JCBA「天空率運用と検討」運用1 広い道路に垂直に区域区分運用2 に...

新 JCBA 方式徹底解説

JCBA「天空率運用と検討」　http://www.jcba-net.jp/news/tenkuritu20100420.pdf

の読み解き方

1.　　道路天空率

2.　　隣地天空率

　　　

　　　　　　　東京都新宿区高田馬場　２－１４－５

　　　　　　　　　　URL　http://www.com-sys.co.jp

morimoto

タイプライタ

天空率の最新情報は、 https://www.com-sys.co.jp/modules/tenku を参照してください。

https://www.com-sys.co.jp/modules/tenku

１．道路天空率

　　　　01-1．隣地超え道路斜線 P04 　　　　01-2．道路と敷地の間に他の敷地がある場合 P06　　　　02．出隅敷地における 132 条の取り扱い P08　　　　03．入り隅敷地における 132 条の取り扱い P10　　　　04-1．一の道路の取り扱い　屈曲道路の場合 P12　　　　　04-2．一本の道路で幅員が異なる場合 P14　　　　04-3．幅員が一定でない道路　 P16 04-3．132 条の区分区域の検証 P18　　　　05．行止まり道路等 P20 　　　　　　　　06．算定位置 P22　　　　07．高低差がある場合 P24　　　　08．現況の道路幅員で処理するとは？ P26　　　　

4

01-1．隣地超え道路斜線

「適用事例集」Ｐ 147より。

5

解釈のポイント

■ 道路適合建築物を作成する際、適用距離内で隣地を越える区域も適合建築物を想定し天空率比較を行う。

道路斜線制限は５６条１項１号において

（建築物の各部分の高さ）第 56 条　建築物の各部分の高さは、次に掲げるもの以下としなければならない。1．別表第３( い ) 欄及び (ろ) 欄に掲げる地域、地区又は区域及び容積率の限度の区分に応じ、前面道路の反対側の境界線からの水平距離が同表 (は) 欄に掲げる距離以下の範囲内においては、当該部分から前面道路の反対側の境界線までの水平距離に、同表 (に) 欄に掲げる数値を乗じて得たもの

とあり適用範囲内において道路斜線が適用される。その際、隣地を越えるか否かは、関係ない。

適合建築物を想定する政令第１３５条の６においても同様である。

（前面道路との関係についての建築物の各部分の高さの制限を適用しない建築物の基準等）第 135 条の６　法第 56 条第７項の政令で定める基準で同項第１号に掲げる規定を適用しない建築物に係るものは、次のとおりとする。1．当該建築物（・・道路高さ制限」・・）が適用される範囲内の部分に限る。）・・

従来の東京方式においては、円弧部の空地が評価されない。その為ＮＧとなる。ＪＣＢＡ方式

では円弧部からの通風採光が考慮されＯＫとなる。

ＪＣＢＡ方式従来の東京方式

6

01-2．道路と敷地の間に他の敷地がある場合

ＡＢＣ

■ 隣地を超えた区域に適合建築物を想定しない場合の問題点上図で示す一の敷地がＡＢＣに分筆された場合、Ａ，Ｃの敷地では赤線よりＢ側の

領域は天空率比較されない。

7


■ 道路中心線は一より、一の道路として適合建築物を想定する。

■ 一の道路では後退距離も一とする。

この事例は、いわゆる東京方式では、敷地境界点間により道路が２に区分される。後退距離もそ

れぞれで想定する為、左側では、適用距離を超える為天空率比較されない。従来の東京方式で

は、この様な事案には対処が困難となる。

ＪＣＢＡ方式

従来の東京方式

8

02．出隅敷地における 132 条の取り扱い

93

�� に��に��い

１��に��２�� （�� 1�2 �）�区域��い

（１）��い

�運用１�広い道路に垂直に区域区分��

�運用２��に��に区域区分��

い��運用��

（２）ア��運用��

・アンケート結果では図 1のような、「広い道路に垂直に区域を区分」との運用（運用パターン

１）が２／３を占める。

・「基準総則・集団規定の適用事例」における「入り隅敷地等の区域の設定」の項（p158）にお

いても、同様の取扱いとなっている。

（�）��いに��

・道路斜線制限の意義の一つとして、街区の形態を整えるという考え方（以下「街区主義」と

いう）から、図 1については、隣地等をまたいだ運用がなされている。

・図 1のエリア１の部分は、広い道路に接道すると捉えられるが、エリア２の部分については、

厳密には他の敷地等をまたいだ形となり、広い道路からの道路斜線が適用されるかについて

の議論も見られるところである。

・この場合、道路斜線が適用されるのは、あくまで敷地に接する部分のみという考え方もある

（以下「敷地主義」という）。

・この「敷地主義」の視点で考えた場合や、図 2 の運用２－２に示す、広い道路が敷地から遠

ざかるようなケースを想定すると、敷地の角地を起点に円弧状処理を行う運用２（図 2）も

合理的と考えられる。

図 1 運用１（広い道路に垂直に区域区分）

��区��に��運用�

エリア２においても、広い道路からの道

路斜線がかかるものと考えて適用する

とともに、「２Ａかつ 35ｍ」の区域区分

についても、広い道路に垂直な方向に

「水平距離」（令 132 条）を設定する。

4m10m

12m

広い道路

に垂直

6m

エリア１エリア２

93

�� に��に��い

１��に��２�� （�� 1�2 �）�区域��い

（１）��い

�運用１�広い道路に垂直に区域区分��

�運用２��に��に区域区分��

い��運用��

（２）ア��運用��

・アンケート結果では図 1のような、「広い道路に垂直に区域を区分」との運用（運用パターン

１）が２／３を占める。

・「基準総則・集団規定の適用事例」における「入り隅敷地等の区域の設定」の項（p158）にお

いても、同様の取扱いとなっている。

（�）��いに��

・道路斜線制限の意義の一つとして、街区の形態を整えるという考え方（以下「街区主義」と

いう）から、図 1については、隣地等をまたいだ運用がなされている。

・図 1のエリア１の部分は、広い道路に接道すると捉えられるが、エリア２の部分については、

厳密には他の敷地等をまたいだ形となり、広い道路からの道路斜線が適用されるかについて

の議論も見られるところである。

・この場合、道路斜線が適用されるのは、あくまで敷地に接する部分のみという考え方もある

（以下「敷地主義」という）。

・この「敷地主義」の視点で考えた場合や、図 2 の運用２－２に示す、広い道路が敷地から遠

ざかるようなケースを想定すると、敷地の角地を起点に円弧状処理を行う運用２（図 2）も

合理的と考えられる。

図 1 運用１（広い道路に垂直に区域区分）

��区��に��運用�

エリア２においても、広い道路からの道

路斜線がかかるものと考えて適用する

とともに、「２Ａかつ 35ｍ」の区域区分

についても、広い道路に垂直な方向に

「水平距離」（令 132 条）を設定する。

4m10m

12m

広い道路

に垂直

6m


94

図 2 運用２運用パターン 2-2 （円弧状に区域区分）（広い道路がエリア２で遠ざかる）

図 3 狭い道路側から垂直に区域区分

（�）運用に��る��

回答の割合が 17.0%と、アンケート結果で

２番目に多かった「『狭い道路側から垂直に区

域を区分』を基本として個別に判断する」を

採用しないことについては、以下の判断とす

る。

拡大図

・「狭い道路側から垂直に区分」するのは、「２Ａかつ 35ｍ」の区域区分（令 132 条）に照らすと、

拡大部の網掛け部に係る説明が難しい面がある。よって、アンケート結果での運用実態の多少を

もって判断することには支障がある。（点線矢印のような区域区分も考えられるが、あくまで特

定行政庁の運用に係る判断となる）

��に��運用�

道路斜線が適用されるのはあくまで敷地に面している道路である、という考えにもとづき、エリア２の「２

Ａかつ 35ｍ」の区域区分については、６ｍ道路と４ｍ道路との交点を起点として、円弧状に「水平距離」（令

132 条）を設定する。この考え方であれば、運用 2-2 のエリア２において、「街区主義」では対応できない

ケースにも対応できる。

4m12.4m or

6m

12m


【起点】

2A かつ 35ｍの

起点は、敷地境

界線における

4m 道路と 6m 道

路の交点

4m10m

12m

6m


12m (2A)

12m (2A)

10m

4m 10m

6m

狭い道路

に垂直

12m

天空率の運用の検討について 2010.4.20 更新　P93


9


■ 2 以上の道路は第 135 条の６の 3 項で定められる。135 条の６

３　当該建築物の前面道路が２以上ある場合における第１項第１号の規定の適用については、同号中「限る。）」とあるのは「限る。）の第 132 条又は第 134 条第２項に規定する区域ごとの部分」と、「という。）の」とあるのは「という。）の第 132 条又は第 134 条第２項に規定する区域ごとの部分の」とする。

2 方向道路が垂直に交わらない場合、２Ａの領域を適合領域に加えた適合建築物とする。その

際、道路反対側に平行に区分する街区主義、敷地側道路境界の端部から水平距離（円弧）で区

分する敷地主義いずれの場合でも問題ない。重要な事は、132 条に忠実に区分する事である。

これは、いわゆる従来の東京方式と比較すると明確になる。


最大幅員側

４ｍ道路側

第 132 条　建築物の前面道路が２以上ある場合においては、幅員の最大な前面道路の境界線からの水平距離がその前面道路の幅員の２倍以内で、かつ、35メートル以内の区域及びその他の前面道路の中心線からの水平距離が 10メートルをこえる区域については、すべての前面道路が幅員の最大な前面道路と同じ幅員を有するものとみなす。

132 条による最大幅員の区域は 1 項で区分される。ところが、いわゆる東京方式の場合、敷地境

界点間区分する考え方が付加される。その結果、同じ条文で区分されるべき区域が異なる事に

なる。ＪＣＢＡ方式においては、132 条のみで区分する事を意味する。

＊ J C B A 4 ｍ道路側の算定位置は、P 21 参照：道路の反対側が基本。

10

03．入り隅敷地における 132 条の取り扱い

43

P"1P"2P" 3P" 4P" 5

Ｗ2

10m

10m

敷地

エリア１

前面道路

道路中心線

P"1 P"2 P"3 P"4 P"5

W1

W1 W2

2W1かつ35m

エリア２

(1)入り隅道路の場合の算定位置の設定について

【内容】

・図１、図２のような入り隅敷地においては、２以上の前面道路があるものとみなし、令第 132条

により区分された区域ごとに算定位置を設定するものとする。

・算定位置は、区分された区域ごとに、前面道路の反対側の境界線上に配置する。

図１入り隅敷地における区域１の算定位置

算定位置は、前面道路の反対側の境界線

にＷ2/２以下の間隔で均等配置する。

図２入り隅敷地における区域２の算定位置

算定位置は、前面道路の反対側の境界線にＷ2/２以下の間隔で均等配置する。

集団規定

天空率

天空率

算定位置２

法第56条第７号、令第135条の６、令第135条の９

10m

前面道路

道路中心線

W1

2W1かつ35m

区域 1

W1 W2

区域 2

W2/2 以下で

均等配置

10m

前面道路

W1

W 1W2

区域 1 区域 2

敷地

2W1かつ 35m

道路中心線

10m

敷地

敷地

'

''

''

''

''

Ｗ1 ２Ｗ1かつ35ｍ

Ｗ1

Ｗ2

10ｍ

（Ｗ1＞Ｗ2）

区域 1 区域 2

W2/2 以下で

均等配置


11

■ 入り隅道路における敷地主義の適用。「敷地主義」「街区主義」は１３２条における２Ａを適用する手法で有効である。この考え方は入

り隅における２Ａの適用法でも有効である。左図の解説例は 90 度に交差する事例で２Ａの起

点を広い道路が突き込んだ位置を起点としている。

入り隅角が直線に近くなる場合その想定法では困難になる。その際の想定法を下記で解説する。

Ｗ１とＷ２が鈍角に交わる場合、交差位置を起点に２Ａを想定する。

これは前項で解説した敷地主義を適用した考え方だ。

　この場合、適用距離は、それぞれの道路の反対側から適用された距離の位置から交差位置を

軸に円弧状に想定する。この場合本例の適用距離より長くなる場合があるが J C B Aでは煩雑さを

考慮し可とする。


12

04-1．一の道路の取り扱い　屈曲道路の場合

96

２��の道路の��

��

�屈曲道路の場合

��側��屈曲角度が ��る道路が連��る��の道路�し

��

�屈曲角度��道路��線の屈曲角度��る�

�な��屈曲角度��る��の��の��

れる��の��の��る�ので�な��

��の道路で��が異なる場合

��の道路��な��

��２�� の��２の道路�し��２�の��る�

��れの��る�

�２��の��

・アンケート結果では、図 6に示す屈曲道路で、一の道路と見なす基準として、「屈曲角度を基

準としない」との運用が約６割であり、この場合、「１ｍ以内の屈曲であれば一の道路とする」

運用や「個別に判断」する運用が多い。・一方、「屈曲角度を基準とする」との運用が約４割であり、この場合、地方公共団体の条例等

による「建ぺい率の角地緩和が適用できる角地の角度」である 120°を準用する運用が多い。図 6 複数の連続した道路の例 ※角度は敷地側からみたもの（以下同）

��る��

・屈曲角度を一の道路の判断基準とすることについては、地方公共団体の条例等による法第 53条第３項第２号（建ぺい率の角地緩和）や令第 144 条の 4 第１項第２号の規定（隅切りを設

ける角地の角度）の適用に準用する運用も多く見られることから、同じ形態制限である法第

56 条において準用することには合理性があると考えられる。・また、屈曲角度の取り方については、図 7 のとおり、敷地側の道路境界線と、敷地と反対側

の道路境界線では屈曲角度が異なる場合があることから、道路中心線の屈曲角度とすること

が妥当と考えられる。

図 7 屈曲角度がそれぞれの道路境界線の両側で異なる場合の例

150°

215°

170°

敷地

120°以上

120°未満道路中心線

敷地

120°以上

120°未満

敷地

道路中心線

96

２��の道路の��

��

�屈曲道路の場合

��側��屈曲角度が ��る道路が連��る��の道路�し

��

�屈曲角度��道路��線の屈曲角度��る�

�な��屈曲角度��る��の��の��

れる��の��の��る�ので�な��

��の道路で��が異なる場合

��の道路��な��

��２�� の��２の道路�し��２�の��る�

��れの��る�

�２��の��

・アンケート結果では、図 6に示す屈曲道路で、一の道路と見なす基準として、「屈曲角度を基

準としない」との運用が約６割であり、この場合、「１ｍ以内の屈曲であれば一の道路とする」

運用や「個別に判断」する運用が多い。・一方、「屈曲角度を基準とする」との運用が約４割であり、この場合、地方公共団体の条例等

による「建ぺい率の角地緩和が適用できる角地の角度」である 120°を準用する運用が多い。図 6 複数の連続した道路の例 ※角度は敷地側からみたもの（以下同）

��る��

・屈曲角度を一の道路の判断基準とすることについては、地方公共団体の条例等による法第 53条第３項第２号（建ぺい率の角地緩和）や令第 144 条の 4 第１項第２号の規定（隅切りを設

ける角地の角度）の適用に準用する運用も多く見られることから、同じ形態制限である法第

56 条において準用することには合理性があると考えられる。・また、屈曲角度の取り方については、図 7 のとおり、敷地側の道路境界線と、敷地と反対側

の道路境界線では屈曲角度が異なる場合があることから、道路中心線の屈曲角度とすること

が妥当と考えられる。

図 7 屈曲角度がそれぞれの道路境界線の両側で異なる場合の例

150°

215°

170°

敷地

120°以上

120°未満道路中心線

敷地

120°以上

120°未満

敷地

道路中心線

97

��る��

� ��道路の場合

・図 8 の場合、屈曲角度 117°の部分で、道路１、道路２の２つの道路に分けて取り扱うこ

ととなる。

図 8 交差角 120°以下の道路がある場合の例

・建築物の前面道路が２以上ある場合は、令第 132 条又は令第 134 条第２項の規定による区

域ごとに敷地を区分し、その区分された敷地の部分の前面道路ごとに、適合建築物を設定

することとなる。

・図 8 の場合、算定位置を示すと図 9 のとおりとなる。敷地全体に対して、道路１、道路２

ごとに、適合建築物を設定する。

図 9 算定位置の設定

【道路１】

【道路２】

※適合建築物の設定範囲は、道路１、２いずれにおいても敷地全体となる

257°

11�°��120°�

敷地

150°

ここで道路を分ける

道路１

道路２

※道路幅員は、道路１＝道路２

敷地

道路１

敷地

道路２

97

��る��

� ��道路の場合

・図 8 の場合、屈曲角度 117°の部分で、道路１、道路２の２つの道路に分けて取り扱うこ

ととなる。

図 8 交差角 120°以下の道路がある場合の例

・建築物の前面道路が２以上ある場合は、令第 132 条又は令第 134 条第２項の規定による区

域ごとに敷地を区分し、その区分された敷地の部分の前面道路ごとに、適合建築物を設定

することとなる。

・図 8 の場合、算定位置を示すと図 9 のとおりとなる。敷地全体に対して、道路１、道路２

ごとに、適合建築物を設定する。

図 9 算定位置の設定

【道路１】

【道路２】

※適合建築物の設定範囲は、道路１、２いずれにおいても敷地全体となる

257°

11�°��120°�

敷地

150°

ここで道路を分ける

道路１

道路２

※道路幅員は、道路１＝道路２

敷地

道路１

敷地

道路２



13


■ 一の道路の定義を敷地側からの屈曲角度 120 度超の場合、連続する一の道路とする。これは、いわゆる東京方式にみられる屈曲度１ｍ、などの法的根拠に基づかない条件を、令第 144 条の 4 第１項第２号の規定（隅切りを設ける角地の角度の適用が除外される内角 120 度）を採用する事により法的合理性を担保した。令第 144 条の 4

2．道が同一平面で交差し、若しくは接続し、又は屈曲する箇所（交差、接続又は屈曲により生ずる内角が 120 度以上の場合を除く。）は、角地の隅角を・・・・

ＪＣＢＡ方式→一の道路

従来の東京方式→二の道路

1m以内

120 度以上

従来の東京方式においては、同一区間としたい境界間を接続した線分が元の屈曲した道路との離隔が１ｍ以内であれば、その間は同一とする事が可能になる。この場合ＡＢ，ＣＤ間がその条件をみたし二の道路となる。J C B A 方式において一の道路とし判断される。法的合理性および設計上の煩雑さを考慮するとＪＣＢＡ方式が望ましい。■ J C B A 方式では、算定位置は適合建築物の面する反対側の道路境界線の位置まで延長される。　

A

B C D B C D

14

04-2．一本の道路で幅員が異なる場合

98

� １本の道路で��が�なる��１

・道路の反対側の境界線がクランク状の場合は、以下の２通りの運用が考えられる（図 10）。

図 10 道路の反対側の境界線がクランク状

・【運用１】では「１の道路」とみなし、敷地全体に対して、適合建築物を設定する（図 11,12）。

図 11 運用１図 12 運用１アイソメ

・【運用２】では、１本の道路ではあるが、令第 132 条の適用については、幅員の異なる２つの前

面道路があると取り扱えることから、令第 132 条の規定による区域ごとに敷地を区分する。この

場合、２Ａかつ 35ｍの区域の前面道路は、あくまでも幅員を８ｍとみなした１本の道路であるこ

とから、２つの道路に分けることなく、適合建築物を設定する（図 13,14）。

図 13 運用２

図 14 運用２エリア１

アイソメ

敷地

道路 4m

8m

・１本の道路ではあるが、令

第 132条の適用に限り、「２

の道路」と取り扱い、２つ

の区域に分ける。

・エリア１については、８ｍ

道路があるものとみなし

て道路斜線制限を適用。エ

リア２については４ｍ道

路があるものとみなす。

道路の形状なりに、道

路の反対側の境界線に

垂直方向に道路斜線を

適用。区域は１つ。

敷地

道路

4m 8m

道路

敷地

4m 8m

エリア２

道路 4m

8m

10m

道路

エリア１

4m 8m

2A かつ 35m

10m

98

� １本の道路で��が�なる��１

・道路の反対側の境界線がクランク状の場合は、以下の２通りの運用が考えられる（図 10）。

図 10 道路の反対側の境界線がクランク状

・【運用１】では「１の道路」とみなし、敷地全体に対して、適合建築物を設定する（図 11,12）。

図 11 運用１図 12 運用１アイソメ

・【運用２】では、１本の道路ではあるが、令第 132 条の適用については、幅員の異なる２つの前

面道路があると取り扱えることから、令第 132 条の規定による区域ごとに敷地を区分する。この

場合、２Ａかつ 35ｍの区域の前面道路は、あくまでも幅員を８ｍとみなした１本の道路であるこ

とから、２つの道路に分けることなく、適合建築物を設定する（図 13,14）。

図 13 運用２

図 14 運用２エリア１

アイソメ

敷地

道路 4m

8m

・１本の道路ではあるが、令

第 132条の適用に限り、「２

の道路」と取り扱い、２つ

の区域に分ける。

・エリア１については、８ｍ

道路があるものとみなし

て道路斜線制限を適用。エ

リア２については４ｍ道

路があるものとみなす。

道路の形状なりに、道

路の反対側の境界線に

垂直方向に道路斜線を

適用。区域は１つ。

敷地

道路

4m 8m

道路

敷地

4m 8m

エリア２

道路 4m

8m

10m

道路

エリア１

4m 8m

2A かつ 35m

10m

99

�１本の道路で幅員が�なる��２

・図 15 に示す、幅員が一定でない道路の場合は、以下の２通りの運用が考えられる。

図 15 幅員が一定でない道路

・【運用１】では、「１の道路」とみなし、敷地全体に対して、適合建築物を設定する（図 16,17）。

図 16 運用１

・【運用２】では、１本の道路ではあるが、令第 132 条の適用については幅員の異なる２つの前面

道路があると取り扱えることから、敷地の接道長を満たす位置で幅員（Ａ：接道幅２ｍ以上の

位置）を取り、令第 132 条の規定による区域ごとに敷地を区分する。この場合、２Ａかつ 35ｍ

の区域の前面道路は、あくまでも幅員をＡとみなした１本の道路であることから、２つの道路

に分けることなく、適合建築物を設定する（図 18,19）。

図 18 運用２図 19 運用２エリア１アイソメ

敷地

道路 4m

8m

道路の形状なりに、

道路の反対側の境

界線に垂直方向に

道路斜線を適用。区

域は１つ。

・１本の道路ではあるが、令第 132 条の適用に限り、「２の道路」と取り扱い、２つの区域に分ける。

・幅員Ａ道路から「2A かつ 35ｍ」の区域については、幅員Ａ道路があるものとみなして道路斜線制限を適用。

図 17 運用１アイソメ

10m

エリア１

道路 4m

8m(=A)

2A かつ 35ｍ

エリア２

敷地

道路 4m

8m

99

�１本の道路で幅員が�なる��２

・図 15 に示す、幅員が一定でない道路の場合は、以下の２通りの運用が考えられる。

図 15 幅員が一定でない道路

・【運用１】では、「１の道路」とみなし、敷地全体に対して、適合建築物を設定する（図 16,17）。

図 16 運用１

・【運用２】では、１本の道路ではあるが、令第 132 条の適用については幅員の異なる２つの前面

道路があると取り扱えることから、敷地の接道長を満たす位置で幅員（Ａ：接道幅２ｍ以上の

位置）を取り、令第 132 条の規定による区域ごとに敷地を区分する。この場合、２Ａかつ 35ｍ

の区域の前面道路は、あくまでも幅員をＡとみなした１本の道路であることから、２つの道路

に分けることなく、適合建築物を設定する（図 18,19）。

図 18 運用２図 19 運用２エリア１アイソメ

敷地

道路 4m

8m

道路の形状なりに、

道路の反対側の境

界線に垂直方向に

道路斜線を適用。区

域は１つ。

・１本の道路ではあるが、令第 132 条の適用に限り、「２の道路」と取り扱い、２つの区域に分ける。

・幅員Ａ道路から「2A かつ 35ｍ」の区域については、幅員Ａ道路があるものとみなして道路斜線制限を適用。

図 17 運用１アイソメ

10m

エリア１

道路 4m

8m(=A)

2A かつ 35ｍ

エリア２

敷地

道路 4m

8m

段差道路の場合

道路反対側が屈曲した場合

一の道路とする

一の道路とする

二の道路とする

二の道路とする


天空率の運用の検討について 2010.4.20 更新 P99

15


■ 一本の道路で幅員が異なる場合で、段差道路と屈曲道路の場合、一の道路として処理するか二の道路として132 条を適用するか否かの判断。→その差が著しい場合は、二の道路とする。そうでない場合は一とする。その判断は、特定行政

庁に確認する事。

→道路反対側が屈曲する場合は、「一の道路」の定義同様に敷地側からの道路中心線の屈曲角

度で判断する事が考えられる。

■ 一本の道路の場合の後退距離と適用距離

■ 屈曲道路が最大幅員になる２以上の道路→ 2以上の道路で最大幅員の道路巾が異なる場合、認定道路等で最大幅を特定する。

特定した最大道路巾が２Ａおよび回り込んだ最大幅員として適用される。

後退距離後退距離

後退距離

後退距離

後退距離

道路反対側が屈曲した場合敷地側が屈曲した場合

16

04-3．幅員が一定でない道路

100

�幅員の異なる道路の定��

��の道路��るが��の��道路と��な�道路のこと。例えば下図に示すような道路形状が考えられるが、１の道路とみなす運用も可能であることか

ら、「幅員の異なる道路」であるかどうかは、特定行政庁の運用によることとなる。

図 20 「幅員の異なる道路」となることが想定される道路形状の例

敷地

道路

敷地

道路

100

�幅員の異なる道路の定��

��の道路��るが��の��道路と��な�道路のこと。例えば下図に示すような道路形状が考えられるが、１の道路とみなす運用も可能であることか

ら、「幅員の異なる道路」であるかどうかは、特定行政庁の運用によることとなる。

図 20 「幅員の異なる道路」となることが想定される道路形状の例

敷地

道路

敷地

道路

天空率の運用の検討について 2010.4.20 更新 P100

17


■ 「幅員の異なる道路であるかどうかは特定行政庁の判断による。」の判断→敷地等と道路との関係）第 43 条　建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第 44 条第１項を除き、以下同じ。）に２メートル以上接しなければならない。・・・

から広い道路側の２ｍの位置を最大幅員として２の道路とする一部の特定行政庁の仕様として存在するが、

第 56 条　建築物の各部分の高さは、次に掲げるもの以下としなければならない。1．別表第３( い ) 欄及び (ろ) 欄に掲げる地域、地区又は区域及び容積率の限度の区分に応じ、前面道路の反対側の境界線からの水平距離が同表 ( は ) 欄に掲げる距離以下の範囲内においては、当該部分から前面道路の反対側の境界線までの水平距離に、同表 ( に) 欄に掲げる数値を乗じて得たもの

→より道路の反対側の位置から適用距離の範囲内で適合建築物を想定する。これは下記適用事例集Ｐ１４６においても記述されており２の道路としないのが一般的。

→道路中心線で規定した場合も１８０度となり１２０度超から２の道路としないのが通常である。

18

32

132 条区分区域の検証

＊ 132条１項の区分

1．算定位置端部が算定位置幅まで延長している事を

確認

2．後退距離が敷地側道路境界線から垂直に適応

されている事を確認。

3．反対側の道路境界線に 2．の項で確認した後

退距離を起点とし適用距離（この事例では 20ｍ）

を確認する。


1．始点側算定位置が適合領域端部まで延長している事を確

認、終点側は道路反対側の位置までを確認する。




退距離と回り込む最大幅員 6.5 ｍを加えた位置

を起点とした適用距離を確認する。

4．最大幅員から２Ａ（13ｍ）の範囲を確認。

5．5m,4m 側道路中心 10ｍの範囲を確認する。


1．始点側算定位置が適合領域端部まで延長している事を確

認、終点側は道路反対側の位置までを確認する。




退距離と回り込む最大幅員 6.5 ｍを加えた位置

を起点とした適用距離を確認する。

4．最大幅員から２Ａ（13ｍ）の範囲を確認。

5．5m,4m 側道路中心 10ｍの範囲を確認する。

「最大幅員」22



Ｂ

04-4　132 条区分区域の検証

19

33

＊ 132条 2項の区分 5ｍ道路区分

1．２Ａ (13m) を超え各道路中心 10ｍ内にある事を確認。

2．4m側の道路へ 2B(2 × 5=10) を確認する。

3．後退距離が最大幅員と同一である事を確認。

＊132条 2項の区分 4ｍ側に回り込んだ 5ｍ道路区分

1．2B、2Cの範囲を確認 .

2．後退距離が最大幅員と同一である事を確認

＊ 132条 3項の区分 4ｍ道路区分

1．道路中心 10mを確認。

2．後退距離が最大幅員と同一である事を確認

「道路中心から10ｍ」１4

「道路中心から10ｍ」25

「道路中心から10ｍ」36

Ｂ

２Ｂ

20

05．行止まり道路等適用事例　　P156

21


■ 入隅道路および行き止まり道路は、区域区分せず一の道路と取り扱う。→入り隅および行き止まり道路の場合、道路中心線が 120 度を超える為一体で適合建築物を想

定する。

■ 後退距離は最小幅を適用し適合建築物を設定する。

■ 片側行き止まり道路の事例、従来の東京方式との比較

→従来の東京方式においてはＡ部分が天空率比較の対象にならない。


ＡＡ

22

06．算定位置

44

【解説】

・従来運用で行われてきた算定位置の「回り込み処理」及び「みなし道路」による配置を行わない。

理由は、厳密には法に規定される「前面道路の反対側の境界線上」に算定位置が位置しないこと

や、回り込み処理により算定位置が敷地境界線に近づいてしまうためである。

・当該建築物の前面道路が２以上ある場合においては、令第 132条又は令第 134条第 2項に規定す

る区域ごとの部分に区分して検討を行わなければならない。

・区域１に設定する適合建築物は、入り隅敷地であっても法律上は区域区分の必要はないため、「一

体の適合建築物」と取り扱う。

・一体の適合建築物の算定位置はその区間で連続し、前面道路の反対側の境界線上に算定位置を均

等配置する。その際、算定位置の間隔は狭い道路側の幅員Ｗ2の 1/2以内とする。（図３左側）

・前面道路Ｗ1、Ｗ2ごとに算定位置を配置しようとすると、図３右側のように入り隅角が鈍角の場

合などでは算定位置を適切に配置できない問題点が生じることや、区間内で算定位置の間隔が異

なる部分が出てくるため、このような措置は行わない。

・審査の安全上の観点からも、狭い幅員を基準に算定位置を配置することが合理的である。

・なお、出隅敷地の場合、図４のようにそれぞれの境界線ごとに前面道路の 1/2以内の間隔で算定

位置を均等配置する。

・２Ｗ1かつ 35m以内の区域設定については、「屈折道路」に準拠する。

図３入り隅角が鈍角の場合

図４出隅敷地の場合

【関連例規等】

・建築基準法等の一部を改正する法律の一部の

施行について（平成 14 年 12月 27日国住

街発第 110号）

出隅敷地の場合、幅員の異

なる道路それぞれの幅員

の 1/2以内に算定位置を配

置する。

幅員の異なる前面道路ごと

に算定位置を「前面道路に面

する部分の両端から最も近

い当該前面道路の反対側の

境界線上」に配置すると、図

の太線のようになり、算定位

置の連続性が保たれない。

（参考：不採用事例）Ｗ1、Ｗ2ごとに算定位置を配置

（Ｗ1＞Ｗ2）

Ｗ1

Ｗ2

敷地

道路

W2/2 以下で

均等配置

Ｗ1

Ｗ2

敷地

道路

（Ｗ1＞Ｗ2） W1/2 以下で

均等配置

Ｗ1

Ｗ2

敷地

道路

W2/2 以下で

均等配置

適用事例　　P161


23


■ 算定位置は、現況の道路反対側に道路幅員の最小幅の半分以下の均等間隔で配置する。

■ 2 項道路の場合は、敷地の反対側の道路の境界線とみなす位置に２ｍ以下の均等間隔で配置する。

■ 交差道路における算定位置の設定事例

→（法第 56 条第７項第１号の政令で定める位置）第 135 条の９　法第 56 条第７項第１号の政令で定める位置は、前面道路の路面の中心の高さにある次に掲げる位置とする。1．当該建築物の敷地（道路高さ制限が適用される範囲内の部分に限る。）の前面道路に面する部分の両端から最も近い当該前面道路の反対側の境界線上の位置2．前号の位置の間の境界線の延長が当該前面道路の幅員の２分の１を超えるときは、当該位置の間の境界線上に当該前面道路の幅員の２分の１以内の間隔で均等に配置した位置

■ 国交省によるQ A の回答から算定位置を考える

「測定点の設定を行うにあたっては①任意の敷地間口や前面道路幅員における性能を評価する事ができ、②建築物の配置により差異が生じる事なく③比較的容易な作図等で測定点の設定が可能で申請者や確認する者に過大な負担にならない事。」

→算定位置は道路反対側の通風採光をチェックする位置である。その位置が政令の基準に適合した合理的な位置にあるか否かを問題にすれば良い。

24

07．高低差がある場合

49

(1)敷地内に高低差がある場合

① 道路高さ制限（道路境界線）の取扱い

【内容】

・区域区分を行わずに道路高さ制限に適合する建築物を設定する。

・道路高さ制限適合建築物の「道路制限勾配が異なる地域等」の場合のみその区分毎に適合建築物を

作成する。この場合道路制限勾配は同一の為、区域区分は行わない。

・算定線においては、３ｍ以上の高低差を有する場合道路面からの高低差も（H-1)/2 の緩和を受ける

為に算定線が複数存在する事になる。

（以上、図１）

【解説】

・道路における天空率処理において、敷地内に３ｍを超える地盤が複数存在する場合の天空率の処理

法が明確に記述されていない。なお、隣地においては地盤毎に適合領域および算定線を発生し処理

する旨が明記されている（令 135条の７第３項）。

・この場合、道路に面する敷地のように道路中心と地盤が同じ高さ場合は緩和の対象にない。一方、

奥の敷地のように道路中心より３ｍ地盤が上がる場合、道路面はその地盤より（３－１）／２=１ｍ

の緩和をうける。その為算定位置が 1.5ｍ緩和された位置となり、合わせて２本の算定線が存在する

事になる。

・算定位置に関して複数の算定位置を否定する条文がない事から、この様な処理となる。

図１敷地の状況（奥の敷地は道路中心から３ｍ高い位置にある）

図２区域は一体で審査するが、地盤面ごとに分解すると、図のようになっている。

＝＋

集団規定

天空率

天空率

高低差がある場合

法第56条第７項令第135条の10、令第135条の６、令第135条の７、令第135条の８、令第135条の９、令第135条の10、令第135条の11

道路

敷地

＋３ ±０

1mG.L道路

＋３

±０

（道路面と敷地の地盤面に高低差がある場合）第 135 条の２　建築物の敷地の地盤面が前面道路より１メートル以上高い場合においては、その前面道路は、敷地の地盤面と前面道路との高低差から１メートルを減じたものの２分の１だけ高い位置にあるものとみなす→地盤面が複数ある場合で道路面が地盤面より低い場合で（(h-1)/2 の対象分同一算定位置で上下に存在する。

（法第 56 条第７項第１号の政令で定める位置）第 135 条の９４　当該建築物の敷地の地盤面が前面道路の路面の中心の高さより１メートル以上高い場合においては、第１項に規定する前面道路の路面の中心は、当該高低差から１メートルを減じたものの２分の１だけ高い位置にあるものとみなす。


25


■ 道路適合建築物は地盤の高低差で区分されない→高低差区分区域で区域が区分されるのは、隣地と北側。

■ ３ｍ以上の高低差を有する場合は、地盤を３ｍ以内毎に区分した適合建築物を想定する。→適合するか否かは、地盤毎の断面図で確認する。

1.5 ｍ地盤

1.5 ｍ地盤からの算定位置は、（1.5-1)/2=0.25m

の位置に設定する。断面図はその位置を起点と

し 1.5 ｍ地盤にのみ適合する。

4.5 ｍ地盤からの算定位置は、（4.5-1)/2=1.75m

の位置に設定する。断面図はその位置を起点と

し 4.5 ｍ地盤にのみ適合する。

4.5 ｍ地盤

■地盤面が道路面より低い位置は( h - 1) / 2 が適用されない。

26

■ 道路幅員が微少に異なるが認定幅員が一の場合。（6.5ｍ）

■認定道路の設定法を理解する。

08．現況の道路幅員で処理するとは？

事例特徴

操作ポイント

1．「天空率敷地を読み込みますか？」に「はい」をクリッ

クする。

2．同一区間に設定する道路境界線を「Shift」キーを押

しながら選択後「道路幅員」を設定し「同一区間」「屈

曲敷地」をチェックし「現在の値を適用」ボタンをクリッ

クする。

3．他方向の道路も「道路幅員」で認定道路幅員を設定

する。本例ではいずれも 6.5m

4．「現在の値を適用」ボタンをクリックする。

5．「入力」「天空率 JCBA 算定領域」を選択する。

■ 「天空率敷地」で同一区間に「道路幅

員」を設定するとその区間では132条が

適用されない。

「天空率敷地」1

27

ポイント

1.「道路反対側」をチェックする。

2．「全境界発生」欄の「道路」をクリック

し算定領域、算定線を発生する。

3．「入力」「計算モードへ」で入力を終了

する。

1．「計算」「天空率」をクリックし「天空

率計算設定」ダイアログを表示する。

．「計算ポイント操作」欄の「均等発生」を

クリックし算定位置を発生後「計算開始」

ボタンをクリックし天空率計算を開始する。

■ 現況道路巾が微少に異なる場合「天空

率敷地」において、「同一区間設定」のみ

では、同一区間内で最大の幅員が抽出さ

れ右図の様に132条で区分される。

本例の様に認定道路が特定されている場

合には、「道路幅員」を設定する事で同一

区間内では132条が適用されない為に回

り込みはおこらない。この事例の場合は、

132条が適用され合ＮＧとなる。

「天空率JCBA算定領域」

2

「天空率計算を実行する

3

２．隣地天空率

　　　　01．従来の敷地区分方式の問題点 P30 　　　　02．隣地境界線を一とする考え方 P32　　　　03．一の隣地と算定位置 P34　　　　04．近似方式の基本的な想定法と問題点の指摘 P36　　　　　05．内接近似方式と算定位置 P38　　　　05-2．近似方式補足画像 P40 06 近似方式を利用する際の基本的な考え方。 P42 07 屈曲隣地実践例 P44　　　　

30

01．従来の敷地区分方式の問題点

107

� 敷地�分��の��

�）Ａ�Ｂ隣地境界線における��

図 24 Ａ隣地境界線における審査の例

図 25 Ｂ隣地境界線における審査の例

�）屈曲しているＣ隣地境界線における��

図 26 Ｃ隣地境界線における審査の例

以上のように、審査対象範囲が狭く設定されているために、算定位置によっては過度に安全側と

（厳しく）なっている面がある。

�A�� 隣地境界線�における�さ

��適合建築物と��

出隅部の場合、境界線幅で垂直

に切断する為に、��の��（楕

円）において天空率計�比較され

ない。

P1：OK

P2：OK

P3：差 2.678% OK

P4：差 1.296% OK

�� 隣地境界線�における�さ�

�適合建築物と��

Ａと同様に考えると楕円部分

に適合建築物が設定されていな

い。

（その箇所は A の隣地境界線か

ら作成した適合建築物で比較さ

れる為に良しとするか。）

P5(差-0.401%) NG

P6 P7 P8 P9(差-0.150%) NG

�C 隣地境界線�における�さ�

�適合建築物と��の��

C の境界線を有する隣地境界

全体は屈曲隣地となっている。

この場合は屈曲�が��を�え

る為に��の屈曲で�れ�

�の隣地境界線�と�なす��が

で��、�と�る�は��。

↓

この計画建築物の配置では、敷

地の南側に空地が多く天空率に

は有効だが、屈曲している場合、

�隅を��分するた�審査の�

��とな�、有効に��しない。

P11：OK P12：OK

入隅角の二等分線

P10：OK


Ａ

31


■ 従来の方式は隣地に面した敷地境界点間を隣地境界線とし敷地境界点間で適合建築物を想定する。

→敷地境界点が多い場合申請者や審査側に過大な負担となる。

→敷地境界点間が計画建築物よりせまい場合、空地が無いと判断され天空率が利用が不可能になる不合理が多い。

＊ 24 図においてＡの部分は、道路巾が充分広い場合道路斜線でチェックされる事もなく、天空率の比較対象から除外される。

→この様な場合東京中央区、大阪豊中市では、道路側にも回り込みをする事で対処する。→ J C B A 方式の基本の考え方

■ 第 56 条 2 項では「当該部分から隣地境界線までの水平距離に・・」とあり特定の敷地境界点間の隣地境界線を規定しない。この事は、建築物は全ての隣地境界線を対象とする為、隣地境界線は連続して考える事が合理的といえる。

（建築物の各部分の高さ）

第 56 条2．当該部分から隣地境界線までの水平距離に、次に掲げる区分に従い、イ若しくはニに定める数値が 1.25 とされて

いる建築物で高さが 20 メートルを超える部分を有するもの又はイからニまでに定める数値が 2.5 とされている建築

物（ロ及びハに掲げる建築物で、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内にあるものを除く。

以下この号及び第７項第２号において同じ。）で高さが 31 メートルを超える部分を有するものにあつては、それぞれ

その部分から隣地境界線までの水平距離のうち最小のものに相当する距離を加えたものに、イからニまでに定める数

値を乗じて得たものに、イ又はニに定める数値が 1.25 とされている建築物にあつては 20 メートルを、イからニまで

に定める数値が 2.5 とされている建築物にあつては 31 メートルを加えたもの

＊連続した隣地境界線を一にまとめる想定法がＪＣＢＡの方式の課題とされた。→「一の隣地方式」「近似方式」で解決する。

32

02．隣地境界線を一とする考え方の基本

103

【参考１】質疑応答集 p5056「敷地が不整形な場合」

法５６条関係隣地から後退した場合の隣地斜線制限五〇五六

（二）隣地の形状が不整形な場合

図－４のように、隣地境界線が不整形な場合には、

隣地境界線を当該隣地境界線に内接近似している多

角形にみなして隣地斜線制限を適用することが適切

と考えられる。すなわち、この場合には、みなされ

た隣地境界線（多角形の各辺）ごとに後退距離が定

まることとなり、また、みなされた各隣地境界線（多

角形の各辺）から当該後退距離だけ外側の線から隣

地斜線制限が適用されることとなる。

なお、この内接近似する多角形の取り方について

は、合理的な範囲内において行うことが適当である。

【参考２】平成 14 年建築基準法改正の解説 P79

⑤ 法第 56 条第１項第二号に掲げる隣地境界線からの水平距離に乗ずべき数値（以

下「隣地制限勾配」という。）が異なる地域、地区又は区域（以下「隣地制限勾

配が異なる地域等」という。）にわたる場合には、隣地制限勾配が異なる地域等

ごとの計画建築物及び隣地高さ制限適合建築物の部分について天空率を算定・比

較すること。

⑥ 計画建築物が周囲の地面と接する位置の高低差が３ｍ以上ある場合には、高低

差区分区域ごとの計画建築物及び隣地高さ制限適合建築物の部分について天空

率を算定・比較すること。

⑦ 隣地境界線が２以上ある場合には、各々の隣地境界線ごとにその面する方向に

おける隣地高さ制限適合建築物を想定すること。この場合に、一部の隣地境界線

についてのみ隣地高さ制限を適用除外とすることはできないこと。

２天空率の算定位置（法第 56 条第７項第二号、令第 135 条の 10 関係）

天空率の算定位置は、建築物の敷地の地盤面の高さにある、隣地制限勾配が 1.25

とされている区域内の建築物にあっては隣地境界線から 16ｍだけ外側の線の、隣

地制限勾配が 2.5 とされている区域内の建築物にあっては隣地境界線から 12.4

ｍだけ外側の線の、計画建築物（隣地高さ制限が適用される地域、地区又は区域

内にある部分に限る。）の敷地に面する部分の両端上の位置であり、当該位置の

間の法第 56 条第７項第二号に規定する外側の線（以下「隣地基準線」という。）

の延長が、隣地制限勾配が 1.25 とされている場合には８ｍ又は隣地制限勾配が

2.5 とされている場合には 6.2ｍを超える場合にあっては、当該位置の間の隣地

基準線上にそれぞれ８ｍ又は 6.2ｍ以内の間隔で均等に配置した位置であること

とした。

103



















較すること。

















とした。



33


■質疑応答集 p 5056「隣地境界線が不整形な場合」の「隣地境界線が不整形な場合」の記述より、隣地境界線は敷地境界点間で

は無く連続する事で問題無い事がしめされる。

さらにその隣地境界線を近似する事の合理性が記述されている。

■ 基準法改正の P 79 の「隣地境界線が２以上ある場合、それぞれの境界線毎・・」の記述から、敷地境界点間を隣地境界線とする考え方が当初、採用された→ＪＣＢＡでは下記の様に解釈する。

102

図 21 隣地境界線が２以上ある場合

・なお、厳密に隣地境界線ごとに審査しようとすると、審査が煩雑かつ厳しくなる（図 22）。

図 22 審査の合理化が求められるケース（想定）

それぞれの敷地境界線ごとに審査を行う

一の隣地境界線で審査

・隣地境界線なりに審査すると、左図のように３つに区域区分することが求められる。

・しかし左図②の区域などでは、隣地境界線が短く、敷地の両脇に空地を取ることが困難であり、

②では NG となる可能性が高い。

・図 22 右のように一の隣地境界線で審査すれば、合理的かつ迅速な審査が可能となる。

隣地境界線なりに審査

②

③ ＋＋①

入隅角を

二等分

道路に挟まれた隣地境界

線を「１つの連続した隣地

境界線」と捉える

↓

この場合、

２つの隣地境界線がある

と捉える。


34

03．一の隣地と算定位置

111

� 「一の隣地方式」の��

図 30 「一の隣地方式」（算定位置は従来通り）での審査の例

・P5、P9 では、敷地区分方式（図 25）では NG となっていたが、「一の隣地方式」ではＯＫとなる

など、「一の隣地方式」の方が緩くなる算定位置も混在している。・一方、算定位置 P3 では敷地区分方式での差が 2.678%、「一の隣地方式」での差が 1.368%となるよ

うに、「一の隣地方式」の方が安全側となる算定位置もある。

図 31 「一の隣地方式」（算定位置も一にまとめる）での審査の例・図 30 と比較した場合、円弧部に設置された算定位置にＮＧが発生する。この場合、円弧部の通風、採

光が最も阻害される事がわかる。

・以上の結果より、円弧�に算定位置を設定�た「一の隣地方式」は�も��である。

「一の隣地方式」と��る��

��設定�

・適合建築物を作成する際には、算定位

置が�する隣地��外の隣地��

��の��も��。

・外壁後退距離：�も�� の隣地�

�の外壁後退を適�。

P5：差�0.004% NG

P1

P2

P3：差 0.863%

P4：差 0.030%

P6P7P8P9P11：差�0.574% NG

P17

P16

P15

P14

P13

P10

P12 差：�0.546% NG

P18

P19

�：NG

○：OK

P1

P2

P3：差 1.368%

P4：差 0.189%

P6 P7 P8 P5 P9

P10 P11

P12

P13

P14 P15

P16

P17

P18

P19

P20

P21

109

前頁①の考え方を図示すると、図 28 のようになる。

図 28 算定位置の配置に係る考え方

■算定位置のまとめ方

【考え方】

１）法第 56 条第７項第２号で定める距離(12.4m

又は 16m)より近くなる算定位置とならないよ

うにまとめる。※考え方について次頁参照

２）入隅部は、二辺の隣地境界線における基準線

の交点を結び、出隅部は、二辺をその頂点を基

準とする円弧で結び、基準線をまとめる

隣地境界線Ａ

Ｂ

Ｃ

Ａの基準線

Ｂの基準線

12.4m or 16m

Ｃの基準線

12.4m or 16m

12.4m or 16m

Ａの基準線

隣地境界線Ａ

Ｂ

Ｃ

Ｂの基準線

Ｃの基準線

出隅部の頂点を基準と

する円弧部�を�定入隅部は、��そ��

�の基準線より��と

ならないようにまとめ

る

12.4m or 16m

まとめ�基準線

隣地境界線Ａ

Ｂ

Ｃ



35


■全ての隣地境界からの勾配で寄せ棟状に適合建築物を作成する。→角にある算定位置では適合建築物が寄せ棟状に想定される為、適合建築物の天空率が大きくなる。

■ 一の隣地方式は最も安全側といえる。→隣地斜線に全ての断面で適合する事より適合建築物の天空率が大きくなる。最も安全側といえる。敷地区分方式では、他の敷地境界線からの隣地斜線勾配を考慮しない（片流れ状）

■算定基準線は、全ての隣地境界線から一定の距離（16 ｍ：12. 4 ｍ）に想定する為に日影規制における規制線同様に作図する。

■算定基準線の端部は、下記解説に基づくと面する位置の端部に垂直な位置での表示。さらに道路内に延長されない。

【参考２】平成 14 年建築基準法改正の解説 P 79

103



















較すること。

















とした。

103



















較すること。

















とした。

112

��隣地境界線の��に�る��

� 従来方式と「一の隣地方式」の天空率比較（算定位置は従来通り）

図 32 「従来方式」による天空率比較図 33 「一の隣地方式」による天空率比較

（算定位置は従来通り）

（��）「従来方式（図 32）」と「一の隣地方式（図 33）」との比較

・ＮＧ箇所が同一となり同様の傾向となる。しかし、

・ＮＧ箇所の比較（従来方式） ⇒ 「全体一隣地」方式）：

��442� � ��4�� 24�� 2��

となり、一の隣地境界線にまとめた方が、計画建築物との天空率の差が大きい。

・すなわち、「一の隣地方式」の適合建築物の天空率の方が��り、��側��る。

�「一の隣地方式」による適合建築物の天空率が��（アイソメによる比較）

図 34 敷地区分方式図 35 一の隣地方式

・寄棟状に作成する一の隣地境界線とする適合建築物は、他の側からの隣地�線の勾配��カ

ットされる分、天空が��り天空率が��る。

→（適合建築物：P24） �5�52�� 5�54��

P1：差�0.442%P2 P3 P4P5 P6 P7 P8 P9

P18：差�0.442%P�� P�� P�� P�4 P�� P�2 P�� P��

P19：差�0.178%P20P21P22P23P24：差�0.178%

P1：差�0.460%P2 P3P4P5P6P7P8P9

P18：差�0.460%P�� P�� P��P�4P��P�2P��P��

P19：差�0.206%P20 P21 P22 P23 P24：差�0.206%

�：NG

○：OK

適合建築物が寄棟状に

作成され、他の側からの

隣地境界線の勾配によ

りカットされる


36

04．近似方式の基本的な想定法と問題点の指摘

116

（��）

・敷地区分方式においては、境界線ごとに適合建築物を設定（図 42 における②,③断面の点

線）する為に、P4 以降は後退距離が広くなり、P7 以降は、斜線規制内に計画建築物がお

さまる。・一方、「近似方式」では、最も後退距離の狭い境界で適合建築物を設定（図 42 における②,③断面の薄いグレー部分）する為に、適合建築物が低くなり、天空率が計画建築物に対し

て大きくなる。（��③�における�� ）

図 42 ②,③における状況

【��に�る��

・��する為に、��

��に��になる。

【��

（メリット）

・��に��る��した適合建築物を設定し天空率比較をおこなう場合、従

来方式に比較し��に��る。段差の幅が広くなるなど、��

��になる。（デメリット）

・「敷地区分方式」、「近似方式」共に、③,��に�る��に��。

・本例では、��に��（��）��る��

に��る��される。

【��

��に��る��け��る��状に�

��に��る��に�る��る�

②断面 ③断面

116

（��）

・敷地区分方式においては、境界線ごとに適合建築物を設定（図 42 における②,③断面の点

線）する為に、P4 以降は後退距離が広くなり、P7 以降は、斜線規制内に計画建築物がお

さまる。・一方、「近似方式」では、最も後退距離の狭い境界で適合建築物を設定（図 42 における②,③断面の薄いグレー部分）する為に、適合建築物が低くなり、天空率が計画建築物に対し

て大きくなる。（��③�における�� ）

図 42 ②,③における状況

【��に�る��

・��する為に、��

��に��になる。

【��

（メリット）

・��に��る��した適合建築物を設定し天空率比較をおこなう場合、従

来方式に比較し��に��る。段差の幅が広くなるなど、��

��になる。（デメリット）

・「敷地区分方式」、「近似方式」共に、③,��に�る��に��。

・本例では、��に��（��）��る��

に��る��される。

【��

��に��る��け��る��状に�

��に��る��に�る��る�

②断面 ③断面

115

�「敷地区分方式」��「近似方式」に��る結果の��

図 39「敷地区分方式」による算定結果図 40「近似方式」による算定結果

北側の算定位置全てが NG

��結果�

・敷地区分方式：P1～Ｐ3 間が NG となるが、近似方式より天空率比較の差分が小さい。・「近似方式」では、北側の算定位置全てがＮＧとなる。・以上より、「近似方式」の方が�全側となる。ただし、��全側��る��が

��る。

図 41 両方式による天空図 P1

＜敷地区分方式＞＜近似方式＞

�P1 に��る�分の��

・敷地区分方式では、適合建築物の空地と、適合建築物を超えて計画建築物が適合を超える部

分の�分が��。・「近似方式」の��、適合建築物の空地が小さく、かつ計画建築物を区分しないので、��

��て��が��る�分が��分��る。

P1 P2 P3

P4 P5 P6

P7P8 P9

P10 P11 P13 P12 P14

P15 P16 P17

P18 P19 P20

③ ④ ② ①

P18

P15 P17

P20

P16

P1 P2 P3

P4 P5

P6

P7 P8 P9

P10P11 P13 P12P14

P19

③④ ② ①

Ａ

Ａ


37


■近似方式は、敷地に内接する任意の敷地境界点間を隣地境界線として適合建築物を想定する。（計画建築物と交差しない事）

■従来の敷地区分方式に比較し安全側といえる。→近似線が本来の隣地境界線より建物側に近くなる為。

■左図近似方式の問題点→従来方式同様に隣地境界線の端部に垂直に切断した場合、Ａ部分が天空率に考慮されない。

→端部に垂直に切断する場合下図の様な事例の場合、計画建築物の Z の部分が天空率比較の対象にならないケースが考えられる。

　＊左側は出隅状の端部は垂直切断、、右側は入り隅角の半分までを適合建築物で作成する従来の敷地区分方式にある問題が顕在化する。

120

【「近似方式」の�題�

「近似方式」を採用するに当たり、以下のような課題がある。

��定��、��適合建築物の設定に係る��題

「内接近似する際の高さ制限適合建築物を設定する」場合、「算定位置も、連続した一の隣地

境界線とした部分に均等配置する」の原則から逸脱しない取扱いが課題となる。

� 敷地区分方式における問題点

図 51 敷地区分方式の問題点

敷地区分方式の隣地高さ制限適合建築物は、入り隅部は入り隅角の半分の位置まで、出隅部

は隣地基準線の両端から垂直に切断された区域に設定される。これらの方式の場合、出隅にお

いては適用区分から除外され、天空率比較が行われない部分が生ずる。（○囲みの部分等）

■「当該敷地に面する部分」の解釈について

・敷地区分方式では、敷地境界点間毎に判断される。

・一の隣地方式の場合、「連続した一の隣地境界線」と考えられる。

■近似方式における、適合建築物設定に係る考え方について

・高さ制限適合建築物を設定する場合、内接する線分に面した方流れ状の適合建築物、ある

いは寄棟状の手法が考えられる。

図 52 内接近似する際の高さ制限適合建築物端部の考え方

敷地区分方式では、図 52 左においては、円弧状の隣地において境界の端部から垂直に区分さ

れ、Zの領域は審査区域外となるために天空率比較が行えない。図 52 右の様に端部が入り隅にな

る場合も同様に高層部の Zが天空率比較されない。適切な設定とするためには、内接近似した線

分に面した高さ制限適合建築物を敷地全体に設定する必要があるが、今後の課題である。

P2 P3


P1

P1

P2

P3

P4

Z

Z

Z

Z

107

� 敷地�分��の��













ない。

P1：OK

P2：OK

P3：差 2.678% OK

P4：差 1.296% OK





い。




P5(差-0.401%) NG

P6 P7 P8 P9(差-0.150%) NG








で��、�と�る�は��。

↓






P11：OK P12：OK


P10：OK

107

� 敷地�分��の��













ない。

P1：OK

P2：OK

P3：差 2.678% OK

P4：差 1.296% OK





い。




P5(差-0.401%) NG

P6 P7 P8 P9(差-0.150%) NG








で��、�と�る�は��。

↓






P11：OK P12：OK


P10：OK

38

05．内接近似方式と算定位置

121

� �地の��に��る��の��に係る��

任意の敷地境界点間に設定する適合建築物および算定位置の想定法を示し、法的適合の可否に

係る課題を提示する。質疑応答集に基づいた敷地を図 53 の様に、線分Ａ～Ｅの領域に内接近似

した事例をもとに課題提起を行う。

図 53 条件設定図 54 解説本 p79 の隣地境界線に係る図解

■Ａ～Ｂ領域の算定位置の設定

図 55 AB 隣地境界線における算定位置、アイソメ等

・算定位置 P1～ P7 は一の隣地境界線と同様に近似された AB 間の敷地境界線に面した基準線間

を円弧状に接続する。

・P1 の位置は、算定位置側から適合建築物に垂線を設定した適合建築物に最も近い位置まで延長

する。

・P7 側の算定位置は図 54 に準じて、敷地境界線の端部に垂直に交わる位置とする。

・適合建築物は、図 55 中央に示す様に、近似される全ての境界線上で高さ制限に適合する建築

物を想定する。この場合、後退距離を内接近似線から計画建築物の値を採用すると、元の敷地

形状を基準とする隣地高さ制限に適合する

・以上のような設定が合理的と考えられるが、今後の課題である。

A

B C

D

E

A

B

P��

P2

P3

P4

P5

P6

P7

Ａ

天空率の運用の検討について 2010.4.20 更新　

39


■不整形な隣地境界線を質疑応答の近似方式に基づき適合建築物を想定する。→近似線より敷地側が全て天空率天空率比較の対象となる為、天空率比較されない部分が生じない。

→ところが隣地側端部の算定位置Ｐ７では、ＢＣ間の隣地境界線に近接する位置Ａ部分で隣地斜線に適合しない部分が視界に入り天空率が低下する場合がある。その部分の想定法が「今後の課題である」とされる。

今後の課題の解決法＊従来の敷地区分方式の場合、隣地境界線に垂直に区分する為、視界から遮断され他の隣地境界線に適合しない部分の影響を受けない。→近似方式においては、広い範囲で比較する為、一の隣地方式同様に適合建築物は算定位置に面する方向では斜線規制に適合する配慮が望ましい。■一の隣地方式においては最も安全側の処理とされる事より、近似方式においてもＢＣ間の隣地境界線から寄せ棟状に適合建築物を想定する。

→片流れ状の近似（次項）のＰ７、差分 3. 243% ２面近似　　　　　　　 P 7 差分 1. 312% 完全寄せ棟近似　　　 P 7 差分 1. 760%となり「２面近似」の差分が最小となる為に安全仕様といえる。近似する場合、すべての算定位置に面する適合建築物が「一の隣地」同様に寄せ棟状に作成する事で安全側の比較が可能になる。

２面近似完全寄せ棟近似

40

05-2．近似方式補足画像

片流れ状に作成した近似方式Ｐ７の差分比較

■円弧部が P 7 の算定位置の視野角内に存在する為、適合建築物の天空率が低くなる。すべての隣地境界線からの後退距離が最小になる適合建築物を想定する事で安全処理となる。　

（隣地との関係についての建築物の各部分の高さの制限を適用しない建築物の基準等）第 135 条の７2．当該建築物（法第 56 条第１項第２号イ又はニに定める数値が 1. 25と

されている建築物にあつては高さが 20メートルを、同号イからニまでに定

める数値が 1. 5とされている建築物にあつては高さが 31メートルを超える

部分に限る。）の隣地境界線からの後退距離（同号に規定する水平距離の

うち最小のものに相当する距離をいう。以下この号において同じ。）が、前

号の隣地高さ制限適合建築物と同一の隣地高さ制限適合建築物（同項第

２号イ又はニに定める数値が 1. 25とされている隣地高さ制限適合建築物

にあつては高さが 20メートルを、同号イからニまでに定める数値が 1. 5と

されている隣地高さ制限適合建築物にあつては高さが 31メートルを超え

る部分に限る。）の隣地境界線からの後退距離以上であること。

41

近似による天空率差分比較

近似無し

粗い近似

細かい近似

42

06．近似方式を利用する際の基本的な考え方。

101

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

・道路と比較して、屈曲角度を判断基準とする特定行政庁は少なく、「１ｍ以内の屈曲であれば

一の隣地境界線とみなす」とする運用も見られた。 ��

・多角形による隣地境界線については、多角形の辺ごとに区分して隣地境界線を捉えるのか、多

角形の全ての辺をまとめて１つの隣地境界線として捉えるのか、法的に明確な規定がない。

・その要因としては、法 56 条第１項では、隣地境界線の形状なりに連続して斜線を想定すれば

よいため、一の隣地境界線の捉え方を敢えて明確にする必要性がないことが考えられる。

・質疑応答集 P5056（参考１）では、隣地境界線が不整形な場合の隣地斜線制限の適用を示して

いるが、図のような曲線状の隣地境界線は、「１つの連続した隣地境界線」として捉えること

が妥当であると考えられる。

・一方、多角形による隣地境界線は、辺の数が限りなく多くなると、曲線状の隣地境界線に限り

なく近くなることから、曲線状の隣地境界線と多角形による隣地境界線とで考え方を別にする

必要性もなくなると考えられる。したがって、多角形による隣地境界線についても、曲線状の

境界線と同様に、１つの連続した隣地境界線として捉えることも不合理ではないと考えられる。

・また、「平成 14 年建築基準法改正の解説」P79（参考２）では、「隣地境界線が２以上ある場合」

が示されているが、多角形による隣地境界線を１つの連続した隣地境界線として捉えた場合に

おいても、図 21 のとおり、複数の道路境界線によって、敷地境界線が連続しない２つの隣地

境界線に分かれた場合に限り、「隣地境界線が２つある」として捉えることも可能である。

・隣地境界線を内接した線分で近似する場合、連続する隣地境界線全体ではなく、部分的にまと

めて「１つの連続した隣地境界線」と捉える。考え方は、多角形の全ての辺をまとめる場合と

同様である。

104

��

以下の審査方法について比較・検証を行った。 ��この項において使用する用語を以下に示す。

「敷地区分方式」：隣地境界線ごとに敷地を区分して審査する方式

「一の隣地方式」：連続する隣地境界線を「一の隣地境界線」と取扱い審査する方式

「近似方式」：屈曲する隣地境界線を敷地内で内接した線分で近似し審査する方式

��

��隣地��の��

��

・屈曲部を有する敷地の隣地境界線の審査において、「敷地区分方式」での問題点を指摘する。・「一の隣地方式」による審査方法の提案を行う。・「一の隣地方式」と「敷地区分方式」での算定位置ごとの天空率の差分（計画建築物－適合建

築物）を比較し、各方式の審査の安全性に係る検証を行う。・なお、「一の隣地方式」においては、①算定位置は敷地区分方式と同様、②算定位置も１つに

まとめたもの、の２通りの検証を行う。 ��

・敷地区分方式では、過度に安全となっている面もある。・「一の隣地方式」��となる。・「一の隣地方式」は、敷地の角地にも円弧状に算定位置を配置するため、敷地の二辺以上を総

合的に審査することが可能である。 ��隣地��の��

��

・Ⅰでは屈曲する隣地境界線をまとめる必要性を念頭に置いたが、ここでは整形な敷地において

もⅠと同様な結果となるかについて、検証を行う。

��

・他の隣地境界線からの影響を見込むことになるため、「一の隣地方式」の方が安全側となる。

・Ⅰと同様に、「一の隣地方式」��となる。

（建築物の各部分の高さ）

第 56 条2．第１項第２号、第５項及び前項（同号の規定の適用の緩和に係る部分に限る。）　隣地境界線からの水平距離が、

第１項第２号イ又はニに定める数値が 1.25 とされている建築物にあつては 16 メートル、第１項第２号イからニまで

に定める数値が 2.5 とされている建築物にあつては 12.4 メートルだけ外側の線上の政令で定める位置

（法第 56 条第７項第２号の政令で定める位置）

第 135 条の 102．前号の位置の間の基準線の延長が、法第 56 条第１項第２号イ又はニに定める数値が 1.25 とされている建築物に

あつては８メートル、同号イからニまでに定める数値が 2.5 とされている建築物にあつては 6.2 メートルを超えると

きは、当該位置の間の基準線上に、同号イ又はニに定める数値が 1.25 とされている建築物にあつては８メートル、同

号イからニまでに定める数値が 2.5 とされている建築物にあつては 6.2 メートル以内の間隔で均等に配置した位置



43

■不整形な隣地境界線に限らず従来の敷地区分方式の場合、天空率比較されない領域の発生する事が問題点とされる。さらに境界線が細かく分断された敷地境界線では膨大な申請資料の作成が要求されてきた。

→ J C B Aでは、「敷地区分方式」「一の隣地方式」「近似方式」を使用する事を可とした。一の隣地方式および近似方式では、審査、設計両者の負担を軽減する。

■従来、東京方式において、屈曲した隣地境界線は、１ｍ以内の屈曲度の境界は一に近似する事を可とする考えが存在した。この考え方は、近似方式に類似する。　東京方式においては、算定基準線の考え方が、法 56 条 7 項 2 号に適合しない為、その仕様が明確でなかったが J C B Aで明文化された。

ＪＣＢＡ方式における近似方式は、法的整合性を考慮したいわば東京方式の進化系として利用される。その際は、鈴木氏が提唱する様に「隣地高さ制限との比較により成り立つのですから、高さ制限を無視するような比較方法は避けなければなりません。」つまり高さ制限に適合する建築物を政令 135 条 10　1 項 2 号に準じて配置された算定位置で天空率比較を行う。ＪＣＢＡ方式で問題が無い事がわかる。

http://www.linkclub.or.jp/~erisa-25/03sky00.htm　鈴木氏東京都のまちづくり情報より


44

07．屈曲隣地実践例

■上記の様な敷地では隣地境界線は、Ａ，Ｂ、Ｃの 3 の隣地境界線となる。この事例ではＡの隣地の境界点間が細かく区分される。その為「敷地区分方式」では天空率をクリアーする事が困難になる。一方、建坪率は、４０％程で敷地内には充分な空地があり天空率が利用が不可となる場合は、不合理と考えられる。この様な事例の場合、一の隣地方式が有効に機能する。

45

解釈のポイント区間毎に適合する建築物の問題点

■上図のＡの領域は、東側８ｍ道路から４ｍ道路までとなる。この例では４ｍ道路の直前の隣地境界の端部からすり鉢状に適合建築物を想定した。結果円弧で囲われた４ｍ側の端部の算定位置からは、Ｚ側隣地側面もすり鉢状に立ち上がりＺ側の隣地境界線から適合しない部分が天空図に反映される。

■Ｃの隣地においてもＺ部の隣地境界線から適合しない部分が天空図に反映される。＊道路で分断された一の隣地境界線の部分毎に適合する建築物を想定した場合、他の隣地境界線に適合しない部分が天空図に反映する場合がある。一の隣地境界線のすべての隣地境界線に適合する仕様に反する。

Ａの隣地

Ｃの隣地

46

解釈のポイント　　区間毎に適合する建築物の問題点解決法

■隣地境界線に面しない東側道路境界以外をすべて隣地境界線とし、適合建築物を想定する。　この場合、算定位置：政令 135 条の１０「・・敷地（隣地高さ制限が適用される・・）を道路に面した算定位置を除いたと部分と解釈した場合、Ａ、Ｂ、Ｃの隣地境界線とに分かれる。適合建築物は同一形状となる。

すべての隣地境界線に適合する建築物を想定する

Ａの隣地

47

Ｂの隣地

Ｃの隣地

■すべての隣地境界線に適合する高さ制限適合件建築物を、想定する事ですべての隣地境界線に利用可能となる。

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