Jll warszawa1q2014

download Jll warszawa1q2014

If you can't read please download the document

  • date post

    16-Nov-2014
  • Category

    Real Estate

  • view

    265
  • download

    1

Embed Size (px)

description

 

Transcript of Jll warszawa1q2014

  • 1. Warsaw City Report 4 PL Q1

2. Warsaw City Report Q1 2014 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved 2 Economy/Investment Economy The Polish economy saw a 1.6% uptick of GDP over the course of 2013. According to the Consensus Forecast, 2014 and 2015 look set to bring a more positive economic environment with an anticipated growth of GDP by 3.0% and 3.5%, respectively. Importantly, private consumption stood at 0.7% in 2013 and is forecast to grow by 2.2% in 2014. Retail sales were up 3.1% y-o-y in March 2014 (source: Central Statistical Office), which represented an increase of 12.5% on a monthly basis. Seasonal factors pushed up the registered unemployment rate from 13.4% in December 2013 to 14.0% in January 2014. However, the rate has been on a downward trend since, falling to 13.5% in March 2014. According to the Ministry of Labour and Social Policy, the unemployment rate will continue to decline to a level of approximately 13.0%by the end of the year. Spending power in the Warsaw agglomeration grew to 9,706 per capita per annum in 2013 (from 9,294 a year ago). Investment Market The first quarter of 2014 saw over 940 million transacted across all commercial real estate sectors in Poland, which represented a 48% growth on the corresponding period of 2013. Foreign capital accounted for almost 100% of the recorded volume. Sector wise, Q1 2014 transaction volumes reached 555 million in the office market, 295 million in retail and 92 million in the industrial sector. Major office transactions, finalised in Q1 2014, included the sale of the Rondo I office building to Deutsche Asset & Wealth Management for approximately 300 million, and the acquisition of Lipowy Office Park by WP Carey for 108 million. Most importantly, investment activity in the office sector was not only limited to Warsaw, with Polish regional cities accounting for over 22% of the registered office volume. The most notable office transactions, recorded outside of Warsaw, included the acquisition of Green Day in Wrocaw by GLL, the purchase of Buma Square in Krakw by Revetas Capital, the acquisition of phase II of Acquarius Business House in Wrocaw by Azora for 22.7 million and the acquisition of Euromarket Office Center in Krakw by Bluehouse Capital. In the retail sector, the biggest transaction of the quarter was the acquisition of Pozna City Center by a joint venture between Resolution and ECE fund for an undisclosed price. The asset was sold by a consortium consisting of Trigranit, Europa Capital and PKP (Polish railways). Other notable retail transactions encompassed the takeover of the remaining 50% stake in Nova Park in Gorzw Wielkopolski by Futureal and the sale of Galeria Ostrowiec to First Property. In the industrial sector, the main transaction was the portfolio purchase of Panattoni Park Wrocaw and Panattoni Park Bonie I by Hillwood from Standard Life Investments. In Q1 2014, Hillwood also acquired Panattoni Park Bielsko-Biaa from Invesco. The Polish market continues to be perceived as a key destination for real estate investment in the CEE region with Poland accounting for almost 70% of the total regional volume (1.37 billion). With a notable number of ongoing investment transactions likely to close in the coming quarters, we believe that Poland will further consolidate its leading position in the region throughout 2014. At present, we estimate prime retail yields for the best in class products at 5.75% with a stable short-to mid-term outlook. Prime office and warehouse yields saw some further compression over the last 6 months and currently stand at around 6.00 6.25% and 7.25-7.50% respectively. The yield gap between prime and secondary product is 100 to 250 bps and we expect this spread to continue, or widen further. Poland Investment Volumes: 2003 2014 ( million) Wolumen inwestycji 2003 2014 (miliony ) Source / rdo: JLL, WRF, Q1 2014 ,0 ,500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 5,000 5,500 6,000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Q1 2014 Office Retail Industrial Mixed Residential Hotels 3. Warsaw City Report Q1 2014 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved 3 Ekonomia/Rynek Inwestycyjny Ekonomia Wedug najnowszych danych opublikowanych przez Gwny Urzd Statystyczny, w cigu 2013 r. PKB Polski wzrs umiarkowanie o 1,6%. Wedug prognoz Consensus Forecast w 2014 r. oraz 2015 r. spodziewana jest dalsza poprawa sytuacji ekonomicznej, a przyrost PKB ma osign odpowiednio 3,0% oraz 3,5%. Spoycie indywidualne wzroso o 0,7% w 2013 r. a w roku 2014 jego warto powinna zwikszy si o 2,2%. Zgodnie z danymi Gwnego Urzdu Statystycznego, sprzeda detaliczna wzrosa w marcu 2014 r. o 3,1% w porwnaniu do analogicznego miesica roku poprzedniego. W ujciu miesicznym by to przyrost o 12,5%. W styczniu br. stopa bezrobocia podniosa si do 14,0% w zwizku z sezonowym spadkiem zatrudnienia. W kolejnych miesicach zacza jednak spada do 13,5% w marcu 2014. Wedug prognoz Ministerstwa Pracy i Polityki Spoecznej bezrobocie ma obniy si do poziomu ok. 13% pod koniec br. W cigu 2013 r. sia nabywcza mieszkacw aglomeracji Warszawy podwyszya swoj warto do 9 706 na osob rocznie (z 9 294 w 2012 r.) Rynek inwestycyjny Warto transakcji inwestycyjnych sfinalizowanych w I kw. 2014 r. we wszystkich sektorach polskiego rynku nieruchomoci komercyjnych osigna bardzo wysok kwot 940 mln , przekraczajc o 48% wynik z analogicznego okresu w roku 2013. Prawie w 100% zawartych transakcji udzia brali inwestorzy zagraniczni. W rozbiciu sektorowym, w I kw. 2014 r. warto transakcji na rynku biurowym osigna 555 mln , handlowym 295 mln , a magazynowym 92 mln . Najwaniejsze transakcje sfinalizowane na rynku nieruchomoci biurowych w I kw. to: kupno przez Deutsche Asset & Wealth Management biurowca Rondo I za 300 mln oraz nabycie przez WP Carey kompleksu Lipowy Office Park za 108 mln . Co wane, aktywno inwestycyjna na rynku nieruchomoci biurowych nie ograniczya si jedynie do Warszawy. Udzia rynkw regionalnych w wolumenie transakcji stanowi 22%. Do najistotniejszych transakcji sfinalizowanych poza Warszaw naleay: nabycie przez GLL biurowca Green Day we Wrocawiu, zakup przez Revetas Capital parku Buma Square w Krakowie, nabycie przez Azora II fazy projektu Acquarius Business House we Wrocawiu za 22,7 mln oraz zakup przez Bluehouse Capital kompleksu Euromarket Office Center w Krakowie. Na rynku handlowym najwiksz transakcj kwartau byo nabycie wsplnie przez Resolution oraz ECE fund centrum handlowego Pozna City Center za kwot nie podan do wiadomoci publicznej. Centrum to zostao sprzedane przez konsorcjum skadajce si z Trigranit, Europa Capital oraz PKP (Polskie Koleje Pastwowe). Kolejnymi istotnymi transakcjami na rynku handlowym byo przejcie przez Futureal pozostaych 50% udziaw w Nova Park w Gorzowie Wielkopolskim oraz kupno Galerii Ostrowiec przez First Property. Najwiksz transakcj na rynku powierzchni magazynowych by zakup przez Hillwood portfolio skadajcego si z Panattoni Park Wrocaw oraz Panattoni Park Bonie I od Standard Life Investments. W I kw. 2014 r. Hilwood naby rwnie Panattoni Park Bielsko-Biaa od Invesco. Polski rynek postrzegany jest jako kluczowy dla inwestycji w nieruchomoci komercyjne w rejonie Europy rodkowo- Wschodniej. Blisko 70% wszystkich transakcji zawartych w rejonie sfinalizowanych zostao w Polsce (1,37 mld ). Uwaamy, e Polska utrzyma swoj wiodc pozycj w 2014 r. Podyktowane jest to znaczc liczb transakcji inwestycyjnych, finalizacja ktrych spodziewana jest w najbliszych kwartaach. Szacujemy, i stopy kapitalizacji w przypadku najlepszych obiektw handlowych s aktualnie na poziomie 5,75%. W sektorach biurowym oraz magazynowym stopy kapitalizacji ulegy kompresji na przestrzeni ostatnich 6 miesicy i obecnie wynosz odpowiednio 6,00 6,25% oraz 7,25 7,50%. Rnica midzy stopami kapitalizacji dla nieruchomoci najlepszych a tych mniej atrakcyjnych wynosi od 100 do 250 punktw bazowych. Luka ta bdzie si utrzymywa, a nawet moe si powikszy. Prime Yields Q1 2014 Stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty w I kw. 2014 Sector Yield (%) Changes Offices / Biura 6.00 - 6.25 Retail 5.75 Warehouses / Magazyny 7.25 - 7.50 Source/rdo: Jones Lang LaSalle, Q1 2014. 4. Warsaw City Report Q1 2014 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved 4 Office Market Demand The Warsaw office market continues to see healthy levels of occupier demand. In Q1 2014 alone, approximately 136,400 m2 was leased, with Mokotw taking a clear lead with more than a 37% share of the gross take-up volume. Pre-letting activity remained limited however, when compared to previous quarters, with only an 8% share of gross take-up. This may be due to a greater availability of existing vacant office space on the market. Nevertheless, we expect some large pre-lets to be closed in upcoming quarters. In our opinion, demand in Warsaw will remain sound, thanks to solid economic fundamentals and very positive GDP projections (3% for 2014 and 3.5% for 2015, according to Consensus Forecast). Gross Take-up / Popyt brutto (m2) Source / rdo: JLL, WRF, Q1 2014 Supply Construction activity in Warsaw remains high, with more than 611,000 m2 of modern office space under active construction. In Q1 2014, approximately 84,300 m2 was delivered to the market, including Atrium 1 (16,200 m2), Park Rozwoju I (16,000 m2), Gdaski Business Center I-B (15,000 m2) and The Park B2 (10,000 m2), to name just a few. Completion volumes look set to total approximately 320,000 m2 this year and is likely to outperform 2013 in that respect. It is estimated that 26% of office space scheduled for delivery over Q2Q4 2014 has already been pre-leased. Vacancy The vacancy rate in Q1 2014 increased slightly when compared to the end of 2013. In March 2014, approximately 12.2% of the modern office stock in Warsaw was vacant (13.2% in the CBD, 9.5% in the City Centre Fringe and 12.7% in Non-Central locations). Due to a sizeable office developme