ISG World Miami Report (Mandarin)

南佛罗里达州公寓市场深度分析

2 0 1 4 年 1 2 月

迈阿密国际都市的兴起

国际

艺术

文化

科技

娱乐教育

金融

电影

&时尚

房地产

感知 VS.

现实房屋租赁趋势

艺术&文化国际市场报告

ISG 城市观察

封面设计:

欢迎您阅读ISG迈阿密报告，我们非常荣幸能为您提供南佛罗里达州市场的最新研究数据。这份最新的市场报告将展示迄今为止最为全面深入的市场数据。

南佛罗里达州市场正在经历惊人的发展。

我们过去五年的工作目标是确定市场状况，并帮助我们的商业伙伴了解各种因素对我们的商业环境与区域界定有何影响。

报告中，我们再次整合了现今市场的所有最新数据。我们对各个子市场的新建项目及期房项目进行逐个详细研究，了解了房源数据库(MLS)的趋势，并且（首次）包括了对租赁市场的分析，因其在经济增长中的角色不容小觑。

本期最新报告不仅是单纯的数据分析更竭力地呈现了推动迈阿密成为国际化都市的各项因素。未来充满惊喜与活力。本期报告中，我们对体现迈阿密发展历程的多个地区进行了重点研究。

同时，我们也审视了世界各地对南佛罗里达州兴趣日益浓厚的主观原因。在我们的研究过程中，我们逐渐得出这样一个结论：迈阿密就是原因。来此定居的人可能出于不同或多种的目的。可能是因为政治、治安、文化、经济稳定性、教育、气候，或者就是生活方式。可是总的来说，迈阿密就是耀眼的明星。

迈阿密是否已经享有“国际化都市”的地位了呢？也许，现在还没有。要真正的成为国际化都市，我们有很多方面需要提升，例如基础设施建设、交通以及教育。但不可否认的是，我们正大步迈向辉煌。

ISG诚邀您与我们一起踏上将这座城市塑造成世界之都的征途。

我们希望这份报告能在您面对来自全球各地的人们推销商业项目时发挥作用。ISG致力于继续为大家提供如迈阿密报告这样高品质的市场信息。

真诚地,

Craig Studnicky & Philip Spiegelman ISG 总裁

ISG 总裁致词

Michael Ambrosio ISG 主席

目

录

4. 特辑

6. 财富报告

8. 金融

12. 新建项目

24. 世界级顶层豪华公寓

26 . MLS 二手房

32. 房屋租赁趋势

40. 人口数据

42. 国际市场

48. 交通

54. 文化&经济发展

68. ISG城市观察

70. 南佛罗里达2020

82. 业内观点

感知现实探讨南佛罗里达州新建公寓市场中“已规划”与“待售”的差异

关于迈阿密/南佛罗里达市场将过度开发新建项目的讨论再次趋于热烈。甚至将市场于2005年的房产泡沫相对比。迈阿密先锋报在2005年5月刊登了一篇文章“预测”在金融区布里克尔大道/迈阿密市中心走廊计划开发62,000套公寓。实际上，这已规划的62,000套公寓中，只开发了17,502套...还不到规划的40%。

在追踪本周期迈阿密/南佛罗里达州数据时，我们发现已规划的新公寓的数量与真正投入市场待售的公寓数量并不一样。此外，只有相关的政策和商业问题得以解决，已规划的新公寓才能投入市场。但是必须指出的一个关键点是：已投入市场（“待售”）与已规划的项目有很大区别。已规划项目受以下因素制约：

-用地审批-区划审批-资格审批-信誉良好的开发商支持-合适的融资-不断调整的业务计划

目前预计在95号州际公路以东的迈阿密戴德，布劳沃德，棕榈滩地区计划建设的公寓达38,000套（信息来自2014年10月南佛罗里达州商业周刊）。

自2011年最后一个商业季度以来，这些公寓中的16,033套已投入市场（为“规划”的38,000套的42%）。截至目前为止，超过62%的房源已经售出。

目前仍有不到6200套新公寓待售。基于过去市场销售情况推算，南佛罗里达州的待售新公寓将在18个月内全部售出。

特辑

ISG 迈阿密报告4

“总的来看，市场缓慢却稳健地恢复，与过去下行周期恢复趋势明显不同。根据历史经验，尤其是鉴于经济衰退的严重程度，恢复往往可能是纵向的。此次的恢复与以往显著不同，回升坡度不大且未达到预期增速。”

Stuart A. Miller QuoteLennar Chairman 总裁迈阿密先锋报，2014年10月13日，星期一

信息来源：房源数据库 (mls)，税务记录与实地销售

施工情况

已竣工 8 1,133 1,046 93% 84

在建 44 8,540 7,209 84% 1,331

期房 35 6,360 1,745 27% 4,615

总量 87 16,033 10,000 62% 6,030

公寓楼总量

公寓总量

已售出总量

已售出百分比

未售出总量

2014 年新建公寓总览南佛罗里达州95号州际公路以东公寓分析

2 0 0 5

已规划

17,502

实际

2 0 1 4

38,000已规划

16,033

实际

仅限于迈阿密市中心与布里克尔（金融区）

迈阿密戴德，布劳沃德& 棕榈滩县95号州际公路以东

62% 已售出全部售出

待售待售

ISG 迈阿密报告 5

62,000

财富报告

1. 伦敦

$6,000 /

平方英尺

7. 迈阿密$800/平方英尺

2.纽约$4,000/平方英尺(纽约市、曼哈顿)

5.日内瓦

$3,000/平方英尺

10. 巴黎

$4,400/平方英尺

资料来源: 莱坊财富报告福布斯2014年6月商业内幕2014年3月

过去八年来，莱坊（Knight Frank）每年都发布年度财富报告—展现“UHNWI”人群（超高净值人群）的研究数据。超高净值人群被定义为拥有三千万美元及以上资产的人。


2014年迈阿密排名 7




超高净值人群关注的城市 – 全球调查关注重点

1. 伦敦

$6,000 /

平方英尺

超高净值人群关注的城市 – 全球调查关注重点

3. 新加坡

$1,500/

平方英尺

4. 香港

$4,500/

平方英尺

6. 上海

$2,000/平方英尺

8. 迪拜

$2,500

平方英尺

9. 北京

$1,500/

平方英尺

1. 纽约

2. 迈阿密

3. 华盛顿特区

4. 旧金山

5. 多伦多

五大城市北美

超高净值人群（UHNWI）认为的北美重要城市，迈阿密居第2——仅次于纽约市。


“在布里克尔大道（金融

区）的53家银行拥有120亿

美元的国内存款与67亿美元

的国外存款，大迈阿密银行

的资产负债表上有70亿美元

的外币。”

迈阿密日报，2013年12月11日


迈阿密是美国第二大金融中心，仅次于纽约。目前有超过60家国际银行与近100家另类投资公司*。迈阿密繁荣的金融区吸引着世界各地的金融机构。

此外，美国许多富有的金融界领袖也前来这阳光之州——带着客户的资金——在这儿工作、生活和娱乐，过着半退休的生活。那么，为什么银行和对冲基金选择在迈阿密开展业务，世界各地投资商也在此存储巨资呢?

一个重要的原因是税收优惠——佛罗里达州不征收个人所得税州税和遗产税。另一个原因则是迈阿密与拉美的密切联系。作为拉美洲通往美国的门户，迈阿密布里克尔金融中心是拉美投资的汇集地。

据佛罗里达州政府网站(Florida.gov)称，环宇投资公司（Universal Investments）是近年来入驻迈阿密的最大的对冲基金。它的创始人Mark Spitznagel说：“佛罗里达州与迈阿密戴德县的商业友好政策为我们环宇的商业发展提供了完美的环境。

未将业务直接带进迈阿密的金融大亨们也通过一个重要渠道带来资金——购买高价的房产。据悉，高盛公司（Goldman Sachs）的CEO Lloyd Blankfein和阿波罗全球管理公司（Apollo Global Management）的Leon Blac都在迈阿密海滩购买了价值八位数的住宅。

南部的华尔街

“迈阿密是南部的华尔街”商业内幕，2014年2月

费尔霍姆（Fairholme）资本管理公司总部图，

设计者：Arquitectonica


*迈阿密市中心发展局 (DDA)

部分总部位于迈阿密的对冲基金与金融机构名单

Banco Colpatria Red Multibanca

Colpatria SA

Banco Davivenda SA

Banco de Bogata SA

Banco de Credito del Peru

Banco de Nacion Argentina

Banco de Brasil

Banco Industrial de Venezuela

ESL Fund

Fairholme Capital

Bayview Asset Management

Encore Housing Opportunity Fund

WE Family Offices

Atyant Capital (Boca)

FINSER International Group

Riverloft Capital Management

Universa

City National Bank

USB

TotalBank

US Century Bank


“迈阿密市中心是第二大国际银行聚集地这些银行管理着260亿美元的国际银行资产并为价值540亿美元的贸易提供融资。”

迈阿密先锋报 2014年8月

除上述迁至迈阿密或在迈阿密设置分办公室的银行与对冲基金外，不少其他领域的企业入驻佛州为企业发展注入强大动力。鉴于这里的税收减免政策、毗邻拉美洲的地理优势和舒适的气候，众多企业迁至这阳光之州。

据佛罗里达州发展局（Enterprise Florida）称，自2013年来，已有21家企业宣布将选址、迁址佛罗里达州，或者扩大在佛州的总部。这将创造3000个就业岗位及超过2.09亿美元的投资。

目前，财富500强企业中也有16家已入驻佛罗里达州。其中包括全球最大的汽车租赁集团赫兹（Hertz），近期已在此开展业务。

此外，迈阿密云集全球各大企业。全球贸易杂志（Global Trade Magazine）称，1,400家跨国公司，如埃克森美孚（Exxon），美国国际集团（AIG），微软（Microsoft），维萨（ V i s a ），沃尔玛（Walmart）等都将迈阿密作为它们拉丁美洲的总部。

主要企业


新建项目


布里克尔自2012年起新建待售公寓总套数

共5,608套 • 已售出3,815套 • 未售出1,793 套平均销售量: 近10年平均年销售量1,900套

1100 Millecento

1010 Brickell

Brickell city centre tower i - reach

Brickell city centre tower ii - rise

Brickell heights east

Brickell heights west

Brickell house

Brickellten

Brickell Flatiron

cassa Brickell

the edge on Brickell

echo Brickell

le Parc

nine at Mary Brickell Village

MyBrickell

sls

sls lux

the Bond

开发商建房已售出开发商建房未售出

共 382 套100% 已售出

共 352 套90% 已售出

共 390 套70% 已售出

共 390 套即将上市

共 358 套90% 已售出


共 374 套100% 已售出

共 548 套30% 已售出

共 180 套86% 已售出

共 390 套85% 已售出

共 192 套100% 已售出

共 453 套100% 已售出

共 450 套55% 已售出

共 323 套86% 已售出

共 81 套60% 已售出

共 130 套35% 已售出

布里克尔

共 128 套85% 已售出

共 155 套60% 已售出



共 96 套100% 已售出

共 399 套82% 已售出

共 90 套72% 已售出

共 300 套100% 已售出

共 330 套25% 已售出


共 368 套95% 已售出

比斯坎走廊包括怀恩伍德艺术区，设计区，滨海区，迈阿密中城&市中心自2012年起新建待售公寓总套数

共5,198 套 • 已售出2,590 套 • 未售出2,608 套平均销售量: 近10年平均年销售量1,300套

250 wynwood

Baltus house

23 Biscayne Bay

Bay house

Biscayne Beach

the criMson

icon on the Bay

ion

one Paraiso

Paraiso BayViews

Paraiso Bay tower i

hyde Midtown

1000 MuseuM

aria

canVas

centro

krystal towers

ParaMount，MiaMi worldcenter signature tower

共 11 套82% 已售出

共 164 套98% 已售出

共 167 套97% 已售出

共 83 套40% 已售出

共 647 套34% 已售出

共 350 套85% 已售出

共 513 套5% 已售出


共 276 套97% 已售出

共 388 套55% 已售出

怀恩伍德艺术区

设计区

滨海区

中城

迈阿密市中心



海滩

共2,970套 • 已售出2,228 套 • 未售出742 套平均销售量: 近10年平均年销售量1,300套

包括南海滩、迈阿密海滩、瑟夫塞德、保罗哈博、阳光岛、哈伦戴尔和好莱坞海滩自2012年起新建待售公寓总套数


共 239 套50% 已售出

共 58 套45% 已售出

共 150 套60% 已售出

保罗哈博

瑟夫塞德

共 47 套100% 已售出

共 30 套93% 已售出

共 50 套100% 已售出

共 114 套100% 已售出

321 ocean

the Bath cluB estates

Beach house 8

edition residences

Faena house

glass

Marea south Beach

one ocean

Peloro on the Bay

ritz-carlton residences

*1 hotel and hoMes

Fendi chateau

surF cluB Four seasons

PriVate residences

oceana Bal harBour

共 8 套100% 已售出

迈阿密海滩/南海滩

共 13 套15% 已售出

共 10 套90% 已售出

共 26 套88% 已售出

共 111 套45% 已售出

共 159 套61% 已售出

*新建房房源


共 21 套95% 已售出

*仅限公寓住宅


400 sunny isles

arMani casa

chateau Beach

Jade signature

Muse

Parque towers

Mansions at acqualina

Porsche design tower

regalia

turnBerry ocean cluB

*Beachwalk

gulFstreaM Park towers

aPogee Beach

*hyde resort and residences

sage Beach

共 230 套100% 已售出

共 250 套80% 已售出

共 84 套98% 已售出

共 139 套93% 已售出

共 40 套100% 已售出

共 49 套100% 已售出

共 192 套80% 已售出

共 68 套50% 已售出

共 320 套80% 已售出

共 79 套96% 已售出

共 39 套90% 已售出

10% 已售出共 154 套

共 24 套71% 已售出

阳光岛海滩

哈伦戴尔海滩

好莱坞海滩

共 84 套100% 已售出

共 182 套80% 已售出


阿凡特拉自2012年起新建待售公寓总套数

北迈阿密海滩，比斯坎岛 & 椰树林自2012年起新建待售公寓总套数

echo aVentura

Bellini

PriVe


共 190 套85% 已售出

the harBour

Marina PalMs towers i & ii

oceana

groVe at grand Bay

one Park groVe

two Park groVe

Park groVe cluB residences


共 154 套100% 已售出

共 330 套60% 已售出

共 468 套79% 已售出

共 97 套100% 已售出

共 152 套50% 已售出


共420套 • 已售出274 套 • 未售出146 套平均销售量: 近10年平均年销售量265套

共1,314 套 • 已售出941 套 • 未售出373 套平均销售量: 近10年平均年销售量200套

阿凡特拉

北迈阿密I海滩

比斯坎岛

椰树林

共 70 套70% 已售出

共 160 套40% 已售出

共 73 套65% 已售出


劳德代尔堡自2012年起新建待售公寓总套数

新建项目市场总结自2012年1月起在布里克尔，比斯坎长廊 (迈阿密市中心，滨海区，怀恩伍德艺术区，中城 & 设计区)，海滩 (南海滩迈阿密海滩，瑟夫塞德，保罗哈博，阳光岛，哈伦戴尔，好莱坞) 阿凡特拉，北迈阿密海滩，椰树林&比斯坎岛待建、已售出与未售出新公寓总数


即共 16 套将上市

1800 las olas

adagio on the Bay

aquaBlu Fort lauderdale

aqualuna las olas

aquaMar las olas

aquaVita las olas

auBerge

BellaVita las olas

ParaMount Fort lauderdale

PriVage

riVa

共 4 套75% 已售出


共 22 套7% 已售出

劳德代尔堡共 22 套100% 已售出

共 16 套50% 已售出

共523 套 • 已售出152 套 • 未售出371 套平均销售量: 近10年平均年销售量470套

共 12 套83% 已售出

共 20 套90% 已售出

共 95 套50% 已售出

共 100 套40% 已售出

开发商建房已售出

开发商建房未售出

建房项目总数

16,033总数 6,003

待售

10,000

62% 已售出2014年10月



95

1

A1A

FLO

RID

A’S

TURN

PIKE

1

1

95

595

75

1

A1A

A1A

椰树林

怀恩伍德艺术区滨海区

设计区

中城

比斯坎岛

布里克尔

迈阿密市中心

迈阿密海滩

南海滩

北迈阿密海滩

瑟夫塞尔

保罗哈博

阳光岛海滩

哈伦戴尔海滩

阿凡特拉

好莱坞海滩

劳德代尔堡

比斯坎长廊


劳德代尔堡 29% 已售出

好莱坞海滩 94% 已售出

哈伦戴尔海滩 84% 已售出

阳光岛海滩 80% 已售出

保罗哈博 50% 已售出

瑟夫塞尔 56% 已售出

北迈阿密海滩 70% 已售出

迈阿密海滩/南海滩 82% 已售出

比斯坎长廊 75% 已售出

迈阿密市中心 40% 已售出

布里克尔 80% 已售出

椰树林 67% 已售出

比斯坎岛100% 已售出

75% - 99% 已售出

50% - 74% 已售出

100% 已售出

低于 50% 已售出

子市场新建项目销售情况

阿凡特拉 65% 已售出

基于目前市场上待售房信息


1 0 年平均年销售量分析 2004-2014所建公寓子市场包括布里克尔，比斯坎长廊 (迈阿密市中心，滨海区，中城 & 设计区)，海滩，(南海滩，迈阿密海滩，瑟夫塞德，保罗哈博，阳光岛海滩，哈兰戴尔 & 好莱坞海滩)，劳德代尔堡，阿凡特拉，北迈阿密海滩，椰树林 & 比斯坎岛。

布里克尔

比斯坎长廊

海滩

北迈阿密海滩，比斯坎岛，椰树林

阿凡特拉

劳德代尔堡

总量

2004-2014公寓库存年平均销售量

1,300 套/年

1,300 套/年

200 套/年

265 套/年

470 套/年

资料来源: 房产信息整合系统 (Irsi);迈阿密戴德 & 布劳沃德县房产资源信息库 (MLS)


1,300 套/年

1,300 套/年

4,700 套/年


1,900 套/年

迈阿密顶层豪华公寓：冉冉升起之星

南佛罗里达州超豪华市场不断发展。消费者对宽敞、独一无二的住宅之需求史无前例。顺应这一需求，顶层豪华公寓应运而生。他们的面积从8,000平方英尺到16,000平方英尺不等，并配有设施齐全的户外活动空间，广阔的屋顶花园，以及各种物业设施，如：私人健身房、私人游泳池与SPA、私人停车场和先进的科技。这些“空中楼阁”是市场上的新星，价格高达6千万美元。

保罗哈博

迈阿密市中心

布里克尔


MANSIONS AT ACQUALINA建筑师: COHEN，FREEDMAN，ENCINOSA & ASSC.室内面积: 15,219 平方英尺价格: $55,000,000 每平方英尺价格: $3,614

MUSE SUNNY ISLES建筑师: CARLOS OTT / SIEGER + SUAREZ室内面积: 6,106 平方英尺价格: $18,554,000 每平方英尺价格: $3,039

JADE SIGNATURE建筑师: HERZOG & DE MEURON室内面积: 16,915 平方英尺价格: $32,500,000 每平方英尺价格: $1,921

FENDI CHATEAU建筑师: BERNARDO FORT-BRESCIA室内面积: 6,861 平方英尺价格: $24,500,000 每平方英尺价格: $3,571

RITZ CARLTON RESIDENCES建筑师: PIERO LISSONI室内面积: 10,000 平方英尺价格: $32,000,000 每平方英尺价格: $3,200

THE BATH CLUB ESTATES建筑师: BERNARDO FORT-BRESCIA室内面积: 9,044 平方英尺价格: $50,000,000 每平方英尺价格: $5,529

FAENA建筑师: NORMAN FOSTER室内面积: 8,273 平方英尺价格: $60,000,000 每平方英尺价格: $7,252

ONE THOUSAND MUSEUM建筑师: ZAHA HADID室内面积: 15,738 平方英尺价格: $45,000,000 每平方英尺价格: $2,859

ECHO BRICKELL建筑师: CARLOS OTT 室内面积: 10,305 平方英尺价格: $37,500,000 每平方英尺价格: $3,639

瑟夫塞尔

阳光岛海滩

迈阿密海滩/南海滩

MaNsIoNs at acqUalINa MUse sUNNy Isles

Jade sIgNatUre FeNdI cHateaU

tHe BatH clUB estates ecHo BrIckell

rItz carltoN resIdeNces

oNe tHoUsaNd MUseUM FaeNa

MLS二手房


布里克尔建造于2006年及以后，并于18个月前、12个月前、6个月前以及目前待售的新公寓

比斯坎走廊包括迈阿密市中心，滨海区，中城&设计区建造于2006年及以后，并于18个月前、12个月前、6个月前以及目前待售的新公寓

18 个月前 12 个月前 6 个月前目前待售


资料来源：房源数据库(MLS)



200

400

600

800

1,000

1,200

$100

$200

$300

$400

$500

$600

$437

$488

$532$564

1,071

814

660

420

200

400

600

800

1,000

1,200

$100

$200

$300

$400

$500

$600

$425

$470$510

$527

1,049

804

698

556

待售

每平方英尺价格

待售


阿凡特拉建造于2006年及以后，并于18个月前、12个月前、6个月前以及目前待售的新公寓

海滩包括南海滩，迈阿密海滩，瑟夫塞尔，保罗哈博，阳光岛，哈兰戴尔&好莱坞海滩建造于2006年及以后，并于18个月前、12个月前、6个月前以及目前待售的新公寓






100

200

300

400

500

600

$390

$400

$410

$420

$430

$440

$402

$409

$417

$427

436387

255

194

待售


待售


$402

400

600

800

1,200

1,600

2,000

$860

$880

$900

$940

$980

$1,020

$907

$933

$957

$1,011

1,717

1,332

890

623

$1,000

$960

$920

1,800

1,400

1,000

大劳德代尔堡地区

东棕榈滩包括德拉海滩，博因顿海滩与西棕榈滩建造于2006年及以后，并于18个月前、12个月前、6个月前以及目前待售的新公寓

包括桑莱斯，普兰特寻与东劳德代尔堡建造于2006年及以后，并于18个月前、12个月前、6个月前以及目前待售的新公寓






100

200

300

400

500

600

$200

$210

$220

$230

$240

$270

$215

$231

$242

$257

485

330

202

161

$250

$260

100

200

300

500

700

900

800

600

400

$100

$150

$200

$300

$400

$500

$353

$379$405

$439844

610

372

240

$450

$350

$250

待售


待售


在市时间 ( D O M )2012 与 2014 MLS 成交量分析2006年后新建公寓

2012 年平均在市时间

2014 年平均在市时间

布里克尔

比斯坎长廊

阿凡特拉

海滩

大劳德代尔堡地区

东棕榈滩

32120

30160

31110

3590

37160

35147



房屋租赁趋势


资料来源: 马库斯&米利扎普，2014

迈阿密空置率之低，位全美第三。


布里克尔2013年1月 – 2014年10月2006年后新建公寓

平均价格每平方英尺平均价格

2006 空置率 2010 空置率 2014 空置率


出租率空置率

2013年1月 – 2014年10月


18%

82%

9%

91% 99%

1%

$3,000

$2,500

$2,000

$1,500

$1,000

$500

$2,140

$3.00

$2.50

$2.00

$1.50

$1.00

$0.50

$2,250

$2,370$2,460

$2,475$2,510

$2,590$2,610

$2,638$2,650

$2,700$2,790

$2.31 $2.33 $2.36 $2.36 $2.38 $2.42$2.45 $2.55 $2.61 $2.68

$2.73 $2.82

13年1月 13年3月 13年5月 13年7月 13年9月 13年11月 14年1月 14年3月 14年5月 14年7月 14年9月 14年10月

比斯坎走廊2013年1月 – 2014年10月包括怀恩伍德，设计区，滨海区，迈阿密&市中心2006年后新建公寓



出租率空置率

2013年1月 – 2014年10月



2014 空置率

97%

3%

2010 空置率

10%

90%

2006 空置率

13%

87%

$2,800

$2,700

$2,600

$2,500

$2,400

$2,300

$2,200

$2,100

$2,250

$3.00

$2.50

$2.00

$1.50

$1.00

$0.50

$2,287$2,298

$2,302

$2,315$2,341

$2,444

$2,504

$2,578

$2,600$2,628

$2675$2.20 $2.20 $2.25 $2.27 $2.29

$2.40 $2.42 $2.41 $2.45 $2.48

$2.69$2.78

海滩2013年1月 – 2014年10月包括南海滩，迈阿密海滩，瑟夫塞德，保罗哈博，阳光岛，哈兰戴尔&好莱坞海滩

2006年后新建公寓


2006 空置率


出租率空置率

2013年1月 – 2014年10月



20%

80%

2010 空置率 2014 空置率

98%

2%14%

86%

$7,000

$6,000

$5,000

$4,000

$3,000

$2,000

$1,000

$3,851

$4.50

$4.00

$3.50

$3.00

$2.50

$2.00

$1.50

$1.00

$.50

$3,927

$4,327 $4,376

$4,611

$4,716$4,685 $4,709

$4,893

$5,38

$5,620

$5,813

$2.67$2.72 $2.76

$2.91 $3.06$3.12

$3.34 $3.35 $3.36

$3.59

$3.76

$4.21

阿凡特拉


2006 空置率 2010 空置率 2014 空置率


出租率空置率

2013年1月 – 2014年10月

2013年1月 – 2014年10月2006年后新建公寓



$3,500

$3,000

$2,500

$2,000

$1,500

$1,000

$500

$2,320

$2.50

$2.00

$1.50

$1.00

$0.50

$2,415$2,480

$2,502$2,517

$2,525$2,617

$2,621 $2,679$2,720 $2,750

$2,961$1.64 $1.69

$1.70$1.72 $1.74

$1.76 $1.77 $1.80 $1.85$1.88 $1.98 $2.02

99%

1%

99%

1%

99%

1%

劳德代尔堡


2006 空置率 2010 空置率 2014 空置率


出租率空置率

2013年1月 – 2014年10月

2013年1月 – 2014年10月2006年后新建公寓



$3,000

$2,500

$2,000

$1,500

$1,000

$500

$1,785

$2.50

$2.00

$1.50

$1.00

$0.50

$1,920$2,035

$2,149$2,234

$2,329$2,363

$2,422 $2,484$2,656 $2,680

$2,720

$1.54

$1.66$1.70

$1.73$1.75

$1.60

$1.76 $1.88 $1.92

$1.96 $1.96$1.98

10%

90%

13%

87% 94%

6%

人口现在乃至未来南佛罗里达州房产市场需求的重要来源之一是州内不断增加的人口。近100年来，佛罗里达州的人口总数从位居全美33位上升至第4位。截至2015年，预计佛罗里达州将成为美国人口第三大州——将超过纽约州。

2040*

2020*

2015*

2006

1967

1914

4亿

3.36亿

3.21亿

3亿

2亿

1亿

美国人口增长

= 1千万

*人口数量预估


2040*

2020*

2015*

2006

1967

1914

2600万

2120万

2029.7万

1800万

660万

88.2万

佛罗里达州人口增长

= 1 百万

各州人口增长

1914

1. 纽约

5. 德克萨斯

12. 加利福尼亚

33.佛罗里达

1967

1. 纽约

2. 加利福尼亚

6. 德克萨斯

15.佛罗里达

2006

1.加利福尼亚

2. 德克萨斯

3. 纽约

4. 佛罗里达

2020*

1. 加利福尼亚

2.德克萨斯

3.佛罗里达

4.纽约

资料来源: 美国普查统计局

2040*

1.加利福尼亚

2. 德克萨斯

3.佛罗里达

4. 纽约

2015*

1.加利福尼亚

2. 德克萨斯

3. 佛罗里达

4. 纽约


国际市场报告


南美洲报告

秘鲁年轻富有，拥有较多可支配收入的秘鲁人越来越多，而他们对南佛罗里达州的生活方式也越来越热衷。此外，秘鲁家庭在此购房也为了他们的孩子们能有更多多元化的大学可供选择。对秘鲁人来说，在南佛罗里达州购房不仅是一种金融投资更是一种生活方式的投资。

ISG见证了佛罗里达房产市场的21年，国际买家的结构与动机变化明显。

20世纪90年代初期，购房人群主要来自如巴西的圣保罗、阿根廷的布宜诺斯艾利斯这样大城市的富裕家庭。他们在这里购置度假屋。到了20世纪90年代末，购买人群转为主要来自哥伦比亚的圣菲波哥大、委内瑞拉的加拉加斯和墨西哥的墨西哥城。购买原因也不仅为度假，同时也出于投资目的。

回顾2014年，我们发现拉美洲所有国家的大多数城市都有买家在迈阿密与南佛罗里达州购置房产。ISG见证了在过去20年南美买家不断在迈阿密购置房产，形成了南美洲新居民与新家庭的社区，使得迈阿密有别于美国的其他城市。南美洲房主数量之多与来自美国东北部和加拿大的房主数量不相上下，使得迈阿密成为来自美洲各地的家庭生活栖居之所。

现在，南美洲人来南佛罗里达州购房的主要动因如下:

•热带气候

•良好的治安

•丰富的夜生活

•发展中的文化中心

•声望

•世界顶级的购物场所

南美洲各子市场的独特规律更详细阐释了到南佛罗里达州购房的原因

巴西巴西人一直以来都对美国，尤其是南佛罗里达州兴趣浓厚。南佛罗里达州最吸引巴西人的地方是它世界一流的购物场所——这里的物价远低于巴西。此外，巴西至迈阿密的直达航班数量不断增加也充分体现了巴西游客人数之多。据美国有线电视新闻网报道，佛罗里达州是巴西人赴美国度假的首选地。

资料来源: CNN.com February，2012

哥伦比亚哥伦比亚近年来变化巨大。经济飞速发展。仅在5年内拥有百万资产的人口总数就将近翻了一倍。哥伦比亚买家大量来到南佛罗里达州。他们更多是为了享受生活而非投资购房。现在，哥伦比亚人也在寻求安全并且舒适之地进行投资。

资料来源: Fundspeople.ci，October，2013

作者 Liliana Gomez – ISG国际部国际销售总监


墨西哥南佛罗里达州一直是墨西哥富人的“后院”。在南佛罗里达州购房不仅可以利用这里靠近本国而又安全的投资环境，而且可以享受城市齐全的设施。墨西哥购房者偏爱沿海海滨社区与大户型公寓。

阿根廷阿根廷人对南佛罗里达州的喜爱由来已久。在迈阿密拥有房产的家庭已亲眼见证了惊人的文化转型。迈阿密房产市场为这个不断发展壮大的群体提供长期且持续的稳定支持。

委内瑞拉由于有石油作为收入来源，委内瑞拉一直被归在富有国家之列。近十年来，委内瑞拉政局的变化促使许多家庭在南佛罗里达州购房，作为投资也作为第二个住所（长期计划是将之变为永久住所）。

墨西哥

哥伦比亚

委内瑞拉

巴西秘鲁

阿根廷


顺应南美邻国对南佛罗里达州房市持续增加的需求，Isg 在南美洲的大多数大城市都设立了办公室。

圣保罗

里约热内卢

布宜诺斯艾利斯

圣菲波哥大

加拉加斯

巴拿马

深入市场

中国逐渐成为南佛州房地产市场的新兴市场。据全国房地产经纪人协会称中国已成为美国房地产的最大买家,而这些买主们也开始关注迈阿密。迈阿密房地产经纪人协会称“截至今年，中国投资商仍不在迈阿密市场最大的国际买家行列中。但仅

仅在2014年的前六个月，中国买家购买的迈阿密-戴德县的房产已占总房产售出量的1.6%。随着巴拿马运河的扩建以及将从崭新贸易局面中获利的迈阿密港的扩建工程的完工，中国对这一地区的兴趣会日渐浓厚。

吸引越来越多中国房地产购买者的因素:

1

中国


气候，环境 & 生活方式

迈阿密的低污染 (福布斯杂志评

为全美最干净的城市)，一年四季

清新的空气，高植被覆盖率，洁

净的饮用水以及其热带气候使之

成为户外活动与体育运动的理想

之所。

中国房地产投资的限制

中国的房地产业经历过迅速发展的

十年黄金期。现在，中国政府对每

户在中国国内可拥有的房产设了限

制。该政策促使富人转向海外寻求

投资机会。在南佛罗里达州，期房

的售价仅为北京同类房产售价的

50%。

贸易

巴拿马运河的竣工将使迈阿密成为

连接北美洲、南美洲与亚洲的国

际贸易中心。目前，中国是佛罗里

达州最大的进口商和第三大商务伙

伴，按照贸易总量来算是迈阿密港

口货运的最大客户。大多数专家都

一致认为巴拿马运河开通以后，中

国企业的分公司将遍布南佛罗里达

州。房地产业的各个方面（工业用

房、办公楼、住宅）都会受到影

响。

2 3


5 南佛罗里达

2 洛杉矶

1 旧金山

4 西雅图

3纽约

进入美国多户住宅市场的亚洲资金

2 0 1 4 年前 5 大城市

2004

1. 纽约 2. 华盛顿特区3. 洛杉矶4. 旧金山5. 西雅图10.南佛罗里达

资料来源: CBRE 资本市场资产，房地产业与趋势,2004年12月调查

2010

1. 纽约 2. 华盛顿特区3. 波士顿4. 旧金山5. 洛杉矶8. 南佛罗里达

资料来源: 商业新闻社,2011年1月

2014

1. 洛杉矶

2. 旧金山

3. 纽约

4. 西雅图

5. 南佛罗里达

资料来源: CBRE 资本市场，实际资本分析,2014年10月

交通


迈阿密国际机场 (MIA) 是世界上发展最快的航空运输中心之一。去年 (2013)，迈阿密国际机场的年度乘客总量达四千零五十万人次，比2012年增加了3%，创历史新高。在这些乘客中50%是国际乘客，这一比率在美国所有机场中位居前列。

2013年，49%从美国前往南美洲的乘客选择了迈阿密国际机场。并且它还是两美洲之间的航班与美洲和欧洲之间的航班最大的转运中心。

迈阿密国际机场刚完成价值64亿美元的资金改善计划 (CIP)，其中的大部分被用于新南航站楼与新北航站楼的建设。航站楼的扩建使登机门数量增加了23%，如今增加了29个登机门可供国际与国内航班使用。

航空

20,200,000迈阿密国际机场2014年乘客总量

美国主要机场排名 - 2014 国际乘客

5 百万 1千万 1千5百万 2千万 2千5百万

2014 年来往拉丁美洲与加勒比海地区的乘客总量

迈阿密 (MIa)

纽约 (JFk)

哈兹菲尔德亚特兰大 (atl)

休斯顿 (IaH)

劳德代尔堡 (Fll)

纽瓦克 (eWr) 180万

250万

270万

380万

7百万

1千5百10万

资料来源: 迈阿密国际机场通往迈阿密、佛州、美洲门户 2014-2015 报告.

迈阿密戴德航空部

2014年每周来往拉丁美洲与加勒比海地区的航班总量： 1,120

资料来源: 迈阿密国际机场，通往迈阿密、佛州、美洲门户2014 / 2015 迈阿密戴德航空发展

纽约 (JFk)

迈阿密 (MIa)

洛杉矶 (laX)

纽瓦克 (eWr)

哈兹菲尔德亚特兰大a (atl)

芝加哥奥黑尔 (ord)

旧金山 (sFo)

休斯顿 (IaH)

华盛顿杜勒斯 (Iad)

达拉斯沃尔斯堡 - (dFW)

2千2百万

2014 年排名: 2 2千万

2010 年排名: 3 1千4百70万

2004 年排名: 4 980万

信息来源 U.s. gateWay


Chile27

Argentina42

Uruguay7

Paraguay4

Brazil110

Bolivia7

Peru35

San Francisco 252

Colombia76

Venezuela66

Guyana2

Surinam5

MIAMI

Ecuador35

Los Angeles700

Chicago602

Dallas560

Houston476

Atlanta903

WashingtonD.C784

New Jersey392 New York

1,708

Mexico296

2

10

8

7

5

4

3

1

6

9

1,120

Chile27

Argentina42

Uruguay7

Paraguay4

Brazil110

Bolivia7

Peru35

San Francisco 252

Colombia76

Venezuela66

Guyana2

Surinam5

MIAMI

Ecuador35

Los Angeles700

Chicago602

Dallas560

Houston476

Atlanta903

WashingtonD.C784

New Jersey392 New York

1,708

Mexico296

2014年每周直飞航班

国内

拉美

资料来源: 迈阿密戴德航空部市场部


*不包含加勒比海地区

客满佛（All Aboard Florida）是佛罗里达州高质量城际快速列车，它将连结迈阿密、劳德代尔堡、西棕榈海滩和奥兰多。该列车将为佛罗里达州居民和游客提供便捷的交通，并且它将是美国第一个私人拥有、经营和维修的铁路交通系统。

动工关于客满佛列车迈阿密中央车站，客满佛列车位于迈阿密的多功能联

运中心将于2015年破土动工。它将是城际客运列车

运输旗舰站。迈阿密中央车站将：

• 连接已有的公共交通系统—通过新车站连接火车，地铁与公交

• 建造350万平方英尺的办公楼、商店、住宅及酒店• 提供一系列高级且独特的餐饮、购物和娱乐选择

“ 客满佛列车劳德代尔堡站已正式开始施工... 到2021年，该车站将创造800个建筑业的就业岗位和3.33亿美元的经济收益。”

资料来源: 南佛罗里达州商业周刊 - 10/14

$60 亿接下来8年对佛罗里达州经济产生直接影响

超过 10,000 个就业岗位铁道建设平均每年增加的就业

(2014秋季- 2015秋季)

3 百万每年减少通行的车流量

高达

劳德代尔堡- 约25分钟

迈阿密

西棕榈海滩- 约1小时

奥兰多- 约3小时

迈阿密中心车站


资料来源：All Abroad Florida

巴拿马运河 / 迈阿密港耗资52.5亿美元的巴拿马运河扩建现已完成了80%。运河扩建之后有能力接纳更大型船舶- 又称巴拿马效应。此举将使运河的航运量翻倍且将改变世界海上运输的格局。为顺利迎合该局面，迈阿密港斥资13亿美元进行扩建-对接巴拿马效应的第一港。该项目最重要的环节——将迈阿密港的深度从44 英尺加深至 50-52英尺并拓宽其部分货运航道，将于2015年完成。工程的其他部分，如水下隧道和铁路已经建成并投入使用。迈阿密港航运道的加深将使其对中国更具吸引力。中国是迈阿密港的第一大贸易伙伴，在短期内贸易额就已将近翻了一倍。据美国普查统计局世界城市分析称，十年前中国仅占迈阿密港贸易总量的11.44%，而如今已达到26.43%。

航运

商业扩建追踪预测

佛罗里达州东海岸铁路 (FECR) 将斥资5千万美元将从迈阿密至杰克逊威尔长达351英里的铁路升级已完成迈阿密港水下隧道通车已完成

政府疏浚项目预计2015年

巴拿马运河扩建完成预计2016年夏

倒计时已经开始! 巴拿马运河项目的三分之二已竣工。加宽加深的运河为从亚洲来美国东岸进行贸易的船舶提供了新的航路。迈阿密港，作为美国对接巴拿马运河的第一大港，已充分准备好从崭新的贸易机会中获益。

Bill Johnson，迈阿密港务局局长

资料来源: 迈阿密日报，巴拿马运河管理局

巴拿马极限型船舶: 136’

巴拿马超极限型船舶: 176’

巴拿马船舶: 106

50’迈阿密港


2014: 26.43%2004: 11.44%

迈阿密港 / 中国贸易 %

arts&cultureentert

ainmentFASH

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OSP

ITALIT

Y

T E C H N O L O G YSPORTS

Education f ilm无论在全美还是全世界，迈阿

密都是一个年轻的城市。正因

如此，近年来这座传奇之都的

商业与文化飞速发展如此令人

兴奋。从艺术到娱乐再到商业，

这个冉冉升起的城市正在经历

方方面面的发展。


arts&cultureentert

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arts&cultureentert

ainment

FASHIO

N C

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Y


Education f ilm文化 & 经济发展


给我一个不重视艺术的城市，我就能告诉你它

是怎样的没有个性。艺术是人性中超越时空限

制并将全人类联系在一起的一部分。艺术凝集

每一代人的灵魂与精神，代代相传。通过画

作、雕塑、书籍、建筑、音乐、舞蹈，我们展

现创造力、表达情感告诉世人我们是谁——这

样，我们才真正地活着。艺术承接着我们的过

去也将是我们留给未来的遗产。

迈阿密前市长 Manny Diaz 于 2014 年Sunny Isles市长舞会


迈阿密与艺术的纽带一直十分紧密。近年，两者

的关系蓬勃发展日益密切。随着佩雷斯艺术博物馆

(PAMM) 的正式开业与创下历史新高(前四个月的访问

人数已超过150,000人次，而先前预计年访问人数仅

为200,000人次)，帕特里夏与菲利普佛罗斯特科学博

物馆(MiaSci)正在施工，在迈阿密市中心建立博物馆

公园的预想已经成为现实。此外，从怀恩伍德到椰树

林再到设计区，迈阿密当地艺术家的不断涌现使之不

断赢得国际赞誉。

“每个精彩的城市都要有一个精彩的博物馆”

瑞联集团（Related Group）主席&CEO


为期4天的国际最高级别艺术展，巴塞尔艺术展，展出价值大约30亿美元的画作、摄影作品和雕塑。自2002年成立以来，该艺术展创新不断。据称去年的迈阿密海滩巴塞尔艺术展成交额超过一千万美元。但是，巴塞尔艺术展不仅仅是艺术会展。会展前期以及会展期间有各种时装表

演，子艺术展，如Scope、Art Miami、巴西艺术展等，餐饮活动，演

出酒吧，音乐演出，电影

首映等。并且每个环节都有明星闪亮登场。有75,000来自世界

各地的游客参加了这

为期一周的艺术活动，给迈阿密带来了5亿美元的经济收益。

4 天

经济收益预计

游客人数每年资料来源: artbasel.com，2014

$5亿75,000

资料来源: nbcmiami.com，2013

资料来源：洛杉矶时报 2002，巴塞尔艺术展2014

巴塞尔艺术展/迈阿密海滩

娱乐迈阿密具有全球最为丰富的娱乐资源。从剧院到音乐，到体育运动和电影，娱乐产业的未来发展商机无限。

自2006年翻新之后，迈阿密戴德县艾德丽安阿什特表演艺术中心成为了世界最大的表演艺术中心之一。每年，它都在市中心 570，000 平方英尺的表演厅上演新的令人激动的演出，如百老汇舞台剧、世界音乐与舞蹈喜剧系列、佛罗里达大歌剧、迈阿密市芭蕾舞演出、新世界交响演奏会。

南佛罗里达州也有许多其他表演中心，世界各地最盛大的音乐表演在此上演。从美航球馆到克鲁赞剧场、大西洋银行中心场馆、劳德代尔堡音乐吧、圣米诺海德洛克俱乐部，全年全天次提供各型各类的娱乐休闲活动。

艾德丽安阿什特表演艺术中心

“仅次于林肯中心”

Travel and Leisure.com网站，2011年11月


艾德丽安阿什特表演艺术中心，迈阿密戴德县

南佛罗里达州有着世界上最好地体育竞技队和场馆。迈阿密热火队主场美航球馆(AAA)，马林

鱼棒球场，佛罗里达美洲豹队主场大西洋银行，迈阿密飓风队与迈阿密海豚队对战于阳光生活

体育场，体育爱好者们的选择多种多样。

如果这些还不够让你觉得南佛罗里达州精彩纷呈，20世纪福克斯电影公司已宣布将在迈阿密动物园附近

建立主题公园。这个待批准的“迈阿密原野”公园将以20世纪福克斯电影公司的动画人物如里约大冒险

为特色，并还将设有水上公园、400个客房的酒店、演出展台、电影院、保龄球馆、餐馆和零售商店。

“在这一国家最具拉美风味的城市却没有自己的足球队，我的任务就是改变这一现状。”

David Beckham

Despierta America电视节目 2014年9月

迈阿密不乏美式足球、篮球、棒球联赛，但却仍

少了一项运动——足球。贝克汉姆与他的商业集团

Beckham Miami United进驻，宣布将用100%的

私人资金建立迈阿密MLS足球队与20,000座的体

育场馆。

Marlins 公园

已规划的迈阿密原野公园

eUe/screeN 宝石电影工作室电影园 —— 2015年秋开业 eUe/screeN 宝石电影工作室刚与迈阿密市中心的一家大型制片工作室签订价值数百万的租约。该公司将建造两座面积各为15,000平方英尺的摄影棚。“迈阿密是如此的独一无二，它无需改变就已自然地符合了我们制片的需求,”eUe/screeN宝石电影工作室的运营总监cHrIs cooNey说“拉美洲人都想来这儿。印度和中国，甚至如土耳其、西班牙等欧洲国家都希望到此开展业务。”资料来源: MIaMI today，MarcH，2014

豪华餐厅电影院高端电影院开始聚焦迈阿密。从太古集团计划在布里克尔城市中心建造世界级剧院到位于市中心Met 3的sIlverspot餐厅电影院；从北迈阿密海滩的豪华IpIc电影院到计划在保罗哈博时尚奢侈品店建造的豪华影院，使迈阿密的观影体验不断升级。

电影

“迈阿密有着经验丰富的电影团体与从业工作者,

它的地理优势在美国是独一无二的，好莱坞电影

业对佛罗里达州的影视业发展与优势十分关注”

数十年来，迈阿密一直为各种电影与电视的制作提供背后支持。近年来，佛罗里达州的电影业已从提供背后支持走向开发、推广和展出的前沿。

Chris Cooney，EUE Screen Gems COO迈阿密日报，2011年3月

3,000家

当地电影 &

娱乐公司

$20亿电影 & 娱乐产业

每年给南佛罗里达州带来的

经济利益

70,000 参与者

2014 年电影节


资料来源: MiamiWalkofFame.com

时尚

迈阿密是三个主要时尚周的举办地：奔驰时装周泳装秀、迈阿密海滩国际时装周和Funksh-ion时装周。其中最盛大的奔驰时装周泳装秀展示年度最性感的泳衣设计与度假休闲服，是时尚编辑和时尚达人不会错过的盛事。

多年来，迈阿密一直致力于成为经典时尚之都，是模特儿与精美摄影写

真的中心。由于一批时尚领军人物获得了Vogue时尚杂志安娜温图尔

的关注和赞许，这一梦想终于成为现实。该城市近年得到众多关注主要

归功于一批令人印象深刻的时尚博主们，他们成功吸引到了全世界的关

注。他们通过创造性的风格、诙谐的轶事、时尚走秀的前排机会、与名

人的亲密关系以及蓬勃发展的社交网络持续地吸引着他们的粉丝。

“迈阿密国际时装周已成为全美最大的拉丁美洲与国际时装盛事”。

资料来源: Elite Traveler

Elisea Holt of HOLT Swimwear，theholtstore.com

特别鸣谢Mara HoffmanISG 迈阿密报告 61

大牌设计师Tommy Hilfiger

近期称迈阿密是他新的家园。他将

在这里完成一个大型设计项目。

资料来源: cnn.com，2014

别不把科技当一回事2014 年科技增长百分比最高及新增就业最多地区排行榜2014年8月4日 | Shravan Goli

资料来源: Bureau of Labor Statistics


1. 德克萨斯 ............ 5.99%

2. 佛罗里达 ............ 5.64%

3. 北卡罗来纳 ........ 3.80%

4. 俄勒冈 ................ 3.57%

5. 华盛顿 ................ 3.53%

6. 纽约 .................... 3.08%

7. 马塞诸塞 ............ 2.91%

8. 新泽西 ................ 2.84%

9. 密歇根 ................ 2.72%

10. 密苏里 ............. 2.10%

近年来迈阿密的金融界与商业界发展迅速，可却不能与南佛罗里达州的科技行业迅猛发展相提并论。这个被称为“硅谷海滩”的神奇之都近年新增了1000多家新兴企业，包括明星企业STS，Open English英语学习平台和Live Ninja。

该城市还建立了共享空间支持科技行

业的发展，如：迈阿密实验室，Venture Hive，Rokk3r实验室——一家技术投资公司，迈阿密大学发射台技术加速器，Pipeline Brickell，微风险投资俱乐部，和迈阿密创业者中心。大多数的新兴企业和科技辅助企业都有自己的资金来源以及Endeavor风投基金、Catalyst基金等资金支持。

此外，一些组织，如迈阿密经济发展委员会、佛罗里达国际大学和奈特基金等也为迈阿密科技行业的蓬勃发展注资和提供支持。最近，神秘的南佛州科技企业Magic Leap获得来自谷歌的5亿美元资金支持，用以开发其高科技产品。

2014年5月，美洲科技基金会主办了数千人参与的eMerge Americas会议——美洲高级科技会议。第二届eMerge Americas年会将于2015年5月举办，届时预计将有10,000人次参会。总部设在欧洲的Sime ——北欧最大的关于网络与数字机会的会议也在去年加入迈阿密科技大军举办SimeMIA迈阿密会议。今年，也就是2014年12月，将再次举办会议。

南佛罗里达州的新兴企业除了有经济支持之外，另一个优势就是该地区是通往南美洲的门户——过去10年，南美洲的网民增加了一倍*。说它是门户不仅是指文化领域，用科技术语来说，这是指速度——连接迈阿密与南美洲只需几毫秒，若是在其他地区所需要的时间则长得多。

南部的硅谷

“ . . 近期移居迈阿密拓展它的非盈利组织

LaunchCode，帮助培训程序员。我们特别为

[迈阿密编程学校] Wyncode而欣喜”，McKelvey

告诉佛罗里达商业周刊。他还说将与来自哈佛大

学的一个团队在这里进行合作。他说“我认为让

哈佛大学的团队来迈阿密很容易，尤其是因为下

月波士顿就要开始降温了。”

SQUARE联合创始人计划壮大位于

迈阿密的科技中心团队SQAURE创始人JIM MCKELVEY说

资料来源: 商业周刊，2014


“我们是最合适的拉美科技之都” 一家在2011年被Verizon Communication以14亿美元收购的迈阿密数据服务公司Terremark创始人Manuel Medina说。

你能相信吗?

迈阿密科技业精彩纷呈科技企业为进驻拉美涌入迈阿密

2014年5月30日 | Arian Campo-Flores

- 将微软带入迈阿密是为实现更大的目标： “将世界带入迈阿密”

微软选择在迈阿密创建第一个美国创

新中心微软副主席 SANET AKERKAR 告诉美联社，公司认为迈阿密是美国南部良好的科技中心。

2014年5月30日 | Arian Campo-Flores

*Pingdom.com，2012

酒店南佛罗里达州的酒店业越来越红火，赢利情况让人欣喜。

每天都有众多品牌酒店加入迈阿密世界级的酒店服务业,进一步

巩固了该地区世界最佳旅游目的地的地位


超过2,500 个酒店客房将于2015年竣工

大迈阿密地区会议与旅游局

过去20年5星级酒店分析95号州际公路以东南佛州酒店

资料来源: GREATER MIAMI CONVENTION & VISI-TORS BUREAU

预计将开业的酒店

The Edition - Miami Beach Aloft South Beach The Thompson - Miami Beach

酒店客房数量

酒店数量

1994 2004 20141,254

7

5,643

14

10,281

45

部分南佛罗里达州5星级酒店

一直热闹的迈阿密餐饮业非常欣喜地迎来新餐厅成员。新成员包括：Tongue & Cheek， Il Mulino，Bar Crudo，Naked Taco，1826，Ceviche 105， L u r e ，新厨师入驻 T h e Forge，Traymore，Top Chef’s Fabio Viviani’s Siena Tavern。

这些餐厅的加入在一些支柱餐饮企业的基础上锦上添花。

如：Prime 112，Joe’s Stone Crab，Makoto，苏荷海滨别墅酒店的Cecconi’s，Khong River house，枫丹白露酒店的众多美味餐厅，Pubbelly连锁店Yardbird餐厅等。

餐饮新酒店的增加必将带来更多的顶级餐馆。

如今南佛罗里达州的餐饮业充满创新与活力利润之丰厚前所未有。

布里克尔市中心设计区，滨海区,怀恩伍德 & 中城

珊瑚阁市& 南迈阿密

“迈阿密餐饮业近年发展飞速

来自

各地的居民和游客带来了多样化精致、美味的

餐饮

。”

部分附近地区餐饮企业


规划将建在迈阿密河上的餐饮大楼

将供 S U S H I S A M B A 和 D U C K & W A F F L E S 餐厅使用

每个城市都有单一目标的发展项目，如住房、商店、酒店、办公楼等。而也有一些项目则将改变整个城市的格局。迈阿密目前有三个大型项目工程：弗拉格勒街景工程，比斯坎大道步行走廊计划，以及未来高达千尺的观景塔Skyline Miami。

步行街走廊 – 比斯坎大道• 将停车场改建为绿色非机动车人行道• 自行车车道: 两个自行车专用道• 原人行道: 扩建• 从东北第八街到比斯坎大道共耗资 = 2,400万美元

资料来源: MiamiDDA，May 2014

迈阿密观景塔Skyline Miami• 4.3亿美元工程• 3 个观景台• 餐厅、夜店、舞厅、会议厅、互动

性展示• 预计每年访客320万人次

东弗莱格勒街重建• 耗资1,300万美元工程• 部分历史悠久的街道被改建为步行

长街

未来的蓝图

资料来源: Skyrise迈阿密.com

资料来源: 迈阿密日报，2014年3月


Eduardo Padrón博士是美国规模最大的高等学府迈阿密戴德学院的校长。该学院因学生的优异成就当之全国典范。2009年，时代杂志称他为美国“十佳大学校长”之一。Padrón博士在迈阿密戴德学院的先进工作被誉为美国高等教育的创新模式。他被赞扬创造了在学生录取、保持、毕业和综合表现都取得令人瞩目成果的成功文化。

时代杂志将迈阿密戴德学院校长Eduardo Padrón 博士列为全美“十佳大学校长”之一

美国新闻与世界报道2014年最佳大学排名：全美大学排名前50

迈阿密大学——全美顶尖私立大学之一，有15,000名来自世界各地的国际学生。其中的30%为拉美学生。每年，来自115个国家各地区的3,000名国际学生（本科生与研究生）和学者（教授与研究员）来迈阿密大学学习、讲学和开展研究。

教育

全美第1拉美学生学士学位与硕士学位授予量

佛罗里达国际大学 (FIU) 是南佛罗里达州最大学府。招生人数排全美公立大学第5，国际商务项目全美第11，拉美学生学士学位与硕士学位授予量全国第1。此外，佛罗里达国际大学的学生来自142个国家，主要组成是哥伦比亚，委内瑞拉，牙买加，中国，秘鲁，巴哈马，以及特立尼达和多巴哥共和国。

2014年，迈阿密戴德县公立学校总监Alberto Carvalho因其改善迈阿密戴德公立学校系统的成就而被评为年度最佳总监。

年度最佳总监


人口增长

50,000

40,000

30,000

20,000

10,000

都瑞尔

• 商业周刊称都瑞尔是佛罗里达州最适宜创业的城市。

• 亚马逊与都瑞尔配送中心签订协议，将创造500个就业岗位。

“25个美国宜居城市”排名第二

2009年5月

创普都瑞尔蓝魔球场

迈阿密市中心20 分钟

布里克尔

22 分钟

迈阿密国际机场10分钟

都瑞尔设计区

ISG 城市观察

资料来源: South Florida Business，2014年11月21日


福布斯

都瑞尔城市中心

*预计

2003 2012 2014

26,438

47,53450,000+*

总体财产价值评估

$100亿

$50亿

*预计

2003 2012 2024-34

$49 亿

$84 亿

$120 亿*

迈阿密日报，2014年城市规划部

“都瑞尔非常适合工作与生活…城市里有各种类型的学校供家长选择——公立、私立、特许——评分均为A级”

Nathan Kogon城市规划部主任 Miami Today，2014年2月

都瑞尔城市中心

• 都瑞尔城市中心特许学校

• 幼儿园到12年级

• 学校将于2015年秋季开放

• 英语、西班牙语、葡萄牙语授课.

• 超过50%的名额预留给都瑞尔城

市中心居民

• 首次公私立联合管理的特许学校

• 重视大学入学准备教育

• 品学高标准要求

• 优质师资及管理团队

• Ivanka Trump设计的新豪华客房• 计划2014年秋完成高尔夫球场的重新设计• 面积100,000/平方英尺的新会场与活动场所• 新添BLT Prime餐厅，现代化的美国牛排馆

• 度假村会所 (包括餐厅与零售店) 正在进行全面改造• 新皇家棕榈游泳池将饱览美景，露台扩建、增加座位数• 设施先进的新建健身房

变化

创普都瑞尔自2012年被创普都瑞尔集团购买之后，都瑞尔高尔夫酒店温泉水疗会

所斥资2.5亿美元“重塑辉煌”。这面积800公顷的度假村的每一部分

都已经或者正在重建。会所、豪华客房、豪华活动场所、餐饮理念、

高尔夫球联赛球场都将被重新打造，所有的仅供宾客与会员享用娱乐

设施和零售商店也将被重新构想。


图片来源:


南佛罗里达2020

随着这一地区的广泛建设与扩建，这个

十年末的大迈阿密地区将会是怎样的

面貌？接下来我们将分地区讲述2020

年的展望


EPIC

迈阿密河

MET

往南海滩

游轮港口

贝塞德公园码头

迈阿密戴德学院

比斯坎海湾

VIZCAYNE

迈阿密市中心：110亿美元20个街区的新开发项目

2020年迈阿密市中心One Bayfront

Plaza(FECR)

420万平方英尺72层高楼

办公室、酒店、商店使用

20亿美元Vizcayne

两座49层高楼849套公寓

55,000平方英尺零售

2.65亿美元 ,

比斯坎大道美化

景观步行海滨大道&&连接街道公园及海湾

MET (MDM)JW万豪酒店

美爵艺术酒店MET 广场

470 间酒店客房1,700 座的影

剧院4 层商店

41,000平方英尺的餐厅

Whole Food全食美国有机商品超市

GUSMAN CENTER

Skyrise Miami塔

(Berkowitz)1000英尺观景塔零售与酒店综合

用途4亿美元

CENTRO(Newgard)

37 层350 阁楼型公寓

9千万美元

Flager on the River(MELO)32层300 户公寓

客满佛列车(Florida East Coast Industries)9公顷150万英尺办公室、住宅区、商店、酒店综合用途

Krystal Tower(Rodolfo Ishak)35 层153 套公寓

300 比斯坎(PMG)住宅及商业

数量为预估值


迈阿密港隧道将395 号州际公路和

华森岛与港口连接6.07亿美元

表演艺术中心

华森岛港口

星岛

比斯坎海湾

I-395美航球馆

马林思体育馆

Omni (Genting)150万平方英尺希尔顿酒店办公室，商店&未来赌场4亿美元

迈阿密世界度假村(Genting)

14公顷目的地度假村酒店 & 住宅

30亿美元

迈阿密港隧道将395 号州际公路和

华森岛与港口连接6.07亿美元

博物馆公园29 公顷迈阿密佩雷艺术博物馆帕特里西亚&菲利普佛罗斯特科技博物馆5亿美元

迈阿密世界中心(Falcone)12 00万平方英尺27 公顷酒店、商店、公共用地、办公室、住宅区 40亿美元ParamountMiami World Center749英尺标志建筑塔466套公寓

艾德丽安阿什特中心

48,000平方英尺

电影制作工作室

1360万美元

自由塔

1000 Museum(Covin)63 层83 套公寓Zaha Hadid设计3亿美元

迈阿密河区

Overtown Gateway (Peebles)2期150个staybridge酒店套房635套出租公寓60,000/平方英尺零售店 100,000/平方英尺办公室 2亿美元

Canvas(NR Investments)37 层513套公寓

600 比斯坎未定


景观公园公共

海湾公园已规划

Echo Brickell(PMG & JDS

180 套豪华住宅57层

Carlos Ott +yoo 工作室

Le Parc(ALTA &

Strategic)128个商店

公寓12层

Brickell House(New

Guard)374 套公寓

46 层

SLS Brickell克尔

(Related)453 套公寓120 个酒店

房间52 层

Phillipe Stark设计

比斯坎海湾

珊瑚阁市

Atton Hotel

270 个客房12层Luis

Revuelta设计

Panorama Tower(Florida East Coast)821 套公寓128个酒店客房81 层82,000/平方英尺零售38,000平方英尺办公室

1100 Millecento(Related)382套公寓42 层Carlos Ott +Pininfarina设计

Casa Brickell

(TSG)10 层

81 套公寓

数量为预估值

布里克尔：60亿美元新开发项目2020年布里克尔


2020年布里克尔The Bond

(MDR)323 套公寓

43 层

1010 Brickell(Key International)352 套公寓47 层Sieger Suarez设计

NINE位于玛丽布里克尔(Starwood Capital& Lynd)390 套公寓48 层Add设计

Brickell City Center市中心(太古集团)540万平方英尺.9 公顷780套公寓93 套公寓243间酒店客房520,000/平方英尺商店240,000/平方英尺办公室

Brickell Heights(Related)2 座高楼690 套公寓48 层Arquitectonica设计

My Brickell(Related)

192 个公寓 27层

One Brickell(Related)3 座高楼80 层70 层55 层1,200 套公寓200 间酒店客房200,000平方英尺零售已规划已规划

比斯坎海湾

马林思体育馆

市中心

布里克尔岛

迈阿密河区

BrickellTen(IBGroup)155 套公寓22 层

Brickell Flatiron(Ugo Colombo)548 套公寓65 层Luis Revuelta设计 SLS Lux

(Related)450套公寓85个酒店套房57 层Arquitectonica设计

Edge on Brickell(Grupo

Habitat)130 套

公寓58 层Luis

Revuelta设计


全国年轻艺术家基金会

已规划新园区Frank Gehry设计

历史保护建筑布加迪大楼

比斯坎海岸线市民海湾步行街

规划从Venetian跨海大桥到Julia Tuttle跨海

大桥

Mbay(Hyperion)129 套公寓

39 层已规划

马林鱼体育馆

通往迈阿密海滩的威尼斯公路

艾德丽安阿什特表演艺术中心

怀恩伍德艺术区

持续进行艺术活动

佩雷斯艺术博物馆

美国航空球馆

The Filing Station

(FLS Development)

81 套公寓已规划

通往迈阿密海滩的马卡什公路

迈阿密市中心I

迈阿密国际机场

迈阿密河区

Aria on the Bay(Melo)

647套公寓50层

40,000平方英尺商业用地

250 Wynwood

(Fortis)11 套公寓

6 层综合用途

滨海区，中城与设计区:35亿美元新建项目

2020年比斯坎走廊

数量为预估值


Bay House (Melo)164 套公寓 38 层

新公私公园 1/2 公顷

Icon on the Bay(Related)300 套公寓42 层

Biscayne Beach Club海滩俱乐部(Eastview)399 套公寓51 层

Paraiso Bay(Related)2 座高楼720 套公寓55 层

豪华海湾餐厅

Hyde Midtown(Related)40 家酒店397套公寓31 层*中城The District 36平

(Terra)60,000平方英尺

高端住宅精装修已规划

Dacra Project(Craig Robins)540,000/ 平方英尺豪华零售*设计区已规划

通往迈阿密海滩朱丽尔塔多

公路

新公共与私人海湾船港和公园

迈阿密设计区

The Crimson

(Mckafka)90套公寓

20 层

Baltus House

(Related)167 套公寓

15层

Ion(Sakor)330 套公寓36 层Arquitectonica设计

怀恩伍德中城购物区

Paraiso Bayviews(Related)388 套公寓44 层

One Paraiso(Related)276 套公寓53 层


The IVI Doral64 套公寓12 公顷开发

Vintage Estates(Terra)28英亩门控社区110 户住所独户住宅

迈阿密市中心

Modern Doral(Terra)3 期316 户公寓豪华独户住宅27 公顷开发150,000平方英尺商店

Isles at Grand Bay(Lennar)672 套公寓豪华独户住宅

Midtown Doral(Optimus)3 期第一与第二期509套公寓第三期待定150,000/平方英尺商店90 公顷

都瑞尔: 20亿美元新建项目2020年都瑞尔

迈阿密国际机场

数量为预估值


Downtown DoralPaseo 5252 +

5300 Paseo(Cordina)

综合使用社区1百万平方英尺. (办

公室)180,000/平方英

尺. (商店)2,840 套公寓

Bel Air Doral(ZOM)

249 套公寓豪华出租公寓2013年动工

4.2 公顷位于湖畔

City Place Doral(Related)

48英亩2千2百万平方英尺

300,000平方英尺零售280,000平方英尺办

公室1,000住宅

Oasis Park(Optimus)150 套公寓独户住宅

Trump National Doral2.5亿美元翻建100,000/平方英尺活动场地新BLT Prime餐厅


RIVA(Premier)14 层100 套公寓

2nd Street Residences

(Ellis Diversified)

30层398套公寓

2,200/平方英尺商店

已规划

Elan 16Forty(Greystar)10 层261 套公寓6,000/平方英尺体育馆2,300/平方英尺商店已规划

Paramount(Encore Housing andKodsi)18 层95 套公寓

AquavitaLas Olas (Roy &

Eisinger)两座海滨大厦

22 套公寓

The Pearl at Flagler Villiage(Morgan)7 层331 套公寓亨利广场 (Related)6 层382 户住所25,000平方英尺零售

布劳沃德表演艺术中心科学发明博物馆

劳德代尔堡

布劳

沃德

大街

AquaBlue劳德代尔堡 (Roy & Eisinger)45 套公寓

AquaLunaLas Olas

(Roy & Eisinger)

两座海滨大厦16 套公寓

AquaMar Las Olas

(Roy & Eisinger)

三座海滨大楼20套公寓

Adagio On the Bay (Grupo Alco，GarciaStromberg + GS4Studio Architects)12 套公寓

Privage(Roy & Eisinger)22 套公寓Gale Hotel &Residences （NewardDevelopment & Menin Hospitality） 128 套公寓

Bella VistaLas Olas

(Roy & Eisinger)16套公寓

W Hotel& Residences（Related NY）171 套公寓

劳德代尔堡: 30亿美元新建项目2020年劳德代尔堡Auberge Beach Residences(Related)2座高楼17 - 22 层171套公寓

数量为预估值


Crocker Tower(Crocker)

42层395 套公寓

已规划

Marina Lofts(Asi Cymbal)两座高楼28 - 30 层856 套公寓29,000/平方英尺商店& 餐饮Bjarke Ingles设计已规划

South Andrews Tower(Fred Kern)37 层办公室、酒店& 住宅已规划

New River Yacht Club(Related)26层249 套公寓3600万美元

ICON LAS OLAS(Related)272住宅

建设中

8th Avenue Residences(Rockefeller)262 套公寓2,500平方英尺商店

New River Village III(American Land Ventures15层209 套公寓2,245/平方英尺餐饮

Airport and I-595州际公路4,250万美元I-595扩建7.91 亿美元劳德代尔堡机场跑道翻新

河边

大街

南联邦高速公路

1800Las Olas

(Roy & Eisinger)4 套公寓


业内观点

QA&南佛罗里达州房地产概况

问: 目前人们在南佛州一般购买怎样的独户住宅? 答: 目前我们看到人们从购买价格不太高的房子却支付私立学校的学费转向购买价格较高且位于有良好的公立学校学区的房子。

问: 你们经纪人所了解到的国外购房者在南佛罗里达州购房的原因是什么？答: 我认为国外购房者购买的主要原因是安全——无论是人身还是金融安全。

问: 这说明了需求。现在独户住宅的房源情况如何？答: 还是如老话说的一样：位置，位置，位置。真的，独户住宅二手房市场的供应，尤其是95号州际公路以东的住宅区的房源很紧张。在理想的社区待售的房源非常稀少。

问: 在你看来，当前市场和2005年繁荣的市场的最大区别是什么？答: 有天壤之别。2005年，市场主要是由金融机构提供的“宽松信贷”带来的狂热投机行为推动的。现在的信贷市场仍然收紧，因此消除了投机的可能。现今，购房者主要寻求的是金融安全和稳定，或者只是简单地想购买第二个住所。

问: 现在哪些地区的新房产最抢手？答: 布里克尔（金融区），迈阿密市中心，滨海区，迈阿密海滩，劳德代尔堡和都瑞尔地区 (这一“西部”社区吸引了许多关注) 都很受欢迎。有意思的是，除了都瑞尔以外，这些地区都是高层建筑区，很少有独户住宅。事实上，大多数独户住宅都建于西部边缘的三县一区。

问: 鉴于目前的市场动态，你们是否改变了招聘房产经纪人的类型?答: 这个问题很有意思。我们RelatedISG的招聘理念与业内的惯例有些不同。尤其是在这个新房产周期里。我们着重于招募经验丰富且擅长期房销售的经纪人。二手房市场的紧缩以及对新公寓需求的增加使得这样的房产经理人非常抢手。此外，RelatedISG是南佛罗里达州两家最具实力的专注于新建公寓市场公司的结合。这为我们的房产经理人在新建房市场这个最具活力且回报最可观的市场竞争中提供了优势。

Alex Vidal总经理

RelatedISG 国际房地产


V热烈庆祝ISG迈阿密报告成立5周年

迈阿密报告仅为通读材料，并不致力于提供具体建议。不应在任何方面依赖于本报告。尽管我们对迈阿密报告的信息、分析和评论的准备采取高标准，ISGWorld不对其内容承担任何责任。我们未对内容的准确性提供任何直接或间接的保证。迈阿密报告未必完全代表ISGWorld的观点。读者不可因迈阿密报告而采取或取消任何决定。

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ISG World Miami Report (Mandarin)

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