INVESTICIONI PROGRAM

1 UVOD

Upravljanje realizacijom investicije, odnosno upravljanje izgradnjom objekata podrazumeva tehnički, ekonomski i pravni koncept, bilo koja faza realizacije da je u pitanju. Na najširem nivou tehnički koncept podrazumeva projektovanje i izvođenje predmetnog objekta i infrastrukture. Pravni koncept podrazumeva obezbeđenje lokacije, dobijanja odobrenja za izgradnju kao i raseljavanje lokacije, odnosno celokupnu pravnu proceduru od ideje, pa do korišćenja objekta. Finansijski aspekt upravljanja investicijom najčešće podrazumevanja vrednovanje postignutih materijalnih efekata u pojedinim fazama i upravljačke akcije da se održi vrednost investicije. U tom smislu, najšire posmatrano, i tehnički i pravni koncept mogu se posmatrati sa stanovišta finansija. Naime, finansijski aspekt upravljanja investicijom je neraskidivo povezan sa tehničkim i organizacionim aspektima.

Preko finansijskih pokazatelja uobičajeno se vrednuju i iskazuju parametri investicija, radi mogućnosti poređenja pojedinih različitih investicionih projekata, kao i istog projekta tokom različitih vremenskih perioda. Za uspešnu strategiju upravljanja projektom, koja će rezultirati finansijskom uspehu firme na određenom investicionom projektu, potrebno je sprovesti procedure koje će omogućiti pravilno odabrana tehnička i tehnološka rešenja, dobro ugovoren posao i za naručioca i za izvođača, dobru organizaciju posla, najmanji mogući broj zastoja po raznim osnovama, kontinuirano sprovođenje odvijanja radova i odgovarajuću naplatu realizovanog.

Po načinu vrednovanja efekti investicije se mogu iskazivati preko ekonomskih ili preko tehničko-tehnoloških pokazatelja, i to pre, u toku i posle realizacije investicije. Ekonomski pokazatelji se najčešće ogledaju preko odnosa ulaganja i isplativosti, gde veliku ulogu igraju bankarski krediti, predfinansiranje i troškovi kamata. Čisto ekonomski pokazatelji ne daju pravu sliku zbog dugotrajnosti investicije i promena uslova okruženja u toku izvođenja objekta. Zbog toga se koriste tehničko-tehnološki pokazatelji iskazani najčešće preko m2 ili %; npr. odnos neto (korisne) i bruto površine, učešće (trošak) raseljavanja, prateći troškovi, itd.

2 CIJENA OBJEKTA

Cijenom građevinskog objekta su obuhvaćeni svi troškovi koje treba realizovati da bi se investicija završila (Praščević, Ćirović, 1994). U svetskoj i našoj praksi postoji više načina utvrđivanja i ugovaranja cene projekta (videti, npr., Ferry i Brandon, 1987). Uobičajeno se cena u ugovoru o izgradnji i opremanju objekta izražava kroz jedinicu mere ili po m2 neto / korisne površine objekta koji se gradi. Za aktivno i efikasnu kontrolu realizacije investicije, neophodno je u određenom vremenskom preseku znati sve aktuelne troškove. Evidentno je da je za ovaj pristup neophodna baza podataka sa svim elementima koji utiču na cenu, da bi se u svakom trenutku znala vrednost učinjenih troškova i sagledali preostali troškovi investicije. Cena je osnovni elemenat svake ponude i ugovora (Ivković, Popović i Praščević, 1997).

U toku investicije dolazi do poremećaja različite prirode koji prouzrokuju promenu cene investicije, i to iz dva razloga:

podbačaj ili prebačaj cene usled netačnih ulaznih podataka koji na nju utiču; i promena na tržištu u toku trajanja investicije.Bilo koji od ova dva uzroka zahteva stalnu kontrolu i korigovanje cene, čime se cena približava

konačnoj.

Kontrolom planirane realizacije određuje se cena u određenom vremenskom preseku, kroz aneks investicionog programa, pri čemu je osnovno odrediti:

vrednost učinjenih troškova na traženi vremenski presek; i vrednost preostalih (planiranih troškova) na isti vremenski presek.Rezultat ovoga je cena na određeni datum.

Budući da se realizacija objekta sastoji iz velikog broja aktivnosti, to se i ukupna cena objekta sastoji iz zbira cena svih tih aktivnosti. Neke od tih aktivnosti nisu proizvodne, ali koštaju (npr. administrativne takse za dobijanje različitih saglasnosti na projekte). Proizvodne aktivnosti se mogu raščlaniti na skup radnji ili pozicija, koje imaju svoju cenu. Za svaku od tih pozicija može se izvršiti analiza cene, obično po jedinici mere pozicije, kao što se za svaku od njih može primeniti građevinska norma, za određivanje potrebnog vremena rada radnika i mašina, kao i količine potrebnog građevinskog materijala. U okviru mogućih cena, koje određuju tržišna tražnja i troškovi organizacije, moraju se uzeti u obzir i troškovi, cene i moguće reakcije na te cene od strane konkurencije (Rakić, 2002).

3 PROIZVODNA VRIJEDNOST GRAĐEVINSKOG OBJEKTA

Obim i dužina trajanja radova na izgradnji građevinskog objekta uslovljavaju i zahtevaju angažovanje velikog broja učesnika raznih struka, veliku količinu raznovrsnih materijala i sklopova, kao i odgovarajuću mehanizaciju.

Zbog ovako razgranate strukture aktivnosti (može biti i po nekoliko hiljada aktivnosti), za sagledavanje cene koštanja radova potrebno je sprovesti detaljnu analizu. Kada se uzme u obzir da je cena izvođenja radova samo jedna komponenta, u skupu komponenata koje utiču na finalnu cenu građevinskog objekta, može se sagledati složenost postupka formiranja cene građevinskog objekta.

Osim cene izvođenja radova, u cenu izgrađenog objekta ulaze i troškovi:

naknade za uređenje gradskog građevinskog zemljišta, naknade za obezbeđenje električne energije, daljinskog grejanja i telefonskog saobraćaja, troškovi pripremanja lokacije, troškovi opremanja lokacije, troškovi izrade i overe tehničke dokumentacije, i ostali prateći troškovi.Navedene stavke troškova, takođe, sadrže razgranatu mrežu komponenata.

Problematika utvrđivanja proizvodne vrednosti građevinskog objekta u monetarnom iznosu postaje složenija ako se određuje u raznim vremenskim presecima. Naime, građevinski objekat nije roba koja može da bude predmet trenutne nabavke ili prodaje. Reč je o objektima čija se cena ugovara u jednom vremenskom preseku, a finansijsko ulaganje u realizaciju se vrši sukcesivno tokom realizacije, sve do završetka objekta. Ovo može da traje i više godina. Za to vreme može doći

do promene tržišnih uslova, koje rezultiraju promenom početnih vrednosti proizvodnih resursa (radne snage, materijala i mehanizacije), a takođe i ostalih komponenata strukture cene celokupnog projekta. Tu se javlja problem određivanja cene u nekom vremenskom preseku, pomerenom za određeni period vremena u odnosu na presek kada je sračunata početna/ugovorena cena objekta; odnosno problem revalorizacije početne cene.

Sagledavanje finansijske vrednosti izgradnje objekta od posebnog je značaja za svaki investicioni projekat, kako sagledavanje cene pojedinih komponenata strukture, tako i sagledavanje ukupne cene projekta.

Investicioni program, kojim se praktično analizira i sračunava cena jednog projekta, po aktuelnim propisima ne mora biti sastavni deo investiciono-tehničke dokumentacije, ali je ključni dokument za upravljanje investicijom u finansijskom pogledu. Struktura investicionog programa zavisi od tehničko-tehnoloških karakteristika objekta, lokacije na kojoj se gradi i propisa koji obavezuju na regulisanje naknade za: gradsko građevinsko zemljište, obezbeđenje električne energije, daljinskog grejanja i telefonskog priključka. Vrednosti pojedinih komponenti zavise od tržišnih uslova i iznosa participacija koje propisuje lokalna uprava.

Osim formiranja ukupne cene koštanja, korisno je da se vrednost projekta izrazi i preko reprezenta jedinice mere izgrađenog objekta. U našim uslovima uobičajeno je da se kao reprezent usvoji m2 korisnog prostora izgrađenog objekta.

U daljem tekstu izvršiće se analiza cene koštanja izgradnje jednog stambeno - poslovnog objekta na teritoriji grada Banja Luka. Ovaj primer ne predstavlja opšti slučaj. On je, kao što je navedeno, specifičan u pogledu lokacije i vrste objekta. Analogno ovome, mogu se formirati cene i za druge vrste objekata na određenim lokacijama, sa specificiranom cenom nabavke i ugradnje opreme, ili njenim uključenjem u ukupnu cenu građenja (kao što je slučaj u ovom primeru).

3.1. PODACI POTREBNI ZA FORMIRANjE CIJENE

Formiranje i prilagođavanje ulaznih podataka je veoma značajno u proceduri izrade investicionog programa, budući da jedinične cene pojedinih komponenti investicionog programa nisu date u formi jedinice mere koja je izabrana kao reprezent cene objekta. Npr. jedinična cena participacije za priključenje na elektro-mrežu i uvođenje telefonskih priključaka ugovara se prema korisničkoj jedinici (stan ili jedinica poslovnog prostora - lokal); cena stanova za raseljavanje je iskazana po m2 stana koji se raseljava, radovi na infrastrukturnim objektima se obračunavaju po jedinici mere tih radova, cena nadzora nad izvođenjem radova se formira prema vrednosti radova nad kojima se vrši nadzor, itd. Sve ove cene je potrebno svesti tako da se u izlaznim podacima dobiju cene po jedinici mere objekta - m2 korisne površine.

3.2. INVESTICIONI PROGRAM – RAČUNANjE PROIZVODNE VRIJEDNOSTI

U primeru je prikazano, u formi algoritma, računanje proizvodne vrednosti građevinskog objekta, odnosno izrada investicionog programa za izgradnju stambeno-poslovnog objekta u Knežopoljskoj ulici u Banja Luci. Pored ukupne cene projekta i cene po jedinici mere, odnosno cene kvadratnog metra korisne površine objekta, sračunate su i prikazane i cene po pojedinim komponentama strukture troškova.

3.3. RAČUNANjE TROŠKOVA IZGRADNjE OBJEKTA

Troškovi izgradnje objekta su, kao što je napred rečeno, po finansijskoj vrednosti najznačajniji troškovi u investicionom programu. U prethodnom primeru investicionog programa troškovi izgradnje objekata su predstavljeni samo kao već sračunata vrednost. U ovom radu se ne prikazuje posebno i detaljno postupak računanja troškova izgradnje, ali se napominje da od procedure koju sprovodi ponuđač u nameri da ponudi svoje radove i tačnosti sprovedenog postupka zavisi i uspešnost na investicionom tržištu

Obračun cene građenja objekta se vrši preko zbira cena svih pozicija iz predmera radova. U predmeru su obračunate ukupne količine radova, predviđenih tehničkom dokumentacijom – glavnom projektom, za određeni građevinski objekat. Predmer se formira na osnovu grafičke dokumentacije u projektu – crteža sa definisanim dimenzijama i oznakama materijala, sklopova i delova od kojih se objekat sastoji.

Obračun cene pojedinih pozicija predmera radova se vrši analizom cena – kalkulacijom, pomoću građevinskih normi. Građevinske norme definišu tehnološke procese i određuju prosečni utrošak radnog vremena, materijala i mehanizacije za izradu jedinice mere građevinskog proizvoda, odnosno pozicije predmera radova, uzimajući u obzir uslove i način izvođenja radova.

Ulazni podaci za analizu cijena pomoću građevinskih normi su:

cijena rada cijena materijala cijena rada građevinskih mašina kalkulativni faktor

F- kalkulativni faktor na troškove radne snage (bruto zarade proizvodnih radnika).

PRIM J ER : INVESTICIONI PROGRAM

ZA IZGRADNJU STAMBENO- POSLOVNOG OBJEKTA U KNEŽOPOLJSKOJ ULICI U BANJALUCI

Za potrebe sagledavanja ukupne cijene koštanja izgradnje stambeno-poslovnog objekta u Knežopoljskoj ulici u Banjaluci urađen je investicioni program koji sadrži:

Troškove pripremanja lokacije Troškove opremanja lokacije Troškove izgradnje objekta Ostale prateće troškove

Za izgradnju navedenog stambeno-poslovnog objekta spratnosti Po+P+4+M Urbanistički zavod Republike Srpske a.d. Banjaluka je izradio 27.12. 2006. god. urbanističko-tehničke uslove. Pod objektom je predviđena izgradnja podzemne parking garaže kapaciteta oko 15 parking mjesta, kojoj se pristupa rampom sa planirane saobraćajnice. UT uslovima je u dijelu saobraćajnog rješenja planirana izgradnja pristupne saobraćajnice i parkiralšta sa 7 parking mjesta koji će služiti za potrebe stanara zgrade i korisnika usluga poslovnih sadržaja planiranog objekta. U prizemnoj etaži predviđena je izgradnja poslovnih prostora sljedećih sadržaja: administrativnog karaktera (kancelarijski prostori), trgovačko-uslužnih djelatnosti i druge djelatnosti koje bukom, gasovima i sl. ne narušavaju osnovne životne uslove stanara zgrade i njenog okruženja. Na četiri sprata i mansardi predviđena je izgradnja stambenih prostora.

UTU za izgradnju navedenog stambeno-poslovnog objekta su rađeni kao izvod iz revidovanog Regulacionog plana stambenog naselja “Borik”. Površina pod objektom iznosi 378 m². Bruto građevinska površina objekta ukupno iznosi 2363.5 m² od čega je 317.5 m² podzemne garaže, 250 m² poslovnih prostora u prizemlju objekta i 1796 m² stambenog prostora. Ukupna korisna površina objekta iznosi 2080,50 m², od čega je 280 m² podzemne garaže, 220 m² poslovnih prostora u prizemlju objekta i 1580,50 m² stambenog prostora.

Na predmetnom lokalitetu postoje četiri izgrađena objekta ukupne bruto građevinske površine 71.5 m² od čega su dva objekta (garaže) predviđeni za rušenje.

UT uslovima je predviđena izgradnja dijela gradske sekundarne vodovodne mreže (spoj na vodovod Φ 200 mm) na koju će se priključiti planirani objekat. Planirani stambeno-poslovni objekat će se priključiti na postojeći mješoviti kanalizacioni kolektor profila 300 mm u Knežopoljskoj ulici. Priključenje objekta na elektro mrežu ostvariti priključenjem na TS "Borik 2". Priključenje planiranog objekta na postojeću telekomunikacionu infrastrukturu izvesti izgradnjom TT mreže kablovima prečnika 0.4 do 0.6 mm. Predviđeno je da se toplotna energija potrebna za zagrijavanje planiranog objekta obezbjedi iz sistema daljinskog grijanja „Toplana a.d." Banjaluka izgradnjom vrelovodnog priključka od postojećeg šahta do objekta.

Investicioni program daje podatke o ukupnoj cijeni koštanja izgradnje stambeno-poslovnog objekta u Knežopoljskoj ulici iskazanog u m² KSP. U praksi je uobičajeno da se kao reprezent usvoji m² korisnog prostora izgrađenog objekta.

1. TROŠKOVI PRIPREMANJA LOKACIJE:

TROŠKOVI GRAĐEVINSKOG ZEMLJIŠTA1.1.1. Izrada urbanističko-tehničkih uslova za izgradnju

stambeno-poslovnog objekta u Knežopoljskoj Ul. u B. Luci, spratnosti Po+P+4+M. 1.400,00 KM

1.1.2. Rušenje i uklanjanje planom predviđenadva pomoćna objekta (garaže). m2 71,50h300,00 =21.450,00 KM

1.1.3. Saniranje terena (nisu iskazane potrebe urb. dokumentacijom)

1.1.4. Troškovi uređenja građevinskog zemljišta zagradsko građevinsko zemljište, saglasno važećojopštinskoj Odluci, iznose 146,00 KM/m2 BGPobjekta i umanjuje se za usvojen postotak zbognedostajuće infrastrukture. m2 2.363,50h43,80 =103.521,30 KM

1.1.5. Troškovi rente (pogodnost lokacije), prema Odluciza drugu gradsku zonu iznose 37,50 KM/m2 KSP objekta.

m2 2.080,50h37,50 =78.018,75 KM

1.1.6. Naknada za korištenje gradskog građ. zemljištasaglasno opštinskoj Odluci iznosi 18 KM/ m2 KSP.(2080,50 – 71,50= 2.009,00) m2 2.009,00h18,00 = 36.162,00 KM

1.1.7. Troškovi evidentiranja u Katastru Grada.(0,3 % od ukupne predračunske vrijednostiinvesticije) 11.630,75 KM

1.2. TROŠKOVI PRIPREME IZGRADNJE STAMBENO - POSLOVNOG OBJEKTA KOJI SE GRADI NA LOKACIJI I SEKUNDARNE INFRASTRUKTURE ZA POTREBE PRIKLJUČENJA STAMBENO – POSLOVNOG OBJEKTA NA POSTOJEĆU PRIMARNU INFRASTRUKTURU

1.2.1. Troškovi izrade detaljnih UTU za infrastrukturusa izradom geodetskih i geotehničkih elaborata.(10-25% od vrijedsnosti projekata) 1.570,25 KM

1.2.2. Troškovi izrade izvedbeni projekata za objekte i instalacije infrastrukture.(1-2 % od investicije u infrastrukturu) 6.281,00 KM

1.2.3. Troškovi rješavanja imovinsko-pravnih poslova, u ovom slučaju, rušenja postojećih garaža je trošak koji je već obuhvaćen u okviru rješavanja imovinsko-- pravnih poslova za potrebe izgradnje objekta,odnosno obezbjeđenja lokacije.

1.2.4. Administrativni i ostali prateći troškovi napribavljanju saglasnosti. 450,00 KM

1.2.5. Troškovi nadzora nad izgradnjom objekata infrastrukture. 1,2 % od vrijednosti 3.768,82 KM

TROŠKOVI PRIPREMANJA UKUPNO: 264.252,87 KM

2. TROŠKOVI OPREMANJA LOKACIJE (IZGRADNJE INFRASTRUKTURNIH OBJEKATA):

2.1. Izgradnja saobraćajnih površina zamotorni saobraćaj sa asfaltnimkolovoznim zastorom. m2 437,50 h 194,00 =84.875,00 KM

2.2. Izgradnja pješačkih površina sa završnomobradom od betonske galanterije. m2 320,50 h 161,00 =51.600,50 KM

2.3. Izgradnja trotoara za pješačkisaobraćaj, sa zastorom od asfalta. m2 252,00 h 148,00 =37.296,00 KM

2.4. Izgradnja vanjskog vodovodaF 150 mm od postojeće mreže dopriključka na vodomjerni šaht objekta. m1 78,50 h 150,00 =11.775,00 KM

2.5. Izgradnja fekalnog kolektora od PEHDcijevi F 315 mm, na dijelu od zadnjeg sabirnog šahta fek. kan. objekta, dopostojeće mješovite kanalizacije. m1 40,00 h 184,00 =7.360,00 KM

2.6. Izgradnja oborinskog kolektora od PEHDcijevi F 415 mm, na dijelu od zadnjeg sabirnog šahta ob. kan. objekta, do postojeće mješovite kanalizacije. m1 70,40 h 230,00 =16.192,00 KM

2.7. Polaganje TT kablova od postojećeg šahtado objekta. m1 55,00 h 126,00 =6.930,00 KM

2.8. Izgradnja NN vodova od postojećeTS "Borik 2“ do priključne kablovskekutije na objektu. m1 64,00 h 145,00 =92.800,00 KM

2.9. Izgradnja vrelovodnog priključkaod postojećeg šahta Š- D2 do toplinske stanice u objektu. m1 15,00 h 300,00 =4.500,00 KM

2.10. Uređenje zelenih površina. m2 18,50 h 40,00 = 740,00 KM TROŠKOVI OPREMANJA UKUPNO: 314.068,50 KM

3. TROŠKOVI IZGRADNJE OBJEKTA

3.1. Izrada izvedbene projektne dokumentacije zastambeno- poslovni objekat Po+P+4+M u

Knežopoljskoj ulici u B. Luci.(1,7 % od vrijednosti izgradnje) 54.615,69 KM

3.2. Troškovi revizije projektne dokumentacije.(8 % od vrijednosti projektne dokumentacije). 4.369,25 KM

3.3. Troškovi izgradnje objekta 3,212.687,50 KM- garaže: m2 317,50 h 825,00 = 261.937,50 KM

- poslovni prostor: m2 250,00 h 1925,00 = 481.250,00 KM

- stambeni prostor: m2 1.796,00 h 1.375,00 = 2,469.500,00KM

3.4. Troškovi vođenja stručnog nadzora nad izgradnjom stambeno-poslovnog objekta.

(1,2 % od vrijednosti radova) 38.552,25 KM

TROŠKOVI IZGRADNJE OBJEKTA UKUPNO: 3,310.224,69 KM

4. OSTALI PRATEĆI TROŠKOVI 4.1. Troškovi upravljanja projektom ( 0,5% od uk. investicije): 19.384,58 KM

4.1.1. Administrativni troškovi4.1.2. Troškovi tehničkog pregleda4.1.3. Troškovi pribavljanja upotrebne dozvole i saglasnosti na izvedeno stanje.

OSTALI PRATEĆI TROŠKOVI UKUPNO: 19.384,58 KM

UKUPNA VRIJEDNOST INVESTICIJE

1. Troškovi pripremanja lokacije 264.252,87 KM2. Troškovi opremanja lokacije 314.068,50 KM3. Troškovi izgradnje objekta 3,310.224,69 KM4. Ostali prateći troškovi 19.3 84,58 KM

SVEUKUPNO: 3,907.930,64 KM

Svedeno na cijenu m² korisnog prostora izgrađenog objekta:

3,907.930,64 KM / 2.056,50 m² = 1.900,28 KM / m²

Napomena 1:

2.056,50 m2 je relativna površina, dobijena iz odnosa cijena pojedinih prostora, svedena na m2 stana kao jedinicu (stanovi+ poslovni prostor x 1,40 + garaže x 0,60), tako da su cijene/ m2

slijedeće:

Proizvodna cijena stambenog prostora = 1.900,28 KM / m2 KSP

Proizvodna cijena poslovnog prostora = 2.660,39 KM / m2 KSP

Proizvodna cijena garažnog prostora = 1.140,17 KM / m2 KSP

Napomena 2:

Evidentno je da se u posljednje vrijeme povećava proizvodna cijena stambenih i poslovnih prostora, zbog ugradnje kvalitetnih materijala (keramičke pločice, stolarija, podovi,...) i opreme (sigurnosni sistemi, sigurnosna vrata,...). Naravno da ovo utiče i na prodajnu / tržišnu cenu.

4 TRŽIŠNA VRIJEDNOST GRAĐEVINSKOG OBJEKTA

Tržišna vrednost građevinskog objekta je određena odnosima na tržištu.

Proizvodna vrednost objekta je vrednost objekta koji se gradi, gde je uračunata cena izvođenja radova i ostali aktuelni troškovi, kao što je rečeno u prethodnoj tački ovog rada.

U praksi, kupoprodajna vrednost građevinskog objekta na tržištu, iako u mnogome zavisi od proizvodne vrednosti, može biti jednaka, veća, ili manja od njegove proizvodne vrednosti.

Postoje metode kojima se računa tržišna vrednost građevinskog objekta. Ove metode se uglavnom baziraju:

na proizvodnoj vrednosti objekta, na dan obračuna tržišne vrednosti, na vrednosti lokacije na kojoj je objekat izgrađen, vezano za namenu objekta i infrastrukturnu

opremljenost lokacije, kao i na kvalitetu izvedenih radova i postignutoj funkcionalnosti objekta za projektovanu namenu.Lokacija, kvalitet izvedenih radova, kao i funkcionalnost objekta, mogu na tržištu da povećaju ili

umanje proizvodnu vrednost objekta.

Kod objekata koji su već korišćeni (objekti u eksploataciji), pri određivanu tržišne vrednosti, osim napred navedenih kriterijuma, uzima se u obzir i:

procenat amortizacije objekta, vrednost sanacije delova objekta, koji su tokom eksploatacije istrošeni i koje je potrebno

revitalizovati.U ovakvim slučajevima, očigledno je, da procenat amortizacije i troškovi revitalizacije umanjuju

vrednost objekta.

U literaturi autori vrše na razne načine klasifikaciju računskih metoda za obračun tržišne vrednosti objekata (npr. Isaac i Staley, 1991, Durutović, 1992, Živković, 2002). Takođe, ustanove

koje se bave procenama imaju svoje razvijene metode i postupke u određivanju vrednosti objekata.

Proračunom procenjena tržišna vrednost objekta verifikuje se na tržištu prilikom kupoprodaje objekata. Prilikom prodaje objekta na tržištu mogu da se pojave okolnosti koje znatno utiču na povećanje ili smanjenje računski dobijene cene objekta, kao što su: zainteresovanost za kupovinu takvog objekata, finansijska moć potencijalnih kupaca i dr. Svaki potencijalni kupac ima svoju procenu koliko finansijskih sredstava mu se isplati da uloži u kupovinu objekta, zavisno od planirane namene objekta koji kupuje: za sopstveno korišćenje, rentiranje ili preprodaju. Takođe je od značaja koje radove planira da obavi na kupljenom objektu: adaptaciju objekta prema svojim potrebama, samo revitalizaciju pojedinih delova objekta ili kompletnu prenamenu funkcije objekta. Subjektivna procena vrednosti objekta od strane kupca često je odlučujuća u određivanju kupoprodajne cene objekta. Međutim, za određene vrste objekata, npr. stambene, često se formira tržište na kome su, uglavnom, okvirno određene cene ovih objekata, zavisno od kvaliteta i lokacije. U ovakvim slučajevima kupci se prilagođavaju cenama na tržištu.

Ako za objekat ne postoje zainteresovani kupci, svaka proračunom izvršena procena vrednosti ovakvog objekta nema potvrdu na tržištu.

U velikom broju slučajeva, računsko određivanje tržišne vrednosti se koristi kod objekata za koje se ne vrši kupoprodaja, već su predmet veštačenja u sudskim procesima, ili se rade za potrebe eksproprijacije, vlasničke transformacije (privatizacije), i slično.

5 KONTROLA FINANSIJSKE REALIZACIJE

Izgradnja investicionih projekata u građevinarstvu traje duži period vremena. Iz tog razloga vrlo je teško, a u okruženju nestabilnog inflatornog tržišta i nemoguće, na početku investicionog ciklusa predvideti konačnu vrednost projekta. Zbog toga se pribegava postupnom približavanju konačnoj vrednosti projekta, na taj način što će se u određenim vremenskim presecima vršiti revalorizacija početnog investicionog programa i formirati njegovi aneksi. Da bi aneks investicionog programa dao pravu vrednost projekta u određenom vremenskom preseku, nužno je izvršiti revalorizaciju po svim komponentama investicionog programa, pa njihovim zbirom dobiti traženu vrednost; odnosno primeniti identičnu metodologiju kao prilikom formiranja prvobitnog investicionog programa, samo sa aktuelnim cenama komponenti u posmatranom vremenskom preseku. Vrlo gruba aproksimacija bi bila, kada bi se revalorizacija investicionog programa izvršila na taj način što bi se sračunata početna vrednost projekta množila sa određenim koeficijentom, npr. koeficijentom rasta cena na malo ili koeficijentom rasta cena građevinskog materijala. Svaka od navedenih komponenti investicionog programa je vrlo složene strukture kojom je obuhvaćen širok dijapazon cena raznih proizvoda i usluga, počevši od velikog broja industrijskih proizvoda koji se koriste za izgradnju i opremanje objekata, preko cene opreme i rada izvođača i projektantskih usluga, do cena stanova za raseljavanje na tržištu nekretnina. U inflatornim uslovima rast ovih cena je neravnomeran, a često i skokovit, pa nije moguće ustanoviti zakonitost njihovih promena kroz vreme i formirati jedan koeficijent revalorizacije, kojim bi bile obuhvaćene sve promene na tržištu koje utiču na realizaciju projekta.

5.1. ULAZNI PODACI ZA KONTROLU / PRAĆENJE REALIZACIJE

Da bi se dobili dovoljno precizni rezultati, potrebni za praćenje realizacije i odlučivanje u finansijskom aspektu upravljanja projektom, najcelishodnije je za ulazne podatke pri formiranju aneksa investicionog programa koristiti revalorizovane podatke ugovorenih cena, komponenata investicionog programa, iz ugovora sa izvođačima radova, projektantima i javnim komunalnim preduzećima. Svaki od ovih ugovarača/učesnika u investiciji obračunava revalorizaciju cene svojih radova/usluga po posebnoj metodologiji, koja odgovara njegovoj delatnosti i omogućava mu normalno poslovanje. Podrazumeva se da stručni tim investitora koji upravlja projektom treba da ima uvid u način i tačnost izvršene revalorizacije, kao i mogućnost revizije.

5.2. REZULTATI OBRAČUNA

Formiranjem aneksa investicionog programa stvara se mogućnost dobijanja pravovremene informacije o vrednosti uloženih sredstava, kao i vrednosti ukupno planiranih sredstava u posmatranom vremenskom preseku. Sa ovim informacijama je moguće izvršiti obračun preostalih ulaganja i formirati strategiju obezbeđenja i ulaganja preostalih sredstava u potrebnim rokovima

Za ovu svrhu mogu se prikazati uložena sredstva po komponentama investicionog programa i to:

plaćena vrednost u apsolutnom (dinarskom) iznosu; plaćena vrednost iskazana u m2 korisne površine objekta; procentualno učešće plaćene vrednosti u odnosu na ukupnu planiranu vrednost posmatrane

komponente; i procentualno učešće plaćene vrednosti u odnosu na ukupnu planiranu vrednost objekta.

Evidentno je da je za planiranje i brzo praćenje ulaganja finansijskih sredstava u projekat neophodna baza podataka sa svim cenama komponenata investicionog programa. Takođe, ako se žele pravovremeni podaci o vrednosti uloženih sredstava, kao i vrednosti predstojećih ulaganja, uputno je koristiti savremene informatičke alate za obračun. Na taj način se izbegavaju aproksimativni proračuni, koji ne mogu da daju dovoljno tačne rezultate.

6 ZAKLJUČAK

Aktuelna procedura upravljanja investicijom za izgradnju i adaptaciju stambenih i poslovnih objekata posebno analizira tehnički, tehnološki, pravni i ekonomski aspekt te realizacije.

Na realizaciju investicionog poduhvata utiče namena, obim i vrednost planirane investicije, što određuje strukturu troškova, njihov sadržaj i trajanje. Na osnovu ovoga moguće je definisati aktivnosti neophodne u procesu planiranja realizacije izgradnje. Osim novoplanirane realizacije objekata, moguće je planirati i adaptaciju objekata za određene svrhe i korisnike.

Upravljanje realizacijom građenja je poduhvat koji se sastoji od velikog broja aktivnosti. U upravljanju investicijom za izgradnju i adaptaciju stambenih i poslovnih objekata postoji veliki broj aktivnosti, od kojih neke imaju izrazito pravni aspekt, neke ekonomski, dok u nekim aktivnostima preovladava tehnički aspekt, mada su sve one uzajamno povezane.

Izrada urbanističke dokumentacije je početna aktivnost realizacije investicionog projekta. Osnovna procena rentabilnosti i/ili opravdanosti ulaganja u jedan investicioni projekat vrši se na osnovu urbanističkih parametara.

Za svaki investicioni projekat od posebnog je značaja sagledavanje njegove finansijske vrednosti, kako po pojedinim komponentama strukture cene, tako i ukupno celog projekta.

Investicioni program, kojim se, praktično, analizira i sračunava cena jednog projekta, po aktuelnim propisima, ne mora biti sastavni deo investiciono-tehničke dokumentacije, ali je ključni dokument za upravljanje investicijom u finansijskom pogledu. Struktura investicionog programa zavisi od tehničko-tehnoloških karakteristika objekta, lokacije na kojoj se gradi i propisa koji obavezuju na regulisanje naknade za: gradsko građevinsko zemljište, obezbeđenje električne energije, daljinskog grejanja i telefonskog priključka. Vrednosti pojedinih komponenti zavise od tržišnih uslova i veličine participacija koje propisuje lokalna samouprava. Osim formiranja ukupne cene koštanja, korisno je da se vrednost projekta izrazi i preko reprezenta jedinice mere izgrađenog objekta. U našim uslovima uobičajeno je da se kao reprezent usvoji m2 korisnog prostora izgrađenog objekta.

U radu je izvršena analiza cene koštanja izgradnje jednog stambeno - poslovnog objekta na teritoriji grada Banja Luke. Ovaj primer ne predstavlja opšti slučaj. On je specifičan u pogledu lokacije i vrste objekta. Analogno ovome, može se uraditi algoritam formiranja cene i za druge vrste objekata na određenim lokacijama, sa specificiranom cenom nabavke i ugradnje opreme, ili njenim uključenjem u ukupnu cenu građenja.

Prikazani način formiranja cene, pored troškova izgradnje objekta, sadrži razmatranja o naknadama javnim preduzećima, izdacima za pripremanje i opremanje lokacije, itd. Međutim, izloženi model ima potencijalno vremenski ograničenu primenu. Uvažavajući procese tranzicije i promene u ekonomskom sistemu koje ona donosi, mora se konstatovati da izloženi model neće moći još dugo da opstane. Uključenje gradskog građevinskog zemljišta u promet će dovesti do suštinskih promena. Takođe, pitanje je da li će u budućnosti biti moguće naplaćivati stvarnu cenu usluga koje pružaju javna komunalna preduzeća, ukoliko se nastavi primena modela bespovratnog finansiranja njihovih osnovnih sredstava od strane pojedinih investitora.

Obračun vrednosti objekta je veoma složen i odgovoran posao. Neadekvatan obračun može da ošteti strane koje su zainteresovane da se procena valjano obavi. Naročito u uslovima visoke inflacije svaki pogrešan podatak može da nanese veliku štetu. Zbog toga ovakvi proračuni zahtevaju kontrolu. Kontrola obuhvata, pre svega, da li je obračun izvršen shodno realnim uslovima okruženja, kontrolu izvori podataka, ali i kontrolu računanja.

Procena vrednosti objekta koji se gradi zavisi od vrste objekta, uslova lokacije na kojoj se objekat realizuje i zakonskih propisa, a vrednost pojedinih stavki od tržišnih uslova. Da bi projektom moglo racionalno da se upravlja potrebno je znati njegovu ukupnu finansijsku vrednost i vrednost pojedinih faza, kako ne bi došlo do zastoja u obezbeđivanju finansijskih sredstava. Sagledavanjem količine već uloženih sredstava u odnosu na ukupnu vrednost projekta, kao i stepena realizacije projekta kroz izvršene obaveze / ugovore / radove moguće je ustanoviti nivo racionalnosti tih uloženih sredstava. Na osnovu ovih zaključaka utvrđuje se opredeljujuća strategija daljeg finansiranja projekta. Od ovoga će zavisiti rokovi završetka projekta, dinamika izgradnje i konačna cena. Za formiranje strategije svakodnevnog ulaganja u projekat naročito je značajna

mogućnost brze kontrole / praćenja već realizovanih elemenata strukture investicionog programa, pogotovu u uslovima promenljivih odnosa cena pojedinih komponenti. Efikasnost ovih aktivnosti nije moguće postići bez redovnog praćenja i ažuriranja.

Slično važi i za procenu već postojećih objekata, naročito ukoliko se radi o starijim građevinama, ili objektima u kojima se odvija neka specifična delatnost. Tu posebnu veštinu predstavlja obračun tržišne vrednosti koja podrazumeva ne samo obračun amortizacije, već i procenu verovatnog i apsolutnog trajanja objekta, uslova lokacije i uslova okruženja. Otuda proističe važnost ovakve procene koja treba da bude objektivna, nepristrasna i najpribližnija tačnoj proceni.