1

代表取締役社長 松岡 哲也1961年 大阪府で生まれる1986年 同志社大学商学部卒業1986年 兼松都市開発株式会社入社2000年 日本商業開発株式会社設立

「JINUSHIビジネス」の誕生「JINUSHIビジネス」は過去の苦い経験から生まれました。私は前職の総合商社グループの不動産会社時代（1990年代後半）に、滋賀県でGMS（総合スーパー）の開発及び賃貸事業を手がけておりました。当初、事業は順調でしたが、テナントであるGMSが、経営不振に陥り店舗から撤退する事態となりました。幸い駅前に立地していたので後継テナントを誘致できましたが、その出店条件として建物改装の追加投資や賃料減額を余儀なくされました。この経験から特定の業態やテナントの専用の建物を所有するリスクを思い知らされ「建物を建てず土地だけを貸せば、失敗に至らなかったのでは」という発想が生まれました。これに先立ち、1992年の借地借家法の改正で事業用定期借地権が制定され、土地は長期間テナントに貸した後、必ず更地で地主に返還されることとなりました。私はこの事業用定期借地権を使って、建物を所有せず、土地のみに投資し、安全で長期に安定した収益をもたらす不動産投資商品「JINUSHIビジネス」をつくり、当社のビジネスの柱とすることに決めました。2000年の春、ちょうど当社を設立した頃のことです。

日本商業開発は、独自の不動産投資手法「JINUSHIビジネス」を

基本戦略に事業展開しております。

私たち日本商業開発は、事業用定期借地権を利用した不動産投資手法を「JINUSHIビジネス」と名付けました。安定的な収益が長期にわたって見込め、

追加投資のかからない「JINUSHIビジネス」は、不動産で資金を運用する方にとって、

これ以上安全な投資手法はないと言えるでしょう。「JINUSHIビジネス」を通じて

機関投資家の皆様の資金を運用していくことで社会に貢献し、当社も成長していきたい。日本商業開発はそう考えております。

2

底地案件のソーシング力「JINUSHIビジネス」に特化することで、「底地案件といえば当社」と認識されており、「JINUSHIビジネス」に適した情報が集まります。

土地の目利き力万が一、テナントが退去した場合でも、後継テナントの誘致や第三者へ売却が容易な転用性の高い土地を購入します。

テナントリーシング力信用力の高いテナントと緊密なリレーションを構築しています。

日本商業開発株式会社とは 当社の特徴

当社の強み

土地のみに投資し長期安定収益を生み出す「JINUSHIビジネス」を行っています。

底地に特化した不動産デベロッパー

豊富な「JINUSHIビジネス」

開発実績

底地のマーケットを確立

「JINUSHIビジネス」に精通した

プロフェッショナル集団

累計約120案件、約2,000億円の「JINUSHIビジネス」取扱実績を有し、J-REITや機関投資家に対し優良な投資機会を提供しています。

「JINUSHIビジネス」に関する豊富な知見・業界ネットワークを有する人材を多数擁し、不動産業界で独自の地位を確立しています。

「JINUSHIビジネス」に特化した、東証一部上場の不動産デベロッパーです。独自のビジネスモデルを軸に、 日本一の地主を目指します。

直近5ヵ年の経営成績

14/3期

売上高

15/3期 16/3期 17/3期 18/3期

35,000

30,000

25,000

20,000

15,000

10,000

5,000

0

経常利益 当期純利益百万円

10,828

16,25217,378

5,626 5,1816,437

3,605

26,614

3,0441,958

31,260

9736662,987

1,863

【テナントに土地を貸す】　［運用期間中（20～30年程度）］安定したキャッシュフロー【土地仕入】

当社は地主として土地のみを所有

事業用定期借地契約（20～30年程度の長期契約）

「JINUSHIビジネス」は建物を所有せず、テナントと長期の事業用定期借地契約を締結し、長期安定収益を生み出します。

建物 建　物

「底地」は、借地権の付着した土地所有権

JINUSHIビジネスとは　「土地を買う。土地を貸す。貸している土地を売る。」 建物を建てず「地主」に徹するから、JINUSHIビジネスといいます。

借地権　　

定期借地権等　　

　　　　　　　　

一時使用目的の借地権（25条）

30年以上

50年以上

10年以上50年未満

30年以上

旧借地法の借地権、普通借地権（3条）

定期借地権（22条）

事業用定期借地権（23条）

建物譲渡特約付借地権（24条1）

存続期間借地権の種類

事業用定期借地権とは／1992年に制定されました。2008年には借地借家法が改正され事業用定期借地権の存続期間が『10年以上20年以下』から『10年以上50年未満』に変更となり、長期安定収益が実現可能になりました。

借地権

底　地土地

テナント所有の建物

土 地土 地

借地料

転用性の高い土地

建物はテナント負担で建設・所有

ポイント　○将来の人口動向などを検証

事業用定期借地権ポイント　○スーパーなどを誘致　○建物はテナント側が建設・所有

ポイント

STEP1

土地を買う。STEP2

土地を貸す。

【地主リートの資産管理へ】詳しくは、次のページに【貸している土地を売る】　地主リートなどへ売却

安全な利回り商品ポイント　○地主リートなどへ売却

123 資産価値が下がりにくい

定期借地契約の期間満了後は、土地が更地で戻るため、最大価値で資産が返還されます。

長期安定収益が見込める20年～30年程度の長期の契約期間で、建物はテナントが投資するため、退去リスクが低く、長期安定収益が見込めます。

追加投資が不要建物の建設・所有はテナント負担であるため、保守・修繕・改装などの追加投資が不要です。

JINUSHIビジネスの3つの強み

STEP3

貸している土地を売る。地主プライベートリート投資法人などへ売却

地主リートとは／安定的なキャッシュフローが長期にわたって見込め、建物の保守修繕などの追加投資を要しない事業用定期借地権を活用した安全な不動産投資商品である「JINUSHIビジネス」を通じて、機関投資家の皆様の資金を安全に運用しております。

ポイント

借入金

資本金

土地

土地

土地

土地

土地

土地

土地

土地

土地

金 融 機 関

投 資 家

メガバンク、地方銀行

機関投資家（金融機関・生損保・年金等）

融資

出資

00【地主リートの資産管理へ】

利益 継続的利益の拡大

地主リートの資産管理

成長への次なるステージ「地主リート」を組成

土地仕入 テナントに土地を貸す

※1／AMはアセットマネジメント　※2／PMはプロパティマネジメント

1 売却利益3 PM（※2）フィー

2 AM（※1）フィー

土地仕入～売却～資産管理までの一貫した収益モデルが完成

2016年9月、世界初の底地特化型リートである「地主プライベートリート投資法人」（以下「地主リート」）を設立し、これにより「JINUSHIビジネス」が土地の仕入から売却、その後の資産管理までの一貫した収益モデルとして完成しました。「地主リート」は運用開始の5年後に、1,000億円以上の規模への成長を目指しています。

私募ファンドの組成2012年3月不動産私募ファンド「JINUSHIファンド」に係る業務を開始しました。

上場リートに参画2014年11月上場リートにサポート会社として参画しました。

私募リートの組成「JINUSHIビジネス」物件の売却の優先交渉権1番を「地主リート」とし、それ以外に優良な売却先を複数確保しています。

「地主リート」の成長戦略

150億円で運用開始

1年目17/3期

2年目18/3期

3年目19/3期

4年目20/3期

5年目21/3期

地主リートへ売却

第1ステージ 第2ステージ 第3ステージ

2次募集320億円

3次募集510億円

5年目に約1,000億円

6

注／2018年3月末時点の価格ベース

業態の多様化による仕入れ拡大テナントはスーパー、ドラッグストアの生活利便施設を中心に、ホテル、学校法人など多様化しています。

今までの開発実績

JINUSHIビジネス開発実績（累計）注

スーパー ホームセンター ホテル 家電量販店

ドラッグストア 結婚式場 工場 ゴルフ練習場

その他（学校法人、倉庫、保育園、メモリアルホール、自動車整備場など）

既存テナント

○スーパー○ホームセンター○家電量販店

○ドラッグストア○結婚式場○ゴルフ練習場

新たなテナント業態の拡大（社会インフラのテナント拡大）

地域分散 用途分散

○ホテル○工場○学校法人○倉庫

○保育園○メモリアルホール○自動車整備場

1.7%2.1%

5.5%

5.0%

6.9%

5.8%

11.9%

12.7%

48.4%

地　域

首都圏

関西圏

その他

東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県

大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県、和歌山県

政令指定都市及び中核都市、その周辺部

定　義

首都圏

38.9%

その他

21.8%

関西圏

39.3%

7

首都圏　実績紹介

アクロスプラザ浦安東野店所 在 地 千葉県浦安市東野3丁目4-1敷地面積 1,884.36坪

ライフ鶴見下野谷町店所 在 地 神奈川県横浜市鶴見区下野谷町1丁目27敷地面積 1,195.25坪

TRUNK（HOTEL）所 在 地 東京都渋谷区神宮前5丁目31敷地面積 845.25坪

クリエイトエス・ディー川崎桜本店所 在 地 神奈川県川崎市川崎区桜本2丁目31-19敷地面積 520.51坪

マキヤ淵野辺店所 在 地 神奈川県相模原市中央区淵野辺5丁目1-9敷地面積 2,227.27坪

西友豊玉南店所 在 地 東京都練馬区豊玉2丁目24-5敷地面積 480.08坪

ティア越谷所 在 地 埼玉県越谷市越ヶ谷1丁目5-5敷地面積 320.45坪

地主リート

1 2

3 4

6 75

Kanagawa

Tokyo

Saitama

Chiba

4

2

1

横浜市川崎市

相模原市

渋谷区

練馬区

越谷市

浦安市

56

37

中央区1

8

関西圏　実績紹介

夙川学院所 在 地 兵庫県神戸市中央区港島1丁目3-11敷地面積 7,623.60坪

ライフ阿波座駅前店所 在 地 大阪府大阪市西区西本町3丁目1-33敷地面積 582.69坪

万代塚口店所 在 地 兵庫県尼崎市上坂部1丁目4-1敷地面積 2,499.86坪

ライフ堺筋本町店所 在 地 大阪府大阪市中央区久太郎町1丁目7-5敷地面積 756.15坪

出光1号外環枚方中振SS所 在 地 大阪府枚方市北中振4丁目9-19敷地面積 965.57坪

阪急オアシス高殿店所 在 地 大阪府大阪市旭区高殿4丁目1-6敷地面積 866.66坪

コーナンPRO城東東中浜店所 在 地 大阪府大阪市城東区東中浜8丁目1-27敷地面積 1,068.56坪

地主リート

1 2

3 4

6 75

神戸市

尼崎市

大阪市西区

7

36

尼崎市

大阪市西区

大阪市旭区

大阪市城東区大阪市

中央区

枚方市

4

7

3

1

5

2

Kobe

KobeOsaka

Osaka

9

中部圏及びその他　実績紹介

バロー犬山楽田店所 在 地 愛知県犬山市巾前45-28敷地面積 3,265.69坪

ランボルギーニ名古屋サービスセンター所 在 地 愛知県名古屋市中川区十番町5丁目1-2敷地面積 514.99坪

ビッグモーター古賀店・ケーズデンキ古賀店所 在 地 福岡県古賀市舞の里3丁目14-1敷地面積 8,005.05坪

バロー北寺島店所 在 地 静岡県浜松市中区北寺島町492-2敷地面積 3,386.77坪

クスリのアオキ布袋店所 在 地 愛知県江南市布袋町西35敷地面積 924.72坪

マックスバリュ高取店所 在 地 広島県広島市安佐南区高取北3丁目16-18敷地面積 1,739.12坪

フィール富田店所 在 地 愛知県名古屋市中川区富田町大字榎津字東乗江600敷地面積 3,250.01坪

1 2 3

4

8 アーフェリーク迎賓館所 在 地 福岡県福岡市博多区祇園町6-29敷地面積 480.44坪

97

地主リート

5 ドラッグユタカ安井店所 在 地 岐阜県大垣市安井町2丁目11-5敷地面積 870.47坪

6

10

社名

設立

資本金

上場証券取引所

代表者

役職員数

取引銀行

日本商業開発株式会社

Nippon Commercial Development Co., Ltd.

2000年4月7日

2,795百万円

東京証券取引所市場第一部、

名古屋証券取引所市場第一部 ［証券コード3252］

代表取締役社長 松岡 哲也

61名

三井住友銀行／三菱UFJ銀行／みずほ銀行／りそな銀行

日本政策投資銀行／三井住友信託銀行／新生銀行

静岡銀行／紀陽銀行／滋賀銀行／池田泉州銀行

西日本シティ銀行／徳島銀行／関西アーバン銀行

東京スター銀行／大阪厚生信用金庫 他（順不同）

2000年（平成12年）

2001年（平成13年）

2007年（平成19年）

2014年（平成26年）

2016年（平成28年）

2017年（平成29年）

4月

1月

1月

11月

12月

4月

9月

1月

当社設立

東京事務所（現東京支店）を開設

名古屋事務所（現名古屋支店）を開設

名古屋証券取引所セントレックスに株式を上場

東京証券取引所市場第一部に上場、

及び名古屋証券取引所市場第一部に指定

地主アセットマネジメント株式会社を設立

地主アセットマネジメント株式会社が、

地主プライベートリート投資法人を設立

地主プライベートリート投資法人の運用を開始

免許

登録

　

登録商標

事業内容

グループ会社

宅地建物取引業 ［国土交通大臣（3）第7373号］

第二種金融商品取引業、

投資助言・代理業 ［近畿財務局長（金商）第184号］

　

　

　

　

1. 不動産投資事業

2. サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業

3. 企画・仲介事業

4. その他事業

地主アセットマネジメント株式会社（投資運用業）

会社概要

アクセス

会社沿革

土佐堀川

土佐堀通

堂島川

大阪市役所

日本生命本館

みずほ銀行大阪中央支店

みずほ銀行大阪支店

日本生命南館

日本銀行大阪支店

N

四つ橋筋

地下鉄四つ橋線肥後橋駅

阪神高速道路

御堂筋

地下鉄御堂筋線淀屋橋駅

京阪本線淀屋橋駅

京阪中之島線大江橋駅

10

至梅田

至梅田

至西梅田

至西梅田

淀屋橋三井ビルディング4F

本社

〒541-0042 大阪府大阪市中央区今橋4-1-1

淀屋橋三井ビルディング 4F

Tel: 06-4706-7501

東京支店

〒100-6513 東京都千代田区丸の内1-5-1

新丸の内ビルディング 13F

Tel: 03-6895-0070

名古屋支店

〒450-6314 愛知県名古屋市中村区名駅1-1-1

JPタワー名古屋 14F

Tel: 052-589-9001

ホームページ: https://www.ncd-jp.com

2018年4月現在

本社 東京支店 名古屋支店

N

東京メトロ東西線大手町駅

丸の内

センタービル

新丸の内

センタービル

丸の内

北口ビル

日本生命丸の内ビル

東京海上日動ビル 本館

（仮称）丸の内1～3計画

都営三田線大手町駅

丸の内オアゾ

JR

東京駅

JR丸の内　北口●

三井住友銀行本店東館

東京メトロ千代田線

二重橋前駅

丸の内ビルディング

三菱商事本社ビル

郵船ビル

東京メトロ丸ノ内線東京駅

7

D1

B1 東西線

三田線

千代田線

丸の内永楽ビルディング

日本工業倶楽部会館・三菱UFJ信託銀行本店ビル

新丸の内ビルディング13F

N

地下鉄東山線名古屋

ジェイアール名古屋タカシマヤ　　●

●名鉄百貨店

●近鉄パッセ

●ヤマダ電機

●名古屋ルーセントタワー

名駅通

地下鉄桜通線名古屋

名鉄名古屋本線名鉄名古屋

桜通

太閤通

錦通

名古屋臨海高速鉄道あおなみ線名古屋駅

近鉄名古屋線

近鉄名古屋

広小路通

東海道新幹線

東海道本線・中央本線・関西本線

JR名古屋駅

ビックカメラ名古屋駅西店

●　

JPタワー名古屋14F

西柳公園●