J U L I A H O U G H T O N D U F F E ET H E R E A L T O R Y O U ' L L R E C O M M E N D

STEP BY STEP GU IDE TO BUY INGYOUR HOME

When I represent a buyer, I have your best interests at heart. You will receive my expert and honest advice.  I believe

it’s my job to not only find you the perfect home, but also to educate you throughout the entire process so you know

you’re making the best short and long term decisions.  For most people, buying a home is the most expensive

purchase you will ever make and it’s my job to make sure you not only get a great home, but get it for a great price.

 We go above and beyond for every client from helping you find movers and home insurance to checking in with you on

moving day.  

Email me at JuliaYourReator@gmail.com so we can set up a search set for you on the MLS and email you homes

which fit your search criteria.  

Step 1 to Buying a Home: Find a RealtorMost people start their home buying search by looking at sites such as Realtor.com, Zillow

or Trulia.  That’s completely fine and understandable, but step 1 to buying a home should be

to hire a Realtor to represent you.

Searching online at Realtor.com, Zillow, Trulia, etc. on your own takes a LOT of time.  A

Realtor can set you up for automatic search via the MLS (Multiple Listing System).  This

means that each day/hour(or how often you want to receive the search results) you’ll be

emailed a list of all new properties matching your criteria or price reductions which now put a

property in your budget.  This is a HUGE time saver.  And if you’re in a market, where great

properties sell in a matter of days, it can be an enormous advantage to be able to get in and

to see a property within a day or two of it going on the market.

So, how do you find and pick a Realtor? Well, hopefully you’ll contact me at 607­227­6960

or JuliaYourRealtor@gmail.com so we can meet in person and see if we would be a good fit

together.  Remember, not all Realtors are right for all people. You need to find someone

who is not only great at his or her job, but someone you like, as you’re going to be spending

a lot of time with that person.  So get together and have coffee and chat.  See if you click. If

so, you need to determine if that person has the experience, customer service and

understanding of the market that you’re looking for.  Start out by noticing how quickly the

Realtor responds to your initial phone call or email.  If the Realtor doesn’t get back to you

within a maximum of 24 hours, that’s a bad sign.  This business moves fast and deals can

be lost if your Realtor doesn’t respond quickly on your behalf during negotiations.

Also, expect to sign a buyer representation agreement. Legally before you disclose

confidential information to your Realtor, you should have a signed buyer representation

agreement.  That helps to insure that your Realtor will keep private information confidential.

If you have any questions, please let me know.

Step 2 to Buying a Home:Get Preapproved For a Mortgage

Once you’ve found a Realtor to represent and advise you on what is going to be the

biggest financial transaction you ever make, step 2 to buying a home is to get pre

approved by a mortgage lender. As Realtors, we won’t put an offer in on a home for a

client unless he or she has been pre approved. In addition, it’s important that you have

an understanding of how much you can comfortably afford to spend on a home, what

your monthly payments will be, what interest rate you qualify for, and how much you’ll be

paying each month in taxes, etc.  

Having a good mortgage lender is a crucial part of ensuring a smooth transaction.

 Working with a bad mortgage lender can make the process a living hell for everyone

involved and put your purchase in jeopardy of not closing on time or at all.  You also

might end up regretting the lender you chose for years if you end up paying a higher

interest rate than you should have if you had shopped your loan through various lenders.

You could also lose out on your dream property because your mortgage lender was

disorganized and couldn’t get you fully approved during underwriting, etc.  That’s why it’s

important to work with the best.  

Paperwork You Need To Gather

Each lender has slightly different requirements regarding what documentation they need

from you for the preapproval process, but in general, expect to provide the following

items:

­ A completed application. The lender will provide this to you directly

­ The two most recent months (or a quarterly statement) of any asset information listed

on the application.  Generally: checking, savings, 401k, mutual funds, individual stock

accounts, IRA’s, etc…..

­ Most recent month of a paystub

­ Past two year’s worth of W2

­ Past two year’s worth of US Tax Returns

­ 2013 and 2012 Corporate Tax Returns (if self­employed and you own over 25% of the

company)

Getting a Pre­Approval Letter

Generally, once you submit the above items to your lender you should receive a pre­

approval letter within 2­3 business days.  The lender may ask for additional

documentation.  They are not trying to be difficult by asking for additional documentation,

rather, after the housing bubble burst, underwriters became much stricter regarding the

loan approval process so a lot more documentation is needed today than it was 10 years

ago.  In addition to receiving a pre­approval letter which shows the amount you can

afford to purchase, you should ask your lender to show you what that preapproval

amounts into in terms of a monthly mortgage payment plus any PMI, taxes, and

insurance. That way you can make sure you are comfortable with what your monthly

housing payment will be at that pre­approval letter. Once you’ve received your pre­

approval letter, forward it to me for your file so we can have it when we are ready to

submit an offer.

Step 3 to Buying a Home:Print My Checklist for Buying A Home

You’ve picked a Realtor and gotten pre­approved (yeah!). Now what? Now you need to get the big picture of

what comes next throughout the entire home buying process which is why we’ve created a handy Checklist

for Buying a Home.  This gives you an overview of everything you need to do along the way.   But don’t worry,

I will remind you of each step as we go along as well.

• Find a mortgage broker/lender.  I recommend comparing at least two lenders/brokers to see who will offer

you the best terms and rates.

• Sign our Exclusive Buyers Representation agreement­and return it to me.  I will send this to you in an email

once we have decided to work together

• Email me your search criteria so we can get you set up to receive emails. When a property meeting your

criteria is listed on our MLS –you will receive an email within the hour of their entry.

• Interview and hire an attorney.  Please let me know who you have decided to represent you.

• Interview some home inspectors.  Please let me know who you are going to be using

• Change your privacy settings on social media to the highest security settings possible.  Please do not post

anything regarding the home search as it could be used as a factor in negotiations.

• Get pre­qualified for your mortgage.  Send me a copy of the pre­approval letter when it is issued.  As well as

all contact information for your broker

• Do not buy anything expensive or open any new credit cards.  Pay all your bills on time and be very diligent

with your finances until we have closed on your new home.

• Review the contract and disclosures which will be used so you are comfortable with them when the time

comes to write an offer.  I can email these to you­or give you a hard copy if you prefer.

Once a contract has been accepted:

• Arrange for the home inspection asap.  Notify me of the date/time so I can be certain it works with my

schedule­and notify the sellers agent.  Clear your schedule to attend the home inspection­remember to bring

your checkbook to pay the home inspector.  Inspections typically take 2­3 hours.  You may want to bring a

snack/h2o

• Whenever you are contacted by your mortgage broker, be certain to get right back to them and give them

any information they need

• Gather home insurance quotes

• Interview movers and start sorting/packing

• When the closing date has been set, call and arrange for the utilities to be transferred into your name on the

day of closing.  You can find their numbers here on my website under: Service Providers

• Contact the post office to make arrangement for your new address­you can do this online too.

• Arrange for home owners insurance

• Arrange to have time off for the walk through and closing

• We will schedule the walk thru.  Ideally I prefer to do them a few hours before closing, but if you absolutely

cannot, we will do them the day before

• Attend your closing­plan on 1­2.5 hours

• Please consider having all locks changed or re­keyed in your new home­Change any security system

passwords

Step 4 to Buying a Home:Finding the Home of Your Dreams

At this point, you’re probably excited and full of optimism.  You’ve gotten pre­approved, your

checklist printed out and have (hopefully) started to complete it.  Now comes the most important

step. Finding the right home.

Before we start, make a list of your top 4­6 needs and a list of your top 4­6 wants.  Examples of

needs are:

* 3 bedrooms (because we have 2 kids and they will fight and drive us crazy if they have to share

a room)

* In a certain school district/s

* Yard for the dog  (because you’re sick of walking the dog in the dead of winter)

*Updated and move in ready (because you don’t even own a hammer)

These are the things you absolutely cannot live without.  You won’t even see a property unless it

has every one of the above items.  Get it?

Then, make a list of your wants.  Examples of wants are:

* Hardwood floors throughout

* Ensuite master bathroom with double sinks

* Updated kitchen with granite and stainless steel

* Wood burning fireplace

These are the things you’d really like, but can live without if needed. Once you’ve made your lists,

email them to me.  That way when you see a property you love with the kitchen of your dreams

but it doesn’t have a “needed item” from your list­ so we don’t waste time seeing it.  Once that’s

done, we’ll set you up for auto search on MLS.  You’ll get an email with all of the new properties

that have come on the market that day matching your criteria as well as any price changes which

put homes in your budget that were previously over your budget.

When the email comes in we need you to:

1. Check the MLS email daily and review all of the properties we’ve sent you that day.  If there’s

something you want to see, shoot me a quick email letting me know when you’re available and

what you want to see.  That way we can set up the showings.  Remember, most properties require

24 to 48 hours’ notice for showings so it’s rare to be able to see a house the same day. Also,

during the spring and summer, great properties sell quickly so it’s important that you review the

MLS email daily so we can jump on a great property as soon as you see it.  

2. Once I know when you’re available, I will set up the showings and email you where we are

meeting and when.

3. Remember to wear comfortable slip on shoes for showings as we’ll generally need to take them

on and off at each property.  

4. We’ll bring printouts for each property so no need for you to bring anything other than snacks or

drinks if you think you might get hungry.

While you’re looking at the MLS feeds each day we’ll also be networking our contacts to find you

homes before they go on the market.

At this point there should be no need for you to continue to look on other sites such as Zillow,

Trulia, etc. as all of those properties should be showing up in your MLS feed. If one isn’t for some

reason let us know so we can tweak the search parameters of your MLS feed.

Now on to the showings!  

Add a little bit of body text

Step 5 Buying a Home:I Want to Make An Offer On A Home I Love

Fabulous! You’ve found the perfect home and want to put in an offer.  In today’s market we need

to put your offer in ASAP; ideally within a few hours. Before we can put an offer in on a home,

there are a few things I need you to email to me:

Full legal name:   Please email us the full legal name of anyone who will be on the contract as

well as their phone number, mailing address and email address.

Offer price:  What price do you want to offer for the home?  Let’s have a discussion about the

sale to list price in the neighborhood if we haven’t already as that will tell you a lot about whether

you should expect to pay below asking price, asking price, or above asking price based on

today’s market.

Your walk away price:   Don’t expect to pay your initial offer price as it’s rare for a seller to

accept your initial offer without some negotiating back and forth.  That’s why it’s called an initial

offer.  In addition to deciding what offer you want to put in to start, we need you to decide now

how much you’re willing to pay for this property and what your walk away price is before thing get

heated and emotional.

Closing date:  Typically in our area, closing takes place 60­90 days from contract acceptance.

 Sometimes you can ask for a longer closing date depending on the seller’s needs, but we

wouldn’t expect it.  If you’re paying 100% cash you can often close faster, but 60 days is usually

the required minimum if you’re using a mortgage to buy the property.

Earnest money:  How much earnest money are you comfortable putting down on this property?

This earnest money is due when you write the contract. The check will not be cashed until you

and the sellers have signed the contract.  Sometimes a second payment of additional earnest

money is required.  The second earnest money check is due after the inspection and attorney

review is completed, generally about 1 – 2 weeks after everyone has signed the contract.  The

earnest money is part of your down payment.  Therefore, if you’re planning to put $40,000 down

for a down payment and you’re paying $15,000 in earnest money then at closing you would owe

an additional $25,000 for the remainder of the down payment.

Down payment:  For the contract, we need to know how much you’re going to put down for your

down payment.

Contingencies:  Any other contingencies we need to be aware of? Do you need to sell your

current home before we can buy this home?

Once we’ve talked through the above and you’ve emailed us your answers, I will write the

contract and have you sign it.   We’ll then submit it to the seller’s agent.  While negotiations

sometimes go quickly, be prepared that it could take 24 – 72 hours to negotiate the purchase

price if the seller is out of town, wants to sleep on the offer for a night, if we’re dealing with a

bank, etc.  Every seller is different and some people can make decisions quickly whereas others

need time to think things through. Patience is now the name of the game once an offer has been

submitted!

Step 6 to Buying a Home:Pick a Real Estate Attorney

Now that we’ve started to look at homes for you, you need to pick a Real Estate Attorney to

represent you in the transaction. Some buyers say they don’t want an attorney to represent

them, I strongly recommend it as the best outcome is a smooth sailing transaction with no

problems. However, it’s common for there to be at least one hiccup with every deal, some of

which can be fairly complicated, which is why it’s important to have a good real estate attorney

on your side.  This is also why we recommend hiring a REAL ESTATE ATTORNEY, not Uncle

Bob who practices family law.  No disrespect to Uncle Bob, but real estate in NY is very

specific and it’s best to have someone represent you who knows the law inside and out.  

So, what does the attorney do? The attorney:

1. Reviews the contract and negotiates any change with the seller’s attorney

2. Assists with the negotiation of any inspection issues

3. Helps you further understand the contract and makes sure your interests are protected

4. Helps you decide how to take title

5. Makes sure the title is clear

6. Files extension requests (inspection, attorney review, mortgage, etc.) as needed

7. Works with your lender to ensure a timely loan commitment

8. Closely reviews the settlement statement including any taxes owed, adjustments, closing

cost credits, etc. prior to closing

9. Prepares all legal documents

10. Schedules the closing

11. Conducts the closing at a title company and explains all of the documents to you as you

sign them

12. Ensures title insurance is in order

The above list is IF everything goes perfectly. If it doesn’t and the contract needs to be

cancelled, earnest money needs to be refunded, etc. the attorney will handle these items as

well.  This is why it’s crucial to have a good Real Estate attorney as part of your team.

How much does the attorney cost?

Typically a real estate attorney charges between $450 – $950. You do not pay them up front.

Rather their fee is part of your closing cost and is paid at closing.

Step 7 to Buying a Home:Your Earnest Money Check

Now that your offer has been accepted by the seller and we have an executed

contract, let understand what the process is for earnest money. Earnest money

checks are given to your agent at the writing of the contract and are cashed

when we have contract execution. So, what is earnest money?

 See the link below for a great explanation:

http://www.realtor.com/advice/understanding­the­earnest­money­deposit­2/

I will tell you exactly how much your earnest money check should be made out

for & who it should be made out to, (typically Warren Real Estate).  In the “For

“line of your check, put “EM check for (insert property address).”  Put the check

in an envelope, but don’t seal it. On the outside of the envelope write “1st EM

check for (insert property address)” and your name.

As a reminder, your earnest money check amount will be deducted from your

final down payment.

Step 8 to Buying a Home:What Is The Attorney Review Time Period?

Now that a contract has been executed and earnest money dropped

off, we are officially in the attorney review. What is the attorney review

time period? During the attorney review, the attorney reviews the

contract and negotiates any changes he or she wants made on the

contract.

I will send your contract to the attorney as soon as it is fully executed.

 The Attorney review is typically 3 business days (check the exact

amount of time as negotiated in your purchase contract). 

If we cannot get all of the above completed during the time frame

agreed upon in the contract, the attorney can ask for an extension of

the attorney review or inspection time period.

Congratulations on having an accepted contract on a house, but now what? Often

contracts are accepted verbally by the seller’s agent first while signatures are

gathered from the sellers.  It can take 1 – 2 days for all parties to sign and return

the contract so be patient.  Until we have an executed contract (which means

everything has been signed by both the sellers and the buyers) we do not have an

enforceable contract.  Therefore, it’s urgent that a signed contract be received by

all parties ASAP.  Once a signed contract is received, several things need to

happen:

1. The contract needs to be sent to your lawyer so the attorney review can begin. If

I am your Realtor, I will take care of this for you.  Once your attorney receives the

contract he or she will begin the attorney review process. This involves looking over

the contract and negotiating changes he or she wants to make. Expect to hear from

your attorney within 1 – 2 days with any documents they need you to sign or

changes to the contract they want you to look over.  Always respond to your

attorney as quickly as possible to keep the process moving forward.  

2. The contract needs to be sent to your mortgage lender.  Again, if I am your

Realtor, I will take care of this.  This lets your mortgage lender know that you’re

under contract and starts the process for getting you approved for the mortgage

(remember, right now you’re only pre­approved). Be sure to respond promptly to

your mortgage lender.  They will ask you to fill out a lot of paperwork.

 Unfortunately, it’s not optional; it’s required and the quicker you can fill it out and

get it back to them, the better.  

3. You need to schedule the home inspection.  This needs to be done ASAP.  

After the above items have been done, I will email you every few days with an

additional next step.  Think of it as our friendly way of giving you homework to

ensure a smooth transaction and to help you make sure everything gets done on

time.

Step 9 to buying a home:I have an accepted contract on a new home,

now what?

Step 10 to Buying a Home:Schedule a Home Inspection

Once a contract has been submitted, schedule a home inspection

ASAP. It can always be cancelled if we can’t come to terms on the

contract.

Ideally, the inspection should occur within the next 2­3 days,

however, during the busy summer months, inspectors may be

booked out up to a week or more in advance.  It’s important that

the home inspection occur quickly as it often takes the inspector a

day to write the report after the inspection. And if you want a

radon test done, it has to be placed in the home and sit for 48

hours.  Then it often takes a day to get those results.

Once the report is written we still need some time to review the

report and ask the seller for any credits or repairs before the

attorney review period ends, which is typically 7­10 business days

in NY.

Plan to attend the inspection which will take approximately 2 ­ 3

hours for a single family home. Inspectors usually only work Mon

– Fri and do not work evenings or weekends so you will probably

need to arrange to be off work for the inspection. Wear

comfortable clothes which can get dirty as the inspector may want

to show you something in the basement, on the roof, etc.  

Step 11 to Buying a Home:Tips for Attending the Home Inspection

Attending the home inspection is one of the most important parts of buying a new home as it’s ahuge financial investment with long term repercussions and you want to make sure the home you’rebuying is in good shape. Therefore, we feel strongly that buyers should always be at the homeinspection.  Yes, you’ll get a written report after the inspection, but it doesn’t give you nearly as clearof a picture of the condition of the house as being there to see any problems for yourself and ask theinspector follow up questions. Plus, unless you’re extremely knowledgeable about homeconstruction, it’s difficult to understand what in the inspection report is a big problem or defect andwhat is really a minor issue. Instead, it’s easy to get worked up about ungrounded outlets, but notrealize that the water seepage in the basement is a much bigger and more extensive problem to fix.Here is our list of tips for attending the home inspection:1. Inspections of single family home/multi­unit buildings generally take about 3 hours. Plan to bethere the entire time.2. Wear comfortable clothes and shoes that can get dirty as the inspector may ask you to crawl inthe basement or get up on the attic to see any problems.3. The inspector can only see obvious defects and cannot see what is going on inside the walls withplumbing, electrical, etc.  Therefore, having a clean inspection report doesn’t mean you won’t everhave a problem with a home. It just means what can be seen seems to be in good shape.4. Don’t be afraid to ask questions of the inspector, especially if you don’t understand what he isexplaining to you. It’s crucial you understand each issue and whether it’s a minor issue or anexpensive repair.5. Bring a tape measure with you to take any needed room measurements as we may not be able toget back into the home until the walk through the day before closingThis is the longest period of time that we will be in the property. Please do your measurements forfurniture placement and decorating at this time. I also recommend photographing every room andcloset in the property as you’ll want to refer to these photos later when planning where to putfurniture, whether to update paint colors, add shelving in closets, etc.6. If you are planning on having any work done to the home, it’s best to arrange for contractors,painters, floor refinishers, etc. to come by sometime during the inspection to give you estimates aswe may not be able to get into the home again until the final walk through. If you need referrals forservice providers, please let me know.7. Bring your checkbook with you as most inspectors require payment at the end of the inspection.8. Inspection reports are generally emailed to you within 1­2 days after the inspection. As soon asyou get the inspection report be sure to email it to me so we can look it over. We’ll then set up a timeto discuss any items we want to ask the seller to fix or give a closing cost credit to repair afterclosing.9. Remember that the point of the inspection is to:1. Discover safety issues2. See if there are any structural issues3. Discover any needed repairs to the working components. For instance we want to make sure thatall of the appliances are working, that the furnace and AC units are working, etc.4. We are NOT there to nitpick because we don’t like the paint colors, there is a dent in the fridgedoor, the furnace needs to be cleaned, the gutters need to be swept out, etc. Unless you are buyingnew construction, no home is going to be perfect. If you want a perfect home, buy new construction.If you aren’t buying new construction, then we need to accept the house with its cosmetic flaws orfind a new house.  Remember, we are mainly concerned with safety issues and things not working.

Step 12 to Buying a Home:Tips for Reading the Inspection Report

Once the inspection report comes back, you need to review it thoroughly. Don’t be surprised if it’s 30 +

pages long with “issues” that need to be repaired. This is typical. We’ve never seen an inspection report that

didn’t have many items that needed repair. However, there is a big difference between small mainly

cosmetic repairs such as needing to recaulk a shower or repair a broken microwave handle and large issues

such as sewer back up in the basement.  Remember, the home inspection is an informational report for you,

the buyer, not a to do list for the seller.   We should only be concerned about structural issues, safety

defects, or appliances/mechanicals not working.  Therefore, here are our tips for reading the inspection

report:

1. Pay particular attention to issues relating to the electrical, plumbing, roof, foundation, or water intrusion

issues as these can be big ticket items to repair.

2. If there are any big ticket items which are concerning to you, decide if you want to have additional

inspections performed. For instance we can bring in a structural engineer, a sewer inspector, an electrician,

a pest inspector, etc.  If you want to bring in additional inspectors, you’ll be responsible for paying their fees.

3. Make a list of items you feel the seller must repair or you’re not willing to go through with the transaction.  

4. Make a second list of items you’d like the seller to fix, but would be willing to still close on the house

without the seller fixing.  

5. Make a third list of the items you’re OK with fixing yourself or feel don’t really need to be fixed.

6. Once you’ve done this, email us your list and we’ll review it and suggest changes if you’re leaving out an

expensive repair, not asking for enough, asking for too much, etc.

7. Keep in mind that you can ask the sellers to repair items or provide a credit for you to fix the items after

closing.  Credits go towards your closing costs. For instance, if we negotiate a $2,000 inspection credit that

amount would come directly off your closing costs.  Therefore, you’d bring to closing $2,000 less than

originally expected.  That way you have that $2,000 to do needed repairs after the closing.

8. Remember that the things on the inspection report which are important are:

1. Safety issues

2. Structural issues

3. Working components such as appliances which are not working.

4. We should NOT be asking for paint to be touched up, the gutters to be swept out, etc. Unless you are

buying new construction, no home is going to be perfect.  If you want a perfect home, buy new construction.

If you aren’t buying new construction, then we need to accept the house with its cosmetic flaws or find a new

house.  Remember, we are concerned with safety issues and things not working.

Once we’ve agreed on a strategy, we’ll negotiate the inspection repairs with the seller’s agent. If there are

only a few minor issues which need to be fixed, the negotiation will probably go quickly. However, if

contractors or trade people need to be brought in to give estimates, expect the inspection negotiations may

take 3 – 7 days.

If we are able to come to an agreement with the sellers, we’ll write up a formal agreement which the sellers

will sign.   The repairs then need to be completed by the final walk through with receipts proving the work

was done sent to us ahead of time. If we are not able to come to an agreement, you have the right to cancel

the contract instead and get a refund of your earnest money.

Step 13 to Buying a Home:Don’t Spend Extra Money

This is very important so please read and take heed!

Your mortgage pre­approval was granted to you based on the

amount of money you had at the time of the pre­approval in your

savings accounts, checking accounts, retirement accounts, etc. and

was based on the amount of debt you had at the time (car

payments, student loans, your current mortgage if you already own

a home, etc).

If you go out and buy a TV, a new car, new furniture, etc.  between

now and closing it could put your chances of being approved for

your mortgage in jeopardy

THE LENDER PULLS YOUR CREDIT ONE MORE TIME THE

DAY BEFORE CLOSING.  

Therefore, it is imperative that you spend as little money between

now and your closing date as possible. In addition, be sure to pay

all of your monthly bills on time going forward, don’t open or close

any credit cards, don’t take extravagant vacations, etc.   Often

buyers think it won’t make a difference if they buy a couch, new TV,

etc and charge it to their credit card, but it very well could put your

loan in jeopardy.  So please do not buy ANYTHING big until after

closing. Then go wild!

If in doubt as to whether a potential purchase will affect your ability

to obtain a mortgage, please speak with your mortgage lender.

Step 14 to Buying a Home:Schedule the Closing On Your Calendar

Now that you have an executed contract, it’s important to schedule the closing on your

calendar and arrange to take the day off from work. Here are a few things to know about

your closing date as specified on your executed contract:

* It could change. While we hope closing occurs on your closing date, there are many factors

which could cause it to be pushed back, such as a tight time frame for closing (anything 60

days or less) causing the mortgage company to need more time, etc.  However, for planning

purposes right now, count on your closing date being the target date.

* Closing generally takes place at your attorney’s office. On average closing takes about an

hour ­ 2 hours, but if there is a problem it could take up to 4 hours. For this reason it’s

important that you arrange to take the whole day off from work. We can’t specify a specific

time, but can request either morning or afternoon. If you have a time preference, please let

your attorney know.

* The closing location and exact start time won’t be scheduled until your mortgage officer

gives us Clear to Close (CTC), meaning you’ve been completely approved for the loan

without any conditions.  This generally occurs 2 days to one week prior to your closing date

and is when we’ll be notified of the exact location and start time.

* It’s best if you attend the closing in person, however, if you can’t be there that day, notify

me, your mortgage lender, and your real estate attorney now. That way your attorney can

create a Power of Attorney (POA) so you can skip the closing.  This needs to be done at

least two weeks in advance of closing as your mortgage officer needs to review and approve

the POA, you need to have it signed and notarized and get the original signed paper copy

back to the attorney at least one day before closing.  In addition, you’ll need to write a letter

explaining why you can’t attend the closing. We always encourage clients to attend closing

as it’s important you understand the closing documents, when your first mortgage payment

is due, how you make your first mortgage payment, etc.  All of that will be explained at the

closing.

*The day prior to closing you will need to wire transfer your down payment and closing costs

to the title company.  The wire instructions for this transfer will come from your attorney or

your mortgage officer.  Do not follow anyone else’s instructions unless it comes from one of

these trusted people.  There are many scams out there targeted at buyers where scammers

will email you fake wire transfer instructions in an attempt to steal your money.  Therefore, it

is imperative that you only follow instructions sent from your attorney’s email address or your

mortgage lender’s email address.  

* If you are planning to move into your new home on the day of closing, schedule the move

for at least 1 – 2 hours after closing ends, if possible. Legally you can’t move into the house

until the end of closing once the bank funds the loan and transfers the funds to the seller.

* At the very end of closing, you will receive the keys to your new home!

Step 15 to Buying a New Home: The Appraisal

Congratulations! If you’ve gotten this far it means you’re past the attorney

review/inspection period and have dropped off your second earnest money

check (If applicable). Now it’s time for the appraisal.

What is the appraisal?  

Who orders the appraisal?  Your mortgage lender is the person who orders the

appraisal. Generally the cost is somewhere between $350 – $500 and is

considered part of your closing costs, even though you pay for it up front.

A few tips about the appraisal:

* You do not attend.

*The buyer’s Realtor does not attend either.  Only the seller’s Realtor attends.  

* It generally takes about a week before the appraiser comes out to conduct the

appraisal.  After that it usually takes another week or so for the report to be

written. Expect it take about 2 weeks from when the appraiser goes to the

property until you receive the report.  

* Once the report is written, it’s given to your mortgage lender. Your mortgage

lender will then forward it to you and let you know whether the property

appraised at the purchase price, below the purchase price, or above the

purchase price.

* If the property appraised at the purchase price, nothing further needs to be

done and the closing process will proceed forward as planned.

* If the property appraised for more than the purchase price, congratulations!

 That means we got you a great deal and you’ll have instant equity in your home

on the day you move in!

* If the property appraised for less than the purchase price, we have a problem.

That means the bank will only give you a loan for the appraised value.  In this

case, we then go back and renegotiate the purchase price down with the

sellers, ideally to the appraisal price. If they won’t come down to the appraisal

price, then you can choose to either walk away and get your earnest money

back or bring the additional funds to closing.  For instance, if the purchase price

is $500K, but the appraisal only came in at $475K and the sellers won’t go any

lower than $480K you have to decide if you’re going to bring an extra $5K on

top of your down payment and closing costs to closing or walk away from the

deal.

Step 16 to Buying a New Home:Hire Movers and Start Packing!

Now that your attorney review and the inspection period are done and you

have your mortgage commitment letter, it’s safe to hire movers and start

packing!  Call now to get moving estimates and secure a mover as they

often get booked up weeks in advance.  

Remember that you can’t move into your new place until closing is finished

as that is when you’re given the keys. Unfortunately, we can’t reserve a

specific time for closing in advance although we can request AM or PM. AM

usually starts around 9am and PM usually starts sometime between 1 –

3pm.  Allow 3 hours for closing, although we’ll hope to be done sooner than

that.  For instance, if your closing starts at 9am expect you might not be

done until noon then allow time to get to your new place before the movers

arrive.  Usually we don’t know the exact time/location of closing until a few

days before closing.

Whichever mover you end up using, we highly recommend asking them to

bring wardrobe boxes with them for all of your hanging clothes. That way

you don’t have to take everything off the hangers and pack the items up.

Instead, the movers will simply grab everything in your closets that is

hanging, put them on the rods in the boxes and then when you get to your

new home you can just grab the hangers and hang the items back up.

Saves a ton of time.

Moving Supplies

Start gathering boxes and packing supplies.  Often you can find free boxes

on Craigs List.  Otherwise, Uhaul, Uline, and Usedcardboardboxes are all

great places to get moving supplies

Pets

Moving can be incredibly stressful on pets so consider having them stay

with a friend  while you move and get settled into your new place.

Step 17 to Buying a Home:Hook up your utilities

This is one of those annoying tasks that no one thinks about

doing ahead of time, but is crucial, especially if you want the

TV and internet working the day you move in. Call as soon as

we know the closing date to hook up your utilities!  

Make sure to get the gas and electric changed into your name.

You’ll also want to call your TV and internet provider ASAP as

most likely you’ll need to set up an appointment with them to

come out and install service and it can take weeks to get the

appointment.  

If you’re buying a single family house you’ll also need to

arrange for the water and trash bills to be changed into your

name. Have all of the utilities start on the day of closing.

And don’t forget to get your mail transferred to the new

address as well…magazine subscriptions can take months to

find it to your new mailbox!

Step 18 to Buying a Home: Set UpHomeowner’s Insurance

One of the things the mortgage underwriter will require you do at some

point during the underwriting process is to set up Homeowner’s

Insurance, so it’s better to get a start on this task now. For most people,

your home is the biggest purchase you will ever make and you want to

make sure it’s properly insured.

Our biggest piece of advice is to shop your homeowner’s insurance

around because rates can vary dramatically we recommend starting with

whatever company insures your car and getting a quote from them first

as you’ll likely get a discount for already having car insurance through

them.

Here’s a great article with tips on saving money on your homeowner’s

insurance policy

http://publications.usa.gov/epublications/12ways/12ways.htm

Have your homeowner’s insurance policy go into effect the day BEFORE

you close on your new home.  That way if (heavens forbid) your new

place burns down while you’re at closing, you’ll be covered. Also, be

sure to get proper documentation from your new homeowner’s insurance

company to provide to your underwriter; they will require proof of

insurance before they’ll approve you for your loan.

Step 19 to Buying a Home:Get Your Down Payment Ready

Now that we’re getting closer to your closing date, it’s time to get your down payment

ready!  Remember that in addition to the down payment you need approximately 3% of the

purchase price on top of the down payment available in cash for the closing costs.  

If any of these funds are going to be gifted to you from a family member, you need to let

your mortgage lender know right away so he or she can get approval from the underwriter

for the funds.

It’s best if the down payment and closing cost funds are transferred into one account.  This

account must be disclosed to your mortgage lender and you must let him or her know this

is the account you’re going to be using for the down payment as the funds have to be

tracked.

One business day before your closing date, either your mortgage lender or attorney will

email you a close estimate of the amount of money needed to close as well as the wire

transfer instructions.  Unfortunately, the total amount usually is not available farther in

advance as the title company needs to receive final figures from both your lender (if

utilizing a mortgage) as well as both attorneys. Amounts under $50,000 can be paid for

with a cashier’s check, however, amounts over $50,000 must be wire transferred. He or

she will also ask you to transfer extra money, usually $1,000 – $2,000 on top of the

estimate, just in case there are any surprises or mistakes found at closing in regards to the

numbers, which happens frequently.  You’ll wire transfer these funds in one lump payment

the DAY BEFORE CLOSING.  

If the attorney is unable to give you the exact amount due by the end of the day, an

estimate will be provided by your lender.

While it would be nice to wire transfer the funds several days in advance, often the title

company doesn’t have the exact figures until the day before.  Therefore, call your bank

now and find out what you need to do to make a wire transfer. Most of the time you have to

go into the bank personally to initiate the wire transfer.  Also, find out what their cut off time

is for wire transfers. Usually it’s around 4pm.  That means you’ll have to do the wire

transfer by that time the day before closing in order for it to go into the title company’s

account on time. Once you’ve done the wire transfer, email myself as well as your attorney

and mortgage lender so we can make sure the title company received the funds.

Lastly, explain to your work that you need to leave for a little while the day before closing in

order to initiate the wire transfer and make sure that is OK with them.

At closing, any overage/extra money you paid will be refunded back to you at the very end

of the closing via a check.

PLEASE NOTE: There have been a number of hackers and scammers lately trying to

divert (ie. steal) closing funds to their personal accounts and away from the title

companies. Generally, the wire transfer instructions will be emailed to you from your

mortgage lender, however, occasionally they will be sent to you from your attorney.

DO NOT FOLLOW WIRE TRANSFER INSTRUCTIONS SENT FROM ANYONE ELSE.

ONLY FOLLOW WIRE TRANSFER INSTRUCTIONS SENT TO YOU BY YOUR

Step 20 to Buying a Home:What Is Clear to Close?

Very soon we should receive what’s called the Clear to Close from your

mortgage lender and underwriter. What does Clear to Close mean?

Clear to Close means that the lenders and underwriters have looked at

all of the paperwork, your bank accounts, etc. and have approved the

loan.  By giving us the Clear to Close they are saying we can move

forward with the closing and that they will fund the purchase of your

new home, which is great news!

Once the Clear to Close is received, the attorneys will schedule the

closing date, time and location and will notify us all once it has been

scheduled.   In addition, we’ll schedule the final walk through of your

new home, which is usually conducted the morning of closing or the

day before closing.

Step 21 to Buying a Home:Wire Transfer your Down Payment

You’ve finally made it to the end – only a couple of more steps to

go.  Now comes the painful one; parting with your hard earned

dollars. It’s time to pay the down payment and the closing costs.

The morning before closing, your mortgage lender will email you

an estimate of your down payment and closing costs (remember

closing costs are usually 2 – 3% of the purchase price of the

property). In addition, your mortgage lender may ask you to

transfer over a little extra money (usually around $1500 – $2000)

just in case the closing cost figures are off at all. For example if

you’re buying a $1 million dollar property and you’re putting 20%

down, your mortgage lender will ask you to wire transfer

approximately $232,000 ($200K for the down payment, $30K for

the closing costs and an extra $2K). Generally you won’t get this

figure until the morning before closing and it HAS to be

transferred that same day (ie. the day before closing).  Your

mortgage lender or attorney will also email you the wire transfer

instructions which gives you the account number to send the

wire transfer. Plan to take a long lunch break from work as you

have to go into your bank in order to conduct a wire transfer.

Make sure you find out what time your bank stops accepting

same day wire transfers as it’s not the same as their regular

business hours.  Therefore, they may be open until 8pm, but the

cut off for same day wire transfers is 3pm.  In that scenario,

you’re going to need to finish the wire transfer prior to 3pm.  

Once you’ve sent over the wire transfer, email your attorney to

confirm that they received the funds. 

Step 22 to Buying a Home:Attend the Walk Through

Once you’ve received the Clear to Close, we’ll schedule the final walk through.  This usually

occurs the day before closing or the morning of closing and is a chance for you to walk through

the property and make sure it’s in the same condition as it was during the inspection. The walk

through takes about 20 minutes and the seller’s Realtor usually attends in case any problems

do come up. Please let us know what day and time would be best for your final walk through.

Here’s what you should check at the final walk through:

* Verify that all repairs have been made.  Be sure to obtain copies of paid receipts and any

related warranties in advance of the walk through

* Make sure all of the appliances are still working

* Check to make sure the sellers didn’t damage anything moving out

* Look to make sure all items included in the sales price (lighting fixtures, blinds, curtains, etc.)

are still there. This includes anything that was attached to the wall previously such as shelves,

TV mounts, etc. unless noted as being excluded on the contract

* Screens and storm windows are in place or stored somewhere

* Test the intercom, doorbell, alarm, HVAC and hot water to make sure they all work

* Property should is in “broom clean” condition meaning it doesn’t have to be perfectly clean, but

you have to be able to clear out any debris with a broom

* Ask when the trash is picked up, where the parking is, where the storage unit is, etc.

* Locate any instruction books and warranties for appliances and fixtures

* Make sure all personal items of the seller and all debris have been removed including clothing,

food in the fridge, etc.

Here is what the final walk through IS NOT:

* It’s not a time to have your parents, friends, etc. come look at the property or for contractors

give you estimates, etc.  All of that can wait until the next day once you officially own the

property.  

* It’s not possible to begin moving boxes or other items in to the property at the walk through.

That has to wait until you officially close on the property.  

* It’s not when we receive the keys.  That will happen at the end of closing. Get the garage door

opener (if applicable) and any other remotes

What happens if you find damage at the walk through or the seller didn’t do one of the repairs

he was supposed to do?

You have three options if you discover damage at the walk through or the seller didn’t repair

something he/she was legally obligated to repair:

1. You can delay closing by a few days/weeks and ask the sellers to repair whatever items are

damaged

2. You can ask the sellers to put money into escrow to cover the cost of the repairs so you can

still close on time

3. You can ask the sellers to provide a credit to cover the cost of the repairs so you can still

close on time, but have the funds to pay for the needed repairs after closing

If the sellers are not willing to do any of the above you can cancel the contract and walk away

from purchasing the property.   That rarely happens though and is the last option if we’ve

Step 23 to Buying a Home: Attend ClosingIt’s closing time!

Closing location is by the attorneys. Generally, the parties make every effort to close at a

location close to the property being purchased. A closing confirmation email showing the

date, time and location will be sent out prior to closing. Closing will not be set until the

Buyer’s lender issues a clear to close (CTC) loan approval.

Once closing is scheduled, we recommend calling to confirm your movers one last time.

 Make sure they have the proper sized crew and truck to efficiently complete the move.  

Most closings take approximately 2 hours but can take longer. While moving on the same

day of closing is not recommended, if you are moving on the day of closing please be sure

to give yourself enough time to complete the closing before you need to meet your movers.

A few important reminders for closing:

1. Bring your photo ID with you (a driver’s license or passport)

2. Bring your checkbook (just in case)

3. Bring copies of your earnest money receipts and wire transfer receipt for the deposit and

closing costs

Closing takes approximately 2 hours, however, it can be as short as 1.5 hours or up to 4.5

hours if there are problems. On average, expect to be finished in 2 – 2.5 hours. At closing,

in addition to you, there will usually be the following people present:

The seller’s attorney. He or she will look over the documents, sign where needed and be

available should any problems arise.

The buyer’s attorney.  Your attorney will sit right next to you and will go over all of the

paperwork with you, explain when your first mortgage payment is due and tell you where to

send it, etc. Basically the buyer’s attorney runs the show.

Sometimes the sellers are not present at closing as they have pre­signed all of the

documents.

Don’t be surprised if closing starts late. One of the attorneys is always late, especially if it’s

late in the day; their previous closings sometimes run long.

In addition:

• During closing make sure you understand how and when the taxes get paid and how to

get the exemptions (homeowner and senior citizen) you are entitled to as these exemptions

usually save you several hundred dollars per year. Your attorney should review this

information with you in detail at the closing, but if not, be sure to ask.

• You’ll also receive a copy of the HUD/Settlement statement.  Hold on to this! You’ll need it

next year when you prepare your taxes.    

• Last, but not least, you’ll get your keys and can now officially move in! Congratulations

new homeowner!

Step 24 to Buying a Home:Securing Your New Home

Consider securing your new home by installing some security

measures:

• Rekey all of your door locks.  You just never know who still has a key

to your new home.  Better to be safe than sorry and have a locksmith

rekey the existing locks on all of your exterior doors. This is a MUST for

all buyers.   You can rekey all of the exterior locks so you only have

one key which opens all of your exterior doors.  We recommend having

at least one deadbolt on all exterior doors.  We highly recommend

having this done the day you move in or the day after to be safe.

• Install an alarm system.  Remember, you’re most likely to get broken

into the first week you’re in a new home.  Thieves look for people

moving in as they know they are generally easier to burglarize as they

don’t have many safety features set up yet.

• Put a peep hole in your front door if it doesn’t already have one.  This

isn’t hard to do and can normally be installed by a handyman.

• If you have a sliding glass door, buy a thick wooden dowel and keep it

in the door track on the floor when the door isn’t open.

• If you’re buying a single family home, add a dusk to dawn light over

all exterior doors and consider a motion detector on the gangway or

garage area.  Just search for Dusk to Dawn lights on line

• If you are buying a single family home with a garage and it has

windows, consider putting a curtain up, or putting a mirror film/frost on

it so burglars can’t see in your garage

Step 24 to Buying a Home:Wrapping Things Up

We made it! You’re a new homeowner and, hopefully, you’re

getting settled into your new place.

Now that we’re past closing, we want to wrap up the last few

items:

* Going forward, would you like us to send you reports on what is

happening with property values your area so you can know how

quickly your home is gaining value? If so, would you like them

monthly, quarterly or yearly?

* Lastly, I am hoping you’d be willing to write a review for me –

you’ll be receiving an email with a link to write a review. Any kind

words you could share with others would be much appreciated . I

Most of my business comes from word of mouth.  

Please keep me in mind should any of your family or friends

need real estate assistance.

Thank you again for trusting me with your home purchase and

please don’t hesitate to reach out to me if I can provide you with

referrals for painters, contractors, handymen, etc.