Investeringskosten gebouwen

Hogeschool Rotterdam

Cluster Ribacs

Projectbudget

Een overzicht van de totale investeringskosten van een gebouw is noodzakelijk om:

• Goedkeuring te verkrijgen van de opdrachtgever.– Committeren van gebruikers bij doorbelasting van kosten.

– Vrijmaken of aantrekken van financiële middelen.

• Financiële sturing geven:– Stellen van budgettaire randvoorwaarden aan contractpartijen

– Opstellen prognoses en aangeven van corrigerende middelen.

• Financiele verantwoording afleggen:– Aantonen rechtmatigheid van verplichtingen en vertalingen.

– Opstellen van periodieke financiële rapportages

NEN 2631

• In de norm is de volgende hoofdindeling aangehouden:– Grondkosten– Bouwkosten– Inrichtingskosten– Bijkomende kosten

Op het moment dat de raming investeringskosten wordt opgesteld, zijn er al kosten gemaakt. Bijv. adviseurs (haalbaarheidsonderzoek, PvE, bodemonderzoek). Met de kosten moet rekening worden gehouden bij het opstellen van de raming.

Grondkosten

• Onder grondkosten wordt verstaan alle kosten die gemaakt moeten worden om een perceel grond waar het bouwwerk op komt te staan te verwerven en geschikt te maken voor bebouwing.

Kostensoorten grondkosten(1)

• Verwervingskosten– De aankoopsom– Taxatie-, notaris en makelaarskosten– Op het terrein drukkende rechten, belastingen

en heffingen.– Afkoop en vestiging van zakelijke rechten,

polderlasten, erfdienstbaarheden– Kadastrale kosten– Kosten van eventuele onteigeningsprocedure

Kostensoorten grondkosten(2)

• Infrastructurele voorzieningen– Bijdrage aan financiering van algemene

plankosten van de verkoper en/of openbare voorzieningen.

– Tijdelijke maatregelen ten behoeve van het in stand houden van de openbare infrastructuur.

Kostensoorten grondkosten(3)

• Bouwrijp maken:– Kosten van het geschikt maken van terrein

voor de gewenste bebouwing zoals:• Rooiwerk, sloopwerk, grondwerk, kabel- en

leidingaanleg/-bescherming/-verwijdering.

– Ontsluiting van het bouwterrein en de aansluitingen op de openbare NUTS-voorzieningen.

Bouwkosten

Onder bouwkosten wordt verstaan: alle kosten die in rekening worden gebracht door de uitvoerende partijen zoals aannemer(s) en installateurs om het gebouw te realiseren.

Bouwkosten worden onderscheiden in kosten samenhangend met het gebouw, kosten samenhangend met het terrein en kosten samenhangend met het werkterrein (bouwplaats).

De groepen worden conform de NEN 2634 onderverdeeld

NEN 2634

• Bouwkundige voorzieningen

• Werktuigbouwkundige installaties

• Electrotechnische installaties

• Lift- en transportinstallaties

• Vaste voorzieningen

• Terrein

• Algemene uitvoeringskosten

Specificatie bouwkosten• Kosten per eenheid;

– M2 vloeroppervlakte– M3 inhoud– Medewerker– Ziekenhuisbed– Productie-eenheid, etc.

• Indeling naar elementen (Elementenmethode 1991)• Indeling naar bestekshoofdstuk

– RAW in de grond-, weg en waterbouw– STABU in burger- en utiliteitsbouw

• Kosten naar volgorde van uitvoering.

Bij een aanvraag van een bouwvergunning is de opgave van de bouwkosten conform de NEN 2631 verplicht.

Inrichtingskosten

De inrichting, ook wel losse inventaris genoemd, omvat het vaste en losse meubilair. Daarnaast omvat de losse inventaris de specifieke bedrijfsinstallaties die nodig zijn voor het functioneren van het bedrijf. Echter: Voor zover deze installaties niet bestempeld worden als vaste inrichting.

Onderscheid inrichtingskosten

• Bedrijfsinstallaties (productiemachines)• Losse inrichting.

Het onderscheid tussen ‘losse inventaris’ en ‘vaste voorzieningen’ is in het algemeen dat ‘vaste voorzieningen’ alleen m.b.v gereedschap kunnen worden verplaatst (nagelvast).

De post ‘vaste voorzieningen’ of vaste inrichting wordt veelal in de bouwkundige- en installatiebestekken opgenomen, of wordt tenminste zodanig in de bouwstroom verweven dat de coordinatie vanuit het bouwproces plaats vind.

Bijkomende kosten

• De bijkomende kosten zijn kosten van algemene aard die gemaakt worden om realisatie van het project mogelijk te maken.

Onderscheid in Bijkomende kosten

• Voorbereidings- en begeleidingskosten• Heffingen• Verzekeringen• Aanloopkosten• Financieringskosten• Risicoverrekeningen• Onvoorziene uitgaven• Onderhoudskosten• omzetbelasting

Voorbereidings- en begeleidingskosten

• Dit zijn de kosten van de aan het project werkzame adviseurs en toezichthouders: – Architekt– Constructeur– Installatie-adviseur– Bouwkostenadviseur– Adviseur terreinwerk– Projectbegeleiding– Opzichter

Heffingen

• Te betalen belastingen en heffingen aan lagere overheidsinstanties:– Leges bij aanvraag bouwvergunning– Precario voor gebruik gemeentegrond.

• Werkterrein-inrichting• Uitvoering en aansluitingen door nutsbedrijven

verzekeringen

• Verzekeringen van het bouwwerk en alle betrokken organisaties en hun medewerkers, voor zover voor rekening van de opdrachtgever.

Aanloopkosten

• Dit zijn de kosten verbonden met de ingebruikname van het project:– Verhuiskosten– Leegstandverlies– Eerste schoonmaak– Openingskosten– Onderbezettingsverlies– Bestuurs- en personeelkosten, etc.

Financieringskosten

• De kosten verbonden aan financiering van het onroerend goed, anders dan de rente en aflossing na ingebruikname.– Afsluitkosten van de geldlening– Renteverlies op geïnvesteerd kapitaal– Te betalen bouwrente, etc.

Risicoverrekeningen

• Tijdens voorbereiding en uitvoering zullen de kosten van het personeel, materiaal en materieel aan schommelingen onderhevig zijn: Over langere termijn in stijgende tendens.

• Afhankelijk van het prijspeil van de raming of begroting zullen deze kosten opgenomen worden.

Onvoorziene uitgaven

• Kosten als gevolg van wijzigingen in het programma van eisen tijdens de ontwerpfase.

• De planwijziging door gebruikerseisen• De loon- en prijsstijgingen welke na het

prijspeil van de berekening van de investeringskosten tot aan de ingebruikname van het gebouw optreden.

• Tegenvallers bij de uitwerking.

Onderhoudskosten

• Onderhoudskosten van het verworven terrein tijdens de voorbereiding en uitvoering van het project.

• Dit voor zover niet gerekend onder de grondkosten.

Omzetbelasting

• Over de investeringskosten dient omzetbelasting te worden betaald.

• Het op het prijspeil van de investeringsraming geldende belastingspercentage wordt over de betreffende investeringskosten als separate post berekend.

• Sommige posten zoals verzekeringspremies, leges en dergelijke vallen buiten de omzetbelasting.

Opbouw van de investeringskosten

• Volgens NEN 2631– Bijkomende kosten (heffingen, verzekeringen)– Directiekosten (voorbereidings- en

begeleidingskosten)– Rente tijdens bouw (financieringskosten)– Reserves totaal werk (risicoverzekeringen,

onvoorziene uitgaven)– Startkosten (aanloopkosten)– BTW (omzetbelasting)

Einde presentatie

Door M.J.Roos