JaarverslagNijestee 2011

belanghouders

3

Volkshuisvestingsverslag

Verantwoording bestuur 04

01 Ambities en afspraken 7

1.1 Lokale afspraken

1.2 Kaders vanuit Europa

1.3 Visie, missie en strategie

1.4 Speerpunten

1.5 Meetbare doelstellingen en resultaten

1.6 Besluitpunten bestuur

1.7 Gebeurtenissen na de balansdatum

02. Betrekken van bewoners bij beheer en beleid 15

2.1 Bewonersparticipatie: een feestje

2.2 Formeel overleg

2.3 Tevreden bewoners

2.4 Verantwoording afleggen in gesprek

2.5 Vrienden, vijanden en volgers

2.6 Klachtafhandeling

03. Kwaliteit van het woningbezit 21

3.1 Duurzame verbetering

3.2 Onderhoud

3.3 Vernieuwing: bouwproductie

3.4 Verkoop

3.5 Aankopen nieuw bezit

04. Huisvesten van de doelgroep 33

4.1 Portfolio- en huurbeleid

4.2 Wonen in gemengde complexen

4.3 Ruimte eerlijk verdelen

4.4 Inkomenstoets nieuwe huurders

4.5 Vrije sector huurwoningen

4.6 Begeleiding bij huurachterstand en

voorkoming ontruiming

05. Leefbaarheid 39

5.1 Zelf beslissen over de buurt

5.2 Ruimtes voor ontmoeting

5.3 Beweging in de buurt

5.4 Woonomgeving

5.5 Sponsorbeleid

06. Wonen en Zorg 45

6.1 Keuze bieden; ook voor bijzondere groepen

6.2 Wonen om te leren en te werken

6.3 Nieuwe samenwerking met Kentalis

6.4 Alledaagse dingen leren

6.5 Zorgen voor Morgen

07. Organisatie en personeel 49

7.1 Organisatie

7.2 Duurzame inzetbaarheid; gezond blijven, leren

en ontwikkelen

7.3 Ondernemingsraad

7.4 Samenwerkingsverbanden en verbindingen

08. Bericht van de Raad van Commissarissen 57

8.1 Governance structuur

8.2 Werkwijze, werving en selectie

8.3 Integriteit

8.4 Zelfevaluatie

8.5 Besluit- en bespreekpunten en activiteiten in 2011

8.6 Persoonlijke gegevens en verantwoording beloning

09. Financiën 67

9.1 Langetermijnbeleid

9.2 Activiteitenplan 2012-2017

9.3 Meerjarenprognose en solvabiliteit

9.4 Bedrijfswaarde

9.5 Resultaat 2011

9.6 Financieren en beleggen

9.7 Fiscaliteiten

9.8 Risico’s en onzekerheden

Bijlagen 89

• Toelichtingafkortingen

• BelanghoudersNijestee

10. Kengetallen 95

11. Jaarrekening en toelichting 96

12. Controleverklaring onafhankelijke accountant 138

13. Verklaring bestuur 140

14. Verklaring Raad van Commissarissen 141

Bijlages 143

• BalansenWinst-enVerliesrekeningopbasisvan

historische kostprijs

Voor u ligt het jaarverslag over 2011. Hierin leest u wat we

het afgelopen jaar gedaan hebben, welke opgaven we ons

zelf hebben gesteld en wat er van onze plannen terecht is

gekomen. Het verslag is bedoeld om verantwoording af te

leggen aan ‘de burelen’: de externe toezichthouders, zoals

het ministerie en het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Ook

is dit uitgebreide verslag bedoeld voor belanghouders die

echt àlles van Nijestee willen weten. Voor mensen die liever

in het kort lezen waar we mee bezig zijn geweest publiceren

we ieder jaar in februari het Jaarbericht, een paginagrote

advertentie in een gratis huis-aan-huis blad in de stad.

Daarnaast zijn we het hele jaar door dagelijks te volgen via

diverse sociale media. Want we zoeken voortdurend naar

mogelijkheden om in gesprek te zijn met onze huurders en

andere belanghouders. Niet alleen om te informeren, maar

ook om informatie te krijgen. Alleen op die manier kunnen

we de goede dingen doen. Stap twee is dan om die goede

dingen vervolgens gewoon uit te voeren.

Terugkijkend lukt dat aardig. Als grootste corporatie in de

stad verhuren we 13.500 woningen in vrijwel alle wijken

van Groningen. Voor die woningen betalen mensen een

gemiddelde huur van nog geen € 400 per maand. Hiermee

doen we nog steeds ‘gewoon’ waarvoor we ooit zijn

opgericht: zorgen voor goede, betaalbare woonruimte voor

mensen met een lager inkomen. Daar is hier ook behoefte

aan, want Groningen is de jongste stad van Nederland. Veel

jongeren trekken naar de stad om te studeren en voldoende

huisvesting is essentieel voor de keuze van een studiestad.

Samen met de gemeente en collega-corporaties maakten we

daarom plannen voor meer en betere jongerenhuisvesting.

De laatste jaren leverden we al honderden studio’s op en de

komende jaren blijven we daarmee aan de slag. In de studio’s

wonen niet alleen studenten, maar ook werkende jongeren of

jongeren met een beperking.

In de stad wonen mensen dicht op elkaar. Een goede buur

is beter dan een verre vriend, maar dan moet je eerst wel

weten wie je buren zijn. Om contact tussen buurtgenoten

mogelijk te maken hebben we in bijna alle wijken een

buurtpand. Ook organiseren we veel kleine projectjes waarbij

bewoners de ruimte krijgen om hun omgeving op hun manier

in te richten. Daar kiezen we bewust voor. Veel, omdat we

dan steeds nieuwe mensen kunnen verleiden om mee te

doen. En klein, omdat dit relatief weinig kost en snel tot

zichtbare resultaten leidt. Het afgelopen jaar werkten we

bijvoorbeeld veel samen met scholen en sportclubs om

buurten in beweging te brengen. In totaal gaven we circa

€ 1,5 miljoen uit aan leefbaarheidsprojecten.

De bedragen die we besteden aan leefbaarheid vallen in het

niet bij de investeringen die we doen om ons woningbestand

op peil te houden. Het afgelopen jaar verspijkerden we

voor € 23,8 miljoen in bestaande woningen. Bij een

opknapbeurt zorgen we ervoor dat de woningen

beter geïsoleerd zijn en dat de installaties

vervangen worden. Op die manier krijgen

bewoners een lagere energierekening op de

mat. In 2011 verbeterden we complexen in

Kostverloren, Selwerd, Paddepoel, Vinkhuizen

en de Oosterparkwijk. Ook bouwen we nieuwe

woningen. Vanwege de stagnatie op de markt

leveren we minder op dan we oorspronkelijk

wilden, maar we gaan hier wel mee door.

We kijken alleen goed waar vraag naar is, en

dat zijn momenteel vooral huurwoningen. We

beginnen pas met de bouw van koopwoningen

als 70% van een project verkocht is.

In 2011 werden in de stad 949 woningen en

appartementen opgeleverd: 314 koop- en

635 huurwoningen. Het meerjaren stedelijk

woningbouwprogramma gaat uit van minimaal

950 woningen per jaar. Dat er nog altijd flink

gebouwd wordt in Groningen is voor een

belangrijk deel te danken aan de corporaties.

Zo schreven wij het afgelopen jaar alleen al

502 woningen en appartementen op ons conto,

waaronder 345 studio’s voor jongeren op het

Bodenterrein.

We houden ons graag aan afspraken en willen

ook in de toekomst blijven bouwen. In de

afgelopen jaren kochten we locaties aan om

te ontwikkelen. De economische crisis en de

vastlopende woningmarkt waren meer dan

voldoende reden om deze door een externe

deskundige te laten doorlichten. Er is een

risico-analyse gemaakt, de programma’s zijn

herijkt en acht locaties zijn extern getaxeerd.

De uitkomsten vielen niet tegen en bevestigen

het beeld dat we in het verleden een verstandig

beleid op dit punt gevoerd hebben. We gaan

ervan uit dat we alle betrokken locaties in de

nabije toekomst ook financieel verantwoord

kunnen ontwikkelen.

Behalve moeilijkheden op de woningmarkt,

hebben we ook te maken met maatregelen van

de overheid die een aanslag op onze kas doen.

Het kabinet Rutte bepaalde onder andere dat

de sector vanaf 2014 mee moet betalen aan

de kosten van de huurtoeslag. Dit betekent

dat we vanaf die tijd € 2,5 miljoen per jaar

afdragen aan Den Haag, geld dat we dus niet

in de stad kunnen besteden. Om te blijven

investeren hebben we extra inkomsten nodig.

De inkomsten uit de huur zijn daarvoor niet

voldoende. Daarom gaan we meer

huurwoningen verkopen. In het

afgelopen jaar rekenden we erop

om 96 bestaande woningen te

verkopen, met vereende krachten

is dit ruimschoots gelukt. Ook

voor de volgende jaren blijven we

woningen verkopen, de inkomsten

steken we in verbetering van ons

bezit. In ons Strategisch kader

2011-2013 is de randvoorwaarde

dat de omvang van de

huurwoningen stabiel blijft.

In april 2012 viel het kabinet en

stelde een gelegenheidscoalitie

in een rap tempo een alternatief

bezuinigingspakket voor 2013

samen. Hierin staan ook weer

nieuwe voorstellen voor de

woningmarkt, die ongetwijfeld

gevolgen zullen hebben voor het

wonen en leven in Groningen. Dat

wachten we voorlopig rustig af.

In onze eigen organisatie letten we

in ieder geval goed op de uitgaven.

In 2012 bezien we welke gevolgen

de lagere bouwproductie voor onze

organisatie heeft. In vergelijking

met andere corporaties hebben

we nu al 25% lagere beheerkosten

dan gemiddeld. Al met al sluiten

we het jaar binnen de begroting af:

onze financiën zijn stabiel. In deze

woelige tijden ben ik daar best

trots op!

Toch is een sluitende begroting

geen doel op zich: dit is een middel

om ook in de toekomst betaalbare

woningen in prettige buurten aan te

kunnen bieden.

Pieter Bregman

Algemeen directeur / bestuurder

We beheren en verhuren circa

13.500 goede en betaalbare

woningen aan mensen met lagere

inkomens. We bieden ruimte aan

alle mensen met lage inkomens:

alle leeftijdsgroepen, singles, stellen

en gezinnen, gezond of met een

beperking. We bouwen ook nieuwe betaalbare

huur- en koopwoningen, vaak in de wijken waar we al bezit

hebben. Met dit ruime aanbod geven we bewoners ruimte

om te kiezen waar ze willen wonen en hoe ze willen wonen.

We dragen ook bij aan voorzieningen waar mensen elkaar

kunnen ontmoeten en we stimuleren activiteiten die mensen

met elkaar en de buurt verbinden. Tevreden, betrokken

bewoners vormen een prettige en leefbare buurt.

54

H 1

Ambities en afspraken

H 1Ambities enafspraken

Lokale afsprakenIn de stad Groningen hebben we een goede traditie om nauw met elkaar samen te werken. Al sinds 1998

maken we met collega-corporaties en de gemeente gezamenlijk afspraken over de investeringen in de stad.

De samenwerking richtte zich eerst vooral op afspraken over fysieke wijkvernieuwing: welke woningen zijn aan

vernieuwing toe en aan welke wijken geven we prioriteit? In 2006 spraken we af dat de gezamenlijke corporaties

in de periode 2007-2017 jaarlijks 800 woningen zouden bouwen. De afgelopen jaren namen de vijf Groninger

corporaties maar liefst 75% van de stedelijke woningproductie voor hun rekening. In 2006 maakten we ook

samen afspraken over sociale aspecten, zoals leefbaarheid, woonruimteverdeling of de opvang van kwetsbare

groepen. Sinds 2010 is duurzaamheid daar als een gezamenlijk speerpunt aan toegevoegd.

Voor de leefbaarheid in 15 wijken stellen we tot 2014 € 10 miljoen extra beschikbaar. Gemeente en corporaties

kunnen veel regelen, maar bewoners weten het beste wat er speelt in hun buurt of straat. Daarom geven we hen

de hoofdrol om te bepalen waar de middelen aan besteed worden.

Kaders vanuit EuropaIn Nederland geldt sinds 1 januari 2011 de ‘Tijdelijke Regeling DAEB Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting’.

Daarmee wordt het voor corporaties minder aantrekkelijk om nieuwe koopwoningen en vrije sector huurwoningen

te bouwen. De belangstelling van de Europese Commissie voor de Nederlandse volkshuisvesting dateert al uit

2005. De toenmalige minister Dekker moest uitleg geven aan de Europese commissaris hoe het Nederlandse

corporatiebestel in elkaar stak en of niet sprake was van inbreuk op het principe van vrijemarktwerking. De

discussie tussen Nederland en Europa heeft een aantal jaren geduurd en uiteindelijk geleid tot een Europese

beschikking die regelt welke activiteiten de corporaties met staatssteun mogen verrichten. Deze activiteiten

heten in het vervolg Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB).

Als staatssteun aan woningcorporaties wordt onder andere verstaan:

• Reguliere projectsteun, bijzondere projectsteun en saneringssteun van het Centraal Fonds voor de

Volkshuisvesting (CFV);

• Borgen van leningen aan corporaties door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) of door een

gemeente;

• In rekening brengen van lagere grondkosten bij aankoop van grond van een gemeente.

Corporaties komen alleen nog bij ‘zuiver maatschappelijke investeringen’ in aanmerking voor staatssteun. Dit

zijn projecten zonder winstoogmerk en een lagere dan marktconforme huur, zoals buurthuizen, jongerencentra

zonder horecavoorziening, schoolgebouwen, bibliotheken, zorgsteunpunten en wijksportvoorzieningen. Er is door

het ministerie een complete lijst opgesteld met voorzieningen die in aanmerking komen voor staatssteun.

Voor andere activiteiten, zoals het bouwen van woningen met een kale huur boven € 652,52 (prijspeil 2011)

per maand, de bouw van koopwoningen en commerciële ruimten krijgen corporaties geen staatssteun. Dit zijn

zogenaamde ‘niet-DAEB’ activiteiten. We mogen deze nog wel uitvoeren, maar het is de vraag of het financieel

ook nog kan. Voor de financiering van niet-DAEB activiteiten moeten we in het vervolg de kapitaalmarkt op

zonder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Duidelijk is dat de financiering van deze activiteiten

door een hogere rente duurder is. Daarnaast maakt dit menging van functies binnen een nieuwbouwcomplex

ingewikkeld, zo niet onuitvoerbaar.

1. Ambities en afspraken

1.1

1.2

Kids UnitedVeronique Smedeman, 11 jaar

OnderwerpHet leukste moment met Kids United

7

H 1

Ambities en afspraken

Visie, missie en strategieIn 1919 werden onze voorlopers opgericht, de woningbouwverenigingen Gruno en Groningen. In ruim 90 jaar zijn

we uitgegroeid tot de grootste corporatie in de stad Groningen en hebben we woningen in bijna alle wijken. We

verhuren ongeveer 13.500 goede en betaalbare woningen aan mensen met lagere inkomens. Maar de wereld

verandert continu. Ieder jaar trekt de stad nieuwe mensen aan die naar Groningen komen om te werken of te

studeren. Stellen krijgen kinderen en ouderen zoeken een woning waarbij zorg geleverd kan worden. Om de juiste

dingen voor de stad te doen, stellen we iedere drie jaar onze strategie bij. Ons strategisch kader geeft antwoord

op vragen als Wie zijn wij? Wat willen we bereiken? Hoe doen we ons werk?

Onze missie kunnen we in vier punten samenvatten:

We zien goed en plezierig wonen als basis van bestaan

Een eeuw geleden werden de eerste corporaties opgericht. Niet om mensen een mooi huis te bieden, maar

om ze een veilig onderdak te geven. In de afgelopen honderd jaar is ‘de woontoestand’ in Nederland ingrijpend

verbeterd, het gaat steeds meer om ‘goed en plezierig’ wonen. Maar de motieven van toen inspireren ons nog

steeds: een veilige plek om te wonen is de basis om mee te doen in de samenleving via werk, hobby’s, studie

of opvoeding van kinderen.

We bieden mensen met lagere inkomens voldoende, geschikte, goede en betaalbare woonruimte

Wij zijn er in de eerste plaats voor mensen met lagere inkomens. We vinden het belangrijk dat onze bewoners

iets te kiezen hebben. Dat kan alleen als we zorgen voor voldoende en geschikte woningen in verschillende

prijsklassen voor allerlei groepen: voor jongeren, gezinnen, singles en senioren. Als bewoners toe zijn aan een

ander huis, willen we dat die dicht bij de eigen wijk beschikbaar is.

We dragen merkbaar bij aan de leefbaarheid van onze buurten

Goed en plezierig wonen begint met het huis, maar daar houdt het niet mee op. Het gaat ook om de straat en

de buurt. Aan de leefbaarheid van buurten willen we merkbaar bijdragen. Dat doen we in de eerste plaats door

te zorgen voor kwaliteit en variatie in woningen (huur en ook betaalbare koop). Zo werken we aan gevarieerde,

levendige buurten met ruimte voor mensen met verschillende achtergronden. Ook investeren we bijvoorbeeld

in buurtpanden of speelplekken en stimuleren we activiteiten in de buurt. Op die manier kunnen mensen elkaar

ontmoeten.

We besteden extra aandacht aan mensen die zorg en begeleiding nodig hebben

Met regelmaat vragen instellingen of bewonersgroepen ons om woningen ‘met zorg aan huis’. We gaan

graag met die vragen aan de slag en vinden het leuk ook nieuwe - of minder gebruikelijke - woonvormen

te onderzoeken. In een stad wonen mensen dicht op elkaar. Vaak gezellig, maar soms hebben buren last

van elkaar. De meeste mensen kunnen deze problemen prima zelf oplossen. Als dat niet lukt, bieden we

bemiddeling en begeleiding aan. We werken daarbij nauw samen met hulpverlening, zorginstellingen, de

gemeente, scholen en politie.

Voor de periode 2011-2013 hebben we ons beleid vastgelegd in ‘Gewoon Doen’. We luisterden hiervoor naar de

huurderverenigingen, samenwerkingspartners en de Ondernemingsraad. Ook gingen we met camera’s gewapend

de straat op om bewoners naar hun mening te vragen voor NijesTeeVee. Ruim 100 mensen lieten in beeld en

geluid van zich horen; huurders, kopers en woningzoekenden, van jong tot oud.

De uitkomst is dat we vooral ‘gewoon’ doorgaan met de dingen die we al doen: we doén gewoon wat bewoners

van ons verwachten: een betaalbare, goede woning bieden in een prettige buurt. De stad blijft onze thuisbasis.

Ook verhuren we gewóón veel woningen om bewoners keuze te bieden in verschillende wijken en diverse

prijsklasses. In de komende jaren bouwen we nieuwe woningen en maken we onze bestaande woningen meer

duurzaam. De Raad van Commissarissen keurde het vernieuwde Strategisch kader in februari 2011 goed.

1.3

53 13.518 / 6 33.853Project Status Te verkopen T/m 2010 verkocht In 2011 verkocht Koopgarant Nog verkopen Te verhuren Nog verhuren

< €200.000 > € 200.000 < € 200.000 > € 200.000

Courtine In ontwikkeling 31 0 0 0 0 0 31 32 32

9

Speerpunten

Voor de periode 2011-2013 hebben we ons een aantal extra opgaven gesteld.

Uitblinken in participatie

We zorgen ervoor dat bewoners invloed hebben op ons beleid. Het gaat erom dat mensen op hun manier

plezierig in hun huis, straat en buurt wonen. Degenen die daar het best over kunnen meepraten, zijn de

bewoners zelf. Nijestee is hún corporatie. We gaan daarom door met de Bewoners Advies Groepen en

(digitale) leefbaarheidsfondsen. Ook blijven we experimenteren met nieuwe manieren om bewoners bij hun

straat en buurt of ons beleid te betrekken. Hierin willen we uitblinken.

Meer bestaande huurwoningen verkopen

We verkopen meer van onze bestaande woningen. Het kabinet wil een deel van de kosten van de huurtoeslag

vanaf 2014 laten betalen door de corporaties. Dit gaat ons veel geld kosten. Om toch voldoende geld te

kunnen besteden aan verbetering en nieuwbouw, is het absoluut noodzakelijk dat we meer van onze woningen

verkopen. Dat is op de huidige woningmarkt niet eenvoudig. We zullen alles op alles zetten om toch onze

doelen te halen.

Bouwen voor jongeren

Groningen is de jongste stad van Nederland, dat komt vooral door het grote aantal studenten. We bouwen

daarom ook voor jongeren. In de afgelopen jaren voegden we al circa 1.000 permanente en tijdelijke

eenheden toe aan het woningbestand. Gemeente en corporaties maakten verdere afspraken om de komende

jaren extra woonruimte voor jongeren te bouwen. Wij nemen daarvan weer een flink deel voor onze rekening.

In de manifestatie BOUWJONG! werken we samen met de gemeente en collega-corporaties aan goede

huisvesting voor jongeren.

Meetbare doelstellingen en resultatenBinnen Nijestee is de Balanced Score Card (BSC) een belangrijk instrument. Ieder jaar stellen afdelingen

werkplannen op met het Strategisch kader als uitgangspunt. De kritische doelstellingen in de werkplannen nemen

we vervolgens in de Nijestee-BSC op. We volgen de voortgang maandelijks en bespreken de resultaten binnen

het directieoverleg (DO).

We werken graag transparant. Daarom geven we hieronder een samenvattend overzicht van de kritische

doelstellingen voor 2011 en de behaalde resultaten daarop.

1.4

1.5

Ambitie Waarborgen continuïteit

Doelstelling (1) Het (vanuit Vertrouwen in de Buurt) verder versterken, onderhouden

en verbeteren van de relatie met belanghouders (huurders, gemeente,

maatschappelijke organisaties, etc).

Prestatie-indicator Zorg dragen voor vernieuwing stedelijk Nieuw Lokaal Akkoord

2011-2014.

Realisatie Nieuw Lokaal Akkoord 2.0 is door gemeente en corporaties op

5 april 2011 ondertekend.

Ambitie Waarborgen continuïteit

Doelstelling (2) De strategie van Nijestee voor 2011-2013 definitief vaststellen.

Prestatie-indicator Gereed 31 maart 2011.

Realisatie Strategisch Kader 2011-2013 “Gewoon Doen” is goedgekeurd door de

RvC en gepubliceerd op internet.

Ambitie Waarborgen continuïteit

Doelstelling (3) Verkrijgen van positieve beoordelingen van controlerende instanties

(Centraal Fonds, Waarborgfonds Sociale Woningbouw, ministerie BZK).

Prestatie-indicator Ontvangst positieve beoordelingen. Gereed 31 december 2011.

Realisatie WSW: bericht ontvangen dat we voldoen aan de eisen van

kredietwaardigheid. We kunnen daarmee gebruik maken van de

faciliteiten van het WSW; WSW waarschuwt wel voor onder druk staande

operationele kasstromen;

CFV: in juli beoordeeld als een A1-corporatie (voorgenomen activiteiten

passen bij de vermogenspositie);

BZK: in december 2011 oordeelsbrief ontvangen. Positief oordeel,

wel enkele vragen die we beantwoordden.

Ambitie Verbeter de leefbaarheid van onze wijken

Doelstelling (4) Via concrete projecten vergroten en verbeteren van de leefbaarheid in

Groningen in het algemeen en van onze wijken in het bijzonder.

Prestatie-indicator Uitvoeren diverse projecten voor in totaal € 1,1 miljoen.

Realisatie Er zijn diverse projecten in diverse wijken uitgevoerd: afsluiten opgangen

(Lierstraat, Mussengang, Radesingel, Planetenlaan), project KOEK, Pimp

je portiek, high tea Grunobuurt, buurtpand Hoornse Meer. Totale kosten:

€ 1,5 miljoen, het budget is overschreden met circa € 400.000.

In de eerste jaren van het Nieuw Lokaal Akkoord gaven we minder uit

dan de jaarlijks overeen gekomen € 800.000. In 2011 hebben we

deze achterstand ingelopen.

Ambitie Zorg voor een sluitende (investerings) begroting

Doelstelling (5) Tijdig opstellen van de integrale bedrijfsbegroting 2012

(inclusief geactualiseerd meerjarenperspectief).

Prestatie-indicator Gereed 1 oktober 2011.

Realisatie De Begroting 2012 is op 2 november 2011 vastgesteld door de RvC.

Ambitie Beheers de exploitatiekosten

Doelstelling (6) Minimaal realiseren van het geraamde bedrijfsresultaat Nijestee.

Prestatie-indicator Begroting negatief € 3.372.000 (op basis van historische kostprijs);

Begroting negatief € 3.068.000 (op basis van actuele waarde);

Formatie is geraamd op 6.803,5 uur per week (189 fte’s);

Gemiddelde exploitatielasten bedragen maximaal € 1.170 per

verhuureenheid.

Realisatie Resultaat (historisch) is negatief € 3.951.000 (€ 579.000 lager dan

begroot);

Resultaat (bedrijfswaarde) is positief € 7,4 miljoen

(€ 10,5 miljoen beter dan begroot);

Formatie: 7.153 uur per week (198,7 fte’s);

Gemiddelde exploitatielasten: € 1.088 per verhuureenheid.

Ambitie Verkoop onroerend goed om investeringsruimte te creëren

Doelstelling (7) Minimaal realiseren van een verkoopopbrengst als gevolg van de

individuele en projectmatige verkoop van bestaande woningen.

Prestatie-indicator Regulier: 96 woningen à € 90.760 = € 8.713.000 (= netto opbrengst);

Realisatie Regulier: 100 woningen definitief verkocht, opbrengst € 9,0 miljoen

(€ 0,3 miljoen beter dan begroot);

Daarnaast enkele bedrijfspanden verkocht: Heesterpoort,

Potgieterstraat, Verlengde Meeuwerderweg en Nieuwe Sint Jansstraat.

Ambitie Vergroot de participatie van bewoners

Doelstelling (8) Onderhouden en uitbouwen van contacten met alle in groepen

georganiseerde huurders.

Prestatie-indicator Organiseren van minimaal 4 BewonerAdviesGroepen) (BAG’s) + followup

aanbevelingen;

Centraal overleg met Huurderverenigingen (minimaal 5 keer per jaar);

Introductie digitale leefbaarheidsfondsen De Kloostermop en

De Nestkast en genereren van minimaal 2 wijkprojecten.

Realisatie 3 BAG’s gereed: Buurtconciërges, Overlast, Kwaliteitsverbetering

Oosterpark;

Speedbag Reparatieverzoeken en Gemengde complexen afgerond;

Vijf bijeenkomsten met HV’s georganiseerd. Behandelde onderwerpen

onder andere: Nieuw Lokaal Akkoord 2.0, huuraanpassing,

huurderparticipatie, sociale media, Jaarverslag 2010 (positief advies),

Begroting 2012 (positief advies), nieuw Huurbeleid per januari 2012

(positief advies);

Websites De Kloostermop en De Nestkast zijn in de lucht, de eerste

initiatieven zijn binnen.

Ambitie Verbeter de klanttevredenheid

Doelstelling (9) Meten en verbeteren van de klanttevredenheid over dagelijks onderhoud.

Prestatie-indicator Maandelijks afnemen enquêtes bij bewoners + implementeren van

aangedragen verbetermogelijkheden;

Meetindicatoren (proces, kwaliteit, medewerker) minimaal een 7.

Realisatie In 2011 hielden we diverse belrondes.

Scores op basis van deze belrondes zijn:

- proces: 7,9

- kwaliteit: 8,1

- medewerker: 8,1

Ambitie Bied keuzemogelijkheid door diversiteit in het woningaanbod

Realiseer woningen voor aandachtsgroep (primaire klant)

Realiseer en verbeter onze woningvoorraad op een duurzame

wijze

Doelstelling (10) Het realiseren van het vastgoedprogramma 2011.

Prestatie-indicator Vastgoedprogramma 2011:

Sloop 0 woningen;

Oplevering: 413 huurwoningen, 115 koopwoningen;

Onderhanden werk: 286 huurwoningen, 388 koopwoningen;

Uitvoeren kwaliteitsverbeteringen (nadrukkelijke aandacht voor

duurzaamheid):

* 388 woningen (investering € 12,6 miljoen). Energielabel verbetert

minimaal 2 sprongen (bijv. van E naar C);

* individuele kwaliteitsverbeteringen € 2,7 miljoen.

Realisatie Resultaten 2011:

Oplevering huurwoningen: er zijn 385 huurwoningen opgeleverd (345

tijdelijke eenheden Bodenterrein, 24 woningen Grunobuurt/Traverse,

16 woningen Grunobuurt/Statie);

Oplevering koopwoningen: er zijn 117 koopwoningen opgeleverd (23

woningen Grunobuurt/Traverse, 31 woningen Grunobuurt/Statie,

35 Flex Corpus den Hoorn, 28 woningen Sterrenhof);

Onderhanden woningen: er zijn 438 huur- en koopwoningen onderhanden

(Courtine 63, Stadswerf 84, Semmelweisstraat 43, GIGA Mijn Plek 24,

Verslavingszorg Noord Nederland 16, Paddepoel jongereneenheden 135

en Trefkoel blok A 73).

Kwaliteitsverbeteringen:

Afgerond in 2011: Bloemenbuurt (121 woningen), G. ter Borghstraat

(58), A. van Ostadestraat (28), Multatulistraat (29), Aluminiumstraat eo

(54), Iepenlaan (33), Planetenlaan (108);

In uitvoering ultimo 2011: A. van Ostadestraat (22), Eikenlaan (48),

Spicastraat (64);

In voorbereiding: Bloemenbuurt 4e fase (63), Kostverloren (26).

Ultimo december gaven we voor circa € 1,8 miljoen uit aan individuele

kwaliteitsverbeteringen.

1110

H 1

Ambities en afspraken

Ambitie Versterk (grond)positie binnen kaders portfoliobeleid

Doelstelling (11) Voldoende grondpositie acquireren voor uitvoering portfoliobeleid.

Prestatie-indicator Overloop van 2010:

Recht van opstal nieuw kantoor Damsterdiep ad € 2,5 miljoen;

Grond Paradijsvogelstraat (Giga) ad € 460.000.

Begroting 2011:

Aankopen onbenoemd ad € 3,0 miljoen.

Realisatie Overloop van 2010:

Recht van opstal nieuw kantoor aangekocht in februari 2011

(€ 2,5 miljoen);

Grond Paradijsvogelstraat/Giga gekocht voor ruim € 380.000.

Aankopen onbenoemd:

Grond Courtine aangekocht (€ 1,7 miljoen);

Grond Ter Borch voor project Verslavingszorg Noord Nederland

aangekocht voor € 0,9 miljoen.

Ambitie Zorg voor bedrijfseconomisch optimaal aansluitende verhuur

Doelstelling (12) Zodanig inrichten van het verhuurproces dat verlies vanwege

huurderving/ontruimingskosten wordt beperkt.

Prestatie-indicator 80% van de woningen wordt aansluitend verhuurd;

Frequentie aanbieden via WoningNet verhogen van wekelijks naar

dagelijks.

Realisatie Ultimo december 2011 wordt 81% aansluitend verhuurd;

WoningNet: er is voor gekozen om eerst de website te vernieuwen en

vervolgens dagelijks aan te bieden.

Ambitie Verbeter informatie en communicatie richting onze bewoners

Doelstelling (13) Zorg dragen voor behoud staatssteun (borgingsmogelijkheden via WSW)

Prestatie-indicator Per 1 januari 2011 wordt minimaal 90% van de woningen < € 652,52

verhuurd aan bewoners met inkomen van maximaal € 33.614.

Realisatie In 2011 zijn in totaal 1.637 woningen toegewezen. Hiervan zijn 1.628

woningen toegewezen aan bewoners met een inkomen lager dan

€ 33.614 (99,4%).

Ambitie Verbeter de communicatie met onze bewoners

Doelstelling (14) Verbeter (op basis van het BAG-advies) de informatieverstrekking,

de communicatie en het betrekken van bewoners bij het onderhoud van

hun woning.

Prestatie-indicator In 2011 worden onder andere de volgende aspecten opgepakt:

Herzie briefwisseling met bewoners (vooraankondiging, uitvoering,

oplevering);

Implementeer communicatie-formats Planmatig Onderhoud;

Implementeer verfijning afspraakmomenten reparatieverzoeken;

Meet klanttevredenheid aanpassingen communicatie Planmatig Onderhoud

Realisatie Briefwisseling: gereed;

Communicatie-formats: gereed;

Afspraakmomenten: per 1 juli gestart met afspraakperiodes van 2 uur;

Opleverformulier klanttevredenheid: gereed.

Ambitie Verbeter informatie en communicatie richting onze bewoners

Doelstelling (15) Via digitale en traditionele middelen vergroten en verbeteren van de

communicatie met bewoners/belanghouders van Nijestee.

Prestatie-indicator Via NijesteeTeevee thema’s uit Strategisch kader onder de aandacht

brengen;

Onderzoeken mogelijkheden aanpassing/vernieuwing website;

Doorontwikkelen (nieuwe) website met minimaal 3 interactieve diensten;

Toepassing narrowcasting binnen minimaal twee complexen;

Publiceren van het Jaarbericht 2010;

Realiseren van minimaal 70 publicatiemomenten;

Organiseren van de 5e BinnensteBuitenDag.

Realisatie Opzet projectplan website gereed, projectteam gestart;

Uitbreiding interactieve dienst verkoop woningen gereed;

Onderzoek narrowcasting binnen complexen afgerond;

Jaarbericht 2010 is in februari 2011 gepubliceerd;

72 publicatiemomenten, interviews in Spijkerhard, Aedes-magazine,

Corporatiegids, NL visie;

5e BinnensteBuitendag georganiseerd op 10 november 2011.

Ambitie Verbeter de communicatie met onze medewerkers

Doelstelling (16) Herijken van in het verleden vastgestelde beleidsvisies:

Portfoliobeleid;

Huurbeleid.

Prestatie-indicator Gereed 30 april 2011

Realisatie Portfoliobeleid: in RvC van 6 juni besproken;

Huurbeleid: in december 2011 door RvC goedgekeurd.

Ambitie Toets en verbeter de interne processen

Doelstelling (17) Voldoen aan de nieuwe regelgeving inzake RJ 645.

Prestatie-indicator Implementeren nieuwe regelgeving. Gereed 31 december 2011.

Realisatie Nieuwe RJ 645 is in januari 2011 definitief vastgesteld. Effecten op

resultaat en vermogen zijn groot. Op basis van de nieuwste inzichten is

Financieel Beleid aangepast en goedgekeurd door RvC.

Ambitie Draag zorg voor prettige arbeidsomstandigheden

Doelstelling (18) Zorg dragen voor een succesvolle verhuizing naar het Damsterplein.

Prestatie-indicator Uitvoeren/voorbereiden diverse projecten (infrastructuur,

toegangscontrole, werkplekken, vergaderkamers, opleidingslokaal,

telefooncentrale, etc.)

Gereed 31 december 2011 – doorlopend naar 2012.

Realisatie Projectorganisatie is ingericht. Werkgroepen zijn gestart. Wel achter op

planning (verhuizing: begin 2013).

Besluitpunten bestuur

In het afgelopen jaar werden onder andere de volgende besluiten genomen:

• Vaststellen Strategisch kader 2011-2013, ‘Gewoon doen’;

• Start projectmatige kwaliteitsverbetering van complexen in Selwerd, Vinkhuizen, Paddepoel, De Wijert,

Binnenstad, Oosterparkwijk en Kostverloren;

• Diverse start- en oplevernotities nieuwbouwprojecten;

• Actualisatie verkoopbeleid bestaande voorraad;

• Uitbesteding exploitatie energiesysteem Grunobuurt;

• Aanpassing Aanbestedingsreglement;

• Nieuw Lokaal Akkoord 2.0

• Beleid Inkomenstoets (90%-grens);

• Energielabels bedrijfsonroerend goed;

• Traject re-integratie zieke medewerkers;

• Voorwaarden Matchingsinitiatieven;

• Jaarverslag 2010;

• Plan van Aanpak na Risico-inventarisatie en evaluatie Antillenstraat;

• Talentenanalyse directieteam;

• Inrichting nieuw kantoor Damsterplein;

• Begroting 2012;

• Financieel Beleid per 1 januari 2012;

• Herijkt Huurbeleid per 1 januari 2012;

• Inventarisatie asbestrisico’s;

• Beleid zonnepanelen;

• Wijziging algemene huurvoorwaarden;

• Visie Leefbaarheid, Participatie en Sport 2011-2014;

• Toekomst vastgoedontwikkeling.

Gebeurtenissen na balansdatum

Na 31 december 2011 vonden de volgende relevante gebeurtenissen plaats:

• In januari 2012 kreeg collega-corporatie Vestia (regio Zuid Holland) te maken met omvangrijke

liquiditeitsproblemen. Vestia heeft een grote portefeuille derivaten in haar bezit. Derivaten zijn ingewikkelde

financiële producten om renterisico´s mee af te dekken. Nijestee heeft geen derivaten, op basis van het

treasurybeleid is dat niet toegestaan. Dit wil niet zeggen dat de problematiek bij Vestia geen gevolgen

voor ons kan hebben. De corporatiesector kent een solidariteitsstelsel dat loopt via het Waarborgfonds

Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW heeft het recht om corporaties aan te slaan wanneer een collega-

corporatie in (liquiditeits)problemen komt. Het WSW kan bij Nijestee maximaal € 16 miljoen opvragen als

obligoverplichting;

• Begin 2012 lanceerde het kabinet Rutte het voorstel om huurders met een inkomen boven € 43.000 een

extra huurverhoging van 5% boven op de jaarlijkse huurverhoging te geven. Vervolgens stak de rechter

daar een stokje voor en in april 2012 viel het kabinet. In allerijl stelde een gelegenheidscoalitie een

nieuw bezuinigingsprogramma op. Op 12 september 2012 vinden verkiezingen plaats. Vooralsnog blijft

onduidelijk wat deze situatie betekent voor de diverse dossiers op het gebied van volkshuisvesting, zoals

het kooprecht, de huurtoeslagheffing of de extra huurverhoging voor huishoudens met een hoger inkomen.

1.6

1.7

1312

H 2

Betrekken van bewoners bij beheer en beleid

Bewonersparticipatie: een feestjeWe zorgen ervoor dat bewoners invloed hebben op ons beleid, woning en woonomgeving. Het gaat erom dat

mensen op hun manier plezierig in hun huis, straat en buurt wonen. Degenen die daar het best over kunnen

meepraten, zijn de bewoners zelf. Nijestee is hún corporatie. Iedereen waardeert het om ergens voor gevraagd

te worden en wil gehoord worden.

Bij onze aanpak richten we ons daarom juist op die twee aspecten: bewoners persoonlijk vragen en laten zien dat

ze gehoord zijn. Daarnaast moet het ‘gewoon’ leuk zijn om mee te doen. We willen van bewonersparticipatie een

feestje maken waar je graag bij wilt zijn: partycipatie. Doel van het feest is dat bewoners zich betrokken voelen

bij hun buurt en buren en hun talenten benutten. In de afgelopen jaren experimenteerden we met een serie aan

instrumenten om de leefbaarheid te vergroten. We gaan bijvoorbeeld door met de BewonersAdviesGroepen en

eigen (digitale) leefbaarheidsfondsen (zie ook Hoofdstuk 5). Ook blijven we andere manieren doorontwikkelen om

bewoners bij hun straat en buurt of ons beleid te betrekken. In 2011 maakten we een voorzichtige start om te

onderzoeken in hoeverre verschil in leefstijl een handvat kan bieden voor de benadering van bewoners. Hiervoor

gebruiken we de indeling in 8 leefstijlen die SmartAgent samen met KAW architecten en adviseurs speciaal voor

de stad Groningen ontwikkelde. We verwachten dat we met deze kennis over persoonlijke voorkeuren nog meer

mensen warm kunnen maken voor partycipatie.

Formeel overlegBij bewonersparticipatie maken we onderscheid in formele en informele vormen. Onder formele participatie

verstaan we het overleg dat we volgens de Overlegwet moeten voeren met georganiseerde huurders, de

huurderverenigingen. In een aantal wijken is een huurdervereniging actief. De besturen van de verenigingen

bestaan uit vrijwilligers die zich vaak jarenlang achtereen inzetten voor belangen van huurders. Met de besturen

voeren we jaarlijks minimaal vijf keer overleg, onder leiding van een onafhankelijk adviseur van het Kennis- en

Adviescentrum van de Woonbond. Ons belang is dat we direct van bewoners horen wat zij vinden van onze

plannen en acties. We zijn blij dat de huurderverenigingen de tijd en moeite nemen om beleidsstukken te lezen en

met ons hierover van gedachten te wisselen.

In 2011 behandelden we onder andere onderwerpen als:

• Nieuw Lokaal Akkoord 2.0;

• Notitie huurderparticipatie, opgesteld door de huurderverenigingen;

• Klanttevredenheidsonderzoek USP uit 2010;

• Voortgang automatische incasso;

• Ministeriële regeling woonruimteverdeling (90% norm);

• Positie huurders in een Vereniging van Eigenaren (VvE);

• Sociaal Plan wijkvernieuwing;

• Adviezen BewonerAdviesGroepen (Buurtconciërges, Overlast, Samen wonen in gemengde complexen,

Afspraak verfijning onderhoud).

De huurderverenigingen gaven een positief advies over:

• Strategisch kader 2011-2013;

• Jaarverslag 2010 en Begroting 2012;

• Jaarlijkse huuraanpassing;

• Huurbeleid per 1 januari 2012;

• Voordracht nieuwe voorzitter RvC.

Daarnaast leveren de huurderverenigingen zelf discussiestukken en ideeën aan om bewoners bij Nijestee te

betrekken. In het afgelopen jaar namen ze onder andere het initiatief om jaarlijks een dag te organiseren met de

huurdercommissies en stelden ze voor om een internetpanel in te richten. Dergelijke initiatieven juichen we toe.

2. Betrekken van bewoners bij beheer en beleid

2.1

2.2

H 2Betrekken van bewoners bij beheer en beleid

Peuterspeelzaal De Roze KnopCeline Veldman, 3 jaar

OnderwerpNijetoentje

15

H 2

Betrekken van bewoners bij beheer en beleid

Tevreden bewonersWe doen gewoon. Onze bewoners zijn heel duidelijk over wat ze verwachten: ze willen niet dat we heel

vernieuwend zijn of allerlei (duur) maatwerk bieden. Ze verwachten wel een betaalbare, goede woning in een

prettige buurt. Dat we de telefoon opnemen als ze bellen en snel komen als er iets is. En dat is precies wat

wij willen bieden. Maar uiteindelijk: ‘the proof of the pudding is in the eating’. Om de twee jaar geven we een

extern bureau opdracht om de klanttevredenheid te onderzoeken, in het jaarverslag over 2010 vertelden we de

uitkomsten uit de meest recente meting.

Los daarvan vragen we bewoners graag ook zelf of ze tevreden zijn.

Terugkerende projecten:

• Verhuisproces: We bellen elke maand 25 nieuwe bewoners over hun terugkijk op de verhuizing bij Nijestee.

We stellen onder andere vragen over het onderhoud van de woning na verhuizing, maar ook over de

vriendelijkheid van de medewerker tijdens het tekenen van het huurcontract;

• Meterstanden: Huurders van onzelfstandige woningen dienen hun meterstanden zelf door te geven aan hun

leverancier. Doen ze dat niet, dan schat de leverancier hun gebruik in. Wij bellen deze bewoners om hen

daaraan te herinneren en onnodig hoge voorschotten te voorkomen;

• Sociaal plan: Bij wijkvernieuwing zijn wij soms genoodzaakt bewoners opnieuw te huisvesten omdat de

woning gesloopt wordt. Bij deze enquête vragen wij de bewoners naar het verloop van de gang van zaken;

• Werven deelnemers BewonersAdviesGroep (BAG): In een BAG kunnen bewoners - die dat willen - hun ideeën

spuien over een bepaald onderwerp. Eens per kwartaal bellen wij onze bewoners of zij deel willen nemen

aan een bewoners advies groep. Per keer zoeken we ongeveer 15 vrijwilligers. In 2011 ontvingen we

advies over de inzet van buurtconciërges, hoe om te gaan met overlastsituaties, het tijdstip waarop we het

best reparatieverzoeken kunnen inplannen en de vraag hoe kopers en huurders prettig(er) samen kunnen

wonen;

• Klachtenafhandeling: 20% van de mensen die bij ons een klacht indienen bellen we na twee maanden om te

vragen of ze tevreden zijn met de afhandeling.

Verantwoording afleggen in gesprekVerantwoording afleggen over beleid en investeringen staat steeds meer in de schijnwerpers. De sector wordt

door de buitenwereld kritisch bekeken. Dit komt voor een deel door een aantal spraakmakende en langslepende

incidenten bij collega-corporaties. Een andere oorzaak is dat de ontwikkeling van woningen een risicovolle

onderneming kan zijn in tijden van economische tegenslag. Ook wij letten goed op wat er om ons heen gebeurt

en stellen tijdig bouwplannen bij als dat nodig is.

Ieder jaar leggen we in een bijeenkomst verantwoording af over ons doen en laten aan onze bewoners en

samenwerkingspartners, dit is een onderdeel van de Governance Code. Samen terugkijken kan natuurlijk best

nuttig zijn, maar we willen zo’n bijeenkomst ook graag gebruiken om naar de toekomst te kijken. In 2011

organiseerden we voor de vijfde keer de ‘BinnensteBuitendag’ waarin we in het bijzonder stil stonden bij ons

voornemen om meer bestaande huurwoningen te verkopen. Daardoor ontstaan er meer gemengde complexen

waar kopers en huurders onder een dak wonen. Wat heeft dit voor gevolgen voor het samenwonen?

We vroegen het mensen die er verstand van hebben: kopers en huurders die nu al met een Vereniging van

Eigenaren (VvE) te maken hebben. Voorafgaand aan de plenaire discussie spraken twee Bewonersadviesgroepen

(BAG’s) met elkaar over het wonen binnen een VvE. Normaal gesproken komt een BAG vier keer bij elkaar,

waarna er een advies uitrolt. Op de BinnensteBuitendag organiseerden we twee ‘speedbags’; al na ruim een uur

discussiëren ontvingen we advies.

Prettig wonen en samen leven bleek niet vanzelfsprekend. Als ervaringsdeskundigen kwamen de bewoners met

tal van suggesties. Niet alleen voor de taken van een corporatie, maar ook wat bewoners zelf kunnen doen om

het samenwonen prettig te regelen. Zo’n 100 bezoekers volgden de discussie. Een film impressie en het verslag

van de discussie met alle tips en ideeën is te vinden op onze website.

2.3

2.4

53 19.750 / 6 55.488Project Status Te verkopen T/m 2010 verkocht In 2011 verkocht Koopgarant Nog verkopen Te verhuren Nog verhuren

< €200.000 > € 200.000 < € 200.000 > € 200.000

Flex 2e fase Opgeleverd 48 0 48 0 0 0 0 0 0

17

H 2

Betrekken van bewoners bij beheer en beleid

Vrienden, vijanden en volgersWe maken actief gebruik van sociale media, zoals Twitter, Hyves of Facebook. Op die manier delen diverse

medewerkers nieuwtjes en volgen wij wat er over ons wordt gezegd. Iedereen die dat wil kan ‘vriend’ worden

en daarmee berichten volgen, doorsturen of daarop reageren. Vorig jaar was er ook een spontane actie: omdat

algemeen directeur/bestuurder Pieter Bregman bijna 1.000 volgers had op Twitter, bood hij de 1.000ste volger

een lunch aan. Tegelijkertijd maakten we van de gelegenheid gebruik om de Stadswerf op een bijzondere

manier onder de aandacht te brengen. We zetten een select gezelschap van 15 (nieuwe) volgers, voorzien van

bouwhelm, in de lift naar de achtste verdieping van het appartementencomplex in aanbouw. Een bont gezelschap

genoot in een Fellini-achtige sfeer van de #Bregmanlunch met een fantastisch uitzicht over de stad. De lunch

is een voorbeeld van de (marketing)mogelijkheden van sociale media, gekoppeld aan een gebeurtenis op een

fysieke locatie.

Sociale media hebben ook hun risico’s: vriend én vijand kan de hele wereld door vertellen als er iets niet goed

gaat. Begin 2012 bleek uit onderzoek van de Clipit online media monitor dat er van de corporaties de minste

negatieve tweets over Nijestee verspreid werden. Van de 1.342 berichten waren slechts 3% negatief van toon,

terwijl 51% van de berichten over collega-corporatie Rochdale een negatieve strekking had.

KlachtafhandelingWe zijn pas tevreden als onze bewoners dat ook zijn. Maar natuurlijk kan het zijn dat mensen klachten hebben

over de dienstverlening, ons beleid of het gedrag van onze medewerkers. Dergelijke signalen willen we graag

horen, want iedere klacht is een gratis advies om zaken te verbeteren. Alle klachten komen binnen bij de

Klachtencoördinator die de klachten over de afdelingen verdeelt om afgehandeld te worden. Ons beleid is om

binnen 10 werkdagen inhoudelijk antwoord te geven of werkafspraken te maken.

Het aantal klachten fluctueert per jaar. In 2011 kwamen 227 klachten bij ons binnen, tegen 316 in 2010, 285 in

2009, 226 in 2008 en 286 in 2007.

Klachten 2007-2011

250

200

150

100

50

0

300

350

20112010200920082007

Alle klachten proberen we zo zorgvuldig mogelijk te behandelen. Desondanks kan het natuurlijk zijn dat een

bewoner het niet eens is met een beslissing of niet tevreden is over de afhandeling van de klacht. In Groningen

is de ‘Klachtencommissie Gezamenlijke Corporaties Groningen’ actief. Bij deze commissie kunnen bewoners

klachten indienen die te maken hebben met het toepassen van de regels, de dienstverlening of de manier waarop

men is behandeld. Bewoners kunnen ook rechtstreeks naar de Klachtencommissie stappen, zonder eerst een

klacht bij ons in te dienen.

2.5

2.6

In 2011 dienden 15 bewoners een klacht over Nijestee in bij de Klachtencommissie. Twee bewoners trokken

de klacht naderhand in en een zaak was nog in behandeling aan het eind van het jaar. In drie zaken hebben we

alsnog in goed overleg werkafspraken kunnen maken en was een zitting uiteindelijk niet nodig.

De Klachtencommissie deed in totaal uitspraak over 9 klachten, evenveel als in 2010. In 2009 ging het om

12 bewoners en in 2008 meldden zich 19 bewoners.

In 2011 gingen de behandelde klachten over:

Onderwerp Uitkomst Vervolgstappen

1. Onderhoud Vergoeding bepaald -

2. Onderhoud Nijestee in gelijk gesteld Eventueel vervolgonderzoek op kosten van bewoners

3. Kwaliteitsverbetering Vergoeding bepaald -

4. Schade door insluiping Vergoeding bepaald -

5. Storingsonderhoud Vergoeding bepaald -

6. Overlast Nijestee in gelijk gesteld Gesprek woonwensen

7. Overlast Nijestee in gelijk gesteld Gesprek woonwensen

8. Storingsonderhoud Nijestee in gelijk gesteld -

9. Overlast Nijestee in gelijk gesteld Juridische procedure. Nog niet voor de rechter gebracht.

De afhandeling van de klachten verloopt volgens een door de Klachtencommissie opgesteld reglement.

Ook bij de Huurcommissie, een landelijke, onafhankelijke overheidsorganisatie, kunnen bewoners terecht voor

klachten. Dit betreft klachten over de onderhoudstoestand van de woning in relatie tot de huurprijs. In 2011

ontving de Huurcommissie 12 klachten over Nijestee. De aanleiding was veelal de ontvangst van de afrekening

van de bijkomende kosten of de aankondiging van de jaarlijkse huuraanpassing. Twee zaken werden door de

Huurcommissie niet ontvankelijk verklaard en twee zaken waren aan het eind van het jaar nog in behandeling.

Van de acht zaken waarin de Huurcommissie een uitspraak deed, kreeg de bewoner in een geval gelijk. In zes

gevallen stelde de Huurcommissie ons in het gelijk, waaronder een zaak die 32 adressen betrof. In een zaak

stelde de commissie zowel Nijestee als de bewoner deels in het gelijk.

De conclusie mag zijn dat we de zaken op orde hebben. Dit is maar goed ook, want vooral de uitspraken van de

Huurcommissie kunnen behoorlijke financiële gevolgen hebben. Een corporatie moet € 450 leges per behandeld

adres betalen wanneer de bewoner in het gelijk gesteld wordt. Als alle bezwaren door de Huurcommissie wel

ontvankelijk waren verklaard en in het gelijk waren gesteld, had dit een kostenpost betekend van rond € 20.000.

In 2011 betaalden we uiteindelijk € 675 aan leges.

1918

H 3

Kwaliteit van het w

oningbezitH 3

Kwaliteit vanhet woningbezit

Duurzame verbeteringEen goed onderhouden woning is goud waard: voor bewoners betekent dit prettig wonen en voor ons levert dit

een goed verhuurbare woning op. Naast onderhoud is ook verbetering van de bestaande voorraad van essentieel

belang. We hebben relatief veel oudere woningen en de bewoners stellen andere eisen aan een woning dan

pakweg 40 jaar geleden. Sinds 2005 werken we daarom systematisch aan kwaliteitsverbetering.

Dit doen we op drie manieren:

• bij verhuizing: iedere woning krijgt bij verhuizing een opknapbeurt om die weer op peil te brengen. In 2011

knapten we 1.250 woningen op na een verhuizing. Naast de onderhoudstechnische zaken verbeterden

we het uitrustingsniveau van 710 woningen. Te denken valt aan een nieuwe CV-installatie, isolatie,

verbeteringen aan hang- en sluitwerk of een nieuwe badkamer;

• per complex: vooral projectmatig zetten we stappen om woningen beter te isoleren. Dit betekent lagere

stookkosten voor bewoners en daarmee kunnen we helpen om het wonen betaalbaar te houden voor

mensen met weinig geld. In het Nieuw Lokaal Akkoord 2.0 maakten we afspraken over duurzaamheid,

met name de verbetering van de kwaliteit van sociale huurwoningen. Het afgelopen jaar haalden we

ruimschoots de gezamenlijke doelstelling om 875 tot 1.000 woningen naar energielabel C te verbeteren.

In 2011 verbeterden we zelf alleen al 431 woningen, in 197 woningen waren we daar aan het eind van het

jaar nog mee bezig. Daarnaast troffen we eind 2011 al de eerste voorbereidingen om de volgende 250

woningen aan te pakken;

• op verzoek van individuele bewoners. In 2011 gaven we voor circa € 1,8 miljoen uit aan individuele

kwaliteitsverbeteringen.

Hieronder een overzicht van het aantal verbeterde woningen en complexen die in uitvoering en in

ontwikkeling zijn ultimo 2011:

Opgeleverde projecten Aantal woningen Oplevering Investering Gemiddelde

Bloemenbuurt fase 2 121 2011 € 3.635.324 € 30.044

G. ter Borghstraat / G. Doustraat 58 2011 € 2.058.768 € 35.496

A. van Ostadestraat 28 2011 € 1.130.556 € 40.377

Multatulistraat 29 2011 € 1.216.637 € 41.953

Aluminiumstraat 54 2011 € 2.110.590 € 39.085

Iepenlaan 33 2011 € 1.318.390 € 39.951

Planetenlaan 108 2011 € 2.106.108 € 19.501

Totaal 431 € 13.576.373 € 31.500

Projecten in ontwikkeling/in uitvoering Start uitvoering

A. van Ostadestraat 22 2011 € 890.912 € 40.496

Eikenlaan 48 2011 € 1.080.000 € 22.500

Spicastraat 64 2011 € 2.466.240 € 38.535

Bloemenbuurt fase 4a 63 2012 € 2.050.524 € 32.548

Totaal 197 € 6.487.676 € 32.932

3. Kwaliteit van het woningbezit

3.1

BoerhaaveschoolRiemer Fongers, 8 jaar

OnderwerpUWV-kantoor (jongeren)

21

H 3

Kwaliteit van het w

oningbezitSinds 2009 hebben we inzicht in de energielabels en kunnen we de labelsprongen goed volgen. Medio februari

2012 ziet de ontwikkeling van labels over ons bezit er als volgt uit:

Labels woningbezit 2009-2012

5000

4000

3000

2000

1000

0 GFEDCBA

februari 2012maart 2011januari 2009

Investeren in duurzame energie25 huurders uit Waterland kozen er voor om zelf producent te worden van zonne-energie. Ze gebruiken het

dak van hun huurwoningen en leveren zichzelf zonnestroom. De lokale Groninger Energiecoöperatie ’Grunneger

Power’ adviseerde de huurders hierbij kosteloos, van praktische en economische invulling tot en met juridische

details. We schaarden ons achter het initiatief van de huurders en financierden de panelen voor. De huurders

betalen de investering gespreid over 25 jaar terug via een huurverhoging. Grunneger Power heeft berekend dat

daar een grotere daling in de energiekosten tegenover zal staan. Ook huurders kunnen nu - zonder subsidies -

hun eigen zonne-energie opwekken. Hiermee wordt de trend doorbroken dat zonne-energie alleen is weggelegd

voor huiseigenaren.

Op een aantal nieuwbouw locaties maken we gebruik van aardwarmte. In het afgelopen jaar namen we de WKO-

installatie in de Grunobuurt in gebruik. We ontwikkelden de installatie zelf en verkochten deze vervolgens aan een

specialist: Rendo. In een contract legden we de voorwaarden vast waaronder Rendo de exploitatie verzorgt, het

bedrijf is ook verantwoordelijk voor het beheer van de installatie. De RvC verleende tijdens een extra vergadering

goedkeuring aan de overdracht.

3.1.1

53.20711 / 6.55837Project Status Te verkopen T/m 2010 verkocht In 2011 verkocht Koopgarant Nog verkopen Te verhuren Nog verhuren

< €200.000 > € 200.000 < € 200.000 > € 200.000

Traverse Opgeleverd 23 9 10 1 1 9 2 24 0

23

H 3

Kwaliteit van het w

oningbezit Onderhoud

In 2011 investeerden we € 23,8 miljoen in de kwaliteit van onze woningen:

Categorie Subcategorie Uitgaven

subcategorie

x 1 mln

Totaal

categorie

x 1 mln

Subcategorie % Categorie %

Niet Planmatig Reparatieverzoeken

Mutatie

WMO

Kwaliteitsverbetering

Verkoopklaar maken

Serviceonderhoud

5,5

3,3

0,3

1,6

0,4

0,8

46%

28%

3%

13%

3%

7%

Totaal Niet Planmatig 11,9 100% 50%

Planmatig Projecten

Periodiek onderhoud

Kwaliteitsverbetering

Overig

8,3

2,4

0,2

1,0

70%

20%

2%

8%

Totaal Planmatig 11,9 100% 50%

Totale uitgaven 23,8 100%

Afhandeling reparatieverzoekenWe besteden veel tijd en aandacht aan het regulier onderhoud en pakken reparatieverzoeken dagelijks op.

Want er kan altijd iets stuk gaan. Vijf jaar geleden introduceerden we de Gotive voor medewerkers in de

buitendienst. Tot die tijd registreerden we reparatieverzoeken, werkbonnen en verbruikt materiaal op papier. In

2011 vervingen we de Gotive, omdat er steeds meer storingen optraden door een nieuw apparaat; de Psion.

De nieuwe apparatuur biedt ook mogelijkheden om een routeplanner te gebruiken en het internet en/of intranet

te raadplegen. Daarnaast zit er een camera op en zijn de vakmannen traceerbaar via het GPS systeem. Een

spoedklusje kan op deze manier meteen door de meest dichtbij zijnde vakman worden opgepakt. En in 2011

ging een wens van veel bewoners in vervulling: eerder vroegen we hen om een dagdeel thuis te blijven om

een vakman te ontvangen. In 2011 voerden we in dat dit beperkt is tot twee uur. Best spannend voor onze

organisatie, maar de invoering verliep vlekkeloos. Met deze veranderingen kunnen we bewoners nu nog sneller

en beter van dienst zijn.

Maandelijks maken gemiddeld circa 230 bewoners gebruik van het reparatieformulier op onze website. Het

voordeel hiervan is dat we 7 dagen per week 24 uur per dag bereikbaar zijn. Een nadeel kan zijn dat de

informatie die bewoners invullen onvolledig of onduidelijk is, waardoor we zelf weer contact moeten zoeken om

te vragen wat er precies aan de hand is. Dat is dubbel werk en levert vertraging op. Het is daarom van essentieel

belang dat het formulier gemakkelijk toegankelijk is en duidelijk. Eind 2010 pasten we het formulier aan. Een van

de veranderingen is dat we ook direct met een link doorverwijzen naar contractpartners, bijvoorbeeld in geval

van problemen met riolering of verwarming.

In 2011 vroegen we 25 gebruikers naar hun ervaringen met het vernieuwde formulier.

Enkele resultaten uit de enquête:

• 64% geeft een 8 of hoger voor de duidelijkheid van het formulier (gemiddeld 7.7);

• 80% geeft een 8 of hoger voor de snelheid van beantwoorden van het verzoek (gemiddeld 8.2);

• 100% vindt dat er rekening is gehouden met de dag van voorkeur voor het maken van een afspraak.

We zijn blij dat bewoners hier goed mee uit de voeten kunnen.

Ons beleid is om de werkzaamheden zoveel mogelijk met eigen medewerkers uit te voeren. Maar specialistische

klussen besteden we uit aan externen, zoals werkzaamheden aan riolering of elektrische installaties.

3.2

3.2.1

Onderstaande tabel laat de verhouding van de inzet door de eigen dienst zien in verhouding tot de inzet van

derden bij storingen en reparatieverzoeken.

Uitvoerende Aantal taken % aantal % kosten

Eigen dienst 16.152 72% 35%

Derden 6.425 28% 65%

Totaal 22.577 100% 100%

Niet alle meldingen zijn even spoedeisend. We hebben daarom een indeling in verschillende categorieën van

urgentie gemaakt. Onderstaande tabel geeft de afhandelingsduur van de opdrachten weer in verhouding tot de

urgentie.

Urgentie Doelstelling Eigen dienst Derden

0 = vandaag 90% 98% 88%

1 = 1 werkdag 90% 87% *59%

2 = 10 werkdagen 90% 96% 85%

* Of een opdracht binnen de vastgestelde tijd is opgepakt bepalen we bij de eigen dienst aan de hand van de plandatum (startdatum) en bij derden aan de hand van de gereedmelddatum (einddatum). Voor onze vakman wordt dit altijd live geregistreerd op zijn Psion, bij een derde zijn we afhankelijk van de gereedmelding via e-mail of factuur.

Extra aandacht voor veiligheidAsbest is een stof die risico’s kan inhouden voor de gezondheid. De stof kan voorkomen in huizen die voor

1 juli 1993 zijn gebouwd. In april 2011 bepaalde de Tweede Kamer dat verhuurders bewoners voortaan moeten

informeren over asbest in hun woning, ook als er geen sprake is van een onveilige situatie. De meldplicht geldt

voor woningen waarvan bekend is dat er asbest in zit. Bewoners die in hun huis willen klussen of verbouwen zijn

dan voorbereid op aanraking met asbest.

In 2011 besteedden we extra aandacht aan het omgaan met asbest en scherpten we de instructies aan. Ook

volgden alle medewerkers, die regelmatig ‘buiten’ zijn, een training asbestherkenning. Doel is dat we in de

praktijk asbesthoudend materiaal herkennen, werkzaamheden aan het materiaal direct stopzetten en dat melding

gemaakt wordt bij de direct leidinggevende. In 2011 leidden we vijf medewerkers op tot asbestdeskundige. In

2012 voeren we een grootschalige asbestinventarisatie uit. Steekproefsgewijs onderzoeken we minimaal 10%

van ieder complex, in totaal gaat het om ruim 1.000 adressen. Ook voeren we vanaf januari 2012 inventarisaties

uit bij woningen die leeg komen na verhuizing.

Vervolgens bepalen we op basis van de inventarisaties wat we gaan saneren. De sanering gaat ons de komende

jaren waarschijnlijk veel geld en inspanning kosten, zo reserveerden we in 2011 al € 700.000 voor maatregelen

die we in 2012 uitvoeren. Maar dit levert ook wat op: een gezond leefklimaat voor onze huurders en goed

opgeleide medewerkers die asbest kunnen herkennen en weten hoe te handelen.

3.2.2

2524

H 3

Kwaliteit van het w

oningbezit Vernieuwing: bouwproductie

In het Nieuw Lokaal Akkoord 2.0 hebben we voor drie doelgroepen richtinggevende

afspraken gemaakt:

• Nieuwbouw voor jongeren om hen snel goede woonruimte te bieden.

• Opgave corporaties: 250 tot 500 zelfstandige eenheden per jaar (tijdelijk en permanent).

• Nieuwbouw voor gezinnen om die vast te houden voor de stad.

• Opgave corporaties: 150 tot 250 woningen per jaar, in koop en (sociale) huur.

• Nieuwbouw voor ouderen zodat zij zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen.

• Opgave corporaties: 75 tot 150 gelijkvloerse woningen per jaar, dichtbij voorzieningen.

Ondanks de crisis en de stagnatie op de woningmarkt, verloopt de bouw van nieuwbouwwoningen in de stad

Groningen volgens schema. In 2011 werden in de gemeente Groningen 949 woningen en appartementen

opgeleverd: 314 koop- en 635 huurwoningen. Het meerjaren stedelijk woningbouwprogramma gaat uit van

minimaal 950 woningen per jaar. Dat er nog altijd flink gebouwd wordt in Groningen is voor een belangrijk deel

te danken aan de corporaties. Zo schreven wij in 2011 alleen al 502 woningen en appartementen op ons conto,

waarvan 385 huurwoningen en 117 koopwoningen. De 345 studio’s voor jongeren op het Bodenterrein maken

daar deel van uit. Dit aantal ligt beduidend hoger dan de bouwproductie van 2010. Toen leverden we slechts

128 woningen op.

Grosso modo zullen we de komende jaren minder woningen opleveren. We verlaagden onze nieuwbouwambities

noodgedwongen van 500 naar gemiddeld 300 woningen per jaar. Eind 2008 zetten we al op een aantal

nieuwbouwprojecten bewust een rem, omdat we voorzagen dat de verkoop van woningen een moeizaam verhaal

zou kunnen worden. We hebben nog steeds een aantal ontwikkellocaties in bezit. Die kochten we in de afgelopen

jaren aan om hier woningen te realiseren. Het betreft in feite de werkvoorraad voor de komende jaren. Vanwege

de verslechterende economische omstandigheden, rijst de vraag of de balanswaarde van deze locaties een juiste

afspiegeling is van de werkelijke waarde. Om hier antwoord op te kunnen geven, besloten we in overleg met

onze accountant en het CFV om acht locaties extern te laten taxeren. Op basis van de uitkomst van deze taxaties

waardeerden we vijf locaties af voor een totaalbedrag van € 4.165.000.

In onderstaande tabel staat een specificatie van de afwaarderingen.

Projectnaam Balanswaarde Taxatie Verschil Afwaardering

De Velden (deel) Oosterpark 1.355.000 2.255.000 900.000 0

Gak-locatie Dierenriemstraat 3.285.000 1.600.000 - 1.685.000 1.650.000

Trefkoel blok B&C Paddepoel 4.059.000 2.700.000 - 1.359.000 1.400.000

Stadswerf (deel) Oosterpark 1.790.000 3.200.000 1.410.000 0

Grunobuurt blok 1-5 3.054.000 8.355.000 5.301.000 0

Noorderkerk Akkerstraat 1.815.000 1.700.000 - 115.000 115.000

Antillenstraat Mosselmarkt 1.177.000 585.000 - 592.000 600.000

Hora Siccamasingel 1.600.000 1.200.000 -400.000 400.000

Totaal 18.135.000 21.595.000 3.460.000 4.165.000

3.3 Hieronder volgt een opsomming van alle projecten die we onderhanden hebben, voor meer informatie over

wonen en zorg verwijzen we naar Hoofdstuk 6.

In 2011 opgeleverde huurwoningen

In 2011 opgeleverde koopwoningen

Ultimo 2011 in uitvoering huurwoningen

Ultimo 2011 in uitvoering koopwoningen

Ultimo 2011 in ontwikkeling /

in onderzoek huurwoningen

Ultimo 2011 in ontwikkeling /

in onderzoek koopwoningen

Huur Koop Huur Koop Huur Koop

Centrum

01 | Courtine (incl. Wonen en Zorg) 32 31

02 | Studio’s Bodenterrein (Jongeren) 345

03 | Hofstede de Grootkade (Jongeren) 136

Ter Borch

04 | Verslavingszorg Noord Nederland (Wonen en Zorg)

16

Oosterparkwijk

05 | De Velden 24 152

06 | Eemskanaal (Praxislocatie) 100 50

07 | Stadswerf (incl. Wonen en Zorg) 42 42 120

08 | GIGA (Wonen en Zorg) / Mijn Plek 16 8

09 | Oosterhamrikkade 105 (Taxi) 30 33

Grunobuurt

10 | Grunobuurt blok 7 - Traverse 24 23

11 | Grunobuurt blok 8 - Statie 16 31

12 | Grunobuurt overige fases 160 250

Corpus den Hoorn

13 | Flex 2e fase 35

14 | Klein Corpus fase 1 31 12

15 | Klein Corpus overige fases 24 16

Lewenborg

16 | Lewenborgsingel Kombuis 28

Paddepoel

17 | Sterrenhof 2 fases 28

18 | Paddepoel Zuidoost deelplan 2 (Jongeren)

135

19 | Paddepoel Zuidoost deelplan 3 46

20 | Trefkoel 73 122 80

21 | UWV-kantoor Dierenriemstraat (Jongeren)

324

Totaal 385 117 345 93 920 775

Omschrijving

In 2011 leverden we 385 huurwoningen en 117 koopwoningen op. Daarnaast hebben we diverse projecten

onderhanden op verschillende plekken in de stad.

2726

Courtine | pag 8 Stapel op Lewenborg | pag 66

Traverse | pag 22 Statie | pag 50 Stadswerf | pag 40

Courtine

GPS 53 13.518 / 6 33.853

Flex 2e fase

GPS 53 19.750 / 6 55.488

Traverse

GPS 53.20711 / 6.55837

Sterrenhof fase 3

GPS 53.22921 / 6.53506

Stadswerf

GPS 53.23035 / 6.58652

Klein Corpus fase 1

GPS 53 11.888 / 6 33.252

Statie

GPS 53 12.485 / 6 33.799

Mijn Plek

GPS 53 13.796 / 6 35.132

Stapel op Lewenborg

GPS 53 14.234 / 6 37.493

Sterrenhof fase 3 | pag 34 Flex 2e fase | pag 16

04

05

07

Overzicht projecten + GPS coördinaten

Klein Corpus fase 1 | pag 46

01

02

03

06

08

09

Mijn Plek | pag 58

29

H 3

Kwaliteit van het w

oningbezit VerkoopVerhuren en beheren van goede betaalbare woningen is onze kerntaak. Daarnaast verkopen we woningen. Met

die inkomsten kunnen we blijven investeren in vernieuwing en verbetering van ons bezit. Door woningen te koop

aan te bieden geven we bewoners ruimte om de kiezen tussen huren en kopen, tegelijkertijd worden wijken hier

gevarieerder van. Dit is ook van belang voor de waardeontwikkeling van ons bezit in deze wijken.

Verkoop bestaande huurwoningen

Het kabinet wil een deel van de kosten van de huurtoeslag vanaf 2014 laten betalen door de corporaties. Dit

gaat ons veel geld kosten. Om toch voldoende geld te kunnen besteden aan verbetering en nieuwbouw, is het

noodzakelijk dat we meer van onze woningen verkopen. In 2011 stelden we de begroting voor 2012 op met een

verdubbeling van het aantal potentieel te verkopen woningen tot ruim 3.500, 25% van onze woningvoorraad. Dat

is op de huidige woningmarkt niet eenvoudig. We zullen alles op alles zetten om toch onze doelen te halen. Dit

betekent overigens niet dat we al die woningen tegelijk verkopen, in de praktijk gebeurt dit pas na vertrek van

een huurder. In 2010 richtten we een apart team Verkoop in. Ook belegden we de functie van Marketing expliciet

om de verkoop in de toekomst in goede banen te kunnen leiden. In de begroting voor 2011 rekenden we op de

verkoop van 96 woningen, uiteindelijk hebben we 100 woningen verkocht. De opbrengst bedroeg € 9,0 miljoen,

€ 0,3 miljoen beter dan begroot.

In het regeerakkoord van het demissionair kabinet Rutte stond dat huurders het recht krijgen om hun woning te

kopen. Net voor de kerstvakantie van 2011 werd duidelijk dat 75% van alle huurwoningen voor verkoop zouden

moeten worden aangewezen. Met de val van het kabinet in april 2012 is onduidelijk of – en in welke vorm - dit

voorstel doorgaat.

Verkoop nieuwbouwwoningen

Ook in de meeste nieuwbouw projecten ontwikkelen we koopwoningen. De prijs ligt doorgaans een stuk hoger

dan van de woningen die we eerder al vele jaren verhuurden. In de stagnerende koopmarkt betekent dit een

zeker risico als we de deze woningen niet kunnen verkopen, terwijl we er wel op hadden gerekend. Om dit risico

te verkleinen, ondernamen we twee gerichte acties. De eerste richt zich op verlaging van koopprijs: door gebruik

te maken van Koopgarant bieden we kopers een korting aan. Als mensen de woning na verloop van tijd weer

willen verkopen, dan kopen wij de woning weer terug. De winst, of het verlies, delen we samen. De woningen zijn

hiermee bereikbaar voor meer mensen.

De tweede actie richt zich op de marketing kant: de zoektocht naar potentiële kopers. Voor een aantal projecten

hebben we gericht gekeken welke groepen mensen belangstelling zouden kunnen hebben voor een bepaalde

woning of locatie. Voor de Grunobuurt, dichtbij het station, richtten we ons bijvoorbeeld ook op forensen.

Daarnaast organiseerden we maandelijks Open dagen, waarbij iedereen van harte welkom was: toekomstige

huurders, mensen die al een koopcontract getekend hadden, maar ook andere belangstellenden die wel eens

een modelwoning van binnen wilden bekijken.

Hieronder een overzicht van de woningen die we verkochten in nieuwbouw projecten.

3.4

Project Status Te verkopen T/m 2010 verkocht In 2011 verkocht Met Koop-garant

Verhuurd Nog te verkopen

< € 200.000 > € 200.000 < € 200.000 > € 200.000

Sterrenhof fase 2 Opgeleverd 13 5 7 0 1 10 0 0

Sterrenhof fase 3 Opgeleverd 15 5 4 1 5 14 0 0

Grunobuurt blok 7 Opgeleverd 23 9 10 1 1 9 0 2

Grunobuurt blok 8 Opgeleverd 31 0 0 10 7 7 0 14

Stadswerf In aanbouw 67 0 0 0 13 7 12 42

Klein Corpus fase 1 In aanbouw 24 0 0 0 1 0 0 23

Lewenborgsingel In ontwikkeling 28 0 0 3 2 0 0 23

Mijn Plek In ontwikkeling 8 0 0 0 0 0 0 8

Totaal 209 19 21 15 30 47 12 112

Bijzonderheden:

• De projecten Lewenborgsingel en Mijn Plek zijn al wel in verkoop gebracht, maar hadden nog niet de 70%

voorverkopen bereikt om te kunnen beginnen met de bouw;

• De opgeleverde, maar niet verkochte woningen in de Grunobuurt gaan we in 2012 verhuren;

• Ditzelfde geldt voor De Stadswerf. Dit project was nog niet opgeleverd op 31 december 2011, maar er

waren al wel 12 opties op een huurwoning genomen.

Verkoop Bedrijfsonroerend goed (BOG)

In een aantal wijken verhuren we ruimte aan bedrijven. Op die manier maken we een mix tussen wonen en werken

mogelijk die bijdraagt aan de levendigheid in buurten. Ook stellen we ruimte beschikbaar voor maatschappelijke

functies, zoals ontmoeting of recreatie. In 2011 verkochten we enkele bedrijfspanden aan de Heesterpoort,

Potgieterstraat, Verlengde Meeuwerderweg en Nieuwe Sint Jansstraat.

Daarnaast haalden we de Noorderkerk uit de ontwikkelportefeuille en voegden die toe aan de bedrijfspanden in

exploitatie.

Aankopen nieuw bezitOm ons bezit te vernieuwen of koopwoningen te ontwikkelen is het noodzakelijk om actief woningen of grond aan

te kopen. In ons acquisitiebeleid geven we aan wat we als ons werkgebied zien en welke woningen als vervanging

of uitbreiding van de portefeuille gewenst zijn. Gezien de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt zijn we

terughoudend om nieuwe locaties aan te kopen. In het afgelopen jaar kochten we – naast de opstal rechten voor

ons nieuwe kantoor - vooral locaties om wonen voor bijzondere doelgroepen mogelijk te maken.

In 2011 kochten we de volgende locaties aan (bedragen inclusief kosten koper):

• Ter Borch

Prijs: € 871.000. Aangekocht voor nieuwbouw voor opvang van verslaafde moeders in Ter Borch.

• Mijn Plek / GIGA

Prijs: € 380.000. Aangekocht voor nieuwbouw voor autistische jongeren en 8 koopwoningen.

• CiBoGa Schots 5

Prijs: € 1.703.000. Aangekocht voor nieuwbouwproject Courtine om 63 huur- en koopwoningen te

realiseren, waaronder ruimte voor mensen met een zware lichamelijke beperking.

• Semmelweisstraat

Prijs: € 150.000. Aangekocht voor Klein Corpus fase 1 om een school, een gymzaal, 19 sociale

huurwoningen en 24 koopwoningen te kunnen bouwen.

• Opstal rechten eigen kantoor

Prijs: € 2.544.000. Aangekocht voor nieuwbouw eigen kantoor aan Damsterplein.

3.5

3130

H 4

Huisvesten van de doelgroep

Portfolio- en huurbeleidWe zetten ons primair in om ‘gewone’ dingen te doen. We zorgen voor goede, voldoende en betaalbare

woonruimte voor mensen die niet op eigen kracht in hun huisvesting kunnen voorzien. Groningen is een stad met

relatief veel lage inkomensgroepen. We vervullen daarom een belangrijke rol in het huisvesten van mensen die

(nog) geen woning kunnen kopen en aangewezen zijn op een sociale huurwoning. Daarvoor zijn we ooit opgericht

en dit doen we door in alle stadsdelen een behoorlijk aantal betaalbare woningen aan te bieden. In het Nieuw

Lokaal Akkoord 2.0 maakten we onder andere afspraken over de kwaliteit en omvang van de woningvoorraad. In

ons eigen portfoliobeleid geven we aan welke woningen we beheren, duurzaam verbeteren, gaan vervangen of

op termijn gaan verkopen.

Het huurbeleid is een onderdeel van het portfoliobeleid en treft het hart van de corporatie. De inkomsten uit de

huur zijn nodig om te investeren in de wijken. Tegelijkertijd willen we huren betaalbaar houden. Eind 2010 trad

het kabinet Rutte aan met een aantal ingrijpende voorstellen voor de sector die rechtstreeks gevolgen hebben

voor het wonen in Groningen. We stelden daarop ons huurbeleid bij. Het nieuwe huurbeleid ging in per 1 januari

2012, waarin we ons voorbereidden op het veranderend rijksbeleid. Op het moment van schrijven is het kabinet

overigens net gevallen en staan al er weer nieuwe veranderingen op stapel.

Veranderingen rijksbeleid onder kabinet Rutte

Hieronder een aantal maatregelen van het kabinet Rutte:

• De jaarlijkse huurverhoging blijft maximaal de inflatie volgen. Behalve voor inkomens boven € 43.000:

voor deze groep is vanaf 1 juli 2012 een huurverhoging van inflatie plus 5% mogelijk;

• 90% van woningen met een huurprijs onder € 652,52 worden toegewezen aan inkomens lager dan

€ 33.614. De overige 10% is vooral voor urgenten bedoeld;

• De ontwikkeling van vrije sector huurwoningen, koopwoningen en commerciële ruimtes wordt duurder

omdat de mogelijkheden om geld te lenen ongunstiger zijn;

Per juli 2011:

• Zijn de energielabels in het Woningwaarderingsstelsel (WWS) opgenomen;

• Mag het aantal WWS-punten met maximaal 25-punten in regio’s met schaarste worden verhoogd. Groningen

valt buiten deze regio’s;

• Vanaf juli 2012 bezuinigt het rijk op de Huurtoeslag. De huidige vergoedingen van 75% en 50% van de

netto huur worden verlaagd naar respectievelijk 65% en 40%;

• Vanaf 2014 betalen de corporaties mee aan de kosten van de Huurtoeslag. Voor Nijestee betekent dit dat

we jaarlijks € 2,5 miljoen minder aan Groningen kunnen uitgeven.

Uitgangspunten huurbeleid Nijestee

Onze uitgangspunten uit 2007 staan nog steeds overeind:

• Helder en transparant: een huurder moet kunnen snappen hoe de huurprijs tot stand komt. De kwaliteit is

zo veel mogelijk zichtbaar in de huurprijs;

• Kunnen kiezen: we vinden dat bewoners iets te kiezen moeten hebben. Dat doen we door in vrijwel alle

wijken van de stad (sociale) huurwoningen aan te bieden. Minimaal 90% van onze woningen is bereikbaar

voor mensen die in aanmerking komen voor huurtoeslag. Ook middeninkomens bieden we keuze;

• Betaalbaar zonder eigen inkomensbeleid: het rijk bepaalt via de huurtoeslag welke mensen recht hebben

op een tegemoetkoming in de huurkosten. We willen en kunnen als corporatie niet zelf beslissen welke

inkomensgroepen recht hebben op een korting op de huurprijs;

• Financiële situatie stabiel: ons huurbeleid is een middel om op de langere termijn actief te blijven in de

Groninger volkshuisvesting.

4. Huisvesten van de doelgroep

4.1

H 4Huisvesten vande doelgroep

Simon van HasseltschoolYorn Niwold, 14 jaar

OnderwerpStudio’s Bodenterrein

33

H 4

Huisvesten van de doelgroepVoor Nijestee is het effect van de nieuwe puntentelling, dat het gemiddeld aantal punten van onze (zelfstandige)

woningvoorraad met ruim 5 punten is gestegen. Daarmee is de maximaal redelijke huur gestegen van € 530

naar € 555. Toch willen we voldoende passende woningen binnen de Huurtoeslaggrens in portefeuille hebben,

ook op gewilde plekken. Onderstaande grafiek laat de spreiding van woningen naar maximale huur op basis van

punten per wijk zien.

boven € 850

1000

800

600

400

200

0

1200

1400

1600

1 Grun

obuu

rt

1 Here

weg

1 Korr

eweg

1 Kos

tverlo

ren

1 Laa

nhuiz

en

1 Oos

terpa

rk

1 Oos

terpo

ort

1 Sch

ilders

buurt

1 Stad

skern

-noord

1 Stad

skern

-zuid

1 Zee

helde

nbuu

rt

2 Pad

depo

el

2 Selw

erd

2 Vink

huize

n

3 Coe

nders

borg

3 Corp

us de

n Hoo

rn

3 De W

ijert

3 Euro

papa

rk

3 Hoo

rnsem

eer

4 Beij

um

4 Lew

enbo

rg

4 Ulge

rsmab

org

€ 653 - € 849€ 518 - € 652€ 361 - € 517Tot € 361

In ons nieuwe beleid stijgt de gemiddelde streefhuur van € 400 naar € 470. Voor alle woningen met minder

dan 140 punten vragen we 80% van de maximale huur die we op basis van het WWS mogen vragen, voor alle

woningen daarboven vragen we 95%. Dit betekent dat ruim 2.300 woningen in principe door kunnen schuiven

van sociale naar vrije sector huur. Een deel hiervan gaan we overigens verkopen. We gaan deze potentiële vrije

sectorwoningen nog screenen op schaarse woningen die we graag in de sociale voorraad willen houden. We

verwachten dat er jaarlijks ruim 90 woningen op deze manier doorschuiven naar vrije sector huur. Het aantal vrije

sector woningen van 3% groeit daarmee jaarlijks met 0,7%. Ons beleid is om minimaal 90% van onze woningen

bereikbaar te houden voor mensen die aangewezen zijn op huurtoeslag. In dit tempo duurt het ettelijke jaren

voordat we deze kritische grens bereiken. We monitoren jaarlijks hoe lang we hiermee doorgaan.

Wonen in gemengde complexenBij de verkoop van bestaande appartementen of portieketage woningen ontstaan gemengde complexen met

kopers en huurders. Het beheer van de complexen wordt geregeld door een Vereniging van Eigenaren (VvE).

In het verleden richtten we PandGarant op om het beheer van gemengde complexen aan een professionele

partij uit te kunnen besteden. Nu we meer woningen gaan verkopen, is het zinvol om goed stil te staan bij het

beheer van VvE’s. In een VvE worden de gemeenschappelijke belangen van alle eigenaren in een woongebouw

geregeld. Nijestee is eigenaar van de huurwoningen en behartigt de belangen van huurders in de VvE. Wonen

in een woongebouw met een VvE vraagt om een andere manier van overleg en beheer. In 2011 startten we

een aantal pilots waarbij we meer contact tussen huurders en kopers mogelijk maken en zelfs stemrecht geven

aan huurders in een VvE-vergadering. Daarnaast hebben we dit onderwerp als thema besproken tijdens de

BinnensteBuitendag.

Gaandeweg merken we dat we opnieuw onze positie moeten bepalen tegenover kopers. Op de huidige

koopmarkt zijn kopers en huurders geen aparte diersoorten, maar kunnen eigendomsposities snel van kleur

verschieten. Kopers gaan liever huren, starters worden juist gelokt om een woning te kopen en eigenaren nemen

de rol van (tijdelijke) particuliere verhuurder aan. Deze snelle verschuiving heeft gevolgen voor het samen leven

binnen complexen en op straat en stelt andere eisen aan onze dienstverlening. In 2012 werken we dit verder uit.

4.2

53.22921 / 6 .53506Project Status Te verkopen T/m 2010 verkocht In 2011 verkocht Koopgarant Nog verkopen Te verhuren Nog verhuren

< €200.000 > € 200.000 < € 200.000 > € 200.000

Sterrenhof fase 3 Opgeleverd 15 5 4 1 5 14 0 0 0

35

H 4

Huisvesten van de doelgroep Ruimte eerlijk verdelenDe stad Groningen heeft een bijzondere positie in het noorden. Het platteland - met name ten noorden en oosten

van de stad - kampt met een krimpende bevolking, maar de stad blijft steeds nieuwe mensen trekken. Daarom

blijft een eerlijk en transparant verdeelsysteem van de sociale huurwoningen een must. De woonruimteverdeling

regelen we al jaren samen met collega-corporaties via het digitale systeem WoningNet. Woningen die vrij komen

na een verhuizing presenteren we en alle ingeschreven woningzoekenden onder de inkomensnorm (zie paragraaf

4.4) kunnen daarop reageren. Iedere maand op de wachtlijst levert een punt op, degene met de meeste punten

krijgt de woning als eerste aangeboden. Op verzoek kunnen bewoners die een sociale huurwoning achterlaten

zogenoemde ‘woonduurpunten’ opbouwen. Met terugwerkende kracht krijgen zij dan 0,5 punt per maand erbij.

Op alle regels gelden uitzonderingen, zo ook hier. Woonruimte voor grote gezinnen is bijvoorbeeld schaars.

Mochten grote gezinnen aantoonbaar in de problemen komen, dan krijgen zij op basis van urgentie een aanvulling

tot 200 punten. Op deze manier maken ze sneller kans op geschikte woonruimte. Daarnaast kunnen zich altijd

zaken voordoen die op korte termijn om een oplossing vragen, bijvoorbeeld in geval van scheiding of ziekte.

Bewoners kunnen dan op basis van urgentie voorrang krijgen. Ook maken we uitzonderingen voor kwetsbare

personen. Denk hierbij aan ex-psychiatrische patiënten, ex-gedetineerden, verslaafden en dergelijke. Samen met

de andere corporaties zorgen we ervoor dat zij een onderdak krijgen.

Verhuringen naar doelgroep in de stad

2011 2010 2009 2008Kwetsbare personen 6% 4% 4% 4%Wijkvernieuwingsurgenten 3% 3% 7% 10%Urgente grote gezinnen 1% 1% 1% 1%Urgenten regulier 8% 10% 10% 6%Urgenten Generaal Pardon - - - 7%Regulier woningzoekenden 82% 81% 78% 72%Totaal 100% 100% 100% 100%

In 2011 kwamen 3.190 sociale huurwoningen vrij. Hiervan werden 211 verhuurd aan kwetsbare personen, 79

huishoudens vonden onderdak bij Nijestee. De daling van 2% van regulier urgenten is te verklaren door een

verandering in de procedure. Sinds 2011 loopt dit voor een deel via het traject voor kwetsbare personen. Het

aantal kwetsbare personen steeg daarop met 2%.

Inkomenstoets nieuwe huurdersVanaf 1 januari 2011 zijn corporaties verplicht om bij nieuwe verhuringen het verzamelinkomen van nieuwe

huurders te toetsen en deze gegevens te registreren. In 2011 zijn vrijwel alle verhuringen (99,4%) van sociale

huurwoningen binnen de gestelde inkomensgrens gebleven. We verhuurden in het verslagjaar 1.637 sociale

huurwoningen. In slechts een tiental gevallen (afgerond 0,6%) besloten we af te wijken van deze inkomenseis.

Dat betekent dat we in 2011 ruimschoots hebben voldaan aan de wettelijke verplichting dat minimaal 90%

van de verhuringen van sociale huurwoningen (huur tot € 652,52) moet gebeuren aan huishoudens met een

verzamelinkomen van maximaal € 33.614.

Er is zegge en schrijve één (1) klacht binnen gekomen van iemand die binnen de huidige regels niet meer in

aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Dat wekt geen verbazing, omdat uit onze eigen gegevens

al bleek dat wij ook in voorgaande jaren vrijwel geen vrijgekomen sociale huurwoningen verhuurden aan

huishoudens met een inkomen boven € 33.614. De conclusie mag zijn dat de maatregel overbodig is voor de

Groninger woningmarkt.

4.3

4.4

Vrije sector huurwoningenBouwen voor een leefbare stad zien we als een belangrijke taak. Ieder jaar leveren we nieuwe woningen op met

diverse prijzen, waaronder zogenoemde vrije sector huurwoningen. Voor deze woningen zijn geen punten nodig

en de huurders komen vanwege de prijs niet in aanmerking voor huurtoeslag. We bieden gunstige voorwaarden

ten opzichte van reguliere marktpartijen: we hanteren geen minimale contract termijn, we vragen geen borg en

brengen geen bemiddelingskosten in rekening. We werken nauw samen met commerciële makelaars en grote

lokale werkgevers als de Rijksuniversiteit Groningen en het UMCG.

Verhuur en beheer van dit type woning vraagt maatwerk en een andere dienstverlening dan we gewend zijn

bij sociale huurwoningen. Daarom hielden we in de zomer van 2011 een enquête onder 156 huishoudens om

meer te weten te komen over de bewoners die in een vrije sector huurwoning wonen. Hieruit blijkt dat in dit type

woning vooral mensen trekt die al in de stad Groningen wonen en snel andere of tijdelijke woonruimte zoeken.

65% is in de leeftijdscategorie tussen 20-40 jaar. 48% wil in de toekomst (weer) een woning kopen, 20% wil

blijven huren. 32% heeft nog geen duidelijke keuze gemaakt tussen kopen of huren in de toekomst.

Begeleiding bij huurachterstand en voorkoming ontruimingDe maand december is voor veel mensen een periode met extra uitgaven. In november 2011 belden we

256 huurders met een huurachterstand. We willen de bewoners wijzen op de afspraak dat de huur voor de vijfde

van de maand moet zijn betaald. Onze actie had effect: 81 bewoners zegden toe op korte termijn te betalen en

met 32 bewoners hebben we afspraken gemaakt over een betaling om te voorkomen dat de deurwaarder langs

komt. Daarnaast hadden 28 bewoners net de huur voldaan.

Op 31 december bedroeg het te vorderen bedrag € 754.000 tegen € 787.000 eind 2010. Het gaat hier

om huur en overige vorderingen van zowel zittende als vertrokken huurders. Zittende huurders hadden een

huurschuld van € 327.000 tegen € 336.000 eind 2010. Het aandeel huurachterstand vrije sector was

€ 25.000; eind 2010 was dit € 21.000. Voor ruim € 72.000 (2010: € 67.000) konden we een

betalingsregeling met de bewoners treffen. Helaas zagen we ons gedwongen om 27 woningen te ontruimen

in verband met een huurschuld, in 2010 betrof dit nog 25 huishoudens.

4.5

4.6

3736

Zelf beslissen over de buurtIn het Nieuw Lokaal Akkoord 2.0 stellen we samen met gemeente en corporaties voor 2011-2014

€ 10 miljoen extra beschikbaar voor de leefbaarheid van 15 wijken. De inzet is dat bewoners zelf beslissen waar

dat geld aan besteed wordt. Als ze een idee hebben, kunnen ze terecht bij het wijkteam. Het wijkteam bestaat

vaak uit medewerkers van gemeente, corporaties en welzijnsinstellingen. In een aantal wijkteams hebben ook

bewoners zitting op persoonlijke titel. Het wijkteam bekijkt of de wens in het belang van meerdere bewoners

is. Als dit het geval is, starten we de uitvoering. In 2007 begonnen we met een dergelijke aanpak en al doende

hebben we met elkaar veel ervaring opgedaan. Tot 2011 zijn enkele honderden projecten afgerond.

We bieden hiernaast ook andere manieren om wensen van bewoners boven tafel te krijgen. Al een paar jaar

hebben we eigen leefbaarheidsfondsen. In 2011 experimenteerden we met digitale leefbaarheidsfondsen, op een

website kunnen bewoners een idee opperen. Een volgende stap is om daar medestanders voor te mobiliseren

en hulp bij de uitvoering van het idee te vragen. We bereidden ook een apart fonds op voor jongeren, het

Studjersfonds. Dit fonds gaat in 2012 de lucht in en koppelen we aan sociale media.

In totaal trokken we € 1,1 miljoen uit voor leefbaarheidsprojecten in 2011. Het budget is overschreden met circa

€ 400.000, vooral vanwege naijleffect van afspraken uit het Nieuw Lokaal Akkoord uit de periode 2006-2010.

Ruimtes voor ontmoetingEen goede buur is beter dan een verre vriend, maar dan moet je eerst wel weten wie je buren zijn. Om contact

tussen buurtgenoten mogelijk te maken hebben we in bijna alle wijken een buurtpand. Zo openden we eerder op

verzoek ‘De Buren’ in de Hoornse Meer. In 2011 kwamen er maar liefst twee nieuwe buurtpanden bij. Ook zetten

we de eerste spa in de grond voor de realisatie van een multifunctioneel centrum en een basisschool in Corpus

den Hoorn.

Rembrandt Caemer

Zaterdag 9 april 2011 openden wethouder Jannie Visscher en directielid Gaaike Euwema officieel de

“REMBRANDT CAEMER” aan de Rembrandt van Rijnstraat. Hiermee heeft Kostverloren er een buurtcentrum(pje)

bij. De nieuwe ruimte ligt midden in de wijk en is toegankelijk en geschikt voor kleinere activiteiten, zoals

cursussen, vergaderingen en lezingen. De eerste ideeën van buurtbewoners kwamen al snel binnen: taallessen,

gedichten- of verhalenavonden, een cursus schminken, damcursus, sjoelavond en vergaderingen. Van alles is er

inmiddels te doen, voor en door bewoners. Dit initiatief werd gefinancierd vanuit het Nieuw Lokaal Akkoord 2.0.

Nieuwe voorzieningen in Corpus den Hoorn

Corpus den Hoorn is een van de 15 wijken die we samen met de gemeente en collega-corporaties vernieuwen.

In 1998 gaven we voorzichtig het startsein. Anno 2011 komt het eind in zicht met als sluitstuk de bouw van

een basisschool en andere voorzieningen voor de wijk. Op 7 november vierden zo’n 200 kinderen van de

Boerhaaveschool de start van de bouw van hun nieuwe onderkomen aan de Semmelweisstraat. Het bouwplan

bestaat uit een school met gymzaal, een multifunctioneel centrum, een kinderdagverblijf en een buitenschoolse

opvang. Boven deze voorzieningen bouwen we in totaal 83 woningen. De eerste woningen gingen onder de naam

Klein Corpus in de verkoop.

Talenten inzetten voor Selwerd

Weer lesgeven? Eindelijk samen zingen? Nu eens echt serieus afvallen? Iedereen die zin heeft om een droom

werkelijkheid te maken of een lastige gewoonte te doorbreken, kan in het vervolg terecht in De Droomfabriek aan

de Iepenlaan in Selwerd. Klimmen Op Eigen Kracht (KOEK) geeft wijkbewoners een zetje in de rug bij het pakken

van kansen en ontwikkelen van talenten. De opening van de Droomfabriek werd goed bezocht. Veel buurtgenoten

namen een kijkje in het buurtpand aan de Iepenlaan. De tafels stonden vol met lekkere hapjes en een grote pan

soep, gemaakt door multiculturele vrouwengroep De Vlinder. Twee jongens uit de buurt verzorgden de muziek.

Sinds de start is er onder andere al een ontmoetingsgroep, een wandelgroep, een handwerkgroep en een les

Nederlands leren spreken.

5. Leefbaarheid

5.1

5.2

H 5

LeefbaarheidH 5

Leefbaarheid

W.A. LieflandschoolWendy Tjabringa, 14 jaar

OnderwerpWoonbegeleiding

39

Beweging in de buurtWe zien sport als een belangrijk middel om de sociale binding in buurten en/of wijken te verbeteren. Door samen

te sporten, oefenen kinderen ook in het samenleven als buurtbewoners onder elkaar. Voor volwassenen kan

sport, naast uitlaatklep en sociale activiteit, een mooie vorm van vrijwilligerswerk zijn. Daarom investeren we in

sportplekken en helpen we anderen om sportactiviteiten in de buurten te organiseren.

Sinds juli 2011 werken we samen met het Hanze Instituut voor Sportstudies (HIS). Studenten die een

sportopleiding volgen, worden als team ingezet om in de wijken Selwerd en Corpus den Hoorn leuke

sportactiviteiten te organiseren. Op deze manier is er wat te doen op de pleintjes, sportveldjes en

binnenterreinen. De studenten werken hierin samen met buurtbewoners, lokale sportverenigingen en instellingen.

Ook onderzoekt het HIS voor ons wat het effect is van de inzet van sportactiviteiten als middel om de

leefbaarheid van onze buurten te verbeteren.

Samen met FC Groningen, Menzis en de Bslim van de gemeente Groningen organiseren we ‘Buurt Battles’; een

voetbalwedstrijd, gecombineerd met leefbaarheidsacties. De aftrap vond plaats vlak na de zomervakantie in de

Oosterparkwijk en Selwerd. Tijdens de Buurt Battles leren kinderen niet alleen sportieve omgangsregels; ze leren

ook dat het leuk kan zijn om je nuttig te maken in je eigen buurt. Dat het bijvoorbeeld een goed gevoel geeft om

voor een oudere buurtbewoner bladeren van de stoep te vegen of een boodschap te doen.

WoonomgevingEen nette en veilige omgeving is van belang om prettig te wonen. In een middelgrote stad als Groningen let niet

altijd iedereen op elkaar. Soms heeft dit tot gevolg dat er ingebroken wordt. Dat is vervelend voor bewoners

en daarom proberen we zo goed mogelijk de woonomgeving veilig in te richten. Afgelopen jaar hebben we op

verzoek van bewoners opgangen en toegangen afgesloten aan de Lierstraat, Mussengang, Radesingel en aan de

Planetenlaan.

We grijpen de gezamenlijke ruimtes in complexen aan om ontmoetingen mogelijk te maken. Hieronder twee

voorbeelden.

5.3

5.4

H 5

Leefbaarheid

53 .23035 / 6 .58652Project Status Te verkopen T/m 2010 verkocht In 2011 verkocht Koopgarant Nog verkopen Te verhuren Nog verhuren

< €200.000 > € 200.000 < € 200.000 > € 200.000

Stadswerf In aanbouw 67 0 0 0 13 7 42 12 0

41

H 5

LeefbaarheidThuiskomen in je portiek

Een portiek is vaak niet de meest gezellige ruimte. Dat hoeft ook niet, want is het is een doorgangsroute.

Maar het risico bestaat dat niemand zich verantwoordelijk hiervoor voelt en dat de gemeenschappelijke ruimte

verwordt tot een opslagplaats van fietsen, ongebruikte spullen, ongelezen reclamebladen of andere ongewenste

zaken. Om dit tegen te gaan kun je als corporatie repressief reageren door huismeesters of conciërges boetes

uit te laten delen, maar het kan ook wat vriendelijker en vrolijker. In 2010 startten we met ‘Pimp je portiek’.

Bewoners kunnen een verzoek indienen om hun portiek of entree op een leuke manier te ‘pimpen’.

Ze bedenken samen met andere bewoners van het portiek een idee, waarmee een kunstenaar aan de slag gaat.

Als de gepimpte portiek klaar is, organiseren we samen met bewoners een openingsfeestje. We ontvingen zo

onderhand een kleine 20 aanvragen en de eerste resultaten zijn nu zichtbaar.

In 2011 rondden we zeven projecten af:

• Nieuweweg 33: op deze plek stond eerder de fabriek van de firma Tiktak, een koffie- en theehandelaar.

Om de portiek op te fleuren bedacht een kunstenares om levensgrote foto’s van vervlogen tijden op te

hangen. Het openingsfeestje in mei 2011 leidde tot enthousiaste reacties van bewoners;

• Nieuwe Kerkhof 13: in de entree is een enorme schildering aangebracht. Het is nu een stuk vrolijker

thuiskomen!;

• Dreesflat: de centrale hal van deze seniorenflat aan het Hoornse Meer is flink onder handen genomen

door de bewoners en twee kunstenaressen. Na een schilderbeurt zijn kunstwerken aangebracht om het

beeld van vogels boven het meer van buiten naar binnen te trekken;

• Isebrandtsheerd 30: ook in Beijum is de eerste portiek opgefrist naar ideeën van bewoners;

• Polderstraat 54: twee kunstenaressen gingen aan de slag om muurplaten met Afrikaanse patronen te

maken naar een idee van een bewoner;

• Dirk Huizingastraat 18: de anonieme ruimte in deze portiek heeft nu kleur gekregen met schilderingen

van bloemen;

• Stuurhuis: in dit complex voor senioren zijn maar liefst zes muurschilderingen op verschillende

verdiepingen te bekijken.

Theater in pluktuin

Aan de W.A. Scholtenstraat verhuren we sinds februari 2011 ruimte aan Werktheater Môi. Deze organisatie biedt

mensen met een verstandelijke beperking de gelegenheid om onder leiding van een professionele docent theater

te maken. In de rest van het complex wonen jongeren. Tussen de W.A. Scholtenstraat en de Bloemstraat ligt het

Nijetoentje. Tijdens NL Doet richtten we het binnenterrein gedeeltelijk in als pluktuin, samen met bewoners en

vrijwilligers van Werktheater Môi. Het idee van de pluktuin is om gemeenschappelijk gebruik te maken van de

tuin; ergens iets oogsten nodigt uit om iets nieuws te planten.

Werktheater Môi had in de zomerperiode een tafel en banken buiten staan, deze werden door iedereen goed

gebruikt als ontmoetingsplek. Daarom lieten we een bank en tafel maken voor de tuin. In november 2011

organiseerden we een feestje voor bewoners, medewerkers van het Werktheater en Nijestee. Een vuurschaal

en theaterspel zorgden tijdens de koude avond voor een warme kennismaking.

Sponsorbeleid

Wij zijn zelf actief in de wijken en omarmen initiatieven van andere organisaties of instellingen om de

levendigheid in de buurt te vergroten. Sponsoring is een manier om anderen de ruimte te geven hun plannen

uit te voeren. We sponsoren activiteiten die zichtbaar zijn op straat en ontmoetingen tussen bewoners

mogelijk maken.

Basketbal is bij uitstek een straatsport. Dit is de reden waarom we clubs als GasTerra Flames, Celeritas

Donar en De Groene Uilen steunen. In ruil daarvoor geven de spelers ieder jaar clinics op basisscholen

en op basketbalveldjes in onze buurten. De spelers hebben een voorbeeldfunctie voor veel kinderen. Op

deze manier komen kinderen al op jonge leeftijd dicht bij huis in aanraking met sport. Met de Stichting Prof

Basketbal Groningen sloten we een partnerovereenkomst voor GasTerra Flames. Sinds 2002 huisvesten wij

de spelers en de coach in sociale huurwoningen. De waarde van de sponsorovereenkomst is circa € 50.000

per jaar.

IMC Weekendschool is een school voor aanvullend onderwijs voor jongeren tussen tien en veertien jaar.

Niet de schoolcijfers, maar de motivatie bepaalt wie naar IMC Weekendschool mag. De jongeren komen

uit verschillende wijken. Ze volgen trainingen in presenteren, informatie zoeken en debatteren. Verder is er

aandacht voor actualiteiten en worden de leerlingen gestimuleerd om zelf gastcolleges te organiseren over

onderwerpen waar zij nieuwsgierig naar zijn. Op deze manier verbreden de jongeren hun perspectieven.

We sponsoren de kantoorruimte in het buurtpand aan de Paterswoldseweg, de internetaansluiting en het

meubilair.

Stichting Kids United is een initiatief van Onno en Margriet Kukler. In 1995 werd hun zoon Sandro ziek en

kwam gehandicapt uit de strijd. Toen Sandro in 2003, op tienjarige leeftijd, wilde voetballen, was er geen

vereniging waar hij lid van kon worden. Dit was de reden om zelf een voetbalclub op te zetten voor kinderen

met een handicap. Nijestee is sinds 2011 een van de sponsoren.

5.5

4342

H 6

Wonen en zorg

Keuze bieden; ook voor bijzondere groepenWe besteden extra aandacht aan mensen die zorg en begeleiding nodig hebben en richten ons vooral op de

huisvesting. Zorg en begeleiding laten we over aan instellingen die daar verstand van hebben. We vinden het

belangrijk dat onze bewoners iets te kiezen hebben. Dat kan alleen als we zorgen voor voldoende en geschikte

woningen in verschillende prijsklassen voor allerlei groepen: voor jongeren, gezinnen, singles en senioren. We

vinden dat ook mensen met een beperking recht op woonruimte hebben die bij hen past. Met regelmaat vragen

instellingen of bewonersgroepen ons om woningen ‘met zorg aan huis’. We gaan graag met die vragen aan de

slag en vinden het leuk ook nieuwe - of minder gebruikelijke - woonvormen te onderzoeken.

Op dit moment hebben we de volgende projecten in ontwikkeling:

• De Stadswerf. Dit nieuwbouwproject omvat 162 eengezinswoningen, 41 appartementen en één algemene

ruimte. Een deel van het gebouw is bestemd voor 15 mensen met een zware lichamelijke handicap. Daarbij

biedt Fokus 24-uurs zorg;

• Jongeren met autisme. Op 20 december 2011 gaf wethouder Frank de Vries het startsein voor de

bouw van 16 appartementen voor de Stichting Groninger Initiatief Gezamenlijk Apart (GIGA). Deze stichting

is opgericht door een groep ouders die op zoek was naar passende woonruimte voor jongeren met een

lichte vorm van autisme. De JP van den Bent stichting huurt twee van deze appartementen en begeleidt de

jongeren in het wonen;

• Ter Borch. Dit betreft vervangende nieuwbouw voor opvang van verslaafde moeders in Ter Borch, een

zuidelijke stadswijk van Groningen op de grens met gemeente Tynaarlo. Er is ruimte voor 16 kleine

zorgwoningen, geschikt voor moeders met kind. De zorgverlening is in handen van Verslavingszorg Noord

Nederland (VNN). Op 21 november 2011 ging de eerste paal van de nieuwe kliniek voor gezinsbehandeling

de grond in, oplevering is gepland in 2013;

• Ruimte voor rolstoelers dicht bij de binnenstad. In overleg met de initiatiefgroep Schots&Scheef

ontwikkelen we 17 woningen op het CiBoGa-terrein die volledig voor rolstoelen zijn aangepast. Al in 2001

had Schots&Scheef een subsidieaanvraag ingediend bij de gemeente voor een woonproject voor mensen

met een (zware) lichamelijke beperking dicht bij de binnenstad. Door vertraging van de ontwikkeling op het

CiBoGa-terrein belandden de plannen helaas jarenlang in de ijskast. Na jarenlang wachten is de eindstreep

in zicht; in het bouwplan Courtine ontwikkelen we huurwoningen voor de bewoners van Schots&Scheef,

de bouw start in 2012.

Wonen om te leren en te werkenCampus Diep bestaat sinds tien jaar en zet zich in voor jongeren tussen de 18 en 27 jaar die door

omstandigheden niet meer thuis kunnen wonen. Hierdoor dreigen ze te stoppen met hun opleiding of zijn ze

hier al mee gestopt. Campus Diep streeft ernaar jongeren met problemen in meerdere leefgebieden te helpen.

Ieder jaar biedt Campus Diep onderdak aan ruim 60 deelnemers, die geplaatst worden in verschillende

voorzieningen, waaronder het Hoendiephuis. In de studio’s voor jongeren aan het Damsterdiep bieden we

‘Kamers met Kansen’, zij wonen daar met een paar uur begeleiding per week.

Kamers met Kansen is met ingang van december 2011 uitgebreid met drie plaatsen. Hiermee komt het totaal

aantal plaatsen op 20 plaatsen. Jongeren mogen maximaal twee jaar in Kamers met Kansen blijven wonen.

De door- en uitstroom van Kamers met Kansen verloopt zeer voorspoedig. Regelmatig stromen deelnemers

door naar Proefwonen; jongeren wonen dan nog een jaar in een proefwoning met 2 uur per week ambulante

begeleiding. Bij goed resultaat komt de proefwoning op naam van de deelnemer.

In Campus Diep werken we samen met Stichting Huis, ROC Alfa-college, ROC Noorderpoort, MJD Groningen,

Werkpro, Elker en de gemeente Groningen.

6. Wonen en zorg

6.1

6.2

H 6

Wonen en zorg

KentalisMarloes Bosch, 15 jaar

OnderwerpWoonbegeleiding

45

Nieuwe samenwerking met KentalisIn 2011 sloten we een samenwerkingsovereenkomst met Koninklijke Kentalis. Kentalis is een landelijke

organisatie die al 220 jaar gespecialiseerd is in diagnostiek, zorg en onderwijs voor mensen met beperkingen

in horen of communiceren. Jongvolwassenen willen op eigen benen staan. Dat geldt ook voor jongeren met

gehoor-, spraak- of taalproblemen. Via begeleid wonen helpt Kentalis jongeren stap voor stap op weg naar een

zo zelfstandig mogelijk leven. Na hun 18e kunnen jongeren - die er aan toe zijn - op zichzelf wonen. Kentalis biedt

dan nog een paar jaar ondersteuning. Met ingang van november 2011 stellen we voor deze groep woonruimte in

jongerenstudio’s ter beschikking. De verwachting is dat het gaat om maximaal 25 jongeren per jaar.

Alledaagse dingen lerenSinds kort werken we samen met de W.A. van Lieflandschool, een school voor kinderen met een verstandelijke

beperking. De school ligt aan de Wilgenlaan, tussen Paddepoel en Selwerd in. Er zitten kinderen uit deze

wijken op school, maar de meesten komen van elders. In het buurtpand aan Dierenriemstraat 56 maakten we

voor de leerlingen een plekje om onder begeleiding alledaagse dingen te leren: boodschappen doen, koken,

schoonmaken in en om het huis, hoe ga je om met elkaar, met je buren, enzovoorts. Een eerste samenwerking

met de buurt startte tijdens de Nationale Burendag met een presentatie van de school en appeltaart voor

de bezoekers. In december kookten leerlingen en wijkbewoners samen en maakten ze producten voor de

Kerstmarkt.

In het vervolg bakken leerlingen elke vrijdag appeltaarten. Vanaf januari 2012 zijn de taarten te koop voor

bewoners. Ook vormen de brugklasleerlingen met buurtbewoners vanaf 2012 zogenaamde ‘groene brigades’:

samen zorgen ze voor schone straten. De leerlingen ervaren in de buurt op een andere, snellere manier waar

hun mogelijkheden liggen, dan alleen op school. Ook gaan veel van de leerlingen uiteindelijk begeleid wonen. Om

hen hier vast op voor te bereiden, gingen we de samenwerking aan met de school, gesteund door bewoners uit

Paddepoel zuidoost.

Zorgen voor MorgenDe corporaties werken onder de vlag van ‘Zorgen voor Morgen’ samen met de gemeente en tal van

zorginstellingen. Uitgangspunt is dat mensen met een beperking zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen.

In verband met de vergrijzing is in 2004 de behoefte van 55-plussers in kaart gebracht als het gaat over de

combinatie wonen en zorg. Maar niet alleen ouderen maken gebruik van zorg, mensen met allerlei vormen van

beperkingen maken gebruik van hulp en begeleiding om zelfstandig te wonen. In 2011 lanceerde het kabinet

Rutte een aantal drastische bezuinigingsplannen die kwetsbare groepen in Groningen direct zullen treffen. Dit

gaat met name om de bezuiniging op de AWBZ, de persoonsgebonden budgetten, de Wet op de Jeugdzorg en

de maatschappelijke opvang. De meeste maatregelen zouden in 2013 ingaan. Wij kunnen niet precies overzien

wat dit betekent en of alle maatregelen doorgaan na de val van het kabinet in april 2012. Maar we verwachten

dat dit negatieve gevolgen heeft voor de personen in kwestie en hun naaste omgeving. Daarnaast voorzien we

negatieve gevolgen voor het samenleven in de straat en buurt. Met de invoering van de beleidswijzingen zijn niet

zozeer extra fysieke woonaanpassingen noodzakelijk; de succesfactor ligt in hulp en begeleiding in het wonen.

In 2011 hebben we aangeboden om samen met partners op zoek te gaan naar creatieve oplossingen voor de

bewoners van Groningen.

In het samenwerkingsverband ‘Zorgen voor Morgen’ zijn onderhand 29 organisaties betrokken,

namelijk:

De Huismeesters, Patrimonium, Lefier Groningen Stad, Nijestee, Steelande, Woonzorg Nederland, Novo,

Dignis, ZINN, Zorggroep Groningen, TSN Thuiszorg Groningen, De Zijlen, MJD, Stiel, MEE, Humanitas,

Werkpro, Zorgbelang, Leger des Heils, Noorderbrug, Linus/Lentis, gemeente Groningen, Axxicom Thuiszorg,

De Nieuwe Zorg Thuis, Thuiszorg Service Nederland, Zorgkompas, Zorggarant, Zorgkantoor Groningen,

Bibliotheek Groningen.

6.3

6.4

6.5

53 11.888 / 6 33.252Project Status Te verkopen T/m 2010 verkocht In 2011 verkocht Koopgarant Nog verkopen Te verhuren Nog verhuren

< €200.000 > € 200.000 < € 200.000 > € 200.000

Klein Corpus fase 1 In aanbouw 24 0 0 0 1 0 23 0 0

H 6

Wonen en zorg

47

H 7

Organisatie en personeel

H 7Organisatie en personeel

OrganisatieOp dit moment zijn we gehuisvest op twee locaties en al enkele jaren werken we aan de voorbereiding van een

nieuw kantoor aan het Damsterplein. Voordat we konden beginnen met de bouw liep het plan vertraging op door

de aanleg van een ondergrondse parkeergarage in opdracht van de gemeente. De garage is in 2011 geopend en

de opstalrechten hebben we afgelopen jaar gekocht. De verwachting is dat we begin 2013 het nieuwe kantoor

kunnen betrekken. Een gezamenlijk gebouw is goedkoper in het beheer, daarnaast is het voor medewerkers

prettig om snel bij alle afdelingen binnen te kunnen lopen zonder dat er reistijd mee gemoeid is. De inrichting

van het nieuwe gebouw wordt sober en duurzaam. De onderhoudsdienst blijft voorlopig nog gehuisvest aan de

Antillenstraat.

Eind 2011 waren er 214 medewerkers bij ons in dienst, waarvan 73 in een part time dienstverband. De formatie

is ten opzichte van 2010 licht gestegen met bijna 4 fte. In de CAO Woondiensten 2011 is bijvoorbeeld een

bepaling opgenomen dat corporaties vanaf 100 medewerkers een Wajonger in dienst moeten nemen. Doel is om

jongeren met een arbeidsbeperking meer kansen te bieden op betaald werk, iets wat we van harte ondersteunen.

In 2011 hebben we daarom een Wajonger in dienst genomen. Daarnaast is het voor onze bedrijfsvoering

essentieel dat we onze krachten meer gericht inzetten op de verkoop van woningen; op de huidige woningmarkt

is dat geen vanzelfsprekend gegeven. Daarom namen we een aantal medewerkers aan op tijdelijke basis en

creëerden we de functies van Marketing en Hoofd Verkoop. Dit heeft meteen vruchten afgeworpen: we haalden

bijvoorbeeld ruimschoots de doelstelling om 96 bestaande huurwoningen te verkopen.

Aantal medewerkers (peildatum 31-12-2011)

Bedrijfs-Onderdeel AantalMedewerkers

Uren perWeek

Full-time Part-time Aantalmannen

Aantalvrouwen

Directie en staf

Woondiensten

Vastgoed

Financiën en IT

Onderhoud

12

63

37

21

81

386

1988

1249

708

2822

6

27

23

16

69

6

36

14

5

12

4

17

24

14

72

8

46

13

7

9Totaal 214 7153 141 73 131 83Aantal fte’s 198,7

Om een impuls te geven aan de uitvoering van het Lokaal Akkoord dat door de Gemeente en de corporaties

is afgesloten, is de functie van inspiratiemakelaar in het leven geroepen. De medewerkster die deze functie

vervult staat weliswaar bij ons op de loonlijst, maar de kosten worden gedragen door alle deelnemende

organisaties. Deze menskracht is daarom niet opgenomen in het overzicht van ons eigen personeel. Daarnaast

verlieten drie medewerkers onze organisatie per 1 januari 2012 en maakten twee medewerkers gebruik van

een mobiliteitstraject, gefinancierd uit het mobiliteitsfonds. Ook deze medewerkers telden we niet mee in het

bovenstaande overzicht.

Duurzame inzetbaarheid: gezond blijven, leren en ontwikkelenMedewerkers zijn tevreden over het werk binnen de organisatie en geven gemiddeld een acht als rapportcijfer.

Ze blijven dan ook vaak lang in dienst. In het verslagjaar waren er zeven medewerkers 12,5 jaar in dienst, een

medewerker was 25 jaar in dienst en twee medewerkers vierden hun 40-jarig jubileum.

7. Organisatie en personeel

7.1

7.2

Alfa CollegeRobin de Vries, 20 jaar

OnderwerpDroomstudio, Bouwjong

49

H 7

Organisatie en personeel

Aantal medewerkers naar dienstjaren

Aantal Dienstjaren Aantal mannen Aantal vrouwen Totaal

< 5

6-10

11-20

21-30

31-40

35

32

26

22

16

24

26

19

11

3

59

58

45

33

19

Totaal 131 83 214

Gemiddeld 13,9 9,8 12,3

Aantal medewerkers naar leeftijdsklasse

Leeftijd Aantal mannen

Aantal vrouwen

Totaal2011

Totaal2010

Totaal 2009

Totaal 2008

Totaal 2007

Totaal 2006

< 26

26-35

36-45

46-55

56-65

3

21

42

41

24

6

27

25

19

6

9

48

67

60

30

10

48

65

57

30

15

48

59

60

27

9

58

62

61

34

7

58

66

62

29

7

61

60

64

27

Totaal 131 83 214 210 209 224 222 219

Gemiddeld 45,3 39 43 43 42,1 42,7 42,5 42

Het ziekteverzuim bij Nijestee was aan het begin van 2011 5,59% en steeg in de loop van het jaar naar 5,71%.

Dit komt vooral door langdurig ziekteverzuim. Oudere medewerkers zijn een bron van ervaring, maar een hogere

leeftijd kan ook gezondheidsrisico’s opleveren wanneer het fysiek zwaar werk betreft. Bij de vaklieden worden

we bijvoorbeeld geconfronteerd met langdurige uitval als gevolg van slijtage en dit heeft helaas ook geleid tot

uitstroom. Streven was om het verzuim in 2011 beneden de 5% te brengen. Dit is bijna gelukt: eind 2011 was

het verzuim 5,13% en een maand later (januari 2012) daalde het tot 4,94%.

Natuurlijk is voorkomen nog veel beter dan genezen. Medewerkers zijn zelf verantwoordelijk voor hun eigen

leven, gezondheid en loopbaan, maar Nijestee faciliteert hierbij met diverse instrumenten. Met de verhoging van

de pensioenleeftijd is het juist voor de vaklieden, die relatief zwaarder fysiek werk verrichten, een uitdaging om

fit, competent en gemotiveerd aan de slag te blijven. Daarom boden we hen in de tweede helft van 2011 een

Periodiek Geneeskundig Onderzoek aan en bereidden we een traject voor over duurzame inzetbaarheid.

Naast een fit lichaam is scholing en het bijhouden van vakkennis essentieel om goed te functioneren op de

arbeidsmarkt. Het Individueel Loopbaanontwikkelingsbudget (iLOB) is een relatief nieuw instrument en geeft

medewerkers een eigen zak met geld om naar eigen behoefte te besteden aan duurzame inzetbaarheid. Om

medewerkers hierbij op weg te helpen zochten we de samenwerking met collega-corporaties en zetten we

‘Loopbaaninitiatief’ op, met een eigen website, waarop vacatures en stages worden uitgewisseld en opleidingen

en workshops te vinden zijn. Loopbaaninitiatief is in 2011 uitgebreid met elf corporaties, in totaal werken

daarmee zestien corporaties in Noord-Nederland samen. Eén keer per jaar organiseert het platform een ‘Kijk op

je loopbaan-dag’. Na deelname hieraan zet gemiddeld 75% daadwerkelijk kleine of grotere stappen qua opleiding

of loopbaan.

Vanuit onze maatschappelijke betrokkenheid geven we jonge mensen graag kansen om werkervaring op te

doen in de vorm van stages. Het komt daarbij voor dat stagiaires doorgroeien naar specifieke functies binnen

Nijestee, op die manier zorgen we voor instroom van jonge medewerkers. In 2011 liepen maar liefst 23 jongeren

stage bij 11 verschillende teams. Bijna de helft van de stagiaires kon aan de slag bij Woondiensten en het team

Wooninformatie is hierbij de koploper met 5 stagiaires. Nijestee is een erkend leerbedrijf onze gesprekstrainer

van de afdeling Wooninformatie is gecertificeerd praktijkopleider. Zij werd in 2011 door ECABO gekozen tot

beste praktijkopleider uit 34 genomineerden en oorspronkelijk 42.000 (!) leerbedrijven. De prijs bestaat uit een

sculptuur en een bedrag van € 2.500, bestemd voor een maatschappelijk relevant onderwijsproject.

53 12.485 / 6 33.799Project Status Te verkopen T/m 2010 verkocht In 2011 verkocht Koopgarant Nog verkopen Te verhuren Nog verhuren

< €200.000 > € 200.000 < € 200.000 > € 200.000

Statie Opgeleverd 31 0 0 10 7 7 14 16 0

51

H 7

Organisatie en personeel

OndernemingsraadDe Ondernemingsraad (OR) vertegenwoordigt het personeel en is strategisch overlegpartner van de directie. De

OR bestaat uit negen leden. De zittingsduur van de leden is maximaal negen jaar (drie zittingsperiodes). De taak

van de OR is om het beleid van Nijestee te toetsen en te beïnvloeden, daarbij maakt de OR steeds een afweging

tussen personeelsbelang en bedrijfsbelang. In 2011 overlegde de OR zes maal met de algemeen directeur/

bestuurder. Tijdens de vergaderingen is het hoofd Personeelszaken aanwezig om achtergrondinformatie te

verstrekken. Vaste bespreekpunten zijn de begroting, het jaarverslag en de bedrijfsrapportages, zoals de

viermaandsrapportages en maandrapportages.

De OR heeft over specifieke onderdelen van het personeelsbeleid instemmingsrecht. Ze stemde in

2011 onder andere in met:

• organisatiewijziging afdeling Vastgoed;

• traject re-integratie zieke medewerkers;

• PCA Maps (interactieve toepassing voor buitendienstmedewerkers onderhoud).

Daarnaast besprak de OR onder andere het vernieuwde Strategisch kader 2011-2013, de bouw van het nieuwe

kantoor aan het Damsterdiep, de voordracht voor de nieuwe voorzitter van de RvC, de onkostenvergoeding

voor autogebruik, het Nieuw Lokaal Akkoord 2.0 en het klanttevredenheidsonderzoek dat in 2010 door USP

uitgevoerd is.

Samenwerkingsverbanden en verbindingenIn het belang van de volkshuisvesting werken we samen met verschillende instellingen en organisaties in de

woonsector. In deze paragraaf lichten we deze samenwerkingsverbanden toe.

PandGarant BVPandgarant organiseert het planmatig onderhoud voor (particuliere) woningbezitters en verenigingen van

eigenaren (VvE). Ultimo 2011 is de aandelenverhouding 1/3 – 1/3 – 1/3 voor de corporaties Lefier,

De Huismeesters en Nijestee.

We voldoen (net als iedere andere eigenaar) aan onze financiële verplichtingen door periodiek een bijdrage over

te maken op de rekening van de desbetreffende VvE. De bijdrage bestaat vooral uit een bijdrage in planmatig

onderhoud (2011: € 1.047.000) en een bijdrage in administratiekosten (2011: € 364.000).

Nijestee Onroerend Goed BVEind december 2007 richtten we de Nijestee Onroerend Goed BV op. Dat deden we om ons maximaal voor te

bereiden op toekomstige ontwikkelingen rond de vennootschapsbelasting. Vooralsnog vinden er in deze BV geen

activiteiten plaats.

7.3

7.4

7.4.1

7.4.2

Allianties en samenwerkingsverbanden

We maakten in 2011 deel uit van de volgende allianties en samenwerkingsverbanden:

• Bestuurlijk Overleg Gemeente-Corporaties. Dit overleg vormt de ruggengraat van de samenwerking

tussen gemeente en corporaties, het Nieuw Lokaal Akkoord 2.0;

• WoningNet NV. Vanaf 1 januari 2004 is Nijestee participant in WoningNet NV. WoningNet ondersteunt

vanaf die datum de woonruimteverdeling in Groningen;

• Groninger Monumentenfonds (GMF). Vanaf september 2001 participeren we in deze NV. Het GMF

streeft het behoud van (met name) Rijksmonumenten na. De deelneming is vooral in natura. We hebben

hiervoor het Waterschapshuis in Onderdendam aangekocht en in het GMF ingebracht. Ons totale belang

bedraagt € 450.000;

• Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). We participeren eind 2011 in circa 100 VvE’s. Door verkoop in

gestapelde complexen is dit aantal de laatste jaren sterk gestegen. PandGarant voert de administratie van

deze VvE’s;

• Stichting KUUB. KUUB is het centrum voor particuliere bouw in Groningen. We geven kopers graag ruimte

voor meer invloed op de eigen woning. Ons bestuur besloot op 20 juli 2004 borg te staan voor een lening

aan de stichting voor een eenmalig bedrag ad € 170.168 als startkapitaal. De lening is ingegaan per

1 augustus 2004 en kende een looptijd van zeven jaar, waarbij de eerste drie jaar aflossingsvrij waren.

De looptijd is in 2011 verlengd met drie jaar, nieuwe einddatum is 31 juli 2014. Tot en met 2011 loste

KUUB € 82.879 af, wat resulteert in een restantborg van € 87.289 ultimo 2011;

• De Vernieuwde Stad (DVS). DVS is een platform van grote maatschappelijk betrokken woningcorporaties

die met hun voeten midden in de grootstedelijke problematiek staan. Samen vertegenwoordigen de

deelnemende corporaties bijna 30% van de sociale huursector;

• Roeg en Roem. Samen met architectenbureau KAW richtten we in 2008 een noordelijk kennisplatform

voor dorps- en wijkvernieuwing op. Roeg en Roem organiseert laagdrempelige activiteiten over tal van

actuele onderwerpen en werkt samen met KEI, SEV en Nirov.

Overzicht directe en indirecte verbindingen Nijestee

Van een corporatie wordt verwacht dat zij nadrukkelijk aandacht besteedt aan de verantwoording over haar

verbindingen. Via onderstaand schema voldoen wij aan dat verzoek. Wij hanteren zoveel mogelijk het format

zoals destijds voorgeschreven door het Centraal Fonds Volkshuisvesting.

7.4.3

5352

Naam verbinding Pandgarant Nijestee Onroerend Goed

WoningNet Groninger Monumenten Fonds

KUUB

1 - Algemene gegevensRechtsvorm

Vestigingsplaats

Statutaire doelstelling

Korte beschrijving (beoogde) activiteit

Toegevoegde waarde Nijestee

Hoe worden de activiteiten gerealiseerd?

BV

Groningen

Het aanbieden van producten en diensten op het gebied van beheer, administratie en onderhoud van zowel aan particulieren als aan anderen toebehorende onroerende zaken.

De hoofdtaak van Pandgarant is het regelen van beheer en onderhoud voor Verenigingen van Eigenaren (VvE’s).Daarnaast organiseert zij het planmatig onderhoud voor particulieren.

Door verkoop van appartementen zijn er in het verleden veel VvE’s ontstaan. Vanwege transparantie en regelgeving zijn in 1999 alle activiteiten rondom beheer en onderhoud inzake VvE’s samengevoegd binnen Pandgarant BV.

In een verbinding

BV

Groningen

Het beleggen van vermogen in registergoederen, effecten en schuldvorderingen.

Is opgericht als Fiscale Beleggingsinstelling in het kader van de vast-stellings-overeenkomst vennootschaps-belasting (vpb). Zou wellicht ge-bruikt worden voor het beleggen in hoogwaar-dige huurwoningen, bedrijfsonroerend goed en garages. In verband met de invoering van de

integrale vpb is deze BV in 2011 niet gebruikt.

Is opgericht om te kunnen anticiperen op ontwikkelingen binnen de vpb. Heeft momenteel geen toegevoegde waarde.

In een verbinding

NV

Utrecht

Het deelnemen in, financieren van en het voeren van de directie of administratie van ondernemingen die zich met name bezig houden met de ondersteuning van verhuur- en verkoopactiviteiten van toegelaten instellingen krachtens de Woningwet.

WoningNet bemiddelt woningen voor corporaties in verschillende regio’s in Nederland. Zij verzorgen de inschrijving van woningzoekenden publiceren het actuele woningaanbod en regelen de verdeling van de woningen volgens de regelgeving.

Woningnet regelt op ordentelijke en gestructureerde wijze de verhuur van woningen. De toegevoegde waarde is evident.

Binnen de corporatie

NV

Groningen

Het op maatschappelijke en economisch verantwoorde wijze in stand houden en exploiteren van monumentale en beeldbepalende gebouwen in de provincie Groningen.

Door een gezamenlijke aanpak van provincie, gemeenten en de private sector, streeft het GMFbehoud van het monumentaal erfgoed van Groningen (stad en provincie) na.

Nijestee is in het bezit van een aantal monumentale panden en koestert deze met gepaste trots. In dat kader vindt zij het belangrijk dat ook andere monumentale panden behouden blijven.

In een verbinding

Stichting

Groningen

Het begeleiden van parti-culieren bij het realiseren van een woning.

Kuub begeleidt en adviseert particulieren bij de ontwikkeling van een nieuwbouw-woning. Dat gebeurt vanuit het principe van projectmatig particulier opdracht-geverschap.

Nijestee ontwikkelt en realiseertveel koopwonin-gen. Om particulier opdrachtgever-schap te stimuleren en daarbinnen de afzetmogelijk-heden te vergroten en kopers zeggenschap te geven over hun eigen woning, is de toegevoegde waarde voor Nijestee evident.

In een verbinding

Geldstromen van verbinding naar corporatie

Doorberekende kosten hebben betrekking op

Omvang verstrekte leningen

Condities

Afgegeven zekerheden met betrekking tot verstrekte leningen

Afgegeven garanties van corporatie aan verbinding

Financiering van de acti-viteiten in de verbinding vinden plaats door

Worden er subsidies ingebracht?

Nihil

NvT

NvT

NvT

NvT

Geen

Op basis van eigen omzet

Nee

Nihil

NvT

NvT

NvT

NvT

Geen

(Nog) geen activiteiten

Nee

Nihil

NvT

NvT

NvT

NvT

Geen

Op basis van eigen omzet en met behulp van andere financiers

Nee

Nihil

NvT

NvT

NvT

NvT

Geen

Met behulp van andere financiers (bijv. Gemeente Groningen)

Nee

Nihil

NvT

NvT

NvT

NvT

Nijestee staat voor 50% borg voor een door de gemeente Groningen verstrekte lening(50%*€ 340.335 = €170.168). Ultimo 2011 is €82.879 afgelost en resteert €87.289

Op basis van eigen omzet

Nee

2 - Financiële gegevens (financiële relatie tussen Nijestee en verbinding)

Naam verbinding Pandgarant Nijestee Onroerend Goed

WoningNet Groninger Monumenten Fonds

KUUB

Van toepassing zijnde risico’s

Vennootschaps-belasting?

Betrokkenheid gemeente?

Hoe worden de activiteiten verantwoord in de jaarstukken?

Kerntaak of nevenactiviteit?

Is er een direct of indirect corporatiebelang?

Eventuele overige participanten

Wijze van bestuurlijke zeggenschap

Wijze waarop risico-beheersing plaats vindt

Zijn er gegarandeerde omzetafspraken vooraf

Dalende omzet, onderdekking afgesloten onderhouds-contracten

Ja, sinds start onderneming vindt aangifte plaats

Nee

Geen consolidatie (minderheids-belang). In het jaarverslag wordt melding gemaakt van activiteiten.

Nevenactiviteit

33,3% direct belang

Corporatie Lefier 33,3%, De Huismeesters 33,3%

Directeur-bestuurder heeft zitting in AvA

Periodieke rapportage-plicht

Geen specifiek bedrag of omvang. Wanneer er door verkoop woningen een nieuwe VvE moet worden opgericht, is Pandgarant degene die normaliter “het werk” krijgt

NvT (nog geen activiteiten)

Ja/nee. Deze verbinding is opgericht als mogelijke FBI. Vanwege de integrale vpb echter wordt geen bezit overgeheveld en wordt eventuele vpb binnen de toegelaten instelling afgewikkeld

Nee

Geen consolidatie.Geen nadere toelichting, want nog geen activiteiten.

Nevenactiviteit

100% direct belang

NvT

100%

Niet specifiek, want geen activiteiten

Geen, want geen activiteiten

Niet-conforme levering afgesproken diensten (software toewijzing woningen)

Onbekend, Nijestee is slechts afnemer van diensten

Nee

Geen consolidatie (minderheids-belang). In het jaarverslag wordt melding gemaakt van haar activiteiten.

Nevenactiviteit

0,02% (obv gestort kapitaal) = 100 aandelen

Circa 75 overige corporaties

Geen bestuurlijke zeggenschap

Geen specifieke

Contractafspraak, dat de verbinding de overeengekomen diensten levert

Onvoldoende omzet om monumenten in stand te kunnen houden

Ja, sinds start onderneming vindt aangifte plaats

Ja. Gemeente heeft lening verstrekt van € 1.000.000

Geen consolidatie (afwijkende activiteiten). In het jaarverslag wordt melding gemaakt van haar activiteiten.

Nevenactiviteit

26% (obv gestort kapitaal)

Stichting JB, Scholtenfonds, Stichting Lefier, Stichting Oude Groninger Kerken, TCN, Waterschap Noorderzijlvest, Stichting Libau, Jan Menze van Diepen Stichting, Gemeente Veendam

Geen bestuurlijke zeggenschap, wel lid van de RvCGeen specifieke

Geen

Onvoldoende omzet waardoor begeleiding kopers achterwege blijft

Ja

Ja. Gemeente heeft lening verstrekt van € 340.335.Ultimo 2011 is er € 165.758 afgelost en resteert € 174.577.

Geen consolidatie. In het jaarverslag wordt melding gemaakt van haar activiteiten.

Nevenactiviteit

Indirect belang

Gemeente Groningen, Utrecht en Heerhugowaarden andere corporaties

Bestuurlijke zeggenschap

Uitvoeren van interim- en eindejaars-controles

Geen

3 - Risicobeheersing

Geldstromen van corporatie naar verbinding

Doorberekende kosten hebben betrekking op

Afgegeven garanties van verbinding aan corporatie

Eigen vermogen verbinding

Balanstotaal

Jaaromzet

Ontvangen winstuitkeringen

Nihil

NvT

Geen

Positief € 82.000

€ 1,2 miljoen

€ 1,8 miljoen

2010: € 1.0002011: € 8.000 (raming)

Nihil

NvT

Geen

Positief€ 18.000

€ 18.000

Nihil

2010: nihil2011: nihil

€198.000

Beschikbaar stellen software met betrekking tot de toewijzing van woningen

Geen

Positief € 7,1 miljoen (stand 2010)

€ 10,2 miljoen (stand 2010)

€ 15,3 miljoen (stand 2010)

2010: € 02011: € 0

Nihil

NvT

Waterschapshuis Onderdendam

Positief € 1,8 miljoen (stand 2010)

€ 3,8 miljoen (stand 2010)

€ 138.000 (stand 2010)

2010: nihil2011: nihil

€138.000

Verrichte diensten 46 eengezinswoningen Paddepoel Zuidoost

Geen

Negatief € 10.000 (stand 2011)

€ 0,7 miljoen (stand 2011)

€ 0,8 miljoen(stand 2011)

2010: nihil2011: nihil

54 55

H 8

Bericht van de Raad van Comm

issarissen

De Raad van Commissarissen (RvC) is de interne toezichthouder van Nijestee. De RvC toetst de activiteiten

van bestuur, directie en de organisatie als geheel aan de eisen die vanuit de wetgever en de samenleving aan

de corporatie worden gesteld. De RvC vervult daarmee een belangrijke schakel tussen de eigen organisatie en

het extern toezicht door instanties als het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), het Waarborgfonds Sociale

Woningbouw (WSW) of het ministerie. Werkwijze, taken, bevoegdheden en voorwaarden rond toetreding staan in

het ‘Reglement voor de Raad van Commissarissen van Nijestee’. Dit document is op de website van Nijestee te

vinden. In dit reglement is ook het toezicht geregeld op de rechtspersonen die aan Nijestee verbonden zijn.

De RvC is samen met het bestuur verantwoordelijk voor een goede governance structuur. In dit hoofdstuk legt

de RvC verantwoording af over het verslagjaar 2011. Als richtsnoer hanteert de RvC het verantwoordingskader

zoals aangereikt in de Governance Code en de Aedescode. In 2010 liet Nijestee voor het eerst een visitatie

uitvoeren. In het visitatierapport scoorde Nijestee boven de norm op het onderdeel governance. Met name de

visie van de RvC om naast de informatie van de bestuurder ook externe bronnen te raadplegen werd als positief

beoordeeld.

Halverwege 2011 is de Governance Code op een aantal punten aangescherpt. Op een drietal

punten wijkt Nijestee af van de vernieuwde Governance Code. Conform het principe van de code –

pas toe of leg uit - volgt hier uitleg waarom Nijestee niet aan alle punten van de code voldoet:

• de Audit commissie overlegt met de externe accountant in aanwezigheid van de bestuurder. Wel heeft de

voorzitter eens per jaar een gesprek met de accountant onder vier ogen;

• de bestuurder is niet benoemd voor een periode van maximaal 4 jaar. Wel stelt de RvC jaarlijks een

prestatiecontract met de bestuurder op. Ieder jaar toetst de Remuneratiecommissie tijdens het

beoordelingsgesprek in hoeverre het vastgestelde beleid is uitgevoerd. Dit gesprek biedt naar het oordeel

van de RvC voldoende waarborgen, waardoor een expliciete termijn van 4 jaar niet nodig is;

• de Remuneratiecommissie, bestaande uit de voorzitter en de vice-voorzitter, kent geen specifiek

reglement. De RvC acht dit niet noodzakelijk.

Governance structuurDe RvC rekent de prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) als de basis voor toetsing

van het beleid dat Nijestee voert. Alle middelen dienen immers in het belang van de volkshuisvesting te worden

geïnvesteerd, waarbij huisvesting van de primaire doelgroep de kerntaak van de corporatie is. Lokaal geldt een

ander prominent toetsingskader in de vorm van het Nieuw Lokaal Akkoord 2.0, waarin meerjarige afspraken zijn

vastgelegd over samenwerking en investeringen door gemeente en de gezamenlijke corporaties.

Iedere drie jaar stelt Nijestee haar strategie bij. Begin 2011 gaf de RvC goedkeuring aan het vernieuwde

Strategisch kader voor de periode 2011-2013, ‘Gewoon doen’. Dit document geldt eveneens als een belangrijk

toetsingskader voor de RvC. Het Strategisch kader is in 2011 doorvertaald naar financiële doelstellingen op de

lange termijn (zie hoofdstuk 9). Deze beleidsuitspraken geven de RvC kaders voor de financiële beoordeling van

bestuursvoorstellen.

Om de vier maanden bespreekt de RvC een tussenrapportage over de voortgang. Met behulp van de Balanced

Score Card (BSC) geeft het bestuur inzicht in de voortgang van de werkzaamheden en eventuele risico’s. Het

eind van de financiële crisis is nog niet in zicht en met name actieve partijen op de woningmarkt lopen risico

bij de ontwikkeling en afzet van vastgoed. Vanuit risicomanagement levert Nijestee sinds 2010 voor iedere

RvC-vergadering een voortgangsrapportage. In de dagelijkse praktijk vormen deze rapportages een belangrijk

sturingsinstrument om beslissingen te nemen en governance concreet vorm te geven.

8. Bericht van de Raad van Commissarissen

8.1

H 8

Bericht van de Raad van Commissarissen

BoerhaaveschoolSudhana Roovers, 6 jaar

OnderwerpUWV-kantoor (jongeren)

57

H 8

Bericht van de Raad van Comm

issarissen Werkwijze, werving en selectieSinds de oprichting van Nijestee telde de RvC zeven leden. Eind 2009 is het Reglement vernieuwd en bestaat de

RvC uit vijf leden. De leden van de RvC worden voor een periode van vier jaar benoemd en mogen maximaal acht

jaar aan de RvC deelnemen. Ieder lid heeft de verantwoordelijkheid onafhankelijk en kritisch bij te dragen aan de

besluitvorming, zodanig dat de raad van commissarissen de belangen op evenwichtige wijze kan afwegen. Om

de onafhankelijkheid van de leden te staven verwijzen we naar het overzicht van hoofd- en nevenactiviteiten in

paragraaf 8.6. Alle leden van de RvC zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW)

en maken, al naar gelang de individuele behoefte, gebruik van het professionaliseringsaanbod.

Inzicht in de werkwijze

De RvC komt jaarlijks minimaal vier keer bijeen met de bestuurder, de controller en de plaatsvervangend

bestuurder. Afhankelijk van de agendapunten kunnen andere directieleden of medewerkers worden uitgenodigd.

In het verslagjaar kwam de RvC zeven maal bijeen, waarbij een extra bijeenkomst ingelast was in verband met

de verkoop van de energievoorziening in de Grunobuurt. De RvC hecht eraan om goed op de hoogte te blijven

van de actualiteit in de stad en zich te verdiepen in de discussies die in de sector spelen. Minimaal eenmaal per

jaar organiseert de RvC een themabijeenkomst over een actueel onderwerp. Naast de reguliere vergaderingen

spreekt de voorzitter van de RvC maandelijks met de bestuurder en bestaat de afspraak dat er tussentijds

contact is bij urgente zaken.

Vanuit de RvC is een Auditcommissie benoemd om de Raad te kunnen adviseren over de bedrijfseconomische

aspecten en om de besluitvorming te optimaliseren. In 2005 is voor deze commissie een reglement opgesteld.

De Auditcommissie is het eerste aanspreekpunt van de externe accountant wanneer deze onregelmatigheden

constateert in de inhoud van de financiële berichten of in de gevolgde procedures rond de financiële

verslaggeving. De Auditcommissie bepaalt of en wanneer de voorzitter, het lid van het bestuur verantwoordelijk

voor financiële zaken en/of de externe accountant bij de vergadering van de commissie aanwezig zijn. De

Auditcommissie vergadert twee maal per jaar, zo nodig kan een extra bijeenkomst gehouden worden op verzoek

van directie of de externe accountant. De commissie doet verslag van haar beraadslagingen en bevindingen in de

RvC-vergaderingen. In 2011 kwam de Auditcommissie tweemaal bijeen. Het Jaarverslag 2010, de Management

Letter 2011 van KPMG en de Begroting 2012 waren de belangrijkste bespreekpunten.

De RvC benoemt de algemeen directeur/bestuurder en diens plaatsvervanger. Sinds 2004 is de heer Pieter

Bregman algemeen directeur/bestuurder. In 2005 is de huidige directeur Vastgoed, de heer Henk Raatjes,

tot plaatsvervanger benoemd van de bestuurder. Beide benoemingen vonden plaats op basis van een actuele

profielschets en een assessment. De bestuurder is eindverantwoordelijk voor het beleid en de uitvoering daarvan.

De RvC heeft in 2011 het functioneren van de bestuurder als goed beoordeeld.

Werving en selectie

De RvC heeft een teamprofiel opgesteld waarin competenties staan beschreven waar de leden aan

moeten voldoen. Vastgesteld is dat in het team in ieder geval kennis aanwezig moet zijn op het gebied

van volkshuisvesting, financiën, personeelsbeleid, juridische zaken, vastgoedontwikkeling en commerciële

dienstverlening. In 2008 is de relatie tussen de huurderorganisaties en de Raad van Commissarissen

geformaliseerd. Huurderorganisaties hebben het recht twee bindende voordrachten te doen voor de Raad van

Commissarissen (RvC). In de RvC van Nijestee zijn twee leden op voorspraak van de huurders benoemd. Deze

leden nemen het initiatief om minstens tweemaal per jaar met de georganiseerde huurders overleg te voeren.

Eenmaal per jaar vindt een overleg plaats met de voltallige RvC. De gesprekken vinden plaats zonder de

aanwezigheid van de bestuurder.

Aan het eind van het verslagjaar trad de voorzitter af, na het verstrijken van de maximale zittingsduur van acht

jaar. Voor de werving en selectie van een nieuwe voorzitter is een actueel profiel opgesteld met behulp van een

extern adviseur. In november 2011 is de heer Wouter de Jong voorgedragen als nieuwe voorzitter van de RvC

per 1 januari 2012. De RvC kent geen vaste selectiecommissie en wijst per gelegenheid twee leden aan om de

sollicitatiegesprekken te voeren. De RvC schakelt doorgaans de bestuurder in als adviseur van deze commissie.

Als dit tot een voordracht van een geschikte kandidaat leidt, volgt een gespreksronde met de Ondernemingsraad

en de huurderorganisaties. Na positieve adviezen wordt de kandidaat benoemd tot toezichthouder en volgt

kennismaking met de voltallige RvC en het directieteam.

8.2

53 13.796 / 6 35.132Project Status Te verkopen T/m 2010 verkocht In 2011 verkocht Koopgarant Nog verkopen Te verhuren Nog verhuren

< €200.000 > € 200.000 < € 200.000 > € 200.000

Mijn Plek In ontwikkeling 8 0 0 0 0 0 8 0 0

59

H 8

Bericht van de Raad van Comm

issarissen IntegriteitNijestee voert actief beleid op de integriteit van de organisatie en haar medewerkers. Voor de medewerkers

van Nijestee zijn algemene regels opgesteld waar zij zich aan dienen te houden in een Gedragscode. Het

management van Nijestee en de RvC zijn primair verantwoordelijk voor risicobeheersing en fraudepreventie en

hebben een voorbeeldfunctie. In het Reglement voor de RvC staan bepalingen opgenomen over de omgang met

vertrouwelijke informatie en onverenigbaarheid van functies.

Toezicht op de integriteit vereist relevante en juiste informatie. Het bestuur voorziet vanuit de lijnorganisatie

zoveel mogelijk in die behoefte, maar de RvC maakt ook actief gebruik van externe informatiebronnen. Zo is

de accountant aanwezig bij de behandeling van de jaarrekening in de RvC-vergadering. Daarnaast wordt de

accountant jaarlijks gevraagd een apart onderdeel van de organisatie te onderzoeken. De accountant stelt

jaarlijks een rapport op met conclusies en aanbevelingen. Tijdens de controle van de jaarrekening sprak de

accountant met name over het resultaat op bedrijfswaarde en de consequenties van verkoopconstructies onder

voorwaarden, zoals bijvoorbeeld Koopgarant. De accountant had na controle van de jaarrekening 2010 geen

bijzonderheden te melden om fraude of eventuele andere overtredingen te voorkomen. Op verzoek van de

accountant is het jaarverslag in paragraaf 9.8 een opsomming van maatregelen opgenomen van beperking van

fraude- en waarderingsrisico’s.

Periodiek wordt het functioneren van de externe accountant besproken in de RvC, waarbij ook de

onafhankelijkheid onderwerp van gesprek is. De huidige accountant werd in eerste instantie benoemd voor drie

jaar. In 2007 vond herbenoeming plaats voor drie jaar. In 2010 is het contract verlengd met een jaar met als

voorwaarde dat een geheel nieuw controleteam moest worden geïnstalleerd. Dat is gebeurd. In 2011 verlengde

de RvC daarom het contract voor een periode van drie jaar.

De afgelopen periode heeft aangetoond dat wanneer er een tegenstrijdig belang opdoemt, de voorzitter van de

RvC terstond op de hoogte wordt gesteld. Het desbetreffende RvC-lid neemt vervolgens niet deel aan discussie

en besluitvorming over het onderhavige onderwerp. Wanneer er besluiten genomen dienen te worden waarbij

sprake is van een tegenstrijdige belangen binnen de RvC, zal vooraf goedkeuring worden gevraagd aan de RvC.

In 2010 heeft iets dergelijks gespeeld, dit is ook vermeld in het jaarverslag. In 2011 deden zich geen kwesties

voor waarbij belangenverstrengeling in het geding was.

Het bestuur is verantwoordelijk voor het instellen en handhaven van interne procedures die ervoor zorgen dat

alle belangrijke financiële informatie bij het bestuur bekend is, zodat de tijdigheid, volledigheid en juistheid van

de interne en externe financiële verslaggeving worden gewaarborgd. De bestuurder heeft dusdanige AO/IC

maatregelen getroffen (of laten treffen) dat hij continu op de hoogte is van de (financiële) ontwikkelingen binnen

Nijestee en haar dochters.

Zelfevaluatie De RvC staat jaarlijks stil bij haar eigen functioneren. Bewaken van de juiste kennis en ervaring zijn continue

aandachtspunten binnen de RvC: gevolgde opleidingen en het bijspijkeren van kennis vormen een vast onderwerp

tijdens de jaarlijkse zelfevaluatie. De RvC hecht aan een efficiënte werkwijze. Met het oog op kostenbesparing is

het aantal RvC-leden daarom met invoering van de nieuwe statuten per 1 januari 2010 teruggebracht van zeven

naar vijf leden.

Bij de zelfevaluatie in 2011 constateerde de RvC dat, met het terugbrengen van het aantal leden van zeven naar

vijf en de vervanging van de voorzitter van de Auditcommissie, nieuwe vastgoeddeskundigheid is toegevoegd,

maar dat de financiële deskundigheid minder in de raad aanwezig is. Besloten is om niet te aarzelen af en toe

een externe audit te laten uitvoeren of financiële deskundigheid extern in te huren.

De RvC stelde in 2005 een Auditcommissie financiën in. De werkzaamheden van deze commissie dragen bij

aan scherpte in het toezicht op de bedrijfseconomische kant. Op verzoek van de RvC is sinds 2009 een fiscale

paragraaf aan het jaarverslag toegevoegd.

8.3

8.4

Besluit- en bespreekpunten en activiteiten in 2011

Besluiten RvC en goedkeuring voorstellen Directie

• Prestatiecontract bestuurder (jaarlijks)

• Strategisch kader 2011-2013

• Planning BinnensteBuitendag 2011 (dag van de verantwoording)

• Nieuw Lokaal Akkoord 2.0 (samenwerkingsovereenkomst gemeente en collega-corporaties)

• Start bouw tweede fase Stadswerf

• Herijking Portfoliobeleid

• Herijking Financieel beleid

• Jaarverslag Nijestee 2010

• Jaarrekening Nijestee Onroerend Goed BV

• Jaarrekening PandGarant 2010

• Verkoop WKO-installatie Grunobuurt

• Begroting Nijestee 2012

• Formele benoeming van de heer A. Wink tot vice-voorzitter

• Wervingstraject nieuwe voorzitter door Blauw BV

• Actueel profiel voorzitter RvC

• Benoeming van de heer W. de Jong tot lid RvC (beoogd voorzitter per januari 2012)

• Vernieuwd contract accountant KPMG voor drie jaar

Overige besproken onderwerpen

• Viermaandelijkse rapportages / Balanced Score Card

• Extra tussentijdse actualiteitennotities

• Rapportage Klanttevredenheidsonderzoek USP (2010)

• Klachtenrapportages

• CFV: vervolgonderzoek integriteitsbeleid en rapport ‘Integriteit, maatschappelijk verantwoord’

• Personeelsbeleid

• Voortgang nieuwbouw kantoor Damsterdiep

• BAG adviezen (Buurtconciërges, Overlast, Samen wonen in gemengde complexen, Afspraak verfijning

onderhoud)

• Jaarverslag De Vernieuwde Stad

• Continuïteitsoordeel 2011 door Centraal Fonds Volkshuisvesting (oordeel: A1, de voorgenomen activiteiten

passen bij de vermogenspositie van de corporatie)

• Consequenties dossier Europa (DAEB / niet-DAEB)

• Brief WSW: Kredietwaardigheid en faciliteringsvolume 2011-2013 (onveranderd kredietwaardig)

• KPMG Accountantsverslag 2010

• KPMG Management Letter 2011

• Oordeelsbrief ministerie Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) 2011

• CFV: Corporatie in Perspectief 2011

• Naleving vernieuwde Governancecode

• RIGO rapport ‘Leefbaarheid in balans’

Activiteiten

• Halfjaarlijks overleg met de georganiseerde huurders (door de twee leden van de RvC die op voordracht

van de huurders zijn benoemd)

• Halfjaarlijks overleg met de OR

• Themabijeenkomst duurzame ambities gemeente Groningen en ‘groene’ fietsexcursie in en om de stad op

initiatief van mevrouw M. Buitenkamp op 8 april (met directie)

• Deelname aan scholings- en andere bijeenkomsten van VTW

• Deelname van diverse commissarissen aan Nieuwjaarsbijeenkomst Nijestee

• Deelname van (bijna) voltallige RvC aan de BinnensteBuitendag (Dag van de Verantwoording)

8.5

6160

H 8

Bericht van de Raad van Comm

issarissen Persoonlijke gegevens en verantwoording beloning

Persoonlijke gegevens van de leden van de RvC

Naam M/V Functie Geb. jaar Benoemd Aftredend

Margriet Meindertsma V Voorzitter (t/m 31 december 2011)

1943 2003 2011

Martha Buitenkamp V Lid 1963 2007 (herbenoemd in 2011)

2015

Heinrich Winter M Lid 1962 2005 (herbenoemd in 2009)

2012

Ko Blok M Lid 1949 2010 2013

Arie Wink M Vice-voorzitter 1948 2010 2014

Wouter de Jong M Lid (beoogd voorzitter vanaf 1 januari 2012)

1960 2011 2015

Samenstelling Auditcommissie

Naam Benoemd in

Heinrich Winter 2009

Ko Blok 2010

Samenstelling Remuneratiecommissie

Naam Benoemd in

Margriet Meindertsma 2008

Arie Wink 2011

Beloning RvC

Honorering toezichthouders

Honorering vindt plaats op basis van een adviesregeling van de Vereniging Toezichthouders Woningsector (VTW). Vaste honorering:Voorzitter: € 12.000,-- per jaar. Leden € 8.000,-- per jaar.Totale honorering: € 44.000,--Onkostenvergoeding: volgens declaratie naar gemaakte kosten. Nijestee verstrekt geen persoonlijke

leningen of garanties aan leden van de RvC.

8.6 Persoonlijke gegevens en beloning algemeen directeur / bestuurder

Naam: Pieter Bregman | Geboortejaar: 1959

Werkzaam in huidige functie sinds 19 mei 2004. Werkzaam bij de organisatie sinds 15 juli 1996.Duur benoeming: voor onbepaalde tijd. Er is geen specifieke beëindigingsregeling overeengekomen.

Nevenfuncties- Voorzitter van Platform GRAS (architectuur en stedebouw in Groningen)- Bestuurslid Duurzaamheidscentrum Groningen (tot maart 2011)- Lid Aedes bestuursadviescommissie evaluatie visitatieproces (februari – april 2011)- Lid Raad van Advies faculteit Economie en Bedrijfskunde Rijksuniversiteit Groningen (vanaf februari 2011)

BeloningHet salaris van de bestuurder bedraagt € 142.761 en valt binnen de kaders van de Sectorbrede Beloningscode van VTW, norm functiegroep F (bandbreedte jaarinkomen: € 108.251 – € 154.644).

De Beloningscode sluit aan op de Wet op Topinkomens (WOPT), in de volksmond de ‘balkenendenorm’. Corporaties zijn sinds 1 juli 2010 verplicht de sectorcode toe te passen. In de arbeidsovereenkomst met de bestuurder zijn geen afspraken opgenomen over een variabele beloning (bonus) en ook niet over indexering van het salaris of andere doorgroei.

Nijestee stelt de bestuurder een auto ter beschikking. Daarnaast heeft de bestuurder een vaste representatiekostenvergoeding en kan deze aanspraak maken op de reguliere extra personeelsvoorzieningen die voor al het personeel gelden. Pensioen- en vroegpensioenregeling zijn conform de CAO Woondiensten.

Persoonlijke gegevens plaatsvervangend bestuurder

Naam: Henk Raatjes | Geboortejaar: 1956Functie: Directeur Vastgoed

Werkzaam in huidige functie sinds 1998.Werkzaam bij de organisatie sinds 1980.Benoemd als plaatsvervangend bestuurder in 2005.

Nevenfuncties- Lid Raad van Commissarissen Kunstencentrum Groningen- Voorzitter ledenraad Rabobank Delfzijl e.o.

Hoofd- en nevenfuncties Raad van Commissarissen

Margriet Meindertsma, Voorzitter (t/m 31 december 2011)

HoofdfunctieAdviseur stedelijke en plattelandsontwikkelingen

Nevenfuncties- Lid Eerste Kamer der Staten-Generaal (tot juni 2011) - Commissaris woningstichting Domesta Emmen- Commissaris Van Nimwegen & Partners (organisatie- en adviesbureau op terrein van bouwen en wonen)- Lid Raad van Toezicht Stichting Reclassering Nederland- Voorzitter Raad van Toezicht woningstichting PWS Rotterdam (tot 1 juni 2011)- Vice voorzitter Raad van Toezicht Havensteder Rotterdam (vanaf 1 juni 2011)- Lid Raad van Toezicht Gelre ziekenhuizen

6362

Arie Wink, Vice-voorzitter

Hoofdfunctie Zakelijk directeur Noord Nederlands Toneel

Nevenfuncties- Lid Raad van Commissarissen FC Groningen- Voorzitter Stichting Fotografie Noorderlicht- Lid bestuur Dansgezelschap Club Guy & Roni- Lid bestuur Stichting Beheer Toevluchtsoord (vrouwenopvang)- Lid bestuur Beheer Academie voor Bouwkunst

Martha Buitenkamp, Lid

Hoofdfunctie Eigenaar adviesbureau Anantis, project- en procesmanagement

Nevenfuncties- Plaatsvervangend voorzitter rekenkamercommissie gemeente Noordenveld- Lid van de Raad van Advies Stichting Het Drentse Landschap- Lid rekenkamercommissie ’t Hogeland

Heinrich Winter, Lid

Hoofdfunctie - Bijzonder hoogleraar Toezicht, Rijksuniversiteit Groningen (50%)- Directeur juridisch en bestuurskundig advies- en onderzoeksbureau Pro Facto RuG (50%)

Nevenfuncties - Lid Raad van Commissarissen Timpaan Groep (welzijn, onderwijsbegeleiding, kinderopvang & peuterspeelzaalwerk)- Lid Raad van Toezicht, stichting Duurzame Terugkeer- Lid ledenraad AnderZorg (onderdeel Menzis)- Voorzitter Referendumcommissie gemeente Leeuwarden- Lid / voorzitter redactie van enkele juridische uitgaven

Ko Blok, Lid

HoofdfunctieDirecteur Blok & Ko te Hilversum (toezicht, advies en coaching)

Nevenfuncties- Lid bestuur Arie Kreuk Stichting (maritiem erfgoed)- Lid bestuur Stichting Pierre Bayle Monument Rotterdam- Lid algemeen bestuur Stichting Forum Stedelijke Vernieuwing- Lid Raad van Commissarissen woningcorporatie Mitros, Utrecht- Lid bestuur Museumwerf Vreeswijk, Nieuwegein- Lid Raad van Commissarissen Moes Holding BV Zwolle- Lid Raad van Commissarissen NV Groothandelsgebouwen Rotterdam

Wouter de Jong, Lid (beoogd voorzitter vanaf 1 januari 2012)

HoofdfunctieDirecteur Necker van Naem

Nevenfuncties- Directeur-eigenaar MetaMeta Circular Economy- Directeur-eigenaar BV Boerenverstand (i.o.)- Directeur-eigenaar van Communitas- Ambassadeur kantorentransformatie Ministerie van BZK- Voorzitter Platform Duurzame Gebiedsontwikkeling- Lid Maatschappelijke adviesraad Kennis voor Klimaat

H 9

Financiën

stagiare NijesteeNicole Mik, 23 jaar

OnderwerpPrijs Beste praktijkopleider

6564

H 9

Financiën

Langetermijnbeleid

Ons financieel beleid is er op gericht de financiële continuïteit op de lange termijn veilig te stellen, zodat we onze

volkshuisvestelijke taken kunnen blijven uitvoeren.

Het uitgangspunt is om onze financiële situatie stabiel te houden. Dit is een lastige opgave, omdat we hierbij

afhankelijk zijn van zowel de overheid als van de markt. De grenzen van de huurinkomsten worden landelijk

geregeld en beperken zich tot inflatieniveau. Tegelijkertijd zien we ons geconfronteerd met heffingen van het Rijk.

Last but not least helpt de financiële crisis ons niet om gemakkelijk woningen te verkopen.

In deze paragraaf lichten we de volgende aspecten toe:

• Financieel beleid – herijkt in 2011

• Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting – aangepast in 2011

• Staatssteunrichtlijn – per 1 januari 2011 in werking

Financieel beleid In 2011 pasten we het Financiële beleid aan. Met een toenemend belang van sturen op kasstromen is de focus in

het aangepaste Financiële Beleid verbreed, sturen op solvabiliteit alleen is niet meer voldoende.

De financiële sturing abstraheerden we naar een aantal vragen:

wat wil ik? ➞ continuïteit

wat heb ik qua vermogen? ➞ solvabiliteit

wat heb ik qua geld? ➞ liquiditeit

wat verdien ik? ➞ rentabiliteit

In schemavorm ziet dat er als volgt uit:

Wat heb ik (qua vermogen)? Wat heb ik (qua geld)? Wat verdien ik?

Solvabiliteit Liquiditeit Rentabiliteit Ratio

Portefeuille-niveau

Eigen Vermogen Rentedekkingsgraad Direct rendement Kengetallen

Solvabiliteitsgraad Kredietwaardigheid Indirect rendement

A1-oordeel Faciliteringsvolume

Loan to value

Project-niveau

Onrendabele top (ORT) Investeringsniveau Internal rate of Return (IRR)

Kengetallen

Direct rendement

9. Financiën

9.1

53 14.234 / 6 37.493Project Status Te verkopen T/m 2010 verkocht In 2011 verkocht Koopgarant Nog verkopen Te verhuren Nog verhuren

< €200.000 > € 200.000 < € 200.000 > € 200.000

Stapel op Lewenborg In ontwikkeling 28 0 0 3 2 0 23 0 0

67

In het Strategisch kader (SK) is beschreven dat Nijestee streeft naar een ‘stabiele financiële situatie’. Binnen het

Financieel Beleid is dit vertaald naar kengetallen met meetbare doelstellingen, onderverdeeld naar de ratio’s

solvabiliteit, liquiditeit en rentabiliteit. De genoemde doelstellingen zijn onder andere:

Omschrijving Doelstelling Jaarrekening 2011

Begroting 2012

Solvabiliteit - Wat heb ik qua vermogen?

Eigen Vermogen > € 140,0 mln. € 183,0 mln. € 149,9 mln.

Oordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) A1-oordeel A1-oordeel Volgt in 3e kwartaal

Solvabiliteitsgraad (CFV-methodiek) > 15% 16% Circa 15-20%

Onrendabele top daeb < € 70.000 Wordt aan voldaan

Onrendabele top niet-daeb < € 50.000 Wordt aan voldaan

Liquiditeit - Wat heb ik qua geld?

Rentedekkingsgraad > 1,3 1,5 1,4

Kredietwaardigheid Ja Ja Volgt in 3e kwartaal

Faciliteringsvolume Beschikbaarheid Ja Volgt in 3e kwartaal

Loan to value < 75% 71,6% Circa 70-75%

Investeringsniveau (gemiddeld per woning) < € 250.000 Wordt aan voldaan

Rentabiliteit - Wat verdien ik?

Direct rendement portefeuille > 4,5% 4,96% Circa 4,8%

Indirect rendement (portefeuille) > -2,0% 0,96% Circa -1,5%

Internal Rate of Return (IRR) daeb > 4,0% Beoordeling per project bij uitvoeringsnotitie

Internal Rate of Return (IRR) niet-daeb > 5,0%

Direct rendement bij nieuwbouw daeb > 3,0%

Direct rendement bij nieuwbouw niet-daeb > 4,0%

Dekking kwaliteitsverbeteringen > 30% Wordt aan voldaan

De RvC keurde het herijkte Financieel beleid op 2 november 2011 goed, vanaf dat moment trad het in

werking. Uit de kolom ‘Jaarrekening 2011’ blijkt dat we nagenoeg alle doelstellingen haalden. Alleen de

rentabiliteitsuitkomsten bij specifieke projecten zijn nog voor verbetering vatbaar.

Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvestingEen jaarrekening moet worden opgesteld conform de RJ 645 (RJ = Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving).

Periodiek worden deze richtlijnen aangepast. De aanpassingen zijn bedoeld voor verduidelijking of interpretatie

van bestaande richtlijnen.

De laatste aanpassing is in januari 2011 vastgesteld (de RJ-uiting 2010-3), ingangsdatum boekjaar 2012.

De (voor Nijestee) twee belangrijkste wijzigingsvoorstellen betreffen:

• het wijzigen van de afschrijvingsmethodiek van annuïtair naar lineair;

• het schrappen van de rentabiliteitswaardecorrectie in het vermogen.

Ad afschrijvingen

Nijestee schrijft af volgens de annuïteitenmethode. Vanaf 2012 is dit niet meer toegestaan. Een corporatie is

verplicht haar afschrijvingsmethode te koppelen aan de waardeverandering van de activa. Dit betekent vanaf

2012 lineair afschrijven (op basis van de resterende levensduur). Hierdoor stijgen de jaarlijkse afschrijvingslasten

van € 7 miljoen naar circa € 18 miljoen.

Ad rentabiliteitswaardecorrectie (RW-correctie)

Wanneer de vermogenskosten van een corporatie lager zijn dan de disconteringsvoet, komt dit tot uiting in de

RW-correctie. Onze gemiddelde vermogenskosten bedragen circa 4,1% bij een disconteringsvoet van 5,25%.

De RW-correctie ultimo 2011 is berekend op circa € 48 miljoen. Onder de oude verslaggevingregels maakte dit

bedrag onderdeel uit van het Eigen Vermogen. Onder de nieuwe regels is dit (vanaf 2012) niet meer toegestaan,

omdat de stelling is dat de wijze van financieren niet van invloed is op de waarde van een woning.

De impact op resultaat en vermogen van deze wijzigingen is groot. Dit is zichtbaar in paragraaf 9.3

“Meerjarenprognose en solvabiliteit”, daarin houden we al rekening met de hierboven beschreven wijzigingen.

Wel moet nog worden opgemerkt dat het boekhoudkundige aanpassingen betreft en dat het geen effect heeft

op de kasstromen.

StaatssteunrichtlijnOp 1 januari 2011 trad de Europese beschikking inzake staatssteun in werking. Dit betekent dat een corporatie

alleen nog voor DAEB-activiteiten (Diensten van Algemeen Economisch Belang) staatssteun mag ontvangen. Met

DAEB-activiteiten wordt bedoeld:

• verhuur van woningen met een huur lager dan € 652,52 (prijspeil 2011);

• verhuur maatschappelijk vastgoed (bijvoorbeeld gemeenschapscentra, buurthuizen, zorgsteunpunten, etc.).

Er is een overzichtslijst in de regeling toegevoegd;

• overig, bijvoorbeeld de Vogelaarwijken.

Voor niet-DAEB-activiteiten kan een corporatie dus geen staatssteun ontvangen.

Dit betreft bijvoorbeeld:

• verhuur van woningen met een huur hoger dan € 652,52;

• verhuur van maatschappelijk vastgoed dat niet op de EC-lijst wordt genoemd;

• bedrijfsonroerend goed;

• koopwoningen.

We volgen de uitgangspunten van de richtlijn. In 2011 verhuurden we daarom in principe geen woningen

beneden de € 652,52 meer aan huishoudens met een inkomen boven € 33.614. De niet-DAEB activiteiten

moeten conform de aangepaste RJ 645 op een andere wijze worden gewaardeerd dan voorheen. Vanaf

2012 worden dergelijke activiteiten gewaardeerd tegen “marktwaarde in verhuurde staat”. Deze marktwaarde

representeert het bedrag dat het vastgoedobject bij verkoop aan een derde, die aansluitend de huurexploitatie

voortzet, naar schatting zal opbrengen. Deze andere wijze van waarderen passen we al toe bij paragraaf 9.3

‘Meerjarenprognose en solvabiliteit’.

Activiteitenplan 2012-2017Om grip te houden op onze langetermijn activiteiten hebben we onze plannen voor een reeks van jaren

uitgezet op basis van het portfoliobeleid. Het is onze ambitie om én veel nieuwe huurwoningen te realiseren

én het aantal eigen huurwoningen nagenoeg gelijk te houden. Beide ambities staan onder druk vanwege het

rijksbeleid. Vanwege financiële motieven zijn we genoodzaakt om meer woningen te verkopen, het aantal

nieuwbouwprojecten te verlagen en het aantal kwaliteitsverbeteringen terug te schroeven naar 200 per jaar (in

plaats van 300).

9.2

H 9

Financiën

6968

In de volgende tabel geven we inzicht in onze activiteiten voor de komende jaren.

De activiteiten in 2012-2017 in aantallen woningen:

Totaal 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Onttrekkingen sloop -/- 636 -/- 30 -/- 126 -/- 177 0 -/- 86 -/- 217

Verkoop huurwoningen -/- 903 -/- 112 -/- 112 -/- 136 -/- 160 -/- 145 -/- 238

Sociale huurwoningen (daeb) 1 703 93 270 74 112 132 22

Vrije sector huurwoningen (niet-daeb) 117 12 73 0 25 7 0

Mutatie aantal woningen in eigendom -/- 286 -/- 37 105 -/- 239 -/- 23 -/- 92 -/- 433

Aantal verkochte huurwoningen in beheer -/- 275 -/- 25 -/- 50 -/- 50 -/- 50 -/- 50 -/- 50

Aantal nieuwe woningen in beheer 231 0 0 24 48 33 126

Mutatie aantal woningen in beheer -/- 44 -/- 25 -/- 50 -/- 26 -/- 2 -/- 17 76

Aantal woningen in eigendom en beheer. Start = 13.513 2

13.451 13.506 13.241 13.216 13.107 12.750

Kwaliteitsverbeteringen 3 1.243 243 200 200 200 200 200

Koopwoningen nieuwbouw 735 90 230 67 133 149 66

1) Dit betreft zowel sociale huurwoningen (circa 310) als jongereneenheden (circa 390).

2) Op 31 december 2011 hebben we 13.260 woningen in eigendom en 253 woningen in beheer, totaal

13.513. Naast deze woningen beheren we bedrijfsruimten, garages en overige eenheden.

3) De aantallen van 200 in de jaren 2013 tot en met 2016 zijn gebaseerd op een gebudgetteerde ORT van

€ 4 miljoen per jaar. Uitgangspunt is daarom dat maximaal € 20.000 van elke verbetering niet wordt

terugverdiend.

Toelichting activiteitenplanWe willen circa 900 huurwoningen in de komende zes jaar verkopen. Op die manier krijgen we voldoende

inkomsten om onze bouwplannen uit te voeren. Ook gaan we in dezelfde periode circa 630 huurwoningen

vervangen. De afname door verkoop en sloop compenseren we door de bouw van 820 huurwoningen. Dit komt

neer op een gemiddelde productie van circa 135 huurwoningen per jaar. Vanwege financiële uitgangspunten

slagen we er dus niet meer in om de afname door sloop en verkoop volledig te compenseren.

Bijna 86% van de nieuwe woningen bouwen we in de sociale huursector. Naast nieuwe huurwoningen bouwen we

de komende zes jaar ook 735 koopwoningen. Onze totale voorgenomen bouwproductie tot en met 2017 ligt op

circa 1550 woningen, gemiddeld bijna 260 woningen per jaar.

Naast nieuwbouw investeren we in duurzame verbetering van bestaande huurwoningen. De komende jaren

investeren we projectmatig in circa 1.250 woningen. Ook reserveren we jaarlijks een budget om de kwaliteit van

de woningen na verhuizing verder te verhogen.

In totaal leiden onze voorgenomen activiteiten tot een toename van ruim 900 woningen in de stad Groningen in

de komende zes jaar.

Totaal 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Onttrekkingen sloop -/- 636 -/- 30 -/- 126 -/- 177 0 -/- 86 -/- 217

Sociale huurwoningen (daeb) 703 93 270 74 112 132 22

Vrije sector huurwoningen (niet-daeb) 117 12 73 0 25 7 0

Koopwoningen nieuwbouw 735 90 230 67 133 149 66

Toename aantal woningen in de stad Groningen door Nijestee

919 165 447 -/- 36 270 202 -/- 129

Meerjarenprognose en solvabiliteitHet activiteitenplan 2012-2017 is in een scenario verwerkt. Gegevens uit de Jaarrekening 2011 en Begroting

2012 zijn uitgangspunt voor de prognose.

Onze belangrijkste uitgangspunten:

Opbrengsten:

• Inflatievolgende huurverhogingen;

• Winst op een regulier verkochte woning uit ons bestaande bezit van gemiddeld circa € 95.000;

• Winst op projectmatige verkoop van woning uit ons bestaande bezit van gemiddeld circa € 70.000;

Uitgaven:

• De voornaamste uitgaven betreffen de investeringen in nieuwe huurwoningen. Om deze betaalbaar te

houden, verhuren we die niet tegen de marktprijs, maar nemen we een verlies voor onze rekening (de

zogenoemde onrendabele top).

Hieronder de aantallen en kosten voor de periode 2012-2017:

Type woning Aantal Bouwkosten Onrendabel deel

Sociale huur (DAEB) 312 € 159.000 € 52.400

Tijdelijke jongereneenheden 60 € 47.000 € 14.700

Permanente jongereneenheden 331 € 85.000 € 24.700

Vrije sector (niet-DAEB) 117 € 179.000 € 48.500

Om de investeringen te kunnen financieren trekken we leningen aan. In de meerjarenbegroting houden we (voor

nieuwe leningen en renteconversies) rekening met een lange rente van 5,25%. Op niet geborgde leningen geldt

een opslag van 1,5%.

9.3 H

9 Financiën

7170

H 9

Financiën De ontwikkeling van de Winst- en verliesrekening verwachten we als volgt:

Bedragen x € 1.000 Jaarrekening Begroting Prognose Prognose Prognose Prognose Prognose

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Netto-huren 65.100 67.000 68.900 70.100 71.100 72.400 72.400

Vergoedingen 3.700 3.800 4.100 4.100 4.100 4.100 4.100

Opbrengst verkoop woningen 21.400 36.500 17.600 44.300 40.800 30.400 48.300

Overheidsbijdragen 100 100 100 100 0 0 0

Overige Bedrijfsopbrengsten 3.900 4.200 4.300 4.300 4.400 4.500 4.600

Totaal opbrengsten 94.200 111.600 95.000 122.900 120.400 111.400 129.400

Afschrijvingen 8.400 18.200 19.400 19.600 19.700 19.700 19.400

Overige waardeveranderingen 13.400 8.100 3.100 8.000 7.500 3.600 5.900

Lonen en sociale lasten 12.700 13.000 13.300 13.600 13.800 14.100 14.400

Onderhoud 19.500 19.600 19.800 19.600 19.500 19.600 19.800

Kwaliteitsverbeteringen 2.500 3.500 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000

Kosten verkoop woningen 12.100 28.100 8.400 33.000 27.900 17.600 28.000

Overige bedrijfslasten 14.100 15.500 16.200 16.500 16.700 17.200 17.500

Huurtoeslagheffing 0 0 0 2.500 2.500 2.500 2.500

Rente 15.500 16.200 17.000 17.600 17.700 18.600 18.700

Totaal lasten 98.200 122.200 101.200 134.400 129.300 116.900 130.200

Totaal resultaat historisch kosten

-/- 4.000 -/- 10.600 -/- 6.200 -/- 11.500 -/- 8.900 -/- 5.500 -/- 800

Verloop tijd 1 -/- 4.400 -/- 8.000 -/- 8.000 -/- 8.000 -/- 8.000 -/- 8.000 -/- 8.000

Daling boekwaarde (afschrijving) 1

8.000 18.000 18.000 18.000 18.000 18.000 18.000

Verkoop + overig 7.800

Totaal resultaat bedrijfswaarde

7.400 -/- 600 3.800 -/- 1.500 1.100 4.500 9.200

1) Deze indicatieve cijfers zijn enkel richtinggevend. Het daadwerkelijke verloop is onder andere afhankelijk van

parameterkeuzes en ingerekende verkoopaantallen. Conform nieuwe richtlijnen zullen waardemutaties als

gevolg van parameterwijzigingen vanaf 2012 rechtstreeks via het Eigen Vermogen worden verwerkt.

De cijfers zijn afgerond op € 100.000. Bepaalde onderdelen in de tabel (bijvoorbeeld Overige

Bedrijfsopbrengsten, Overige bedrijfslasten, Resultaat) verschillen nogal van jaar tot jaar. De genoemde

bedragen in de jaren 2013-2017 zijn enkel richtinggevend. Bij het opstellen van definitieve jaarbegrotingen vindt

fijnafstemming plaats.

De meest opvallende verschillen ten opzichte van de Jaarrekening 2011 zijn de volgende posten:

• Afschrijvingen (nieuwe afschrijvingsmethodiek vanaf 2012);

• Huurtoeslag heffing (vanaf 2014);

• Kwaliteitsverbeteringen (doelstelling: jaarlijks ORT op kwaliteitsverbeteringen van circa € 4 miljoen);

• Resultaat op basis van bedrijfswaarde (indicatief).

De ontwikkeling van de Balans verwachten we als volgt:

Bedragen x € 1.000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Materiële vaste activa daebMateriële vaste activa niet-daeb

493.30079.800

527.10078.900

457.100104.200

475.900104.200

463.900104.200

460.600104.200

456.700104.200

442.200104.200

Onderhanden werk/MVA in ont.

42.800 45.600 41.800 18.100 15.500 8.800 1.500 100

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

7.800 14.000 14.000 14.000 14.000 14.000 14.000 14.000

Overige vlottende activa 11.300 14.800 52.800 26.900 30.700 11.100 14.000 14.700

Balanstotaal debet 635.000 680.400 669.900 639.100 628.300 598.700 590.400 575.200

Eigen vermogen 175.600 183.000 159.800 163.600 162.100 163.200 167.700 176.900

Egalisatierekening/Voorz. 13.500 16.700

Langlopende schulden 402.600 434.000 465.200 442.500 428.400 397.800 388.800 363.800

Terugkoopverplichting zaken verkocht onder voorwaarden

9.000 13.900 13.900 13.900 13.900 13.900 13.900 13.900

Rekening courant bank 9.400 6.900 10.100 15.000 18.000 20.000 19.000 20.000

Vlottende passiva 24.900 25.900 20.900 4.100 5.900 3.800 1.000 600

Balanstotaal credit 635.000 680.400 669.900 639.100 628.300 598.700 590.400 575.200

Solvabiliteitspercentage 27,6% 26,9% 23,9% 25,6% 25,8% 27,3% 28,4% 30,8%

Toelichting 2011:

Het Eigen Vermogen neemt toe met het resultaat over 2011 ad positief € 7,4 miljoen.

Toelichting 2012:

Vanaf 2012 geldt de nieuwe RJ 645. Dit resulteert in een tweetal extra aanpassingen:

• de Rentabiliteitswaardecorrectie van € 47,9 miljoen vervalt. Hierdoor dalen de posten ‘Materiële vaste

activa daeb’ en ‘Eigen Vermogen’;

• de niet-DAEB-activiteiten worden gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat. Deze post stijgt

daardoor met € 25,3 miljoen (van € 78,9 miljoen naar € 104,2 miljoen). Het Eigen Vermogen komt

ultimo 2012 per saldo uit op € 159,8 miljoen, een som van het eindsaldo 2011 (183,0) minus de

rentabiliteitswaardecorrectie (-/- 47,9) en het niet-DAEB-effect (+ 25,3), minus het geraamde resultaat

van 2012 (- 0,6).

Voor de berekening van het meerjarenperspectief hanteren we de volgende uitgangspunten:

Startbedragen Sector parameters

Gemiddelde huurstijging 2012 2,30%

2013 en verder 2,00%

Gemiddelde inflatiestijging (beheer- en overige kosten) 2012 – 2015 2,00%

2016 en verder 3,00%

Gemiddelde stijging bouwkosten nieuwbouw 2012 en verder 3,00%

Gemiddelde prijsstijging onderhoudskosten 2012 -2015 2,00%

2016 en verder 3,00%

Huurderving 2012 en verder 1,70%

Variabele lasten per woning nieuwbouw. € 2.635

Rentepercentage bij (her)financiering en renteaanpassing opgeborgde leningen. Op niet geborgde leningen geldt een opslagvan circa 1,5%

2012 en verder 5,25%

7372

Rente voor contante waarde berekening woningen 5,25%

Rente voor contante waarde berekening woningen met huur boven € 652

5,50%

Rente voor contante waarde berekening commerciële ruimten 5,50%

Investering kwaliteitsverbeteringen 32.500

Investering kwaliteitsverbeteringen met energetische maatregelen 37.500

Nieuwbouw huur sociaal: gem. investering per woning per 1/1 € 159.000

Onrendabele top per woning (indicatief) € 52.400

Gemiddelde aanvangshuur per woning € 630

Levensduur 50 jaar

Nieuwbouw huur jongereneenheid: gem. investering per woning per 1/1

€ 47.000

Onrendabele top per woning (indicatief) € 14.700

Gemiddelde aanvangshuur per woning € 340

Levensduur Tijdelijk 15 jaar

Nieuwbouw huur jongereneenheid: gem. investering per woning per 1/1

€ 85.000

Onrendabele top per woning (indicatief) € 24.700

Gemiddelde aanvangshuur per woning € 340

Levensduur Niet tijdelijk 50 jaar

Nieuwbouw huur hoogwaardig: investering per woning per 1/1 € 179.000

Onrendabele top per woning (indicatief) € 48.500

Gemiddelde aanvangshuur per woning € 730

Levensduur 50 jaar

Nieuwbouw parkeerplaats: gem. investering per plek per 1/1 € 24.000

Onrendabele top per parkeerplek (indicatief) € 17.900

Gemiddelde aanvangshuur per parkeerplek € 50

Levensduur 50 jaar

Verkoop regulier: gemiddelde winst per woning 2012 en verder € 95.000

Verkoop projectmatig: winst per woning 2012 en verder € 70.000

Sloop: sloopkosten per woning (incl. verhuiskosten) 2012 en verder € 15.000

Winst (voor vpb) per koopwoning nieuwbouw (5%) 2012 en verder € 10.000

BedrijfswaardeVanaf 2008 waardeert Nijestee op actuele waarde (bedrijfswaarde) in plaats van op historische kostprijs. Deze

switch heeft nogal wat gevolgen voor bijvoorbeeld balans en winst- en verliesrekening. In deze paragraaf lichten

we toe:

• Wat de mutatie in de bedrijfswaarde is in 2011;

• Wat de omvang is van het ongerealiseerde eigen vermogen ultimo 2011;

• Wat het verschil is tussen het resultaat op basis van historische kostprijs en op basis van actuele waarde.

Mutatie bedrijfswaarde 2011De bedrijfswaarde van onze materiële vaste activa in exploitatie bedraagt primo 2011 totaal € 539,9 miljoen.

Ultimo 2011 bedraagt de bedrijfswaarde € 558,0 miljoen. Per saldo een toename van € 18,1 miljoen. In

onderstaand overzicht presenteren we het verloop:

9.4

9.4.1

Omschrijving Woningen Bedrijfs onroerend

goed (BOG)

Garages/Parkeerpl.

Eigen huisvesting

Grond-waarde

Ten dienste vd exploitatie

Totaal

Bedrijfswaarde primo 2011 492.763.000 29.534.000 4.313.000 2.719.000 10.428.000 146.000 539.903.000

Verkoop/samenvoeging (1)DesinvesteringAankoopInvestering (2)Overig

- 4.183.00000

17.088.0000

- 1.731.00000

925.0000

000

402.0000

00000

000

307.0000

000

97.000- 149.000

- 5.914.00000

18.819.000- 149.000

Gecorrigeerde bedrijfswaarde na mutatie woningbestand

505.668.000 28.728.000 4.715.000 2.719.000 10.735.000 94.000 552.659.000

Aanpassing levensduurverwachting (3) 3.088.000 58.000 0 0 0 0 3.146.000

Gecorrigeerde bedrijfswaarde na aanpassing levensduur

508.756.000 28.786.000 4.715.000 2.719.000 10.735.000 94.000 555.805.000

Verloop tijd (4) - 4.362.000 -59.000 14.000 97.000 0 0 - 4.310.000

Gecorrigeerde bedrijfswaarde 2010 ultimo 2011

504.394.000 28.727.000 4.729.000 2.816.000 10.735.000 94.000 551.495.000

Mutatie disconteringsvoetMutatie huurinflatie/huurniveau (5)Mutatie huurdervingspercentageMutatie restwaardeMutatie onderhoud (6)Mutatie algemeen beh. en adm. (7) Mutatie belastingen (8)Mutatie verzekeringen (9)Mutatie verkopen (10)Subtotaal overige mutaties

02.616.000

081.000

- 568.000435.000

- 3.096.0002.023.0004.928.0006.419.000

0- 77.000

00

684.0006.000

- 122.00015.000

0506.000

0- 560.000

050.000

111.00013.000

000

- 386.000

01.000

0000

- 10.00000

- 9.000

0000000000

0000000000

01.980.000

0131.000227.000454.000

- 3.228.0002.038.0004.928.0006.530.000

Bedrijfswaarde ultimo 2011 510.813.000 29.233.000 4.343.000 2.807.000 10.735.000 94.000 558.025.000

Mutatie bedrijfswaarde 18.050.000 - 301.000 30.000 88.000 307.000 - 52.000 18.122.000

Boekwaarde historische kostprijs 418.176.000 23.969.000 4.089.000 1.012.000 10.735.000 94.000 458.075.000

Overwaarde 92.637.000 5.264.000 254.000 1.795.000 0 0 99.950.000

Toelichting woningen:

Verkoop/samenvoeging (1): betreft de verkoop van bestaand bezit (99 woningen).

Investering (2): in 2011 zijn er 385 woningen toegevoegd. Dit betreft: studio’s Bodenterrein (345 woningen),

Grunobuurt/Traverse blok 7 (24) en Grunobuurt/Statie blok 8 (16).

Aanpassing levensduurverwachting (3): vanwege uitgevoerde kwaliteitsverbeteringsprojecten is de

levensduur van enkele complexen verlengd: G. Doustraat/G. ter Borghstraat, A. van Ostadestraat, Bloemenbuurt

Oosterpark, Multatulistraat, Iepenlaan, Planetenlaan en Aluminiumstraat eo.

Verloop tijd (4): de kasstroom uit 2011 vervalt en de overige kasstromen komen een jaar eerder.

Mutatie huurinflatie/huurniveau (5): in de bedrijfswaardeberekening ultimo 2010 werd nog uitgegaan van

een huurverhoging van 2,0% in 2012. De toegestane huurverhoging voor 2012 is echter verhoogd naar 2,3%

(gerelateerd aan de inflatie over 2011). Deze wijziging heeft een positief effect op de bedrijfswaarde.

Mutatie onderhoud inclusief inflatie (6): de meerjarenonderhoudsplanning wordt vanaf oktober 2011 in een

nieuw softwaresysteem gevoerd (Ibis Main). Vanwege de overgang naar een nieuw systeem en vanwege het

doorvoeren van geactualiseerde gegevens, zijn er beperkt wijzigingen op dit onderdeel.

Mutatie algemeen beheer en administratie inclusief inflatie (7): de norm voor algemeen beheer en

administratie ligt € 2 lager dan waar ultimo 2010 mee is gerekend. Om die reden een beperkte niveaumutatie.

Mutatie belastingen inclusief inflatie (8): de norm voor belastingen is aangepast op basis van de meest

actuele aanslag van de gemeente.

Mutatie verzekeringen inclusief inflatie (9): in 2011 zijn de verzekeringsvoorwaarden aangepast,

dit resulteert in een lagere premie per verhuureenheid. Het effect hiervan is zichtbaar in de voorliggende

bedrijfswaardeberekening.

7574

H 9

FinanciënMutatie verkopen (10): ten opzichte van 2010 zijn er meer verkoopopbrengsten opgevoerd. Het aantal

woningen is wel gedaald ten opzichte van 2010, maar vanwege uitbreiding van het verkoopvolume verwachten

we dat de verkopen eerder zullen zijn gerealiseerd. Om dit te bereiken is het onderwerp verkopen opgenomen

als een van de speerpunten in ons geactualiseerd beleid “Gewoon Doen”. Dit lijkt zijn vruchten af te werpen. In

2011 zijn er 99 woningen verkocht en de prognose van 2012 ligt op schema; tot en met april zijn 29 woningen

verkocht (transport notaris) en nog 15 woningen zijn onderweg (voorlopige koopakte). Ultimo 2010 werd

rekening gehouden met een verkoop van in totaal 781 woningen. Ultimo 2011 is dit aantal verlaagd naar 665.

De aantallen sluiten aan bij de meerjarenbegroting.

Per saldo is de bedrijfswaarde van de ingerekende verkopen met € 4,9 miljoen gestegen van € 52,5 miljoen

(ultimo 2010) naar € 57,4 miljoen (ultimo 2011).

Hieronder een overzicht van de ingerekende verkopen per jaar.

Verkoopjaar Bedrijfswaarde 2011 Bedrijfswaarde 2010

2011 96

2012 112 95

2013 112 119

2014 136 143

2015 160 128

2016 145 10

2017 0 0

2019 0 10

2024 (*) 0 180

Totaal 665 781

* De verkopen in 2024 hebben te maken met de ingerekende verkoop van woningen binnen de projecten Frontier

en Rederijker. Dit betreft oorspronkelijke koopwoningen die in 2009 vanwege de marktomstandigheden zijn

omgezet naar huurwoningen. In de bedrijfswaarde is het uitgangspunt dat deze woningen gemiddeld na 15 jaar

worden verkocht. In de bedrijfswaardeberekening van 2011 zijn deze verkopen niet meer ingerekend. Volgens

best practices van het Centraal Fonds Volkshuisvesting mogen verkopen slechts voor de komende 5 jaar

worden ingerekend.

Toelichting Bedrijfs onroerend goed (BOG):

Verkoop/samenvoeging (1): betreft verkoop van enkele bedrijfspanden (Heesterpoort 18, Potgieterstraat en

Verlengde Meeuwerderweg (Frontier).

Investering (2): in 2011 zijn verschillende bedrijfspanden toegevoegd. Dit betreft: Grunobuurt/Traverse,

Grunobuurt/Statie en Mobi Ciboga. Daarnaast is de Noorderkerk uit de ontwikkelportefeuille gehaald en

toegevoegd aan de bedrijfspanden in exploitatie.

Toelichting garages/parkeerplaatsen:

Investering (2): in 2011 zijn parkeerplaatsen toegevoegd bij de Grunobuurt.

Toelichting grondwaarde:

Investering (2): betreft de toevoeging van erfpacht verbeterde woningen Blauwe Dorp.

Opmerking: in de bedrijfswaarde van de woningen ad € 510,8 miljoen wordt rekening gehouden met de

verkoop van 665 woningen. Het positieve effect van deze verkoopdoelstelling bedraagt € 57,4 miljoen.

Exclusief deze verkopen bedraagt de bedrijfswaarde van de woningen € 453,4 miljoen.

Omvang ongerealiseerd Eigen Vermogen ultimo 2011Ultimo 2011 bedraagt de omvang van het ongerealiseerd Eigen vermogen € 146,6 miljoen. Dit bedrag bestaat

uit een deel “overwaarde” (verschil bedrijfswaarde – boekwaarde) en uit de “rentabiliteitswaardecorrectie” en is

als volgt opgebouwd:

Overwaarde ultimo 2011

Bedrijfswaarde 558.025.000

Afwaardering overwaarde kwaliteitsverbetering - 1.240.000

Boekwaarde 458.076.000

Overwaarde 98.709.000

Een toelichting over de opbouw van de boekwaarde staat in de jaarrekening (Hoofdstuk 11).

De afwaardering ‘overwaarde kwaliteitsverbetering’ ad € 1.240.000 is in de balans verwerkt onder Onroerende

en roerende zaken in ontwikkeling.

Rentabiliteitswaardecorrectie

De rentabiliteitswaardecorrectie is een correctie als gevolg van een (positief of negatief) verschil tussen de

hoogte van de disconteringsvoet en de gemiddelde vermogenskostenvoet. Omdat de disconteringsvoet (5,25%)

hoger is dan de gemiddelde vermogenskostenvoet (4,1%) is er in 2011 sprake van een positieve RW-Correctie.

Ultimo 2010 bedroeg deze correctie € 33,3 miljoen. Ultimo 2011 bedraagt de correctie € 47,9 miljoen. De

toename in 2011 van € 14,6 miljoen komt doordat we in 2011 enkele laagrentende leningen aantrokken.

De analyse is als volgt:

Omschrijving Leningen

Rentabiliteitswaardecorrectie per 31 december 2010 33.291.000

Correctie lopende renteVerloop tijdMutatie disconteringsvoetMutatie renteconversiesRW-correctie aangetrokken leningen (€ 40 miljoen)Saldo mutaties

- 977.000-2.159.000

03.540.000

14.236.00014.640.000

Rentabiliteitswaardecorrectie per 31 december 2011 47.931.000

Saldo leningen per 31 december 2011 433.971.000

Contante waarde leningen per 31 december 2011 386.040.000

Het ongerealiseerd Eigen Vermogen (zie ook toelichting op de balans) bedraagt dan:

€ 98.709.000 + € 47.931.000 = € 146.640.000

Verschil resultaat historische kostprijs versus actuele waardeHet jaarresultaat op basis van historische kostprijs wijkt af van het jaarresultaat op basis van actuele waarde. In

deze subparagraaf lichten we de verschillen toe. Voor een verdere uitleg van de jaarresultaten verwijzen we naar

Hoofdstuk 11 Jaarrekening en Toelichting.

Resultaat historische kostprijs - 3.951.000

Resultaat actuele waarde 7.404.000

Verschil te verklaren 11.355.000

9.4.2

9.4.3

7776

H 9

FinanciënHet verschil van positief € 11.355.000 is als volgt te verklaren:

Omschrijving Bedrag

Verschil beginstand versus eindstand bedrijfswaarde (zie hierboven) 18.122.000

Activeringen (zie Bijlage 1 - Toelichting Balans) - 34.716.000

Desinvesteringen (idem) 6.117.000

Afschrijvingen (idem) 8.432.000

Rentabiliteitswaardecorrectie (zie hierboven) 14.641.000

Afwaardering overwaarde kwaliteitsverbetering - 1.241.000

Totaal 11.355.000

Resultaat 2011Het resultaat 2011 bedraagt op basis van actuele waarde positief € 7.404.000 en op basis van historische

kostprijs negatief € 3.951.000. Hieronder lichten we de meest opvallende verschillen ten opzichte van de

begroting toe. Het eerste blok vermeldt de verschillen in het resultaat op basis van historische kostprijs, het

tweede blok toont de analyse van het resultaat op basis van actuele waarde.

Analyse resultaat Historische Kostprijs

In 2011 boeken we met negatief € 3.951.000 een slechter resultaat van € 579.000 ten opzichte van de

begroting (negatief € 3.372.000). De grootste positieve afwijkingen worden veroorzaakt door lagere rentekosten

en lagere kosten voor kwaliteitsverbeteringen. De grootste negatieve afwijking betreft de afwaardering op enkele

ontwikkellocaties.

Hieronder specificeren we het lagere resultaat van € 579.000 (in duizenden euro’s).

Omschrijving Afwijking t.o.v. begroting

Hogere opbrengst verkoop bestaande woningen 338

Afwaardering ontwikkellocaties - 4.165

Afwaardering Bloemstraat - 57

Lagere projectkosten 1.583

Lagere rentelasten 678

Hogere huuropbrengst / lagere derving 610

Lagere kosten kwaliteitsverbeteringen 1.251

Hogere onderhoudslasten (inclusief reservering onkosten asbest) - 1.002

Diverse verschillen (positief en negatief) 185

Totaal - 579

Analyse resultaat Actuele Waarde

In 2011 is het resultaat op basis van actuele waarde € 10.472.000 hoger dan begroot

(negatief € 3.068.000 versus positief € 7.404.000)

Omschrijving Afwijking t.o.v. begroting

Lager resultaat op basis van historische kostprijs (zie hierboven) - 579

Lagere mutatie overwaarde tov begroting (- 2.045 vs - 1.258) - 787

Hogere afwaardering overwaarde kwaliteitsverbetering - 1.241

Hogere mutatie RW-correctie tov begroting (14.641 vs 1.562) 13.079

Totaal 10.472

9.5

Financieren en beleggenAl onze activiteiten staan al bijna een eeuw in het belang van de volkshuisvesting. Ook ons financierings- en

beleggingsbeleid is erop gericht de continuïteit van onze maatschappelijke onderneming te garanderen.

We streven naar een optimale mix waarbij zowel de rentekosten als het renterisico minimaal zijn, terwijl het

rendement op eventuele beleggingen maximaal is. Financierings- en beleggingsbeslissingen nemen we binnen de

bepalingen van ons Treasurybeleid. Het Treasurybeleid vormt (samen met de begroting) het kader om besluiten

te nemen over het aangaan van leningen, beleggingen en kasgelden.

Financiering lang vermogenIn 2011 wijzigden de financiële voorwaarden van een aantal leningen. De gevolgen daarvan laten we zien in

onderstaande tabel.

aantalleningen

soort schuldrestant (* € 1 miljoen)

gemiddelde “oude”rentepercentage

gemiddelde “nieuwe”rentepercentage

5 Nieuwe lening 43,48 Nvt 3,30

3 Renteconversie 51,91 4,36 3,14

1 Vervroegde aflossing 3,48 5,37 Nvt

3 Afgelopen 0,23 7,38 Nvt

De rentelast over onze leningportefeuille bedroeg in 2011 € 17,3 miljoen. Bij een gemiddelde schuldrestant

over 2011 van € 418,3 miljoen komt dit neer op een gemiddeld rentepercentage van 4,1% (2010: 4,4%). Deze

verlaging is volledig ontstaan door de nieuwe lagere rentepercentages. We maken geen gebruik van derivaten

om de rentelasten te verlagen. Dit is op basis van het Treasurybeleid ook niet toegestaan.

Volgens het meerjarenperspectief daalt de huidige leningportefeuille van € 433,9 miljoen ultimo 2011 naar

€ 365 miljoen eind 2017. Dit komt doordat we diverse projecten met nieuwbouw huurwoningen hebben

uitgesteld, terwijl wij onze geplande projecten met nieuwbouw koopwoningen in stand hebben gehouden.

Ook door aantrekkingen van nieuwe leningen in 2011 en 2012, met lagere rentetarieven dan verwacht, is de

toekomstige aanslag op onze liquide middelen verminderd. Hierdoor hoeven we minder leningen aan te trekken

om de positie van onze liquide middelen op peil te houden.

Renterisico’sHet renterisico is de som van de aflossingen, renteconversies en de benodigde (her)financiering uitgedrukt in een

percentage van de som van de opgenomen kapitaalmarktleningen. Intern hebben we de limiet voor renterisico’s

in het Treasurybeleid vastgesteld op maximaal 15% per jaar. Het renterisico blijft de komende jaren beneden

deze grens van 15%. Dit betekent dat we jaarlijks maximaal 15% van de portefeuille moeten herfinancieren.

BeleggingenWe hebben in 2011 geen beleggingen aangehouden.

Financiering kortDe activa in ontwikkeling en het onderhanden werk financieren we voor met kort geld. Bij de bouw van

huurwoningen trekken we bij oplevering voor de bedrijfswaarde financiering met een lange looptijd aan. Bij de

bouw van koopwoningen vindt voorfinanciering alleen plaats bij ‘nog niet verkochte woningen’. Het saldo van de

liquide middelen bedroeg ultimo 2011 € 6,9 miljoen negatief.

KasstromenDe kasstromen van corporaties staan onder druk. Vennootschapsbelasting, onroerende zaakbelasting en een

mogelijke huurtoeslagheffing zijn aspecten die de kasstroom van corporaties drukken.

Vooralsnog slagen we er in om de netto kasstroom op peil te houden. Ten opzichte van 2010 is deze zelfs

met € 104 per verhuureenheid toegenomen. Deze stijging is vooral toe te schrijven aan de hogere huur per

verhuureenheid, vanwege de jaarlijkse huurverhoging.

9.6

9.6.1

9.6.2

9.6.3

9.6.4

9.6.5

7978

In onderstaande tabel is een specificatie van de kasstromen opgenomen, conform methodiek Centraal Fonds

Volkshuisvesting.

Omschrijving Jaarrekening 2009

Jaarrekening 2010

Jaarrekening2011

Benchmark Referentie

corporatie 2010

Netto bedrijfslasten (* € 1 mln.) 14.750 14.137 15.164

Aantal verhuureenheden 14.076 13.804 14.061

Netto bedrijfslasten per verhuureenheid 1.059 1.014 1.088 1.416

Huur per verhuureenheid 4.221 4.471 4.673 4.901

Onderhoudslasten per verhuureenheid 1.709 1.779 1.803 1.353

Netto kasstroom per verhuureenheid 1.453 1.678 1.782 2.132

De netto kasstroom per verhuureenheid (tezamen met overige baten) is voldoende om de rentelasten te kunnen

voldoen. De rentedekkingsgraad bedraagt ultimo 2011 circa 1,5. Volgens maatstaven van onder andere het

Waarborgfonds Sociale Woningbouw is dat voldoende. De ondergrens is 1,3.

Omschrijving Jaarrekening 2009

Jaarrekening 2010

Jaarrekening2011

Benchmark Referentie

corporatie 2010

Netto kasstroom per verhuureenheid 1.453 1.678 1.782 2.132

Overige baten 241 2 139 0

Netto kasstroom per verhuureenheid inclusief overige baten

1.694 1.680 1.921 2.132

Rentelasten per verhuureenheid 1.224 1.125 1.289 1.196

Netto kasstroom na rente 470 555 632 936

Rentedekkingsgraad 1,4 1,5 1,5 1,8

Opmerking: de cijfers met betrekking tot 2009 en 2010 zijn ontleend aan de uitgave ‘Corporatie in Perspectief’

van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het jaar 2011 is op basis van eigen berekeningen.

Fiscaliteiten Vennootschapsbelasting

Binnen de Vennootschapsbelasting (VPB) onderscheiden we drie tijdvakken:

• Tot en met 31 december 2005: geen vpb-plicht;

• 2006 en 2007: gedeeltelijke vpb-plicht (regime Vaststellingsovereenkomst 1);

• Vanaf 1 januari 2008: integrale vpb-plicht (regime Vaststellingovereenkomst 2).

Situatie in 2006 en 2007

Het Belastingplan 2006 verplicht corporaties om over hun commerciële activiteiten vennootschapsbelasting te

betalen. Op basis van de in 2007 voltooide Vaststellingsovereenkomst (VSO1) zijn de fiscale resultaten voor de

boekjaren 2006 en 2007 bepaald.

De uitkomsten zijn:

- fiscaal resultaat 2006 - 3.329.620

- fiscaal resultaat 2007 - 1.392.550

Totaal - 4.722.170

9.79.7.1

Vanaf 1 januari 2008

In het belastingplan 2008 is de vennootschapsbelastingplicht omgezet van partieel naar integraal.

In navolging van VSO1 besloot het rijk om ook voor de integrale vennootschapsbelasting een

vaststellingsovereenkomst op te stellen (VSO2). In 2009 ondertekenden we deze overeenkomst.

Aangifte 2011

Het fiscale resultaat over 2011 bedraagt € 0,3 miljoen negatief. Het resultaat is bepaald volgens de regels

van VSO2. Het negatieve resultaat wordt veroorzaakt door de afboekingen op diverse locaties en verlies op

koopprojecten, waarbij eigen ‘oud’ bezit is ingebracht. Met name bestaand bezit leidt tot fiscale verliezen bij

verkoopprojecten, omdat de inbrengwaarde hoog is (70% van de WOZ-waarde).

Het fiscale resultaat over 2011 is als volgt opgebouwd (zie tabel volgende bladzijde):

H 9

Financiën

8180

Omschrijving (bedragen x € 1.000) Resultaat 2011 commercieel

Resultaat 2011 fiscaal (1)

Verschil

BATEN

Huren 65.108 65.108 0

Vergoedingen 3.683 3.683 0

Overheidsbijdragen 133 133 0

Verkoop onroerende zaken 21.421 -2.000 23.421

Verkoop onroerende zaken 2.800 -2.800

Wijziging in onderhanden werk -741 0 -741

Geactiveerde productie 2.792 2.792 0

Overige bedrijfsopbrengsten 1.759 1.367 392

Totaal baten 94.155 73.883 20.272

LASTEN

Afschrijvingen 173 1.800 -1.627

Overige waardeveranderingen MvA VOV -480 0 -480

Overige waardeveranderingen MvA 13.859 5.800 8.059

Erfpacht 1 1 0

Lonen en sociale lasten 12.672 12.672 0

Lasten kwaliteitsverbetering 2.541 2.541 0

Onderhoud 19.515 19.515 0

Verkoopkosten onroerende zaken 12.057 0 12.057

Overige bedrijfslasten 13.863 13.863 0

Totaal lasten 74.201 56.192 18.009

Exploitatieresultaat 19.954 17.691 2.263

Rentebaten 54 54 0

Rentelasten -15.510 -16.041 531

Deelnemingen 0 0 0

Belastingen -240 0 -240

Onttrekking herinvesteringsreserve 0 -1.763 1.763

Mutatie actuele waarde 3.146 0 3.146

Fiscaal resultaat 7.404 -59 7.463

Correctie Oort 0 36 -36

Correctie Vogelaarheffing 0 760 -760

Correctie Herinvesteringsreserve 2010 0 1.763 -1.763

Correctie Herbestedingsreserve 0 0 0

Correctie Herinvesteringsreserve 2011 0 -2.800 2.800

Belastbaar bedrag 7.404 -300 7.704

1) Op basis van voorlopige cijfers.

Verliescompensatie

De fiscale verliezen kunnen gecompenseerd worden met winsten in de toekomst. Bij uitvoering hiervan wordt een

termijn van 9 jaren gehanteerd. Dat wil zeggen dat een verlies uit 2006 nog verrekenbaar is tot en met 2015.

De stand van de verliescompensatie is ultimo 2011 als volgt:

Jaar Status Bedrag

2006 ingediend -3.329.620

2007 ingediend -1.392.550

2008 ingediend -168.019

2009 ingediend -10.246.378

2010 concept 4.559.347

2011 concept -300.000

Totaal -10.877.220

BelastinglatentiesIn de commerciële jaarrekening moeten toekomstige fiscale verplichtingen gewaardeerd en opgenomen worden

op de balans. Deze verplichtingen zijn opgesplitst in drie onderdelen en vormen drie afzonderlijke actieve

belastinglatenties.

Latentie leningen

Ultimo 2011 zijn de langlopende leningen fiscaal gewaardeerd op € 425,2 miljoen. De commerciële waardering

betrof € 434,0 miljoen. Voor het verschil van € 8,8 miljoen is conform de jaarrekeningregels een actieve

latentie gevormd van € 2,2 miljoen (€ 8,8 miljoen * 25,5%). De actieve latentie daalt jaarlijks conform een

voorgeschreven verloop. De mutatie in 2011 bedraagt € 240.000. Ultimo 2011 bedraagt de actieve latentie dan

€ 2.234.000.

Datum Commercieel Fiscaal Verschil Latentie Mutatie

01-01-08 321.968.752 308.898.644 13.070.108 3.332.878 3.332.878

31-12-08 342.258.167 330.507.584 11.750.583 2.996.399 -336.479

31-12-09 376.321.304 365.625.578 10.695.726 2.727.410 -268.988

31-12-10 402.575.494 392.873.713 9.701.781 2.473.954 -253.456

31-12-11 433.971.292 425.210.444 8.760.848 2.234.016 -239.938

Latentie verliescompensatie

Ultimo 2011 bedraagt het totale fiscale verlies € 10,9 miljoen over de periode 2006-2011. Deze fiscale

verliezen uit het verleden worden gecompenseerd met fiscale winsten in de toekomst (uiteraard alleen wanneer

er sprake is van fiscale winsten). Bij de uitvoering hiervan hanteren we een termijn van 9 jaar. Dat wil zeggen dat

een verlies uit 2006 nog verrekenbaar is tot en met 2015. De te verwachten verliescompensatie dient als actieve

latentie op de balans te worden opgenomen en via de Winst & Verliesrekening te worden verantwoord. Om deze

latentie te kunnen berekenen, moeten we een inschatting maken van de toekomstige fiscale jaarresultaten.

Wanneer de inschatting is dat de fiscale resultaten positief zijn, is er ruimte om te compenseren en moet een

actieve latentie worden opgevoerd. Op basis van cijfers uit de meerjarenbegroting gaan we voor de berekening

van de actieve latentie uit van de volgende veronderstellingen:

gemiddeld per jaar Periode 2012-2019

Fiscaal resultaat beheer 7.500.000 60.000.000

Fiscaal resultaat projecten -7.250.000 -58.000.000

Totaal 250.000 2.000.000

Voor de periode tot en met 2019 verwachten we een totaal positief fiscaal resultaat van € 2 miljoen.

Dit betekent dat er een actieve latentie van € 0,5 miljoen opgenomen moet worden (€ 2 miljoen *25%).

9.7.2

H 9

Financiën

8382

Opmerking: de resultaten in de komende jaren zijn vrij laag, omdat de aanpak van de Grunobuurt en andere

toekomstige projecten in wijkvernieuwingsgebieden de fiscale resultaten behoorlijk drukt.

Latentie koopprojecten

Voor tijdelijke waarderingsverschillen van bestaand bezit wordt uitsluitend een actieve belastinglatentie

verantwoord als sprake is van voorgenomen verkoop binnen een termijn van 10 jaar, voor zover de

verkoopopbrengst niet middels de fiscale faciliteit van de zogenoemde ‘herinvesteringsreserve’ kan worden

afgeboekt op voorgenomen investeringen in sociale huur binnen de wettelijke termijn van 3 jaar na de

(voorgenomen) verkoop. Deze latentie wordt nominaal gewaardeerd vanwege de beperkte looptijd. Voor overig

bestaand bezit wordt voor tijdelijke waarderingsverschillen geen latentie verantwoord, omdat de contante waarde

door de zeer lange exploitatieduur tendeert naar nihil.

BTW en overdrachtsbelasting

In 2011 hielden we rekening met:

• Integratieheffing;

• Verlaging btw-tarief schilderen en stukadoren woningen;

• Verlaging btw-tarief isolatiemateriaal woningen;

• Verlaging btw-tarief arbeidskosten bij renovatie en herstel van woningen;

• Verlaging van de overdrachtsbelasting;

• Energie-investeringsaftrek (EIA).

Integratieheffing

Ondernemers die op eigen grond een opstal (laten) bouwen en deze (ook) gebruiken voor btw-vrijgestelde

prestaties, worden geconfronteerd met de zogenoemde integratieheffing. Hierdoor komen ook de in eerste

aanleg btw-vrije investeringsbedragen (zoals eigen grond, leges en eigen loonkosten) in de btw-heffing. Dit leidt

tot een kostenverhoging. In Mededeling 26 (besluit uit 1994) is voor onder andere woningcorporaties bepaald

dat ze mogen afzien van deze heffing voor de bouw van voor verhuur bestemde woningen. Maar volgens de

Europese Commissie is deze goedkeurende regeling van Nederland in strijd met de Europese BTW-richtlijn. Het

kabinet heeft daarom besloten om Mededeling 26 per 1 januari 2010 in te trekken. Aan dit kabinetsbesluit is

een overgangsregeling gekoppeld (looptijd tot 1 januari 2014), waarin lopende projecten (gestart voor 1 januari

2010) nog onder de oude regeling mogen worden afgewikkeld.

Verlaging btw-tarief schilderen en stukadoren woningen

Op het schilderen en stukadoren van woningen van twee jaar en ouder is sinds 15 september 2009 het

verlaagde btw-tarief van toepassing. De ‘oude’ regeling gold alleen voor woningen ouder dan 15 jaar. Het

schilder- en stukadoorswerk kan zowel binnenshuis als buitenshuis worden verricht.

Verlaging btw-tarief isolatiemateriaal woningen

Bij het uitvoeren van op energiebesparing gerichte isolatiewerkzaamheden aan woningen ouder dan twee jaar

geldt sinds 1 juli 2009 het verlaagde btw-tarief van 6%. Vanaf 1 januari 2010 loopt deze regeling door, met

uitzondering van het aanbrengen van glas.

Verlaging btw-tarief op manuren bij onderhoudsprojecten

Bij het uitvoeren van renovatie en herstel van woningen ouder dan twee jaar is een tijdelijke btw-tarief verlaging

op de arbeidskosten van kracht. Het btw-tarief is verlaagd naar 6% en geldt voor het moment waarop de dienst

wordt afgerond. Het verlaagde tarief is van toepassing wanneer de werkzaamheden zijn afgerond in de periode 1

oktober 2010 en 1 juli 2011.

Overdrachtsbelasting

Ter stimulering van de verkopen is de overdrachtsbelasting tijdelijk verlaagd van 6% naar 2%. Deze regeling loopt

vanaf 15 juni 2011 tot 1 juli 2012.

9.7.3

Energie-investeringsaftrek (EIA)

Onder bepaalde voorwaarden kan er een beroep worden gedaan op de energie-investeringsaftrek. Volgens een

bepaalde rekenmethodiek worden de uitgaven gecorrigeerd op het fiscale resultaat.

Naar alle waarschijnlijkheid kunnen we geen gebruik maken van deze faciliteit, omdat de fiscale resultaten in de

komende jaren negatief zullen zijn.

Risico’s en onzekerheden

RisicoanalyseEind 2011 publiceerde de NBA (Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants) een praktijkhandreiking

voor de risicoanalyse accountantscontrole bij vastgoed. Deze publicatie hebben we goed bestudeerd. In deze

paragraaf geven we een overzicht van de meest voorkomende risicogebieden en beheersingsmaatregelen,

gesplitst naar frauderisico’s en waarderingsrisico’s (conform de NBA-publicatie). In de tweede kolom geven we

aan hoe we de risico’s beperken.

Frauderisico’s

Acquisitie van vastgoed Invulling NijesteeToetsingskader waar uit blijkt waar Nijestee wil investeren

Het portfoliobeleid geeft aan waar we willen investeren. Beleid wordt periodiek geactualiseerd. RvC keurt beleid goed.

Financiële criteria waaraan acquisitie moet voldoen

Onze rendementseisen zijn vastgelegd in het Financieel Beleid.

Adequate functiescheiding tussen voeren onderhandelingen, besluitvorming en nacalculatie

Acquisitie wordt op basis van portfoliobeleid voorbereid door directeur Vastgoed, beoordeeld door fiscalist, jurist en controller, bestuurlijk geaccordeerd door directeur-bestuurder en goedgekeurd door RvC.

Objecthistorie wordt nagegaan in Kadaster

Iedere acquisitie wordt voorzien van objecthistorie, onder andere via het Kadaster.

Aanbesteding

Strikte handhaving van geldende aanbestedingsprocedures

We hebben een aanbestedingsreglement, waarin in het economisch verkeer algemeen geldende procedures zijn opgenomen.

Vier-ogen principe Een aanbesteding wordt gegund op basis van het vigerende aanbestedingsreglement.

Antecedentenonderzoek leveranciers

We kennen een aannemersvoorkeurslijst. Deze lijst is gebaseerd op ervaringen uit het verleden, op geschiktheid, etc. De lijst wordt continu geactualiseerd.

Besluitvorming in verschillende fases

We werken met gefaseerde besluitvorming rondom vastgoedprojecten. We onderkennen vier fases: haalbaarheid, ontwikkeling, uitvoering en oplevering. De besluitvorming van ieder project wordt via deze indeling in het DirectieOverleg vastgesteld.

Structurering aan- en verkooptransacties

Verkrijgen goedkeuring aan- en verkopen via strikte procedures

Aan- en verkopen lopen altijd via DirectieOverleg en RvC. Verkoop van individuele woningen is qua volume en locatie goedgekeurd door DirectieOverleg. Verkoopprijs van individuele woning wordt bepaald door taxateur en geaccordeerd door directielid.

Boven een vooraf vastgesteld bedrag dient voor transacties toestemming verkregen te worden van RvC.

De limiet waarboven vooraf toestemming moet worden gevraagd aan de RvC is € 1 miljoen.

Inkomen van directie/vastgoedmedewerkers is niet afhankelijk van gerealiseerde transacties

We hanteren geen variabel inkomen gebaseerd op bepaalde gerealiseerde doelstellingen.

Het opnemen in verkoopcontracten van een clausule dat doorverkoop binnen (zeer) korte termijn niet is toegestaan.

Een koper van een individuele woning is verplicht deze woning zelf te gaan bewonen. Dit is vastgelegd in de koopovereenkomst.

9.89.8.1

H 9

Financiën

8584

Verkoop van (individuele) woningen dient op transparante wijze tot stand te komen

De procedures rond verkoop zijn vastgelegd. Periodiek toetst de Procesconsulent (medewerker Controlling) via een interne controle of de medewerkers zich aan deze procedure houden. De rapportage wordt in het DirectieOverleg besproken.

Vastgoedexploitatie: Beheer

Vaststellen procuratieregels met waarborgen voor functiescheidingen en controles op betalingsverkeer

We hebben een procuratieregeling, gebaseerd op functiescheiding en beperkte limieten. De regeling is geaccordeerd door de RvC.

Toetsen of conform de procuratieregeling wordt gewerkt

Periodiek toetst de Procesconsulent of conform de procuratieregeling wordt gewerkt. De rapportage wordt in het DirectieOverleg besproken.

Het aansluiten van de verantwoorde huuropbrengsten met de contractregistratie

Maandelijks vindt een “moetpostcontrole” plaats, uitgevoerd door de financiële afdeling. Op basis van een mutatieoverzicht wordt volledigheid van opbrengsten getoetst.

Onderverhuren van leegstand in de portefeuille

Wanneer we voorzien dat woningen langere tijd leeg staan, bijvoorbeeld in geval van wijkvernieuwing, maken we gebruik van de diensten van Carex BV om deze tijdelijk te laten gebruiken of bewonen. Maar zo nu en dan staan er individuele objecten leeg. Om te toetsen of dergelijke objecten inderdaad leeg staan of slechts administratief, wordt dit periodiek via fysieke controle gecontroleerd.

Diversen

Naleven wet- en regelgeving We zijn scherp op naleving wet- en regelgeving. De Procesconsulent (of Compliance Officer) toetst jaarlijks de meest kritische processen. Bij deze interne controles toetsen we enerzijds of de interne procedures worden gehandhaafd, anderzijds ligt de focus op handhaving van wet- en regelgeving.

Opzetten van integriteitsbeleid We hanteren een eigen gedragscode waarin we beschrijven wat op het gebied van integriteit wel kan en wat duidelijk niet kan.Er zijn paragrafen opgenomen over: klokkenluidersregeling, vertrouwenspersoon, melding-toezicht-sancties, zakelijke relaties, etc.

Aanwezigheid statuten (algemeen en specifiek)

Naast de algemene statuten, kennen we een bestuursstatuut. Dit statuut beschrijft en formaliseert de werkzaamheden van het bestuur en de directie. Het statuut is goedgekeurd door de RvC.

Meten van prestaties via de Balanced ScoreCard

De methode van prestatiemeting loopt via de BSC. Aan het begin van een boekjaar worden de meest kritische doelstellingen in het format van een BSC vastgesteld. Maandelijks wordt de voortgang naar de organisatie gecommuniceerd. De Nijestee-BSC is de grondslag van de prestatieafspraak tussen bestuurder en RvC.

Treasurycommissie Een corporatie is een kapitaalintensief bedrijf. Het verkrijgen van externe financiering verdient daarom continu aandacht. Een interne treasurycommissie bewaakt de liquiditeitspositie en –behoefte. Zij doet voorstellen aan de directeur-bestuurder voor het aantrekken van middelen. Het vigerende treasurybeleid (goedgekeurd door de RvC) is daarbij het kader.

Bewustwording integer handelen In 2010 voerden we een risicoanalyse met betrekking tot integer handelen uit. Deze analyse was een vervolg op de nulmeting van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De conclusie van de nulmeting was dat we op nagenoeg alle punten goed scoorden. Via de risicoanalyse uit 2010 zijn enkele punten nog aangescherpt (bijvoorbeeld screening medewerkers en aandacht voor integriteit bij werving en selectie)

Waarderingsrisico’s

Taxeren van vastgoed Invulling Nijestee

Hanteren van duidelijke criteria waaraan taxateur moet voldoen

We hanteren duidelijke criteria waaraan een geselecteerde taxateur moet voldoen. Zo dient deze aangesloten te zijn bij Stichting Vastgoedcert, mag deze niet betrokken zijn bij aan- en verkoopbemiddeling en dient deze financieel onafhankelijk te zijn van Nijestee.

Er dient een duidelijk taxatiemanagementproces te worden gevolgd met consistente waarderingsgrondslagen, definities en waardebegrippen

De taxateur ontvangt van ons een schriftelijke bevestiging van de opdracht tot taxatie. Hierin zijn onder andere opgenomen: doel taxatie, wijze rapportage, mate van fysieke inspectie en gehanteerde waardebegrip.

Aansturen van externe taxateurs door andere functionaris dan degene verantwoordelijk voor de objecten

Het bedrijfsonderdeel Vastgoed is inhoudelijk verantwoordelijk voor de objecten. De taxateur wordt aangestuurd door de Controller.

Transparantie in waardering De waardering van de objecten lichten we in het jaarverslag toe. Dit geldt zowel voor bestaande (in exploitatie zijnde) objecten als voor objecten in ontwikkeling.

Externe en interne risico’sConform Artikel 2: 391 van het Burgerlijk Wetboek is in deze paragraaf een opsomming opgenomen van de

voornaamste risico’s en onzekerheden waarmee we ons geconfronteerd zien. Risico’s zijn er in diverse soorten

en maten. In deze paragraaf hanteren wij voor de overzichtelijkheid een indeling in externe en interne risico’s.

Externe risico’s

Regeringsbeleid. Het kabinet Rutte was van mening dat de sector te groot is voor de doelgroep van beleid.

Men adviseerde de sector om sociale huurwoningen te verkopen. Vanuit deze gedachte zijn twee elementen

van cruciaal belang voor de sector en dus ook voor Nijestee, te weten de huurtoeslagheffing en het kooprecht.

Vanaf 2014 zal iedere corporatie mee moeten betalen aan de huurtoeslag. Voor ons betekent dit dat we een

jaarlijks circa € 2,5 miljoen af moeten dragen. Het kabinet meende dat dit bedrag door extra woningverkopen

kan worden opgevangen. Om de mogelijkheid tot woningverkopen te vergroten, introduceerde het kabinet het

kooprecht voor zittende huurders. Het voorstel was om corporaties te verplichten om 75% van hun bezit te koop

aan te bieden. Beide elementen hebben een behoorlijke impact op de kasstromen en beleid van Nijestee. Met de

val van het kabinet in april 2012 is onduidelijk of - en in welke mate – deze voorstellen doorgaan.

Kredietcrisis. Om te kunnen investeren in nieuwe woningen zijn we sterk afhankelijk van verkoopopbrengsten.

Vanwege de kredietcrisis zijn deze opbrengsten in 2008 - 2010 teruggelopen. In 2011 hebben we desondanks

de geraamde verkoopopbrengst gehaald. Het aantal voor verkoop gelabelde woningen wordt in 2012 verdubbeld

(van circa 1.700 naar 3.400). Met deze verruiming verwachten we de geraamde verkoopopbrengsten te

realiseren.

Verkoop. Zoals hiervoor al is aangegeven is de verkoop van woningen een belangrijke (financiële) dobber

waar Nijestee op drijft. Zonder deze inkomsten kan Nijestee haar lokale investeringsprogramma maar beperkt

uitvoeren. Het WSW sprak in september 2011 haar twijfel uit over de haalbaarheid om € 12 tot 13 miljoen uit

verkoop bestaand bezit als inkomsten te vinden en wil ‘periodiek geïnformeerd worden over de ontwikkelingen bij

uw corporatie’. In het vervolg sturen we de viermaandelijkse rapportage voor de RvC ook aan het WSW.

9.8.2

H 9

Financiën

8786

Planning projecten. Het realiseren van een project kent veel mogelijk vertragende factoren. Allereerst moeten

diverse plannen worden opgesteld en goedgekeurd (bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan en bouwplan).

Hierin speelt de gemeente een grote rol. Daarnaast zijn belanghebbenden (terecht!) in de gelegenheid om tegen

al deze plannen bezwaar aan te tekenen, waardoor er vertraging op kan treden. Dit heeft voor ons oplopende

kosten tot gevolg. Een van de oplossingen is om omwonenden tijdig en volledig te informeren en realistische

plannen voor te leggen. In het Nieuw Lokaal Akkoord 2.0 hebben we afspraken met de gemeente gemaakt om

belanghebbenden binnen de wettelijke procedures de ruimte te geven om hun mening kenbaar te maken en goed

naar hun inbreng te luisteren.

Wettelijke veiligheidseisen. De wettelijke veiligheidseisen rondom asbest, legionella, brandveiligheid, et

cetera nemen toe. Ook wij hebben hier mee te maken. Om asbestrisico’s te beheersen stelden we in 2011

beleidsdocumenten op. We werken met een handboek beheersing asbestrisico’s. Dit handboek beschrijft het

plan van aanpak om te komen tot een definitief asbest beleid en -beheerplan. We verwachten dat de verscherpte

wettelijke eisen betekenen dat we extra middelen moeten reserveren. In 2012 voeren we een verplichte

inventarisatie op ons bezit uit. Op basis daarvan trekken we nadere (financiële) consequenties.

Pensioenen. Vanwege de beperkte dekkingsgraad van pensioenfondsen is er een risico dat deelnemers moeten

bijstorten. In het verleden is dit al eens gebeurd. Vooralsnog heeft het pensioenfonds woningcorporaties (SPW)

een min of meer acceptabele dekkingsgraad en speelt bijstorten niet.

Interne risico’s

Formatie Vastgoed. We kunnen vanwege de economische omstandigheden minder nieuwbouw projecten

realiseren. Dit heeft gevolgen voor de formatie bij Vastgoed. In de loop van 2012 hebben we zicht op de exacte

consequenties.

Ontwikkellocaties. We bezitten een aantal ontwikkellocaties met als doel om hier binnen enkele jaren woningen

te realiseren. De waarde van deze locaties staat vanwege de economische vooruitzichten onder druk. Er is een

risico dat de waarde te hoog in de boeken staat en dat afgewaardeerd moet worden. Op basis van externe

taxaties wordt de waarde bepaald.

Fiscaliteiten. Vanaf 2006 is er sprake van vennootschapsbelasting bij woningcorporaties. Een nieuwe tak van

sport, ook voor ons. Met de introductie van VSO1 en VSO2 is getracht een aantal vraagstukken sectorgewijs af

te spreken met de belastingdienst.

Verhuizing. Volgens planning verhuizen we begin 2013 naar ons nieuwe onderkomen aan het Damsterplein.

Voordat het zover is moet er nog heel wat gebeuren. Ook verwachten we rond het kantoor aan de Naberpassage

graaf- en sloopwerkzaamheden als de bouw van het Groninger Forum aan de oostzijde van de Grote Markt start.

We zien erop toe dat dit zo weinig mogelijk negatieve gevolgen heeft voor onze dienstverlening.

| Bijlages |

89

Bijlages

Bijlage 1 - Toelichting afkortingen

AO/IC = Administratieve Organisatie en Interne Controle

BBSH = Besluit Beheer Sociale Huursector

BOG = Bedrijfs Onroerend Goed

BSC = Balanced Score Card

BW = Burgerlijk Wetboek

BWS = Besluit Woninggebonden Subsidies

BZK = Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

CFV = Centraal Fonds Volkshuisvesting

DVS = De Vernieuwde Stad

EV = Eigen Vermogen

FBI = Fiscale Beleggings Instelling

OGGz = Openbare Geestelijke Gezondheidszorg

GKB = Groningse Krediet Bank

GMF = Groninger Monumenten Fonds

KEI = Kenniscentrum stedelijke vernieuwing

MJD = Maatschappelijk Juridische Dienstverlening

Nirov = Nederlands instituut voor ruimtelijke ordening en volkshuisvesting

NLA = Nieuw Lokaal Akkoord

ORT = Onrendabele Top

OZB = Onroerend Zaak Belasting

RIE = Risico- Inventarisatie en Evaluatie

RJ = Raad voor de Jaarverslaggeving

RvC = Raad van Commissarissen

SEV = Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting

VNN = Verslavingszorg Noord Nederland

VPB = Vennootschaps Belasting

VSO = Vaststellingsovereenkomst

VTW = Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties

VVE = Vereniging van Eigenaren

W&V = Winst en Verlies rekening

WIF = Woon Investerings Fonds

WMO = Wet Maatschappelijke Ondersteuning

WKO = Warmte Koude Opslag

WSW = Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Bijlage 2 – Belanghouders Nijestee

Onze bewoners zijn onze voornaamste belanghouders. Een aantal overlegsituaties is geformaliseerd, zoals

het overleg met de huurderverenigingen en bewonerscommissies. Daarnaast bestaat ons netwerk uit diverse

samenwerkingspartners met wie we – afhankelijk van de actualiteit - in meerdere of mindere mate overleg

voeren. Met de gemeente en collega-corporaties in de stad hebben we prestatieafspraken gemaakt op

stedelijk niveau in het Nieuw Lokaal Akkoord 2.0. De doelen zijn op wijkniveau doorvertaald via zogenaamde

‘wijkperspectieven’ die samen met bewoners en andere belanghouders zijn besproken.

En natuurlijk komen we veelvuldig met diverse bewoners(groepen) in aanraking via informeel contact in het

dagelijks werk. Ook zoeken we op een laagdrempelige, informele manier contact met iedereen die belang of

belangstelling heeft voor ons doen en laten. We worden bijvoorbeeld met regelmaat benaderd door collega-

corporaties uit het land om kennis uit te wisselen over diverse zaken. In 2011 kwamen vragen bij ons binnen

over de opzet van ons beleid op bewonersparticipatie en meer specifiek over de manier waarop we social media

inzetten om bewoners bij beheer en beleid te betrekken. Dit geeft aan dat we een goede reputatie binnen de

sector hebben en dat anderen ons weten te vinden. Door deze kennisuitwisseling hopen we bij te dragen aan het

imago van de corporatiesector als geheel. Hieronder onze voornaamste lokale belanghouders op een rij:

Bewoners

Huurderverenigingen

Wijk-, straat-, flatcomité's

Klantgroepen in woningprojecten (bijv. Schots en Scheef, GIGA)

Ouderenraad/SOOG

Groninger Studentenbond

Allochtone organisaties (Jasmijn, BRASA, Stichting Residentie Buitenzorg)

Housing Office (buitenlandse studenten)

Carex (tijdelijke bewoning)

Verenigingen van Eigenaren (waar Nijestee huurwoningen beheert)

Zorg- en welzijnspartijen

Stichting Huis (thuis- en daklozen)

Elker (jeugdzorg)

MJD (kwetsbare groepen, jongeren en minderheden)

Werkpro Groningen (op weg naar werk)

VSCG (Vereniging Speeltuin Centrale Groningen)

NOVO (verstandelijk gehandicapten)

Hulpverleningsdienst (openbare gezondheid en (brand)veiligheid)

Dignis/Lentis/Heymansstichting (zorg voor ouderen)

Thuiszorg Groningen

Promens Care (verstandelijk gehandicapten)

De Zijlen (verstandelijk gehandicapten)

’s Heeren Loo Zorggroep (verstandelijk gehandicapten)

Leger des Heils (opvang daklozen)

Gooregt (verpleging, verzorging)

Humanitas (o.a. jeugdzorg, thuiszorg, daklozen, ouderenzorg)

Zorgkantoor Groningen (uitvoering AWBZ)

OGGZ (geestelijke zorg/complexe problematiek)

Verslavingszorg Noord Nederland (VNN)

Terwille (verslavingszorg)

Van Mesdag Kiniek (forensisch psychiatrisch centrum)

COA (opvang asielzoekers)

NOMAS (minderjarige asielzoekers)

Bureau Woonkans (woonbegeleiding)

Meldpunten overlast & zorg

Stiel (opbouwwerk, sociale activering, vrijwilligerswerk)

Stichting Exodus (opvang ex-gedetineerden)

Politie (wijkniveau, recherche & KLPD)

Justitie

ZINN (Zorgen voor Morgen)

Zorggroep Groningen (Zorgen voor Morgen)

TSN Thuiszorg Groningen (Zorgen voor Morgen)

MEE Groningen (Zorgen voor Morgen)

9190

Zorgbelang (Zorgen voor Morgen)

Noorderbrug (Zorgen voor Morgen)

Axxicom Thuiszorg (Zorgen voor Morgen)

De Nieuwe Zorg Thuis (Zorgen voor Morgen)

Thuiszorg Service Nederland (Zorgen voor Morgen)

Zorgkompas (Zorgen voor Morgen)

Zorggarant (Zorgen voor Morgen)

Bibliotheek Groningen (Zorgen voor Morgen)

Woonzorg Nederland (Zorgen voor Morgen)

Koninklijke Kentalis (spraak- en taal problemen)

Lagere overheden en corporaties

College van Burgemeester en Wethouders

Gemeenteraadsfracties politieke partijen

Stad Groninger en regionale corporaties

Diensten gemeente Groningen (zoals RO/EZ, OCSW, CBK, Milieudienst, SoZaWe)

Provincie/College van Gedeputeerde Staten

Selectiecommissie Groninger Corporaties (urgentie toekenning)

Groningse Kredietbank (schuldhulpverlening)

Energieconvenant Groningen (Provincie/Gemeente/Nutsbedrijven)

Onderwijsinstellingen

Regionale Opleidings Centra (Noorderpoortcollege, Alfa College)

Diverse Vensterscholen (brede scholen basisonderwijs)

Rijksuniversiteit Groningen

Hanzehogeschool

Economisch netwerk (afstemming middelbaar beroepsonderwijs op arbeidsmarkt)

WA van Lieflandschool (speciaal onderwijs)

IMC Weekendschool

Partners in sport

FC Groningen

Hanze Instituut voor Sportstudies (HIS)

Menzis (zorgverzekeraar)

9392

H 1

Wonen en leven in G

roningen

| Jaarrekening 2011 |

H 10

Kengetallen

10 Kengetallen

Gegevens woningbezit:

2011 2010

Aantal verhuureenheden in exploitatie

- woningen/woongebouwen 13.260 12.975

- onroerende zaken niet zijnde woningen

. garages 799 761

. bedrijfsruimtes 147 155

. overig 329 307

Totaal 14.535 14.198

Mutaties woningbezit:

- aantal opgeleverd +385 + 71

- aantal aangekocht 0 0

- aantal verkocht -99 -106

- aantal sloop 0 -262

- overige mutaties -1 -3

285 -300

woningen in beheer 253 279

Prijs-kwaliteitsverhouding:

- gemiddelde netto huurprijs per verhuureenheid

per maand 392 390

Het verhuren van woningen:

- huurderving (leegstand + oninbaar) in % jaarhuur 0,92 1,68

Financiële continuïteit (actuele waarde)

- solvabiliteit (%) 26.9 27,6

- liquiditeit (current ratio %) 58,5 50,7

- rentabiliteit eigen vermogen (%) 4,1 -4,2

- rentabiliteit vreemd vermogen (%) 3,7 4,0

- rentabiliteit totaal vermogen (%) 3,7 1,5

- cash-flow per woning 364 461

Balans en Winst- en verliesrekening (actuele waarde)

- eigen vermogen per woning 13.799 13.532

- resultaat per woning 558 -590

Personeelsbezetting:

- aantal Fte’s (fulltime-equivalent) 198,7 195

- werkelijk aantal personeelsleden 214 210

95

H 1

Wonen en leven in G

roningen H

11 Jaarrekening en toelichting

Jaarrekening en toelichting

Balans per 31 december 2011 – Actuele waarde ( na resultaat bestemming)

ACTIVA 2011 2010

VASTE ACTIVA

I. Materiële vaste activa

1. Onroerende en roerende zaken in exploitatie 603.056.062 570.328.536

2. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 14.025.130 7.830.804

3. Onroerende en roerende zaken tdd exploitatie 2.901.915 2.865.133

4. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 34.985.736 30.346.731

Totaal materiële vaste activa 654.968.843 611.371.204

II. Financiële vaste activa

1. Deelnemingen 489.586 489.609

2. Leningen u/g 2.500.000 2.792.234

3. Belastinglatentie 2.734.017 2.973.955

4. Overige vorderingen 708.322 0

Totaal financiële vaste activa 6.431.925 6.255.798

VLOTTENDE ACTIVA

I. Voorraden

1. Voorraden 187.925 186.976

2. Voorraad grond- en ontwikkelposities 5.473.380 6.568.520

3. Te verkopen opgeleverd bezit 3.848.750 0

4. Onderhanden koopprojecten 5.115.364 5.876.972

Totaal voorraden 14.625.419 12.632.468

II. Vorderingen

1. Huurdebiteuren 580.241 587.484

2. Overige vorderingen 1.557.514 2.246.395

3. Overlopende activa 1.914.991 1.677.891

Totaal vorderingen 4.052.746 4.511.770

III. Liquide middelen 304.750 265.027

Totaal 680.383.683 635.036.267

11 Balans per 31 december 2011 – Actuele waarde (na resultaat bestemming)

PASSIVA 2011 2010

A. Eigen Vermogen

1. Overige reserves 36.338.522 40.289.107

2. Herwaarderingsreserve 146.639.862 135.285.685

Totaal eigen vermogen 182.978.384 175.574.792

B. Voorzieningen

1. Voorziening onrendabele investeringen 9.806.293 6.366.342

Totaal voorzieningen 9.806.293 6.366.342

C. Langlopende schulden

1. Leningen 433.971.292 402.575.494

2. Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden 13.885.726 9.024.677

3. Waarborgsommen 51.818 44.734

4. BWS-subsidies 293.411 391.215

5. Erfpacht 6.914.234 6.730.113

6. Overig 14.229 14.467

Totaal langlopende schulden 455.130.710 418.780.700

D. Kortlopende schulden

1. Schulden aan banken 6.910.003 9.354.478

2. Schulden aan leveranciers 7.913.165 8.189.444

3. Belastingen 2.437.283 1.042.596

4. Sociale lasten 510.882 483.928

5. Onderhoudsverplichtingen 437.059 612.169

6. Nog te verrichten prestaties 414.383 1.675.760

7. Schulden aan personeel 458.198 463.818

8. Overlopende passiva 13.387.323 12.492.240

Totaal kortlopende schulden 32.468.296 34.314.433

Totaal 680.383.683 635.036.267

11

9796

Winst- en verliesrekening – Actuele waarde

WINST –EN VERLIESREKENING 2011 2010

A. Bedrijfsopbrengsten

1. Huren 65.108.094 62.336.047

2. Vergoedingen 3.682.897 3.993.251

3. Overheidsbijdragen 132.535 139.759

4. Verkoop onroerende zaken 21.421.728 24.552.440

5. Wijziging in onderhanden werk -761.609 838.717

6. Geactiveerde productie tbv eigen bedrijf 2.791.730 2.570.847

7. Overige bedrijfsopbrengsten 1.759.435 1.681.540

Totaal bedrijfsopbrengsten 94.134.810 96.112.601

B. Bedrijfslasten

1. Afschrijvingen materiële vaste activa 173.317 161.570

2. Waardeverandering verkoop onder voorwaarden -480.353 812.139

3. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 13.859.604 9.255.726

4. Erfpacht 335 335

5. Lonen en salarissen 9.564.396 8.845.252

6. Sociale lasten 1.360.007 1.242.052

7. Pensioenlasten 1.747.591 1.701.967

8. Lasten kwaliteitsverbetering 2.541.513 2.282.647

9. Lasten onderhoud 19.514.573 19.864.287

10. Directe kosten verkoop onroerende zaken 12.036.147 16.564.081

11. Overige bedrijfslasten 13.863.438 13.919.495

Totaal bedrijfslasten 74.180.568 74.649.551

Bedrijfsresultaat 19.954.242 21.463.050

C. Rentebaten / rentelasten

1. Rentebaten 54.250 299.158

2. Rentelasten -15.510.908 -15.686.447

-15.456.658 -15.387.289

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 4.497.584 6.075.761

D. Belastingen

1. Vennootschapsbelasting -239.938 -253.456

2. Resultaat deelnemingen -23 -92

-239.961 -253.548

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen 4.257.623 5.822.213

E. Mutatie actuele waarde 3.145.969 -13.478.471

Resultaat na belastingen na mutatie actuele waarde 7.403.592 -7.656.258

Kasstroomoverzicht over 2011

2011 2010

KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIV ITEITEN

Bedrijfsresultaat 19.954.242 21.463.050

Aanpassingen voor:

- Afschrijvingen 173.317 161.570

- Overige en bijzondere waardeverminderingen 13.379.251 10.067.865

- Dotatie/vrijval voorzieningen 3.439.951 -3.527.027

Veranderingen in werkkapitaal:

- Voorraad materialen -949 42.037

- Vorderingen 459.024 4.148.015

- Effecten 0 0

- Kortlopende schulden (excl. schulden aan kredietinstellingen)

-1.846.137 -10.991.385

Kasstroom uit bedrijfsoperaties 35.558.699 21.364.125

Betaalde interest -17.492.592 -17.263.991

Ontvangen interest 0 0

Ontvangen dividend 0 0

Ontvangen (betaalde) belasting naar de winst 0 0

-17.492.592 -17.263.991

Saldo kasstroom uit operationele atciviteiten 18.066.107 4.100.134

KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIV ITEITEN

Investeringen in immateriële vaste activa 0 0

Investeringen in materiële vaste activa

- Onroerende zaken in exploitatie -22.124.476 -14.409.035

- Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden -4.740.807 -9.304.142

- Onroerende zaken in ontwikkeling -30.242.766 -19.696.243

- Onroerende zaken t.d.v. de exploitatie -121.362 -22.991

Investeringen in financiële vaste activa -708.322 0

Desinvesteringen in immateriële vaste activa 0 0

Desinvesteringen in materiële vaste activa 6.116.286 5.649.702

Desinvesteringen in financiële vaste activa 532.195 978.540

Investeringen in onderhanden projecten 10.043.472 -121.713

Ontvangen termijnen in onderhanden projecten -9.281.864 -717.004

Investeringen in voorraad onverkochte

woningen en grond- en ontwikkelposities -3.848.750 0

Ontvangsten voorraad onverkochte woningen 0 0

Ontvangsten grond- en ontwikkelposities 0 0

Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten -54.376.394 -37.642.886

9998

H 1

Wonen en leven in G

roningenKASSTROOM UIT F INANCIERINGS ACTIV ITEITEN

Opname langlopende schulden 43.495.440 61.023.561

Aflossing langlopende schulden -12.092.558 -34.745.810

Dotatie/vrijval egalisatierekening 86.079 -35.669

Investering verplichting verkocht onder voorwaarden 4.861.049 7.547.677

Terugbetaling verplichting verkocht onder voorwaarden 0 0

Ontvangsten schulden kredietinstellingen 0 0

Terugbetaling schulden kredietinstellingen 0 0

Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten 36.350.010 33.789.759

Mutatie liquide middelen 39.723 247.007

Liquide middelen 31 december 304.750 265.027

Liquide middelen 1 januari 265.027 18.020

Mutatie 39.723 247.007

Toelichting op de jaarrekening 2011

AlgemeenToegelaten instelling

Stichting Nijestee, gevestigd te Groningen, feitelijk gevestigd aan de Antillenstraat 9, is een stichting

met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied

van de toegelaten instelling betreft conform artikel 4 van de statuten: de gemeenten behorende tot het

samenwerkingsverband ‘RegioVisie 2030 Groningen-Assen’ (de gemeenten Assen, Bedum, Groningen, Haren,

Hoogezand-Sappemeer, Leek, Noordenveld, Slochteren, Ten Boer, Tynaarlo, Winsum, Zuidhorn) en de gemeente

Schiermonnikoog.

Belangrijkste activiteiten van Nijestee

Nijestee stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn, door het stichten

en / of in eigendom verkrijgen en exploiteren van woningen en andere vormen van huisvesting. Deze woningen

voldoen aan de eisen van goede huisvesting en voorziet primair in de behoefte van personen en groepen die niet

zelf in hun behoefte van huisvesting kunnen voorzien of niet op een bevredigende wijze. Daarnaast heeft Nijestee

zich ten doel gesteld om overleg met een of meer organen of organisaties van bewoners te bevorderen en in

stand te houden, het stichten van of behulpzaam zijn bij het tot stand komen van woningen in het kader van eigen

woning bezit en het bevorderen van regelingen en activiteiten welke het wonen dan wel woonomgeving direct of

indirect ten goede komen. De jaarrekening is opgesteld gedurende de periode februari / maart 2012.

Toegepaste standaarden

Conform de in het Besluit Beheer Sociale Huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen, is de

jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens

enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten

Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 opgenomen

voorschriften.

Verslaggevingsperiode

Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van een verslaggevingsperiode van een kalenderjaar.

Continuïteit

Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling

Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische

voordelen naar Nijestee zullen voortvloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een

verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard

zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden

vastgesteld.

In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen

worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Een feitelijke verplichting is

gekoppeld aan het besluitvormings- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering.

Baten worden in de winst- en verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch

potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft

plaats gevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. De opbrengsten worden toegekend

aan de periode waarop ze betrekking hebben.

Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een

vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaats gevonden, waarvan de

omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. De kosten worden opgenomen zodra deze voorzienbaar zijn.

Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of

nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt

het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet

meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van

waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de

waarde.

De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management van Nijestee oordelen vormt en schattingen en

veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde

van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze

schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen

van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden

waarvoor de herziening gevolgen heeft.

Consolidatie

Nijestee participeert in een viertal deelnemingen te weten: Nijestee Onroerend Goed B.V., Pandgarant B.V.,

Stichting Groninger MonumentenFonds en WoningNet N.V. Nijestee heeft een verplichting tot consolidatie indien

er sprake is van beleidsbepalende invloed op het zakelijke en financiële beleid. Hiervan is sprake bij Nijestee

Onroerend Goed B.V., maar gezien het te verwaarlozen belang wordt er niet geconsolideerd. Bij de andere

deelnemingen is geen sprake van beleidsbepalende invloed op het zakelijke en financiële beleid en geldt dus

geen verplichting tot consolidatie.

Financiële instrumentenFinanciële instrumenten omvatten bij Nijestee handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige

financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te bepalen posten.Financiële instrumenten kunnen tevens

in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten) omvatten. Deze worden door de onderneming

gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord indien de economische kenmerken en risico’s van het

basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant zijn, indien een apart instrument met dezelfde

voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen en het

gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen

in de winst-en-verliesrekening.

Financiële instrumenten, inclusief de van de basiscontracten gescheiden afgeleide financiële instrumenten,

worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen

reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening, maken eventuele direct

H 11

Jaarrekening en toelichting

101100

H 1

Wonen en leven in G

roningentoerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. In contracten besloten financiële instrumenten

die niet worden gescheiden van het basiscontract, worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract.

Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd.

Verstrekte leningen en overige vorderingen

Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de

effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderings verliezen.

Overige financiële verplichtingen

Financiële verplichtingen die geen deel uitmaken van een handelsportefeuille worden tegen geamortiseerde

kostprijs gewaardeerd op basis van de effectieve rentemethode.

Afgeleide financiële instrumentenAfgeleide instrumenten worden gewaardeerd op kostprijs of lagere marktwaarde, tenzij in voorkomende gevallen

hedge accounting onder het kostprijs hedge model wordt toegepast. Indien bij het in voorkomende gevallen

toepassen van hedge-accounting afgeleide instrumenten niet langer voldoen aan de voorwaarden voor ‘hedge

accounting’, aflopen of worden verkocht of wanneer Nijestee niet langer kiest voor hedge accounting wordt

hedge accounting beëindigd.

Indien kostprijs hedge accounting wordt toegepast vindt eerste waardering plaats tegen reële waarde. Zolang

het afgeleide instrument betrekking heeft op afdekking van het specifieke risico van toekomstige transactie

die naar verwachting zal plaatsvinden, vindt geen herwaardering van dit instrument plaats. Zodra de verwachte

toekomstige transactie leidt tot verantwoording in de winst-en-verliesrekening, wordt de met het afgeleide

instrument samenhangende winst of het met het afgeleide instrument samenhangende verlies in de winst-en-

verliesrekening verwerkt.

Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot de opname in de balans van

een niet-financieel actief zal Nijestee de kostprijs van dit actief aanpassen met de afdekkingsresultaten die nog

niet in de winst-en-verliesrekening zijn verwerkt. Een verlies voor het percentage groter dan de omvang van het

afgeleide instrument ten opzichte van de afgedekte positie wordt op basis van kostprijs of lagere marktwaarde

direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Indien dergelijke afgeleide instrumenten aflopen of worden

verkocht, worden de afdekkingsrelaties beëindigd. De cumulatieve winst die of het cumulatieve verlies dat

tot dat moment nog niet in de winst-en-verliesrekening was verwerkt, wordt als overlopende post in de balans

opgenomen totdat de afgedekte transacties plaatsvinden. Indien de transacties naar verwachting niet meer

plaatsvinden, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies overgeboekt naar de winst-en-verliesrekening.

Nijestee zal in voorkomende gevallen de hedgerelaties in specifieke of generieke hedgedocumentatie

documenteren en periodiek de effectiviteit van de hedgerelaties toetsen door vast te stellen dat geen sprake is

van overhedges.

Nijestee heeft overigens een beleid om niet actief gebruik te maken van derivaten.

Balanswaardering

ACTIVA

Materiële vaste activa

- Onroerende en roerende zaken in exploitatie

De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de actuele waarde op basis van de

bedrijfswaarde. Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van

toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van

de verhuureenheden.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting

weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende

levensduur van het actief. Bij de bedrijfswaardeberekening hanteren we de volgende uitgangspunten:

Omschrijving

Algemene uitgangspunten:

Strategie In ons portfoliobeleid stippelen we de strategie voor ons bezit uit. We gebruiken vijf complexstrategieën:- doorexploiteren- investeren- in stand houden- sloop- verkopen.

Looptijd/restant levensduur - restant levensduur (zie jaarrekening)- aanpassing indien complexstrategie hiertoe aanleiding geeft- bij nieuwe investeringen: in principe 50 jaar- bij-/na-investeringen: per investering bekijken. Verlengen van de levensduur mag indien de investering daar aanleiding toe geeft.

Complexindeling Gebaseerd op het strategielabel en op aanvullende kenmerken zoals ligging en restant levensduur. De eerste waardering van een onroerende zaak die wordt toegevoegd aan de onroerende zaken in exploitatie dient te geschieden tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of tegen de lagere bedrijfswaarde. Bij de beoordeling of er sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies bij eerste waardering, wordt er rekening gehouden met het verschil tussen de verwachte ontwikkelkosten en de bedrijfswaarde van de onroerende zaken die onderdeel zijn van de kasstroomgenererende eenheid (complex) waartoe de nieuw te waarderen onroerende zaken gaan behoren.

Specifieke parameters:

Disconteringsvoet 5,25% (medionummerando). Percentage wordt beschouwd als de disconteringsvoet die gebruikelijk is voor de toegelaten instellingen.

Inflatie 2012 – 2015: 2,0%2016 en verder: 3,0%

Kasstromen:

Huurbeleid Huidige huur. Rekening houden met jaarlijkse huurverhoging van:2012: 2,3%2013 en verder: 2%

Huurderving - basispercentage 1,7%- basis verhogen/verlagen afhankelijk van werkelijke dervingcijfers.

Huurharmonisatie Niet toegepast

Verkoopopbrengsten Geschatte verkopen (aantallen en opbrengsten op basis van begroting 2012) eerste 5 jaar meenemen.

Eindwaarde (restwaarde) Grondwaarde volgens gemeentelijke grondwaardetabel bij begin exploitatie stijgt tijdens exploitatie met 2,50 % per jaar. Vervolgens contant maken tegen disconteringspercentage. Beginwaarde wel corrigeren met geschatte sloopkosten.

Onderhoud Niet-planmatig onderhoud: basisbedrag per woning is begroting 2012. Aanpassen indien complexlabelling daartoe aanleiding geeftPlanmatig onderhoud: op basis van conditiemeting (geeft inzicht in meerjarenonderhoudsbehoefte).

Beheer (organisatiekosten) Norm voor alle complexen gelijk (op basis van begroting 2012)

Belasting en verzekeringen Belasting: specifiek per complex.Verzekeringen: norm per complex (conform polis).

Tijdelijke verschillen tussen de gehanteerde disconteringsvoet en de actuele marktrente worden door middel van

een rentabiliteitswaardecorrectie meegenomen bij de bepaling van de bedrijfswaarde.

De jaarlijkse stijging of daling van de actuele waarde wordt verantwoord via de Winst- en Verliesrekening onder de

post ‘Mutatie actuele waarde’.

H 11

Jaarrekening en toelichting

103102

H 1

Wonen en leven in G

roningen- Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

De onroerende zaken die in het kader van een regeling verkocht onder voorwaarden zijn overgedragen aan

een derde en waarvoor de toegelaten instelling een terugkoopplicht kent worden gewaardeerd tegen actuele

waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste verwerking). De actuele waarde na eerste

verwerking is de marktwaarde op basis van de regeling verkocht onder voorwaarden.

Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtwaarde wordt aan de creditzijde van de balans onder de

langlopende schulden een terugkoopverplichting opgenomen, welke wordt gewaardeerd tegen de reële waarde.

De waardemutaties in onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en de terugkoopverplichting worden

rechtstreeks verantwoord in de winst- en verliesrekening.

- Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of

vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen. Het betreft met name computerapparatuur.

Die wordt in circa drie jaar lineair afgeschreven.

- Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

Onder deze post worden projectkosten opgenomen van onroerende zaken in ontwikkeling betreffende

huurwoningen. Projecten zijn ingedeeld in kasstroomgenererende eenheden en qua indeling gebaseerd

op locatie, type en strategie. De waardering vindt plaats tegen de bestede bedragen, onder aftrek van

eventuele eenmalige subsidies en onrendabele delen van de investering. Het onrendabel deel is een

bijzonder waardeverminderingsverlies die ontstaat wanneer de totale vervaardigingskosten hoger zijn dan de

bedrijfswaarde van het kasstroomgenererende eenheid (project). Bij eigen inbreng van bezit, is de waardering

bepaald aan de hand van de actuele grondwaarde. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De

geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen.

De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen

inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden

in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd

en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan

richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige

nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het

besluitvormingsproces (op basis van de ontwikkelingsnotitie) van de toegelaten instelling.

Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per

saldo opgenomen onder de post ‘voorziening onrendabele investeringen’.

Bij zogenaamde gecombineerde projecten wordt het aandeel in de verhuureenheden en eenheden bestemd

voor verkoop onder voorwaarden verantwoord onder de post onroerende zaken in ontwikkeling en het aandeel

in de verkoopeenheden verantwoord onder de post onderhanden projecten. Voor de bepaling van de per

project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en voor risico’s wordt binnen het

gecombineerde project de verkoopwinst en het waardeverminderingsverlies gesaldeerd op moment van het

aangaan van de verplichting. Bij oplevering van het gecombineerde project wordt de gesaldeerde verkoopwinst

en het gesaldeerde waardeverminderingsverlies afzonderlijk verantwoord.

Financiële vaste activa

- Deelnemingen

Nijestee heeft een 100% deelneming in Nijestee Onroerend Goed B.V. en kan beleidsbepalende invloed

uitoefenen op het zakelijke en financiële beleid van de onderneming. De deelneming is niet geconsolideerd

vanwege de te verwaarlozen gezamenlijke betekenis. Daarnaast heeft Nijestee een minderheidsdeelneming

van 33,33% in Pandgarant B.V. Nijestee kan geen beleidsbepalende invloed uitoefenen op het zakelijke en

financiële beleid van de onderneming en wordt daarom dus niet geconsolideerd. De waarderingsgrondslag is

de verkrijgingsprijs. Beide bedrijven zijn statutair gevestigd te Groningen.

Verder zijn er nog deelnemingen in de Stichting Groninger MonumentenFonds, statutair gevestigd te Groningen

(26%) en in WoningNet N.V., statutair gevestigd te Utrecht (0,02%). Ook deze deelnemingen worden niet

geconsolideerd omdat er geen sprake is van beleidsbepalende invloed en worden gewaardeerd tegen

verkrijgingsprijs.

- Leningen u/g

Zie hoofdstuk financiële instrumenten.

- Belastinglatentie

De waardering van de belastinglatentie wordt toegelicht onder de Waardering Winst en Verlies, onder

Belastingen.

- Overige vorderingen

Bij de uitvoering van het project Grunobuurt is een zogenaamd WKO-systeem gebouwd. Nijestee zou eigenaar en

exploitant van dit energiesysteem worden. In een later stadium is besloten dit systeem te verkopen aan Rendo

Duurzaam. De toekomstige nog te ontvangen bedragen inzake deze verkoop zijn onder overige vorderingen

opgenomen. De waarderingsgrondslag is de reële waarde.

Vlottende activa

- Voorraden

De voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van een voorziening voor incourantheid.

De meest gangbare voorraad wordt volgens het fifo kostprijsmethode (first in, first out) verwerkt in de kosten.

De speciale voorraad, deze wordt vaak speciaal ingekocht, wordt middels lifo kostprijsmethode (last in, first out)

doorberekend in de kosten.

Gedurende het jaar is de voorraad, ook in de onderhoudsbussen, groepsgewijs geïnventariseerd. Alle incourante

voorraad is afgeboekt.

- Voorraad grond- en ontwikkelposities

De voorraad grond- en ontwikkelposities wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten.

Op moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling

plaats naar onroerende zaken in ontwikkeling/onderhanden projecten. Als de grond- en ontwikkelposities een

zodanige waardevermindering ondergaan dat de reële waarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt

deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de grond- en

ontwikkelposities periodiek getoetst aan de marktwaarde.

- Te verkopen opgeleverd bezit

Onder deze post wordt de nieuwbouw van onroerend goed opgenomen die nog niet verkocht is, maar al wel

is opgeleverd. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen en parkeerplaatsen wordt gewaardeerd tegen

de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en

directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte realiseerbare waarde.

- Onderhanden koopprojecten

Onderhanden projecten betreffen de investeringen in bouwterreinen en bouwwerken voor eigen rekening en

risico bestemd voor verkoop. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het

werkapparaat (voorbereiding, toezicht, directievoering). Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De

geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. De

toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming op onderhanden projecten geschiedt naar rato van de

verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk (‘percentage of completion-methode’) per balansdatum.

Vooruit ontvangen termijnen worden in mindering gebracht op de onderhanden projecten. Verwachte verliezen op

onderhanden projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening als last verwerkt.

Indien op projectniveau de ontvangen termijnen de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per

saldo opgenomen onder de kortlopende schulden aan de creditzijde van de balans.

H 11

Jaarrekening en toelichting

105104

H 1

Wonen en leven in G

roningenVorderingen

Bij de eerste verwerking worden vorderingen gewaardeerd tegen reële waarde. Na de eerste waardering is de

vervolgwaardering de geamortiseerde kostprijs verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.

PASSIVA

Voorzieningen

- Voorziening onrendabele investeringen

Er is een voorziening gevormd voor de onrendabele investeringen inzake lopende huurprojecten, conform de

richtlijn voor de jaarverslaglegging. Het betreft onrendabele delen die hoger zijn dan de tot dat moment gedane

investeringen.

Langlopende schulden

- Leningen o/g

Zie hoofdstuk financiële instrumenten.

- Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Nijestee heeft woningen en ateliers verkocht onder voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt onder deze

post verantwoord en wordt gewaardeerd tegen reële waarde.

- Waarborgsommen

Waarborgsommen worden ontvangen van huurders van commercieel vastgoed en worden gewaardeerd tegen

kostprijs.

- Egalisatierekeningen

Te verrekenen subsidie BWS

De te egaliseren subsidies BWS zijn in 2010 door de Gemeente afgekocht. Het saldo van de afkoopsom en

de per ultimo 2009 onder financiële vaste activa en egalisatierekeningen opgenomen subsidies wordt in 5 jaar

afgebouwd. Jaarlijks valt een bedrag vrij gebaseerd op het restant van de looptijd. De periode van 5 jaar is

bepaald op basis van de gemiddelde looptijd van de toen nog lopende subsidies.

Egalisatie erfpacht

Vanaf 2001 wordt er bij de verkoop van de nieuwbouw- en samengevoegde woningen van een aantal projecten

in het Oosterpark een bedrag ontvangen voor de erfpacht van de komende 30 jaar. Jaarlijks valt hier een bedrag

uit vrij. Aan de egalisatierekening wordt jaarlijks rente toegevoegd. Het betreft de projecten Pioenpark, G.

Bakkerstraat, Hyacinthstraat en Kooykerplein.

Kortlopende schulden

De schulden op korte termijn zijn opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs.

Waardering Winst en Verliesrekening

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

Huren

Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten.

Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opge nomen op basis van de duur van de

huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het

huurbeleid van Nijestee.

Overheidsbijdragen

Overheidsbijdragen worden aanvankelijk in de balans opgenomen als vooruit ontvangen baten zodra er redelijke

zekerheid bestaat dat zij zullen worden ontvangen en dat Nijestee zal voldoen aan de daaraan verbonden

voorwaarden. Subsidies ter compensatie van door Nijestee gemaakte kosten worden systematisch als

opbrengsten in de winst- en verliesrekening opgenomen in dezelfde periode als die waarin de kosten worden

gemaakt. Subsidies ter compensatie van de uitgaven voor een actief worden systematisch in de winst- en

verliesreke ning opgenomen gedurende de gebruiksduur van het actief.

Verkoop onroerende zaken

De post verkoop onroerende zaken betreft de behaalde verkoopopbrengst met betrekking tot de verkochte

huurwoningen en de verkochte nieuwbouwkoopwoningen.

De opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering

(passeren transportakte). De opbrengst van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord bij

oplevering van een (deel)project en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over

de omzet geheven omzetbelasting.

Wijziging in onderhanden projecten

Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden

de projectopbrengsten en -kosten als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening verwerkt naar

rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten wordt verstaan de in het contract

overeengekomen opbrengsten vermeer derd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk,

claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd

en betrouwbaar kunnen worden bepaald.

De mate waarin prestaties van een onderhanden project zijn verricht wordt bepaald aan de hand van de tot de

balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het resultaat

van een onderhanden project niet betrouwbaar kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten slechts

verwerkt tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald. Verwachte

verliezen op projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen.

De wijziging in onderhanden projecten bestaat uit de opgenomen bestede kosten en resultaatverantwoording

in het betreffende jaar met betrekking tot onderhanden projecten waarop de gefactureerde termijnen van de

opgeleverde onderhanden projecten in mindering zijn gebracht.

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende

zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.

BEDRIJFSLASTEN

Waardeveranderingen verkoop onder voorwaarden

De waardeverandering van de onroerende zaken verkoop onder voorwaarden wordt rechtstreeks verantwoord

ten gunste of ten laste van het resultaat.

Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa

Hieronder zijn mede begrepen de onrendabele investeringen met betrekking tot onroerende zaken in exploitatie

(aankopen en renovatie) en onroerende zaken in ontwikkeling. Onrendabele investeringen met betrekking tot

kwaliteitverbeteringsprojecten worden onder lasten kwaliteitsverbetering opgenomen.

Lasten kwaliteitsverbetering

Hieronder zijn mede begrepen de onrendabele investeringen met betrekking tot onroerende zaken in exploitatie

(aankopen en renovatie) voor zover deze betrekking hebben op projecten die als kwaliteitsverbetering

bestempeld zijn.

H 11

Jaarrekening en toelichting

107106

H 1

Wonen en leven in G

roningenLonen en salarissen /pensioenen

Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het

pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet

zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de

verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van

terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies.

Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen

ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die

verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan

worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de

uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of

impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van

de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen.

Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de

toegelaten instelling de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar

de toegelaten instelling zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.

Lasten onderhoud

Onder deze posten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord.

Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Het storings- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de

kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen

bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare

kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten.

Directe kosten verkoop onroerende zaken

De post directe kosten verkoop onroerende zaken betreft de gemaakte stichtingskosten en de direct

toerekenbare verkoopkosten en de boekwaarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen.

Rente

In de winst- en verliesrekening zijn de rentelasten verantwoord, die voortvloeien uit het vreemd vermogen.

Hierop zijn de geactiveerde rentelasten in mindering gebracht.

BELASTINGEN

Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winst-

belas tingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens

voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen,

in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en

verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar,

rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand

van belasting tarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is

besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.

De volgende drie belastinglatenties worden onderscheiden:

• Latentie leningen: er wordt een voorziening getroffen voor de tijdelijke verschillen tussen de commerciële

waardering en de fiscale waardering van de leningen. De latentie daalt conform een voorgeschreven verloop en

loopt via de winst-en verliesrekening.

• Latentie verliescompensatie: er wordt een actieve latentie voor verrekenbare compensabele verliezen getroffen

voor de tijdelijke verschillen tussen de compensabele verliezen uit het verleden en de toekomstige fiscale

winsten.

• Latentie koopprojecten er wordt een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen in de waardering van

bestaand bezit bestemd voor de verkoop binnen termijn van 10 jaar, indien en voor zover de verkoopopbrengst

niet middels de fiscale faciliteit van de zogenoemde ‘herinvesteringsreserve’ kan worden afgeboekt op

voorgenomen investeringen in sociale huur binnen de wettelijke termijn van 3 jaar na de (voorgenomen)

verkoop.

Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de

toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil kunnen

worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslag datum herzien en verlaagd

voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden

gerealiseerd. Latente belastingen worden verantwoord tegen de nominale waarde.

Mutatie actuele waarde

De waardeverandering van de onroerende zaken verkoop onder voorwaarden wordt rechtstreeks verantwoord

ten gunste of ten laste van het resultaat.

Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode. Bij deze methode wordt het

bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten

en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de posten van het werkkapitaal en posten van de winst- en

verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele

activiteiten.

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt

onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de

hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele

activiteiten).

Toelichting op de balans

VASTE ACTIVA

A.I.1. / A.l.3. Materiële Vaste Activa

2011 2010

Het totaal van de bedrijfswaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie bedraagt:

- Woningen in exploitatie 510.813.733 492.763.033

- Bedrijfsonroerend goed in exploitatie 29.232.772 29.533.715

- Garages en parkeerplaatsen in exploitatie 4.343.124 4.313.060

- Grondwaarde in exploitatie 10.734.959 10.428.085

Subtotaal 555.124.588 537.037.893

Het totaal van de RW-correctie bedraagt 47.931.474 33.290.643

Totaal onroerende en roerende zaken in exploitatie 603.056.062 570.328.536

Het totaal van de bedrijfswaarde van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bedraagt:

Eigen Kantoor 2.807.400 2.718.662

Bedrijfsonroerend goed in exploitatie 94.515 146.471

Totaal onroerende en roerende zaken tdd exploitatie 2.901.915 2.865.133

H 11

Jaarrekening en toelichting

109108

H 1

Wonen en leven in G

roningenDe bedrijfswaarde van onze materiële vaste activa in exploitatie (exclusief de RW-correctie) bedraagt primo 2011

totaal € 539,9 miljoen. Ultimo 2011 bedraagt de bedrijfswaarde € 558,0 miljoen. Per saldo een toename van

€ 18,1 miljoen. In onderstaand overzicht presenteren we het verloop:

Toelichting woningen

Verkoop/samenvoeging (1): betreft de verkoop van bestaand bezit (99 woningen).

Investering (2): in 2011 zijn er 385 woningen toegevoegd. Dit betreft: studio’s Bodenterrein (345 woningen),

Grunobuurt/Traverse blok 7 (24) en Grunobuurt/Statie blok 8 (16).

Aanpassing levensduurverwachting (3): vanwege uitgevoerde kwaliteitsverbeteringsprojecten is de levensduur

van enkele complexen verlengd: G. Doustraat/G. ter Borghstraat, A. van Ostadestraat, Bloemenbuurt Oosterpark,

Multatulistraat, Iepenlaan, Planetenlaan en Aluminiumstraat eo.

Verloop tijd (4): de kasstroom uit 2011 vervalt en de overige kasstromen komen een jaar eerder.

Mutatie huurinflatie/huurniveau (5): in de bedrijfswaardeberekening ultimo 2010 werd nog uitgegaan van een

huurverhoging van 2,0% in 2012. De toegestane huurverhoging voor 2012 is echter verhoogd naar 2,3%

(gerelateerd aan de inflatie over 2011). Deze wijziging heeft een positief effect op de bedrijfswaarde.

Mutatie onderhoud inclusief inflatie (6): de meerjarenonderhoudsplanning wordt vanaf oktober 2011 in een nieuw

softwaresysteem gevoerd (Ibis Main). Vanwege de overgang naar een nieuw systeem en vanwege het doorvoeren

van geactualiseerde gegevens, zijn er beperkt wijzigingen op dit onderdeel.

Mutatie algemeen beheer en administratie inclusief inflatie (7): de norm voor algemeen beheer en administratie

ligt € 2 lager dan waar ultimo 2010 mee is gerekend. Om die reden een beperkte niveaumutatie.

Omschrijving Woningen Bedrijfs onroerend

goed (BOG)

Garages/Parkeerpl.

Eigen huisvesting

Grond-waarde

Ten dienste vd exploitatie

Totaal

Bedrijfswaarde primo 2011 492.763.000 29.534.000 4.313.000 2.719.000 10.428.000 146.000 539.903.000

Verkoop/samenvoeging (1)DesinvesteringAankoopInvestering (2)Overig

- 4.183.00000

17.088.0000

- 1.731.00000

925.0000

000

402.0000

00000

000

307.0000

000

97.000- 149.000

- 5.914.00000

18.819.000- 149.000

Gecorrigeerde bedrijfswaarde na mutatie woningbestand 505.668.000 28.728.000 4.715.000 2.719.000 10.735.000 94.000 552.659.000

Aanpassing levensduurverwachting (3) 3.088.000 58.000 0 0 0 0 3.146.000

Gecorrigeerde bedrijfswaarde na aanpassing levensduur 508.756.000 28.786.000 4.715.000 2.719.000 10.735.000 94.000 555.805.000

Verloop tijd (4) - 4.362.000 -59.000 14.000 97.000 0 0 - 4.310.000

Gecorrigeerde bedrijfswaarde 2010 ultimo 2011 504.394.000 28.727.000 4.729.000 2.816.000 10.735.000 94.000 551.495.000

Mutatie disconteringsvoetMutatie huurinflatie/huurniveau (5)Mutatie huurdervingspercentageMutatie restwaardeMutatie onderhoud (6)Mutatie algemeen beh. en adm. (7)Mutatie belastingen (8)Mutatie verzekeringen (9)Mutatie verkopen (10)Subtotaal overige mutaties

02.616.000

081.000

- 568.000435.000

- 3.096.0002.023.0004.928.0006.419.000

0- 77.000

00

684.0006.000

- 122.00015.000

0506.000

0- 560.000

050.000

111.00013.000

000

- 386.000

01.000

0000

- 10.00000

- 9.000

0000000000

0000000000

01.980.000

0131.000227.000454.000

- 3.228.0002.038.0004.928.0006.530.000

Bedrijfswaarde ultimo 2011 510.813.000 29.233.000 4.343.000 2.807.000 10.735.000 94.000 558.025.000

Mutatie bedrijfswaarde 18.050.000 - 301.000 30.000 88.000 307.000 - 52.000 18.122.000

Mutatie belastingen inclusief inflatie (8): de norm voor belastingen is aangepast op basis van de meest actuele

aanslag van de gemeente.

Mutatie verzekeringen inclusief inflatie (9): in 2011 zijn de verzekeringsvoorwaarden aangepast, wat

resulteert in een lagere premie per verhuureenheid. Het effect hiervan is zichtbaar in de voorliggende

bedrijfswaardeberekening.

Mutatie verkopen (10): ten opzichte van 2010 zijn er meer verkoopopbrengsten opgevoerd. Het aantal woningen

is wel gedaald ten opzichte van 2010, maar vanwege uitbreiding van het verkoopvolume verwachten we dat

de verkopen eerder zullen zijn gerealiseerd. Om dit te bereiken is het onderwerp verkopen opgenomen als een

van de speerpunten in ons geactualiseerd beleid ‘Gewoon Doen’. Dit lijkt zijn vruchten af te werpen. In 2011 zijn

er 99 woningen verkocht en de prognose van 2012 ligt op schema; tot en met april zijn 29 woningen verkocht

(transport notaris) en nog 15 woningen zijn onderweg (voorlopige koopakte). Ultimo 2010 werd nog rekening

gehouden met een verkoop van in totaal 781 woningen. Ultimo 2011 is dit aantal verlaagd naar 665.

De aantallen sluiten aan bij de meerjarenbegroting.

Per saldo is de bedrijfswaarde van de ingerekende verkopen met € 4,9 miljoen gestegen van € 52,5 miljoen

(ultimo 2010) naar € 57,4 miljoen (ultimo 2011).

Hieronder een overzicht van de ingerekende verkopen per jaar.

Verkoopjaar Bedrijfswaarde 2011 Bedrijfswaarde 2010

2011 96

2012 112 95

2013 112 119

2014 136 143

2015 160 128

2016 145 10

2017 0 0

2019 0 10

2024 (*) 0 180

Totaal 665 781

* De verkopen in 2024 hebben te maken met de ingerekende verkoop van woningen binnen de projecten Frontier en Rederijker. Dit betreft oorspronkelijke koopwoningen die in 2009 vanwege de marktomstandigheden zijn omgezet naar huurwoningen. In de bedrijfswaarde is het uitgangspunt dat deze woningen gemiddeld na 15 jaar worden verkocht. In de bedrijfswaardeberekening van 2011 zijn deze verkopen niet meer ingerekend. Volgens best practices van het Centraal Fonds Volkshuisvesting mogen verkopen slechts voor de komende 5 jaar worden ingerekend.

Toelichting Bedrijfs onroerend goed (BOG)

Verkoop/samenvoeging (1): betreft verkoop van enkele bedrijfspanden (Heesterpoort 18, Potgieterstraat en

Verlengde Meeuwerderweg (Frontier).

Investering (2): in 2011 zijn verschillende bedrijfspanden toegevoegd. Dit betreft: Grunobuurt/Traverse,

Grunobuurt/Statie en Mobi Ciboga. Daarnaast is de Noorderkerk uit de ontwikkelportefeuille gehaald en

toegevoegd aan de bedrijfspanden in exploitatie.

Toelichting garages/parkeerplaatsen

Investering (2): in 2011 zijn parkeerplaatsen toegevoegd bij de Grunobuurt.

H 11

Jaarrekening en toelichting

111110

H 1

Wonen en leven in G

roningenToelichting grondwaarde

Investering (2): betreft de toevoeging van erfpacht verbeterde woningen Blauwe Dorp.

Opmerking: in de bedrijfswaarde van de woningen ad € 510,8 miljoen wordt rekening gehouden met de verkoop

van 665 woningen. Het positieve effect van deze verkoopdoelstelling bedraagt € 57,4 miljoen. Exclusief deze

verkopen bedraagt de bedrijfswaarde van de woningen derhalve € 453,4 miljoen.

Toelichting rentabiliteitswaardecorrectie

De rentabiliteitswaardecorrectie is een correctie als gevolg van een (positief of negatief) verschil tussen de

hoogte van de disconteringsvoet en de gemiddelde vermogenskostenvoet over het vreemd vermogen. Omdat de

disconteringsvoet (5,25%) hoger is dan de gemiddelde vermogenskostenvoet over het vreemd vermogen (4,1%)

is er in 2011 sprake van een positieve RW-Correctie. Ultimo 2010 bedroeg deze correctie € 33,3 miljoen.

Ultimo 2011 bedraagt de correctie € 47,9 miljoen. De toename in 2011 van € 14,6 miljoen wordt verklaard

doordat in 2011 enkele laagrentende leningen zijn aangetrokken. Het verschil tussen de disconteringsvoet en de

gemiddelde vermogenskostenvoet heeft een tijdelijk karakter.

De analyse is als volgt:

Omschrijving Leningen

Rentabiliteitswaardecorrectie per 31 december 2010 33.291.000

Correctie lopende renteVerloop tijdMutatie disconteringsvoetMutatie renteconversiesRW-correctie aangetrokken leningen (€ 40 miljoen)Saldo mutaties

- 977.000-2.159.000

03.540.000

14.236.00014.640.000

Rentabiliteitswaardecorrectie per 31 december 2011 47.931.000

* conform de nieuwe RJ 645 vervalt bovengenoemde RW-correctie vanaf boekjaar 2012.

A.l.2. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2011 2010

Het totaal van deze post bedraagt 14.025.130 7.830.804

De onroerende zaken die verkocht zijn met een terugkoopverplichting zijn 34 ateliers in Het Paleis (Bloemsingel 10), 26 woningen de Velden, 33 woningen Sterrenhof en 16 woningen Grunobuurt.

Het verloop van deze post is als volgt:

Beginsaldo 7.830.804 1.477.000

Mutaties in het boekjaar:

- Correctie 0 -231.925

- Toename vanwege verkopen 6.719.786 6.387.114

- Waardeverandering -525.460 198.615

Saldo 6.194.326 6.817.654

Eindsaldo 14.025.130 7.830.804

De post Onroerende zaken v.o.v. is als volgt samengesteld:

Bloemsingel 1.590.029 1.443.690

De Velden 4.533.061 4.685.414

Sterrenhof 5.426.930 1.701.700

Grunobuurt 2.475.110 0

Totaal 14.025.130 7.830.804

A.l.4. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

Het totaal van de onroerende en roerende zakenin ontwikkeling bedraagt:

34.985.736 30.346.731

De post Onroerende zaken in ontwikkeling is als volgt samengesteld:

Stand 1 januari 30.346.731 34.562.196

Investeringen / correcties 61.225.831 44.850.271

Toevoeging rente projecten 2.060.899 1.578.099

Boekwaarde en kosten sloopcomplexen 379.105 -34.888

Afgewikkelde projecten -36.721.685 -24.386.395

Afboekingen overige kosten -5.791.715 -6.982.871

Onrendabele delen van investeringen -14.694.148 -12.671.161

Ontvangen verkooptermijnen v.o.v. -944.896 0

Overheveling grond- en ontwikkelposities 0 -6.568.520

Overheveling onderhanden koopprojecten -874.386 0

Totaal 34.985.736 30.346.731

De afboekingen overige kosten hebben betrekking op kosten die in eerste instantie onder de post onroerende

zaken in ontwikkeling zijn geboekt, maar waarbij is gebleken dat deze projecten niet volledig rendabel zijn. De

afboekingen zijn ten laste van de winst en verliesrekening gebracht onder de post overige waardeveranderingen

materiële vaste activa.

Onder deze post zijn opgenomen de activa in ontwikkeling in het kader van nieuwbouw en herstructurering.

Het saldo per 31 december 2011 van de activa in ontwikkeling bestaat uit:

- Nieuwbouw kantoor Nijestee 9.205.926

- Stadswerf fase 1, 71 woningen en 154 parkeerplaatsen 8.921.008

- de Velden / Oosterparkstadion, circa 100 woningen 4.835.734

- Grunobuurt, circa 335 woningen 3.397.179

- Trefkoel 3.039.759

- Stadswerf vervolgfase, circa 120 woningen 1.789.674

- Ter Borch, 16 woningen 1.272.736

- Studio’s Antillenstraat fase 3, circa 60 woningen 577.478

- Semmelweisstraat, 55 woningen 348.202

- Paddepoel ZO 2e fase 338.743

- Kwaliteitsverbetering Spicastraat 316.012

- Snelheidsremmende maatregelen Corpus den Hoorn 251.033

- Kwaliteitsverbetering Eikenlaan 198.245

- Bloemstraat 3-5-7, circa 14 woningen 135.555

- Sterrenhof 102.109

- Overige 256.343

Totaal 34.985.736

H 11

Jaarrekening en toelichting

113112

H 1

Wonen en leven in G

roningenFinanciële Vaste Activa

A.ll.1. Deelnemingen

489.586 489.609

De post deelnemingen bestaat uit de volgende categorieën::

1. Groepsmaatschappijen 18.280 18.303

Nijestee kan beleidsbepalende invloed uitoefenen op het zakelijke en financiële belei d van de deelneming.

Het betreft hier de deelneming in Nijestee Onroerend Goed BV.

Nijestee Onroerend Goed BV

Deze BV is eind 2007 opgericht als Fiscale Beleggingsinstelling om maximaal te kunnen anticiperen op

toekomstige ontwikkelingen in het kader van de vennootschapsbelasting. Nijestee is 100% aandeelhouder van

deze BV. Vooralsnog vinden er in deze BV geen activiteiten plaats. Het verloop van deze deelneming is als volgt:

Verloopstaat:

totaal Nijestee Onroerend

goed

Begin saldo 18.303 18.303

mutaties:

- Waardeverandering 2011 -23 -23

- Verkoop aandelen 0 0

saldo mutaties -23 -23

Eindsaldo 18.280 18.280

2. Overige gebonden partijen 471.306 471.306

Nijestee kan geen beleidsbepalende invloed uitoefenen op het zakelijke en financiële beleid van de deelnemingen.

Het betreft hier de volgende deelnemingen.

PandGarant

Pandgarant richt zich onder andere op het VVE-beheer en op het onderhoud van woningen van particulieren.

Aandeel van Nijestee in deze deelneming bedraagt 33,3%.in 2011 (2010 ook 33,3%),

Stichting Groninger Monumentenfonds

Stichting Groninger Monumentenfonds heeft ten doel: het behouden van met name Rijksmonumenten.

Vanaf 18 september 2001 participeert Nijestee in deze stichting. Sinds deze datum heeft Nijestee het

Waterschapshuis in Onderdendam aangekocht en ingebracht in de stichting. De inbreng is vertaald in een

aandeel in het fonds en bedraagt € 450.000, een aandeel van 26% in 2011 (2010 ook 26%).

WoningNet NV

Nijestee heeft een aandeel gekocht in WoningNet NV. Deze vennootschap heeft ten doel het deelnemen in,

financieren van en het voeren van de directie of administratie van ondernemingen die zich met name bezig

houden met de ondersteuning van verhuur- en verkoopactiviteiten van toegelaten instellingen krachtens de

Woningwet. Het aandeel van Nijestee bedraagt 0,02% in 2011 (2010 ook 0.02%).

Verloopstaat:

totaal Pandgarant Woningnet Gmf

Begin saldo 471.306 20.087 1.219 450.000

mutaties:

- Waardeverandering 2011 0 0 0 0

- Verkoop aandelen 0 0

saldo mutaties 0 0 0 0

Eindsaldo 471.306 20.087 1.219 450.000

A.ll.2. Leningen u/g

Deze post is als volgt samengesteld:

Beginsaldo 2.792.234 2.792.234

Mutaties in het boekjaar:

- Verstrekkingen 0 0

- Aflossingen 292.234 0

Eindsaldo 2.500.000 2.792.234

De post leningen u/g bestaat uit:

Beginsaldo Verstrekking Aflossing Eindsaldo

Specificatie overige leningen u/g:

WBV Woonstade 292.234 292.234 0

Wooninvesteringsfonds 2.500.000 2.500.000

Totaal 2.792.234 2.500.000

De post leningen u/g heeft betrekking op een lening die verstrekt is aan de toegelaten instelling

Wooninvesteringsfonds (Wif). Deze lening betreft een zogenaamde achtergestelde lening. De condities van deze

lening zijn: vaste rente van 2,25% en variabele rente van 3,25% (afhankelijk van Debt Service Coverage, netto

liquiditeiten en solvabiliteit van het Wif). De certificaten zijn verhandelbaar met andere toegelaten instellingen.

A.ll.3. Belastinglatentie

2.734.017 2.973.955

Per 1 januari 2008 is de integrale vennootschapsbelasting ingevoerd. In VSO 2 (vaststellingsovereenkomst) is

vastgelegd op welke wijze de openingsbalans moet worden bepaald en is aangegeven op welke wijze het fiscale

resultaat moet worden bepaald.

De belastinglatentie bestaat uit de volgende onderdelen:

Belastinglatentie leningen 2.234.017 2.473.955

Belastinglatentie verliescompensatie 500.000 500.000

Totaal 2.734.017 2.973.955

H 11

Jaarrekening en toelichting

115114

H 1

Wonen en leven in G

roningenBelastinglatentie leningen

Op basis van de VSO- regels is ultimo 2008 een actieve latentie gevormd voor het verschil van € 13,1 miljoen

tussen de fiscale waardering van de langlopende leningen ad € 308,9 miljoen en de commerciële waardering

ad € 322 miljoen. De oorspronkelijke actieve latentie van € 3,3 miljoen (€ 13,1 miljoen * 25,5%) daalt jaarlijks

conform een voorgeschreven verloop.

Ultimo 2010 bedroeg de latentie voor de leningen € 2.473.955. De mutatie in 2011 bedraagt€ 239.938.

Ultimo 2011 bedraagt de actieve latentie dan € 2.234.017.

Belastinglatentie verliescompensatie

Ultimo 2011 bedraagt het totale fiscale verlies over de periode 2006-2011 € 10,9 miljoen. Deze fiscale

verliezen uit het verleden worden gecompenseerd met fiscale winsten in de toekomst (uiteraard alleen wanneer

er sprake is van fiscale winsten). Bij de uitvoering hiervan wordt een termijn van 9 jaar gehanteerd. Dat wil

zeggen dat een verlies uit 2006 nog verrekenbaar is tot en met 2015. De te verwachten verliescompensatie

dient als actieve latentie op de balans te worden opgenomen en via de Winst & Verliesrekening te worden

verantwoord. Om deze latentie te kunnen berekenen dient er een inschatting gemaakt te worden van de

toekomstige fiscale jaarresultaten. Wanneer de inschatting is dat de fiscale resultaten positief zijn, is er

ruimte om te compenseren en moet een actieve latentie worden opgevoerd. Op basis van cijfers uit de

meerjarenbegroting gaan we voor de berekening van de actieve latentie uit van de volgende veronderstellingen:

gemiddeld per jaar Periode 2012-2019

Fiscaal resultaat beheer 7.500.000 60.000.000

Fiscaal resultaat projecten -7.250.000 -58.000.000

Totaal 250.000 2.000.000

Voor de periode tot en met 2019 wordt een totaal positief fiscaal resultaat verwacht van € 2 miljoen,

wat betekent dat er een actieve latentie van € 0,5 miljoen opgenomen dient te worden (€ 2 miljoen *

25 %). Opmerking: de resultaten in de komende jaren zijn vrij laag, omdat de aanpak van de

Grunobuurt en andere toekomstige projecten in wijkvernieuwingsgebieden, de fiscale resultaten

behoorlijk drukt.

A.ll.4. Overige vorderingen

708.322 0

Bij de uitvoering van het project Grunobuurt is een zogenaamd WKO-systeem gebouwd. Nijestee zou eigenaar en

exploitant van dit energiesysteem worden. In een later stadium is besloten dit systeem te verkopen aan Rendo

Duurzaam. De toekomstige nog te ontvangen bedragen inzake deze verkoop zijn onder overige vorderingen

opgenomen.

Vlottende activa

B.l.1. Voorraden materialen

De post voorraad materialen bestaat uit de courante materialen in het magazijn en in de onderhoudsbussen.

187.925 186.976

B.l.2. Voorraad grond- en ontwikkelposities

De post voorraad grond- en ontwikkelposities bevat locaties die nog niet daadwerkelijk in ontwikkeling zijn genomen. Zodra de ontwikkeling daadwerkelijk start worden zij overgeheveld naar onroerende zaken in ontwikkeling en/of onderhanden koopprojecten.

De post is als volgt samengesteld:

Stand per 1 januari 6.568.520 4.941.264

Investeringen / aankopen 0 1.433.398

Toevoeging rente 126.864 193.858

Afboekingen op basis van taxaties -1.222.003 0

Totaal 5.473.381 6.568.520

In 2011 zijn meerdere locaties door een externe makelaar getaxeerd. Op basis hiervan is ook afgeboekt op

een aantal grond- en ontwikkelposities. Dit is ten laste gebracht van de winst- en verliesrekening onder de post

Waardeverandering materiële vaste activa.

Het saldo bestaat 31 december bestaat uit de volgende projecten:

- Ciboga schots 8 1.506.804 1.433.398

- De Velden, gedeeltelijk 1.200.000 1.200.000

- Noorderkerk 900.000 1.745.545

- Biemanslocatie Oosterhamrikkade 702.067 673.737

- Paradijsvogelstraat locatie 619.311 594.182

- Taxicentrale locatie 545.199 921.658

Totaal 5.473.381 6.568.520

B.l.3. Te verkopen opgeleverd bezit

3.848.750 0

Van de projecten Grunobuurt en Sterrenhof moeten nog een aantal woningen en parkeerplaatsen verkocht

worden. Deze zijn opgeleverd door de aannemer en worden als voorraad gepresenteerd. Ze worden in 2012

alsnog verkocht of anders omgezet naar de huur. De waardering is tegen bedrijfswaarde.

B.l.4 Onderhanden koopprojecten

5.115.364 5.876.972

De post onderhanden projecten heeft betrekking op in ontwikkeling zijnde projecten bestemd voor de verkoop.

De geïnvesteerde bedragen worden onder aftrek van de vervallen termijnen gepresenteerd.

H 11

Jaarrekening en toelichting

117116

H 1

Wonen en leven in G

roningenHet verloop van deze post is als volgt:

Stand 1 januari 5.876.972 5.038.255

Investeringen 4.891.406 11.812.573

Overheveling koop naar huur 0 0

Toevoeging rente 322.301 464.616

Winstnemingen 184.212 4.002.919

Ontvangen verkooptermijnen -6.159.527 -15.441.391

Stand per 31 december 5.115.364 5.876.972

Deze post bestaat per 31-12-2011 uit de volgende projecten:

- Semmelweisstraat, 28 woningen 1.491.539

- Kombuis, 28 woningen 1.482.563

- de Velden, 79 woningen 648.814

- Grunobuurt blok 6, 65 woningen 557.437

- Giga, 8 woningen 420.178

- Grote Beerstraat, 46 woningen 261.241

- Grunobuurt blok 7, 1 woning 149.180

- Stadswerf, 6 woningen en 6 parkeerplaatsen 101.834

- Overige projecten 2.578

Totaal onderhanden werk 5.115.364

Vorderingen

B.ll.1. (Huur)debiteuren

Onder de (huur)debiteuren zijn ook de overige vorderingen op onze huurders opgenomen. Dit zijn vorderingen met een directe relatie tot het huurcontract, bijvoorbeeld deurwaarderskosten of bijkomende kosten.

Deze post is als volgt samengesteld:

- Huurdebiteuren (actief en vertrokken) 522.679 485.822

- Overige vorderingen (contractgebonden) 232.147 293.536

754.826 779.358

Af: voorziening dubieuze debiteuren -174.585 -191.874

Totaal huurdebiteuren 580.241 587.484

B.ll.2. Overige vorderingen

Deze post is als volgt samengesteld:

- Gemeente Groningen - woningaanpassingen 28.637 107.209

- Gemeente Groningen - subsidie paviljoen project Eerpel 0 190.000

- Gemeente Groningen – doorberekende uren 82.938 0

- Particulieren - verkoop grond en woningen inzake projecten 1.147.716 1.779.611

- Overige 298.223 169.575

Totaal overige vorderingen 1.557.514 2.246.395

B.ll.3. Overlopende activa

Deze post is als volgt samengesteld:

- Vordering belastingdienst inzake pro rata regeling 2011 175.000 0

- Vooruitbetaalde rente en aflossing 316.888 0

- Te ontvangen subsidie vastgoedprojecten 700.210 0

- Opbrengst verkoop WKO systeem 99.000 0

- BTW suppletie Potgieterstraat en Verl. Meeuwerderweg 289.620 0

- Te ontvangen brandschade 128.682 0

- Doorbelaste kosten electra Rendo (Vrydemalaan) 69.893 0

- Doorbelaste gaskosten VvE 96.000 96.000

- Te vorderen BTW ivm verhuur Boterdiep 0 36.452

- Verkoopprijs grond aan gemeente Flexwonen 0 276.210

- Opbrengst verkoop woningen Bloemsingel 0 302.520

- Opbrengst verkoop woningen de Velden 0 114.446

- Te ontvangen rente certificaten WIF 0 112.500

- Vordering belastingdienst inzake pro rata regeling 2009 0 423.888

- Vordering belastingdienst inzake pro rata regeling 2010 0 250.000

- Overige te vorderen c.q. vooruitbetaalde posten 39.698 65.875

Totaal overlopende activa 1.914.991 1.677.891

Met ingang van 2011 worden kruisposten onder overlopende activa gerubriceerd. De vergelijkende cijfers voor

2010 zijn overeenkomstig aangepast.

B.lll. Liquide middelen

Deze post is als volgt samengesteld:

A. DIRECT OPVRAAGBAAR:

- Kas 828 1.124

- Rekening-courant ABN 9.234 9.293

- Rekening-courant Fortis 294.688 254.610

Totaal liquide middelen 304.750 265.027

Het saldo van de rekening courant BNG heeft per 31 december een debetsaldo. Deze wordt verantwoord onder

de kortlopende schulden. De liquide middelen staan ter vrije beschikking.

H 11

Jaarrekening en toelichting

119118

H 1

Wonen en leven in G

roningenPASSIVA 2011 2010

Eigen vermogen

Het Eigen vermogen bestaat uit de onderdelen ‘Overige reserves’en ‘Herwaarderingsreserve’Binnen de ‘Overige reserves’ wordt het gerealiseerd Eigen Vermogen weergegeven. In feite is dit het EV op basis van historische kostprijs. Binnen de ‘Herwaarderingsreserve’ wordt het ongerealiseerde Eigen Vermogen weergegeven. Deze post bestaat uit de overwaarde (verschil bedrijfswaarde minus boekwaarde op basis van historische kostprijs) en de Rentabiliteitswaardecorrectie.

A.1. / A.3.Overige reserves

Deze post is als volgt samengesteld:

Beginsaldo (incl belastinglatenties) 40.289.107 41.839.343

Jaarresultaat 7.403.592 -7.656.258

Af: naar Herwaarderingsreserve -11.354.177 6.106.022

Eindsaldo Overige reserves 36.338.522 40.289.107

A.2. / A.4. Herwaarderingsreserve

Deze post is als volgt samengesteld:

Bedrijfswaarde per 1 januari 2011 539.903.026 527.373.061

Rentabiliteitswaardecorrectie 33.290.643 38.829.510

Af: Boekwaarde historische kostprijs - 437.907.984 - 424.810.864

Beginsaldo Herwaarderingsreserve 135.285.685 141.391.707

Toevoeging vanuit Resultaat 2011 11.354.177 - 6.106.022

Eindsaldo Herwaarderingsreserve 146.639.862 135.285.685

Ultimo 2011 is de Herwaarderingsreserve als volgt opgebouwd:

Bedrijfswaarde 558.026.503 539.903.026

Afwaardering overwaarde kwaliteitsverbetering - 1.242.000 0

Rentabiliteitswaardecorrectie 47.931.474 33.290.643

Af: Boekwaarde historische kostprijs - 458.076.115 - 437.907.984

Eindsaldo Herwaarderingsreserve 146.639.862 135.285.685

Totaal Eigen Vermogen 182.978.384 175.574.792

Per saldo is het Eigen vermogen toegenomen met positieve jaarresultaat van € 7.403.592.

Voorzieningen

B.1. Voorzieningen

Deze post betreft de voorziening voor onrendabele investeringen. Het verloop is als volgt:

Beginsaldo 6.366.342 9.893.369

Mutaties in het boekjaar:

- Toevoegingen 9.019.769 6.001.067

- Onttrekkingen 5.579.818 9.528.094

Saldo 3.439.951 -3.527.027

Eindsaldo 9.806.293 6.366.342

Voorziening onrendabele investeringen

In het kader van de nieuwe richtlijnen voor de jaarverslaglegging is er een voorziening voor onrendabele

investeringen inzake lopende huurwoningprojecten gevormd. De voorziening wordt gevormd zolang de bestede

kosten aan een project lager zijn dan het geboekte onrendabele deel, dat genomen wordt bij de start van het

project. De afzonderlijke voorziening zal daarom hooguit twee jaar bestaan en vervalt bij oplevering van het

project.

Langlopende schulden

C.1. Leningen

Het verloop van deze post is als volgt:

Beginsaldo 402.575.494 376.321.304

Mutaties in het boekjaar:

- Nieuwe leningen 43.488.356 61.000.000

- Reguliere aflossingen 8.604.202 11.426.147

- Aflossing in verband met herfinanciering leningen 3.488.356 23.319.663

Saldo 31.395.798 26.254.190

Eindsaldo 433.971.292 402.575.494

De leningportefeuille is als volgt opgebouwd:

Financieringswijze Aantal leningen

Restant hoofdsom x € 1mln.

Gemiddelde resterende looptijd

Gemiddelde rente

Gemiddelde resterende rentevast periode

81 211,9 18,33 4,42 12,06

Fixe 17 222,1 37,82 3,72 33,52

Totaal 98 434,0 28,30 4,06 23,04

H 11

Jaarrekening en toelichting

121120

H 1

Wonen en leven in G

roningenDe looptijd van de leningportefeuille is als volgt opgebouwd:

aantal leningen schuldrestantper 31-12-2011

Korter dan 1 jaar 2 24.131

Tussen 1 en 5 jaar 13 33.696.723

Langer dan 5 jaar 83 400.250.438

98 433.971.292

De aflossingsverplichtingen voor het komend boekjaar betreffen zowel reguliere aflossingen

(ad € 8.787.328, 2010 € 8.677.080) als laatste aflossingen volgens contract (ad € 350.562, 2010

€ 3.488.356).

Alle in 2011 afgeloste leningen zijn in verband met herfinanciering, gezien de financieringsbehoefte, vervangen

door nieuwe geldleningen.

Het gemiddelde rentepercentage op de leningen bedraagt per ultimo 2011 4,06% (2010: 4,30%).

Het aflossingsbedrag voor de komende 5 jaar is € 83.929.000,-.

Nijestee maakt gebruik van vastrentende leningen en van basisrenteleningen.

De rente van de vastrentende leningen is dan wel voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het

renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft:

• op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contractrente

• de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een

hogere dan wel lagere rente.

De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en

een kredietopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De kredietopslag geldt voor

de overeengekomen kortere periode (minimaal 5 jaar). Hierna dient een nieuwe kredietopslag met de bank

overgekomen te worden. De kredietopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen -0,01% en 0,49%.

Wanneer geldgever en geldnemer geen overeenstemming bereiken over de aanpassing van de kredietopslag zal

de leningovereenkomst worden beëindigd en zal op de herzieningsdatum van de kredietopslag het restant van

de hoofdsom met rente, kosten en eventueel verschuldigde vergoedingen in zijn geheel worden afgelost. In geval

van vervroegde aflossing wordt aanvullend, op de herzieningsdatum van de kredietopslag, de marktwaarde van

de renteafspraken inzake de basisrente over de resterende looptijd van de leningovereenkomst afgerekend. Deze

marktwaarde wordt door de geldgever als volgt berekend: de netto contante waarde van het renteverschil tussen

de basisrente en de relevante rente op de kapitaalmarkt op dat moment over de (resterende) hoofdsom van de

lening vanaf het aflosmoment tot en met de einddatum van de looptijd van de lening. Na 5 jaar dient een nieuwe

kredietopslag met de bank overgekomen te worden. Nijestee heeft per einde balansdatum 7 basisrenteleningen

met een schuldrestant van € 105 miljoen uitstaan.

Het renterisico is de som van de aflossingen, renteconversies en de benodigde (her)financiering uitgedrukt in

een percentage van de som van de opgenomen kapitaalmarktleningen. Intern is de limiet voor renterisico’s

in het Treasurybeleid vastgesteld op maximaal 15% per jaar. Het renterisico blijft de komende jaren beneden

deze grens van 15%. Dit betekent dat Nijestee jaarlijks maximaal 15% van de portefeuille moet herfinancieren.

De geldende norm van het Waarborgfonds is eveneens 15% van de restant hoofdsom van de leningen

bij aanvang van het jaar. Het renterisico (in % van de restant hoofdsom aan het begin van het jaar) wordt

berekend als de som van:

• het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met

•de restant hoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgen,

én

• de restant hoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen) die in een

jaar minimaal één renteaanpassing krijgen.

Op basis van de leningenportefeuille ziet het renterisico er als volgt uit:

Relatieve renterisico (in %)

12

10

8

6

4

2

14

16

2016 2017 2018 2019 20202015201420132012

Totaal incl. spreadherz. Norm 15%Totaal excl. spreadherz.

Het renterisico voor de komende jaren bedraagt maximaal 14,64% in 2014.Hiermee blijft het risico onder het

gestelde maximum van 15% per jaar.

De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten bestaat uit de volgende partijen:

Geldgevers Totaal x € 1.000 Aantal

BNG 164.440 24

NWB 169.934 14

Gemeente Groningen 97.194 57

ME Linhoffstichting 1.375 1

Diverse 1.028 2

TOTAAL 433.971 98

C.2. Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

13.885.726 9.024.677

Het betreft de terugkoopverplichting van 34 ateliers aan de Bloemsingel, 26 woningen de Velden, 33 woningen Sterrenhof en 16 woningen Grunobuurt. In 2011 heeft de verplichting uitsluitend betrekking op opgeleverde onroerende zaken, dit is tegenstelling tot 2010. Toen zijn ook de al ontvangen termijnen van nog niet opgeleverde woningen hier verantwoord.

Het verloop van deze post is als volgt:

Beginsaldo 9.024.677 1.477.000

Mutaties in het boekjaar:

- Correctie 0 -231.925

- Toename vanwege verkopen 5.358.350 7.748.549

- Waardeverandering -497.301 31.053

H 11

Jaarrekening en toelichting

123122

H 1

Wonen en leven in G

roningenSaldo 4.861.049 7.547.677

Eindsaldo 13.885.726 9.024.677

Deze post is als volgt samengesteld:

Bloemsingel 1.379.846 1.276.128

De Velden 4.583.428 4.685.413

Sterrenhof 5.446.605 2.491.669

Grunobuurt 2.475.847 571.468

Totaal 13.885.726 9.024.677

C.3. Waarborgsommen

51.818 44.734

Het betreft waarborgsommen volgens afgesloten huurovereenkomsten van bedrijfsonroerend goed.

C.4. / C.5. / C.6. BWS-subsidies - Erfpacht - Overig

Deze post is als volgt samengesteld:

- Subsidie BWS 293.411 391.215

- Erfpacht G. Bakkerstraat 4.910.599 4.765.899

- Erfpacht Kooykerplein 399.677 407.168

- Erfpacht Hyacinthstraat 1.037.352 976.737

- Erfpacht Pioenpark 566.606 580.309

- Overig 14.229 14.467

Totaal egalisatierekening 7.221.874 7.135.795

Het verloop van deze post is als volgt:

Totaal BWSSubsidie

EgalisatiePioenpark

EgalisatieG.Bakkerstr

EgalisatieKooykerpl

EgalisatieHyacinthstr

Overig

Beginsaldo 7.135.795 391.215 580.309 4.765.899 407.168 976.737 14.467

Mutaties in hetBoekjaar:

- Rente 503.848 37.720 349.624 26.466 89.330 708

- Mutatie 221.431 -97.804 235.406 83.829

- Onttrekkingen 639.200 51.423 440.330 33.957 112.544 946

Saldo 86.079 -97.804 -13.703 144.700 -7.491 60.615 -238

Eindsaldo 7.221.874 293.411 566.606 4.910.599 399.677 1.037.352 14.229

De te egaliseren subsidies BWS zijn in 2010 door de Gemeente afgekocht. Het saldo van de afkoopsom en de

per ultimo 2009 onder financieel vaste activa en egalisatierekeningen opgenomen subsidies valt in 5 jaar vrij. Dit

resulteert in een per ultimo 2011 nog vrij te vallen saldo van € 293.411.

De egalisatie erfpacht betreft de jaarlijkse erfpacht voor 30 jaar die de bewoners van een viertal projecten bij de

aankoop van de woningen vanaf 2001 in één bedrag hebben afgekocht. De egalisatierekening valt lineair in 30

jaar vrij. Aan deze egalisatierekeningen wordt jaarlijks rente toegevoegd.

De vier projecten waarop deze egalisatie betrekking heeft zijn:

- Pioenpark, 31 woningen

- G.Bakkerstraat, 169 woningen en 1 bedrijfspand

- Hyacinthstraat, 48 woningen

- Kooykerplein, 18 woningen en 2 bedrijfspanden

De overige voorziening betreft een afkoopsom van de huur van een parkeerplaats, waarbij de huur voor 25 jaar

is afgekocht. Aan deze egalisatierekening wordt jaarlijks rente toegevoegd.

Kortlopende schulden

D.1. Schulden aan banken

Rekening-courant BNG

Totaal 6.910.003 9.354.478

Per 31 december 2011 had Nijestee een tijdelijk liquiditeitstekort. Om dit tekort op te vangen kan Nijestee gebruik maken van een kredietfaciliteit tot maximaal € 27,5 miljoen. Deze faciliteit wordt ieder jaar herzien en is dus herroepelijk.

D.2. Schulden aan leveranciers

7.913.165 8.189.444

D.3. Belastingen

2.437.283 1.042.596

D.4. Sociale lasten

- Loonheffing 369.516 353.549

- Sociale lasten 141.366 130.379

Totaal Sociale lasten 510.882 483.928

D.5. Onderhoudsverplichtingen

437.059 612.169

De onderhoudsverplichtingen hebben betrekking op reeds aanbestede, maar nog niet betaalde projecten inzake het planmatig onderhoud.

D.6. Nog te verrichten prestaties

De nog te verrichten prestaties per 31-12-2011 hebben betrekking op de volgende koopprojecten:

Grunobuurt blok 8, 10 woningen 307.025

Frontier 2e fase, 7 woningen en 3 bog 43.529

Bloemsingel 10, 2 woningen 37.092

Nazorg La Deèsse 15.777

Sterrenhof, 1 woning 10.960

Totaal 414.383 1.675.760

D.7. Schulden aan personeel

458.198 463.818

Het saldo betreft de verplichting van Nijestee ten aanzien van het personeel inzake de niet opgenomen verlofuren. De resterende uren per 31 december 2011 zijn vermenigvuldigd met het uurloon.

H 11

Jaarrekening en toelichting

125124

H 1

Wonen en leven in G

roningenD.8. Overlopende passiva

- Vooruit ontvangen huur 526.969 465.856

- Niet vervallen rente op leningen 9.270.230 9.482.563

- Te verrekenen met bewoners 948.401 610.597

- Reservering te betalen kosten asbestsanering 900.000 0

- Reservering te betalen kosten nieuw lokaal akkoord 584.000 0

- Overig nog te betalen 1.157.723 1.933.224

Totaal 13.387.323 12.492.240

Financiële instrumenten

Algemeen

Nijestee maakt geen gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) en loopt daarom geen

liquiditeitsrisico’s uit hoofde van onderpandverplichtingen. Voor de overige financiële instrumenten wordt

verwezen naar de grondslagen.

Liquiditeitsrisico

Nijestee beschikt ultimo 2011 over een kredietfaciliteit van maximaal € 27,5 miljoen en heeft per ultimo 2011

nog de beschikking over € 20,6 miljoen.

Kredietrisico

Nijestee loopt kredietrisico over financiële vaste activa en vorderingen. Het maximale kredietrisico inzake

financiële vaste activa bedraagt € 3,7 miljoen (zijnde deelnemingen, verstrekte leningen en overige financiële

vaste activa). Het maximale kredietrisico inzake vorderingen bedraagt € 3,5 miljoen. De vorderingen van Nijestee

uit hoofde van de huurdebiteuren ad € 0,6 miljoen zijn gespreid over een groot aantal huurders.

Renterisico en kasstroomrisico

Nijestee loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met

variabele renteafspraken loopt Nijestee risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen, met betrekking tot

vastrentende vorderingen en schulden loopt Nijestee risico’s over de marktwaarde.

Reële waarde

De reële waarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten zoals vorderingen, liquide middelen en

kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan.

De reële waarde van de schulden aan overheid en kredietinstellingen bedraagt ultimo 2011 € 534,2 miljoen

(2010: € 454,2 miljoen) en is daarbij gebaseerd op de individuele kasstromen van de leningenportefeuille

(exclusief interestderivaten) gebruikmakend van een disconteringsvoet die gelijk is aan de IRS-curve op 31

december 2011. De boekwaarde bedraagt ultimo 2011 € 434,0 miljoen (2010: € 402,6 miljoen).

De reële waarde van de overige langlopende schulden (w.o. de terugkoopverplichting inzake verkocht onder

voorwaarden) benadert de boekwaarde ervan.

Valutarisico

De toegelaten instelling is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s.

Niet uit de balans blijkende verplichtingen/risico’s:

• Per 31 december 2011 heeft Nijestee een obligo uitstaan van € 15.647.555,- (2010: € 16.943.235) uit

hoofde van door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw verstrekte borgstellingen. Dit obligo is opeisbaar

indien blijkt dat het totale risicovermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om

de aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting

heeft onderzoek uitgevoerd naar liquiditeitsrisico’s samenhangend met door woningcorporaties gehouden

derivatenportefeuilles. Bij een aantal corporaties is vastgesteld dat zij ultimo 2011 niet beschikten over

voldoende buffers om margin calls als gevolg van een eventuele rentedaling te kunnen opvangen. Onzeker

is thans of dit risico zal leiden tot aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, of hierdoor het

obligo opeisbaar zal worden en, zo ja, voor welk bedrag.

• Voor de bouw van huurprojecten zijn verplichtingen aangegaan voor € 34,0 miljoen.

• Voor de bouw van koopprojecten zijn verplichtingen aangegaan voor € 7,7 miljoen.

• Nijestee is een huurverplichting aangegaan voor de huur van de grond onder de studio’s op het

Bodenterrein. De huur bedraagt € 85.000,- per jaar, het contract loopt tot 1 april 2024. Ook de grond

onder de studio’s op het Damsterdiep (gedeeltelijk) wordt gehuurd, de huur bedraagt € 17.000,- per jaar.

Het huidige huurcontract loopt tot 21 juli 2015.

• De operational leasing van de bedrijfsauto’s wordt lineair in de winst-en verliesrekening verwerkt. Het

contract heeft een looptijd tot februari 2017. De jaarlijkse kosten bedragen € 260.000,-.

• Kuub is het centrum voor particuliere bouw in Groningen. De stichting helpt particulieren met de realisatie

van een eigen nieuwbouwwoning. De gemeente Groningen en Nijestee zijn medeoprichters. Bij de start

heeft de gemeente Groningen aan Kuub een lening verstrekt van € 340.335

Nijestee heeft op 20 juli 2004 besloten om voor 50% borg te staan voor deze lening (in casu voor

€ 170.168). De lening had een looptijd van zeven jaar (ingangsdatum 1 augustus 2004), maar deze is

verlengd met drie jaar. Nieuwe einddatum is 31 juli 2014. Ultimo 2011 is totaal € 165.758 afgelost,

waardoor het schuldrestant € 174.577,- bedraagt De borgstelling van Nijestee is dus € 87.289,-.

• Alfa College, Van Ketwich Verschuurlaan, is in 2006 aangekocht voor € 1,5 miljoen. Wegens ruimtegebrek

van het Alfa College maken zij nog gebruik van deze locatie tot zomer 2012. Levering zal op 1 september

2012 plaatsvinden.

• Gelet op de vervalkalender van onze leningportefeuille en het daarbij horende renterisico heeft Nijestee vier

fixe-leningen afgesloten. De stortingsdata en rentepercentages staan in onderstaand overzicht. De looptijd

van de leningen is 50 jaar.

Lening Bedrag Storting Basisrente Rente opslag Totale rente Herziening opslag

1 10 miljoen 30-03-12 2,760 0,30 3,060 5 jaar

2 10 miljoen 15-05-12 2,765 0,40 3,165 6 jaar

3 10 miljoen 17-07-12 2,775 0,48 3,255 7 jaar

4 9 miljoen 16-10-12 2,785 0,49 3,275 7 jaar

De rente opslag is variabel. De eerste termijn van deze opslag staat conform WSW beleidsregels minimaal 5 jaar

vast. Na afloop van de eerste termijn van de opslag wordt de opslag opnieuw vastgesteld tegen de dan geldende

condities.

H 11

Jaarrekening en toelichting

127126

H 1

Wonen en leven in G

roningenToelichting op de winst- en verliesrekening

BEDRIJFSOPBRENGSTEN 2011 2010

A.1. Huren

Te ontvangen netto-huren

- Woningen en woongebouwen 62.453.081 60.647.617

- Onroerende goederen niet zijnde woningen 3.793.352 3.325.401

66.246.433 63.973.018

Af: Huurderving

- Wegens leegstand 463.275 957.377

- Wegens oninbaarheid 143.229 119.947

- Wegens wijkvernieuwing 531.835 559.647

1.138.339 1.636.971

Totaal huren 65.108.094 62.336.047

De huuropbrengst is per saldo gestegen. De inflatievolgende reguliere huurverhoging per 1 juli is de belangrijkste

oorzaak van deze stijging. De verhoging voor woningen en woongebouwen is uitgekomen op circa 1,2%.

Naast deze reguliere huurverhoging, wordt de stijging verklaard door het verhogen van de huur bij mutatie naar

streefhuur en door individuele huurverhogingen wegens geriefverbeteringen. Daarnaast wordt de huuropbrengst

beïnvloed door sloop, verkoop en nieuwbouw van woningen.

De derving wegens leegstand is ten opzichte van 2011 gedaald met 0,80% van 1,50% naar 0,70%.

A.2. Vergoedingen

Te ontvangen vergoedingen:

- Overige zaken cq levering en diensten 3.701.844 4.038.269

Af: Vergoedingsderving

- Wegens leegstand 18.947 45.018

Totaal vergoedingen 3.682.897 3.993.251

A.3. Overheidsbijdragen

- Jaarlijkse bijdrage minder-validenregeling 34.731 41.955

- Bijdrage BWS 97.804 97.804

Totaal overheidsbijdragen 132.535 139.759

De te egaliseren subsidies BWS zijn in 2010 door de Gemeente afgekocht. Het saldo van de afkoopsom en de

per ultimo 2009 onder financieel vaste activa en egalisatierekeningen opgenomen subsidies valt in 5 jaar vrij.

Dit resulteert in een bijdrage van € 97.804 voor 2011. De ‘Bijdrage BWS’ betreft onder andere de complexen

J. Steenstraat, Oosterpark, Badstratenbuurt en Waterland.

A.4. Verkoop onroerende zaken

Deze post bevat de omzet inzake verkoop van bestaande huurwoningen en de omzet van koopprojecten.

De omzet is als volgt opgebouwd:

- Reguliere verkoop bestaande huurwoningen, 100 woningen 13.902.271

- Reguliere verkoop bestaand bedrijfsonroerend goed, 5 bog’s 1.354.929

- Bergingen, 1 berging 5.000

- Nieuwbouwproject Grunobuurt blok 8, 10 woningen 1.844.401

- Nieuwbouwproject Grunobuurt blok 7, 12 woningen 1.556.540

- Nieuwbouwproject Flexwonen 2e fase, 48 woningen 1.155.309

- Nieuwbouwproject Stadswerf, 5 woningen 806.629

- Nieuwbouwproject Sterrenhof 2e fase, 3 woningen 541.107

- Nieuwbouwproject Sterrenhof 3e fase, 1 woning 196.667

- Overige opbrengsten 58.875

Totaal 21.421.728 24.552.440

Verkopen bestaand bezit in 2011:

99 bestaande woningen (= akte gepasseerd bij de notaris in 2011) + 1 woning vanuit 2010 (vanuit project

Frontier, akte gepasseerd op 28-12-2010). De gemiddelde boekwinst (= resultaat) bedroeg iets meer dan

€ 84.000 (2010 iets meer dan € 77.000).

5 bestaande bog’s (= akte gepasseerd bij de notaris). De gemiddelde boekwinst (= resultaat) bedroeg iets

meer dan € 2.000.

1 berging. De boekwinst (=resultaat) bedroeg € 4.700.

Het resultaat van de nieuwbouw projecten bedroeg € 184.212. Deze winst is gerealiseerd door de volgende projecten:

- Nieuwbouwproject Grunobuurt blok 8 -419.575

- Nieuwbouwproject Sterrenhof fase 3 28.601

- Nieuwbouwproject Sterrenhof fase 2 52.002

- Nieuwbouwproject Grunobuurt blok 7 117.544

- Nieuwbouw Flexwonen 2e fase 400.555

- Overige 5.085

Totaal 184.212

A.5. Wijziging in onderhanden werk

Deze post geeft aan in welke mate de balanspost onderhanden werk gemuteerd is. De mutaties worden enerzijds veroorzaakt door investeringen in koopprojecten en ontvangsten wegens vervallen kooptermijnen. Anderzijds wordt de balanspost onderhanden werk gemuteerd door afwikkeling van een project.

De post mutatie onderhanden werk is als volgt opgebouwd:

- Semmelweis fase 1, 28 woningen 841.132

- De Velden, 79 woningen 648.814

- Grunobuurt blok 6, 65 woningen 557.437

- Giga, 8 woningen 420.178

- Kombuis, 28 woningen 392.808

- Grote Beerstraat, 46 woningen 255.985

H 11

Jaarrekening en toelichting

129128

H 1

Wonen en leven in G

roningen- Stadwerf, 6 woningen en 6 parkeerplaatsen 101.834

- Grunobuurt blok 7, 14 woningen -674.184

- Randwoningen, 87 woningen -946.008

- Grunobuurt blok 8, 31 woningen -2.355.695

- Overige -3.910

Totaal -761.609 838.717

A.6. Geactiveerde productie eigen bedrijf

2.791.730 2.570.847

De geactiveerde kosten hebben betrekking op de doorberekende uren van o.a. projectleiders en wijkontwikkelaars naar de projecten.

A.7. Overige bedrijfsopbrengsten

1 Vergoedingen/verrichte diensten

- Vergoedingen voor algemeen beheer

. verwerking woningaanpassingen 208.521 312.650

. inschrijfgeld Woningnet 143.348 138.989

. doorberekende opstalverzekering 68.318 70.469

. vergoeding telefoonmasten 22.416 22.069

. vergoeding WIF beheer woningen 96.552 106.494

. vergoeding werkzaamheden voor derden 16.270 27.292

. diversen 129.532 51.947

684.957 729.910

- Vergoedingen voor onderhoud

. mutatieonderhoud 20.108 62.860

. vergoeding buitensluiting 41.608 62.600

. vergoeding woningverbetering 40.557 33.319

. vergoeding WIF onderhoud 146.752 156.587

. uitkering brandverzekering 129.763 49.588

378.788 364.954

Totaal vergoedingen / verrichte diensten 1.063.745 1.094.864

2 Overig

. vrijval erfpacht 695.690 586.676

Totaal overige 695.690 586.676

Totaal overige bedrijfsopbrengsten 1.759.435 1.681.540

BEDRIJFSLASTEN 2011 2010

B.1. Afschrijvingen materiële vaste activa

- Ten dienste van exploitatie (kantoorautomatisering)

Totaal afschrijvingen 173.317 161.570

B.2. Waardeverandering verkoop onder voorwaarden

Waardeverandering verkoop onder voorwaarden -480.353 812.139

Jaarlijks moeten de woningen en ateliers die verkocht zijn met een terugkoopverplichting getaxeerd worden. De waardeverandering van de woningen wordt onder deze post verantwoord. De waardeverandering heeft betrekking op 34 ateliers in Het Paleis (Bloemsingel 10), 26 woningen de Velden, 33 woningen Sterrenhof en 16 woningen Grunobuurt.

B.3. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

Deze post bestaat uit de onrendabele delen van onderstaande projecten:

- Onrendabel deel Trefkoel, 109 woningen 6.085.699

- Onrendabel deel Appartementen PPZO, 135 woningen en 40 pp 1.930.732

- Onrendabel deel Ciboga, 32 woningen 1.773.152

- Onrendabel deel Frontier 2e fase, ombouwen 7 woningen / 3 bog’s 316.548

- Onrendabel deel Mobi, 1 paviljoen 15.237

- Diverse afboekingen projecten en locaties 4.165.000

- Afboeking Bloemstraat 3-5-7 56.694

- Overige afboekingen 438.565

- Diverse kosten wijkvernieuwing 443.490

- Verhuiskosten etc. diverse projecten 682.549

- Diverse kosten woonomgeving 335.102

- Terug te vorderen BTW projectkosten -392.510

- Terugboeken onrendabele delen voorgaande jaren -1.990.654

Totaal 13.859.604 9.255.726

Begin 2012 is een taxateur ingeschakeld om van een aantal projecten en locaties de marktwaarde per ultimo

2011 vast te stellen. Op basis daarvan is € 4.165.000 van de per ultimo 2011 gerealiseerde kosten afgeboekt

(zie ook Hoofdstuk 3). De getaxeerde waarde heeft betrekking op een bepaalde periode en is afgestemd op een

specifiek doel. Op de taxatie zijn de Voorwaarden van de NVM van toepassing. De opnamen van de getaxeerde

objecten hebben plaatsgevonden tussen 16 en 23 februari 2012. De taxatie is uitgewerkt conform een aantal

waarderingsmethodieken; afhankelijk van het type object en de specifieke marktsituatie. De basis voor de waarde

geeft in de waardering het antwoord op de vraag welke waarde er wordt getaxeerd en op basis van welke

(bijzondere) uitgangspunten en beperkingen. Vertrekpunt van het taxatierapport Commercieel Vastgoed is het

conform zijn aan de IVS (IVS 2011 © IVSC 2011).

De getaxeerde waarde is van toepassing per waardepeildatum 31 december 2011. De gehanteerde

waardebegrippen: een waardering op basis van het Taxatierapport Commercieel Vastgoed is uitsluitend

gebaseerd op de marktwaarde. Als definitie van het begrip marktwaarde is het navolgende aangehouden:

marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige

verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij

de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

H 11

Jaarrekening en toelichting

131130

H 1

Wonen en leven in G

roningenIn onderstaande tabel staat een specificatie van de afwaarderingen.

Projectnaam Balanswaarde Taxatie Verschil Afwaardering

De Velden (deel) Oosterpark 1.355.000 2.255.000 900.000 0

Gak-locatie Dierenriemstraat 3.285.000 1.600.000 - 1.685.000 1.650.000

Trefkoel blok B&C Paddepoel 4.059.000 2.700.000 - 1.359.000 1.400.000

Stadswerf (deel) Oosterpark 1.790.000 3.200.000 1.410.000 0

Grunobuurt blok 1-5 3.054.000 8.355.000 5.301.000 0

Noorderkerk Akkerstraat 1.815.000 1.700.000 - 115.000 115.000

Antillenstraat Mosselmarkt 1.177.000 585.000 - 592.000 600.000

Hora Siccamasingel 1.600.000 1.200.000 -400.000 400.000

Totaal 18.135.000 21.595.000 3.460.000 4.165.000

B.4. Erfpacht

335 335

B.5. Lonen en salarissen

- Bruto salarissen 9.028.319 8.540.406

- Uitzendkrachten 536.077 304.846

Totaal lonen en salarissen 9.564.396 8.845.252

B.6. Sociale lasten

Totaal sociale lasten 1.360.007 1.242.052

B.7. Pensioenlasten

Totaal pensioenlasten 1.747.591 1.701.967

De bezoldiging van de algemeen directeur / bestuurder bedraagt € 183.234 bruto (2010: € 184.743) en valt

binnen de kaders van de Sectorbrede Beloningscode van VTW. In de arbeidsovereenkomst met de bestuurder

zijn geen afspraken opgenomen over een variabele beloning (bonus) en ook niet over indexering van het salaris

of andere doorgroei. Aan de algemeen directeur / bestuurder is geen lening verstrekt.

De salarisschalen zijn in 2011 per 1 januari verhoogd met 1,5%. Eind 2011 zijn er 214 werknemers in dienst

(2010: 210). Het aantal Fte’s (fulltime-equivalenten) bedraagt per ultimo 2011: 198,7 (2010: 195).

Nijestee is voor de pensioenen van haar medewerkers aangesloten bij de CAO Woondiensten. Dit betreft een

middelloon regeling via een bedrijfstakpensioenfonds. Nijestee heeft uitdien hoofde geen verplichting tot het

voldoen van aanvullende bijdragen in het geval van een tekort bij het pensioenfonds, zie onderstaand citaat; bron

website SPW, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies.

‘Per 31 december 2011 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 101 procent. De dekkingsgraad

werd eind november geschat op 98 procent. De dekkingsgraad is gestegen ten opzichte van vorige maand.

De stijging van de dekkingsgraad wordt volledig veroorzaakt door een ingreep van De Nederlandsche Bank

(DNB). De verplichtingen van het fonds worden berekend aan de hand van de actuele marktrente. Gelet op

de uitzonderlijke marktomstandigheden heeft DNB besloten een gunstigere rente te hanteren. Het is op dit

moment nog niet duidelijk hoe DNB hier in de toekomst mee om zal gaan. Het is daarom niet te zeggen hoe de

dekkingsgraad van het fonds zich de komende maanden zal gaan ontwikkelen. Als de dekkingsgraad van een

fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen. Eén van die maatregelen is het verlagen van de

pensioenen. Pensioenfondsen kunnen de pensioenen niet direct verlagen. Dit kan op zijn vroegst in 2013. Op

basis van de dekkingsgraad van 31 december 2011 is verlaging van pensioenen bij SPW in 2013 niet aan de

orde.’

Dit betekent dat er op dit nog geen sprake is van een direct jaarrekeningrisico met betrekking tot

pensioen(premies).

B.8. Lasten kwaliteitsverbetering

- Vanuit Onderhoud 1.742.222 1.377.120

- Vanuit projecten Vastgoed 799.291 905.527

Totaal lasten kwaliteitsverbetering 2.541.513 2.282.647

B.9. Lasten onderhoud

De specificatie is als volgt:

Niet-planmatig onderhoud

- Storings- en mutatie-onderhoud 8.050.262 7.977.890

- Brandstormschades 339.690 187.814

- Leefbaarheid en buurtbeheer 1.678.909 1.998.147

- Bijdrage aan verenigingen van eigenaren 125.761 420.898

Subtotaal niet planmatig onderhoud 10.194.622 10.584.749

Onderhoud ten behoeve van exploitaties

- Glasonderhoud 227.528 231.909

- Woonomgeving 410.059 402.188

- Huurdersonderhoud 853.075 808.889

- Schoonmaakonderhoud 350.947 350.017

Subtotaal onderhoud t.b.v. exploitaties 1.841.609 1.793.003

Subtotaal 12.036.231 12.377.752

Planmatig onderhoud

- Gerealiseerde werkzaamheden 6.681.711 6.894.286

- Onderhoud wegens geplande, maar nog niet gerealiseerde werkzaamheden

437.059 612.169

- Contract onderhoud CV, lift etc. 1.934.424 1.693.427

- Bijdrage aan verenigingen van eigenaren 1.047.591 941.619

Subtotaal planmatig onderhoud 10.100.785 10.141.501

Af:

- beheerkosten werkapparaat 2.622.443 2.654.966

Totaal lasten onderhoud 19.514.573 19.864.287

Bij niet-planmatig onderhoud wordt de bijdrage aan vereniging van eigenaren met ingang van 2011 apart

gespecificeerd. Bij planmatig onderhoud wordt contractonderhoud met ingang van 2011 als een post

gespecificeerd. De vergelijkende cijfers voor 2010 zijn overeenkomstig aangepast.

H 11

Jaarrekening en toelichting

133132

H 1

Wonen en leven in G

roningenB.10. Directe kosten verkoop onroerende zaken

De directe kosten verkoop onroerende zaken zijn als volgt opgebouwd:

- Verkoopkosten en boekwaarde huurwoningen 6.822.440 4.286.892

- Stichtingskosten koop- en samenvoegprojecten 5.213.707 12.277.189

Totaal directe kosten verkoop onroerende zaken 12.036.147 16.564.081

B.11. Overige bedrijfslasten

Overige bedrijfslasten 13.863.438 13.919.495

De overige bedrijfslasten zijn als volgt opgebouwd:

- Overige personeelskosten 1.550.448 1.474.988

- Huisvestingskosten 516.380 564.309

- Kosten Raad van Commissarissen 97.154 64.466

- Algemene kosten 2.780.053 2.925.378

- Belastingen 4.954.305 4.815.745

- Heffing Rijk 760.484 670.749

- Verzekeringen 237.165 256.865

- Contributie Aedes 104.560 105.366

11.000.549 10.877.866

Honorering van de Raad van Commissarissen vindt plaats op basis van een adviesregeling van de

Vereniging Toezichthouders Woningsector (VTW). De vaste honorering bedraagt € 12.000 bruto per jaar

(2010 bruto € 12.000 per jaar) voor de voorzitter en de leden ontvangen ieder € 8.000 bruto per jaar

(2010 bruto € 8.000 per jaar). De totale honorering bedraagt € 44.000 per jaar (2010 € 44.000).

Onkosten worden vergoed op basis van gemaakte kosten.

Honoraria van de accountant

De volgende honoraria van KPMG Accountants zijn ten laste gebracht van de toegelaten instelling, één en ander

zoals bedoeld in artikel 2:382a BW.

Onderzoek van de jaarrekening 47.326 52.188

Advies werkzaamheden nav wijzigingen in de RJ645 2.704 2.202

Totaal 50.030 54.390

Deze kosten zijn verantwoord onder de Algemene kosten.

Overige directe exploitatielasten

1 Woningen/woongebouwen/winkels/garages

- Vervolgingskosten 19.972 -4.644

- Bijdrage beheer- en administratiekosten verenigingen van eigenaren

364.413 337.580

- Elektra en lampen, energie en beheer 752.373 795.774

- Internetaansluiting 24.038 24.038

- Wassets, energie en beheer 1.580 1.295

- Overig 148.630 100.012

1.311.006 1.254.055

2 Bijkomende kosten

- Elektra centraal 185.849 192.173

- Centrale verwarming, energie 1.315.019 1.540.661

- Water, energie 50.475 53.657

- Huismeester, beheer 128.341 130.709

- Huisvuilverwijdering, beheer 0 0

- Zorgvoorzieningen, beheer 23.916 23.869

1.703.600 1.941.069

Af:

- Beheerkosten werkapparaat 151.717 153.495

Totaal nevenexploitaties 1.551.883 1.787.574

Totaal overige directe exploitatielasten 2.862.889 3.041.629

Totaal overige bedrijfslasten 13.863.438 13.919.495

C. 1. Rentebaten

De post rentebaten is als volgt opgebouwd:

- Leningen u/g 54.250 112.500

- Overige rente baten 0 186.658

Totaal rentebaten 54.250 299.158

H 11

Jaarrekening en toelichting

135134

H 1

Wonen en leven in G

roningenC. 2. Rentelasten

De post rentelasten is als volgt opgebouwd:

- Rente op leningen 17.367.195 17.193.976

- Toerekening rente naar projecten -2.513.131 -2.047.910

- Toegevoegde rente egalisatierekeningen 503.140 442.928

- Overige rente lasten 153.704 97.453

Totaal rentelasten 15.510.908 15.686.447

Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille is per ultimo 2011 gedaald van 4,30% naar 4,06%

als gevolg van het effectueren van renteconversies en aangetrokken nieuwe leningen.

Er wordt rente toegerekend naar alle onderhanden projecten (zowel huur als koop) en grondposities, de

rentepercentages waarmee gerekend wordt zijn: 4,75% bij huurprojecten en 5,0% bij koopprojecten.

D.1. Vennootschapsbelasting

Vennootschapsbelasting -239.938 -253.456

Met ingang van 2006 is de vrijstelling van vennootschapsbelasting voor woningcorporaties vervallen.

Deze post heeft enkel betrekking op de mutatie van de belastinglatentie leningen. Op basis van de VSO-

regels is ultimo 2008 een actieve latentie gevormd voor het verschil van € 13,1 miljoen tussen de fiscale

waardering van de langlopende leningen ad € 308,9 miljoen en de commerciële waardering ad € 322 miljoen.

De oorspronkelijke actieve latentie van € 3,3 miljoen (€ 13,1 miljoen * 25,5%) daalt jaarlijks conform een

voorgeschreven verloop.

Ultimo 2010 bedroeg de latentie voor de leningen € 2.473.955. De mutatie in 2011 bedraagt€ 239.938.

Ultimo 2011 bedraagt de actieve latentie dan € 2.234.017.

D.2. Deelnemingen

Het resultaat op deelnemingen bestaat uit:

- Nijestee Onroerend Goed 2011 -23 -92

- Pandgarant 2011 0 0

Totaal -23 -92

Voor een toelichting wordt verwezen naar de balans bij het onderdeel ‘Deelnemingen’ en ‘Voorzieningen’.

E. Mutatie actuele waarde

De mutatie actuele waarde is als volgt bepaald:

- verschil beginstand versus eindstand bedrijfswaarde 18.123.477

- activeringen (zie bijlage 1 – toelichting historische kostprijs) -34.716.260

- correctie bedrijfswaarde Spicastraat en Eikenlaan -1.242.000

- desinvesteringen (idem) 6.116.286

- afschrijvingen (idem) 8.431.843

- afschrijvingen MvA -8.381.525

- afschrijvingen niet zijnde MvA 173.317

- rentabiliteitswaarde 14.640.831

Totaal 3.145.969 -13.478.471

H 11

Jaarrekening en toelichting

137136

H 1

Wonen en leven in G

roningenControleverklaring onafhankelijke accountant

Aan: De algemeen directeur/ bestuurder en de Raad van Commissarissen

Verklaring betreffende de jaarrekeningWij hebben de pagina 96 tot en met pagina 137 van de jaarrekening 2011 van Stichting Nijestee te Groningen

gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2011 en de winst-en-verliesrekening

over 2011 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor

financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van het bestuurHet bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het

vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide

in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26,

eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit

publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk

voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te

maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountantOnze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle.

Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse

controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen

aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een

redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en

de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant

toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking

van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.

Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die

relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten

van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet

tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten

instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor

financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte

schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een

onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

OordeelNaar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen

van Stichting Nijestee per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met artikel

26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit

publieke middelen gefinancierde topinkomens.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisenIngevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden

wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor

zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2

van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk

Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat

kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van

het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag

van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03, MG

2010-03 en MG2011-02, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals

bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals

bedoeld in MG 2006-04.

Groningen, 13 juni 2012

KPMG Accountants N.V.

S. Haringa RA

12 H

12 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

139138

H 1

Wonen en leven in G

roningenVerklaring bestuurDe algemeen directeur/bestuurder verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang

van de volkshuisvesting.

Groningen, juni 2012

P.L. Bregman

algemeen directeur/bestuurder

Verklaring Raad van CommissarissenDe Raad van Commissarissen van Nijestee verklaart het door de bestuurder vastgestelde jaarverslag, na

kennisname van de bevindingen van KPMG Accountants N.V. op 13 juni 2012 goed te keuren.

de heer W.M. de Jong

voorzitter

de heer A. Wink

vice-voorzitter

de heer J.T. Blok

de heer H. B. Winter

mevrouw M. Buitenkamp

13 14 H

14 Verklaring Raad van Com

missarissen

141140

H 1

Wonen en leven in G

roningenGebeurtenissen na balansdatum

Na 31 december 2011 vonden de volgende relevante gebeurtenissen plaats:

• In januari 2012 kreeg collega-corporatie Vestia (regio Zuid Holland) te maken met omvangrijke

liquiditeitsproblemen. Vestia heeft een grote portefeuille derivaten in haar bezit. Derivaten zijn ingewikkelde

financiële producten om renterisico´s mee af te dekken. Nijestee heeft geen derivaten, op basis van het

treasurybeleid is dat niet toegestaan. Dit wil niet zeggen dat de problematiek bij Vestia geen gevolgen

voor ons kan hebben. De corporatiesector kent een solidariteitsstelsel dat loopt via het Waarborgfonds

Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW heeft het recht om corporaties aan te slaan wanneer een collega-

corporatie in (liquiditeits)problemen komt. Het WSW kan bij Nijestee maximaal € 16 miljoen opvragen als

obligoverplichting;

• Begin 2012 lanceerde het kabinet Rutte het voorstel om huurders met een inkomen boven € 43.000 een

extra huurverhoging van 5% boven op de jaarlijkse huurverhoging te geven. Vervolgens stak de rechter

daar een stokje voor en in april 2012 viel het kabinet. In allerijl stelde een gelegenheidscoalitie een

nieuw bezuinigingsprogramma op. Op 12 september 2012 vinden verkiezingen plaats. Vooralsnog blijft

onduidelijk wat deze situatie betekent voor de diverse dossiers op het gebied van volkshuisvesting, zoals

het kooprecht, de huurtoeslagheffing of de extra huurverhoging voor huishoudens met een hoger inkomen.

| Bijlages |

143142

H 1

Wonen en leven in G

roningenBijlage 1: Enkelvoudige balans per 31 december 2011 – Historische kostprijs

Valt buiten de controleverklaring van de accountants

Om zicht te (blijven) houden op de ontwikkeling van het gerealiseerde Eigen Vermogen en op de ontwikkeling van

de Materiële Vaste Activa presenteren we in deze bijlage ook de Balans op basis van historische kostprijs.

ACTIVA 2011 2010

VASTE ACTIVA

Materiële vaste activa

- Onroerende en roerende zaken in exploitatie 456.969.276 436.559.733

- Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 14.025.130 7.830.804

- Onroerende en roerende zaken tdd exploitatie 1.106.839 1.348.251

- Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 36.227.736 30.346.731

Totaal materiële vaste activa 508.328.981 476.085.519

Financiële vaste activa

- Deelnemingen 489.586 489.609

- Leningen u/g 2.500.000 2.792.234

- Belastinglatenties 2.734.017 2.973.955

- Overige vorderingen 708.322 0

Totaal financiële vaste activa 6.431.925 6.255.798

VLOTTENDE ACTIVA

Voorraden 187.925 186.976

- Voorraad grond-en ontwikkelposities 5.473.380 6.568.520

- Te verkopen opgeleverd bezit 3.848.750 0

- Onderhanden koopprojecten 5.115.364 5.876.972

Totaal voorraden 14.625.419 12.632.468

Vorderingen

- Huurdebiteuren 580.241 587.484

- Overige vorderingen 1.557.514 2.246.395

- Overlopende activa 1.914.991 1.677.891

Totaal vorderingen 4.052.746 4.511.770

Liquide middelen 304.750 265.027

Totaal 533.743.821 499.750.582

Enkelvoudige balans per 31 december 2011 – Historische kostprijs

PASSIVA 2011 2010

Eigen vermogen

- Overige reserves 40.289.107 41.839.343

- Resultaat boekjaar -3.950.585 -1.550.236

Totaal eigen vermogen 36.338.522 40.289.107

Voorzieningen

- Voorziening onrendabele investeringen 9.806.293 6.366.342

Totaal voorzieningen 9.806.293 6.366.342

Langlopende schulden

- Leningen 433.971.292 402.575.494

- Terugkoopverplichting woningen

Verkocht onder voorwaarden 13.885.726 9.024.677

- Waarborgsommen 51.818 44.734

- BWS-subsidies 293.411 391.215

- Erfpacht 6.914.234 6.730.113

- Overig 14.229 14.467

Totaal langlopende schulden 455.130.710 418.780.700

Kortlopende schulden

- Schulden aan banken 6.910.003 9.354.478

- Schulden aan leveranciers 7.913.165 8.189.444

- Belastingen 2.437.283 1.042.596

- Sociale lasten 510.882 483.928

- Onderhoudsverplichtingen 437.059 612.169

- Nog te verrichten prestaties 414.383 1.675.760

- Schulden aan personeel 458.198 463.818

- Overlopende passiva 13.387.323 12.492.240

Totaal kortlopende schulden 32.468.296 34.314.433

Totaal 533.743.821 499.750.582

Bijlages

145144

Enkelvoudige winst- en verliesrekening – Historische kostprijs

WINST –EN VERLIESREKENING 2011 2010

Bedrijfsopbrengsten

- Huren 65.108.094 62.336.047

- Vergoedingen 3.682.897 3.993.251

- Overheidsbijdragen 132.535 139.759

- Verkoop onroerende zaken 21.421.728 24.552.440

- Wijziging in onderhanden werk -761.609 838.717

- Geactiveerde productie tbv eigen bedrijf 2.791.730 2.570.847

- Overige bedrijfsopbrengsten 1.759.435 1.681.540

Som der bedrijfsopbrengsten 94.134.810 96.112.601

Bedrijfslasten

- Afschrijvingen materiële vaste activa 8.381.525 7.534.019

- Waardeverandering verkoop onder voorwaarden -480.353 812.139

- Overige waardeveranderingen materiële

vaste activa 13.859.604 9.255.726

- Erfpacht 335 335

- Lonen en salarissen 9.564.396 8.845.252

- Sociale lasten 1.360.007 1.242.052

- Pensioenlasten 1.747.591 1.701.967

- Lasten kwaliteitsverbetering 2.541.513 2.282.647

- Lasten onderhoud 19.514.573 19.864.287

- Verkoopkosten onroerende zaken 12.036.147 16.564.081

- Overige bedrijfslasten 13.863.438 13.919.495

Som der bedrijfslasten 82.388.776 82.022.000

Bedrijfsresultaat 11.746.034 14.090.601

- Rentebaten 54.250 299.158

- Rentelasten -15.510.908 -15.686.447

-15.456.658 -15.387.289

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen -3.710.624 -1.296.688

- Belastingen -239.938 -253.456

- Deelnemingen -23 -92

-239.961 -253.548

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen -3.950.585 -1.550.236

Resultaat na belastingen -3.950.585 -1.550.236

Toelichting op de balans vaste activa

Materiële Vaste Activa

Totaal Woningenen woon-

gebouwen

Niet zijndewoningen

TDV Overigeparkeer-plaatsen

Grondwaarde

Beginsaldo:

Aanschaffingswaarde 562.166.669 514.345.470 30.706.439 5.101.436 1.585.239 10.428.085

Cumulatieve afschrijvingen 124.258.684 118.791.178 1.567.149 3.753.185 147.172 0

Boekwaarde 01-01-2011 437.907.985 395.554.292 29.139.290 1.348.251 1.438.067 10.428.085

Overheveling:

Aanschaffingswaarde 0

Cumulatieve afschrijvingen 0

Gecorrigeerde BW 1-1-2011 437.907.985 395.554.292 29.139.290 1.348.251 1.438.067 10.428.085

Mutaties boekjaar:

Investeringen:

- CV-vervanging en geriefsverbeteringen 1.355.830 1.355.830

- Grunobuurt blok 7 3.224.607 2.738.388 61.133 425.086

- Grunobuurt blok 8 2.276.378 2.272.075 4.303

- Studio’s bodenterrein 12.742.758 12.742.758

- Mobi 144.402 144.402

- kwaliteitsverbetering Iepenlaan 1.318.390 1.318.390

- Kwaliteitsverbetering G.ter Borghstraat 2.058.779 2.058.779

- kwaliteitsverbetering A. van Ostadestraat 1.130.568 1.130.568

- kwaliteitsverbetering Blauwe Dorp 893.230 893.230

- kwaliteitsverbetering Planetenlaan 2.106.123 2.106.123

- kwaliteitsverbetering Multatuliestraat 1.216.624 1.216.624

- kwaliteitsverbetering Bloemenbuurt 3.635.267 3.635.267

- kwaliteitsverbetering Vinkhuizen 1.385.069 1.385.069

- Noorderkerk 800.000 800.000

- Volle grondwaarde 306.874 306.874

- Investeringen in kantoorautomatisering 121.362 121.362

Totaal investeringen 34.716.260 32.853.100 1.009.838 121.362 425.086 306.874

Desinvesteringen:

- Verkoop 5.047.295 3.736.034 1.311.261

- CV’s 103.535 103.535

- Sloop 115.457 115.457

- Afboeking 850.000 850.000

Totaal aanschafwaarde desinvesteringen 6.116.286 3.955.025 2.161.261 0 0 0

Afschrijvingen:

Afschrijvingen 2011 8.431.843 7.693.515 330.684 362.774 44.871

Totaal cumulatieve afschrijvingen 8.431.843 7.693.515 330.684 362.774 44.871 0

Saldo mutaties 2011 20.168.130 21.204.560 -1.482.107 -241.412 380.215

Eindsaldo:

Aanschaffingswaarde 590.766.642 543.243.544 29.555.016 5.222.798 2.010.325 10.734.959

Cumulatieve afschrijvingen 132.690.527 126.484.692 1.897.834 4.115.958 192.043 0

Boekwaarde 458.076.115 416.758.852 27.657.182 1.106.839 1.818.282 10.734.959

147146

H 1

Wonen en leven in G

roningenWoningen en woongebouwen

De getaxeerde waarde van de onroerende zaakbelasting bedraagt circa € 1,7 miljard.

(ozb aanslag 2011 met waarde peildatum 1-1-2010). Deze waarde is inclusief bedrijfsruimten en garages.

De activa zijn tegen brand en storm verzekerd. De premie is een vast bedrag dus onafhankelijk van de waarde.

Over- c.q. onderverzekering is niet mogelijk. Er zijn ten behoeve van verstrekte leningen geen zekerheden op

onze onroerende zaken gesteld.

Investeringen

Aankoop en opgeleverd vastgoed

Er is in 2011 in de volgende projecten geïnvesteerd:

- Nieuwbouw Grunobuurt blok 7, 24 woningen, en 42 parkeerplaatsen

- Nieuwbouw Grunobuurt blok 8, 16 woningen

- Nieuwbouw Bodenterrein, 345 studio’s

Kwaliteitsverbeteringen

Er is in 2011 in de volgende projecten geïnvesteerd:

- Verbetering Iepenlaan, 33 woningen

- Verbetering G. ter Borghstraat, 58 woningen

- Verbetering A. van Ostadestraat, 28 woningen

- Verbetering Blauwe Dorp, 28 woningen

- Verbetering Planetenlaan, 108 woningen

- Verbetering Multatulitstraat, 29 woningen

- Verbetering Bloemenbuurt, 121 woningen

- Verbetering Vinkhuizen, 54 woningen

De andere investeringen hebben betrekking op:

- CV vervanging: dit betreft zowel individuele vervanging als gevolg van storing, als projectmatige vervangingen.

Geriefsverbeteringen: dit betreft diverse verbeteringen op verzoek van de bewoners.

Desinvesteringen

De desinvesteringen betreffen:

- Verkoop woningen 3.736.034

Verkopen

In 2011 zijn er in totaal 100 woningen verkocht. Nijestee heeft het voornemen om circa 900 woningen

te verkopen over de periode 2012 tot en met 2017, deze aantallen zijn opgenomen en verwerkt in de

meerjarenbegroting. Voor 2012 staan er 112 woningen gepland om te verkopen. De boekwaarde van deze

woningen bedraagt € 4.286.000,- de begrote verkoopwinst is € 8.833.750,- .

Sloop woningen 115.457

Sloop

In 2011 is geïnvesteerd in 28 woningen Blauwe Dorp (zie bovenstaand onder kwaliteitsverbeteringen). De

boekwaarden van deze woningen zijn uit de activa gehaald en meegenomen in het verbeteringsproject.

CV’s 103.535

Voor elke nieuwe CV die vanuit de onderhoudsprojecten wordt geactiveerd, wordt een oude CV gedesinvesteerd.

Afschrijvingen

De afschrijvingen bedragen in 2011:

- Reguliere afschrijvingen 7.693.515

De afschrijvingen zijn gebaseerd op het annuïtaire systeem. Er is gerekend met een uniform rentepercentage

van 7,5%.

Niet zijnde woningen

Investeringen

De investeringen in de niet zijnde woningen hebben betrekking op:

- Nieuwbouw Grunobuurt blok 7, 1 bog

- Nieuwbouw Grunobuurt blok 8, 1 bog

- Nieuwbouw Mobi, 1 paviljoen

- Noorderkerk

Desinvesteringen

De desinvesteringen betreffen:

- Verkoop bog’s 1.311.261

Verkopen

In 2011 zijn er in totaal 5 bog’s verkocht.

- Afboeking bog’s 850.000

Afboeking

In 2011 is voorzichtigheidshalve een bedrag afgeboekt op de GAK-locatie. Dit bedrag is het verschil tussen de

huidige bedrijfswaarde en de boekwaarde.

Afschrijvingen

De afschrijvingen bedragen in 2011:

- Reguliere afschrijvingen 330.684

Bijlages

149148

H 1

Wonen en leven in G

roningenActiva ten dienste van exploitatie

Investeringen

De investeringen hebben betrekking op:

- Investeringen in kantoorautomatisering 121.362

Afschrijvingen

De afschrijvingen bedragen in 2011:

- Reguliere afschrijvingen en afboeking 362.774

In 2011 is de boekwaarde van investeringen in kantoorautomatisering voor 2011 afgeboekt.

Overige / parkeerplaatsen

Investeringen

De investeringen hebben betrekking op:

- Nieuwbouw Grunobuurt blok 7, 42 parkeerplaatsen 425.086

Afschrijvingen

De afschrijvingen bedragen in 2011:

- Reguliere afschrijvingen 44.871

Grondwaarde

Investeringen

- Volle grondwaarde Randwoningen 75.375

- Volle grondwaarde G. Bakkerstraat 174.375

- Volle grondwaarde Hyacinthstraat 57.124

306.874

Het betreft de grondwaarde van 4 verkochte woningen en 1 verkochte bog van het project Randwoningen,

5 verkochte woningen in de G. Bakkerstraat en 4 verkochte woningen in de Hyacinthstraat. Deze woningen zijn

verkocht met een erfpachtcanon. Daarnaast is van twee woningen in de Hyacinthstraat de erfpachtgrond aan de

bewoner verkocht.

Toelichting op de winst- en verliesrekening

Afschrijvingen op materiële vaste activa

- Woningen en woongebouwen 7.647.655 7.032.042

- Onroerende zaken niet zijnde woningen 326.225 122.643

- Ten dienste van exploitatie 362.774 337.808

- Overige zaken 44.871 41.526

Totaal afschrijvingen 8.381.525 7.534.019

De post afschrijvingen is ten opzichte van 2011 toegenomen. De afschrijving vindt plaats op basis van

het annuïteitensysteem waarbij gerekend wordt met 7,5% rente. De afschrijvingen muteren als gevolg van

levensduurverlenging, verkopen, sloop en investeringen. De uitsplitsing van de afschrijvingen is aangevuld met

‘Overige zaken’. Hieronder vallen o.a. parkeerplaatsen.

Bijlages

151150

Colofon

Enkelvoudige winst- en verliesrekening op basis van activiteiten – Historische kostprijs

Winst –en verliesrekening 2011 2010

- Huren 65.108.094 62.336.047

- Vergoedingen 3.682.897 3.993.251

- Overheidsbijdragen 132.535 139.759

- Geactiveerde productie eigen bedrijf 2.791.730 2.570.847

- Overige bedrijfsopbrengsten 1.759.435 1.681.540

Exploitatieopbrengsten 73.474.691 70.721.444

- Overige bedrijfslasten -13.863.438 -13.919.495

- Lasten onderhoud -19.514.573 -19.864.287

- Lasten kwaliteitsverbetering -2.541.513 -2.282.647

- Loonkosten, incl. soc.lasten en pensioen -12.671.994 -11.789.271

- Erfpacht -335 -335

Exploitatiekosten -48.591.853 -47.856.035

- Waardeverandering MVA, afschrijving -8.381.525 -7.534.019

Resultaat beheeractiviteit 16.501.313 15.331.390

- Verkoop onroerende zaken 21.421.728 24.552.440

- Wijziging in onderhanden werk -761.609 838.717

Opbrengsten bouw- en verkoopactiviteit 20.660.119 25.391.157

- Kostprijs verkochte huurwoningen -6.822.440 -4.286.892

- Mutatie onderhanden werk -5.213.707 -12.277.189

Boekwaarde verkopen en verkoopkosten -12.036.147 -16.564.081

Resultaat bouw- en verkoopactiviteiten 8.623.972 8.827.076

- Rentebaten 54.250 299.158

- Rentelasten -15.510.908 -15.686.447

Resultaat belegging- en financieringsactiviteit -15.456.658 -15.387.289

Waardeverandering verkoop onder voorwaarden 480.353 -812.139

Waardeverandering mat. vaste activa -13.859.604 -9.255.726

- Deelnemingen -23 -92

- Belastingen -239.938 -253.456

Jaarresultaat -3.950.585 -1.550.236

ColofonNijestee is met circa 13.500 woningen de grootste corporatie van de stad Groningen en heeft bezit in

vrijwel alle wijken. Behalve woningen bezit en verhuurt Nijestee 1.000 andersoortige verhuurbare

eenheden, zoals garageboxen en bedrijfspanden. Nijestee is op 31 december 1998 ontstaan na een

fusie tussen de Groninger corporaties Gruno en Groningen.

Het jaarverslag 2011 is in eigen beheer opgesteld.

tekening pagina 6 - Veronique Smedeman

tekening pagina 14 - Celine Veldman

tekening pagina 20 - Riemer Fongers

tekening pagina 32 - Yorn Niwold

tekening pagina 38 - Wendy Tjabringa

tekening pagina 44 - Marloes Bosch

tekening pagina 48 - Robin de Vries

tekening pagina 56 - Sudhana Roovers

tekening pagina 65 - Nicole Mik

Postadres: Postbus 447, 9700 AK Groningen

Bezoekadres: Naberpassage 3

Telefoon: (050) 8533544

Internet: www.nijestee.nl

153153152