Jūsų ekranuose – Būsto gidas, praktinis vadovas ieškantiems būsto.

Čia rasite visą reikalingą informaciją nuo būsto pasirinkimo procesų, iki bankų, teisininkų ir investavimo platformų patarimų.

Visa informacija parengta Būsto mugės bendruomenės. Būsto gidas bus nuolat atnaujinamas.

Naujausią versiją visada galėsite rasti www.bustomuge.lt ir www.lntpa.lt

Turinys

1. Būstas skirtingais gyvenimo etapais: kaip pasirinkti?

2. Kaip įsigyti komfortiškus namus – ko ieškoti dokumentuose ir ko išklausinėti vystytojo?

3. Penkios klaidos, renkantis naują būstą ar jo vietą

4. Kaip įvertinti, ar perkamas būstas ateityje bus likvidus?

5. NT galvosūkis – būstas su visa ar daline apdaila?

6. Kodėl verta rinktis mažas erdves?

7. Kaip išsirinkti loftą?

8. Būsto įsigijimo tvarka žingsnis po žingsnio

9. Įstatyme įtvirtinti garantiniai terminai

10. Banko patarimai, kaip rasti savo svajonių būstą

11. Būsto paskolos procesas žingsnis po žingsnio

12. Investavimas į NT. Kokį būstą rinktis investicijai?

13. Investavimas į NT. Investavimas pačiam, lyginant investavimą per specialią platformą (finansinės dalies skaičiavimas)

Y I T L I E T U V A

Būstas skirtingais gyvenimo etapais: kaip pasirinkti?

Planuojant įsigyti nuosavą būstą, visuomet atidžiai įvertinama jo vieta: atstumas iki centro, darbo, vaikų darželių ar mokyklos, rajonas, taip pat infrastruktūra. Vis dėlto skirtingais gyvenimo etapais atsiranda naujų poreikių, tad vieno universalaus būsto visam gyvenimui nėra. Renkantis naujus namus, svarbu atsižvelgti į kiekvieno prioritetus ir galimybes, tačiau kad ir kokie jie būtų, patikimas statytojas padės išvengti nusivylimo bei nenumatytų išlaidų.

Pirmieji namai – arčiau centro

Paprastai Lietuvos gyventojai pirmąjį būstą perka būdami 24–30 metų. Mažai patirties turintiems pirkėjams itin svarbios ne vien techninės būsto detalės, bet ir emocijos, kuriomis vadovaujantis išsirenkamas būstas. Vis dėlto, nusprendus įsigyti pirmuosius namus, emocijas labai svarbu kuriam laikui palikti nuošalyje ir tinkamai įvertinti ne tik vaizdą pro langą, jaukumą, bet ir statytoją, išsiaiškinti, ar būsto pastatymo ir įrengimo metu naudojamos medžiagos, gaminiai ir dirbiniai atitiks visus reikalavimus.

Pirmasis būstas turi džiuginti, galbūt vėliau tapti investicija, todėl, siekiant nepakliūti į vienadienių statytojų pinkles ir išvengti nemalonumų, svarbu atkreipti dėmesį į esminius punktus, padėsiančius atpažinti patikimą statytoją:

• Finansinis įmonės stabilumas, reputacija;

• Tvarkingi dokumentai;

• Garantiniai įsipareigojimai;

• Statytojo patirtis;

• Gyventojų atsiliepimai, kitų projektų pavyzdžiai.

Jaunuolių iki 30 metų perkamoji galia dar gana nestabili, todėl, susidėlioję prioritetus ir įvertinę poreikius, Lietuvoje jie įprastai renkasi naujos statybos namus. Tokio tipo statiniai gerokai ekonomiškesni, o jauni žmonės pinigus verčiau skiria sau ir mėgstamoms veikloms, o ne būstui išlaikyti.

Rinkdamiesi pirmąjį būstą, pirkėjai nemažai dėmesio teikia ne tik kainai, funkcionalumui, bet ir vietai: kokiu atstumu yra dabartinė darbovietė, parduotuvė, viešojo transporto stotelė, ar, norint pasiekti norimas vietas, jiems bus reikalingas automobilis, kuris taip pat reiškia papildomas išlaidas. Vis dėlto dažniausiai jaunuoliai svajoja apie pirmąjį būstą netoli miesto centro, kuriame gausu traukos taškų, laisvalaikio praleidimo vietų, pavyzdžiui, kavinių, restoranų, o dauguma vietų pasiekiamos pėsčiomis.

YIT LIETUVA

Y I T L I E T U V A

Šeimos būstas – didesnis plotas ir saugi kaimynystė

Pirmąjį gyvenamąjį plotą pirkėjai renkasi visiškai neturėdami patirties ir dar tik dėliojasi, ko jiems reikia, o šeimos aiškiai žino prioritetus – visiems nariams svarbi patogi lokacija, būsto suplanavimas, dydis ir lauko žaidimo aikštelės. Ne mažiau svarbi ir kaimynystė – aplinkinė bendruomenė, parkai, stovėjimo aikštelės ir žaliosios zonos.

Nors šeimas, turinčias vaikų, itin traukia kotedžai arba namai su nuosavais kiemais už Vilniaus miesto ribų, vežant mažuosius į darželį ar mokyklą sudeginama ne tik daug degalų, bet ir nervinių ląstelių. Todėl, įvertinusios laiką, praleidžiamą kelionėse ir spūstyse, išlaidas degalams, šeimos vis dažniau renkasi gyventi arčiau centro, iš kur galima greičiau pasiekti darbą, ugdymo įstaigas, gydytojus ar vaikų lankomus užsiėmimus.

Įsigydamos būstą, šeimos daug dėmesio skiria jo dydžiui – juk erdve reikia dalytis daugiau nei dviem žmonėms, turintiems savų poreikių ir pomėgių. Be to, galvojama ir apie ateitį, jei šeimą papildytų daugiau atžalų.

Kai namuose yra daugiau gyventojų, dideli balkonai tarnauja ne tik kaip rečiau naudojamų daiktų saugojimo vieta, bet ir kaip zona, kurioje galima atsipalaiduoti, leisti laiką su artimaisiais ir pramogauti. Šeimoms su vaikais labai praverčia sandėliukai, kuriuose galima laikyti dviračius, riedučius ir kitus namuose sunkiai vietą atrandančius daiktus.

Ieškant būsto, kuriame planuojama įsikelti su šeima, prioritetu tampa ir namų kiemai, juose esančios žaidimų aikštelės ar žaliosios erdvės. Čia mėgsta dūkti mažieji, be to, laiko pabendrauti atranda ir kaimynystėje gyvenantys suaugusieji. Šiuolaikiniam žmogui itin svarbu užmegzti ryšius su kaimynais: jie gali būti naudingi prižiūrint vaikus ar gyvūnus ir sergintis įsibrovėlių.

Didmiesčių gyventojams puikiai žinoma opi šių dienų problema – automobilių stovėjimo vietų trūkumas. Naujos statybos namuose jos įrengtos požeminėse aikštelėse ir rūpesčių nekelia, bet, išvažiavus iš namų, ir vėl tampa galvosūkiu. Kadangi gatvės užkimštos transporto priemonių, vis dažniau imama svarstyti, ar dirbant mieste jis tikrai visiems reikalingas. Juk daugelį vietų galima pasiekti keliaujant pėsčiomis arba pasinaudojus automobilių ar paspirtukų nuomos platformomis.

Būstas kaip investicija – tos pačios taisyklės

Nekilnojamasis turtas laikoma viena saugiausių investicijų, tačiau jį įsigyjant labai svarbu įvertinti keletą aplinkybių: statinio vietą, nuomos planus, riziką. Vis dėlto dairantis būsto kaip investicijos verta atkreipti dėmesį į mažesnius objektus už mažiausią kainą, namo inžinerinius sprendimus ir funkcionalumą.

Y I T L I E T U V A

Perkant būstą, kuriame ketina gyventi šeimininkai, vertinama jo vieta, rajonas, infrastruktūra. Tokie pat kriterijai galioja ir dairantis erdvių nuomai. Jei kaip investicija įsigyjamas būstas yra šalia naujai pastatytų biurų pastatų, galima tikėtis, kad atsiras norinčių jį išsinuomoti.

Pastebima, kad pirkdami būstą investicijai, žmonės vertina jo likvidumą ateityje, nes nežinia, kaip susiklostys aplinkybės: gali tekti ir patiems jame apsigyventi ar jį parduoti. Tokiu atveju būsto likvidumas būsto tampa kaip niekada svarbus.

Būstas senjorams – pasikeitę prioritetai

Renkantis gyvenamąją vietą, itin daug įtakos turi ne tik vaikų gimimas, bet ir jų išvykimas studijuoti ar sprendimas apsigyventi atskirai. Kol atžalos nesuaugusios, namuose reikia daugiau erdvės, kad būtų patenkinti visų poreikiai, taip pat netoliese esančio miesto centro, o vėlesniame amžiuje prioritetai gali gerokai pasikeisti.

Remdamiesi panašiais kriterijais, būsto sau ieško ne tik senjorai, bet ir vaikų neturinčios poros. Prioritetu tampa komfortas, mažesnės sąskaitos, ramybė ir saugi kaimynystė, o didelis plotas ne tik virsta našta dėl priežiūros, bet ir brangiau atsieina finansiškai, todėl įprastai dairomasi mažesnio ploto, jaukesnio buto.

Šiuo gyvenimo etapu rinkdamiesi statytoją pirkėjai išlieka itin atsargūs ir kritiški. Tinkamai pasirinkus statytoją, išvengiama papildomų išlaidų, laiko, taip pat įsigyjamas itin tiksliai prioritetus atitinkantis būstas.

statytojo patirtis

sklandi komunikacija su vystytoju

gyventojų atsiliepimai, kitų projektų pavyzdžiai

finansinis įmonės stabilumas,reputacija

garantinių įsipareigojimų laikymasis

aiškiai suprantami dokumentai

Kaip įvertinti, ar statytojas patikimas?

M . M . M . P R O J E K T A I

Kaip įsigyti komfortiškus namus – ko ieškoti dokumentuose ir

ko išklausinėti vystytojo?

Daugelis butų pirkėjų, ypač žmonės, ieškantys savo pirmojo būsto, susiduria su rimtu iššūkiu mėgindami palyginti kelis butus ir išsirinkti kokybiškus namus, kuriuose gyventi bus komfortiška. Į ką atkreipti dėmesį buto sertifikatuose bei kituose dokumentuose ir ko išklausti vystytojo, kad gyventi įsigytame bute būtų malonu ir netektų patirti neplanuotų finansinių išlaidų?

Atkreipkite dėmesį į garso klasę

Daugelis pirkėjų žino, kad daugiabučiai pastatai skiriasi energinio efektyvumo klase, tačiau retai atkreipia dėmesį į garso klasę, nors gyvenimo kokybei šis rodiklis labai svarbus. Dažniausiai laikomasi minimalių privalomų reikalavimų ir didžioji dauguma statomų daugiabučių, ypač ekonominės klasės (nors tai būdinga ir vidutinei klasei), orientuojasi į C garso klasę, kuri šiandien yra mažiausia leistina garso klasė pagal higienos normų reikalavimus. Tai reiškia, jog išoriniai ir tarpbutiniai pastato atitvarai turi užtikrinti, kad, būdami kambariuose, negirdėtumėte kaimynų balsų. Tačiau gyvendami C garso klasės bute žmonės nesijaus tarsi name gyventų vieni.

Plėtodami vidutinės-aukštesnės arba prabangios klasės daugiabučius, dalis statytojų stengiasi užtikrinti B garso klasei keliamus reikalavimus. Tai reikalauja papildomų investicijų – į išorines lauko sienas, langus, perdangas, sienas tarp butų bei inžinerinių vamzdynų šachtas. B garso klasės bute kaimynų nebus girdėti. Tiesa, magistralinius vamzdynus ir ventiliacines šachtas sudėtingiau izoliuoti, todėl vonios kambaryje, pavieniuose buto taškuose galima nugirsti iš kaimyninių butų skleidžiamų garsų.

A garso klasė daugiabučiuose pasitaiko itin retai – jos galima tikėtis nebent prabangaus segmento dvibučiuose namuose, apartamentuose.

Komfortas ir vamzdynai

Viena iš detalių, į kurią verta atkreipti dėmesį renkantis butą, – vamzdynai. Patartina labai gerai išsiaiškinti, kokius vamzdynus numatoma tiesti buto viduje ar tarpbutinėse pertvarose. Pavyzdžiui, ar bute nėra įmontuota šachta su lietaus vandens surinkimo vamzdžiais.

M.M.M. PROJEKTAI

M . M . M . P R O J E K T A I

Daugumos daugiabučių stogas plokščias, todėl juose įrengiama vidinė lietaus nuotekų nukreipimo sistema: vanduo ant stogo surenkamas į įlajas ir pastato viduje sumontuotais vamzdžiai krinta žemyn. Dauguma vystytojų lietaus nuotekų nukreipimo vamzdžius stengiasi įrengti bendrai naudojamose namo patalpose, koridoriuose, laiptinėse.

Vis dėlto pasitaiko atvejų, kai lietaus vamzdžių šachtos suformuojamos pačiuose butuose. Susidūrus su tokiu atveju, reikėtų išsiaiškinti, ar lietaus nuotekų nukreipimo sistemai įrengti naudojami standartiniai, ar betriukšmiai vamzdžiai. Save gerbiantis ir aukštesnės klasės daugiabutį plėtojantis vystytojas greičiausiai pasirūpins betriukšme sistema ir gyventojai nejaus jokio diskomforto. Bet pigesniame ekonominės klasės projekte gali būti pataupyta ir sumontuoti standartiniai vamzdžiai, tad gyventojai per lietų gali girdėti lietaus vandens tekėjimą.

Renkantis vidutinės-aukštesnės ar prabangios klasės butą, verta pasidomėti, ar buitinių nuotekų vamzdynų stovuose ketinama įrengti standartinius vamzdžius, ar vis dėlto numatyta betriukšmė vamzdynų sistema, neleidžianti sklisti jokiam garsui į vonios kambarį iš buitinių nuotekų šachtos. Jeigu plėtotojas rengia betriukšmę buitinių nuotekų vamzdynų sistemą, tai reiškia, kad vystytojas vertina būsimų gyventojų komfortą ir į jį investuoja – betriukšmės sistemos vamzdis kelis kartus brangesnis už standartinį nuotekų vamzdį.

Rekuperacija. Nesuprantate dokumentų – klausinėkite vystytojo

Nepatyrę pirkėjai nesupranta, kaip skaityti įvairius buto apdailos ar įrengimo aprašus, o kartais tuose aprašuose ne viskas būna pažymėta, todėl reikia kalbėtis su vystytoju ir nuodugniai aiškintis, kokią prekę pirkėjas iš tiesų gaus. Dažnai nesusipratimų kyla dėl rekuperacijos ir kondicionavimo sprendimų.

Jeigu buto aprašuose nurodyta, kad yra galimybė įsirengti rekuperacinį vėdinimą, žmonės automatiškai galvoja, jog bute jau bus įrengtas oro padavimo ir išmetimo vamzdynas, o kiti tikisi gauti ir patį rekuperatorių su ortakiais. Deja, kartais gali tekti nusivilti. Reikia labai tiksliai išsiaiškinti, ką plėtotojas parduoda. Gal tik angą išorinėje pastato sienoje, o vamzdynu bei rekuperatoriumi pirkėjams reikės pasirūpinti patiems? Ar vis dėlto vystytojas suplanavęs įrengti visą vidinę rekuperacinę sistemą ir teliks paslėpti ortakius po kabamosiomis lubomis? Gali būti, kad konkrečiame bute apskritai nėra galimybės įtaisyti rekuperacinę sistemą, nes fasade nėra oro padavimo angos. Tai reiškia, jog vėliau, norėdamas įsirengti rekuperacinę vėdinimo sistemą, pirkėjas susidurs su kliūtimis.

M . M . M . P R O J E K T A I

Vidaus apdaila. Pertvara ar pertvaros galimybė?

Dalinė buto apdaila nėra vienoda visuose projektuose, kaip žmonės paprastai įsivaizduoja. Vystytojai nesilaiko vieno dalinės apdailos įrengimo standarto kaip Dešimties Dievo įsakymų. Kiekvienas statytojas turi savo požiūrį bei standartus, todėl pirkėjui privalu pačiam išsiaiškinti keletą dalykų.

Pavyzdžiui, ar vystytojas tikrai įrengs bute pertvaras, ar tiesiog bus pertvaromis atskirtas vonios kambarys, o brėžiniuose „pasiūlytos“ vietos, kur galima jas įtaisyti ir šis darbas bus paliktas atlikti pirkėjui savo lėšomis.

Jeigu plėtotojas planuoja pats statyti pertvaras, pravartu atkreipti dėmesį, kokios jos bus. Pertvaros tarp kambarių dažniausiai įrengiamos iš gipso kartono plokščių. Pertvaros gali būti 100 mm storio – tai reiškia, kad tarp gipso kartono plokščių yra 100 mm storio mineralinės vatos sluoksnis, nuo kurio priklauso garso izoliacija tarp kambarių. Bet gali būti, kad plėtotojas numatęs 75 mm storio pertvaras, o tai lems prastesnę garso izoliaciją tarp kambarių. Dar reikėtų atkreipti dėmesį, ar pertvara iš abiejų pusių sutvirtinta dviem sluoksniais gipso kartono plokščių – būna atvejų, kai sukamas vienas gipso kartono sluoksnis. Tuomet žmogus praranda garso izoliacijos kokybę, sienos tvirtumą ir, įsigijęs tokį turtą, turi investuoti papildomai.

Neprivaloma, bet verta paprašyti

Nusprendus įsigyti butą, verta paprašyti vystytojo projektinės inžinerinių tinklų dokumentacijos. Vystytojas neprivalo pateikti šių brėžinių ar schemų, bet jei pateiktų – tai būtų gražus ir naudingas gestas.

Vadovaujantis projektine inžinerinių tinklų dokumentacija, bute vedžiojama elektros instaliacija iki rozečių, apšvietimo jungiklių, įrengiamas vandentiekio vamzdynas iki „taškų“, šildymo vamzdynas. Pavyzdžiui, jei bute įrengiamas grindinis šildymas, naudinga žinoti, kaip išvingiuoti grindyse vamzdeliai ir kur saugu prie grindų tvirtinti baldus ar įrengti papildomas pertvaras. Šį dokumentą buto savininkas gali perduoti dizaineriams ar specialistams, kurie rūpinsis buto apdaila. Projektinė inžinerinių tinklų dokumentacija gali padėti sutaupyti laiko bei išvengti brangių klaidų įrengiant butą.

R E W O

Penkios klaidos, renkantis naują būstą ar jo vietą

Sena tiesa, kad iš klaidų mokomasi – savų ir svetimų. Renkantis būstą ar sklypą tam tikri apsirikimai gali brangiai atsieiti, todėl siūlome pasimokyti iš dažniausiai daromų svetimų klaidų.

1. Klaida: neįvertinti infrastruktūros

Viena dažniausių klaidų, renkantis sklypą būsimam būstui, – neįvertinti infrastruktūros išplėtojimo. Taip sutaupoma šiandien, tačiau prarandama ilguoju laikotarpiu.

Socialinė infrastruktūra

• Elektros, dujos, vandens tiekimo tinklai, nuotekų sistema;

• Vietos pasiekiamumas ir aplinkos sutvarkymas – gatvės, šaligatviai, perėjos, apšvietimas, žaliosios erdvės;

• Gatvių išasfaltavimas.

Kodėl tai svarbu? Prireikus visa tai įsirengti ir prižiūrėti pačiam savininkui, atsiranda papildomų didelių kaštų. Aplinkos tvarkymo darbai – itin brangūs ir ne visada įmanomi privačia iniciatyva. Neasfaltuotos gatvės neretai tokios lieka ilgus metus, patiriama nepatogumų.

Socialinė infrastruktūra

• Parduotuvės, paslaugų centrai;

• Vaikų priežiūros įstaigos: darželiai ir mokyklos; pomokyklinės veiklos įstaigos.

Kodėl tai svarbu? Galimybė arčiau namų apsipirkti, netolimi ir saugūs atstumai iki vaikų priežiūros ir veiklos įstaigų, galimybė leisti laisvalaikį netoli namų – visa tai reiškia sutaupytą laiką, finansus ir mažesnę kasdienę įtampą.

PATARIMAS. Prieš įsigyjant sklypą, detaliai išsiaiškinti, kokia infrastruktūra jau yra toje vietoje ir kaip plėtotojas dar ketina ją pagerinti ateityje.

REWO

R E W O

2. Klaida: pasirinkti nefunkcionalų būstą

Nebūtinos ar nereikalingos erdvės būste, pavyzdžiui, nefunkcionalus koridorius, neapgalvotai erdvus miegamojo ar vonios kambarys, gali apkartinti pasirinkimą, ypač jei butas – nedidelės kvadratūros. Esant dabartinėms NT kainoms, svarbu įsigyti kuo funkcionalesnį būstą už racionalią kainą.

PATARIMAS. Apgalvoti savo poreikius, išstudijuoti planuojamo įsigyti būsto planą ir įvertinti, ar būstas šiuos poreikius atitiks.

3. Klaida: neįvertinti apdailos lygio

Pirkėjas gali skaudžiai nusivilti, jei prieš pirkdamas būstą iki galo neišsiaiškina, kokius dalinės apdailos darbus įsipareigoja atlikti plėtotojas. Įsitikinkite, kokį apdailos baigtumo lygį siūlo plėtotojas, įvertindami šiuos aspektus:

• Šildymo būdas (radiatoriai, grindinis šildymas, dujų katilas);

• Elektros instaliacijos įrengimo lygis;

• Vėdinimas (natūralus ar rekuperacinė sistema).

PATARIMAS. Įsigilinti į statytojo pasiūlymą ir pasikonsultuoti su specialistu. Sudaryti sąrašą, kas dažniausiai įeina į dalinės apdailos darbus ir jį palyginti su plėtotojo pateiktomis techninėmis specifikacijomis. Į siūlomos dalinės apdailos sąrašą neįeinančius dalykus paversti būsimų išlaidų sumomis – taip sužinosite, kiek apdailos darbai išpūs perkamo turto kainą.

4. Klaida: paisyti stereotipų

Dažniausiai pasitaikantys stereotipai: pirmame aukšte esantis būstas – mažesnės vertės, nes jame stinga šviesos; kampinis butas – šaltas; viršutinis aukštas – nelikvidus ir taip pat šaltas. Nuolat augant statybų kokybės reikalavimams, o technologiniams ir architektūriniams sprendimams žengiant į priekį, šie įsitikinimai tampa nebeaktualūs. Pirmas aukštas neretai turi savų privalumų – nuosavą kiemelį, gyvenimo kotedže pojūtį. Kampinis būstas A+ energetinės klasės name tikrai bus šiltas, o įrengta rekuperacija užtikrins kokybišką vėdinimą. Viršutinis aukštas apskritai tampa prabangos preke ir yra vienas brangiausių projektuose, nes iš jo atsiveria gražiausi vaizdai, nėra kaimynų viršuje ir suteikiama daugiau privatumo.

PATARIMAS. Pagrindiniai kriterijai, renkantis būstą, turėtų būti: jo vieta, kokybė ir kaina; racionalus, funkcionalus suplanavimas.

R E W O

5. Klaida: pirkti būstą visam gyvenimui

Pirmąjį būstą žmogus paprastai perka, kai gyvena vienas ar dviese, paskui atsiranda šeima – reikia didesnio būsto. Kitais gyvenimo etapais kyla naujų poreikių, o istoriniai duomenys rodo, kad žmogui apskritai genetiškai nebūdinga prisirišti prie vienos gyvenamosios vietos, nes žmonija šimtus tūkstančių metų klajojo.

Pagrindiniai gyvenimo etapai, lemiantys poreikį keisti būstą, yra šie:

• Šeimoje atsiranda vaikų, jaunai šeimai prireikia erdvesnių namų;

• Norisi daugiau ramybės, kraustomasi atokiau nuo miesto centro;

• Vaikai užauga, sumažėja erdvaus būsto poreikis, tampa lengviau keisti būsto lokaciją.

PATARIMAS. Ne gyvenimą taikykite prie adreso, o adresą – prie gyvenimo. Racionaliai keisdami būstą, kiekviename gyvenimo etape turėsite tokius namus, kurie geriausiai atitiks jūsų poreikius.

R E S O L U T I O N

Kaip įvertinti, ar perkamas būstas ateityje bus likvidus?

Perkant būstą, reikia labai kruopščiai įvertinti asmeninius pasirinkimo kriterijus. Be to, nepamirškite apgalvoti kelių svarbių aspektų, galinčių jums duoti grąžos ateityje. Sau arba ilgalaikę praktiką nekilnojamojo turto (NT) rinkoje turintiems specialistams turėtumėte užduoti šiuos svarbius klausimus: ar prireikus pavyktų būstą gana greitai, už tenkinančią kainą parduoti? Kokios savybės rodo, kad jūsų išsirinktas turtas bus likvidus ateityje? Kokius žingsnius turiu padaryti šiuo metu? Kokios pasirinkto būsto perspektyvos miesto plėtros atžvilgiu?

Išsamų vertinimą geriausiai gali atlikti NT vertintojai ir ekspertai, tačiau ir savarankiškai renkantis gyvenamąjį plotą galima vadovautis šiais vertinimo kriterijais:

1. Kiek būstas atitinka daugumos paklausą?

Šiuo metu rinkoje paklausiausi yra 2 arba 3 kambarių butai. Šeimos renkasi trijų kambarių, o jauni žmonės dažniausiai ieško dviejų kambarių buto. Taip pat pastebima tendencija, kad vis daugiau pirkėjų gali sau leisti įsigyti didesnio ploto butus. Tai reiškia augančią perkamąją galią, kuri NT rinkoje vertinama pirkėjų gebėjimu įpirkti vis didesnio ploto NT vienetą.

2. Būsto suplanavimas

Racionalus būsto suplanavimas yra toks, kuriame protingai išnaudotas kiekvienas kvadratinis metras, sukuriant daugiau patalpų mažesniame plote. Pavyzdžiui, 2 kambarių bute, kurio plotas yra 32 kv. m, kiekviena vieta ir detalė turėtų būti kruopščiai apgalvota ir, prireikus, pritaikyta transformuoti. Tokią galimybę sukuria stumdomosios pertvaros, racionalus santechnikos prietaisų ir baldų išdėstymas, sieninių spintų nišos, pereinamųjų erdvių eliminavimas.

Likvidumui įtakos turi ir tai, ar būstas išdėstytas per 1, ar per 2 aukštus. Pastarasis variantas mažiau patrauklus, nes laiptai užima nemažai erdvės, kambariai dviejų aukštų būstuose dažniausiai yra nestandartiškai suplanuoti. Patalpų suplanavimo ypatumai lemia būsimą likvidumą: kuo standartiškesnis buto planas, tuo didesnė tikimybė, kad butas atitiks kito pirkėjo poreikius.

3. Langų išdėstymas pagal pasaulio kryptis

Natūralios šviesos kiekis bute didžiąja dalimi priklauso nuo to, į kurią pasaulio pusę nukreipti langai. Lietuviai labiausiai vertina į vakarus orientuotus butus, nes mūsų regione ilgiausiai šviečia vakarinė saulė.

RESOLUTION

R E S O L U T I O N

Tiesa, jeigu miegamojo kambario langai žiūri į vakarus ar pietus, greičiausiai juos teks pridengti naktinėmis užuolaidomis, nes kambarys labai greitai įšils nuo saulės spindulių.

Rytinė pusė yra neutraliausia, nes ryte saulė ne tokia kaitri, be to, šviečia trumpiau negu vakarinė. Įprastai manoma, jog šiaurinė kryptis – mažiausiai vertinama, tačiau pastebima, kad jei bute yra kelios langų kryptys, lietuvių nebebaugina miegamųjų kambarių šiaurės kryptis.

4. Vaizdas pro langus

Visi tikisi gražaus vaizdo pro namų langus, pageidauja, kad panoramos neužstotų kitas pastatas, nebent tai būtų Gedimino pilis. Geriausiai vertinami vaizdai – parkas arba miškas. Beje, patrauklus vaizdas pro langą gali visiškai eliminuoti langų krypties pagal pasaulio šalis kriterijų. Net jeigu visi buto langai žiūri į šiaurę, bet fone matoma upė, toks butas bus paklausus. Įprastai toks malonus akiai vaizdas papildomai kainuoja 5–10 proc. buto kainos.

5. Pastato, kuriame perkamas būstas, kokybė

• NT likvidumas didžiąja dalimi susijęs su pasirinkto objekto statybos metais bei naudojamų medžiagų ir inžinerinių sprendimų kokybe.

• Naujos statybos ar renovuotame daugiabutyje esantis butas bus patrauklesnis už senos statybos namą. Būsto likvidumą augina ir vidaus apdaila, liftai, automobilių stovėjimo aikštelė, sandėliukai, vidinis kiemas.

• Būsto likvidumą didina ir įdiegtos inžinerinės sistemos – gyventojai teigiamai vertina šildymą, turintį individualią apskaitos sistemą. Taip pat dabar vis labiau populiarėja grindinis šildymas, nes taip sutaupoma radiatorių užimama erdvė. Svarbu atkreipti dėmesį į vėdinimo sistemą – rekuperacinė sistema yra geriau vertinama nei natūrali. Rekuperatoriai užtikrina, kad šiluma nebus išleidžiama į orą vėdinant patalpas šaltuoju metų laiku.

6. Pastato aplinka ir kaimynystė

NT ekspertai pastebi, kad būsto ieškančioms šeimoms rūpi tiek paties buto kokybė, tiek šalia jo esanti aplinka bei žaliosios erdvės. Vienas iš pagrindinių prioritetų šeimai yra galimybė turėti saugų kiemą. Dar jos domisi, ar norint praleisti laisvalaikį gamtoje reikės ieškoti žaliųjų zonų, ar pavyks patogiai jas pasiekti pėsčiomis ar dviračiu. Tuo tarpu šeimų dar nesukūrusiems žmonėms svarbu, kad namų aplinka būtų rami, estetiška, jie vengia gyventi šalia triukšmingų vietų.

R E S O L U T I O N

Dar likvidumą augina aplink konkretų būstą sukurta infrastruktūra ir jį supanti aplinka. Vieta, kurią galima lengvai pasiekti automobiliu ir visuomeniniu transportu, kur netoliese yra prekybos centras, darželis ir mokykla, sporto zonos, sulauks didesnio susidomėjimo. Net ir tokios detalės kaip stovėjimo vieta svečių automobiliui ar netoli plytintis parkas daro būstą patrauklų gyventi, taigi ir pakelia jo vertę.

7. Vieta

Vienas svarbiausių likvidumo požymių – būsto lokacija. Didžiuosiuose šalies miestuose: Vilniuje, Kaune ar Klaipėdoje, būstas bus kur kas likvidesnis už esantį nedideliame miestelyje. Tai atspindi ir nemenkas būstų kainų skirtumas didmiesčiuose ir regionuose. Kadangi miestuose sukuriama daugiausia ekonominės vertės, pritraukiama daugiausia investicijų ir yra daug gerai apmokamų darbo vietų, čia būsto vertė išlieka aukštesnė.

Būsto vertė skirtingose miesto vietose taip pat skiriasi. NT centrinėje miesto dalyje visada yra paklausesnis už esantį miegamajame rajone ar miesto pakraštyje. Investicija į NT miesto centre yra laikoma viena saugiausių, nes čia įsikūrusių objektų paklausa visada išlieka didelė.

8. Vietovės potencialas

Renkantis butą reikėtų atkreipti dėmesį ir į vietos plėtros potencialą, nuo kurio didžiąją dalimi priklausys ir ten jau iškilusių pastatų likvidumas. Dabar 5 metų perspektyvoje nemažai vystymo projektų numatoma Šnipiškėse, Paupyje, Naujininkuose.

Labai gerai vietovės potencialą iliustruojantis pavyzdys yra Naujamiesčio rajono transformacija Vilniuje. 2000 m. šis rajonas garsėjo apleistomis gamyklomis, o buto kainos buvo slegiančiai žemos ir nesiekė net 800 € už kv. m. Dabar Vilniaus miesto kontekste tai viena paklausiausių vietų gyventi. Buto kaina Naujamiesčio senos statybos daugiabutyje jau siekia 1 200 € už kv. m, o naujos statybos bute (tik su daline apdaila) prasideda nuo 1 650 € už kv. m.

9. Kainos tvarumo indeksas

Galiausiai svarbu pažymėti, kad likvidus būstas dar nereiškia, kad už jį turite permokėti ar galite prašyti sumos, kuri būtų gerokai didesnė negu rinkoje vyraujančios vidutinės kainos. Tačiau kuo būstas turės daugiau anksčiau išvardytų likvidumo požymių, tuo būsite tikresni, kad jo vertė atitiks NT rinkos augimą. O prireikus būstą parduoti, už jį galėsite tikėtis ne mažesnės nei tuo metu rinkoje vyraujančios kainos.

Konkretaus būsto rinkos kainą galima įvertinti tvarumo indeksu, kuris šiemet pasiūlytas ir Lietuvos rinkoje. Pradinėje įsigijimo stadijoje indeksas iškart leidžia pirkėjui įsivertinti kainą ir, jei ji yra tvari, tai padidina tikimybę, kad to būsto vertė ateityje augs.

C I T U S

NT galvosūkis – būstas su visa ar daline apdaila?

Jei gyvenime pritrūkote iššūkių, kraustykitės į naujus namus. Daugeliui šis procesas tampa tikru išbandymu – kokį būstą rinktis, kurioje vietoje, kokį biudžetą jam skirti ir galiausiai, kaip namai turi atrodyti? Kas naudingiau, rinktis būstą su daline ar visa apdaila? Samdyti interjero dizainerį ar pasikliauti savo estetikos pajautimu? Kiek ir kur galima sutaupyti?

Į šiuos klausimus nėra vieno atsakymo, bet svarbu apsispręsti, kaip pasirinkti būstą, kad jis atitiktų esamus poreikius ir džiugintų.

Dalinė apdaila – laisvė kūrybai ir individualumui

Šį variantą naujakuriai renkasi dėl galimybės sutaupyti, patiems rinktis rangovus ir nerimo, kad būstas su visa apdaila labiau atitiks projekto plėtotojo viziją, o ne naujos gyvenamosios vietos savininkų poreikius. Tačiau viskas – kiek sudėtingiau: dažnai savarankiškai organizuojami darbai užtrunka ilgiau, nei planuota, lėšų reikia turėti iš anksto, o skirtas biudžetas pučiasi, jį sudėtinga sukontroliuoti, nuolat lydi nerimas ir įtampa.

Kita vertus, jei turite aiškią namų interjero viziją, ją lengviau bus įgyvendinti erdvėje su daline apdaila – patys nuspręsite, kur ir kokios pertvaros turi atsirasti, kam bus skirta kiekviena erdvė, kokio funkcionalumo ieškote. Kurdami namus galėsite panaudoti savo kūrybiškumą, išmanumą, atskleisti estetinį skonį. Taip sukurtas interjeras atspindės jūsų ar jūsų šeimos charakterį, unikalius poreikius, individualų stilių, o namai garantuotai taps erdve, kasdien teikiančia įkvėpimą.

Renkantis būstą su daline apdaila, būtina išsiaiškinti, kas tiksliai jame bus atlikta: vienu atveju galite rasite tik pagrindinių komunikacijų įvadus, kitu – išlygintas grindis, nutinkuotas sienas ir šildymo įrangą. Kad procesas būtų sklandesnis, svarbu tikslus ir detalus planavimas.

Savarankiškai planuodami biudžetą pirmiausia nuspręskite, kam ir kiek pinigų norite skirti. Prie šios sumos patariama pridėti apie 20 proc., nes gali atsirasti nenumatytų išlaidų, brangesnių sprendimų ar pan. Turėtumėte iš anksto suplanuoti, kam skirsite daugiau lėšų, kur pasirengę sutaupyti arba ką pasiryžę įsigyti vėliau. Ekspertai pastebi, kad šildymo sistemos ir santechnikos įrengimas dažniausiai sudaro didžiąją dalį visų išlaidų.

CITUS

C I T U S

Taip pat turėtumėte įsivertinti, kad pasirinkti meistrai gali neturėti galimybės iškart pradėti darbų dėl didelio užimtumo, patys remonto darbai gali trukti iki 5–6 mėn., tad šį laikotarpį turėsite išlaikyti ne tik naują, bet ir esamą gyvenamąją vietą.

SVARBU

• Išsiaiškinkite, kas tiksliai būste bus atlikta;

• Darbus pradėkite nuo tikslaus darbų, laiko ir biudžeto planavimo;

• Numatykite 20 proc. biudžeto rezervą;

• Pasirinkite ne pigiausius, o patikimiausius rangovus;

• Įsikėlimas į naujus namus gali trukti iki 6 mėn.

Sprendimas skaičiuojantiems laiką

Būstų su visa apdaila poreikis svyruoja. Vieniems tai – patogus būdas sutaupyti laiko, kitus atbaido apie 20 proc. didesnė galutinė kvadratinio metro kaina. Kiti tikisi, kad patiems įsirengiant, samdant meistrus ir renkantis medžiagas pavyks daugiau sutaupyti. Bet svarbu prisiminti, jog šis kelias – ilgesnis ir reikalaujantis daugiau ištvermės bei kantrybės.

Įsigyjant namus su visa apdaila, palengvinama ir finansinė įtampa – būstui įsigyti ir remontuoti suteikiama viena paskola, todėl nereikės papildomų santaupų ar dar vienos paskolos. Šis pasirinkimas finansiškai palankesnis, nes būsto paskolos, priklausomai nuo grąžinimo būdo, palūkanos neturėtų viršyti 5 proc., o vartojimo paskolos, jei tokią imtumėte gyvenamajai erdvei įrengti, gali siekti 19 proc.

Šiuolaikiniam miesto žmogui svarbu laikas, kokybė ir efektyvumas, todėl pirkėjai ieško patogių, lūkesčius atitinkančių sprendimų.

Būstai su visa apdaila pasižymi šabloniniais, neutraliais, lengviau įrengiamais interjerais, todėl namams suasmeninti žmonės renkasi įdomesnius baldus, interjero detales, ryškesnę tekstilę, tačiau žino, kad įrengimo darbai bus atlikti kokybiškai ir suplanuotu laiku. Visą apdailą renkasi tie, kam konkrečiu periodu reikia kuo greitesnio ir paprastesnio sprendimo, garantijos, o ne suasmeninto namų interjero.

SVARBU

• Imti vieną paskolą būstui ir jo apdailai – pigiau nei dvi atskiras;

• Šis pasirinkimas taupo laiką ir sukelia mažiau įtampos;

• Atliktiems darbams suteikiama garantija;

• Įsikelti galima jau po maždaug 2 mėn.

C I T U S

Interjero dizaineriai būstą paverčia namais

Profesionali pagalba įsirengiant naujus namus gali padėti jais džiaugtis greičiau ir be papildomo streso. Interjero dizainerių paslaugas dažniausiai renkasi pirkėjai, įsigiję būstus su daline apdaila, nes užpildyti visiškai tuščią erdvę – nemenkas iššūkis. „Citus“ interjero dizainerė Lina Urban pastebi, kad vis dar gyvas mitas, jog dizaineriai baldus ir kitus interjero elementus renka tik iš brangių salonų, o jų paslaugų kainos siekia kosmines aukštumas.

„Dirbame neviršydami nurodyto biudžeto, bet suma visgi turi būti numatyta – dizainerio darbas nėra rasti pigiausias rinkoje medžiagas ir baldus. Bendravimas su klientu pirmiausia prasideda nuo poreikių išsiaiškinimo, techninių brėžinių parengimo, interjero koncepcijos sukūrimo. Tik po to perkami baldai ir medžiagos. Projektą laikome užbaigtu tik tada, kai užsakovas būstą gali pavadinti namais, o sukurtas vaizdas jį besąlygiškai džiugina“, – teigia dizainerė.

Vien parengtas techninis planas palengvina įrengimo procesą. Jame efektyviausiai suplanuojamos erdvės, numatomi reikalingi kištukiniai lizdai ir jungiklių vietos, apgalvojamas apšvietimas ir kt. Dizainerio paslaugos padeda išvengti neapgalvotų sprendimų, tikslingiau išnaudoti erdves ir išvengti nereikalingų daiktų įsigijimo. Dar geriau: būsto įrengimas tokiu atveju tampa smagiu spalvų, faktūrų ir formų žaidimu.

„Įsirengiant namus savarankiškai, ypač pirmą kartą, išūkiu tampa daugelis dalykų: ar tokio praėjimo užtenka? Ar pakanka apšvietimo? Kiek kištukinių lizdų reikia už TV? Pastebėjau, kad net ryžtingiausi, savarankiškai namus įsirengiantys klientai stringa, kai ateina laikas rinktis spalvas. Tai atsakingas momentas: sienas gali perdažyti, bet pakeisti virtuvės fasadus kainuoja kur kas brangiau“, – pasakoja Lina Urban.

Proceso sėkmę lemia kliento ir dizainerio susikalbėjimas bei pasitikėjimas. Rinkdamiesi, kas įkūnys būsimų svajonių namų viziją, peržiūrėkite ne tik specialistų darbų portfelį (portfolio), bet ir gyvai pabendraukite su keliais pretendentais. Išsirinktą dizainerį ar dizainerę būtinai į projektą įtraukite kuo anksčiau – taip išvengsite griovimo darbų ar neefektyvių sprendimų.

SVARBU

• Nusimatykite svarbiausius būsto įrengimo ir interjero elementus;

• Dizaineris paruoš techninius brėžinius, sukurs interjero koncepciją ir stilių, rekomenduos detales, prireikus, jas nupirks;

• Dizainerį į darbus įtraukite kuo anksčiau;

• Bendraukite ir būkite atviri – tai duos geriausią rezultatą.

C I T U S

Ekonominės klasės apdaila (asociatyvi Citus nuotr.)

Aukštesnės klasės apdaila (asociatyvi Citus nuotr.)

B U I L D M E

Kodėl verta rinktis mažas erdves?

Minimalizmo filosofija, mažų namų judėjimas, aplinkosauga – tai pasaulyje jau kurį laiką vyraujančios tendencijos, skatinančios ieškančius namų vis dažniau rinktis mažus būstus. Nedidelio ploto butų ir gyvenamųjų namų augimą Lietuvoje pastebi ir nekilnojamojo turto specialistai. Lietuviai dėl nekilnojamojo turto likvidumo, mažesnės būsto išlaikymo kainos, mobilumo galimybės ir visuomenės sąmoningumo pokyčių neatsilieka nuo vakariečių ir vis dažniau renkasi gyventi mažesnės kvadratūros, bet funkcionaliai suplanuotuose namuose.

Renkantis gyvenamąjį būstą svarbus jo likvidumas. Nedidelis būstas beveik visada pasižymi didesniu likvidumu. Dėl racionalaus ir funkcionalaus išplanavimo tokius būstus galima greičiau parduoti ar išnuomoti – rinkoje jų paklausa didelė. Tokiais būstais domisi jaunimas, bendrą gyvenimą kartu pradedančios poros, vieniši žmonės ar investuotojai. Likvidumui taip pat svarbus ne tik būsto dydis, bet ir racionalus erdvių išplanavimas. Nekilnojamojo turto specialistai pastebi, jog dėl mažesnės suminės kainos 60 kv. m. trijų kambarių butas dažnai yra likvidesnis nei dviejų kambarių 55 kv. m, nors iš pirmo žvilgsnio būstų dydis skiriasi vos keliais kvadratiniais metrais.

Pastebima tendencija, jog būstus šiuo metu įsigyja ir vis daugiau jaunimo. Pirkdamas pirmąjį būstą jaunas žmogus dažnai dar nenori užsikrauti didelės paskolos naštos, tačiau nori gyventi centrinėje miesto dalyje. Dėl šių priežasčių jis verčiau renkasi pirkti nedidelės kvadratūros būstą, bet arčiau miesto šurmulio. Populiarėja suvokimas, kad butas turi tarnauti šeimininkui, o ne atvirkščiai. Todėl ieškodami gyvenamosios vietos jaunuoliai dažnu atveju renkasi mažesnį, pigesnį, tačiau racionaliai išplanuotą būsto variantą, kuriam išlaikyti ir prižiūrėti reikia skirti daug mažiau pastangų bei pinigų.

BUILD ME

B U I L D M E

Perkant nekilnojamąjį turtą mokama už kiekvieną kvadratinį metrą, todėl labai svarbu pasverti, kaip naudingai jie yra suplanuoti būste. Neretai, ypač senos statybos daugiabučiuose, dviejų ar net vieno kambario butas turi didelį 8-9 kvadratinius metrus užimantį koridorių. Jo funkcinė vertė – abejotina, tačiau už plotą sumokama tiek pat. Pavyzdžiui, jei vidutinė 2 kambarių naujos statybos buto kvadratinio metro kaina Naujamiestyje Vilniuje yra apie 1800 €, toks koridorius kainuos net 14 400 €.

Nors mažo būsto sandorio ir įsigijimo vertė mažesnė, tačiau nuomos kainos dažnai labai panašios kaip ir didesnių būstų. Antai, lankomiausio Lietuvoje nekilnojamojo turto portalo aruodas.lt duomenimis, šiuo metu sostinės Šiaurės miestelyje naujos statybos vieno kambario buto, kurio plotas 30 kv. m, vidutinė mėnesio nuoma kainuoja 350 €. O ten pat esančiame panašių metų statybos name 55 kv. m buto nuoma siekia 450 € – tik 100 € brangiau.

Tautiečius vilioja mobilumas

Anksčiau žmonės pirkdavo būstus visam gyvenimui. Būtent todėl gana ilgą laiką buvo populiarūs dideli, kelių aukštų gyvenamieji namai ar dideli butai, kurie vėliau buvo perduodami iš kartos į kartą. Nekilnojamojo turto specialistai pastebi, jog šiuo metu būstai vis dažniau perkami gyventi „čia ir dabar“.

Yra išskiriami trys pagrindiniai būstų tipai pagal gyvenimo etapus: pirmieji namai, augantys šeimos namai (kai namuose krykštauja vaikai ir reikia daugiau ploto) bei senjorų namai (ištuštėjus namams, gyvenant sėsliau).

Lietuvoje vis dažniau perimami vakarietiški įpročiai ir būsto ieškoma konkrečiam etapui. Taip pat įsigyjant pirmuosius būstus, ieškoma ir mobilumo galimybės – mažesnis, bet funkcionalus plotas arčiau centro tampa patrauklesniu variantu už nuošaliau įsikūrusį didesnį. Todėl vis dažniau prieš 45 kv. m ploto butą Pilaitėje laimi 30 kv. m butas Naujamiestyje. Taip kartu išvengiant automobilių spūsčių ar ilgos kelionės į darbą viešuoju miesto transportu. Apskritai, gyvenant ir dirbant centre susidaro galimybė atsisakyti nuosavo automobilio ir taip sutaupyti papildomų lėšų.

B U I L D M E

Taip pat pastebima, jog lietuviai vis mažiau laiko praleidžia namuose – renkasi keliauti tiek savo šalyje, tiek į užsienio valstybes. Lyginant Baltijos šalių gyventojų 2019 m. pirmojo ketvirčio keliavimo statistiką, galima pastebėti, jog lietuviai po savo šalį keliauja daugiausia iš Baltijos šalių gyventojų. VšĮ „Keliauk Lietuvoje“ duomenimis, Lietuvoje vietinis turizmas sudaro net 56,6 proc., kaimyninėje Latvijoje tik apie 30 proc., Estijoje šiek tiek daugiau – 40 proc. Taip pat Europos Sąjungos statistikos tarnybos „Eurostat“ duomenimis, palyginus su Europos vidurkiu, vidutinio amžiaus lietuviai keliauja intensyviau. Tad nekilnojamojo turto specialistai teigia, jog poreikis turėti didelį būstą nyksta dėl nuolat didėjančio mobilumo.

Vienais svarbiausių aspektų perkant pirmuosius namus taip pat tampa namų funkcionalumas ir paprastumas. Žmonės nebenori tarnauti daiktams – patys namai ir juose esantys įrankiai turi visapusiškai tenkinti gyventoją. Todėl nekilnojamojo turto vystytojai, stengdamiesi patenkinti kintančius žmonių poreikius, siekia sumažinti ar visai atsisakyti būstuose esančių nereikalingų erdvių, tokių kaip dideli ir nereikalingi koridoriai. Taip siekiama rasti funkcionaliausius ploto panaudojimo sprendimus komfortiškam gyvenimui mažesniame būste. Verta apsvarstyti, jog nedidelis 21 kv. m grindų ploto loftas su atskira miegamojo zona ir papildoma spinta antresolėje galbūt yra patogesnis ir funkcionalesnis variantas negu vieno kambario butas.

Tarp pasirinkimo motyvų – minimalizmas ir aplinkosauga

Pasirinkti mažesnio ploto gyvenamąjį būstą skatina ir visame pasaulyje įsitvirtinanti minimalizmo filosofija. Ja susižavėję renkasi naudoti tik tiek, kiek reikia, todėl maži būstai puikiai atliepia tokias asmenines pažiūras turinčių asmenų poreikius. Lygiai tiek pat įtakos renkantis, kur gyventi bei kokį nekilnojamąjį turtą įsigyti, turi ir siekis būti draugiškesniu aplinkai.

Socialinės atsakomybės aspektas dabar ypač svarbus. Todėl minimalizmas, siekis prisidėti prie aplinkosaugos bei kiti gyvenimo būdo ypatumai daro ne ką mažiau įtakos būsto pasirinkimui. Žmonės apsigyvendami nedideliame būste siekia ne tik sumažinti sunaudojamos elektros energijos, šilumos ar vandens kiekį.

Lygiai taip pat ieškoma galimybės, kuri leistų namuose išsilaisvinti iš daugybės nereikalingų pareigų bei atsakomybių, užklumpančių kasdienėje namų ruošoje. Juk tvarkytis vieno kambario butą užtrunka žymiai trumpiau nei trijų kambarių būstą ar dviejų aukštų namą.

Pasaulinės tendencijos rodo, jog vis dažniau atsisakoma tradicinio būsto erdvių skirstymo – svetainė, miegamasis, virtuvė – ir gyvenamųjų erdvių atskyrimo. Vienos erdvės jungiamos tarpusavyje, kitos – naikinamos. Kiekvieną kvadratinį metrą stengiamasi išnaudoti, paversti funkcionaliu ir tarnaujančiu tiek žmogui, tiek jį supančiai aplinkai.

B A L T I C A S S E T M A N A G E M E N T

Kaip išsirinkti loftą?

Jei jau skaitote šį straipsnį, tikriausiai esate mėgstantis bendrauti, besidomintis naujovėmis, pakeliaujantis, vienas arba dviese su antrąja puse gyvenantis žmogus. Tai yra vienas iš tų, kuriems loftas labiausiai tinka: nes tokie žmonės semiasi įkvėpimo iš atviros vientisos erdvės ir aukščio, nesijaudina, kad jų būste bus mažiau privatumo, ir dažniausiai šiuo metu neturi atžalų, dėl kurių reikėtų nerimauti, kai šios ropšis laiptais į antresolę. Ar ne? Tuomet skaitykite toliau ir mes padėsime jums išsirinkti svajonių loftą.

Pradėkite nuo žvilgsnio į ateitį

Vieta, vieta ir dar kartą vieta – taip mėgstama juokais įvardyti tris svarbiausias nekilnojamojo būsto savybes, į kurias reikia atkreipti dėmesį. Renkantis loftą ir domintis jo vieta, reikia atkreipti dėmesį į vieną svarbų elementą: vertinkite, kaip ta vieta atrodys po kelerių metų. Pirmieji loftus už gerą kainą nusiperka tie, kurie įžvelgia, kad rajonas bus patrauklus, nors dabar dar toks nėra. Kai pirkti loftą tokiame rajone – dabar juo tapęs Naujamiestis – tampa tendencija, kainos jau būna ūgtelėjusios. Todėl verta dairytis į šiuo metu dar nebrangius, bet perspektyvius rajonus, pavyzdžiui, šiuo metu Vilniuje į Savanorių prospektą nuo Gerosios Vilties žiedo link autostrados, Markučius, Naująją Vilnią.

BALTIC ASSET MANAGEMENT

B A L T I C A S S E T M A N A G E M E N T

Užmeskite akį ir į praeitį

Loftai įrengiami buvusiose gamyklose, todėl mąstantys apie savo gyvenimo kokybę turėtų pasidomėti ir pastato istorija. Pirmiausia pasiteiraukite plėtotojo, kas buvo gaminama, kokios medžiagos naudotos. Antras svarbus klausimas, kurį reikėtų užduoti, – ar gamintojas užsakė pastato ir dirvos taršos tyrimus, ką jie parodė ir kaip, jei reikia, valoma aplinka. Mažai kas norėtų gyventi pastate, užterštame naftos produktais ar kietosiomis dalelėmis.

Šiek tiek skaičiavimo

Kai skaičiuosite, kiek kainuos loftas ir kaip reikės už jį susimokėti, verta paklausti plėtotojo, kokia jūsų išsirinkto lofto pastato paskirtis. Ji būna gyvenamoji arba negyvenamoji, pavyzdžiui, kūrybinės dirbtuvės. Tai, kad paskirtis negyvenamoji, nereiškia nieko blogo – tiesiog tuo atveju reikia turėti galvoje, kad imant būsto paskolą bankas prašys didesnę paskolos dalį padengti pradiniu įnašu. Nuo 2020 m. sausio mėn. visiems negyvenosios paskirties patalpų turėtojams Vilniuje reikės mokėti 1 proc. NT mokestį. NT mokestis yra skaičiuojamas ne nuo sumos, kurią pirkėjas sumoka už objektą, tačiau nuo Registrų centro indeksuojamos vertės. Jeigu tai nėra nauja statyba, dažniausiai ji būna ženkliai žemesnė negu lofto įsigijimo kaina. Taip pat kiekvienoje savivaldybėje jis yra skirtingas. Tad įsigijus 50 kv. m loftą per metus mokėtumėte apie 150 € mokestį.

B A L T I C A S S E T M A N A G E M E N T

Kiek norėsite įsitraukti į įrengimą?

Daugelis loftų pirkėjų rengdami interjerą mėgsta įkūnyti savo kūrybinius sumanymus ir yra linkę skirti tam laiko. Jo prireikia, nes loftams dažnai reikalingi nestandartiniai sprendimai. Lofto gyventoją rečiau sutiksi standartiniais daiktais prekiaujančiose parduotuvėse: buto gyventojas ten nusipirktą baldą gali iškart pasistatyti ir juo naudotis, o lofte dažniau reikės užsisakyti specialų, kitokių matmenų baldą ar interjero detalę. Kadangi loftų lubos siekia iki 5 m, tai diktuoja ir kitokį įrengimą: galimybę panaudoti tamsesnes spalvas, netradicinius daiktų laikymo būdus. Be to, juose įprastai būna laiptai, vedantys į antresolę, – juos taip pat galima susiprojektuoti ir įsirengti pagal savo skonį. „Erdvėje po antresole ar po laiptais paprastai galima įrengti ištraukiamąjį baro staliuką, spinteles. Įsitaisę plačią palangę, lofto gyventojai turi papildomą darbo stalą ar vietą prisėsti su puodeliu kavos ir nešiojamuoju kompiuteriu“, – sakė Gabrielė Sereikaitė, vieno iš „Freiheit“ projekto loftų dizainerė, atstovaujanti interjero projektavimo įmonei „Menas gyventi“.

Tiesa, rinkoje esama ir loftų su visa apdaila, į kuriuos galima iškart kraustytis gyventi. Juos besirenkančių žmonių kiek mažiau, bet jei norisi laiką skirti kitiems dalykams nei būstui įrengti – taip pat esama variantų.

Pasiruoškite atvirumui

Svarbu turėti mintyje, jog loftas – viena erdvė, tad visiems gyventojams, jei jų bus keli, teks gyventi tuo pačiu ritmu, drauge keltis ir eiti miegoti.

Dizainerė Gabrielė Sereikaitė siūlo privatumo stoką kompensuoti tikslinėmis zonomis (skaitymo, darbo, valgymo), joms skirtu funkciniu apšvietimu, jei reikia, naudoti slankiąsias daug vietos neužimančias pertvaras, kad atskirtumėte miegojimo, ramybės erdvę nuo bendrosios erdvės.

Ieškokite geros investicijos

Dalis žmonių loftus, ypač mažesnius, perka tam tikram gyvenimo etapui, dažnai trunkančiam iki 5–7 metų: vėliau pakinta poreikiai, atsiranda šeima, keičiasi gyvenimo būdas. Dėl to svarbu domėtis nekilnojamojo turto kainomis ir nuomos tendencijomis, išsirinkti perspektyvų rajoną ir moderniai įsirengti būstą.

E I K A

Būsto įsigijimo tvarka žingsnis po žingsnio

VEIKSMAS PAAIŠKINIMAS KAINA

1. BŪSTO PASIRINKIMAS Klientas kreipiasi į pardavimo atstovus, apžiūri jį dominančius projektus bei jo poreikius atitinkančius butus ir išsirenka jam patinkantį būstą.

2. BŪSTO REZERVAVIMAS Dažnu atveju patikusį būstą klientas gali rezervuoti žodžiu, finansiškai neįsipareigodamas. Dalis NT plėtotojų sutinka butą rezervuoti keletui darbo dienų, kiti – net savaitei. Tuo tarpu galima savo sprendimą geriau apgalvoti, pasitarti su banku.

Tačiau būna atvejų, kai nemokama rezervacija negalima, sprendimą reikia priimti iškart arba rizikuoti, kad butas bus nupirktas.

3. SPRENDIMAS DĖL BŪSTO ĮSIGIJIMO

Klientas, apsisprendęs dėl būsto, kurį nori įsigyti, apdailos įrengimo ir būstui įsigyti skiriamos sumos, kreipiasi į pardavimo atstovą (būsto paskolos atveju – gavęs preliminarų atsakymą dėl paskolos dydžio iš banko).

4. PRELIMINARI BŪSTO PIRKIMO–PARDAVIMO SUTARTIS

Preliminari būsto pirkimo–pardavimo sutartis yra derinama ir pasirašoma su pardavimo atstovu. Ja klientas įsipareigoja įsigyti būstą.

5. UŽSTATAS Užstato dydis gali svyruoti nuo kelių šimtų eurų iki 15 proc. nuo turto vertės. Sutarto dydžio užstatas turi būti sumokėtas į sąskaitą, nurodytą Preliminarioje sutartyje, per 1–10 kalendorinių dienų nuo Preliminarios sutarties pasirašymo.

Siekdami konkurencinio pranašumo, kai kurie NT plėtotojai sutinka užstatą gauti dalimis pagal suderintą grafiką (pavyzdžiui, iki statybų pabaigos).

Iki 15 proc. nuo turto vertės

EIKA

E I K A

VEIKSMAS PAAIŠKINIMAS KAINA

6. PRANEŠIMAS NR. 1: DĖL BŪSTO PERDAVIMO

Prieš pat užbaigiant statybas, jeigu namas yra statomas, arba sutartą dieną, jeigu namas pastatytas, gaunamas kvietimas nurodytą dieną atvykti ir priimti atliktų darbų – pasirašyti darbų atlikimo aktą.

Kai kurie NT plėtotojai būstą perduoda pirkėjui prieš pasirašant notarinę pirkimo–pardavimo sutartį tam, kad būtų galima kuo anksčiau pradėti apdailos darbus, kiti – po notarinės sutarties arba po galutinio apmokėjimo.

7. BŪSTO PERDAVIMAS PIRKĖJUI

Būsto perdavimo metu pasirašomas darbų atlikimo aktas. Nuo šios dienos pirkėjas gali pradėti būsto apdailą. Taip pat nuo būsto perdavimo momento pirkėjas yra atsakingas už visas eksploatacines ir administracines būsto išlaidas. Būsto pirkėjui pradedamos teikti komunalinės paslaugos, už kurias jis moka tiesiogiai paslaugų tiekėjui arba namo administratoriui.

8. SUSITARIMAS SU BANKU DĖL BŪSTO PASKOLOS

Jeigu būstas įsigyjamas naudojantis paskola, bankas suformuoja klientui pasiūlymą arba išduoda garantinį raštą. Arba pasirašoma kredito sutartis, kurioje įtvirtinamos visos paskolos ilguoju laikotarpiu galiojančios sąlygos bei banko marža.

Pirkėjas su banku pasirašo Būsto paskolos sutartį ne anksčiau nei likus 6–12 mėnesių iki statybų pabaigos ir gali būti tikras, kad, praėjus šiam laikotarpiui, kai namas bus pastatytas, banko sąlygos nesikeis. Pirkėjas bus užtikrintas, kad būstą galės įsigyti su paskola.

9. TURTO VERTINIMAS Jeigu reikalauja bankas, detalųjį turto vertinimą atlieka bankui priimtini turto vertintojai. Bankai dažniausiai nereikalauja papildomo didžiųjų NT plėtotojų turto vertinimo, todėl klientas gali būti tikras, kad turtas bus įvertintas pirkimo kaina.

120–150 €

E I K A

VEIKSMAS PAAIŠKINIMAS KAINA

10. PASTATO ENERGINIS SERTIFIKATAS

Prieš pasirašydamas su pardavėju notarinę būsto pirkimo–pardavimo sutartį, pirkėjas yra supažindinamas su pastatui išduotu energinio naudingumo sertifikatu.

11. NOTARINĖ BŪSTO PIRKIMO–PARDAVIMO SUTARTIS

Notarinė būsto pirkimo–pardavimo sutartis pasirašoma nurodytame notaro biure. Notarines išlaidas apmoka klientas.

0,45 proc. nuo turto vertės – fiziniams asmenims

0,5 proc. nuo turto vertės – juridiniams asmenims

12. TURTO REGISTRAVIMAS

Turto nuosavybė registruojama VšĮ „Registrų centras“. Nuosavybę registruoja notaras.

25–200 €

13. SUTARTIS SU ADMINISTRATORIUM

Pirkėjas, pasirašydamas būsto notarinę sutartį, pasirašo sutartį su pastatą administruojančia įmone.

14. BŪSTO PASKOLOS SUTARTIS

Pirkėjas, pristatęs notarinę pirkimo–pardavimo sutartį bankui, pasirašo su juo būsto paskolos sutartį. Sutarties administravimo mokestis mokamas pagal banko įkainius.

Banko atsiskaitymas už įsigytą būstą įvykdomas, kai pirkėjas atlieka šiuos veiksmus: pasirašo notarinę būsto pirkimo–pardavimo sutartį, registruoja ir apdraudžia turtą, registruoja įkeitimo lakštą.

0,2–0,4 proc. nuo paskolos sumos

15. TURTO DRAUDIMAS Turtas turi būti apdraustas banko naudai banko rekomenduotoje draudimo bendrovėje.

30–100 € per metus

E I K A

VEIKSMAS PAAIŠKINIMAS KAINA

16. ĮKEITIMO LAKŠTO REGISTRAVIMAS

Įkeitimo lakštą hipotekoje registruoja pasirinktas notaras.

0,2 proc. nuo turto vertės + 50 € – fiziniams asmenims

0,3 proc. nuo turto vertės + 50 € – juridiniams asmenims

17. VISIŠKAS KLIENTO ATSISKAITYMAS SU PARDAVĖJU

Klientas privalo per 30 d. nuo notarinės sutarties pasirašymo registruoti ir apdrausti turtą, taip pat registruoti įkeitimo lakštą, kad bankas galėtų pervesti pinigus pardavėjui už pirkėjo perkamą turtą.

18. PRANEŠIMAS NR. 2: DĖL VISIŠKO ATSISKAITYMO

Per 30 d. nuo pinigų pervedimo į pardavėjo sąskaitą pirkėjas kreipiasi į pardavėją dėl pažymos apie visišką atsiskaitymą. Išduota pažyma turi būti registruota VĮ „Registrų centras“.

19. KOMUNALINĖS PASLAUGOS

Pirkėjas, pasirašęs notarinę būsto pirkimo–pardavimo sutartį, sudaro tiesioginę paslaugų sutartį su elektrą, šilumą, vandenį tiekiančiomis įmonėmis.

20. APDAILA Apdailos darbai vidutiniškai trunka apie 3–4 mėnesius. Interjero projektas dažniausiai kuriamas 1–2 mėnesius, todėl tuo reikėtų pasirūpinti iš anksto.

Vis dažniau butai parduodami su visa apdaila, nes, perkant būstą su statytojo apdaila, yra galimybė gauti iki 85 proc. dydžio paskolą nuo bendros pirkinio sumos: būstas + apdaila + automobilio stovėjimo vieta + sandėliukas.

Nuo 350 € už 1 kv. m

21. LAIMINGAS ĮSIKŪRIMAS

Atlikę visus būsto įsigijimo žingsnius galite įsikurti naujuose namuose ir lengviau atsikvėpti.

C E E A T T O R N E Y S

Įstatyme įtvirtinti garantiniai terminai

Lietuvoje galiojantys teisės aktai būsto pirkėjams suteikia šias statinio ar jo dalių garantijas:

• 5 metų garantija taikoma visiems matomiems statinio elementams – sienoms, grindims, stogui ir pan.,

• 10 metų garantija taikoma paslėptiems statinio elementams (konstrukcijoms, vamzdynams ir kt.);

• 20 metų garantija taikoma esant tyčia paslėptiems defektams.

Už statinio trūkumus atsako tiek jo pardavėjas (nekilnojamojo turto vystytojas), tiek ir rangovas. Pagal 2017 m. įsigaliojusias Statybos įstatymo pataisas, esant būsto ar statinio defektams, numatoma tiek rangovo, tiek nekilnojamojo turto vystytojo atsakomybė už garantiniu laikotarpiu atsiradusius defektus. Tai reiškia, kad būsto pirkėjai per garantinius terminus pastebėję atsiradusius defektus gali kreiptis tiek į pardavėją, tiek ir į rangovą.

Dažnais atvejais būsto įsigijimo sutartyje būna nustatyta kreipimosi į vystytoją ir į rangovą tvarka dėl garantiniu laikotarpiu atsiradusių trūkumų pašalinimo, tačiau pirkėjams visais atvejais rekomenduotina pretenziją adresuoti iškart abiem asmenims, kad visos šalys operatyviau išspręstų susidariusią situaciją, nes delsimas spręsti situaciją gali sukelti dar didesnę žalą.

Paminėtina, kad pardavėjo (vystytojo) ir rangovo atsakomybė už perduodamo daikto kokybę nėra absoliuti. Pardavėjas gali įrodinėti, kad yra pardavėjo atsakomybę šalinančių (ribojančių) pagrindų, o tai itin aktualu, kai būsto pirkėjai perka nebaigtos statybos butą, kurio defektai išryškėja tik pradėjus naudotis įsigytu butu ar jį įrengiant.

Aplinkybės, galinčios šalinti (riboti) pardavėjo atsakomybę, yra šios: (i) ar daikto trūkumai atsirado pirkėjui netinkamai naudojantis daiktu arba (ii) dėl trečiųjų asmenų kaltės, arba (iii) dėl nenugalimos jėgos. Puikus to pavyzdys būtų, kai pirkėjas, įrengiantis būstą, nepalaiko pardavėjo rekomenduotos minimalios temperatūros patalpose, neužtikrina tinkamo ir pakankamo patalpų vėdinimo ir drėgmės lygio, dėl ko pradeda kauptis vandens kondensatas ir vėliau atsiranda pelėsis ar apgadinami nuo būsto neatsiejami elementai: durys, langai, palangės ar net baldai.

Jei nusipirkęs būstą žmogus, nepaisant pardavėjo rekomendacijų ar nurodymų, nepakankamai šildo ir vėdina patalpas ir dėl to atsiranda pelėsis ar kažkas sugadinama, tokius dėl netinkamos buto eksploatacijos atsiradusius trūkumus turės tvarkyti pats pirkėjas ir rangovo ar vystytojo garantiniai įsipareigojimai nebus taikomi. Todėl svarbu tinkamai prižiūrėti savo gyvenamąją erdvę.

CEE ATTORNEYS

C E E A T T O R N E Y S

Jei žmogus perka senos statybos būstą, kurio statytojas jau nebeegzistuoja, atsižvelgus į Civilinį kodeksą, garantija kaip daiktui taikoma vos dvejų metų laikotarpiui ir už atsiradusius trūkumus atsako būsto pardavėjas.

Teisės aktai numato ir apsaugą nuo rizikų, galinčių kilti bankrutavus vystytojui bei rangovui. Nuo 2017 m. naujai pradėtiems statyti namams kartu su statybos darbų perdavimo vystytojui aktu rangovas turi pateikti ir dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą rangos sutartį. Šis dokumentas rangovo nemokumo ar bankroto atveju turi užtikrinti dėl jo kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per pirmuosius 3 (trejus) statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą statytojui (užsakovui). Defektų šalinimo užtikrinimo suma statinio garantiniu trejų metų laikotarpiu turi būti ne mažesnė kaip 5 proc. statinio statybos kainos.

Tuo metu nekilnojamojo turto vystytojas atsako statinio (jo dalies) įgijėjui (pirkėjui) už garantinio laikotarpio rangovo prievolių neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą. Užtikrindamas šį reikalavimą, nekilnojamojo turto vystytojas turi pateikti statinio (jo dalies) (išskyrus nesudėtingąjį statinį (jo dalį)) pirkėjui dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą rangos sutartį.

Taigi prieš įsigyjant būstą, ypač jei įsigyjamas būstas be apdailos ar su daline apdaila, pirkėjui rekomenduojama išsiaiškinti visas turto eksploatavimo ir įrengimo darbų atlikimo taisykles ir prieš pradedant atlikti apdailos darbus, esant poreikiui, pamatuoti patalpų drėgmę, įsigyti priemonių, kurios tinkamai vėdintų patalpas ir (ar) surinktų remonto darbų metu atsiradusią perteklinę drėgmę. Svarbu, kad būtų laikomasi visų su būsto įrengimu susijusių taisyklių bei rekomendacijų, kurias pateikia būsto pardavėjas. Priešingu atveju gali kilti rizika, kad už defektus, atsiradusius dėl netinkamo turto eksploatavimo, pardavėjas ar rangovas neatsakys, nes jie nebus pripažįstami kaip defektai, rangovo ar vystytojo šalintiniai garantiniu laikotarpiu.

C I T A D E L E

Banko patarimai, kaip rasti savo svajonių būstą

Jeigu esate kraustęsi bent 4 ar daugiau kartų, patenkate tarp dešimtadalio mobiliausių Lietuvos gyventojų, kurie yra mažiausiai prisirišę prie savo gyvenamosios vietos. „Citadele“ inicijuotos reprezentatyvios apklausos duomenimis*, 60 proc. gyventojų yra keitę gyvenamąjį būstą 1–3 kartus gyvenime, 29 proc. žmonių visą gyvenimą gyvena tame pačiame būste, o 8 proc. yra mobilūs ir yra persikraustę bent 4–5 kartus.

Tyrimo duomenimis, kas trečią Lietuvos gyventoją (35 proc.) naujo būsto paieškoms paskatina pokyčiai asmeniniame gyvenime – santuoka, skyrybos, šeimos pagausėjimas ar vaikų išsikraustymas. Tuo tarpu planų keisti gyvenamąją vietą vedami noro įsigyti nuosavą būstą turi 16 proc. Lietuvos gyventojų, dar 8 proc. prie svarbiausių priežasčių nurodo išaugusias pajamas. Dar viena svari priežastis ieškoti naujų namų – pasikeitusi darbo vieta, persikraustymas į kitą vietovę. Dėl šių priežasčių gyvenamąją vietą keičia 23 proc. šalies gyventojų.

Kad ir kokios priežastys jus skatina šiandien dairytis naujo būsto, norime pasidalinti keliais patarimais, į ką reikėtų atkreipti dėmesį priimant vieną svarbiausių gyvenimo sprendimų.

Nepirkite būsto visam gyvenimui

Planuodami įsigyti būstą, galvokite apie šiandieninius poreikius, o ne apie tai, kaip įsivaizduojate savo gyvenimą po dešimties metų. Jei esate karjerą neseniai pradėjęs jaunas specialistas, greičiausiai jums tikrai reikės mažesnio būsto nei porai, kuri jau planuoja šeimos pagausėjimą,

Jeigu jūsų dabartinės pajamos leidžia įsigyti didesnį būstą nei jūsų poreikiai, racionaliai įsivertinkite poreikius, ar tikrai jums reikia to papildomo kambario, kuriame galės draugai, tėvai pernakvoti, nors aplanko jus tik kartą per metus. Juk likusią metų dalį kambarys tik rinks dulkes, paskolą mokėti taip pat reikės. Jau net nekalbant apie jo šildymo sąskaitą.

Taip pat labai svarbu įsivertinti savo dabartines ir būsimas finansines galimybes, jei planuojate imti būsto paskolą. Būsto paskolos įmoka negali sudaryti daugiau ne 40 proc. šeimos pajamų. Atsakingai apgalvokite, kiek reikia jums lėšų ne tik paskolos įmokoms, bet ir būsto išlaikymui, pragyvenimui, jūsų kelionėms ir pomėgiams.

* Čiairtoliaupateikiami„Citadele“bankoužsakymuatliktaLietuvosgyventojųapklausaapiebūstokreditavimą. Ją2018m.rugpjūtįatlikobendrovė„Spintertyrimai“,tyrimometuapklausti1007respondentai.

CITADELE

C I T A D E L E

Koks jūsų svajonių būstas?

Mūsų inicijuotas tyrimas parodė, kad turėdami neribotas finansines galimybes, daugiau nei pusė šalies gyventojų gyvenamąjį būstą rinktųsi didmiestyje – jaunimą labiausiai vilioja senamiesčio dvasia ir centro šurmulys, vyresnius gyventojus – atokesni didmiesčių rajonai bei priemiesčiai. Kas šeštas šalies gyventojas apskritai pasirinktų gyvenimą atokesniame gamtos prieglobstyje šalia upės ar ežero. Tyrimo duomenys atskleidė, kad geidžiamiausia lokacija gyvenimui – atokesnis didmiesčio rajonas ar priemiestis. Čia neribojamas finansinių galimybių norėtų gyventi kas penktas (22 proc.) šalies gyventojas.

Apklausos duomenimis, „miegamajame“ didmiesčio rajone norėtų įsikurti 15 proc. respondentų, dažniau – vyresnio amžiaus. Tokia pati dalis (15 proc.) apklaustųjų idealiu atveju rinktųsi gyvenimą didmiesčio centre arba senamiestyje. Dažniausiai tai – jaunesnio amžiaus respondentai. 16 proc. respondentų rinktųsi gyvenimą nuošalioje vietoje gamtos apsuptyje šalia miško, ežero ar upės. Gyvenimas kaime ar nuošalioje sodyboje labiau vilioja vidutinio ir vyresnio amžiaus gyventojus. 15 proc. geriausiai jaustųsi gyvendami mažesniuose Lietuvos miestuose, rajonų centruose.

Tokie tyrimo duomenys, tačiau norėdami geriau suprasti, koks jūsų svajonių būstas, atsakykite sau į šiuos klausimus:

• Kokie jūsų pomėgiai? Dažniau laisvalaikį leidžiate važinėdami su dviračiais, sportuojate, mėgstate vaikščioti parkuose ar mieliau laiką leidžiate namuose su šeima ir draugais. Ar jums svarbu, kad ranka būtų pasiekiamas kultūrinis ar naktinis gyvenimas centre?

• Kokia jums reikalinga infrastruktūra? Ar vairuojate pats ar važinėjate su viešuoju transportu? Jei turite ar planuojate artimiausiu metu susilaukti vaikų, netoli būsto turi būti vaikų darželis ar mokykla, patraukli vieta vaikams leisti laiką lauke?

• Ar galėsite skirti laiko įrengimui ar ieškote jau įrengto būsto? Svarbu įsivertinti ir kiek lėšų galėsite skirti įrengimui? Paprastai nekilnojamo turto vystytojų siūlomas įrengimas kainuoja pigiau nei pačių organizuojamas.

Rekomenduojame susidaryti sąrašą privalomų būsto savybių ir pageidaujamų. Pavyzdžiui, jei turite nuosavą automobilį, parkavimo vieta greičiausiai bus tarp privalomų savybių ar netoliese esantis darželis, jei turite vaikų. Taip pat atkreipkite dėmesį, kad bankai yra labiau linkę finansuoti paklausą turinčius būstus.

C I T A D E L E

Kiek laiko skirti būsto paieškai?

Apklausos duomenys parodė, kad didžioji dalis žmonių keisdami gyvenamąją vietą nelinkę skubėti. Trečdalis gyventojų naujo būsto paieškoms skiria 1–3 mėnesius, penktadalis – 4–6 mėnesius, tiek pat – dar ilgesnį laiko tarpą. Natūralu, kad svarbus sprendimas turi būti priimamas apgalvotai, pasvėrus visas alternatyvas. Juolab kad vėlesni procesai įsigyjant būstą jau nebereikalauja tiek daug laiko – pavyzdžiui, sprendimą dėl būsto paskolos banke galima sužinoti per vieną darbo dieną užpildžius paraišką internetu.

Svarbų ir atsakingą procesą paspartinti padėtų bent jau preliminarios sutarties pasirašymas su nekilnojamojo turto pardavėju ir kreipimasis į operatyviausią paskolos sprendimą siūlantį banką. Turėdami konkretų asmeninį pasiūlymą rankose galite ir kitus bankus motyvuoti greičiau parengti pasiūlymą.

Ieškant sau tinkamiausio būsto, rekomenduojame aplankyti bent jau 5-10 būstų. Taip pat pasidomėkite, kokia yra naują būstą statančios ir parduodančios įmonės reputacija. Kiek ilgai ji veikia, kokius dar įgyvendino projektus? Jei susidomėjote ne naujai pastatytu projektu, nebijokite pakalbinti kaimynų – kas jiems „gadina“ gyvenimą? Būtinai įsivertinkite, kiek būstas atitinka jūsų susidaryto privalomų ir pageidaujamų savybių sąrašo punktus. Svarbu, kad matytumėte kuo daugiau privalomų, o ne pageidaujamų savybių. Nes kad ir koks gražus vaizdas pro langą bus, jei kiekvieną vakarą turėsite „galvos skausmą“, kur pasistatyti automobilį.

Būsto paskola

Didžioji dalis šalies gyventojų banke dėl būsto paskolos tikėtųsi sugaišti mažiausiai porą savaičių. Mūsų inicijuoto tyrimo duomenys rodo, kad beveik trys ketvirtadaliai Lietuvos gyventojų mano, kad bankuose sprendimas dėl būsto paskolos išdavimo yra priimamas ne greičiau nei per kelias savaites. 22 proc. respondentų teigė, kad šis procesas užtrunka 2 savaites, 21 proc. – mėnesį, 30 proc. – ilgiau nei mėnesį.

Tyrimo duomenimis, vos 4 procentai šalies gyventojų tiki, kad bankai gali priimti sprendimą dėl paskolos per vieną dieną nuo paraiškos pateikimo. Tikimės, kad mūsų pasirinkta būsto kreditavimo strategija paskatins keisti visuomenėje vyraujančią nuomonę apie lėtas aptarnavimo apsukas bankuose ir sustiprins derybinę kliento poziciją, kuris jau turės konkretų pasiūlymą ir galės su juo palyginti kitus.

S W E D B A N K

Būsto paskolos procesas žingsnis po žingsnio

Būsto paskolos suteikimo procesas daug kam atrodo sudėtingas. Kad jums būtų lengviau suprasti nekilnojamojo turto finansavimosi procesą, pristatome pagrindinius būsto paskolos suteikimo žingsnius. Kiekvienas atvejis būna skirtingas, todėl finansavimosi žingsnių gali būti tiek daugiau, tiek mažiau, nei čia išvardyta. Taip pat yra ir kalbant apie reikalingų ar papildomų dokumentų pateikimą – visi atvejai individualūs ir kiekvienam asmeniškai procesas gali šiek tiek skirtis. Tikslią informaciją jums pateiks būsto paskolos vadybininkas.

ŽINGSNIS PO ŽINGSNIO

1. Įvertinate savo skolinimosi galimybes

Įsigyti būstą – vienas svarbiausių gyvenimo žingsnių. Todėl prieš pradedant būsto paieškas svarbu objektyviai įvertinti savo finansinę padėtį ir perspektyvas. Būtina turėti sukauptą pradinį įnašą. Preliminarias finansavimosi galimybes padės apskaičiuoti specialios skaičiuoklės. Jas galite rasti bankų interneto puslapiuose.

2. Įvertinate įkeičiamą turtą

Perkamą nekilnojamąjį turtą turėsite įkeisti bankui. Norint sudaryti hipotekos sandorį, reikės įvertinti įkeičiamą turtą ir nustatyti jo rinkos vertę. Galutinį finansavimo patvirtinimą bei siūlomas finansavimo sąlygas bankas galės pateikti tik gavęs turto vertinimo ataskaitą. Išimtinais atvejais bankas gali nereikalauti turto vertinimo ataskaitos.

3. Užpildote paskolos paraišką ir pateikiate reikiamus dokumentus

Dauguma kredito įstaigų suteikia klientams galimybę paraiškas paskoloms gauti pateikti nuotoliniu būdu. Prieš suteikdami paskolą, bankai visuomet įvertina paskolos gavėjo ir jo šeimos finansines galimybes. Atsižvelgdami į individualias situacijas, bankai gali paprašyti pateikti papildomų dokumentų pajamoms įvertinti. Jei turite sutuoktinį (-ę), jis (ji) taip pat turės užpildyti bendraskolio paraišką ir pateikti prašomus dokumentus.

4. Bankas priima sprendimą

Apie priimtą galutinį finansavimo sprendimą esate informuojami jums patogiu būdu. Jei priimtas teigiamas sprendimas suteikti paskolą, jums įteikiamas įpareigojamasis pasiūlymas.

SWEDBANK

S W E D B A N K

Skaičiuojant nuo kitos dienos po to, kai jums pateiktas šis pasiūlymas, jūs turite 30 kalendorinių dienų apsvarstyti, ar prisiimti atsakomybę imti tokį kreditą.

5. Sudarote paskolos sutartį

Prieš sudarant paskolos sutartį, rekomenduojama atidžiai susipažinti su kredito sutarties sąlygomis. Sutarčių bendrosios dalys skelbiamos ir bankų interneto puslapiuose, todėl su šia informacija galima susipažinti jau prieš kreipiantis į banką. Paskolos sutartį galite pasirašyti dviem būdais. Pirma – nuotoliniu būdu interneto banke turimu kvalifikuotu elektroniniu parašu. Arba banko padalinyje, iš anksto susitarę dėl susitikimo jums patogiu laiku. Jeigu būstą perkate su sutuoktiniu ar bendraskoliu, jie taip pat paskolos sutartį gali pasirašyti nuotoliniu būdu interneto banke, pasirašydami turimu kvalifikuotu elektroniniu parašu, arba turi atvykti su jumis pasirašyti paskolos sutarties į padalinį. Atkreipiame dėmesį, kad už kredito sutarties sudarymą taip pat reikės sumokėti vienkartinį paskolos administravimo mokestį. Su kredito sutarties sudarymu ir jos keitimu susiję mokesčiai skelbiami viešai Kredito įstaigų interneto svetainėse.

6. Pas notarą pasirašoma pirkimo–pardavimo sutartis

Notarui reikės pateikti asmens tapatybę patvirtinantį dokumentą ir kredito sutartį. Primename, kad pirkimo–pardavimo sutartyje turi būti numatytas leidimas įkeisti perkamą būstą bankui. Bankas paskolos lėšas perves po to, kai perkamas turtas bus įkeistas bankui. Notaro mokestis už pirkimo–pardavimo sutarties patvirtinimą sudaro 0,45 proc. kainos, bet ne mažiau kaip 28,96 €. Į šiuos mokesčius nėra įtraukti kiti mokėtini mokesčiai (pvz., už perkamo turto teisinio statuso patikrinimą Hipotekos, Turto arešto aktų registre ir kt.).

7. VĮ Registrų centre įregistruojamos nuosavybės teisės į įgytą turtą

Nuosavybės teisė į įgytą nekilnojamąjį turtą turi būti įregistruota Nekilnojamojo turto registre. Prašymą reikia pateikti per notarą, kuris tvirtina pirkimo–pardavimo sutartį. Įkainius, susijusius su nuosavybės teisių į įgytą turtą registravimu, galite rasti VĮ Registrų centro interneto svetainėje.

8. Gaunamas teismo leidimas įkeisti turtą (tik tuo atveju, jeigu turite nepilnamečių vaikų)

Apylinkės teismo leidimas įkeisti būstą reikalingas tuo atveju, jei įkeičiamame būste gyvens šeima (ar vienas iš tėvų), turinti nepilnamečių vaikų. Prašymą dėl teismo leidimo pateikti galite ir elektroniniu būdu portale www.e.teismas.lt.

S W E D B A N K

9. Apdraudžiamas įkeičiamas turtas

Imant būsto paskolą, privaloma visu paskolos laikotarpiu apdrausti bankui įkeičiamą nekilnojamąjį turtą. Turto draudimo sąlygas jums pristatys būsto kreditą išduodantis vadybininkas. Su jomis susipažinti galima ir viešai skelbiamos sutarties bendrojoje dalyje.

10. Hipotekos sutartis patvirtinama pas notarą ir užregistruojama Hipotekos registre

Hipotekos sutartį registruoja ir tvirtina notaras, kuriam jūs turite pristatyti visus reikalingų dokumentų originalus. Bankas dažniausiai yra sudaręs notarų, pas kuriuos rekomenduoja tvirtinti banko sudaromas hipotekos sutartis, sąrašą. Jis sudarytas siekiant užtikrinti sklandų hipotekos sutarčių sudarymo procesą – šiems notarams yra žinomi banko pateikti reikalavimai hipotekos sutartims. Hipotekos sutarties tvirtinimas pas notarą kainuoja nuo 0,2 iki 0,3 proc. įkeičiamo daikto vertės, bet ne mažiau kaip 14,48 € ir ne daugiau kaip 144,81 €. Taip pat taikomi ir kiti mokesčiai už VĮ Registrų centro ir kitų valstybės registrų suteiktas paslaugas, susijusias su sandorio tvirtinimu. Tikslius įkainius sužinosite pas notarą.

11. Bankas išmoka paskolą

Kai bus įregistruota hipotekos sutartis, o jūs bankui pateiksite mokėjimo nurodymą ir bus įvykdytos kitos kreditavimo sutartyje numatytos sąlygos, bankas jums išmokės paskolą ar paskolos dalį. Priklausančią sumą bankas perves į jūsų ar turto pardavėjo pirkimo–pardavimo sutartyje nurodytą sąskaitą.

12. Atsiskaitymo pagal būsto pirkimo–pardavimo sutartį fakto patvirtinimas

Kai visiškai atsiskaitysite už įsigytą būstą, kartu su pardavėju ne vėliau kaip per terminą, numatytą pirkimo–pardavimo sutartyje, turėsite kreiptis į tą patį notarų biurą, kuriame buvo patvirtinta jūsų būsto pirkimo–pardavimo sutartis, dėl įsipareigojimų pagal pirkimo–pardavimo sutartį įvykdymo patvirtinimo. Notaro patvirtinimą apie galutinį atsiskaitymą turite pateikti VĮ Registrų centrui ir savo būsto paskolos vadybininkui.

Šiuo žingsniu ir baigiasi visas paskolos procesas – nuo kreipimosi į banką iki išmokėjimo. Išsamesnės informacijos galite rasti paspaudę šią nuorodą.

O B E R - H A U S

Investavimas į NT. Kokį būstą rinktis investicijai?

Investicijos į NT gali būti:

• Investicijos į įvairios paskirties projektų plėtrą (daugiabučiai, individualieji namai, komerciniai objektai);

• Investicijos į didelius, pajamas generuojančius komercinės paskirties objektus (biurai, prekyba, logistikos centrai);

• Investicijos į mažus, pajamas generuojančius nekilnojamojo turto objektus (administracinės ir prekybinės patalpos, butai);

• Investicijos į NT fondus, sutelktinio finansavimo platformas ir pan.

Investavimas į gyvenamąjį NT

Gyvenamųjų patalpų nuoma yra viena populiariausių ir stabiliausių pajamų investicijų į nekilnojamąjį turtą. Tokia investicija nereikalauja gilių specifinių investavimo žinių ar didelio įsitraukimo. Patyrę investuotojai nekilnojamąjį turtą įvardija kaip patikimą ir mažos rizikos investiciją.

Nors investavimas į NT nuomai pirmiausia asocijuojasi su ilgalaike nuoma, tačiau sparčiai populiarėjant individualiam keliavimui, populiarėja ir investavimas į trumpalaikę nuomą. Dažniausiai Vilniuje investuojama suma siekia 80 000–150 000 €. Priklauso nuo to, ar investuojama į naują, ar į seną statybą ir koks rajonas pasirenkamas.

Ką reikia žinoti ir įvertinti, norint įsigyti būstą ilgalaikei arba trumpalaikei nuomai?

1. Įvertinti įsigyjamo buto pardavimo ir nuomos kainą (peržvelgti analogiškų butų skelbimus ar jau įvykusius sandorius) ir jų likvidumą ateityje (vieta, kambarių skaičius, plotas, suplanavimas, langų padėtis šalių atžvilgiu ir pan.). Svarbu apžiūrėti ne vieną objektą, išnagrinėti skelbimų portalus, pasitarti su NT specialistais ir statybininkais.

2. Vizualiai įvertinti, ar esamas patalpų išdėstymas atitinka kadastrinių matavimų bylą (plotas, suplanavimas, nelegalių statybos darbų patikrinimas, ar įregistruoti buto priklausiniai (sandėliukas, parkavimo vieta ir pan.). Būtina užeiti į visas patalpas.

OBER-HAUS

O B E R - H A U S

3. Bent vizualiai įvertinti pastato techninę būklę, kuriame yra įsigyjamas butas (galima pakalbėti su namo bendrijos pirmininku (-e). Patartina pasikviesti statybininkų ar apdailininkų.

4. Įvertinti kaimynus, namo gyventojus ir jų kiekį (mažesnis kaimynų skaičius leidžia greičiau priimti sprendimus iškilus įvairiems bendriesiems klausimams, išvengti papildomų problemų (nuolatinės nuomininkų kaitos, triukšmo, vandalizmo ir pan.) ir greito bendrųjų patalpų nusidėvėjimo). Taip pat verta apsilankyti vietinėje maisto prekių parduotuvėje piko metu – labai aiškiai susipažinsite su vietine publika.

5. Nuomininko paieška savarankiškai arba naudojantis NT bendrovių paslaugomis (standartinis įkainis – 1 mėnesio nuomos dydžio mokestis). Kiekvienas turi teisę rinktis, tačiau darbas su profesionalia agentūra sutaupo laiko ir minimizuoja galimybę patirti nuostolių.

6. Atidžiai atsirinkti buto nuomininką (rekomendacijos, darbovietė, pirmas įspūdis (ar nevėluoja į susitikimą ir pan.). Nuomojant būstą, labai svarbu ne tik kiek nuompinigių gausi, bet ir kas gyvens tavo nuomojamame bute, koks bus nusidėvėjimas ar galimi nuostoliai.

7. Pasirašyti nuomos sutartį (1–2 mėnesių depozitas, daiktų ir jų būklės aprašas, kiti įsipareigojimai ir pan.). VISADA pasirašyti nuomos sutartį. Taip bus išvengta nesusipratimų ar nepagrįstų lūkesčių iš abiejų pusių.

8. Mokestinės prievolės. Reikalingas verslo liudijimas, kurio metinis įkainis skiriasi priklausomai nuo miesto. Arba 15 proc. GPM tarifas nuo gautų pajamų.

9. Turto draudimas. Rekomenduojame turtą drausti.

10. Savarankiška nuomininko stebėsena arba profesionalus turto valdymas (ar laiku mokoma nuoma, komunalinės išlaidos, turto priežiūra ir pan.). Profesionalios NT agentūros teikia šią paslaugą. Paprastai ji siekia iki 10 proc. metinių nuomos pajamų.

O B E R - H A U S

Esminiai skirtumai tarp ilgalaikės ir trumpalaikės nuomos:

TRUMPALAIKĖ NUOMA ILGALAIKĖ NUOMA

Vieta Miesto centras arba kuo arčiau centro, Senamiestyje Užupyje, Žvėryne, centrui artimesnėse Naujamiesčio vietose.

Miegamieji rajonai su gerai išplėtota socialine, susisiekimo infrastruktūra, viešuoju transportu. Miesto centras šalia verslo centrų, didžiųjų prekybcentrių.

Įrengimas Itin svarbus būsto dekoravimas, interjeras. Paprastai populiarūs teminiai, išskirtiniai ir unikalūs butai. Prabangūs butai ir turi atrodyti prabangūs, o ne tik būti kokybiški. Paprastai ieškoma įdomesnių ar įsimintinų butų.

 

Būstas turi būti švarus, tvarkingas, pašalinti visi kvapai, asmeniniai, religiniai ir kiti atributai. Neinvestuoti į savitą ar išskirtinį interjerą. Vertėtų rinktis šviesias, neutralias spalvas – jos visada laimi prieš tamsias ir intensyvias. Vengti senų, nudėvėtų baldų. Tačiau neverta per daug investuoti į baldus, tikintis didesnės nuomos grąžos.

Nusidėvėjimas Nors nuomininkų kaita didžiulė, nusidėvėjimas dažnai mažesnis nei esant ilgalaikei nuomai. Butas nuolat valomas, iškart tvarkomi bet kokie smulkūs gedimai. Svečiai tokiuose butuose praleidžia labai mažai laiko, beveik nesinaudoja virtuve ir buitine technika.

Nusidėvėjimas didesnis. Paprastai labiausiai nukenčia minkštieji baldai, kilimai, užuolaidos.

Priežiūra Pavyzdinga švara ir sterilumas ypač svarbūs. Paprastai nuomotojas (operatorius) labai prižiūri švarą, valoma po kiekvieno svečio kaip viešbutyje. Svarbu, kad butas tviskėtų švara, nebūtų dulkių net po lovomis ar spintomis, nebūtų matomų dėmių ant minkštųjų baldų, kilimų ir t. t., būtų nepriekaištingai švari patalynė. Kosmetinis remontas atliekamas rečiau nei ilgalaikės nuomos atveju.

Priklauso nuo nuomos termino ir nuomininko – po ilgesnės nuomos (pvz., ilgiau nei 3 metai) nuomininkas gali perdažyti sienas ir kitaip atnaujinti būstą.

O B E R - H A U S

TRUMPALAIKĖ NUOMA ILGALAIKĖ NUOMA

Triukšmas Trumpalaikės nuomos atveju galimas papildomas triukšmas nebent dėl pastovios nuomininkų kaitos (atvykimas/išvykimas). Tuo metu vakarėlių (ypatingai mažesnio ploto butuose) iš esmės nebūna, nes atvyksta 1–2 keliautojai (šeima/pora), kurie daugiausia laiko praleidžia ne namuose, o mieste. Didesnė vakarėlių tikimybė gali būti nebent nuomojant didesnius butus.

Mažesnė triukšmo tikimybė.

Administravimas Labai imlu laikui. Nusprendus administruoti patiems, būtinas nuolatinis įsitraukimas, priežiūra po kiekvieno nuomininko ir administravimo. Reikia patiems rūpintis komunalinėmis sąskaitomis ir pan.

Nereikalauja nuolatinio įsitraukimo. Nereikia skirti papildomo ir nuolatinio laiko būstui administruoti. Taip pat dažniausiai netenka rūpintis komunalinėmis sąskaitomis.

Dokumentai Nesudaroma nuomos sutartis, nes paprastai nuomojamos booking.com ir airbnb.com platformos, turinčios tam tikrų apsaugos mechanizmų. Labiausiai pasikliaujama paties nuomininko geranoriškumu ir nenorėjimu turėti rūpesčių.

Visais atvejais privalu pasirašyti nuomos sutartį, paimti depozitą. Taip pat verta paruošti ir pasirašyti baldų, įrangos ir kt. daiktų sąrašą, turėti jų fotofiksacijas.

Sezoniškumas Galima koreguoti nuomos kainą pagal sezoną (pvz., per šventes brangiau), taip generuojant didesnes pajamas. Aktyviausi mėnesiai – birželis–rugsėjis; pasyviausi –– sausis ir vasaris.

Žiemos periodas – pasyviausias. Aktyviausi – gegužės, rugpjūčio, rugsėjo mėnesiai. Jei nuomos kaina atitinka rinkos kainą, nuomininką galima surasti per 1 mėnesį.

O B E R - H A U S

Duomenys: „Ober-Haus“

VIDUTINIS BUTŲ NUOMOS PELNINGUMAS VILNIUJE (2 kambarių butas, 50 kv. m)

TRUMPALAIKĖ NUOMA ILGALAIKĖ NUOMA

Užimtumas Trumpalaikės nuomos pajamos gali būti nestabilios, kadangi užimtumas per metus siekia 40–70 proc. Labai priklauso nuo buto vietos ir nuomos kainos. Bet kokiu atveju dažniausiai apsistojama savaitgaliais, t. y. 2–3 dienas per savaitę. 70 proc. užimtumas galimas tik premium vietose.

Užimtumas siekia 11–12 mėnesių per metus. Pastovios, nekintančios pajamos.

Draudimas 5–10 € per mėnesį 5–10 € per mėnesį

Papildomai Mokėti užsienio kalbų (anglų, rusų) privaloma (nes daugiausia apsistos užsieniečiai).

Investicinė grąža

8–12 proc. per metus 5–6 proc. per metus

INVESTICINIS PELNINGUMAS

Dėl sparčiau augusių butų pardavimo kainų (palyginti su jų nuomos kainomis) šalies sostinėje 2016–2017 metais buvo fiksuojamas mažėjantis vidutinis nuomos pelningumo rodiklis. Tuo metu 2018–2019 metais stebime stabilius, nekintančius pelningumo rodiklius.

O B E R - H A U S

Bendras aktyvumas šalies sostinės butų nuomos rinkoje ir toliau išlieka aukštas. Nepaisant to, kad Vilniuje, kuriame kasmet pastatoma vis daugiau butų, o nemaža jų dalis įsigyjama tiek trumpalaikei, tiek ilgalaikei nuomai, rinka yra pajėgi įsisavinti didėjantį nuomai siūlomų butų kiekį. Jeigu lygintume daugiabučiuose esamą butų fondą ir siūlomų išsinuomoti butų kiekį, šalies sostinėje ilgalaikei nuomai šiuo metu viešai siūloma ne daugiau kaip 1 proc. viso Vilniaus miesto butų fondo.

Besipučiantis tiek nuolatinių, tiek trumpalaikių gyventojų skaičius didžiausiame šalies mieste bei jų pajamos, taip pat ribotos dalies žmonių galimybės įsigyti nuosavą būstą palaiko nuomos sektoriaus aktyvumą. Pavyzdžiui, Vilniaus mieste nuoseklus gyventojų skaičiaus augimas fiksuojamas jau nuo pat 2012 metų, o išankstiniais Lietuvos statistikos departamento duomenimis, per 2019 metų pirmąjį pusmetį nuolatinių gyventojų skaičius Vilniaus mieste išaugo net 5 309 asmenimis ir tai yra didžiausias pusmečio tiek santykinis, tiek nominalus gyventojų skaičiaus prieaugis per pastarąjį dešimtmetį.

Butų nuomos kainos 2019 metais augo panašiu tempu kaip ir jų pardavimo kainos, o tai rodo, kad nuomojamojo būsto paklausa išlieka itin didelė. Tradiciškai didžiausio nuomininkų susidomėjimo sulaukia pigesnio būsto segmentas, kuris yra paklausiausias tarp gyventojų, gaunančių mažesnes ar vidutines pajamas, bei tarp laikinai atvykusių dirbti ar studijuoti. Vilniuje per metus (2019-ųjų pirmąjį pusmetį, palyginti su 2018-ųjų pirmuoju pusmečiu) nuomos kainos vidutiniškai ūgtelėjo 5,5 proc. ir vidutinė 1–3 kambarių nuomos kaina sudarė 413 € per mėnesį.

2019-ųjų pirmąjį pusmetį Vilniuje esančių butų bendrasis metinis nuomos pelningumas (būsto metinės nuomos ir jo įsigijimo kainos santykis, neskaičiuojant patiriamų turto savininko išlaidų bei mokesčių) sudarė 5,1 proc. ir išliko toks pats kaip ir 2017–2018 metais. Tai reiškia, kad butų nuomos ir pardavimo kainos didėjo vienodu tempu. Tačiau reikia atsiminti, kad realios metinės pajamos ir nuomos pelningumas yra mažesni, nes, keičiantis nuomininkui, gali prireikti kosmetinio būsto remonto, atidėti lėšų didesniems buto ar pastato remonto darbams, sumokėti nuomos pajamų mokesčius, NT mokesčius ir pan. Todėl planuojamos metinės pajamos iš būsto nuomos turėtų mažinamos 1–3 mėnesių nuomos dydžiu (kiekvienu atveju situacija bus skirtinga). Pavyzdžiui, jeigu šios išlaidos sudarys 2 mėnesių nuomos dydžio sumą per metus, vidutinis rinkos bendrasis metinis nuomos pelningumas sumažės nuo 5,1 proc. iki 4,3 proc. (grynasis pelningumas).

P R O F I T U S

Investavimas į NT. Investavimas pačiam, lyginant investavimą per specialią platformą 

(finansinės dalies skaičiavimas)

Investavimo į nekilnojamąjį turtą rūšių yra įvairių, o norint pasirinkti sau tinkamą reikėtų įvertinti, kokią riziką galite toleruoti, kokių žinių turite, kiek laiko pasiryžę tam skirti, kokią sumą galite investuoti ir kokios grąžos siekiate.

Šioje dalyje apžvelgsime pagrindines investavimo į nekilnojamąjį turtą rūšis, jų pliusus bei minusus.

Nekilnojamojo turto nuoma

Reikia pripažinti, kad būsto pirkimas ir jo nuoma – vienas populiariausių ir lietuviams labiausiai suprantamų investavimo į NT būdų, tačiau reikalaujantis nemažo investicinio kapitalo – apie 30–80 tūkst. €. Tuo tarpu metinis nuomos pelningumas sudaro apie 6 proc. Norint įsigyti NT objektą investicijai nepermokant ir nuomininkams patrauklioje vietoje, būtina turėti žinių. Vilniuje istorinė metinė grąža iš nuomos siekia 6 proc. iki mokesčių, o Kaune – 7 proc.

Darbo sąnaudos taip pat gana didelės, nes reikia nusipirkti būstą, jį prižiūrėti, ieškoti nuomininkų ir t. t.

Rizika priklauso nuo to, ar NT perkamas iš asmeninių santaupų, ar su paskola. Jeigu su paskola, tai, be abejonės, rizika yra didesnė, nes gali kilti palūkanų norma ir kristi būsto nuomos kainos.

NT perpardavimas

Nekilnojamojo turto perpardavimas dažniausiai reikalauja dar didesnių investicijų nei nuoma, nes dažnai dalyvaujama varžytinėse, perkami didesni turtiniai vienetai, apleisti ir renovuotini objektai, tačiau, priklausomai nuo NT tipo, gali pakakti ir apie 50 tūkst. € kapitalo.

Šio investavimo būdo metinis pelningumas yra šiek tiek didesnis – apie 10 proc., tačiau ir darbo sąnaudų bei laiko atima daugiau, nes tenka užsiimti aktyviomis paieškomis, sandoriais, kartais – statybos darbais bei pardavimu.

Žinių bei laiko sąnaudos šis investavimo būdas reikalauja daug daugiau nei nuoma. Pagrindinė rizika ta, kad įsigytą nekilnojamąjį turtą bus sunku parduoti, tad čia viskas priklauso nuo išmanymo bei mokėjimo įsigyti NT žemesne nei rinkos kaina ir gerai jį parduoti.

PROFITUS

P R O F I T U S

NT konversijos

Nekilnojamojo turto rekonstrukcijai (konversijai) būtinas mažiausiai 50 tūkst. € kapitalas, tačiau ir grąža gerokai didesnė nei prieš tai išvardytų būdų. Ji svyruoja tarp 10–20 proc. Šis investavimo būdas reikalauja gausybės žinių, nes dažnai prisireikia įgyti papildomus leidimus, keisti paskirtis, ieškoti rangovų, kurie atliktų darbus.

Šio būdo darbo sąnaudos yra didžiulės, galima sakyti, kad tai – darbas antru etatu ar net pagrindinė veikla, kuria gali tekti užsiimti, norint gauti didesnę grąžą.

Šio investavimo rizikos dažniausiai susijusios su menkomis žiniomis: įsigyjamas turtas reikalauja daugiau investicijų į rekonstrukciją, nei suplanuota, ir neatsižvelgiama į paskirties keitimo komplikuotumą.

NT vystymas

Investavimas į nekilnojamojo turto vystymą pareikalaus daugiausia kapitalo, maždaug nuo 100 tūkst. €. Šio investavimo būdo grąža yra viena iš didžiausių – net 15–30 proc., ir tai dar ne riba, nes gali būti ir didesnė. Šiuo atveju būtina visa NT vystymo infrastruktūra, komanda, statybinės ir teisinės žinios, geras pinigų srautų planavimas. Neapsieisite be labai didelių darbo sąnaudų, kapitalo bei žinių. Tai jau labiau pagrindinis darbas nei šalutinis pajamų šaltinis.

Be abejonės, rizikos šioje srityje taip pat labiausiai susijusios su žiniomis ir patirtimi vystant NT projektus. Prastas planavimas gali lemti viso projekto nesėkmę.

NT fondai

Nekilnojamojo turto fondai yra tiek atviro, tiek uždaro tipo. Uždaro tipo fondai yra terminuoti, tad investicija „užrakinama“ 5–7 metams. Fondai gali būti skirti informuotiesiems arba mažmeniniams investuotojams. Veikimo principas gan paprastas: investuotojas patiki savo investicijas NT fondų valdytojui, šis investuoja į nekilnojamąjį turtą ir uždirbtus pinigus paskirsto investuotojams. Aišku, sau pasiima administravimo mokesčius. Fondai gali būti tie, kurie investuoja į NT generuojantį pajamas iš nuomos arba tie, kurie vysto NT ir jį parduoda, arba mišrūs. Fondų investavimo strategija aprašyta fondo prospekte. 

Šiuo metu Lietuvoje veikia du į biržos prekybos sąrašą įtraukti fondai, į kuriuos galima investuoti nedidelėmis sumomis. Tačiau didžioji dalis NT fondų skirti informuotiesiems investuotojams, kurių minimali investicija yra nuo 125 tūkst. €, o grąža gali būti įvairi – nuo 4 proc. iki 25 proc.

Pasirinkę šį investavimo būdą, jūs patikite pinigus investicijas valdančiam fondui, tad darbo sąnaudos yra nedidelės. Taip pat neprivalu turėti ypatingų žinių, pagrindinė užduotis – pasirinkti fondą.

P R O F I T U S

NT sutelktinis finansavimas

Sutelktinis finansavimas yra dar vienas būdas investuoti į nekilnojamąjį turtą. Lietuvoje veikia specializuotos sutelktinio finansavimo įkeičiant NT platformos. Veikimo principas taip pat paprastas. Į interneto svetainę keliami projektai, kuriems reikia finansavimo, o žmonės gali nedidelėmis sumomis investuoti į juos ir uždirbti. Investuotojams kaip papildoma saugumo garantija visuomet yra įkeičiamas nekilnojamasis turtas, kurio vertė didesnė nei pati investicija (skolinama suma).

Investuoti per sutelktinio finansavimo platformas įkeičiant NT galima pradėti vos nuo 100 € ir uždirbti vidutiniškai apie 8–14 proc. metinės grąžos nuo investicijos. Šis būdas nereikalauja gausių žinių, nes pagrindinį projektų ir paskolų atrankos darbą atlieka platformos profesionalų komanda. Ji įvertina nekilnojamąjį turtą bei rizikas, pateikia išsamų aprašymą bei įvertinimą, priskiria reitingą. Tik šiuo atveju, skirtingai nei fondai, investuotojams platforma netaiko jokių administravimo mokesčių. Platforma uždirba iš tų, kurie ieško finansavimo.

Pagrindinė rizika ta, kad paskolos gavėjas negalės įvykdyti įsipareigojimų investuotojams, tačiau siekiant apsidrausti įkeičiamas nekilnojamasis turtas, kurį pardavus būtų grąžinami pinigai.

  MINIMALI INVESTICIJA 

VIDUTINĖ GRĄŽA

ŽINIŲ POREIKIS

RIZIKA

Sutelktinis finansavimas įkeičiant NT

100 € 8–14 proc. Minimalus Vidutinė

Nuoma ~ 30 000 € 6–7 proc. Vidutinis Vidutinė

NT vystymas ~ 100 000 € 15–30 proc. Labai didelis Labai didelė

NT perpardavimas ~ 50 000 € ~ 10 proc. Didelis Didelė

NT konversijos (rekonstrukcija)

~ 50 000 € 10–20 proc. Didelis Didelė

NT fondai ~ 125 000 € 4–25 proc. Minimalus Vidutinė

P R O F I T U S

Naujausios Būsto gido versijos ieškokite www.bustomuge.lt ir www.lntpa.lt