ITG A. POZZO

LEZIONI DI ESTIMO

Stima dei danni a fabbricati civili

Prof. Romano Oss

Stima dei danni a fabbricatiNozione di danno economico:

diminuzione di valore o di reddito di un bene causato da un sinistro o da un fatto doloso o colposo

I danni dolosi (intenzionali) o colposi (per negligenza) vengono indennizzati dalla persona responsabile mediante un procedimento penale o civile.

I danni causati da sinistro possono essere indennizzati mediante il ricorso a una assicurazione.

Valutazione dei danni da incendio ai fabbricati

Il danno è costituito da:

diminuzione di valore (danno patrimoniale) pari alle spese di ripristino

mancati redditi (danno finanziario)

In generale il contratto di assicurazione ha per oggetto i danni materiali con esclusione dei danni finanziari.

(incendio, fulmine, esplosione e scoppio -non da ordigni- caduta di aereomobili)

Procedura di valutazione del perito:

•indagine su circostanze , natura e modalità del sinistro

•verificare che il bene danneggiato sia quello assicurato

•verificare l’adempimento dell’obbligo di salvataggio

•verificare che alcune circostanze non abbiano aggravato il danno

•stimare il valore del fabbricato al momento del sinistro

•stimare il danno comprendendo spese di salvataggio, demolizione, sgombero.

L’ammontare del danno è determinato con riferimento alle spese da sostenere per ricostruire ex novo o ripristinare il fabbricato al netto del deprezzamento dovuto al grado di vetustà e allo stato di conservazione

Si possono verificare due casi:

distruzione totale o distruzione parziale

n 2

x 100 + 20

Eu

Cv (%) = - 2, 86

140

Coefficiente di vetustà degli edifici

Si applica al costo di costruzione a nuovo, quando la stima riguarda un fabbricato esistente, con una certa età e stato di conservazione.Si può utilizzare la formula funzione di degrado:

Nella formula: n = età del fabbricato; Eu = vita utile del fabbricato

BENI MOBILI

Il valore dei beni mobili, nel caso di danno da incendio, scoppio, acqua, va calcolato in base al valore di mercato al momento del sinistro. In generale si possono utilizzare dei coefficienti dedotti in base all’età del bene, al suo stato di conservazione e alla sua durata economica.Porte, pavimenti … possono essere cambiati ogni 35/50 anni, partendo dal valore a nuovo si può ottenere il coefficiente di deprezzamento con una interpolazione lineare semplice.

In modo più sintetico la vetustà dei fabbricati si può calcolare con la sottostante tabella:

Esempio: fabbricato distrutto totalmente

Il danno sarà dato dal valore di ricostruzione deprezzato più le spese di demolizione meno il valore degli eventuali materiali di recupero.

cubatura del fabbricato 5000 mc vpp

costo di ricostruzione 400 € mc vpp

costo di demolizione 10 € mc vpp

valore materiali di recupero 0

età del fabbricato 40 anni

coefficiente di vetustà 65%

coefficiente di assicurazione 80%

Valore di ricostruzione deprezzato 5000 x 400 x 0,65 = 1.300.000

Costo di demolizione 5000 x 10 = 50.000

Indennizzo = 1.300.000 + 50.000 = 1.350.000

1.350.000 * 0.8 = 1.080.000

Esempio: fabbricato distrutto parzialmente

In questo caso si calcola il danno secondo l’aspetto del valore complementare

Danno = (valore di ricostruzione del fabbricato intero - valore di ricostruzione del fabbricato dopo l’incendio) + costo della demolizione e discarica - valore dei materiali recuperabili

Dati rilevati

cubatura del fabbricato intero 5000 mc.

Cubatura del fabbricato dopo l’incendio 3000 mc

costo di ricostruzione 400 € mc vpp

Costo di demolizione parziale 250 € mc vpp (molto alta)

parti da demolire e sgomberare 10% del volume

valore materiali recuperabili 0

età del fabbricato 40 anni

coefficiente di vetustà 65%

coefficiente di assicurazione 80%

Valore di ricostruzione

del fabbricato intero deprezzato 5000 x 400 x 0,65 1.300.000

valore di ricostruzione

deprezzato della parte residua 3000 x 400 x 0,65 780.000

costo di demolizione della parti pericolanti

10% del volume vuoto per pieno (5000 - 3000) x 0,10 x 250 = 50.000

Indennizzo: (1.300.000 - 780.000 + 50.000) x 0,8 = 456.000

DANNI DA ABUSIVISMO EDILIZIO

Alcune norme inerenti fatti lesivi di diritti privati e pubblici sono contenute nel Codice Civile:

Distanze e altre regole inerenti le costruzioni (muri divisori, muri di cinta, pozzi, cisterne, fosse e tubi, fabbriche, depositi nocivi, canali, fossi, alberi, siepi …) (artt. Dall’873 al 899)

Distanze e regole relative a luci e vedute, balconi e altri sporti (artt. Dal 900 al 907)

Stillicidio (art. 908)

Utilizzo delle acque e regole relative ai manufatti atti a contenerle e a condurle (artt. Dal 909 al 921)

Altre norme sono richiamate dal Testo Unico sull’Edilizia e dalle leggi urbanistiche e relativi strumenti previsti dai Regolamenti Edilizi Comunali.

I danni più comuni consistono in:

•Sottrazione di luce, aria e visuale

•Svalutazione generale dell’immobile

Le sanzioni possono ricondursi alla lesione degli interessi generali in cui è previsto il pagamento di somme definite da leggi speciali.

Oltre a ciò sono previste lesioni a singoli proprietari di immobili privati.

L’art. 872 del c.c. stabilisce che chi ha subito danno per violazione delle norme edilizie deve essere risarcito salvo la facoltà di richiedere la riduzione in pristino quando la violazione sia relativa a: distanze tra le costruzioni, piantagioni, scavi, muri, fossi e siepi.

La stima del danno richiede l’applicazione del valore complementare, unico in grado di misurare una svalutazione irreparabile.

Differenza tra il valore di mercato dell’immobile prima della costruzione dell’opera abusiva e valore di mercato dell’immobile dopo la realizzazione dell’opera.