nâng cao đời sống của nhân dân.

III. Một số khái niệm liên quan

1. Khái niệm về “bong bóng bất động sản”

Hiện tượng bong bóng có thể được hiểu là:

- Một chu kỳ kinh tế đặc trưng bởi quá trình mở rộng nhanh chóng sau

một giai đoạn thị trường thu nhỏ trầm lắng.

- Hiện tượng giá tăng bùng phát, thường vượt ra ngoài giới hạn đảm

bảo của các hệ số tài chính cơ bản và xuất hiện ở một số ngành nhất định, tiếp

sau hiện tượng này là sự sụt giá rất nhanh và mạnh cùng làn sóng ồ ạt bán ra.

Bong bóng, xét trên khía cạnh tâm lý đầu tư là một hiện tượng thể hiện

điểm yếu nhạy cảm trong cảm xúc của con người. Theo từ điển Wikipedia,

bong bóng bất động sản được định nghĩa như sau: “A real estate bubble or

property bubble (or housing bubble for residential markets) is a type of

economic bubble that occurs periodically in local or global real estate



markets. It is characterized by rapid increases in valuations of real property

such as housing until they reach unsustainable levels relative to incomes and

other economic elements.”[51]

Tạm dịch là: “Bong bóng bất động sản hay bong bóng tài sản (còn gọi

là bong bóng nhà đất trong thị trường nhà ở) là một loại của bong bóng kinh

tế xảy ra theo chu kỳ trong thị trường bất động sản khu vực hoặc thế giới. Nó

được đặc trưng bởi sự tăng lên nhanh chóng trong giá trị của những tài sản

thực như nhà cửa cho tới khi không thể chống đỡ được và có mối liên hệ với

thu nhập và các thành phần kinh tế khác”.

Như vậy, có thể hiểu bong bóng bất động sản là hiện tượng xảy ra khi

nhu cầu của nhà đầu tư lên quá cao, khiến cho giá trị giao dịch vượt qua giá

trị chính xác của chúng và cứ tiếp tục tăng cho đến khi giá đột ngột rơi vào tự

do, thị trường rơi vào khủng hoảng. Lịch sử đã chứng kiến nhiều cuộc khủng

hoảng là kết quả của một thời kỳ bong bóng kéo dài như khủng hoảng hoa

Tulip 1634 – 1637, khủng hoảng châu Á, và gần đây là khủng hoảng thị

trường bất động sản tại Mỹ…

2. Khái niệm vay thế chấp và chứng khoán hóa

2.1. Vay thế chấp (hay còn gọi là “vay tài sản” hoặc thế chấp thứ cấp)

Theo từ điển Wikipedia tiếng Anh, vay thế chấp được định nghĩa như

sau:

“A mortgage is the pledging of a property to a lender as a security for a

mortgage loan. While a mortgage in itself is not a debt, it is evidence of a

debt… In other words, the mortgage is a security for the loan that the lender

makes to the borrower.” [52]

Tạm dịch là: “Thế chấp là việc cầm cố tài sản cho người cho vay như

một sự bảo đảm cho khoản vay thế chấp. Bản thân sự cầm cố đó không phải



là một khoản nợ, mà nó là một bằng chứng cho khoản nợ. Việc cầm cố cũng

kết thúc khi trách nhiệm được hoàn thành hoặc nếu không, người cho vay sẽ

tiến hành tịch thu tài sản”. Thế chấp tài sản thường diễn ra trong lĩnh vực bất

động sản hơn là trong các lĩnh vực khác, và trong một vài trường hợp, đất đai

cũng được đem ra để thế chấp. Nghiệp vụ cho vay thế chấp sẽ giúp cho các tổ

chức hoặc cá nhân có thể mua bất động sản dân sinh hoặc bất động sản

thương mại mà không cần trả toàn bộ tiền ngay lập tức.

Như vậy, vay thế chấp là khoản vay tiêu dùng được đảm bảo bởi một

đơn vị thế chấp thứ cấp, cho phép người sở hữu nhà được vay bằng tài sản họ

có trên cơ sở căn nhà sở hữu. Khoản vay này được xác định dựa trên khoản

chênh lệch giữa tài sản của người chủ sở hữu và giá trị thị trường ở thời điểm

hiện tại của căn nhà. Đơn vị thế chấp thứ cấp, trên cơ sở người vay phát hành

chứng khoán bảo đảm bằng tài sản, sẽ cung cấp một khoản vay thế chấp và lãi

suất của khoản vay này thường được miễn thuế. Nghiệp vụ vay thế chấp

thường đi kèm với những điều kiện tín dụng rất khắt khe và thận trọng, để

đảm bảo người đi vay có đủ khả năng thanh toán các khoản nợ khi đến hạn.

Tuy nhiên, trên thực tế vẫn tồn tại khái niệm “vay thế chấp dưới chuẩn” hay

còn gọi là “nợ dưới chuản”. Nợ dưới chuẩn được hiểu là các khoản cho vay

các đối tượng có mức tín nhiệm thấp. Những đối tượng đi vay này thường là

những người nghèo, không có công ăn việc làm ổn định, vị thế xã hội thấp

hoặc có lịch sử thanh toán tín dụng không tốt trong quá khứ. Những đối tượng

này tiềm ẩn rủi ro không có khả năng thanh toán nợ đến hạn và do đó rất khó

khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng truyền thống vốn chỉ dành cho

những đối tượng trên chuẩn. Chính vì vậy, nợ dưới chuẩn có mức độ rủi ro tín

dụng rất cao song bù lại có mức lãi suất cũng rất hấp dẫn [13]



2.2. Chứng khoán hoá

Thị trường bất dộng sản và thị trường chứng khoán, ở một góc độ nào

đó, hiện đang cạnh tranh nhau về cơ hội đầu tư và nguồn vốn đầu tư. Qua

từng giai đoạn, chu kỳ của hai thị trường này lệch pha nhau, đi từ thái cực

“nóng” sang “lạnh” và ngược lại. Việc thiếu sự điều hòa của các thị trường

tạo ra những rủi ro rất lớn, không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến đối tượng tham

gia, mà còn có ảnh hưởng đến các thị trường khác trong đó có hệ thống tín

dụng. Một trong những biện pháp hữu hiệu để giải quyết tình trạng trên và

góp phần liên thông giữa hai thị trường chính là nghiệp vụ “chứng khoán

hóa”.

Chứng khoán hóa (CKH) hiện đại xuất hiện cách đây đã 30 năm nhưng

cho đến nay vẫn chưa có định nghĩa chính thức cho cụm từ này. Theo định

nghĩa của các nước thuộc khối OECD đưa ra năm 1995, chứng khoán hóa là

việc phát hành các chứng khoán có tính khả mại được đảm bảo không phải

bằng khả năng thanh toán của chủ thể phát hành, mà bằng các nguồn thu dự

kiến có được từ các tài sản đặc biệt. Chủ thể phát hành không còn là nhân tố

quyết định chất lượng của chứng khoán phát hành, mà khả năng sinh lời của

các tài sản dùng làm tài sản đảm bảo sẽ quyết định thu nhập và độ an toàn của

chứng khoán phát hành. Kết quả của quá trình chứng khoán hóa là các tài sản

có tính thanh khoản kém thành chứng khoán – một loại hàng hóa được giao

dịch trên thị trường vốn. [14] Do đó, với nghiệp vụ CKH mà người ta đã tạo

ra được những kênh huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả. Chứng khoán

hóa là một trong những loại nghiệp vụ khá phổ biến trong hoạt động tài chính

- tiền tệ trên thế giới, đặc biệt ở các nước có nền kinh tế phát triển cao. Tại

Mỹ, qua huy động vốn theo cách này mà hàng năm người ta có thể huy động

được hàng trăm tỷ USD. Tại một số nước khác như Hàn Quốc, Nhật Bản,

Malaysia, Singapore… kỹ thuật CKH ngày càng được coi trọng.



2.3. Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính

Thị trường bất động sản, bản thân nó không thể tự tồn tại độc lập mà nó

nằm trong mối quan hệ tổng hòa với các thành phần của nền kinh tế vĩ mô.

Nó chịu tác động của các yếu tố như: cung, cầu, các chính sách của Nhà nước,

và đăc biệt có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính. Bất kỳ một sản

phẩm BĐS nào cũng đều được hình thành từ một nguồn tài chính nào đó, có

thể từ nguồn tích lũy, tiết kiệm của tổ chức, cá nhân, có thể từ nguồn vay

ngân hàng, vay tổ chức, vay cá nhân, gia đình, quỹ tín dụng… Như vậy, sản

phẩm và theo đó là thị trường BĐS được hình thành từ những nguồn tài chính

khác nhau của xã hội, trong đó có thị trường tài chính. Ngược lại, trong rất

nhiều trường hợp, sản phẩm BĐS lại là cơ sở để tạo ra các nguồn tài chính

mới thông qua các nghiệp vụ về cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, các nghiệp vụ về

tín dụng và phát hành …Tại các nước có nền kinh tế thị trường phát triển thì

mối liên hệ này rất mật thiết. Chúng ta đã từng chứng kiến sự khủng hoảng tài

chính dẫn đến sự đổ vỡ của thị trường BĐS tại Thái Lan, Malaysia, Hàn

Quốc… vào những năm 1997, 1998. Do các giao dịch bất động sản có quy

mô chiếm tỷ trọng tương đối lớn so với nguồn thu nhập và năng lực đầu tư

nên các ngân hàng thương mại không thể bỏ qua thị trường tiềm năng này với

việc tung ra nhiều chương trình tín dụng bất động sản hấp dẫn. Điều này đã

làm tăng đáng kể nguồn vốn cho thị trường bất động sản và kích thích phát

triển, dẫn đến những cơn sốt bất động sản với khối lượng giao dịch và giá cả

tăng lên một cách nhanh chóng. Tuy nhiên, chính vì sức hấp dẫn với những

khoản lợi nhuận khổng lồ đã khiến cho các ngân hàng thương mại đầu tư quá

nhiều vào bất động sản cũng như nới lỏng chính sách tín dụng, khiến cho tỷ

trọng dư nợ tín dụng bất động sản trên tổng số dư nợ của ngân hàng tăng lên

đáng kể. Trong lịch sử, bất động sản từng là nguyên nhân gây ra sự phá sản



của 4.800 ngân hàng của Hoa Kỳ trong giai đoạn 1931-1933, hàng trăm thành

phố và chính quyền địa phương bị vỡ nợ, mất khả năng chi trả.

Dấu hiệu của sự liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường

tài chính còn được thể hiện thông qua sự tham gia đông đảo của các tổ chức

kinh doanh bất động sản, các công ty có dư tiền vốn hoặc năng lực tín dụng

(có phần đóng góp quan trọng của các khoản thặng dư vốn cổ phần) vào lĩnh

vực bất động sản mặc dù đó không phải là ngành nghề kinh doanh chính.

Tiềm năng tăng trưởng của thị trường này cũng là yếu tố hấp dẫn nhiều nhà

đầu tư tài chính với nhóm cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản.



CHƢƠNG 2: BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỸ

GIAI ĐOẠN 2001- 3/2008

I. Tổng quan về thị trƣờng bất động sản Mỹ

Thị trường bất động sản Mỹ là một thị trường có quy mô lớn và có lịch

sử phát triển từ lâu đời. Bất động sản ở Mỹ được chia làm 5 loại:

- Bất động sản dân sinh: gồm có nhà ở cho một hộ gia đình, nhà ở cho

nhiều gia đình, chung cư, nhà lưu động.

- Bất động sản bán lẻ.

- Bất động sản dành cho khu vực văn phòng.

- Bất động sản dành cho sản xuất.

- Kho bãi…

Năm 1990, tổng tài sản bất động sản có giá trị khoảng 8,8 nghìn tỷ

USD, chiếm 56 % tổng tài sản quốc gia. Trong đó, gần 70% là thuộc khu vực

bất động sản dân sinh với 6122 tỷ USD. Nếu xét trong khu vực bất động sản

dân sinh thì có tới 90% là thuộc khu vực nhà ở dành cho một hộ gia đình.

Giá trị bất động sản Mỹ năm 1990

Khu vực Tỷ USD Tỷ lệ %

BĐS dân sinh (Residential) 6122 69,8

Nhà ở cho gia đình gồm một thế hệ

(single-family homes)

5419 61,7

Nhà ở cho gia đình gồm nhiều thế

hệ (multifamily)

552 6,3

Chung cư (Condominiums) 96 1,1



Nhà lưu động (Mobile Homes) 55 0,6

BĐS bán lẻ (Retail) 1115 12,7

BĐS dành cho khu vực văn phòng

(Office)

1009 11,5

BĐS dành cho khu vực sản xuất

(Manufacturing)

308 3,5

Kho bãi… (Warehouse) 223 2,5

Tổng cộng 8777 100

Hình 1: Giá trị bất động sản Mỹ năm 1990 [51]

Nguồn: IREM Foundation & Arthur Anderson 1991. “Managing the future –

Real estate in the 1990s” 28,31. From DiPas Quale & Wheaton: Urban

Economics & Real estate markets: Prentice – All 1996

Thị trường bất động sản Mỹ có khuynh hướng tập trung vào khu vực

bất động sản dân sinh. Theo số liệu được công bố bởi trưởng ban dự trữ liên

bang Mỹ, tổng tài sản trong khu vực bất động sản dân sinh (houshold real

estate assets) là khoảng 20,6 nghìn tỷ USD vào cuối năm 2006. Trong đó, vay

thế chấp là 9,8 nghìn tỷ USD. Như vậy, giá trị bất động sản ròng (Net housing

wealth) là vào khoảng 11 nghìn tỷ USD. Nếu xét tỷ lệ tài sản ròng này trong

GDP, ta có thể thấy nó biến động theo thời gian, giảm từ 78% vào năm 1987

xuống còn 60% sau 10 năm. Tỷ lệ này tăng cao nhất là vào năm 2005 với

85% và sau đó bắt đầu trượt dốc vào năm 2006.



Hình 2: Tỷ lệ tổng số tài sản ròng danh nghĩa của khu vực bất động sản

dân sinh trong GDP giai đoạn 1952 - 2006 [51]

Nguồn: Board of Governors of the Federal Reserve System and author’s

calculation.

Bất động sản cũng đóng góp vào GDP một tỷ lệ đáng kể thông qua đồ

thị dưới đây:

Hình 3: Tỷ lệ của các ngành dịch vụ, hàng hoá và xây dựng trong GDP thực

tế giai đoạn 1950 - 2006 [51]

Nguồn: Bureau of Economic Analysis and author’s calculation.



Tỷ lệ ngành xây dựng trong GDP thực tế từ năm 1950 chiếm khoảng

10% GDP trong vòng 25 năm. Tuy chỉ chiếm một tỷ lệ khiêm tốn so với

ngành dịch vụ và hàng hoá, nhưng ngành xây dựng lại là nền tảng và thúc đẩy

các ngành khác phát triển.

Trong nền kinh tế thị trường, lợi nhuận là dấu hiệu quan trọng cho thấy

sự hiệu quả của việc phân bổ các nguồn lực kinh tế. Khi một ngành có lợi

nhuận lớn, nó sẽ thu hút các nguồn vốn đầu tư chảy vào. Nếu xét theo tỷ lệ lợi

nhuận, trong số 7 ngành công nghiệp đạt tỷ lệ lợi nhuận lớn nhất là: ngành tài

chính và bảo hiểm, ngành sản xuất, quản trị doanh nghiệp, công nghiệp bán

lẻ, công nghiệp bán buôn, xây dựng và thông tin, đóng góp 75% tổng lợi

nhuận trong năm 2006 thì ngành xây dựng đứng thứ 6 với 5,13%. Từ năm

1998 đến năm 2005, thời điểm mà thị trường bất động sản bùng nổ, lợi nhuận

sau thuế của ngành công nghiệp xây dựng đã tăng trung bình khoảng

19%/năm, nhưng đã giảm 21% năm 2006 và tiếp tục giảm vào năm 2007.

2006 (%) 2002 (%) 1998 (%)

Finance & Insurance 20,32 22,00 10,29

Manufacturing 17,18 1,97 21,58

Management of Companies 10,70 21,04 10,37

Retail Trade 8,86 14,32 13,01

Wholesale Trade 7,81 9,82 9,58

Construction 5,13 10,06 8,42

Information 4,84 -3,12 -0,40

Total of Listed Categories 74,84 76,09 72,85

Hình 4: Tỷ lệ lợi nhuận của 7 ngành công nghiệp giai đoạn 1998-2006 [51]



Nguồn: http://www.stlouisfed.org/news/speeches/2007/10_09_07.html

Nếu xét theo tỷ lệ nhân công, ta cũng có 7 ngành công nghiệp tư nhân

có tỷ lệ nhân công lớn nhất. Đó là dịch vụ giáo dục và y tế, dịch vụ kinh

doanh, công nghiệp bán lẻ, ngành sản xuất, giải trí, các hoạt động tài chính,

và ngành xây dựng. Bảy ngành công nghiệp này chiếm khoảng 70% tổng số

nhân công. Năm 2007, số lượng công việc trong ngành xây dựng là 7,7 triệu,

đứng thứ 7 và chỉ chiếm khoảng 5,5%. Trên thực tế, tỷ lệ trong ngành xây

dựng chỉ bằng một nửa ngành sản xuất và ít hơn 60% ngành giáo dục và dịch

vụ y tế.

2007 (%) 2002 (%) 1998 (%)

Education & Health Services 13,27 12,43 11,47

Profess & Business Services 12,97 12,26 12,03

Retail Trade 11,17 11,53 11,60

Manufacturing 10,22 11,71 13,95

Leisure & Hospitality 9,80 9,20 8,92

Financial Activities 6,14 6,02 5,93

Construction 5,56 5,15 4,88

Total of Listed Categories 69,13 68,29 68,77

Hình 5: Tỷ lệ nhân công trong 7 ngành công nghiệp tư nhân

giai đoạn 1998-2007 [51]

Nguồn: http://www.stlouisfed.org/news/speeches/2007/10_09_07.html

Tuy nhiên, thị trường bất động sản Mỹ là một thành phần của nền kinh

tế Mỹ, cũng mang tính chu kỳ. Thị trường bất động sản đã trải qua thời kỳ

khủng hoảng những năm đầu thế kỷ 20, và là một trong những nguyên nhân

dẫn đến “Đại suy thoái” trên toàn nước Mỹ. Cuộc khủng hoảng này bắt



nguồn từ sự bùng nổ của bong bóng đầu cơ tại bang Florida và đã gây thiệt

hại lớn cho nền kinh tế Mỹ. Năm 1933, GDP của Mỹ giảm hơn 25%, sản

lượng công nghiệp giảm đến 50%. Mức thất nghiệp là khoảng 25% và duy trì

trên 14% vào những năm 1940. Số lượng ngân hàng tại Mỹ cũng giảm 35%

trong giai đoạn 1929 đến 1933.

Hiện nay, nước Mỹ cũng đang đứng trước nguy cơ rơi vào cuộc “Đại

suy thoái lần thứ 2” với những thiệt hại to lớn không chỉ với nước Mỹ mà còn

lan rộng ra trên toàn thế giới, mà nguyên nhân cũng bắt nguồn từ khủng

hoảng thị trường bất động sản.

II. Diễn biến bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001-3/2008

1. Giai đoạn 2001- 2005

Năm 2001 đánh dấu sự hình thành của bong bóng nhà đất trên thị

trường Mỹ sau khi Cục dự trữ liên bang Mỹ (FED) 11 lần cắt giảm lãi suất từ

mức 6,5% xuống mức 1,75% nhằm vực dậy nền kinh tế Mỹ đang trên đà suy

thoái sau sự sụp đổ của ngành công nghiệp Dot – Com. Lãi suất thấp đã

khuyến khích người dân mua nhà từ nguồn cho vay cầm cố, khiến cho thị

trường bất động sản trở nên cực kỳ sôi động.

1.1. Về giá nhà

Năm 2000, giá trung bình của một căn nhà đang sử dụng là 139,000

USD thì sang đến năm 2001 đã đạt 139,700 USD và có xu hướng tăng cao

cho tới năm 2005. Dưới đây là bảng thống kê chỉ số giá nhà quốc gia của S/P

500:

YEAR QTR S&P/Case-Shiller U.S

National Home Price Index

2001 Q1 109,27



2001 Q2 112,69

2001 Q3 115,50

2001 Q4 116,23

2002 Q1 118,00

2002 Q2 122,24

2002 Q3 126,13

2002 Q4 128,58

2003 Q1 130,48

2003 Q2 134,20

2003 Q3 138,41

2003 Q4 142,29

2004 Q1 146,26

2004 Q2 152,92

2004 Q3 158,53

2004 Q4 163,06

2005 Q1 169,19

2005 Q2 176,70

2005 Q3 183,08

2005 Q4 186,97

Hình 6: Bảng thống kê chỉ số giá nhà quốc gia của S/P 500. [52]

Nguồn:Theo Standard and Poors



http://www2.standardandpoors.com/portal/site/sp/en/us/page.topic/i

dices_csmahp/0,0,0,0,0,0,0,0,0,1,1,,0.html

0

50

100

150

200C

hØ sè

2001 2002 2003 2004 2005

N¨m

BiÓu ®å biÓu thÞ chØ sè gi¸ nhµ theo S/P 500

Q1

Q2

Q3

Q4

Hình 7: Biểu đồ biểu thị giá nhà theo S/P 500. [52]


http://www2.standardandpoors.com/portal/site/sp/en/us/page.topic/indices_cs

mahp/0,0,0,0,0,0,0,0,0,1,1,0.html

Từ biểu đồ trên có thể thấy giá nhà tăng cao liên tục từ năm 2001 cho

tới năm 2005 với tốc độ ngày càng nhanh với mức 219,600 USD năm 2005

đối với những căn nhà đang sử dụng và đạt mức kỷ lục vào quý‎ 2 năm 2005.

Giá trung bình của những căn nhà đang sử dụng trên toàn nước Mỹ vào tháng

4/2005 là 206,000 USD, tăng 15,1% so với tháng 4 năm 2004 khi mà giá

trung bình ở mức 179,000 USD. Đây là mức tăng giá lớn nhất kể từ tháng 11

năm 1980, thời điểm mà khi đó giá nhà tăng 15,6% so với cùng kỳ năm trước.

Tuỳ từng khu vực mà có mức giá tăng khác nhau, trong đó, giá tăng cao nhất

ở phía Tây với 305,000 USD cho một căn nhà đang sử dụng, tương đương

21%.



Khu vực Giá trung bình

những căn nhà đang

sử dụng tháng 4/2005

(USD)

Tỷ lệ tăng so với

tháng 4/2004 (%)

Phía Nam 176, 000 8, 0

Phía bắc sông Mississipi 166, 000 12, 9

Phía Đông Bắc 243, 000 15,2

Phía Tây 305, 000 21,0

Hình 8: Giá trung bình của những căn nhà đang sử dụng tháng 4/2005 theo

khu vực tại Mỹ. [53]

Nguồn:Theo National Association of Realtors

http://www.realtor.org/pressroom/news_releases/YEAR=2005&QUARTER=

4

Năm 2005 cũng là năm mà giá nhà ở các bang thuộc khu vực trung tâm

tăng đến mức kỷ lục. Trong quý 1 năm 2005, bang Florida dẫn đầu toàn liên

bang về tốc độ tăng giá nhà. ở Bradenton, giá nhà trung bình là 275,100 USD

(tăng 45.6% so với cùng kỳ năm 2004), tiếp theo là Sarrasota với 326,300

USD (tăng 36%) và khu vực West Palm Beach – Boca Raton – Delray Beach

với 362,800 USD (tăng 35,9%). Các bang Arizona, Califonia, Hawaii,

Nevada… cũng đạt mức giá kỷ lục, tăng 25% so với năm 2004. [43]

1.2. Về khối lượng giao dịch

Khối lượng giao dịch cũng tăng lên một cách nhanh chóng trong giai

đoạn này. Chỉ trong vòng 5 năm, lượng bán những căn nhà mới xây đã tăng

41,14%, từ 907,907 căn/tháng lên tới 1,283,000 căn/tháng. Còn khối lượng



giao dịch những căn nhà đang sử dụng cũng tăng 33,56%, từ 5,298,095

căn/tháng đến 7,076,000 căn/tháng.

Năm Trung bình số nhà mới xây đã

bán trong một tháng

Trung bình số nhà đang

sử dụng đã bán trong một

tháng

2001 909,000 5,298,095

2002 972,000 5,563,000

2003 1,088,000 6,175,000

2004 1,203,000 6,778,000

2005 1,283,000 7,076,000

Hình 9: Trung bình số nhà mới xây và đang sử dụng đã bán trong 1 tháng

giai đoạn 2001- 2005 [54]

Nguồn: Theo Nation Association of Home Builders

http://www.nahb.org/search.aspx?txtkeyword=existing+home+sales&x=0&y

BiÓu ®å biÓu thÞ tæng khèi lîng giao dÞch

trung b×nh trong 1 th¸ng giai ®o¹n 2001 -

2005

8359

79817263

65356207

0

2000

4000

6000

8000

10000

2001 2002 2003 2004 2005N¨m

Sè

l

în

g n

hµ

(ng

h×n

c¸i)

Tæng

khèi

lîng

giao

dÞch



Hình 10: Biểu đồ biểu thị tổng khối lượng giao dịch trung bình trong một

tháng giai đoạn 2001 - 2005 [54]

Nguồn: Theo Nation Association of Home Builders


Tổng khối lượng giao dịch nhà đang sử dụng và nhà mới xây trung

bình trên thị trường tăng 2,102,000 căn/tháng từ năm 2001 đến 2005 (tương

đương 33,86%). Năm 2004 đã lập kỷ lục về số lượng những người sở hữu nhà

đạt tỷ lệ cao nhất ở mức 69,2%.

Bong bóng nhà đất kéo dài suốt giai đoạn 2001- 2005. Lãi suất giảm

làm giảm giá trị các khoản thanh toán cầm cố hàng tháng của người dân,

trong khi đó, giá nhà tăng giúp họ có được những khoản vay mới lớn hơn để

chi tiêu tiêu dùng, từ đó kích thích tăng trưởng. Do đó, sự bùng nổ thị trường

nhà đất giai đoạn này là một yếu tố quan trọng đóng góp vào sự phục hồi của

nền kinh tế Mỹ.

2. Giai đoạn 2005 – 3/2008

Sự phục hồi của nền kinh tế Mỹ cùng với nguy cơ lạm phát gia tăng từ

những yếu tố cung cầu đã dẫn tới sự e ngại trong tâm lý một số người dân do

người Mỹ có thói quen chi tiêu rất nhiều cho tiêu dùng. Do đó, Cục dự trữ

liên bang Mỹ đã quyết định tăng lãi suất trở lại, đến tháng 8/2005, lãi suất liên

ngân hàng định hướng của Mỹ đạt mức 3,75% và dự kiến sẽ còn tiếp tục tăng

nên không còn là mức lãi suất hấp dẫn với những người mua nhà. Cơn sốt nhà

tạm dừng lại. Bong bóng nhà đất bắt đầu xì hơi, kéo theo đó là sự sụt giảm

liên tục ở nhiều nơi trên đất Mỹ.



2.1. Về giá nhà

Giá nhà vào những tháng cuối năm 2005 vẫn tăng nhưng với tốc độ

chậm lại. Giá trung bình những căn nhà đang sử dụng vào tháng 12/2005 là

211,000 USD, tăng 10,5% so với cùng kỳ năm 2004. Sang năm 2006, giá vẫn

tăng nhưng ở mức thấp hơn và có dấu hiệu chững lại.

BiÓu ®å biÓu thÞ gi¸ nhµ ë Mü giai ®o¹n

2006- 2007

185.

4188.

66

189.

94

183.

56

180.

31

189.

9

170.

64

187.

31

160165170175

180185190195

2006 2007 N¨m

Q1

Q2

Q3

Q4

Hình 11: Biểu đồ giá nhà ở Mỹ theo S/P 500 giai đoạn 2006 - 2007[52]


http://www2.standardandpoors.com/portal/site/sp/en/us/page.topic/indices_cs

mahp/0,0,0,0,0,0,0,0,0,1,1,0.html

Từ biểu đồ trên, ta có thể thấy thị trường gần như đóng băng vào năm

2006. Giá tăng rất ít trong 3 qu‎ý đầu. Mức giá trung bình của các căn nhà

đang sử dụng dao động xung quanh mức 221,900 USD, tăng 5% so với năm

2005. Trong đó, giá cao nhất nằm ở khu vực phía Đông với 342,700 USD,

tăng 2,1% so với năm 2005 (năm 2005 là 335,300 USD). Tuy nhiên, đến cuối

năm 2006, thị trường đã có biểu hiện xuống dốc. Chỉ số S/P500 về giá nhà

quốc gia đã giảm 2,89 điểm từ 189,9 quý 3 xuống còn 187,31 vào quý 4 năm

2006. Lần đầu tiên trong vòng 10 năm, giá nhà ở San Diego năm 2006 giảm



1% so với năm 2005. Diễn biến thị trường khá phức tạp, giá tăng và giảm

khác nhau ở một số khu vực. Những khu vực trước đây giá tăng nhiều thì bây

giờ cũng giảm nhiều, nơi nào giá tăng ít thì cũng giảm ít. Những khu vực

dưới đây được xếp loại theo mức độ an toàn:

DEAD ZONES DANGER ZONES SAFE ZONES

Boston Chicago Cleveland

Las Vegas Los Angeles Colombus

Miami New York Dallas

Washington D.C/

Northern Virginia San Francisco/ Oakland Houston

Phoenix Seattle Kansa City

Sacramento Omaha

San Diego Pittsburgh

Hình12: Những khu vực được xếp theo mức độ an toàn [55]

Nguồn:http://money.cnn.com/2006/05/news/economy/realestateguide_fortune

Năm 2007, giá trung bình của những căn nhà đang sử dụng là 219,000

USD, giảm 1,5% so với năm 2006. Đặc biệt, tháng 12 năm 2007, giá nhà chỉ

còn 207,000 USD, giảm tới 6% so với cùng kỳ năm 2006. Còn giá của những

căn nhà mới xây là 241,000, giảm 2,2%. [44]

Năm 2008, thị trường nhà đất của Mỹ vẫn tiếp tục những đợt sụt giá

liên tiếp trong tháng 1 và tháng 2 với mức giá 199,700 USD và 195,600 USD

cho một căn nhà đang sử dụng. Tuy nhiên, vào tháng 3 năm 2008, mức giá



này đã tăng lên 200,700 USD. Đây là kết quả của những biện pháp cực mạnh

của FED nhằm cứu thị trường bất động sản đang trên đà suy thoái.

2.2. Về khối lượng giao dịch

Kể từ qúy‎ 4 năm 2005, thị trường đã có dấu hiệu chững lại. Năm 2006,

trong khi giá nhà, đất tại nhiều nước tăng cao thì thị trường bất động sản ở

Mỹ lại khá trầm lắng. Số nhà mới xây trong tháng 2 năm 2006 giảm tới 4% so

với tháng 1, từ 882,000 nhà xuống còn 848,000 nhà, đây là mức giảm mạnh

nhất trong 6 năm qua. [45]

Số lượng giao dịch trung bình của các căn nhà mới xây là 1,051,000

căn/tháng, giảm 18,08%, của các căn nhà đang sử dụng cũng giảm 8,45%.

Đặc biệt, ở khu vực Arizona, một trong những khu vực từng được coi là điểm

nóng, số lượng nhà rao bán là trên 50,000, tuy nhiên, trong số đó, gần một

nửa vẫn chưa bán được. Tháng 10/2006, trên 14,000 ngôi nhà vẫn còn trống

người ở.

Hình 13: Biểu đồ biểu thị số lượng nhà rao bán ở Phoenix, Arizona

từ tháng 7/2005 đến tháng 3/2006 [48]



Nguồn: Theo Wikipedia

http://en.wikipedia.org/wiki/United_States_housing_bubble

Doanh số bán nhà mới tại khu vực Đông bắc Mỹ giảm mạnh nhất với

26,8% và khu vực miền Nam giảm 7%. Số lượng giao dịch nhà đang sử dụng

tháng 7 năm 2006 là 6,33 triệu, giảm 4,1 % so với tháng 6/2006 và 11,2% so

với tháng 7/2005. Tháng 8/2006, chỉ số xây dựng nhà của Mỹ giảm hơn 40%

so với cùng kỳ năm 2005.

Năm 2007 tiếp tục một năm thị trường đi xuống, với số lượng giao dịch

các căn nhà mới xây trong một tháng giảm kỷ lục với 26,17%, từ 1,283,000

xuống còn 776,000 căn, các căn nhà đã xây cũng giảm tới 12,75%, từ

7,076,000 xuống còn 5,652,000.

BiÓu ®å thÓ hiÖn khèi lîng giao dÞch trung b×nh ë

Mü giai ®o¹n 2005-2007

707656526478

12831051

776

0

2000

4000

6000

8000

10000

2005 2006 2007 N¨m

Sè

l

în

g (

ngh

×n)

nhµmíix©y

nhµ®angsödông

Hình 14: Biểu đồ thể hiện khối lượng giao dịch trung bình ở Mỹ giai đoạn

2005-2007 [54]

Nguồn:Theo Nation Association of Home Builders


Tháng 12 năm 2007, theo quán tính xuống dốc của thị trường bất động

sản, khối lượng giao dịch và giá nhà đều giảm nhanh. Theo số liệu của NAR,



số lượng giao dịch các căn nhà đang sử dụng là 4,910,000 căn, trong đó, cao

nhất là khu vực phía Nam với 1,960,000 căn và thấp nhất là khu vực phía

Đông Bắc với 840,000 căn.

Năm 2008 lại tiếp tục đánh dấu sự xuống dốc trong thị trường nhà đất ở

Mỹ khi khối lượng giao dịch liên tục giảm xuống. Số lượng giao dịch nhà

đang sử dụng tiếp tục giảm trong tháng 1 với 4,890,000 căn. Tuy nhiên, sang

tháng 2, số lượng này lại tăng lên ở mức 5,030,000, tháng 3 lại giảm xuống

4,930,000, khối lượng giao dịch vẫn tập trung nhiều nhất ở khu vực phía Nam

[54]. Thị trường bất động sản đầu năm 2008 diễn biến thay đổi như vậy là do

đang bắt đầu có những phản ứng trước các biện pháp của FED .

* Nhận xét: Trong giai đoạn 2001-3/2008, mặc dù thị trường bất động

sản diễn biến khá phức tạp và khác nhau ở một số khu vực nhưng nhìn chung

vẫn thể hiện một sự bất ổn định bao trùm lên toàn bộ thị trường. Giá nhà được

đẩy lên cao với những cơn sốt điển hình từ năm 2001 - 2005, sau đó, thị

trường diễn biến khá trầm lắng và rơi vào khủng hoảng vào thời gian 2005 -

3/2008. Vậy, tình trạng này bắt nguồn từ đâu?

III. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng bong bóng bất động sản ở Mỹ

1. Hội chứng “thích sở hữu nhà” của ngƣời dân Mỹ.

Niềm đam mê của người dân Mỹ đối với những căn nhà đã trở nên quá

quen thuộc và được nhiều người biết đến. Niềm đam mê đó được bắt nguồn từ

cái gọi là “American Standard” - “Tiêu chuẩn Mỹ”. Khẩu hiệu của tổng

thống G.Bush đưa ra vào năm 2004 “The ownership society” - Xã hội sở hữu

- đã cho thấy sự yêu thích của người Mỹ với việc sở hữu những căn nhà. Do

đó, mặc dù ở nhiều nơi trên đất Mỹ, giá thuê nhà một tháng (868 USD) chỉ

bằng một nửa tiền trả cho những khoản vay thế chấp để mua nhà (1,687 USD)

[48], nhưng người dân Mỹ vẫn sẵn sàng thế chấp để được sở hữu những căn

nhà của riêng mình. Tỷ lệ sở hữu nhà trên toàn liên bang đã tăng từ 64% năm



1994 lên đến 69,2% năm 2004[48]. Thậm chí, nhiều người vay tiền ngân

hàng để mua nhà và lấy chính căn nhà đó làm vật thế chấp để vay tiền. Họ

chấp nhận đứng trước rủi ro sẽ bị tịch thu nhà và đẩy ra ngoài đường nếu

không có đủ khả năng trả lãi và thanh toán các khoản nợ đến hạn. Đây là

những khoản vay thế chấp rất mạo hiểm. Tỷ lệ này đã tăng 14,11% từ 1997

tới 2005 [48]. Hội chứng thích sở hữu nhà của dân Mỹ cũng khiến cho các

nhà đầu tư tin rằng “nhà đất sẽ là một sự đầu tư tốt”. Họ kỳ vọng rằng giá nhà

sẽ không giảm. Cuối năm 2005 và đầu 2006, ở Mỹ có rất nhiều chương trình

tivi nhằm mục đích khuyến khích đầu tư bất động sản. Thêm vào đó, có rất

nhiều cuốn sách viết về đầu tư bất động sản được phát hành trên toàn liên

bang như “Are you missing the real estate boom”, “Why the real estate boom

will not bursi- And how you can profit from it” của nhà kinh tế học David

Lereah được xuất bản vào tháng 2 năm 2005 [48]. Nền kinh tế Mỹ có lợi thế

là được sự tin tưởng của cả thế giới, nên tiền đổ vào để cho dân chúng đầu tư

và tiêu xài. Theo thượng nghị sỹ R. Menendez (bang New Jersey), có tới 1/3

người Mỹ không có tiền tiết kiệm kèm theo những khoản nợ trong tài khoản

không dưới 8,000 USD. Từ năm 2002 đến năm 2007, nợ tiêu dùng của người

Mỹ đã tăng 13%, nợ cầm cố tăng 23% [49]. Tiền tiết kiệm của dân chúng vào

năm 2006 chỉ có 34 tỷ USD, gần như bằng 0% GDP, và tỷ lệ tiết kiệm thấp

này chỉ khoảng 1-2% đã kéo dài từ chục năm nay. Do đó, khi có một sự biến

động nào đó, với tỷ lệ tiết kiệm thấp như vậy, người dân sẽ khó có khả năng

phản ứng kịp thời.

2. Sản phẩm cho vay thế chấp dƣới chuẩn

Một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến sự sụp đổ trên thị

trường bất động sản Mỹ là: Sản phẩm cho vay thế chấp dưới chuẩn. Thông

thường, muốn vay nợ ngân hàng để trả góp mua nhà, người đi vay cần có một

số vốn để trả trước một phần trị giá căn nhà và đồng thời phải chứng tỏ khả



năng tài chính để trả nợ đều đặn trong suốt thời gian đi vay. Ở Mỹ thường

dùng một công thức là “tỷ lệ 28:36” dựa vào mức thu nhập hàng tháng, trong

đó 28% được gọi là “front ratio” (tỷ lệ trước), 36% là “back ratio” (tỷ lệ sau).

Điều này có nghĩa là ngân hàng chỉ cho vay nếu số tiền trả góp hàng tháng (kể

cả thuế và tiền bảo hiểm ngôi nhà) không vượt quá 28% thu nhập hàng tháng,

nếu cộng thêm các khoản nợ khác (tiền trả nợ mua xe, trả học phí cho con

cái…) thì tất cả không được quá 36% thu nhập hàng tháng. Khi xét đơn vay

nợ, các ngân hàng Mỹ còn căn cứ vào “điểm tín dụng” (credit score) của

người đi vay. Đây là thang điểm do công ty Fair Isaac Corp thiết lập, gọi tắt là

điểm số FICO, từ 300 - 900 điểm. Điểm tín dụng này được thiết lập cho mỗi

cá nhân dựa trên năm yếu tố mà quan trọng nhất là “tiểu sử tín dụng”, người

nào xưa nay càng trả nợ trễ hạn bao nhiêu thì điểm tín dụng của người đó

càng thấp bấy nhiêu, Thông thường, người đi vay sẽ gặp khó khăn với điểm

tín dụng thấp hơn 620. Ở Mỹ, hầu hết những người đi vay có điểm tín dụng

thấp hơn 620 chiếm khoảng 25% dân số Mỹ. Tuy nhiên, do uy tín của người

đi vay thấp và tình hình tài chính không mấy sáng sủa nên cho vay thế chấp

dưới chuẩn có mức lãi suất rất cao. Sự hấp dẫn của các khoản lợi nhuận kếch

sù đã kích thích các ngân hàng đầu tư bơm vốn cho các công ty tài chính

chuyên làm nhiệm vụ cho vay thế chấp mua nhà hoặc thành lập các công ty

cho vay của riêng mình. Lợi nhuận cao kết hợp với lòng tham đã dẫn đến lạm

dụng việc cho vay dưới chuẩn. Các thủ tục thẩm định được các đại lý‎ cho vay

thực hiện hết sức lỏng lẻo và việc tiếp cận vốn tín dụng mua nhà trở nên hết

sức nhanh chóng. Những người dân có thu nhập thấp ở Mỹ, đặc biệt là dân

nhập cư có thể sở hữu những căn nhà dễ dàng hơn bao giờ hết. Thị trường cho

vay thế chấp dưới chuẩn phát triển rất nhanh.



Hình 15: Sự tăng trưởng của thị trường cho vay dưới chuẩn giai đoạn

1994 - 2006 [47]

Nguồn: http://news.bbc.co.uk/2/hi/business/7073131.stm

Biểu đồ trên cho thấy các khoản vay thế chấp dưới chuẩn tăng đột biến

từ năm 2003 và kéo dài cho tới năm 2006 với khoảng 25% tổng số thị phần

cho vay thế chấp toàn nước Mỹ. Thị trường vay thế chấp dưới chuẩn trở nên

sôi động đầu tiên ở Bắc Califonia, Arizona, Nevada, khu vực ngoại ô

Washington D.C, và thành phố New York. Sau đó, cho vay thế chấp mua nhà

dưới chuẩn lan nhanh ra toàn nước Mỹ. Năm 2002, doanh số cho vay dưới

chuẩn cung cấp cho thị trường khoảng 200 tỷ USD, năm 2003 là 320 tỷ, năm

2004 là 550 tỷ, năm 2005 - 2006, con số này là gần 700 tỷ hàng năm. [47]

3. Lƣợng tiền cho vay địa ốc gia tăng

Trước đây, nguồn vốn cho vay địa ốc hầu như đều do ngân hàng cung

cấp. Tuy nhiên, lượng tiền cho vay từ ngân hàng cũng có giới hạn. Ngoài

những ràng buộc về luật lệ hoạt động ngân hàng, lượng tiền cho vay của mỗi

ngân hàng phụ thuộc phần lớn vào số tiền gửi của khách hàng. Để quản lý rủi

ro thì chỉ một phần của tổng số tiền cho vay được dành cho địa ốc. Số người

đủ tiêu chuẩn để có thể vay tiền ngân hàng vì thế không nhiều, do đó, để giúp

dân chúng có nhà, Chính Phủ Mỹ đã có các biện pháp để tạo thêm nguồn tài



trợ khác. Năm 1980, Đạo Luật giao dịch thế chấp tương đương (Alternative

Mortgage Transaction Parity Act) được ban hành, nới rộng những quy định

cho vay và khuyến khích việc thành lập những kênh tài trợ khác. Điều này đã

dẫn đến sự ra đời của một loạt các công ty địa ốc. Nhiều ngân hàng cũng

không muốn đứng ngoài cuộc, đã thành lập hoặc liên kết với các công ty tài

trợ địa ốc đẩy số kênh cho vay trả góp nhà tăng vọt. Không những thế, để

tránh tình trạng kẹt vốn trong ngân hàng với những món nợ cho vay địa ốc,

chính phủ Mỹ đã thành lập một số “Công ty do Nhà nước bảo trợ” mà hai tổ

chức lớn nhất là: Hiệp hội Quốc gia tài trợ bất động sản (Federal National

Mortgage Association) và Công ty Quốc gia tài trợ địa ốc (Federal Home

Loan Mortgage Corporation) để mua lại danh mục tín dụng từ các ngân hàng

đầu tư. Quy trình này được thực hiện như sau:

Hình 16: Quy trình cung cấp vốn cho thị trường bất động sản.



Trước tiên, ngân hàng đầu tư tạm ứng nguồn vốn cho các công ty tài

chính hay các công ty tài trợ địa ốc chuyên về cho vay thế chấp mua nhà. Các

công ty này thực hiện việc thẩm định và cho vay mua nhà thông qua mạng

lưới các đại lý‎ của mình. Sau đó, các công ty tài chính sẽ gom các khoản cho

vay lại thành một danh mục tín dụng và bán lại cho ngân hàng đầu tư mà thực

chất là để thanh toán số tiền ngân hàng đầu tư đã cung ứng trước cho công ty

tài chính. Ngân hàng đầu tư có thể bán lại danh mục tín dụng này cho các

công ty do Nhà nước bảo trợ hoặc tiến hành chứng khoán hoá để phát hành

trái phiếu bất động sản bán cho các nhà đầu tư khác. Các trái phiếu này được

gọi là CMO (Collaterized Mortgage Obligation). Trái phiếu được phân ra

thành nhiều gói được định mức tín nhiệm với các hệ số khác nhau, có mức độ

rủi ro khác nhau và cuống lãi suất khác nhau, ví dụ gói A, gói B, gói Z. Gói A

có hệ số tín dụng cao nhất, sau đó lần lượt đến gói B… và cuối cùng là gói Z

không được định mức hệ số tín nhiệm, rủi ro cao nhất do đó có tính chất

giống như cổ phiếu, nhưng khi danh mục tín dụng hoạt động tốt thì cũng có

lợi nhuận nhiều nhất và ngược lại. Như vậy, các nhà đầu tư có rất nhiều sự lựa

chọn gói trái phiếu hình thành từ chứng khoán hoá tuỳ theo sở thích rủi ro của

họ. Từ đó, các món nợ địa ốc được liên tục luân chuyển và thay thế bằng

những đồng vốn mới từ tiền bán những trái phiếu trên thị trường tiền tệ. Tuy

nhiên, rủi ro cũng theo đó được phân chia cho các chủ thể tham gia vào quá

trình này, và người chịu nhiều rủi ro nhất chính là các nhà đầu tư. Ngân hàng

đầu tư vừa thu lãi từ cung cấp vốn cho công ty tài chính, vừa thu lãi từ nghiệp

vụ chứng khoán hoá. Hàng loạt các chủ thể tham gia vào quy trình cho vay và

chứng khoán hoá như ngân hàng đầu tư, công ty tài chính, môi giới cho vay,

công ty định mức tín nhiệm, công ty quản lý … đều thu được những khoản lợi

nhuận khổng lồ. Mối liên kết này tạo thành một hệ thống gắn bó chặt chẽ với

nhau. Thị trường trái phiếu được đảm bảo bằng khoản vay thế chấp phát triển

rất sôi động. Cho tới nay, thị trường trái phiếu được đảm bảo bằng các khoản



vay thế chấp đã lên tới 6,000 tỷ USD, chiếm 22,2% trong tổng giá trị 27,000

tỷ USD của thị trường trái phiếu Mỹ, thậm chí còn lớn hơn cả trái phiếu kho

bạc [47]. Điều này đã tạo nên một sự bấp bênh trên thị trường tài chính, vì

các CMO này chỉ có giá trị khi những người vay thế chấp có khả năng chi trả.

Nói chung, CMO có thể lành mạnh nếu chúng không phát triển ồ ạt vào

khu vực dân cư ít khả năng trả nợ. Tuy nhiên, vì những khoản lợi nhuận kếch

xù, các nhà đầu tư địa ốc đã mở rộng thị trường bất kể quyền lợi của người

tiêu dùng, gây vốn cho vay cả những người thu nhập thấp ít có khả năng trả

nợ. Ngân hàng, thay vì hoạt động môi giới giữa người gửi tiền và người đi

vay thì cũng lao vào đầu tư, mua giữ các CMO này. Chỉ trong vòng 6 tháng

đầu năm 2007, 8 ngân hàng lớn và công ty tài chính lớn của Mỹ như: Merrill

Lynch, Golden Sachs, City Group, JP Morgan Chase, Bank of America đã

phát hành 286 tỷ CMO dưới chuẩn. [47]

4. Tỷ lệ lãi suất liên bang (Federal Fund Rate) thay đổi liên tục.

Nguyên nhân tác động trực tiếp tới khủng hoảng nhà đất ở Mỹ, đó là

việc Cục dự trữ liên bang Mỹ FED liên tục thay đổi lãi suất liên bang.

Hình 17: Biểu đồ biểu thị sự thay đổi tỷ lệ lãi suất liên bang Mỹ giai đoạn

2003-2/2008 [56]



Nguồn: Theo Cục dự trữ liên bang Mỹ: http://www.federalreserve.gov/

Sau cuộc khủng hoảng Dot-Com, để cứu vãn nền kinh tế Mỹ đang trên

đà suy thoái, FED đã 11 lần cắt giảm lãi suất từ 6,5% xuống còn 1,75%. Chỉ

số trên thị trường chứng khoán NASDAQ giảm 70% đã dẫn tới việc nhiều

người rút tiền ra khỏi thị trường cổ phiếu và quay sang mua bất động sản với

niềm tin rằng đây sẽ là một sự đầu tư an toàn hơn. Nay với mức lãi suất thấp

như vậy càng kích thích nhiều người đổ tiền vào thị trường nhà đất.

Như giá của những tài sản khác, giá nhà cũng chịu ảnh hưởng của lãi

suất liên bang. Mức lãi suất này ảnh hưởng trực tiếp tới tỉ lệ lãi suất ngắn hạn

như tiền gửi, các khoản vay ngân hàng, lãi suất vay thế chấp có điều chỉnh.

Từ năm 2000 đến năm 2003, lãi suất cố định cho khoản vay thế chấp có thời

hạn 30 năm đã giảm từ 8% xuống còn 5,5% [48]. Lãi suất thả nổi cho những

khoản vay thế chấp có thời hạn 1 năm giảm 3% (từ 7% xuống khoảng 4%).

Giảm lãi suất của các khoản vay thế chấp sẽ khiến cho nhiều người có cơ hội

vay tiền để mua nhà hơn, đẩy giá nhà tăng cao, đặc biệt ở những thị trường

mà hầu như dân chúng đều vay tiền để mua nhà như ở Mỹ.

Thời gian này, người dân Mỹ lại ưa thích những khoản vay thế chấp có

lãi suất thả nổi hơn, do sau mỗi năm, mức lãi suất này sẽ được xác định lại

dựa trên lãi suất liên bang. Do đó, việc FED cắt giảm lãi suất xuống mức thấp

đã khiến cho người dân ồ ạt đổ tiền vào bất động sản chứ không còn có tác

dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế như dự tính ban đầu của FED. Cũng nhờ lãi

suất thấp, các ngân hàng có thể vay nợ nhiều hơn để cho vay nhiều hơn. Do

đó, họ thu được nhiều lợi nhuận hơn nhưng cũng phải đối mặt với nhiều rủi ro

hơn. Một hệ thống khổng lồ “vay - cho vay” được tạo ra, ai trong số đó cũng

phải gánh chịu vô số rủi ro mà yếu tố quyết định là giá nhà. Thay vì phải duy

trì dự trữ để đề phòng tình huống xấu, các tập đoàn lại dốc hết vốn để đầu tư.



Giá nhà và các giao dịch tăng lên một cách nhanh chóng trong giai đoạn 2001

- 2005:

Hình 18: Chỉ số giá nhà Mỹ giai đoạn 1996 - 2007

theo S/P 500 và OFEHO[47]

Nguồn: http://news.bbc.co.uk/2/hi/business/7073131.stm

Nhưng khi nền kinh tế có dấu hiệu tăng trưởng quá nóng, FED đột ngột

tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát, mức lãi suất điều chỉnh của các khoản vay

thế chấp cũng vì thế mà tăng theo, thị trường không kịp phản ứng, những

người đi vay thế chấp để mua nhà, đặc biệt những người vay thế chấp dưới

chuẩn không có khả năng trả lãi và thanh toán các khoản nợ đến hạn. Giá nhà

tụt xuống một cách nhanh chóng. Các khoản nợ xấu thì tăng vọt, kéo theo các

khoản thâm hụt tài sản và thua lỗ, trong khi tính thanh khoản thì sụt giảm

Nghiệp vụ “chứng khoán hoá” từng đem lại những khoản lợi nhuận

kếch xù cho các công ty này, nhưng nay lại gây ra những thiệt hại rất lớn. Các

khoản cho vay thế chấp không có khả năng thu hồi và giá trị của những ngôi

nhà bị sụt giảm dẫn đến việc các gói trái phiếu bị đánh giá lại và giảm giá



không phanh, đặc biệt là các gói trái phiếu có rủi ro cao. Các nhà đầu tư nắm

giữ trái phiếu từ chứng khoán nợ dưới chuẩn là người chịu hậu quả nặng nề.

Dự báo số tổn thất do giảm giá trị trái phiếu cho toàn thị trường lên tới

khoảng 220 tỷ - 450 tỷ USD. Điều này dẫn đến tình trạng một loạt các vụ xiết

nợ và phát mại tài sản lớn xảy ra trên toàn nước Mỹ. Nhiều người dân đứng

trước nguy cơ không có nhà ở. Nhằm cứu thị trường bất động sản, năm 2007

FED đã bắt đầu giảm lãi suất và bơm những khoản tiền khổng lồ vào thị

trường tài chính. Tuy nhiên, ở một góc nhìn khác, nhiều chuyên gia lại cho

rằng, biện pháp của FED sẽ mở đầu cho một chu kỳ bong bóng mới. Lãi suất

thấp sẽ làm cho nền kinh tế Mỹ tăng trưởng trở lại, giá bất động sản sẽ lại

tăng cao và áp lực lạm phát càng thêm mạnh mẽ.

Dưới đây là bảng liệt kê những lần FED thay đổi lãi suất từ năm 2000

đến tháng 3/2008.

Change (basis points)

Date Increase Decrease Level

(percent)

2008

March 18 ... 75 2.25

January 30 ... 50 3.00

January 22 ... 75 3.50

2007



December 11 ... 25 4.25

October 31 ... 25 4.50

September 18 ... 50 4.75

2006

June 29 25 ... 5.25

May 10 25 ... 5.00

March 28 25 ... 4.75

January 31 25 ... 4.50

2005

December 13 25 ... 4.25

November 1 25 ... 4.00

September 20 25 ... 3.75

August 9 25 ... 3.50

June 30 25 ... 3.25

May 3 25 ... 3.00

March 22 25 ... 2.75

February 2 25 ... 2.50

2004

December 14 25 ... 2.25

November 10 25 ... 2.00

September 21 25 ... 1.75



August 10 25 ... 1.50

June 30 25 ... 1.25

2003

June 25 ... 25 1.00

2002

November 6 ... 50 1.25

2001

December 11 ... 25 1.75

November 6 ... 50 2.00

October 2 ... 50 2.50

September 17 ... 50 3.00

August 21 ... 25 3.50

June 27 ... 25 3.75

May 15 ... 50 4.00

April 18 ... 50 4.50

March 20 ... 50 5.00

January 31 ... 50 5.50

January 3 ... 50 6.00

2000

May 16 50 ... 6.50

March 21 25 ... 6.00



February 2 25 ...

Hình 19: Tỷ lệ lãi suất liên bang Mỹ giai đoạn 2000 - 3/2008. [56]

Nguồn: Theo Cục dự trữ liên bang Mỹ: http://www.federalreserve.gov/

* Nhận xét: Từ những nguyên nhân dẫn đến tình trạng khủng hoảng

trên thị trường bất động sản Mỹ, ta càng thấy rõ mối liên hệ mật thiết giữa thị

trường bất động sản và thị trường tài chính, nhất là trong thời đại toàn cầu hoá

ngày nay, khi mà thị trường toàn cầu có mối liên thông chặt chẽ với nhau. Do

đó, sự biến động trên thị trường bất động sản thời gian qua không những để

lại hậu quả nặng nề đối với thị trường tài chính Mỹ nói riêng mà chắc chắn sẽ

có ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường tài chính thế giới nói chung.

IV. Hậu quả của bong bóng nhà đất tại Mỹ và ảnh hƣởng tới thị trƣờng

tài chính thế giới

1. Hậu quả bong bóng nhà đất tại Mỹ

Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ đã để lại hậu quả nặng

nề. Lãi suất tăng tạo nên gánh nặng trả nợ với những người thu nhập thấp, rủi

ro cho vay nợ dưới chuẩn bị ảnh hưởng nhanh nhất. Không trả được nợ, hàng

loạt người mua nhà bị xiết nợ và phát mãi tài sản. Cleverland (Ohio) là thành

phố đầu tiên châm ngòi cho cuộc khủng hoảng lan rộng ra toàn nước Mỹ.

Khoảng 1/10 số nhà tại Cleverland bị thu hồi để phát mại. Theo công ty

RealtyTraac Inc, chuyên theo dõi về thị trường thế chấp tín dụng cho biết, số

lượng nhà bị tịch thu do chủ nhà không đủ khả năng trả nợ trong tháng 1/2008

tăng tới 57% so với cùng kỳ năm 2007. Tính trên toàn liên bang, có tổng cộng

233,001 chủ nhân các ngôi nhà đã nhận được giấy báo tịch thu gán nợ so với

148,425 ngôi trong tháng 1/2007. Những người nhập cư với giấc mơ mua nhà

lại trở về tay trắng. Tháng 2/2007, ngành công nghiệp cho vay thế chấp dưới



chuẩn sụp đổ dẫn tới một làn sóng tịch thu tài sản để xiết nợ với 1,3 triệu ngôi

nhà, tăng 79% so với năm 2006. [15]

Cùng lúc đó, hơn 70 hãng cho vay cầm cố ở Mỹ đã ngừng hoạt động

hoặc chờ rao bán. Hàng loạt các tổ chức cho vay thế chấp dưới chuẩn lớn nhất

nước Mỹ liên tiếp công bố các khoản lỗ, rao bán hoặc đệ đơn xin phá sản.

Ngày 2/4/2007, New Century Financial đệ đơn xin phá sản. Tiếp đó ngày

6/8/2007 là đến American Home Mortgage, từng nằm trong top 10 nhà cho

vay cầm cố lớn nhất nước Mỹ. Hai hãng Aegis (trụ sở ở Houston) và National

city (ở Cleverland) đồng thời tuyên bố ngừng tiếp nhận yêu cầu vay mới.

Ngày 16/8/2007, Countrywide Financial Corporation, tổ chức cho vay cầm cố

lớn nhất Mỹ, thừa nhận đang lâm vào khó khăn và cho biết đang cần hỗ trợ

11,5 tỷ USD để duy trì hoạt động và tránh nguy cơ bị phá sản. [16].

Hai tập đoàn tài chính khổng lồ là: Merrill Lynch và City Group Inc đã

phải chấp nhận hàng chục tỷ USD vốn đầu tư cứu trợ khẩn cấp của nước

ngoài. Merrill Lynch đã thiệt hại 7,9 tỷ USD trong qúy‎ 3 năm 2007 và phải

cầu viện nguồn vốn từ bên ngoài để có thể tiếp tục hoạt động. Qúy‎ 4 năm

2007, nợ xấu của City Group đã lên tới 49 tỷ USD [17] .

Theo dự tính, nợ của các ngân hàng lớn trong năm 2007 có thể lên tới

hàng chục tỷ USD, trong đó, dẫn đầu là Citybank với gần 90 tỷ USD, tiếp đó

là JP Morgan Chase và Bank of America với 80 và 60 tỷ.



Hình 20: Nợ dự tính của các ngân hàng trong năm 2007. [53]

Nguồn:http://www.clickngomortgages.co.uk/news/bad-credit-mortgages-take-

down-wall-street/

Cuộc khủng hoảng tín dụng cũng đã buộc các ngân hàng trên phố Wall

cắt giảm khoảng 34,000 nhân viên tính từ tháng 6 năm 2006 đến tháng 3 năm

2008 và có thể còn tăng lên mức 90,000 nhân viên trong vòng 2 năm tới. City

Group đã sa thải 1,7% nhân công, Lehman sa thải 18%, Morgan Stanley

6,25% và Merrill Lynch là 4,5%. Tuy nhiên, con số này sẽ không dừng lại

trong thời gian tới. [21]

Tác động của cuộc khủng hoảng gây ra sự biến động mạnh trên các thị

trường trái phiếu, cổ phiếu và phái sinh. Giá trị thị trường của các công ty

trong những tháng đầu năm 2008 đã sụt mất 19,2%, tương đương 2,300 tỷ

USD so với tháng 10/2007. Trong đó, có một số cổ phiếu giảm giá mạnh. Cổ

phiếu Bear Stearns giảm hơn 90% giá trị, tương đương 16,7 tỷ USD. Những

cổ phiếu khác cũng giảm giá lớn do tâm lý lo ngại về các khoản nợ xấu của

giới đầu tư. Cổ phiếu của National City mất giá 76%, tương đương 12,4 tỷ



USD. Hãng bảo lãnh trái phiếu Ambac Financial mất giá 75%, tương đương

5,24 tỷ USD, ngân hàng cho vay địa ốc Countrywide Financial mất giá

70.74%, tương đương 7,88 tỷ USD. Trong số 25 công ty có giá trị thị trường

sụt giảm trong chỉ số S&P, có tới 16 công ty trong ngành tài chính. Tuy

nhiên, ngoài cổ phiếu tài chính, không ít loại cổ phiếu khác cũng đã và đang

xuống dốc vì khủng hoảng, trong đó phải kể tới các cổ phiếu dịch vụ viễn

thông, công nghệ và y tế. [22]

Việc FED tiếp tục giảm lãi suất vào ngày 18/3/2008 xuống còn 2,25%

đã có tác dụng ít nhiều lên thị trường chứng khoán. Trong tuần giao dịch tính

đến ngày 20/3/2008, chỉ số công nghiệp trung bình Down Jones đã tăng 3,4%

lên 12,361.32 điểm. Chỉ số Nasdaq cũng tăng 2,1% lên 2,258.11 điểm. Chỉ số

S&P 500 tăng 3,2% và đóng cửa ở mức 1,329.51 điểm. Tuy nhiên, ông

George Shipp - chuyên gia đầu tư thuộc tổ chức Scott & Stringfellow, cho

rằng giới đầu tư vẫn tỏ ra chưa thực sự yên lòng với những diễn biến trên thị

trường tài chính. [19]

Các ngân hàng đầu tư trót nắm giữ các gói trái phiếu rủi ro mà chưa kịp

chuyển giao cho thị trường đã phải công bố các khoản tổn thất lên tới hàng

chục tỷ USD như Citi Group (21 tỷ USD), Merrill Lynch (25 tỷ USD), UBS

(18 tỷ USD), Morgan Stanley (10 tỷ USĐ), JP Morgan (2,2 tỷ USD), Bear

Stearns (2 tỷ USD), Lehman Brothers (1,5 tỷ USD), Goldman Sachs (1,3 tỷ

USD). [20]

Tiếp theo những ảnh hưởng lên thị trường tài chính, cuộc khủng hoảng

thị trường bất động sản có ảnh hưởng nặng nề tới toàn bộ nền kinh tế Mỹ.

Thiếu hụt cán cân thanh toán nước ngoài đã lên tới 811 tỷ USD năm 2006,

bằng 6% GDP. Năm 2007, đồng USD mất giá, có làm giảm mức thiếu hụt

734 tỷ USD nhưng vẫn ở mức rất cao. Tốc độ tăng GDP cả năm 2007 chỉ đạt

2,2% so với mức tăng 3,3% năm 2006. Đây là mức tăng GDP chậm nhất kể từ



năm 2002. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến GDP tăng chậm là do lượng tiền chi

tiêu và đầu tư vào lĩnh vực bất động sản giảm mạnh, khối lượng hàng hoá của

các nhà máy, xí nghiệp cũng bị giảm. Nguy cơ suy thoái của nền kinh tế Mỹ

cũng ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường lao động, Trong tuần lễ kết thúc

ngày 23/2/2008, số công nhân Mỹ nộp đơn xin bảo lãnh thất nghiệp vọt lên

370,000 người so với mức dự kiến 350,000 người. Đến ngày 16/2/2008, cả

nước Mỹ có khoảng 2,81 triệu công nhân bị thất nghiệp. Tháng 3/2008, tổ

chức nghiên cứu Conference Board (CB) cho biết chỉ số lòng tin tiêu dùng

(CCI) ở Mỹ giảm xuống 64, 5 điểm, so với mức 76,4 điểm trong tháng

2/2008. [21]

2. Tác động tới thị trƣờng tài chính thế giới

Thị trường tài chính thế giới cũng chao đảo do ảnh hưởng của cuộc

khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ. Người dân lo sợ về các khoản lỗ

của ngân hàng trên thị trường bất động sản Mỹ nên đua nhau đi rút tiền, đặt

các ngân hàng đứng trước những tình thế cấp bách. Các định chế tín dụng xác

nhận các khoản lỗ đã lên tới 295 tỷ USD và 10% trong số tổn thất đó là của

các ngân hàng Đức. Tuy nhiên, IMF lại dự báo rằng tổn thất có thể lên tới 945

tỷ USD. Tại Đức, hầu hết các ngân hàng đều đã thừa nhận những tổn thất do

đầu tư vào thị trường Mỹ. Ngân hàng phát triển Đức đã công bố khoản lỗ 6,18

tỷ Euro trong năm tài chính 2007. Ngân hàng lớn nhất nước Đức Deustche

Bank cũng thừa nhận mất 2,5 tỷ Euro trong quý 1/2008. Tại Nhật, lợi nhuận

của 6 ngân hàng lớn nhất đã sụt giảm hơn 40% trong năm tài chính vừa kết

thúc vào tháng 3/2008 do những thua lỗ tại thị trường tín dụng thứ cấp của

Mỹ. Lợi nhuận của các ngân hàng sụt giảm chỉ còn 1,500 tỷ Yên so với 2,800

tỷ Yên một năm trước. Tại Thuy‎ Sĩ, ngân hàng UBS đã phải chịu khoản lỗ lên

tới 37 tỷ USD. UBS đã thay gần như toàn bộ đội ngũ lãnh đạo. Tại Trung

Quốc, ngân hàng Trung Quốc BOC đã phải để ra một khoản 1 tỷ 295 triệu



USD để bù vào khoản đầu tư ở thị trường thứ cấp Mỹ khoảng 282 triệu USD

dự phòng cho chi phí đầu tư liên quan.[22]. Ngân hàng châu Âu ECB đã liên

tục bơm tiền vào thị trường nhằm ổn định tâm lý của nhà đầu tư sau những

thiệt hại của cơn bão tín dụng bất động sản tại Mỹ, với 130 tỷ Euro giữa tháng

12/2007 và khoảng 75 tỷ Euro trong 3 tháng đầu năm 2008, và dự kiến sẽ

bơm thêm 150 tỷ Euro trong thời gian tới. [23]

Cuộc khủng hoảng thứ cấp đã tác động mạnh đến thị trường chứng

khoán thế giới với 5 nghìn tỷ USD đã bị quét khỏi thị trường chỉ trong 3 tuần

đầu tháng 1 năm 2008. Việc FED liên tục cắt giảm lãi suất xuống mức 2,25 %

và bơm 260 tỷ USD vào hệ thống ngân hàng dường như vẫn chưa cải thiện

được tình hình. Thị trường chứng khoán thế giới ngày 31/3/2008 vẫn rất ảm

đạm với sự sụt giảm ở hầu hết các thị trường. Trong đó, mức giảm lớn nhất là

ở thị trường Nhật Bản, chỉ số Nikkei 225 giảm 294, 93 điểm, tương đương 2,3

%. Chỉ số HangSheng của thị trường HongKong cũng giảm 436,75 điểm,

tương đương 1,88%. Mức sụt giảm thấp hơn cũng diễn ra ở một loạt các thị

trường lớn trên thế giới như chỉ số S&P 500 của thị trường New York giảm

0,8%. Chỉ số FTSE 100 của Anh giảm 0,43%. Chỉ số DAX C40 của Đức

giảm 1,46%.

TT Thị trƣờng (Chỉ số) Chỉ số đóng cửa +/- Thay

đổi

% Thay

đổi

1 Mỹ (DJI) 12.216,40 -86,06 -0,70

2 Mỹ (NASDAQ 100) 1.767,57 -10,32 -0,58

3 New York (S&P 500) 1.315,22 -10,54 -0,80

4 Anh (FTSE 100) 5.692,88 -24,59 -0,43

5 Đức (DAX C40) 6.464,43 -95,47 -1,46



6 Pháp (CAC 40) 4.657,09 -38,83 -0,83

7 Nhật Bản (NIKKEI

225)

-12.525,54 -294,93 -2,30

8 Hồng Kông (Hang

Seng)

22.849,20 -436,75 -1,88

9 Thượng Hải (SSE B) 256,00 -5,49 -2,10

10 Hàn Quốc (KOSPI) 1.703,99 2,16 0,13

11 Singapore (STI) 3.007,36 -24,54 -0,81

12 Thái Lan (SETI) 817,03 -8,14 -0,99

Hình 21: Chỉ số chứng khoán trên một số thị trường vào ngày 31/3/2008. [21]

Nguồn: http://www.fpts.com.vn/VN/Tin-tuc/Quoc-te/2008/03/3B9B5EF5/

*Nhận xét: Cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản Mỹ, mà

nguyên nhân chủ yếu bắt nguồn từ khủng hoảng tín dụng trên thị trường nhà ở

thứ cấp đã để lại hậu quả hết sức nặng nề với sự sụp đổ của hệ thống cho vay

thế chấp dưới chuẩn trên toàn nước Mỹ, các ngân hàng thì chao đảo với lượng

nợ xấu khổng lồ, những vụ tịch thu và phát mại tài sản diễn ra khắp nơi,

người dân Mỹ bị đẩy vào tình cảnh không có nhà ở. Thị trường chứng khoán

cũng theo đó mà lâm vào tình trạng sụt giảm trầm trọng. Nền kinh tế Mỹ

đứng trước nguy cơ xảy ra cuộc “Đại suy thoái lần thứ 2”. Tuy nhiên, đây đã

không còn là vấn đề của riêng nước Mỹ, mà cơn bão khủng hoảng này đã lan

ra và trở thành cuộc khủng hoảng tín dụng trên toàn thế giới. Thị trường tài

chính thế giới đã chứng kiến những thời khắc ảm đạm trên tất cả các thị

trường lớn. Điều này đã thúc đẩy không chỉ Cục dự trữ liên bang Mỹ mà cả

ngân hàng Trung ương của các nước cùng phối hợp để đưa ra những biện

pháp thật sự hiệu quả, nhằm ngăn chặn cuộc khủng hoảng đang lan rộng và



nguy cơ suy thoái trên toàn thế giới. Mặc dù thị trường tài chính tiền tệ Việt

Nam chưa chịu tác động lớn nào của cuộc khủng hoảng, tuy nhiên, nếu cuộc

khủng hoảng tín dụng thế giới tiếp tục mạnh lên buộc ngân hàng trung ương

các nước phải can thiệp sẽ tác động vào mặt bằng lãi suất thế giới và khi đó sẽ

ảnh hưởng đến Việt Nam. Do đó, các nhà hoạch định chính sách cần theo dõi

sát diễn biến này để có những động thái phù hợp, đặc biệt trong bối cảnh thị

trường bất động sản Việt Nam luôn trong tình trạng bất ổn và thị trường

chứng khoán Việt Nam vẫn trên đà suy giảm và lạm phát trong nước tăng cao

như hiện nay.



CHƢƠNG 3: BÀI HỌC CHO VIỆT NAM

I. Thực trạng thị trƣờng bất động sản Việt Nam giai đoạn 2001 -3/2008

và nguyên nhân dẫn đến thực trạng đó.

Từ đầu thế kỷ XXI cho đến nay, diễn biến thị trường bất động sản Việt

Nam khá phức tạp với những đợt nóng, lạnh thất thường. Nó biểu hiện một sự

bất ổn và luôn tiềm ẩn những rủi ro của thị trường vốn được coi là hết sức

nhạy cảm này.

1. Giai đoạn 2001 – 2003: Thị trƣờng bất động sản bùng nổ

Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến

động, sau đó tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào‎ quý 2 năm 2001, đặc biệt

tập trung tại những thành phố lớn như Hà Nội và Hồ Chí Minh. Tại Hà Nội,

năm 2002, giá đất tăng cao ở những khu vực triển khai dự án như xung quanh

dự án sân vận động Quốc gia Mỹ Đình. Năm 2000, giá đất ở đây mới chỉ

khoảng 1 triệu đồng/m2, tuy nhiên chỉ 2 năm sau đã tăng lên 5 triệu, 10 triệu,

thậm chí là 15 triệu đồng ở những khu vực ô tô có thể đi vào được. Theo

trung tâm giao dịch địa ốc - ngân hàng Á Châu, giá đất thổ cư ven đô thuộc

các quận huyện như: Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh cũng liên tục biến động.

Tại Gia Lâm, đất dọc tuyến đê thuộc địa phận xã Ngọc Thu‎ một năm trước

khoảng 2,5 đến 3 triệu đồng/m2, nay tăng lên 10 triệu đồng/m

2. Hơn nữa, mục

đích chuyển đổi 2000 ha đất nông nghiệp thành đất xây dựng, đô thị và nhà ở

càng đẩy giá đất xung quanh các khu đô thị nằm trong dự án tăng vọt. Tuy giá

đất bị đẩy lên cao nhưng lượng người tìm đến các trung tâm giao dịch địa ốc

tìm kiếm thông tin chưa có chiều hướng giảm. Nhà đất ở khu vực quận Hai

Bà Trưng, Thanh Xuân… giá tăng do mức tăng chung của thị trường nhà

đất.[24]



Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh cũng không kém phần

sôi động. Theo thống kê của hệ thống siêu thị địa ốc ACB, đầu năm 2002,

lượng người đổ đến các Trung tâm địa ốc để mua và bán nhà đất tăng lên gấp

đôi so với tháng 7 và tháng 8 năm 2001, thời điểm mua bán nhộn nhịp nhất.

Tuy nhiên, nhịp độ mua bán diễn ra sôi động nhất tập trung chủ yếu tại các

khu vực đang triển khai các dự án lớn. Khi có thông tin về việc khởi động dự

án khu đô thị mới Thủ Thiêm, giá đất nông nghiệp đã tăng lên 200000 –

250000 đồng/m2., trong khi theo khung giá, nếu có dự án được triển khai, mức

đền bù đối với đất nông nghiệp chỉ khoảng 80000 đồng/m2, cộng thêm các

khoản hỗ trợ khác thì tổng cộng khoảng 120000 - 150000 đồng/m2 [25]

.

Nguyên nhân gây ra những cơn sốt nhà đất trong thời gian qua là do

quỹ đất có hạn, người dân tuy không có nhu cầu sử dụng đất nhưng vẫn tìm

mọi cách huy động vốn mua đất để chờ thời cơ bán với giá cao. Nhiều chuyên

gia nhận định, cơn sốt trên thị trường nhà đất giai đoạn này chủ yếu bắt nguồn

từ nhu cầu ảo. Chính người mua đã tạo cho thị trường nhà đất vốn đã khan

hiếm lại càng khan hiếm hơn. Thêm vào đó là những điều chỉnh mới trong

cách đền bù, giải phóng mặt bằng và cho người Việt sống ở nước ngoài mua

đất ở Việt Nam.

2. Giai đoạn 2003 - 2005: Thị trƣờng đóng băng

Từ cuối năm 2003, thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra khá trầm

lắng. Năm 2003, khối lượng giao dịch địa ốc giảm 28%, năm 2004 giảm 56%,

năm 2005 giảm 78% [26]. Ngay sau khi Cục dự trữ liên bang Mỹ tăng lãi suất

liên bang, các ngân hàng thương mại quốc doanh cũng đã kịp thời có những

động thái tăng lãi suất cho vay. Đầu tiên là ngân hàng Agribank tăng lãi suất

cho vay thêm 0,03%/tháng lên mức 1,03%/tháng. Ngay sau đó, ngân hàng

ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh

cũng tăng lãi suất cho vay thêm 0,02%/tháng, đưa mức lãi suất cho vay ngắn



hạn từ 0,8% - 0,82%/tháng, mức lãi suất cho vay trung và dài hạn từ 0,925% -

0,93%/tháng. Làn sóng tăng lãi suất cho vay của các ngân hàng khiến thị

trường bất động sản vốn chưa có dấu hiệu phục hồi nay càng trở nên ảm đạm

hơn. Giá nhà đất sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức

tạp. Nhà đất mặt đường ở một số huyện thuộc‎ khu vực Vĩnh Tường, Yên Lạc

(Vĩnh Phúc), Phong Châu, Đoan Hùng (Phú Thọ), Yên Sơn (Bắc Ninh), Yên

Thi, Mỹ Văn (Hưng Yên)… năm 2004 giá là 700 - 800 triệu đồng/mảnh (trên

dưới 100 m2), thì nay chào giá 400 - 500 triệu đồng vẫn không có người mua.

Ở Hà Nội, khu vực Cổ Nhuế, Thanh Xuân Trung, Mỹ Đình, năm 2004, mức

giá rao bán phổ biến là trên 20 triệu đồng/m2, thì đến năm 2005 chỉ rao bán ở

mức trên dưới 15 triệu đồng/m2 mà vẫn khó bán [24]. Hiện tượng đóng băng

thị trường bất động sản giai đoạn này chủ yếu diễn ra trên thị trường chuyển

nhượng, mua bán bất động sản. Còn tính chất đóng băng trên thị trường đầu

tư xây dựng mới các công trình cơ sở hạ tầng và kỹ thuật thì lại nằm ở việc

kéo dài tình trạng bán thành phẩm. Các dự án chiếm giữ đất, nhưng không

đầu tư hạ tầng theo quy hoạch hoặc đầu tư dang dở. Ngay cả thị trường sôi

động nhất như thành phố Hồ Chí Minh cũng rơi vào tình cảnh ảm đạm. Theo

báo cáo của Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, giao dịch nhà đất

thành công trong thời gian này chỉ bằng 1/3 so với cùng kỳ năm 2004. Vào

thời điểm này, thành phố có gần 100 văn phòng giao dịch nhà đất quy mô nhỏ

đã phải ngừng hoạt động. Với mức lãi suất cho vay mua nhà hơn 1%/tháng

như hiện nay, rất ít người dám vay tiền của các ngân hàng. Tại trung tâm

thông tin Tài nguyên môi trường và đăng ký nhà đất, số hồ sơ mua bán

chuyển nhượng giảm 66%, thế chấp bảo lãnh giảm 51% so với năm 2004.

Tình hình giao dịch tại siêu thị địa ốc ACB năm 2005 cũng giảm 53% so với

năm trước [32].



Không chỉ có thị trường nhà đất mà các căn hộ chung cư trên cả nước

nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng cũng rơi vào tình trạng đóng

băng. Nguyên nhân chủ yếu là do những người mua căn hộ chung cư đều là

những người không có nhu cầu để ở mà chỉ muốn đầu cơ kiếm chênh lệch. Từ

đó hình thành một cơn sốt “ảo” về nhà chung cư trong thời gian này.

Việc thị trường bất động sản đóng băng đã gây ra những tác động tiêu

cực không nhỏ tới nền kinh tế. Nhiều doanh nghiệp và người dân khó trả lãi

ngân hàng. Theo nhận định của Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí

Minh, nếu cứ kéo dài tình trạng này thì sẽ có ít nhất hơn 30% doanh nghiệp bị

phá sản. Thành phố Hồ Chí Minh đã có tới 50% các doanh nghiệp kinh doanh

địa ốc trên địa bàn phải đóng cửa, 30% hoạt động cầm chừng, chỉ còn 20%

tiếp tục đi sâu kinh doanh [32]. Ở Hà Nội cũng xảy ra tình trạng tương tự.

Việc hàng loạt các doanh nghiệp bất động sản đổ bể làm nguồn thu ngân sách

Nhà nước bị giảm đáng kể và nghiêm trọng hơn sẽ đến lượt các ngân hàng

phải đối diện với các khoản nợ xấu.

Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng đóng băng trong giai

đoạn này, ta có thể thấy một số điểm cần lưu ý như sau:

- Giá BĐS hiện đang được định giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế.

Thu nhập bình quân của tầng lớp khá giả ở các đô thị lớn khoảng 5000

USD/năm, trong khi giá phổ biến của một căn hộ trung bình là khoảng 50.000

USD, gấp mười lần mức lương trung bình. Đây là mức giá rất không bình

thường so với mặt bằng chung thế giới. Giá quá cao khiến cho cầu giảm

mạnh.

- Tâm lý ‎‎chờ đợi của người dân: Vì giá bất động sản quá cao so với thu

nhập và mặt bằng chung thế giới, người dân kỳ vọng giá sẽ xuống trong thời

gian tới. Đồng thời do Nhà nước đã siết chặt hoạt động quản lý mua bán bất



động sản và cơ chế chính sách về quản lý đất đai nên người dân có tâm lý chờ

đợi, chưa mua ngay.

- Nhu cầu đối với thị trường mua bán đất dự án giảm mạnh do Nhà nước

điều chỉnh giá đất: Ngày 1/1/2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo

hướng sát với thực tế làm cho chi phí đền bù, giải toả lên cao (cao hơn 10 lần

so với trước kia theo quy định của luật đất đai). Các dự án gặp khó khăn, nên

đầu tư vào các khu đô thị giảm mạnh.

- Giá vàng liên tục tăng cao từ năm 2004: Trong khi giá bất động sản được

đánh giá là quá cao, mà các giao dịch chủ yếu vẫn được tính bằng vàng nên

việc giá vàng tăng mạnh mẽ trong năm 2005 cũng góp phần làm cho thị

trường BĐS đóng băng hơn.

- Giá BĐS Việt Nam được đánh giá là quá cao so với thực tế: Hiện nay,

theo đánh giá của các chuyên gia, giá chung cư cao cấp từ khoảng 10 -15 triệu

đồng/m2 đều cao gấp 3 - 4 lần giá trị thật, còn nếu xây dựng chung cư từ 10

tầng trở lên, giá đất chỉ khoảng 400.000 đồng/m2 và theo đơn giá xây dựng,

giá mỗi mét vuông nhà vào khoảng 3 – 4 triệu đồng, tạo ra lợi nhuận lớn cho

nhà đầu tư [27]. Điều này dẫn tới việc ngày càng có nhiều dự án được mở

rộng khiến nguồn cung tăng nhanh chóng. Tuy nhiên, lượng vốn để kinh

doanh bất động sản rất lớn, thị trường đang trong tình trạng đóng băng nên

tính thanh khoản kém, khả năng quay vòng vốn thấp nên lợi nhuận từ việc

kinh doanh bất động sản giảm mạnh. Trong khi đó, thị trường chứng khoán

lại phát triển mạnh mẽ. Chỉ tính trong năm 2005, chỉ số VN index tăng

khoảng gần 40%, đồng thời trên thị trường OTC, giá cổ phiếu của nhiều ngân

hàng tăng mạnh lên tới khoảng 200% – 500% nên đây là những điểm thu hút

vốn của các nhà đầu tư. Lãi suất vay ngân hàng cũng tăng lên khiến người dân

không dám vay tiền để mua nhà.



- Do Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường bất động

sản với chỉ thị 17/2002/UB-CT về một số biện pháp cấp bách và tăng cường

quản lý đất đai, ngăn chặn, xử lý việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi

mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp trái pháp luật của thành

phố Hà Nội và chỉ thị 08/2002/CT-UB về chấn chỉnh và tăng cường quản lý

Nhà nước về nhà, đất của thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2002. Đồng

thời, năm 2004, Chính phủ ban hành nghị định 181 về xử ‎ lý vi phạm hành

chính trong lĩnh vực đất đai, theo đó quy định “dự án phải xây dựng nhà xong

mới được bán”, không cho phép bán đất nền đã tác động mạnh đến thị trường

bất động sản. Thị trường đất nền dự án coi như bị tê liệt, bởi nhiều nhà đầu tư

khó có đủ lực thực hiện từ đầu đến cuối một dự án lớn, nhất là các nhà đầu tư

trong nước.

Chỉ sau vài tháng, cơn sốt nhà đất tại hai thành phố đã phần nào lắng

dịu. Giá nhà đất có dấu hiệu giảm, tình trạng vi phạm pháp luật đất đai như

chuyển nhượng, san lấp mặt bằng trái phép đã giảm nhiều, tình trạng đầu cơ

cũng lắng dần…

3. Giai đoạn 2005 - 3/2008: Thị trƣờng biến động phức tạp.

Tình trạng ảm đạm trên thị trường bất động sản kéo sang tận năm 2006.

Giá giảm ở nhiều nơi và chỉ tăng ở một số điểm có lợi thế kinh doanh hoặc

những khu vực có nhiều dự án lớn, những khu đô thị mới, trục đường giao

thông mới mở… Mức giảm phổ biến từ 5% - 20% chẳng hạn như ở Bắc Ninh

giảm từ 15% - 20%, Phú Yên giảm 5% - 10%, đất nông thôn ở Hoà Bình

giảm 15% - 20% [30]. Giá đất, nhà ở những khu vực xây dựng biệt thự, đất

chia lô, nhà chung cư cũng giảm khá nhiều. Trong đó, giá nhà chung cư giảm

mạnh nhất. Theo thông tin tổng hợp từ 17 địa phương xây dựng nhiều nhà

chung cư, giá căn hộ giảm từ 500 nghìn tới 1 triệu đồng/m2 so với thời điểm 2

năm trước. Mỗi suất mua nhà chung cư đã giảm từ 50 tới 100 triệu đồng [31].



Tuy nhiên, giá giảm không phải do chủ đầu tư giảm giá mà phần lớn do giới

đầu cơ giảm phần chênh lệch giữa giá gốc và giá bán ra trên thị trường. Ngoài

ra, một nguyên nhân nữa cũng do các chủ đầu tư tìm mọi cách để kích cầu

như khuyến mại, giảm giá để nhanh chóng quay vòng vốn và trả lãi vay ngân

hàng. Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị đã giảm giá chung cư tại

khu đô thị mới Việt Hưng (quận Long Biên, Hà Nội) từ 6,7 triệu đồng/m2

xuống 6,2 triệu đồng/m2, tại khu đô thị Văn Quán (Hà Tây), giá nhà cũng

giảm từ 7,965 triệu đồng/m2 xuống còn 6,5 triệu đồng. Không chỉ có nhà

chung cư, giá đất biệt thự, nhà vườn liền kề… với diện tích trung bình 200 m2

tại nhiều khu đô thị mới cũng giảm giá từ 100 - 200 triệu đồng/lô nếu người

mua chịu thanh toán ngay. Tính trung bình, giá đất tại các khu nhà giảm từ 2 -

3 triệu đồng/m2 so với năm 2005 [36]. Tuy nhiên, giá giảm đã kích thích

những người thực sự có nhu cầu mua nhà để ở. Đồng thời, việc chính phủ cho

phép ghi nợ tiền sử dụng đất trên sổ đỏ và các quy định về thủ tục cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất đã cởi mở hơn rất nhiều khiến người dân có

thể yên tâm hơn khi tham gia vào thị trường. Qua số liệu khảo sát ở các tỉnh

và thành phố, Cục quản lý giá nhận thấy đã có những tín hiệu khả quan hơn ở

một số thành phố lớn. Đặc biệt từ tháng 5/2006 kể từ khi Nhà nước đưa ra

những chính sách tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và các nhà đầu tư vào

thị trường bất động sản với nghị định 17/2006/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ

sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai. Thị

trường chung cư cao cấp có hạ tầng tốt lại diễn ra khá sôi động. Thị trường

văn phòng cho thuê ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh có giá rất cao, hiệu

suất sử dụng xấp xỉ 100%. Xét trên cả nước, giá chuyển nhượng quyền sử

dụng đất 6 tháng đầu năm 2006 so với năm 1995 khá ổn định. Thị trường bắt

đầu trở nên đặc biệt sôi động vào năm 2007. [29]



Không giống như đợt sốt đất vào năm 2001 - 2003, đợt sốt lần này chỉ

diễn ra cục bộ ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và Hồ Chí Minh, khởi đầu bằng

đợt tăng giá vào khoảng tháng 3 - 4/2007 và lên đến đỉnh điểm với sự kiện

tranh mua căn hộ The Vista và Sky Garden III ở thành phố Hồ Chí Minh. Tại

hai thành phố này, giá căn hộ cao cấp đã tăng trung bình 2 lần. Ở thành phố

Hồ Chí Minh có xu hướng tăng mạnh hơn, như khu The Vista quận 2, tăng

giá từ gần 1400 USD/m2 vào đầu năm lên đến 2800 - 3000 USD/m

2. Những

căn hộ trong dự án Sài Gòn Pearl cuối năm 2006 có giá 1500 USD/m2 nhưng

sang năm 2007 đã lên đến 2900 - 3000 USD/m2. Khi các dự án lớn mọc lên

thì giá đất nền ở các khu vực lân cận cũng tăng lên nhanh chóng. Đất nền ở

quận 9, đầu năm 2007 có giá 200,000 đồng/m2, cuối năm giá tăng lên 1 triệu

đồng/m2. Tại quận 2, đất thổ cư mua sang tay, diện tích lớn, giá tăng từ

200,000 – 400,000 đồng/m2 lên mức 1 - 1,5 triệu đồng/m

2 [31].

Tại Hà Nội, khu The Manor tăng từ hơn 1000 USD/m2 cuối năm 2006,

lên đến mức 1800 - 2000 USD/m2. Còn khu Ciputra cũng có giá lên đến 1500

- 1600 USD/m2 so với mức đầu năm là 800 - 900 USD/m

2. Nhưng tăng mạnh

mẽ nhất trong năm 2007 tại Hà Nội là đất khu vực Mỹ Đình thuộc quận Cầu

Giấy và huyện Từ Liêm. Đất biệt thự ở các khu Mỹ Đình I, II có giá rao bán

trên thị trường khoảng 70 - 80 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi so với cuối năm

2006. Giá đất phân lô, đất thổ cư tại khu vực kế cận Nghĩa Tân, Cổ Nhuế,

Xuân Đỉnh cũng đồng loạt tăng 1,5 - 2 lần. Cuối năm 2007, khi giá đất ở khu

trung tâm Hà Nội bị đẩy lên quá cao thì giới đầu tư lại đổ sang các dự án khu

vực Hà Tây như Văn Quán, An Khánh… khiến thị trường nhà đất ở đây cũng

tăng mạnh. Giá đất nền biệt thự ở Hà Đông đã lên hơn 32 triệu đồng/m2

[38].

Bên cạnh đó, thị trường văn phòng cũng sôi động không kém. Vào quý

4/2007, giá văn phòng cho thuê hạng A hơn 35 USD/m2, tăng trung bình

12%. Văn phòng hạng B có giá khoảng 25 USD/m2, tăng trung bình 50% so



với đầu năm. Hệ số sử dụng ở các văn phòng đều đạt xấp xỉ 100% [31]. Lĩnh

vực cho thuê khách sạn cũng diễn ra khá nhộn nhịp. Theo số liệu của Tổng

cục thống kê, lượng khách du lịch đến Việt Nam trong năm 2007 là 4,2 triệu

lượt người, tăng 18% so với năm 2006, hệ số sử dụng phòng tại các khách sạn

đều đạt ở mức cao, khách sạn 4 sao xấp xỉ 80%, khách sạn 5 sao khoảng 74%

[29]. Tình trạng giá nhà đất cao chóng mặt như vậy vẫn còn kéo dài đến

tháng 1/2008. Ở Hà Nội, văn phòng loại A tại khu vực trung tâm, giá bán và

cho thuê trung bình là 50 USD/m2, tăng 11,1% so với tháng 10/2007 và

31,58% so với tháng 10/2006. Tại một số điểm nóng khác như Mỹ Đình, Văn

Khê, Văn Quán, Ciputra… giá căn hộ vẫn tiếp tục tăng trung bình 1 - 3 triệu

đồng/m2. Khu Mỹ Đình I và II, tuỳ từng vị trí, giá rao bán khoảng 15 – 17

triệu đồng/m2. Giá chào bán ở khu Ciputra là 27 – 29 triệu đồng/m

2, khu The

Manor 32 – 34 triệu đồng/m2. Khu Golden Westlake đang đứng đầu bảng với

giá một căn hộ khoảng 48 – 51 triệu đồng/m2. [29]

Còn tại thành phố Hồ Chí Minh, thị trường vẫn tiếp tục nóng với những

đợt sốt giá dồn dập. Tại nhiều khu vực như quận 2, 7, 9… giá đất đã tăng 20%

- 100%. Dự án Him Lam – Kênh Tê (quận 7), mức giá nền đất nhà phố, biệt

thự vào tháng 2 được chào bán từ 50 – 70 triệu đồng/m2 tuỳ theo diện tích, vị

trí. Đất mặt tiền đường Nguyễn Thị Thập có nơi chào giá đến 90 triệu

đồng/m2. Nền đất ở nhiều dự án như Văn Minh, Huy Hoàng, Phú Nhuận…

cũng tăng rất cao. [33]

Bước sang tháng 3 năm 2008, thị trường nhà đất đã bắt đầu có dấu hiệu

hạ nhiệt. Đây là kết quả của các biện pháp thắt chặt tiền tệ của ngân hàng Nhà

nước. Các sàn giao dịch và các công ty môi giới địa ốc đã bắt đầu vắng khách.

Giá nhà đất cũng chững lại. Thị trường đứng trước nguy cơ đóng băng. Giá

nhà, đất hiện đã giảm ít nhất từ 15% – 20%. Số lượng rao bán tăng nhưng số



lượng giao dịch thực tế không đáng kể. Các nhà đầu tư không vay được thêm

tiền từ ngân hàng. Người đầu tư cũng đã có động thái thận trọng hơn trong

các quyết định của mình.

*Nhận xét: Giai đoạn bong bóng ở Mỹ khi mà cả giá và khối lượng

giao dịch tăng cao kéo dài 5 năm nhưng ở nước ta, khoảng thời gian đó rất

ngắn, chỉ trong khoảng 3 năm như giai đoạn 2001 - 2003, thậm chí chỉ trong

vòng chưa đầy một năm, nếu quý 1/2007, thị trường còn đang lạnh và các

cuộc thảo luận của các chuyên gia đưa ra giải pháp cho thị trường chưa đến

hồi kết thì sang đến quý 2, thị trường đã trở nên “nóng” đột ngột. Như vây có

thể thấy thị trường bất động sản Việt Nam biến động hết sức thất thường.

II. Một số bài học rút ra từ khủng hoảng bất động sản ở Mỹ có thể áp

dụng cho Việt Nam

1. So sánh biến động thị trƣờng bất động sản Mỹ và Việt Nam

Bong bóng bất động sản là một loại của bong bóng kinh tế xảy ra theo

chu kỳ trong thị trường bất động sản khu vực và thế giới. Tuy nhiên, khoảng

thời gian xảy ra hiện tượng bong bóng lại khác nhau tuỳ theo điều kiện của

từng thị trường và các yếu tố tác động đến nó. Bong bóng bất động sản ở Mỹ

bắt đầu manh nha xuất hiện từ năm 2001 sau khi Cục dự trữ liên bang Mỹ 11

lần cắt giảm lãi suất từ mức 6,5 % xuống mức 1,75% nhằm vực dậy nền kinh

tế Mỹ đang trên đà suy thoái sau sự sụp đổ của ngành công nghiệp Dot –

Com. Thời kỳ bong bóng này kéo dài trong 5 năm, một khoảng thời gian khá

dài với những biến động rõ rệt về giá nhà và khối lượng giao dịch, trước khi

bước vào thời kỳ đóng băng và sụt giảm từ năm 2006 đến nay. Còn ở Việt

Nam, giai đoạn 2001 – 3/2008 cũng là một giai đoạn đầy biến động của thị

trường bất động sản. Năm 2001, thị trường bất động sản bùng nổ, nhưng giai

đoạn này cũng chỉ kéo dài trong khoảng 3 năm. Cuối năm 2003, thị trường

diễn ra khá trầm lắng và rơi vào tình trạng đóng băng, kéo dài cho tới năm



2006 và bùng nổ vào năm 2007. Đặc biệt, cơn sốt đất lần thứ hai này thậm chí

còn diễn ra trong vòng chưa đầy một năm. Nếu quý 1 năm 2007, thị trường

mặc dù đã có dấu hiệu phục hồi nhưng vẫn còn lạnh và các cuộc thảo luận của

các chuyên gia để đưa ra giải pháp cho thị trường chưa đến hồi kết thì sang

đến quý 2, thị trường đã trở nên nóng đột ngột. Tuy nhiên, khoảng thời gian

đó lại không kéo dài được bao lâu. Bước sang năm 2008, mặc dù giá nhà đất

vẫn cao nhưng thị trường cũng đã bắt đầu có dấu hiệu chững lại. Như vậy, ta

có thể thấy thị trường bất động sản Việt Nam biến động hết sức thất thường.

Trong khoảng thời gian hơn 5 năm diễn ra hiện tượng bong bóng trên

thị trường bất động sản Mỹ, giá nhà và khối lượng giao dịch tăng lên rất

nhanh chóng trên phạm vi toàn nước Mỹ và tập trung nhiều hơn ở khu vực

phía Đông Bắc và phía Tây. Ở Việt Nam, do đặc điểm về kinh tế và dân cư

tập trung chủ yếu ở hai thành phố lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh

nên thị trường bất động sản trong thời kỳ bùng nổ cũng đặc biệt sôi động ở

hai khu vực này. Thị trường ở những tỉnh lân cận cũng có biến động nhưng

không đáng kể.

Thị trường bất động sản Việt Nam mặc dù không có quy mô lớn như

Mỹ nhưng giá nhà đất ở Việt Nam thì lại quá cao so với thực tế. Tốc độ tăng

giá vào thời điểm xảy ra những cơn sốt cũng lớn hơn nhiều lần so với ở Mỹ.

Thị trường bất động sản Mỹ vào thời điểm tăng cao nhất là năm 2005, giá

cũng chỉ tăng trung bình 25%. Một số khu vực được đánh giá là “sốt” nhất

như ở Bradenton (bang Florida) tăng 45,6%, Sarrasota tăng 36%. Trong khi

đó, ở Việt Nam, cơn sốt đất năm 2001 - 2003 đã chứng kiến sự tăng lên chóng

mặt trong giá nhà, đặc biệt ở những khu vực triển khai dự án như xung quanh

dự án sân vận động quốc gia Mỹ Đình, giá đất chỉ sau 1 năm đã tăng gấp 5,

10 thậm chí 15 lần tuỳ theo vị trí. Cơn sốt năm 2007 khởi đầu bằng những đợt



tăng giá vào khoảng tháng 3/2007. Từng phân khúc thị trường có tốc độ tăng

giá khác nhau nhưng tăng nhiều nhất là thị trường nhà chung cư và đất biệt

thự ở các khu đô thị, mức tăng trung bình cũng khoảng 1,5 – 2 lần so với năm

trước. Đây là một vấn đề đáng lo ngại của thị trường bất động sản Việt Nam

do giá bất động sản vốn đã được định giá quá cao so với thu nhập thực tế, với

mức tăng chóng mặt như vậy, những người có nhu cầu thực sự càng khó có

khả năng mua nhà.

2. So sánh nguyên nhân dẫn đến hiện tƣợng bong bóng bất động sản tại

Mỹ và ở Việt Nam

2.1. Tâm lý người dân

Như đã phân tích trong Chương 2, niềm yêu thích đặc biệt đối với

những căn nhà đã trở thành hội chứng “thích sở hữu nhà” trong tâm lý người

dân Mỹ. Chính điều này đã khiến nhu cầu về nhà ở tăng lên nhanh chóng

trong giai đoạn 2001 – 2005, góp phần đẩy giá nhà lên cao. Đại bộ phận

những người dân này mua nhà với mục đích để ở do ở Mỹ có những sắc thuế

ngăn chặn bớt lòng tham của nhà đầu cơ. Ở Mỹ, sở hữu nhà thì phải đóng

thuế bất động sản cho chính quyền địa phương, thuế suất mỗi nơi một khác.

Ví dụ ở Houston, Texas, một căn nhà của một gia đình trung lưu có mức thuế

hàng năm chừng 8000 USD. Ngoài ra nếu bán căn nhà mua chưa đầy 2 năm

và có lãi thì phải đóng thuế thu nhập chừng 15%. Người mua nhà hòng kiếm

lời còn phải tính đến phí hoa hồng giao dịch, mua để cho thuê phải tính đến

phí kinh doanh nhà cho thuê…

Cũng giống như người Mỹ, người Việt Nam cũng có niềm yêu thích

với những căn nhà, tuy nhiên, không phải để ở mà để “đầu cơ”, mua đi bán lại

nhằm kiếm lợi nhuận chênh lệch. Trong giai đoạn thị trường bất động sản

bùng nổ ở Mỹ, theo một nghiên cứu của NAR, cứ 100 người mới chỉ có 3

người có ý định đầu cơ thì tại Việt Nam, tỷ lệ này gấp 20 lần so với ở Mỹ, đạt



60%. Người dân có nhu cầu mua nhà rất khó có khả năng tiếp cận với các dự

án bất động sản khả thi. Họ chỉ biết đến khi nó đã bắt đầu khởi công xây dựng

và đồng nghĩa với việc đó là các dự án đã được mua trắng. Để mua được nhà,

người dân phải chấp nhận mua qua trung gian mà mức giá tuỳ thuộc vào sự

thoả thuận giữa hai bên và thường thường, người mua phải chịu mức chênh

lệch từ 1 - 2,5 triệu đồng/m2. Đặc biệt, với những khu đất nóng thì mức chênh

lệch này còn có thể lên tới 5 triệu đồng (đối với chung cư) và 8 triệu đồng

(đối với đất biệt thự, đất liền kề).

Đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản Việt Nam trong thơì gian

gần đây là “cung không đáp ứng đủ cầu”. Đó là do với xu hướng đô thị hoá,

tốc độ tăng dân số, tiềm năng phát triển kinh tế, mức tăng thu nhập cá nhân,

phong cách sống mới… thì nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhu cầu căn hộ dự án tại

các trung tâm kinh tế lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và các khu vực

lân cận dự kiến sẽ vẫn tiếp tục tăng. Trong khi giá vật tư thì tăng mạnh dẫn

đến việc tăng chi phí xây dựng, nhà đầu tư lại khó vay vốn ngân hàng, nên

một số công ty đầu tư phát triển bất động sản có thể sẽ buộc phải nghĩ đến

việc chậm triển khai các dự án để chờ đợi vì khó huy động được vốn. Điều

này sẽ đẫn đến việc hàng tỷ đồng nằm ứ đọng trong các dự án. Thêm vào đó,

tỷ lệ đầu cơ cao khiến người dân càng khó có cơ hội mua nhà. Đó cũng là một

trong những nguyên nhân khiến cho thị trường bất động sản Việt Nam luôn

luôn trong tình trạng bất ổn.

Một đặc điểm trong tâm lý người dân Việt Nam, đó là người dân Việt

Nam có xu hướng “đám đông”. Không phải người dân nào cũng có kiến thức

đầy đủ và chính xác về thị trường cũng như các chính sách của Nhà nước.

Tuy nhiên, năm 2007 đã được đánh giá là “tăng giá kinh dị” do có cảnh người

mua xếp hàng chen lấn từ đêm hôm trước để đăng ký mua các căn hộ mới của

dự án The Vista và Sky Garden III tại thành phố Hồ Chí Minh. Điều đáng nói



ở đây là họ không mua nhà để ở mà để bán lại với kỳ vọng thị trường tiếp tục

tăng. Bản chất thị trường địa ốc thường phát triển theo mô hình bậc thang. Có

những giai đoạn, thị trường nằm im trong một khoảng thời gian dài, nhưng

khi tăng lại tăng vọt lên với tốc độ chóng mặt. Mặc dù nhu cầu đang rất lớn

nhưng thị trường trong thời gian qua vận hành theo cơ chế đầu cơ hơn là cơ

chế cung cầu. Rất nhiều người đổ xô vào thị trường địa ốc, khiến giá tăng lên

vùn vụt.

2.2. Tín dụng bất động sản

Những vấn đề liên quan đến tín dụng bất động sản là nguyên nhân căn

bản nhất dẫn tới cuộc khủng hoảng bất động sản trên toàn nước Mỹ thời gian

qua. Nhìn thấy những khoản lợi nhuận kếch xù khi giá nhà tăng cao, các ngân

hàng đã không ngần ngại bơm tiền vào thị trường bất động sản thông qua

những hình thức tín dụng bất động sản hết sức hấp dẫn, đặc biệt còn mở rộng

ra với bộ phân dân cư có thu nhập thấp với những thủ tục thẩm định lỏng lẻo.

Thị trường cho vay thế chấp dưới chuẩn phát triển rất nhanh trong giai đoạn

này. Lượng nợ xấu của các ngân hàng cũng theo đó mà tăng vọt.

Ở Việt Nam, tình trạng này cũng bắt đầu manh nha. Từ nhiều năm qua,

thị trường địa ốc Việt Nam đặc biệt khác với thị trường quốc tế ở chỗ đa số

người dân mua nhà, đất bằng tiền riêng, rất ít người dùng đến vốn vay ngân

hàng. Tuy nhiên, chỉ vài năm trở lại đây, đặc biệt là từ năm 2007, khi thị

trường địa ốc đột ngột tăng lên chóng mặt, giá bất động sản tăng gấp đôi, gấp

ba chỉ trong một thời gian ngắn, các ngân hàng đã chạy đua trong việc cho

vay mua nhà và tín dụng thế chấp mua nhà. Các nhà đầu tư địa ốc liên kết với

ngân hàng, cho phép người mua thế chấp bất động sản được mua và vay 70%

giá trị bất động sản. Một số ngân hàng cho phép người mua vay đến 100% giá

trị bất động sản nếu người mua thế chấp bằng toàn bộ bất động sản có sẵn.

Điều kiện để mua bất động sản khá dễ dàng trong thời điểm cuối năm ngoái,



không cần phải thế chấp bằng bất động sản có sẵn mà thế chấp bằng bất động

sản đi vay, với điều kiện là người vay chứng minh được thu nhập và khả năng

chi trả. Đây là phương pháp thẩm định phổ biến trên thế giới. Theo số liệu của

ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay địa ốc của hệ thống ngân hàng thương

mại cổ phần hiện nay là khoảng 116.000 tỷ đồng, chiếm trên 10% tổng dư nợ

tín dụng [40]. Tuy nhiên, ở Việt Nam lại chưa có một hệ thống dữ liệu đáng

tin cậy để thẩm định lịch sử tín dụng của mỗi cá nhân. Các ngân hàng căn cứ

chủ yếu vào bản khai của người đi vay và điều tra, thẩm định dựa trên bản

khai đó. Do đó, ngân hàng không bao giờ có thể biết chắc chắn được người

vay có khai đúng không và thực sự đang có bao nhiêu khoản vay. Mặc dù đã

có cảnh báo từ phía ngân hàng Nhà nước về việc cho vay mua, kinh doanh bất

động sản nhưng các ngân hàng cũng không thể làm ngơ trước những khoản

lợi nhuận kếch xù.Theo ngân hàng Nhà nước, chi nhánh thành phố Hồ Chí

Minh, cho vay bất động sản chiếm 11% tổng dư nợ (khoảng 35.000 tỷ đồng)

[41]. Tuy nhiên có thông tin cho rằng con số thực tế cao hơn rất nhiều, bởi

các ngân hàng thương mại đang cố giấu thông tin, sợ bị xiết cho vay. Do tốc

độ tăng trưởng tín dụng năm 2007 tăng 40% nên có khả năng mức cho vay

bất động sản sẽ vào khoảng 100.000 tỷ đồng [37].

Cho vay kinh doanh bất động sản thường là những khoản vay lớn và

trong thời gian dài. Cho vay thời hạn càng dài thì rủi ro tiềm ẩn càng cao. Về

khách quan thì có rủi ro về kinh tế, chính sách, lãi suất và cả sức khoẻ của

người đi vay. Về chủ quan thì có rủi ro trong việc huy động vốn ngắn hạn

nhưng lại cho vay dài hạn. Tuy nhiên, hiện nay, đại đa số các ngân hàng

thương mại cổ phần Việt Nam có hơn 80% là huy động với kỳ hạn 12 tháng

trở xuống. Do đó, nếu dự án chậm thực hiện, vốn ngân hàng sẽ bị đọng trong

bất động sản, tính thanh khoản cũng bị giảm. ở Việt Nam, chưa có một thông

tin chính thức về việc có tồn tại hay không hình thức cho vay thế chấp dưới



chuẩn, nhưng với những thủ tục thẩm định lỏng lẻo kết hợp với tỷ lệ dư nợ

bất động sản đang ngày càng tăng, theo phương thức “lấy ngắn nuôi dài”, làm

chúng ta liên tưởng đến việc mở rộng hình thức vay thế chấp dưới chuẩn ở

Mỹ – nguyên nhân căn bản dẫn đến khủng hoảng trên thị trường bất động sản

và rung chuyển toàn bộ hệ thống tài chính của Mỹ và thế giới trong thời gian

qua.

2.3. Lượng tiền cho vay địa ốc gia tăng

Ở Mỹ, nguồn vốn của thị trường bất động sản chủ yếu được vay từ các

ngân hàng. Tuy nhiên, để tránh tình trạng kẹt vốn, giảm rủi ro và thu được

những khoản lợi nhuận kếch xù, các ngân hàng đã kết hợp với các công ty tài

trợ địa ốc thực hiện một nghiệp vụ đặc biệt được gọi là nghiệp vụ “chứng

khoán hoá” danh mục tín dụng bất động sản. Nghiệp vụ này chính là sợi dây

kết nối giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản thông qua việc

phát hành các trái phiếu dựa trên các khoản cho vay thế chấp. Thị trường trái

phiếu này càng phát triển thì nguồn vốn cho thị trường bất động sản càng

tăng.

Còn tại Việt Nam, mặc dù mối liên thông giữa thị trường bất động sản

và thị trường chứng khoán mới chỉ dừng lại ở việc các nhà đầu tư chứng

khoán “gửi tiền” sang địa ốc khi thị trường chứng khoán suy giảm, trong khi

đó, thị trường bất động sản đang rất nóng, hoặc khi những nhà đầu tư trên thị

trường chứng khoán kiếm được những khoản lợi nhuận lớn, mà chưa tiến

hành nghiệp vụ “chứng khoán hoá” danh mục tín dụng bất động sản. Tuy

nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian vừa qua cũng đã

được cung cấp một lượng vốn dồi dào từ nhiều nguồn. Lợi nhuận kếch xù đã

thu hút rất nhiều công ty đổ tiền vào thị trường bất động sản thông qua việc

thành lập các công ty chuyên về bất động sản. Các công ty hoạt động trong thị



trường bất động sản trước đây còn nhỏ bé, tiềm năng ít nhưng đến nay đã tăng

nhanh cả về số lượng, vốn, chất xám và kinh nghiệm. Các nhà đầu tư nước

ngoài tiềm năng cũng đã hướng tới thị trường bất động sản nước ta như một

sự đầu tư dài hạn. Do đó, lượng vốn đổ vào thị trường bất động sản cũng hết

sức dồi dào: vốn chủ đầu tư dự án, vốn vay ngân hàng, vốn huy động trước

của người mua, vốn đầu cơ và tích trữ trong nhà đất. Đặc biệt là sự bơm tiền

của hệ thống ngân hàng.

Thời điểm cuối năm 2007, các ngân hàng đua nhau cạnh tranh cho vay

đầu tư bất động sản. Sacombank trở thành ngân hàng có số lượng đối tác liên

kết lớn nhất như Phú Mỹ Hưng, công ty Phát triển nhà Thủ Đức… Ngân hàng

Eximbank cũng ký hợp đồng liên kết bất động sản với Phú Mỹ Hưng, Vạn

Phát Hưng và Intresco. Để thu hút khách hàng, các ngân hàng đưa ra lãi suất

khá hấp dẫn, chỉ 0,98% – 0,99%/tháng với thời hạn 15 – 25 năm, trong đó có

3 năm ân hạn [36]. Bên cạnh việc cho vay mua BĐS, các ngân hàng cũng đẩy

mạnh việc tài trợ cho các công ty BĐS để triển khai dự án. Nhiều ngân hàng

đã cho các doanh nghiệp vay vốn đầu tư vào thị trường bất động sản với một

hạn mức nhất định sau khi đã xem xét kỹ nhu cầu đầu tư và hiệu quả kinh

doanh của dự án. Thậm chí, ngân hàng nước ngoài cũng vào cuộc để giành thị

phần này, chẳng hạn như HSBC đã cho Phú Mỹ Hưng vay đến 21 triệu USD

để phát triển các dự án mới. Tổng dư nợ cho vay đầu tư vào bất động sản cuối

năm 2007 đã đạt 36.000 tỷ đồng. Không chỉ trong nước, tổng vốn đầu tư nước

ngoài trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh năm 2007 đạt hơn 2 tỷ USD thì có

đến 80% đầu tư vào bất động sản [37].

Sự đồng loạt đổ vốn vào kênh bất động sản đã đẩy giá nhà, đất trong

thành phố cũng như các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa

– Vũng Tàu tăng bình quân 300% trong vòng chưa đến 15 tháng làm hình

thành bong bóng nhà đất trong thời gian vừa qua. Thị trường bất động sản



trong thời điểm hiện nay đang thu hút khoảng 35.000 tỷ đồng vốn của ngân

hàng, tương đương khoảng 10% tổng dư nợ của hệ thống. Đến cuối năm

2007, dư nợ bất động sản của ngân hàng An Bình lên đến 1200 tỷ đồng,

chiếm trên 20% tổng dư nợ. Các ngân hàng Sài gòn Thương Tín, Kỹ Thương,

Á Châu… cũng có tỷ lệ dư nợ trong bất động sản từ 20% trở lên. Theo Bộ tài

nguyên và Môi trường, hiện số vốn đầu tư vào kinh doanh bất động sản ở

nước ta có tới trên 60% là tiền vay ngân hàng [28]. Mặc dù tỷ lệ dư nợ của

các ngân hàng về mảng tín dụng bất động sản chưa phải quá lớn trong toàn bộ

hệ thống tín dụng của ngân hàng nhưng nó cũng đưa ra một cảnh báo như

trong trường hợp của Mỹ, khi “bong bóng bất động sản” xì hơi sẽ kéo theo sự

sụp đổ dây chuyền của hệ thống ngân hàng, và có tác động không nhỏ đến

toàn bộ nền kinh tế.

2.4. Ảnh hưởng của các chính sách tiền tệ về lãi suất

Như chúng ta đã chứng kiến, việc thay đổi lãi suất liên tục của FED đã

có tác động lớn đến thị trường bất động sản của Mỹ. Năm 2001, sau khi FED

11 lần cắt giảm lãi suất từ 6,5% xuống còn 1,75% nhằm vực dậy nền kinh tế

đang trên đà suy thoái, thị trường bất động sản ngay lập tức đã nóng lên và

kéo dài tình trạng bong bóng cho tới giữa năm 2005. Nhưng khi nền kinh tế

có dấu hiệu tăng trưởng quá nóng, FED tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát

khiến cho thị trường không kịp phản ứng, đặc biệt là những người vay thế

chấp dưới chuẩn không có khả năng trả các khoản lãi và nợ đến hạn. Bong

bóng bất động sản bị vỡ tung, kéo theo đó là sự sụp đổ của cả hệ thống cho

vay thế chấp khổng lồ của Mỹ. Các tổ chức tài chính cũng chịu thiệt hại nặng

nề.

Ở Việt Nam, mối liên hệ đó cũng không nhỏ. Cũng với mục tiêu kiềm

chế lạm phát, tháng 2/2008, ngân hàng Nhà nước đã đưa ra một loạt các chính

sách thắt chặt tiền tệ khá “mạnh tay”:



- Quyết định tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc từ 10% lên 11%, mở rộng thêm

phạm vi tiền gửi dự trữ bắt buộc và ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển

Nông Thôn cũng phải thực hiện tỷ lệ dự trữ bắt buộc. Theo đó, từ đầu tháng

2/2008, tổng cộng có gần 20000 tỷ đồng các ngân hàng thương mại phải nộp

dự trữ bắt buộc tăng thêm cho ngân hàng Nhà nước.

- Ngày 15/2/2008, ngân hàng Nhà nước công bố quyết định phát hành

20300 tỷ đồng tín phiếu ngân hàng bắt buộc. Các ngân hàng phải mua 20300

tỷ đồng tín phiếu cùng một lúc, gấp từ 20 – 40 lần so với mức 500 tỷ – 1000

tỷ đồng tín phiếu trong các phiên đấu thầu thường kỳ. Không những thế, nếu

như các tín phiếu trước đây được giao dịch trên thị trường mở với ngân hàng

Nhà nước để được vay tái cấp vốn thì quyết định lần này ngân hàng Nhà nước

nói rõ là không được vay tái cấp vốn. Do dó, các ngân hàng thương mại khi

thiếu hụt tạm thời thanh khoản cũng không thể sử dụng tín phiếu mình đang

sở hữu để vay tái cấp vốn ngắn hạn 1- 2 tuần tại ngân hàng Nhà nước. Kỳ hạn

của tín phiếu khá dài tới 364 ngày hay gần 1 năm.

- Từ tháng 2/2008, các loại lãi suất chủ đạo của ngân hàng Nhà nước

tăng cao hơn trước. Theo đó, lãi suất cơ bản tăng từ 8,25%/năm lên 8,75/năm,

lãi suất tái cấp vốn tăng từ 6,5%/năm lên 7,5%/năm và lãi suất chiết khấu tăng

từ 4,5%/năm lên 6,0%/năm. [34]

Trong bối cảnh cung tiền Đồng ngày một cạn dần bởi các chính sách thắt

chặt tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát của ngân hàng Nhà nước, còn cầu vốn

vẫn gia tăng theo độ nóng của thị trường bất động sản và vàng, các ngân hàng

đã buộc phải tăng lãi suất tiền gửi nhằm thu hút khách hàng. Chỉ trong vòng

một tuần đầu của năm 2008, đã có hơn 10 ngân hàng tăng lãi suất huy động

tiết kiệm lên mức 10%/năm. Trong đó có OCB, SCB, ACB, Techcombank,

Eximbank… Ngân hàng SHB bắt đầu từ 15/2/2008 cũng bắt đầu tăng lãi suất

tiền gửi VND trên toàn hệ thống. Theo đó, khách hàng gửi tiết kiệm kỳ hạn



tại ngân hàng khu vực Đồng bằng sông Cửu Long là 0,795%, khu vực miền

Nam là 0,72%. SEA Bank cũng tăng lãi suất VND kể từ 15/2 với kỳ hạn 3

tháng là 9,12%, 6 tháng là 9,24% và 12 tháng là 9,9% [39]. Bảng lãi suất tiền

gửi VND của các ngân hàng tăng lên theo từng ngày dẫn đến một cuộc đua

huy động vốn hết sức sôi động. Ngoài ra, các ngân hàng còn tung ra những

sản phẩm rất hấp dẫn để thu hút thêm vốn VND như sản phẩm “tiền gửi bù

lạm phát” của VP Bank. Theo đó, khách hàng sẽ được ngân hàng bù thêm một

phần hoặc toàn bộ phần chênh lệch lãi suất khi tỷ lệ lạm phát thực tế lớn hơn

lãi suất ban đầu.

Những chính sách thắt chặt tiền tệ của ngân hàng Nhà nước khiến cho

toàn bộ hệ thống ngân hàng bị rung động, đặc biệt là với với các ngân hàng có

tỷ lệ dư nợ cho vay đầu tư bất động sản ở mức cao. Các ngân hàng bị đặt dưới

một áp lực nặng nề phải đẩy nhanh tiến trình thu hồi nợ cho vay nếu không

muốn bị đổ vỡ. Nhiều ngân hàng có tỷ lệ dư nợ cho vay BĐS lên đến 30% –

40% trên tổng dư nợ, thậm chí còn cao hơn. Chính việc đua nhau bơm vốn

cho thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2007 đã nhanh chóng đẩy

giá nhà, đất tăng cao. Và rủi ro đối với các ngân hàng cũng rất cao, vì sức

nóng của thị trường BĐS chủ yếu là tăng ảo do đầu cơ kiếm lời.

Tình hình này đã tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. Giá bất

động sản tăng đã góp phần làm tăng tốc độ lạm phát. Nhà đầu tư phát triển bất

động sản cũng sẽ gặp khó khăn, hoặc sẽ phải ngưng triển khai dự án vì không

gánh nổi tiền lãi ngân hàng, hoặc nếu cứ tiếp tục xây dựng thì sẽ phải tăng giá

đầu ra. Còn người mua nhà thì cũng sẽ sợ, không dám vay, hoặc đã vay rồi thì

lại gặp khó khăn hơn trong việc thanh toán. Người đầu tư kinh doanh bất

động sản chắc chắn sẽ buộc phải rút khỏi thị trường khi lãi suất tiền vay vượt

cao hơn cả mức lợi nhuận kinh doanh của họ. Điều này cũng giống như trong

trường hợp của Mỹ. Kiềm chế lạm phát là một điều thiết yếu. Tuy nhiên, với



những biện pháp kiềm chế lạm phát như trên, thị trường bất động sản đã giảm

nhiệt, giá chững lại, khối lượng giao dịch cũng đã giảm. Bong bóng đang bắt

đầu xì hơi. Nếu trong thời gian tới, bong bóng vỡ, giá bất động sản giảm đột

ngột, những người đi vay mà chủ yếu là để đầu cơ kiếm lời không bán được,

không có khả năng thu hồi vốn, dẫn tới việc không thể trả lãi và thanh toán

những khoản nợ đến hạn, liệu có xảy ra một tình trạng tương tự như nước Mỹ.

Có lẽ sẽ không có cảnh những người dân bị xiết nợ, tịch thu và phát mại tài

sản, đẩy ra ngoài đường tràn lan như trên đất Mỹ, do ở Việt Nam chưa phát

triển hình thức cho vay thế chấp dưới chuẩn. Tuy nhiên, hậu quả chắc chắn sẽ

xảy ra với các nhà đầu cơ, các công ty nhà đất và các ngân hàng. Điều này ắt

hẳn sẽ kéo theo sự rung chuyển toàn bộ hệ thống tài chính và cả nền kinh tế.

3. Bài học kinh nghiệm rút ra từ cuộc khủng hoảng bất động sản ở Mỹ có

thể áp dụng cho Việt Nam

3.1. Bài học về tâm lý người dân

Khi thị trường bất động sản bùng nổ, người dân đua nhau mua nhà, tuy

nhiên, nguồn vốn chủ yếu lại từ các khoản vay mượn nên khi thị trường biến

động lớn, người dân sẽ gánh chịu nhiều rủi ro.

Người Việt Nam và người Mỹ đều có tâm lý thích mua nhà, nhưng

khác với người Mỹ đa phần mua nhà để ở và sinh sống, người Việt Nam lại

mua nhà để đầu cơ kiếm lời thông qua phần chênh lệch. Nhu cầu của người

dân có ảnh hưởng rất lớn đến giá cả và khối lượng giao dịch của thị trường.

Nhất là ở Việt Nam, khi mà tỷ lệ đầu cơ bất động sản rất cao, ở mức 60%.

Yếu tố đầu cơ ở một số giai đoạn đã tạo ra các khoản siêu lợi nhuận và chính

lợi nhuận đã tác động lớn đến tâm lý người dân, hút cả xã hội vào cuộc đua

kinh doanh, đầu cơ bất động sản. Sự sốt sắng của hàng vạn nhà đầu tư không

chuyên đã tạo ra sự đột biến về giá cả. Kết quả là sau mỗi lần quay vòng đổi

chủ, giá đất lại vượt xa hơn giá trị thực sự của nó, tạo nên tình trạng bong



bóng trên thị trường. Điều này đã khiến cho thị trường bất động sản Việt Nam

mặc dù trong thời gian qua cầu tăng cao nhưng đa phần vẫn là cầu ảo. Những

người thực sự có nhu cầu thì lại khó có khả năng mua nhà. Việc mua nhà ở

Mỹ và Việt Nam mặc dù với mục đích khác nhau nhưng chủ yếu đều mua

bằng tiền đi vay mượn và thế chấp. Khi lãi suất cho vay của ngân hàng tăng,

người mua nhà dù với mục đích nào cũng sẽ gặp khó khăn trong việc trả lãi

và thanh toán các khoản nợ đến hạn. Do đó, để bình ổn tâm lý người dân, hạn

chế tình trạng đầu cơ, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần có các biện

pháp quy định hợp lý và sử dụng có hiệu quả hơn công cụ tài chính trong

quản lý nhà nước về đất đai.

3.2. Bài học về hình thức tín dụng bất động sản: cho vay thế chấp dưới

chuẩn

Việc mở rộng những hình thức tín dụng bất động sản không lành mạnh

(sản phẩm cho vay thế chấp dưới chuẩn) sẽ tạo nguy cơ về rủi ro thanh khoản

cho hệ thống ngân hàng, đe doạ đến toàn bộ thị trường tài chính và thị trường

chứng khoán.

Sản phẩm cho vay thế chấp dưới chuẩn có rủi ro cao, nhưng cũng vì thế

mà lãi suất cũng cao. Không những thế, thông qua nghiệp vụ chứng khoán

hoá, ngân hàng đã thực hiện việc “đóng gói” các khoản vay thế chấp này

thành những “gói trái phiếu” được giao dịch trên thị trường chứng khoán.

Ngân hàng càng mở rộng danh mục tín dụng bất động sản thì càng đóng được

nhiều gói, lợi nhuận cũng vì thế mà càng cao. Do đó, các ngân hàng đã không

ngần ngại mở rộng vào thị trường những người có thu nhập thấp nhằm thu

được nhiều lợi nhuận hơn và “đóng” được nhiều gói trái phiếu hơn. Lượng nợ

xấu trong các ngân hàng cũng theo đó mà tăng vọt. Tuy nhiên, khi những

người vay thế chấp dưới chuẩn này không có khả năng trả nợ, các ngân hàng

bị kẹt vốn, tính thanh khoản giảm do lượng nợ xấu đã quá lớn. Việc tịch thu,



phát mãi tài sản chỉ bù đắp được một phần tổn thất do giá nhà lúc đó đã giảm

nhiều so với thời điểm cho vay. Thị trường chứng khoán cũng không tránh

khỏi ảnh hưởng. Khi danh mục tín dụng được đảm bảo bằng các khoản vay

thế chấp hoạt động không tốt, các gói trái phiếu này cũng theo đó mà giảm giá

trị. Không những thế, khi các ngân hàng đang gặp khó khăn về vốn và tính

thanh khoản do sự sụt giảm trên thị trường bất động sản cũng khó có khả

năng tiếp tục bơm tiền vào thị trường chứng khoán được như trước.

Hình thức cho vay thế chấp ở Việt Nam mới chỉ manh nha xuất hiện

vào nửa cuối năm 2007, tuy nhiên, từ bài học về cho vay thế chấp mua nhà ở

Mỹ có thể thấy khi thực hiện nghiệp vụ vay thế chấp phát sinh nhiều rủi ro

cho cả ngân hàng và người đi vay. Cho tới nay, mặc dù chưa có thông tin về

việc có tồn tại hay không hình thức cho vay thế chấp dưới chuẩn ở Việt Nam,

nhưng đã có những dấu hiệu về sự lỏng lẻo trong các thủ tục thẩm định. Do

đó, cần có những biện pháp để kiểm soát chặt chẽ các quy định về thẩm định

tín dụng, nhất là đối với tín dụng bất động sản, do đây thường là những khoản

vay lớn và nhiều rủi ro.

3.3. Bài học về biện pháp tăng nguồn vốn cho thị trường bất động sản

Việc liên kết và tham gia của nhiều tổ chức tài chính một mặt sẽ làm

tăng đáng kể nguồn vốn cung cấp cho thị trường bất động sản, nhưng mặt

khác cũng gánh chịu rủi ro là dễ rơi vào tình trạng “hiệu ứng dây chuyền”, vì

với mối liên thông chặt chẽ như vậy, chỉ cần một khâu gặp trục trặc sẽ dẫn

đến sự ngưng trệ của các khâu khác.

Để tăng vốn cho thị trường bất động sản, ngoài những khoản tín dụng

truyền thống, các ngân hàng đã kết hợp với các công ty tài chính, công ty tài

trợ địa ốc, các công ty đặc biệt và các nhà đầu tư chứng khoán để thực hiện

nghiệp vụ chứng khoán hoá danh mục tín dụng bất động sản. Nguồn vốn cho



thị trường bất động sản bây giờ lại được tăng thêm từ vốn bên thị trường

chứng khoán thông qua các trái phiếu được đảm bảo bằng danh mục tín dụng

bất động sản. Mối liên kết này rất chặt chẽ và đã làm tăng đáng kể lượng vốn

cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, khi khách hàng là người đi vay để

mua nhà không có khả năng trả nợ, tất cả các thành phần của dây chuyền này,

từ công ty tài chính, công ty tài trợ địa ốc, ngân hàng, các nhà đầu tư trên thị

trường chứng khoán đều phải gánh chịu những tổn thất nặng nề.

Ở Việt Nam, việc cung cấp vốn cho thị trường bất động sản thời gian

gần đây chủ yếu là từ các khoản vay ngân hàng. Việc kết hợp các tổ chức và

thực hiện nghiệp vụ chứng khoán hoá mặc dù chưa phát triển ở Việt Nam

nhưng hiện đang là xu thế chung trên thế giới. Đây là một trong những biện

pháp hiệu quả để huy động vốn từ nhiều nguồn cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, từ bài học của Mỹ, nếu Việt Nam muốn thực hiện biện pháp này

thì cần đảm bảo tất cả các thành phần trong hệ thống này phải hoạt động tốt

và lành mạnh để tránh gặp phải những rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra.

3.4. Bài học về tác động của các chính sách điều tiết của Nhà nước

Các chính sách tài chính – tiền tệ có ảnh hưởng lớn tới thị trường bất

động sản. Nó có thể khiến cho thị trường nóng lên nhanh chóng rồi lại đột

ngột suy giảm.

Lãi suất liên bang ở Mỹ giảm khiến cho lãi suất vay thế chấp có điều

chỉnh cũng giảm. Người dân ồ ạt mua nhà bằng các khoản vay thế chấp, đẩy

giá nhà lên cao. Khi lãi suất tăng, mức lãi suất điều chỉnh của các khoản vay

này cũng vì thế mà tăng theo. Thị trường bất động sản sụt giảm, giá nhà rớt

xuống nhanh chóng. Những người đi vay thế chấp mua nhà, nhất là những

người vay thế chấp dưới chuẩn không có khả năng trả lãi và thanh toán các

khoản nợ đến hạn thì phải đối mặt với nguy cơ bị tịch thu nhà. Như vậy, việc



cắt giảm lãi suất với mục tiêu phục hồi nền kinh tế đang trên đà suy thoái của

Cục dự trữ liên bang Mỹ đã làm xuất hiện bong bóng bất động sản. Và cũng

chính những tác động đến lãi suất với mục tiêu kiềm chế lạm phát thông qua

việc tăng lãi suất đã làm vỡ quả “bong bóng” đó. Thị trường bất động sản sau

một thời gian bùng nổ đã rơi vào khủng hoảng và để lại những hậu quả nặng

nề.

Ở Việt Nam, kể từ khi thị trường tín dụng bất động sản phát triển thì

ảnh hưởng của các chính sách tài chính – tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước

ngày càng rõ rệt. Trong bối cảnh lạm phát đang ở mức cao như hiện nay, việc

kiềm chế lạm phát là một điều thiết yếu. Tuy nhiên, cũng cần nhìn từ bài học

của Mỹ để thấy rằng, bất kỳ một sự tác động nào của Ngân hàng Nhà nước

cũng sẽ gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trong ngắn hạn cũng như

dài hạn. Do đó, cần phải tính đến các khả năng có thể xảy ra đối với thị

trường khi đưa ra các biện pháp can thiệp.

III. Các giải pháp đề xuất để nâng cao hiệu quả của thị trƣờng bất động

sản Việt Nam nhằm tránh nguy cơ vỡ “bong bóng”

1. Giải pháp vĩ mô

1.1. Ổn định tâm lý người dân, tránh tình trạng đầu cơ bằng các quy định

hợp ‎lý và sử dụng có hiệu quả hơn công cụ tài chính trong quản lý Nhà

nước về đất đai

Chính sách tài chính về đất đai cần được hoàn thiện để đảm bảo các

vấn đề xã hội, chống lãng phí đất và hạn chế đầu cơ. Ta có thể sử dụng chính

sách thuế và phí để điều tiết khối cầu. Thực ra, các chính sách thuế và phí có

tác dụng điều tiết cả khối cung lẫn khối cầu. Nhưng trong tình hình thị trường

bất động sản nước ta hiện nay, yêu cầu trước hết của chính sách tài chính đất

đai là điều tiết khối cầu, hạn chế hiện tượng đầu cơ nhà đất làm phát sinh “cầu

ảo”. Nghị quyết Trung ương 7 - Khoá IX đã yêu cầu xây dựng và thực hiện



chính sách tài chính về đất đai đồng bộ với các chính sách khác nhằm lành

mạnh hoá và phát triển thị trường bất động sản, nhưng đến nay các chính sách

tài chính về đất đai chậm được ban hành. Các công trình hạ tầng kỹ thuật – xã

hội, nhà nước đầu tư nhằm chỉnh trang và phát triển đô thị, nâng giá trị quyền

sử dụng đất. Tuy nhiên, người hưởng lợi lại không chịu bất kỳ một nghĩa vụ

tài chính nào. Khi tiến hành quy hoạch, nảy sinh vấn đề sẽ có một số người

được lợi và một số người bị thiệt. Nhiều nhà đầu tư dự án xây dựng nhà ở của

các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cố tình kéo dài thời gian thực hiện

để chờ Nhà nước đầu tư các công trình giao thông kết nối và các công trình

phúc lợi công cộng khác để được hưởng lợi. Ở nhiều nước trên thế giới như

Mỹ, Nhật, Hàn Quốc, người ta sử dụng chính sách thuế và phí để giải quyết

sự bất hợp lý đó. Để chống hiện tượng đầu cơ nền nhà trong các quy hoạch

xây dựng nhà ở, phải quy định chặt chẽ về tiến độ và nội dung xây dựng,

dùng chính sách thuế để buộc nhà đầu tư phải bảo đảm kết cấu hạ tầng công

cộng được xây dựng hoàn thiện trước khi bán nền nhà cho người mua nền nhà

xây dựng nhà ở và đánh thuế bất động sản luỹ tiến để chống lại hiện tượng

mua nền nhà đất rồi bỏ hoang trong các khu đô thị, làm chậm tiến độ xây

dựng theo kế hoạch. Đối với các dự án đầu tư đô thị có quy mô lớn, nên

nghiên cứu cho phép tổ chức thành những cấp các nhà đầu tư khác nhau để

thực hiện việc xây dựng hạ tầng tổng thể của dự án theo quy hoạch, đồng thời

chuyển nhượng cho những nhà đầu tư thứ cấp thực hiện từng phân khu chức

năng theo quy hoạch cho đến khi tạo ra sản phẩm cuối cùng. Tuy nhiên, Nhà

nước phải quản lý chặt cấp các nhà đầu tư đầu tiên, tránh tình trạng buông

lỏng quản lý như vừa qua đã diễn ra ở nhiều dự án.

Các công cụ thuế và phí sẽ bổ sung và thay thế một số công cụ quản lý

hành chính như hiện nay. Nhà nước nắm quy hoạch và giám sát việc xây dựng

theo quy hoạch, chế tài vi phạm, chất lượng của dự án, tiến độ xây dựng công



trình. Các công cụ thuế và phí sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản và chính thị

trường sẽ tác động đến các nhà đầu tư bất động sản, dẫn dắt đầu tư. Cần sớm

xây dựng Luật kinh doanh bất động sản để thay thế Pháp lệnh thuế nhà, đất

hiện hành được ban hành từ năm 1992, bổ sung năm 1994 và đang quá bất

cập so với tình hình thực tế. Đồng thời, cần sớm ban hành Luật thuế bất động

sản vừa bảo đảm nguồn thu ổn định cho ngân sách, vừa tạo công bằng Xã hội.

Tuy nhiên, để có thể thực hiện có hiệu quả các biện pháp trên, Nhà

nước cần nắm rõ các thông tin về đất đai của từng địa phương và trên phạm vi

cả nước. Trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển như hiện nay, việc ghi

nhận thông tin về đất đai cần được công nghệ hoá và có sự kết nối thông suốt

về dữ liệu thông tin địa chính trên toàn quốc. Có như vậy, chúng ta mới có thể

kiểm soát được việc tích tụ đất đai của các chủ thể sử dụng đất, làm cơ sở cho

việc hạn chế đầu cơ đất đai. Việc quản lý đất đai không chỉ dừng lại ở việc

quản lý hành chính đơn thuần mà phải gắn với việc tự điều tiết của thị trường

đất đai. Ngoài ra, việc thực hiện nghiêm túc pháp luật và xử ‎lý nghiêm minh

những hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nhất là với các giao dịch bất hợp

pháp, là biện pháp thiết thực nhất để ngăn chặn hành vi đầu cơ. Bên cạnh đó,

các thông tin về đất đai và thị trường bất động sản cần phải được minh bạch

và tiếp cận dễ dàng hơn, đặc biệt là thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất. Các cơ quan chức năng cần nâng cao khả năng lập quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất. Thông tin về tình trạng pháp lý của từng thửa đất cần được tìm

hiểu dễ dàng hơn để tạo điều kiện cho nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp

cận các dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh

nhằm tăng cung cho thị trường. Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc với các

tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà và chuyển quyền sử

dụng đất tại các dự án phải thông qua sàn giao dịch bất động sản để mọi đối

tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp các thông tin mua bán. Hàng hoá của các



tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản nếu không bán công khai qua sàn

giao dịch sẽ không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu. Đây là điều

kiện để tạo sự an tâm, mạnh dạn đầu tư cho cả doanh nghiệp cũng như khả

năng tiếp cận của những người thực sự có nhu cầu về nhà ở, góp phần làm

nâng cao chất lượng, phong phú hàng hoá cho thị trường bất động sản.

1.2. Tăng cung bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam sốt giá và tình trạng đầu cơ cao

trong thời gian qua cũng bắt nguồn từ nguyên nhân cơ bản là cung không đáp

ứng đủ cầu. Việc Việt Nam gia nhập WTO đã mở cửa cho một loạt các công

ty và tổ chức nước ngoài vào đầu tư và làm việc tại Việt Nam. Nhu cầu sử

dụng nhà ở và các văn phòng cho thuê vì thế cũng tăng lên. Không những thế,

nhu cầu về nhà ở của người dân cũng tăng cao. Trong khi đó, nguồn cung thị

trường bất động sản vẫn còn hạn chế, nhiều dự án đã lên kế hoạch từ lâu

nhưng vẫn còn bỏ ngỏ do những vướng mắc về thủ tục pháp lý và vốn. Cung

không đáp ứng đủ cầu càng tạo điều kiện cho tình trạng đầu cơ. Do đó, việc

tăng cung bất động sản trong thời điểm hiện nay là một biện pháp cần thiết.

Các địa phương cần khẩn trương rà soát, lập danh mục theo thứ tự ưu tiên đầu

tư bất động sản, nhất là các dự án phát triển nhà ở, văn phòng cho thuê, khu

đô thị mới, khu công nghiệp, đẩy mạnh cải tiến thủ tục đầu tư, thủ tục giao

đất, giải phóng mặt bằng và có chế tài cụ thể với các tổ chức, cá nhân gây

chậm trễ trong việc giải quyết các thủ tục này.

1.3. Huy động vốn từ nhiều nguồn cho thị trường bất động sản.

Để tăng cung bất động sản cần phải tăng vốn bất động sản. Vấn đề đặt

ra hiện nay là ngoài những khoản tín dụng truyền thống từ ngân hàng thì cũng

cần phải huy động vốn từ nhiều nguồn để đảm bảo có một nguồn vốn ổn định

trong thời gian dài, đồng thời cũng để giảm bớt rủi ro khi nguồn vốn phụ



thuộc quá nhiều vào hệ thống ngân hàng. Để việc huy động vốn có hiệu quả,

cần thực hiện các biện pháp sau:

1.3.1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất

động sản tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn.

Hiện nay, Luật đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng

đất thế chấp để thu hồi nợ, chưa có các quy định về căn cứ để xác định giao

dịch bất động sản hợp pháp để cho vay cũng như những quy định về việc xác

định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp Nhà nước được

giao đất trước đây chuyển sang cho thuê… đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp

khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay từ ngân hàng. Do đó, cần phải sớm hoàn

thiện, chỉnh sửa và bổ sung một số quy định trong hệ thống pháp luật về bất

động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động cho vay đầu tư, kinh

doanh vào bất động sản

1.3.2. Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản

Đây sẽ là một kênh huy động vốn cũng như kêu gọi đầu tư vào bất

động sản khá hiệu quả nếu chúng ta biết tranh thủ thời cơ và tạo điều kiện

thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài. Các địa phương cần ban hành quy

chế thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản để có thể đảm bảo hoặc thanh

toán chi phí xây dựng bên ngoài hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng. Đặc

biệt, cơ quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển bất động sản,

kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ đất, đảm

trách việc chuẩn bị nguồn đất và dịch vụ công về bất động sản. Đồng thời

phải thống nhất với các nhà đầu tư về mức đền bù, giải toả, tỷ lệ nhà được

bán, mức giá, trách nhiệm Xã hội. Tuy nhiên, cần xem xét lượng vốn nước

ngoài đầu tư vào bất động sản là bao nhiêu trên tổng vốn thông qua hệ thống

ngân hàng. Việc cân đối nguồn vốn trong và ngoài nước đầu tư vào thị trường



bất động sản là rất quan trọng và cần thiết. Nếu nguồn vốn nước ngoài lấn át

nguồn vốn trong nước thì hệ quả trong 5 – 10 năm tới sẽ rất khó lường.

1.3.3. Sử dụng các công cụ đầu tư tài chính nhằm tạo kênh dẫn thông thoáng

giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn.

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư bất động sản gặp khó khăn khi thực hiện

quy định hạn chế huy động vốn khi mới bắt đầu triển khai dự án. Nguyên

nhân là do chúng ta chưa chú ý xây dựng các định chế nhằm tạo kênh dẫn

thông thoáng giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn. Do đó, cần có

những định chế khai thông kênh dẫn vốn giữa hai thị trường này. Hiện nay,

phần lớn các công ty kinh doanh bất động sản thực hiện dự án dựa vào hai

nguồn vốn tiền ứng trước của người mua bất động sản và nguồn tín dụng của

ngân hàng thương mại. Nhưng cả hai nguồn này đang gặp khó khăn. Ngân

hàng thương mại chủ yếu huy động vốn ngắn hạn, trong khi thị trường bất

động sản lại cần nguồn vốn trung và dài hạn. Do đó, Ngân hàng Nhà nước cần

dỡ bỏ trần lãi suất 12% như hiện nay để tạo điều kiện cho các ngân hàng có

thể tự do lãi suất huy động vốn, tự chủ hơn trong các kế hoạch kinh doanh

giúp các ngân hàng thoát khỏi tình trạng khan vốn VND như trong thời gian

qua. Đồng thời, cũng cần cần phải khuyến khích phát triển các quỹ đầu tư, các

công ty đầu tư dưới hình thức công ty cổ phần để huy động vốn đầu tư của

công chúng và các nguồn đầu tư trong và ngoài nước cho thị trường bất dộng

sản. Chính các định chế đầu tư sẽ đóng vai trò trung gian giữa những nhà đầu

tư không chuyên nghiệp với các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Đây cũng là con

đường để từng bước “chính quy hoá” phương thức và hình thức đầu tư vào thị

trường bất động sản, phù hợp với lộ trình hội nhập và cạnh tranh của nước ta.

Ngoài ra, trong điều kiện hiện nay, để huy động vốn phát triển các khu

đô thị mới, khu kinh tế tập trung mới… có thể áp dụng các hình thức khác

như mời các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đấu giá đổi đất



lấy cơ sở hạ tầng, kêu gọi các hộ dân trong diện giải phóng góp đất, vốn theo

nghĩa như cổ đông trong các dự án kinh doanh bất động sản để hưởng cổ tức.

Bên cạnh đó, để tăng khả năng huy động vốn, cần có cơ chế cho phép các

doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được huy động vốn bằng cách bán sản

phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trước nhưng phả đăng ký với cơ quan

chức năng và do ngân hàng thương mại đảm nhận.

2. Giải pháp vi mô

2.1. Về phía các ngân hàng thương mại

2.1.1. Thực hiện nghiêm túc các thủ tục thẩm định cho vay thế chấp liên quan

đến bất động sản

Rủi ro tín dụng thế chấp đối với chủ nợ (ngân hàng) là rủi ro mà con nợ

không có khả năng thanh toán làm chủ nợ không thu được lợi nhuận kỳ vọng.

Nếu tính được khả năng xảy ra rủi ro này và mức tiền cho vay thế chấp thì

chủ nợ sẽ hết bị rủi ro, nếu có bị cũng ở mức thấp nhất. Các ngân hàng

thương mại cổ phần cần xây dựng một hệ thống đánh giá mức tín nhiệm của

người đi vay, đồng thời cần kiểm soát chặt chẽ các thủ tục thẩm định, đảm

bảo những người thực sự có nhu cầu và có khả năng mới được vay thế chấp.

Đặc biệt, rà soát lại các điều kiện cho vay của ngân hàng đối với thị trường

bất động sản. Nếu có hiện tượng cho vay dưới chuẩn, cần có những biện pháp

điều chỉnh tích cực và kịp thời. Ngoài ra, cần phối hợp chặt chẽ với các công

ty bảo hiểm để giảm thiểu rủi ro về tín dụng cầm cố ở mức thấp nhất.

2.1.2. Tháo gỡ vướng mắc trong cho vay của ngân hàng đối với kinh doanh

bất động sản

Trong bối cảnh thị trường tài chính nước ta hiện nay, tín dụng ngân

hàng vẫn sẽ là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp kinh doanh

bất động sản. Tuy nhiên, cho vay bất động sản với kỳ hạn dài và tỷ trọng lớn



ở các ngân hàng thương mại thường gặp rủi ro về thanh khoản, do 80% - 90%

nguồn vốn huy động của các ngân hàng Việt Nam chỉ có kỳ hạn từ 12 tháng

trở xuống. Do đó, để việc huy động theo kênh này hiệu quả hơn cần phải tăng

cường huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng bên cạnh việc nâng

tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Đồng thời, cần phải

thiết lập và nâng cao chất lượng các kênh thông tin về thị trường bất động sản

để làm cơ sở cho các ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả năng chi trả

của các chủ đầu tư. Tuy nhiên, cần thường xuyên rà soát tỷ lệ cho vay đối với

thị trường bất động sản trên tổng dư nợ để có thể đưa ra các biện pháp điều

chỉnh kịp thời khi thị trường bất động sản có biến động.

2.2. Về phía các công ty kinh doanh địa ốc

2.2.1. “Chứng khoán hoá” các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Hiện nay, lượng tiền nhàn rỗi trong dân cư rất lớn nhưng việc thu hút

đầu tư vào thị trường bất động sản vẫn còn hạn chế. L‎ý do là bởi sản phẩm

bất động sản có giá trị lớn, trong khi vốn nhàn rỗi của người dân lại thường

nhỏ lẻ nên khó có thể tham gia vào được. Do đó, giải pháp được xem là hữu

hiệu nhất trong việc huy động vốn nhàn rỗi chính là phải làm sao để “chứng

khoán hoá” các dự án bất động sản. Chứng khoán bất động sản là một loại

chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư

bất động sản, được đảm bảo bằng giá trị bất động sản mà nó đại diện, đồng

thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản này,

nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ

bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán. Phát hành chứng

chỉ bất động sản cũng là một biện pháp hiệu quả trong việc giúp các doanh

nghiệp thiếu vốn đầu tư thực hiện dự án nhà ở có được công cụ huy động vốn,

đồng thời tạo thêm kênh đầu tư mới cho các tầng lớp dân cư. Chứng chỉ bất

động sản sẽ được chuyển nhượng tự do để tăng tính thanh khoản và các ngân



hàng sẽ đảm nhận việc giám sát giải ngân theo tiến độ thi công công trình.

Khi hoàn thành dự án, toàn bộ bất động sản sẽ được đưa ra bán đấu giá và

chia cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng chỉ. Chứng chỉ bất động sản

sẽ thu hút thêm nguồn vốn từ xã hội, nhất là các nhà đầu tư địa ốc chuyên

nghiệp để tập trung vào các dự án trọng điểm, khai thông nguồn vốn cho thị

trường bất động sản. Chứng chỉ bất động sản này là sợi dây kết nối giữa thị

trường bất động sản và thị trường tài chính, do đó, cần đảm bảo các chứng chỉ

này được phát hành dựa trên các dự án hoạt động tốt để tránh đem lại rủi ro

cho cả hai thị trường.

2.2.2. Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản

Đây là mô hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản ‎ lý quỹ đầu tư

vốn vào bất động sản để kiếm lời. Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai

thác thị trường bất động sản, tìm cách khai thác bất động sản để tạo thu nhập,

đồng thời có thể cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khác vay tiền

hoặc cũng có thể mua lại các khoản nợ hoặc chứng khoán được đảm bảo bằng

bất động sản. Chứng chỉ quỹ đầu tư tín thác sẽ có tính chất nửa như trái phiếu,

nửa như cổ phiếu và người nắm giữ được nhận lợi tức định kỳ nhưng không

tham gia quản lý‎‎ đầu tư.

2.2.3. Nâng cao trình độ, tăng khả năng quản lý của các doanh nghiệp bất

động sản trong nước.

Các doanh nghiệp bất động sản trong nước thường có số lượng lớn,

nhưng quy mô nhỏ. Do đó, đứng trước dự cạnh tranh ngày càng gay gắt của

các đồng nghiệp nước ngoài, các doanh nghiệp bất động sản trong nước cần

liên minh lại với nhau trên tinh thần hợp tác, cùng nhau phát triển. Đồng thời,

bản thân mỗi doanh nghiệp cần nâng cao năng lực triển khai dự án và trình độ

quản lý, nâng cao tính chuyên nghiệp trong việc thực hiện các dự án. Các nhà



đầu tư trong nước cần đi vào những thị phần chuyên biệt, đầu tư nghiêm túc

vào lĩnh vực nghiên cứu – phát triển để nắm bắt xu hướng khách hàng. Để

làm được điều này, các doanh nghiệp cần cập nhật kỹ năng mới, ứng dụng

công nghệ mới, chuyên sâu trong từng công đoạn: quy hoạch, thiết kế, xây

dựng, quản lý dự án, tiếp thị, hậu mãi… Việc này có thể học hỏi từ cách làm

của các đối tác nước ngoài đang có mặt tại Việt Nam. Nhiều công ty chuyên

nghiệp kết hợp lại sẽ tạo thành chuỗi cung ứng sản phẩm dịch vụ chuyên

nghiệp cho toàn bộ quy trình phát triển dự án.

*Nhận xét: Các ngân hàng thắt chặt kiểm soát tín dụng bất động sản có

thể sẽ khiến nhiều nhà đầu tư lo lắng thiếu vốn để triển khai dự án, nguồn

cung bất động sản đã thiếu nay càng trầm trọng hơn. Tuy nhiên, đây là một

bước điều chỉnh có lợi cho thị trường. Bất động sản sẽ rơi vào tình trạng

“bong bóng” nếu tiếp tục bị thả nổi như trong thời gian vừa qua. Đây đồng

thời cũng là cơ hội để các chủ thể tham gia vào thị trường dừng lại để cân đối

các khoản thu chi, quyết định đầu tư… Bong bóng đang xì hơi. Tuy nhiên,

đây sẽ là tín hiệu tốt khi giá trị bất động sản quay về đúng giá trị và nếu chúng

ta biết áp dụng đồng bộ các biện pháp để ổn định thị trường trong dài hạn.

Nếu không, một khi bong bóng vỡ chắc chắn sẽ để lại những hậu quả nặng nề

như bài học từ thị trường bất động sản của Mỹ.



KẾT LUẬN

Thị trường bất động sản là một thị trường hết sức phức tạp và có ảnh

hưởng lớn tới toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Thị trường bất động sản Việt

Nam trong thời gian gần đây diễn biến rất thất thường, tạo ra những nguy cơ

tiềm ẩn. Điều này càng đòi hỏi các cơ quan có thẩm quyền cần có những biện

pháp kịp thời để lành mạnh hoá thị trường, ổn định trong dài hạn và hướng thị

trường đi đúng hướng. Vì vậy, khóa luận được nghiên cứu nhằm tạo dựng

những cơ sở lý luận và thực tiễn cho việc đề xuất các bài học cho thị trường

bất động sản Việt Nam từ kinh nghiệm của cuộc khủng hoảng trên thị trường

bất động sản Mỹ.

Trước hết khóa luận đã làm rõ những cơ sở lý luận về thị trường bất

động sản thông qua các khái niệm, nội dung cơ bản của bất động sản, thị

trường bất động sản và quản lý thị trường bất động sản. Thông qua đó, có thể

thấy vai trò quan trọng của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân

và mối quan hệ của nó với các thị trường khác.

Trên cơ sở đó, khóa luận đi sâu vào phân tích diễn biến thị trường bất

động sản Mỹ giai đoạn 2001 – 3/2008, giai đoạn xảy ra bong bóng, để từ đó

tìm hiếu nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng, những hậu quả của nó và

ảnh hưởng tới thị trường tài chính thế giới. Hiện nay, kinh tế Mỹ đang đứng

trước nguy cơ suy thoái, còn thị trường tài chính thế giới thì đang gánh chịu

những hậu quả nặng nề từ cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản Mỹ,

mà nguyên nhân chủ yếu bắt nguồn từ những vấn đề về tín dụng. Đây chính là

một bài học cho Việt Nam, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt



Nam đang diễn biến rất phức tạp và có những biểu hiện tương tự như Mỹ.

Hơn thế nữa, thị trường bất động sản Việt Nam lại kém minh bạch và còn rất

nhiều bất cập. Do đó, vai trò của các cơ quan chức năng rất quan trọng trong

việc ổn định thị trường, tránh đi theo “vết xe đổ” của Mỹ, vì với tình hình thị

trường bất động sản Việt Nam như vậy, nếu xảy ra khủng hoảng, chắc chắn sẽ

để lại hậu quả rất nặng nề.

Tuy nhiên, đây là vấn đề không phải dễ đạt được trong thời gian ngắn.

Các bài học kinh nghiệm đưa ra hoàn toàn theo ý kiến chủ quan của em dựa

trên việc tìm hiểu tài liệu và tình hình thực tế. Do còn nhiều hạn chế bởi năng

lực và điều kiện nghiên cứu nên không tránh khỏi có nhiều khiếm khuyết. Bởi

vậy, em rất mong nhận được các ý kiến đóng góp và hi vọng để phát triển sâu

rộng hơn nữa đề tài này.



DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

I. Sách và các văn bản pháp luật tham khảo

1. David Begg (1995), Kinh tế học, Nhà xuất bản Giáo dục.

2. Đàm Văn Huệ(2006), Thuế đất đai – Công cụ quản lý và điều tiết thị trường

bất động sản, Nhà xuất bản Đại học Kinh tế Quốc dân.

3. Hoàng Văn Cường – Nguyễn Minh Ngọc – Nguyễn Thế Phán(2006), Thị

trường bất động sản, Nhà xuất bản Xây dựng.

4. Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản

trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, Nhà xuất bản Khoa học và Kỹ thuật.

5. Nguyễn Thanh Trà - Nguyễn Đình Bồng(2005), Giáo trình thị trường bất

động sản, Nhà xuất bản Nông nghiệp.

6. Quốc hội nước cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam(2005), Bộ luật dân

sự, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, điều 174.

7. Quốc hội nước cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam(2006), Luật kinh

doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tài chính, điều 4, mục 2 – 3.

8. Quốc hội nước cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam(2006), Luật kinh

doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tài chính, điều 66, mục 2.

9. Tôn Gia Huyên – Nguyễn Đình Bồng(2006), Quản lý đất đai và thị trường

bất động sản, Nhà xuất bản Bản đồ.

10. Thái Bá Cẩn – Trần Nguyên Nam(2003), Thị trường bất động sản: Những

vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nhà xuất bản nông nghiệp.



11. Trần Dung Nhi(2007), Những điều cần biết về nhà, đất, Nhà xuất bản Tư

pháp

12. Houghton Mifflin, American Heritage Dictionary of English Language,

4th

edition.

II. Các Website tham khảo:

13.http://www.vneconomy.vn/?home=detail&page=category&cat_name=990

2&id=dbcdaacb80d7fc

14.http://www.vietstock.com.vn/Tianyon/Index.aspx?ArticleID=1837&Chann

elID=33

15. http://www.sggp.org.vn/thegioi/2008/2/144318/

16. http://www.fpts.com.vn/VN/Tin-tuc/Quoc-te/2007/08/3B9AFAC3/

17. http://www.thuvienphapluat.com/?CT=NW&NID=7175

18. http://www.fpts.com.vn/VN/Tin-tuc/Quoc-te/2008/03/3B9B5DBF/

19. http://www.fpts.com.vn/VN/Tin-tuc/Quoc-te/2008/03/3B9B5D2E/

20.http://vneconomy.vn/?home=detail&page=category&cat_name=9902&id=

dbcdaacb80d7fc&pageid=2539

21. http://www.fpts.com.vn/VN/Tin-tuc/Quoc-te/2008/03/3B9B5EF5/

22.http://www.bsc.com.vn:8080/EDMS/webcorannc.nsf/d0f9a4a4fe277f7b47

256b83003116c0/14f87c5589e75834472574390057640f?OpenDocument

23. http://www.kinhte24h.com/?page=news&id=29428

24. http://www.hanoi.gov.vn/hanoiwebs/baoxuan2004/dhpt_2004dnn.htm

25. http://vietbao.vn/Kinh-te/Thi-truong-bat-dong-san-mac-benh-

gi/30096704/87/

26. http://www.taichinhvietnam.com/taichinhvietnam/modules.php?name=Ne

ws&file=article&sid=1161

27. http://mofa.gov.vn/quocte/34,05/nha%20dat%20ktxh34,05.htm



28. http://vietbao.vn/Kinh-te/Thi-truong-bat-dong-san-dang-dan-khoi-

sac/70054971/87/

29. http://nhadathaiphong.com/home/detail.php?p=news&id=114&cate_id=18

30. http://vietnamnet.vn/kinhte/thitruong/2006/08/598807/

31. http://nettra.com.vn/vn/nghiencuutt/10366/index.aspx

32. http://www.horea.org.vn/

33. http://dothi.net/News/Tin-tuc/Thi-Truong/2008/01/3B9ADAB9/

34. http://www.sbv.gov.vn/vn/home/index.jsp

35. http://www.doisongphapluat.com.vn/printContent.aspx?ID=8454

36. http://www.dnsc.com.vn/?epi=news&cat=&id=10342

37. http://vietbao.vn/Nha-dat/TPHCM-Bat-dong-san-hut-35000-ty-dong-von-

ngan-hang/75176158/507/

38. http://vietbao.vn/Xa-hoi/Bat-dong-san-Sot-tu-Ha-Noi-sang-Ha-

Tay/70113766/157/

39. http://www.chungkhoanotc.com/?act=ChungkhoanOTC_news&st=2&iden

=799

40. http://diaoconline.vn/web/tintuc/tintucdiaoc/2008/03/20/084634/6694/

41. http://vietnamnet.vn/kinhte/taichinh/2006/04/559238/

42. http://vietbao.vn/Nha-dat/TPHCM-Bat-dong-san-hut-35000-ty-dong-von-

ngan-hang/75176158/507/

43.http://www.realtor.org/press_room/news_releases/index?YEAR=2005&Q

UARTER=4

44. http://www.msnbc.msn.com/id/16825585/

45. http://www.nbcsandiego.com/news/9512588/detail.html

46. http://en.wikipedia.org/wiki/United_States_housing_bubble

47. http://news.bbc.co.uk/2/hi/business/7073131.stm

48. http://en.wikipedia.org/wiki/United_States_housing_bubble

49. http://en.wikipedia.org/wiki/Real_estate_bubble



50. http://en.wikipedia.org/wiki/Mortgage

51. http://www.stlouisfed.org/news/speeches/2007/10_09_07.html

52..http://www2.standardandpoors.com/portal/site/sp/en/us/page.home/home/

0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0.html

53.http://www.clickngomortgages.co.uk/news/bad-credit-mortgages-take-

downwallstreet/54.http://www.nahb.org/search.aspx?txtkeyword=existing+ho

me+sales&x=0&y=0

55. http://money.cnn.com/2006/05/03/news/economy/realestateguide_fortune/

56. http://www.federalreserve.gov/

57. http://www.en.wikipedia.org/wiki/business



DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

STT Từ viết

tắt Từ đầy đủ

1 ACB Asia Commercial Bank

2 BĐS Bất động sản

3 CCI Consumer Confidence Index

4 CMO Collaterized Mortgage Obligation

5 FED Federal Reserve System

6 FICO Fair Isaac & Co

7 GDP Gross Domestic Product

8 IMF International Monetary Fund

9 NAHB Nation Association of Home Builders

10 NAR National Association of Realtors

11 NASDAQ National Association of Securities Dealers Automated

Quotation System

12 OCB Ocean Bank

13 OECD Organization for Economic Co-operation and

Development

14 OFHEO Office of Federal Housing Enterprise Oversight

15 QTR Quarter

16 RETI Real estate Transparency Index

17 S/P Standard & Poor’s

18 SCB Saigon Commercial Bank

19 SHB Saigon Hanoi Bank



DANH MỤC BẢNG BIỂU

Hình Tên bảng Trang

Hình 1 Giá trị bất động sản Mỹ năm 1990 29

Hình 2 Tỷ lệ tổng số tài sản ròng danh nghĩa của khu vực bất

động sản dân sinh trong GDP giai đoạn 1952 - 2006 30

Hình 3 Tỷ lệ của các ngành dịch vụ, hàng hoá và xây dựng trong

GDP thực tế giai đoạn 1950-2006 30

Hình 4 Tỷ lệ lợi nhuận của 7 ngành công nghiệp giai đoạn 1998-

2006 31

Hình 5 Tỷ lệ nhân công trong 7 ngành công nghiệp tư nhân giai

đoạn 1998-2007 32

Hình 6 Bảng thống kê chỉ số giá nhà quốc gia của S/P 500 34

Hình 7 Biểu đồ biểu thị giá nhà theo S/P 500 35

Hình 8 Giá trung bình của những căn nhà đang sử dụng tháng

4/2005 theo khu vực tại Mỹ. 36

Hình 9 Trung bình số nhà mới xây và đang sử dụng đã bán trong

1 tháng giai đoạn 2001-2005 37

Hình 10 Biểu đồ biểu thị tổng khối lượng giao dịch trung bình

trong một tháng giai đoạn 2001-2005 37



Hình 11 Biểu đồ biểu thị giá nhà ở Mỹ theo S/P 500 giai đoạn

2006 - 2007 39

Hình 12 Những khu vực được xếp theo mức độ an toàn 40

Hình 13 Biểu đồ biểu thị số lượng nhà rao bán ở Phoenix, Arizona

từ tháng 7/2005 đến tháng 3/2006 41

Hình 14 Biểu đồ thể hiện khối lượng giao dịch trung bình ở Mỹ

giai đoạn 2005-2007 42

Hình 15 Sự tăng trưởng của thị trường cho vay dưới chuẩn giai

đoạn 1994-2006 45

Hình 16 Quy trình cung cấp vốn cho thị trường bất động sản 47

Hình 17 Biểu đồ biểu thị sự thay đổi tỷ lệ lãi suất liên bang Mỹ

giai đoạn 2003-2/2008 49

Hình 18 Chỉ số giá nhà Mỹ giai đoạn 1996- 2007 theo S/P 500 và

OFEHO 50

Hình 19 Tỷ lệ lãi suất liên bang Mỹ giai đoạn 2000 - 3/2008 54

Hình 20 Nợ dự tính của các ngân hàng trong năm 2007 56

Hình 21 Chỉ số chứng khoán trên một số thị trường vào ngày

31/3/2008 60

KHÓA LUẬN T NGHIỆPi.vndoc.com/data/file/2015/Thang06/16/bong-bong... · trƯỜng ĐẠi hỌc...

Documents

Transcript of KHÓA LUẬN T NGHIỆPi.vndoc.com/data/file/2015/Thang06/16/bong-bong... · trƯỜng ĐẠi hỌc...