IV HASIL 4.1 Analisis Situasional - repository.ipb.ac.id · 2.465 ha pada batasan kawasan seluas...
Transcript of IV HASIL 4.1 Analisis Situasional - repository.ipb.ac.id · 2.465 ha pada batasan kawasan seluas...
20
IV HASIL
4.1 Analisis Situasional
Sentul City merupakan kota mandiri yang di dalamnya terdapat kawasan
permukiman dan aspek pendukung lainnya dengan total luas wilayah mencapai
2.465 ha pada batasan kawasan seluas 3.001,4 ha (Amdal Sentul City 2009),
secara geografis terletak pada 06º33’55” - 06º37’45” LS dan 106º50’20” -
106º57”10” BT. Sebelah utara kawasan ini berbatasan dengan Desa Cipambuan
dan Desa Kadumangu, sebelah barat berbatasan dengan Desa Cijayanti, Desa
Cikeas, dan Desa Cadasngampar. Sebelah timur berbatasan dengan Desa
Hambalang dan Desa karang Tengah, dan sebelah selatan berbatasan dengan Desa
Ngarak. Sentul City yang diapit oleh beberapa desa dan beberapa wilayah yaitu,
Bogor, Jakarta, dan Jonggol ini memudahkan pencapaian ke kawasan tersebut.
Akses dari kota Bogor menuju Sentul City dapat ditempuh melalui Tol Bogor
Ring Road dan Tol Jagorawi yang juga menjadi akses dari Jakarta, sedangkan
akses dari kota Jonggol dapat ditempuh melalui Karang Tengah.
Pembangunan perumahan Sentul City berada di dalam kawasan yang
mencakup 2 kecamatan dan 8 desa yaitu Kecamatan Babakan Madang,
Kecamatan Sukaraja terdiri dari Desa Cipambuan, Desa Babakan Madang, Desa
Citaringgul, Desa Bojong Koneng, Desa Sumur Batu, Desa Cijayanti, Desa
Kadumanggu dan Desa Cadas Ngampar (Tabel 13). Kawasan ini dikelilingi oleh
beberapa gunung, yaitu Gunung Pancar, Gunung Paniisan, dan Gunung Salak.
Rencana pengembangan kawasan permukiman Sentul City telah sesuai
dengan Rencana Tata Ruang Kabupaten Bogor tahun 1997. Kawasan tersebut
yang mulanya berfungsi sebagai lahan budidaya telah diusulkan dan ditetapkan
menjadi kawasan permukiman. Masterplan kawasan permukiman Sentul City
dapat (Gambar Lampiran 3).
21
Tabel 13. Perincian Penggunaan Lahan Masing-Masing Desa untuk Pembangunan Kawasan Sentul City
No Nama Desa/Kecamatan Luas (m²)
Kecamatan Babakan Madang 1 Cipambuan 683.222 2 Babakan Madang 2.035.756 3 Citaringgul 2.923.644 4 Bojong Koneng 10.049.679 5 Sumur Batu 3655.291 6 Cijayanti 3.621.643 7 Kadumanggu 11.424
Kecamatan Sukaraja
1 Cadasngampar 365.871 Total 23.346.530
Sumber: (Sentul City, 2009) Berdasarkan Rencana Induk Tata Ruang Kawasan Permukiman Sentul City,
rencana peruntukkan lahan Sentul City sebagai kota mandiri yang did alamnya
mencakup permukiman, pembangunannya direncanakan dengan berbagai macam
sarana dan prasarana guna memenuhi kebutuhan penghuni (Tabel 14 dan Tabel
15). Semua fasilitas pada kawasan ini ada yang bersifat memberikan pelayanan
pusat kawasan dan pelayanan pusat lingkungan. Pusat kawasan berada di jalan
utama sedangkan pusat lingkungan tersebar pada cluster yang ada. Hal ini sesuai
dengan proyek yang terbagi atas daerah pusat kawasan dan cluster. Peruntukkan
lahan yang efektif yaitu seluas 2.465 ha yang dimanfaatkan untuk permukiman
dan fasilitas pendukungnya. Luas lahan yang efektif berada pada kemiringan
lereng lebih dari 40% dimanfaatkan untuk konservasi.
Wilayah terbangun dengan proporsi terhadap luas area 2.465 ha yaitu sekitar
29,95 %. Berdasarkan Undang-Undang Republik Indonesia No. 26 Tahun 2007
tentang Penataan Ruang pada pasal 29 ayat 2 adalah proporsi ruang terbuka hijau
pada wilayah kota paling sedikit 30 % dari wilayah kota, maka permukiman
Sentul City sudah memenuhi persyaratan tersebut.
22
Tabel 14. Rencana Peruntukkan Lahan Efektif
Peruntukan Areal Komersial Areal non komersial
Luas (ha) Proporsi (%) Luas (ha) Proporsi (%)
Perumahan 1.091,15 44,39 510,20 20,70 Perdagangan, Perkantoran, Industri Ringan 189,50 7,69 34,30 1,39
Fasilitas khusus komersial 195,30 7,92 Fasilitas khusus non komersial 31,40 1,27 Sarana dan prasarana 410,20 16,64 Total 1.478,95 60,00 986,10 40,00 Sumber: (Sentul City, 2009) Tabel 15. Rencana Peruntukkan Lahan Terbangun
Peruntukan Areal Komersial Areal non
komersial Wilayah terbangun
Luas (ha)
Proporsi (%)
Luas (ha)
Proporsi (%)
Luas (ha)
Proporsi (%)
Perumahan 382,51 15,52 150,90 6,12 533,41 21,64 Perdagangan, Perkantoran, Industri Ringan 107,43 4,36 13,11 0,53 120,54 4,89 Fasilitas khusus komersial 24,08 0,98
24,08 0,98
Fasilitas khusus non komersial
2,35 0,10 2,35 0,10 Sarana dan prasarana
58,00 2,35 58,00 2,35
Total 514,02 20,85 224,36 9,10 738,38 29,95 Sumber: (Sentul City, 2009) Kawasan Sentul City dalam perencanaan pembangunannya memiliki
konsep utama yaitu Eco City, dalam memperkuat konsep tersebut maka masing-
masing aspek berbeda memiliki konsep tersendiri. Konsep dari berbagai aspek
tersebut yaitu konsep tata ruang, konsep permukiman, konsep tata hijau, konsep
sirkulasi, dan konsep utilitas. Kawasan permukiman Sentul City memiliki konsep
tata ruang dengan proporsi hijauan lebih banyak yang dialokasikan tersebar di
seluruh wilayah tersebut. Konsep tata ruang ini menunjukkan perencanaan kota
mandiri yang terarah dengan segala pendukung didalamnya. Penataan ruang
kawasan Sentul City dengan membagi kawasan tersebut menjadi tiga bagian
utama yaitu area penerimaan, area koridor, dan area permukiman. Area
penerimaan merupakan area dengan jalan utama tanpa kavling di sekitarnya dan
aspek pendukung lainnya yang memberikan identitas dari kawasan tersebut.
23
Sedangkan Area koridor sebagai penghubung area penerimaan dan area
permukiman dengan kondisi topografi yang relatif datar sehingga diberikan
penataan lanskap yang dapat menghilangkan kesan menjenuhkan. Di dalam area
ini dikembangkan menjadi area umum dengan ditunjang fasilitas-fasilitas umum,
seperti sekolah, central bussiness distric, dan lain-lain. Area permukiman
merupakan area dengan kondisi topografi yang beragam, sehingga dalam
perencanaannya lebih menonjolkan pemandangan di sekitarnya dengan membuka
daerah yang memiliki potensi alam yang baik. Antara area koridor dengan area
permukiman dipisahkan oleh sebuah pintu gerbang.
Konsep permukiman yang ditawarkan oleh Sentul City ialah hunian yang
menyatu dengan alam. Hal ini didukung dengan lokasi dikelilingi alam yang indah
sehingga konsep yang diusung semakin kuat. Selain hal tersebut, sarana dan
prasarana yang aman dan nyaman menjadi aspek pendukung keberlanjutan
permukiman tersebut. Sarana permukiman pada kawasan Sentul City ini
dilengkapi dengan fasilitas untuk melayani penghuni maupun penduduk di sekitar
kawasan. Fasilitas yang terdapat pada kawasan ini meliputi fasilitas perdagangan
seperti Mall, fasilitas untuk perdagangan, perkantoran, dan industri ringan seperti
Plaza Amsterdam, Plaza Niaga 1, dan Plaza Niaga 2. Pada permukiman Sentul
City ini juga terdapat dua fasilitas khusus yaitu fasilitas khusus “Salable” dan
fasilitas khusus “Non-Salable”. Fasilitas khusus “Salable” adalah fasilitas khusus
dengan tujuan komersial seperti sekolah Pelita Harapan, fasilitas rekreasi,
Maintenance, Golf Maintenance Building, kantor pengelola, lapangan golf, Golf
Club House, fasilitas base ball, pelatihan bola voli, hotel, ecoart park, taman
budaya, helypad, reservoir, WTP, dan Citeureup Water Pump Station. Sedangkan
fasilitas khusus “Non- Salable” adalah fasilitas khusus dengan tujuan non-
komersial seperti terminal bus internal, Telkom, pospol, fasilitas pemerintahan,
danau buatan, pengolahan sampah hijau, dan fasilitas ibadah. Namun ada yang
dirasakan kurang oleh penghuni untuk fasilitas yang disediakan oleh pihak Sentul
City yaitu tempat pemakaman bagi penghuni dan warga sekitar.
Konsep tata hijau di kawasan Sentul City yaitu menata kawasan tersebut
agar menyatu dengan karakter alam di sekitarnya. Kawasan Sentul City ini berada
24
di daerah perbukitan yang dikelilingi lereng-lereng gunung yang hijau baik binaan
maupun alami. Penyesuaian tanaman pendukung dengan karakter pengunungan
banyak diimplementasikan sehingga menguatkan konsep yang ingin ditonjolkan
oleh Sentul City. Kawasan permukiman Sentul City pada dasarnya
mempertahankan ketinggian permukaan lahan atau karakter perbukitan yang
menjadi potensi alam kawasan tersebut. Pembentukan tanah (cut and fill) yang
dapat mengubah karakter bentang alam seminimalisir mungkin dihindari. Jalan
dan rumah dibangun mengikuti kontur sehingga menghasilkan jalan lingkungan
yang berbelok-belok dan rumah di atas jalan (up slope) dan di bawah jalan (down
slope). Permukiman Sentul City berada di daerah perbukitan sehingga view ke
arah Gunung Pancar tidak terhalang oleh penutupan bangunan maupun vegetasi.
Jenis tanah di wilayah Sentul City didominasi oleh tanah cadas yang sulit
ditanami karena kondisi tanah yang miskin hara. Usaha yang dilakukan untuk
memperbaiki kesuburan tanah biasanya dengan pelapisan jenis tanah lokasi lain
yang lebih subur. Vegetasi penyusun tata hijau di wilayah Sentul City memiliki
beberapa fungsi antara lain sebagai pembentuk ruang, pengontrol kebisingan,
pengontrol visual, pengarah, estetika, habitat satwa, serta fungsi pendukung
lainnya. Berdasarkan fungsi tersebut maka peletakkannya disesuaikan dengan
kebutuhan pada tiap lokasi.
Perencanaan tata hijau di kawasan Sentul City ini diatur dengan proporsi
60% dari total wilayah keseluruhan. Proporsi tata hijau yang cukup besar
merupakan refleksi konsep awal dari Sentul City, tata hijau tersebut
diimplementasikan menyebar di seluruh kawasan. Pada saat ini kondisi hijauan
yang berada di kawasan ini sudah mencapai kurang lebih sekitar 40%. Tata hijau
pada lanskap jalan mempunyai bentuk-bentuk tanaman vertikal, menjuntai, bulat,
dan jenis-jenis palem dipadukan dengan pola penanaman berkelompok. Tanaman
sebagai pengontrol kebisingan di tempatkan pada lokasi dekat perkantoran,
permukiman, dan bangunan lainnya. Tanaman pengontrol kebisingan diantaranya
tanjung (Mimusops elengi), kerai payung (Fellicium decipiens), kembang sepatu
(Hibiscus rosasinensis), bugenvil (Bougenvillea spectabilis), dan oleander
(Nerium oleander).
25
Pada jalan lokal 2 dan lokal 3, tanaman lebih banyak difungsikan sebagai
pengontrol visual, karena kendaraan cenderung berjalan dengan kecepatan rendah
dan intensitas relatif sedikit. Tanaman yang ditampilkan lebih bersifat artistik,
misalnya kembang sepatu (Hibiscus rosasinensis), palem merah (Cyrtostachys
lakka), palem sadeng (Livistonia rotundifolia), pohon kamboja (Plumeria
acuminate), palem raja (Roystonia regia), palem putri (Veitchia meriilii), dan
sebagainya. Pada taman gerbang, taman intersection, dan taman lingkungan
digunakan tanaman berdaun cerah baik ditanam secara individual maupun
berkelompok untuk menambah nilai estetika
Jenis tanaman yang ada di jalan utama memiliki beberapa fungsi dasar
selain memberikan nilai estetika yaitu meredam suara, menahan angin, dan
menyerap polutan, serta tanaman yang tidak membutuhan pemeliharaan intensif.
Penataan tanaman menggunakan prinsip-prinsip perancangan yang dapat
menghilangkan kesan menjenuhkan. Sedangkan jenis tanaman yang berada di
cluster disesuaikan dengan tema cluster tersebut. Pada cluster bertema Bali
seperti Taman Legian, Taman Udayana, Taman Besakih, Tampak Siring terdapat
pohon kamboja dan jenis-jenis pandan yang mencirikan karakter taman Bali.
Selain tema, jenis tanah juga mempengaruhi pemilihan tanaman. Karena jenis
tanah di Sentul City terkadang sulit ditanami oleh tanaman tertentu, selain itu
biaya penggalian tanahnya lebih besar dari biaya tanamannya, sehingga
penyesuaian tanaman dengan tanah menjadi hal utama.
Konsep sirkulasi pada kawasan Sentul City secara umum memiliki tiga jenis
jalan sebagai berikut:
1. jalan lokal 1 adalah sepanjang jalan utama. Terdiri dari dua tipe sebagai
berikut.
a. Jalan lokal dua jalur, masing-masing memiliki lebar 9 m dengan median
jalur hijau 12 m dan bahu jalan masing-masing 4 m.
b. Jalan lokal satu jalur dengan dua arah yang berlawan selebar 6 m dengan
bahu jalan 4 m.
2. jalan lokal 2 adalah jalan yang menghubungkan antara jalan utama dengan
jalan masuk ke lingkungan permukiman. Lebar badan jalan 10 m dengan dua
26
arah yang berlawanan tanpa median dan bahu jalan 1,5 m. Namun ada
beberapa cluster besar yang memiliki median jalan pada tipe jalan ini. Batas
jalan antara kolektor dan jalan utama ditandai dengan taman gerbang dan
taman intersection;
3. jalan lokal 3 adalah jalan yang melintasi setiap cluster di lingkungan
permukiman. Lebar jalan 10 m dengan dua arah berlawanan tanpa median
dan bahu jalan 1,5 m.
Jalan Lokal 1 (jalan utama) dan Jalan Lokal 2 dihubungkan dengan daerah
persimpangan (intersectional) berupa pertigaan jalan, perempatan jalan, bundaran
jalan, dan pulau lalu lintas. Adanya persimpangan di setiap pertemuan kedua jalan
ini memberikan orientasi kepada pengguna jalan. Persimpangan ditata sesuai
aspek fungsional maupun estetika sehingga memberikan rasa aman, menunjukkan
identitas, dan menarik perhatian pengguna jalan.
Jalan lokal 2 menghubungkan fasilitas penunjang jalan utama di dalam
cluster dan areal komersial, termasuk jalan akses ke cluster. Jalan lokal 2 ini
dilengkapi dengan sistem utilitas misalnya jaringan air bersih, air limbah, aliran
air hujan, sistem penerangan jalan, dan telekomunikasi. Jalan lokal 3
menghubungkan blok antara rumah di dalam satu cluster.
Jalan utama merupakan jalan yang menghubungkan seluruh wilayah
permukiman (cluster, areal komersial, fasilitas umum) dan jalan lingkungan yang
terdapat dalam cluster atau areal komersial. Jalan yang berada di kawasan Sentul
City mengikuti kontur sehingga menghasilkan jalan yang berkelok-kelok. Jalan
utama di Sentul City relatif panjang sekitar 6,5 km terbagi menjadi tiga yaitu Jalan
M.H. Thamrin, Jalan Siliwangi, dan Jalan Bali Raya. Sirkulasi jalan utama dibagi
dua jalur untuk menjamin keamanan pengguna jalan, mengingat kecepatan rata-
rata kendaraan yang melintas relatif tinggi sekitar 70 km/jam.
Sistem utilitas pada wilayah Sentul City meliputi jaringan telekomunikasi,
jaringan listrik, dan jaringan drainase. Jaringan listrik menggunakan sistem
jaringan bawah tanah dengan tujuan membebaskan pandangan dari kabel-kabel
yang terkesan tidak rapi, namun sistem jaringan listrik bawah tanah ini tidak
diterapkan di seluruh wilayah dikarenakan biaya yang cukup tinggi. Sedangkan
27
jaringan telekomunikasi ditunjang dengan dibangunnya STO Telkom. Jaringan
listrik dan telekomunikasi di wilayah ini khusus dikelola oleh Unit Pemeliharaan
Infrastruktur dibawah naungan Departemen Pemeliharaan Kota (Town
Maintenance Departement).
Jaringan drainase pada kawasan Sentul City menggunakan sistem jaringan
tertutup dan terbuka. Diameter gorong-gorong yang digunakan pada jaringan
tertutup adalah 2 m dengan tempat pertemuan saluran gabungan (perpotongan
antar saluran) berukuran 2,5m x 2,5 m dan kedalaman sekitar 3 m sesuai topografi
lahan. Sistem saluran drainase yang digunakan pada jalan utama yaitu sistem
drainase terbuka berupa saluran air di bagian tepi jalan dan bagian tengah median
jalan. Jarak antara saluran air di bagian tepi dengan badan jalan ± 1,25 m. Untuk
air kotor limbah rumah tangga akan dialirkan oleh jaringan pipa ke suatu bak
penampungan (STP) kemudian diolah, disaring, dan diendapkan bakteri guna
mematikan bakteri pengganggu dan selanjutnya dialirkan ke sungai. Sebelum
masuk ke badan air penerima, air diolah terlebih dahulu di instalasi pengolahan air
limbah. Hal ini dilakukan pada sistem drainase yang lengkap.
4.2 Aspek Ekologis
Sentul City merupakan kawasan yang dikelilingi oleh pegunungan dan bukit
dengan kontur serta kemiringan lahan telah diberi perlakukan cut and fill. Hal ini
dilakukan untuk menyesuaikan kebutuhan perumahan dan fasilitas komersial
lainnya, namun banyak juga yang kondisi kontur dan kemiringan lahannya
dipertahankan. Kondisi ini menjadi potensi untuk menonjolkan kawasan Sentul
City yang mengusung konsep Eco City. Sentul City memiliki kondisi iklim tropis
yang menunjang perkembangan berbagai macam vegetasi. Dengan adanya
keragaman vegetasi ini dapat menjadi habitat yang baik bagi satwa yang ada di
sekitar lingkungan Sentul City. Namun, perkembangan vegetasi tidak hanya
difaktori oleh iklim tetapi ditunjang juga dengan kondisi tanah yang baik.
Berdasarkan pengamatan dan wawancara dengan pihak Sentul City, kondisi tanah
di kawasan ini kurang baik karena berbatu hal ini menyulitkan saat penanaman.
28
Sehingga untuk jenis tanaman tertentu tidak bisa berkembang dengan baik di
kawasan ini.
Kawasan Sentul City dilalui oleh oleh aliran sungai Citeureup dan Cikeas.
Sungai ini dimanfaatkan oleh pihak pengelola untuk diolah menjadi air bersih
yang disalurkan ke penghuni kawasan tersebut.
4.2.1 Topografi
Sentul City merupakan kawasan dengan kondisi topografi datar hingga
bergunung-gunung dan berada pada ketinggian 200 m - 750 m di atas permukaan
air laut. Kawasan ini memiliki kemiringan lereng 0% - ≥ 25%, maka pada saat
proses pematangan lahan dilakukan grading 30% (17º) guna menjaga stabilitas
lereng untuk menghindari longsoran dan beban erosi.
4.2.2 Tanah
Berdasarkan penilaian studi AMDAL yang telah dilakukan oleh pihak
Sentul City menunjukkan bahwa kawasan Sentul City tergolong kedalam lima
klasifikasi tanah, yaitu Typic Hapludult, Typic Dystropept, Typic Hemipropept,
Oxic Dystropept, dan Aquic Dystropept (Bukit Sentul, 2000). Berikut ini
merupakan penilaian status kesuburan tanah yang berada di permukiman Sentul
City (Tabel 16).
Tabel 16. Status Kesuburan Tanah di Permukiman Sentul City
No Klasifikasi KTK KB P₂O₅ Kandungan Organik
Status Kesuburan
1 Typic Hapludult S R SR-R S R 2 Typic Dystropept S SR-R SR-R S R 3 Oxic Dystropept R-S SR-R SR-R R-S R 4 Typic Humitropept R SR-R SR-R S-T R 5 Aquic Dystropept S SR-R S S S
Sumber: (Bukit Sentul, 2000) KTK = Kapasitas Tukar Kation KB = Kejenuhan Basa SR = Sangat Rendah R = Rendah S = Sedang T = Tinggi
Kesuburan tanah dipengaruhi oleh beberapa hal yakni kandungan unsur
hara, tindakan pengolahan yang tepat, dan pengembalian bahan organik.
29
Kandungan unsur hara ini yang terkait dengan tingkat KTK, KB, dan P₂O₅ yang
ada di dalam tanah. Jenis tanah yang berada di Sentul City rata-rata memiliki
solum tanah dengan kedalaman < 90 cm, maka pada bagian lapisan atas (olah)
dimanfaatkan dengan pengembangan tata hijau karena kandungan bahan
organiknya lebih banyak.
4.2.3 Iklim
Berdasarkan data yang diperoleh dari stasiun pengukur iklim Badan
Metereologi dan Geofisika Dramaga Bogor, kelembaban rata-rata bulanan periode
tahun 2002 hingga 2012 berkisar antara 76,75% - 86,25%. Kelembaban minimum
terjadi pada bulan Agustus dan kelembaban maksimum terjadi pada bulan
Februari (Tabel 17). Sementara itu, data temperatur menunjukkan suhu rata-rata
bulanan periode tahun 2002 hingga 2012 tercatat suhu terendah 24,64 ̊C pada
bulan Januari dan suhu tertinggi 26,76 ̊C pada bulan Oktober (Tabel 18).
Curah hujan tahunan rata-rata kawasan Sentul City lebih dari 4000 mm.
Rata-rata curah hujan bulanan berkisar antara 175,45 mm/bulan - 474,57
mm/bulan. Bulan basah tertinggi terjadi antara bulan Oktober sampai bulan Mei
dengan jumlah hari hujan rata-rata sebanyak 13 hari/bulan.
Tabel 17 . Kelembaban Udara Kawasan Sentul City
Bulan Tahun Rata-
Rata 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Januari 74,4 79,4 88,3 88,3 86,6 77,9 81,9 88,0 88,0 83,0 86,0 83,80 Februari 86,9 80,8 88,1 87,8 86,9 89,2 90,1 88,0 85,0 79,0 87,0 86,25 Maret 83,9 83,7 82,9 88,3 83,4 84,2 83,8 82,0 86,0 82,0 80,0 83,65 April 83,6 83,8 82,0 83,4 82,0 87,2 83,3 82,0 77,0 84,0 n.a 82,83 Mei 80,5 80,0 83,8 81,5 79,5 82,7 79,7 85,0 84,0 84,0 n.a 82,07 Juni 79,9 78,0 76,9 84,9 77,2 82,0 79,1 81,0 86,0 77,0 n.a 80,20 Juli 82,4 72,4 83,8 82,4 78,4 77,3 73,6 77,0 84,0 80,0 n.a 79,13 Agustus 76,1 73,9 74,2 81,0 70,9 76,3 81,1 75,0 84,0 75,0 n.a 76,75 September 75,1 81,1 82,4 80,8 64,5 76,3 78,6 75,0 84,0 73,0 n.a 77,08 Oktober 72,0 83,1 80,5 82,5 71,8 81,2 80,1 82,0 86,0 75,0 n.a 79,42 November 83,3 85,9 84,8 83,0 81,7 85,6 85,5 81,0 82,0 80,0 n.a 83,28 Desember 84,7 87,7 86,1 84,3 87,3 89,6 86,5 85,0 83,0 84,0 n.a 85,40
Rata-Rata 81,65 n.a: not available Sumber: (Badan Metereologi Klimatologi dan Geofisika Dramaga Bogor, 2012)
30
Tabel 18. Suhu Udara Kawasan Sentul City
n.a: not available Sumber: (Badan Metereologi Klimatologi dan Geofisika Dramaga Bogor, 2012) Hasil yang diperoleh dari kelembaban rata-rata dan suhu udara rata-rata
menunjukkan bahwa tingkat kenyamanan dari kawasan Sentul City tergolong
nyaman dengan nilai THI sebesar 24,98.
4.2.4 Hidrologi
Permukiman Sentul City merupakan kawasan yang dibangun di daerah
yang ketersediaan airnya minim, baik air permukaan maupun air tanahnya. Jenis
air di kawasan ini dibagi berdasarkan sumbernya yaitu air sungai, air tanah, dan
mata air. Kawasan ini dilewati oleh Sungai Citeureup dan Sungai Cikeas
merupakan sungai permanen yang berair sepanjang tahun dan anak-anak
sungainya yang berair hanya pada saat musim penghujan. Air tanah yang berada
di kawasan ini hanya dalam bentuk air tanah dangkal dengan kedalaman muka air
tanah berkisar antara 4 m - 12 m. Potensi air tanah bebas di kawasan ini kecil dan
dipengaruhi oleh musim. Mata air merupakan sumber air yang mengalir langsung
menjadi aliran permukaan pada sungai-sungai yang ada di kawasan tersebut
dengan debit air yang umumnya kecil yaitu kurang lebih sebesar 0,5 liter/detik.
Bulan Tahun Rata-Rata 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Januari 24,3 24,2 23,4 25,0 25,1 24,3 24,0 25,0 25,3 25,4 25,1 24,64 Februari 24,4 24,6 24,4 25,9 25,1 24,3 25,2 25,1 25,9 25,6 25,6 25,10 Maret 25,9 25,1 26,0 25,6 25,3 25,6 25,2 25,8 26,0 25,7 26,2 25,67 April 26,0 26,3 26,4 26,5 25,7 25,7 26,2 26,2 27,1 25,8 n.a 26,19 Mei 26,2 26,0 26,2 26,7 26,8 26,7 26,6 26,1 26,7 26,1 n.a 26,41 Juni 26,2 26,6 25,7 26,3 26,5 25,9 26,3 26,1 25,9 26,1 n.a 26,16 Juli 25,5 26,2 25,4 26,0 26,7 26,2 26,9 25,8 25,8 25,8 n.a 26,00 Agustus 25,8 27,1 26,3 26,0 26,6 26,7 26,6 26,3 25,8 25,7 n.a 26,29 September 26,4 26,4 26,5 26,1 27,7 26,8 27,0 26,6 25,3 25,1 n.a 26,40 Oktober 28,3 26,1 27,4 26,6 27,7 26,3 27,5 26,0 25,4 26,3 n.a 26,76 November 26,1 25,9 26,4 26,8 27,2 25,8 26,0 26,3 25,9 25,3 n.a 26,17 Desember 26,0 24,9 25,2 25,1 25,6 24,3 25,6 26,1 25,5 26,1 n.a 25,44
Rata-Rata 25,93
31
Kebutuhan air bersih untuk operasional permukiman Sentul City dan sarana
penunjangnya bersumber dari layanan PDAM Kabupaten Bogor yang
didistribusikan melalui reservoir yang berada di Cipambuan, kemudian
didistribusikan ke daerah pelayanan kawasan Sentul City. Selain itu, bersumber
dari Sungai Citeureup dan Sungai Cikeas yang berfungsi sebagai cadangan (make
up water), pemasok kebutuhan air di kawasan Sentul City terutama ketika musim
kemarau, dan mengairi danau buatan yang berada di dalam kawasan. Pemanfaatan
kedua sungai tersebut oleh pihak Sentul City telah disetujui oleh Gubernur Kepala
Daerah Tingkat I Jawa Barat untuk memanfaatkan air dari sungai-sungai tersebut,
dengan dikeluarkannya SIPA (Surat Izin Pengambilan Air). Air yang diperoleh
dari kedua sungai tersebut diolah terlebih dahulu pada Instalasi Pengolahan Air
Minum di dalam kawasan yakni Water Treatment Plant (WTP) (Gambar 3).
Selain dari PDAM dan kedua sungai tersebut, sumber air berasal juga dari
tampungan air hujan. Air yang berasal dari ketiga sumber ini ditampung pada
waduk (reservoir) dan kolam untuk memenuhi kebutuhan air minum, penyiraman
tanaman dan pembersihan jalan, dan dijadikan sebagai sumber air baku (Sentul
City, 2009).
Gambar 3. Pengolahan Air Bersih (WTP)
4.2.5 Vegetasi dan Satwa
Vegetasi yang berada di kawasan Sentul City memiliki tipe yang
digolongkan menjadi vegetasi binaan dan vegetasi liar. Vegetasi yang berada di
kawasan Sentul City memiliki jumlah 32.876 pohon namun yang teridentifikasi
hanya 68 spesies. Spesies yang lebih mendominasi yaitu spesies tanaman
introduksi dan hanya 27 spesies tanaman asli (Arifin dan Nakagoshi 2011). Tipe
vegetasi binaan meliputi vegetasi hutan, vegetasi kebun campuran, vegetasi
32
tegalan, dan vegetasi sawah, sedangkan vegetasi liar yaitu vegetasi semak belukar.
Tiga vegetasi pertama merupakan bentuk vegetasi yang mendominasi pada musim
penghujan, vegetasi sawah mendominasi daerah pinggiran sungai, dan vegetasi
semak belukar mendominasi saat musim kemarau (Bukit Sentul, 2000).
Vegetasi hutan berada di topografi yang berbukit terjal, spesifiknya di
bagian puncak bukit, umumnya berupa hutan alami dan hutan binaan. Hutan alami
di Sentul City didominasi oleh pohon Karet (Hevea brasillensis Willd.Ex. Juss
M.A) yang merupakan jenis tanaman asli kawasan tersebut. Sedangkan hutan
binaan didominasi oleh pohon Pinus (Pinus merkusii Jungh) yang mencirikan
suasana pegunungan sesuai dengan konsep Sentul City yang ingin menyatu
dengan Gunung Pancar.
Vegetasi kebun campuran merupakan bentuk vegetasi yang memberikan
karakteristik pada daerah yang dekat dengan permukiman, menyebar di daerah
dengan topografi bergelombang sampai berbukit. Vegetasi ini terdiri dari tanaman
produksi dan tanaman penghasil bunga. Jenis tanaman produksi diantaranya
cengkih (Eugenia aromaticum), bambu (Bambusa sp.), kopi (Coffea Arabica),
rambutan (Nephellium lappaceum), dan jahe (Zingiber officinale). Tanaman
penghasil buah adalah pohon durian (Durio zibethinus), mangga (Mangivera
indica), kelapa (Coccos nucifera), dan manggis (Garsinia mangostana).
Vegetasi tegalan di kawasan ini diantaranya tanaman budidaya yaitu
ketela/singkong (Manihot utilisma) dan pisang (Musa paradisiaca). Sedangkan
vegetasi sawah yang terdapat selain padi (Oryza sativa L.) yaitu talas (Colocasia
esculenta), kacang tanah (Arachis hypogeal), dan tanaman budidaya lainnya.
Vegetasi semak belukar yang ada di kawasan ini, yaitu tanaman sulanjana
(Hierochloa horsfieldii). Jenis-jenis lainnya terdiri dari harendong bulu
(Melastorna malabthricum), seuseurehan (Smilax macrantha), jarong
(Stacytarpheta jamaicensis), sikejut (Mimosa pudica), dan jenis-jenis rumput-
rumputan.
Secara umum jenis satwa di kawasan ini cukup beragam mulai dari jenis
satwa terrestrial yaitu reptil, amphibi, burung dan mamalia, serta biota akuatik.
Satwa yang sering ditemui diantaranya kupu-kupu dan lebah yang ada pada
33
tanaman berbunga. Spesies burung yang terdapat pada kawasan ini terdiri dari
burung gereja hingga burung madu yang habitatnya di semak belukar. Satwa
burung banyak dijumpai di areal penghijauan karena pada area ini terdapat pohon
trembesi (Samanea saman) yang sering dijadikan sarangnya. Sedangkan satwa
amphibi banyak dijumpai di pinggir sungai, kolam, dan danau. Biota akuatik pada
kawasan ini meliputi ikan, plankton (Zooplankton, Phytoplankton) dan
makrozoobentos, serta hewan permukaan air lainnya seperti berudu (Bukit Sentul,
2000).
4.2.6 Sirkulasi
Kawasan Sentul City memiliki jalur sirkulasi yang baik sehingga
memudahkan aksesibilitas di dalam maupun dari luar kawasan. Akses dari luar
kawasan menuju Sentul City dapat ditempuh melalui jalan Tol Jagorawi lalu
keluar di Pintu Tol Sentul Selatan. Akses dari kota Bogor menuju Sentul City
dapat melalui Tol Bogor Ring Road, sedangkan akses dari kota Jonggol melalui
Karang Tengah. Secara umum Sentul City memiliki 3 jenis jalan, yaitu jalan arteri
dua jalur, jalan kolektor dan sub kolektor. Jalan utama Sentul City memiliki
panjang 6,2 Km dengan badan jalan antara 6-10 m dilapisi hotmix. Jalan arteri
Sentul City dibagi menjadi dua, yaitu jalan Thamrin dan Jalan Siliwangi.
Sepanjang jalan arteri terdapat komplek-komplek pemukiman yang biasa disebut
dengan Cluster. Jalan arteri dan tiap Cluster dihubungkan dengan jalan kolektor.
Jalan sub kolektor adalah jalan yang terdapat di lingkungan Cluster yang
menghubungkan antar rumah ke rumah.
4.3 Aspek Sosial
Kawasan Sentul City memiliki keunggulan dengan kondisi alam baik di
dalam dan di luar lingkungan Sentul City. Hal ini menjadi daya tarik bagi
penghuni dalam memilih lokasi tempat tinggal. Penghuni yang tinggal di kawasan
permukiman ini didominasi dari luar wilayah Sentul City yang termasuk dalam
area Jabodetabek. Mereka memilih permukiman Sentul City untuk ditempati
setiap hari atau hanya saat weekend saja. Penghuni membutuhkan permukiman
34
yang tidak terlalu jauh dari perkotaan, namun dapat memberikan kenyaman untuk
bertempat tinggal. Kawasan permukiman ini yang dikelilingi oleh beberapa
wilayah desa terkadang menimbulkan masalah dari aspek sosial, hal ini karena
adanya kesenjangan sosial. Dengan mempertimbangkan hal-hal tersebut maka
dilakukan analisis karakteristik penghuni untuk menunjukkan asal daerah
penghuni dan latar belakang menentukan lokasi bermukim. Kemudian analisis
persepsi penghuni menunjukkan penilaian terhadap pemeliharaan, fasilitas, dan
aksesibilitas di permukiman Sentul City yang telah berlangsung
Kawasan Sentul City mengalami perkembangan yang pesat sejak tahun 1995
dengan adanya pembangunan skala besar untuk berbagai kegiatan. Sentul City
sendiri memiliki akses langsung dari jalan tol Jagorawi dan tol Bogor Ring Road
sehingga suasana lingkungan industri tidak terasa. Pada kawasan ini juga
dibangun sejumlah fasilitas komersial, perkantoran, olahraga dan rekreasi yang
berorientasi pada kebutuhan penduduk di sebuah kota. Potensi ekonomi yang
berkembang tidak hanya dirasakan di dalam kawasan saja, namun di sekitar
Sentul City juga. Hal ini didasari oleh keberadaan Sentul City yang berlokasi di
beberapa wilayah desa, sehingga sebagian besar tenaga kerja di Sentul City
merupakan penduduk sekitar lokasi. Terserapnya tenaga kerja lokal seoptimal
mungkin yang berasal dari penduduk sekitar lokasi kawasan merupakan tujuan
awal dari pembangunan kawasan ini. Setidaknya lebih dari 25 % tenaga kerja di
kawasan Sentul City merupakan penduduk lokal yang berada di sekitar kawasan.
Rekrutmen tenaga keja tersebut disesuaikan dengan spesifikasi keahlian. Selain
itu, pemberian peluang usaha sektor informal bagi warga sekitar menjadi
kesempatan untuk perkembangan ekonominya. Hal ini bertujuan untuk
memberikan manfaat dari keberadaan Sentul City bagi warga sekitar (Sentul City,
2011). Dalam hal ini, analisis kondisi sosial dilakukan untuk menunjukkan situasi
sosial yang berlangsung dengan adanya keberadaan Sentul City. Berikut
penjelasan analisis lebih terperinci.
4.3.1 Analisis Karakteristik Penghuni
Karakteristik penghuni permukiman Sentul City diperoleh dari penyebaran
kuisioner secara acak. Responden yang mengisi ditetapkan sejumlah 30 orang
35
terdiri dari 10 orang perempuan dan 20 orang laki-laki. Berdasarkan tingkat
pendidikan, sebanyak 70 % responden merupakan lulusan S1, kemudian disusul
dengan lulusan D3 (16,70 %), lulusan S2 (10%), dan SMA (3,33%). Berdasarkan
profesi, sebanyak 46,7% responden berprofesi pegawai swasta, disusul oleh
wirausahawan (40%), lainnya (3,33%), dan ibu rumah tangga (3,33%). .
Berdasarkan daerah asal, sebanyak 90% responden berasal dari daerah di luar
Sentul yang masih termasuk ke dalam wilayah Jabodetabek, sedangkan responden
yang berasal dari luar Jabodetabek terdapat 10 % (Gambar 4). Berdasarkan alasan
memilih permukiman Sentul City, sebanyak 66,7% responden beralasan memilih
karena kawasan ini nyaman dan aman dan disusul dengan letak yang strategis
serta lainnya masing-masing sebanyak 16,7% (Gambar 5). .
Dari intensitas menghuni, sebanyak 86,7% setiap hari menempati tempat
tinggal di permukiman ini dan sebanyak 13,3% responden setiap weekend baru
menempati rumah yang berada di Sentul City.
Gambar 4. Karakteristik Penghuni Berdasarkan Asal Daerah
Gambar 5. Karakteristik Penghuni Berdasarkan Alasan bertempat Tinggal
4.3.2 Analisis Persepsi Penghuni
Analisis persepsi ini dibutuhkan untuk mengetahui pendapat penghuni
tentang pengelolaan lanskap permukiman Sentul City dan pemenuhan kebutuhan
penghuni. Aspek pengelolaan ini meliputi lanskap, kebersihan, fasilitas,
keamanan, dan aksesibilitas. Sebanyak 53,33% responden menilai kelengkapan
36
fasilitas di permukiman Sentul City ini kurang lengkap, sebanyak 43,33%
responden menilai sudah cukup lengkap, dan 3,33% menilai sudah lengkap. Hasil
tersebut menunjukkan bahwa kelengkapan dari segi fasilitas khususnya untuk
kawasan permukiman di dalam kota baru masih kurang terutama fasilitas umum
dan fasilitas sosial. Selain itu, moda transportasi umum di dalam kawasan sangat
diperlukan oleh penghuni untuk memudahkan beraktivitas.
Persepsi penghuni tentang pengelolaan kawasan permukiman yang
mendukung rasa nyaman dalam bertempat tinggal dapat dilihat dari 4 aspek yaitu
kebersihan, pemeliharaan lanskap, fasilitas, keamanan, dan aksesibilitas (Gambar
6).
Gambar 6. Persepsi penghuni tentang Kebersihan, Pemeliharaan Lanskap, Fasilitas, Keamanan, dan Aksesibilitas
Gambar 6 menunjukkan bahwa dalam hal kebersihan sebanyak 70%
responden menilai cukup baik, 13,33% responden menilai baik, 13,33 %
responden juga menilai kurang baik, dan 3,33% responden yang menilai sangat
baik. Dalam hal pemeliharaan lanskap, sebanyak 66,7% responden menilai baik,
20% responden yang menilai cukup baik, 10% responden menilai kurang baik,
dan 3,33% yang menilai sangat baik. Aspek fasilitas, sebanyak 73,33% yang
menilai cukup baik, 20% responden menilai kurang baik, dan 6,7% responden
yang menilai baik. Dalam hal keamanan, sebesar 60% responden menilai cukup
baik, 16,67% menilai baik, sebesar 13, 33% responden menilai kurang baik, dan
sebesar 10% responden menilai baik. Selain itu dalam hal aksesibilitas, sebanyak
37
73,33% responden menilai cukup baik, 16,7% responden menilai kurang baik, dan
10% yang menilai baik.
4.3.3 Analisis Kondisi Sosial
Pembangunan Sentul City tentunya memberikan dampak positif maupun
negatif bagi masyarakat di luar lingkungan Sentul City. Kawasan Sentul City
memiliki peluang ekonomi cukup besar yang dapat dimanfaatkan juga oleh warga
sekitar. Namun, di sisi lain dengan adanya pembangunan kawasan tersebut
menggeser lahan pertanian yang pada mulanya merupakan sektor mata
pencaharian penduduk sekitar. Kondisi tersebut berdampak terhadap menurunnya
nilai ekonomis komoditi pertanian.
Mata pencaharian penduduk sekitar didominasi pada sektor pertanian namun
hal tersebut mengalami penurunan, karena adanya perubahan pemanfaatan lahan
pertanian menjadi kegiatan non-pertanian (terutama kegiatan properti perumahan)
dan akibat menurunnya nilai ekonomis komoditi pertanian. Untuk warga yang
dulunya bekerja di sektor pertanian maupun perkebunan sebagian besar direkrut
menjadi pekerja di pengelola Sentul City, khususnya di bidang pemeliharaan
lanskap. Menghilangnya peluang pekerjaan di sektor pertanian dapat digantikan
oleh peluang kerja non-pertanian, apabila dilihat dari jenis pekerjaan penduduk
banyak yang merupakan sektor informal seperti buruh serabutan, ojeg sepeda
motor, dan buruh bongkar muat. Menghilangnya peluang pekerjaan di sektor
pertanian digantikan dengan peluang kerja non-pertanian. Terkadang
ketidakmampuan untuk meraih peluang di luar pekerjaan sektor pertanian
melahirkan kecenderungan premanisme (Sentul City, 2009).
4.4 Aspek Pengelolaan
Sentul City merupakan sebuah kawasan kota mandiri yang pada mulanya
bernama Bukit Sentul, diprakarsai pada tahun 1993 oleh suatu perseroan bernama
PT. Bukit Sentul Tbk. PT. Bukit Sentul Tbk memperoleh izin lokasi di Kabupaten
Bogor pada tahun 1995 dengan No. 460.2/149/IL-PRW/KPN/1995 pada lahan
seluas 2.465 ha untuk peruntukan Pembangunan Perumahan, Perhotelan, Pusat
Perdagangan, Kawasan Wisata, serta Fasilitas Pendukung lainnya. PT. Bukit
38
Sentul Tbk mengalami perubahan nama menjadi PT. Sentul City Tbk sejak 19 Juli
2006, seiring perubahan nama tersebut maka pembangunan perumahan Bukit
Sentul mengalami penyesuaian nama menjadi Sentul City.
PT. Sentul City Tbk bergerak sebagai pengembang perkotaan, dimana
kegiatannya mencakup aktivitas pembangunan infrastruktur dengan fasilitas
pendukungnya, disertai dengan pengadaan Ruang Terbuka Hijau sebagai bentuk
komitmen terhadap salah satu konsepnya yaitu Eco City. Pelaksanaan kegiatan
pembangunan tersebut dilakukan dengan melakukan kerja sama dengan pihak luar
atau kontraktor yang mempunyai kredibilitas baik.
Pembangunan yang telah berlangsung di Sentul City tentunya membutuhkan
pengelolaan yang baik demi keberlanjutannya. Pengelolaan tersebut dinaungi oleh
suatu perseroan bernama PT. Sukaputra Graha Cemerlang (PT. SGC) dan PT.
Gunung Geulis Elok Abadi, kedua perusahaan tersebut merupakan anak
perusahaan dari PT. Sentul City Tbk. PT. Sukaputra Graha Cemerlang didirikan
pada tanggal 19 Januari 1996, perusahaan ini bergerak dalam bidang pengelolaan
kota seperti lingkungan, listrik, jalan, telekomunikasi, dan fasilitas penunjang
lainnya. PT Gunung Geulis Elok Abadi didirikan pada tanggal 03 Maret 1994 dan
bergerak dalam pengelolaan bangunan-bangunan komersial distrik.
4.4.1 Struktur Organisasi Perusahaan
PT. Sukaputera Graha Cemerlang merupakan suatu perseroan yang
bergerak dibidang pengelolaan kota mencakup mengelola kota, mengoperasikan,
dan memelihara seluruh fasilitas umum di kawasan permukiman Sentul City
seperti jalur hijau, taman lingkungan, kebersihan lingkungan dan sampah, jalan,
drainase, jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan telekomunikasi, dan fasilitas
pendukung lainnya. PT. Sukaputera Graha Cemerlang terbagi menjadi beberapa
departemen antara lain, Departemen Pemasaran dan Pelayanan Konsumen
(Marketing and Costumer Service), Departemen Pengelolaan Air (Water
Treatment Plan), Departemen Pemeliharaan Kota, Departemen Penegak Tata
Tertib, dan Departemen Keamanan (Security).
Departemen Pemasaran dan Pelayanan Konsumen bertugas mengurus
penagihan Biaya Pengelolaan Lingkungan (BPL), melayani permintaan, dan
39
menerima complaint penghuni. Seluruh permintaan dan complaint penghuni
diterima dan diinformasikan kepada departemen terkait. Complaint tidak bisa
dilakukan oleh penghuni tidak tetap (sifatnya mengontrak). Departemen
Pengelolaan Air bertanggung jawab dalam pengolahan dan penyuplaian
kebutuhan air penghuni. Departemen Pemeliharaan Kota bertanggung jawab
dalam perbaikan infrastruktur, pemeliharaan lanskap, dan kebersihan lingkungan
kawasan permukiman. Departemen Penegak Tata Tertib bertanggung jawab
dalam mengawasi prosedur yang berlangsung. Departemen Keamanan bertugas
dalam menjaga keamanan baik fisik maupun material di lingkungan permukiman
Sentul City.
Pemeliharaan lanskap dalam pelaksanaannya merupakan tanggung jawab
Unit Lanskap dan Kebersihan di bawah pimpinan Departemen Pemeliharaan
Kota. Selain Unit Lanskap dan Kebersihan, Departemen Pemeliharaan Kota juga
menaungi dua unit lainnya yaitu Unit Pemeliharaan Infrastruktur dan Unit
Pergudangan dan Administrasi. Unit Pemeliharaan Infrastruktur mencakup Unit
Pemeliharaan Jalan dan Drainase RTW (maintenance road and drainage RTW)
dan Unit Mekanik dan Listrik (mechanical electrical) (Gambar 7). Unit
pergudangan dan administrasi ini menangani persediaan peralatan penunjang
kegiatan lapang dan mengkoordinir complaint dan request.
Departemen Pemeliharaan Kota ini bertugas mengkoordinasikan pekerjaan
unit-unit yang dinaunginya, menjalankan mekanisme kerja pemeliharaan,
melaksanakan checklist kerja dan serah terima pekerjaan dari divisi proyek,
merencanakan dan mengevaluasi program kerja bulanan pada masing-masing
unit, menerima dan memeriksa laporan mingguan hasil kerja setiap unit,
mengontrol pekerjaan lapang, mengecek segala fasilitas umum (mencatat segala
kerusakan dan kekurangan di lapang), dan sebagainya. Bagian administrasi selain
mengkoordinir complaint dan request juga bertugas mengawasi status ekspedisi
dokumen departemen ini termasuk diantaranya pembuatan Surat Perintah Kerja
(SPK) dan tagihan kontraktor.
Bagian infastruktur memiliki tugas dalam pengawasan, penentuan anggaran,
mengatur penjadwalan sampai realisasi untuk kegiatan pemeliharaan fisik dan
40
Lanskap
infrastruktur. Pemeliharaan fisik yang dilakukan pada fasilitas sosial dan umum
seperti PJU, shelter bus, pos jaga security, lapangan basket, pemeliharaan jalan,
dan perbaikan pagar pembatas. Bagian infrastruktur berkoordinasi dengan bagian
pergudangan untuk pengadaan material. Bagian pergudangan ini bertanggung
jawab dalam administrasi khusus pergudangan, penyimpanan barang, mengontrol
persediaan barang, pemesanan barang yang telah diajukan dari masing-masing
unit, dan penentuan anggaran untuk pengajuan pembelian barang.
Unit tempat magang
Gambar 7. Bagan Struktur Organisasi Departemen Pemeliharaan Kota
Bagian lanskap bertugas melakukan pengawasan sistem kerja dan penentuan
anggaran dari kontraktor lanskap, melakukan checklist dua mingguan untuk
memantau progress pekerjaan lapang yang dilakukan kontraktor, melakukan
pengawasan untuk pengangkutan sampah hijau, menindaklanjuti complaint dan
request terkait dengan lanskap yang kemudian dikoordinasikan dengan pihak
kontraktor untuk teknik pengerjaan dan biayanya, serta melaporkan hasil temuan
lapang. Sedangkan untuk bagian kebersihan lingkungan bertanggung jawab dalam
pengangkutan sampah rumah tangga, sampah hijau, dan sampah puing.
Kontraktor lanskap memiliki struktur organisasi yang sederhana terdiri dari
satu orang direktur, satu orang wakil direktur, satu orang administrasi, satu orang
Pemeliharaan Infrastruktur
Lanskap dan Kebersihan
Pergudangan
Jalan dan Drainase
RTW
Mekanik dan Listrik
Kebersihan Peralatan
Pengawas Lapang
Operator Pemeliharaan
Administrasi
Departemen Pemeliharaan Kota
41
penjaga gudang, dan empat orang pengawas lapang serta sisanya adalah tenaga
kerja harian. Pengawas tersebut dibagi setiap area yang telah ditentukan oleh
masing-masing kontraktor.
4.4.2 Pengelolaan Tenaga Kerja
Tenaga kerja pada pemeliharaan lanskap ini dibagi menjadi dua, yaitu
tenaga kerja yang berasal dari PT. Sukaputera Graha Cemerlang (in house) dan
tenaga kerja yang berasal dari pihak kontraktor lanskap. Tenaga kerja yang
berasal dari PT. Sukaputera Graha Cemerlang terdiri dari bagian lanskap dan
koordinator kebersihan yang bertugas mengontrol pekerjaan pemeliharaan di
lapang. Bagian lanskap ini terdiri dari koordinator lanskap yang bertanggung
jawab atas pekerjaan pemeliharaan lanskap yang berlangsung, pengawas lapang
yang bertugas mengontrol pekerjaan di lapang dan melaporkan temuan lapang,
dan operator pemeliharaan bertugas melakukan pemeliharaan lanskap berdasarkan
complaint atau request (pangkas rumput), namun selain itu membantu juga
kegiatan pemeliharaan lainnya yang terkadang membutuhkan tenaga kerja. PT.
Sukaputera Graha Cemerlang dalam pemeliharaan lanskap memiliki mitra kerja
yaitu pihak kontraktor CV. Gelar Jaya, CV. Cipta Anugrah Maulita, dan PT.
Makna Prakarsa Utama. Pada mulanya pembentukan kontraktor ini sebagai
sebuah lembaga berbadan hukum dibentuk secara sengaja oleh pihak Sentul City,
yang sebelumnya tenaga kerja semua dikelola langsung oleh Sentul City. CV.
Gelar Jaya hingga saat ini memiliki tenaga kerja sebanyak 87 orang, kontaktor
CV. Cipta Anugrah Maulita sebanyak 89 orang, dan kontraktor PT. Makna
Prakarsa Utama sebanyak 61 orang (Tabel 17).
Tenaga kerja untuk untuk perawatan meliputi tenaga penyapuan, tenaga
pangkas semak, tenaga pengendalian hama dan penyakit, tenaga penyiangan,
tenaga pemupukan, tenaga pangkas pohon, dan tenaga penyetikan berm.
Pembagian tenaga kerja perawatan dalam melakukan pekerjaan pemeliharaannya
tidak hanya memegang satu pekerjaan. Hal ini disebabkan karena jumlah tenaga
kerja yang mengalami pengurangan di tahun sebelumnya. Selain itu ada pekerjaan
pemeliharaan yang bersifat insidental sehingga tenaga kerja yang menangani
pemeliharan tersebut biasanya diambil dari tenaga kerja pemeliharaan rutin.
42
Misalnya, ketika ada penyemprotan hama maka sementara menggunakan tenaga
kerja penyapuan atau penyiangan.
Tabel 17. Jumlah Tenaga Kerja dari Masing-Masing Kontraktor
Tugas Pemeliharaan Jumlah Tenaga Kerja (orang) Kawasan 1 Kawasan 2 Kawasan 3
Administrasi 1 3 1 Pengawas lapang 4 4 4 Tenaga pangkas rumput 15 14 13 Tenaga perawatan dan kebersihan 63 63 39 Supir tangki dan operator 1 2 1 Supir pick up dan operator 3 3 3 Total 87 89 61
4.4.2.1 Perekrutan Tenaga Kerja
Perekrutan tenaga kerja di Departemen Pemeliharaan Lingkungan
melalui proses penyeleksian yang dilakukan oleh bagian Recruitment and
Development Departement (HRD) dari PT. Sukaputera Graha Cemerlang.
Sedangkan tenaga kerja dari kontraktor meliputi pengawas, administrasi,
pergudangan, dan tenaga kerja harian seluruhnya dominan direkrut dari
masyarakat sekitar oleh pihak kontraktor.
4.4.2.2 Waktu Kerja
Karyawan yang bekerja di PT. Sentul City khususnya PT. Sukaputera
Graha Cemerlang ketentuan waktu kerjanya dimulai pada pukul 08.30 wib hingga
17.30 wib. Waktu istirahat yang diberikan pada pukul 12.00 wib sampai 13.00
wib dan pengisian absen dilakukan di Plaza Niaga I (Kantor PT. SGC) dan di
Posko Maung (Security) Sebanyak dua kali yaitu pada pukul 08.30 wib dan 17.30
wib.
Tenaga kerja kontraktor yaitu pengawas dan tenaga harian bekerja pada
hari Senin-Minggu pada pukul 08.00 wib sampai 16.00 wib dengan waktu
istirahat pada pukul 12.00 sampai 13.00. Namun, untuk tenaga harian dari
kontraktor CV. CAM waktu kerjanya dimulai pada pukul 07.30 wib sampai 16.00,
dengan waktu istirahat pada pukul 11.30 wib sampai 13.00 wib. Pengisian absen
dilakukan dua kali pada saat pukul 07.30 dan 13.00 hal ini dilakukan untuk
memantau tenaga kerja yang bekerja paruh waktu. Pengontrolan absen ini menjadi
43
tanggung jawab dari pengawas lapang dari pihak kontraktor. Selain itu, pengawas
dari bagian lanskap mengontrol juga tenaga harian yang masuk dan bekerja di
lapang. Hal ini merupakan salah satu bentuk koordinasi dari pihak pengelola dan
kontraktor terkait kedisplinan pekerja.
Permasalahan yang sering ditemui di lapang mengenai waktu kerja tenaga
harian yaitu ketidakdisiplinan pekerja yang tidak mematuhi prosedur jam kerja
yang telah dibuat kontraktor. Banyak para pekerja yang istirahat mendahului
waktu yang ditentukan dan kembali bekerja terlambat dari waktu yang sudah
disepakati.
4.4.2.3 Kesejahteraan Tenaga Harian
Tenaga kerja harian konraktor diberikan upah tiap dua minggu sekali
oleh pengawas sebesar Rp. 35.000/hari bagi tenaga pemeliharaan hal ini berlaku
hanya pada CV. Gelar Jaya. Sedangkan untuk kontraktor CV. CAM berlaku upah
Rp. 30.000/hari dengan ketentuan waktu pembayaran sama dengan kontraktor
CV. Gelar Jaya. PT. MPU memberikan upah kepada tenaga hariannya sebesar Rp.
28.000/hari oleh pengawas dengan periode waktu yang sama dengan kontraktor
lainnya. Seiring dengan penyesuaian UMR dan pertimbangan faktor lainnya upah
tenaga kerja harian masing-masing kontraktor mengalami peningkatan menjadi
Rp. 41.000/hari untuk tenaga perawatan taman kecuali pemangkasan rumput dan
pohon. Pemangkasan rumput dan pohon serta pembersihan sampah tenaga kerja
harian diberi upah sebesar Rp. 44.000/hari.
4.4.3 Koordinasi antara Pengelola dengan Kontraktor
Kelancaran segala kegiatan ini bermula dari koordinasi dengan
komunikasi yang baik antara atasan dan bawahan ataupun sebaliknya. Dalam hal
ini, koordinasi antara pengelola dengan kontraktor di Sentul City cukup efektif
(Lampiran 11). Adanya instruksi yang jelas dari pengelola dan inisiatif dari pihak
kontraktor membangun kerjasama yang sinergis diantara keduanya. Berdasarkan
kesepakatan bersama, pihak kontraktor datang ke kantor departemen
pemeliharaan setiap hari yang diwakili oleh direktur atau pengawas untuk
menerima instruksi kegiatan pemeliharaan tambahan dari complaint maupun
44
request. Selain itu, membahas progress pekerjaan dan permasalahan yang
dihadapi berkenaan dengan kegiatan pemeliharaan.
4.4.4 Jadwal Pemeliharaan
Pelaksanaan kegiatan pemeliharaan lanskap menyesuaikan dengan jadwal
pemeliharaan yang dibuat oleh pengelola dan disepakati bersama dengan pihak
kontraktor. Pelaksanaan jadwal tersebut berdasarkan rencana kerja dan checklist
lapangan yang mengacu pada spesifikasi pekerjaan perawatan taman dan
kebersihan lingkungan Sentul City. Kegiatan pemeliharaan dilakukan setiap hari
dimulai pada pukul 08.00 wib sampai 16.00 wib dengan waktu istirahat pukul
12.00 wib sampai 13.00 wib. Pada hari minggu kegiatan pemeliharaan yang
berlangsung hanya penyapuan saja. Kegiatan pemeliharaan ada yang bersifat
rutin, mingguan, bulanan, tahunan, dan insidental. Hal tersebut didasari oleh
kebutuhan yang ada di lapang. Pemeliharaan ini meliputi, penyapuan, penyiangan
gulma, penggemburan tanah, penyiraman, penyulaman, pemangkasan rumput
(RTH, kavling, berm), pemangkasan semak, pemangkasan pohon, penyetikan,
penyemprotan hama dan penyakit, dan pemupukan (Tabel 18).
Berdasarkan pengamatan lapang kegiatan pemeliharaan terkadang tidak
sesuai dengan rencana kerja dan checklist lapangan yang telah disepakati. Hal ini
terlihat ketika pekerjaan sudah masuk periode B tetapi masih mengerjakan
pekerjaan periode A, sehingga terjadi keterlambatan penyelesaian pekerjaan yang
berdampak pada periode selanjutnya. Mengingat ketidakdisplinan yang dilakukan
kontraktor tersebut, pengelola menerapkan tindakan tegas dengan pemotongan
pembayaran kepada kontraktor yang tidak menyelesaikan pekerjaan tepat waktu.
Kegiatan pemeliharaan yang dilakukan pihak kontraktor tidak sepenuhnya
mengikuti spesifikasi pekerjaan (Tabel Lampiran 9), kontraktor lebih terfokus
pada standar penampilan pekerjaan perawatan dan pengaturan prestasi kerja.
Kondisi ini terlihat pada pengamatan di lapang, pihak kontraktor melakukan
pemangkasan rumput RTH setiap dua bulan sekali, namun pada kenyataannya
rumput RTH tersebut perlu dipangkas setiap satu bulan sekali. Keadaan ini
menjadi bahan evaluasi pengelola sehingga pengelola melakukan penyesuaian
jadwal pemeliharaan tersebut dengan kondisi lapang.
45
Tabel 18. Kegiatan Pemeliharaan Lanskap di Sentul City No Kegiatan Pemeliharaan Frekuensi Pemeliharaan
(Lapang) Frekuensi Pemeliharaan (Spesifikasi Pekerjaan)
1 Penyapuan Setiap hari Setiap hari
2 Penyiraman 2 kali/hari Setiap hari
3 Penyiangan gulma dan penyetikan 1 kali/bulan 1 kali/bulan
4 Pemangkasan rumput
Rumput berm, taman gerbang, taman
Spine Road, dan taman lingkungan
1 kali/bulan 1 kali/15 hari (taman gerbang, taman spine road), 1 kali/20 hari (rumput berm, dan 1 kali/bulan (taman lingkungan)
Rumput halaman depan, rumput
kavling, dan rumput RTH
1 kali/bulan 1 kali/bulan
5 Pemangkasan pohon Insidental 1 kali/6 bulan (pohon jalan) dan 1 kali/tahun (pohon penghijauan)
6 Pemangkasan semak 1 kali/bulan -
7 Penggemburan tanah
Taman gerbang, taman lingkungan,
taman spine road
1 kali/bulan 1 kali/bulan
Pohon jalan 1 kali/4 bulan 1 kali/4 bulan
Pohon penghijauan 1 kali/tahun 1 kali/tahun
8 Pemupukan
Pohon jalan 1 kali/6 bulan 1 kali/4 bulan
Taman gerbang dan taman spine
road
1 kali/4 bulan 1 kali/4 bulan
Taman lingkungan 1 kali/6 bulan 1 kali/6 bulan
Pohon penghijauan 1 kali/tahun 1 kali/tahun
9 Pengendalian hama dan penyakit Insidental 1 kali/6 bulan (pohon jalan) dan 1 kali/tahun (taman gerbang, taman lingkungan, taman spine road dan pohon penghijauan)
10 Pengangkutan sampah hijau Setiap hari Sesuai dengan jadwal pemangkasan dan penyapuan
11 Perawatan saluran 1 kali/bulan 1 kali/3 bulan
Sumber: Hasil Pengamatan, Wawancara, dan Data Perusahaan
46
4.4.5 Alat dan Bahan
Kegiatan pemeliharaan dalam praktek di lapang membutuhkan alat dan
bahan yang memadai. Alat dan bahan untuk pemeliharaan ini sepenuhnya menjadi
tanggung jawab pihak kontraktor. Namun, tidak hanya kontraktor pihak pengelola
pun menyediakan alat dan bahan untuk pekerja pemeliharaan in house seperti
mobil tangki penyiraman, mobil amrol, mesin pangkas rumput gendong, gacok,
golok, sapu lidi, gunting stek, dan cangkul. Alat dan bahan yang dimiliki oleh
kontraktor yaitu kendaraan pengangkut sampah, mobil tangki penyiraman, mesin
potong rumput gendong, cangkul, golok, sapu, parang, arit, gunting pangkas
galah, gergaji tangan, garpu, gunting stek, dan bahan bakar mesin untuk
kendaraan pemeliharaan. Bahan yang menjadi tanggung jawab pihak kontraktor
yaitu pupuk dan pestisida. Pihak pengelola juga menyediakan pupuk olahan dari
sampah hijau yang bisa digunakan dalam kegiatan pemeliharaan. Pihak pengelola
menyediakan mobil tangki yang dapat disewa oleh pihak kontraktor yang
penyimpanannya menjadi tanggung jawab pihak pengelola. Pemeliharaan alat dan
bahan yang dilakukan kontraktor lebih khusus kepada kendaraan operasional
dengan service berkala sedangkan pemeliharaan untuk alatnya bersifat insidental
ketika kerusakan terjadi baru dilakukan pergantian secepatnya. Selain itu, adapula
kontraktor yang mempercayakan perawatan alat kepada operator
pemeliharaannya.
Alat dan bahan yang menjadi inventaris kontraktor disimpan di gudang
penyimpanan yang dikelola oleh satu orang pengawas. Gudang ini bertujuan
untuk mempermudah dalam penyimpanan alat. Kondisi di lapang menunjukkan
bahwa perawatan alat oleh operator pemeliharaan taman terkadang kurang
diperhatikan. Misalnya alat tidak dibersihkan kembali, keadaan ini dapat
menyebabkan alat menjadi mudah rusak. Hal ini mengakibatkan masa efektif
peralatan menjadi berkurang, karena masa efektif peralatan bergantung pada
aspek perawatan dan penyimpanan.
47
4.4.6 Keselamatan Pekerja
Kegiatan pemeliharaan lanskap tidak sedikit yang membutuhkan pekerja
dengan keterampilan atau teknik khusus dalam pelaksanaanya. Dalam menunjang
kelancaran kegiatan tersebut, maka pihak kontraktor dan pengelola harus
memperhatikan keselamatan tenaga kerjanya dengan penyediaan alat pelindung di
lapang. Hal ini guna meminimalisir adanya kejadian yang tidak diinginkan seperti
kecelakaan di lapang. Alat pelindung yang disediakan oleh pihak pengelola untuk
keselamatan pekerjanya antara lain sepatu boot, helm proyek, dan sarung tangan.
Sedangkan yang disediakan oleh pihak kontraktor yaitu sepatu boot, helm proyek,
sabuk pengaman, kacamata pelindung, dan sarung tangan. Prosedur yang
diberikan untuk pekerjaan di lapang terkadang tidak dilaksanakan oleh tenaga
kerja misalnya kegiatan penebangan pohon tetapi tidak menggunakan sepatu boot,
helm proyek, sarung tangan disertai dengan merokok. Selain itu, untuk menjamin
keselamatan pekerja di lapang tenaga kerja mendapatkan jamsostek .
4.4.7 Anggaran Biaya
Biaya pemeliharaan lanskap Sentul City meliputi biaya perawatan taman
(perawatan taman, perawatan rumput, perawatan pohon, perawatan jogging track,
perawatan saluran) dan kebersihan lingkungan. Biaya pemeliharaan ini dihitung
berdasarkan luasan area perawatan setiap unit pemeliharaan dan setiap bulan.
Area perawatan yang dimaksud misalnya perawatan taman gerbang atau
perawatan rumput berm bahu jalan. Biaya pemeliharaan ini diperoleh dari
kesepakatan antara pengelola dan kontraktor dengan pertimbangan kemampuan
tenaga kerja, upah tenaga kerja (UMR), harga bahan dan peralatan yang
digunakan, serta frekuensi pekerjaan. Persentase biaya pemeliharaan kontraktor
lebih terperinci mencakup upah tenaga kerja harian tetap, upah tenaga kerja
musiman, kebutuhan operasional, pembelian dan perbaikan peralatan, pupuk dan
pestisida, administrasi, dan lain-lain (Tabel 19 ).
Periode pekerjaan pemeliharaan di Sentul City adalah satu bulan yaitu
dimulai dari tanggal 16 bulan sebelumnya sampai tanggal 16 bulan berikutnya.
Pembayaran disepakati dilakukan pada tanggal 1 sesuai bobot yang dicapai
48
selama 2 minggu dengan progress 50 % dan tanggal 16 dengan progress total 100
%. Biaya yang dikeluarkan oleh pengelola untuk pembayaran kontraktor tertera
pada Surat Perjanjian Pekerjaan (SPK) yaitu kawasan I sebesar Rp.
1.517.508.423,-, kawasan II sebesar Rp. 1.493.724.457,-, dan kawasan III sebesar
Rp. 801.335.667,- (Lampiran 7). Biaya tersebut merupakan biaya pemeliharaan
dalam kurun waktu satu tahun dan pelaksanaan pekerjaan dilakukan sesuai dalam
tabel Pengaturan Frekuensi Pekerjaan yang telah disepakati . Biaya akan dihitung
berdasarkan tabel kemajuan pekerjaan dengan mengacu pada luas area perawatan,
rencana kerja dan checklist lapangan, dan pengaturan prestasi kerja. Namun,
apabila pekerjaan tidak sesuai dengan progress yang disepakati maka akan diberi
peringatan tertulis dan biaya dihitung berdasarkan progress pekerjaan yang
dicapai.
Tabel 19. Persentase Anggaran Biaya Pemeliharaan Kontraktor Lanskap Sentul City
No Pengeluaran Persentase Biaya (%)
1 Upah tenaga kerja harian tetap 60
2 Upah tenaga kerja musiman 5
3 Kebutuhan operasional di lapang (bahan bakar) 15
4 Pembelian dan perbaikan peralatan 5
5 Pembelian pupuk, pestisida 5
6 Administrasi dan lain-lain 10
Total 100
Sumber: Wawancara
Dana untuk pemeliharaan ini bersumber dari pembayaran Biaya
Pengelolaan Lingkungan (BPL) yang dikeluarkan oleh penghuni atau pemilik
kavling setiap bulan disesuaikan dengan luas hunian. BPL mencakup biaya
pemeliharaan taman, penerangan jalan umum (PJU), pemeliharaan infrastruktur,
saluran air dan listrik, serta keamanan.
49
4.4.8 Pemeliharaan Lanskap
Pemeliharaan lanskap permukiman meliputi pemeliharaan ideal dan
pemeliharaan fisik. Pemeliharaan ideal adalah pemeliharaan yang mengacu pada
tujuan dan desain semula. Pemeliharaan ini berkaitan dengan mempertahankan
konsep dasar Sentul City yaitu menyatu dengan karakter alam sekitar, dalam hal
ini Gunung Pancar. Kawasan permukiman Sentul City terdiri dari cluster-cluster
dengan tema yang berbeda. Cluster yang bernuansa Bali seperti Taman Besakih,
Taman Tampak Siring, Taman Udayana, Taman Legian menonjolkan karakter
lanskap Bali yang memperkuat tema tersebut. Cluster Bukit Golf Hijau ini area
yang berbatasan dengan lapangan golf dan memiliki bentukan lahan yang berbukit
yang mempertegas tema cluster tersebut. Cluster mountain view residence dengan
bentukan lahan yang berbukit dan bernuansa pegunungan diperkuat dengan view
luas ke Gunung Pancar dengan karakter tanaman jenis-jenis cemara. Penyesuaian
cluster dengan tema yang diharapkan tidak sepenuhnya terwujud. Tema dalam
sebuah hunian memang penting, namun hendaknya dipertimbangkan kembali
untuk menyesuaikan dengan konsep dasar serta karakter alamnya, sehingga
mempermudah dalam pemeliharaan
Pemeliharaan fisik di Sentul City mencakup pemeliharaan soft material dan
hard material. Pemeliharaan soft material terdiri dari pembersihan, pemangkasan,
penyiraman, pemupukan, pendangiran, penyiangan, pengendalian hama dan
penyakit, dan penyulaman. Pemeliharaan hard material terdiri dari pemeliharaan
patung, pot tanaman, saluran, jogging track, dan pedestrian track. Pemeliharaan
fisik ini direncanakan sesuai jadwal yang dibuat oleh pengelola dan disepakati
oleh pihak kontraktor sebagai pelaksana. Pelaksanaan pemeliharaan ini
diutamakan pada daerah intensif seperti jalan utama, sarana dan prasarana
pendukung permukiman , dan gerbang utama tiap cluster kemudian area semi
intensif pada tiap kawasan pemeliharaan. Kegiatan pemeliharaan fisik yang telah
diamati di kawasan permukiman Sentul City sebagai berikut.
a. Pembersihan
Kegiatan pembersihan ini berkaitan dengan kebersihan kawasan
permukiman Sentul City. Kegiatan ini meliputi penyapuan, pengangkutan sampah
50
hijau, pembersihan jalan, pengangkutan puing, dan pengangkutan sampah rumah
tangga (Gambar 8). Kegiatan penyapuan, pengangkutan sampah hijau
pemeliharaan dan penghuni, dan pembersihan jalan menjadi tanggung jawab
kontraktor, sedangkan kegiatan pengangkutan sampah hijau penghuni dan puing
menjadi tanggung jawab pihak pengelola. Pihak pengelola bekerja sama dengan
pemerintah daerah (Pemda) untuk pengangkutan sampah rumah tangga.
Pengangkutan sampah hijau penghuni, pemeliharaan, puing, dan penyapuan
dilakukan setiap hari, sedangkan pengangkutan sampah rumah tangga dilakukan
setiap dua hari sekali. Pembersihan jalan dilakukan pada kondisi tertentu
(insidental) (Gambar 8d).
Penyapuan dilakukan di seluruh kawasan permukiman Sentul City beserta
sarana dan prasarananya. Penyapuan jalan ini membersihkan seluruh jenis
sampah, baik rontokan daun, sampah plastik, dan sampah lainnya yang mengotori
(Gambar 8a). Kegiatan ini berlangsung sesuai dengan jam kerjanya yaitu pukul
08.00 - 16.00 wib khusus kontraktor CAM pekerjaan ini dimulai pukul 07.30 -
08.30 wib. Berdasarkan pengamatan di lapang, masih banyak pekerja yang tidak
disiplin dengan tidak mengikuti prosedur pekerjaan, seperti menggunakan rompi,
menggunakan karung untuk mengumpulkan sampah, dan istirahat mendahului
waktu yang telah ditentukan. Selain itu, kendala dalam kegiatan pemeliharaan ini
yaitu tidak ada tenaga kerja pengganti ketika tenaga kerja harian yang biasa
bekerja tidak masuk. Hal ini menyebabkan kegiatan pemeliharaan tidak terlaksana
sesuai jadwal sehingga banyak sampah yang menumpuk.
Pengangkutan sampah hijau yang dilakukan oleh pihak kontraktor terdiri
dari sampah hijau sisa kegiatan pemeliharaan dan sampah penyapuan. Sampah
penghuni dan puing diangkut oleh pihak pengelola menggunakan dua truk amrol
dengan jumlah tenaga kerja 6 orang (pengemudi 2 orang dan operator pengangkut
sampah 4 orang) (Gambar 8b). Sampah hijau penghuni, puing, dan sisa kegiatan
pemeliharaan yang telah diangkut dikumpulkan ke suata area yang telah
ditentukan sebagai tempat pembuangan sampah sementara. Hasil sampah hijau
diolah menjadi pupuk kompos yang dapat digunakan untuk kegiatan pemeliharaan
51
lanskap di Sentul City, pengolahan sampah hijau ini sudah berlangsung sejak
tahun 2007.
(a) (b)
(c) (d) Gambar 8. Kegiatan Pembersihan: (a). Penyapuan Cluster;(b). Pengangkutan
sampah;(c). Pembersihan saluran;(d). Pembersihan jalan
b. Pemangkasan
Kegiatan pemangkasan di kawasan Sentul City meliputi pemangkasan
rumput yang secara umum terdiri dari rumput berm, rumput RTH, dan rumput
kavling, pemangkasan pohon terdiri dari pohon penghijauan, pohon jalan, dan
pohon penghuni, dan pemangkasan semak, perdu, penutup tanah, dan tanaman
pot. Pemangkasan semak, perdu, dan penutup tanah termasuk ke dalam perawatan
taman (taman lingkungan, taman spine road, taman gerbang). Waktu kegiatan
pemangkasan ini berbeda-beda, untuk pemangkasan rumput berm dan rumput
pada taman dilakukan sebulan sekali,sedangkan rumput RTH dan rumput kavling
dilakukan setiap 2 bulan sekali. Namun, menanggapi keluhan yang ada rumput
RTH dan rumput kavling pada kondisi tertentu dipangkas setiap sebulan sekali
terutama saat musim penghujan. Pemangkasan penutup tanah berdasarkan
pengamatan dilapang berlangsung tiap sebulan sekali, sedangkan perdu dan
tanaman pot disesuaikan dengan rencana kerja. Pemangkasan pohon terutama
yang percabangannya mengganggu dilakukan secara insidental.
Kegiatan pemangkasan rumput dilakukan setiap sebulan sekali, dua bulan
sekali, dan sesuai dengan permintaan penghuni (complaint dan request).
52
Pemangkasan rumput berdasarkan permintaan penghuni dilakukan oleh pihak
kontraktor dan pekerja in house. Alat yang digunakan untuk kegiatan
pemangkasan ini yaitu mesin pangkas rumput gendong (Gambar 9a). Pekerjaan
yang dilakukan oleh pihak kontraktor lebih dominan berdasarkan standar
penampilan dibandingkan dengan spesifikasi pekerjaan.. Kendala yang dihadapi
saat pemangkasan rumput biasanya pada alat yang sudah lewat masa efektifnya
sehingga terkadang mengalami masalah teknik seperti mesin yang sering mati dan
bensin yang mudah cepat habis. Selain itu kondisi tanah yang berbatu dapat
membahayakan keselamatan kerja operator taman dan menghambat target
pekerjaan yang diharapkan.
Kegiatan pemangkasan juga diterapkan pada semak dan tanaman pot dengan
menggunakan gunting pangkas dan gunting stek (Gambar 9b). Kegiatan ini
dilakukan oleh dua orang tenaga kerja, dalam pekerjaan ini jumlah tenaga kerja
tersebut sudah cukup karena tanaman yang dipangkas dipilih berdasarkan
kebutuhan perawatan. Pemangkasan juga dilakukan pada pohon yang bergantung
pada bentuk dan fungsi pemangkasannya. Kegiatan pemangkasan pohon ini
terdapat dalam spesifikasi pekerjaan dan telah terjadwal, namun pelaksanaanya
tergantung kondisi pohon tersebut. Pemangkasan pohon menggunakan gergaji
galah, gergaji tangan, golok, gergaji mesin, gunting pangkas, dan tali sebagai alat
bantu. Pemangkasan pohon yang mengganggu percabangan dilakukan secara
insidental. Pemangkasan mempunyai tiga tujuan yaitu pemangkasan untuk
kesehatan pohon, pemangkasan untuk keamanan, dan pemangkasan untuk
penampilan (Arifin dan Arifin, 2005). Pemangkasan pohon yang dilakukan
apabila percabangannya telah mengganggu contohnya pemangkasan pada pohon
salam (Syzygium polyanthum) yang terletak pada berm menggunakan gergaji
galah (Gambar 9c). Pemangkasan untuk penampilan contohnya pengurangan
pelepah pohon palm phoenix (Phoenix roebilini) menggunakan golok (Gambar
6d). Sisa hasil pemangkasan diangkut oleh mobil pengangkut sampah kontraktor
dan dikumpulkan pada tempat penampungan sampah sementara.
53
(a) (b)
(c) (d)
Gambar 9. Kegiatan Pemangkasan: (a). Pemangkasan rumput (in house);(b). Pemangkasan semak;(c). Pemangkasan pohon salam;(d). Pemangkasan pohon
palm phoenix
c. Penyiraman
Kegiatan penyiraman ini menjadi tanggung jawab pihak kontraktor,
dilakukan setiap hari kecuali pada hari hujan. Penyiraman ini dilakukan
menggunakan mobil tangki dengan kapasitas 5000 liter dari pihak kontraktor
Gelar Jaya dan mobil tangki 4500 liter dari pihak kontraktor CAM. Mobil tangki
dari kontraktor memiliki ritase rata-rata 3 rit/hari. Pekerjaan penyiraman ini
dilakukan pada pohon, semak, penutup tanah, dan pengisian air pada pot tanaman
air (Gambar 10a). Penyiraman intensif dilakukan pada tanaman yang
membutuhkan air yag lebih banyak dan tanaman yang baru disulam (Gambar
10b). Jumlah areal yang harus disiram dengan asumsi kebutuhan semak dan
rumput 5 liter/m² dan pohon sekitar 10 liter/pohon. Jika dibandingkan dengan
luasan areal pemeliharaan, kebutuhan air untuk penyiraman masih kurang
terutama pada musim kemarau.
54
Sumber air untuk pengisian tangki berasal dari Torn R21 dengan sistem
pengisian menggunakan kran, sedangkan pihak kontraktor CAM melakukan
pengisian dengan penyedotan di Danau Taman Parahyangan. Pengisian air
tersebut berdasarkan area pemeliharaan yang memperhitungkan jarak dari tempat
pengisian ke area pemeliharaan. Hal ini berkaitan dengan efisiensi penggunaan
solar untuk kendaraan tersebut.
Kegiatan penyiraman ini memiliki waktu yang berbeda dari masing-masing
kontraktor. Kontraktor CAM melakukan kegiatan penyiraman dimulai pukul
05.30 hingga 10.00 wib dan dilanjutkan pada pukul 15.00 hingga 18.00 wib.
Kontraktor Gelar Jaya dan MPU melakukan kegiatan penyiraman dimulai dari
pukul 08.00 hingga 10.00 wib dan dilanjutkan pada pukul 13.30 hingga 16.00
wib. Penyiraman yang baik dilakukan pada pagi hari dan sore hari. Kawasan
Sentul City yang memiliki kelembaban udara relatif tinggi lebih baik dilakukan
kegiatan penyiraman sore hari, hal ini menghindari berkembangnya penyakit yang
disebabkan oleh cendawan (Arifin dan Arifin, 2005). Kendala yang dihadapi
berkaitan dengan kegiatan ini yaitu saat musim kemarau. Tanaman membutuhkan
lebih banyak air namun ketersediaan air minim, selain itu pekerja harus lembur
hingga jam 10 malam karena tangki penyiraman yang kurang.
(a) (b)
Gambar 7. Kegiatan Penyiraman: (a). Penyiraman penutup tanah:(b). Penyiraman setelah penyulaman
d. Pemupukan
Pemupukan tanaman mempunyai prinsip menyuplai hara tambahan yang
dibutuhkan tanaman sehingga tanaman tidak kekurangan nutrisi. Pupuk yang
diberikan dapat berupa pupuk organik dan pupuk anorganik (Arifin dan Arifin,
2005). Kegiatan pemupukan dilaksanakan berdasarkan spesifikasi pekerjaan dan
jadwal yang disepakati yaitu 3 bulan sekali untuk pola taman, 6 bulan sekali untuk
55
taman lingkungan, dan setahun sekali untuk pohon penghijauan. Kegiatan
pemupukan juga dilakukan ketika tanaman mengalami gejala kekurangan hara
seperti daun menguning, layu, atau tidak berbunga. Metode pemupukan yang
diterapkan yaitu pada semak dilakukan dengan cara disebar pada permukaan
tanah, rumput dengan cara disemprot menggunakan tangki penyiraman, dan
pohon dengan metode bokoran dengan menggunakan kored, pupuk diberikan
secara melingkar di sekitar permukaan tanah (Gambar 11).
Kegiatan pemupukan ini menggunakan pupuk organik (pupuk kandang) dan
pupuk anorganik (NPK dan urea). Pemberian dosis pupuk pada tanaman semak
sekitar 2 kg/m² dengan menggunakan pupuk kandang. Penggunaan pupuk
anorganik NPK dengan komposisi urea sebesar 25% diberikan pada semak sekitar
20 gr/m² dan pohon kecil sekitar 50 gr/m². Untuk pupuk urea diberikan pada
rumput di seluruh kawasan sebesar 100 kg urea dalam 4500 liter air. Kegiatan
pemupukan ini dilakukan pada pagi hari menghindari penguapan yang berlebihan
ketika siang hari. Berdasarkan pengamatan lapang, pemberian dosis pupuk
anorganik pada semak ini dilakukan dengan perkiraan tanpa perhitungan yang
akurat.
(a) (b)
Gambar 11. Kegiatan Pemupukan: (a). Pemupukan dengan metode disebar;(b). Pemupukan dengan metode bokoran
e. Pengendalian Gulma
Pengendalian gulma merupakan kegiatan pemeliharaan fisik yang bertujuan
untuk mengatasi tanaman penganggu yang mengurangi nilai estetika. Kegiatan ini
berlangsung setiap bulan pada taman gerbang, taman lingkungan, taman spine
road, pohon penghijauan, dan pohon jalan. Pengendalian gulma berupa
56
penyiangan yang terkadang bersamaan dengan pendangiran. Kegiatan
pengendalian gulma ini dilakukan dengan cara manual menggunakan tangan atau
kape (Gambar 12a). Gulma yang biasa tumbuh adalah putri malu, rumput liar, dan
alang-alang.
Pengendalian gulma selain dengan pendangiran dilakukan bersamaan
dengan kegiatan penyetikan (Gambar 12b). Kegiatan penyetikan dilakukan pada
tanaman penutup tanah seperti kacang hias (Arachis pintoi) dan rumput yang telah
melewati batas kanstin jalan atau di sela-sela paving block. Kegiatan penyetikan
dilakukan secara manual dengan tangan dan menggunakan kape. Tenaga
penyiangan dan penyetikan ini merupakan bagian dari tenaga perawatan taman
dan kebersihan. Tenaga penyiang mulanya memiliki jumlah yang tetap tetapi
karena adanya pengurangan tenaga kerja, pekerjaan penyiang ini dilakukan juga
oleh tenaga kebersihan atau tenaga perawatan taman lainnya sehingga jumlahnya
tidak pasti. Tenaga penyiang ini dibagi berdasarkan kebutuhan di lapang dan luas
area pemeliharaannya.
(a) (b)
Gambar 12. Kegiatan Pengendalian Gulma: (a). Penyiangan;(b). Penyetikan
f. Pendangiran
Pendangiran merupakan kegiatan pemeliharaan yang bertujuan untuk
memberikan pertumbuhan yang optimal pada tanaman. Hal ini dilakukan pada
tanaman, baik penutup tanah, perdu, dan pohon yang kondisi permukaan tanahnya
sudah memadat. Kegiatan pendangiran ini dilakukan setiap bulan bersamaan
dengan pengendalian gulma namun untuk pohon jalan disesuaikan dengan
spesifikasi pekerjaan. Pelaksanaan kegiatan ini mengacu pada rencana kerja dan
checklist lapangan. Kegiatan pendangiran dilakukan dengan menggunakan kored
57
atau kape yang juga digunakan untuk penyiangan gulma (Gambar 13). Tenaga
kerja pendangiran ini dibagi berdasarkan kebutuhan lapang dan luas area
pemeliharaanya.
Gambar 13. Kegiatan Pendangiran atau Penggemburan Tanah
Kegiatan pendangiran ini dilakukan dengan cara membuat bokoran di
sekeliling tanaman bergantung pada besarnya tanaman. Waktu pelaksanaan
kegiatan ini biasanya dari pagi hingga siang hari. sebelum dilakukan pendangiran
didahulukan pembersihan gulma.
g. Penyulaman
Penyulaman merupakan kegiatan pemeliharaan fisik yang bertujuan untuk
mengganti tanaman yang mati/rusak, baik karena serangan hama atau penyakit,
kerusakan mekanis, maupun tanaman sudah tua (Arifin dan Arifin 2005) (Gambar
14). Kegiatan penyulaman ini dilakukan secara insidental dan tidak tercantum
dalam spesifikasi pekerjaan. Tanaman yang digunakan menyulam diperoleh dari
hasil kegiatan penjarangan tanaman dan dari nursery yang dimiliki oleh pihak
pengelola (Gambar 15). Namun nursery yang ada belum sepenuhnya lengkap
sehingga harus dilakukan perbanyakan sebagai tanaman cadangan ketika
dibutuhkan. Kegiatan penyulaman diutamakan pada area yang memiliki nilai
visual yang tinggi seperti taman spine road, taman gerbang, dan taman
lingkungan yang berada pada tiap cluster.
Gambar 14. Kegiatan Penyulaman
58
(a) (b)
Gambar 15. Sumber Tanaman untuk Kegiatan Penyulaman: (a). Kegiatan penjarangan;(b). Nursery
Kegiatan penyulaman ini dilakukan oleh tenaga kerja perawatan taman dan
kebersihan yang dibagi oleh pengawas lapang sesuai kebutuhan dan luas area
pemeliharaan.
h. Pengendalian Hama dan Penyakit
Pengendalian hama dan penyakit adalah salah satu bentuk kegiatan
pemeliharaan fisik yang bersifat insidental. Kegiatan ini dilakukan ketika tanaman
terkena gangguan hama atau penyakit sehingga memberikan kesan yang kurang
baik dan mengurangi keindahan. Hal tersebut selain membahayakan bagi
keberlanjutan elemen tanaman, juga akan mengganggu kenyamanan dan
keamanan pengguna. Pengendalian hama dan penyakit dapat dilakukan secara
karantina, mekanis dan fisik, teknik budidaya, biologi, dan kimiawi dengan
pestisida (Arifin dan Arifin, 2005). Berdasarkan pengamatan lapang di kawasan
Sentul City pengendalian hama yang dilakukan secara kimiawi dengan
menggunakan pestisida. Hal ini disebabkan serangan hama yang sudah tergolong
berat sehingga membutuhkan pengendalian yang efisien dan efektif sebagai
alternatif terakhir. Pengendalian secara kimiawi ini dilakukan dengan
penyemprotan dan penginjeksian pada batang (tranfusi). Penyemprotan pestisida
biasanya dilakukan pagi atau sore hari dengan memperhatikan arah angin (Arifin
dan Arifin, 2005).
Pengendalian hama dan penyakit yang dilakukan secara kimiawi ini
menggunakan alat handsprayer semi otomatis yang berkapasitas 14 liter.
Insektisida yang biasa digunakan yaitu Dechis 2cc/liter, bahan aktif dari Dechis
adalah Deltamethrin 25g/l. Selain insektisida, penanggulangan hama juga
menggunakan pestisida Roundup 5cc/liter dan diberikan secukupnya sesuai
59
dengan tingkat keparahan hama atau penyakit yang dialami oleh tanaman. Hama
yang menyerang pada pohon bismark (Bismarckia nobilis) adalah hama kumbang
badak. Penyemprotan dilakukan dengan menggunakan sprayer gendong (Gambar
16). Pekerja biasanya menggunakan masker dan kacamata untuk menghindari
bahaya keracunan saat penyemprotan.
Sumber : Kontraktor Gelar Jaya
Gambar 16. Penyemprotan Hama
i Pemeliharaan Hardscape
Kegiatan pemeliharaan hardscape ini terdiri dari pemeliharaan patung, pot
tanaman, lampu taman, saluran, jogging track, dan pedestrian track,.
Pemeliharaan patung dan pot tanaman bersifat insidental dan terkadang dilakukan
setiap setahun sekali tepatnya pada saat pergantian tahun. Pemeliharaan yang
dilakukan adalah kegiatan pencucian dari lumut dan kotoran dengan
menggunakan mobil tangki, mesin steem, dan sikat agar lebih bersih.
4.5 Analisis SWOT
Penentuan strategi pengelolaan lanskap kawasan permukiman Sentul City
dilakukan dengan menggunakan analisis SWOT. Analisis SWOT merupakan
metode dalam menentukan strategi dengan menganalisis faktor internal dan
eksternal yang dimiliki dan hasil diskusi dengan pihak pengelola lanskap di Sentul
City. Faktor internal terdiri dari kekuatan (strength) dan kelemahan (weakness),
sedangkan faktor eksternal terdiri dari peluang (opportunity) dan ancaman
(threat).
60
4.5.1 Identifikasi kekuatan, kelemahan, peluang, dan ancaman
1. Kekuatan (Strength)
a. Pemeliharaan lanskap baik
Pengelolaan lanskap permukiman Sentul City mencakup pemeliharaan
lanskap permukiman yang terencana dengan baik. Penilaian ini didasarkan oleh
hasil kuisiner yang menunjukkan persentase tertinggi pada penilaian baik sebesar
66,70%. Penjadwalan kegiatan pemeliharaan yang tersusun, evaluasi pekerjaan
yang rutin dilakukan, dan perbaikan kinerja para pekerja.
b. Pemeliharaan lanskap bermitra dengan pihak kontraktor
Pemeliharaan lanskap di Sentul City dalam pelaksanaanya bermitrakan
dengan pihak kontraktor. Hal ini memudahkan dalam mekanisme kerja dan
mengontrol kegiatan di lapang.
c. Koordinasi yang baik
Kelancaran pelaksanaan kegiatan pemeliharaan tidak lepas dari koordinasi
yang baik antara pihak pengelola dan pihak kontraktor. Pengontrolan kegiatan
pemeliharaan di lapang menjadi tanggung jawab bersama yaitu pengawas lapang
dari pihak pengelola dan kontraktor. Hal ini meminimalisir ketidaksinambungan
antara pihak pengelola dan kontraktor.
d. Pelayanan yang cukup baik terhadap complaint dan request penghuni
Respon pengelola terhadap complaint dan request dari penghuni cukup baik
dengan waktu pelaksanaan yang terjadwal dari tiap butir complain dan request.
Request adalah penghuni meminta bantuan pada pihak pengelola untuk
melakukan tindakan diluar kewenangan/kewajiban penghuni namun masih
menjadi tanggung jawab pengelola. Complaint adalah pengaduan atas
ketidakpuasan penghuni atas standar pemeliharaan yang seharusnya menjadi hak
penghuni namun pengelola tidak melakukannya.
e. Pengelolaan lanskap permukiman cukup baik
Pengelolaan lanskap permukiman meliputi pemeliharaan lanskap,
infrastruktur, kebersihan, listrik, air dan pendukung lainnya. Aspek pengelolaan
tersebut berjalan cukup baik didukung dengan tenaga kerja dan ketersedian alat
dan bahan yang cukup memadai. Sesuai dengan hasil kuisioner dengan responden
61
penghuni bahwa rata-rata aspek pengelolaan lanskap permukiman dinilai cukup
baik.
f. Tenaga kerja sudah cukup sesuai dengan keahlian
Tenaga kerja yang ada khususnya untuk pemeliharaan lanskap bekerja
cukup sesuai dengan keahliannya. Terutama penanggung jawab pemeliharaan
lanskap (pengelola) dan operator pemeliharaan taman (kontraktor dan in house).
2. Kelemahan (Weakness)
a. Soft skill pengawas lapang (pengelola) kurang
Pengawas lapang lanskap khususnya perlu menguasai penggunaan software
Auto Cad hal ini sangat berhubungan dengan kerja di lapang (area pemeliharaan).
Selain itu kemampuan mengenal jenis tanaman, hama, dan penyakit tanaman
sangat penting ketika menghadapi pekerjaan di lapang, hal ini dirasa masih kurang
dimiliki oleh pengawas lapang. Kondisi ini didukung dengan pekerja yang
memiliki latar belakang pendidikan yang bukan sesuai dengan kriteria pengawas
yang diharapkan yaitu SMK Pertanian dan SPMA.
b. Jumlah tenaga kerja kontraktor kurang
Jumlah tenaga kerja yang kurang mengakibatkan terjadinya tanggung jawab
pekerjaan yang ganda bagi pekerja, hal ini menyebabkan kurang fokusnya tenaga
kerja ketika pelaksanaan di lapang. Selain itu, target pekerjaan yang ingin dicapai
terkadang tidak sesuai yang diharapkan. Misalnya tenaga penyapuan yang
seharusnya dalam waktu 7 jam kerja menyapu, 3 jam terakhir digunakan untuk
melakukan penyiangan.
c. Tenaga kerja kontraktor yang kurang disiplin
Kelancaran sebuah kegiatan ditunjang oleh kedisiplinan yang dimiliki oleh
tenaga kerjanya. Namun dalam realitanya, tenaga kerja banyak yang melakukan
ketidakdisiplinan seperti mengakhiri pekerjaan sebelum waktu yang telah
ditentukan, melakukan kegiatan lain saat bekerja, tidak mengikuti prosedur saat
bekerja (penggunaan rompi dan kelengkapan lainnya). Hal ini salah satunya
difaktori oleh kurangnya kesadaran pekerja untuk melakukan pekerjaan dengan
baik.
62
d. Kurangnya Penanggung Jawab Unit Pemeliharaan Lanskap
Wilayah pemeliharaan yang luas yaitu 297 ha hanya dikelola oleh satu
orang penanggung jawab. Hal ini menyulitkan saat mengontrol kegiatan lapang
dan kefokusan dalam pengelolaan berkurang.
e. Birokrasi
Pelaksanaan kegiatan pemeliharaan dan pengadaan barang untuk unit
mechanic electrical dan road and drainage terkadang terkendala dengan adanya
birokrasi yang panjang. Hal ini merupakan prosedur perizinan, namun kondisi ini
sering menyebabkan keterlambatan kegiatan pemeliharaan yang berdampak pada
banyaknya keluhan penghuni.
f. Kurangnya ketersediaan alat dan bahan (kontraktor)
Ketersediaan alat dan bahan sangat penting guna menunjang kelancaran
kegiatan pemeliharaan. Namun alat dan bahan yang dimiliki kontraktor masih
kurang seperti tidak adanya chainshaw dan terbatasnya stok pupuk. Hal ini
menjadi kendala dalam pelaksanaan di lapang yang mengakibatkan lamanya
penanganan ketika ada complaint dan request.
g. Tenaga kerja kontraktor yang dominan usia lanjut
Usia tenaga kerja mempengaruhi produktivitas kerja yang dihasilkan,
terutama pekerjaan di lapang yang membutuhkan energi ekstra. Namun pihak
kontraktor, masih banyak yang mempekerjakan tenaga kerja dengan usia lanjut
dengan alasan masa kerja yang sudah lama dan kinerja yang cukup baik,
walaupun produktivitas sudah menurun.
3. Peluang (Opportunity)
a. Kerjasama dengan berbagai pihak
Sentul City yang memiliki wilayah yang sangat luas dalam mengefektifkan
dan mengefisienkan kegiatan pengelolaan sebaiknya menjalin kerjasama dengan
berbagai pihak. Kerja sama ini misalnya dengan pihak kontraktor dalam
pemeliharaan lanskap dan pihak terkait lainnya, sehingga kegiatan
pengelolaannya menjadi lebih terkendali. Selain itu, dalam menunjang kegiatan
pemeliharaan lanskap, ketersediaan bahan sangat penting. Misalnya ketika akan
melakukan kegiatan pemupukan stok pupuk kompos harus dapat memenuhi
63
kebutuhan di lapang. Kemudian saat proses penyulaman dan penjarangan tanaman
maka dibutuhkan nursery yang dapat menampung dan menyuplai tanaman. Biaya
yang terbatas terkadang memberikan dampak pada kegiatan pemeliharaan menjadi
kurang maksimal, maka untuk menekan biaya diperlukan pengelololan mandiri
terkait kompos dan nursery. Hal ini sudah dilakukan oleh pihak pengelola, namun
masih belum berjalan efektif sehingga perlu ditingkatkan kembali dengan
melakukan kerja sama dengan pihak lain untuk menjalankan pengelolaan tersebut
b. Iklim tropis
Lokasi Sentul City yang berada di kawasan tropis menunjang pertumbuhan
tanaman dengan baik. Hal ini akan mempengaruhi kegiatan pemeliharaan yang
berlangsung.
4. Ancaman (Threat)
a. Konflik dengan warga sekitar
Kondisi Sentul City yang berada di beberapa desa terkadang menimbulkan
konflik dengan warga sekitar. Hal ini timbul karena adanya kesenjangan sosial
dan tekanan ekonomi. Konflik ini pada kondisi tertentu mengganggu kegiatan
pemeliharaan yang berlangsung dengan sasaran pekerja di lapang.
b. Vandalisme
Wilayah Sentul City yang mudah diakses oleh siapa saja terkadang memiliki
dampak negatif seperti vandalisme. Vandalisme ini dilakukan di lingkungan
Sentul City oleh pihak tidak bertanggung jawab dengan mencoret-coret batang
pohon, jalan, atau merusak fasilitas yang ada.
c. Keterbatasan sumber daya air
Kawasan Sentul City memiliki sumber daya air yang terbatas, terutama
ketika musim kemarau resapan air semakin berkurang. Hal ini menjadi salah satu
kendala dalam kegiatan pemeliharaan yaitu penyiraman, pada saat bersamaan
kebutuhan air meningkat namun tidak diiringi dengan persediaan air yang
memadai.
d. Pengangkutan sampah ilegal oleh operator angkut sampah Pemda
Pengangkutan sampah dibagi menjadi dua yaitu sampah hijau dan sampah
rumah tangga. Sampah hijau menjadi tanggung jawab pihak pengelola sedangkan
64
sampah rumah tangga tanggung jawab pihak Pemda. Namun dalam kenyataannya,
terkadang supir atau operator pengangkutan sampah mengambil kesempatan
dengan mengangkut sampah warga di luar Sentul City yang dilewati dan
dipunguti biaya, sehingga berdampak pada sampah penghuni ada yang tidak
terangkut. Hal ini disebabkan mobil pengangkut sampah sudah penuh muatannya
karena mengangkut sampah ilegal. Sampah ilegal yang dimaksud yaitu sampah
yang diangkut bukan sesuai dengan kesepakatan pengelola.
4.5.2 Penilaian Faktor Internal dan Eksternal
Setiap faktor internal dan eksternal diberi nilai berdasarkan tingkat
kepentingannya (Tabel Lampiran 5 dan Tabel Lampiran 6). Setelah memperoleh
tingkat kepentingan dari setiap faktor internal dan eksternal, selanjutnya dilakukan
pembobotan (Tabel 20 dan 21).
Tabel 20. Penilaian Bobot Faktor Strategis Internal Pengelolaan Lanskap Permukiman Sentul City
Simbol Faktor Tingkat
Kepentingan Jumlah Responden Rata-Rata Bobot
1 2 3 4
Kekuatan (Strengths) S1 Pemeliharaan lanskap cukup
baik 3 3 4,000 0,088
S2 Pemeliharaan lanskap bermitra 3 3 4,000 0,088
dengan kontraktor
S3 Koordinasi yang baik 3 3 4,000 0,088
S4 Pelayanan yang cukup baik terhadap
1 2 3 3,667 0,080
complaint dan request
S5 Pengelolaan lanskap permukiman cukup baik
3 3 4,000 0,088
S6 Tenaga kerja sudah cukup sesuai keahlian
3 3 4,000 0,088
Kelemahan (Weaknesses) W1 Soft skill pengawas lapang
(pengelola) 1 1 1 3 3,000 0,066
kurang
W2 Jumlah tenaga kerja kontraktor kurang
2 1 3 3,333 0,073
65
Simbol Faktor Tingkat Kepentingan
Jumlah
Responden
Rata -Rata
Bobot
1 2 3 4
W3 Tenaga kerja kontraktor kurang disiplin
1 2 3 3,667 0,080
W4 Kurangnya penanggung jawab Unit
1 1 1 3 3,000 0,066
Pemeliharaan Lanskap
W5 Birokrasi 1 1 1 3 3,000 0,066
W6 Kurangnya ketersediaan alat dan bahan
2 1 3 3,333 0,073
W7 Tenaga kerja yang dominan usia lanjut
1 1 1 3 2,667 0,058
Total 45,663 1,000
Tabel 21. Penilaian Bobot Faktor Strategis Eksternal Pengelolaan Lanskap Permukiman Sentul City
Simbol Faktor Tingkat
Kepentingan Jumlah Responden
Rata-Rata Bobot
1 2 3 4
Peluang (Opportunities) O1 Kerjasama dengan berbagai pihak 3 3 3,000 0,176
O2 Iklim tropis 3 3 3,000 0,176
Ancaman (Threats)
T1 Konflik dengan warga sekitar 2 1 3 3,333 0,196
T2 Vandalisme
3
3 2,667 0,157
T3 Keterbatasan sumberdaya air
3
3 3,000 0,176
T4 Pengangkutan sampah ilegal oleh
3
3 2,000 0,117
operator angkut sampah Pemda
Total 17,000 1,000 4.5.3 Pembuatan Matriks Internal Factor Evaluation (IFE) dan Matriks Eksternal Factor Evaluation (EFE) Setelah diperoleh bobot dari masing-masing faktor strategis internal dan
eksternal, selanjutnya dilakukan penentuan peringkat (rating) antara 1-4.
Kemudian rating setiap faktor tersebut dikali dengan bobot untuk memperoleh
skor pembobotan yang tercantum dalam matriks IFE dan EFE (Tabel 22 dan
Tabel 23).
Lanjutan Tabel 20. Penilaian Bobot Faktor Strategis Internal Pengelolaan Lanskap Permukiman Sentul City
66
Tabel 22. Matriks Internal Factor Evaluation (IFE) Pengelolaan Lanskap Permukiman Sentul City
Faktor Strategis Internal Bobot Rating Skoring Kekuatan (Strengths) Pemeliharaan Lanskap baik 0,088 4,00 0,352 Pemeliharaan lanskap bermitra dengan kontraktor 0,088 4,00 0,352 Koordinasi yang baik 0,088 4,00 0,352 Pelayanan yang cukup baik terhadap complaint dan request 0,080 3,00 0,240 Pengelolaan lanskap permukiman cukup baik 0,088 4,00 0,352 Tenaga kerja sudah cukup sesuai keahlian 0,088 3,00 0,264 Kelemahan (Weaknesses) Soft skill pengawas lapang (pengelola) kurang 0,066 1,00 0,066 Jumlah tenaga kerja kontraktor kurang 0,073 2,00 0,146 Tenaga kerja kontraktor kurang disiplin 0,080 2,00 0,160 Kurangnya Penanggung jawab Unit Pemeliharaan Lanskap 0,066 1,33 0,088 Birokrasi 0,066 1,33 0,088 Kurangnya ketersediaan alat dan bahan 0,073 1,67 0,122 Tenaga kerja kontraktor yang dominan usia lanjut 0,058 1,00 0,058
Total 1,000 37,00 2,639 Tabel 23. Matriks External Factor Evaluation (IFE) Pengelolaan Lanskap Permukiman Sentul City
Faktor Strategis Eksternal Bobot Rating Skoring
Peluang (Opportunities)
Kerjasama dengan berbagai pihak 0,176 3,000 0,528
Iklim tropis 0,176 3,000 0,528 Ancaman (Threats)
Konflik dengan warga sekitar 0,196 2,667 0,523
Vandalisme 0,157 2,333 0,366
Keterbatasan sumber daya air 0,176 2,000 0,352 Pengangkutan sampah ilegal oleh operator angkut sampah Pemda 0,117 1,000 0,117
Total 1,000 11,000 2,414
Menurut David (2009), jika nilai total skor IFE dan EFE lebih dari 2,5,
maka nilai tersebut menunjukkan kondisi yang kuat. Berdasarkan perhitungan IFE
dan EFE yang ditampilkan pada Tabel 24 dan Tabel 25, kondisi internal
Pengelolaan Lanskap Permukiman Sentul City kuat karena memiliki nilai total
67
skor di atas 2,5 yaitu sebesar 2,639, namun kondisi eksternalnya lemah karena
skornya dibawah 2,5 yaitu 2,414. Dari skor yang didapat dari pembobotan
rangking di atas, akan diketahui posisi Pengelolaan Lanskap Permukiman Sentul
City pada kuadran tertentu yang dapat menyatakan kekuatan dan kelemahannya
melalui matriks internal-eksternal (IE). Matriks IE didasarkan pada dua dimensi
kunci yaitu skor total matriks IFE pada sumbu x dan total matriks EFE pada
sumbu y. Total matriks IFE adalah 2,639 dan total matriks EFE adalah 2,414.
Hasil pemetaan matriks IFE dan EFE Pengelolaan Lanskap Permukiman Sentul
City (Gambar 17).
Total Skor IFE
Kuat 3,0 Rata-Rata 2,0 Lemah 1,0 4,0 Tinggi 3,0 Menengah 2,0 Rendah 1,0
Gambar 17. Hasil Pemetaan Matriks IFE dan EFE
Berdasarkan nilai total skor IFE dan EFE, Pengelolaan Lanskap
Permukiman Sentul City berada pada kuadran V. Kuadran V menunjukkan bahwa
Pengelolaan Lanskap Permukiman Sentul City berada pada posisi hold and
maintan. Strategi yang sesuai adalah strategi seperti penetrasi pasar dan
pengembangan produk, dalam hal ini meningkatkan kualitas pengelolaan lanskap
permukiman. Secara spesifik, strategi manajemen yang dapat diambil oleh pihak
pengelola Sentul City akan diperoleh dari matriks SWOT di subbab berikutnya.
4.5.4 Matriks SWOT Setelah melakukan identifikasi faktor internal dan eksternal, kemudian akan
dianalisis ke dalam matriks SWOT untuk mendapatkan langkah-langkah
pengelolaan lanskap permukiman yang sesuai (Tabel 24).
I II III
IV V VI
VII VIII IX
68
Tabel 24. Matriks SWOT
Eksternal
Internal
Opportunities (Peluang)
1. Kerjasama dengan berbagai pihak
2. Iklim tropis yang menunjang pertumbuhan
Threats (Ancaman)
1. Konflik dengan warga sekitar
2. Vandalisme 3. Keterbatasan
sumber daya air 4. Pengangkutan
sampah illegal
Strenghts (Kekuatan)
1. Pemeliharaan lanskap baik 2. Pemeliharaan lanskap bermitra
dengan pihak kontraktor 3. Koordinasi yang baik 4. Pelayanan yang cukup baik
terhadap complaint dan request
5. Pengelolaan lanskap permukiman cukup baik
6. Tenaga kerja cukup sesuai keahlian
Strategi SO
1. Meningkatkan kualitas pengelolaan yang telah berlangsung
2. Menjalin hubungan kerjasama yang baik dengan berbagai pihak
Strategi ST
1. Meningkatkan pengawasan terhadap kinerja pekerja di lapang dan terhadap peluang vandalisme
2. Meningkatkan pendekatan sosial terhadap masyarakat sekitar
3. Menambah lokasi sumber air cadangan
Weaknesses (Kelemahan)
1. Soft skill pengawas lapang (pengelola) kurang
2. Jumlah tenaga kerja kontraktor kurang
3. Tenaga kerja kurang disiplin 4. Kurangnya penanggung jawab
Unit Pemeliharaan Lanskap 5. Birokrasi 6. Kurangnya ketersediaan alat
dan bahan (kontraktor) 7. Tenaga kerja yang dominan
usia lanjut
Strategi WO 1. Meningkatkan kegiatan
pengelolaan dengan bekerjasama dengan mitra kerja dalam rangka memperbaiki kinerja menjadi lebih baik
2. Melakukan pergantian tenaga kerja, pelatihan yang berkesinambungan untuk mengembangkan SDM, dan memberikan penghargaan kepada pekerja dengan prestasi yang telah dicapai
Strategi WT 1. Meningkatkan
penyerapan tenaga kerja dari masyarakat sekitar dan meningkatkan pembinaan SDM
2. Mengembangkan pengelolaan sumber daya air cadangan dan pengawasan terhadap kegiatan pemeliharaan
69
4.5.5 Pembuatan Tabel Rangking Alternatif Strategi
Penentuan alternatif strategi pengelolaan lanskap di kawasan permukiman
Sentul City dilakukan dengan mempertimbangkan faktor-faktor internal dan
eksternal yang saling terkait. Hasil ini menunjukkan perangkingan dari alternatif
strategi pengelolaan yang diperoleh dari matriks SWOT (Tabel 25).
Tabel 25. Perangkingan Alternatif Strategi No Alternatif Strategi Keterkaitan dengan unsur
SWOT Skor Rangking
1. Meningkatkan kualitas pengelolaan yang telah berlangsung
S1, S4, S5, S6, O2 1.736 2
2. Menjalin hubungan kerjasama yang baik dengan berbagai pihak
S2, S3, S4, O1 1.472 5
3. Meningkatkan pengawasan terhadap kinerja pekerja di lapang dan terhadap peluang vandalisme
S1, S2, S3, S4, S5, T4 1.765 1
4. Meningkatkan pendekatan sosial terhadap masyarakat sekitar
S3, S4, T1, T2 1.481 4
5. Menambah lokasi sumber air cadangan
S3, S5, T3 1.056 7
6. Meningkatkan kegiatan pengelolaan dengan bekerjasama dengan mitra kerja dalam rangka memperbaiki kinerja menjadi lebih baik
W2, W4, W5, W6, O1,
O2
1.500 3
7. Melakukan pergantian tenaga kerja, pelatihan yang berkesinambungan untuk mengembangkan SDM, dan memberikan penghargaan kepada pekerja dengan prestasi yang telah dicapai
W1, W3, W7, O1 0.812 9
8. Meningkatkan penyerapan tenaga kerja dari masyarakat sekitar dan meningkatkan pembinaan SDM
W1, W2, W3, W7, T1, T2 1.319 6
9. Mengembangkan pengelolaan sumber daya air cadangan dan pengawasan terhadap kegiatan pemeliharaan
W3, W4, W5, W6, T3, T4 0.927 8