ITG A. POZZO

LEZIONI DI ESTIMO

Stima delle aree edificabili

Classe 5^

Prof. Romano Oss

Stima delle aree edificabili

Un’area è edificabile quando in base agli strumenti edilizi in vigore (PRG e altri) è possibile costruirvi un nuovo fabbricato.

Tale possibilità edificatoria deve essere attestata dal Comune mediante il Certificato di Destinazione Urbanistica

Il suolo può essere destinato a uso:

Pubblico: per la realizzazione di opere di interesse collettivo (edifici, strade, aeroporti) e per la tutela dei beni ambientali (foreste, parchi, zone archeologiche, di vincolo idrogeologico/ambientale)

Privato: per le necessità della vita civile e produttiva e soggette a vincoli imposti dalla pianificazione territoriale)

dalla zona territoriale omogenea prevista dal PRG (residenziale, commerciale, industriale …)dalla cubatura edificabile (indice di edificabilità, altezza massima, vincoli di PRG …)dalle altre caratteristiche (forma, dimensione, pendenza, tipo di terreno ... )

Inoltre

sono beni non riproducibili (una volta consumate l’edificazione è possibile solo nel tempo rendendo edificabili le zone agricole)

l’edificazione delle aree limitrofe determina l’incremento di valore delle aree residue (rendita edilizia)

Il valore dipende

Le caratteristiche da considerare per una perizia sono:

•estrinseche o territoriali•intrinseche proprie dell’area•giuridiche relative ai vincoli e alla programmazione

ESTRINSECHE

Il valore di un’area dipende da:

posizione nelle relative zone individuate dal PRG comunale

Zona centrale: rappresentata dal nucleo storico più antico, caratterizzata dalla presenza di tutte le opere di urbanizzazione è generalmente la zona residenziale più appetita.

Zona periferica: quella di più recente insediamento, sono presenti le opere di urbanizzazione, la qualità è generalmente inferiore alla zona del centro.Zone di espansione: sono quelle zone individuate dal PRG come naturale espansione della città; sono in corso opere di urbanizzazione, rimangono alcuni terreni agricoli assieme alle nuove costruzioni.Zona agricola: permangono le attività agricole, ma vi possono essere piani di urbanizzazione previsti.Zona produttiva: quelle zone individuate per attività commerciali, artigianali, industriali, centri direzionali …

presenza di infrastrutture, opere di urbanizzazione, collegamenti, progetti in atto e in previsione ...

INTRINSECHE

Grandezza

Data la premessa che le aree vengono vendute a corpo e non a misura e il valore unitario (€/mq) è generalmente un dato derivato e non originario di mercato, in relazione alle dimensioni del lotto edificabile, proporzionalmente valgono meno le aree più grandi a causa del maggior spreco.

Inoltre alcuni limiti di altezza e di edificabilità impediscono il massimo sfruttamento dell’area.

Forma geometrica

le forme regolari permettono maggiore libertà progettuale e di ridurre al minimo gli sprechi mentre aree irregolari oltre alle maggiori difficoltà di progettazione prevedono maggiori costi di costruzione.

Sviluppo del fronte pubblico

a parità di area vale di più un maggiore fronte pubblico in quanto si possono realizzare unità di maggiore valore come negozi, uffici … si deve naturalmente considerare il tipo di spazio pubblico verso il quale l’area è rivolta (corso, piazza, parco, zona verde pubblica)

Giacitura ed esposizione le aree pianeggianti comportano costi minori di costruzione, raccolta e smaltimento acque, sbancamenti, muri di sostegno.L’esposizione rispetto ai punti cardinali si considera per le aree non pianeggianti. Per le aree pianeggianti l’esposizione si intende rispetto alla strada d’accesso o al fronte pubblico.

Natura del terreno

I terreni vanno valutati anche in relazione alla loro natura (solidi alluvionali e ben portanti, rocciosi di difficile sbancamento, con falde freatiche alte che comportano opere di drenaggio e limitano la costruzione di locali interrati)

Distanza dalle reti pubbliche

Incide sui costi di allacciamento (elettrica, idrica, fognaria, gas, telefonica)

SITUAZIONE GIURIDICA

Complesso di vincoli geologici, idrogeologici, di diritto pubblico e privato che limitano l’utilizzazione dell’area

Tali vincoli derivano dalla legislazione comunale e provinciale oltre alle norme previste dal PRG e dal Regolamento edilizio

I vincoli di natura privata sono relativi ai rapporti tra proprietà come servitù, diritti di cubatura e altri

Distanze di rispetto da fabbricati preesistenti o da beni pubblici (strade, ferrovie, corpi idrici, cimiteri …)

Si deve considerare la distanza dagli sporti e non dai muri

Altezza massima dei fabbricati edificabili dipende sia dalla zona di PRG sia dall’indice di edificabilità.

Rispondenza dei fabbricati a caratteri architettonici o all’uso di determinati materiali, verificata dalle Commissioni Edilizie Comunali.

Indici urbanistici

di utilizzazione o copertura rapporto fra superficie copribile e superficie del lotto

di edificabilità rapporto fra la cubatura edificabile e la superficie del lotto da cui: cubatura edificabile = superficie lotto x i. edif.

L’indice di edificabilità si esprime anche come

rapporto tra la Superficie Lorda di Pavimento (superficie di sviluppo dei piani dell’edificio) e la superficie del lotto edificabile.

Il piano regolatore indica le superfici che non formano SLP come porticati, logge, terrazze, interrati, parcheggi, vani scale, ascensore, locali di servizio, sottoscale …)

IMPORTANTE!

Gli indici definiti dagli strumenti urbanistici possono essere

riferiti a differenti definizioni della superficie comunale e naturalmente il valore delle aree sarà differente in relazione al tipo di definizione utilizzata.

Indice di fabbricabilità territoriale:

volume massimo edificabile espresso in m3/m2 di superficie territoriale

(superficie della zona comprensiva delle superfici da destinare alle opere di urbanizzazione primaria, secondaria e indotta)

Indice di fabbricabilità fondiaria: volume massimo edificabile espresso in m3/m2 di superficie fondiaria

(superficie interna del lotto al netto delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria)

In generale la superficie territoriale serve ad evidenziare la superficie ancora edificabile delle zone rimaste libere nel comune; la superficie fondiaria definisce la possibilità edificatoria di un singolo lotto

Per approfondire gli argomenti relativi ai piani regolatori, regolamenti edilizi e tutte le norme di attuazione riguardanti l’utilizzo del territorio si consiglia di cercare in internet nel sito del comune.

Per quanto riguarda il comune di Trento:

www.comune.tn.it

Area tematica: ambiente e territorio

Cliccare: urbanistica

PRG e Regolamenti

Valore di mercato

Valore di trasformazioneCriteri di stima

Valore complementare

Solo con procedimento sintetico e quando esista un mercato attivo.

Quando non c’è un mercato o per aree dei centri urbanizzati.

In caso di cessione di cubatura-

Per reliquati o pezze segregate secondo la legge urbanistica del 1942

Valore di mercato

Si utilizza il procedimento sintetico monoparametrico

Confronto con aree simili, con la nota proporzione.

∑ valore aree di confronto: ∑ parametri aree = valore area : parametro area

∑ valore aree di confronto= Valore unitario riferito al parametro

∑ parametri aree

Come si è visto per la stima del valore di mercato di un fabbricato, il valore di mercato di un’area edificabile (con procedimento sintetico) si ottiene da: Vm = Valore unitario parametro area

Per le aree edificabili il parametro di confronto è tecnico utilizzando parametri diversi:

•la superficie territoriale•la superficie fondiaria•la cubatura edificabile•la superficie lorda di pavimento

Con il parametro della superficie il confronto deve essere fatto con aree del tutto simili anche per caratteristiche urbanistiche.

Il parametro della cubatura edificabile considera già le caratteristiche edificatorie dell’area.

Valore di trasformazione

Questo aspetto economico considera come trasformazione la destinazione scontata per un’area edificabile (l’edificazione).

Si ottiene per differenza tra:

valore del fabbricato che si potrà edificare

costo dell’edificazione

Piccole aree edificabili (reliquati)

Si stimano in base alle possibili interazioni con aree adiacenti.

Valore di trasformazione Valore complementare

Ampliamento di un fabbricato adiacente (cubatura)

Aumento dei comodi di un fabbricato adiacente

Vt = Ved. - Kt

Cessione di cubatura: il contratto di cessione di cubatura è ammesso da alcune leggi e regolato dagli strumenti urbanistici.

È possibile quando le aree:

•sono situate nella stessa zona urbanistica

•sono contigue o comprese nella stessa zona territoriale omogenea (catasto)

Il diritto di costruire passa dal cedente all’acquirente ed è stimabile con il criterio del Valore di Trasformazione in modo analogo al calcolo della sopraelevazione di un fabbricato.

Valore del fabbricato in più edificabile meno il costo di costruzione

(valore max. che si può pagare)

Il valore del diritto perso si stima con il Valore complementare

Valore dell’area edificabile meno il valore dell’area agricola

(valore min. che si può accettare)

AGGIUNTE E DETRAZIONI

L’area rispetto all’ordinarietà può presentare alcune variazioni che possono costituire aggiunta o diminuzione al valore.

Aggiunte:

opere strutturali preesistenti che riducono il costo di trasformazione (muri di sostegno, drenaggi, allacciamenti alle reti …) opere accessorie (recinzioni …)

Soprassuoli arborei, materiali di recupero …

progetto approvato e concessione edilizia ottenuta

Detrazioni:

Spese per demolizioni, sgomberi, discarica, spianamenti, deviazione acque …

Servitù passive, ipoteche, usufrutto e rendite, indennità per affittuario ...

STIMA DEL VALORE DI UN'AREA EDIFICABILE

PremessaIo sottoscritto geom: …………….. in adempimento all'incarico conferitomi il giorno ………………….. dal sig. …………… procedo alla stima dell'area edificabile qui di seguito descritta e a me nota con la ricognizione eseguita il giorno ………….. per i rilievi del caso.

Descrizione

UbicazioneL'area di cui trattasi è situata nel comune di ………. in via ……….. nel quartiere/zona ………... Il lotto edificabile è compreso tra i numeri … e ….La zona è periferica, ma interessata negli ultimi anni da un'intensa attività edificatoria, come previsto dal PRG per l’espansione della zona residenziale urbana. Le poche aree rimaste libere sono molto richieste.La struttura urbanistica esistente è caratterizzata dall'edilizia residenziale con fabbricati condominiali variabili dal tipo economico al signorile. Vi sono anche …………………….. (centri servizi, commerciali …)La zona è ben fornita di strutture di urbanizzazione secondaria e ben servita dai mezzi pubblici.

Descrizione del lotto e vincoli urbanistici

L'area è di forma regolare e pianeggiante. In base al PRG in vigore, ricade nella zona territoriale di tipo B4 di espansione edilizia.

Il lotto ha una superficie fondiaria di 1024 mq

I vincoli del PRG stabiliscono per la zona B4:

- altezza massima Hm m 13,50- indice di fabbricabilità fondiaria If m³/m² 2,20- distanza minima dai confini del lotto:metà dell’altezza del fronte prospiciente con minimo di m 5- superficie permeabile %Sf 10

Rispetto agli indici imposti l’area diventa:Cubatura edificabile 1024 x 2,20 = 2252,8 mc.Superficie di confine 545 mq.Superficie filtrante 102,4 verificata

Il terreno di natura alluvionale non crea problemi di sorta.

Riferimenti catastali:

Il terreno in esame è attualmente censito nel catasto terreni dove è in carico alla partita n° … e identificato in mappa al foglio xx particelle xxx, xxx, xxx.

Planimetria

Valutazione

Primo procedimento: valore di mercato con parametro superficie fondiaria

Le contrattazioni verificatesi recentemente per aree edificabili nelle vicinanze, simili per caratteristiche, hanno spuntato mediamente un prezzo di € 190 al mq di superficie fondiaria.

Il valore ordinario risulta quindi:1024 mq x 190 € = 194.560

Date le condizioni ordinarie dell'area non si ritiene di apportare aggiunte o detrazioni al valore trovato.

Trento, li ……………….. Il tecnico ……………….

Secondo procedimento: valore di mercato con parametro cubatura edificabile

Le recenti contrattazioni di aree simili in zona riguardano aree che hanno indici di edificabilità differenti. In questo caso si utilizza il parametro il metro cubo edificabile.

Ubicazione Superficie Fondiaria

Indice di Edificabilità Fondiaria

Cubatura Edificabile

Prezzo pagato

Via … Via … Via … Via …

1598 2510 2110 1765

2 1,5 2,5 2

3196 3765 5275 3530

298000 308000 459000 320500

Totale 15.766 1.385.500

1.385.500 = 87.87 €/mc Prezzo medio di mercato

15.766

Il valore dell'area risulta dunque di 2252,8 mc x 87.87 arrotondato € 197.974che diviso per 1024 mq è pari a:

€ 193 per mq di superficie fondiaria

Trento, li, ………………… Il tecnico ………………

Terzo procedimento: Valore di Trasformazione

Nella zona non sono avvenute di recente contrattazioni di aree e non si dispone di dati per la comparazione diretta; si ricorre dunque al valore di trasformazione ottenuto da:Valore area = Valore del fabbricato - Costo della costruzioneSull'area in esame è possibile edificare fuori terra un edificio ad uso residenziale di 2252,8 mc.

Secondo le nuove norme del Regolamento edilizio di Trento approvato nel 2009 Il volume edificabile è quello netto pari alla somma dei prodotti delle superfici utili nette (Sn) dei singoli piani per le rispettive altezze nette interne misurate dal pavimento all’intradosso del solaioSn - Superficie utile netta - E' la superficie utile (Su) diminuita della superficiedei seguenti elementi verticali:- muri perimetrali all’edificio;- vani scala e vani ascensore compresi i relativi muri portanti qualora costituiscanoparti comuni;ingressi al piano terra, qualora costituiscano parti comuni…

La superficie netta di pavimento diventa dunque 2252,8 / 2,60 = 866.46 mqChe si ripartisce su tre piani con quattro appartamenti per piano, due di 50 mq + 2 di 94,5 mq

Gli appartamenti del secondo e terzo piano sono dotati di un piccolo balcone di metri 1,5 x 4 che va aggiunto per il 30% nel calcolo della superficie commerciale.Superficie commerciale dell’edificio:Mq 866.46 +10% muri esterni + balconi (1,5x4x8x0,3) + cantine (2,5 x 3 x12x0,3) = 994,506 mq/comm.

Gli appartamenti dispongono ognuno di un posto macchina all’interno del cortile recintato che viene valutato a parte per la somma di € 5000 l’uno.I valori di mercato di fabbricati simili nella zona sono mediamente di € 2400 al mq commerciale.

Il valore del fabbricato risulta 994,506 x 2400= 2.386.314,4 più il valore dei posti macchina 5000 x 8 = 40.000Valore commerciale = 2.426.814,4

Da una media tra i dati rilevati presso le imprese di costruzione operanti in zona si è appreso che il costo di costruzione si aggira attorno a € 850 al mc.

Tale costo è comprensivo di progettazione, direzione lavori, concessione e profitto di impresa.

Il costo complessivo della costruzione utilizzando un dato medio risulta perciò:Costo di Costruzione = 2252,8 mc. x 850 = 1.914.880

Il valore di trasformazione dell'area risulta dunque:

€ 2.426.814,4– 1.914.880 = 511.934,4

511.934,4 /1024 = 500 € per mq di superficie fondiaria che risulta essere un dato più alto, ma rappresenta anche il limite per un imprenditore edile per l’acquisizione dell’area; è il prezzo massimo pagabile per questa area.

Il significato è che il valore di trasformazione può essere utilizzato solo per aree di pregio, come quelle dei centri storici e il dato che ne risulta si può considerare come il valore massimo al quale si potrebbe acquistare l’area a fini edificatori.

STIMA DEL DIRITTO DI CUBATURA – Schema

Il diritto di cubatura è quel diritto che il proprietario di un'area acquisisce rispetto all'area confinante che gli permette di sfruttare parte del volume edificabile sull'area confinante a vantaggio della propria area. L'area confinante viene a perdere un certo volume di capacità edificatoria.

Le aree interessate devono essere contigue o appartenere alla stessa zona territoriale omogenea.Questa stima può avere ragioni commerciali, acquisizione contrattuale del diritto o ragioni legali quando si debba stimare l'indennità per abusivismo edilizio.

Premessa: dopo aver valutato il problema si deve chiarire come il proprietario confinante non acquisisca il diritto di proprietà su una fetta di terreno bensì il diritto di edificare che questa striscia di terreno ha in sé. Il proprietario che cede questo diritto ha sempre la possibilità di utilizzare la striscia come giardino o zona a posto macchina o come uso agricolo.Scopo della stima è quello di determinare il valore del diritto di edificabilità detto anche di cubatura.Aspetti giuridici: il passaggio di tale diritto deve essere registrato mediante atto notarile che concederà al proprietario confinante di aumentare la sua cubatura edificabile. La comunicazione del trasferimento del diritto dovrà pervenire al comune interessato che procederà ad apportare in mappa le variazioni dell'indice di edificabilità delle due particelle confinanti.

Procedimento di stima:

il valore dovrà essere determinato come differenza trail valore di mercato della striscia di terreno come edificabile

eil valore di mercato di terreno della stessa striscia come agricola.

Il valore del terreno edificabile può essere ottenuto in base al valore di mercato o con il valore di trasformazione rispetto alle nuove possibilità edificatorie con l'ottenimento del diritto, in questo caso si ottiene il prezzo massimo pagabile dall’acquirente.(Nuovo edificato sull’area ceduta meno costo di costruzione)

Il valore del terreno come agricolo può essere ottenuto in base al valore di mercato delle aree agricole o utilizzando le tabelle provinciali per gli espropriin questo caso si ottiene il prezzo minimo.

Un’impresa edile è interessata ad acquistare la cubatura edificabile da una particella attigua che è condotta da un’azienda florovivaistica che intende continuare nell’attività.

La superficie fondiaria della particella è di mq 3300 e l’indice di edificabilità è 2, la cubatura edificabile diventa quindi:mq 3300 x 2 = 6600considerando un’altezza di piano di m 3 si ottiene una superficie lorda di sviluppo di piani pari a mq 2200 che possono aumentare in altezza le possibilità edificatorie della particella edificabile, sempre che il piano di zona non preveda limitazioni in altezza.

Utilizzando come parametro la cubatura edificabile il valore dell’area edificabile acquisita mediante il diritto di cubatura diventa:mq 3300 x € 86,5 (come da esercizio precedente) = € 285.450

Valore dell’area intesa come agricola:dalle tabelle provinciali la coltura in atto, orto, risulta valutata in € 10,35/mq, il valore del terreno come agricolo risulta quindi:

mq 3300 x 10,35 = € 34.155

Il giusto prezzo per la cessione della cubatura edificabile risulta perciò:

€ (285.450 – 34155) = € 251.295